Prática Forense Imobiliária

Aula Due Diligence– bloco 01

Profª.: Eloisa Moreira

 Sumário de
Aula
• O QUE É DUE DILIGENCE?
• O QUE DEVE SER INVESTIGADO
• QUAL A INTENÇÃO DO CLIENTE COM A COMPRA DO IMÓVEL?
• ANÁLISE DOS ITENS DA MATRÍCULA
 DUE DILIGENCE:
O QUE É?/ PARA QUÊ SERVE?

I. Levantar documentos
II. Examiná-los cuidadosamente -
segurança e viabilidade de um negócio
III. Avaliar - valor
IV. Quem contrata?
V. Reduzir os riscos.
VI. Aplica-se só a compra e venda pura? De
forma alguma! Qualquer operação
imobiliária requer essa cautela.
 DUE DILIGENCE:
O QUE É INVESTIGADO?

Se a documentação do imóvel está 100% em dia;

Se a construção feita foi averbada na matrícula do imóvel;

Se os impostos estão em dia;

Se o imóvel não está garantindo nenhuma dívida;

Se o vendedor tem uma boa saúde financeira;

Características especiais do negócio (quando houver).

 DUE DILIGENCE:

QUAL O OBJETIVO DO CLIENTE

COM A NEGOCIAÇÃO?
 DUE DILIGENCE:
A MATRICULA DO IMÓVEL

Onde obtenho a matrícula?

Precisa ser atualizada?

Site Registradores – Rondônia (29,32), Pará , Mato

Grosso do Sul (40,65), Pernambuco (44,57) , Espirito
Santo (68,25), Rio de Janeiro (111,95), São Paulo
(55,00), Paraná.

https://www.registradores.org.br/
 MATRÍCULA:
Quais informações analisar?

Apurar quem é o Se há contrato com cláusula

proprietário do imóvel de locação vigente
 DUE DILIGENCE:

Se existe promessa de compra e

Se o imóvel pertence a mais de uma pessoa
venda anterior averbada

Se o imóvel foi dado em garantia real de um

empréstimo/financiamento

Se há registro de servidão, anticrese e

demais direitos reais de uso sobre coisa
alheia.
 DUE DILIGENCE:

Descrição do imóvel e
Se houve venda de ascendente a
numero de contribuinte
descendente com anuência dos
demais filhos
 DUE DILIGENCE:

Averbação da construção na matrícula

 DUE DILIGENCE:

Alvenaria estrutural é um sistema de construção em que as paredes da

edificação fazem a função estrutural, não sendo necessário o emprego
de vigas e pilares para a sustentação do edifício, substituindo o método
tradicional de concretagem.
 Prática Forense Imobiliária
Aula Due Diligence– bloco 02

Profª.: Eloisa Moreira

 Sumário de
Aula
• ANÁLISE DOS ITENS DA MATRÍCULA
• OUTROS DADOS ELEMENTARES
 MATRÍCULA:
Quais informações analisar?
a)Registro de ações judiciais :
Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com
identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis,
de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.
§ 4º Presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens efetuada após a
averbação.

Art. 844. Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente
providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, mediante
apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial.

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: 5) das
penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
 DUE DILIGENCE:

NECESSIDADE DE AVERBAÇÃO DA PENHORA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ART. 844 DO

CPC/2015 . SÚMULA 375 DO STJ. O registro da penhora é imperioso para que o
adquirente possa tomar conhecimento sobre a situação do bem que pretende comprar,
uma vez que o registro dá publicidade e produz eficácia erga omnes, conforme artigo
659, § 4º do CPC/1973 ( CPC/2015 , art. 844 ). A preexistência de dívida inscrita ou de
execução, por si, não constitui o ônus erga omnes, efeito decorrente da publicidade do
registro público. Aquele que adquire bem não regularmente penhorado não fica sujeito à
fraude in re ipsa. Hodiernamente, a lei exige o registro da penhora quando imóvel o
bem transcrito. A exigência visa à proteção do terceiro de boa-fé. E altera a tradicional
concepção da fraude de execução, razão pela qual, somente a alienação posterior ao
registro é que caracteriza a figura em exame. Não se pode argumentar que a execução
em si seja uma demanda capaz de reduzir o devedor à insolvência e, por isso, a hipótese
estaria enquadrada no inciso II do art. 593 do ( CPC/2015 , 792, IV). Assim, não se pode
mais afirmar que quem compra bem penhorado o faz em fraude de execução. É preciso
verificar se a aquisição precedeu ou sucedeu o registro da penhora. Não é por outro
motivo que o C. STJ editou a Súmula 375. E o C. TST também vêm adotando o
entendimento.
 DUE DILIGENCE:

SÚMULA N. 375 O reconhecimento da fraude à execução

depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova
de má-fé do terceiro adquirente.
 MATRÍCULA:
Quais informações analisar?
:
Restrições convencionais

Onde elas devem constar?

“As restrições urbanísticas convencionais, supletivas da legislação permanente,
devem constar do contrato-padrão, do memorial descritivo e também
averbadas na matrícula de cada lote.

Obriga tanto quem originariamente adquiriu a unidade do parcelador, como

também seus sucessores a título universal ou singular.

Que tipo de restrições?

Metragem a ser construída, desdobro, padrão de construção, natureza do
aproveitamento (comercial, residencial, industrial), recuo etc.
 DUE DILIGENCE:

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER Direito de vizinhança -Loteamento

residencial - Restrições convencionais e municipais de uso da propriedade
Destinação comercial Inadmissibilidade -Limitações que não ofendem o
ordenamento jurídico e são comuns em loteamentos, podendo, inclusive,
serem maiores do que as regras de cunho legal e administrativo
Prescrição Prazo que tem início a partir da violação do direito pelo novo
proprietário - Irrelevância do antigo proprietário ter utilizado o imóvel de
forma irregular Fato que não enseja direito adquirido ao desobediente e
nem ao terceiro adquirente Prescrição inocorrente Abstenção de uso
comercial determinada - Recurso provido em parte.
Restrições Legais:
 DUE DILIGENCE:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato

gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de
bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação
de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de
melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos
adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua
quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta
pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
 IMPOSTOS E
DEMAIS DÉBITOS

IPTU
ITR
CONTRIBUIÇÕES DE MELHORIAS
Contribuição de melhoria é o tributo cobrado pelo Estado em decorrência de
obra pública que proporciona valorização do imóvel do indivíduo tributado
TAXA CONDOMINIAL
CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA
 DUE DILIGENCE:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO

RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS
CONDOMINIAIS, NA FASE EXECUTIVA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA
PROPTER REM. CONSTRIÇÃO DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A atual orientação desta Corte tem se
firmado no sentido de que, sendo propter rem a natureza do débito
condominial, por ele responde o proprietário, ainda que não tenha figurado no
polo passivo da ação. 2. Agravo interno desprovido.
(STJ - AgInt no AgInt nos EDcl no REsp: 1769544 PR 2018/0251833-8, Relator:
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 09/03/2020, T3 - TERCEIRA
TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020)
 DUE DILIGENCE:
 Convenção e regimento interno
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - TAXA DE
CONDOMÍNIO - LOJAS - PREVISÃO EM
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - ISENÇÃO
DO PAGAMENTO - IMPOSSIBILIDADE Havendo
previsão na convenção de condomínio da
cobrança das taxas das lojas existentes, não há
que se falar em exclusão do pagamento. A
alegação de não utilização de serviços ou
áreas comuns do condomínio não exime o
condômino da responsabilidade pelo
pagamento da taxa cobrada.
(TJ-MG - AC: 10000200474625001 MG, Relator:
Cabral da Silva, Data de Julgamento:
28/06/0020, Data de Publicação: 06/07/2020)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação anulatória de
decisão de assembleia condominial cumulada com
obrigação de fazer e pedido de tutela antecipada –
Decisão que deferiu a tutela para autorizar o autor a
realizar contratos de locação por temporada, inclusive
por meio de aplicativos (Airbnb ou assemelhados) –
Inconformismo do Condomínio – Não cabimento –
Assembleia que deliberou pela proibição de locação por
aplicativo – Violação à determinação contida no art.
1.351 do Código Civil, que exige a aprovação de 2/3 dos
votos dos condôminos para alterar a Convenção –
Ausência de proibição de locação por temporada ou por
aplicativo na Convenção – Autor que já vinha locando o
imóvel por aplicativo – Risco de dano até o julgamento
da ação, caso mantida a deliberação da Assembleia –
Decisão mantida – Recurso não provido.
(TJ-SP - AI: 20515146020208260000 SP 2051514-
60.2020.8.26.0000, Relator: Jayme de Oliveira, Data de
Julgamento: 27/05/2020, 29ª Câmara de Direito Privado,
Data de Publicação: 27/05/2020)
 Passivo ambiental:
PROCESSUAL CIVIL E AMBIENTAL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONTRA
DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. REPARAÇÃO DO DANO
AMBIENTAL. IMPRESCRITIBILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. SÚMULA 623/STJ.
FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO DO
PARTICULAR A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Inicialmente, é importante ressaltar que o presente Recurso
atrai a incidência do Enunciado Administrativo 3 do STJ, segundo o qual, aos recursos interpostos com
fundamento no Código Fux (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016), serão
exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo Código. 2. Conforme o entendimento
desta Corte Superior, referendado pelo STF, é imprescritível a reparação do dano ambiental em espaços
especialmente protegidos, em razão da natureza permanente da lesão. Julgados: RE 654.833/AC, Rel. Min.
ALEXANDRE DE MORAES, DJe 29.4.2020; REsp. 1.081.257/SP, Rel. Min. OG FERNANDES, DJe 13.6.2018; REsp.
1.644.195/SC, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, DJe 8.5.2017. 3. Não procede a tese de ilegitimidade passiva,
uma vez que, nos termos da Súmula 623/STJ, as obrigações ambientais possuem natureza propter rem,
sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor. 4. A
parte agravante não impugnou o fundamento do acórdão recorrido de que, configurada a revelia,
presumem-se verdadeiras as alegações da parte autora (fls. 312/313). 5. Incide, por conseguinte, a Súmula
283/STF, a obstar a reabertura da discussão quanto à precisão das provas apresentadas pelo Parquet (o que
deveria ter sido feito em sede de contestação). 6. Agravo Interno do Particular a que se nega provimento.
(STJ - AgInt no AREsp: 1540341 PA 2019/0203643-9, Relator: Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, Data
de Julgamento: 15/06/2020, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2020)
Débitos do vendedor

1. Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais

e à Dívida Ativa da União;
2. Dívida ativa da procuradoria estadual (impostos e obrigações
estaduais ligados ao vendedor)
3. Certidão Negativa de Débitos Tributários Não Inscritos
4. Certidão de execuções judiciais fiscais
5. Certidão de débitos de tributos mobiliários por CNPJ/CPF
6. Certidão de protesto
 Pesquisa de
ações judiciais

As ações que devem mais chamar

sua atenção são:
1. Execuções fiscais;
2. Dívidas Trabalhistas;
3. Ação de alimentos;
4. Débitos de alta monta com
bancos;
5. Débitos qualquer que seja o
valor com pessoa física.
6. Falência e recuperação judicial.
7. Processo de interdição;
 Se um dos vendedores é
tutelado ou curatelado ou
menor de idade;
 Se um dos compradores é
tutelado ou curatelado ou
menor de idade;
VALOR DO NEGÓCIO

ITBI

ITCMD

“PASSAR IMÓVEL POR VALOR INFERIOR?”

LUCRO IMOBILIÁRIO

ADJUDICAÇÃO PELO INQUILINO

 LOTEAMENTO

Verificar :

1. Se há matricula do lote individualizada;

2. Se há registro do memorial de loteamento
3. Perguntar se todos os melhoramentos prometidos pelo loteador foram
devidamente implantados
4. Verificar se o cliente está comprando lote quitado ou não;
5. Verificar se o imóvel construído cumpre as regras impostas pelo loteador e
pela municipalidade.
 DESAPROPRIAÇÃO

Pedir certidão de desapropriação

Desapropriação é o procedimento pelo qual o Poder Público, retira de seu dono a
propriedade de certo bem móvel ou imóvel, fundado na necessidade pública,
utilidade pública ou interesse social, compulsoriamente, adquirindo-o para si em
caráter originário, mediante justa e prévia indenização.

A desapropriação é dividida em duas fases: declaratória e executória. Na fase

declaratória, o Poder Público declara que determinado bem é de necessidade
pública, utilidade pública ou de interesse social. A fase executória pode ser
administrativa ou judicial. Será administrativa quando houver acordo entre aquele
que desapropria (o expropriante; normalmente o Poder Público) e aquele que é
desapropriado (expropriado) a respeito da indenização. Não havendo acordo
quanto à indenização, procede-se a fase judicial.
Bons Estudos!