CURSO REGISTRO DE IMÓVEIS DESCOMPLICADO – PROFESSOR

MARCOS SALOMÃO
SEMANA DO REGISTRO DE IMÓVEIS DESCOMPLICADO

AULA 03 – DIA 08/10/2021

IMÓVEIS IRREGULARES

→ Que não tem a matrícula em seu nome;

→ Núcleos (urbano informal consolidado);
→ Imóvel com metragem errada na matrícula (há o procedimento para retificação –
art. 213, II, LRP);
→ Frações (em alguns Estados regulariza por estremação e outros por extinção de
condomínio).

Na extinção de condomínio – todos na matrícula precisam assinar.

Estremação – quem assina são os confrontantes daquela fração a qual se quer abrir
matrícula.

→ Condomínios (prédios) de fato – não existe juridicamente. Prédio erguido, mas a

construção não está regular e nem a unidade autônoma.
→ Distrito industrial – município doa áreas para as empresas, muda o gestor e não
tem escritura e nem matrícula dessa área.
→ Chácaras – cada matrícula um imóvel e cada imóvel uma matrícula. Os imóveis
rurais precisam respeitar a FMP (fração mínima de parcelamento). Mas, as
chácaras, em alguns casos, não respeitam essa FMP e continuam irregulares.
→ Posses – a posse é um fato (o possuidor não tem a escritura, não tem registro).
Não há posse em área pública, há detenção.
→ Inventários múltiplos – morrem várias pessoas na família e não fazem
inventário.

USUCAPIÃO
 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

REGISTRO DE IMÓVEIS ADVOGADO

TABELIÃO

ATA DE POSSE

Quem atesta a posse qualificada para usucapião é o TABELIÃO.

A competência do tabelião é territorial – será competente o tabelião do local do imóvel.

Interessante o advogado ir ao imóvel para diligências junto com o tabelião. A diligência

não é obrigatória.

A ata notarial não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade a

propriedade, é um dos documentos que irá acompanhar o requerimento de usucapião no
RI.

Juntar o máximo possível de provas da posse – contas de luz, pagamento de IPTU, títulos
(contratos particulares).

PROVIMENTO 65/17 CNJ:

Requisitos da ata notarial:

Art. 4º O requerimento será assinado por advogado ou por defensor

público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes
documentos:

I – ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e

residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se
 houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião
que ateste:

a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em

caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não
individualização, devendo ainda constar as características do imóvel,
tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer
acessão no imóvel usucapiendo;

b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus

antecessores;

c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte

requerente;

d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou

constitucional;

e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a

localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;

f) o valor do imóvel;

g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à

instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou
partes confrontantes;

É possível ter atas complementares, podendo ser uma escritura declaratória. Essas atas
são de livre escolha do tabelião não sendo necessário obedecer a competência territorial.

Com a ata notarial de posse em mãos, o advogado FARÁ UM REQUERIMENTO:

Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião

atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos
pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem como indicará:
I – a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou
constitucional;
 II – a origem e as características da posse, a existência de edificação, de
benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a
referência às respectivas datas de ocorrência;

III – o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo

de posse foi somado ao do requerente para completar o período
aquisitivo;

IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra

inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra
matriculado ou transcrito;

V – o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.

GEORREFERENCIAMENTO

É uma ferramenta do INCRA para retificar as medidas do imóvel, constando medidas

mais precisas. Dentro do GEO há prazos na lei para adequar as áreas, e assim, por
exemplo, as áreas acima de 100 hectares já estão irregulares, precisa georreferenciar antes
de alienar ou onerar o imóvel.

APP – área de preservação permanente. São faixas de proteção dos recursos hídricos.

CCIR – imóvel rural – cadastro do imóvel rural dentro do INCRA. É anual para pagar
uma taxa. E, uma área acima de 100 hectares, por exemplo, se não estiver
georreferenciada não será emitido o CCIR.

Imóvel rural – CAR – Cadastro Ambiental Rural é o cadastro do imóvel dentro do

sistema ambiental. Obrigatório para os possuidores e proprietários dos imóveis.

Além da ata de posse e do requerimento, é preciso a planta e o memorial descritivo feitos

por profissional habilitado da área a ser usucapida, com ART/RRT quitada. No memorial
precisa da assinatura do profissional responsável e da assinatura dos confrontantes.

DISPENSA a assinatura dos confrontantes caso o imóvel real esteja igual na matrícula.
JUSTO TÍTULO – art. 13, § 1º, Prov. 65/17:

São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:

I – compromisso ou recibo de compra e venda;

II – cessão de direitos e promessa de cessão;

III – pré-contrato;

IV – proposta de compra;

V – reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das

partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de
pagamento e a promessa de contratar;

VI – procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando

o imóvel;

VII – escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel;

VIII – documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.

§ 2º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das
transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do
sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre
os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de
que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade,
sujeito às penas da lei.

→ Compromisso/promessa de compra e venda – é comum cessão da promessa de

compra e venda. É o instrumento mais comum do mercado imobiliário. Há uma
cessão de direitos do contrato do compromisso de compra e venda. É um contrato
preliminar com o efeito futuro da transmissão da propriedade. A cessão do
compromisso de compra e venda não incide ITBI (decisão do STF), pois não há
transmissão da propriedade, não tem fato gerador do ITBI.
O justo título prova que houve uma relação com quem está na matrícula, por exemplo.

→ E se um dos confrontantes for falecido? Ver se tem algum inventário aberto, se

tem herdeiros para assinar.
→ Necessário a certidão negativa da Justiça Estadual e da Justiça Federal.
→ Usucapião de apartamento – pega a assinatura do síndico, com o prédio regular.
Prédio irregular – pegar a assinatura de todos os moradores.

A incorporação imobiliária existirá como procedimento anterior à venda das unidades

imobiliárias. Área privativa (apartamento) e área comum (área de lazer, áreas que todos
podem acessar) de um prédio em condomínio.

Art. 20, § 4º Tratando-se de usucapião de unidade autônoma localizada em condomínio

edilício objeto de incorporação, mas ainda não instituído ou sem a devida averbação de
construção, a matrícula será aberta para a respectiva fração ideal, mencionando-se a
unidade a que se refere.

USUCAPIÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. Sentença de extinção

por impossibilidade jurídica do pedido. Recurso dos autores.
Possibilidade de usucapião de apartamento em condomínio edilício
irregular, ainda que este não tenha inscrição no registro de imóvel.
Modo de aquisição originária. Mitigação das restrições normalmente
aplicáveis ao registro. Precedentes. Sentença anulada para
prosseguimento do feito. Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível
1008923-61.2019.8.26.0477; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador:
7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Praia Grande - 3ª Vara Cível;
Data do Julgamento: 25/05/2021; Data de Registro: 25/05/2021).

→ Se um confrontante não quer assinar? Intima. Se fica silente? É concordância.

Todos os documentos, requerimento, ata, vai para o RI do local do imóvel –

PROTOCOLA, gerando prioridade.

Se tudo estiver em ordem – intima União, Estado e Município.

Caso não esteja – oficial pode exigir documentos e cabe suscitação de dúvida.

→ EXPEDE EDITAL – comunicação para a sociedade do procedimento de

usucapião.
→ Se na matrícula tiver ÔNUS OU GRAVAMES – não impede a usucapião, mas
não libera pois, os ônus e gravames continuarão na matrícula.

Art. 14 e 21 do Prov. 65/17:

Art. 14. A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não
impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Art. 21. O reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel matriculado não

extinguirá eventuais restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente
inscritos.

§ 1º A parte requerente deverá formular pedido de cancelamento dos gravames e

restrições diretamente à autoridade que emitiu a ordem.

§ 2º Os entes públicos ou credores podem anuir expressamente à extinção dos gravames

no procedimento da usucapião.

Depois de analisado toda a documentação e intimação dos confrontantes, titulares, o

oficial vai qualificar e decidir por uma nota fundamentada se vai registrar ou não. Esse é
o título a ser registrado.

Caso o oficial decida que não vai registrar, cabe suscitação de dúvida ou o requerente
pode decidir pelo procedimento judicial.

→ Art. 20, § 3º A abertura de matrícula de imóvel edificado INDEPENDERÁ DA

APRESENTAÇÃO DE HABITE-SE.

Cadastro x Registro – cadastro tem um viés de direito administrativo, com finalidade de

arrecadação tributária.

Cadastros de bens públicos, os Estados, Municípios (os maiores em geral) possuem

cadastros próprios para demonstrar seus bens públicos.

Registro de imóveis – gera direitos e garante a segurança jurídica. A propriedade privada

somente nasce com o registro.
 → Município pode fazer usucapião? SIM, para fazer a regularização do seu
patrimônio, art. 195-A e 195-B da LRP.

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS

REURB – Lei 13.465/17. Regularização fundiária urbana.

Decreto 93.010/18.

Tudo que está consolidado poderá ser regularizado.

Município tem bairros irregulares – faz a lista dos ocupantes (área pode ser pública ou
privada).

Objetivo final – entregar um título para as pessoas que será levado ao RI, que dará a
propriedade.

Título – Certidão de Regularização Fundiária (CRF). Nesse título irá constar o direito
que a pessoa terá.

Legitimação fundiária – dá a propriedade, inclusive pública, ao cidadão por aquisição

originária. Município pratica um ato discricionário.

Legitimação de posse - em área particular, vai para a matrícula do imóvel.

Decreto 93.010/18.

Art. 7º Poderão requerer a instauração da Reurb:

I - a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades

da administração pública indireta;

II - os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas

habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da
sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atuar
nas áreas de desenvolvimento urbano ou de regularização fundiária urbana;

III - os proprietários dos imóveis ou dos terrenos, os loteadores ou os incorporadores;

IV - a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e

V - o Ministério Público.

§ 1º Os legitimados poderão promover os atos necessários à regularização fundiária, inclusive

requerer os atos de registro.

REURB-S – Famílias com até 5 salários mínimos. Município dá a infraestrutura.

REURB-E – Próprios particulares que fazem a estrutura.

DECISÕES SOBRE USUCAPIÃO

Usucapião de vaga de garagem:
CSM|SP - Apelação nº 1040381-61.2017.8.26.0576, onde ficou
decidido que a redução de prazo da usucapião extraordinária alcançaria
o apartamento, bem como a vaga de garagem autônoma, em razão de
sua utilização ser vinculada ao uso residencial do apartamento:
“O ato de instituição do condomínio edilício é o instrumento em que se
define a destinação das unidades autônomas, como previsto no inciso
III do art. 1.332 do Código Civil.
Cuidando-se de edifício com unidades residenciais, o destino das vagas
de garagem é vinculado ao previsto na convenção do condomínio que
pode vedar a alienação e a locação para não condôminos, ainda que
essas vagas tenham matrículas próprias (art.1.331, § 1º, do Código
Civil).
Por isso, não há livre disposição sobre as vagas de garagem cujo
domínio vincula-se ao do apartamento que constituir a unidade
autônoma do edifício residencial, exceto se houver previsão distinta na
respectiva convenção. O uso das vagas de garagem, ademais, é inerente
ao da moradia no apartamento a que são vinculadas, por questão de
conveniência e comodidade do morador, assim como usualmente
ocorre com as vagas localizadas em imóveis de natureza e uso distintos.
Em decorrência, a redução do prazo da aquisição do domínio pela
usucapião que é prevista no parágrafo único do art. 1.238 do Código
Civil é aplicável tanto ao apartamento como às vagas de garagem cuja
propriedade lhe é vinculada.”

Usucapião entre herdeiros:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA.
 PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF.
HERDEIRA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSIBILIDADE
DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE
EXCLUSIVA.
1. Ação ajuizada 16/12/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em
26/08/2016. Julgamento: CPC/73.
2. O propósito recursal é definir acerca da possibilidade de usucapião
de imóvel objeto de herança, ocupado exclusivamente por um dos
herdeiros.
3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como
violados impede o conhecimento do recurso especial.
4. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros
legítimos e testamentários (art. 1.784 do CC/02).
5. A partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre
o acervo hereditário, regendo-se o direito dos co-herdeiros, quanto à
propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio,
como mesmo disposto no art. 1.791, parágrafo único, do CC/02.
6. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio,
desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados
os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido
exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo
determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários.
7. Sob essa ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a
declaração da prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão - o outro
herdeiro/condômino -, desde que, obviamente, observados os requisitos
para a configuração da usucapião extraordinária, previstos no art. 1.238
do CC/02, quais sejam, lapso temporal de 15 (quinze) anos cumulado
com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição do bem.
8. A presente ação de usucapião ajuizada pela recorrente não deveria
ter sido extinta, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à
origem a fim de que a esta seja conferida a necessária dilação probatória
para a comprovação da exclusividade de sua posse, bem como dos
demais requisitos da usucapião extraordinária.
9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido.
(REsp 1.631.859/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, DJe 29/5/2018).

Usucapião de área menor que a fração mínima de parcelamento:

RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO RURAL
CONSTITUCIONAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
RURAL. MÓDULO RURAL. ÁREA MÍNIMA NECESSÁRIA AO
APROVEITAMENTO ECONÔMICO DO IMÓVEL.
INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA DA NORMA.
CONSTITUIÇÃO FEDERAL. PREVISÃO DE ÁREA MÁXIMA A
SER USUCAPIDA. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL DE
ÁREA MÍNIMA.
IMPORTÂNCIA MAIOR AO CUMPRIMENTO DOS FINS A QUE
SE DESTINA A NORMA.
1. A propriedade privada e a função social da propriedade estão
previstas na Constituição Federal de 1988 dentre os direitos e garantias
individuais (art. 5.º, XXIII), sendo pressupostos indispensáveis à
promoção da política de desenvolvimento urbano (art. 182, § 2.º) e rural
(art. 186, I a IV).
2. No caso da propriedade rural, sua função social é cumprida, nos
termos do art. 186 da CF/1988, quando seu aproveitamento for racional
e apropriado; quando a utilização dos recursos naturais disponíveis for
adequada e o meio ambiente preservado, assim como quando as
disposições que regulam as relações de trabalho forem observadas.
3. A usucapião prevista no art. 191 da Constituição (e art. 1.239 do
Código Civil), regulamentada pela Lei n. 6.969/1981, é caracterizada
pelo elemento posse-trabalho. Serve a essa espécie tão somente a posse
marcada pela exploração econômica e racional da terra, que é
pressuposto à aquisição do domínio do imóvel rural, tendo em vista a
intenção clara do legislador em prestigiar o possuidor que confere
função social ao imóvel rural.
4. O módulo rural previsto no Estatuto da Terra foi pensado a partir da
delimitação da área mínima necessária ao aproveitamento econômico
do imóvel rural para o sustento familiar, na perspectiva de
implementação do princípio constitucional da função social da
propriedade, importando sempre, e principalmente, que o imóvel sobre
o qual se exerce a posse trabalhada possua área capaz de gerar
subsistência e progresso social e econômico do agricultor e sua família,
mediante exploração direta e pessoal - com a absorção de toda a força
de trabalho, eventualmente com a ajuda de terceiros.
5. Com efeito, a regulamentação da usucapião, por toda legislação que
cuida da matéria, sempre delimitou apenas a área máxima passível de
ser usucapida, não a área mínima, donde concluem os estudiosos do
tema, que mais relevante que a área do imóvel é o requisito que precede
a ele, ou seja, o trabalho realizado pelo possuidor e sua família, que
torna a terra produtiva e lhe confere função social.
6. Assim, a partir de uma interpretação teleológica da norma, que
assegure a tutela do interesse para a qual foi criada, conclui-se que,
 assentando o legislador, no ordenamento jurídico, o instituto da
usucapião rural, prescrevendo um limite máximo de área a ser
usucapida, sem ressalva de um tamanho mínimo, estando presentes
todos os requisitos exigidos pela legislação de regência, parece
evidenciado não haver impedimento à aquisição usucapicional de
imóvel que guarde medida inferior ao módulo previsto para a região em
que se localize.
7. A premissa aqui assentada vai ao encontro do que foi decidido pelo
Plenário do Supremo Tribunal Federal, em conclusão de julgamento
realizado em 29.4.2015, que proveu recurso extraordinário, em que se
discutia a possibilidade de usucapião de imóvel urbano em município
que estabelece lote mínimo para parcelamento do solo, para reconhecer
aos recorrentes o domínio sobre o imóvel, dada a implementação da
usucapião urbana prevista no art. 183 da CF.
8. Na oportunidade do Julgamento acima referido, a Suprema Corte
fixou a seguinte tese: Preenchidos os requisitos do art. 183 da CF, o
reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser
obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos
urbanos na respectiva área onde situado o imóvel (dimensão do lote)
(RE 422.349/RS, rel. Min. Dias Toffoli, 29.4.2015) 9. Recurso especial
provido. (REsp 1040296/ES, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Rel. p/
Acórdão Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
julgado em 02/06/2015, DJe 14/08/2015)

Usucapião de loteamento irregular:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO NO
JULGAMENTO DE IRDR. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA.
BEM IMÓVEL URBANO. ÁREA INTEGRANTE DE
LOTEAMENTO IRREGULAR. SETOR TRADICIONAL DE
PLANALTINA. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. FORMA
ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE.
POSSIBILIDADE DE REGISTRO. O RECONHECIMENTO DO
DOMÍNIO DO IMÓVEL NÃO INTERFERE NA DIMENSÃO
URBANÍSTICA DO USO DA PROPRIEDADE. INTERESSE DE
AGIR CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
1. As disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de
admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os
termos do Enunciado nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de
9/3/2016.
2. A possibilidade de registro da sentença declaratória da usucapião não
é pressuposto ao reconhecimento do direito material em testilha, o qual
se funda, essencialmente, na posse ad usucapionem e no decurso do
tempo.
3. A prescrição aquisitiva é forma originária de aquisição da
propriedade e a sentença judicial que a reconhece tem natureza
eminentemente declaratória, mas também com carga constitutiva.
4. Não se deve confundir o direito de propriedade declarado pela
sentença proferida na ação de usucapião (dimensão jurídica) com a
certificação e publicidade que emerge do registro (dimensão registrária)
ou com a regularidade urbanística da ocupação levada a efeito
(dimensão urbanística).
5. O reconhecimento da usucapião não impede a implementação de
políticas públicas de desenvolvimento urbano. Muito ao revés,
constitui, em várias hipóteses, o primeiro passo para restabelecer a
regularidade da urbanização.
6. Impossível extinguir prematuramente as ações de usucapião relativas
aos imóveis situados no Setor Tradicional de Planaltina com
fundamento no art. 485, VI, do NCPC em razão de uma suposta
ausência de interesse de agir ou falta de condição de procedibilidade da
ação.
7. Recurso especial não provido, mantida a tese jurídica fixada no
acórdão recorrido: É cabível a aquisição de imóveis particulares
situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda
que pendente o processo de regularização urbanística. (REsp
1818564/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 09/06/2021, DJe 03/08/2021).
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