Parecer Tecnico de Avaliação Mercadológica - Município Ponta Grossa I

Geraldo Antônio da Costa – Gestor Imobiliário – Creci/Pr.
9661
Perito Judicial – Gestão de Negócios de Compra, Venda e
Avaliações de Imóveis
Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da 02ª Vara da

Fazenda Pública da Comarca de Ponta Grossa Paraná.
Autos nº0007121.06.2020.8.16.0019
GERALDO ANTONIO DA COSTA, perito deste juízo, devidamente

qualificado nos autos processuais, perito avaliador imobiliário, inscrito no Creci/Pr.
9661, inscrito no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários), graduado em
Contabilidade e Negócios e Empreendimentos Imobiliários, pós graduado em Negócios
e Empreendimentos Imobiliários, pós graduando em Direito Imobiliário, Curso de
Especialização de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais pela Unimóveis, Especializado
em Alienações Judiciais de bens penhorados, cadastrado no Tribunal de Justiça do
Paraná, no sistema CAJU (Cadastro de Auxiliares da Justiça, nomeado nos autos acima
descrito, vem na presença de Vossa Excelência, entregar a seguir o presente Laudo
Técnico de Avalição Mercadológica.
Requer ainda, o levantamento dos honorários periciais

depositado no movimento 66 e indica para transferência do Alvará eletrônico a conta
corrente nº11435-9 da Agência 9270 do Banco Itaú em favor deste auxiliar.
Nestes Termos, espera deferimento
Ponta Grossa, 14 de dezembro de 2020
Assinado Digitalmente
Geraldo Antônio da Costa
Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Página 1

Contato: (42)3223-4461/99972-5139 – Email:geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br
Geraldo Antônio da Costa – Gestor Imobiliário – Creci/Pr. 9661
LAUDO DE VISTORIA E AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

URBANO PARA DESAPROPRIAÇÃO
Preparado por:
GERALDO ANTONIO DA COSTA CRECI 9661/PR. – CNAI/4001
Endereço eletrônico: geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br
PROJUDI: gadc.per
CADASTRO: CAJU (Cadastro de Auxiliares da Justiça TJPR)
Graduado em Contabilidade e Negócios e Empreendimentos Imobiliários, Pós Graduado

em Negócios e Empreendimentos Imobiliários, Pós Graduado em Direito Imobiliário,
Especialista em Avaliações de Imóveis Urbanos e Rurais pela Unimóveis, Especialista em
Alienações Judiciais de bens penhorados, cadastrado no CNAI (Cadastro de Avaliadores
Imobiliários de Imóveis).
IMÓVEL: Matrícula nº22.732 do 02º Registro de Imóveis de Ponta Grossa Pr.
Valor Avaliado: R$700.000,00 (Setecentos mil reais).

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEL

ÁREA INDUSTRIAL.
1 – Introdução
A solicitação de este parecer é do JUIZO DA 02ª VARA DA

FAZENDA PÚBLICA DE PONTA GROSSA PARANÁ AUTOS Nº0007121.06.2020.8.16.0019
AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO EM QUE SÃO PARTES MUNICÍPIO DE PONTA GROSSA E
DAVID DELINSKI E DEJANIRA GONÇALVES DELINSKI.
Este parecer de avaliação atende a todos os requisitos e da Lei

6.530/78 que regulamenta a profissão de corretores de imóveis, e a Resolução
1.066/2007 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis.
A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma

Brasileira da ABNT 14653-2- Avaliação de Imóveis Urbanos.
2 - Objetivo
O objetivo do presente parecer é avaliar o imóvel para
determinação do valor de mercado pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista,
em condições normais de mercado, conforme a Associação Brasileira de Normas
Técnicas, relativas de Imóveis Urbanos.

3 – Identificação do Imóvel
Casa de madeira com 75m2, (alvenaria com 75m2), galpão de

madeira com 80,00m2, estábulo de madeira com 90,00m2, casa de madeira com
moradia com 35,00m2 (não averbado), lavanderia com 54,00m2 (não averbado),
galinheiro com 25,00m2 de madeira (não averbado), garagem de madeira com 40,00m2
(não averbado), e respectiva área de terreno nº 2/F (dois barra F), oriunda do desdobro
da área nº2, da quadra s/nº, quadrante S-E, indicação cadastral nº14-4-46-19-0476-001,
situada anexa ao Aeroporto Santana, Bairro do Cará-Cará, distante 636,00 metros da
Rua Eta, medindo 94,00 metros (noventa e quatro metros) de frente para a Avenida
Newton Slaviero, lado ímpar, confrontando, de quem da avenida olha , do lado direito,
com o Aeroporto Santana, onde mede 124,00 metros (cento e vinte e quatro metros),
do lado esquerdo, com a área nº2/E, onde mede 145,00 metros (cento e quarenta e
cinco metros), e de fundo, com a faixa de domínio da rodovia desativada, onde mede
43,80 m (quarenta e três metros e oitenta centímetros), com a área total de
8.748,16m2.Tudo em conformidade com a matrícula nº 22.732 do 02º Cartório de
Registro de Imóveis de Ponta Gro.ssa Pr.
Área Avaliada – ST = 8.748,16m2
Benfeitorias – Casa de Alvenaria com 75,00m2, Galpão de madeira com 80,00m2,

Estábulo de madeira com 90,00m2, casa de madeira com moradia 35,00m2,
Lavandeira com 54,00m2 de madeira, galinheiro com 25,00m2 de madeira.
4– Proprietários do Imóvel
Conforme a matrícula nº 22.732 do 02º Registro de Imóveis de Ponta

Grossa Paraná o imóvel é de propriedade de David Delinski e Dejanira Gonçalves
Delinski.

5 – Descrição do Imóvel
Imóvel localiza-se no Município de Ponta Grossa Paraná,

situado no lugar denominado Bairro Cará Cará, Anexo ao Aeroporto Santana, terreno
em aclive, superfície seca, de frente para a Avenida Newton Slaviero BR 151, sentido
Palmeira, lado ímpar, próximo da Indústria Metalúrgica W3, Winner Indústria e Comércio
de Produtos Químicos Ltda, Aeroporto Santana, pavimentação asfáltica traçado
retilíneo com aproximadamente 14m de largura sentido sul, e acesso ao contorno leste
pela Rua Siqueira Campos, sendo uns dos principais acesso ao Bairro Uvaranas,
servido de toda infraestrutura básica necessária, tendo essa região uma demanda
maior para imóveis industriais e comerciais de grande porte.
TERRENO
Trata-se de imóvel localizado na Rua: Avenida Newton Slaviero, BR151 sentido

Palmeira, com pavimentação asfáltica, terreno acima no nível da rua, superfície seca,
zona sul da cidade, localizado em região de Indústrias com perfil de ocupação industrial,
e conta com comércio diversificado, com densidade demográfica alta, com boa
localização ligando à outros bairros e acesso para o centro da Cidade de Ponta Grossa,
reduzido fluxo de pedestres e alto fluxo de veículos, servido pelos meios normais de
transporte. O imóvel não possui rede de água Sanepar, esgoto e coleta de lixo.
SERVIÇOS PÚBLICOS
A região Possui os serviços públicos disponíveis, tais como: rede de água, esgoto,
rede elétrica, rede águas pluviais, rede de telefone, pavimentação, limpeza urbana e
transporte coletivo.
ZONEAMENTO:
O local de implantação do imóvel é classificado como zona predominantemente

Industrial.
Fotos de Localização do Imóvel Avaliando:

Vista aérea do imóvel pelo Google mapas
Vista da parte frontal do imóvel avaliando pela Avenida Newton Slaviero


Fotos da vista interna do imóvel avaliando


Fotos das Benfeitorias




A vistoria no imóvel foi realizada no período da manhã do dia 10 de dezembro

de 2020, foi acompanhado pelo Sr. David Delinski, pela parte ré, pela parte autora não
compareceu representante.
6 – Análise do Mercado Imobiliário

O Mercado imobiliário do Paraná, como todo o mercado imobiliário
nacional, sofreu um aquecimento significativo no ano de 2.009, em virtude de fatores
favoráveis de o País estar estável frente as atribulações do mercado mundial.
O Paraná não é apenas dono da maior Cidade do sul do País. O Estado

também é grande em sua capacidade de se preocupar com a sustentabilidade e com o
bem-estar da população. A capital do Paraná possui o melhor nível de educação entre
as capitais do País, o que é benefício para quem quer comprar imóvel em Curitiba. Para
conhecer a Cidade, você pode andar pela Linha Turismo, um ônibus especial que circula
entre os principais pontos turísticos, como o Jardim Botânico, o Parque Barigui a
Universidade Federal do Paraná.

Município de Ponta Grossa, por localizar-se próximo à Capital e ao

Porto de Paranaguá, tem recebido investimentos e se tornando um polo industrial, e
com a vinda das Empresas Masisa, Tetra Park, Makita, Continental, Heineken e outras
tem ratificado que ela não fica só na economia agrícola. O imóvel avaliando está
localizado numa região zona sul da Cidade de Ponta Grossa entre os Bairros Cará Cará e
Colônia Dona Luiza. Considerando as condições do mercado e os atributos particulares
do imóvel avaliando, estas estão classificadas como de (liquidez normal) nesse sentido
quer dizer que o tempo estimado para a venda do imóvel não é grande tampouco será
vendido em um dia.
7 – Método Avaliatória
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
É o método em que o valor do imóvel é definido através da

comparação de dados de mercado relativos a imóveis de características semelhantes ou
assemelhados.
A utilização deste método permite a definição do valor do imóvel

considerando as diferentes flutuações e tendências do mercado imobiliário, tanto
quanto possível, semelhante ás do imóvel avaliando.
8 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Pesquisa
A pesquisa foi realizada entre os dias 11 a 13 do mês corrente,
concentraram-se essencialmente na coleta de amostra de imóveis localizado no Bairro
Cará Cará, Colônia Dona Luiza e Distrito Industrial, e imóveis próximos do avaliando com
o mesmo potencial construtivo do imóvel avaliando.
As amostras foram coletas através de fontes do Caderno

Imobiliário, placas e anúncios de venda no local, informações das últimas transações
imobiliárias ocorridas na região e pesquisas junto aos corretores de imóveis.
QUADRO DE PESQUISAS
Item A –
Terreno: Industrial
Avenida Newton Slaviero, distante
200,00 metros do imóvel
avaliando.
Área Total: 8.748,16m2
Testada: 67,00 metros
Topografia: aclive
Valor: R$1.000.000,00
Valor M2: R$114,31/m2
Contato: Taques & Taques
Negócios Imobiliários
Contato: (42)99875-8000
Ofertado
Item B -

Terreno: Industrial
Avenida Newton Slaviero,
distante 140,00m do imóvel
avaliando
Área total: 8.748,16m2
Testada: 64,00 m
Valor: R$4.000.000,00
Valor M2: R$333,33
Topografia: Aclive
Valor: R$1.000.000,00
Valor M2: R$114,31/m2
Contato: Clássica Imóveis
Fone: (42)3225-1015
Ofertado
Item C –
Terreno: Distrito Industrial

Bairro: Cará Cará
Rua: BR 376 sentido Ponta Grossa
a Curitiba
Área Total: 29.900,00m2
Testada: 100,00 m
Topografia: plano
Valor: R$6.500.000,00
Valor M2: R$217,39/m2
Valor: R$2.400.000,00
Contato: Imobiliária Kikina
Fone: (42)3222-4455
Ofertado
Item D –


Bairro Cará Cará
Rua: BR376 sentido Ponta Grossa
a Curitiba
Topografia: Acima nível da rua
Valor: R$4.000.000,00
Valor M2: R$80,00/m2
Contato: Adquira Imóveis
Fone: (42)3027-7778
Ofertado
Item E –

Bairro Cará Cará
Rua: BR376 sentido Ponta
Grossa a Curitiba
Valor: R$4.800.000,00
Testada: 100,00 m
Valor M2: R$160,80/m2
Contato: Adquira Imóveis
Fone: (42)307-7778
Ofertado
QUADRO AMOSTRAL DE TERRENOS

Terreno Bairro Valor R$ Área total Valor M2 Ofertado

M2 R$
Pesquisa A Cará Cará 1.000.000,00 8.748,16 114,31 Ofertado
Pesquisa B Cará Cará 1.000.000,00 8.746,16 114,31 Ofertado
Pesquisa C Cará Cará 6.500.000,00 29.900,00 217,39 Ofertado
Pesquisa D Cará Cará 4.000.000,00 50.000,00 80,00 Ofertado
Pesquisa E Cará Cará 4.800.000,00 29.850,00 160,80 Ofertado
HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALORES
Pesquisa Valor F. F. F. Fator F. Valor

M2 Fonte Local Acesso Topografia Infraestrutura Homogeneizado
A 114,31 0,85 1,0 0,90 0,90 0,90 70,83
B 114,31 0,85 1,0 0,90 0,90 0,90 70,83
C 217,39 0,85 0,70 0,85 1,0 0,85 73,45
D 80,00 0,90 0,9 0,90 1,0 0,90 52,49
E 160,80 0,85 0,80 0,90 1,0 0,85 83,65
Cálculo do valor médio do metro quadrado do terreno
Qm = 70,83 + 70,83 + 73,45 + 52,49 + 52,49 + 83,65 /5 = R$70,25
R$70,25 x (+20%) = R$84,30 (superior)

R$70,25 x (-20%) = R$56,20 (inferior)
Depois desse cálculo, você deve verificar se todos os termos podem ser considerados
como amostra representativa. Usualmente se estabelece, quando não se realiza o
cálculo através da inferência estatística, que os termos que têm uma variação menor
que 20,00% da média (para mais ou para menos) são considerados válidos para a
determinação do valor do metro quadrado do terreno.
Nesse caso as amostras das Pesquisas D (52,49) Pesquisas E(83,65) apresentam

valores com variação superior e inferior a 20,0%. Portanto, são desconsiderados e
nova média deve ser feita.
Cálculo do valor médio (média saneada)
EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS
Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados
Número de Valores Pesquisados
Média Aritmética = R$70,83 + R$70,83 + R$73,45
03
Média Aritmética Final = R$71,70

09 – Determinação do Valor do Terreno.
Vt = qm x S
ONDE: Vt = valor total do terreno
qm= valor do metro quadrado médio (pesquisado)
S= área do terreno
Vt = R$8.748,16/m2 x R$71,70
Vt = R$627.243,07
10 – AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

É aquele em que a composição do valor final do imóvel avaliando
pode ser obtido através da conjunção de métodos. Determina-se o valor do terreno e
soma-se o valor de mercado da benfeitoria.
A partir do valor do terreno considerando o custo da reprodução
das benfeitorias, devidamente depreciado, ou seja:
VI = (VT + VB) onde

VI = Valor do Imóvel
VT = Valor do Terreno
VB = Valor da Benfeitoria
Para determinação do valor do terreno foi utilizado o Método

Comparativo Direto de Dados do Mercado, em que o valor do imóvel é definido através
da comparação com imóveis similares, semelhantes ao imóvel avaliando.
Valor da Benfeitoria = (Área Construída X Valor do Cub/Pr. Novembro/2020)
O CUB/PR do Sinduscon-Pr para o mês de Novembro para imóvel residencial de

R$1.674,40
https://sindusconpr.com.br/tabela-completa-370-p

http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2011/11/aprenda-utilizar-tabela-ross-
heidecke.html
Considerou-se 55,60% do valor do CUB em referência em função da idade de 30 anos do

imóvel casa de alvenaria com 75,00m2 e estado de conservação entre reparos simples
e importantes e o padrão construtivo baixo para este tipo de imóvel.
Descrição das Benfeitorias:
Casa de Alvenaria: Área total 75,00 m2, Com 03 quartos, sendo uma suíte, sala, copa,
cozinha, banheiro social e alpendre, paredes de alvenaria ok, pintura antiga, portas de
madeira, janelas esquadrias de ferro ok, vidros lisos ok, forro paulista ok, sem laje, piso
lajota, poço artesiano. Idade aparente do imóvel 30 anos.
Galpão de Madeira: Área total 80,00m2 de madeira antigo. Idade aparente mais de 30
anos.
Estábulo de Madeira: Área total com 90,00m2, de madeira antigo. Idade aparente mais
de 30 anos.
Casa Residencial de Madeira: Área total 35,00m2, de madeira antigo, com 01 quarto,
sala, cozinha e banheiro. Idade aparente 30 anos.
Garagem: Área total 40,00m2 de madeira antigo, idade aparente mais de 30 anos.
Lavanderia: Área total de 54,00m2 de misto antigo, idade aparente mais de 30 anos.
Galinheiro: Área total de 24,00m2 antigo.
O Custo de construção para uma casa de madeira valor médio R$850,00m2 mês de
novembro/2020
Considerou-se 91,80% em virtude do valor residual como sendo seu valor de

depreciação quase completa do valor médio do custo de construção para uma casa de
madeira em referência em função da idade de 30 anos e vida útil de uma casa de
madeira é de 45 anos e estado de conservação entre reparos simples e importantes para
este tipo de padrão de imóvel.
Imóvel Área Total Valor Custo V. depreciado Valor do

imóvel
Alvenaria 75,00m2 R$1.674,40 R$743,43 R$55.757,25
Galpão 80,00m2 R$850,00 R$69,70 R$5.576,00
Madeira
Estábulo de 90,00m2 R$850,00 R$69,70 R$6.273,00
Madeira
Casa de 35,00m2 R$850,00 R$69,70 R$2.439,50
Madeira
Garagem 40,00m2 R$850,00 R$69,70 R$2.788,00
Madeira

Lavanderia 54,00m2 R$850,00 R$69,70 R$3.763,80

Galinheiro 24,00m2 R$850,00 R$69,70 R$1.672,80
Valor Total -o- -o- -o- R$78.270,35
11 – COMPOSIÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
Valor do Imóvel = (Valor do Terreno + Valor Benfeitoria
Valor do Imóvel = R$627,243,07 + R$78.270,35
Valor do Imóvel = R$705.513,42
É do Entender do Perito Avaliador Judicial que os valores de mercado para o imóvel

avaliando são:
Valor Médio Estimado do Imóvel: R$700.000,00
(Setecentos Mil Reais)

Limite inferior = R$630.000,00
Limite superior =R$770.000,00
(o arredondamento máximo permitido pela NBR 14653 -1 é de 1,00%

item 7.7.1, e variação de 1 a 10% em relação ao valor médio estimado)
12 – Encerramento

O presente Parecer de avaliação mercadológica é composto de 24 páginas, todas de

um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última.
Ponta Grossa, 14 de dezembro de 2.020.
Assinado Digitalmente
Geraldo Antônio da Costa
Gestor Imobiliário – CRECI/Pr. 9661


Parecer Tecnico de Avaliação Mercadológica - Município Ponta Grossa I

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Geraldo Antônio da Costa – Gestor Imobiliário – Creci/Pr.

Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da 02ª Vara da

GERALDO ANTONIO DA COSTA, perito deste juízo, devidamente

Requer ainda, o levantamento dos honorários periciais

Nestes Termos, espera deferimento

Ponta Grossa, 14 de dezembro de 2020

Geraldo Antônio da Costa

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Página 1

LAUDO DE VISTORIA E AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

GERALDO ANTONIO DA COSTA CRECI 9661/PR. – CNAI/4001

Endereço eletrônico: geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br

CADASTRO: CAJU (Cadastro de Auxiliares da Justiça TJPR)

Graduado em Contabilidade e Negócios e Empreendimentos Imobiliários, Pós Graduado

IMÓVEL: Matrícula nº22.732 do 02º Registro de Imóveis de Ponta Grossa Pr.

Valor Avaliado: R$700.000,00 (Setecentos mil reais).

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Página 2

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEL

A solicitação de este parecer é do JUIZO DA 02ª VARA DA

Este parecer de avaliação atende a todos os requisitos e da Lei

A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Página 3

Casa de madeira com 75m2, (alvenaria com 75m2), galpão de

Área Avaliada – ST = 8.748,16m2

Benfeitorias – Casa de Alvenaria com 75,00m2, Galpão de madeira com 80,00m2,

Lavandeira com 54,00m2 de madeira, galinheiro com 25,00m2 de madeira.

Conforme a matrícula nº 22.732 do 02º Registro de Imóveis de Ponta

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Página 4

Imóvel localiza-se no Município de Ponta Grossa Paraná,

Trata-se de imóvel localizado na Rua: Avenida Newton Slaviero, BR151 sentido

O local de implantação do imóvel é classificado como zona predominantemente

Fotos de Localização do Imóvel Avaliando:

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Vista aérea do imóvel pelo Google mapas

Vista da parte frontal do imóvel avaliando pela Avenida Newton Slaviero

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Fotos da vista interna do imóvel avaliando

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Fotos das Benfeitorias

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Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Página 13

A vistoria no imóvel foi realizada no período da manhã do dia 10 de dezembro

6 – Análise do Mercado Imobiliário

O Paraná não é apenas dono da maior Cidade do sul do País. O Estado

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Página 14

Município de Ponta Grossa, por localizar-se próximo à Capital e ao

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

É o método em que o valor do imóvel é definido através da

A utilização deste método permite a definição do valor do imóvel

As amostras foram coletas através de fontes do Caderno

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Página 16

Terreno: Distrito Industrial

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Terreno: Distrito Industrial

Terreno: Distrito Industrial

QUADRO AMOSTRAL DE TERRENOS

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Terreno Bairro Valor R$ Área total Valor M2 Ofertado

HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALORES

Pesquisa Valor F. F. F. Fator F. Valor

Cálculo do valor médio do metro quadrado do terreno