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2009
Copyright © UNIASSELVI 2009
Elaboração:
Prof. Roberto Gartner
Prof. Daniel Alves Soares
333.33
G244c Gartner, Roberto.
Caderno de estudos : operações imobiliárias / Roberto
Gartner [e] Daniel Alves Soares, Centro Universitário
Leonardo da Vinci. – Indaial : UNIASSELVI, 2009.
x ; 126 p. : il.
Inclui bibliografia.
ISBN 978-85-7830-149-1
III
NOTA
Você já me conhece das outras disciplinas? Não? É calouro? Enfim, tanto para
você que está chegando agora à UNIASSELVI quanto para você que já é veterano, há
novidades em nosso material.
O conteúdo continua na íntegra, mas a estrutura interna foi aperfeiçoada com nova
diagramação no texto, aproveitando ao máximo o espaço da página, o que também
contribui para diminuir a extração de árvores para produção de folhas de papel, por exemplo.
Todos esses ajustes foram pensados a partir de relatos que recebemos nas pesquisas
institucionais sobre os materiais impressos, para que você, nossa maior prioridade, possa
continuar seus estudos com um material de qualidade.
IV
V
VI
Sumário
UNIDADE 1 – O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES......................................... 1
VII
2 O CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL......................................................................................... 55
3 ÉTICA, OBRIGAÇÕES GERAIS E VALORIZAÇÃO PROFISSIONAL..................................... 57
LEITURA COMPLEMENTAR................................................................................................................ 60
RESUMO DO TÓPICO 2........................................................................................................................ 61
AUTOATIVIDADE.................................................................................................................................. 62
VIII
RESUMO DO TÓPICO 3........................................................................................................................ 121
AUTOATIVIDADE.................................................................................................................................. 122
REFERÊNCIAS.......................................................................................................................................... 125
IX
X
UNIDADE 1
O CORRETOR DE IMÓVEIS E
SUAS ATRIBUIÇÕES
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
A partir do estudo desta unidade, caro(a) acadêmico(a), você estará apto a:
PLANO DE ESTUDOS
Esta unidade está dividida em três tópicos, no final de cada um deles você
encontrará atividades que o ajudarão a fixar os conteúdos apresentados.
1
2
UNIDADE 1
TÓPICO 1
1 INTRODUÇÃO
O corretor de imóveis é o profissional que, havendo satisfeito todas às
exigências legais, encontra-se apto a agenciar negócios para terceiros, intervindo
na aproximação de partes interessadas em transações imobiliárias, procurando
eliminar os pontos divergentes e diminuindo as distâncias até a otimização do
negócio, que é o seu fechamento.
Com o advento dos cursos de nível superior nas áreas das Ciências e Gestão
de Negócios Imobiliários, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI)
admitiu também a inscrição nos CRECIs dos formandos que se diplomarem nessa
graduação.
2 O CORRETOR DE IMÓVEIS
Para Raposo e Heine (2004), o corretor de imóveis exerce a intermediação
na compra, venda, permuta e locação, assim como atua na administração de
imóveis em geral, podendo figurar nas incorporações e loteamentos e, ainda,
opinar quanto à comercialização imobiliária.
3
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
3 HISTÓRICO DA PROFISSÃO
Desde a Antiguidade, já se percebiam nos homens as ações de negociação
e de questões relativas à propriedade, o que foi tomando maior expressão
e importância com a formação de novas nações, principalmente na Europa
Ocidental e com o surgimento dos novos países da América.
Resende (2001) afirma que foi neste cenário que aparecem os primeiros
agentes de negócios imobiliários, denominação que se dava àqueles que exerciam
a atividade de descobrir os proprietários dos terrenos que poderiam ser vendidos
aos novos negociantes e aos emigrantes que aqui chegavam, necessitando de
moradia.
5
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
NOTA
6
TÓPICO 1 | O PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
“Art. 23. Fica assegurado aos Corretores de Imóveis, inscritos nos termos
da Lei nº 4.116/62, de 27 de agosto de 1962, o exercício da profissão, desde que o
requeiram conforme o que for estabelecido na regulamentação desta Lei.”
7
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
4 ESPÉCIES DE CORRETORES
Da mesma forma como ocorreu em outros países, no Brasil, a atividade
de intermediar negócios teve diversos segmentos, fazendo com que o vocábulo
corretor fosse sempre acompanhado de um qualificativo para designar a sua
verdadeira função, como, por exemplo, corretor de seguros, corretor da bolsa de
valores, corretor de navios, corretor de imóveis entre outros.
5 REGULAMENTAÇÃO DA PROFISSÃO
A legitimidade para o exercício da profissão de corretor de imóveis está
amparada na Lei nº 6.530/78 e regulamentada pelo Decreto nº 81.871/78 já há mais
de vinte anos.
8
TÓPICO 1 | O PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
LEITURA COMPLEMENTAR
Thiago Terra
De acordo com ele, o cliente que fica cinco, dez anos sonhando com a
casa própria precisa ser comunicado de uma forma lúdica. “Ninguém comunica
cerveja dizendo que tem lúpulo ou sementes do oriente médio. Colocam uma
mulher bonita para chamar a atenção do consumidor, por exemplo”, compara o
Diretor da Klabin Segall.
9
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
A busca pela diferenciação é simples para Paulo Pôrto. Basta que o setor
responsável pela comunicação das empresas pare e pense nas estratégias que
estão fazendo e nas que virão pela frente. Segundo ele, é preciso que o marketing
não fique no lugar comum. “Para se diferenciar é necessário usar o marketing
alternativo, o boca a boca, ser diferente, mas com bom custo para o cliente”, avalia
Paulo Pôrto, da Klabin Segall.
Oferta X demanda
Por apresentar algumas falhas, esta lei foi anulada e, atualmente, a categoria é
regida pela Lei nº 6.530/78, que foi regulamentada pelo Decreto nº 87.871, de
29 de junho de 1978, sendo essa, portanto, a legislação que rege os preceitos
básicos da intermediação imobiliária em nosso país.
11
AUTOATIVIDADE
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
12
c) ( ) Corretores livres: promovem a aproximação das partes e têm direito à
remuneração pelo trabalho realizado.
d) ( ) Previsto pela lei, temos os corretores de fundos públicos, corretores de
mercadorias, corretores de câmbio e corretores de seguro.
e) ( ) Todas as sentenças acima estão corretas.
13
14
UNIDADE 1
TÓPICO 2
1 INTRODUÇÃO
Através da Lei nº 10.406, de janeiro de 2002, foi instituído o novo
Código Civil, que dedicou um capítulo inteiro à corretagem. São oito artigos
exclusivamente sobre o assunto, e esse capítulo se encontra dentro do tópico
referente a contratos. Ou seja, trouxe o contrato de corretagem para o mundo
jurídico do Código Civil, dando direitos e cobrando obrigações do profissional.
O corretor, caso as partes não contratem, terá gasto o seu tempo e dinheiro
sem ser recompensado. Essa é uma característica do contrato aleatório, ou seja,
pode ter resultado benéfico ou não para as partes. A remuneração é pelo resultado
e não pelo trabalho, destacando-se como um contrato de resultado.
15
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
Projeto de Lei nº 634/75, Art. 710. Pelo contrato de agência, uma pessoa assume,
em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover,
por conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona
determinada. Caracteriza-se a distribuição quando o agente tiver à sua disposição
a coisa a ser negociada.
16
TÓPICO 2 | OS CONTRATOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
Com base no capítulo anterior, salienta também Arthur Rios (2006) que
existem cinco contratos de trabalho (corretagem, mandato, representação/agência,
comissão, contrato de trabalho). O contrato de corretagem é um deles, que visa
aproximar as partes para o negócio. Há, porém, uma certa confusão: muitas vezes
toma-se um ‘contrato de corretagem’ e ao mesmo tempo uma procuração que
é contrato de mandato. São diferentes: ou se faz contrato de corretagem, ou de
mandato, que é uma ação ocasional em nome do representante, nos termos do art.
653 do CC. Bem diferente é o contrato de corretagem, conforme o Código Civil de
2002, no art. 722 mencionado anteriormente.
Código Civil, art. 693. O contrato de comissão tem por objeto a aquisição
ou a venda de bens pelo comissário, em seu próprio nome, por conta do comitente.
Código Civil, art. 694. O comissário fica diretamente obrigado para com
as partes com quem contratar, sem que estas tenham ação contra o comitente,
nem este contra elas, salvo se o comissário ceder seus direitos a qualquer das
partes.
17
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
NOTA
18
TÓPICO 2 | OS CONTRATOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
4 COMPETÊNCIA LEGAL
O corretor de imóveis é o profissional que aproxima suas partes em torno
de um objetivo comum, que é o imóvel. Assim, podemos definir o seu trabalho,
do ponto de vista técnico, como sendo a intermediação imobiliária.
Salienta Rios (2006) que, em decorrência, quem não for corretor registrado,
parece-nos que não tem o direito de mediar negócios. A jurisprudência brasileira
tem sido vacilante em conceder ou não a legitimidade processual para não
corretores registrados e que cobram o direito de mediação em negócios pelos
mesmos incentivados.
19
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
NOTA
É por esses motivos que existem diversas leis que o corretor de imóveis
deve obedecer, tanto na esfera cível como na criminal. Exemplificamos a
responsabilidade do corretor de imóveis, no exercício de sua profissão, através
da transcrição do art. 65 da Lei nº 4.591/64, que trata sobre o condomínio em
edificações e as incorporações imobiliárias:
20
TÓPICO 2 | OS CONTRATOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
LEITURA COMPLEMENTAR
• Quem chegar primeiro leva: o dono vende o imóvel para várias pessoas ao
mesmo tempo, aproveitando a mesma documentação. Ao receber o sinal ou até
mesmo o valor total dos compradores, desaparece.
• Loteamento que não existe: é a venda de lotes que ficam em áreas inabitáveis.
22
TÓPICO 2 | OS CONTRATOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
viajar com urgência e por isso está querendo um aluguel muito abaixo do de
mercado. O golpista diz que o imóvel está fechado ou mostra o de um cúmplice.
Basta levar o dinheiro e desaparecer.
23
RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, você viu que:
• Uma vez apto a exercer a atividade, o corretor de imóveis tem vários campos
de atuação, devendo orientar-se para aquele segmento que mais se aproxima
de seu perfil profissional, sem nunca perder de vista as mutações do mercado
e as conveniências e as oportunidades que a atividade está sempre oferecendo.
24
AUTOATIVIDADE
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
25
5 Classifique a seguinte sentença:
Hoje, o contrato de corretagem tem muita importância. As bolsas de valores
funcionam através de corretores, e o corretor tende a ter cada vez mais
importância, não se buscando negócios sem se passar pelo técnico de transações,
que deve agir com prudência, prestando ao cliente os esclarecimentos ao seu
alcance, pertinentes à segurança e risco do negócio.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
26
UNIDADE 1
TÓPICO 3
1 INTRODUÇÃO
Como em todas as atividades profissionais, pela intermediação imobiliária,
os corretores de imóveis recebem uma certa quantia de dinheiro, em troca dos
serviços prestados.
2 O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO
Corretar é fazer o ofício de corretor, servindo de intermediário entre as
partes, representando ora o vendedor, ora o comprador.
NOTA
27
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
NOTA
O contrato deverá impor, pois, uma pena para tal ocorrência, desde que
não seja uma quebra do princípio do equilíbrio contratual, nem venha trazer,
para uma das partes, o proibido ‘enriquecimento ilícito’.
28
TÓPICO 3 | A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS
3 REMUNERAÇÃO
Para as empresas imobiliárias prestadoras de serviços de locação
e administração de imóveis, sua remuneração é dada através da “Taxa de
Administração”.
29
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
a) Comissão ou honorários:
NOTA
Isso pode até parecer algo sem grande importância, mas, se analisarmos
bem, perceberemos que o termo comissão é aplicado para qualquer vendedor, enquanto
honorário é o que se aplica apenas aos profissionais liberais.
NOTA
c) Venda:
d) Permuta:
31
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
Apesar disso, existem casos em que o corretor de imóveis cobra por outras
tarefas na locação, a exemplo da elaboração do contrato, porém, como se trata de
assunto sem grande embasamento legal, entendemos que o corretor deve cobrar
apenas com base no que foi explicado anteriormente.
f) Administração de imóveis:
g) Avaliação de imóveis:
CRECI - 2ª Região.
32
TÓPICO 3 | A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS
VENDA
1) Imóveis urbanos....................................................................6% a 8%
3) Imóveis industriais................................................................6% a 8%
4) Venda judicial........................................................................5%
LOCAÇÃO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
33
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
LOTEAMENTOS
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
COMPRA
ATIVOS IMOBILIÁRIOS
PARECERES
A presente tabela deverá ser acatada pelos Corretores de Imóveis, dentro dos
percentuais acima estabelecidos, tal como determina o Código de Ética.
FONTE: Sindicato dos Corretores de Imóveis no Estado de São Paulo – SCIESP (2008)
34
TÓPICO 3 | A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS
LEITURA COMPLEMENTAR
Vestida com um terninho, ela pega a pasta com o notebook e vai à luta.
Para ganhar as ruas de Natal e cidades vizinhas, a corretora prefere o dinamismo
que a motocicleta oferece para facilitar o vai e vem. A rotina de um corretor
de vendas é acompanhar visitas de potenciais clientes a apartamentos, casas e
empreendimentos que ainda estão sendo construídos e providenciar toda a
papelada para a transação, caso o negócio se concretize.
“Mas é muito difícil. Quando os clientes são da cidade, muitas vezes eles
conhecem os donos das construtoras e negociam diretamente na empresa”. Ela
conta que é muito difícil compradores de imóveis de alto luxo comparecerem aos
estandes montados pela construtora, a não ser quando se tratam de empresas
vindas de outros polos.
36
TÓPICO 3 | A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS
O jovem iniciante e a corretora Mônica, que tem dez anos de profissão, são
testemunhas de que a profissão requer dinamismo, ética, técnica, autocontrole,
capacidade para se moldar às situações mais adversas e, sobretudo, disponibilidade
de tempo para entrar de corpo e alma no negócio. “Não temos horários para
expedientes formais. Se for preciso, trabalhamos de domingo a domingo”.
37
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
“Por força do Código Civil, o corretor deve alertar o cliente do riscos que
pode correr”, refere-se ao artigo 732 do Código Civil, revisado em 2003. De acordo
com o texto, o profissional deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos que
estiverem ao seu alcance acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações
de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência, sob pena
de responder por perdas e danos se não cumprir com sua função corretamente.
FONTE: IMOBILIÁRIA RIBEIRÃO. Corretor de vendas precisa ter técnica e paciência. Disponível
em: <http://www.google.com.br/search?hl=pt-BR&q=case+%C3%A9tica+corretor+im%C3%B3v
eis&start=80&sa=N>. Acesso em: 22 jul. 2008.
38
RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você esteve em contato com os
seguintes conteúdos:
39
AUTOATIVIDADE
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
a) ( ) Comissão ou honorários
b) ( ) Fixação dos honorários.
c) ( ) Venda, permuta e honorários do corretor de imóveis nas locações.
d) ( ) Administração de imóveis e avaliação de imóveis.
e) ( ) Todas as sentenças estão corretas.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
40
5 Leia e complete as sentenças a seguir:
41
42
UNIDADE 2
A ÉTICA DO PROFISSIONAL
CORRETOR DE IMÓVEIS
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
A partir do estudo desta unidade, caro(a) acadêmico(a), você estará apto a:
PLANO DE ESTUDOS
Esta unidade está dividida em três tópicos, no final de cada um deles, você
encontrará atividades que o(a) ajudarão a fixar os conteúdos apresentados.
43
44
UNIDADE 2
TÓPICO 1
1 INTRODUÇÃO
Comprar, vender, alugar e permutar imóveis não são transações simples
de serem realizadas. Apesar da pretensa facilidade de se colocar em contato,
por exemplo, pessoas que querem vender e outras que têm intenção de adquirir
imóveis residenciais, comerciais ou mesmo rurais, a responsabilidade do corretor
vai bem além do fato de mostrar ao cliente a propriedade na qual este estiver
interessado.
2 SIGILO PROFISSIONAL
Uma das mais importantes obrigações do corretor de imóveis, tendo em
vista a natureza da sua atividade, é manter absoluto sigilo dos negócios que
intermedia.
Portanto, ele deve ser observado, valendo-se muito do seu bom senso de
cada profissional, em pontos que digam respeito a assuntos de caráter pessoal do
cliente ou da transação.
45
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
NOTA
NOTA
46
TÓPICO 1 | SIGILO, RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
47
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
LEITURA COMPLEMENTAR
48
TÓPICO 1 | SIGILO, RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
lugar do profissional de Direito. Esse tipo de procedimento ainda não é feito com
o corretor. Por isso, esbarramos no problema de muitas pessoas, sem a formação
de corretor, venderem imóveis, ou seja, exercerem a função de corretor”.
“O Cresci lutava por isso há algum tempo, para tornar o profissional, após
o curso, competente para elaborar Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
(PTAM), antes conferido ao engenheiro”, diz Paulo Vieira Tavares, vice -
presidente do Cresci-MG. Ele ainda esclarece: “Só pode fazer o curso a pessoa
regularmente inscrita no Cresci e com registro válido no Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários, sendo possuidor de diploma de curso superior em
gestão imobiliária ou o equivalente; e de certificado de especialista em avaliação
imobiliária. Serão aceitos somente os certificados de cursos reconhecidos pelo
Cofeci” (Conselho Federal de Corretores de Imóveis).
49
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
50
RESUMO DO TÓPICO 1
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você estudou os seguintes conteúdos:
51
AUTOATIVIDADE
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
52
Agora assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:
a) ( ) II - I - IV - III.
b) ( ) I - III - II - IV.
c) ( ) IV - I - III - II.
d) ( ) III - I - II - IV.
53
54
UNIDADE 2 TÓPICO 2
O CÓDIGO DE ÉTICA
1 INTRODUÇÃO
O Código de Ética da Profissão de Corretor de Imóveis atualmente está
em vigor através da Resolução nº 326 do COFECI, de 25 de junho de 1992.
NOTA
55
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
O art. 6º, por sua vez, enumera uma série de proibições, as quais, se não
forem observadas, sujeitam o infrator às penalidades, que podem ser de natureza
leve ou grave, conforme preceitua o art. 8º, e podem ser aplicadas com fundamento
no Código de Processo Disciplinar e ainda no art. 38 do Decreto Lei nº 81.871/78.
NOTA
56
TÓPICO 2 | O CÓDIGO DE ÉTICA
• advertência verbal;
• censura;
• multa;
• cancelamento da inscrição.
Para honrar a classe a que pertence, deve o corretor de imóveis zelar pelo
prestígio da categoria. Esta determinação é mais do que uma norma legal, é uma
obrigação inerente ao profissional que atua nesta atividade.
57
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
NOTA
O corretor não pode praticar nenhum ato que comprometa a dignidade da sua
categoria. O erro cometido por um só corretor pode comprometer a imagem de toda a
classe.
58
TÓPICO 2 | O CÓDIGO DE ÉTICA
NOTA
59
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
LEITURA COMPLEMENTAR
METTA IMOBILIÁRIA
60
RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você teve oportunidade de estudar
os seguintes conteúdos:
O corretor não pode praticar nenhum ato que comprometa a dignidade da sua
categoria. O erro cometido por um só corretor pode comprometer a imagem de
toda a classe.
61
AUTOATIVIDADE
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
a) ( ) Advertência verbal.
b) ( ) Censura.
c) ( ) Multa.
d) ( ) Cancelamento da inscrição.
e) ( ) Todas as alternativas estão corretas.
62
Assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:
a) ( ) As sentenças I e III estão corretas.
b) ( ) As sentenças II, IV e V estão corretas.
c) ( ) As sentenças II e III estão corretas.
d) ( ) As sentenças I e IV estão corretas.
e) ( ) As sentenças III e IV estão corretas.
63
64
UNIDADE 2 TÓPICO 3
1 INTRODUÇÃO
Só podem servir de intermediários em transações imobiliárias os
profissionais devidamente registrados nos Conselhos Regionais de Corretores de
Imóveis.
Esta determinação legal é bem clara e, ainda assim, existem várias pessoas
que atuam na profissão sem estarem regularizadas.
NOTA
65
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
3 COFECI
O COFECI é composto por quatro representantes de cada Conselho
Regional, sendo dois efetivos e dois suplentes. Os efetivos constituem o plenário
e são eleitos para um mandato de três anos, competindo-lhes eleger o presidente
e demais diretores. Entre outras funções, compete aos conselheiros participar de
reuniões, relatar processos e desempenhar encargos que lhes forem atribuídos. O
COFECI, através de sua diretoria, exerce, principalmente, as ações de natureza:
I– normativa;
II– disciplinar;
III– deliberativas;
66
TÓPICO 3 | ÓRGÃOS FISCALIZADORES E REGULAMENTADORES
IV– administrativa;
V– supervisora.
a) plenário;
b) diretoria;
c) conselho Fiscal;
Explicam Macedo et al. (1990) que compete ao COFECI (art. 16 da Lei nº 6.530/78):
III– aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a
previsão orçamentária para o exercício seguinte;
67
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
4 CRECI
Os conselhos regionais – CRECIs dividem o território nacional em regiões,
com foro e sede na capital de seu estado, ou de um dos estados de sua jurisdição,
a critério do Conselho Federal, são regidos por um estatuto próprio, conforme
padrão do COFECI aprovado em 26 de junho de 1998, através da Resolução nº
574, que em seu art. 4º assim determina:
Destacam Macedo et al. (1990) que compete ao CRECI (art. 17º da Lei nº
6.530/78):
68
TÓPICO 3 | ÓRGÃOS FISCALIZADORES E REGULAMENTADORES
II– aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a
previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à
consideração do Conselho Federal;
I – normativa;
II – fiscalizadora;
III – disciplinar;
IV – deliberativa;
V – administrativa;
VI – supervisora.
69
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
NOTA
5 ÓRGÃOS DE CLASSE
O Conselho Federal e os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis são
órgãos encarregados de disciplinar, fiscalizar e orientar o exercício da profissão
de corretor de imóveis, em conformidade com a legislação federal e que, desde
1978, vem expressa na Lei nº 6.530 e no Decreto-Lei nº 81.871.
NOTA
71
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
72
TÓPICO 3 | ÓRGÃOS FISCALIZADORES E REGULAMENTADORES
LEITURA COMPLEMENTAR
Com esta novidade, o nosso CRECI está dando mostras de que as coisas
não estão assim tão definidas, para a categoria.
73
RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você estudou os seguintes conteúdos:
As relações dos corretores entre si, tanto pessoas físicas como jurídicas, e entre
seus clientes, são reguladas e fiscalizadas pelos seus órgãos COFECI (Conselho
Federal dos Corretores de Imóveis) e CRECI (Conselho Regional dos Corretores
de Imóveis), que representam, em juízo ou fora dele, os legítimos interesses da
categoria profissional, respeitadas as respectivas áreas de competência.
74
AUTOATIVIDADE
a) ( ) Verdadeira.
b) ( ) Falsa.
a) ( ) Verdadeira.
b) ( ) Falsa.
75
a) ( ) SECOVI – Sindicato das Empresas de Compra e Venda.
b) ( ) ADEMI – Associação das Empresas do Mercado Imobiliário.
c) ( ) AELO – Associação das Empresas Loteadoras.
d) ( ) As alternativas A e C estão corretas.
e) ( ) Todas as alternativas estão corretas.
76
UNIDADE 3
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
A partir do estudo desta unidade, caro(a) acadêmico(a), você estará
apto(a) a:
PLANO DE ESTUDOS
Esta unidade está dividida em três tópicos, sendo que, no final de cada um
deles, você encontrará atividades que o(a) ajudarão a fixar os conteúdos apre-
sentados.
77
78
UNIDADE 3
TÓPICO 1
A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
1 INTRODUÇÃO
A função do corretor é aproximar as pessoas. Ele não compra, vende, aluga
ou permuta o imóvel. Além de aproximar as pessoas, este profissional tem ainda
a responsabilidade de acompanhar o negócio até o efetivo registro no Cartório do
Registro de Imóveis.
2 A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Sendo o corretor de imóveis um profissional altamente especializado e
devidamente habilitado em promover acordo de vontades entre duas ou mais
pessoas para a concretização de um negócio imobiliário, sua atuação como
mediador é de máxima importância, facilitando e auxiliando a conclusão de um
negócio, fazendo que as partes fiquem atendidas nas suas pretensões, poupando-
lhes tempo e dinheiro que gastariam para promover o exame, vistoria, avaliação,
situação jurídica etc. do objeto da transação.
NOTA
80
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
NOTA
4º) Requerer toda e qualquer certidão que se descubra necessária naquele caso,
por força de situação específica.
5º) Ter a certeza de que o cônjuge do vendedor, se houver, está de acordo com a
venda. Por isso que é importante fazê-lo assinar o contrato de intermediação
imobiliária.
7º) Se o imóvel estiver sendo vendido de um pai para um filho, ter a concordância
expressa de todos os outros filhos, se existirem, e do cônjuge do vendedor, pois
se não houver essa formalidade, a venda pode ser anulada futuramente.
8º) Caso o imóvel esteja alugado, promover a oferta ao locatário (inquilino), para
que ele tenha a oportunidade de exercer o seu direito de preferência.
Determinam os artigos 186 e 927 do novo Código Civil que a pessoa que
causar dano à outra, inclusive por omissão, é obrigada a repará-lo.
82
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
NOTA
83
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
NOTA
Não existe exclusividade de quem quer que seja para elaborar contratos,
sendo tal permissão dada a todos os cidadãos maiores e capazes, desde que os
acordos sejam lícitos e haja livre manifestação da vontade de contratar (ou de aderir
ao contrato-padrão, no caso dos chamados ‘contratos de adesão’), tudo conforme
a Constituição Federal, em seu art. 170, que traz o princípio da liberdade de
exercício da atividade econômica. Quanto aos advogados, é importante destacar
que a lei exige, contudo, sua participação na elaboração dos atos constitutivos das
empresas. (art. 1º, §2º, da Lei Federal nº 8.906/94):
Lei nº 8.906/94
84
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Explicam Raposo e Heine (2004) que não existem regras rígidas para a
confecção de um contrato, senão possuir cláusulas claras e precisas, de conteúdo
a não deixar dúvidas. Não se deve esquecer o casamento obrigatório entre a
teoria e a prática, buscando-se, sempre, o equilíbrio entre as partes contratantes,
repudiando-se o enriquecimento ilícito de uma em detrimento da outra.
1) Contratante
Nome:
Estado Civil: Profissão:
CPF: Identidade n.:
Nome do cônjuge:
CPF do cônjuge: Identidade do cônjuge n.:
Endereço Residencial:
Fones:
85
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
2) Contratado
Nome:
3) Objeto do Contrato
Tipo de Imóvel:
Localização:
Documento de Propriedade:
Matrícula: Inscrição na Prefeitura:
Outros dados:
6) Comissão do Contratado:
7) Vigência do Contrato:
86
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Cláusula Sexta: Fica eleito o Foro desta capital para dirimir quaisquer
dúvidas que forem suscitadas pelas partes.
Local: Data:
Contratante: Cônjuge:
Contratado: CRECI n.:
FONTE: O Autor.
De acordo com o art. 722 do novo Código Civil, o corretor tem um contrato
com seu Cliente, e através desse contrato se obriga a obter um ou mais negócios,
de acordo com as instruções recebidas pelo cliente e constantes do contrato.
5 DOCUMENTAÇÃO E CERTIDÕES
O corretor de imóveis não pode se negar a prestar contas aos seus clientes,
sob pena de ser configurada uma infração penal denominada de apropriação
indébita.
NOTA
Assim, o corretor deve repassar imediatamente os valores que não lhe pertencem.
Outro ato que o Corretor não pode se negar é o de fornecer recibo de todas as quantias que
forem pagas, respeitadas as disposições legais e contábeis para tanto.
87
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
Ressaltam Raposo e Heine (2004) que, dessa forma, procure manter seus
documentos bem organizados, de maneira a propiciar a sua devolução imediata
ao final do negócio. Se possível, procure manter em seu domínio apenas os
documentos realmente necessários.
6 CERTIDÕES
Existe uma infinidade de certidões relativas aos bens imóveis. O que o
corretor precisa ter é a capacidade de saber qual deve ser solicitada de acordo
com cada caso. Dentre as situações mais comuns, Raposo (1995) destaca:
Providenciar toda e qualquer certidão que saiba ser necessária naquele caso.
88
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Certidão vintenária (verifica todos os atos a que esteve submetido nos últimos
vinte anos, bem como todas as pessoas que direta ou indiretamente tiveram
algum interesse no bem).
89
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
Cartório de Notas. (quando uma das partes for representada por procuração e
a mesma for antiga ou suscitar alguma dúvida, deve-se pedir a certidão de sua
validade).
7 REGISTRO DE IMÓVEIS
Os serviços notariais podem ser definidos como as atividades
desempenhadas por oficiais públicos, a quem se confere o encargo de instrumentar
na forma legal os atos jurídicos e os contratos elaborados pelas partes interessadas.
90
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
91
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
LEITURA COMPLEMENTAR
MARKETING DE VIZINHANÇA
Embora seja uma iniciativa ainda nova na cidade, o urbanista salienta que
a tendência é que cada vez mais empresas adotem essa postura, que está prevista
no Estatuto das Cidades. “Nós somos a cidade e felizmente cada vez mais pessoas
percebem a sua responsabilidade; há uma tendência forte de os cidadãos tomarem
conta de onde vivem”.
Entorno - Essa foi uma das ideias que motivaram a JHSF Incorporadora a
mudar a cara do entorno do Edifício Paris, no Itaim.
92
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
93
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
94
RESUMO DO TÓPICO 1
95
AUTOATIVIDADE
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
96
5 Referente às certidões quanto ao imóvel e quanto ao titular, classifique as
sentenças, utilizando o código a seguir:
97
98
UNIDADE 3
TÓPICO 2
1 INTRODUÇÃO
A modalidade da operação imobiliária consiste na forma de exploração
econômica a que se destina o imóvel, a fim de atender o interesse do seu
proprietário.
99
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
• o agente financeiro;
• o prazo de financiamento;
• as prestações vincendas;
• o sistema de amortização;
3 COMPRA
A compra e venda é a modalidade de operação regida pelo Código Civil
Brasileiro, pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de coisa
certa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Para que o processo de compra de imóvel seja feito nos trâmites legais, o
corretor deverá providenciar os seguintes documentos:
NOTA
Até o momento da entrega definitiva do bem, os riscos sobre ele correm por
conta do vendedor, enquanto os do preço são de responsabilidade do comprador.
• pagar o preço;
• no caso de a coisa não lhe ser entregue, tem o direito à restituição do que pagou
e o direito à indenização por perdas e danos;
O Código Civil, em seu art. 1.122, estabelece que, pelo contrato de compra
e venda, um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o
outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
101
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
NOTA
102
TÓPICO 2 | ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
Além das cláusulas normais, o contrato de compra e venda pode ainda ter
as chamadas cláusulas especiais, que são:
• Venda a contento: é aquela em que, mesmo tendo sido entregue o bem, a venda
só estará perfeita (realmente concluída) quando o adquirente manifestar o seu
agrado (aceite).
Não lhe cabe, porém, esse direito, se o imóvel for vendido como coisa certa
e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões,
presumindo-se essa enunciativa quando a diferença encontrada não exceder de
1/20 da extensão total enunciada (art. 1.136, parágrafo único do CC).
103
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
4 VENDA
Salientam Macedo et al. (1990) que as principais obrigações do vendedor
são:
• é com a entrega da coisa vendida que ocorre a execução do contrato por parte
do vendedor;
• a coisa deve ser entregue pelo vendedor com tudo o que estiver destinado
permanentemente ao seu uso, com todas as suas pertenças;
• reter a coisa antes de receber o preço, desde que não se trate de venda a crédito;
5 LOCAÇÃO
Locação é o ato pelo qual uma pessoa cede a outra, em caráter temporário,
o uso e gozo de um bem. As locações podem ter como objeto tanto bens imóveis
quanto móveis.
A locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder a outra,
por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível (que não pode
ser substituída) mediante certa retribuição.
NOTA
Explica Bueno (1996) que o contrato de locação pode ter prazo determinado
ou não. Por isso, locador e locatário têm ampla liberdade para estabelecerem o
prazo que melhor entenderem. Se o contrato tiver prazo igual ou superior a dez
anos, faz-se obrigatória a concordância do cônjuge. As locações firmadas através
de contrato e com prazo igual ou superior a trinta meses são consideradas
terminadas quando do fim deste prazo, independente de aviso ou notificação.
Caso o locatário permaneça no imóvel após o término deste prazo, sem oposição
do locador, considera-se renovada a locação por prazo indeterminado, mantidas
as demais cláusulas do contrato, inclusive o valor do aluguel.
105
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
Explica Bueno (1996) que o locatário fica dispensado de pagar esta multa
caso a devolução do imóvel decorra de transferência de serviço, seja público ou
particular, acarretando mudança para outro município. Neste caso, o locatário é
obrigado a notificar o locador com trinta dias de antecedência.
Com exceção das locações que não tiverem garantia ou das locações para
temporada, é vedado exigir pagamento antecipado do aluguel.
Entregar ao locatário o imóvel em estado que possa ser usado para o fim a que se
destina.
Garantir, durante a locação, o uso pacífico do imóvel alugado.
Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.
Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
Fornecer ao locatário, se ele pedir, descrição detalhada do imóvel, quando da sua
entrega, apresentando os eventuais defeitos existentes.
Fornecer ao locatário recibo de tudo aquilo que ele pagar.
Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, bem como as de intermediação,
nestas compreendidas as despesas relativas à verificação da idoneidade do
pretendente à locação e do fiador.
Pagar os impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo, salvo se o
contrário for estipulado no contrato.
Exibir ao locatário, quando este solicitar, os comprovantes relativos às parcelas que
estejam sendo exigidas.
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, ou seja, aquelas não rotineiras de
manutenção do prédio, tais como obras de reformas que digam respeito à estrutura ou
à habitabilidade do imóvel, pintura de fachadas e outras.
FONTE: Adaptado de Bueno (1996, p. 27)
106
TÓPICO 2 | ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
Explica Bueno (1996) que esta comunicação deve conter todas as condições
do negócio, principalmente:
• o preço;
• a forma de pagamento;
107
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
5.2 BENFEITORIAS
As benfeitorias são melhoramentos produzidos no imóvel por ação direta
do proprietário, isto é, tudo o que se emprega num bem imóvel ou móvel, com a
finalidade de salvaguardá-lo ou de embelezá-lo.
• voluptuárias: são aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso
habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, mesmo que de valor
elevado. Com relação à locação, o art. 36 da Lei de Locação (Lei nº 8.245/91)
diz que as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser
levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a
estrutura e a subsistência do imóvel;
• necessárias: são as que têm por objetivo conservar o bem ou evitar que se
deteriore. Se não tivesse sido realizada, o bem se deterioraria, poderia ser
destruído, parcial ou totalmente, podendo chegar a perder a finalidade a
que se destinava. Mesmo que não autorizadas pelo locador, as benfeitorias
necessárias são indenizáveis e geram, ainda, o direito de retenção (art. 35 da
Lei de Locação).
108
TÓPICO 2 | ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
6 TROCA OU PERMUTA
Aplicam-se à troca, também chamada de permuta, as mesmas
determinações existentes para compra e venda.
7 ARRENDAMENTO
O arrendamento é a forma de contrato pelo qual uma parte se obriga a
ceder a outra, por um determinado tempo, o uso e gozo da coisa mediante o
pagamento de determinada soma de dinheiro.
8 ADMINISTRAÇÃO
Administração é a reunião de atos praticados por um corretor de imóvel,
pessoa física ou jurídica, para gerenciar imóvel de terceiro, mediante a percepção
de honorários previamente contratados.
109
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
9 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Outra contribuição do corretor é a avaliação de imóveis. Este tipo de
atividade, no que se refere a imóveis urbanos, é normatizada pela NBR-5.676/80
e no que se refere a imóveis rurais pela NBR 8.799/85.
NOTA
• extensão da área;
• vizinhança;
• benfeitorias;
111
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
LEITURA COMPLEMENTAR
Em uma área de 16 mil m², o Salão Imobiliário São Paulo - Sisp, organizado
e promovido pela Reed Exhibitions, Alcantara Machado Feiras de Negócios e
Secovi-SP (Sindicato da Habitação), reuniu em sua segunda edição, realizada
de 27 a 30 de setembro de 2007, no Pavilhão de Exposições do Anhembi, 220
empresas, entre construtoras e incorporadoras nacionais e internacionais, bancos
e empresas ligadas ao setor imobiliário.
112
TÓPICO 2 | ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
como agilidade nas aprovações dos créditos, taxas competitivas, prazos de até
30 anos e consórcios. Para atrair a atenção dos visitantes, algumas empresas
realizaram promoções e atrações diferenciadas em seus estandes.
FONTE: SECOVI SÃO PAULO. Notícias da Convenção SECOVI. Disponível em: <http://www.
convencaosecovi.com.br/mostraNoticias.php?intIdNoticia=3092>. Acesso em: 18 jul. 2008.
113
RESUMO DO TÓPICO 2
A locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder a outra, por
tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível (que não pode
ser substituída) mediante certa retribuição.
114
AUTOATIVIDADE
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
a) ( ) O prazo de financiamento.
b) ( ) As prestações vincendas.
c) ( ) O valor atual da prestação.
d) ( ) O prazo para transferência.
e) ( ) Todas as alternativas acima estão corretas.
III – Consentimento ( ) Para que haja a venda, é preciso que haja algo a
vender, ou a venda será impossível.
115
4 Além das cláusulas normais, o contrato de compra e venda pode ainda
ter as chamadas cláusulas especiais. Sobre isso, relacione as colunas,
utilizando o código a seguir:
116
UNIDADE 3
TÓPICO 3
1 INTRODUÇÃO
A fim de bem desempenhar sua profissão, deve o corretor de imóveis
adotar alguns procedimentos, dentre os quais:
aliar-se
a outros corretores e mantendo um escritório conjunto com rateio das
despesas e participação nos negócios realizados por qualquer um dos parceiros;
117
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
FONTE: Autor
118
TÓPICO 3 | ATUAÇÃO NA PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS
• Loteamentos.
119
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
LEITURA COMPLEMENTAR
IMOBILIÁRIAS ASSOCIADAS
Necessidade
Solução
Resultado
120
RESUMO DO TÓPICO 3
121
AUTOATIVIDADE
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
a) ( ) Verdadeira.
b) ( ) Falsa.
123
124
REFERÊNCIAS
BUENO, Márcio A. O corretor de imóveis e as regras das locações residenciais.
São Paulo: Editora Imobiliária, 1996.
DICAS IMÓVEL MT. Ética como princípio, excelência como meio, servir como
fim. Disponível em: <http://dicasimovelmt.blogspot.com/2007_08_01_archive.
html>. Acesso em: 20 jul. 2008.
125
NETFACE. Imobiliárias associadas. Disponível em: <http://www.netface.com.br/
servicos/>.
Acesso em: 22 jul. 2008.
126