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INCORPORAO IMOBILIRIA, PATRIMNIO DE AFETAO E A


GARANTIA DOS IMVEIS



Cludia Fonseca Tutikian
(tuticla@terra.com.br)
Tabeli de Notas e Registradora
Doutoranda em Direito pela Universidade Estcio de S/RJ
Mestre em direito pela ULBRA/RS
Especialista em Processo Civil pela UFRGS/RS



Sumrio: 1. Consideraes iniciais. 2. Conceito de incorporao imobiliria. 3.
Procedimento de registro da incorporao imobiliria e da propriedade. 4. Definio e
instituio do patrimnio de afetao. 5. Segurana jurdica do adquirente e do
incorporador alternativas viveis. 6. Garantia dos imveis. 7. Limitao da extenso e
de prazo de problemas construtivos. 8. Concluso. 9. Bibliografia.



1. Consideraes iniciais.

Atualmente, percebe-se nitidamente o empenho dos atores polticos e
econmicos na busca de solues para tornar o instituto da incorporao imobiliria
cada vez mais seguro e eficaz.

Nesta esteira, recentemente, no ano de 2004, houve um grande avano com a
criao e melhoramentos do patrimnio de afetao.

Entretanto, para que seja possvel alcanar o escopo em apreo a constante
evoluo e consolidao do mercado imobilirio necessrio que seja desenvolvida
no to somente a segurana jurdica do adquirente/consumidor, mas tambm a
almejada segurana jurdica do incorporador.

Trata-se, na verdade, da busca de equilbrio entre os direitos do consumidor e do
incorporador; extirpando o arraigado sentimento, especialmente no Judicirio, da
proteo ilimitada do consumidor, pois este protetismo judicial traz mais malefcios do
que benefcios ao consumidor.

Em uma economia de mercado como a nossa, indispensvel se faz que os
direitos do incorporador sejam to garantidos como os so o do consumidor, sob pena
do prprio consumidor futuramente amargar estes prejuzos. Isto porque o incorporador,
sabendo de antemo que ter de suportar estes prejuzos, desde logo, os embutir no
preo final das unidades autnomas. So os chamados custos de transao. E o que se
pretende justamente o contrrio: o barateamento de custos pois somente assim
haver maior desenvolvimento econmico, especialmente no setor imobilirio.

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Frise-se, aqui no se est defendendo o incorporador e tampouco o consumidor;
mas sim a sociedade, o interesse pblico, o acesso moradia, buscando o equilbrio
social.


2. Conceito de incorporao imobiliria.

importante destacar que o instituto da incorporao imobiliria surgiu atravs
dos condomnios edilcios, os quais foram criados a partir da necessidade de melhor
aproveitamento do solo, em razo do desenfreado crescimento populacional e escassez
de terrenos para construo de moradias para demanda habitacional. Portanto, a
incorporao imobiliria surge para ajudar a resolver problemas habitacionais urbanos,
possibilitando um melhor uso do solo, viabilizando a moradia a um maior nmero de
pessoas no mesmo espao geogrfico (soluo mais eficiente). Tudo isso sem que as
partes envolvidas tenham necessariamente que recorrer a financiamento bancrio,
obtendo um dinheiro menos oneroso.

Assim, a incorporao imobiliria, em sentido lato, surgiu para submeter a
propriedade imvel a um regime de condomnio especial ou relativo.

Ocorre que para viabilizar a alienao destas unidades autnomas em construo
se faz necessrio o registro da incorporao imobiliria no Registro de Imveis.
Destarte, o registro da incorporao, nesta hiptese de venda de unidades que ainda no
existem fsica e juridicamente, torna-se obrigatrio
(1)
, trazendo ao empreendimento uma
carga de segurana jurdica e tranqilidade sociedade.

A incorporao imobiliria
(2)
o instituto que viabiliza a alienao das unidades
autnomas da edificao que ainda esto pendentes de construo, podendo inclusive
ser venda na planta.

No entanto, para que seja possvel, legalmente, proceder alienao destas
unidades que ainda no existem fisicamente, indispensvel que se promova o registro
da incorporao imobiliria no Registro de Imveis.

Assim, apenas necessrio o registro da incorporao imobiliria quando o
incorporador pretender alienar as unidades da edificao em construo, ou seja, a
promessa de compra e venda de coisa futura.

Conclui-se, ento, que se o construtor decidir alienar estas unidades somente
aps a concluso da obra
(3)
no preciso proceder ao registro da incorporao
imobiliria, bastando apenas a individuao da edificao.

Alerta-se que a lei das incorporaes imobilirias elenca hipteses do
incorporador incorrer em crime e em contraveno contra a economia popular, bastando
para tal infringir as regras desta lei; dentro outras, colocar venda as unidades sem ter o
registro da incorporao imobiliria registrado no competente Registro Imobilirio.

Importante ressaltar que somente o incorporador poder promover a
incorporao. Mas, a lei define as pessoas que podem ser consideradas incorporadoras,
3
necessitando enquadrar-se no conceito legal da Lei Federal n 4.591/64
(4)
que contm
um rol taxativo.

O incorporador pode ser pessoa fsica ou jurdica, desde que seja proprietrio do
terreno onde a incorporao imobiliria ser erguida, o promitente comprador,
cessionrio ou promitente cessionrio deste terreno, podendo ser, ainda, o construtor ou
corretor de imveis desta incorporao.

Entretanto, salienta-se que na hiptese do incorporador ser o promitente
comprador, o cessionrio dos direitos e obrigaes e de promessa de cesso, em razo
de no ser um contrato definitivo e por isso pode ser rescindido; mister conter clusula
de irretratabilidade e irrevogabilidade e que j tenha sido imitido na posse do terreno,
visando a dar a idia de definitividade.

Nesta senda, se o comprador for o construtor ou corretor de imveis dever
portar, obrigatoriamente, mandato de instrumento pblico, de carter irrevogvel,
outorgado pelo proprietrio do terreno.


3. Procedimento de registro da incorporao imobiliria e da propriedade

Aps minucioso estudo do empreendimento, o incorporador, para obter o
registro da incorporao imobiliria, tem de elaborar o requerimento de incorporao,
contendo todas as informaes necessrias e documentos
(5)
exigidos pela lei das
incorporaes imobilirias e ingressar no Registro de Imveis da circunscrio do
imvel.

No Registro de Imveis haver a anlise do requerimento juntamente com a
documentao. Segundo Mrio Pazutti Mezzari, in Condomnio e Incorporao no
Registro de Imveis O exame dos documentos tem o prazo de 15 dias (pargrafo 6 do
art. 32), findo o qual, se exigncias existirem, o oficial dever indic-las ao
incorporador. H quem julgue que este prazo foi dilatado para 30 dias, pela regra
geral contida no art. 188 da Lei de Registros Pblicos. No Rio Grande do Sul, todos os
ttulos tm 15 dias para serem examinados e deduzidas as exigncias, se houver (item
10.2.1 da Consolidao Normativa).

Frise-se que o registrador tem o prazo de quinze dias, a contar do ingresso do
requerimento no Registro de Imveis, para apresentar, por escrito e se necessrio
fundamentada, a impugnao com todas as suas exigncias para efetivar o registro e
arquivamento da incorporao, tanto em matria de informaes como de
documentao.

Neste caso, aps satisfeitas tais exigncias por parte do incorporador, o
registrador tem o prazo de 15 dias para fornecer a certido do registro da incorporao,
a base legal o artigo 32, 6 da lei 4.591/64
(6)
; estando, nesta ocasio, efetivado o
registro da incorporao imobiliria; podendo, agora, alienar legalmente as futuras
unidades autnomas.

4
Ressalta-se que aps o incorporador cumprir todas as exigncias legais para ter
registrada a incorporao imobiliria, abre-se a possibilidade dos futuros adquirentes
das unidades, ou simplesmente interessados, em conhecer todos os dados relativos ao
empreendimento e s unidades. Alm de ter um panorama da situao tcnica, fiscal,
financeira e jurdica da empresa, atravs da documentao obrigatria anexada.

Aps esta fase, necessrio proceder individualizao do empreendimento.
Entretanto, ao contrrio do registro da incorporao imobiliria, o procedimento da
individuao sempre necessrio e apenas iniciado com a concluso da edificao.
No h nenhuma hiptese em que h dispensa deste registro da individuao, desde que
o objetivo seja separar o empreendimento em unidades autnomas.

Aps a averbao do trmino da construo, atravs do documento de habite-se,
CND do INSS, o incorporador apresentar o requerimento de individuao que
igualmente sofrer anlise pelo Registro de Imveis. Se tudo estiver adequado, o
registrador far o desmembramento da matrcula me, originando as novas matrculas,
em tantas quanto forem o nmero de unidades autnomas discriminadas, nas quais
haver o registro da individuao e da conveno do condomnio, podendo ser neste ato
ou posteriormente.

Conclui-se, assim, que imprescindvel a discriminao das unidades
autnomas, as quais tero uma matrcula individual para cada unidade no Registro de
Imveis competente, onde a partir de ento constar a sua origem e todos os futuros atos
registrais.

Outrossim, com este procedimento realizado a contento, os futuros adquirentes
podero adquirir as unidades com tranqilidade, j que a unidade possui a sua prpria
matrcula e no momento oportuno lhes ser outorgada a escritura de compra e venda ou,
se for o caso contrato particular de mtuo com fora de escritura pblica, e podero
registrar em seu nome a propriedade do imvel.

Frise-se que o registro o ato em que altera substancialmente a situao jurdica
do bem, visto que transfere a propriedade ou grava o bem com direitos reais. Na lei dos
Registros Pblicos, Lei Federal n 6.015/73, em especial no seu artigo 167, I, em suas
alneas, esto elencadas as hipteses em que dever ocorrer o registro.

Uma distino importante entre contrato de compra e venda e contrato de
promessa de compra e venda. O contrato de compra e venda definitivo, logo, tem a
capacidade de transmitir a propriedade do vendedor para o comprador claro que desde
que seja uma Escritura Pblica. J o contrato de promessa de compra e venda
preliminar, at podendo ser de carter irrevogvel e irretratvel, mas no transmite a
propriedade e sim d ao adquirente direito real sobre coisa alheia exigindo por isso ser
seguido, como contrato preliminar que , do contrato definitivo de compra e venda, ou
seja, a escritura pblica.

Em todo caso, o registro do contrato de promessa de compra e venda na
matrcula do imvel uma segurana, uma garantia para o adquirente, pois acarreta em
direito real sobre bens alheios, alm de ser oponvel contra terceiros; como vantagem
adicional, ainda concede a possibilidade de obter judicialmente a adjudicao
5
compulsria do bem se esse estiver quitado e o proprietrio estiver, desprovido de
motivo plausvel, se negando a realizar a escritura pblica de compra e venda do bem
(7)
.


4. Definio e instituio do patrimnio de afetao.

Para dar maior segurana aos empreendimentos surgiu a alternativa do
patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias
(8)
. Primeiramente, foi instituda
atravs da Medida Provisria de n 2221, de 04 de setembro de 2001, e recentemente
pela Lei Federal n 10.931/04, publicada no dia 03 de agosto de 2004, alterando a lei de
incorporaes imobilirias (Lei Federal n 4.591/64), Decreto-Lei n
o
911/69, Lei
Federal n 4.728/65 e Lei Federal n 10.406/02.

Evidenciado est que tal modificao na Lei das Incorporaes Imobilirias
reflexo direto dos ltimos acontecimentos de grande impacto e comoo social, como,
por exemplo, o caso da falncia da incorporadora ENCOL, que acarretou inmeros
prejuzos sociais e econmicos. Certamente que o caso ENCOL no isolado, h muitas
construtoras com situao incerta similar, no entanto, houve maior visibilidade no caso
da ENCOL, certamente, que pela magnitude das suas transaes imobilirias.

Outrossim, este episdio foi o estopim para que a sociedade clamasse por maior
segurana nas relaes imobilirias, entendendo que o atendimento das inmeras
exigncias da Lei de Incorporaes Imobilirias por si s no bastariam, no dariam,
isoladas, a necessria segurana jurdica para a aquisio de imveis na planta ou em
fase de construo.

Tal conjuntura, no primeiro momento, fez com que os Tribunais do pas
solucionassem os casos individuais que chegavam ao Poder Judicirio, cada vez em
nmero mais elevado devido a massa de adquirentes de imveis destas empresas em
fase de bancarrota, atravs de decises eficazes e imediatas ao problema do consumidor,
visto que concediam a adjudicao compulsria dos imveis livres de todos os nus,
inclusive do garantia de hipoteca dos agentes financeiros
(9)
.

No obstante a grandiosidade deste tipo de deciso, a qual atende aos anseios
dos adquirentes que no receberam seus imveis em razo da falncia, trazendo de volta
a paz social, a longo prazo, traria, como efetivamente trouxe, prejuzos imensurveis ao
desenvolvimento econmico. Este tipo de protetismo judicial torna a situao ainda
mais crtica se considerarmos que o credor hipotecrio, que possui direito real sobre o
bem dado em garantia, tem o seu direito simplesmente desconsiderado
(10)
.

Seguramente que na mesma proporo em que os Tribunais estavam
favorecendo aos adquirentes em detrimento do agente financeiro que quem, em
ltima anlise, amarga o prejuzo , este estava se tornando ainda mais rgido nos seus
critrios de financiamento da atividade imobiliria, seja em relao incorporadora
como tambm quanto aos compradores e futuros muturios.

Assim, a situao que j era grave para o mercado imobilirio piorou
sobremaneira, pois se antes os recursos j estavam escassos, aps a avalanche de aes
judiciais julgadas em desfavor dos agentes financeiros, a situao se agravou.
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Diante deste quadro alarmante, era evidente que os governantes e parlamentares
precisavam encontrar uma soluo rpida e eficaz. Alerta-se, no bastava qualquer
sada, era necessrio encontrar uma soluo que atendesse a todos os interesses: das
incorporadoras que so uma das alavancas do pas, geradoras de empregos e
desenvolvimento econmico; dos agentes financeiros que so os detentores do dinheiro,
financiadores da atividade imobiliria; e dos consumidores, que precisam ter a
segurana para aquisio das unidades imobilirias.

Foi neste contexto que surgiu, primeiramente, a Medida Provisria de n
2221/01 e, posteriormente, em agosto de 2004, a Lei Federal n 10.931/04.

Esta lei do patrimnio de afetao, com alteraes em questes do financiamento
imobilirio, tem como principal escopo incentivar a construo civil, gerando, por
conseguinte, desenvolvimento e progresso, no perdendo de vista a segurana jurdica
dos adquirentes das unidades autnomas em construo. Ademais, mesmo que por vias
transversas, o patrimnio de afetao acaba tambm favorecendo ao financiador, o que
imediatamente reflete no mercado, reativando os financiamentos imobilirios para o
setor da construo civil como j vem acontecendo.

Assim, na definio de Hrcules Aghiarian, o patrimnio de afetao um
novo sistema de direito real de garantia.

O patrimnio de afetao constitudo do patrimnio prprio de cada
empreendimento imobilirio, no se confundindo com o restante do patrimnio da
empresa. Assim, o patrimnio de cada empreendimento imobilirio contabilmente
apartado do patrimnio total da empresa responsvel pela construo e/ou incorporao
do imvel.

Objetiva evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em
outros, visando a resguardar o regular andamento do empreendimento em questo.
Logo, os valores desembolsados pelo adquirente do imvel na planta ou fase de
construo de determinado empreendimento ficam obrigatoriamente vinculado apenas
prpria edificao, no havendo possibilidade de desvio destes recursos para outras
obras ou despesas do incorporador. Com isso, h garantia ao adquirente de que os
valores pagos incorporadora sero efetivamente aplicados na construo do seu
imvel.

Assim sendo, o terreno, acesses, financiamento para a construo do
empreendimento, crditos decorrentes da comercializao das futuras unidades, o
produto da eventual securitizao destes crditos, os materiais adquiridos para
imobilizao, enfim os bens e direitos do empreendimento no se comunicam ou se
confundem com o patrimnio do incorporador tampouco com os demais patrimnios de
afetao constitudos para outros empreendimentos.

Ressalvando que os recursos financeiros que excederem a importncia
necessria concluso da obra e o valor referente ao preo de alienao da frao ideal
de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporao em que a construo seja
contratada sob o regime por empreitada ou por administrao, no integram o
patrimnio de afetao.
7
Os bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero ser
objeto de garantia real se o benefcio se reverter integralmente em prol do respectivo
empreendimento.

Os recursos necessrios execuo do empreendimento objeto do patrimnio de
afetao devero ser mantidos em conta de depsito, a ser aberta especificamente para
este empreendimento.

De acordo com o art. 54 da lei n 10.931/04 que alterou o art. 31 da lei de
incorporaes imobilirias, lei n 4.591/64, a instituio do patrimnio de afetao da
incorporao imobiliria tem carter opcional e irretratvel, a critrio do incorporador, e
apenas perdurar enquanto persistir os direitos de crdito ou obrigaes do incorporador
junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao.

Na hiptese de haver a cesso de direitos creditrios oriundos da
comercializao das unidades imobilirias, o produto da cesso tambm passar a
integrar o patrimnio de afetao.

O patrimnio de afetao ser constitudo, a qualquer tempo, mediante a
averbao na matrcula do imvel no Registro de Imveis, com validade erga omnes,
atravs de termo firmado pelo incorporador e, na hiptese de haver titular com direito
real de aquisio sobre o terreno, pelos titulares tambm. Ressaltando que o
incorporador poder fazer constar a opo pelo patrimnio de afetao diretamente na
ocasio do registro da incorporao imobiliria.

Frise-se, quando se tratar de conjuntos de edificaes podero ser constitudos
patrimnios de afetao separados em tantos quantos forem os subconjuntos de casas,
desde que com a mesma data de previso de concluso e edifcios de dois ou mais
pavimentos. Neste caso, necessrio fazer constar a declarao expressa da constituio
do patrimnio de afetao separado no memorial de incorporao ou no requerimento.

Salienta-se que a existncia de nus reais sobre o imvel objeto da incorporao,
seja para garantir o pagamento do preo de sua aquisio, para cumprimento de
obrigao de construir o empreendimento ou por outra razo, no bice para a
averbao do patrimnio de afetao.

Conclui-se, portanto, que no necessrio nenhum documento especfico,
apenas um requerimento do incorporador demonstrando a sua vontade em constituir o
patrimnio de afetao.
5. Segurana jurdica do adquirente e do incorporador alternativas viveis.

O patrimnio de afetao surgiu para dar uma garantia praticamente definitiva
ao consumidor e com isso proteger a sua segurana jurdica. No entanto, hoje, passados
mais de 3 (trs) anos da sua criao, no se tem conhecimento de que esteja sendo muito
utilizado.

Desta forma, para que o instituto tenha maior viabilidade e visibilidade
necessrio que efetivamente sejam criados benefcios ao incorporador, pois da maneira
como se encontra causa mais despesas e transtornos a sua utilizao at porque o
8
festejado benefcio fiscal, na prtica, equivale-se ao mesmo patamar de tributao j
existente pelo lucro presumido.

Em contrapartida, esta mesma lei do patrimnio de afetao, no seu art. 50, de
uma certa forma, foi sensvel a situao de inadimplncia que as decises judiciais
estavam propiciando e que estavam trazendo incalculveis prejuzos ao setor e criou
bice as tautolgicas e procrastinatrias aes revisionais.

Desde a edio da lei, nas aes judiciais que tenham por objeto obrigao
decorrente de emprstimo/financiamento/alienao imobiliria, o autor da demanda
judicial dever discriminar, na petio inicial, os valores que pretende discutir e
quantificar os valores incontroversos, sob pena de inpcia. E, desde logo, deve continuar
pagando ou depositado judicialmente, no mesmo tempo e modo contratados, estes
valores incontroversos.

Tal criao legislativa de importncia mpar s incorporadoras, pois inibe
eventuais atitudes protelatrias, assim como demandas infundadas objetivando apenas
uma moratria judicial do pagamento das prestaes dos imveis adquiridos.

Igualmente favorvel foi a ampliao do rol de ttulos protestveis pela Lei
Federal n 9.492/97, com este alargamento incluiu a faculdade de protesto da sentena
cvel
(11)
, desde que condenatria e impaga. Esta situao, no mesmo sentido da anterior,
vem para trazer celeridade ao pagamento de dvidas, o que beneficia a atividade
imobiliria, pois lhe injeta capital que anteriormente era considerado perdido em
novos investimentos.

Conclui-se, portanto, que para que se atinja o desiderato e se beneficie o
interesse pblico com a ampliao do acesso moradia, especialmente com o
barateamento das unidades, necessrio que se reduzam os custos de transao; para
tanto, reitera-se, imprescindvel se faz a busca do equilbrio social, garantindo no
apenas os direitos e a segurana jurdica do consumidor como tambm do incorporador,
inclusive no que se refere garantia dos imveis.


6. Garantia dos imveis.

Posteriormente ao procedimento supra, o registro da incorporao imobiliria e a
individuao dos imveis, os adquirentes, mediante a escritura pblica de compra e
venda, registram em seus nomes as correspondentes propriedades dos seus imveis.
Deste momento em diante, os adquirentes, agora proprietrios dos imveis adquiridos,
passam a ter tambm a garantia de habitabilidade do seu bem.

No que tange a esta questo da garantia dos imveis, os adquirentes possuem
ampla satisfao dos seus direitos, seja em relao s construtoras (quando diretamente
executam eventuais consertos necessrios nos imveis), seja em relao ao Poder
Judicirio - que muito geral e habitualmente deferem amplamente tais pleitos e ao
tenderem preferir a posio do consumidor interpretando a lei de modo a estender o
prazo de garantia ou a sua abrangncia.

9
justamente neste ponto que h um desequilbrio na relao, pois se de um lado
os consumidores tm uma ampla (quase ilimitada) garantia, ainda que geralmente
concedida indiretamente pelo Poder Judicirio protetismo judicial; de outro lado, no
h na jurisprudncia a mesma preocupao com os incorporadores e, por conseqncia,
com o mercado imobilirio.

Desta forma, para o bom desenvolvimento da atividade da incorporao
imobiliria, urge a adequao e limitao da garantia dos imveis, tanto em relao a
prazos, como em relao extenso.

Caso esta garantia continue tendo este carter de eternizao da
responsabilidade do incorporador, como habitualmente o Judicirio propicia, esta
situao ser prejudicial a toda sociedade; pois os imveis tero seu preo majorado em
razo da necessidade das construtoras embutirem mais este custo no preo final dos
imveis a serem disponibilizados no mercado.

Claro que obrigao do incorporador entregar o imvel em perfeitas condies
de habitabilidade e estritamente de acordo com o pactuado, inclusive com os mesmos
materiais, seja na quantidade ou qualidade, dos constantes no memorial descritivo
arquivado no Registro de Imveis no processo de incorporao imobiliria.

De outra banda, cumpre salientar que os adquirentes tambm possuem as suas
obrigaes para cultivar a garantia dos imveis, especialmente a de seguir as
recomendaes do incorporador e dos fornecedores de materiais, elencadas no manual
de uso do imvel, para que o bem mantenha a sua qualidade.

que o excesso de proteo judicial gera incentivos para comportamentos
oportunistas (na linguagem de WILLIAMSON) ou mesmo negligentes, de modo que em
muitos casos os adquirentes de imveis sequer lem, e muito menos seguem, as
recomendaes do incorporador para manter o seu imvel de acordo com um
comportamento prudente e razovel
(12)
.

Refira-se, caso os adquirentes se preocupassem em ler estas explicaes e,
especialmente, segui-las na sua riqueza de detalhes, certamente, os imveis teriam sua
vida til alargada e teriam condies bem superiores. Cita-se, como exemplo, a
indicao do manual do imvel em utilizar determinado produto para manter as
benfeitorias de madeira e o proprietrio, ao invs de utilizar o dito produto, utiliza outro
sem qualquer recomendao, que por vezes em nada auxilia para manter o imvel ou,
pior, podendo at prejudic-lo.

Geralmente, esta cultura de despreocupao dos consumidores em manter o seu
imvel deve-se, notadamente, ao fato do Poder Judicirio outorgar uma quase que
irrestrita e eterna garantia dos imveis tanto no que tange extenso, como em relao
ao prazo; ainda que a legislao aplicvel preveja outra situao.

Esta situao, logicamente, muito danosa ao mercado imobilirio, refletindo
tais efeitos prejudiciais sociedade, especialmente com a majorao do preo dos
imveis em razo do aumento dos custos de transao. Esta questo econmica apenas
uma das nuances dos efeitos das decises judiciais.
10
Por este motivo, a fim de estimular comportamentos das partes mais eficientes e
socialmente mais desejveis, torna-se importante, como dito, que seja definido, com
preciso, a extenso da responsabilidade do incorporador, assim como seja esclarecido
que o consumidor tambm tem responsabilidade frente ao seu imvel. Outrossim,
convm alertar que o adquirente precisa constante e regularmente manter e conservar o
seu imvel, sob pena de propiciar o aparecimento de vcios.


7. Limitao da extenso e de prazo de problemas construtivos.

Primordialmente, cumpre acentuar que o objetivo do presente nada mais do
que restabelecer o equilbrio na relao e, para tanto, necessrio se faz limitar a extenso
e o prazo dos problemas construtivos. Ressalta-se, ainda, que no se pretende criar tal
limitao, visto que esta j existe na legislao, apenas se almeja fazer respeitar e
aplicar tal legislao, o que seguidamente no feito nos Tribunais.

necessrio, ainda, que se reflita sobre os reflexos das decises no mercado. O
caminho para decises que estimulem comportamentos individuais desejveis
socialmente passa pela aplicao da lei que limita a extenso e o prazo dos problemas
construtivos sem construes interpretativas que possam ampliar por demais a sua
dico literal, mas com indesejados efeitos reais e concretos no comportamento das
partes.

Neste sentido, em relao limitao da garantia do imvel acerca da extenso
dos vcios, no cabe ao incorporador responder pelos vcios originados pela falta de
manuteno e conservao do imvel (como, por exemplo, vcios originados pela falta
de pintura regular, ou vcios derivados da sobrecarga posterior como no caso de uma
cobertura sem previso de absorver o peso de uma piscina e esta ser colocada, e assim
por diante).

Assim como no cabe a responsabilidade ao incorporador quando os vcios
forem originados pelo mau uso do imvel ou pelo desgaste do imvel, pelo passar do
tempo.

Chalhub (2005. p. 396) corrobora este entendimento quando aduz que:

Excluem-se da responsabilidade do construtor e do incorporador
os defeitos decorrentes do mau uso do imvel, ou de falta de
conservao e manuteno por parte do adquirente, alm de
desgaste natural, inclusive o decorrente do uso do imvel, e,
ainda, os defeitos oriundos de caso fortuito. Alm disso,
excluem da responsabilidade do construtor e do incorporador
defeitos decorrentes de alterao que o adquirente ou seus
prepostos tenham introduzido no projeto e nas especificaes,
viciando-os.

No que tange aos defeitos construtivos propriamente ditos, necessrio se faz
tecer algumas observaes em relao aos prazos prescricionais e decadenciais:

11
A doutrina e a jurisprudncia, aps exame dos dispositivos legais do Cdigo
Civil e do Cdigo de Defesa do Consumidor, acabam, salvo honrosas excees,
concluindo pelo prazo prescricional mximo
(13)
para os defeitos de construo, em razo
do antigo artigo 1.245 e smula 194 do Superior Tribunal de Justia. Afirmam, ainda,
que o Cdigo de Defesa do Consumidor, nesta seara, no se sobrepe em razo de que
os prazos do Cdigo Civil so mais vantajosos ao consumidor em geral, o Judicirio
simplesmente declara que a relao regulada pelo CDC, mas ao mesmo tempo o afasta
em relao ao prazos em razo de que estes so regulados com prazo a menor do que os
aplicados no CC.

Entretanto, para contribuir com a definio dos prazos prescricionais, convm
alertar trs situaes absolutamente relevantes que parecem no estarem sendo
consideradas: (i) este artigo (618 CC
(14)
), antigo artigo 1.245 e sua correspondente
smula 194 do STJ, no se refere incorporao imobiliria e sim expressamente a
contratos de empreitada. Logo, absolutamente sem qualquer relao com o adquirente
de unidades autnomas, pois este tipo de relao tem os seus prprios prazos (tanto
previstos no CDC, como no prprio CC), e, portanto, este artigo resta inaplicvel em
relao garantia dos imveis; (ii) caso a inteno do legislador fosse no mesmo
sentido desta construo doutrinria e jurisprudencial, na recente alterao do Cdigo
Civil (ano de 2003), teria uma meno expressa acerca deste prazo prescricional
sugerido para quaisquer tipos de vcios construtivos, e no h; (iii) ao que parece, a
doutrina e a jurisprudncia atestam para uma ntida confuso de conceitos, pois no se
pode igualar eventuais defeitos corriqueiros, com vcios que possam afetar a segurana
e solidez da obra.

Assim sendo, ao contrrio do que alguns tentam fazer crer, evidente que h
ntida diferenciao entre vcios construtivos corriqueiros e vcios construtivos de
segurana e solidez da obra; sendo que este ltimo infinitamente mais grave do que o
primeiro e, portanto, no merece o mesmo tratamento e tampouco o mesmo prazo
prescricional, tanto que a lei os diferencia.

Enquanto os vcios construtivos corriqueiros se referem a defeitos mais estticos
como uma marco de janela ou porta, uma pintura, um azulejo; os vcios construtivos
de segurana e solidez da edificao se referem a estabilidade e habitabilidade do
imvel como o caso de possibilidade de desabamento de uma marquise pois afetam
principalmente a estrutura do prdio.

Alis, inclusive em relao aos vcios de segurana e solidez, a recente alterao
legislativa, atravs do novo Cdigo Civil, abrandou o prazo prescricional, reduzindo da
prescrio mxima para a atual prescrio, 5 (cinco) anos. Por conseqncia, a smula
194 do Superior Tribunal de Justia perdeu a sua aplicabilidade a qual deveria
inclusive ser cancelada de imediato, em razo de no ter mais aplicabilidade, j que os
dois artigos a que fazia referncia foram modificados no Novo Cdigo Civil.

Mais do que isto, o novo Cdigo previu ainda, no pargrafo nico do art. 618,
que em caso do dono da obra no opor ao contra o empreiteiro em 180 (cento e
oitenta dias) do aparecimento do vcio, haver decadncia do direito.

12
Assim sendo, mesmo em relao aos vcios de solidez e segurana, os quais so
de extrema gravidade e necessidade de imediato conserto, houve reduo do prazo
prescricional e ainda a criao de um prazo decadencial.

Desta forma, obviamente que apenas os vcios que possam atingir seriamente
estrutura da edificao que so abarcados por este dispositivo (art. 618 do CC) e por
esta construo doutrinria. Portanto, a confuso jurdica criada por alguns juristas deve
ser estancada, sob pena de alm de ferir o dispositivo legal, ainda diminuir a
importncia e gravidade dos vcios construtivos de segurana e solidez da edificao.

Neste mesmo sentido Chalhub (2005. p. 392) [...] Os vcios de que trata esse
dispositivo legal devem ser de tal monta que comprometem a solidez e a segurana da
edificao, no estando a compreendidas imperfeies de menor monta [...].

No restam dvidas que os defeitos de pequena monta, os quais apenas
desembelezam o imvel no podem ser tratados com se fossem prejudicar a solidez do
prdio, sob pena, inclusive, de alegaes srias e preocupantes acerca da solidez
perderem a sua significativa seriedade.

Assim sendo, nada mais resta do que sejam estabelecidos os prazos
prescricionais ou decadenciais em relao aos defeitos de pequena monta, os quais
apenas desembelezam o imvel, mas no geram qualquer preocupao em relao
solidez e segurana e, portanto, inaplicvel o prazo prescricional de 5 (cinco) anos,
apontado no art. 618 do Cdigo Civil.

Para este tipo de vcio, h dois tipos de previso legal: a do Cdigo de Defesa do
Consumidor e a do Cdigo Civil. Logo, necessrio estabelecer o tipo de relao
existente entre as partes e fixar a legislao aplicvel. Isto , se for uma relao de
consumo, necessrio se faz a aplicao dos dispositivos do Cdigo de Defesa do
Consumidor e se no for, aplica-se o Cdigo Civil.

Ressalta-se, o que no possvel, e que tambm ocorre nos nossos Tribunais, a
aplicao parcial do Cdigo de Defesa do Consumidor e aplicao parcial do Cdigo
Civil. Os Tribunais, por vezes, na nsia de beneficiar os consumidores, pincelam em
cada legislao o que h de mais benfico para aplicar em prol do consumidor,
excluindo o que cada legislao tem de suposto prejuzo ao consumidor, criando uma
codificao toda especial recheada exclusivamente de direitos aos consumidores, sem
deveres.

Claro que esta situao criada beneficia sobremaneira todo tipo de consumidor
(tanto o consumidor bom como o mau, tanto o consumidor correto como o
ardiloso), e deixa o incorporador praticamente sem defesa e com todos os deveres
apenas para ele, o que repercute negativamente no mercado imobilirio e, por
conseqncia, acarreta na majorao do preo final dos imveis.

At por uma questo de equilbrio da relao, necessrio que se defina qual
legislao ser aplicada no caso concreto; se o Judicirio entender por aplicar o Cdigo
de Defesa do Consumidor, tem de aplic-lo por inteiro, em toda relao, no podendo
13
pincelar os dispositivos benficos e esquecer os que beneficiam a outra parte. Ou aplica
por inteiro a codificao ou no aplica.

Assim, no caso da relao ser regulada pelo Cdigo de Defesa do Consumidor,
esta codificao define, no seu artigo 26, os prazos decadenciais de 90 (noventa) dias
(15)

para reclamao do vcio: se for vcio aparente ou de fcil constatao, o prazo
contado da entrega do imvel; se for vcio oculto, os 90 (noventa) dias so contados da
data em que o defeito ficar evidenciado.

O Cdigo de Defesa do Consumidor prev ainda que os prazos no correm
durante a vigncia da clusula contratual de garantia (quando houver), mas que a no
informao ao incorporador dos vcios construtivos em 30 (trinta) do seu descobrimento
acarreta em decadncia.

Apesar desta previso do CDC
(16)
, ainda h a previso do Cdigo Civil, o qual
possui prazos mais elsticos para os vcios de pequena monta e que apenas sero
aplicados na hiptese de no se tratar de uma relao de consumo ou seja, quando os
Tribunais afastarem a aplicabilidade do CDC no caso concreto.

Neste contexto, o artigo 445 do Cdigo Civil prev que decai o direito de obter a
redibio do vcio aparente ou de fcil constatao ou abatimento do preo em 1 (um)
ano se for bem imvel, contado da entrega efetiva
(16)
. E no caso do adquirente j estar
na posse do imvel, conta-se o prazo pela metade e a partir da data da alienao.

Se o vcio for oculto, o artigo 445 do Cdigo Civil prev que decai o direito de
obter a redibio do vcio ou abatimento do preo em 1 (um) ano se for imvel, a contar
da data em que tiver cincia do vcio, at o prazo mximo de 1 (um) ano. E no caso do
adquirente j estar na posse do imvel, conta-se o prazo pela metade e a partir da data
da alienao.

Acerca dos prazos prescricionais e decadenciais este o nosso entendimento,
como h trs tipos de vcios diversos vcios de solidez e segurana, vcios aparentes e
vcios ocultos necessrio que haja estipulao de prazos adequados a cada tipo.

Por fim, cumpre alertar que para estancar estas divergncias e possveis
interpretaes inadequadas da lei, o mais adequado seria que fosse lanado na prpria
Lei de Incorporaes Imobilirias a qualidade e a consistncia dos possveis vcios,
assim como os prazos prescricionais e decadenciais correspondentes. Com esta medida
haveria o correto entendimento e segura definio e limitao da responsabilidade do
incorporador.


8. Concluso.

A Lei das Incorporaes Imobilirias exige o arquivamento da incorporao
como medida de segurana jurdica sociedade, da porque a imprescindibilidade do
registro da incorporao imobiliria para viabilizar a comercializao das unidades
autnomas pendentes de construo, ou seja, que ainda no existem fisicamente.

14
E, para o bom desenvolvimento da atividade da incorporao imobiliria, alm
da proteo dos direitos e da segurana jurdica dos adquirentes derivado inclusive do
Patrimnio de Afetao urge a proteo da segurana do incorporador, inclusive a
adequao e limitao da garantia dos imveis, tanto em relao a prazos, como em
relao extenso.

Caso esta garantia continue tendo este carter de eternizao da
responsabilidade do incorporador, como habitualmente o Judicirio propicia, esta
situao ser prejudicial a toda sociedade, pois os imveis tero seu preo majorado em
razo da necessidade das construtoras embutirem mais este custo no preo final dos
imveis.

Quanto limitao da extenso dos vcios, no cabe ao incorporador responder
pelos vcios originados pela falta de manuteno e conservao do imvel; assim como
quando os vcios forem originados pelo mau uso do imvel ou pelo desgaste natural do
imvel.

Quanto limitao dos prazos prescricionais e decadenciais divide-se pela
qualificao do vcio construtivo: (i) os vcios de segurana e solidez tm prazo
prescricional regulado pelo art. 618 do CC, isto , 5 (cinco) anos considerando o prazo
decadencial de 180 (cento e oitenta) dias do aparecimento do vcio para op-lo; (ii) os
vcios de pequena monta tm prazo regulado tanto pelo CDC como pelo Cdigo Civil.
Os prazos sero aplicados, de uma codificao ou outra, dependendo da definio da
relao: quando se tratar de uma relao de consumo com aplicabilidade do CDC, os
prazos a serem utilizados so os do CDC; caso contrrio, os prazos a serem utilizados
so os do Cdigo Civil.

Assim, no caso da relao ser regulada pelo Cdigo de Defesa do Consumidor,
esta codificao define, no seu artigo 26, os prazos decadenciais de 90 (noventa) dias
(13)

para reclamao do vcio: se for vcio aparente ou de fcil constatao, o prazo
contado da entrega do imvel; se for vcio oculto, os 90 (noventa) dias so contados da
data em que o defeito ficar evidenciado.

E se a relao for regulada pelo Cdigo Civil, o prazo decadencial regulado
pelo art. 445 do CC: 1 (um) ano, a contar da entrega do bem em vcio aparente ou do
aparecimento do vcio oculto (at o prazo mximo de um ano) e no caso do adquirente
j estar na posse do imvel, conta-se o prazo pela metade e a partir da data da alienao.

Conclui-se, portanto, que a legislao, alm de recente e atualizada, bem
definida no sentido de limitar a extenso e o prazo de garantia dos imveis. Logo, no
aceitvel que haja decises judiciais acerca deste tema margem da lei, as quais
propiciam, em geral, uma ilimitada e eterna garantia aos imveis; o que, no final da
cadeia, acarreta prejuzo a toda sociedade com a majorao do preo final dos imveis
devido necessidade das construtoras embutirem esta garantia ilimitada no custo dos
imveis disponibilizados no mercado.




15
9. Bibliografia.

1. CAMBLER, Everaldo Augusto. Incorporao Imobiliria Ensaio de uma Teoria
Geral. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1993.

2. CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 15.ed. So Paulo:
Saraiva, 2002.

3. CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporao Imobiliria. 2.ed. Rio de Janeiro:
Renovar, 2005.

4. FIORANTI, Cludio Rezende. A Prtica nos Processos e Registros de Incorporao
Imobiliria, Instituio de Condomnio e Loteamentos Urbanos. Campinas: Julex, 1987.

5. MEZZARI, Mrio Pazutti. Condomnio e incorporao no registro de Imveis. Porto
Alegre: Livraria do Advogado Editora, 1996.

6. OLIVEIRA, Nelson Corra de. Aplicaes do Direito na Prtica Notarial e
Registral. 2.ed. Porto Alegre: Sntese, 2004.

7. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e Incorporaes. 10.ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2001.

8. RODRIGUES, Francisco Csar Pinheiro. Cdigo Civil Brasileiro interpretado pelos
tribunais. So Paulo: Editora Oliveira Mendes, 1998.

9. SCHMIDT, Francisco Arnaldo. Incorporao imobiliria. Porto Alegre: Editora
Grfica Metrpole S/A, 1995.

10. TIMM, Luciano Benetti (org). Direito e Economia. So Paulo: IOB Thompson,
2005.

11. TUTIKIAN, Cludia Fonseca. Patrimnio de Afetao na Incorporao
Imobiliria. Revista Sntese de Direito Civil e Processo Civil, n 31, 2004. p. 46-55.

12. ____________. A Retificao no Registro de Imveis. Revista de Direito
Imobilirio, n 2110, 2005. Disponvel em <http://www.irib.org.br/notas-
noti/boletim2110.asp>. Acesso em: 28 mar.2007.

_______________________________________
NOTAS:

1. Segundo Mrio Pazutti Mezzari, in Condomnio e Incorporao no Registro de
Imveis A desobedincia a este mandamento legal constitui contraveno relativa
economia popular, conforme definido no art. 66 da Lei n 4.591.

2. O conceito legal de incorporao imobiliria est no artigo 28, nico da Lei
4.591/64 Para efeito dessa lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade
16
exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para a alienao total ou
parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes composta de unidades autnomas.

3. Consoante Francisco Arnaldo Schmidt, in Incorporao Imobiliria Tenha-se
presente desde logo, portanto, que elemento essencial para definio da incorporao
imobiliria a promessa de venda ou construo de coisa futura, que est para ser
iniciada ou j est em andamento. Venda de unidade autnoma em edifcio pronto, no
incorporao, regendo-se pelo direito comum e no pela lei especial.

4. O conceito legal de incorporador est no artigo 29 da Lei 4.591/64 Considera-se
incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante, ou no que, embora no
efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno
objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem
construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite
propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a
incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo,
preo e determinadas condies, das obras concludas.

5. Art 32 da Lei 4.591/64 - o incorporador somente poder negociar sobre unidades
autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os
seguintes documentos:

a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de
compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta do qual conste clusula de
imisso na posse do imvel, no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em
fraes ideais e inclua consentimento para demolio e construo, devidamente
registrado;
b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de
ttulos de aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos
alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos,
acompanhado de certido dos respectivos registros;
d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes
comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea construda;
f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de
direitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas
contribuies;
g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que
se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de
acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitrios referidos
no art. 54, discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade,
devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra;
i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas
correspondero;
j) minuta da futura Conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto
de edificaes;
l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39;
17
m) certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do artigo 31;
n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que
opere no Pas h mais de cinco anos.

6. Segundo Mrio Pazutti Mezzari, in Condomnio e Incorporao Imobiliria no
Registro de Imveis, Porto Alegre : Livraria do Advogado Editora, 1996, p. 107, O
registro da incorporao imobiliria ato complexo, que exige do registrador um
exame acurado de toda a documentao e pressupe uma anlise de nuances que
escapem ao primeiro enfoque.

7. Na hiptese de falncia, os adquirentes podem pedir a devoluo dos valores pagos,
como credores preferenciais, e mais se os bens da massa falida no forem suficientes
para complementar os pagamentos dos adquirentes, estes podero invocar a
responsabilidade do incorporador, o qual responder subsidiariamente com os seus bens,
base legal artigo 43, III da Lei 4.591/64 situao diversa se forma na hiptese do
patrimnio de afetao.

8. Segundo Walter Ceneviva, in Lei dos Registros Pblicos Comentada, So Paulo :
Saraiva, 2002, p. 549, Nas hipteses em que no seja exigvel o arquivamento do
memorial de incorporao (1), a afetao ser definida, em qualquer fase da
construo, em instrumento, pblico ou particular, de instituio de condomnio, nos
termos e com as discriminaes de que tratam os arts. 7 e 8.

9. A remansosa jurisprudncia nesse sentido:

Ao de adjudicao compulsria cumulada com pedido de tutela antecipatria e
cancelamento de hipoteca. Pagamento do valor do imvel construtora que no
repassou ao banco para a liberao da hipoteca em razo de dificuldades financeiras.
Aplicabilidade do CDC. Ao procedente. Apelao desprovimento. (TJPR. ApCiv
0114805-6. 2 C.Cv. Rel. Des. ngelo Zattar. DJPR 11.03.2002).

ENCOL. Intimao do Ministrio Pblico. Clusula Abusiva. Desonerao do imvel
gravado por hipoteca e outorga da escritura de compra e venda. Pagamento do preo
ajustado. I. Ao ser decretada a falncia, deve o representante do Ministrio Pblico
ser intimado para intervir no feito. No se tratando de ao proposta originalmente
contra massa falida, a interveno do parquet no segundo grau aperfeioa o feito,
desde que no haja prejuzo ordem pblica. II. A clusula do contrato de promessa
de compra e venda que autorizava o gravame hipotecrio abusiva e no pode
prevalecer por colocar o consumidor em desvantagem exagerada em relao
construtora, subordinando-a exclusivamente sua vontade. III. Uma vez cumprida a
contraprestao do promissrio-comprador, traduzida, to-somente, no pagamento do
preo ajustado, deve o vendedor liberar o imvel do gravame hipotecrio e outorgar a
escritura de compra e venda. (TJDF. APC 19990110129219. 3 T.Cv. Rel Des
Sandra de Santis. DJU 11.06.2003).

Compra e venda. Incorporao. Lei n 4.591/64. Massa falida da ENCOL S/A.
Hipoteca. Violao aos direitos do consumidor. Art. 51 do CDC. Anuncia para tal
garvame. Aps a averbao da incorporao e realizados os contratos de promessa de
18
compra e venda com terceiros, impossvel onerar o imvel como um todo, porque
estar-se-ia violando o direito do consumidor adquirente, que pagou ou vem pagando a
contento suas prestaes. A penhora ou hipoteca s pode ser permitida com a
expressa anuncia dos promitentes-compradores, no bastando, para tal fim, clusulas
genricas que prevem a possibilidade de dar em garantia, para financiamento, os
terrenos e as unidades construdas. (TJDF. APC 19990110142308. 3 T.Cv. Rel.
Des. Vasquez Cruxn. DJU 21.05.2003).

Ao de adjudicao compulsria. Compromisso de compra e venda. Registro imobilirio.
Hipoteca. O direito a adjudicao, quando oposto entre os contratantes, no se condiciona
ao registro do contrato no oficio imobilirio, sobretudo se o preo ajustado foi satisfeito.
ainda que o imvel esteja hipotecado, o compromissrio-comprador tem direito a
adjudicao compulsria. Honorrios advocatcios. Arbitramento condizente com o caso
concreto. Apelaco desprovida. (apelao cvel n 599392008, 16 Cmara Cvel, TJRS, Rel.
Luciano Ademir Jos D'vila, J. 14/12/1999).

10. Adjudicao compulsria. Imvel sobre o qual pesa hipoteca. Ausncia da anuncia
do credor hipotecrio. Pretenso de obter ttulo sem nus ou gravame.
Impossibilidade. O compromissrio comprador no pode pretender adjudicar imvel
sobre o qual pesa hipoteca sem a anuncia do credor hipotecrio, especialmente se,
no pedido inicial, seu objetivo era obter ttulo definitivo sem nus ou gravame de
qualquer espcie. Recurso provido, parcialmente, apenas para reduzir os honorrios.
(TAPR. AC 154444500. 4 C.Cv. Rel. Juiz Ruy Cunha Sobrinho. DJPR 26.05.2000).

11. Agravo de instrumento. Ao cautelar inominada. Sustao de protesto. Ttulo
judicial. Medida liminar. Em tese, a sentena condenatria pode ser protestada. Na
hiptese, nenhum motivo para o devedor ter deixado de cumprir a obrigao. Agravo de
instrumento no provido. (TJRS, Agravo de Instrumento N 70010798650, Dcima
Primeira Cmara Cvel, Rel. Marcelo Cezar Muller, J. em 28/09/2005).

12. Ora, a insegurana jurdica no se coaduna nem com o Estado de Direito, nem com
o desenvolvimento nacional. Ao contrrio, a incerteza quanto ao direito vigente
representa uma incontestvel causa do chamado custo Brasil ou do risco Brasil, que
onera o Pas e, conseqentemente, todos os brasileiros (WALD, Arnoldo. Eficincia
Judiciria e Segurana Jurdica: A racionalizao da legislao brasileira e reforma
do Poder Judicirio, em A reforma do Poder Judicirio, org. por Fbio Cardoso
Machado e Rafael Bica Machado, So Paulo: Ed. Quartier Latin, 2006. p. 52).

13. Neste sentido: Apelao cvel. Responsabilidade civil do construtor. Prazo de
garantia. Interpretao do art-1245 do Cdigo Civil. Vcios de construo. Nulidade da
sentena. de garantia, e no de decadncia ou de prescrio, o prazo previsto pelo art-
1245 do Cdigo Civil, Responsabilizando-se o construtor por defeitos que, no curso
dele, venham a se exibir. Apelao provida. (TJRS, Apelao Cvel N 598428027,
Sexta Cmara Cvel, Rel. Antnio Janyr DallAgnol Jnior, J. em 22/09/1999).

14. Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes
considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo
irredutvel de cinco anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos
materiais, como do solo.
19
Pargrafo nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que no
propuser a ao contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento
do vcio ou defeito.

15. Neste sentido: Apelao cvel. Embargos do devedor. Execuo fundada em ttulo
extrajudicial. Prestao de servio. Prazo decadencial. Em se tratando de defeitos
ocultos, o prazo para reclamar de 90 dias, consoante o disposto no art. 26, 3, do
Cdigo de Defesa do Consumidor. No efetivada qualquer reclamao nesse prazo,
opera-se a decadncia. Excesso de penhora e impenhorabilidade do bem imvel
constrito. Apelo parcialmente provido. (TJRS, Apelao Cvel N 70002170678,
Segunda Cmara Especial Cvel, Rel. Breno Pereira da Costa Vasconcellos, J. em
28/08/2003).

16. Alerta-se para a previso do artigo 27 do Cdigo de Defesa do Consumidor, o qual
plenamente aplicvel quando for outro tipo de ao, isto , uma ao indenizatria, a
qual prescrever em 5 (cinco), a contar do conhecimento do dano e de sua autoria.

17. Consumidor. Construo civil. Decadncia. A entrega das chaves do imvel
constitui marco inicial do prazo decadencial para reclamao quanto a vcio redibitrio.
O prazo de um ano, em se tratando de bem imvel. Derrogao parcial do art. 26, inc.
II, do CDC, pelo art. 445, caput, do CC de 2002. A suposta falta de veneziana em uma
das aberturas enquadra-se nessa hiptese. Recurso desprovido. Unnime. (Recurso
Cvel N 71000582197, Primeira Turma Recursal Cvel, Turmas Recursais - JEC,
Relator: Joo Pedro Cavalli Junior, Julgado em 11/11/2004).