SUMÁRIO

DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA ...................................................................................... 3

1. O QUE É/ PARA QUE SERVE? ............................................................................... 3

1.1 O que é investigado?........................................................................................... 4

1.2 Primeiro de Tudo! ................................................................................................. 4

2. A MATRÍCULA DO IMÓVEL ................................................................................... 4

2.1 Quais informações buscar na matrícula? .................................................... 5

3. IMPOSTOS / TAXA CONDOMINIAL/ CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA.17

4. AS CERTIDÕES JUDICIAIS ESTADUAIS E FEDERAIS................................... 18

4.1 As certidões estaduais, federais e trabalhistas ....................................... 18

4.2 Quais certidões e, em quais tribunais? ...................................................... 20

4.3 Outras análises muito importantes.............................................................. 27

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................................. 32

 Olá,

Primeiro gostaria de te parabenizar por ter escolhido

estudar essa disciplina tão fascinante que é o direito
imobiliário.

Na graduação nós vemos bem superficialmente o

direito das coisas (Livro III do Código Civil )e ninguém nos
ensina nada de atuação junto aos cartórios de registros de
imóveis, ninguém explica como devemos atuar se precisarmos
de uma autorização junto ao município para fechamento de um loteamento por
exemplo, nós não ouvimos uma frase sequer sobre financiamento de imóveis, então, o
jeito é “estudar por fora” por meio de cursos livres, pois saber de direito imobiliário é
um diferencial muito relevante.

O segundo recadinho que gostaria de deixar é  não se assuste com o volume

de coisas a serem aprendidas, o novo as vezes assusta, mas valerá a pena.

Sempre que possivel faremos analogias para facilitar a compreensão e também

utilizaremos casos práticos reais para que o aprendizado não fique tão abstrato.

Por esses motivos, eu, Professora Eloisa Moreira, preparei esse material com o
objetivo de direcioná-lo/la nessa jornada de aprendizado e espero que lhe seja útil e
agradável.

Invista sempre em você!

 DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA

1. O QUE É/ PARA QUE SERVE?

Due diligence se traduzido ao pé da letra significa: “diligência devida”.

A Due diligence é a atividade de levantar documentos ligados a

determinado imóvel e seu vendedor, examiná-los cuidadosamente com o objetivo de
verificar a segurança e viabilidade de um negócio, bem como identificar se o valor
solicitado pelo vendedor corresponde a situação jurídica do imóvel.

Nada impede que essa investigação seja contratada pelo próprio vendedor
para se precaver ou até mesmo para apresentar aos interessados, mas geralmente é
solicitada pelo comprador.

A intenção dessa investigação é reduzir os riscos e evitar dores de cabeça

futura por não ter conhecido bem “o chão que se estava pisando”.

Aplica-se só a compra e venda pura? De forma alguma! Qualquer operação

imobiliária requer essa cautela.
Ex: permuta de imóveis. Caio e Tício enjoaram do direito penal e resolveram
vir atuar no ramo imobiliário. Caio tem um apartamento em São Paulo, Tício tem uma
casa perto da praia em Fortaleza. Eles decidem trocar esses imóveis. Neste caso a
investigação será de ambos os imóveis e vendedores, que, embora não estejam se
desfazendo de patrimônio, e sim apenas “substituindo”, ainda assim há outros fatores
que podem influenciar na transação como por exemplo o fato de Tício ser casado e o
imóvel ser 50% de sua cônjuge, ou seja, ela precisa concordar também.

1.1 O que é investigado?

 Grosso modo verificamos:
a. Se a documentação do imóvel está 100% em dia;
b. Se a construção feita foi averbada na matrícula do imóvel;
c. Se os impostos estão em dia;
d. Se o imóvel não está garantindo nenhuma dívida;
e. Se o vendedor tem uma boa saúde financeira;
f. Características especiais do negócio (quando houver).

1.2 Primeiro de Tudo!

Antes de iniciar os trabalhos pergunte ao cliente qual a intenção dele na
compra do imóvel, se é morar, alugar, utilizar para fins comerciais, lotear, incorporar,
construir mais um pavimento. Enfim, entenda a motivação da compra. Isso poderá
influir na análise.

Como assim? Imagine que o cliente quer comprar determinado imóvel para
transformá-lo em um comércio de venda de bolos. Só que naquela região da cidade o
uso é exclusivamente residencial não permitindo qualquer tipo de comércio. Concorda
que acaba sendo uma das prioridades na investigação?

2. A MATRÍCULA DO IMÓVEL

A matrícula do imóvel é o primeiro documento que você vai providenciar e

solicitar.
Onde obtenho a matrícula? No cartório de registro de imóveis. Em algumas
cidades há mais de um registro de imóveis, então será necessário verificar qual cartório
é responsável por aquele imóvel a ser investigado. A competência é territorial!
Em São Paulo há 18 cartórios de registro de imóveis, cada um deles é
responsável por um “bloco” de bairros.
Muitas cidades possuem apenas um cartório de registro de imóveis,
portanto, não há dúvidas.
E ainda, há possibilidade de não haver cartório de Registro de Imóveis na
cidade, isso significa que aquela cidade está abarcada pelo registro de imóveis de uma
cidade próxima.
Foi no cartório, solicitou a matrícula, pagou os emolumentos (valor pago a
cartório chama emolumento e não taxa tá certo?), esperou o prazo estipulado que
pode variar de 2 horas a 5 dias em média, mas, há sempre exceções com prazos
maiores, para verificar qual é o prazo você vai procurar nas normas de serviço do
extrajudicial do seu estado.
Onde busco essa informação?  geralmente no site do Tribunal de Justiça.
Pegou a matrícula!

Precisa ser atualizada? Não serve uma que o vendedor tem na casa dele?
Sim, precisa ser atualizada! Precisa ser atualizadíssima, tem pessoas que
aceitam até 90 dias, eu trabalho com no máximo 30 dias, mas em 99% dos casos eu
mesma tiro uma no dia que eu for iniciar o trabalho.

2.1 Quais informações buscar na matrícula?

a) Apurar quem é o proprietário do imóvel

Nem sempre a pessoa que irá oferecer o imóvel é o proprietário do imóvel.

 O imóvel pode ser ofertado por um corretor de imóveis que infelizmente
nem sempre procede a todas as buscas necessárias;
O imóvel pode ser ofertado pelo promitente comprador que ainda não
terminou de pagar parcelas do financiamento ou do pagamento parcelado diretamente
com o proprietário;
O imóvel pode ser ofertado por possuidor;
O imóvel pode ser de pessoa já falecida, então será necessário verificar se há
inventário aberto ou não.
Para saber quem é o proprietário atual, precisa analisar a matrícula do início
ao fim.
Ah, mas e venda de posse? É um negócio que requer muita cautela,
devendo ser operacionalizada por meio de cessão onerosa de direitos possessórios e,
sabendo que o que está sendo comprado é a posse e não a propriedade, o preço tem
que ser de posse também, nunca valor cheio como se fosse propriedade.
Por quê? Porque o comprador terá que gastar e ter trabalho para
transformar aquela posse em propriedade quando é possível, porque as vezes nem dá
para ser feito.

b) Se há contrato com cláusula de locação vigente

Na aula de locações nós estudamos que o locatário tem dois
direitos essenciais quando da venda do imóvel.
1. Direito de preferência na compra, então se tiver notícia de que o imóvel
esteja locado, inicialmente tem que pedir prova de que foi oportunizado
ao locatário a compra.
2. Verificar se há cláusula de vigência, vamos relembrar aqui as regras
aplicáveis ao caso?

Quando o imóvel é vendido no curso da locação e o locatário não é o

 comprador, o novo proprietário poderá, sem pagar nenhuma multa, denunciar o
contrato, ou seja, “ dá licença aí meu filho que o novo dono sou eu e eu não
quero continuar com o imóvel locado”.

Quando mesmo a vigência vai valer? O contrato de locação precisa ter

clausula de vigência da locação em caso de venda + contrato for por prazo
determinado + estiver averbado junto a matrícula do imóvel.
Cumpridas as regras o comprador vai ter que respeitar o contrato. Se tiver
locação, se tiver clausula de vigência mas não estiver averbado na matrícula, o
novo proprietário não precisa respeitar a locação, e, deve, no prazo máximo de
90 dias contados do registro da venda denunciar a locação ao inquilino uma vez
que após o prazo de 90 dias sem notificação por parte do novo proprietário, a
locação deverá ser respeitada até o final.

b.1) Mesmo sem contrato de locação averbado, aconselho a ficar bem

esperto quando a compra é feita com o imóvel ocupado. Se o inquilino mesmo
intimado não sair, o novo proprietário terá que propor uma ação de despejo, veja
só a dor de cabeça!

c) Se existe promessa de compra e venda anterior averbada

Lembram da aula de adjudicação compulsória onde eu falei que o
promitente comprador que possui direito real de aquisição pode adjudicar o bem?

Art. 1.225. São direitos reais: VII - o direito do promitente

comprador do imóvel;

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não

pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e
 registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador
direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode

exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o
disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a
adjudicação do imóvel.

Se o contrato não foi registrado pelo comprador anterior? Ai não terá

direito de adjudicar o bem do terceiro que comprou o imóvel E terá que resolver isso
com o vendedor por meio de indenização. Se tiver registrado, ele vai poder adjudicar
de qualquer pessoa que tenha comprado pelo mesmo valor que a pessoa tiver
comprado.

d) Se o imóvel foi dado em garantia real de um empréstimo/financiamento

Quando o imóvel é dado como garantia de um empréstimo de dinheiro para
qualquer fim ou para garantir pagamento de financiamento, é instituída em 99% dos
casos a garantia por meio da alienação fiduciária.
Significa dizer que: o imóvel não é daquele que deu o imóvel em garantia, e
sim do credor que geralmente é o banco.
Isso inviabiliza a compra? Não, mas há que informar o credor para que ele
emita sua anuência nessa venda uma vez que haverá uma troca do polo de devedor.
Outra forma de realizar este negócio é por meio de um contrato bem
redigido onde o comprador adianta o valor ao vendedor com a obrigação deste último
quitar o financiamento/empréstimo e na sequencia paga-se o restante e
concomitantemente as partes vão ao Cartório de Tabelionato de Notas onde as partes
irão operacionalizar o negócio por meio da escritura pública, para na sequencia levar a
registro na matricula do imóvel.
Outra forma, nada aconselhável é um contrato de “gaveta”, que repito, não
aconselho, onde as partes combinam que o comprador assumirá as parcelas que
faltam do financiamento e ao final o vendedor se compromete a retirar a carta de
quitação junto ao banco, levar a registro e depois ambos vão para a parte da escritura
pública.

e) Se há registro de servidão, anticrese e demais direitos reais de uso sobre

coisa alheia.

Verificar se há direitos de terceiros registrados na matrícula que limitem o

pleno uso do imóvel.

f) Se o imóvel pertence a mais de uma pessoa

Se o imóvel pertencer a 3 irmãos e só dois querem vender?

Ou o cliente entende que se ele comprar ficará em condomínio civil com o
irmão que não quis vender e para resolver isso terá que propor uma ação de divisão
ou extinção de condomínio, ou, o que é ainda pior, ficar em condomínio com um total
estranho.
Sempre importante alinhar com todos os coproprietários as bases
negociais, em especial preço, prazo e forma de pagamento.

Outra possibilidade que eu já martelei trocentas vezes aqui com vocês é

imóvel pertencente a casal. Se um quer vender, ambos precisam concordar!

Lembre-se: não corre prescrição entre os cônjuges, na constância da

sociedade conjugal;
 g) Se há usufruto registrado
É muito comum que pais mais velhinhos, ou pais que estejam se divorciando,
façam doação de bem imóvel aos filhos para já resolver a questão da transmissão da
propriedade evitando custos com inventário e briga entre os filhos.
Nessa modalidade de doação os pais doam o bem aos filhos, mas¸ fazem 0

reserva de usufruto que é o direito de usar (uso) e gozar dos frutos (fruto). Ou seja,
ambos os pais, ou apenas um deles podem continuar morando no imóvel, podem
locar a terceiros, perseguir o bem de quem injustamente o detenha, mas alienar não
pode!
O beneficiário do usufruto nós chamamos de usufrutuário e os filhos que
recebem chamamos de nu-proprietário. Nu proprietário porque ele embora
proprietário está “despido” de todos os poderes da propriedade.
Há julgados e doutrinadores que defendem que tanto usufrutuário quanto
nu-proprietário podem reaver o bem das mãos de quem injustamente o detenha, mas
há outros que defendem eu somente o nu-proprietário poderia. Portanto, na hora de
propor qualquer ação petitória dê uma verificada nas decisões do tribunal local, na
dúvida coloque ambos.
E as ações possessórias? Ambos podem propor individualmente. O
usufrutuário é possuidor direto e o nu-proprietário possuidor indireto.

Imóvel gravado com usufruto pode ser vendido?

Sim senhoras e senhores! O nu proprietário pode vender o bem, mas ele
venderá aa sua nua propriedade e quem comprar terá que respeitar o direito do
usufrutuário até seu termo final.

"APELAÇÃO CÍVEL. Ação declaratória de nulidade de negócio

jurídico. Sentença de improcedência. Recurso da autora. Alegação de nulidade
 por vício de forma. Ausência de instrumento público na cessão de direitos
hereditários. Inexistência de direitos hereditários. Promessa de venda e compra
de parte ideal de bens imóveis, tanto que se condicionou o pagamento de
parte do preço à regularização hereditária e se determinou a outorga definitiva
da escritura. Possibilidade de celebração de compromisso de venda e compra
por instrumento particular. Alienação de parte ideal titulada pela autora. Nua 1

propriedade que não se confunde com usufruto e dele é independente.

Prova de vício de consentimento não produzida. Sentença mantida. NEGADO
PROVIMENTO AO RECURSO". (v.32039). (TJ-SP - AC: 10032912720188260077 SP
1003291-27.2018.8.26.0077, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento:
03/03/2020, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/03/2020)

O usufrutuário pode vender o seu direito de usufruto, ou seja, os direitos

de usar e fruir, de forma gratuita ou onerosa??

Duas correntes bem definidas surgem na doutrina:

1.ª Corrente – Está mantida a possibilidade de alienação do usufruto pelo

usufrutuário ao nu-proprietário, hipótese de sua extinção por consolidação, nos termos
do art. 1.410, I, do CC/2002.

Essa é a opinião de Ricardo Aronne, Carlos Alberto Dabus Maluf, José

Fernando Simão, Carlos Roberto Gonçalves, Flávio Augusto Monteiro de Barros e
Marco Aurélio S. Viana.

2.ª Corrente – Não é permitida, de forma absoluta, a referida alienação, pois

a intenção do legislador de 2002 foi a de retirar tal possibilidade do sistema. Em suma,
não é possível que o usufrutuário transmita sua condição de forma onerosa mesmo ao
nu-proprietário, eis que o usufruto tem clara natureza personalíssima (intuito
personae). Essa é a opinião de Maria Helena Diniz, Caio Mário da Silva Pereira, Marco
Aurélio Bezerra de Melo, Jones Figueirêdo Alves e Mário Luiz Delgado e Flávio Tartuce.

h) Se houve venda de ascendente a descendente com anuência dos

demais filhos
2

Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se

os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem
consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento
do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

Mas, como tudo em direito tem um porém...

A ministra Nancy Andrighi afirmou que, no caso de venda direta

entre ascendente e descendente, o CC/2002 declara expressamente a natureza
do vício da venda – qual seja, o de anulabilidade (artigo 496) –, bem como o
prazo decadencial para providenciar a sua anulação – dois anos, a contar da
data da conclusão do ato (artigo 179).

"Nas hipóteses de venda direta de ascendente a descendente, a

comprovação da simulação é exigida, de forma que, acaso comprovado que a
venda tenha sido real, e não simulada para mascarar doação – isto é,
evidenciado que o preço foi realmente pago pelo descendente, consentâneo
com o valor de mercado do bem objeto da venda, ou que não tenha havido
prejuízo à legítima dos demais herdeiros –, a mesma poderá ser mantida",
afirmou. RECURSO ESPECIAL Nº 1.679.501 - GO (2017/0064600-7)

Inteiro teor do julgado no material complementar.

Muito interessante.
 i) Descrição do imóvel

Parece bobeira, mas é sempre bom checar a matrícula para ver se a

descrição apresentada pelo vendedor está correta. Na matrícula pode haver por
exemplo registro de desapropriação de parte do imóvel, pode haver notícia de área de 3

preservação permanente o que impede o uso dessa área etc.

Na APP o proprietário tem contido o exercício do domínio, com a supressão
do seu livre gozo, que deverá atender às regras de preservação e conservação do
sistema natural compreendido na sua propriedade. A limitação administrativa tem
respaldo no exercício no exercício do poder de polícia ambiental".

j) Averbação da construção na matrícula

Não é nada incomum o cliente querer comprar o imóvel e quando olhamos
a matrícula o móvel nunca foi averbado, ou seja, na matrícula é como se o imóvel
fosse apenas um terreno, ou uma casa bem menor, ou qualquer outra situação que
não corresponda a realidade.
Se este for o caso, o seu cliente terá que averbar a construção e se
responsabilizar pelo recolhimento de INSS de obra com multa pelo atraso, então tem
que estar atento pois, se mesmo assim o cliente quiser, o valor da regularização tem
que ser levado em conta na formação do preço de venda.
Outro problema da não averbação é que corre o risco de o imóvel ter sido
construído sem nenhum tipo de autorização e sem acompanhamento de responsável
técnico.
Mais um “probleminha” é que, quando seu cliente for regularizar a situação
na prefeitura para depois levar a registro, o município vai querer cobrar IPTU
retroativa, olha que bacana?!
 Dica: Já se ofereça para regularizar a situação para as partes, de repente eles
optam por rachar o valor e você ganha mais um dinheirinho né?!

k) Número de contribuinte
Esse número servirá de base para outras investigações, em especial para 4

obter certidão negativa de IPTU para imóveis urbanos.

Se o imóvel for rural, o número a ser buscado é o NIRF - Número do Imóvel
na Receita Federal – para certidão do ITR.
Com o número do contribuinte você vai consultar também o cadastro
municipal do imóvel que informará dados sobre metragem, área edificada, base de
cálculo de imposto, nome do contribuinte. Ressalto aqui: as certidões não são padrão!
Cada prefeitura tem seu jeito de emitir e ainda cada município decide a abrangência
de informações da certidão.
Essas certidões podem ser gratuitas ou pagas.

l) Registro de ações judiciais (averbação premonitória) e penhoras

Verificar se por acaso há registro de alguma ação judicial envolvendo o
imóvel e/ou penhora do bem para garantia de pagamento de dívida judicial.

A averbação premonitória
Prevista no artigo 828 do CPC de 2015, a averbação premonitória consiste
na possibilidade de anotar a existência de um processo executivo no registro de
imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade,
configurando fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuada após a
averbação.

Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida
pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de
averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a
 penhora, arresto ou indisponibilidade.
§ 1º No prazo de 10 (dez) dias de sua concretização, o exequente deverá
comunicar ao juízo as averbações efetivadas.
§ 2º Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, o
exequente providenciará, no prazo de 10 (dez) dias, o cancelamento das
averbações relativas àqueles não penhorados. 5

§ 3º O juiz determinará o cancelamento das averbações, de ofício ou a

requerimento, caso o exequente não o faça no prazo.
§ 4º Presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens
efetuada após a averbação.
§ 5º O exequente que promover averbação manifestamente indevida ou não
cancelar as averbações nos termos do § 2º indenizará a parte contrária,
processando-se o incidente em autos apartados.

A averbação premonitória tem a inequívoca finalidade de proteger o credor

contra a prática de fraude à execução, afastando a presunção de boa-fé de terceiros
que porventura venham a adquirir bens do devedor.

Uma vez anotada à margem do registro do bem a existência do processo

executivo, o credor que a providenciou obtém em seu favor a presunção absoluta de
que eventual alienação futura dar-se-á em fraude à execução e, desse modo, será
ineficaz em relação à execução por ele ajuizada.

Então, comprar imóvel que tenha registro de ação de execução averbada na

matrícula é uma bela dor de cabeça, no entanto, nada impede que, se houver muito
interesse do comprador e o vendedor concordar, que parte da venda seja destinada
diretamente ao pagamento da dívida com o terceiro que promoveu a averbação
premonitória. Neste caso, seja cauteloso para garantir que o valor será efetivamente
destinado ao credor.
 Imóvel comprado objeto de penhora registrada

É proibida a venda de imóvel com registro da penhora? – Não, ele pode ser
vendido, no entanto o fato dele ter sido vendido não anula a penhora, o que significa
dizer que, se o executado não pagar a dívida, aquele imóvel será levado a leilão para
6
o pagamento da dívida, ou seja, havendo penhora a venda feita a terceiro é
totalmente ineficaz com relação ao credor que promoveu a penhora.

Superior Tribunal de Justiça - SÚMULA N. 375 :O reconhecimento da fraude à

execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de
má-fé do terceiro adquirente.

Recomendo a leitura do excelente artigo: FRAUDE À EXECUÇÃO,

NECESSIDADE DE REGISTRO DA PENHORA NO REGISTRO DE IMÓVEIS E MÁ-FÉ DO
TERCEIRO ADQUIRENTE DO BEM IMÓVEL cuja cópia em PDF segue no material
complementar.

m) Restrições legais e convencionais

Sabemos que o direito ao uso da propriedade não é pleno uma vez que ela
pode sofrer uma série de limitações.
Então, precisamos estar muito atentos a essas regras para que o cliente não
se frustre por não poder utilizar o bem da forma como desejava.
a. Se o imóvel é lote de loteamento, pode ser que haja imposição do
loteador (que é válida) de tamanho mínimo de metragem da construção;
b. Tamanhos de recuos entre as casas e a calçada o que acaba por diminuir
a área edificável do lote.
c. Proibição de imóveis com mais de 4 andares em cidades litorâneas
previsto em lei municipal, por exemplo (isso não é regra geral ok?!).
 d. Proibição de construção de casa geminada no mesmo lote;
e. Etc.
Sobre este tema, segue também um acórdão muito legal onde o loteador
discutia a necessidade de prevalência de suas restrições convencionais que eram mais
restritivas que as previsões municipais. 7

3. IMPOSTOS / TAXA CONDOMINIAL/ CONTRIBUIÇÃO

ASSOCIATIVA.
DÉBITOS DO IMÓVEL

Outro ponto a ser levantado é a situação de débitos ligados a IPTU (imóveis

urbanos), ITR (imóveis rurais), taxa condominial (incorporação/condomínio) e
contribuição associativa (loteamento com criação de associação de moradores).
Isso precisa ser levantado ao mesmo tempo que se analisa a matrícula pois,
se o imóvel estiver entupido de dívidas isso precisará ser considerado tanto na
precificação do imóvel, como na forma de pagamento.
Pedir ainda junto ao município a certidão negativa de tributos imobiliários
que abrange além do IPTU, outros tributos tais como Contribuição de Melhoria, Taxa
de Conservação, Taxa de Limpeza e Taxa de Combate a Sinistros. A abrangência desta
certidão varia de cidade para cidade.
A intenção é descobrir qualquer débito ligado ao imóvel que pode ficar
aberto e uma hora o comprador ter que pagar, ainda que depois possa pedir
reembolso ao vendedor.
Dica: Nunca esqueça de colocar essa clausula nos contratos, qual seja, até
que momento os débitos são de responsabilidade do vendedor e quando passa a ser
do comprador, ressalvando que débitos não cobrados pelos entes que detém o crédito
que sejam anteriores a venda, será pago pelo vendedor ainda que o débito seja
cobrado após a venda.

DÉBITOS DO VENDEDOR

1. Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida 8

Ativa da União;
2. Dívida ativa da procuradoria estadual (impostos e obrigações estaduais
ligados ao vendedor)
3. Certidão Negativa de Débitos Tributários Não Inscritos
4. Certidão de execuções judiciais fiscais
5. Certidão de débitos de tributos mobiliários por CNPJ/CPF
6. Certidão de protesto

4. AS CERTIDÕES JUDICIAIS ESTADUAIS E FEDERAIS

4.1 As certidões estaduais, federais e trabalhistas

A intenção da análise das certidões judiciais é de verificar se o bem imóvel
responde por eventual dívida, se é objeto de disputa judicial e, se, embora não tenha
nenhum processo envolvendo o imóvel negociado, se o vendedor não possui muitos
processos na qualidade de requerido em especial em fase de execução.

As ações que devem mais chamar sua atenção são:

1. Execuções fiscais;
2. Dívidas Trabalhistas;
3. Ação de alimentos;
4. Débitos de alta monta com bancos;
5. Débitos qualquer que seja o valor com pessoa física.
6. Falência e recuperação judicial.
7. Processo de interdição;

 Se um dos vendedores é tutelado ou curatelado ou menor de idade;

 Se um dos compradores é tutelado ou curatelado ou menor de idade;
9

Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os

imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem
os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente
interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.
Parágrafo único. Podem pleitear a declaração de nulidade dos atos
previstos neste artigo:
I - Os filhos;
II - Os herdeiros;
III – O representante legal.

Art. 1.748. Compete também ao tutor, com autorização do juiz:

III - Transigir;
IV - Vender-lhe os bens móveis, cuja conservação não convier, e os imóveis
nos casos em que for permitido;
Art. 1.749. Ainda com a autorização judicial, não pode o tutor, sob pena de
nulidade:
I - Adquirir por si, ou por interposta pessoa, mediante contrato particular, bens
móveis ou imóveis pertencentes ao menor;
II - Dispor dos bens do menor a título gratuito;
III - Constituir-se cessionário de crédito ou de direito, contra o menor.
Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem
ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia
avaliação judicial e aprovação do juiz.

Art. 1.774. Aplicam-se à curatela as disposições concernentes à

tutela, com as modificações dos artigos seguintes.
 4.2 Quais certidões e, em quais tribunais?
1. Tribunal de Justiça (estadual) - abaixo segue print da tabela das certidões
possíveis de serem retiradas em alguns tribunais do País das quais aconselho pedir: 0
1.1 – Falência, concordata, recuperações
1.2 – Inventários, arrolamentos e testamentos;
1.3 Certidão de distribuição em geral – até 10 anos E mais de 10 anos (aqui
abrange Ações Cíveis e de Família; Executivos Fiscais)

Observações:
- Nem sempre os nomes são iguais como será possível verificar dos prints, mas o
importante é verificar potenciais processos que possam significar problema para a
compra e venda no futuro.
- Alguns estados emitem gratuitamente, outros requerem recolhimento de custas.
- Alguns estados emitem 100% pela internet, outros pessoalmente;
- Alguns estados emitem em prazos curtos (2 – 5 dias), outros demoram mais.

DICA: conheça todas as regras acima nos estados em que você atue para saber de
antemão quanto tempo você precisará para concluir o serviço já que além de pedir,
tem que analisar e se apontar algo “perigoso” precisa ainda pedir certidão de
objeto e pé para verificação. Fora isso, o cliente sempre pergunta “quanto custa?” e
é legal você já saber de antemão, demonstra intimidade com o procedimento.
Tribunal de Justiça de São Paulo

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul

Tribunal de Justiça do Ceará – Até grifei a de ações possessórias e

petitórias! Achei muito útil.
 Tribunal de Justiça de Minas Gerais

Tribunal de Justiça Acre

2. Tribunal Regional Federal e Justiça Federal (1º instância/grau)

Os Tribunais Regionais Federais (TRF) são a segunda instância da Justiça
Federal do Brasil. São distribuídos em 5 regiões conforme a figura abaixo:
 3

Exemplo com base no Tribunal Regional Federal da 3ª região

 4

3. Tribunal Regional do Trabalho – 2º grau da justiça do Trabalho

São 24 TRT´s, sendo que o pessoal de São Paulo que adora uma confusão
tem 2 TRT´s (hahaha... eu sou de São Paulo, tá gente?!)
5
Exemplo com base no TRT 15 (SP)

4. Tribunal Superior do Trabalho – Instância máxima da justiça do

trabalho
 5. Superior Tribunal de Justiça e Supremo Tribunal Federal (a depender do
caso – nem sempre).

Superior Tribunal de Justiça

7

Supremo Tribunal Federal

4.3 Outras análises muito importantes

 O zoneamento: suas permissões e limitações
 Zoneamento é o conjunto de regras – de parcelamento, uso e ocupação do
solo – que define as atividades que podem ser instaladas nos diferentes locais da
cidade (por exemplo, se é permitido comércio, indústria, residências, etc.) e como as
edificações devem estar implantadas nos lotes de forma a proporcionar a melhor
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relação com a vizinhança.

Tendo em vista a ampla diversidade de atividades, a extensão territorial do

Município e a diversidade dos bairros, é necessário estabelecer regras distintas para as
diferentes regiões do Município. Para tanto, a lei de zoneamento divide o território em
porções – denominadas zonas – e cada zona reúne um conjunto de regras para um
determinado local. E é com base nessas regras que a Prefeitura autoriza a construção
de novos edifícios e a instalação de novas atividades nos bairros (por meio de alvarás
e licenças de funcionamento).

Tanto a definição dessas regras, quanto a sua aplicação no território devem

seguir as diretrizes estabelecidas no Plano Diretor municipal.

Parcelamento: Define o dimensionamento do lote e as regras para divisão

dos lotes e glebas

Uso: Define as atividades permitidas no lote

Ocupação: Define regras para ocupação do lote

 Convenção e regimento interno – restrições e Taxas condominiais /

contribuições associativas

A maior parte das pessoas não se preocupa em conhecer a convenção e

regimento interno do edifício ou do loteamento ou do condomínio de casas ou de
lotes antes de comprar e se mudar.
Qual o problema disso? O problema é que convenção e regimento são de
observância obrigatória aos condôminos/associados, então, imagine que o cliente tem
5 cachorros labradores e está querendo comprar uma casa nova com bastante espaço
em um loteamento de acesso controlado. Ocorre que o regimento proíbe 9

expressamente que os donos de animais passeiem com estes nas ruas internas do
loteamento? Sem entrar aqui no mérito se isso pode ou não, de antemão você já vai
avisar ao seu cliente que ele terá esse problema, e, se quiser fazer valer seu direito,
terá que discutir isso judicialmente. Havendo êxito ou não, é um super desgaste, um
gasto a mais. Então, tem que dar uma lida.

 Investigação dos proprietários matriculares dos últimos 10 anos no

mínimo.

 Valor do negócio e impostos

O valor do negócio é algo puramente negocial, não cabe ao advogado dar
pitaco no sentido de dizer que acha bom ou ruim, afinal não somos avaliadores de
imóveis, mas, cabe a nós alertar sobre a incidência de impostos na operação, que se é
posse deve valer menos, que se tem dívidas precisam ser consideradas na precificação
ou abatidas, que o imóvel comercial foi construído numa zona exclusivamente
residencial e pelo potencial risco de ser fechado o risco precisa ter peso no preço, e
etc.

- ITBI: imposto sobre transmissão de bens imóveis “inter vivos”. É uma lei
municipal, logo, o percentual de recolhimento muda de uma cidade para outra, então
conheça a lei municipal, perceba a alíquota aplicável, hipóteses de isenção, hipóteses
de redução. Nem sempre o imposto tem exatamente esse nome de ITBI, em alguns
lugares chama ITIV.
 - ITCMD: imposto sobre transmissão causa mortis e doação. É um imposto
estadual. Mesma regrinha acima, conheça a alíquota, hipótese de incidência, fato
gerador, absolutamente tudo.
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 Valor do negócio e adjudicação pelo inquilino / Valor do negócio e

lucro imobiliário
Coisa mais comum do mundo é o cliente perguntar o que achamos dele
escriturar o bem imóvel por valor inferior ao da negociação para pagar menos imposto
e emolumentos de cartório!
Deixe muito claro que não é boa ideia pelos motivos abaixo, e, que se ele
optar por fazer é por conta e risco dele.
1. Se o imóvel era alugado e o proprietário anterior não deu direito de
preferência ao inquilino, o bem será adjudicado pelo valor da escritura que foi abaixo
do valor real. Problema para o vendedor e para o comprador que “simularam” o valor
do negócio;

2. Lucro imobiliário/ganho de capital: Resumidamente, lucro imobiliário é o

valor que se paga sobre o lucro obtido com a venda de um imóvel. É imposto federal
porque está dentro de imposto de renda e possui uma tabela progressiva de alíquotas.

A primeira faixa é de 15%! Então vamos entender rapidamente como isso

funciona.

João comprou um imóvel por 100 mil reais em 2015, vendeu o mesmo imóvel por 600 mil
em 2020. Teve lucro de 500 mil correto? (valor de venda menos valor de compra).

Então ele pagará de imposto sobre essa venda 15% de 500 mil, ou seja, 75mil reais.
Mas, na verdade ele tinha comprado por 250 mil. Se ele tivesse feito tudo direitinho ele
recolheria de imposto no mesmo caso R$52.500,00, ou seja, R$ 22.500,00 a menos!

Então para saber se valeu a pena o “crime” o valor a ser recolhido de custas e ITBI por ele
na operação de compra lá em 2015 teria que ser mais que R$ 22.500,00 correto?

Veja o comparativo dos valores recolhidos tomando por base os custos incidentes nessa
operação de compra de um imóvel a 100 mil e 250 mil reais no estado de são Paulo , João
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teria pagado os seguintes valores:

100 mil 250 mil

Escritura: 1.611,89 Escritura: 2.877,87
Registro: 1.020,86 Registro: 1.763,56
ITBI: 3.000,00 ITBI: 7.500,00
Total: 5.632,75 Total: 12.141,43

“Economia” de: R$6.508,68 – parece bem bom!

Mas agora veja o que acontece na hora de vender:

Declarando a compra por 100 mil
Custos iniciais na compra :5.632,75
Custos de imposto de venda: 75.000,00
Total: 80.632,75

Declarando a compra por 250 mil

Custos iniciais na compra :12.141,43
Custos de imposto de venda: 52.500,00
Total: 64.641,43

Olha o tamanho do prejuízo que a “esperteza” gerou: 80.632,75 - 64.641,43 =

15.991,32

Fora o risco de cair na malha fina e pagar uma ultra multa!

Fora a questão de, como comprovar de onde veio o dinheiro? Porque no exemplo eu falei
de uma diferença de 250 mil para 100 mil então são 150 mil reais que o comprador teria
que entregar ao vendedor em dinheiro. Pensa? Olha o perigo! Fora que hoje em dia os
bancos informam o banco central quando há saque de valores acima de 2 mil.
 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

EMILIASI, Demetrios. Lei de Registros Públicos Comentada. [S. l.]: BH Editora,

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2016.

CENEVIVA, Walter. Lei de notários e dos registradores comentada: lei n.

8.935/94. 9. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2014.

FARIAS, Cristiano Chaves de et al. Manual de Direito Civil: lei n. 8.935/94. 3. ed.
rev. atual. e aum. Salvador: JusPODIVM, 2018.

LOUREIRO, Luiz Guilherme et al. Registros públicos: teoria e prática. 6. ed. rev.
atual. e aum. Rio de Janeiro: Método, 2014.

http://www.rkladvocacia.com/fraude-execucao-necessidade-de-registro-da-
penhora-no-registro-de-imoveis-e-ma-fe-do-terceiro-adquirente-do-bem-
imovel/#_ftn1