Cludia Fonseca Tutikian (tuticla@terra.com.br) Tabeli de Notas e Registradora Doutoranda em Direito pela Universidade Estcio de S/RJ Mestre em direito pela ULBRA/RS Especialista em Processo Civil pela UFRGS/RS
Sumrio: 1. Consideraes iniciais. 2. Conceito de incorporao imobiliria. 3. Procedimento de registro da incorporao imobiliria e da propriedade. 4. Definio e instituio do patrimnio de afetao. 5. Segurana jurdica do adquirente e do incorporador alternativas viveis. 6. Garantia dos imveis. 7. Limitao da extenso e de prazo de problemas construtivos. 8. Concluso. 9. Bibliografia.
1. Consideraes iniciais.
Atualmente, percebe-se nitidamente o empenho dos atores polticos e econmicos na busca de solues para tornar o instituto da incorporao imobiliria cada vez mais seguro e eficaz.
Nesta esteira, recentemente, no ano de 2004, houve um grande avano com a criao e melhoramentos do patrimnio de afetao.
Entretanto, para que seja possvel alcanar o escopo em apreo a constante evoluo e consolidao do mercado imobilirio necessrio que seja desenvolvida no to somente a segurana jurdica do adquirente/consumidor, mas tambm a almejada segurana jurdica do incorporador.
Trata-se, na verdade, da busca de equilbrio entre os direitos do consumidor e do incorporador; extirpando o arraigado sentimento, especialmente no Judicirio, da proteo ilimitada do consumidor, pois este protetismo judicial traz mais malefcios do que benefcios ao consumidor.
Em uma economia de mercado como a nossa, indispensvel se faz que os direitos do incorporador sejam to garantidos como os so o do consumidor, sob pena do prprio consumidor futuramente amargar estes prejuzos. Isto porque o incorporador, sabendo de antemo que ter de suportar estes prejuzos, desde logo, os embutir no preo final das unidades autnomas. So os chamados custos de transao. E o que se pretende justamente o contrrio: o barateamento de custos pois somente assim haver maior desenvolvimento econmico, especialmente no setor imobilirio.
2 Frise-se, aqui no se est defendendo o incorporador e tampouco o consumidor; mas sim a sociedade, o interesse pblico, o acesso moradia, buscando o equilbrio social.
2. Conceito de incorporao imobiliria.
importante destacar que o instituto da incorporao imobiliria surgiu atravs dos condomnios edilcios, os quais foram criados a partir da necessidade de melhor aproveitamento do solo, em razo do desenfreado crescimento populacional e escassez de terrenos para construo de moradias para demanda habitacional. Portanto, a incorporao imobiliria surge para ajudar a resolver problemas habitacionais urbanos, possibilitando um melhor uso do solo, viabilizando a moradia a um maior nmero de pessoas no mesmo espao geogrfico (soluo mais eficiente). Tudo isso sem que as partes envolvidas tenham necessariamente que recorrer a financiamento bancrio, obtendo um dinheiro menos oneroso.
Assim, a incorporao imobiliria, em sentido lato, surgiu para submeter a propriedade imvel a um regime de condomnio especial ou relativo.
Ocorre que para viabilizar a alienao destas unidades autnomas em construo se faz necessrio o registro da incorporao imobiliria no Registro de Imveis. Destarte, o registro da incorporao, nesta hiptese de venda de unidades que ainda no existem fsica e juridicamente, torna-se obrigatrio (1) , trazendo ao empreendimento uma carga de segurana jurdica e tranqilidade sociedade.
A incorporao imobiliria (2) o instituto que viabiliza a alienao das unidades autnomas da edificao que ainda esto pendentes de construo, podendo inclusive ser venda na planta.
No entanto, para que seja possvel, legalmente, proceder alienao destas unidades que ainda no existem fisicamente, indispensvel que se promova o registro da incorporao imobiliria no Registro de Imveis.
Assim, apenas necessrio o registro da incorporao imobiliria quando o incorporador pretender alienar as unidades da edificao em construo, ou seja, a promessa de compra e venda de coisa futura.
Conclui-se, ento, que se o construtor decidir alienar estas unidades somente aps a concluso da obra (3) no preciso proceder ao registro da incorporao imobiliria, bastando apenas a individuao da edificao.
Alerta-se que a lei das incorporaes imobilirias elenca hipteses do incorporador incorrer em crime e em contraveno contra a economia popular, bastando para tal infringir as regras desta lei; dentro outras, colocar venda as unidades sem ter o registro da incorporao imobiliria registrado no competente Registro Imobilirio.
Importante ressaltar que somente o incorporador poder promover a incorporao. Mas, a lei define as pessoas que podem ser consideradas incorporadoras, 3 necessitando enquadrar-se no conceito legal da Lei Federal n 4.591/64 (4) que contm um rol taxativo.
O incorporador pode ser pessoa fsica ou jurdica, desde que seja proprietrio do terreno onde a incorporao imobiliria ser erguida, o promitente comprador, cessionrio ou promitente cessionrio deste terreno, podendo ser, ainda, o construtor ou corretor de imveis desta incorporao.
Entretanto, salienta-se que na hiptese do incorporador ser o promitente comprador, o cessionrio dos direitos e obrigaes e de promessa de cesso, em razo de no ser um contrato definitivo e por isso pode ser rescindido; mister conter clusula de irretratabilidade e irrevogabilidade e que j tenha sido imitido na posse do terreno, visando a dar a idia de definitividade.
Nesta senda, se o comprador for o construtor ou corretor de imveis dever portar, obrigatoriamente, mandato de instrumento pblico, de carter irrevogvel, outorgado pelo proprietrio do terreno.
3. Procedimento de registro da incorporao imobiliria e da propriedade
Aps minucioso estudo do empreendimento, o incorporador, para obter o registro da incorporao imobiliria, tem de elaborar o requerimento de incorporao, contendo todas as informaes necessrias e documentos (5) exigidos pela lei das incorporaes imobilirias e ingressar no Registro de Imveis da circunscrio do imvel.
No Registro de Imveis haver a anlise do requerimento juntamente com a documentao. Segundo Mrio Pazutti Mezzari, in Condomnio e Incorporao no Registro de Imveis O exame dos documentos tem o prazo de 15 dias (pargrafo 6 do art. 32), findo o qual, se exigncias existirem, o oficial dever indic-las ao incorporador. H quem julgue que este prazo foi dilatado para 30 dias, pela regra geral contida no art. 188 da Lei de Registros Pblicos. No Rio Grande do Sul, todos os ttulos tm 15 dias para serem examinados e deduzidas as exigncias, se houver (item 10.2.1 da Consolidao Normativa).
Frise-se que o registrador tem o prazo de quinze dias, a contar do ingresso do requerimento no Registro de Imveis, para apresentar, por escrito e se necessrio fundamentada, a impugnao com todas as suas exigncias para efetivar o registro e arquivamento da incorporao, tanto em matria de informaes como de documentao.
Neste caso, aps satisfeitas tais exigncias por parte do incorporador, o registrador tem o prazo de 15 dias para fornecer a certido do registro da incorporao, a base legal o artigo 32, 6 da lei 4.591/64 (6) ; estando, nesta ocasio, efetivado o registro da incorporao imobiliria; podendo, agora, alienar legalmente as futuras unidades autnomas.
4 Ressalta-se que aps o incorporador cumprir todas as exigncias legais para ter registrada a incorporao imobiliria, abre-se a possibilidade dos futuros adquirentes das unidades, ou simplesmente interessados, em conhecer todos os dados relativos ao empreendimento e s unidades. Alm de ter um panorama da situao tcnica, fiscal, financeira e jurdica da empresa, atravs da documentao obrigatria anexada.
Aps esta fase, necessrio proceder individualizao do empreendimento. Entretanto, ao contrrio do registro da incorporao imobiliria, o procedimento da individuao sempre necessrio e apenas iniciado com a concluso da edificao. No h nenhuma hiptese em que h dispensa deste registro da individuao, desde que o objetivo seja separar o empreendimento em unidades autnomas.
Aps a averbao do trmino da construo, atravs do documento de habite-se, CND do INSS, o incorporador apresentar o requerimento de individuao que igualmente sofrer anlise pelo Registro de Imveis. Se tudo estiver adequado, o registrador far o desmembramento da matrcula me, originando as novas matrculas, em tantas quanto forem o nmero de unidades autnomas discriminadas, nas quais haver o registro da individuao e da conveno do condomnio, podendo ser neste ato ou posteriormente.
Conclui-se, assim, que imprescindvel a discriminao das unidades autnomas, as quais tero uma matrcula individual para cada unidade no Registro de Imveis competente, onde a partir de ento constar a sua origem e todos os futuros atos registrais.
Outrossim, com este procedimento realizado a contento, os futuros adquirentes podero adquirir as unidades com tranqilidade, j que a unidade possui a sua prpria matrcula e no momento oportuno lhes ser outorgada a escritura de compra e venda ou, se for o caso contrato particular de mtuo com fora de escritura pblica, e podero registrar em seu nome a propriedade do imvel.
Frise-se que o registro o ato em que altera substancialmente a situao jurdica do bem, visto que transfere a propriedade ou grava o bem com direitos reais. Na lei dos Registros Pblicos, Lei Federal n 6.015/73, em especial no seu artigo 167, I, em suas alneas, esto elencadas as hipteses em que dever ocorrer o registro.
Uma distino importante entre contrato de compra e venda e contrato de promessa de compra e venda. O contrato de compra e venda definitivo, logo, tem a capacidade de transmitir a propriedade do vendedor para o comprador claro que desde que seja uma Escritura Pblica. J o contrato de promessa de compra e venda preliminar, at podendo ser de carter irrevogvel e irretratvel, mas no transmite a propriedade e sim d ao adquirente direito real sobre coisa alheia exigindo por isso ser seguido, como contrato preliminar que , do contrato definitivo de compra e venda, ou seja, a escritura pblica.
Em todo caso, o registro do contrato de promessa de compra e venda na matrcula do imvel uma segurana, uma garantia para o adquirente, pois acarreta em direito real sobre bens alheios, alm de ser oponvel contra terceiros; como vantagem adicional, ainda concede a possibilidade de obter judicialmente a adjudicao 5 compulsria do bem se esse estiver quitado e o proprietrio estiver, desprovido de motivo plausvel, se negando a realizar a escritura pblica de compra e venda do bem (7) .
4. Definio e instituio do patrimnio de afetao.
Para dar maior segurana aos empreendimentos surgiu a alternativa do patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias (8) . Primeiramente, foi instituda atravs da Medida Provisria de n 2221, de 04 de setembro de 2001, e recentemente pela Lei Federal n 10.931/04, publicada no dia 03 de agosto de 2004, alterando a lei de incorporaes imobilirias (Lei Federal n 4.591/64), Decreto-Lei n o 911/69, Lei Federal n 4.728/65 e Lei Federal n 10.406/02.
Evidenciado est que tal modificao na Lei das Incorporaes Imobilirias reflexo direto dos ltimos acontecimentos de grande impacto e comoo social, como, por exemplo, o caso da falncia da incorporadora ENCOL, que acarretou inmeros prejuzos sociais e econmicos. Certamente que o caso ENCOL no isolado, h muitas construtoras com situao incerta similar, no entanto, houve maior visibilidade no caso da ENCOL, certamente, que pela magnitude das suas transaes imobilirias.
Outrossim, este episdio foi o estopim para que a sociedade clamasse por maior segurana nas relaes imobilirias, entendendo que o atendimento das inmeras exigncias da Lei de Incorporaes Imobilirias por si s no bastariam, no dariam, isoladas, a necessria segurana jurdica para a aquisio de imveis na planta ou em fase de construo.
Tal conjuntura, no primeiro momento, fez com que os Tribunais do pas solucionassem os casos individuais que chegavam ao Poder Judicirio, cada vez em nmero mais elevado devido a massa de adquirentes de imveis destas empresas em fase de bancarrota, atravs de decises eficazes e imediatas ao problema do consumidor, visto que concediam a adjudicao compulsria dos imveis livres de todos os nus, inclusive do garantia de hipoteca dos agentes financeiros (9) .
No obstante a grandiosidade deste tipo de deciso, a qual atende aos anseios dos adquirentes que no receberam seus imveis em razo da falncia, trazendo de volta a paz social, a longo prazo, traria, como efetivamente trouxe, prejuzos imensurveis ao desenvolvimento econmico. Este tipo de protetismo judicial torna a situao ainda mais crtica se considerarmos que o credor hipotecrio, que possui direito real sobre o bem dado em garantia, tem o seu direito simplesmente desconsiderado (10) .
Seguramente que na mesma proporo em que os Tribunais estavam favorecendo aos adquirentes em detrimento do agente financeiro que quem, em ltima anlise, amarga o prejuzo , este estava se tornando ainda mais rgido nos seus critrios de financiamento da atividade imobiliria, seja em relao incorporadora como tambm quanto aos compradores e futuros muturios.
Assim, a situao que j era grave para o mercado imobilirio piorou sobremaneira, pois se antes os recursos j estavam escassos, aps a avalanche de aes judiciais julgadas em desfavor dos agentes financeiros, a situao se agravou. 6 Diante deste quadro alarmante, era evidente que os governantes e parlamentares precisavam encontrar uma soluo rpida e eficaz. Alerta-se, no bastava qualquer sada, era necessrio encontrar uma soluo que atendesse a todos os interesses: das incorporadoras que so uma das alavancas do pas, geradoras de empregos e desenvolvimento econmico; dos agentes financeiros que so os detentores do dinheiro, financiadores da atividade imobiliria; e dos consumidores, que precisam ter a segurana para aquisio das unidades imobilirias.
Foi neste contexto que surgiu, primeiramente, a Medida Provisria de n 2221/01 e, posteriormente, em agosto de 2004, a Lei Federal n 10.931/04.
Esta lei do patrimnio de afetao, com alteraes em questes do financiamento imobilirio, tem como principal escopo incentivar a construo civil, gerando, por conseguinte, desenvolvimento e progresso, no perdendo de vista a segurana jurdica dos adquirentes das unidades autnomas em construo. Ademais, mesmo que por vias transversas, o patrimnio de afetao acaba tambm favorecendo ao financiador, o que imediatamente reflete no mercado, reativando os financiamentos imobilirios para o setor da construo civil como j vem acontecendo.
Assim, na definio de Hrcules Aghiarian, o patrimnio de afetao um novo sistema de direito real de garantia.
O patrimnio de afetao constitudo do patrimnio prprio de cada empreendimento imobilirio, no se confundindo com o restante do patrimnio da empresa. Assim, o patrimnio de cada empreendimento imobilirio contabilmente apartado do patrimnio total da empresa responsvel pela construo e/ou incorporao do imvel.
Objetiva evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros, visando a resguardar o regular andamento do empreendimento em questo. Logo, os valores desembolsados pelo adquirente do imvel na planta ou fase de construo de determinado empreendimento ficam obrigatoriamente vinculado apenas prpria edificao, no havendo possibilidade de desvio destes recursos para outras obras ou despesas do incorporador. Com isso, h garantia ao adquirente de que os valores pagos incorporadora sero efetivamente aplicados na construo do seu imvel.
Assim sendo, o terreno, acesses, financiamento para a construo do empreendimento, crditos decorrentes da comercializao das futuras unidades, o produto da eventual securitizao destes crditos, os materiais adquiridos para imobilizao, enfim os bens e direitos do empreendimento no se comunicam ou se confundem com o patrimnio do incorporador tampouco com os demais patrimnios de afetao constitudos para outros empreendimentos.
Ressalvando que os recursos financeiros que excederem a importncia necessria concluso da obra e o valor referente ao preo de alienao da frao ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporao em que a construo seja contratada sob o regime por empreitada ou por administrao, no integram o patrimnio de afetao. 7 Os bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero ser objeto de garantia real se o benefcio se reverter integralmente em prol do respectivo empreendimento.
Os recursos necessrios execuo do empreendimento objeto do patrimnio de afetao devero ser mantidos em conta de depsito, a ser aberta especificamente para este empreendimento.
De acordo com o art. 54 da lei n 10.931/04 que alterou o art. 31 da lei de incorporaes imobilirias, lei n 4.591/64, a instituio do patrimnio de afetao da incorporao imobiliria tem carter opcional e irretratvel, a critrio do incorporador, e apenas perdurar enquanto persistir os direitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao.
Na hiptese de haver a cesso de direitos creditrios oriundos da comercializao das unidades imobilirias, o produto da cesso tambm passar a integrar o patrimnio de afetao.
O patrimnio de afetao ser constitudo, a qualquer tempo, mediante a averbao na matrcula do imvel no Registro de Imveis, com validade erga omnes, atravs de termo firmado pelo incorporador e, na hiptese de haver titular com direito real de aquisio sobre o terreno, pelos titulares tambm. Ressaltando que o incorporador poder fazer constar a opo pelo patrimnio de afetao diretamente na ocasio do registro da incorporao imobiliria.
Frise-se, quando se tratar de conjuntos de edificaes podero ser constitudos patrimnios de afetao separados em tantos quantos forem os subconjuntos de casas, desde que com a mesma data de previso de concluso e edifcios de dois ou mais pavimentos. Neste caso, necessrio fazer constar a declarao expressa da constituio do patrimnio de afetao separado no memorial de incorporao ou no requerimento.
Salienta-se que a existncia de nus reais sobre o imvel objeto da incorporao, seja para garantir o pagamento do preo de sua aquisio, para cumprimento de obrigao de construir o empreendimento ou por outra razo, no bice para a averbao do patrimnio de afetao.
Conclui-se, portanto, que no necessrio nenhum documento especfico, apenas um requerimento do incorporador demonstrando a sua vontade em constituir o patrimnio de afetao. 5. Segurana jurdica do adquirente e do incorporador alternativas viveis.
O patrimnio de afetao surgiu para dar uma garantia praticamente definitiva ao consumidor e com isso proteger a sua segurana jurdica. No entanto, hoje, passados mais de 3 (trs) anos da sua criao, no se tem conhecimento de que esteja sendo muito utilizado.
Desta forma, para que o instituto tenha maior viabilidade e visibilidade necessrio que efetivamente sejam criados benefcios ao incorporador, pois da maneira como se encontra causa mais despesas e transtornos a sua utilizao at porque o 8 festejado benefcio fiscal, na prtica, equivale-se ao mesmo patamar de tributao j existente pelo lucro presumido.
Em contrapartida, esta mesma lei do patrimnio de afetao, no seu art. 50, de uma certa forma, foi sensvel a situao de inadimplncia que as decises judiciais estavam propiciando e que estavam trazendo incalculveis prejuzos ao setor e criou bice as tautolgicas e procrastinatrias aes revisionais.
Desde a edio da lei, nas aes judiciais que tenham por objeto obrigao decorrente de emprstimo/financiamento/alienao imobiliria, o autor da demanda judicial dever discriminar, na petio inicial, os valores que pretende discutir e quantificar os valores incontroversos, sob pena de inpcia. E, desde logo, deve continuar pagando ou depositado judicialmente, no mesmo tempo e modo contratados, estes valores incontroversos.
Tal criao legislativa de importncia mpar s incorporadoras, pois inibe eventuais atitudes protelatrias, assim como demandas infundadas objetivando apenas uma moratria judicial do pagamento das prestaes dos imveis adquiridos.
Igualmente favorvel foi a ampliao do rol de ttulos protestveis pela Lei Federal n 9.492/97, com este alargamento incluiu a faculdade de protesto da sentena cvel (11) , desde que condenatria e impaga. Esta situao, no mesmo sentido da anterior, vem para trazer celeridade ao pagamento de dvidas, o que beneficia a atividade imobiliria, pois lhe injeta capital que anteriormente era considerado perdido em novos investimentos.
Conclui-se, portanto, que para que se atinja o desiderato e se beneficie o interesse pblico com a ampliao do acesso moradia, especialmente com o barateamento das unidades, necessrio que se reduzam os custos de transao; para tanto, reitera-se, imprescindvel se faz a busca do equilbrio social, garantindo no apenas os direitos e a segurana jurdica do consumidor como tambm do incorporador, inclusive no que se refere garantia dos imveis.
6. Garantia dos imveis.
Posteriormente ao procedimento supra, o registro da incorporao imobiliria e a individuao dos imveis, os adquirentes, mediante a escritura pblica de compra e venda, registram em seus nomes as correspondentes propriedades dos seus imveis. Deste momento em diante, os adquirentes, agora proprietrios dos imveis adquiridos, passam a ter tambm a garantia de habitabilidade do seu bem.
No que tange a esta questo da garantia dos imveis, os adquirentes possuem ampla satisfao dos seus direitos, seja em relao s construtoras (quando diretamente executam eventuais consertos necessrios nos imveis), seja em relao ao Poder Judicirio - que muito geral e habitualmente deferem amplamente tais pleitos e ao tenderem preferir a posio do consumidor interpretando a lei de modo a estender o prazo de garantia ou a sua abrangncia.
9 justamente neste ponto que h um desequilbrio na relao, pois se de um lado os consumidores tm uma ampla (quase ilimitada) garantia, ainda que geralmente concedida indiretamente pelo Poder Judicirio protetismo judicial; de outro lado, no h na jurisprudncia a mesma preocupao com os incorporadores e, por conseqncia, com o mercado imobilirio.
Desta forma, para o bom desenvolvimento da atividade da incorporao imobiliria, urge a adequao e limitao da garantia dos imveis, tanto em relao a prazos, como em relao extenso.
Caso esta garantia continue tendo este carter de eternizao da responsabilidade do incorporador, como habitualmente o Judicirio propicia, esta situao ser prejudicial a toda sociedade; pois os imveis tero seu preo majorado em razo da necessidade das construtoras embutirem mais este custo no preo final dos imveis a serem disponibilizados no mercado.
Claro que obrigao do incorporador entregar o imvel em perfeitas condies de habitabilidade e estritamente de acordo com o pactuado, inclusive com os mesmos materiais, seja na quantidade ou qualidade, dos constantes no memorial descritivo arquivado no Registro de Imveis no processo de incorporao imobiliria.
De outra banda, cumpre salientar que os adquirentes tambm possuem as suas obrigaes para cultivar a garantia dos imveis, especialmente a de seguir as recomendaes do incorporador e dos fornecedores de materiais, elencadas no manual de uso do imvel, para que o bem mantenha a sua qualidade.
que o excesso de proteo judicial gera incentivos para comportamentos oportunistas (na linguagem de WILLIAMSON) ou mesmo negligentes, de modo que em muitos casos os adquirentes de imveis sequer lem, e muito menos seguem, as recomendaes do incorporador para manter o seu imvel de acordo com um comportamento prudente e razovel (12) .
Refira-se, caso os adquirentes se preocupassem em ler estas explicaes e, especialmente, segui-las na sua riqueza de detalhes, certamente, os imveis teriam sua vida til alargada e teriam condies bem superiores. Cita-se, como exemplo, a indicao do manual do imvel em utilizar determinado produto para manter as benfeitorias de madeira e o proprietrio, ao invs de utilizar o dito produto, utiliza outro sem qualquer recomendao, que por vezes em nada auxilia para manter o imvel ou, pior, podendo at prejudic-lo.
Geralmente, esta cultura de despreocupao dos consumidores em manter o seu imvel deve-se, notadamente, ao fato do Poder Judicirio outorgar uma quase que irrestrita e eterna garantia dos imveis tanto no que tange extenso, como em relao ao prazo; ainda que a legislao aplicvel preveja outra situao.
Esta situao, logicamente, muito danosa ao mercado imobilirio, refletindo tais efeitos prejudiciais sociedade, especialmente com a majorao do preo dos imveis em razo do aumento dos custos de transao. Esta questo econmica apenas uma das nuances dos efeitos das decises judiciais. 10 Por este motivo, a fim de estimular comportamentos das partes mais eficientes e socialmente mais desejveis, torna-se importante, como dito, que seja definido, com preciso, a extenso da responsabilidade do incorporador, assim como seja esclarecido que o consumidor tambm tem responsabilidade frente ao seu imvel. Outrossim, convm alertar que o adquirente precisa constante e regularmente manter e conservar o seu imvel, sob pena de propiciar o aparecimento de vcios.
7. Limitao da extenso e de prazo de problemas construtivos.
Primordialmente, cumpre acentuar que o objetivo do presente nada mais do que restabelecer o equilbrio na relao e, para tanto, necessrio se faz limitar a extenso e o prazo dos problemas construtivos. Ressalta-se, ainda, que no se pretende criar tal limitao, visto que esta j existe na legislao, apenas se almeja fazer respeitar e aplicar tal legislao, o que seguidamente no feito nos Tribunais.
necessrio, ainda, que se reflita sobre os reflexos das decises no mercado. O caminho para decises que estimulem comportamentos individuais desejveis socialmente passa pela aplicao da lei que limita a extenso e o prazo dos problemas construtivos sem construes interpretativas que possam ampliar por demais a sua dico literal, mas com indesejados efeitos reais e concretos no comportamento das partes.
Neste sentido, em relao limitao da garantia do imvel acerca da extenso dos vcios, no cabe ao incorporador responder pelos vcios originados pela falta de manuteno e conservao do imvel (como, por exemplo, vcios originados pela falta de pintura regular, ou vcios derivados da sobrecarga posterior como no caso de uma cobertura sem previso de absorver o peso de uma piscina e esta ser colocada, e assim por diante).
Assim como no cabe a responsabilidade ao incorporador quando os vcios forem originados pelo mau uso do imvel ou pelo desgaste do imvel, pelo passar do tempo.
Chalhub (2005. p. 396) corrobora este entendimento quando aduz que:
Excluem-se da responsabilidade do construtor e do incorporador os defeitos decorrentes do mau uso do imvel, ou de falta de conservao e manuteno por parte do adquirente, alm de desgaste natural, inclusive o decorrente do uso do imvel, e, ainda, os defeitos oriundos de caso fortuito. Alm disso, excluem da responsabilidade do construtor e do incorporador defeitos decorrentes de alterao que o adquirente ou seus prepostos tenham introduzido no projeto e nas especificaes, viciando-os.
No que tange aos defeitos construtivos propriamente ditos, necessrio se faz tecer algumas observaes em relao aos prazos prescricionais e decadenciais:
11 A doutrina e a jurisprudncia, aps exame dos dispositivos legais do Cdigo Civil e do Cdigo de Defesa do Consumidor, acabam, salvo honrosas excees, concluindo pelo prazo prescricional mximo (13) para os defeitos de construo, em razo do antigo artigo 1.245 e smula 194 do Superior Tribunal de Justia. Afirmam, ainda, que o Cdigo de Defesa do Consumidor, nesta seara, no se sobrepe em razo de que os prazos do Cdigo Civil so mais vantajosos ao consumidor em geral, o Judicirio simplesmente declara que a relao regulada pelo CDC, mas ao mesmo tempo o afasta em relao ao prazos em razo de que estes so regulados com prazo a menor do que os aplicados no CC.
Entretanto, para contribuir com a definio dos prazos prescricionais, convm alertar trs situaes absolutamente relevantes que parecem no estarem sendo consideradas: (i) este artigo (618 CC (14) ), antigo artigo 1.245 e sua correspondente smula 194 do STJ, no se refere incorporao imobiliria e sim expressamente a contratos de empreitada. Logo, absolutamente sem qualquer relao com o adquirente de unidades autnomas, pois este tipo de relao tem os seus prprios prazos (tanto previstos no CDC, como no prprio CC), e, portanto, este artigo resta inaplicvel em relao garantia dos imveis; (ii) caso a inteno do legislador fosse no mesmo sentido desta construo doutrinria e jurisprudencial, na recente alterao do Cdigo Civil (ano de 2003), teria uma meno expressa acerca deste prazo prescricional sugerido para quaisquer tipos de vcios construtivos, e no h; (iii) ao que parece, a doutrina e a jurisprudncia atestam para uma ntida confuso de conceitos, pois no se pode igualar eventuais defeitos corriqueiros, com vcios que possam afetar a segurana e solidez da obra.
Assim sendo, ao contrrio do que alguns tentam fazer crer, evidente que h ntida diferenciao entre vcios construtivos corriqueiros e vcios construtivos de segurana e solidez da obra; sendo que este ltimo infinitamente mais grave do que o primeiro e, portanto, no merece o mesmo tratamento e tampouco o mesmo prazo prescricional, tanto que a lei os diferencia.
Enquanto os vcios construtivos corriqueiros se referem a defeitos mais estticos como uma marco de janela ou porta, uma pintura, um azulejo; os vcios construtivos de segurana e solidez da edificao se referem a estabilidade e habitabilidade do imvel como o caso de possibilidade de desabamento de uma marquise pois afetam principalmente a estrutura do prdio.
Alis, inclusive em relao aos vcios de segurana e solidez, a recente alterao legislativa, atravs do novo Cdigo Civil, abrandou o prazo prescricional, reduzindo da prescrio mxima para a atual prescrio, 5 (cinco) anos. Por conseqncia, a smula 194 do Superior Tribunal de Justia perdeu a sua aplicabilidade a qual deveria inclusive ser cancelada de imediato, em razo de no ter mais aplicabilidade, j que os dois artigos a que fazia referncia foram modificados no Novo Cdigo Civil.
Mais do que isto, o novo Cdigo previu ainda, no pargrafo nico do art. 618, que em caso do dono da obra no opor ao contra o empreiteiro em 180 (cento e oitenta dias) do aparecimento do vcio, haver decadncia do direito.
12 Assim sendo, mesmo em relao aos vcios de solidez e segurana, os quais so de extrema gravidade e necessidade de imediato conserto, houve reduo do prazo prescricional e ainda a criao de um prazo decadencial.
Desta forma, obviamente que apenas os vcios que possam atingir seriamente estrutura da edificao que so abarcados por este dispositivo (art. 618 do CC) e por esta construo doutrinria. Portanto, a confuso jurdica criada por alguns juristas deve ser estancada, sob pena de alm de ferir o dispositivo legal, ainda diminuir a importncia e gravidade dos vcios construtivos de segurana e solidez da edificao.
Neste mesmo sentido Chalhub (2005. p. 392) [...] Os vcios de que trata esse dispositivo legal devem ser de tal monta que comprometem a solidez e a segurana da edificao, no estando a compreendidas imperfeies de menor monta [...].
No restam dvidas que os defeitos de pequena monta, os quais apenas desembelezam o imvel no podem ser tratados com se fossem prejudicar a solidez do prdio, sob pena, inclusive, de alegaes srias e preocupantes acerca da solidez perderem a sua significativa seriedade.
Assim sendo, nada mais resta do que sejam estabelecidos os prazos prescricionais ou decadenciais em relao aos defeitos de pequena monta, os quais apenas desembelezam o imvel, mas no geram qualquer preocupao em relao solidez e segurana e, portanto, inaplicvel o prazo prescricional de 5 (cinco) anos, apontado no art. 618 do Cdigo Civil.
Para este tipo de vcio, h dois tipos de previso legal: a do Cdigo de Defesa do Consumidor e a do Cdigo Civil. Logo, necessrio estabelecer o tipo de relao existente entre as partes e fixar a legislao aplicvel. Isto , se for uma relao de consumo, necessrio se faz a aplicao dos dispositivos do Cdigo de Defesa do Consumidor e se no for, aplica-se o Cdigo Civil.
Ressalta-se, o que no possvel, e que tambm ocorre nos nossos Tribunais, a aplicao parcial do Cdigo de Defesa do Consumidor e aplicao parcial do Cdigo Civil. Os Tribunais, por vezes, na nsia de beneficiar os consumidores, pincelam em cada legislao o que h de mais benfico para aplicar em prol do consumidor, excluindo o que cada legislao tem de suposto prejuzo ao consumidor, criando uma codificao toda especial recheada exclusivamente de direitos aos consumidores, sem deveres.
Claro que esta situao criada beneficia sobremaneira todo tipo de consumidor (tanto o consumidor bom como o mau, tanto o consumidor correto como o ardiloso), e deixa o incorporador praticamente sem defesa e com todos os deveres apenas para ele, o que repercute negativamente no mercado imobilirio e, por conseqncia, acarreta na majorao do preo final dos imveis.
At por uma questo de equilbrio da relao, necessrio que se defina qual legislao ser aplicada no caso concreto; se o Judicirio entender por aplicar o Cdigo de Defesa do Consumidor, tem de aplic-lo por inteiro, em toda relao, no podendo 13 pincelar os dispositivos benficos e esquecer os que beneficiam a outra parte. Ou aplica por inteiro a codificao ou no aplica.
Assim, no caso da relao ser regulada pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, esta codificao define, no seu artigo 26, os prazos decadenciais de 90 (noventa) dias (15)
para reclamao do vcio: se for vcio aparente ou de fcil constatao, o prazo contado da entrega do imvel; se for vcio oculto, os 90 (noventa) dias so contados da data em que o defeito ficar evidenciado.
O Cdigo de Defesa do Consumidor prev ainda que os prazos no correm durante a vigncia da clusula contratual de garantia (quando houver), mas que a no informao ao incorporador dos vcios construtivos em 30 (trinta) do seu descobrimento acarreta em decadncia.
Apesar desta previso do CDC (16) , ainda h a previso do Cdigo Civil, o qual possui prazos mais elsticos para os vcios de pequena monta e que apenas sero aplicados na hiptese de no se tratar de uma relao de consumo ou seja, quando os Tribunais afastarem a aplicabilidade do CDC no caso concreto.
Neste contexto, o artigo 445 do Cdigo Civil prev que decai o direito de obter a redibio do vcio aparente ou de fcil constatao ou abatimento do preo em 1 (um) ano se for bem imvel, contado da entrega efetiva (16) . E no caso do adquirente j estar na posse do imvel, conta-se o prazo pela metade e a partir da data da alienao.
Se o vcio for oculto, o artigo 445 do Cdigo Civil prev que decai o direito de obter a redibio do vcio ou abatimento do preo em 1 (um) ano se for imvel, a contar da data em que tiver cincia do vcio, at o prazo mximo de 1 (um) ano. E no caso do adquirente j estar na posse do imvel, conta-se o prazo pela metade e a partir da data da alienao.
Acerca dos prazos prescricionais e decadenciais este o nosso entendimento, como h trs tipos de vcios diversos vcios de solidez e segurana, vcios aparentes e vcios ocultos necessrio que haja estipulao de prazos adequados a cada tipo.
Por fim, cumpre alertar que para estancar estas divergncias e possveis interpretaes inadequadas da lei, o mais adequado seria que fosse lanado na prpria Lei de Incorporaes Imobilirias a qualidade e a consistncia dos possveis vcios, assim como os prazos prescricionais e decadenciais correspondentes. Com esta medida haveria o correto entendimento e segura definio e limitao da responsabilidade do incorporador.
8. Concluso.
A Lei das Incorporaes Imobilirias exige o arquivamento da incorporao como medida de segurana jurdica sociedade, da porque a imprescindibilidade do registro da incorporao imobiliria para viabilizar a comercializao das unidades autnomas pendentes de construo, ou seja, que ainda no existem fisicamente.
14 E, para o bom desenvolvimento da atividade da incorporao imobiliria, alm da proteo dos direitos e da segurana jurdica dos adquirentes derivado inclusive do Patrimnio de Afetao urge a proteo da segurana do incorporador, inclusive a adequao e limitao da garantia dos imveis, tanto em relao a prazos, como em relao extenso.
Caso esta garantia continue tendo este carter de eternizao da responsabilidade do incorporador, como habitualmente o Judicirio propicia, esta situao ser prejudicial a toda sociedade, pois os imveis tero seu preo majorado em razo da necessidade das construtoras embutirem mais este custo no preo final dos imveis.
Quanto limitao da extenso dos vcios, no cabe ao incorporador responder pelos vcios originados pela falta de manuteno e conservao do imvel; assim como quando os vcios forem originados pelo mau uso do imvel ou pelo desgaste natural do imvel.
Quanto limitao dos prazos prescricionais e decadenciais divide-se pela qualificao do vcio construtivo: (i) os vcios de segurana e solidez tm prazo prescricional regulado pelo art. 618 do CC, isto , 5 (cinco) anos considerando o prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias do aparecimento do vcio para op-lo; (ii) os vcios de pequena monta tm prazo regulado tanto pelo CDC como pelo Cdigo Civil. Os prazos sero aplicados, de uma codificao ou outra, dependendo da definio da relao: quando se tratar de uma relao de consumo com aplicabilidade do CDC, os prazos a serem utilizados so os do CDC; caso contrrio, os prazos a serem utilizados so os do Cdigo Civil.
Assim, no caso da relao ser regulada pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, esta codificao define, no seu artigo 26, os prazos decadenciais de 90 (noventa) dias (13)
para reclamao do vcio: se for vcio aparente ou de fcil constatao, o prazo contado da entrega do imvel; se for vcio oculto, os 90 (noventa) dias so contados da data em que o defeito ficar evidenciado.
E se a relao for regulada pelo Cdigo Civil, o prazo decadencial regulado pelo art. 445 do CC: 1 (um) ano, a contar da entrega do bem em vcio aparente ou do aparecimento do vcio oculto (at o prazo mximo de um ano) e no caso do adquirente j estar na posse do imvel, conta-se o prazo pela metade e a partir da data da alienao.
Conclui-se, portanto, que a legislao, alm de recente e atualizada, bem definida no sentido de limitar a extenso e o prazo de garantia dos imveis. Logo, no aceitvel que haja decises judiciais acerca deste tema margem da lei, as quais propiciam, em geral, uma ilimitada e eterna garantia aos imveis; o que, no final da cadeia, acarreta prejuzo a toda sociedade com a majorao do preo final dos imveis devido necessidade das construtoras embutirem esta garantia ilimitada no custo dos imveis disponibilizados no mercado.
15 9. Bibliografia.
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2. CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 15.ed. So Paulo: Saraiva, 2002.
3. CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporao Imobiliria. 2.ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005.
4. FIORANTI, Cludio Rezende. A Prtica nos Processos e Registros de Incorporao Imobiliria, Instituio de Condomnio e Loteamentos Urbanos. Campinas: Julex, 1987.
5. MEZZARI, Mrio Pazutti. Condomnio e incorporao no registro de Imveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado Editora, 1996.
6. OLIVEIRA, Nelson Corra de. Aplicaes do Direito na Prtica Notarial e Registral. 2.ed. Porto Alegre: Sntese, 2004.
7. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e Incorporaes. 10.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001.
8. RODRIGUES, Francisco Csar Pinheiro. Cdigo Civil Brasileiro interpretado pelos tribunais. So Paulo: Editora Oliveira Mendes, 1998.
9. SCHMIDT, Francisco Arnaldo. Incorporao imobiliria. Porto Alegre: Editora Grfica Metrpole S/A, 1995.
10. TIMM, Luciano Benetti (org). Direito e Economia. So Paulo: IOB Thompson, 2005.
11. TUTIKIAN, Cludia Fonseca. Patrimnio de Afetao na Incorporao Imobiliria. Revista Sntese de Direito Civil e Processo Civil, n 31, 2004. p. 46-55.
12. ____________. A Retificao no Registro de Imveis. Revista de Direito Imobilirio, n 2110, 2005. Disponvel em <http://www.irib.org.br/notas- noti/boletim2110.asp>. Acesso em: 28 mar.2007.
_______________________________________ NOTAS:
1. Segundo Mrio Pazutti Mezzari, in Condomnio e Incorporao no Registro de Imveis A desobedincia a este mandamento legal constitui contraveno relativa economia popular, conforme definido no art. 66 da Lei n 4.591.
2. O conceito legal de incorporao imobiliria est no artigo 28, nico da Lei 4.591/64 Para efeito dessa lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade 16 exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para a alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes composta de unidades autnomas.
3. Consoante Francisco Arnaldo Schmidt, in Incorporao Imobiliria Tenha-se presente desde logo, portanto, que elemento essencial para definio da incorporao imobiliria a promessa de venda ou construo de coisa futura, que est para ser iniciada ou j est em andamento. Venda de unidade autnoma em edifcio pronto, no incorporao, regendo-se pelo direito comum e no pela lei especial.
4. O conceito legal de incorporador est no artigo 29 da Lei 4.591/64 Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante, ou no que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas.
5. Art 32 da Lei 4.591/64 - o incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os seguintes documentos:
a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta do qual conste clusula de imisso na posse do imvel, no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua consentimento para demolio e construo, devidamente registrado; b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos de aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhado de certido dos respectivos registros; d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea construda; f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies; g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra; i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero; j) minuta da futura Conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes; l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39; 17 m) certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do artigo 31; n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no Pas h mais de cinco anos.
6. Segundo Mrio Pazutti Mezzari, in Condomnio e Incorporao Imobiliria no Registro de Imveis, Porto Alegre : Livraria do Advogado Editora, 1996, p. 107, O registro da incorporao imobiliria ato complexo, que exige do registrador um exame acurado de toda a documentao e pressupe uma anlise de nuances que escapem ao primeiro enfoque.
7. Na hiptese de falncia, os adquirentes podem pedir a devoluo dos valores pagos, como credores preferenciais, e mais se os bens da massa falida no forem suficientes para complementar os pagamentos dos adquirentes, estes podero invocar a responsabilidade do incorporador, o qual responder subsidiariamente com os seus bens, base legal artigo 43, III da Lei 4.591/64 situao diversa se forma na hiptese do patrimnio de afetao.
8. Segundo Walter Ceneviva, in Lei dos Registros Pblicos Comentada, So Paulo : Saraiva, 2002, p. 549, Nas hipteses em que no seja exigvel o arquivamento do memorial de incorporao (1), a afetao ser definida, em qualquer fase da construo, em instrumento, pblico ou particular, de instituio de condomnio, nos termos e com as discriminaes de que tratam os arts. 7 e 8.
9. A remansosa jurisprudncia nesse sentido:
Ao de adjudicao compulsria cumulada com pedido de tutela antecipatria e cancelamento de hipoteca. Pagamento do valor do imvel construtora que no repassou ao banco para a liberao da hipoteca em razo de dificuldades financeiras. Aplicabilidade do CDC. Ao procedente. Apelao desprovimento. (TJPR. ApCiv 0114805-6. 2 C.Cv. Rel. Des. ngelo Zattar. DJPR 11.03.2002).
ENCOL. Intimao do Ministrio Pblico. Clusula Abusiva. Desonerao do imvel gravado por hipoteca e outorga da escritura de compra e venda. Pagamento do preo ajustado. I. Ao ser decretada a falncia, deve o representante do Ministrio Pblico ser intimado para intervir no feito. No se tratando de ao proposta originalmente contra massa falida, a interveno do parquet no segundo grau aperfeioa o feito, desde que no haja prejuzo ordem pblica. II. A clusula do contrato de promessa de compra e venda que autorizava o gravame hipotecrio abusiva e no pode prevalecer por colocar o consumidor em desvantagem exagerada em relao construtora, subordinando-a exclusivamente sua vontade. III. Uma vez cumprida a contraprestao do promissrio-comprador, traduzida, to-somente, no pagamento do preo ajustado, deve o vendedor liberar o imvel do gravame hipotecrio e outorgar a escritura de compra e venda. (TJDF. APC 19990110129219. 3 T.Cv. Rel Des Sandra de Santis. DJU 11.06.2003).
Compra e venda. Incorporao. Lei n 4.591/64. Massa falida da ENCOL S/A. Hipoteca. Violao aos direitos do consumidor. Art. 51 do CDC. Anuncia para tal garvame. Aps a averbao da incorporao e realizados os contratos de promessa de 18 compra e venda com terceiros, impossvel onerar o imvel como um todo, porque estar-se-ia violando o direito do consumidor adquirente, que pagou ou vem pagando a contento suas prestaes. A penhora ou hipoteca s pode ser permitida com a expressa anuncia dos promitentes-compradores, no bastando, para tal fim, clusulas genricas que prevem a possibilidade de dar em garantia, para financiamento, os terrenos e as unidades construdas. (TJDF. APC 19990110142308. 3 T.Cv. Rel. Des. Vasquez Cruxn. DJU 21.05.2003).
Ao de adjudicao compulsria. Compromisso de compra e venda. Registro imobilirio. Hipoteca. O direito a adjudicao, quando oposto entre os contratantes, no se condiciona ao registro do contrato no oficio imobilirio, sobretudo se o preo ajustado foi satisfeito. ainda que o imvel esteja hipotecado, o compromissrio-comprador tem direito a adjudicao compulsria. Honorrios advocatcios. Arbitramento condizente com o caso concreto. Apelaco desprovida. (apelao cvel n 599392008, 16 Cmara Cvel, TJRS, Rel. Luciano Ademir Jos D'vila, J. 14/12/1999).
10. Adjudicao compulsria. Imvel sobre o qual pesa hipoteca. Ausncia da anuncia do credor hipotecrio. Pretenso de obter ttulo sem nus ou gravame. Impossibilidade. O compromissrio comprador no pode pretender adjudicar imvel sobre o qual pesa hipoteca sem a anuncia do credor hipotecrio, especialmente se, no pedido inicial, seu objetivo era obter ttulo definitivo sem nus ou gravame de qualquer espcie. Recurso provido, parcialmente, apenas para reduzir os honorrios. (TAPR. AC 154444500. 4 C.Cv. Rel. Juiz Ruy Cunha Sobrinho. DJPR 26.05.2000).
11. Agravo de instrumento. Ao cautelar inominada. Sustao de protesto. Ttulo judicial. Medida liminar. Em tese, a sentena condenatria pode ser protestada. Na hiptese, nenhum motivo para o devedor ter deixado de cumprir a obrigao. Agravo de instrumento no provido. (TJRS, Agravo de Instrumento N 70010798650, Dcima Primeira Cmara Cvel, Rel. Marcelo Cezar Muller, J. em 28/09/2005).
12. Ora, a insegurana jurdica no se coaduna nem com o Estado de Direito, nem com o desenvolvimento nacional. Ao contrrio, a incerteza quanto ao direito vigente representa uma incontestvel causa do chamado custo Brasil ou do risco Brasil, que onera o Pas e, conseqentemente, todos os brasileiros (WALD, Arnoldo. Eficincia Judiciria e Segurana Jurdica: A racionalizao da legislao brasileira e reforma do Poder Judicirio, em A reforma do Poder Judicirio, org. por Fbio Cardoso Machado e Rafael Bica Machado, So Paulo: Ed. Quartier Latin, 2006. p. 52).
13. Neste sentido: Apelao cvel. Responsabilidade civil do construtor. Prazo de garantia. Interpretao do art-1245 do Cdigo Civil. Vcios de construo. Nulidade da sentena. de garantia, e no de decadncia ou de prescrio, o prazo previsto pelo art- 1245 do Cdigo Civil, Responsabilizando-se o construtor por defeitos que, no curso dele, venham a se exibir. Apelao provida. (TJRS, Apelao Cvel N 598428027, Sexta Cmara Cvel, Rel. Antnio Janyr DallAgnol Jnior, J. em 22/09/1999).
14. Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo irredutvel de cinco anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo. 19 Pargrafo nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que no propuser a ao contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vcio ou defeito.
15. Neste sentido: Apelao cvel. Embargos do devedor. Execuo fundada em ttulo extrajudicial. Prestao de servio. Prazo decadencial. Em se tratando de defeitos ocultos, o prazo para reclamar de 90 dias, consoante o disposto no art. 26, 3, do Cdigo de Defesa do Consumidor. No efetivada qualquer reclamao nesse prazo, opera-se a decadncia. Excesso de penhora e impenhorabilidade do bem imvel constrito. Apelo parcialmente provido. (TJRS, Apelao Cvel N 70002170678, Segunda Cmara Especial Cvel, Rel. Breno Pereira da Costa Vasconcellos, J. em 28/08/2003).
16. Alerta-se para a previso do artigo 27 do Cdigo de Defesa do Consumidor, o qual plenamente aplicvel quando for outro tipo de ao, isto , uma ao indenizatria, a qual prescrever em 5 (cinco), a contar do conhecimento do dano e de sua autoria.
17. Consumidor. Construo civil. Decadncia. A entrega das chaves do imvel constitui marco inicial do prazo decadencial para reclamao quanto a vcio redibitrio. O prazo de um ano, em se tratando de bem imvel. Derrogao parcial do art. 26, inc. II, do CDC, pelo art. 445, caput, do CC de 2002. A suposta falta de veneziana em uma das aberturas enquadra-se nessa hiptese. Recurso desprovido. Unnime. (Recurso Cvel N 71000582197, Primeira Turma Recursal Cvel, Turmas Recursais - JEC, Relator: Joo Pedro Cavalli Junior, Julgado em 11/11/2004).