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Avaliao de imveis
Sumrio
CAPTULO 4 Estudo de Casos.......................................................................................05
Introduo.....................................................................................................................05
4.1 Estudo de Caso 1......................................................................................................05
4.1.1 Descrio do imvel.........................................................................................06
4.1.2 O problema.....................................................................................................07
4.1.3 O mtodo proposto..........................................................................................07
4.1.4 A aplicao do mtodo.....................................................................................08
4.2 Estudo de casos: comportamento do consumidor no mercado imobilirio:
atributos relevantes na compra de imveis no Rio de Janeiro.........................................11
4.2.1 A questo de pesquisa......................................................................................12
4.2.2 Caractersticas de consumidores de imveis........................................................13
Sntese...........................................................................................................................18
Referncias Bibliogrficas.................................................................................................19
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Captulo 4
Estudo de Casos
Introduo
Sabemos que a avaliao de imveis pode ser aplicada em diversos contextos, como, por exemplo, a venda de imveis, partilha entre irmos, disputas judiciais, estabelecimento de valor de
aluguel. O estudo de casos uma importante ferramenta para a pesquisa e pode facilitar o
aprendizado, na medida em que ilustra a aplicao de pressupostos tericos em casos prticos,
reais. Existem crticas ao uso de casos e tambm defesa por essa utilizao, como ser apresentado mais adiante.
Estudos de casos oferecem algumas caractersticas especficas. Yin (2005, p. 32) descreve o
estudo de caso da seguinte forma:
um estudo emprico;
investiga um fenmeno atual dentro do seu contexto de realidade;
quando as fronteiras entre o fenmeno e o contexto no so claramente definidas;
utiliza vrias fontes de evidncia.
Gill (2008) informa que o estudo de caso empregado para:
Estudo de casos tem defensores e tambm sofre crticas. Por exemplo, Gill (2008) apresenta a
falta de rigor metodolgico, a dificuldade de generalizao e a demanda por muito tempo para
a realizao da pesquisa, o que pode determinar resultados inconsistentes.
Por estarmos essencialmente focados em objetivos didticos, aproveitaremos aqui os benefcios
de estudos de casos como forma de ilustrar o contedo aprendido anteriormente e de perceber
que a teoria pode ser aplicada em casos prticos, reais.
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Avaliao de imveis
em funo da renda lquida obtida pelo estabelecimento, durante o ano anterior ao trmino do
perodo da locao. (SILVA; BRASILEIRO, 2005, p. 1).
Observao Situao atual (2015): o imvel foi recuperado depois de quatro dcadas sem
receber pagamento de aluguel.
Confira mapa e foto do local:
Botafogo Futebol
Campus Praia
Vermelha
UFRJ
CANECO
Shopping
Rio Sul
Copacabana
MAPA DE SITUAO DO CANECO
4.1.2 O problema
Para as aes renovatrias de aluguel, era necessrio realizar a avaliao do valor do imvel. Na
poca, o perito preparou um laudo a partir do mtodo comparativo e, para isso, usou o imveis
localizados na mesma rea. Ainda seguindo o mtodo comparativo, realizou a homogeneizao
considerando aspectos que tornavam os imveis diferentes: sua localizao, sua rea, se eram
novos ou no, etc.
Um aspecto que no foi considerado para a avaliao do imvel do Caneco foi o ramo de atividade para o qual ele era utilizado. De acordo com o trabalho de Silva e Brasileiro (2005), no
existia imvel em atividade similar na regio e, dessa forma, a comparao com outros imveis
no resultaria em algum valor consistente.
Silva e Brasileiro (2005) apontam que o perito tambm utilizou o mtodo da renda que, segundo
os autores, apresentou valor bem prximo ao apresentado pelo mtodo comparativo. Assim, os
autores descreveram o cenrio proposto para a investigao e proposta de uso de um terceiro
mtodo, que levasse em considerao o ramo de atividade no qual o imvel estava sendo considerado. Os autores justificam, ainda, a adoo dessa viso, citando diversos exemplos, como
o do valor da renovatria de aluguel para a loja de automveis que tem espao para somente
duas vagas, mas que usa a calada para colocar mais oito automveis e que est localizada em
frente a um ponto de nibus, em rua movimentada. Os autores concluem a explicao citando
pontos e empreendimentos no Rio de Janeiro que no tm condies de comparao: restaurante no Aterro do Flamengo, com vista para o Po de Acar, quiosques na praia de Copacabana.
Enfim, segundo os autores, o que vale a possibilidade de ganhos na viso do locatrio e a
possibilidade de se obter lucro com o empreendimento na viso do locador (SILVA; BRASILEIRO,
2005, p.3).
Avaliao de imveis
uma vez que imveis comerciais e com finalidade especfica, como teatros, cinemas e postos
de combustveis, apresentam grande dificuldade para utilizar os mtodos usuais em processos
judiciais.
NO DEIXE DE LER...
Vrios livros so sugeridos no site da Ibape-SP, como, por exemplo, os seguintes ttulos: Engenharia de avaliaes: uma introduo metodologia cientfica; Avaliaes de
propriedades rurais manual bsico; Imveis urbanos avaliao de aluguis aspectos
prticos e jurdicos. Os materiais esto disponveis no endereo: <http://www.ibape-sp.org.br/publicacoes/Default.aspx>.
VOC O CONHECE?
Eurico Gaspar Dutra (Cuiab, 18 de maio de 1883 Rio de Janeiro, 11 de junho de
1974) foi um militar brasileiro, dcimo sexto presidente do Brasil e nico presidente
oriundo do atual estado do Mato Grosso. Durante o seu governo, foi criada a Fundao da Casa Popular, o primeiro rgo federal brasileiro na rea de moradia com a
finalidade de centralizar a poltica de habitao. Essa fundao tida como precursora
do Banco Nacional da Habitao (BNH), criado em 1964.>
Um grande problema reside na adoo de 20% como percentual de lotao mdia, pois deveria
representar a frequncia real. Alm disso, segundo os autores, seria preciso considerar outras
receitas, como as que advm de publicidade e outros servios, como alimentao. Soma-se a
esses problemas a dificuldade em obter outros dados e controles, apresentados pelos autores no
artigo, como identificar a qualidade dos registros na poca, uma vez que a diferena de tempo
entre o registro (1996) e o laudo (2005) era de nove anos. Ao final, o clculo do aluguel obtido
foi apresentado segundo a equao:
Aluguel mensal = Receita lquida x FR (Fator de remunerao do locador = 0,20),
em que:
RL = Receita Lquida da Bilheteria (RLB) + Receita Lquida de Propaganda (RLP) + Receita Lquida
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Avaliao de imveis
Os autores fazem a ressalva quanto aos parmetros usados no mtodo, indicando que cabe
aos avaliadores buscarem a proximidade com os dados reais. Por exemplo, a taxa de frequncia
pode ser maior que 0,20 em alguns casos e, ento, os parmetros devem ser alterados pelos
avaliadores ou peritos.
Outras receitas
Alm da RLB, o perito considerou outras receitas, como a RLP (Receita Lquida de Propaganda) e
a RLR (Receita Lquida de Restaurante).
Para a RLP, o perito considerou dados dos anos de 2002, 2003 e 2004 e, tambm, o perodo
utilizado, que correspondia a 4/5. Assim, adotou como receita lquida de propaganda a mdia
das receitas apuradas nos anos de 2002, 2003 e 2004, qual aplicou o fator de 4/5, correspondente aos 4 anos de contrato com garantia de receita em 5 anos de perodo a ser renovado.
A equao ficou assim:
RLP = 4/5 x RLP mdia; RLP mdia = (RLP2002 + RLP2003 + RLP2004) / 3
Os dados considerados esto na Tabela 1:
VALOR
R$ 131.465,23
R$ 129.554,07
R$ 95.578,01
R$ 118.866,00
R$ 95.093,00
Tabela 1 RLP a partir das receitas lquidas de propaganda, de 2002 a 2004 Caneco.
Fonte: Silva; Brasileiro, 2005.
A receita de restaurante foi obtida com a empresa que explora o bar e restaurante e resultou em
R$ 39.043.
A Receita Lquida Total (RL) foi calculada assim:
RL = RLB + RLP + RLR; RL = 58.159,00 + 95.093,00 + 39.043,00;
Receita Lquida Total = R$ 192.295,00
Lembre-se: a equao de clculo seria:
Aluguel = A * B * C * D * E * F
e que o clculo da bilheteria considerou apenas ABCDE.
Segundo o artigo, o fator F foi reduzido pelo perito para 20% e, aps a adoo da frmula, o
aluguel mensal (AL) resultou em R$ 38.459.
10 Laureate- International Universities
AM = RL x FR
AM = 192.295,00 x 0,20
AM = R$ 38.459,00
Concluso do estudo de Silva e Brasileiro (2005)
O estudo de caso demonstra fatores utilizados para a avaliao de um imvel com o objetivo de
estabelecer o valor mensal do aluguel. Os autores Silva e Brasileiro (2005, p. 8) lembram que o
valor deve ser otimizado para ambas as partes, tanto locador quanto locatrio:
Quando h super avaliao do imvel para locao o empreendedor acaba por no suportar
os custos da locao e, a, termina por se retirar do imvel. Quando isso acontece, os dois
perdem e novos contratos de locao vo estar atrelados ao histrico do imvel para fins de
locao. Ningum usa um imvel com vistas ao prejuzo.
[...] No h como sobreviver a uma relao onde um inquilino venha a auferir altos lucros
diante de um proprietrio recebendo quantia nfima pela locao, da mesma forma que, um
proprietrio no poder explorar seu inquilino, a ponto de lev-lo a ter dificuldades para
prosseguir no seu negcio.
Segundo os autores, o mtodo da participao busca essa parceria, uma relao mais justa.
Entretanto, fundamental que se obtenham dados com qualidade, o que no acontece.
NS QUEREMOS SABER!
O caso Caneco foi divulgado na mdia? Sim, o caso foi noticiado, ao longo de muito
tempo. Afinal, segundo a mdia, foram dcadas sem pagar o aluguel de um imvel
estabelecido e de propriedade da Universidade Federal do Rio de Janeiro. Saiba mais
sobre o caso, com fotos e reportagem das revistas Veja e Isto , acessando os links:
<http://www.istoe.com.br/reportagens/73263_+SHOW+NAO+PODE+PAR
AR>
<http://veja.abril.com.br/noticia/entretenimento/rio-de-janeiro-pode-ter-ocanecao-de-volta-em-2015/>
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Avaliao de imveis
O estudo aponta que, por meio de pesquisas de profundidade, podem-se identificar alguns conflitos quando o consumidor no considera o critrio localizao, levando mais em considerao
o espao interno, por exemplo.
A reviso de literatura apresentada no artigo produzido por Silva, Silva e Araujo (2013) mostra
alguns itens interessantes, resumidos a seguir.
Falco
(2009, apud SILVA; SILVA; ARAUJO, 2013) informa que parte das construtoras
decidiu investir no Rio de Janeiro, aumentando a oferta de imveis, mas a oferta continua
ainda abaixo da demanda em diversos pontos da cidade, ocasionando uma das mais
altas valorizaes no pas.
Fachel (2012) reportou a queda dos juros que auxilia o aquecimento do mercado.
Tabak
Assim, o trabalho de Silva, Silva e Araujo (2013) complementa outros trabalhos anteriores sobre
avaliao de comportamento de consumidores no segmento imobilirio no Brasil, em Macei
(LIMA, SOUZA; SILVEIRA, 2008) e em Porto Alegre (LEITO, 1998).
Esse crescimento do mercado imobilirio gerou um aumento de 11 mil corretores segundo o
Monitor Mercantil (2011, apud SILVA; SILVA; ARAUJO, 2013).
NS QUEREMOS SABER!
O que laudmio? Laudmio um valor pago Unio quando ocorre a transao
onerosa de um imvel situado em determinados locais ou originariamente pertencentes
Unio, como, por exemplo, terrenos de Marinha. A palavra laudmio tem sido utilizada constantemente para identificar um instituto amplo e complexo, disciplinado por
lei. O artigo Entenda o que laudmio, escrito por Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues,
esclarece sobre a cobrana de laudmio. Disponvel em: <http://www.laudemio.com.
br>. Voc tambm pode encontrar mais informao em: <http://www.tudosobrelaudemio.com.br/o-que-e-laudemio/>.
Assim, o trabalho de pesquisa busca identificar elementos que podem auxiliar na soluo dessa
questo.
NS QUEREMOS SABER!
Como funciona o programa Minha Casa Minha Vida? O programa Minha Casa,
Minha Vida um programa divulgado pelo Ministrio das Cidades e Caixa Econmica
Federal que possibilita a aquisio da casa prpria compatibilizando o valor das prestaes com a capacidade de pagamento das famlias. O programa atende a famlias
com rendimento mensal entre 0 (zero) e R$ 5.000,00 e estabelece regras distintas
para as famlias que recebem at R$ 1.600,00 e para aquelas que recebem entre R$
1.600,01 a R$ 3.275,00 e R$ 3.275,01 a R$ 5.000,00 (Decreto n 7.825, de 2012).
Quem pode participar do programa? Pessoas com mais de 18 anos; pessoas que
no possuem casa prpria ou financiamento habitacional em qualquer localidade do
Brasil; pessoas que nunca foram beneficiadas por programas de habitao social do
governo. Acesse o programa do Estado do Rio de Janeiro: <http://www.rio.rj.gov.br/
web/smh/minha-casa-minha-vida>.
Figura 4 Pgina do programa Minha Casa Minha Vida no site da Caixa Econmica Federal
Fonte: Caixa, 2015.
NO DEIXE DE VER...
Seo da revista Exame dedicada ao mercado imobilirio. Apresenta reportagens sobre
preos de imveis no pas e no exterior. Acesse em: <http://exame.abril.com.br/topicos/mercado-imobiliario>.
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Avaliao de imveis
Na literatura, possvel encontrar vrios trabalhos na rea de avaliao de imveis, especialmente em conferncias associadas percia, engenharia de avaliao ou em eventos promovidos
por entidades da rea imobiliria Cofeci, Creci, associaes de empresas do ramo imobilirio,
construtoras. O foco pode ser o imvel, o ambiente urbano ou rural, o patrimnio pblico ou
algum aspecto ou comportamento do consumidor.
Benazzi e Alvim (2009) apresentam fatores relevantes encontrados na literatura e que influenciam
a deciso de consumidores para a compra de imveis residenciais. A figura a seguir expe os
fatores encontrados:
Acessibilidade do empreendimento
Opes de acabamento
Percentual de entrada
Percentual de sinal
Confiana no corretor
Placas de sinalizao
Preo
Proximidade de escolas
Imagem da construtora
Proximidade de favelas
Imagem da Imobiliria
Imagem do incorporador
Qualidade da planta
Localizao do empreendimento
Segurana do local
Silva, Silva e Araujo (2013, p.10) citam caractersticas de consumidores levantadas por Engel et
al. (2000):
1. Reconhecimento da necessidade para comprar/alugar um imvel predominantemente
associada famlia (casamento ou extenso da famlia), seguida por investimento.
2. Consumidores no abrem mo de conhecer os imveis e geralmente procuram uma segunda
opinio, como de um corretor ou amigos.
3. Atributos para a deciso de compra do imvel foram divididos por renda.
3.2 Famlias com renda um pouco maior priorizam o conforto do lar, ventilao e posio do sol
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Avaliao de imveis
3. segurana do local;
4. localizao;
5. imagem dos agentes promotores;
6. preo do condomnio;
7. material didtico de vendas;
8. vagas de garagem;
9. planta;
10. conceito (concepo temtica).
Em outro estudo de caso, Silva, Silva e Araujo (2013) apresentaram os atributos existentes nos
imveis adquiridos e que compem a figura a seguir:
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Sntese
Sntese
Os
dois estudos de caso trazidos neste captulo ampliam a viso na rea de avaliao
de imveis, na medida em que oferecem informaes relevantes e que so consideradas
tanto na rea de construo quanto na rea de comercializao de imveis.
primeiro caso mostra que a avaliao para estabelecer o valor de um aluguel pode
considerar os ganhos do locatrio e, consequentemente, procurar garantir os ganhos do
locador. Afinal, nenhum locador quer cobrar um valor alto para um locatrio que no
poder pagar e que implicar gastos com sua sada do imvel. Ou seja, o negcio deve
ser bom para todas as partes. Nesse exemplo, foi apresentado o mtodo da participao.
realizar pesquisas com consumidores de imveis para estabelecer a forma como decidem
pelo imvel que vo adquirir.
captulo visou a ampliar a viso sobre a avaliao de imveis, a partir dos casos
apresentados.
Referncias
Bibliogrficas
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