SEMANA DA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS

Curso Registro de Imóveis Descomplicado

PROFESSOR MARCOS SALOMÃO

24/05/2021

Urbanização - loteamentos regulares

O loteamento seria o crescimento normal da cidade, de acordo com a Lei 6766/79.

Onde pode ser feito o loteamento? Na área urbana e na área de expansão urbana.

Loteamentos clandestinos e irregulares

• Loteamento irregular: possui a aprovação municipal, mas não tem o procedimento no
Registro de Imóveis.

• Loteamento clandestino: não tem aprovação municipal. O loteador faz contratos e vende sem
nenhuma aprovação.

Contratos de posse
Contratos irregulares que não possuem os requisitos para entrar na matrícula.

Poderia fazer usucapião dessa área apenas com esse contrato de posse?

- Usucapião de área pública – não é possível.

- É possível fazer usucapião da área inferior ao que o Município estabelece, em um loteamento

irregular? Decisão do STJ – pode. O Município pode criar uma área mínima diferente da Lei
6.766/79 mas precisaria fiscalizar, então não poderia barrar essa usucapião. A área mínima
não é requisito para a usucapião. A decisão não entrou no mérito do loteamento irregular, isso
ainda vai ser julgado.

Ata notarial da posse: é possível e quanto mais completa, melhor será aproveitado o documento
no Registro de Imóveis. EXEMPLO: se a pessoa tem comprovante do pagamento de tributos,
contas de água, luz... Isso tudo ajuda o tabelião a atestar o tempo da posse, já que a posse é
uma situação de FATO. Só a visita (que nem é obrigatória) pode não ser suficiente para verificar o
tempo da posse. Além disso, é possível que o possuidor faça atas sucessivas, a cada ano, por
exemplo, para que a situação seja mais facilmente comprovada.

Cessão - contratos
Cessão de posse – alguns tabelionatos entendem que é possível, outros não.

Na prática aparece cessão de direitos hereditários, sem fazer inventario, querendo ceder a posse.

Com lastro probatório, como uma decisão judicial, a posse em um divórcio, o tabelião pode
aceitar e fazer a escritura de cessão de posse.

Se não tiver nenhuma prova, o tabelião pode indicar uma ata notarial de posse. O tabelião pode
realizar diligência no local, entrevistar vizinhos, e já ter o início de uma prova.

Essa ata notarial de posse vai ser o alicerce da usucapião, atestando o tempo de posse.
Inclusive, caso o requerente ainda não tenha o tempo da usucapião, ele pode fazer várias atas
notariais ao longo do tempo.

A posse é um fato que pode ser documentada pelo Tabelião. Posse não é propriedade, mas com
o tempo ela pode gerar a propriedade.

A usucapião extrajudicial possui uma eficiência maior que a judicial, é mais célere e costuma ser
até mesmo menos onerosa.

O procedimento é realizado no registro de imóveis, com requerimento com advogado, com os

documentos necessários, ata notarial, encaminhando também os contratos de posse que o
requerente possui.

Caso prático: 5 amigos compraram uma área rural de 5 hectares. Cada amigo comprou uma
parte diferente. Compraram em regime de condomínio. Na matrícula constam os 5 como
proprietários em condomínio pois não tinha como dividir o imóvel pois iria ferir a fração mínima
de parcelamento. Um dos condôminos fez um loteamento clandestino, com contratos
particulares de posse, os chamados contratos de gaveta. Os adquirentes entraram com ação de
usucapião. Um dos condôminos, no caso, para não perder sua área, entrou com pedido para
delimitar sua área, no caso do Rio Grande do Sul, pelo projeto gleba legal, em outros Estados
tem o nome de estremação, como em Minas Gerais. Há assinatura dos confrontantes, memorial
descritivo.

Herança- cessão de direitos

Indispensável a escritura pública.
Herdeiros – um herdeiro pode comprar parte da herança dos outros herdeiros? E um terceiro? A
compra de herança ocorre por meio da CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS – não é compra e
venda porque o titular dos bens é o espólio – a cessão pode ser feita tanto antes quanto no
próprio inventário – importante verificar a incidência do ITBI – a cessão de bem singular, todos os
herdeiros devem assinar em conjunto e haverá a incidência de ITBI. E se os herdeiros querem
deixar um bem determinado para outra pessoa da família? Também pode! É como se fosse uma
doação, mas o nome continua sendo CESSÃO e nesse caso incide ITCMD. Dessa forma a
cessão de direitos hereditários pode ser tanto de forma gratuita (se assemelhando à doação),
quanto onerosa (se assemelhando à compra e venda). Em ambos os casos a cessão é título
hábil para entrar no registro de imóveis.

Regularização de bem público

É vedado usucapião de bens públicos – previsão na CF e CC.

- Legitimação fundiária – parte do Município ou de um dos legitimados.

- Regularização do uso – concessão especial para fins de moradia, é um direito real, dá uma
garantia maior.

- Usucapião domínio útil – é possível.

• AgRg NO RE 218.324 - 2.ª Turma - j. 20/4/2010 o STF

• AgRg no AgIn no REsp 1.642.495

Julgado STJ – imóveis vinculados no SFH não podem ser usucapidos, pois são afetados a
uma utilidade pública e são tratados como se bens públicos fossem.

Acompanhe as próximas aulas nos dias 26 e 28 de Maio de 2021

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