GUIA DA COMPRA DO IMVEL

DE UMA INCORPORADORA

Bem-vindos
A conquista de um sonho
Criamos a Tecnisa Engenharia em 1977, com o sonho de nos transformar em uma
grande construtora e incorporadora no segmento residencial brasileiro.
Esse sonho se tornou realidade e compartilhado com o sonho de mais de 10 mil
clientes satisfeitos, em 5 milhes de metros quadrados lanados. Estamos hoje
presentes em 27 cidades de seis Estados brasileiros, alm do Distrito Federal.
Somos uma das maiores e mais inovadoras empresas do mercado imobilirio brasileiro, e estamos
entre as cinco maiores do mercado paulistano. Alm de atuar de forma integrada incorporao,
construo e intermediao , temos como diferenciais a forte reputao, o foco no atendimento
do cliente, a qualidade de nossos produtos, as vendas pela internet e a consistente rentabilidade.
Porque ser Tecnisa estar frente do tempo e antecipar o futuro, ser atual para
oferecer o melhor produto do mercado. gerar solues inovadoras, construir
relacionamentos duradouros e beneficiar o cliente onde ele estiver.
Para ajudar ainda mais nossos clientes a fazer o negcio ideal, elaboramos este
guia com todas as informaes necessrias para a aquisio de um imvel,
desde a escolha da unidade at a entrega das chaves. Boa leitura!

A TECNISA
Mais construtora por metro quadrado
A assinatura da marca TECNISA de ser mais construtora por metro quadrado
do Pas resume nossa misso e viso e nossos valores.
Um imvel da TECNISA sinnimo de liquidez e valorizao no mercado imobilirio. Nossos projetos so feitos
em parceria com renomados arquitetos, paisagistas e decoradores. Possumos um departamento de assistncia
tcnica, que atende os clientes aps a entrega das chaves, para apoiar todo o processo de incio de moradia.
Transpomos a filosofia de mais construtora por metro quadrado tambm dentro de casa e, por isso,
fomos reconhecidos duas vezes como uma das 150 Melhores Empresas para se trabalhar (revista Voc
S/A) e uma das 100 Mais Admiradas do Pas (CartaCapital e Instituto de Pesquisa InterScience).
Somos a empresa mais inovadora do Brasil no setor da construo civil. Conquistamos o Prmio
Best Innovator, que reuniu mais de 100 empresas de diversas reas. Elaborado pela A.T. Kearney em
15 pases e publicado pela revista poca Negcios no Brasil, o ranking avalia o trabalho de inovao
partindo dos critrios de cultura, estrutura, estratgia, processos, organizao e suporte.
Na rea de relacionamento com o cliente, recebemos o Prmio Consumidor Moderno nove vezes consecutivas,
como a empresa com as melhores prticas de servios em excelncia ao cliente, no setor da Construo Civil.
Tambm fomos biografados no livro O Brasil que Encanta o Cliente como uma das companhias
que possui uma das melhores prticas em relacionamento com o cliente.

Outros reconhecimentos que nos orgulham so:

Prmio Master Imobilirio, categoria Profissional Solues Tcnicas, com o case Departamento
de Projetos para Produo (DPP): Construindo Novos Caminhos, concedido pelo Captulo Brasileiro da
Federao Internacional das Profisses Imobilirias (Fiabci/Brasil) e do Sindicato das Empresas de Compra,
Venda, Locao e Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais de So Paulo (Secovi-SP).
As 500 Melhores Empresas do Brasil, terceiro lugar nas categorias Inovao e Qualidade
e Responsabilidade Social e Ambiental, realizao da revista Isto Dinheiro.
Make Award Brasil, categoria Inovao, com o case Gesto do Conhecimento no Setor Imobilirio:
uma Quebra de Paradigma realizao da consultoria The Know Network (TKN).
Prmio Lide de Empreendedorismo, categoria Empresa Empreendedora na
Indstria, promovido pelo Grupo de Lderes Empresariais (Lide).
6 Prmio MasterInstal, categoria Projetos para a Execuo de Instalaes, com o case Eficincia Energtica
de Edificaes: Contribuio dos Sistemas de Aquecimento de gua, promovido pelo Sindicato da Indstria de
Instalao (Sindinstalao) e pela Associao Brasileira pela Conformidade e Eficincia das Instalaes (Abrinstal).

ndice

7 COMO TORNAR REALIDADE

A COMPRA DE UM IMVEL

13 CONDIES DE PAGAMENTO

8 Como e de quem comprar?

16 2. Financiamento bancrio

9 O que faz uma incorporadora?

10 E uma construtora?

14 1. Compra direta
17 3. Uso do Fundo de Garantia (FGTS)

19 COMO CONTRATADO

O FINANCIAMENTO?
20 Responsabilidade do comprador
21 Responsabilidade da incorporadora
22 Tipos de financiamento
23 Comprovao de renda

11 Caractersticas do imvel

24 Despesas do financiamento
24 Despesas de avaliao
26 Antecipao de pagamento
27 Demora na aprovao de crdito pelo banco
28 Financiamento em outro banco

44 ENTENDA OS DOCUMENTOS

30 FGTS BOM NEGCIO PARA

A COMPRA DA CASA PRPRIA

36 CHEGOU A HORA DA

ENTREGA DO IMVEL

31 Quem pode usar o Fundo

37 Etapas para receber as chaves

47 GLOSSRIO

32 Tipos de imvel

38 Garantias

33 Prazo de liberao

39 Tipos de garantia

52 CONTATO

40 Como desligar a garantia

41 Vistoria
42 Valores cobrados
43 Despesas e taxas

Como tornar realidade a compra de um imvel

A compra de um imvel um dos investimentos

que mais demandam ateno das pessoas.
Isso vale tanto para a compra da primeira moradia,
como em qualquer outro momento de negociao
de uma segunda casa ou apartamento ou at na
aquisio de um imvel como opo de investimento.
Este Guia tem o objetivo de ajudar a fazer esse
processo de compra mais fcil e seguro.

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Como tornar realidade a compra de um imvel

Como e de quem comprar?

A segurana do bom negcio comea com a escolha da
construtora e incorporadora. O que importante observar:
HISTRICO

Nmero de
empreendimentos
concludos, bem como
padro de qualidade
e pontualidade na
entrega dos imveis.

Para ter certeza da

qualidade de um imvel
venda, consulte quem
j foi cliente da empresa
de quem voc est
pretendendo adquirir.

Informaes sobre
a contratao de
financiamento bancrio
para construo das
obras em andamento.

Visite imveis
construdos pela
companhia.

Os bancos s concedem
o financiamento s
empresas com boa
sade financeira.

ndice

QUALIDADE

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Converse com o
sndico e os moradores
sobre a qualidade do
material utilizado.

PROJETO

Verifique se o projeto
de incorporao est
aprovado pela Prefeitura
e registrado no Cartrio
de Registro de Imveis.
Leia a minuta do
contrato do imvel.
Compare o que
consta nos materiais
de divulgao do
empreendimento, como
o memorial descritivo
e a planta da unidade
a ser adquirida.

Como tornar realidade a compra de um imvel

O que faz uma incorporadora?

A incorporadora promove e viabiliza o negcio imobilirio.
Ela identifica as oportunidades, faz os estudos de
viabilidade, adquire o terreno, formata o produto a ser
desenvolvido, promove o registro e a incorporao do novo
empreendimento imobilirio junto aos rgos estatais
competentes e comercializa as unidades, com o auxlio
das imobilirias e dos corretores de imveis autnomos.

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Como tornar realidade a compra de um imvel

E uma construtora?
a empresa que
efetivamente constri o
empreendimento imobilirio
ou seja, transforma o
projeto em realidade.
Uma empresa pode
ser a incorporadora e a
construtora de um mesmo
empreendimento imobilirio.

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Como tornar realidade a compra de um imvel

Caractersticas do imvel

REA TOTAL
a soma da rea privativa (rea interna da
unidade e de uso exclusivo do comprador)
e a quota da rea comum (rea externa
unidade e de uso comum aos demais
condminos) que cabe a essa unidade.

REA PRIVATIVA
Aquela em que o
proprietrio detm
a integridade do seu
domnio, constitudo
pela superfcie limitada
pela linha externa que
contorna as paredes das
dependncias de uso
privativo e exclusivo do
proprietrio, sejam elas
cobertas ou descobertas
e pelo eixo das paredes
que a separem de outra
unidade, no mesmo piso.

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FRAO IDEAL DE TERRENO

a quota parte ideal do terreno
que cabe a cada unidade do
empreendimento.

REA COMUM
Aquela que pode ser utilizada em comum
por todos os proprietrios das unidades,
como, por exemplo, hall do prdio, reas
de lazer, corredores de circulao, etc.

Condies de pagamento

Existem algumas formas para pagamento

do apartamento s incorporadoras.
As mais comuns e utilizadas so:
1. Compra direta
2. Financiamento bancrio
3. Uso do Fundo de Garantia (FGTS)

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Condies de pagamento

1. Compra direta
Nessa modalidade, o comprador paga diretamente
incorporadora, sem a necessidade de contratar
um banco para realizar o financiamento bancrio.
Os financiamentos geralmente so corrigidos
pelo ndice Nacional de Custo da Construo
(INCC), durante o perodo de obra, e pelo ndice
Nacional de Preos ao Consumidor Amplo (IPCA)
ou ndice Geral de Preos do Mercado (IGPM).

Mtodo utilizado para a amortizao

do saldo devedor em aberto, quando
previsto em contrato. Nesse tipo
de amortizao, o valor do saldo
devedor dividido em parcelas
iguais, que podem variar com o
tempo, devido correo monetria.

Alm da correo monetria, so cobrados

juros pelo financiamento direto concedido pela
incorporadora. O percentual de 12% ao ano,
calculado pelo sistema Price de amortizao.
Na maioria das vezes, os juros incidem nas
parcelas cujo vencimento est previsto para aps
a data de entrega da obra. H previso expressa
em contrato para a existncia desses juros.

VANTAGEM
Menos burocracia

DESVANTAGEM
Prazo mais curto, juros maiores.
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Condies de pagamento

possvel alterar a compra direta com a

construtora para financiamento bancrio?
Em principio, possvel.
Depende da autorizao expressa da construtora.
O cliente deve manifestar, por escrito, essa
inteno incorporadora, que avaliar o caso
e efetuar o aditamento contratual.
O cliente deve continuar pagando as suas prestaes
contratadas, ou acordar uma nova forma de
pagamento diretamente com a incorporadora.

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16

Condies de pagamento

2. Financiamento bancrio
O comprador contrata o financiamento bancrio,
por meio de uma instituio financeira.
O contrato de compra da unidade
autnoma dever expressar a parcela
a ser financiada e qual o seu valor.
O comprador poder escolher a mesma
instituio financeira que est financiando a
obra, ou qualquer outra de sua preferncia.

VANTAGEM
Prazo mais longo e, em
consequncia,
prestaes menores.
Juros mais competitivos.
DESVANTAGEM
Dependendo do perfil do cliente,
a burocracia pode ser maior.

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Condies de pagamento

3. Uso do Fundo de Garantia (FGTS)

Caso o comprador possua Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), o valor
mantido na conta poder ser utilizado para pagamento de prestaes, reduo
do prazo de financiamento, amortizao parcial ou integral do saldo devedor,
desde que o imvel se enquadre nas regras vigentes para o uso desses recursos.
Clique aqui para saber mais sobre FGTS

VANTAGENS
O FGTS uma poupana do assalariado.
um valor depositado mensalmente pela empresa empregadora
em uma conta vinculada ao trabalhador.
Esse valor utilizado para financiar diversas obras no Brasil.
Como o rendimento dessa conta menor do que o custo do financiamento bancrio
contratado pelo cliente, interessante usar o FGTS para quitar parte do valor do imvel.
DESVANTAGENS
O processo para liberao e utilizao burocrtico

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Como contratado o financiamento?

Na contratao de um financiamento
bancrio para a aquisio de um
imvel, o comprador e a incorporadora
tm responsabilidades diferentes:

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20

Como contratado o financiamento?

Responsabilidade
do comprador

ndice

Procurar o gerente da agncia bancria ou o departamento

de atendimento ao cliente da incorporadora ou o
departamento da Tecnisa responsvel pelo relacionamento
com o cliente para obter orientao e indicao de
assessorias que podero ser contratadas pelo cliente
e sero responsveis por preencher e providenciar
todos os documentos necessrios para a aprovao
do crdito pelo banco e o devido acompanhamento
at o registro do contrato de financiamento.

Fornecer ao banco informaes idneas e

documentos pessoais, alm de comprovar a
renda necessria para obter o financiamento.

Providenciar no Cartrio de Notas todos os documentos

e as certides disponibilizados pela incorporadora.

O processo pode ser realizado por um procurador, que cuidar

do processo de financiamento. Nesse caso, a procurao
um dos documentos a serem providenciados antes da
solicitao do financiamento bancrio. A prpria instituio
financeira escolhida indicar quais poderes devero constar
da procurao. A incorporadora tambm poder pedir
uma procurao, pblica ou particular, com outros poderes
diferentes daqueles indicados pela instituio financeira.

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21

Como contratado o financiamento?

Responsabilidade da incorporadora
Entregar ao comprador ou indicar onde podero ser retirados os
documentos atualizados referentes obra: habitese, certido negativa
de dbitos do INSS, especificao de condomnio e demais documentos
referentes incorporadora, como certides forenses e de regularidade
fiscal, alm dos documentos exigidos pelo banco escolhido.

Ajuda profissional
Como o financiamento bancrio costuma ser um processo burocrtico,
possvel solicitar ajuda para encaminhar a solicitao de crdito. Esse servio
prestado por profissionais ou empresas especializadas. O custo varia de
acordo com o valor do financiamento imvel e a experincia do assessor.
Caso exista interesse, a contratao de responsabilidade do comprador.
O prprio cliente pode cuidar de todos os trmites, mas os prestadores de
servio especializados facilitam o processo por conhecerem todos os trmites.
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22

Como contratado o financiamento?

Tipos de financiamento
H basicamente dois tipos
de financiamento bancrio:
UNIDADES AT R$ 500 MIL

SISTEMA FINANCEIRO
DA HABITAO (SFH)
Os juros contratados so menores
e possvel utilizar o FGTS.
O valor de R$ 500 mil pode ser
alterado por determinao do
governo federal.
ACIMA DE R$ 500 MIL

CARTEIRA HIPOTECRIA
Os juros so livremente contratados
entre as partes e normalmente so
maiores do que os encontrados no
SFH. No possvel utilizar o FGTS.

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23

Como contratado o financiamento?

Comprovao de renda
DOCUMENTOS NECESSRIOS

Holerite
Declarao Comprobatria de
Percepo de Rendimentos (Decore)
Declarao de Imposto de Renda
Outros que sejam aceitos pela
instituio financeira contratada
COMPOSIO DE RENDA

A forma de comprovao de renda varia

conforme a instituio financeira escolhida.
Algumas permitem que mais pessoas possam
participar do processo de composio de
renda (exemplo: pai, me e filho(a)) e outras
restringem esse nmero (exemplo apenas
o casal que est adquirindo a unidade).
Uma vez assinado o contrato de financiamento
bancrio, todos que estiverem ali indicados
sero os proprietrios da unidade.

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24

Como contratado o financiamento?

Despesas do financiamento
Taxas de abertura de crdito, de
anlise jurdica, de avaliao do imvel,
entre outras cobradas pelo banco.

Despesas de avaliao
Quando o empreendimento
financiado, a construtora arca
com a despesa do primeiro
laudo de avaliao, cuja validade
determinada pelo banco.
Para processos que do entrada
aps essa validade, o banco exige
um novo laudo de avaliao a ser
contratado e pago pelo comprador.
O comprador que solicitar o
financiamento por outro banco
tambm deve contratar e arcar com o
custo de um novo laudo de avaliao.

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25

Como contratado o financiamento?

Por que existem despesas de cartrio

e de imposto municipal?
Para ter validade, toda e qualquer transmisso de bens imveis
precisa seguir formas e procedimentos determinados por lei.
necessrio o registro no Cartrio de Notas e no Registro de Imveis,
para alteraes na matrcula do imvel. Esses registros possuem taxas
cobradas pelos prprios cartrios. Por isso, a necessidade de pagamento.
J o Imposto de Transmisso de Bens Imveis (ITBI) um
tributo municipal que deve ser quitado quando a propriedade
do imvel passada de uma pessoa para outra.

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26

Como contratado o financiamento?

Antecipao de pagamento
importante verificar as condies
do financiamento bancrio.
Entretanto, existem algumas regras
que normalmente so aplicadas:.
A correo pelo indexador contratual
mensal e respeita a data de aniversrio
da parcela de financiamento.
O pagamento do saldo integral
encerra definitivamente o processo de
financiamento pelo banco, conforme
previsto contratualmente.

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27

Como contratado o financiamento?

Demora na aprovao de crdito pelo banco

O que fazer quando a
parcela de financiamento
vence antes de o banco
aprovar o crdito?
Para que isso no ocorra, a incorporadora inicia o
processo de financiamento trs meses antes da
efetiva entrega do empreendimento e realiza todos
os trabalhos estratgicos e operacionais com o
agente financeiro, de forma a no comprometer a
parcela de financiamento a ser paga pelo comprador.
De qualquer forma, caso ocorra algum atraso,
a incorporadora cobra efetivamente a parcela,
aguardando a regularizao do documento.
Entretanto, o comprador deve comprovar a
entrega da documentao competente e que
o processo de financiamento est correndo.
Os juros compensatrios e a correo monetria
sero calculados, conforme previso do contrato
fechado entre o comprador e a incorporadora.
Os juros geralmente so computados na
parcela de financiamento e nas parcelas cujo
vencimento est previsto para aps a data de
expedio de concluso da obra (Habite-se).
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O que fazer quando o

pedido de financiamento
total ou parcial no
aceito pelo banco?
No caso de aprovao parcial, possvel pagar a
diferena com recursos prprios, no ato da assinatura
do contrato do financiamento. Eventualmente,
o comprador pode propor incorporadora
refinanciar a diferena, apresentando uma
garantia, a ser escolhida pela incorporadora, no
valor correspondente. A incorporadora reservase o direito de aceitar ou no a proposta.
A mesma regra se aplica para as parcelas que vencem
aps a data prevista para o financiamento bancrio
ou seja, o comprador deve garantir esses valores com
garantias a serem escolhidas pela incorporadora.
O comprador pode tentar um novo processo de
financiamento em outra instituio financeira.
Entretanto, pode haver a cobrana da mora pelo
no pagamento da parcela no prazo combinado.
No possvel contratar o financiamento parcial, ou
seja, o comprador deve contratar a totalidade do
financiamento em uma nica instituio financeira.

O que acontece
quando o
financiamento no
aprovado?
O comprador fica inadimplente,
em atraso com a parcela
de financiamento, e pode
sofrer aes de cobrana.
Essa situao impede a
posse e o recebimento
das chaves do imvel.
O comprador pode propor
a quitao da parcela com
recursos prprios vista. Pode
tambm propor o pagamento
em prazo curto, o que ser ou
no ou no aceito ou no pela
incorporadora. Por fim, pode
propor um distrato amigvel.

28

Como contratado o financiamento?

Financiamento em outro banco

possvel solicitar o financiamento em um banco diferente daquele
indicado pela construtora. Mas pode ser mais fcil e vantajoso
encaminhar o processo nesse mesmo banco, pois geralmente mais
rpido e mais barato, podendo contar com a possibilidade de condies
personalizadas para a contratao do financiamento bancrio.
DESPESAS ADICIONAIS

Custos que podem incidir para o cliente:

Contratao de empresa indicada
pelo banco para avaliar o imvel.
Taxas de Abertura de Crdito
(TAC), de anlise jurdica, de
avaliao do imvel, entre
outras cobradas pelo banco.
Taxa de interveniente quitante,
cujo valor varia de instituio e
paga pelo cliente diretamente
ao banco contratado para a
obteno do financiamento.
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PROCEDIMENTO

O banco pode solicitar alguns

documentos e marcar um dia para
o engenheiro fazer a avaliao
do imvel. Como proceder:
Encaminhar para a construtora
a relao de documentos que
o banco est solicitando.
Solicitar para construtora o
agendamento da avaliao do
banco ao departamento de
relacionamento com o cliente.

FGTS Bom negcio para a compra da casa prpria

O uso do saldo disponvel no FGTS um bom negcio

para a compra de imvel. A conta do FGTS, mantida
na Caixa Econmica Federal, rende cerca de 3% de
juros ao ano, mais a variao da Taxa Referencial (TR).
menos do que os juros cobrados pelos bancos no
regime do SFH, que so de no mnimo de 5% ao ano,
mais a TR (isso no caso do programa Minha Casa,
Minha Vida, em uma de suas faixas de renda).
Portanto, o gasto com juros do crdito imobilirio maior
do que o rendimento do dinheiro no Fundo, tornando
vantajoso o uso do saldo no FGTS para compra da unidade.

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31

FGTS Bom negcio para a compra da casa prpria

Quem pode usar o Fundo

sempre recomendvel verificar no prprio site da
Caixa Econmica Federal as regras para a utilizao do FGTS.
Entretanto, h algumas das regras para a utilizao desse recurso:
A pessoa no pode estar em processo de compra ou ser proprietria de
outro imvel residencial (concludo ou em construo).
Comprovar tempo de trabalho mnimo de trs anos sob o regime do FGTS e intervalo de trs anos desde
a ltima utilizao do Fundo. Esse perodo pode ser consecutivo ou no, desde que seja atendido um
dos seguintes requisitos: comprovao da existncia do contrato de trabalho ativo, mesmo quando os
recolhimentos devidos no tenham sido efetuados pelo empregador (ou seja, quando a conta no possuir
saldo); ou possuir saldo disponvel em conta vinculada referente a contrato de trabalho j encerrado.
Ser maior de 18 anos ou emancipado.
Ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, deter visto de permanncia definitiva no pas.
Possuir idoneidade cadastral e capacidade de pagamento.
Para cobertura securitria, a idade do proponente mais idoso, somada
ao prazo de amortizao, no pode ultrapassar 80 anos.
A utilizao do FGTS pode ser feita por cnjuge ou, em alguns casos, por
casais que declarem viver em regime de unio estvel.
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32

FGTS Bom negcio para a compra da casa prpria

Tipos de imvel
DEVIDAMENTE REGISTRADO
AT R$ 650 MIL
Ter preo de avaliao, na data da
contratao, de at R$ 650 mil ou R$750mil
para os Estados de So Paulo, Rio de
Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal.

Estar devidamente matriculado no Cartrio de

Registro de Imveis responsvel pela sua regio.
O registro importante para o futuro proprietrio
checar se a estrutura do imvel legalizada, se a
situao jurdica do dono anterior est em ordem e se
o bem no tem dvidas nem processo de penhora.

SER RESIDENCIAL URBANO

Ou seja, o Fundo no
financia imveis de lazer
na praia ou no campo.

BOAS CONDIES
Apresentar, na data da avaliao,
plenas condies de ser habitado e
ausncia de vcios de construo.

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ISENTO DE FINANCIAMENTO ANTERIOR

No ter sido objeto de utilizao do FGTS em aquisio
anterior ou liberao da ltima parcela de construo
h menos de trs anos. Assim, se o atual vendedor de
um imvel usou o FGTS ao adquiri-lo, o novo comprador
s pode usar seu Fundo trs anos depois da transao
anterior. A restrio para evitar fraudes, como a
compra de bens para venda e obteno de lucro.

33

FGTS Bom negcio para a compra da casa prpria

Prazo de liberao
A solicitao do saque do FGTS
passa pela Caixa Econmica Federal
(CEF), que a gestora do fundo.
O prazo de liberao do dinheiro varia
de caso a caso depois da entrega da
documentao (certides obtidas
em cartrio e provas de que todas as
regras esto atendidas em relao ao
perfil do comprador e do imvel).

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34

FGTS Bom negcio para a compra da casa prpria

O FGTS pode ser

usado junto com o
financiamento bancrio?
Sim, desde que
se enquadre nos
prrequisitos.
recomendado solicitar
ao banco a relao
de documentos
necessrios para
saque do fundo, pois
a solicitao dever
fazer da pasta de
financiamento.
MAIS INFORMAES: WWW.CAIXA.GOV.BR/FGTS/PF_FAQ_CASA.ASP

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possvel usar o
FGTS sem adquirir o
financiamento bancrio?
Sim. Basta fazer a
solicitao na instituio
financeira. Nesse
caso, o FGTS deve ser
utilizado para quitar o
saldo devedor, pois a
documentao tambm
tem fora de escritura
pblica, no podendo,
dessa forma, ficar
saldo remanescente
com a construtora.

O FGTS pode ser usado

por todos os compradores
do apartamento?
Sim. A utilizao do
FGTS pode ser feita
por cnjuge ou, em
alguns casos, por casais
que declarem viver
em regime de unio
estvel. Ambos devem
atender s exigncias
bsicas para a utilizao
do FGTS e figurar
na escritura como
adquirentes do imvel.

Chegou a hora da entrega do imvel

Para receber as chaves do imvel, alguns

passos precisam ser percorridos. Basicamente,
preciso conseguir o financiamento bancrio,
garantir os valores que ainda estejam em aberto
e realizar a vistoria do imvel, alm de no
estar em atraso com as parcelas j vencidas.

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37

Como tornar realidade a compra de um imvel

Etapas para receber as chaves

1. FINANCIAMENTO

Ver captulos:
Condies de pagamento
Como contratado o
financiamento
2. GARANTIA

a principal medida
preventiva para reduzir o
risco de inadimplncia e
garantir o cumprimento
das condies contratuais.
3. VISTORIA

fundamental para
verificar pessoalmente se
o imvel foi construdo de
acordo com o memorial
descritivo do contrato e
no apresenta defeitos
construtivos visveis.
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38

Chegou a hora da entrega do imvel

Garantias
A incorporadora exige garantias para pagamento dos valores
devidos e em aberto, especialmente para aqueles que vencem
aps a data prevista para a contratao do financiamento bancrio.
Para o financiamento bancrio ou financiamento direto com a incorporadora,
o prprio imvel serve de garantia para a dvida contrada pelo comprador.
Pode haver alienao fiduciria (normalmente utilizada) ou a hipoteca.
Quando ocorre o financiamento bancrio, a incorporadora entrega o imvel ao
banco, para que ele o utilize como garantia para o pagamento da dvida.
Caso ainda existam valores em aberto, entre comprador e incorporadora,
a incorporadora ir exigir outros bens para garantir este valor em
aberto. Podero ser um imvel, fiadores, carros, entre outros.
Essa soluo tambm utilizada quando o comprador no consegue o valor total
que seria financiado e a incorporadora aceita parcelar o valor remanescente.
Normalmente no so aceitas apenas notas promissrias, pois essa uma espcie de
titulo de execuo, como um cheque. Elas so apenas ttulos que facilitam a execuo
da dvida e no constituem garantia de recebimento por parte do devedor.

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39

Chegou a hora da entrega do imvel

Tipos de garantia
Quem decide qual a garantia a ser utilizada o credor, ou seja, a incorporadora. So elas:
ALIENAO FIDUCIRIA

uma garantia real, ou seja, ela incide

sobre o imvel e serve para garantir
a dvida contratada pelo comprador.
Com ela, a propriedade passa para o
comprador que, automaticamente, passa
novamente incorporadora ou para o
banco que financiou o valor do imvel.
Caso o comprador no quite os valores
devidos, a incorporadora ou banco podem
levar o imvel a leilo, de forma gil e
direta, o que facilita a execuo da dvida.

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HIPOTECA

Direito real de garantia, que incide sobre

um bem imvel do devedor ou de terceiro,
sem transmisso da sua posse ao credor.
Tem por finalidade vincular o bem imvel
ao cumprimento da obrigao garantida.
Diferentemente da alienao fiduciria,
no transferida a propriedade ao
credor (incorporadora ou banco).
Dessa forma, a execuo depende de
um processo judicial especifico o que
burocratiza a execuo dessa garantia.

FIADOR

O fiador deve possuir imveis em seu

nome, renda mensal compatvel com
o valor das prestaes e no possuir
nenhum tipo de apontamento em
seu nome em rgos pblicos.
O fiador corresponsvel pela dvida,
com seu patrimnio pessoal. Ou
seja, caso o comprador no realize
seus pagamentos, o fiador deve
honrar a dvida em seu nome.
Normalmente essa garantia utilizada
para assegurar os valores em aberto que
iro vencer aps a data de contratao
do financiamento bancrio.

40

Chegou a hora da entrega do imvel

Como desligar a garantia

Aps a dvida quitada, a garantia
deve ser retirada da seguinte forma:
ALIENAO FIDUCIRIA
Solicitar incorporadora o termo de liberao
e averblo no Registro de Imveis.
HIPOTECA
Solicitar incorporadora o termo de liberao
e averblo no Registro de Imveis.
FIADOR
Basta quitar dvida. Uma vez extinta a dvida,
no existe mais motivo para a garantia.

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41

Chegou a hora da entrega do imvel

Vistoria
A vistoria programada pela equipe de
engenharia responsvel pela obra.
O comprador procurado pela incorporadora
para agendar a data e o horrio. O comprador
deve sempre se informar sobre os procedimentos
que deve adotar para realizar a vistoria.
No dia marcado, o cliente deve dirigir-se ao
empreendimento para realizar a vistoria em
conjunto com um funcionrio da obra.
Na oportunidade, o cliente recebe uma listagem
com vrios itens que devem ser observados no imvel.
Qualquer irregularidade deve ser anotada no campo
especfico do documento. A empresa providenciar o
reparo e o cliente ser convocado para nova vistoria com
o objetivo de conferir se o problema foi corrigido. Estando
em conformidade, o cliente dever assinalar no campo
especfico para aprovao e assinar o termo de vistoria.
Em caso de no liberao imediata das chaves
aps a vistoria, a unidade permanecer fechada
sob responsabilidade da construtora.

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42

Chegou a hora da entrega do imvel

Valores cobrados
Existem alguns valores que sero cobrados dos compradores, logo aps a unidade autnoma ficar pronta, como condomnio e IPTU.
importante ressaltar que as incorporadoras possuem momentos diversos para comear a cobrar esses valores. Para algumas, o
inicio o auto de concluso de obra (Habitese); para outras, aps a primeira reunio de condminos.
CONDOMNIO

O condomnio instalado aps

a obteno do Habitese e do
registro da especificao de
condomnio em cartrio. Nesse
momento, as matriculas dos
imveis so individualizadas.
Na assembleia, eleito o corpo
diretivo (sndico, subsndico,
conselheiros) entre os prprios
condminos votados, bem
como ocorre a apresentao e
aprovao da arrecadao inicial
das despesas do condomnio e
de seu respectivo vencimento.

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IPTU E TAXAS

Os valores cobrados a ttulo de

condomnio servem para manter
o empreendimento. Destinamse , por exemplo, a pagar a conta
de luz e gua utilizada nas reas
comuns, os funcionrios, etc.
No incio necessrio instituir um
fundo de caixa para eventuais
emergncias. Pode ser necessrio
ainda instalar mais equipamentos
para segurana do condomnio.
Todas essas despesas so retiradas
do valor da taxa condominial.

Durante certo perodo, o IPTU e

eventuais taxas criadas pelo rgo
pblico so cobrados junto com
o condomnio, pois ainda no
foram lanados individualmente.
Dessa forma, o valor pago
integralmente pelo incorporadora
ou condomnio e depois
distribudo para os condminos.

43

Chegou a hora da entrega do imvel

Despesas e taxas
preciso preparar uma reserva financeira para
arcar com os custos de taxas ou impostos
que incorrem quando da aquisio de um
imvel. Conforme informaes do Secovi,
o Sindicato da Habitao de So Paulo, o
pagamento de taxas e imposto pode variar
entre 3% e 5% sobre o valor total do imvel.
Exemplo: na compra de um apartamento
no valor de R$ 100 mil, esse custo
pode chegar a at R$ 5 mil reais. E
importante lembrar: esses pagamentos
normalmente so pagos vista.

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Os impostos e taxas podem ser os seguintes:

Descrio

Informaes

Imposto Sobre
a Transmisso
Intervivos (ITIV) ou
Imposto Sobre a
Transmisso Bens
Imveis (ITBI)

O percentual varia conforme a cidade

onde est localizado o imvel, uma vez
que se trata de um imposto municipal.
sempre aconselhvel consultar a prefeitura
para apurar o percentual a ser cobrado
em cada tipo de transao comercial.

Taxas bancrias
(administrativas)

Pagas s instituies financeiras em

caso de imvel financiado, cujo valor
varia de banco para banco.

Seguro de Morte
e Invalidez
Permanente

Seguro obrigatrio do Sistema Financeiro de

Habitao (SFH), que objetiva a liquidao
do saldo devedor no caso de morte ou
invalidez permanente do comprador.

Seguro de
Danos Fsicos ao
Imvel (DFI)

Seguro obrigatrio do Sistema Financeiro de

Habitao (SFH) que objetiva repor o imvel
condio anterior em caso de sinistro.

Entenda os documentos

O que significam os diferentes documentos

envolvidos na compra de um imvel

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45

Entenda os documentos

MEMORIAL DE
INCORPORAO DA OBRA
Documento descritivo do
empreendimento a ser
comercializado com todas
as suas caractersticas;
O documento registrado no
Cartrio de Registro de Imveis da
regio em que o empreendimento
ser construdo, juntamente com
todos os outros documentos
descritos no art. 32, da Lei 4.591/64;
O registro do Memorial de
Incorporao permite a
comercializao das unidades
do empreendimento dentro das
exigncias estabelecidas em lei.
O memorial traz informaes sobre
rea do terreno (privativa, comum,
total, frao ideal de terreno,
quantidade de unidades, quantidades
de torres) e demais informaes
sobre o empreendimento.
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MEMORIAL DESCRITIVO

MATRCULA DO IMVEL

Apresenta ao comprador a relao

dos materiais de acabamentos que
sero utilizados e entregues nos
apartamentos e condomnios.

o documento de identificao
do imvel ou terreno, do qual
constam todos os seus dados. A
matrcula aberta na primeira vez
que feito o registro do imvel.

O documento deve trazer

informaes sobre as marcas
de acabamentos e instalaes
das reas comuns, que
permitiro ao Comprador
conferir se a Incorporadora
entregou a obra de acordo de
acordo com o prometido.
Deve ser assinado pelo comprador
no ato da compra do imvel.

A incorporao imobiliria deve

estar registrada nesta mesma
matrcula, com o nmero
competente de seu registro.
A matrcula arquivada pode ser
solicitada no Registro de Imveis
da Circunscrio Competente.

46

Entenda os documentos

HABITE-SE
Documento que atesta ter
sido o imvel construdo
seguindo as exigncias
(legislao local)
estabelecidas pela Prefeitura
para a aprovao de projetos.

COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA

ESCRITURA PBLICA
DEFINITIVA

um contrato particular ou
pblico pelo qual algum se
compromete a adquirir um imvel
de outra pessoa, que se obriga a
entreglo posteriormente, desde
que o comprador tenha cumprido
suas obrigaes contratuais.

A escritura pblica definitiva

ser outorgada ao comprador
quando o imvel estiver pronto
e todo o valor do contrato de
compra e venda estiver pago.

Deve incluir clusulas que descrevam

as caractersticas do imvel.
imprescindvel que conste
no contrato o prazo de entrega
do imvel e o respectivo
prazo de tolerncia.

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Deve-se observar qual o prazo de

entrega desse documento pela
incorporadora ao comprador.
O documento deve ser levado ao
Cartrio de Registro de Imveis,
para que seja anotada, em sua
matrcula, a compra e a venda
do imvel. S assim se dar a
transferncia da propriedade

Glossrio

Entenda os termos mais comuns

utilizados no mercado imobilirio

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GLOSSRIO

48

Glossrio

A
Abecip: Sigla de Associao Brasileira das
Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana.
Administradora condominial: Empresa
de prestao de servios voltada para a
administrao de imveis em condomnio.
Entre os servios oferecidos, destacam-se a
assessoria ao sndico em todos os aspectos
legais e administrativos, tais como cobranas
de despesas condominiais, pagamentos de
despesas e administrao de pessoal.

Averbao: Anotao na matrcula que registra

todas as alteraes feitas no imvel, quanto
a espao fsico, mudana de propriedade
e alterao no estado do proprietrio. Tal
providncia realizada no Cartrio de Imveis.
necessrio que o morador apresente o
alvar de construo, a certido de Habitese, o projeto arquitetnico e a Anotao de
Responsabilidade Tcnica (ART) do Conselho
Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea).

Agente financeiro: Instituio pblica ou

privada que faz parte do Sistema Financeiro
Nacional. Sua funo coletar, intermediar e
aplicar recursos financeiros seus ou de outros,
com autorizao do Banco Central do Brasil.

Benfeitorias: Obras realizadas em

um imvel que o valorizam.

rea comum: Local de acesso compartilhado

por moradores e visitantes de um
condomnio, como corredores, sagues,
jardins e demais reas de circulao.

Carta de crdito: Documento emitido

pelo banco ao pretendente a financiamento
imobilirio aps aprovao de crdito. Permite
ao candidato assinar um compromisso de
compra e venda do imvel com o proprietrio.

rea til: rea privativa de um apartamento

contada a partir do piso, excluindo paredes; espao Carteira hipotecria: Modalidade de crdito
efetivamente utilizvel no interior do imvel.
imobilirio cujos parmetros so definidos
livremente pelo mercado, incluindo prazo do
Ata: Documento no qual so listadas as
contrato, taxa de juros e valor limite a ser financiado.
decises das reunies do condomnio.

Cartrio de Registro de Imveis: Onde

se encontram as informaes a respeito
de cada imvel, matrcula, localizao,
dono, situao jurdica, histrico e todas
as modificaes por que passou.
Cartrio de Ttulos e Notas: Entidade
privada com reconhecimento pblico
que guarda ttulos e documentos; faz
registros pblicos e redige contratos.
Cauo: Garantia dada com ttulos ou
coisas de valor (inclusive dinheiro) de que
determinada dvida contratual ser paga.
Certido: Documento expedido por um
cartrio que garante ser correto determinado
registro, como o de um imvel. As certides
podem ser pedidas por qualquer pessoa,
mediante o pagamento de uma taxa.
Certido de registro de imveis: Documento
expedido por Cartrio de Registro de Imveis
que atesta a regularidade de um imvel e
aponta eventuais nus que pesem sobre ele.
Cdigo de obras e edificaes: Legislao
municipal que determina regras gerais
e especficas a serem obedecidas em
um projeto, incluindo procedimentos
administrativos, executivos, licenciamento
e utilizao de equipamentos na obra.

49

Glossrio

Certido negativa: Documento que

comprova a existncia ou no de ao civil,
criminal ou federal contra uma pessoa.
Cdigo de Defesa do Consumidor: A lei 8.708,
de 1990, estabelece direitos e obrigaes de
consumidores e fornecedores, para evitar qualquer
tipo de prejuzo por parte do consumidor.
Cdigo de Obras e Edificaes: Municipal,
disciplina os procedimentos administrativos
e executivos, e as regras gerais e especficas a
serem obedecidas no projeto, licenciamento,
execuo, manuteno e utilizao de
obras, edificaes e equipamentos.
Cofeci: Sigla de Conselho Federal
dos Corretores de Imveis. rgo que
disciplina e fiscaliza o exerccio da profisso
de corretor de imveis, vinculado ao
Ministrio do Trabalho, mas com autonomia
administrativa, operacional e financeira.
Condomnio: Conjunto constitudo
por apartamentos, casas ou edifcios
em que moradores partilham reas
e equipamentos comuns.

D
Depreciao: Perda do valor anterior de mercado
de um imvel ou terreno. A depreciao pode
ocorrer em funo de vrios fatores, como mau
uso e falta de conservao do bem, degradao
socioeconmica do bairro e deficincia de
investimentos pblicos na regio, entre outros.
Dimob: A Declarao de Informaes
sobre Atividades Imobilirias de entrega
obrigatria Receita Federal pelas pessoas
jurdicas e equiparadas que comercializarem
imveis que construram, lotearam
ou incorporaram para esse fim.

E
Escritura: Documento autntico de um
contrato, como o de compra e venda,
escrito por um tabelio ou oficial pblico
e testemunhado por duas pessoas.
Escritura definitiva: Ato jurdico, lavrado
em Cartrio, em que o vendedor transmite ao
comprador a posse e o domnio do imvel.
Estande de vendas: Local construdo ou
montado geralmente no terreno em que

ser construdo um novo empreendimento

imobilirio, onde consultores recebem e
orientam os interessados no negcio.

F
Frao ideal: a parte indivisvel e indeterminvel
das reas comuns e de terreno, correspondente
unidade autnoma de cada condmino.
FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de
Servio): Conta de poupana aberta pelo
empregador em nome do empregado. Todo
ms, o empregador deposita nela 8% do salrio
de seu funcionrio. Essa conta rende 3% ao ano,
mais a variao mensal da TR. O saldo poder
ser resgatado pelo empregado se for demitido
ou quiser financiar a casa prpria pelo SFH.
Fundo de reserva: Trata-se de um fundo
diferenciado do caixa do condomnio e sua
finalidade garantir que, em meio a uma
circunstncia eventual e emergencial, o
condomnio honrar com o pagamento de
despesas imprevistas, ordinrias ou extraordinrias.

50

Glossrio

H
Habite-se: Autorizao da prefeitura
para que um imvel recm-construdo
ou reformado possa ser ocupado.
Hipoteca: Colocao de bens como
garantia de pagamento de uma dvida.

I
IGP-M (ndice Geral dos Preos - Mercado)
- Calculado e divulgado pela Fundao Getulio
Vargas. Nos contratos de compra e venda
de imveis, o IGP-M um ndice que pode
ser utilizado para atualizao monetria,
principalmente aps a concluso das obras.
Imobiliria: Empresa que atua em
compra, venda e locao de imveis.
Imvel na planta: Designao para imvel
comercializado na fase de lanamento, ou
seja, antes do incio de sua construo.
Imposto de transmisso: Chamado em
uns municpios de Imposto de Transmisso
de Bens Imveis e em outros de Imposto de
Transmisso Intervivos, uma taxa proporcional

ao valor de um imvel, cobrada pela prefeitura

toda vez que h alterao na propriedade.
IPTU: Com nomes diferentes conforme o
municpio do pas, Imposto Predial e Territorial
Urbano, Imposto sobre a Propriedade Predial
e Territorial Urbana e outras variaes,
uma taxa baseada no valor venal do imvel
cobrada dos proprietrios pela prefeitura.
Inadimplncia: Descumprimento de
uma obrigao, como o pagamento de
dvidas e prestaes imobilirias.
Incorporador(a): Pessoa/empresa que
contrata a construo de imveis em sistema
de condomnio e os vende em prestaes antes
mesmo de estarem prontos, comprometendose por contrato a entreg-los dentro de
prazo e condies determinados.
IPTU - Imposto sobre a Propriedade Predial
e Territorial Urbana, cobrado pela prefeitura
das pessoas que possuem imveis.

Juro composto: Juro acrescentado a uma parcela

que j contm outros juros, determinando novo
patamar para o clculo da parcela seguinte. Os
juros compostos ou capitalizados so usados
em praticamente todos os emprstimos,
financiamentos e compras a prazo.
Juro simples: Juro que aplicado integralmente
a uma quantia devida em determinado tempo.
Juro de mora: Juro cobrado como
multa por causa da mora (demora, atraso)
no pagamento de uma dvida.

L
Lanamento imobilirio: Divulgao ao pblico,
aps o registro de incorporao, de determinado
empreendimento imobilirio, por meio de
eventos, aes promocionais e anncios na mdia.
Liquidao antecipada: Pagamento total de
uma dvida antes do prazo fixado em contrato.

Juro: Percentual cobrado periodicamente sobre

emprstimos ou pago sobre valor depositado.

Matrcula do imvel: Nmero de

registro do imvel no cartrio do Registro

51

Glossrio

Geral de Imveis. Todo imvel tem seu

nmero especfico de matrcula.
Memorial descritivo: Documento que
especifica os materiais e equipamentos que
sero aplicados na construo. O incorporador
deve esse documento arquivado no Registro de
Imveis antes do incio da venda das unidades.
Memorial de incorporao: Documento
descritivo da obra, especificando os acabamentos
da edificao, segundo modelo da Associao
Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT).
Muturio: Pessoa que tem um emprstimo
junto a uma instituio financeira
para financiamento de imvel.

O
Opo de planta: Modificaes que
podem ser feitas na planta bsica para
atender s necessidades do comprador.

P
P-direito: Altura livre de um
ambiente, medida do piso ao teto.

P-direito duplo: Altura de um ambiente,

medida do piso ao teto, com o dobro da
medida de um p-direito padro.

Q
Quitao: O ato de pagar integralmente
uma dvida. tambm a declarao de
que a dvida foi inteiramente paga (recibo
de pagamento, termo de quitao).
Qurum: Nmero mnimo de pessoas necessrio
para realizar uma assembleia deliberativa

R
Reajuste: Aplicao de juro e correo
monetria ao saldo devedor e parcela,
conforme definido em contrato.
Resciso: Rompimento ou
anulao de um contrato.
Reserva de propriedade: Direito dado ao
vendedor, em compromissos de compra e
venda, de se manter proprietrio do bem que
est sendo vendido, at que o comprador

cumpra as obrigaes previstas no contrato.

S
Saldo devedor: Saldo negativo, ou seja, a quantia
a ser paga pelo tomador do emprstimo.
Saldo residual: O que resta a mais ou a menos de
uma dvida, quando vencido o prazo contratado.
Sinal: Valor que o comprador entrega ao
vendedor para assegurar o negcio.

T
Tabela Price: Usa o regime de juros
compostos para calcular o valor das parcelas
de um emprstimo e, dessa parcela, qual a
proporo relativa ao pagamento dos juros
e amortizao do valor emprestado.
Tabela SAC: Sistema de Amortizao Constante,
no qual as parcelas tm valor decrescente.

CONTATO
O presente guia tem por finalidade auxiliar
voc, comprador, na aquisio de sua unidade
autnoma. As informaes nele presentes
podem sofrer alteraes sem prvio aviso
e podem sofrer mudanas decorrentes
de leis, planos econmicos e contratos
firmados entre as partes contratantes.
Recomendamos a contratao de um
corretor de imvel devidamente inscrito
no CRECI de seu Estado, bem como de
um advogado de sua confiana, para
auxlio na intermediao imobiliria.

Caso tenha dvidas entre em contato com o nosso

Departamento de Relacionamento com o Cliente.
Telefones: (11) 3708 1010 ou 0800 175066
E-mail: relacionamento@tecnisa.com.br
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