Professora: Jamile Farret Navarro – Advogada – OAB/SC 36.

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E-mail: jamilefarret.adv@gmail.com

Instagram: @jamilefarret.adv

Indicações de leitura: “A lei do inquilinato comentada” – Sylvio Capanema de Souza

(Ed. Forense)

“Contratos” – Arnaldo Rizzardo (Ed. Forense)

“Direito Imobiliário: Teoria e Prática” – Luiz Antonio Scavone

Junior (Ed. Forense)

GARANTIAS LOCATÍCIAS

As garantias locatícias tem a finalidade de reduzir os riscos de eventual

inadimplemento dos contratos de locação, em decorrência do não pagamento dos
aluguéis e demais encargos, ou para suprir, ainda que parcialmente, os prejuízos do
locador com a conservação do imóvel ao final da locação.

No entanto, sabemos que não há garantia capaz de blindar 100% (cem por
cento) o Locador dos riscos inerentes à locação, mas é possível, analisando o caso
concreto, escolher a garantia que melhor se adeque à situação, minimizando ao máximo
os riscos.

As modalidades de garantia estão elencadas no artigo 37, da lei 8.245/1991

(lei do inquilinato), sendo um rol taxativo, ou seja, não sendo admitida garantia diversa
destas, sob pena de nulidade da cláusula.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as

seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

1
 Até 21.11.2005, antes da lei 11.196, apenas as garantias previstas no
incisos I a III eram possíveis, quando então foi inserida na lei do inquilinato a cessão
fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Conforme dispõe o caput do artigo 37, é o Locador quem escolhe a garantia

a ser apresentada pelo Locatário.

Já o parágrafo único do artigo 37 deixa claro que é proibido que o Locador

exija mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação, sob pena
de nulidade.

Inclusive, constitui contravenção penal exigir mais de uma modalidade de

garantia, conforme disposto no artigo 43, da lei do inquilinato.

Mas, o STJ já se posicionou no sentido de que “a caracterização de

exigência de dupla garantia não importa em nulidade de ambas, devendo prevalecer a
garantia originária” (AgRg no Ag 853.312/SP, 5ª Turma, publicado no DJ de
17/03/2008).

Essa posição do STJ baseia-se na não violação da intenção das partes, que
era, ao contrário do que o resultado de anular a clausula por dupla garantia, objetiva
proteger o locador.

Dessa forma, se constar na cláusula da garantia que o contrato será

garantido por “caução” e “fiança”, como a caução está descrita primeiramente, esta será
considerada a garantia do respectivo contrato, e vice e versa.

Caução de Bens Móveis

Originariamente, a caução somente poderia ser em dinheiro, no entanto, a

lei do inquilinato nos traz, em seu art. 38, que a caução poderá também recair sobre
bens móveis e imóveis.

A caução em bens móveis equivale ao penhor, que é direito real de garantia

em função do qual o devedor, ou um terceiro, entrega ao credor coisa móvel, para que
o seu valor garanta a locação.

Qualquer bem móvel pode ser objeto de garantia locatícia, desde que no
comércio, como automóveis, joias, eletroeletrônicos, entre outros.

2
 O que caracteriza essa modalidade de garantia é a entrega da coisa/bem ao
Credor/Locador.

Todavia, apesar de não recomendado, em vista de fragilizar a garantia, nada

impede que os bens permaneçam na posse do locatário, o qual, se vier a alienar a coisa,
estará cometendo ilícito penal.

De outro lado, ao final da locação, estando o locatário adimplente, e os bens

móveis dados em garantia na posse do Locador, este deverá restituí-los, sob pena de
cometer esbulho possessório, podendo o locatário ingressar com ação de reintegração
de posse.

Nas locações cujo valor do aluguel seja vultuoso, geralmente nas locações
corporativas, tem sido praticada a subscrição, pelo locatário, de um título de
capitalização, cujo valor, ao contrário da caução em dinheiro, não limita-se a três vezes
o valor do aluguel.

Ao final da locação, estando o locatário adimplente, resgatará o valor do

título de capitalização, acrescido de juros e correção monetário.

Em caso de inadimplência, o locador pode levantar o valor do título

equivalente ao seu crédito, conforme convencionado no próprio título ou por autorização
judicial.

Uma coisa importante é que em caso de inadimplência, o bem não incorpora

automaticamente o patrimônio do Locador/Devedor, uma vez que nosso ordenamento
jurídico não permite o pacto comissório.

Será necessária a realização de leilão, para que então o produto da venda

seja direcionado ao pagamento do Locador e eventual saldo devolvido ao locatário.

Mas, em respeito a autonomia privada das partes, é possível que o locatário

autorize a incorporação direta ou a venda direta do bem por parte do Locador, conforme
parágrafo único do art. 1.428 do Código Civil.

Caução de imóvel

Caso o locatário pretenda dar um bem imóvel como caução, para que seja
constituída, será necessária uma escritura pública.

3
 Diante disso, é possível que tanto a locação como a caução sejam de forma
pública, ou, ainda que o contrato de locação seja particular, a caução deverá ser
formalizada por escritura pública.

Na caução de imóveis, ao contrário da caução de bens móveis, a posse do

imóvel permanecerá com o locatário.

O locatário poderá alienar o imóvel, no entanto, o gravame de caução

acompanhará o bem, não sendo o locador prejudicado em caso de inadimplemento do
locatário, pois poderá executar a garantia nas mãos de quem estiver.

Da necessidade de registro/averbação da caução

Para que seja dado publicidade à garantia, é necessário que a caução de

bens móveis seja registrada no Ofício de Registro de Títulos e Documentos. Já a caução
de bens imóveis, deve ser averbada à margem da Matrícula Imobiliária do imóvel, no
Ofício de Registro de Imóveis competente.

O fato de não registrar ou averbar a caução, não a torna nula, mas referida
garantia valerá somente entre as partes, não sendo oponível a terceiros.

Assim, estando a caução devidamente registrada/averbada, os terceiros não

poderão alegar desconhecimento e tentar impedir a execução da garantia.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. EXECUÇÃO

DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE
LEVANTAMENTO DA PENHORA SOBRE IMÓVEL MEDIANTE
CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA.
PROPRIEDADE OFERECIDA EM CAUÇÃO PARA GARANTIA DE
CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE A FIADORA-EXECUTADA E
TERCEIRO (AGRAVANTE) NO CURSO DA LOCAÇÃO, OU SEJA,
QUANDO EM VIGÊNCIA A CAUÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NO
CARTÓRIO DE IMÓVEIS. IMÓVEL QUE AINDA PERTENCE À
FIADORA-EXECUTADA (GARANTE), O QUE IMPEDE O
LEVANTAMENTO DA CONSTRIÇÃO. RECURSO IMPROVIDO. No
caso em julgamento, infere-se em cognição não exauriente, a partir
dos documentos que foram juntados nos autos do recurso, que o
compromisso de compra e venda do imóvel oferecido em caução para
a garantia do contrato de locação não foi devidamente registrado
perante o Cartório de Imóveis. Por isso, estranho à relação jurídica
formada entre o agravado-exequente (locador) e a fiadora-executada

4
 (interessada), o negócio jurídico não levado a registro, não tem a
eficácia de gerar a validade ou a transferência dos direitos que alega
ter sobre o imóvel sem que o registro se complete. Ademais, a matéria
discutida deve ser reservada aos embargos de terceiro, se, de fato, o
ato judicial constritivo mostrar-se indevido. (TJSP. Agravo de
Instrumento nº 20250223620178260000 , publicada em 14.03.2017)
LOCAÇÃO. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA.
PLEITO DE INCIDÊNCIA SOBRE IMÓVEL OFERECIDO
EM CAUÇÃO NA OPORTUNIDADE DA
CONTRATAÇÃO. CAUÇÃO LANÇADA
NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. VENDA POSTERIOR DO BEM A
TERCEIRO QUE NÃO IMPEDE A CONSTRIÇÃO DO BEM. AGRAVO
PROVIDO. Na oportunidade da contratação, os caucionantes
designaram imóvel para servir de caução à sua responsabilidade.
Tendo sido realizada posteriormente a venda do bem, entendeu o
Juízo ser inviável a incidência da penhora sobre ele, por não mais
integrar o patrimônio dos executados. Entretanto, tendo sido lançada
na matrícula imobiliária a constituição da caução, a sua
existência não poderia ser ignorada pela parte compradora, que
por isso fica sujeita aos seus efeitos. Daí a possibilidade de
efetivação da penhora sobre o mencionado imóvel. (TJSP, Agravo
de Instrumento nº 21140984220158260000, publicado em
28.07.2015)
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. EFEITOS APENAS
ENTRE AS PARTES QUE CELEBRARAM O
NEGÓCIO. CAUÇÃO LOCATÍCIA. GARANTIA REAL. EFEITO DE
SEQUELA. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DA LOCAÇÃO.
EXTENSÃO DOS EFEITOS DA GARANTIA ATÉ A ENTREGA DO
IMÓVEL. ART. 39 , DA LEI Nº 8.245 /1991. RECURSO NÃO
PROVIDO. 1. A promessa de compra venda, caso não registrada na
matrícula do imóvel, produz efeitos apenas entre as partes que
celebraram o negócio jurídico. 2. A caução locatícia de imóvel,
devidamente averbada, tem natureza de direito real, sendo que, à vista
do efeito da sequela, permanece eficaz a despeito da alienação do
imóvel. 3. A prorrogação automática do contrato de locação gera a
extensão das garantias oferecidas até a devolução do imóvel, salvo
disposição contratual em contrário, nos termos do art. 39 , da Lei nº
8.245 /1991. 4. Recurso conhecido e não provido. (TJ-DF –
20160110855910, publicado em 27.09.2017)

Caução em dinheiro

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 A caução em dinheiro, nos termos do §2º, do art. 38, da lei do inquilinato,
não poderá exceder o valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel, e deve ser
depositada em caderneta de poupança, aberta com titularidade conjunta entre locador
e locatário.

O valor depositado em referida conta, somente poderá ser sacado com a

autorização de ambos ou, apenas pelo locatário em caso de comprovação de quitação
integral da locação, caso contrário, dependerá de autorização judicial.

Diante do depósito em conta, os benefícios de juros e correção monetária

incidentes sobre o valor, serão revertidos em favor do locatário.

Mas o que vemos na prática não é a aplicação da lei, e sim o valor da caução
ficando em poder do locador que, quando da restituição ao locatário, o faz tão somente
do valor recebido.

Ocorre que, ainda que o valor não seja depositado em caderneta de

poupança, quando da devolução ao locatário, o valor deve ser devidamente corrigido
pelos índices da poupança, sob pena do locador sofre ação de indenização por perdas
e danos.

Ressaltando que, é importante frisar aos locadores, que o valor da caução

não lhes pertence, podendo apenas ser retido valor equivalente aos prejuízos
comprovadamente sofridos quando da entrega do imóvel pelo locatário.

Penhora do bem de família em caso na caução

A lei 8.009/90, em seu art. 3º, excepciona os casos em que o bem de família
poderá ser penhorado, o que não é o caso da caução, e sim da fiança.

Logo, não é possível o bem de família ser penhorado para garantir a locação
em caso de caução. Daí a importância de verificação da ficha do garantidor, analisando
a viabilidade e segurança da garantia para o locador.

A Impenhorabilidade do bem de família em caso de caução já é

entendimento pacificado na jurisprudência.

LOCAÇAO. CAUÇAO. BEM DE FAMÍLIA. VIOLAÇAO DOS ARTS. 1º

E 3º, VII, DA LEI Nº 8.009/1990. IMPENHORABILIDADE. NORMA
COGENTE. PRECEDENTES. RECURSO PROVIDO.

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 1....LOCAÇAO. CAUÇAO. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE
FAMÍLIA....IV - Impossibilita-se penhora do bem de família, por
obrigação decorrente de caução prestada em contrato de locação, por
não estar incluída entre as exceções previstas na Lei 8.009/90. (STJ -
Decisão Monocrática. RECURSO ESPECIAL: REsp 1760672 SP
2018/0209473-5, publicado em 06.04.2021

CONTRATO DE LOCAÇAO. CAUÇAO. INAPLICABILIDADE DA

EXCEÇAO PREVISTA NO ART. 3º, VII, DA LEI 8.009/90. 1. Ação de
execução de título executivo extrajudicial - contrato de locação. 2....Em
se tratando de caução oferecida em contrato de locação, não se aplica
a exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei
8.009/90....LOCAÇAO. CAUÇAO. BEM DE FAMÍLIA.
IMPENHORABILIDADE. NORMA COGENTE. IMPROVIMENTO. (STJ
- Decisão Monocrática. RECURSO ESPECIAL: REsp 1922361 SP
2021/0043922-8, publicado em 20.05.2021)

VÊNIA CONJUGAL

Nos termos do art. 3º, da lei do inquilinato, o contrato de locação depende

da vênia conjugal (anuência do cônjuge) apenas se o prazo do contrato for igual ou
superior a 10 (dez) anos.

Apesar da lei não limitar prazo mínimo ou máximo para as locações, o

objetivo em exigir a vênia conjugal em caso de uma locação com prazo longo é evitar a
fraude que poderia ser cometida por um dos cônjuges, que desejando vender o imóvel,
sem consentimento do outro, o aluga por longo período, com valor irrisório e sem
reajuste, mas recebendo “por fora” o valor da venda dissimulada.

A exigência da vênia conjugal nos contratos de longo período também é

necessária para que o cônjuge diga se concorda ou não em transmitir a posse direta do
imóvel por tanto tempo.

Importante ressaltar que o referido dispositivo legal não faz distinção da

exigência da vênia conjugal no tocante ao regime de bens adotado pelos cônjuges, ou
seja, ainda que o regime seja da separação total de bens, haveria a necessidade da
anuência.

7
 Todavia, considerando as alterações legislativas no tocante aos direitos e
deveres dos cônjuges relacionado ao regime de bens, o Código Civil não exige a
anuência do cônjuge para alienar ou onerar imóveis em caso do regime de bens ser o
da Separação Total.

Dessa forma, por uma questão de interpretação, e considerado que no

regime da separação total de bens há a administração individual do patrimônio
particular, não há que se falar em necessidade da vênia conjugal para as locações com
prazo igual ou superior a 10 (dez) anos, ainda que a lei do inquilinato não faça distinção
acerca do regime de bens.

Um dúvida que surge é se a vênia conjugal é também exigida aos locatários.

E a resposta é sim, considerando que a lei refere-se a necessidade de assinatura do
cônjuge em contratos de prazo igual ou superior a 10 (dez) anos, não distinguindo se
para o locador ou locatário.

Outra situação a ser observada, é que a anuência do cônjuge apenas é

exigida nos contratos por prazo determinado. Logo, caso o contrato esteja vigendo por
prazo indeterminado, seja por prorrogação automática ou por convenção desde o início
da contratação, e ultrapasse o período de 10 (dez) anos, não haverá a necessidade da
vênia conjugal.

Outra situação de dispensa da vênia, é no caso de contratos por prazos

menores mas que a soma ultrapasse os 10 (dez) anos. Contudo, poderá o cônjuge
provar que os contratos com prazos curtos entre as mesmas partes, visou fraudar a lei,
sem a assinatura do cônjuge.

E quais as consequências jurídicas em caso da ausência da vênia conjugal

em contratos por prazo determinado, pelo período de igual ou superior a 10 (dez) anos?
O contrato será considerado nulo ou anulável?

Nos termos do parágrafo único do art. 3º da lei 8.245/91, o cônjuge que não
anuiu no referido contrato de locação, não está obrigado a observar o prazo excedente.

Assim, considerado o interesse social em preservar as relações contratuais,

a falta da vênia é considerada situação de ineficácia relativa, uma vez que não se pode
considerar o contrato nulo ou anulável, pois nada impede que o locador ou locatário

8
casados celebrem contratos com prazo inferior a dez anos sem concordância do
cônjuge.

Diante disso, ao término do prazo de 10 (dez) anos, para o qual não se exige
vênia, o cônjuge que não anuiu não está obrigado a respeitar o contrato, o qual, para
ele, é considerado por prazo indeterminado, podendo denunciar a locação a qualquer
tempo.

No caso de não anuência do cônjuge do locatário, findo o prazo de 10 (dez)

anos, ele poderá devolver o imóvel sem o pagamento de multa.

Outra questão importante é sobre a aplicabilidade do referido dispositivo

legal em caso de união estável. Considerando que em nosso ordenamento jurídico a
união estável é equiparada ao casamento, a exigência da vênia aplica-se também aos
companheiros.

Por uma questão de expertise e prevenção de qualquer futura discussão, é

recomendável qualificar o casal nos contratos de locação, tanto locadores quanto
locatários, com assinatura de todos.

No tocante a fiança, também é necessária a vênia conjugal, por exigência

da disposição legal do próprio instituto, contudo, comprovada a intenção do fiador em
fraudar o cumprimento da garantia, omitindo o estado civil por ocasião da prestação da
fiança, ainda assim será considerada válida a fiança.

Tal situação também é discutida nos casos de união estável, quando as

partes omitem a situação de convivência.

Vejamos o entendimento jurisprudencial sobre o tema.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO MANEJADA POR FALTA

DE PAGAMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO
DEMANDADO. PRELIMINAR. NULIDADE ABSOLUTA DO FEITO
EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA.
INACOLHIMENTO. LOCAÇÃO POR PRAZO INFERIOR A DEZ
ANOS. VÊNIA CONJUGAL DESNECESSÁRIA. EXEGESE DO ART.
3º DA LEI 8.245 /1991. EIVA NÃO VERIFICADA. PREFACIAL
AFASTADA. MÉRITO. PLEITO DE REFORMA DA SENTENÇA AO
ARGUMENTO DE QUE A PURGAÇÃO DA MORA ESTAVA
CONDICIONADA À AUTORIZAÇÃO DO JUÍZO. INSUBSISTÊNCIA.
PEDIDO DE PURGAÇÃO DA MORA EFETUADO DENTRO DO

9
PRAZO PARA ELIDIR A RESCISÃO DA LOCAÇÃO.
REQUERIMENTO, ENTRETANTO, DESACOMPANHADO DO
DEPÓSITO IMPOSTO POR LEI (ART. 62 , II , DA LEI DO
INQUILINATO ). PRECLUSÃO. MANUTENÇÃO DO DESPEJO QUE
SE IMPÕE. "A purgação da mora, para obstar a pretensão
desalijatória, precisa ser efetuada em 15 (quinze) dias a contar da
citação, e não é o bastante apenas a manifestação do interesse em
quitar o débito - é necessário o efetivo depósito da quantia devida (art.
62 , § 2º, da Lei n. 8.245 /91). (TJSC, Apelação Cível
03000829220158240064, publicado em data de 02.07.2019).
LOCAÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE POR FALTA DE OUTORGA
UXÓRIA. INAPLICABILIDADE. ALEGAÇÃO DE FRAUDE.
CONTRATO DE LOCAÇÃO HÍGIDO. ÔNUS DE PROVA DO RÉU.
ART. 373 , INCISO II DO CPC . SENTENÇA MANTIDA. 1. A preliminar
de nulidade por ausência de citação do cônjuge é inócua, a previsão
invocada do art. 3º , parágrafo único da lei 8.245 de 1991 refere-se
a vênia conjugal em contratos com prazo superior a 10 anos. O
contrato foi firmado por 12 meses e prorrogado por prazo
indeterminado, sendo despicienda a citação do cônjuge que não
figurou na avença. 2. Hígido o contrato de locação forçoso concluir do
conjunto probatório formado nos autos, que a parte autora comprovou
o fato constitutivo de seu direito, mora do inquilino, cabendo ao
apelante provar o fato impeditivo, eventual existência de fraude, em
virtude do disposto no art. 373 , II , do CPC/2015 . 3. No que tange ao
pedido de efeito suspensivo, em que pese a situação vivenciada com
a pandemia da Covid-19, com o desprovimento da apelação não há
que se falar em suspensão do processo, uma vez que eventuais
recursos as instâncias extraordinárias são desprovidos de efeito
suspensivo, não impedindo o cumprimento provisório da sentença. 4.
Recurso improvido. (TJ-SP - Apelação Cível AC
10000977820198260434, publicado em 15.05.2021)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO.
FIANÇA. VÊNIA CONJUGAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ESTADO
CIVIL. OMISSÃO. COMPORTAMENTO USUAL. Consoante
orientação firmada no âmbito do Colendo Superior Tribunal de Justiça,
a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a
ineficácia total da garantia (Sumula 332/STJ), salvo se o fiador emitir
declaração falsa, ocultando o seu estado civil de casado.
Demonstrado nos autos que o casal usualmente omite seu estado civil
e que por ocasião da prestação da fiança no contrato de locação a
esposa não declarou ser casada, a princípio, não se tem elementos
para reconhecer a nulidade da fiança, devendo o cumprimento de
sentença seguir o seu curso até o julgamento de mérito dos embargos

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 de terceiro. (TJ-DF – 07233365920198070000, publicada em
18.02.2020)
Locação de imóvel. Ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança. Desocupação do imóvel no curso da
demanda e prosseguimento da cobrança. Sentença de procedência.
Alegação de nulidade da fiança por falta de outorga uxória. Fiança
prestada pelo marido em favor da esposa (locatária) no mesmo
contrato de locação firmado por ambos. Falta
de vênia conjugal suprida. Julgamento "ultra petita". Não
reconhecimento. Sentença mantida. Recurso desprovido, com
observação. Não há que se cogitar de invalidade da fiança, diante das
circunstâncias do caso concreto, em que a fiança foi prestada pelo
marido em favor da esposa (locatária) no mesmo contrato
de locação firmado por ambos. Não se vislumbra julgamento "ultra
petita". A magistrada ateve-se aos limites do pedido, julgando
procedente a ação de cobrança. (TJ-SP - Apelação Cível AC
10120664020158260011, publicado em data de 24.03.2020)

BENFEITORIAS

É comum num imóvel locado ser necessário a realização de benfeitorias, ou

até mesmo que o locatário as faça no intuito de melhorar ou embelezar o imóvel.

Contudo, as questões envolvendo as benfeitorias, devem ser devidamente

estipuladas no contrato de locação para evitar futuras discussões sobre direito de
retenção ou dever de indenização.

Existem as benfeitorias necessárias, com objetivo de conservação do

imóvel; as úteis, que servem para melhorá-lo; e as voluptuárias, que são aquelas que
tem a finalidade de embelezar o imóvel.

Importante ressaltar que as benfeitorias não se confundem com as

acessões, como construções ou plantações, nos termos do art. 1.248, V, do Código
Civil, as quais “são caracterizadas por uma obra nova que se ajuntam às existentes,
decorrente do empenho humano e que valoriza o imóvel, sendo denominadas na
doutrina como industriais, diferenciando das benfeitorias, divididas em voluptuárias ou
suntuárias, úteis e necessárias, que tem a característica de conservação, melhoria e
embelezamento do imóvel ou bem preexistente.”1

1
2º TACiv-SP- Ap s/ver. 618.754-00/3 – Sétima Câmara – Rel. Paulo Ayrosa - J.
11
 Como visto, as benfeitorias, tem o objetivo de conservar, melhorar ou
embelezar o imóvel, já as acessões são obras que criam coisas novas.

A lei do inquilinato, em seu art. 35, dispõe tão somente das benfeitorias e,
nesse caso, ainda que de boa-fé, realizando o locatário qualquer nova construção no
imóvel, fará jus apenas ao direito de indenização, nos termos do art. 1.255, do Código
Civil, sem direito de retenção em caso de não recebimento.

Todavia, há diversos julgados do STJ que equiparam as acessões às

benfeitorias e, uma vez constante do contrato de locação o direito à indenização e à
retenção das benfeitorias necessárias e úteis, estas também englobarão eventuais
acessões.

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE. DIREITO

DE RETENÇÃO POR ACESSÃO E BENFEITORIAS. CONTRATO DE
COMODATO MODAL. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VALIDADE. 1. A
TEOR DO ARTIGO 1.219 DO CÓDIGO CIVIL, O POSSUIDOR DE BOA-FÉ
TEM DIREITO DE RETENÇÃO PELO VALOR DAS BENFEITORIAS
NECESSÁRIAS E ÚTEIS E, POR SEMELHANÇA, DAS ACESSÕES, SOB
PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO, SALVO SE HOUVER
ESTIPULAÇÃO EM CONTRÁRIO (...). 4. RECURSO ESPECIAL NÃO
PROVIDO (REsp nº 1.316.895/SP, rel. originária Ministra Nancy Andrighi,
rel. para acórdão Ministro Ricardo Vilas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe
de 28.06.2013).

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ACESSÕES. DIREITO DE

RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E
IMPROVIDO. 1. CONFORME ENTENDIMENTO DO SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA, É POSSÍVEL A RETENÇÃO DO IMÓVEL, PELO
POSSUIDOR DE BOA-FÉ, ATÉ QUE SEJA INDENIZADO PELAS
ACESSÕES NELE REALIZADAS. PRECEDENTES. 2. RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. (REsp nº 805.522/RS, rel. Ministro
Arnoldo Esteves Lima, Quinta Turma, DJ de 05.02.2007).

12
 Nesse sentido também é o posicionamento do nosso Saudoso Sylvio
Capanema, que ao comentar o artigo 35 da lei, entende que o dispositivo deve ser
estendido para alcançar também as acessões.

Mas, como estamos falando de entendimento jurisprudencial, é

extremamente recomendável que o contrato de locação preveja não apenas as
benfeitorias, mas também as acessões, não apenas como forma de evitar futuras
discussões judicias, mas também, como demonstração de conhecimento e expertise do
profissional responsável pela elaboração do instrumento.

É extremamente comum vermos nos contratos de locação a cláusula na qual

o locatário “renuncia ao direito de receber valores investidos com benfeitorias, assim
como ao direito de retenção”. Contudo, não vemos qualquer menção às acessões e,
conforme já falado, é possível que haja discussão nesse sentido, considerando não se
tratarem, literalmente, da mesma coisa.

Já é inclusive entendimento sumulado pelo STJ (335) de que “Nos contratos

de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito
de retenção”.

Importante ressaltar que, quanto às benfeitorias, o art. 35 da lei do inquilinato

dispõe que as benfeitorias necessárias serão indenizáveis ainda que não autorizadas,
já as benfeitorias úteis dependerão de autorização, claro, salvo expressa cláusula de
renúncia ao direito de indenização.

A indenização das benfeitorias necessárias independe da autorização do

locador justamente porque ela decorre da obrigação do locatário de conservar o imóvel,
de cuidá-lo como se seu fosse. Assim, as benfeitorias revertem-se em benefício do
locador, sendo que a não indenização caracterizaria enriquecimento ilícito.

 Não é admitido a compensação automática do valor gasto com as

benfeitorias nos aluguéis vencidos ou vincendos, exceto por concordância do
locador;
 O locatário pode pleitear, de imediato, a indenização pela
benfeitoria em ação própria, ou guardar os documentos comprobatórios para
solicitar a restituição ao final do contrato, quando da devolução do imóvel;

13
  Apurado o valor do quantum indenização na ação própria, então
é possível a compensação com os alugueis, uma vez que se torna uma dívida
líquida e certa.
 É pacífico o entendimento que, mesmo o locador tendo autorizado
a realização de benfeitorias úteis e voluptuárias, pode exigir o seu desfazimento,
ao final da locação, haja vista o dever do locatário de devolver o imóvel nas
condições em que o recebeu.

Quanto às benfeitorias voluptuárias, que são aquelas destinadas ao luxo, à

ostentação, elas não serão indenizadas, mas o locatário poderá levantá-las, desde que
não gere danos ao imóvel.

Poderá o locador querer conservar as benfeitorias voluptuárias, pagando-as

pelo valor atual ou pelo preço de custo corrigido.

Não podendo o locatário levantar as benfeitorias por gerar uma alteração no

imóvel e não tendo interesse o locador em indenizar, não há que se falar em
enriquecimento ilícito deste, pois o locatário ao realizar tais benfeitorias praticou ato de
pura liberalidade e deveria saber da impossibilidade de levantá-las.

 A pergunta que não quer calar: Pode o locatário reformar o

imóvel do locador?

Sim, pode, mas diante de todo o exposto e também conforme dispõe o art.
23, VI, da lei do inquilinato, o locatário não pode fazer qualquer modificação interna ou
externa no imóvel sem o prévio e expresso consentimento do locador, uma vez que
ele não é o proprietário do imóvel.

Uma coisa são as benfeitorias necessárias à manutenção e conservação do

imóvel, outra coisa são as reformas propriamente ditas, que representam a modificação
significativa de estrutura e características do imóvel.

A não observância de referido dispositivo legal, poderá levar ao

desfazimento da locação.

Considerando o que dispõe o inciso IV, do art. 23, é dever do locatário levar,
imediatamente, ao conhecimento do locador, o surgimento de qualquer dano ou defeito
no imóvel.

14
 Logo, até mesmo as benfeitorias necessárias seriam de responsabilidade
do locador e a ele devem ser comunicadas, e caso não as faça, cabe ao locatário fazer,
pelo seu dever de manter o imóvel no estado em que o recebeu.

Diante dessas informações é que o contrato de locação deve ser muito bem
redigido, prevendo todas as possibilidades no tocante a benfeitorias, acessões e
reformas, principalmente se o imóvel for para fins não-residenciais.

Uma dúvida muito comum, por exemplo, é sobre quem paga os danos
causados em imóveis alugados decorrentes de eventos da natureza? E a resposta é o
locador, pois a ele cabe manter o uso e destinação do imóvel. Contudo, é possível
cláusula contratual dispondo de forma diversa.

É comum que não se encontre um imóvel exatamente nas condições em

que se procura, logo, as vezes uma reforma pode compensar para o locatário na
negociação do valor do aluguel.

É importantíssimo que conste do laudo de vistoria inicial as condições do

imóvel e seus defeitos, podendo o locatário questionar no prazo convencionado.

Caso haja a necessidade ou interesse de alterações no imóvel, seja no início

ou durante a locação, tudo deve constar de forma expressa e discriminada, e com a
devida anuência do locador.

TERMO DE VISTORIA

O termo de vistoria é fundamental nas locações, pois sem ele não é possível
comprovar avarias e danos existentes no imóvel e buscar o ressarcimento.

O laudo de vistoria é que atestará a condição inicial do imóvel no início da

locação e o laudo de vistoria final fará a comparação para o estado de conservação
quando da desocupação.

A lei do inquilinato não obriga à realização do termo/laudo de vistoria, mas

sem a realização de ambos, inicial e final, como locador e locatário comprovarão as
condições do imóvel para buscar eventuais indenizações e ressarcimento de prejuízos
sofridos?

15
 Lembrando que laudo de vistoria não é apenas tirar fotos do imóvel, mas
especialmente descrever as condições do imóvel, na presença de locador e locatário.

O Laudo de vistoria inicial irá atestar as condições do imóvel quando do

início da locação, da entrada do locatário no imóvel. Neste laudo devem constar
especificadamente as condições dos componentes do imóvel, dos móveis,
eletrodomésticos, tomadas, lâmpadas etc, tudo, exatamente tudo.

Deve ser dado um prazo para o locatário contestar o laudo, caso necessário.

Ao final da locação, novamente outro laudo deve ser realizado, o laudo de

vistoria final, novamente com fotografias e detalhando a atual condição do imóveis e
componentes naquele momento para que, em comparação com o laudo inicial, possa
ser verificado se o locatário cumpriu com seu dever de restituir o imóvel nas condições
que o recebeu, exceto as deteriorações normais do uso.

É muito importante que o Laudo de Vistoria seja assinado por todas as

partes, locador e locatário, e caso a garantia do contrato seja a fiança, também pelos
fiadores, em obediência ao princípio do contraditório e ampla defesa, para que seja
possível então utilizá-lo como prova em busca de ressarcimento por danos causados no
imóvel.

O locatário deve ser notificado do dia e hora da realização do laudo de

vistoria, e tudo deve estar documentalmente comprovado, pois a ausência do locatário
e fiador somente se justifica em caso de notificados e não tenham comparecido por sua
vontade.

Importante ressaltar que o laudo de vistoria final somente tem valor se o

laudo de vistoria inicial tiver sido realizado, haja vista que é necessária a comparação
das condições do imóvel quando do início e do término da locação´.

Vejamos o entendimento dos tribunais brasileiros:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE

IMÓVEL. TERMO DE VISTORIA UNILATERAL NOTIFICAÇÃO DO
LOCATÁRIO. NÃO COMPROVADA. 1 .O laudo de vistoria elaborado de
forma unilateral, ou seja, sem a presença do locatário, não possui
idoneidade probante suficiente para demonstrar as avarias alegadas
pelo locador. 2 .In casu, não consta do laudo de vistoria final a
anuência, quer do locatário, quer do fiador, bem como não consta dos

16
autos a notificação destes acerca da data aprazada para sua realização.
3 .A apelante não se desincumbiu de demonstrar o fato constitutivo de seu
direito, conforme prescreve o art. 333 , I , do Código de Processo Civil . 4
.Recurso conhecidos e improvido. Sentença mantida. (TJ-DF - Apelação
Cível APC 20130110007853, Publicado em 22.06.2015)

REPARAÇÃO DE DANOS CONSTATADOS NO IMÓVEL

LOCADO. TERMO DE VISTORIA UNILATERAL. IMPRESTABILIDADE.
REPARAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA REFORMADA. I- É obrigação legal
do locatário restituir o imóvel no estado em que foi recebido, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal (Art. 23 , III , da Lei nº 8.245
/91). II- Caso em que o Termo de Vistoria foi elaborado sem a participação
do locatário. Prova unilateral que não pode ser considerada. Precedentes
do STJ. III- Apelante que não se desincumbiu de demonstrar o fato
constitutivo de seu direito, a impor a exclusão da condenação dos réus ao
ressarcimento pelos danos verificados no imóvel locado. IV- Mantida a
condenação ao pagamento de aluguel dos dias ocupados no mês de outubro
de 2013. Caracterizada a devolução do imóvel após o vencimento do
contrato, são devidos alugueis e demais encargos da locação até a data da
efetiva entrega. V- Manutenção da gratuidade de justiça concedida aos réus.
Hipossuficiência não afastada. Meras afirmações. VI- Recursos conhecidos.
Parcialmente provido o primeiro. Desprovido o segundo. (TJ-RJ -
APELAÇÃO APL 00114692320148190204 RIO DE JANEIRO BANGU
REGIONAL 4 VARA CIVEL. Publicado em data de 21.06.2017)

CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. GASTOS COM REPAROS

APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. INADMISSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE
ASSINATURA NO TERMO DE VISTORIA. PROVA UNILATERAL.
SENTENÇA MANTIDA. 1. Inexiste nos autos laudo de vistoria assinado
pelo fiador ou pelos locatários. E, como é cediço, ausente a assinatura
do locatário na vistoria, cuida-se de prova produzida de maneira
extrajudicial e unilateral, fato inadmissível ante o princípio do
contraditório e da ampla defesa 2. Recurso improvido. (TJ-SP - Apelação
Cível AC 10086575120188260302 SP 1008657-51.2018.8.26.0302 .
Publicado em 22.07.2020)

APELAÇÃO CIVIL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ENCARGOS

INADIMPLIDOS - PAGAMENTO - NECESSIDADE - MULTA POR
RESCISÃO - NÃO CABIMENTO - REFORMA DO IMÓVEL
- TERMO DE VISTORIA UNILATERAL - PROVA PRECÁRIA - PERÍCIA
JUDICIAL NÃO PRODUZIDA - VALORES RECONHECIDOS PELO
LOCATÁRIO - PREVALÊNCIA. Em sede de rescisão de contrato de locação
impõe-se o pagamento dos alugueis e despesas locatícias não adimplidas,

17
incidindo sobre tais valores os encargos de impontualidade contratualmente
estabelecidos. O laudo de vistoria unilateralmente produzido pelo
locador não pode ser adotado como parâmetro para a pretensão
indenizatória, devendo prevalecer à relação de reparos formulada pelo
locatário, mormente quando o autor não produziu perícia judicial a fim
de comprovar suas alegações. (TJ-MG - Apelação Cível AC
10702100067595001 MG. Publicado em 13.04.2018)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO

DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RECURSO DOS AUTORES. PRETENSÃO
À INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS DECORRENTES DE
REPAROS NO IMÓVEL. NÃO COMPROVAÇÃO DA DEVIDA
NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO E DA FIADORA ACERCA DA DATA
DA VISTORIA. TERMO UNILATERAL SEM FORÇA PROBATÓRIA.
RESSARCIMENTO INVIÁVEL. SENTENÇA MANTIDA. "'Em tema de ação
de cobrança de despesas concernentes a reparos em imóvel, uma vez
finalizado o pacto locatício, torna-se imprescindível a prévia ciência dos
locatários e fiadores acerca da realização da vistoria final, sob pena de, a
uma, tornar-se imprestável o documento unilateralmente produzido pelo
locador, e, a duas, sacramentar-se um perigoso e indesejável procedimento
de cobrança destituído de qualquer sorte de controle no tocante à existência
e extensão dos danos efetivamente presentes no imóvel locado' (TJ-SC -
Apelação Cível AC 03017106220158240082 Capital Continente 0301710-
62.2015.8.24.0082. Publicado em 03.05.2018)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

COMODATO DE IMÓVEL PARA O FUNCIONAMENTO DE CENTRO DE
EDUCAÇÃO INFANTIL. RESTITUIÇÃO AO PARTICULAR. PROPRIEDADE
DANIFICADA. INEXISTÊNCIA DE TERMO INICIAL E FINAL DE VISTORIA.
INSTRUÇÃO PROBATÓRIA DEFICIENTE. NEXO DE CAUSALIDADE
ENTRE OS PREJUÍZOS SUPORTADOS E A ATIVIDADE DO MUNICÍPIO
COMODATÁRIO NÃO COMPROVADO. ÔNUS DA AUTORA.
INTELIGÊNCIA DO ART. 333 , I , DO CPC /1973. RECURSO CONHECIDO
E DESPROVIDO. ausentes o termo de vistoria inicial e final, face ao
longo interregno entre a devolução do imóvel e o ajuizamento da
demanda, não há como imputar a danificação da casa, e o sumiço dos
bens que a guarneciam, à Municipalidade. (TJ-SC - Apelação Cível AC
00120235020118240033 Itajaí 0012023-50.2011.8.24.0033. Publicado:
10.10.2017)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. SENTENÇA

DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA AUTORA
RESSARCIMENTO DOS VALORES DESPENDIDOS COM O REPARO DO

18
IMÓVEL APÓS A ENTREGA PELA LOCATÁRIA. AUSÊNCIA
DE TERMO INICIAL DE VISTORIA. EXISTÊNCIA, CONTUDO,
DE TERMO FINAL DE VISTORIA REALIZADO QUANDO DA ENTREGA
DAS CHAVES, DEVIDAMENTE ASSINADO PELA LOCATÁRIA E NÃO
IMPUGNADO NO CURSO DO PROCESSO. VALOR A SER APURADO EM
LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. REFORMA DA SENTENÇA, NO PONTO.
ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO. CONDENAÇÃO
EXCLUSIVA DOS RÉUS, DIANTE DA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA
DEMANDANTE. PEDIDO DE MINORAÇÃO DOS HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS. PRETENSÃO PREJUDICADA. REDISTRIBUIÇÃO DA
SUCUMBÊNCIA JÁ REALIZADA DIANTE DA REFORMA PARCIAL DA
SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-SC - Apelação
APL 03114151920188240005 Tribunal de Justiça de Santa Catarina
0311415-19.2018.8.24.0005 . Publicado em 09.02.2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. LOCAÇÃO NÃO

RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PARCIAL ACOLHIMENTO DO PEDIDO
PRINCIPAL E DE REJEIÇÃO DO PLEITO RECONVENCIONAL.
RECURSO DOS RÉUS/RECONVINTES. CONDENAÇÃO DA LOCATÁRIA
AO PAGAMENTO DOS VALORES NECESSÁRIOS À RESTITUIÇÃO DO
IMÓVEL AO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAVA NO INÍCIO DA
LOCAÇÃO. LOCADORA QUE NÃO REALIZOU A VISTORIA INICIAL, O
MEMORIAL DESCRITIVO E MAPA TOPOGRÁFICO PREVISTOS NO
CONTRATO, TAMPOUCO CONFECCIONOU TERMO DE VISTORIA AO
TÉRMINO DA LOCAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE AVERIGUAR O REAL
ESTADO DO IMÓVEL. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE REVELA QUE O
BEM CARECIA DE REFORMAS, TANTO QUE FOI CONCEDIDO UM
ABATIMENTO À LOCATÁRIA NOS SEIS PRIMEIROS MESES.
IMPOSSIBILIDADE DE SE PRESUMIR, DADAS AS CIRCUNSTÂNCIAS
DO CASO CONCRETO, QUE O IMÓVEL ESTAVA EM BOM ESTADO DE
CONSERVAÇÃO. CONDENAÇÃO ARREDADA. SENTENÇA
REFORMADA NO PONTO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS
SUCUMBENCIAIS. Não se podendo analisar se o imóvel foi ou não
devolvido no mesmo estado de conservação que estava quando do
início da contratualidade, ante a ausência de vistoria inicial e final, e se
a prova revela que o galpão necessitava de reformas, tanto que foi
concedido um abatimento no primeiro semestre da locação - o que afasta a
presunção de que estava em boas condições -, não há como condenar a
locatária e o fiador ao pagamento dos valores necessários para reforma do
bem. (TJ-SC - Apelação Cível AC 20130271616 Itajaí 2013.027161-6,
Publicado em 23.04.2015)

DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO

19
 Nos termos do artigo 27, da lei do inquilinato, o Locatário tem preferência
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com possíveis compradores,
devendo o Locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial ou
extrajudicial ou outro meio legal.

Na comunicação ao Locatário, deverá conter todas as informações do

negócio, especialmente, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus no imóvel,
e onde se encontra a documentação legal para a análise necessária.

A cada nova proposta do comprador, uma nova notificação deverá ser feita
ao Locatário, nas mesmas condições.

O locatário deverá se manifestar, no prazo de 30 (trinta) dias, se aceita ou

não integralmente a proposta, sem possibilidade de fazer contraproposta. Passado esse
prazo sem manifestação, subentende-se renúncia ao direito de preferência.

No entanto, caso não seja dado ao Locatário o direito de preferência, duas

providências poderão ser tomadas:

 buscar o ressarcimento por eventuais perdas e danos sofridos;

 adquirir o imóvel judicialmente, depositando o preço da proposta em
juízo, em até 06 (seis) meses contados do registro do ato de venda.
Ou seja, o contrato de locação deverá estar registrado 30 dias antes
da venda.

O novo proprietário do imóvel, após o registro do ato de compra e venda,

poderá continuar com a locação até o final do prazo estabelecido no contrato ou, terá o
prazo de 90 (noventa) dias para notificar o locatário para que desocupe o imóvel.

Após a notificação, o Locatário terá o prazo de 90 (noventa) dias para

desocupar o imóvel.

Vamos verificar como funciona o direito de preferência pela ótica de nossos

tribunais.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO.

DAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO LOCATÍCIO COMERCIAL.
PRETERIÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO.
REQUISITOS PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. NÃO

20
PREENCHIDOS. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA.
APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O locatário após
ciência inequívoca da intenção do locador de alienação dos imóveis
por ele locados tem o prazo de trinta dias para exercitar o
seu direito de preferência na aquisição dos bens. 2. Nos termos do art.
33 da Lei n. 8.245 /91, o locatário preterido na negociação poderá
reclamar do alienante/locador as perdas e danos ou haver os imóveis
locados para si, se o requerer no prazo de seis meses a contar do registro
do ato no cartório de imóveis, contanto que o contrato de locação tenha sido
averbado no registro do imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação, e
que promova o depósito do valor estipulado na negociação que pretende ver
anulada. 2.1. Esses requisitos são cumulativos, de modo que a ausência de
um deles não autoriza o locatário a exercer o direito de preferência na
aquisição do imóvel, foi o que ocorreu no caso em apreço. 3. É
desnecessária a averbação do contrato de locação no competente
cartório de registro de imóveis com vistas à concessão de indenização
de perdas e danos decorrente da preterição
do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel locado,
contudo, é imprescindível a comprovação da capacidade econômica
do locatário para aquisição do bem e do efetivo prejuízo por ele
suportado. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: item 13 da edição
80 da Jurisprudência em Teses da Corte Cidadã. 4. Na hipótese vertente,
o locatário comprovou que teria condições para adquirir os imóveis locados,
no entanto, não se desincumbiu do seu ônus de comprovar o efetivo prejuízo
derivado do direito de preferência preterido. Além disso, os fatos - perda do
ponto e desvalorização do fundo de comércio - que eventualmente permitem
a concessão de indenização prevista no art. 52; § 3º, da Lei de Locações,
só podem ser verificados após a entrega dos imóveis locados. 5. Apelo
conhecido e desprovido. Sentença mantida. (TJ-DF -
07083231720198070001 DF 0708323-17.2019.8.07.0001. Publicado em
14.10.2020)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - ALUGUEL DE VAGA DE

GARAGEM - ALIENAÇÃO DO BEM LOCADO PARA TERCEIROS
- DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO - INEXISTÊNCIA -
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. Tratando-se de contrato
de locação de vaga de garagem, inaplicável
o direito de preferência do locatário no caso de alienação do bem,
previsto na Lei 8.245 /91, posto que o artigo 1º da mencionada lei é claro
no sentido de que a locação da vaga de garagem será disciplinada pelo
Código Civil , e não pela Lei de Locações. (TJ-MG - Apelação Cível AC
10024120993027001 MG. Publicado em 08.02.2019)

21
 RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
LOCAÇÃO. VENDA DO IMÓVEL LOCADO. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
OFERTA AO LOCATÁRIO EM DESIGUALDADE DE CONDIÇÕES COM
TERCEIRO. VIOLAÇÃO AO ART. 27 DA LEI 8.245 /91. 1. Pedido de
indenização formulado por locatário contra os locadores em face dos
prejuízos sofridos em decorrência da forma como efetivado
o direito de preferência à aquisição do imóvel em condições superiores às
oferecidas a terceiro, com violação ao disposto no artigo 27 da Lei 8.245 /91.
2. A contrariedade da parte com a decisão recorrida não caracteriza vício de
julgamento, tendo o tribunal de origem expressamente se manifestado a
respeito dos argumentos alegados pelos recorrentes, 3. Tratando-se de
demanda direta entre locatário e locadores desnecessária a averbação do
contrato de locação na matrícula do imóvel por não envolver interesse de
terceiros, não sendo necessária a eficácia "erga omnes" ensejada pelo
registro para o seu ajuizamento. 4. Jurisprudência consolidada desta Corte
Superior no sentido do dever de o locador dar ciência inequívoca
ao locatário acerca do valor oferecido por terceiro interessado na aquisição
do imóvel locado, sendo a sua falta sancionada com o dever de reparação
dos prejuízos causados. 5. Peculiaridade do caso em que foi
oportunizado ao locatário o exercício do direito de preferência, mas em
condições desiguais às oferecidas pelo locador a terceiro. 6. Violação
pelos locadores ao dever de lealdade imposto pelo princípio da boa-fé
objetiva (art. 422 do CC ) ao omitirem o preço real oferecido por
terceiro. 7. Ato ilícito contratual caracterizado, incidindo o disposto no art.
405 do Código Civil , fixando-se como termo inicial dos juros moratórios a
data da citação. 8. RECURSOS ESPECIAIS PARCIALMENTE PROVIDOS.
(STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 1613668 RJ 2015/0115282-9 .
Publicado em 27.11.2018)
CLÁUSULA DE VIGÊNCIA

A cláusula de vigência é um mecanismo poderoso de proteção ao locatário,

haja vista que elimina o risco do prejuízo de uma denúncia do contrato, se e quando
alienado o imóvel.

Ou seja, existindo a cláusula de vigência, o novo adquirente do imóvel não

poderá denunciar o contrato, sendo obrigado a respeitar a locação até o seu termo final.

Contudo, para que a cláusula de vigência seja válida, aplicável, alguns

requisitos obrigatórios precisam estar presentes:

 A locação deve ser por prazo determinado;

22
  O contrato precisa conter a cláusula de vigência da locação mesmo
em caso de venda pelo locador;
 O contrato deve ser averbado na matrícula do imóvel.
Assim, para que a cláusula de vigência seja cumprida, não basta que um ou
dois desses requisitos estejam presentes, mas sim os três, caso contrário, o novo
proprietário poderá denunciar a locação para que o inquilino desocupe o imóvel em 90
(noventa) dias.
Frise-se que o registro do contrato de locação deve ser no Ofício de Registro
de Imóveis onde o imóvel estiver registrado, para que, em obediência ao princípio da
publicidade, conste na matrícula imobiliária a existência da locação e de sua vigência
até o termo final, ainda que ocorra a venda do imóvel.
Quando existe a averbação do contrato na matrícula imobiliária, não há
como o adquirente alegar desconhecimento da locação, sendo obrigado a cumprir a
locação até o término do prazo contratual.
Diante disso, podemos perceber que não é interessante ao locador a
colocação desta cláusula no contrato, sendo um recurso de proteção ao locatário,
principalmente nas locações não-residenciais (comerciais), em virtude dos prazos mais
longos destes contratos, e do alto investimento.
Importante ressaltar que, ainda que o contrato de locação seja por prazo
determinado e contenha a cláusula de vigência, esta não será oponível a terceiros,
justamente pela falta da averbação na matrícula imobiliária, pois não se pode obrigar
que o adquirente cumpra uma obrigação da qual não tinha conhecimento.
O entendimento dos tribunais, é de que não basta que o adquirente tenha
conhecimento da existência da cláusula de vigência, é obrigatória a averbação do
contrato na matrícula do imóvel, haja vista que se trata de requisito legal.
RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO. SHOPPING CENTER.
LOJAS. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA.
REGISTRO. AUSÊNCIA. OPOSIÇÃO. ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e
3/STJ). 2. A controvérsia gira em torno de definir se o contrato
de locação com cláusula de vigência em caso de alienação precisa estar
averbado na matrícula do imóvel para ter validade ou se é suficiente o
conhecimento do adquirente acerca da cláusula para proteger o locatário. 3.
A lei de locações exige, para que a alienação do imóvel não interrompa
a locação, que o contrato seja por prazo determinado,

23
haja cláusula de vigência e que o ajuste esteja averbado na matrícula do
imóvel. 4. Na hipótese dos autos, não há como opor a cláusula de vigência à
adquirente do shopping center. Apesar de no contrato de compra e venda
haver cláusula dispondo que a adquirente se sub-rogaria nas
obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação, não há
referência à existência de cláusula de vigência, muito mesmo ao fato
de que o comprador respeitaria a locação até o termo final. 5. Ausente
o registro, não é possível impor restrição ao direito de propriedade,
afastando disposição expressa de lei, quando o adquirente não se
obrigou a respeitar a cláusula de vigência da locação. 6. Recurso
especial provido. (STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 1669612 RJ
2017/0101094-9, publicado em 14.08.2018)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA CUMULADA COM

CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E AÇÃO INDENIZATÓRIA.
ALIENAÇÃO DO IMÓVEL NO CURSO
DA LOCAÇÃO. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. INEXISTÊNCIA. REGISTRO.
AUSÊNCIA. TUTELA ANTECIPADA - MANUTENÇÃO DOS LOCATÁRIOS
NA POSSE DO IMÓVEL ATÉ FINAL JULGAMENTO DA DEMANDA.
DESCABIMENTO. RECURSO IMPROVIDO. Faltando o registro, o que
não se supre por demonstração de que a adquirente tinha ciência de
que existia a cláusula de vigência, não há como exigir-se o
cumprimento do contrato, afigurando-se, portanto, descabida a
pretensão dos requerentes de permanecer no imóvel até final
julgamento da ação. (TJ-SP - Agravo de Instrumento AI
21637188620168260000, publicado em 30.08.2016)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO COMINATÓRIA - CONTRATO

DE LOCAÇÃO - ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA TERCEIRO
- CLÁUSULA DE VIGÊNCIA E REGISTRO DO CONTRATO
DE LOCAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - INEXISTÊNCIA - DIREITO
DE PREFERÊNCIA POSSIBILITADO. A princípio, o locatário tem direito de
ser mantido na posse pacífica da coisa locada. Havendo alienação do
imóvel locado, o contrato de locação somente subsiste se nele
contiver cláusula de vigência e se ele estiver registrado na matrícula
do imóvel junto ao Cartório de registro de Imóveis. (TJ-MG - Agravo de
Instrumento-Cv AI 10000180116204001 MG (TJ-MG), publicado em data de
07.06.2018)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE

COBRANÇA DE QUOTA CONDOMINIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE
DETERMINOU A EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE DE
BEM ARREMATADO EM DETRIMENTO DO LOCATÁRIO – ALEGAÇÃO
DE NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA PARA DESOCUPAÇÃO –
CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO OPONÍVEL AO ARREMATANTE –
AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO
DE LOCAÇÃO CONTENDO CLÁUSULA DE VIGÊNCIA E POR PRAZO
DETERMINADO JUNTO À MATRÍCULA DO IMÓVEL – ART. 8º DA LEI
DE LOCAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR -

24
 9ª C. Cível - 0011202-55.2020.8.16.0000 - Foz do Iguaçu - Rel.:
Desembargador Roberto Portugal Bacellar - J. 22.06.2020)

Por fim, é importante verificar se o imóvel está registrado em nome de quem

figura como locador, caso contrário, não será possível a averbação do contrato na
matrícula do imóvel.

DIREITOS E DEVERES DE LOCADOR E LOCATÁRIO

O contrato de locação importa em reciprocidade de obrigações, sendo

imprescindível para o seu equilíbrio, que as partes conheçam os seus direitos e deveres,
haja vista que ao contrato de locação se aplicam as cláusulas resolutória tácita e a de
exceção de contrato não cumprido.
Nas locações, um direito sempre irá contrapor um dever e, assim, se uma
das partes inadimplir alguma obrigação legal ou contratual, a outra poderá requerer a
rescisão do contrato.
De outro lado, um contratante que não cumpra sua parte na obrigação, não
poderá exigir o implemento da obrigação que compete ao outro.
O fato é que as pessoas, no geral, desconhecem o que dispõe o Código
Civil, levando em conta apenas o que disciplina a lei do inquilinato, em razão de sua
maior divulgação e interesse social.
Inúmeras são as obrigações de locador e locatário, estando dispostas,
respectivamente, nos arts. 22 e 23 da lei do inquilinato.

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso

a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel

locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

25
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do
estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência
aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este

pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de

intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à
aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro

complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o
imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos

às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se

entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de
manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura

integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação,

bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de

empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de

telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou

contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o

26
 sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando
outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido,

compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina,
devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu,

salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de

qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como
as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou

nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes,
familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o

consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança

de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação,
multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele,
locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás,

água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário,

mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja
o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no
art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os

regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

[...]

A primeira obrigação do locador é entregar o imóvel locado em estado de

servir ao fim a que se destina. Essa entrega se configura com a entrega das chaves do
imóvel.

27
 Sendo o imóvel para fins residenciais, necessário que o imóvel esteja em
perfeitas condições de habitabilidade. Sendo para fins comerciais (não-residencial), o
imóvel além de estar em condições, deve tolerar o exercício da atividade comercial do
locatário.
Todavia, nada impede que o imóvel seja entregue com vícios ou defeitos,
desde que esta situação seja aceita pelo locatário.
A segunda obrigação do locador, no tocante a garantir o uso pacífico do
imóvel, significa dizer que o locatário tem o direito de exercer plenamente a posse direta
do imóvel, sem contestação ou oposições.
Quanto a terceira obrigação, está intimamente ligada às anteriores, sendo
vedado ao Locador alterar a forma e destinação do imóvel, uma vez que estaria
turbando a posse do locatário.
A única obra que o locador pode realizar, independentemente de
autorização do locatário, são aquelas exigidas pelas autoridades públicas, com objetivo
de restaurar o imóvel às condições de habitabilidade ou reparar danos.
Ou seja, enquanto o imóvel estiver na posse do locatário, não pode o locador
realizar obras voluntárias que visem alterar a destinação do imóvel.
A quarta obrigação versa sobre a responsabilidade do locador por vícios e
defeitos anteriores à locação, não podendo ele alegar também desconhecer tais
problemas, considerando que o aluguel deve corresponder ao estado do imóvel.
Ainda que o vício ou defeito apareça após o início da locação, compete ao
locador o dever de repará-los, restituindo o imóvel a sua destinação.
A quinta obrigação está intimamente ligada aos termos de vistoria inicial e
final, haja vista que o locatário pode exigir descrição minuciosa do imóvel, quando de
sua entrega, com referência aos defeitos existentes.
A descrição não é obrigatória, mas se o locatário exigir, o locador não poderá
negar, considerando tratar-se de uma garantia ao locatário quando da devolução do
imóvel, para que seja comparado o estado de conservação do imóvel com àquele em
que foi entregue no início da locação.
É extremamente recomendável essa descrição minuciosa, uma vez que,
não conseguindo o locatário comprovar a preexistência dos defeitos, por eles ficará
responsável.

28
 O inciso VI do art. 22, fala da obrigatoriedade do locador em fornecer recibo
de quitação dos valores pagos pelo locatário, de forma discriminada.
Caso o locador se negue a fornecer o recibo ou forneça da forma incorreta,
com vícios de forma, o locatário poderá consignar o pagamento do aluguel, para que
obtenha prova do adimplemento de sua obrigação.
Inclusive, nos termos do art. 44, I, da lei do inquilinato, constitui crime a
recusa de fornecimento do recibo de quitação de aluguel nas habitações multifamiliares.
No tocante a forma, o que se exige é discriminação de valores pagos e quais
parcelas se referem, para que não restem dúvida sobre a quitação dos respectivos
valores.
Já o inciso VII, dispõe sobre o pagamento das taxas de
administração/intermediação da imobiliária, incluindo as despesas para verificação do
cadastro do pretenso locatário e fiadores.
Ou seja, é irrelevante que o contrato de locação já tenha sido assinado ou
não, sendo proibida a cobrança das referidas taxas do locatário ou pretendente à
locação.
Considerando que o aludido inciso expressa a proibição da cobrança da taxa
de cadastro, por um período passou-se a cobrar a “taxa de contrato”, por não se tratar
de vedação legal, mas de honorários para elaboração do próprio contrato de locação.
Contudo, diante da resistência dos locatários e instauração de processos
contra advogados e administradores de imóveis que insistiam em cobrar o valor dos
locatários, essa cobrança deixou de ser praticada, sendo possível ao locatário analisar
a situação que melhor se amolda às suas condições.
No inciso VIII, temos a obrigatoriedade do locador de pagar impostos e
taxas, assim como o prêmio de seguro contra incêndio, que incidam sobre o imóvel.
Contudo, essa obrigação pode ser transferida ao locatário em cláusula contratual,
quando da formalização da locação.
A praxe do mercado é transmitir ao locatário essas despesas. Todavia,
oriento que as despesas que não são possíveis a transferência de titularidade ao
locatário, que o próprio locador efetue o pagamento e o valor respectivo seja acrescido
ao valor do aluguel.

29
 O pagamento diretamente pelo locador é importante e medida de extrema
cautela, principalmente com relação a dívidas de IPTU e condomínio, consideradas
dívidas propter rem, e que podem levar o imóvel à penhora/leilão.
O inadimplemento desses encargos sujeitará o locatário a ação de despejo,
ainda que o valor dos alugueis estejam em dia.
No inciso IX, temos a obrigatoriedade do locador de apresentar os
comprovantes de pagamentos dos valores arcados pelo locatário. Caso solicitado pelo
locatário, o locador não pode se furtar à apresentação dos recibos.
Já o ultimo inciso, que abarca a décima obrigação do locador, referente ao
pagamento das despesas extraordinárias do condomínio, que são aquelas
caracterizadas por sua imprevisibilidade, não estando elencadas no orçamento do
condomínio.
Importante ressaltar que não é possível transmitir essa obrigatoriedade ao
locatário, sendo nula a cláusula contratual que assim disponha.
Ao locatário, a lei do inquilinato também elenca os seus deveres, no art. 23,
sendo o primeiro e principal dever do locatário, o de pagar pontualmente o aluguel e os
encargos da locação, sejam eles exigidos por lei ou contratualmente pactuados.
O inadimplemento do locatário é considerado infração legal e contratual,
sendo causa de rescisão do contrato, além de ser uma violação ao princípio da boa-fé
objetiva e ser considerado enriquecimento sem causa do inquilino.
Equivocadamente, muitos locatários imaginam que a ação de despejo
fundada no inadimplemento dos respectivos valores, apenas possa ser ajuizada em
caso de vencimento de três meses do valor do aluguel, o que não é verdade, haja vista
que nos termos da lei, no dia seguinte ao vencimento da obrigação ou expirado os dias
de tolerância contratualmente previstos, já poderá o inquilino sofrer o despejo.
Caso o contrato não preveja a data de vencimento do aluguel, este deverá
ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.
Quanto ao local do pagamento do aluguel, a prática é que o contrato preveja,
contudo, não existindo essa previsão contratual, o aluguel deverá ser pago no imóvel
locado, devendo o locador ou seu representante comparecer para receber.
Não comparecendo o locador, não poderá ser constituído em mora o
locatário, que para eximir-se da obrigação poderá consignar o pagamento.

30
 A segunda obrigação do locatário, prevista no inciso II, é de utilização do
imóvel para o fim a que se destina, seja residencial, não-residencial ou por temporada,
devendo cuidá-lo como se fosse seu.
Também é obrigação do locatário, finda a locação, restituir o imóvel no
estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrente do uso normal do
imóvel.
Assim, responde o locatário pelos danos e deteriorações do imóvel a que
der causa, e não pelas marcas deixadas no imóvel pelo decurso do tempo. Aqui mais
uma vez friso a importância da realização do laudo de vistoria inicial e final.
Uma obrigação muito importante do locatário, é levar ao conhecimento do
locador o surgimento de qualquer dano ou defeito, para que então o locador possa
repará-lo, assim como eventuais turbações praticadas por terceiros.
A não comunicação imediata ao locador, pode agravar os danos existentes
no imóvel, situação da qual o locatário será responsabilizado.
Quanto à defesa da posse, o locatário, como possuir direto do imóvel,
poderá fazê-la.
O locatário deverá, também, reparar imediatamente e às suas expensas,
todos os danos causados por si, seus familiares, dependentes ou visitantes.
Como a lei dispõe que a reparação deve ser imediata, não poderá o locatário
exonerar-se de tal obrigação, e pretender realizar a reparação pertinente apenas
quando da devolução do imóvel.
Uma obrigatoriedade importantíssima, já estudada quando falamos das
benfeitorias, é que o locatário não pode modificar o imóvel, interna ou externamente,
sem consentimento prévio do locador, sob pena de infração legal.
Apesar de não muito comentado, e até mesmo desconhecido de muitos
locatários, também constitui infração legal não entregar as correspondências destinadas
ao locador e entregues no imóvel locado.
É obrigação do locatário, ainda, pagar as despesas de consumo do imóvel,
como telefone, energia elétrica, água, além de a ele também poder ser transferido, por
disposição contratual, o pagamento de despesas destinadas ao locador.
O locatário é obrigado também, a permitir a vistoria periódica do imóvel,
mediante prévio agendamento de dia e horário, além de permitir a visitação por terceiros
em caso de não exercício do seu direito de preferência na aquisição do imóvel.

31
 Também constituiu dever legal do locatário, quando locado imóvel situado
em condomínio, cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos
internos.
Estando a convenção de condomínio devidamente registrada no Ofício de
Registro de Imóveis competente, não poderá o locatário alegar desconhecimento,
podendo ser notificado e demandado ao pagamento de multas por infração às normas
do condomínio.
Falando em condomínio, compete ao locatário pagar as despesas
ordinárias, que são aquelas necessárias a administração e manutenção do condomínio,
previstas no orçamento.
Ou seja, as despesas com instalação e equipamentos, competem ao
locador, enquanto as de manutenção, cabem ao locatário.
Vejamos os entendimentos jurisprudenciais sobre os principais deveres do
locatário:

AÇÃO COBRANÇA. DANOS NO IMÓVEL LOCADO.

COMPROVAÇÃO. DEVER DO LOCATÁRIO DE RESSARCIMENTO.
- Inexistindo descrição sobre o estado do imóvel no seu
recebimento pelo inquilino, se presume o seu bom estado de
conservação, devendo o locatário restituir o imóvel também em
boas condições, ressalvados os desgastes próprios do uso
normal. (TJ-MG - Apelação Cível AC 10000170975924001 MG (TJ-
MG), publicado em 07.06.2018)
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE
LOCAÇÃO - ALUGUEL - DEVER DO LOCATÁRIO - PAGAMENTO -
NÃO COMPROVAÇÃO - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - INEXISTÊNCIA. -
O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os
encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no
prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês
seguinte ao vencido (Lei n. 8.245 /91, art. 23 , I )- Se cabe ao réu a
prova quanto a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo
do direito do autor, a ausência dessa prova implica na procedência do
pedido inicial - Não cabe condenação nas penas por litigância de má-
fé, se a conduta da parte não se se enquadra nas hipóteses previstas
art. 80 do Código de Processo Civil de 2015 . (TJ-MG - Apelação Cível
AC 10000181215336007 MG (TJ-MG), publicado em 18.06.2021)
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. ALUGUEL.
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS. SUCESSÃO
IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE SOLIDARIA. PAGAMENTO DE

32
LOCATIVOS COM CHEQUE. DEVOLUÇÃO DA CÁRTULA PELA
INSUFICIÊNCIA DE FUNDOS. PARTE DEVEDORA NÃO SE
DESINCUMBIU DO ÔNUS DE COMPROVAR O PAGAMENTO DO
DÉBITO, NOS TERMOS DO DISPOSTO NO ART. 333 , INC. II , DO
CPC . DEVER DE ADIMPLIR A OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA
DE QUE OS SERVIÇOS DE ÁGUA FORAM PRESTADOS QUANDO
O LOCATÁRIO ESTAVA EM POSSE DO IMÓVEL, NÃO SENDO
DEVIDO O PAGAMENTO. INEXISTÊNCIA DE TERMO DE VISTORIA
QUE AFASTA A RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO,
PELO PAGAMENTO DOS REPAROS REALIZADOS NO BEM.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº
71005218565, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais,
Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em 28/07/2015).
RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE
LOCAÇÃO. RESSARCIMENTO DE BENFEITORIAS. AUSENTE
PROVA DO EFETIVO VALOR PAGO. INVIABILIDADE DE SE
BASEAR TÃO SOMENTE NOS VALORES ALEGADOS PELO
AUTOR. PEDIDO CONTRAPOSTO. PAGAMENTO DE LOCATIVOS
E DAS FATURAS DE ÁGUA E ENERGIA ELÉTRICA, BEM COMO
REFORMAS DEPOIS DA SAÍDA DO LOCATÁRIO. ÔNUS DO
AUTOR EM COMPROVAR A EFETIVA DESOCUPAÇÃO, COM A
ENTREGA DAS CHAVES. DEVER DE PAGAR ALUGUEL ATÉ
EFETIVA DESOCUPAÇÃO. CONTAS DE ÁGUA E LUZ QUE FORAM
QUITADAS, SEM PROVA DE QUEM AS TENHA PAGO. AUSENTE
PROVA DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL ANTES DA VIGÊNCIA DO
CONTRATO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71005817911, Quarta
Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Luis Antonio
Behrensdorf Gomes da Silva, Julgado em 01/07/2016).
APELAÇÃO - LOCAÇÃO - DESPESAS ORDINÁRIAS
DE CONDOMÍNIO - OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO - LOCATÁRIO.
Nos termos do art. 23 , inciso XII da Lei 8.245 /91, é obrigação do
locatário pagar as despesas ordinárias de condomínio, utilizadas
para a manutenção e conservação de instalações comuns. V.Vp -
EMENTA: APELAÇÃO. LOCAÇÃO. ENCARGOS DO LOCATÁRIO.
ARTIGO 23 , LEI 8245 /91. TAXAS EXTRAORDINÁRIAS.
IMPOSSIBILIDADE. Dentre os encargos previstos na locação se
encontra as taxas de condomínio que se dividem em ordinárias e
extraordinárias. O locatário é obrigado a pagar as taxas ordinárias
do condomínio, pois que as extraordinárias são de
responsabilidade do locador. Inteligência dos artigos 22 e 23 , lei
8245 /91. (TJ-MG - Apelação Cível AC 10518100007203001 MG (TJ-
MG); publicação: 07/07/2014)

33
 LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO CC .
COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS
LOCATÍCIOS. DESPESAS ORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO.
Desnecessidade de existência de cláusula contratual que
contenha previsão expressa acerca do dever do Réu/Locatário de
arcar com as despesas ordinárias de condomínio. Dever "ex
lege", isto é, decorrente da própria lei. Inteligência do art. 23 , XII ,
da Lei nº 8.245 /1991. Inexistindo previsão contratual de renúncia, pela
Autora/Locadora, ao dever do Réu/Locatário de arcar com
as despesas ordinárias de condomínio, deverá incidir na espécie a
norma que rege as relações locatícias. Reforma parcial da r. sentença.
RECURSO DA AUTORA/LOCADORA PROVIDO. (TJ-SP - Apelação
APL 00028356820108260338 SP 0002835-68.2010.8.26.0338 (TJ-
SP), publicada em 05.03.2015).

PRAZOS DAS LOCAÇÕES

A lei do inquilinato não determina prazo mínimo ou máximo para as

locações, podendo o prazo ser livremente convencionado (art. 3º).
No entanto, a lei dispõe sobre regras de retomada e desocupação do imóvel
baseadas em determinados prazos e, ainda, sobre a locação por temporada, que é
aquela firmada com prazo não superior a 90 (noventa) dias (art. 48).

Ao falar em desocupação e retomada do imóvel, se a locação for estipulada

por prazo indeterminado, o Locador não precisará de um motivo para reaver o seu
imóvel, bastando a notificação do Locatário com antecedência de 30 dias.

Agora, se a locação for por prazo determinado, o Locador não poderá reaver
o imóvel alugado antes do término do contrato, exceto, nos seguintes casos:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência de prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público,

que não possam ser executadas com a permanência do Locatário.

Se o prazo da locação for ajustado por escrito e por prazo igual ou superior
a 30 meses (2 anos e meio), ao final deste prazo, ocorre a resolução do contrato
independentemente de notificação. Contudo, se o locatário permanecer no imóvel por

34
mais de 30 dias, sem oposição do Locador, a locação prorroga-se por prazo
indeterminado. Neste caso, o Locador poderá reaver o imóvel a qualquer tempo, desde
que notificado o Locatário com antecedência de 30 dias.

Mas, atenção, se a locação for celebrada verbalmente ou por escrito com

prazo inferior a 30 meses, ao término desse prazo, ocorre a prorrogação automática por
prazo indeterminado e então o Locador somente poderá reaver o imóvel:

I – nas hipóteses previstas no art. 9º, da lei;

II – extinção de contrato de trabalho, quando a locação ocorreu em

decorrência do emprego do Locatário;

III – para uso próprio do Locador, seu cônjuge/companheiro,

ascendente/descendente;

IV – para demolição ou edificação licenciada ou realização de obras

aprovadas pelo Poder Público;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Já em caso de venda do imóvel durante a vigência da locação, não existindo

cláusula de vigência com contrato de locação devidamente averbado no Ofício de
Registro de Imóveis competente, poderá o novo adquirente dentro do prazo de noventa
dias contados do registro da compra e venda, denunciar o contrato e, então o locatário
também terá 90 (noventa) dias para desocupar o imóvel.

Atentemos para o entendimento dos nossos tribunais:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO.

RETOMADA IMOTIVADA. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DENÚNCIA
VAZIA. AÇÃO PROPOSTA APÓS 03 MESES
DO PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. DESCABIMENTO. Existência
de dois contratos de locação, um verbal e outro escrito. Notificação
extrajudicial contendo apenas a intenção de retomada do imóvel
objeto do contrato escrito. Incerteza quanto à natureza
da locação. Locação verbal que não admite denúncia vazia antes
do transcurso do prazo de 05 anos. Despejo proposto após o
decurso de mais de 03 meses do prazo fixado para desocupação,
presumindo-se a desistência da resilição unilateral do contrato.
Precedentes do STJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (TJ-
RS - Agravo de Instrumento AI 51087532420218217000 RS (TJ-RS),
publicação em 27.10.2021).

35
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE
IMÓVEL. ALIENAÇÃO. ADQUIRENTE.
DENÚNCIA. PRAZO DE DESOCUPAÇÃO. NOTIFICAÇÃO.
DESPEJO. LIMINAR. REQUISITOS. AUSÊNCIA. I - Se o imóvel for
alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato,
com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se
a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de
vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do
imóvel (Lei n.º 8.245 /91, art. 8º ). A denúncia vazia deverá ser
exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da
venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a
concordância na manutenção da locação (art. 8º, § 2º). II -
Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias,
independentemente da audiência da parte contrária e desde que
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas
ações que tiverem por fundamento exclusivo o término
do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em
até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação
comunicando o intento de retomada (art. 59, § 1º, VIII) III - Deu-se
provimento ao recurso. (TJ-DF - 07012032320198070000 DF
0701203-23.2019.8.07.0000 (TJ-DF), publicada em 14.06.2019)
Agravo de Instrumento – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO
DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – PRAZO INDETERMINADO –
DENÚNCIA DO CONTRATO – DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA –
NÃO OCORRÊNCIA – DIREITO DO LOCADOR
A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – AGRAVO DE INSTRUMENTO
CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Controvérsia centrada na
discussão acerca do preenchimento, ou não, dos requisitos legais para
o deferimento de tutela provisória de natureza antecipada, destinada
à concessão liminar de Mandado de Despejo, em decorrência de
denúncia vazia de contrato de locação de imóvel não residencial
com prazo indeterminado. 2. O art. 300 , do CPC/2015 , prevê que a
tutela de urgência, espécie de tutela provisória (art. 294 , CPC/15 ),
será concedida quando houver elementos que evidenciem a
probabilidade do direito e o perigo de dano, ou de risco ao resultado
útil do processo, podendo ser de natureza cautelar ou antecipada. 3.
Em sede recursal, a interposição de Agravo de Instrumento contra
decisão que apreciou, na origem, pedido de tutela provisória de
urgência, devolve ao Tribunal a apreciação desses requisitos (art. 299
, parágrafo único , CPC/15 ), a fim de ser deferida, ou não, a medida
liminar pleiteada. 4. Segundo prevê o art. 56 , da Lei nº 8.245 , de
18/10/1991 (Lei de Locação de Imóveis Urbanos), nos casos
de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa,
de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso. 5. Contudo, nos termos do parágrafo único, do

36
mesmo dispositivo, findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer
no imóvel por mais de trinta (30) dias sem oposição do locador,
presume-se prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas
sem prazo determinado. Nesse caso, conforme prevê o art. 57, da
referida lei de regência, o contrato de locação por prazo indeterminado
pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário
trinta (30) dias para a desocupação. 6. A hipótese dos autos se amolda
justamente ao disposto no parágrafo único, do art. 56, e no art. 57 , da
Lei nº 8.245 , de 18/10/1991 (Lei de Locação de Imóveis Urbanos), na
medida em que as celebraram contrato de locação de imóvel não
residencial, pelo período de 06/06/2016 à 05/06/2017. 7.
Posteriormente, com o fim do prazo determinado, houve a prorrogação
automática por prazo indeterminado, sendo que, em junho/2019, o
autor-agravado decidiu não prosseguir com o referido contrato,
encaminhando notificação de denúncia vazia ao réu-agravante, a qual
foi recebida em 18/06/2019, entretanto, após o decurso do prazo de
trinta (30) dias para desocupação voluntária, isso não ocorreu. 8.
Nessas circunstâncias, é direito do proprietário a retomada do bem,
dada a natureza jurídica da relação de direito material vigente entre as
partes (contrato de locação não residencial por prazo indeterminado).
9. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. (TJ-MS - Agravo
de Instrumento AI 14063155420208120000 MS 1406315-
54.2020.8.12.0000 (TJ-MS), publicada em 28.07.2020).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO.
RETOMADA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DENÚNCIA VAZIA.
RENOVAÇÃO DO CONTRATO POR TEMPO DETERMINADO.
POSSIBILIDADE. INCABÍVEL O DESPEJO POR DENUNCIAL VAZIA
DURANTE O PRAZO DO CONTRATO. AFASTADA ALEGAÇÃO DE
NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTIPULOU A
PRORROGAÇÃO DO PRAZO DA LOCAÇÃO POR
TEMPO DETERMINADO. 1. As partes firmaram aditivo ao contrato
de locação estipulando que o prazo restaria automaticamente
prorrogado por iguais períodos de 36 meses desde que nenhuma das
partes comunicasse por escrito a desistência do direito de renovação
automática antes do prazo máximo de 210 (duzentos e dez) dias
anteriores ao término da renovação, o que não ocorreu. 2. Não é nula
a cláusula contratual que estipula o prazo determinado para
prorrogação do contrato, eis que não contraria a Lei de Locações. 3.
No caso dos autos, vigente o contrato de locação, não é possível a
decretação do despejo retomada tal como postulado, nos termos do
art. 4º da Lei 8245 /91. Sentença mantida. NEGARAM PROVIMENTO
AO APELO. (TJ-RS - Apelação Cível AC 70058685389 RS (TJ-RS),
publicada em 26/11/2015).

37
 CONTRATO DE LOCAÇÃO – CLÁUSULAS IMPORTANTES

Quando falamos em locação, existem cláusulas que não podem faltar

na hora da elaboração do contrato, para evitar desgastes entre locador e locatário.

1. Qualificação completa de locadores e locatários e dos

fiadores, inclusive com a qualificação e assinatura do cônjuge, independentemente do
prazo, incluindo, também, endereços eletrônicos, como número de WhastApp e e-mail.
2. Cláusula incluindo a obrigatoriedade do locatário informar
mudança de endereços eletrônicos informados, sob pena das notificações enviadas aos
endereços originalmente informados, serem refutadas válidas;
3. Cláusula que disponha sobre a obrigatoriedade do
locatário transferir a titularidade das contas de consumo, para evitar negativação do
nome do locador em caso de inadimplemento.
4. Cláusula esclarecendo direitos e obrigações das partes,
inclusive e especialmente com relação as benfeitorias no tocante a responsabilidade
pelo pagamento;
5. Cláusula que disponha sobre o laudo de vistoria inicial e
sobre as vistorias periódicas;
6. Cláusula estipulando prazo e pagamento do aluguel e
encargos, inclusive transmitindo a responsabilidade do pagamento de taxas e IPTU, no
entanto, estabelecendo o pagamento pelo locador e ressarcimento pelo locatário
quando do pagamento do aluguel no mês seguinte ao vencido.
7. Cláusula que estipule o pagamento do aluguel por boleto
bancário, para evitar cálculo de juros e multa todas as vezes que o locatário inadimplir
e, ainda, estipular no contrato que a forma de comunicação se dará por e-mail.
8. Cláusula referente a LGPD (lei geral de proteção de
dados).
9. Quando a garantia do contrato for a fiança, imprescindível
constar se o fiador garantirá aquela locação em caso de prorrogação do contrato por
prazo indeterminado;
10. Cláusula sobre seguro contra incêndio é obrigatório, seja
na locação residencial ou não residencial, sendo de responsabilidade do locador (art.

38
22, VIII, lei do inquilinato), podendo ser transferida ao locatário. Uma possibilidade é o
locador contratar, adiantar o pagamento do seguro e descontar do locatário juntamente
com o pagamento dos aluguéis.
Com relação ao contrato de locação, importante ressaltar que a sua
executividade independe da assinatura de duas testemunhas, conforme já reconhecido
pelo CPF, no art. 784, VIII.

DO ALUGUEL – REAJUSTE E REVISÃO

Importante, primeiramente, diferenciar reajuste de revisão do aluguel.

Reajuste é a atualização do valor do aluguel, anualmente, de acordo com os critérios
estabelecidos na legislação específica e também em observância aos índices do
contrato.
Já a revisão, é uma adequação do valor do aluguel de acordo com o preço
de mercado do imóvel, que muitas vezes, pelo longo período de duração da locação,
torna-se deficitário, abalando o conteúdo econômico do contrato em decorrência das
alterações sofridas pelo mercado.
É livre a estipulação do valor do aluguel, sendo vedada a sua cobrança em
moeda estrangeira e, também, à sua vinculação à variação cambial ou ao salário
mínimo. (art. 17)
Também é vedada a cobrança antecipada do valor do aluguel, exceto nos
casos da locação por temporada e no contrato desprovido de garantia locatícia. (art. 20)
Nada impede, porém, que o locatário ofereça o pagamento antecipado e o
locador aceite, pois a vedação está na cobrança antecipada por parte do locador.
No tocante às sublocações, caso permitida pelo locador, não pode o valor
do aluguel da sublocação ser superior ao originalmente pactuado (art. 21), para que não
haja enriquecimento ilício do sublocador com patrimônio alheio.
Nos termos do art. 19, não havendo acordo entre locador e locatário sobre
o valor do aluguel, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente
realizado, poderão pedir a revisão judicial do valor.
A ação revisional tem o objetivo de preservar o conteúdo e equilíbrio
econômico do contrato. Ou seja, havendo o desiquilíbrio econômico do contrato,
onerando excessivamente uma das partes, por circunstâncias supervenientes à

39
celebração do contrato, então é possível a parte que se sentir prejudica, pleitear a
revisão do valor do aluguel, ou até mesmo a resolução do contrato.
Em caso de pluralidade de locadores ou locatários, considerando a
solidariedade determinada no art. 2º, da lei do inquilinato, a revisão poderá ser proposta
por apenas um locador ou locatário, aproveitando a sentença aos demais.
O art. 68 da lei do inquilinato disciplina o rito e o procedimento a ser adotado
na ação revisional, o que gera uma grande discussão, uma vez que o rito sumário foi
extinto pelo Código de Processo Civil de 2015, em seu art. 318.
Mas, considerando que a lei do inquilinato é lei especial e determinada a
tramitação da ação pelo rito sumário, sendo norma cogente, não poderá ser alterada
por opção do autor da ação, e por interpretação da parte final do art. 318, do CPC,
referida ação continuará tramitando pelo rito sumário.
Considerando que a ação revisional é cabível caso não haja acordo entre as
partes, pode o réu da ação alegar que o autor não comprovou a tentativa frustrada de
acordo para ingresso com a ação? Não, pois o fato do autor entrar com a ação,
assumindo os ônus decorrentes, faz presumir o fracasso nas tentativas.
Considerando o lapso temporal mínimo de 03 (três) anos estabelecido na lei
para a revisão do aluguel, a doutrina entende possível que esse prazo seja prolongado
por convenção entre as partes, o que caracterizaria uma renúncia parcial ao direito de
revisão. No entanto, reduzir o prazo já não é possível, sob pena de afetar a estabilidade
do contrato.
Quanto a petição inicial da revisional, além dos requisitos do art. 319 do
CPC, deverá indicar o valor do aluguel pretendido.
O valor da causa é de uma anuidade, tendo como base o valor do aluguel
vigente à época do ajuizamento da ação, e não com base no valor pretendido na ação.
É possível requerer na petição inicial a fixação de valor provisório do aluguel,
demonstrando os elementos necessários ao arbitramento, não podendo o juiz negar a
fixação de aluguel provisório, uma vez cumpridos os requisitos legais.
Tratando-se de rito sumário, a contestação do réu deverá ser oferecida na
audiência. Serão 02 (duas) audiências, uma de conciliação, e outra de instrução e
julgamento caso haja necessidade ainda de produção de provas.
Caso seja necessário, o juiz determinará realização de perícia para
arbitramento do aluguel.

40
 Todas as provas são admitidas, devendo as provas documentais ser
apresentadas com a inicial ou com a citação, e a prova oral, como depoimento pessoal
e oitiva de testemunhas, será colhida na audiência, sendo a principal prova a pericial,
caso não haja acordo entre as partes.
Importante se atentar ao que dispõe os parágrafos do art. 68, que dispõe em
seu §1º a não possibilidade de ingresso com ação revisional em caso de pendência de
prazo para desocupação (art. 46, §2º - locação residencial e 57 – locação não
residencial).
O objetivo da norma neste caso é justamente não onerar ainda mais o
locatário, que já fora notificado para desocupar o imóvel, não podendo sofrer uma ação
para revisão/aumento do valor do aluguel.
Já o §2º do artigo 68, dispõe sobre o reajuste do aluguel provisório no curso
da ação, que ocorrerá pelo índice e periodicidade definida no contrato ou, na falta de
previsão, pelos critérios legais.
O não pagamento do aluguel provisório ensejará ação de despejo.
O aluguel fixado na sentença retroage à data da citação, devendo o locatário
pagar eventuais diferenças, devidamente reajustadas. (art. 69)
Caso seja solicitado pelo locador ou sublocador, a periodicidade do reajuste
do aluguel e o indexador poderão ser alterados quando da sentença (§1º, art. 69)
A execução das diferenças do valor do aluguel determinado na sentença e
o valor do aluguel provisório, será realizada nos autos da ação revisional (§2º, art. 69).
É possível que na ação revisional haja acordo entre as partes para
desocupação do imóvel, sendo expedido mandado de despejo pelo Juiz. (art.70)
Observemos o entendimento dos tribunais sobre a ação revisional e a
fixação do valor do novo aluguel:

AÇÃO REVISIONAL - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - Autor (locador) que

alega estar o valor do locativo mensal abaixo do valor de mercado -
Defesa da locatária que apresentou laudo de avaliação para contrapor
aos apresentados com a petição inicial - Sentença de improcedência,
com base no princípio pacta sunt servanda - Recurso do autor, que
alega cerceamento de defesa - Acolhimento - Considerando o disposto
no art. 19 da Lei nº 8.245 /91, possível o pedido de revisão contratual
- No caso, considerando que os laudos apresentados pelas partes
indicam valor demasiadamente dissonantes entre si, inclusive a
impedir a fixação de aluguel provisório, mostra-se imprescindível a

41
aferição do justo valor do locativo, por meio de perícia, nos termos do
art. 68 , IV , da Lei nº 8.245 /91 - Cerceamento de defesa evidenciado
- Necessidade de retorno dos autos à origem para instrução probatória
- RECURSO PROVIDO PARA ANULAR A SENTENÇA. (TJ-SP -
Apelação Cível AC 10069950720208260068 SP 1006995-
07.2020.8.26.0068 (TJ-SP), publicado em 04.02.2022)
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE LOCAÇÃO COMERCIAL.
SÚMULA 158/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. SIMILITUDE
FÁTICA. AÇÃO REVISIONAL E AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTEÚDO
DO ATO POSTULATÓRIO. AUSÊNCIA DE CONSENSO ENTRE
LOCADOR E LOCATÁRIO SOBRE O VALOR DO ALUGUEL.
INTERVENÇÃO JUDICIAL. CÁLCULO SOBRE BENFEITORIAS E
ACESSÕES. POSSIBILIDADE. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA
PROVIDOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. NÃO
INCIDÊNCIA. ÊXITO DO RECORRENTE EM NOVO GRAU
RECURSAL. 1. Ação ajuizada em 28/4/11. Embargos de divergência
interpostos em 26/4/16. Autos atribuídos a Relatora em 20/11/19.
Julgamento: CPC/15 . 2. O propósito dos embargos de divergência
consiste em definir se a ação revisional de contrato de locação autoriza
o ajuste do valor do aluguel, considerando em seu cálculo eventual
acessão realizada pelo locatário, com autorização do locador. 3. O
nome de um ato processual não afeta sua natureza, que segue intacta
e inalterada a despeito de erros que hajam sido cometidos na
denominação. Sobressai, assim, como critério de identificação de
demandas, o conteúdo do ato postulatório, ou seja, é a pretensão o
dado que - em confronto com os demais (nomen e forma) - espelha na
postulação o sentido aparente da vontade de seu autor. Doutrina sobre
o tema. 4. A ação revisional é resguardada para as hipóteses em que
não há acordo entre locador e locatário sobre o valor do aluguel. Por
exercício da autonomia privada das partes contratantes, nada impede
que: i) os gastos relativos à acessão sejam descontados do valor do
aluguel por determinado tempo; ii) a acessão seja realizada por
investimento exclusivo de uma das partes com a correspondente
indenização ao final do contrato, seja pelo locador, seja pelo locatário;
iii) a acessão seja custeada por apenas uma parte, renunciando-se à
indenização correspondente ao investimento. 5. Contudo, ausente
consenso entre as partes, em sede
de ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve
refletir o valor patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente
de benfeitorias e acessões nele realizadas pelo locatário, pois
estas incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem.
6. Embargos de divergência conhecidos e providos. (STJ -
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL EREsp
1411420 DF 2013/0349083-6 (STJ)

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 AÇÃO REVISIONAL. LOCAÇÃO. Sentença que indeferiu a inicial,
ante a não regularização do polo ativo da ação – litisconsórcio ativo
necessário - inocorrência – pluralidade de locadores implica em
solidariedade (Lei 8.245 /91, art. 2º ), legitimando cada locador,
individualmente, a ajuizar ação decorrente da locação, sem a anuência
dos demais locadores - anulação da r. sentença, com o regular
processamento da demanda no Juízo de origem. RECURSO DO
AUTOR PROVIDO. (TJ-SP - Apelação APL 10594210720148260100
SP 1059421-07.2014.8.26.0100 (TJ-SP).

AÇÃO DE DESPEJO

Antes de começarmos a falar propriamente da ação de despejo, importante

falarmos do cabimento da ação em tempos de pandemia, não é mesmo?

Estamos vivendo a pandemia do COVID-19 desde março do ano de 2020,

e no referido ano, inicialmente, entrou em vigor a lei 14.010/2020, que criou as regras
transitórias para as relações jurídicas privadas durante a pandemia.

Assim, foi proibida a concessão de liminar nas ações de despejo até o dia
30.10.2020.

Posteriormente, foi promulgada a lei 14.216/2021, suspendendo o despejo

ou desocupação de imóveis urbanos até o dia 31.12.2021, sendo aplicável para imóveis
comerciais cujo valor do aluguel não ultrapasse R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais)
e para imóveis residenciais com valor de aluguel até R$ 600,00 (seiscentos reais).

O impedimento de despejo previsto na lei, não se aplica a imóveis que sejam

o único de propriedade do locador, excluído o de sua residência, desde que o valor do
aluguel seja caracterizado como totalidade de sua renda.

A lei também não teve aplicabilidade às ocupações ocorridas após

31.03.2021 e às desocupações já cumpridas até a data de publicação da lei.

O art. 5º da lei prevê a dispensa de multa contratual ao locatário que

denunciasse a locação até 31.12.2021, comprovando a alteração da situação
econômico-financeira de corrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição
de remuneração.

43
 Em julgamento da Ação de Arguição de Preceito Fundamental 828, o STF,
por voto do ministrito Luis Roberto Barroso, seguido por maioria dos votos, deferiu
liminar prorrogando os efeitos da lei 14.216/2021 até 31.03.2022, e estendendo os seus
efeitos também aos imóveis rurais.

A Ação de Despejo é considerada uma ação pessoal imobiliária, porque o

objetivo com essa ação não é somente recuperar a posse direta do imóvel, mas
dissolver o contrato de locação.

Seja qual for o motivo do término da locação, a ação competente para que
o locador recupere a posse do imóvel é a ação de despejo, que seguirá o rito ordinário,
hoje procedimento comum. (arts. 5º e 59).

Caberá medida liminar de despejo para desocupação em 15 (quinze) dias,

sem oitiva do locatário, e desde que prestada a caução no valor equivalente a 03 (três)
meses de aluguel, nas ações que tiverem como fundamento exclusivo os incisos do §1º
do art. 59 da lei do inquilinato.

Embora as hipóteses especiais de concessão de liminar de despejo estejam

elencadas em numerus clausus, de acordo com uma interpretação sistemática da lei do
inquilinato c/c o Código de Processo Civil, é possível que seja concedida a medida
liminar em sede de tutela de urgência, nos termos do art. 300, do CPC.

Em ambos os casos, seja pelas hipóteses do art. 59, §1º, seja por concessão
de tutela de urgência, a liminar de despejo para desocupação em 15 (quinze) dias estará
condicionada à prestação de caução.

O STJ já se posicionou neste sentido, aduzindo não ser taxativo o rol do art.
59, §1º, da lei do inquilinato e, presentes os requisitos do art. 300, do CPC, a medida
liminar deve ser deferida.

LOCAÇÃO. LIMINAR. DESPEJO. POSSIBILIDADE DE

DEFERIMENTO. HIPÓTESE NÃO PREVISTA NA LEI DE LOCAÇÃO.
CABIMENTO. INADIMPLÊNCIA. SUBLOCAÇÃO. RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME. I - Admite-se a
concessão de antecipação de tutela nas ações de despejo em casos
diversos daqueles previstos na Lei de Locação, desde que presentes
os elementos exigidos pelo art. 273 do Código de Processo Civil.
Assim, ainda que não tenha sido indicada pelo agravante a presença

44
 dos elementos exigidos pelo art. 59 da Lei de Locações, é possível o
deferimento de pedido liminar de despejo, desde que satisfeitos os
requisitos mencionados pelo art. 273 do caderno de ritos civil. II - O
cenário fáctico do presente feito impede que o recorrente apresente
uma prova inequívoca, porquanto impossível provar fato inexistente.
Em casos como este, cabe ao agravado demonstrar haver realizado o
pagamento de suas mensalidades, o que afastaria de plano a
pretensão do recorrente. III - Ao não apresentar um elemento
probatório sequer, o agravado demonstra que suas alegações são
plenamente insustentáveis, à medida que contraditórias entre si. IV -
Recurso conhecido e provido. Decisão unânime. (e-STJ, fl. 176) (STJ
RECURSO ESPECIAL Nº 1.207.161 - AL (2010/0150779-2),
publicado em 8.02.2011)
A caução não precisa necessariamente ser em dinheiro, podendo o próprio
imóvel da locação ser dado em garantia, desde que o locador comprove a titularidade
do bem.

A caução também pode se dar pela entrega de bem móvel ou imóvel

(garantia real) ou até mesmo por fiador (garantia fidejussória).

A ação de despejo pode ser cumulada com a ação de cobrança por falta de
pagamento de aluguel e acessórios da locação.

Sendo a locação garantida por fiador, este também integrará o polo passivo
da ação em caso de cobrança de valores inadimplidos. (art. 62)

Na ação de despejo fundada em falta de pagamento do aluguel e demais

encargos, podem o locatário e o fiador evitar a liminar de despejo com o pagamento
integral do débito atualizado no prazo de 15 (quinze) dias contados da citação.

O réu não pode depositar o valor que entender justo, deve depositar o valor
requerido na inicial ou, então, contestar a ação.

Todavia, nos termos do parágrafo único do art. 62, o réu (locatário) não
poderá efetuar a quitação do débito se já o tenha se valido deste direito nos últimos 24
(vinte e quatro) meses.

Nas hipóteses do art. 61, poderá o locatário manifestar sua concordância

com a desocupação, sendo concedido o prazo de seis meses para a desocupação,
contados da citação.

45
 A ação de despejo apenas poderá ser processada no juizado especial se a
causa de pedir for para uso próprio do locador, nos termos do disposto no art. 3º da lei
9.099/95, excluindo-se as demais hipóteses do inciso III do art. 47 da lei do inquilinato.

Sendo julgada procedente a ação, o juiz determinará a expedição de

mandado de despejo, em regra no prazo de 30 (trinta) dias. (art. 63)

O prazo cai para 15 (quinze) dias se entre a citação e a sentença já houver

decorrido o prazo superior a quatro meses, ou no caso do despejo estar fundamentado
no art. 9º, e no §2º do art. 46.

Se a desocupação for de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado

pelo poder público, será fixado o prazo para desocupação entre 06 (seis) meses e 01
(um) ano, coincidindo com as férias escolares.

Conforme dispõe o §3º, do art. 63, da lei do inquilinato, tratando-se de

hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de
saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por
entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com
fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano,
exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver
decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

Em caso de execução provisória do despejo, o locador deverá prestar

caução, já fixada na sentença que decretou o despejo, que será de no mínimo 06 (seis)
meses e no máximo 12 (doze) meses do valor do aluguel. (§4º, art. 63 e art. 64).

Em caso de reforma da sentença ou da decisão que concedeu a liminar de

despejo, o valor da caução se reverterá em favor do réu (locatário), podendo este
reclamar eventual diferença. (§2º, art. 64)

Nos termos do art. 65, caso seja necessário, o ato do despejo se dará com
emprego de força e arrombamento.

Importante observação, é que o despejo não poderá ser executado até 30

dias após o falecimento de cônjuge, ascendente ou descendente, ou irmão de qualquer
das pessoas que habitem o imóvel.

46
 Sendo o imóvel abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-
se na posse do imóvel mediante autorização judicial. (art. 66).

 Entendimento dos tribunais sobre a liminar de despejo em caso

de locação garantida por caução, cujo valor foi superado pela dívida do locatário.

Agravo de instrumento. Ação de despejo por falta de pagamento c.c.

cobrança. Pedido de despejo liminar. Indeferimento monocrático.
Hipótese na qual, embora conste contratualmente garantia
locatícia (caução em dinheiro), esta já foi superada pelo montante
da dívida. Extinção da garantia, pois não se mostra mais apta a
assegurar o recebimento do crédito do
locador. Liminar concedida, mediante a prestação da caução, nos
termos da lei, que se observa. Agravo provido, com observação. (TJ-
SP - Agravo de Instrumento AI 22682613820198260000 SP 2268261-
38.2019.8.26.0000 (TJ-SP), publicado em 20.01.2020).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DECISÃO QUE
DEFERIU A TUTELA DESALIJATÓRIA. INSURGÊNCIA DO RÉU.
JUSTIÇA GRATUITA. BENESSE CONCEDIDA PERANTE O JUÍZO
DE ORIGEM. RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO. ALEGADA
IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA.
ACOLHIMENTO. CONTRATO QUE FOI GARANTIDO POR
CAUÇÃO IDÔNEA, NOS MOLDES DO ART. 37, INCISO I, DA LEI N.
8.245/1991. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 59, INCISO IX, § 1º DA LEI DO
INQUILINATO VIOLADO. GARANTIA QUE, EM QUE PESE NÃO
SUPRA O VALOR DO DÉBITO, IMPEDE O DEFERIMENTO DA
MEDIDA LIMINAR. DECISÃO REFORMADA. "1. É vedada a
concessão de liminar de despejo se o contrato locatício estiver
resguardado pelas garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato,
nos termos do art. 59, § 1º, IX, do mesmo diploma legal. 2. Eventual
superação do valor da caução pelo montante do débito não é causa
de extinção da garantia contratual, sendo inviável reconhecer
antecipadamente sua extinção que ocorre após o devido procedimento
execucional, o qual é via adequada à satisfação do crédito por meio
da garantia." (TJ-SC - AI: 40306072120198240000 Itajaí 4030607-
21.2019.8.24.0000, Relator: André Carvalho, Data de Julgamento:
05/05/2020, Sexta Câmara de Direito Civil)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO.
FALTA DE PAGAMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DESPEJO
IMEDIATO DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. GARANTIA.
SUPERADA. ALUGUÉIS EM ATRASO SUPERIORES AO VALOR DA
CAUÇÃO. MATÉRIA DE FATO. CASO CONCRETO. A Lei de
Locações (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 59, § 1º, IX e § 3º, determina

47
expressamente os requisitos necessários para o deferimento de
medida liminar de despejo. Além das hipóteses previstas na Lei de
Inquilinato, para fins de concessão da medida liminar de despejo,
deverão estar presentes os requisitos do artigo 300 do CPC/15,
autorizadores da concessão da tutela antecipada, quais sejam, a
probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil
do processo. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. ( Agravo de
Instrumento Nº 70078183290, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal
de Justiça do RS, Relator: Adriana da Silva Ribeiro, Julgado em
19/09/2018). (TJ-RS - AI: 70078183290 RS, Relator: Adriana da Silva
Ribeiro, Data de Julgamento: 19/09/2018, Décima Quinta Câmara
Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 26/09/2018)
Direito Civil e Processo Civil. Ação de despejo. Decisão que negou a
concessão de liminar. Contrato de locação de imóvel residencial com
prazo de doze meses. Inadimplência da ré desde o terceiro mês de
contrato. Notificação extrajudicial expedida em julho de 2019. Inércia
da ré. Contrato de locação sem fiador, tendo a caução (equivalente a
dois meses de aluguel) sido há muito superada pelos meses de
inadimplência. Contrato encerrado em 15/11/19, sem prorrogação e
sem que o locatário saísse do bem. Presença dos requisitos legais
para a concessão da liminar de despejo, dispensada a caução diante
do preenchimento dos requisitos previstos no artigo 300 do CPC,
sendo evidente não apenas a probabilidade do direito (ante a
inadimplência da locatária e o término do prazo da locação) quanto o
perigo de dano - e o dano em si - decorrente do não recebimento
tempestivo das verbas locatícias, importantes à composição da renda
mensal da parte autora. Decisão que se reforma. Recurso provido.
(TJ-RJ - AI: 00691397320198190000, Relator: Des(a). MARCO
ANTÔNIO IBRAHIM, Data de Julgamento: 07/02/2020, QUARTA
CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-02-12)
AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE
DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. IMÓVEL RESIDENCIAL.
CAUÇÃO DADA EM GARANTIA DO CONTRATO. REQUISITOS.
LIMINAR PARA DESPEJO. NÃO PREENCHIMENTO. 1. O art. 59, §
1º da Lei nº 8.245/1991 dispõe que, nas ações de despejo, conceder-
se-á liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da
oitiva da parte contrária e desde que prestada a caução no valor
equivalente a três meses de aluguel, quando o locatário não pagar o
aluguel e os acessórios da locação no vencimento previsto. 2. A
previsão de cláusula expressa sobre a prestação de caução e a
ausência de prova concreta do alegado inadimplemento parcial desse
dispositivo inviabilizam a concessão da liminar pleiteada. 3. Agravo
interno prejudicado. Agravo de instrumento conhecido e não provido.
(TJ-DF 07512860920208070000 DF 0751286-09.2020.8.07.0000,

48
 Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento:
06/05/2021, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE :
18/05/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.).

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA

LOCAÇÃO

A ação de consignação de aluguel e acessórios da locação é uma forma

indireta de extinção da obrigação, haja vista que, para que a obrigação seja quitada de
forma direta, não basta apenas que o devedor/locatário queira pagar o débito, mas
também é preciso que o credor/locador se disponha a receber.

Também é possível consignar o pagamento nos casos em que o locatário

encontra dificuldades para pagar, como, quando o credor não é encontrado ou está em
local inacessível ou, ainda, quando o devedor tem dúvidas sobre a legitimidade de quem
deve receber o crédito.

Assim, por exemplo, a ação de consignação pode ser utilizada naqueles

casos em que não ficar determinado o local do pagamento, quando o locador deve
receber no imóvel locado, ou ainda pelo falecimento do locador e não abertura de
inventário, ficando o locatário em dúvidas quais são os herdeiros aptos a receber o valor
do aluguel.

Um caso frequente de consignação em pagamento é quando há

divergências entre locador e locatário sobre o valor a ser pago.

Consignar o pagamento é uma faculdade do devedor/locatário, mas caso

encontre dificuldades para o pagamento e queira se isentar da mora, essa é a via
adequada.

Todavia, não pode o locatário decidir se pagará diretamente ao locador ou

se consignará a prestação, pois a consignação em pagamento deve ser utilizada em
caso do devedor/locatário encontrar dificuldades para honrar com sua obrigação.

Verificamos como regra geral na lei do inquilinato, nos termos do art. 23, I,
que o local do pagamento do aluguel deve ser no imóvel locado, caso não disponha

49
local diverso no contrato. Assim, cabe ao locador/credor procurar o locatário/devedor
para receber o valor do aluguel.

Mas, considerando que a maioria dos contratos de locação determina o local

do pagamento, seja o domicílio do locador, a imobiliária administradora, ou pagamento
por boleto bancário, não sendo possível o locatário quitar o aluguel, não lhe restará outra
alternativa senão a consignação, judicial ou extrajudicial.

A consignação em pagamento na lei do inquilinato é considerada “especial”,

posto sua agilidade na tramitação.

É possível verificarmos três diferenças claras entre a ação de consignação

em pagamento do CPC e àquela disciplinada na lei do inquilinato:

1. Na ação de consignação de pagamento geral (CPC), o pagamento

do valor devido se fará em 05 (cinco) dias, enquanto na lei do
inquilinato esse depósito deverá ser realizado no prazo de 24 (vinte
e quatro) horas;
2. No CPC, caso seja alegada a insuficiência do depósito pelo credor,
o devedor poderá complementar no prazo de 10 (dez) dias. Nas
locações urbanas, esse prazo cai para 05 (cinco) dias e, ainda,
acrescido de multa de 10% (dez por cento);
3. Quando a cessação dos depósitos, a lei do inquilinato determina a
sentença como data limite, enquanto nada dispõe o CPC

O art. 67 da lei do inquilinato disciplina sobre o procedimento a ser adotado

na ação de consignação, que é claramente menos burocrático que aquele disposto no
CPC.

A petição inicial, além dos requisitos legais dos arts. 319 e 320 do CPC,
deverá conter a especificação clara e precisa dos aluguéis e acessórios que se pretende
pagar, com a indicação dos respectivos valores, e o pedido de quitação das obrigações
que se vencerem durante a tramitação da ação, cujos depósitos deverão ser feitos em
seus respectivos vencimentos.

Quanto ao valor a ser depositado, este deve ser apresentado e depositado

devidamente corrigido, no entanto, sem acrescido de juros de mora ou multa moratória.

50
 Indispensável também, que o locatário demonstre qual motivo ensejou o
ajuizamento da ação de consignação, haja vista que não pode simplesmente escolher
pagar pela via da consignação.

O valor da causa corresponderá a uma anuidade de aluguel.

Sendo o réu considerado revel ou aceitando o levantamento do depósito,

será condenado ao pagamento de custas e honorários advocatícios, este fixados em
20% sobre o valor dos depósitos.

Considerando a maior celeridade conferida pelo legislador à ação de

consignação de pagamento de alugueis e acessórios, foi eliminada a audiência
chamada de oblação, designada pelo juiz para que o credor se manifestasse sobre a
aceitação ou não do recebimento da prestação proposta pelo devedor/locatário.

Ocorre que, não sendo localizado o credor/locador, essa audiência era por
vezes remarcada, tornando o processo moroso.

Nos termos do art. 67, II, da lei do inquilinato, o autor/locatário, terá o prazo
de 24 (vinte e quatro) horas, contados do despacho que determina a citação, para
efetuar o pagamento da prestação devida.

É possível que o réu/locador, quando da apresentação da contestação,

apresente também reconvenção, cumulando os pedidos de despejo do locatário e
cobrança de aluguéis e encargos.

A consignação em pagamento poderá se dar de forma judicial ou

extrajudicial, sendo o procedimento extrajudicial realizado nos termos do art. 539 do
CPC, uma vez que o CPC é aplicado de forma subsidiária à lei do inquilinato.

Optando pela consignação extrajudicial, o locatário deverá depositar o valor

em estabelecimento bancário oficial, situado na cidade onde está localizado o imóvel
locado, em conta especial aberta em nome do locador.

Ressalta-se que não será considerado consignação depositar o valor em

conta corrente do locador, ainda que o locatário possua os dados. A conta deve ser
aberta especialmente para recebimento dos valores consignados, que inclusive renderá
correção monetário e juros legais.

51
 Realizado o depósito pelo locatário de forma extrajudicial, o locador poderá
agir de três formas:

1. Comparecer no estabelecimento bancário para levantamento do

depósito, no prazo de 10 (dez) dias contados do aviso de
recebimento acerca do depósito;
2. Deixar transcorrer o prazo de 10 (dez) dias sem manifestação, o que
será interpretado como aceitação, concordância com o valor
depositado, estando o locatário exonerado da obrigação, sendo a
dívida considerada quitada;
3. No prazo de 10 (dez) dias contados do aviso de recebimento, se
manifestar recusando o depósito, de forma expressa, remetendo ao
banco uma carta, com aviso de recebimento. Nesta hipótese, terá o
locatário o prazo decadencial de 01 (um) mês para ajuizar a ação
consignatória, sob pena de se tornar sem efeito o depósito, podendo
ser levantado.
O locatário não está obrigado a optar pelo procedimento extrajudicial,
contudo é evidente tratar-se de procedimento menos oneroso e mais rápido, sendo que
ao final, em caso de necessidade de ingresso com a ação, o depósito realizado e a
recusa do locador estarão devidamente comprovados para apresentar em juízo.
Uma importante observação a ser feita, é a ação de consignação em
pagamento não cabe apenas no caso de depósito de valores de alugueis e encargos
(taxas, impostos, multas e demais obrigações pecuniárias), mas quando fala a lei em
acessórios, permite que o próprio imóvel seja objeto da consignação, em caso de recusa
injustificada do locador de receber as chaves do imóvel. (STJ - REsp 463.337/MG)
Vejamos o posicionamento dos tribunais sobre a ação de consignação em
pagamento.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

LOCAÇÃO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO E ENTREGA DE CHAVES.
PEDIDO DE RESSARCIMENTO POR SUPOSTOS DANOS AO
IMÓVEL. AÇÃO PRÓPRIA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO
NÃO PROVIDO. 1. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento
de que eventual ressarcimento relativo a supostos prejuízos ocorridos
no imóvel locado, decorrentes de sua má utilização, deve ser
perseguido em ação própria, não constituindo justificativa idônea para

52
impedir a extinção contratual verificada pelo decurso do prazo
contratual, bem como para obstar a entrega do imóvel mediante
depósito judicial das chaves em juízo. Precedentes. 2. Agravo interno
a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1610017 SP
2019/0322938-2, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de
Julgamento: 29/06/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe 05/08/2020)
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ENTREGA DE CHAVES. LOCAÇÃO
DE IMÓVEL. Recusa ao recebimento das chaves em virtude do estado
precário do imóvel. Condição do imóvel que não impede o recebimento
das chaves. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL:
10090135220148260604 SP 1009013-52.2014.8.26.0604, Relator:
Dimas Rubens Fonseca, Data de Julgamento: 18/01/2017, 28ª
Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/01/2017)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO -
CONTRATO DE LOCAÇÃO - ENTREGA DAS CHAVES - RESCISÃO
DO CONTRATO -DANOS DECORRENTES DO DESGATE NATURAL
DO TEMPO - RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO -
INEXISTÊNCIA. O termo final do contrato de locação é a efetiva
entrega das chaves, de modo que as obrigações do locatário, em
relação ao pagamento dos encargos locatícios, persistem apenas até
a mencionada data. O locatário não pode ser responsabilizado por
danos gerados ao imóvel objeto da locação pelo desgaste natural do
tempo. (TJ-MG - AC: 10287140008296001 MG, Relator: José de
Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 20/02/2020, Data de
Publicação: 06/03/2020)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.
ALUGUEIS. RECUSA INJUSTA DA LOCADORA. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS. Evidenciada a recusa injusta da locadora em
receber os alugueis provenientes do contrato de locação de imóvel
industrial, deve ser mantida a sentença que julgou procedente a ação
de Consignação em Pagamento, inclusive, no tocante aos honorários
advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o montante
consignado (art. 85, § 2º do CPC). APELAÇÃO CONHECIDA E
DESPROVIDA. (TJ-GO – Apelação Cível 00754893920158090051,
Relator: LEOBINO VALENTE CHAVES, Data de Julgamento:
10/09/2018, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 10/09/2018)
APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO. ALUGUÉIS. RECUSA INJUSTIFICADA NÃO
EVIDENCIADA. Não evidenciada a recusa injustificada no
recebimento do credito de demanda trabalhista, tendo em vista os
descontos efetuados pelo advogado a título de honorários
convencionais, sem a demonstração da regular contratação nesse

53
 sentido. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA
CAUSALIDADE. Não tendo sido efetuado o regular pagamento na
esfera extrajudicial, deve o autor suportar o ônus sucumbencial, uma
vez que deu causa ao ajuizamento da ação.APELAÇÃO
DESPROVIDA. (TJ-RS - AC: 70066391434 RS, Relator: Ana Beatriz
Iser, Data de Julgamento: 07/10/2015, Décima Quinta Câmara Cível,
Data de Publicação: 27/10/2015)
CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ALUGUÉIS E ENCARGOS.
CLÁUSULA PENAL. 1 - No contrato de locação, legítimo estipular
cláusula penal compensatória, sobretudo se fixada em valor razoável
e consentâneo ao usualmente praticado. 2 - A consignação, para que
tenha efeito de pagamento e, em consequência, extinga a obrigação,
pressupõe o depósito do valor devido, acrescido dos encargos
contratuais. 3 - Apelação provida em parte. (TJ-DF 20090111205828
DF 0077247-73.2009.8.07.0001, Relator: JAIR SOARES, Data de
Julgamento: 31/08/2011, 6ª Turma Cível, Data de Publicação:
Publicado no DJE : 08/09/2011 . Pág.: 160)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.
ALUGUEIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO. Decisão monocrática da
Relatora de reforma parcial da sentença apenas para fazer constar a
parcial procedência do pedido, ante o levantamento da quantia
reconhecida como incontroversa, nos autos da Ação de Consignação
em Pagamento. RECURSO DE AGRAVO INTERNO (artigo 557 § 1º,
Código de Processo Civil). A Agravante limita-se a repetir trechos da
petição do Apelo, configurando tão-somente puro inconformismo, não
trazendo qualquer argumento ou documento novo capaz de abalar os
fundamentos lançados na decisão hostilizada. RECURSO
DESPROVIDO. (TJ-RJ - APL: 00626491820088190001, Relator:
Des(a). LEILA MARIA RODRIGUES PINTO DE CARVALHO E
ALBUQUERQUE, Data de Julgamento: 27/11/2012, DÉCIMA OITAVA
CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/11/2012)

AÇÃO RENOVATÓRIA

A ação renovatória é um poderoso e eficiente instrumento de defesa do

fundo empresarial do locatário.

Nos termos do art. 51, da lei do inquilinato, o exercício da atividade

empresarial, uma vez preenchidos os requisitos legais, confere ao locatório o direito à
renovação do contrato.

54
 O referido dispositivo legal, elenca as 03 (três) condições que devem ser
cumpridas, de forma cumulativa, para que o locatário obtenha o direito a renovação.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá

direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo

determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos

ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo

prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

[...]

Verifica-se então, três requisitos claros e objetivos para que a renovação do

contrato seja conferida ao locatário: 1) o contrato de locação deve ter prazo
determinado; 2) o prazo mínimo ou soma dos contratos escritos deve ser de 05 (cinco)
anos; 3) o locatário deve estar exercendo a sua atividade empresarial/comercial, no
mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

No tocante a soma ininterrupta dos contratos, o que verificamos é que, na

prática, existem intervalos entre um contrato e outro, ainda que esses intervalos sejam
curtos, o que pela literalidade da lei, impediria a ação renovatória.

Contudo, considerando que o objetivo da renovação do contrato é a

proteção do fundo empresarial do locatário, se houve continuidade da locação,
continuidade no pagamento do aluguel e no exercício da atividade comercial no imóvel
locado, os pequenos intervalos entre os contratos não podem impedir a ação
renovatória.

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO.

RENOVAÇÃO. HIATO LONGO ENTRE CONTRATOS ESCRITOS.
ACCESSIO TEMPORIS. INADMISSÃO. PRECEDENTES. 1. Embora
inadmitida na letra mesma da lei atualmente em vigor, a existência de
hiato entre os contratos escritos, por "ininterruptos" os prazos
contratuais a serem somados, esta Corte Superior de Justiça firmou
sua jurisprudência no sentido de afirmar a possibilidade do accessio
temporis, mesmo após a edição da Lei nº 8.245/91, nas hipóteses em

55
 que for curto o período existente entre os contratos escritos. 2. Em
hipóteses tais, em que mediou período razoável entre os contratos
escritos - dezesseis meses -, não há como se ter como admissível a
accessio temporis. Precedentes. 3. Agravo regimental improvido. (STJ
- AgRg no REsp: 61436 SP 1995/0008704-9, Relator: Ministro
HAMILTON CARVALHIDO, Data de Julgamento: 16/03/2006, T6 -
SEXTA TURMA, Data de Publicação: --> DJ 17/04/2006 p. 217RDR
vol. 39 p. 411)

No tocante ao prazo da renovação, o STJ já firmou posicionamento, por

interpretação do art. 51 e da intenção do legislador ao criar o instituto que visa proteger
o fundo empresarial do locatário.

Assim, a renovação da locação se dará pelo período de 05 (cinco) anos,

ainda que, em caso de soma de contratos, o prazo do último contrato seja inferior. Da
mesma forma, o prazo máximo da renovação também será de 05 (cinco) anos, ainda
que o período integral da relação locatícia seja superior.

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO.

LOCAÇÃO COMERCIAL. ACCESSIO TEMPORIS. PRAZO DA
RENOVAÇÃO. ARTIGOS ANALISADOS: ART. 51 da Lei 8.245/91. 1.
Ação renovatória de contrato de locação comercial ajuizada em
09.06.2003. Recurso especial concluso ao Gabinete em 07.12.2011.
2. Discussão relativa ao prazo da renovação do contrato de locação
comercial nas hipóteses de "accessio temporis". 3. A Lei 8.245/91
acolheu expressamente a possibilidade de "accessio temporis", ou
seja, a soma dos períodos ininterruptos dos contratos de locação para
se alcançar o prazo mínimo de 5 (cinco) anos exigido para o pedido
de renovação, o que já era amplamente reconhecido pela
jurisprudência, embora não constasse do Decreto n.º 24.150/1934. 4.
A renovatória, embora vise garantir os direitos do locatário face às
pretensões ilegítimas do locador de se apropriar patrimônio imaterial,
que foi agregado ao seu imóvel pela atividade exercida pelo locatário,
notadamente o fundo de comércio, o ponto comercial, também não
pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação,
restringindo os direitos de propriedade do locador, e violando a própria
natureza bilateral e consensual da avença locatícia. 5. O prazo 5
(cinco) anos mostra-se razoável para a renovação do contrato, a qual
pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, pois
a lei não limita essa possibilidade. Mas permitir a renovação por prazos
maiores, de 10, 15, 20 anos, poderia acabar contrariando a própria
finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura
econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período de tempo, além
56
 de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em
renovar, ou não, o contrato. 6. Ouando o art. 51, caput, da Lei 8.2145
dispõe que o locatário terá direito à renovação do contrato "por igual
prazo", ele está se referido ao prazo mínimo exigido pela legislação,
previsto no inciso II do art. 51, da Lei 8.245/91, para a renovação, qual
seja, de 5 (cinco) anos, e não ao prazo do último contrato celebrado
pelas partes. 7. A interpretação do art. 51, caput, da Lei 8.245/91,
portanto, deverá se afastar da literalidade do texto, para
considerar o aspecto teleológico e sistemático da norma, que
prevê, no próprio inciso II do referido dispositivo, o prazo de 5
(cinco) anos para que haja direito à renovação, a qual, por
conseguinte, deverá ocorrer, no mínimo, por esse mesmo prazo.
8. A renovação do contrato de locação não residencial, nas
hipóteses de "accessio temporis", dar-se-á pelo prazo de 5
(cinco) anos, independentemente do prazo do último contrato que
completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O
prazo máximo da renovação também será de 5 (cinco) anos,
mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua
totalidade, supere esse período. 9. Se, no curso do processo,
decorrer tempo suficiente para que se complete novo interregno de 5
(cinco) anos, ao locatário cumpre ajuizar outra ação renovatória, a
qual, segundo a doutrina, é recomendável que seja distribuída por
dependência para que possam ser aproveitados os atos processuais
como a perícia. 10. Conforme a jurisprudência pacífica desta Corte,
havendo sucumbência recíproca, devem-se compensar os honorários
advocatícios. Inteligência do art. 21 do CPC c/c a Súmula 306/STJ. 11.
Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1323410 MG
2011/0219578-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de
Julgamento: 07/11/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de
Publicação: DJe 20/11/2013)

No tocante ao prazo para ajuizar a ação renovatória, nos termos do §5º, do

art. 51, esse prazo é decadencial, devendo o direito ser exercido pelo locatário no
período de 01 (um) ano até 06 (seis) meses, no mínimo, anteriores à finalização do
contrato em vigor.

São partes legítimas para ingressar com a ação, o locatário, o sublocatário,

assim como seus sucessores ou cessionários, assim como o polo passivo poderá ser
ocupado pelo locador, sublocador, ou seus herdeiros e sucessores.

O Direito à renovação da locação se estende às indústrias e sociedades

civis com fins lucrativos, regularmente constituídas. (§4º, art. 51)

57
 O direito do locatário renovar o contrato não é absoluto, podendo o locador
recusar a renovação nos casos de determinação do Poder Público para realizar obras
que importem na radical transformação do imóvel, ou em caso do imóvel ser utilizado
pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio já existente há mais de
um ano. (art. 52).

Não pode o locador recusar a locação, com fundamento na transferência de

fundo de comércio já existente, em caso de exploração de ramo de comércio igual ao
do locatário.

E, ainda, no caso de locação dos espaços em shopping centers, o locador

não poderá recusar a renovação com fundamento no inciso II, do art. 52, apenas
podendo o fazer na hipótese do inciso I.

Assim, por exemplo, o empreendedor identifica que precisa criar uma área
de lazer no shopping, destinada às crianças, e sob a alegação de exclusivo interesse
do negócio e de que a reforma aumentará a valorização do empreendimento, recusa a
renovação.

Ao locatário será devida indenização para ressarcimento dos prejuízos

sofridos com a mudança, lucros cessantes, assim como a perda do local e
desvalorização do seu fundo de comércio, em razão da não renovação por proposta de
terceiro ou se, em 03 (três) meses da entrega do imóvel, o locador não der ao imóvel a
destinação alegada quando da recusa da renovação. (§3º, art. 52)

O art. 71, da lei do inquilinato, disciplina os requisitos da petição inicial da

ação renovatória, que além daqueles elencados no arts. 319 e 320 do CPC, deverá
conter:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e
cujo pagamento lhe incumbia;

58
 IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da
locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não

for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número
de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de
pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da
carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja
alteração do fiador, a atual idoneidade financeira

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação

aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude

de título oponível ao proprietário.

O que se extrai do art. 71, é que não basta que o locatário cumpra os
requisitos do art. 51 da lei do inquilinato, é necessário também que ele esteja adimplente
com os aluguéis e encargos da locação, assim como, que apresente as condições
oferecidas para a renovação e, sendo o contrato segurado com fiador, indique se este
fiador aceita permanecer com os encargos da fiança ou, então, que indique novo fiador,
com comprovação da aceitação dele e do cônjuge.

Sendo a ação proposta por sublocatário legítimo, cuja sublocação foi

autorizada pelo locador, integrarão o polo passivo da demanda o locador e o sublocador,
e sendo concedida a renovação, o locador estará obrigado a cumprir o prazo.

Nos termos do art. 72, o réu (locador e/ou sublocador), pode alegar em sede
de contestação, todas as matérias de direito que entender cabíveis. Já quanto as
matérias de fato, limitam-se a:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel

na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao
ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

59
 Para alegação do inciso II, o locador deverá apresentar em sua contestação
a contraproposta do valor oferecido pelo locatário, indicando de forma clara e precisa o
valor que pretende de locação e o atual valor do imóvel.

No entanto, segundo entendimento doutrinário, considerando que o valor

indicado na inicial ou na contestação são propostas de acordo e que, não sendo aceitas,
não ficarão as partes vinculadas aos valores ali dispostos, podendo o juiz fixar valor
diverso baseado em perícia capaz de apurar os valores praticados no imóvel.

Sendo a recusa do locador para a renovação fundada em proposta melhor

de terceiro, esta deverá ser apresentada, devidamente assinada pelo proponente e duas
testemunhas, com indicação do ramo de comércio a ser explorado, que deverá ser
diverso daquele explorado pelo locatário.

O locatário, nesta hipótese, poderá aceitar a proposta oferecida pelo terceiro

para obtenção da renovação.

Em caso de contestação fundada no inciso I, do art. 52, a contestação

deverá conter prova da determinação do Poder Público para reforma do imóvel, ou
relatório devidamente discriminado das obras a serem realizadas e da valorização que
o imóvel sofrerá.

É possível, ainda, em sede de contestação, que o locador ou sublocador

peça a fixação de alugueis provisórios, o qual não excederá 80% (oitenta por cento) do
valor pedido, e passará a valer a partir do primeiro mês do contrato a ser renovado.
Nada impede que o réu apresente o pedido de aluguel provisório após a realização da
perícia.

Assim como na ação revisional, na ação renovatória é possível que a

sentença fixe novo prazo para reajuste do aluguel e novo indexador.

Sendo a locação renovada, as diferenças dos aluguéis vencidos serão

executados nos próprios autos de renovação. (art. 73)

60
 Não sendo renovada a locação, o juiz determinará o despejo no prazo de 30
(trinta) dias, o que possibilita a execução provisória da sentença, nos mesmos termos
daquela prevista na ação de despejo. (arts. 74 e 64)

Sendo a renovação negada ao locatário por proposta melhor de terceiro, a

sentença já fixará o valor devido a título de indenização ao locatário. (art. 75)

Note-se os entendimentos jurisprudências sobre a ação renovatória e

necessidade de comprovação do alegado por locador e locatário.

LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA ( LEI
DO INQUILINATO, ARTS. 51 E 71). LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.
CARÊNCIA DE AÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A
RENOVATÓRIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O eg.
Tribunal de Justiça deu correta aplicação ao disposto no art. 51 da Lei
8.245/91, concluindo pela carência de ação da autora para a ação
renovatória devido à inexistência de "contratação sucessiva por
escrito" pelo prazo mínimo e ininterrupto de cinco anos, ou seja, pela
ausência do requisito previsto no inciso II do mencionado art. 51. 2.
Considerou, também corretamente, descumprido o disposto no art. 71,
I, da Lei do Inquilinato, pois cumpria à promovente instruir a petição
inicial com a "prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II,
e III do art. 51", o que não ocorreu, nem poderia ter ocorrido, segundo
o relato que se extrai da própria petição inicial. 3. No mais, para
modificar o correto entendimento acima, seria necessário revolver o
acervo fático e probatório dos autos, o que não é possível pela via do
recurso especial, consoante as Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo
interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 469569 SP 2014/0016701-
9, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/04/2021,
T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/05/2021)
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA.
LOCAÇÃO DE ESPAÇO. SHOPPING CENTER. ALTERAÇÃO DO
ALUGUEL PERCENTUAL. DISCREPÂNCIA COM O VALOR DE
MERCADO. INVIABILIDADE. AUTONOMIA DA VONTADE E PACTA
SUNT SERVANDA. JULGAMENTO: CPC/2015. 1. Ação renovatória
de locação ajuizada em 10/05/2018, da qual foi extraído o presente
recurso especial interposto em 14/10/2020 e atribuído ao gabinete em
31/05/2021. 2. O propósito recursal consiste em definir se é possível,
em ação renovatória de locação de espaço em shopping center, a
alteração do percentual ajustado a título de remuneração variável. 3.
O contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista é marcado por

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certas singularidades, as quais o diferenciam dos contratos ordinários
de locação. Por essa razão, há divergência na doutrina sobre a
natureza desse contrato. Apesar dessas singularidades, revela-se
mais razoável considerar o contrato pactuado entre o empreendedor
do shopping center e o lojista como um típico contrato de locação, com
características próprias. 4. Independentemente da natureza jurídica
que se atribua a essa espécie contratual, a Lei nº 8.245/91 consagra
a possibilidade da propositura, pelo lojista, de ação renovatória de
locação. Assim, preenchidos os requisitos legais previstos nos arts. 51
e 71 da referida lei, o lojista fará jus à renovação do contrato de
locação da unidade imobiliária localizada em shopping center. 5. A
ação renovatória de locação tem como escopo principal a extensão do
período de vigência do contrato. E, considerando que a retribuição
inicialmente entabulada guarda relação com a alteração do prazo
estipulado, também é possível a alteração do valor do locativo por
essa via. Essa espécie de ação judicial é dúplice, daí porque é
juridicamente possível ao locador postular, em sede de contestação,
a majoração do valor do locativo. 6. No contrato de locação de espaço
em shopping center, para a fixação do locativo, são ponderadas as
características especiais do empreendimento e que o diferencia dos
demais, como a disponibilidade e facilidade de estacionamento, a
segurança do local, a oferta de produtos e serviços, opções de lazer,
entre outros. Ou seja, há uma série de fatores que influenciam na
fixação da remuneração mensal e que são alheios ao valor de
mercado. 7. Frente às singularidades que diferenciam tais contratos,
o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da
autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido,
alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de
locação de espaço em shopping center somente é viável caso
demonstrado pela parte postulante locatário ou locador o desequilíbrio
econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317
e 479 do CC/02). Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual
contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do
aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato 8.
Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1947694 SP
2021/0076281-5, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de
Julgamento: 14/09/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de
Publicação: DJe 16/09/2021)

AÇÃO RENOVATÓRIA - PROPOSTA DE TERCEIRO - MELHORES

CONDIÇÕES - AUSÊNCIA DE PROVA EM CONTRÁRIO. A
apresentação pelo locador, de melhor proposta de terceiro quanto ao
imóvel objeto da ação renovatória, contanto que em consonância com
o § 2º do artigo 72 da Lei de Locações, é suficiente para impedir a

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renovação do contrato e não cede, diante de simples dúvidas ou meras
suspeitas levantadas pelo inquilino, sobre a veracidade do alegado.
(TJ-MG - AC: 10702084458703001 Uberlândia, Relator: José Affonso
da Costa Côrtes, Data de Julgamento: 15/07/2010, Câmaras Cíveis
Isoladas / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/08/2010)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA.
DECISÃO QUE DETERMINOU A REALIZAÇÃO DE PERÍCIA PARA
VERIFICAR O VALOR LOCATIVO REAL DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO
DE PROPOSTA DE RENOVAÇÃO DEFASADA ARGUIDA NA
DEFESA DA AGRAVANTE. DISCRICIONARIEDADE DO JUIZ DE
DIREITO DE SOPESAR A NECESSIDADE, UTILIDADE E
OPORTUNIDADE DA PRODUÇÃO DE PROVA. PERÍCIA
PERTINENTE PARA ANÁLISE DA PREVALÊNCIA DA RENOVAÇÃO
COM VALOR ATUAL OU DA PROPOSTA DE TERCEIRO. DECISÃO
AGRAVADA MANTIDA. Agravo de instrumento improvido, com
determinação. (TJ-SP - AI: 21296149720188260000 SP 2129614-
97.2018.8.26.0000, Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento:
10/12/2018, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:
11/12/2018)
RECURSOS DE APELAÇÃO E ADESIVO – AÇÃO RENOVATÓRIA
DE CONTRATO DE LOCAÇÃO – SENTENÇA DE
IMPROCÊNDENCIA DO PEDIDO – MELHOR PROPOSTA DE
TERCEIRO – CAUSA IMPEDITIVA DA RENOVAÇÃO LOCATÍCIA –
ART. 72, INCISO III, DA LEI DE LOCAÇÕES – FIXAÇÃO DE
INDENIZAÇÃO AO LOCATÁRIO EM DECORRÊNCIA DA NÃO
PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO – ART. 75 DA LEI DE LOCAÇÕES
– CONTRATO PRORROGADO DURANTE O CURSO DA AÇÃO –
INDENIZAÇÃO DESCABIDA - VALOR LOCATIVO ÍNFIMO –
PRETENSÃO DO REQUERIDOS DE DECLARAR O VALOR JUSTO
DOS ALUGUÉIS - PERÍCIA - EXPERT JUDICIAL - VALOR DE
MERCADO – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DE APELAÇÃO E
ADESIVO DESPROVIDOS. 1- A ação renovatória visa garantir ao
locatário de contrato não residencial, cumpridos alguns requisitos, o
direito de permanência no imóvel, usufruindo do ponto que se criou e
se desenvolveu. 2- Por meio da ação renovatória, a empresa locatária
que exerce atividade econômica produtiva passa a ter direito à
renovação por sucessivos períodos do respectivo contrato de aluguel,
ainda que contra a vontade do locador, desde que cumpridos os
requisitos previstos no art. 51, incisos I a III c/c art. 71, incisos I a VII,
da Lei de Locações. 3- A proposta de terceiro em melhores
condições é causa impeditiva da renovação locatícia, consoante
art. 72, inciso III, da Lei de Locações, cabendo ao autor cobrir a
proposta ou requerer a integração do terceiro proponente no polo
passivo da lide e pugnar a indenização prevista no art. 75 da

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legislação mencionada. 4- A indenização prevista no caput do art.
75 da Lei de Locações, se justifica em decorrência aos eventuais
lucros cessantes, perda do ponto e consequente desvalorização
do fundo de comércio. Entretanto, in casu, em decorrência do
decurso do prazo em que tramitou o processo, mais de 05 (cinco)
anos, o autor não experimentou os mencionados prejuízos, pois
permaneceu no ponto comercial por tempo superior ao requerido
na inicial. 5- Os valores depositados em Juízo pela parte autora,
atendeu as atualizações prevista no contrato, bem como a quantia
periodicamente é coincidente com o resultado da avaliação do perito
judicial, ou seja, o locador recebeu o aluguel justo, de acordo com os
valores de mercado. (TJ-MT - AC: 00321366120118110041 MT,
Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de
Julgamento: 19/03/2019, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 25/03/2019)

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