CURSO PROFESSOR SALOMÃO - REGISTRO DE IMÓVEIS

DESCOMPLICADO

MÓDULO ESCRITURAÇÃO E PROCESSO DE REGISTRO – PROFESSORA

YASMINE KUNRATH

Resumo criado pelas alunas @tanisepiress e Renata Strasburger – o conteúdo aqui

exposto é baseado na aula da professora Yasmine e as imagens foram retiradas da
respectiva aula.

AULA 04 – PROCEDIMENTO REGISTRAL COMUM OU ORDINÁRIO

1. APRESENTAÇÃO DO TÍTULO
Com a apresentação do título, supera-se a inércia. Dessa forma, tem-se cumprido o P.
da Inércia ou Rogação, de acordo com o qual, o Registrador, salvo nos casos em que
a lei permite sua atuação de ofício, só pode agir se provocado.

Competência
Na apresentação do título, também é importante verificar se se está diante do RI
competente para o ato, já que o RI segue a territorialidade. Caso não seja, deve-se
remeter o usuário do serviço ao cartório competente (pode ser verbalmente) ou, caso
ele insista, mediante a prenotação do título no protocolo (ou para exame e cálculo) e a
consequente formalização de uma nota devolutiva.

Quem pode levar o título ao RI?

Em regra, qualquer pessoa pode apresentar o título em cartório.
Tem-se a figura do portador, que é aquele que leva o título ao cartório.
Já o apresentante é aquele que irá constar no livro 1.
O interessado é aquele que possui algum interesse jurídico no registro/averbação.

Criado por @tanisepiress e Renata Strasburger

Muitas vezes, essas pessoas confundem-se numa só.
Se não forem a mesma pessoa, deve-se identificar o portador e o apresentante.

Finalidade da apresentação
Devemos perguntar qual a finalidade daquela apresentação:
I) Exame e cálculo: deve ser feito um requerimento por escrito.

II) Protocolo: nesse caso serão garantidos os direitos de preferência/prioridade com

base no número de ordem.

PRENOTAÇÃO
Consiste na formalização da entrada do título no cartório, ou seja, o ingresso do título
no livro protocolo.
A importância desse ato decorre do fato que os efeitos retroagem à data da
prenotação.
O que se protocola é o título, mesmo que tenha mais de um negócio jurídico.
Se o apresentante não quiser que todos aqueles negócios jurídicos sejam registrados,
deve apresentar um requerimento de cindibilidade (se possível cindir). Em alguns
casos não pode haver cindibilidade, ex: doação com reserva de usufruto.

Por outro lado, se houver um inventário e partilha com dois imóveis, poderá ser
apresentado um requerimento de cindibilidade, podendo registrar apenas uma das
transmissões, deixando a outra para momento posterior.

É obrigação do oficial protocolar (mesmo que o Oficial já ache que aquele título não
será registrado).

PROTOCOLO

Criado por @tanisepiress e Renata Strasburger

1. Emolumentos: verificar a tabela de emolumentos estadual, se exige emolumentos
para a prenotação ou o depósito prévio;

Dica para concursos

Procure na Lei de Emolumentos de seu Estado como é feito o pagamento dos
emolumentos no RI:
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2. Anotação no livro protocolo;

3. Anota o protocolo no título;
4. Apresenta nota de entrega ao apresentante.

Protocolado o título, começa o prazo de vigência da prenotação. É o prazo que o título

terá prioridade e preferência com relação a outros títulos que possam ingressar no RI
para o mesmo imóvel.
Em regra, será de 30 dias o prazo de vigência da prenotação, podendo ser
prorrogado1 em caso de:
I) Suscitação de dúvida;
II) Hipoteca de grau maior. Ex: apresenta para registro uma hipoteca de 2º grau e
verifica que não foi registrada a de 1º grau → nesse caso, o registrador aguarda o
prazo de 30 dias, para a hipoteca de grau menor ser apresentada.
Obs.: como saber que existe essa hipoteca de grau menor se ela não está no RI? Essa
informação consta do título apresentado (Ex. Hipoteca em 2º grau).

1 DÚVIDA DO ALUNO RODRIGO L. + RESPOSTA DA PROFESSORA: O que acontece

quando o requerente cumpre as exigências feitas pelo registrador nos últimos minutos do último dia do
prazo? R. O prazo da prenotação se prorroga até a prática do ato. Em alguns estados, há previsão
expressa nesse sentido.

Criado por @tanisepiress e Renata Strasburger

Não se pode confundir o prazo de vigência da prenotação com o prazo de qualificação
e o prazo de registro. O prazo de qualificação é o prazo que se tem para fazer a análise
do título. Geralmente, será de 10 ou 15 dias, de acordo com o código de normas de
cada estado.
Existe também o prazo para registro, que é o prazo para o ato ser praticado.
Algumas leis especiais trazem prazos especiais, ex: cédula de crédito (03 dias úteis),
registro de alienação fiduciária de imóvel.

Obs.: nas cédulas de crédito, algumas possuem o prazo de 03 dias úteis para ser
efetuado o registro. Isso não quer dizer que o prazo da prenotação será de 03 dias
úteis. O prazo de prenotação continua 30 dias.

Contagem do prazo do protocolo: exclui-se o dia do início e inclui-se o dia final.

+Esse prazo é em dia útil ou corrido? Quando do advento do CPC/15 surgiu uma
celeuma em torno disso, vez que o CPC determinou a contagem em dias úteis e sua
aplicação subsidiária para procedimentos administrativos. Todavia, alguns códigos de
normas já se manifestaram dizendo que o prazo será corrido (ex.: SP e Bahia).

Dica para concursos

Como é feita a contagem dos prazos de acordo com o Código de Normas do seu Estado?
Quais os prazos previstos no RI?_______________________________________________
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Na hipótese de o apresentante tentar, reiteradamente, cumprir as exigências feitas pelo

Registrador, discute-se se poderia prorrogar o prazo da prenotação. O artigo 205 da
LRP aduz que o prazo do protocolo se exaure automaticamente, pelo que se entende
que não é possível prorrogar o prazo sem previsão legal.

Criado por @tanisepiress e Renata Strasburger

LRP, Art. 205 - Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30
(trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por
omissão do interessado em atender às exigências legais.

Prenotações sucessivas:
Discute-se, também, se seria possível prenotar o mesmo título a cada exaurimento do
prazo de prenotação. Isso porque, o apresentante pode estar querendo prejudicar o
proprietário. Nesse caso, o Oficial não pode negar administrativamente o protocolo.
Irá depender de decisão judicial.

QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
Qualificar = dizer se o título está ou não de acordo com a ordem jurídica, e,
consequentemente, se pode ter acesso ao registro. É uma medida de prevenção de
anulações futuras (seja do título ou do próprio registro).
Nesse sentido, o Oficial analisará:
I) O título: se existe um título contraditório prenotado no cartório, se é válido,
autêntico, se possui a forma prevista em lei para o registro (escritura pública,
instrumento particular, etc), entre outras;
II) O registro existente: se existe matrícula aberta para o registro, se o registro é
disponível ou existe alguma indisponibilidade averbada, entre outros.
III) Possibilidade do título ingressar no registro: se quem está vendendo consta
como proprietário, se o bem não está indisponível, entre outros.

A qualificação será integral e universal

+Integral: analisa TODO o título. Ou seja, mesmo que encontre um óbice logo no
início da análise, deve continuar analisando o título, verificando todas as
incongruências possíveis. Portanto, ao emitir a nota devolutiva, deve apresentar
TODOS os elementos que, naquela análise, possam obstar o registro.

+Universal: todos os títulos serão qualificados, até mesmo os judiciais. Nesse ponto,
cabe ressaltar que cada título terá uma abrangência de qualificação.
Os documentos particulares terão uma qualificação mais ampla.

Criado por @tanisepiress e Renata Strasburger

As escrituras públicas terão uma qualificação ampla, porém não tão ampla quanto o
documento particular, vez que o tabelião tem fé pública e o que atesta no título é
presumido verdadeiro pelo registrador.
Os títulos administrativos também terão qualificação reduzida, vez que, na condição
de ato administrativo, gozam de presunção de veracidade, legitimidade, entre outros.
Os títulos judiciais serão qualificados quanto aos aspectos formais, somente. Não
haverá qualificação quanto aos aspectos materiais, ou seja, quanto ao mérito da
decisão (há coisa julgada e o registrador não é órgão revisor das decisões judiciais).
Obs.: o STJ já decidiu que, eventual negativa do registrador decorrente da
qualificação registral face a títulos judiciais não consiste crime desobediência, vez que
é um dever legal do registrador.

Parâmetro da qualificação
São as leis, princípios e etc. Vigentes na data do protocolo. Seguem o Tempus regit
actum.

Títulos anuláveis podem ser registrados?

Há uma discussão doutrinária:
Entendimento 1: a segurança jurídica é fundamental. Logo, não pode registrar títulos
que possam vir a ser anulados.
Entendimento 2: a anulabilidade depende de provocação. Nem o juiz pode alegá-la de
ofício, muito menos o registrador. Portanto, títulos anuláveis (diferente de nulos)
podem ser registrados.

Qualificação Negativa
É o meio pelo qual o registrador justifica os motivos que impedem o registro de um
título e indica os meio de solucionar os impasses.
O registrador deverá dizer O QUÊ? POR QUÊ? O QUE FAZER? COMO?
Isso é formalizado por um documento escrito, chamado nota de Exigência, nota
devolutiva ou nota explicativa (a depender do estado).

Criado por @tanisepiress e Renata Strasburger

Recebida a nota devolutiva, o apresentante poderá:
I) Reapresentar o título dentro da data de protocolo.
II) Suscitar dúvida (não concorda com o registrador);
III) Apresentar o título depois do prazo de 30 dias: nesse caso, o registrador deve
fazer um novo protocolo. Porém, pode ser que tenha entrado um título contraditório
na fila, devendo aguardar a preferência do título apresentado nesse interregno.

Qualificação Negativa

Procedimento de dúvida: requalificação feita pelo juiz (hierarquicamente superior

ao oficial de registro no âmbito administrativo).
Obs.: cabe destacar que o registrador não tem dúvida, vez que ele deve registrar ou
apresentar a nota devolutiva. A dúvida é do apresentante, embora encaminhada pelo
registrador.
Em alguns estados existe uma divisão entre suscitação de dúvida e pedido de
providência. A suscitação seria para os casos de registro e os pedidos de
providência seriam para atos de averbação.

Dica para concursos

Confira no Código de Normas do seu estado se existe essa ou alguma outra
peculiaridade relevante no procedimento de dúvida:
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Criado por @tanisepiress e Renata Strasburger

Quem pode requerer a suscitação de dúvidas? O apresentante ou outra pessoa que
tenha interesse jurídico. Porém, a legitimidade para suscitar é do oficial.

A não ser que se trate de uma dúvida inversa. Na dúvida inversa, o apresentante se
dirige ao juiz (ou seja, não há encaminhamento pelo oficial de registro) para se
insurgir em face a devolução do título.

A dúvida é um procedimento de natureza administrativa.

Requisitos para a suscitação da dúvida:

I) Prévio protocolo, ainda vigente no momento da suscitação;
II) Qualificação negativa do registrador
III) Irresignação total com as exigências do registrador: isso porque, admitir
irresignações parciais seria admitir prorrogação irregular do protocolo, pois o
apresentante concorda com parte das exigências do registrador. Ademais, não existem
decisões judiciais condicionais, ou seja, o juiz não pode analisar a dúvida verificando
que seria possível registrar se cumpridas as exigências X ou Y.

Quem julga a suscitação de dúvida? Em regra, será o juiz Corregedor Permanente

(justiça estadual). Em algumas hipóteses poderá ser pelo Juiz Federal (caso envolva
bens ou interesse da UNIÃO):
a) Registro de bens imóveis da União discriminados administrativamente (art. 3º Lei
5.972/73);
b) Retificação administrativa de imóvel da União quando resultar em alteração de
área ou limites (art. 8-B, §1º Lei 6.739).

Abrangência da suscitação:
A maioria entende que o juiz não está limitado à qualificação registral. Ele fará uma
requalificação total do título. Ou seja, pode adentrar, inclusive, em pontos não
suscitados pelo registrador.

Pode-se analisar inconstitucionalidade? Existem três correntes:

Criado por @tanisepiress e Renata Strasburger

I) SIM. Pois cabe a qualquer ente da administração, inclusive ao juiz, deixar de
aplicar leis inconstitucionais.
II) SIM. Porém, apenas o Presidente do TJ, ou seja, um órgão “superior” poderia
declará-la.
III) NÃO. Pois os juízes, no procedimento da suscitação de dúvida, estão tão
limitados quanto o registrador. Portanto, se o registrador não pode qualificar em face
de uma inconstitucionalidade, o juiz, nessa hipótese, também não pode. Até mesmo
porque, existe uma presunção de validade das leis.

Efeito da decisão no procedimento de dúvida:

É administrativa.
As decisões aqui não fazem coisa julgada material.
Logo, pode ingressar com uma ação nas vias ordinárias.

Resumindo:

E se a qualificação for POSITIVA?

Será feito o registro ou a averbação.
Em regra, a qualificação positiva dispensa nota escrita, pois o ato será praticado.
Todavia, se houver uma situação mais complexa, é importante que o registrador emita
uma nota escrita da qualificação positiva. Isso porque, futuramente, pode ser
necessário entender o raciocínio feito pelo registrador para chegar àquela conclusão.

Emolumentos:
São recolhidos, em regra, antes da prática do ato. Todavia, se não foram recolhidos na
prenotação, deve recolher agora.

Criado por @tanisepiress e Renata Strasburger

Qual livro que deverá fazer o registro? Depende de onde for feito o ato: no livro 2
ou 3.

E se for necessário abrir matrícula? Verifica os elementos do registro anterior e

realiza a abertura.

Pratica o ato: nos termos vistos nas aulas anteriores → de forma narrativa, resumida,
clara, contendo todos os elementos concernentes ao ato a ser registrado. Sempre faz
constar os emolumentos cobrados e emite recibo.

PROVIDÊNCIAS FINAIS
 Arquiva os documentos apresentados, se necessário;
 Consulta a Central de Indisponibilidade de Bens, pelo CPF/CNPJ dos
adquirentes (se encontrar ordem de indisponibilidade, após fazer o registro da
transmissão do bem deve averbar na matrícula a ordem de indisponibilidade)2;
 Anota no Livro 4 – Indicador Real;
 Anota no Livro 5 – Indicador pessoal;
 Lança a receita no Livro Diário Auxiliar de Receita e Despesa;
 Imóvel Rural com adquirente estrangeiro: o livro específico deve ser
escriturado (já visto);

2 DÚVIDA DA ALUNA ANA D. + RESPOSTA DA PROFESSORA: É FEITA CONSULTA DE

INDISPONIBILIDADE EM NOME DO VENDEDOR? SE HOUVER, COMO PROCEDER?
SIM, consulta-se a CNIB durante a qualificação registral. Porém, cabe esclarecer que: I. Em regra,
recebida a ordem de indisponibilidade em nome do proprietário de um bem, é feito o protocolo e logo
averbada a indisponibilidade na matrícula. Portanto, mesmo antes de receber o título já consta a
indisponibilidade. II) Caso a ordem de indisponibilidade seja recebida após a prenotação e dentro do
prazo de validade do protocolo, discute-se se o registro poderia ou não ser feito. Cabe lembrar que,
obstar o registro é negar a prioridade do título apresentado em primeiro lugar.

Criado por @tanisepiress e Renata Strasburger

 Envio da DOI: até último dia do mês subsequente à prática do ato – para os
atos de transmissão imobiliária.
 Envio da DOITU: com relação aos bens de propriedade/terrenos da UNIÃO.
Deve informar o ato à secretaria de patrimônio da União (SPU), até o último dia do
mês subsequente ao da prática do ato;
 Envio de informações ao SINTER (Sistema Nacional de Gestão de
Informações Territoriais, vinculado à Receita Federal);
 Comunicações às corregedorias e INCRA (aquisições de imóveis rurais por
estrangeiros);
 Comunicações dos atos sobre imóveis rurais ao INCRA;
 Operações suspeitas: comunicar ao COAF (provimento 88, CNJ)

Criado por @tanisepiress e Renata Strasburger