Introducao Ao Direito Imobiliario Extrajudicial

DIREITO IMOBILIÁRIO EXTRAJUDICIAL:
O OURO DA ADVOCACIA
Caso você não me conheça, eu sou o Professor Marcos Salomão,
Registrador de Imóveis há 25 anos e professor de direito há mais de
10 anos.
Lutei e luto todos os dias para que advogados possam se tornar
Experts em Regularizar Imóveis e viverem verdadeiramente da
advocacia, sendo reconhecidos e respeitados, com total liberdade
financeira.
Saiba que você está muito mais próximo do ouro do que você
imagina…
Mas a grande verdade é que, infelizmente, a maioria dos advogados
no Brasil não enxergam isso, e acabam desistindo de seus sonhos e
muitas vezes de prosperar na própria profissão, apenas por não olhar
para o lugar certo e não ter o acompanhamento correto.

Acostumam-se com a média salarial do mercado, e com isso, vivem
uma vida mediana… sem reconhecimento e sem respeito de colegas
e clientes, sendo literalmente engolidos pela concorrência
E eu estou aqui para te dizer que não precisa ser assim.
Eu entendo que a cada dia que passa, a concorrência na sua área
só aumenta.
Que a quantidade de faculdades de direito chegam a números
inacreditáveis, fazendo do Brasil o país que mais concentra bacharéis
e faculdades de direito em relação ao mundo inteiro.
Mas ainda assim, mesmo com muitas faculdades, esses advogados
saem de lá sem o conhecimento prático necessário para
alavancarem suas carreiras…
Ou seja, você que está há anos nessa profissão e ainda não consegue
viver da advocacia, tenha plena ciência de que a culpa não é sua…

E por conta disso, eu quero te mostrar uma nova oportunidade…
O verdadeiro ouro da advocacia: o Direito Imobiliário Extrajudicial.
Um nicho pouco explorado na advocacia, onde a cada dia que passa, as

oportunidades só aumentam…
Chegando a um ponto, onde faltam experts no assunto para suprir a

necessidade de uma demanda gigante de imóveis irregulares…
Veja com seus próprios olhos…

Atualmente há mais de 30 milhões de imóveis irregulares no
Brasil…
Ou seja, quem tiver o conhecimento prático necessário e o
direcionamento correto, fará fortuna nessa área…
Eu tenho a mais absoluta certeza disso… sabe por quê?!
Estou nesta área há mais de 2 décadas, e depois de já ter formado
mais de 7 mil alunos, posso te garantir uma coisa…
Colega advogado, a sua liberdade financeira mora aqui.
E neste exato momento, você está literalmente a um passo do ouro
da advocacia!
Neste eBook prático eu vou te introduzir ao nicho mais rentável da
advocacia dos últimos tempos.
Tenha certeza, essa é a sua melhor chance de passar a viver da
advocacia.
NOÇÕES GERAIS SOBRE A ATIVIDADE NOTARIAL E REGISTRAL
O artigo 236 da Constituição Federal de 1988 traz expressamente que o

serviço notarial e registral é uma atividade pública exercida em caráter
privado por um particular por meio de delegação desse serviço.
A delegação é instrumento administrativo pelo qual o Estado

descentraliza suas funções, nesse caso, a função pública notarial e
registral pertence ao Estado e este delega ao particular. Essa delegação,
entretanto, possui algumas peculiaridades como sua obrigatoriedade
expressa na Constituição Federal, deve haver aprovação do particular
por meio de concurso público e o exercício do serviço não pode ser
retomado pelo Estado, salvo emenda constitucional.
# Analogia com a concessão: um aeroporto é concedido para uma

empresa privada mediante um processo para essa empresa atuar
naquela atividade.
# Não é possível montar um cartório; os cartórios são criados por Lei

pelo Tribunal de Justiça do Estado, criando um novo serviço que será
provido por concurso público.
1
Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por
delegação do Poder Público.
§ 1o Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos

notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus
atos pelo Poder Judiciário.
§ 2o Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos

aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.
§ 3o O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de

provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura
de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses.
O serviço notarial e registral, enquanto não provido por meio de
concurso público, precisa de um responsável para exercer a função que
é contínua. Esse responsável é o interino, selecionado pelo Juiz
Corregedor Permanente responsável por aquela Comarca onde está o
cartório. O critério usado, geralmente, é o substituto mais antigo do
cartório.
Nos termos do § 3o, do artigo 236 da Magna Carta, o serviço notarial

e registral não pode ficar vago, sem abertura de concurso público,
por mais de 6 (seis) meses.
Fiscalização da atividade notarial e registral:
O Estado tem o dever de fiscalizar a atividade, visto que ela é exercida

em caráter privado por um particular. Assim, pela Constituição
Federal de 1988 (CF), quem tem a competência para fiscalizar é o
Poder Judiciário.
A fiscalização dar-se-á pelo Juiz da Comarca responsável pelos

Registros Públicos. A depender do Estado a atividade será fiscalizada
pelo Juiz Diretor do Foro, Juiz Corregedor Permanente, Juiz das Varas
dos Registros (consulte seu Código de Normas).
Geralmente, a estrutura para essa fiscalização é a seguinte: na

Comarca tem-se o Juiz responsável; no Tribunal de Justiça (Capital)
tem a Corregedoria-Geral da Justiça e por fim, tem-se o Conselho
Superior da Magistratura (consulte seu Código de Normas).
# Da atividade: oficial de registro e notário não são considerados

funcionários públicos (exceto para fins penais e para improbidade
administrativa), não possuem salário do Estado, não tem direito à
décimo terceiro.
A Lei n. 8.935/94:
A Lei n. 8.935/94 é a lei mencionada pelo artigo 236, parágrafo 1o,

criada para regulamentar a atividade, os concursos públicos, as
responsabilidades, penalidades, direitos e deveres dos notários e
registradores.
# Para concursos: Lei essencial para quem estuda para concurso de

cartório. A Lei n. 8.935/94 regulamenta que a atividade vai se dividir
em duas:
- Os Registros Públicos, atividade exercida pelo

registrador. Regido pela Lei n. 6015/73, Lei dos Registros
Públicos.
Classificação dos Registros Públicos
• Registro Civil das Pessoas Naturais, onde se registra

nascimentos, casamentos, óbitos, registros especiais como
emancipação etc., serviço essencial para o exercício da
Cidadania.
• Registro Civil das Pessoas Jurídicas, onde se registra
sociedades (que não são empresárias, já que essas são
registradas na Junta Comercial do Estado), associações,
fundações.
• Registro de Títulos e Documentos, o qual possui competência
residual, registrando, por exemplo, penhor comum sobre coisas
móveis, contratos e documentos para sua conservação (ver
Código de Normas do respectivo Estado).
• Registro de Imóveis, o qual possui um rol com os atos e
negócios jurídicos que serão registrados e averbados, relativos
aos imóveis ali matriculados.
A lei ainda traz os cartórios de contratos marítimos, que tem

natureza híbrida, sendo lavrados os atos e registrados na
mesma serventia.
Regra: não se deve juntar Registro de Imóveis com Tabelionato
de Notas, pois as escrituras lavradas pelos tabeliães de notas vão
ser qualificadas pelo registrador de imóveis (isso pode mudar de
Estado para Estado).
E a função notarial, que é exercida pelo tabelião e vai dividir-se em

notas e protesto. Nos termos da Lei 8.935/94:
Art. 6o Aos notários compete:
I - formalizar juridicamente a vontade das partes;
II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes

devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade,
autorizando a redação ou redigindo os instrumentos
adequados, conservando os originais e expedindo cópias
fidedignas de seu conteúdo;
III - autenticar fatos.
Art. 7o Aos tabeliães de notas compete com exclusividade:
I - lavrar escrituras e procurações, públicas;
II - lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados;

III - lavrar atas notariais;
IV - reconhecer firmas;
V - autenticar cópias.
§ 1º É facultado aos tabeliães de notas realizar todas as gestões e

diligências necessárias ou convenientes ao preparo dos atos
notariais, requerendo o que couber, sem ônus maiores que os
emolumentos devidos pelo ato. (Incluído pela Lei nº 14.382, de
2022)
§ 2º É vedada a exigência de testemunhas apenas em razão de o

ato envolver pessoa com deficiência, salvo disposição em
contrário.
§ 5º Os tabeliães de notas estão autorizados a prestar outros

serviços remunerados, na forma prevista em convênio com
órgãos públicos, entidades e empresas interessadas,
respeitados os requisitos de forma previstos na Lei nº 10.406, de
10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
A Lei n. 7.433/85, regulamentada pelo Decreto n. 93.240/86, traz os

requisitos para a escritura pública para o tabelião de notas.
E para o tabelionato de protesto, nos termos da Lei 8.935/94:
Art. 11. Aos tabeliães de protesto de título compete

privativamente:
I - protocolar de imediato os documentos de dívida, para

prova do descumprimento da obrigação;
II - intimar os devedores dos títulos para aceitá-los,

devolvê-los ou pagá-los, sob pena de protesto;
III - receber o pagamento dos títulos protocolizados,

dando quitação;
IV - lavrar o protesto, registrando o ato em livro próprio, em

microfilme ou sob outra forma de documentação;
V - acatar o pedido de desistência do protesto formulado

pelo apresentante;
VI - averbar:
a) o cancelamento do protesto;
b) as alterações necessárias para atualização dos
registros efetuados;
VII - expedir certidões de atos e documentos que constem de

seus registros e papéis. Parágrafo único. Havendo mais de um
tabelião de protestos na mesma localidade, será obrigatória a
prévia distribuição dos títulos.
VIII - lavrar o protesto, registrando o ato em livro próprio, em

IX - acatar o pedido de desistência do protesto formulado

pelo apresentante;
X - averbar:
XI - expedir certidões de atos e documentos que constem de

XII - lavrar o protesto, registrando o ato em livro próprio, em

XIII - acatar o pedido de desistência do protesto formulado

pelo apresentante;
XIV - averbar:
XV - expedir certidões de atos e documentos que constem de

XVI - lavrar o protesto, registrando o ato em livro próprio, em

XVII - acatar o pedido de desistência do protesto formulado

pelo apresentante;
XVIII - lavrar o protesto, registrando o ato em livro próprio, em

XIX - acatar o pedido de desistência do protesto formulado

pelo apresentante;
XX - lavrar o protesto, registrando o ato em livro próprio, em
XXI - acatar o pedido de desistência do protesto formulado

pelo apresentante;
XXII - averbar:
XXIII - expedir certidões de atos e documentos que constem de

A lei que regula a atividade do tabelião de protesto é a Lei n. 9.492/97.
Além disso, o Tribunal de Justiça do Estado edita Provimentos que

regulam a atividade notarial e registral, a nível estadual e, o Conselho
Nacional de Justiça, edita Provimentos a nível nacional. Esses
Provimentos são normas administrativas.
Os emolumentos:
O §2o do art. 236 da CF, traz que uma Lei Federal vai regulamentar os
emolumentos.
Os emolumentos é a remuneração que o notário e o registrador

recebem pelo serviço prestado. Essa remuneração é fixada por lei
(tem-se a Lei Geral dos Emolumentos, Lei Federal n. 10.169/2000, que
traz as normas gerais) e cada Estado edita sua lei em relação aos
emolumentos que serão cobrados pelos serviços.
Com essa remuneração (emolumentos), o registrador e o notário vão

gerir o cartório já que exercem atividade em caráter privado,
contratando prepostos, instalações, programas etc.
Os emolumentos possuem natureza tributária de taxa remuneratória

de serviço público, como já decidiu o STF.
Os prepostos:
Os notários e registradores poderão contratar prepostos, como

escreventes e auxiliares, com remuneração livremente ajustada, sob a
legislação do trabalho. Podem, ainda, contratar quantos forem
necessários, havendo autonomia no serviço (art. 20 da Lei 8.935/94).
A responsabilidade:
A responsabilidade dos notários e registradores é subjetiva e são

autônomas a responsabilidade civil, a criminal e a administrativa,
como se nota pela Lei 8.935/94:
Art. 22. Os notários e oficiais de registro são

civilmente responsáveis por todos os prejuízos
que causarem a terceiros, por culpa ou dolo,
pessoalmente, pelos substitutos que designarem
ou escreventes que autorizarem, assegurado o
direito de regresso.
Parágrafo único. Prescreve em três anos a

pretensão de reparação civil, contado o prazo da
data de lavratura do ato registral ou notarial.
Art. 23. A responsabilidade civil independe da

criminal.
Art. 24. A responsabilidade criminal será

individualizada, aplicando-se, no que couber, a
legislação relativa aos crimes contra a
administração pública.
Parágrafo único. A individualização prevista no

caput não exime os notários e os oficiais de registro
de sua responsabilidade civil.
Ainda, por recente decisão do STF2, ficou pacificado que o Estado
possui responsabilidade civil OBJETIVA para reparar danos causados a
terceiros por tabeliães e oficiais no exercício de suas funções. O
Estado, deve, ainda, ajuizar ação de regresso contra o responsável
pelo dano, nos casos de dolo e culpa, sob pena de improbidade
administrativa.
Importante ressaltar que as serventias extrajudiciais não possuem

personalidade jurídica, embora estejam inscritas junto à Fazenda com
CNPJ próprio, isso se dá apenas para fins tributários. Para fins
processuais, contratação de prepostos, tudo é feito pelo CPF, pessoa
física, do titular do serviço.
22
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário RE 842846. Relator:
Min. Luiz Fux. DJ: 27 fev. 2019. Disponível em:
https://jurisprudencia.stf.jus.br/pages/search?classeNumeroIncidente=%22RE%2084
2846%22&base=aco
rdaos&sinonimo=true&plural=true&page=1&pageSize=10&sort=_score&sortBy=desc
&isAdvanced=tru
Extinção da delegação:
A extinção da delegação somente ocorre nos termos da Lei 8.935/94:
Art. 39. Extinguir-se-á a delegação a notário ou a

oficial de registro por:
I - morte;
II - aposentadoria facultativa;
III - invalidez;
IV - renúncia;
V - perda, nos termos do art. 35.
VI - descumprimento, comprovado, da
gratuidade estabelecida na Lei no 9.534, de 10 de
dezembro de 1997. (Incluído pela Lei no 9.812, de
1999)
§ 1o Dar-se-á aposentadoria facultativa ou por

invalidez nos termos da legislação previdenciária
federal.
§ 2o Extinta a delegação a notário ou a oficial de

registro, a autoridade competente declarará vago
o respectivo serviço, designará o substituto mais
antigo para responder pelo expediente e abrirá
concurso.
VISÃO DO PRÉDIO
1. TÍTULOS
O Registro de Imóveis é baseado em títulos (artigo 221 da Lei

6.015/73), que são apresentados no balcão para PROTOCOLO.
São títulos admitidos a registro aqueles previstos no artigo 221 da
Lei 6.015/73, a saber: Art. 221 - Somente são admitidos registro:
I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados

brasileiros;
II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas

partes, dispensados as testemunhas e o reconhecimento de
firmas, quando se tratar de atos praticados por instituições
financeiras que atuem com crédito imobiliário, autorizadas a
celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura
pública;
III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de

instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e
registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos,
assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após
homologação pelo Supremo Tribunal Federal (é o Superior Tribunal
de Justiça);
IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e

mandados extraídos de autos de processo.
V - contratos ou termos administrativos, assinados com a
União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de
programas de regularização fundiária e de programas
habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento
de firma.
§ 1o Serão registrados os contratos e termos mencionados no

inciso V [termos administrativos com a União, Estados, Municípios
ou DF] do caput assinados a rogo com a impressão
dactiloscópica do beneficiário, quando este for analfabeto ou
não puder assinar, acompanhados da assinatura de 2 (duas)
testemunhas.
§ 2o Os contratos ou termos administrativos mencionados no

inciso V do caput [com a União, Estados, Municípios ou DF]
poderão ser celebrados constando apenas o nome e o número de
documento oficial do beneficiário, podendo sua qualificação
completa ser efetuada posteriormente, no momento do registro
do termo ou contrato, mediante simples requerimento do
interessado dirigido ao registro de imóveis.
o
§ 3 Fica dispensada a apresentação dos títulos previstos nos
incisos I a V do caput deste artigo quando se tratar de registro do
projeto de regularização fundiária e da constituição de direito
real, sendo o ente público promotor da regularização fundiária
urbana responsável pelo fornecimento das informações
necessárias ao registro, ficando dispensada a apresentação de
título individualizado, nos termos da legislação específica.
§ 4º Quando for requerida a prática de ato com base em título físico

que tenha sido registrado, digitalizado ou armazenado, inclusive
em outra serventia, será dispensada a reapresentação e bastará
referência a ele ou a apresentação de certidão.
2. PROTOCOLO
O protocolo tem grande relevância no Registro de Imóveis, vez que

gera direitos. Caso não seja feito o protocolo do título, outro título
pode chegar e ter PRIORIDADE sobre aquele que não foi
protocolado.
Ou seja, o título devidamente protocolado terá prioridade para ser
examinado, analisado e preferência para ser registrado sobre os que
chegarem depois dele ou sobre os títulos que até foram apresentados
antes, mas que não foram protocolados.
Portanto, é dever (e cautela) do RI protocolar TODOS os títulos que

são apresentados no balcão.
Exceção: hipótese em que o protocolo não gera direitos → título

apresentado para MERO EXAME E CÁLCULO DOS EMOLUMENTOS.
Nesse caso, deve o apresentante solicitar que deseja, apenas, saber o
valor dos emolumentos.
Esse protocolo não gera direito de prioridade. Orienta-se que seja feito
expresso requerimento nesse sentido, a fim de evitar transtornos.
Exemplo: imagine que “A” apresentou um título para exame cálculo de

emolumentos do imóvel X. Após, ingressa no RI uma restrição judicial
sobre o bem. “A” não poderá registrar seu título, pois o requerimento
feito quando do protocolo para mero exame e cálculo de
emolumentos não gera direito (não gera prioridade).
Custas: a depender do estado, pode incidir custas para protocolar.

No Rio Grande do Sul o protocolo não gera custas.
Dica: conferir a normativa estadual.

3. QUALIFICAÇÃO
Após protocolar, o Oficial do RI fará a qualificação registral, ou seja,

vai analisar o título e verificar se está pronto para ser registrado.
Essa análise corresponde aos seguintes itens:
a) PESSOAS: verifica-se se as pessoas que constam do título
apresentado se são físicas ou jurídicas, ou ente despersonalizado
(espólio, massa falida, etc).
b) IMÓVEL: verifica se é imóvel urbano ou rural, se há edificação

averbada ou consta só o terreno, entre outros aspectos.
→ O Oficial vai comparar esses aspectos com aquilo que consta em
seu banco de dados (arquivo). Exemplo: o título se refere a um imóvel
de 800 metros, porém, na matrícula, o bem tem 600 metros. Além
disso, verifica se o vendedor que figura no título é o proprietário do
bem, se o preço foi pago e se foi dada a quitação, há alguma condição
específica ao negócio, entre outros.
Após essa verificação, o Oficial pode autorizar o REGISTRO ou

AVERBAÇÃO (que são os dois atos praticados junto ao RI) ou
NEGAR/DEVOLVER o título, por meio de uma NOTA DEVOLUTIVA,
explicando as razões para não registrar/averbar.
Prazo para qualificar: art. 188 da LRP, que foi alterado pela Lei 14.382/22:
Art. 188. Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro ou à emissão

de nota devolutiva, no prazo de 10 (dez) dias, contado da data do
protocolo, salvo nos casos previstos no § 1º deste artigo e nos arts. 189,
190, 191 e 192 desta Lei.
§ 1º Se não houver exigências ou falta de pagamento de custas e

emolumentos, deverão ser registrados, no prazo de 5 (cinco) dias:
I - as escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, os

requerimentos de averbação de construção e de cancelamento de
garantias;
II - os documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp; e
III - os títulos que reingressarem na vigência da prenotação com o

cumprimento integral das exigências formuladas anteriormente.
Todavia, a parte pode NÃO SE CONFORMAR com as razões do Oficial.

Nesse caso, pede ao Oficial que seu caso seja levado ao JUIZ para
dirimir a questão. O Juiz, então, vai dizer quem tem razão (é o
procedimento de dúvida registral), determinando o
registro/averbação ou a devolução do título.
CERTIDÕES: outra função do Registro de Imóveis é o fornecimento de

CERTIDÕES. Essas certidões podem ser em inteiro teor, resumida ou
por quesito (o requerente faz perguntas específicas ao Oficial).
Resumindo:
Apresenta o título → protocola (prioridade) → qualifica → registra ou

devolve → se devolver, cabe suscitação de dúvida.
Obs.: esse é o procedimento comum para registro. Todavia,

também existem procedimentos especiais, como é o caso do
loteamento, que será visto.
EFICÁCIA MATERIAL NO REGISTRO DE IMÓVEIS
Planos do NEGÓCIO JURÍDICO:

1. Existência → pessoa (vontade) + objeto + forma.
2. Validade3 → nulo ou anulável.

3. Eficácia → Registro = eficácia constitutiva (pois altera a
propriedade, constituindo o direito de propriedade) + eficácia contra
terceiros.
Exceções: usucapião e herança.
+Herança: pelo P. da Saisine, a transferência da propriedade

independe de registro, sendo conse- quência da morte. O registro,
portanto, não é constitutivo. Ele terá finalidade declaratória, para ter-
ceiros.
+Usucapião: a propriedade se adquire com o preenchimento dos
requisitos. A própria sentença é declaratória. O registro tem finalidade
declaratória.
Obs.: há uma situação emblemática que ocorre no dia a dia → quando
a parte não leva sentença de usucapião ao registro.
IMÓVEL URBANO x IMÓVEL RURAL
-O município delimita o que é urbano (art. 30, I, II e VII da CF/88);
-No município, as cidades e vilas são as divisões urbanas, com

perímetro determinado por lei, as quais possuem a finalidade social
de habitação, trabalho e recreação.
3
CC/02 – a existência e a validade foram unificadas, em virtude do artigo 104.
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não
defesa em lei.
-A cidade é a sede do município e as vilas são as sedes dos distritos e
subdistritos;
-As cidades e vilas são divididas em zonas e bairros.
-Para a fixação da zona urbana, o município deve observar o §1o do

artigo 32 do CTN:
Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a

propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a
propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza
ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona
urbana do Município.
§ 1o Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a
definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da
existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos
incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:
I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
II - abastecimento de água;
III - sistema de esgotos sanitários;
IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para
distribuição domiciliar;
V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima
de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.
§ 2o A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis,

ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos
órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao
comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos
termos do parágrafo anterior.
Lei 6766:
Art. 3o Somente será admitido o parcelamento do solo para fins

urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização
específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei
municipal.
Reurb:
Art. 11, III - núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil

reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das
edificações, a localização das vias de circulação e a presença de
equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas
pelo Município;
-Imóvel rural não é só aquele que está na zona urbana. Tudo depende
da DESTINAÇÃO que é dada ao imóvel.
Assim, é possível um imóvel rural na área urbana e um imóvel urbano

em área rural (se seguir os parâmetros do CTN).
No RI, cada imóvel rural tem uma matrícula.

No INCRA, o cadastro do imóvel pode abranger mais de um imóvel.
Indivisibilidade do imóvel rural
-Para ser viável economicamente o imóvel rural deve ter um mínimo de

tamanho.
-Considerando que o Brasil é um país continental, e que existem

diversas culturas nas mais variadas regiões e Estados, foram criadas
unidades de medidas para identificar quais os tamanhos, por
hectares, das pequenas, médias e grandes propriedades.
-As principais unidades de medidas no direito agrário são o módulo
rural e o módulo fiscal, mas também deve ser observada a fração
mínima de parcelamento de cada imóvel.
-Existe também um MÓDULO DE EXPLORAÇÃO INDEFINIDA →
quando estrangeiro vai adquirir imóvel rural.
-Módulo rural: introduzido pelo Estatuto da Terra e calculado por

região, admitindo-se também por Estado.
-É determinado pelo INCRA, que regulamenta a matéria por instrução

normativa.
-Mais tarde, por intermédio da Lei 6746/79, foi inserido no próprio

Estatuto da Terra (art. 50) o módulo fiscal, unidade de medida
calculada por município e que na prática é o critério mais adotado
pelo INCRA para calcular a viabilidade das propriedades rurais.
-Uma das funções do módulo fiscal é determinar a fração mínima de

parcelamento do imóvel rural, ou seja, a menor área que o imóvel
poderá ser desmembrado/fracionado/dividido no RI, com abertura
de matrícula própria.
Estatuto da Terra
Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior

à constitutiva do módulo de propriedade rural.
§ 1° Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou

amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da
dimensão do módulo de propriedade rural.
§ 2o Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o

domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de
dimensão inferior ao módulo de propriedade rural.
Lei 5868/72:
Art. 8o - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art.

65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel
rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho
inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de
parcelamento fixado no § 1o deste artigo, prevalecendo a de menor
área.
EXCEÇÕES
1. Decreto 62.504/68
-Postos de combustíveis, escolas, igreja, cemitério, indústrias, hotéis,

silos, etc.
-Precisa de autorização do INCRA e desmembra. Abre matrícula
para a área nova e descreve a área remanescente.
-Pode o município alterar a área para imóvel urbano (por lei),

hipótese em que é possível área menor que a fração mínima, sem
autorização do INCRA.
2. Lei 5.868/72, art. 8o, §4o
-Anexação a outro imóvel;

-Regularização fundiária rural de interesse social (título de domínio
ou direito real de uso);
-Agricultores familiares;
-Imóvel incorporado à zona urbana do município;
-Regularização fundiária urbana de núcleo urbano informal
consolidado em área rural.
Obs.: o RI deve atentar para vendas de imóveis pequenos por

desmembramento, vez que pode ocorrer loteamento irregular.
Obs.2: caso o imóvel venha a ser cortado por uma estrada é possível
que seja menor que a fração mínima de parcelamento.
PROCEDIMENTO DE DÚVIDA
Legislação: LRP 198 a 204, 207 e 296 e CC/02 1.496;
Título → protocolo → qualificação (10 dias (art. 188)) → registro ou nota

devolutiva.
Ingressando um título no Registro de Imóveis, ele será protocolado

(prenotação). Em seguida, o Oficial fará a qualificação registral, que
poderá resultar no REGISTRO (se estiver tudo certo) ou na emissão de
uma NOTA DEVOLUTIVA (se faltar algum requisito para registrar).
+Nota devolutiva:
-Deve ser ESCRITA;
-Havendo nota devolutiva, surgem as possibilidades descritas abaixo:
a) A parte concorda com os apontamentos feitos na nota

devolutiva exarada pelo oficial:
Nesse caso, podem ocorrer duas situações:
a.1) A parte apresenta os documentos faltantes → REGISTRA,

mantendo-se a data da PRENOTAÇÃO. Ou seja, o registro retroage
para a data em que o título foi anotado no protocolo. Como o prazo foi
alterado para 10 dias para o registrador realizar a qualificação, há o
debate se o registrador deve apresentar a nota de exigência em 5 dias
e a parte teria 5 dias para apresentar os documentos necessários.
a.2) A parte fica silente → perde os efeitos da prenotação e caso

queira registrar, deverá protocolar novamente (recebe um novo
número de protocolo).
b) A parte discorda dos apontamentos feitos na nota

devolutiva ou informa que não pode cumprir, pedindo que o
oficial suscite DÚVIDA ao JUIZ. Nesse caso, inicia-se o
PROCEDIMENTO DE DÚVIDA – art. 198 e seguintes da Lei 6.015/73.
O OFICIAL de REGISTROS irá, então, suscitar dúvida ao juiz.
#Qual juiz? Analisar a normativa do Estado. Alguns Estados é o juiz

diretor do foro ou da vara de registros públicos.
- Julga procedente: cancela o protocolo e não registra, pois o oficial

tinha razão.
- Julga improcedente: deve registrar.
Obs.: em alguns estados pode fazer nota de impugnação (é a
mesma coisa). ASSIM, o oficial:
1o Anota a suscitação da dúvida à margem do protocolo e certifica a

prenotação e a suscitação da dúvida no título, rubricando todas as
suas folhas;
2o Comunica o interessado para se manifestar (se quiser) EM
JUÍZO, em 15 dias; 3o Encaminha os autos ao juiz:
3.1. Se o apresentante impugnar (em juízo) → manda para o MP se
manifestar (10 dias)
→ Juiz para SENTENÇA em 15 dias (com ou sem manifestação do MP).
3.3. Apresentante não faz impugnação → mesmo assim terá
SENTENÇA (natureza administrativa).
DÚVIDA INVERSA
Conforme visto, a procedimento de dúvida é suscitado pelo Oficial

ao Juiz, após insurgência da parte (ou de ofício pelo Oficial,
conforme algumas normativas estaduais).
Todavia, também se admite a chamada “dúvida inversa”. Alguns
estados possuem previsão expressa em suas normativas.
Por ela, a própria parte leva o caso ao juiz corregedor.

Exemplo: a parte não se conforma com a nota, manifesta sua
irresignação, mas o oficial não encaminha para o juiz. Nesse caso,
pode a parte manifestar diretamente ao juiz.
A dúvida inversa não está na Lei 6015.
#Caberia mandado de segurança contra a negativa do oficial de

suscitar a dúvida?
Não (prevalece), pois o Oficial não é “autoridade”.
CUIDADO → na dúvida inversa a decisão muda:
Procedente: o interessado tem razão;
Improcedente: o oficial tem razão.
Obs.: alguns estados permitem que o TABELIÃO atue como

interessado, manifestando-se a respeito da nota devolutiva
(tabelião como “amigo da corte”).
#Há procedimento de dúvida contra ato do tabelião de notas? É

polêmico. Quem entende não ser possível aduz que é livre a escolha
do tabelião de notas. Assim, caso um tabelião se negue a praticar um
ato, basta procurar outro.
Porém, a lei 8935 admite (art. 30, XIII).
L. 8935, Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro:
XIII - encaminhar ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos
interessados, obedecida a sistemática processual fixada pela
legislação respectiva;
Exemplo clarividente da possibilidade de suscitar dúvida pelo tabelião
é na ata notarial de usucapião, uma vez que há competência
territorial para lavratura do ato (o interessado não poderá ir a outro
tabelião, pois o Provimento 65 aduz que essa ata deve ser lavrada pelo
tabelião da circunscrição do imóvel).]
ATENÇÃO: para existir dúvida deve haver

PRENOTAÇÃO/PROTOCOLO. Natureza jurídica da dúvida:
ADMINISTRATIVA. Disso decorre que o procedimento de dúvida
não gera coisa julgada material (apenas formal).
Em face a decisão do juiz cabe APELAÇÃO. Alguns autores

sustentam que, a partir daí, o procedimento perde a natureza
administrativa (teria natureza híbrida).
-Efeitos da apelação: DEVOLUTIVO e SUSPENSIVO.
-Legitimados para APELAR:
- Interessado;
- Ministério Público;
- Terceiro interessado.
#O tabelião é interessado para interpor recurso? #polêmico.

Consultar a normativa estadual. No RS, há previsão expressa de que,
embora possa se manifestar no procedimento, isso não autoriza
interpor recurso.
Legislação:
Art. 198. Se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo
oficial por escrito, dentro do prazo previsto no art. 188 desta Lei e de
uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data,
identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, para que:
V - o interessado possa satisfazê-la; ou
VI - caso não se conforme ou não seja possível cumprir a

exigência, o interessado requeira que o título e a declaração de dúvida
sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la.
§ 1º O procedimento da dúvida observará o seguinte:
I - no Protocolo, o oficial anotará, à margem da

prenotação, a ocorrência da dúvida;
II - após certificar a prenotação e a suscitação da

dúvida no título, o oficial rubricará todas as suas folhas;
III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da

dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e
notificando-o para impugná-la perante o juízo competente, no
prazo de 15 (quinze) dias; e
IV - certificado o cumprimento do disposto no inciso III

deste parágrafo, serão remetidos eletronicamente ao juízo
competente as razões da dúvida e o título.
§ 2º A inobservância do disposto neste artigo ensejará a aplicação
das penas previstas no art. 32 da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de
1994, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça
do Conselho Nacional de Justiça.
Art. 199 - Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo

referido no item III do artigo anterior, será ela, ainda assim, julgada por
sentença.
Art. 200 - Impugnada a dúvida com os documentos que o

interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de
dez dias.
Art. 201 - Se não forem requeridas diligências, o juiz proferirá

decisão no prazo de quinze dias, com base nos elementos constantes
dos autos.
Art. 202 - Da sentença, poderão interpor apelação, com os

efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e
o terceiro prejudicado.
Art. 203 - Transitada em julgado a decisão da dúvida,

proceder-se-á do seguinte modo:
I - se for julgada procedente, os documentos serão

restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se
ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e
cancele a prenotação;
II - se for julgada improcedente, o interessado apresentará,

de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou
certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo,
se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de
anotações do Protocolo.
Art. 204 - A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não

impede o uso do processo contencioso competente.
Art. 207 - No processo, de dúvida, somente serão devidas

custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida for julgada
procedente.
Art. 296. Aplicam-se aos registros referidos no art. 1°, § 1o, incisos
I, II e III, desta Lei, as disposições relativas ao processo de dúvida no
registro de imóveis.
CC/02, Art. 1.496. Se tiver dúvida sobre a legalidade do registro

requerido, o oficial fará, ainda assim, a prenotação do pedido. Se a
dúvida, dentro em noventa dias, for julgada improcedente, o registro
efetuar-se-á com o mesmo número que teria na data da prenotação;
no caso contrário, cancelada esta, receberá o registro o número
correspondente à data em que se tornar a requerer.
Jurisprudência:
Não cabe recurso especial ou extraordinário em

procedimento de dúvida. Não cabe recurso especial contra
decisão proferida em procedimento de dúvida registral, sendo
irrelevantes a existência de litigiosidade ou o fato de o
julgamento emanar de órgão do Poder Judiciário, em função
atípica. O procedimento de dúvida registral tem, por força de
expressa previsão legal, natureza administrativa (art. 204 da LRP),
não se qualificando como prestação jurisdicional. STJ. 2a Seção.
REsp 1570655- GO, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em
23/11/2016 (Info 595)4.
O procedimento de dúvida consiste em atividade atípica

desempenhada pelo Poder Judiciário, exercida em caráter correcional
a fim de fazer o controle de legalidade dos atos praticados pelo
delegatário da atividade estatal. Desse modo, não se pode dizer que
no procedimento de dúvida ocorra a prestação jurisdicional stricto
sensu.
O procedimento de dúvida ocorre porque a Constituição Federal
determinou que o Poder Judiciário deve fazer a fiscalização dos
serviços notariais e de registro (art. 236, § 1o, parte final). Ocorre que,
no exercício dessa atividade, o julgador não desempenha sua função
típica (a jurisdição), mas sim uma atividade meramente correcional.
Na "dúvida", o magistrado não atua com a finalidade de solucionar
litígios, tampouco de garantir a pacificação social. Seu objetivo ali é
simplesmente o de verificar se estão sendo cumpridas as normas que
disciplinam o sistema de registros públicos, visando a assegurar a
"autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos" (LRP, art. 1o).
Vale ressaltar que não importa que o interessado não concorde com a
posição do Oficial de Registro ou com a sentença proferida pelo
magistrado. Mesmo assim o procedimento de dúvida continuará
tendo natureza administrativa.
Assim, tratando-se de procedimento de inequívoca natureza

administrativa, circunscrito à análise de questões formais do pedido
de registro ou averbação a decisão que julga a dúvida não pode ser
qualificada como "causa decidida em única ou última instância", que
autoriza a interposição de recurso especial (art. 105, III, da CF/88).
Quando o constituinte falou em "causa" no art. 105, III, ele quis

restringir às decisões proferidas no exercício de atividade jurisdicional
stricto sensu (processo judicial), não se admitindo a possibilidade de
recurso especial (ou extraordinário) para se discutir um julgamento de
conflito administrativo, ainda que tenha sido realizado por órgão
colegiado formado por membros do Poder Judiciário.
Descabimento de intervenção de terceiros em procedimento de

dúvida registrária.
Não é cabível a intervenção de terceiros em procedimento de dúvida

registral suscitada por Oficial de Registro de Imóveis (arts. 198 a 207
da Lei no 6.015/73). STJ. 4a Turma. RMS 39236-SP, Rel. Min. Marco
Buzzi, julgado em 26/4/2016 (Info 582)5.
Não é cabível a requisição da averbação de inquérito civil no

registro imobiliário pelo Ministério Público, com fixação de prazo
para o seu cumprimento.
Caso concreto: o Promotor de Justiça instaurou inquérito civil para
apurar suposto loteamento irregular. O membro do Parquet
requisitou ao Oficial Registrador que fizesse a averbação do inquérito
civil na matrícula do imóvel relacionado, assinalando prazo para
cumprimento. O Registrador recusou-se a fazer. O STJ afirmou que o
procedimento adotado pelo MP estadual não foi o adequado. Caberia
ao Ministério Público estadual requerer a averbação do inquérito civil
no Registro Imobiliário e o Oficial Registrador, conforme seu
entendimento, poderia suscitar dúvida ao Juízo competente, em
consonância com o procedimento disciplinado nos arts. 198 a 207 da
Lei no 6.015/73.
Todavia, o parquet estadual, ao invés de requerer a aludida averbação,

requisitou a sua realização, fixando prazo para o seu cumprimento, o
que não encontra amparo na legislação de regência. Em que pese a
importância de se dar publicidade à população acerca de eventuais
irregularidades em parcelamentos, a fim de proteger terceiros de
boa-fé, adquirentes de suas frações, e contribuir para a ordenada
ocupação do solo, há que se observar o devido processo legal,
assegurado no art. 5o, LIV, da CF/88, tal como previsto na Lei no
6.015/73. Vale ressaltar que o STJ afirmou que a decisão proferida não
impede que o MP requeira, nos termos exigidos pelo art. 13, III, da Lei
no 6.015/73, a pretendida averbação no Registro Imobiliário, podendo
o Oficial Registrador, se for o caso, suscitar dúvida ao Juízo
competente, observando-se, então, o procedimento legal, previsto
nos arts. 198 a 207 da Lei no 6.015/73, procedimento que, no caso,
restou inviabilizado, pelo Órgão ministerial, ao formular requisição da
averbação, com fixação de prazo para o seu cumprimento. STJ. 2a
Turma. RMS 58769- RJ, Rel. Min. Assusete Magalhães, julgado em
15/09/2020 (Info 680)6
Ementa: Embargos de declaração. Processo de dúvida registral.
Omissão na determinação da sucumbência da parte ré (assim
referido). A petição dos embargos de declaração demonstra o
desconhecimento da lei, da doutrina e da jurisprudência: inexiste
sucumbência no processo de dúvida registra imobiliário, e o Oficial
do Registro de Imóveis não é parte para responder por
sucumbência, é Oficial do Registro de Imóveis.(Embargos de
Declaração Cível, No 70083850974, Vigésima Câmara Cível, Tribunal
de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em:
27-02-2020).
4
CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Não cabe recurso especial ou extraordinário
em procedimento de dúvidaa. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em:
<https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/983a33a9a8679
6df362c1108e00f54a 6>. Acesso em: 14/02/2021.
5
CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Descabimento de intervenção de terceiros em
procedimento de dúvida registrária. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível
em:
<https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/59f51fd6937412b
7e56ded1ea2470c2 5>. Acesso em: 14/02/2021
6
CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Não é cabível a requisição da averbação de
inquérito civil no registro imobiliário pelo Ministério Público, com fixação de prazo
para o seu cumprimento. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em:
<https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/e9f586fda2075a0
0e9c19361abf115ef
>. Acesso em: 14/02/2021
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DIREITO IMOBILIÁRIO EXTRAJUDICIAL:

Caso você não me conheça, eu sou o Professor Marcos Salomão,

Registrador de Imóveis há 25 anos e professor de direito há mais de

Lutei e luto todos os dias para que advogados possam se tornar

Experts em Regularizar Imóveis e viverem verdadeiramente da

advocacia, sendo reconhecidos e respeitados, com total liberdade

Mas a grande verdade é que, infelizmente, a maioria dos advogados

no Brasil não enxergam isso, e acabam desistindo de seus sonhos e

muitas vezes de prosperar na própria profissão, apenas por não olhar

para o lugar certo e não ter o acompanhamento correto.

uma vida mediana… sem reconhecimento e sem respeito de colegas

e clientes, sendo literalmente engolidos pela concorrência

E eu estou aqui para te dizer que não precisa ser assim.

Eu entendo que a cada dia que passa, a concorrência na sua área

Que a quantidade de faculdades de direito chegam a números

inacreditáveis, fazendo do Brasil o país que mais concentra bacharéis

e faculdades de direito em relação ao mundo inteiro.

Mas ainda assim, mesmo com muitas faculdades, esses advogados

saem de lá sem o conhecimento prático necessário para

alavancarem suas carreiras…

viver da advocacia, tenha plena ciência de que a culpa não é sua…

O verdadeiro ouro da advocacia: o Direito Imobiliário Extrajudicial.

Um nicho pouco explorado na advocacia, onde a cada dia que passa, as

Chegando a um ponto, onde faltam experts no assunto para suprir a

Veja com seus próprios olhos…

Ou seja, quem tiver o conhecimento prático necessário e o

direcionamento correto, fará fortuna nessa área…

Eu tenho a mais absoluta certeza disso… sabe por quê?!

Estou nesta área há mais de 2 décadas, e depois de já ter formado

mais de 7 mil alunos, posso te garantir uma coisa…

Colega advogado, a sua liberdade financeira mora aqui.

E neste exato momento, você está literalmente a um passo do ouro

Neste eBook prático eu vou te introduzir ao nicho mais rentável da

advocacia dos últimos tempos.

Tenha certeza, essa é a sua melhor chance de passar a viver da

O artigo 236 da Constituição Federal de 1988 traz expressamente que o

A delegação é instrumento administrativo pelo qual o Estado

# Analogia com a concessão: um aeroporto é concedido para uma

# Não é possível montar um cartório; os cartórios são criados por Lei

delegação do Poder Público.

§ 1o Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos

§ 2o Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos

§ 3o O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de

Nos termos do § 3o, do artigo 236 da Magna Carta, o serviço notarial

Fiscalização da atividade notarial e registral:

O Estado tem o dever de fiscalizar a atividade, visto que ela é exercida

A fiscalização dar-se-á pelo Juiz da Comarca responsável pelos

Geralmente, a estrutura para essa fiscalização é a seguinte: na

# Da atividade: oficial de registro e notário não são considerados

A Lei n. 8.935/94 é a lei mencionada pelo artigo 236, parágrafo 1o,

# Para concursos: Lei essencial para quem estuda para concurso de

- Os Registros Públicos, atividade exercida pelo

Classificação dos Registros Públicos

• Registro Civil das Pessoas Naturais, onde se registra

A lei ainda traz os cartórios de contratos marítimos, que tem

E a função notarial, que é exercida pelo tabelião e vai dividir-se em

Art. 6o Aos notários compete:

I - formalizar juridicamente a vontade das partes;

II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes

III - autenticar fatos.

Art. 7o Aos tabeliães de notas compete com exclusividade:

I - lavrar escrituras e procurações, públicas;

II - lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados;