AVALIAÇÕES E PERÍCIAS EM

PROPRIEDADES URBANAS E RURAIS

UNIDADE II
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elaboração
Blenda Cordeiro Mota Ribeiro

Produção
Equipe Técnica de Avaliação, Revisão Linguística e Editoração
SUMÁRIO

INTRODUÇÃO...................................................................................................................................................4

UNIDADE II
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS......................................................................................................................................................................7

CAPÍTULO 1
MÉTODOS E FUNDAMENTAÇÃO DAS AVALIAÇÕES ........................................................................................................ 7

CAPÍTULO 2
ATIVIDADES BÁSICAS PARA AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE IMÓVEIS URBANOS................................................... 13

CAPÍTULO 3
AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS................................................................................................................................... 23

CAPÍTULO 4
ESTUDO DE CASO AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS............................................................................................... 33
INTRODUÇÃO

A avaliação de imóveis tem a pretensão de identificar o valor justo do bem. Não é uma
ciência exata, pois utiliza diversos parâmetros para que se alcance esse valor. Agrega
também os valores de benfeitorias, maquinários e as benfeitorias realizadas em uma
edificação, assim como instalações, podendo levar em conta a depreciação do bem.

O objetivo central da avaliação de um imóvel é calcular os valores do bem em questão,

conforme as leis vigentes e de maneira atual. Todos os cálculos são realizados de maneira
que, ao ser efetivada a venda, o pagamento seja em relação aos valores da moeda vigente
do local onde o bem está sendo avaliado.

Esta disciplina visa à compreensão das avaliações e perícias em propriedades urbanas,

rurais e empreendimentos de maneira geral. Assim, a apostila foi confeccionada para
nortear esses valores existentes no país, apresentando normas que definem e orientam
como as avaliações devem ser realizadas, bem como definições dos conceitos técnicos.

A Unidade I explicará o histórico e algumas abordagens iniciais para entendimento da

apostila. O capítulo 1 será responsável por contar um pouco da história de avaliações e
perícia. Já o Capítulo 2 tratará sobre as avaliações, as perícias, as definições e os objetivos.
O Capítulo 3 descreverá um pouco das normas utilizadas para avaliar imóveis, que estão
inseridas no contexto da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Na sequência, a Unidade II tratará dos procedimentos para realizar as avaliações e perícias

dos imóveis. O Capítulo 1 mostrará os diversos métodos utilizados para as avaliações de
imóveis, que variam a depender da escolha avaliador, afinal de contas é ele quem terá
de interpretar todas as informações repassadas e logo após transformá-las em números,
para que possam ser justificados perante o proprietário e todos os interessados naquele
bem imóvel. O Capítulo 2 explicará sobre avaliações e perícias de imóveis urbanos. O
Capítulo 3 abordará os procedimentos que devem ser realizados nesse tipo de avaliação,
e, por fim, o Capítulo 4 descreverá um estudo de caso de imóveis urbanos através do
método comparativo direto de dados

Dando continuidade ao nosso estudo, a Unidade III abordará as avaliações e perícias

de imóveis rurais. O Capítulo 1 explicará os tipos de avaliação e seus procedimentos, e
o Capítulo 2 apresentará um estudo de caso para avaliação rural por meio do método
comparativo direto de dados.

or fim, quarta e última unidade tratará das avaliações e perícias de empreendimentos.

O Capítulo 1 abordará as definições dessa avaliação e os procedimentos, bem como um
pouco da norma. O Capítulo 2 complementará o estudo desses procedimentos e dos
métodos utilizados.

Objetivos
» Conhecer a história das avaliações de imóveis no Brasil.

» Aprender sobre os métodos e meios de executar uma avaliação eficaz.

» Entender as exigências e os requisitos das NBRs de avaliações de imóveis urbanos,

rurais e de empreendimentos.

5
6
 AVALIAÇÕES E PERÍCIAS UNIDADE II

Esta unidade trata dos procedimentos para realizar as avaliações e perícias dos imóveis.
O Capítulo 1 mostrará os diversos métodos utilizados nas avaliações de imóveis e que eles
variam conforme o avaliador, afinal é ele quem terá de interpretar todas as informações
repassadas e, logo após, transformá-las em números para que possam ser justificados
perante o proprietário e todos os interessados naquele bem imóvel.

Continuando nosso estudo, o Capítulo 2 explicará sobre as avaliações e perícias de

imóveis urbanos, e o Capítulo 3 abordará os procedimentos que devem ser realizados
nesse tipo de avaliação. Por fim, o Capítulo 4 descreverá um estudo de caso de imóveis
urbanos através do método comparativo direto de dados.

CAPÍTULO 1
MÉTODOS E FUNDAMENTAÇÃO DAS AVALIAÇÕES

Na segunda e terceira parte da NBR 14653, acontece uma descrição concisa de avaliações
de bens de forma geral. Também são adicionados os conceitos e as estratégias e descrito a
maneira de realizar as avaliações de forma individual, métodos esses que serão utilizados
para avaliações de imóveis.

A utilização da norma é um meio de colocar em prática a metodologia que será utilizada

pelos profissionais de avaliações habilitados para tal, pelos CREA’s. É importante que
apenas os profissionais habilitados pelo CREA sejam requisitados para realizar avaliações,
pois possuem a competência exclusiva. Está descrito na NBR14653-1 que todos os tipos
de métodos são recomendados para que se encontre o valor de um bem e também de
seus usos e de seus frutos e direitos.

Dantas (2005) se refere a esse conceito como sendo a metodologia que mais
significativamente representa os serviços de avaliação e que são ligados diretamente
ao mercado e às suas condições mercadológicas, apresentadas aos profissionais naquele

7
UNIDADE II | Avaliações e perícias

espaço de tempo, mas que também sofrem influência de todas as informações coletadas
e da natureza do desempenho da função que se pretende estabelecer naquele imóvel.
Os métodos de avaliação são descritos a seguir.

Método comparativo
» É baseado na semelhança entre imóveis que estão sendo ofertados e/ou foram
vendidos em data recente ao que está sendo avaliado. Imóveis mais simples,
frutos da pesquisa, são semelhantes a outros imóveis que estão sendo vendidos ou
ofertados; baseando-se nas características, chega-se a um valor médio.

O método comparativo de custo encontra o valor a partir da comparação da amostra, que

sofreu diagnostico técnico, de comparação. Para que aconteça, é necessário que exista
um conjunto de informações para serem comparadas e, a partir daí, transformar essas
informações em números suficientes. O profissional de avaliação para confirmação das
respostas utiliza-se de outro método para a troca do anterior ou mesmo para completar
a veracidade dos valores obtidos.

Entre todos os métodos utilizados e conhecidos no mercado de avaliação, o método

comparativo direto de custo é o mais utilizado pelos profissionais de avaliação e o mais
aceitável no mercado, porque só é feito quando a quantidade de dados dá margem à
formação de amostras. Quando o método utilizado é o comparativo direto de dados
de mercado, as informações compõem uma amostra, que contém dados referentes a
terrenos, lotes semelhantes.

Estudos demonstram que quase nunca as amostras são homogêneas, ou seja, é preciso
análise dos dados para que se consiga alcançar um valor médio do imóvel avaliado.
Assim, é indispensável que se faça a análise e o tratamento das informações coletadas
e a homogeneização dos valores.

As informações que temos, a partir da norma sobre tratamento de dados, dizem que
podem ser usados ou não, dependendo de como as amostras se apresentem, em função
de como foram coletadas as informações, se são de qualidades e se estão em quantidade
suficiente.

Usando o método comparativo direto de dados de mercado em um trabalho de avaliação

de bens, é provável que aconteça a representação dos dados de forma simples, para que
a pesquisa fique mais compreensível. Para isso, divide-se em termos, como:

8
 Avaliações e perícias | UNIDADE II

» Estudo de campo – tem a intenção objetiva de estabelecer conhecimento para

avaliar todo o processo urbanístico da região onde o imóvel se encontra inserido,
o bem que será avaliado; para que isso ocorra, é necessário que aconteçam visitas
in loco, assim com a vistoria de forma minuciosa do bem. Seleção das variáveis
para que possa de alguma maneira induzir o comportamento do mercado e, assim,
alterar os valores dos imóveis, de forma positiva ou mesmo negativa. Com isso, será
alcançado o propósito de encontrar as especificações mais influentes da população.
A forma para alcançar essas características é a pesquisa em trabalhos anteriores,
em documentos mais antigos e com proprietários que já passaram pelo processo
anteriormente.

» Planejamento da coleta de dados – pretende fixar uma técnica que possa ser usada
de maneira qualitativa, de modo que todos os envolvidos entendam e possam usá-
las para chegar aos preços trabalhados pelo mercado imobiliário. Para encontrar
esses valores, é necessário que as informações sejam encontradas e catalogadas,
então é preciso que se realizem entrevistas, através de questionários de perguntas
ligados de forma intensa e direta ao dono do bem (imóvel, terreno, proprietário).
É necessária a definição de uma técnica de avaliação para que possa demonstrar
uma metodologia de avaliação que possibilite, de maneira clara, encontrar o valor
do bem em questão. Assim, faz-se um apanhado de todas as evidências que possam
ser disponibilizadas, são elas: o tipo de avaliação que está sendo requerida e o tipo
de informação que está chegando para ser armazenada, entre outros.

» Averiguação das hipóteses – tem a intenção de pôr frente a frente, ou seja, comparar
as alegações que o avaliador colocou em questão sobre o mercado. Essas suposições
podem ser com relação ao terreno, alguns podem ser mais valiosos que outros,
por exemplo, um terreno de esquina em relação a um terreno mais central no
loteamento. Também pode ser levado em consideração que terrenos planos têm
uma maior liquidez e, por isso, são mais valiosos para investimento que os terrenos
que apresentam irregularidades descritas, como terrenos acidentados. A maneira
como é realizada essa comparação é se utilizando de análise minuciosa dos dados,
observando de forma exploratória, com maior ênfase nos diagramas de dispersão,
em testes de hipóteses e demais situações.

Deve-se escolher um modo (técnica) para o tratamento de dados. O diagnóstico dos

dados tem a pretensão de examinar o procedimento da inconstância dos preços dos
imóveis, tendo como base para essas diversidades a variação de uma parte das variáveis.

» Explicativo – o que se deseja é que possam ser montados modelos claros de

entendimento no mercado imobiliário; para tanto, devem ser feitas as análises de

9
UNIDADE II | Avaliações e perícias

regressão e também a aplicação do modelo de regressão linear clássico, sendo essa

uma das soluções propostas.

» Resultados – cuja explicação tem por finalidade deixar evidentes os aspectos

do mercado em detrimento das variáveis analisadas individualmente. Dada
essa necessidade, é preciso também que se apresentem explicações sobre a
impressionabilidade e a elasticidade mercadológica.

» Relatório – para finalizar uma pesquisa, colocam-se os resultados em um relatório

aos interessados para que as informações sejam repassadas a todos, e assim cheguem
a um valor definitivo do imóvel. Todas as análises e o desenvolvimento das etapas
devem estar descritos, assim como tudo que pode ser colhido e considerado como
resultado. Por fim, é elaborado um laudo de avaliação contendo toda a descrição de
como foi realizada a pesquisa e o que foi possível revelar através dos dados obtidos,
em cada período em que as informações foram sendo catalogadas.

É importante seguir esses passos de maneira exemplar para conseguir realizar uma
avaliação, mas o profissional avaliador deve estar ciente de que cada avaliação tem suas
peculiaridades e são totalmente distintas umas das outras, impondo suas características
no resultado final da avaliação; por isso, a sensibilidade e o bom senso são exigidos como
umas das características do profissional de avaliação.

Em um planejamento, não esquecer que é imprescindível que se estime um período para

a conclusão. Esse cronograma de ações fará o papel de indicador de prazos para cada
etapa distinta da pesquisa e, assim, culminará em quanto tempo a pesquisa poderá ser
finalizada.

Método de renda

Está ligado, basicamente, à condição de que o imóvel tem de produzir renda, ou seja,
é necessário ser rentável. Usa as taxas de renda líquida e bruta do mercado, no qual
os valores encontrados estão de acordo com o máximo aproveitamento do imóvel e da
vontade de quem irá investir. Esse valor ganha o nome comercial de valor econômico,
usa-se em imóveis mais distantes, quase isolados, imóveis atípicos, se não for possível
utilizar o método comparativo direto em função dos elementos.

Geralmente, utiliza-se o método de renda para determinar o valor que será cobrado em
aluguel de imóveis, terreno ou propriedade, mas também serve de marco para o setor
imobiliário quando há a situação em que o comprador deseja obter um determinado
imóvel para alugá-lo posteriormente. Assim, este método indica a rentabilidade que o
imóvel pode gerar ou não.

10
 Avaliações e perícias | UNIDADE II

Método involutivo

Encontra o valor de um bem, de acordo com o seu aproveitamento, de forma completa,

tendo como base a análise de viabilidade técnico-econômica, atentando para o fato de
que as características do bem e as medidas apresentadas pelo mercado darão margem
para que se possa considerar viável, mesmo com o exercício das taxas de juros, execução
e a espera para a comercialização das unidades, a implantação de um empreendimento
e que será rentável sua conclusão e comercialização.

Esse método é visto principalmente quando o empreendedor quer o terreno para

implantação de loteamento e glebas urbanas (quando um terreno se encontra em condições
de receber obras de infraestrutura urbana, visando ao seu aproveitamento completo,
por meio de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento).

Método evolutivo

A maneira como é formado o bem (componentes) determina seu valor. Usualmente, são
utilizados mais de um método e são contabilizados pelo valor do terreno, descontando
os custos das benfeitorias e o fator de comercialização (fração entre o valor de mercado
de um bem e o seu custo de reedição ou de troca de bens, que pode ser maior ou menor
que 1 (um).

Método da quantificação de custo

Chega-se ao valor a partir das análises feitas por orçamentos sintéticos ou analíticos,
com base na quantidade de serviços e seus devidos custos diretos e indiretos. Em muitos
casos, é necessária a utilização de mais de um método. Quando acontece a conjugação,
é necessário descrever de maneira objetiva os métodos utilizados no laudo de avaliação.

Para uma edificação, quando os métodos têm que ser conjugados, são realizados alguns
procedimentos como:

» encontrar o valor do terreno, imóvel pelo método comparativo direto de dados do

mercado, ou ainda, quando possível, o método involutivo;

» quando o imóvel apresentar benfeitorias, essas devem ser calculadas por meio do
método da qualificação de custo;

» buscar o valor através do fator de comercialização, crescente ou decrescente em

relação à unidade, sempre buscando ter como base os valores trabalhados no
mercado.

11
UNIDADE II | Avaliações e perícias

Em terrenos ou zonas urbanas, deve-se ter o cuidado de verificar se o terreno conseguirá

atingir sua utilização de forma plena, ou não. Nisso consiste a sua viabilidade, sendo
assim, deve existir um cuidado com as benfeitorias existentes.

Os valores serão obtidos em função desses estudos, e devem estar explícitos nos laudos
referentes à avaliação do bem. Para que a avaliação seja feita de forma concisa, é preciso
que se escolha uma metodologia, adequada para o desenvolvimento do trabalho.

O grande objetivo da metodologia no serviço de avaliação é nortear o profissional de

avaliação, do começo ao fim do trabalho, no cuidado das informações que serão aceitas,
colhidas, estudadas e tratadas. É feito dessa maneira para dar confiabilidade ao método,
mesmo diante de tantas variações dos dados colhidos.

Para o entendimento dos resultados que são gerados das avaliações do imóvel, e também
do processo de investigação, é preciso utilizar o método científico, que pode ser dividido
em etapas. São elas:

» observação do fenômeno;

» planejamento da pesquisa;

» processamento e edição das informações;

» processamento e análise dos dados;

» verificação do ajuste da técnica de análise escolhida;

» redação do relatório de pesquisa.

Para que as avaliações possam ser alicerçadas, é necessário que as informações conseguidas
na avaliação, junto ao método e à técnica estatística, estejam de acordo com a dinâmica
da avaliação que foi pedida, e a metodologia científica preencha as lacunas.

A engenharia de avaliações depende dessa precisão para ser identificada como ciência,
que encontra e determina o valor. Nesse contexto, a engenharia de avaliações consiste
em transformar, para os devidos procedimentos, os imóveis em um bem objeto, e
também em dar uma base de características à região onde o bem está inserido, além
das informações sobre o imobiliário local.

12
CAPÍTULO 2
ATIVIDADES BÁSICAS PARA AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE
IMÓVEIS URBANOS

Sempre que uma avaliação é contratada, quem deve estar à frente são os profissionais
habilitados, que buscarão, na ABNT NBR 14653, os métodos e meios para finalizar a
avaliação com o mínimo ou nenhum erro.

Para isso, é necessário que o avaliador consiga identificar corretamente o bem que passará
pela avaliação, com a indicação do proprietário e confirmando as informações sobre o
imóvel in loco, procurando compreender junto a quem contratou a avaliação qual o seu
caráter e o que de fato deseja com a avaliação. As opções são compra, venda, alienação,
fazer doação, dar como garantia, penhora, para fins contábeis e outros.

O objetivo geral da avaliação é a determinação técnica do valor de um imóvel, e pode ser

empregada em uma variedade de situações, como produzir o valor de mercado, a locação,
o custo de reedição etc., e para se ter o entendimento da necessidade de verificação das
medidas imobiliárias do imóvel e da verificação na íntegra da titularidade.

É necessário que seja realizada uma análise documental, não faz parte exatamente
da rotina da avaliação, mas é justificável a observação da certidão em cartório e da
matrícula do imóvel, observando se há algum tipo de restrição que impeça a utilização
para determinado uso.

Deve-se estar a par das legislações municipais, estaduais, federais e outros conceitos de
regulamentação, principalmente os relativos ao meio ambiente e às demais restrições
que possam inferiorizar ou supervalorizar o imóvel avaliado, assim como as plantas
relativas ao bem devem ser verificadas in loco e justificadas caso haja alguma alteração.

Após a localização do imóvel, é necessário colher o maior número de informações

possível, juntando-se a elas fotografias do local, da parte interna e externa. Esses dados
darão margem à caracterização do imóvel nos seguintes aspectos:

» tipo do terreno onde o imóvel está localizado, condições físicas, os aspectos do

solo, a topografia, qual a infraestrutura encontrada no local, para qual uso o bem
está destinado e o atual.

» padrões seguidos pela construção do imóvel na propriedade, se conservação está

dentro do esperado ou já está em deterioração, quais os tipos de acomodação, qual

13
UNIDADE II | Avaliações e perícias

o número de cômodos, como o imóvel foi construído, se é resistente, há quanto

tempo é utilizado e a idade de construção;

» qual a região em que estão inseridas suas condições econômicas, qual a média de
preços dos imóveis da região para compra, venda, aluguel e se a localização pode
ser considerada urbana ou rural;

» a vizinhança faz parte das informações a serem obtidas para entender as situações
adversas pelas quais o imóvel passou e a própria circunvizinhança;

» constatação da vocação do local. Caso seja uma avaliação rural, quais são as culturas
implantadas nas propriedades? Definir sua localização em relação ao município
ou à área urbana;

» amostragem – uma catalogação de imóveis próximos que possam ter o valor

parecido, para que se encontre uma média de valores que são trabalhados naquela
região, assim, pode-se realizar um diagnóstico do mercado imobiliário local, seus
segmentos e liquidez;

» outros aspectos são observados a partir de gráficos, que são representados pela
metragem quadrada dos terrenos, em períodos semelhantes aos da avaliação.
Procurar saber nas secretarias de infraestrutura do município quanto de valor é
determinado para o metro quadrado do terreno. Exemplo: se a metragem cobrada
em municípios é “testada do lote e profundidade”.

Para que a avaliação aconteça, o serviço é solicitado a um profissional habilitado. Para

isso, é necessário que determinados conceitos estejam bem entendidos. Temos, segundo
a NBR 14653, que o bem é algo ou alguma coisa que pode ter um valor definido, pode ser
utilizado de formas diversas, compõe o conjunto dos bens de alguém ou alguma família,
sendo um objeto de direito. Tem sua classificação definida como:

» bens tangíveis: aqueles que podem ser considerados como material, ou seja,
são tocáveis. Exemplos de bens tangíveis: imóveis, propriedades, máquinas,
equipamentos, entre outros;

» bens intangíveis: aqueles cuja forma é não tocável. Exemplos: marcas, patentes,
conceitos etc.

Quando um bem tangível é considerado como um imóvel do tipo urbano, por exemplo,
significa dizer que está dentro das limitações da cidade. Os principais são definidos
quanto ao uso e se classificam em:

» residencial – onde as pessoas moram, como casas e apartamentos, por exemplo;

14
 Avaliações e perícias | UNIDADE II

» comercial – abrigam supermercados, armazéns, galpões etc.;

» industrial – onde se localiza a área industrial de uma determinada cidade, estado

ou país. Exemplo: fábrica de calçados.

Também são classificados quanto ao tipo e quanto ao agrupamento. São eles: loteamento
(área de um terreno dividido em lotes destinados à construção de unidades habitacionais),
apartamento, casa, condomínio, conjunto de residências – no qual o direito de propriedade
é exercido em comum –, prédio de apartamentos, entre outros.

Dentro desse contexto, é inserida a condição de benfeitorias realizadas no imóvel (bem),

que irão acrescer ou não valor em seu valor. Essas benfeitorias podem ser necessárias.
É imprescindível para que o imóvel não sofra depreciação desnecessária ou para sua
conservação, de maneira geral se caracteriza como uma construção no imóvel, seja ela
de um primeiro andar, ou até mesmo uma reforma, por exemplo.

Qualquer coisa que puder ser de utilidade e se não for abundante consiste em um valor
monetário em função do querer de outro, ou seja, a intenção é tornar o bem um objeto
de desejo que, em função disso, vale pagar uma quantia. Fiker (2016) instituiu que, para
determinado bem ter um valor característico, depende do quanto este é desejado por
alguém ou pela sociedade.

A NBR 14653 não define propriamente o valor, mas dá uma breve explanação sobre
valor de mercado, como sendo o valor aproximado mais coerente que pode um bem
ser avaliado e depois negociado, de forma justa e consciente, dentro de um período de
tempo que corresponda aos valores trabalhados no mercado vigente, qualificando o bem
quanto ao que é efetivamente praticado.

Os conceitos acima citados criam o entendimento de que o valor precisa ser qualificado
ou sempre ficará dependente da lei da oferta e procura. O valor de mercado ou valor
venal é fixado pelas leis que regem o setor imobiliário do país. As consequências do
possível desenvolvimento de uma região entram nesse contexto, além de valores de outras
categorias, como valor de patrimonial, valor de risco, valor de liquidação obrigatória,
valor de desmonte e demais situações referentes ao valor instituído e criado.

Assim, o campo de arbítrio de mercado tem sua fundamentação na avaliação do

profissional, por meio de suas características, formas e demais situações que possam
identificar um valor, que pode variar dependendo dos termos exigidos pelo proprietário.
Para que um bem esteja bem avaliado, é necessária uma busca no mercado imobiliário
por diversas informações que possam embasar as diretrizes formadas pelo avaliador.

15
UNIDADE II | Avaliações e perícias

O mercado imobiliário, diante da economia vigente no país, é tudo que é negociado, as

substituições de proprietário e propriedade, a compra e venda, ou todos os negócios de
valores, em moeda corrente.

Na economia de um país, diversos são os fatores que levam a balizar os valores e

preços dos bens tangíveis. Nesse contexto, existem indicadores que servem como
base para tomada de decisão com relação ao preço que se deve cobrar por um bem,
como, por exemplo, a correção do aluguel de um imóvel; nesse caso, um desses
indicadores é o chamado IGPM, que significa índice Geral de Preços de Mercado,
que muitas vezes é comparado ao IPCA, sigla de Índice de Preços ao Consumidor
Amplo, que nada mais é que o índice que rege a nossa inflação.

Para saber mais sobre o assunto, recomendamos a leitura do artigo da Moneytimes,

que pode ser encontrado em: https://www.moneytimes.com.br/igpm-o-que-
e-e-como-funciona-o-indice-geral-de-precos-do-mercado/#:~:text=O%20
IGPM%2C%20sigla%20para%20%C3%8Dndice,dos%20pre%C3%A7os%20na%20
economia%20nacional.&text=O%20%C3%ADndice%20%C3%A9%20utilizado%20
como,servi%C3%A7os%20essenciais%20para%20a%20popula%C3%A7%C3%A3o.

Quando existem negociações, existem pessoas interessadas, assim como há com o que
negociar, ou seja, há bens livres para transações, além de pessoas interessadas em
venda, em passar adiante por um valor monetário do local, ou mesmo realizar troca de
um pelo outro. Se há imóveis, terrenos, propriedades urbanas, propriedades rurais etc.,
há uma formação de mercado imobiliário que aparece para que determinada região se
desenvolva, evolua de forma econômica.

A mudança de caracsterísticas daquela região fomenta um crescimento e desenvolvimento

crescente, de tal forma que toda a economia da região é afetada, principalmente o
mercado imobiliário, pela lei da oferta e da procura (demanda).

Os imóveis são bens com características distintas de outros e ocupam distintos termos
para sua negociação, possuem diferenciação por apresentar características que justifiquem
custos mais elevados, em função do tempo de vida útil, formas de utilização, os custos
para formar, empreender, período de duração para construção e produção.

O mercado imobiliário entende que um imóvel é único em suas características,

principalmente em relação a outros tipos de bens. Ainda que os imóveis possuam
características iguais, há um ponto que os diferenciam, isso influencia as negociações
imobiliárias, que normalmente são diferentes das demais transações comerciais.

Graficamente, aplica-se o uso das curvas para exemplificar as negociações em equilíbrio

no mercado imobiliário quando a concorrência segue padrões de formação de valores,
ou seja, a lei da oferta e da procura demonstra no gráfico curvas alinhadas e definidas.

16
 Avaliações e perícias | UNIDADE II

Então, entende-se que só assim o mercado consegue manter justos os preços que são
negociados para pagamento de um imóvel ou outro bem no âmbito imobiliário, tendo
também a oferta e a demanda de imóveis favoráveis. Assim, esse cruzamento de curvas
no gráfico representa o ponto de equilíbrio do mercado imobiliário.

O que conduz o entendimento de que o valor do imóvel é próximo de uma média

encontrada pelo mercado imobiliário, ou não, são as transações comerciais que tenham
sido contratadas por ambas as partes. O valor de um bem pode ter sua variação por
diversos fatores, que dependem dos agentes imobiliários e das intervenções que serão
feitas para aumentar ou diminuir os valores determinados para aquele bem.

Ambas as partes interessadas estão dispostas a negociar, o que dá o aspecto livre das
vendas de imóveis, para mais ou para menos, dependendo da época, do tempo etc. Um
dos mercados que mais oscila em transações comerciais é o mercado imobiliário, por ter,
em determinadas épocas, mais oferta que demanda ou vice-versa. Sempre há métodos
para se alcançar um preço digno para os proprietários e para quem deseja comprar.

Também, nesse contexto, é possível levar em conta os custos para produção, ou aquisição
do bem. Segundo a NBR 14653, custos relacionados a um bem vêm de toda a produção
que envolve um bem. Além da manutenção, os custos estão divididos em:

» custo direto de produção – tudo que envolve as características físicas do imóvel;

» custo indireto de produção – está relacionado com a parte administrativa e com

as finanças etc.;

» custo de reedição – tem a ver com o tempo de uso, é estipulado um valor e é

descontado;

» custo de reprodução – os gastos para construção de um bem;

» custo de substituição – quando um bem é refeito, desde que sejam mantidas as

funções e características do bem que sofreu avaliação;

» custo de mercado – quando um bem é avaliado e os dados fornecem informações

para que lhe seja atribuído um valor.

As avaliações realizadas pelos profissionais podem determinar o valor de um bem, o

valor dos seus custos, frutos etc. A mesma avaliação pode ajudar a compreensão se o
terreno ou propriedade estiverem aptos a receber o empreendimento a ele destinado,
ou seja, serve para caracterizar a viabilidade econômica e financeira do bem; para isso,
é necessário que, além de todas as observações, encontrem-se os danos do imóvel que
são os defeitos, ou ocorrência de sinistros etc.

17
UNIDADE II | Avaliações e perícias

A depreciação é um fato que compõe o valor do imóvel, seu conceito, segundo a NBR
14653-1 (ABNT, 2019, p.4), consiste na “perda de valor de um bem, devido a modificações
em seu estado ou qualidade”, e as características examinadas dessa ocorrência são:

» decrepitude – ocasionada por um desgaste na sua estrutura física, por fatores como
envelhecimento, utilização e ausência de manutenção;

» deterioração por conta de falta de cuidados específicos – o desgaste acontece,

diminuindo o valor do bem no momento da avaliação;

» mutilações – deformações que ocorrem por modificações da forma original do

imóvel, por exemplo;

» obsoletismo – quando o bem deixa de exercer sua função, pois perdeu as características
em função das modificações tecnológicas ou por conta do tipo de funcionamento.

É necessário que se observem as diferenças entre valor estipulado e preço, pois a norma
deixa clara sua diferença. O preço é o valor pelo qual se negocia um bem, aquele que é
fechado em transação comercial, depende de interesses pessoais e de situações externas,
sofre pressões para obter modificações para mais ou para menos. De maneira geral,
segundo a NBR 14653, é o montante monetário que define a transação de um bem.

» Por sua vez, o valor é o quanto vale o imóvel, mas está ligado às características
dele e que serão expostas e estudadas para que esse valor seja confirmado e possa
ser ajuizado, ou seja, possa fazer parte de uma resolução comercial entre duas
partes, e o responsável por esse valor é o avaliador, que encontra diversas formas
de expressá-los. São descritos os principais:

› valor patrimonial;

› valor em risco;

› valor econômico;

› valor de liquidação forçada (situação condicionante);

› valor de custo;

› valor de indenização;

› valor de desmonte;

› valor de uso.

18
 Avaliações e perícias | UNIDADE II

Existem alguns princípios que são discutidos em relação às leis que regem o mercado.
Alguns dos principais se referem aos bens, e são elucidados a seguir.

» Princípio de uso da maior e melhor forma possível - o valor de um bem está

ligado ao seu uso e desenvolvimento. É o valor que deve ser recomendado dentro
das condições legais e físicas, mas que deve estar de acordo com o mercado, isto
é, fixado a partir do uso mais rentável para o proprietário do imóvel.

» Princípio da oferta e da procura - de fácil entendimento e bastante difundido

entre os mercados, e no mercado de bens (imobiliário), que, em determinado ponto,
encontra esse equilíbrio.

» Princípio de permanência - quando se entende que, mesmo com as variações

do mercado em relação aos valores, por conta do tempo e da viabilidade, os preços
podem se manter constantes por um tempo, em função principalmente de como o
mercado imobiliário e o mercado nacional se comportam naquele espaço de tempo.

» Princípio da proporcionalidade - está ligado a semelhanças de bens. Por

exemplo, dois imóveis com características semelhantes possuem preços iguais ou
semelhantes, em consequência, a diferenciação dos preços está ligada às diferenças
físicas apresentadas e ao mercado naquela ocasião. Para os avaliadores de imóveis,
essa é considerada a condição ideal, pois proporciona comparar imóveis e chegar
a um valor característico; para a engenharia de avaliações, é chamado de método
comparativo direto.

» Princípio da substituição ou equivalência - nas chamadas zonas homogêneas,

os dois bens (imóveis, por exemplo) possuem semelhantes preços em determinado
período.

» Princípio da rentabilidade - a avaliação nesse caso é mais profunda, pois se

avalia o valor que o bem terá em torno da expectativa de renda que poderá gerar
no futuro.

» Princípio da finalidade - a partir da destinação do bem é que se encaminha a

avaliação, normalmente é esse o método utilizado pelos profissionais avaliadores
e o descrito pelas normas brasileiras.

» Princípio da probabilidade - quando o bem estiver em condições diversas de

escolha de valores, deve ser escolhido aquele em que o valor é adequado.

» Princípio da prudência - o valor que será destinado é o que mais se aproxima

do real, executado pelo mercado e que dará ao imóvel uma mobilidade de venda
maior. Trabalham juntos, nesse sentido, a técnica e o bom senso dos avaliadores.

19
UNIDADE II | Avaliações e perícias

» Princípio da transparência - tudo que foi averiguado sobre o imóvel está

catalogado e à disposição das partes para o entendimento do valor a ele destinado,
sendo demonstrada a veracidade de todas as informações de forma clara e concisa.

Para que os parâmetros éticos sejam expostos e seja caracterizado como um trabalho
dentro dos padrões, é necessário que, ao iniciar as avaliações, seja realizada a vistoria
no imóvel, na propriedade, no terreno etc. Quando o profissional de avaliações toma
posse de todas as etapas da vistoria, têm-se as primeiras demonstrações da condição
do bem que será avaliado.

Tudo isso significa dizer que a vistoria deve ser minuciosa e criteriosa e deve observar todas
as características físicas do imóvel. Especificar a data é uma das condições importantes da
vistoria, pois coloca as características ligadas a um período. Muitas das informações que
são descritas nos laudos de perícia são encontradas nessa época de vistorias, tais como:

» localização do imóvel;

» características da região e da circunvizinhança;

» características do terreno ou da propriedade;

» modelos arquitetônicos;

» técnicas que foram utilizadas na época da construção;

» possíveis reformas e ampliações;

» erros construtivos;

» proximidade das regiões mais abastadas, como comércio, por exemplo;

» proximidade das regiões mais desfavorecidas, como favelas;

» regiões sem tratamento de esgoto, energia elétrica, aterros sanitários etc.;

» verificação de documentos dos proprietários.

» tudo que possa influenciar na determinação de valor de um bem.

Nesse momento de vistoria, também é analisado o mercado, com levantamentos de

dados e informações comparativas em que serão baseados os cálculos avaliatórios. A
pesquisa de mercado em uma avaliação é imprescindível, pois ela é quem define uma
amostragem válida, confiável e representativa do mercado imobiliário da região.

20
 Avaliações e perícias | UNIDADE II

Após a vistoria estar concretizada de forma minuciosa e a pesquisa imobiliária apta

para ajudar na definição de valores, o profissional de avaliação começa a pensar em qual
metodologia será aplicada caso a caso, sendo pautada nas normas avaliativas brasileiras.

A vistoria é uma etapa na qual os terrenos, com edificações construídas ou não, demonstram
características que podem determinar o valor de um bem, condições como formatos,
topografia, tipo de solo, tamanho do terreno e imóvel, tipo de utilização atual, se existe
saneamento básico, é importante também saber se a área tem condições de expansão,
urbanística ou comercial etc.

Diante dessa vistoria, os dados levantados na pesquisa são importantes para a composição
dos valores, também entram outros fatores, mas esses são os mais importantes, pois
compõem a base da avaliação de imóveis no tempo em que a vistoria acontece.

É necessário que aconteça a análise de variáveis repressoras com a seleção, tendo como
referência de trabalho a inferência estatística. As variáveis são formatos distintos,
atributos que foram demonstrados na amostra; no início, os elementos se diferenciam,
os profissionais de avaliações devem atentar para as varáveis mais determinantes para o
processo e devem ter como dissertar sobre elas, e confirmar sua veracidade ou não, para
que as informações possam justificar os valores encontrados para aquele bem avaliado.

Quando as variações são independentes, elas correspondem às características físicos,

como área, frente, largura etc., dentro das regras de localização como bairro, logradouro,
município etc., e relações econômicas, como oferta, transações econômicas, tempo etc.
São fatores importantes para atestar similaridade com outros imóveis de comparação.
Por exemplo, questões como infraestrutura, se a rua é calçada, se há disponibilidade de
energia elétrica e coleta pública de esgoto, entre outros.

Todos esses aspectos devem estar prontos, de início, para que o embasamento da
teoria real seja verossímil, incluindo tudo que foi colhido de informação, bem como os
conhecimentos acumulados e demais atributos que são de suma importância, no intuito
de realizar uma avaliação fundamentada na ética e na realidade das características do
imóvel. Para que aconteça o acolhimento das informações, é necessária a realização de
uma pesquisa, na qual o avaliador obtém tudo que precisa para montar as amostras e,
posteriormente, identificar o valor do imóvel avaliado.

Para que tudo saia de acordo com o esperado, é preciso que aconteça o planejamento da
pesquisa de forma experimental, que se dê condições aos investigadores, organizem-se
todos os períodos de informações e suponha-se antecipadamente as diversas contradições
que podem ocorrer, assim como as adversidades, com a intenção de chegar a uma
conclusão sem tantos erros ou interferências.

21
UNIDADE II | Avaliações e perícias

Esse cuidado é necessário, pois pode ocorrer de algumas incoerências passarem, mas
a pesquisa experimental pode excluir diversos erros, ou ainda deixá-los de forma
minimalista, não agredindo tanto os resultados. Uma preparação antecipada tem a
intenção de encontrar uma forma inteligente e com um ótimo rendimento para as etapas
que surgiram durante a pesquisa.

De acordo com a norma NBR 14653-1, deverá ser apresentado o laudo de avaliação,
documento elaborado por um profissional de avaliações, em conformidade com a norma
referida que serve para averiguação de um bem.

No âmbito legal, o serviço de elaboração de laudo é destinado ao perito. São requisitos

necessários para sua elaboração a clareza, o objetivo, a precisão, a concisão, a linguagem
correta e a perícia.

22
CAPÍTULO 3
AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS

Tem-se o conhecimento de que cada imóvel possui suas características próprias e, por
isso, as variáveis para montagem de uma avaliação são bastante diversificadas.

Com isso, o mercado imobiliário urbanístico tem uma gama de situações que podem vir
a sofrer avaliações, como terrenos, glebas, casas, apartamentos, lojas, estacionamentos
etc. Como são muitas as condições de avaliações, é preciso que o avaliador tenha bom
senso e esteja seguro em suas afirmações para que se alcance um preço condizente com
o valor de mercado, ou seja, um valor negociável dentro da realidade.

Dentro desse contexto, é preciso observar diversas situações em relação ao imóvel avaliado,
como, por exemplo, o local onde está localizada a edificação, detalhes da topografia, se
é aclive ou declive, os valores correspondentes de frente, testadas e laterais do terreno,
como a área está formada, bairro, serviços públicos, mercados, escolas, situação geográfica
e demais situações que podem acrescentar ainda mais ganhos ao terreno.

Tudo isso deve ser feito sem deixar de lado as legislações municipais, estaduais e federais
em vigência no país, no âmbito municipal, o plano diretor, as leis de uso e ordenação
do solo e os planejamentos municipais, que definem a situação de como as residências
deverão estar localizadas em relação às ruas, como estará o setor comercial da cidade
assim como os centros financeiro e industrial, metragens mínimas em relação ao passeio,
tamanhos das quadras, quanto pode ser construído dentro de um terreno, e a questão
de quantos pavimentos são aceitos por motivos técnicos, principalmente em relação ao
estudo de solo do local.

Existem limitações para construções e confrontações. De acordo com a matrícula do

imóvel, deve acontecer a vistoria em relação ao domínio e à posse do terreno, à ocupação
atual, ao tempo de construção, à idade aparente, além de observar como está a conservação,
se esteticamente é bem acabada, quais os tipos de cobertura, revestimento etc.

As metragens descritas nos documentos do imóvel deverão estar em conformidade com

os dados que são apresentados ao avaliador. É importante verificar as condições de
construção de garagem, o chamado abrigo de imóveis para edificações, como prédios,
lojas, entre outros. Esse fator deve ser reparado para saber se o imóvel terá ou não
elevadores, áreas comuns e demais adicionais.

23
UNIDADE II | Avaliações e perícias

A norma chama atenção para edificações que possuam benfeitorias que não foram
devidamente registradas e não constem nos documentos. O avaliador deve fazer constar
nos laudos essas observações, para que fiquem claras as incoerências, caso apareçam
durante o processo de avaliação.

A NBR 14653 é exigida em trabalhos que descrevem os métodos para caracterização

dos valores de um bem, de seus frutos ou dos direitos sobre esses. Para isso, ela faz uma
explanação sobre o método comparativo de direito de dados do mercado, começando
com o planejamento da pesquisa, que deverá ser realizado pelo avaliador.

A pesquisa tem função principal de apresentar uma amostra que tenha representatividade
das informações fornecidas pelo mercado imobiliário da região na qual o imóvel está
inserido e que descreva as suas características. Contudo, não é necessária a busca de
informações fora da região para que não ocorra uma abrangência muito grande e, com
isso, não se alcance o objetivo proposto. Assim, são eleitas variáveis que, após a sua
lapidação, terão condições de indicar a formação dos valores de mercado. Elas podem
ser divididas em variáveis dependentes e independentes.

A pesquisa é feita de acordo com a extensão da amostra, assim como as técnicas que
foram usadas na busca pelas informações contidas nela. Na análise dos dados obtidos,
são determinadas se as análises são quantitativas ou qualitativas, assim como se os
instrumentos de coleta serão planilhas, entrevistas, fichas etc.

» Variável dependente: relacionada às leis que regem o mercado imobiliário. A busca

por essas informações trará clareza à forma como podem ser formulados os preços
finais e/ou unitários, a moeda corrente, como são realizados os pagamentos. Os
dados devem ter unidade de medidas de forma mais homogênea possível.

» Variável independente: está ligada às características físicas e econômicas do imóvel,

observando-se na sociedade circunvizinha, de acordo com o exposto na região, os
caracteres de destaque que possam influenciar no trabalho.

É recomendável o uso de variáveis quantitativas, pois diferem das qualitativas em relação

aos imóveis, como é descrito a seguir.

» Uma das principais diferenças é o uso de muitas informações, alcançando um

número de variáveis diversas, desde que os dados mantenham a confiabilidade e
possam ser utilizados pelos métodos normatizados.

» Pelo emprego de variável Proxy (a variável Proxy, conforme definidas em 3.77,

não devem ser confundidas com a atribuição de códigos alocados, nem obtidas de
relações ou conceitos deduzidos da própria amostra (NBR 14653-2). Por exemplo:

24
 Avaliações e perícias | UNIDADE II

› custos unitários básicos de entidades setoriais, para expressar padrão construtivo;

› índice fiscal, índice de desenvolvimento humano, renda média do chefe de

domicílio, níveis de renda da população, para expressar localização;

› coeficientes de depreciação, representa as condições de preservação de benfeitorias;

› valores unitários de lojas em locação, para expressar a localização na avaliação

de lojas para venda.

Comumente, solicita-se a avaliação de uma edificação quando se trata de negociações

de compra e venda, doação etc. Há também os casos em que as prefeituras querem
conduzir o aumento de impostos ou mesmo fixar valores para compor preço dos imóveis
de determinada região, ou mesmo para viabilizar transações imobiliárias dentro de sua
sede.

Assim, a avaliação servirá para identificar o valor do metro quadrado em determinada

região, que, posteriormente, poderá sofrer correções pelo levantamento dos custos de
reprodução de um imóvel. Há fórmulas matemáticas usadas para tais fins, como:

VE = Ae x Vm² x Fca x Fcb Eq. 1 Eq. 1

Em que:

VE = valor da edificação;

Ae = área edificada;

Vm² = Valor do metro quadrado de área construída, fixado pelo órgão que pediu a
avaliação de imóveis;

Fca = fator de correção dos componentes;

Fcb = fator de correção quanto ao estado de conservação da edificação.

Usualmente, o fator de correção é obtido em percentagem e, para isso, seu denominador

é 100. Usando tabelas estabelecidas, consegue-se alcançar o número exato, exemplo:

Fca ou Fcb = Número obtido na tabela / 100 = %

25
UNIDADE II | Avaliações e perícias

Tabela 1. Fator de correção.

COMPONENTES BÁSICOS PONTOS

1 – PISO
1.1 – Terra 0
1.2 – Tijolo 2
1.3 – Cimento 3
1.4 - Madeira 5
1.5 - Material Cerâmico 8
1.6 - Especial 12
2 – ESTRUTURA
2.1 - Taipa/ Adobe/ Madeira rústica 0
2.2 - Madeira 4
2.3 - Alvenaria 5
2.4 - Mista 6
2.5 - Concreto 12
2.6 - Metálica 12
3 – ESQUADRIAS/JANELAS
3.1 - Sem 0
3.2 - Rústica 2
3.3 - Madeira 4
3.4 - Ferro 8
3.5 - Especial 12
4 – REVESTIMENTO INTERNO
4.1 - Sem 0
4.2 - Reboco 2
4.3 - Pintura simples 4
4.4 - Pintura látex 8
4.5 - Material cerâmico 12
4.6 - Especial 12
5 – REVESTIMENTO EXTERNO
5.1 - Sem 0
5.2 - Reboco 2
5.3 - Pintura simples 3
5.4 - Pintura látex 5
5.5 - Material cerâmico 8
5.6 - Especial 12
6 – FORRO
6.1 - Sem 0
6.2 - Madeira 4
6.3 - Gesso 5
6.4 - Laje 6
6.5 - Especial 12

26
 Avaliações e perícias | UNIDADE II

7 – INSTALAÇÃO ELÉTRICA
7.1 - Sem 0
7.2 - Externa 2
7.3 - Semiembutida 4
7.4 - Embutida 8
8 – INSTALAÇÃO SANITÁRIA
8.1 - Sem 0
8.2 - Externa 2
8.3 - Interna 4
8.4 - Completa 8
8.5 - Mais de uma 12
9 – COBERTURA
9.1 - Palha 3
9.2 - Amianto 10
9.3 - Material cerâmico 13
9.4 - Metálica 15
9.4 - Laje 16
9.5 - Especial 20

Fonte: Fiker, 2016.

Ainda podem existir fatores de correção quanto à conservação do imóvel, seu grau de
deterioração, tempo de uso etc., a serem definidos e pontuados como bom, ruim regular,
por exemplo.

Quando a avaliação é realizada em um terreno, temos as definições matemáticas para

chegar a um valor justo para ambas as partes. Assim, quando se tratar de uma avaliação
de lote, para o cálculo do valor do terreno, utilizaremos a fórmula a seguir:

VVT = V x A x F1 x F2 Eq.2

Em que:

VVT = valor venal do terreno;

V = valor do m² por face de quadra;

A = área do lote;

F1 = fator de correção relacionado à condição do terreno na quadra (Tabela 2);

F2 = fator de correção relacionado à situação física do terreno (Tabela 3).

Cálculo do valor do terreno atribuído ao sublote de um terreno com dois imóveis

27
UNIDADE II | Avaliações e perícias

VTsl = AEsl x V x Fi x FC1 x FC2 Eq.3

Em que:

VTsl = valor do terreno do sublote;

V = valor do m² por face de quadra;

AEsl = espaço onde se encontra a construção do sublote em questão;

Fi = fração ideal;

FC1 = fator de correção relacionado à condição do terreno na quadra (Tabela 2);

FC2 = fator de correção relacionado a situação física do terreno (Tabela 3);

Fi = AT / (AE1 + AE2 + ... + AEn);

AT = área total do terreno;

AE1 = área do imóvel de acordo com o sublote 01;

AE2 = área do imóvel relativa ao sublote 02;

AEn = área do imóvel segundo o sublote n.

São necessários valores de correção para que a homogeneização das informações seja
feita. A seguir, temos as tabelas feitas a partir das condições apresentadas pelo terreno
no loteamento em que se encontra. Exemplo de tabela de correção F1.

Tabela 2. Correção F1.

Situação do terreno na quadra Fator de correção

Esquina 1,10
Encravado 0,80
Meio de quadra 1,00
Toda quadra 1,30

Fonte: ABNT, 2011.

.Quando se trata das condições físicas do terreno, temos outro tipo de tabela de correção
de fatores: a de F2.

Tabela 3. Correção F2.

Condições físicas do terreno Fator de correção

28
 Avaliações e perícias | UNIDADE II

Horizontal 1,00
Aclive 0,80
Declive 0,80
Inundável 0,60
Fonte: ABNT, 2011.

O resultado final é exposto em planilhas com as definições de valores do terreno e da

edificação, compondo o valor total do imóvel. Para as especificações das avaliações, a
norma dispõe de generalidades, como as abaixo descritas.

O engenheiro de avaliações é o autor do laudo, mas as normativas de composição estão

descritas na norma NBR 14653 e seguintes. As nuances do mercado também compõem
as amostras coletadas, mas o grau de precisão ainda não é alcançado, se não houver um
senso crítico do engenheiro avaliador e dos caracteres do mercado imobiliário.

Segundo a norma, todos os trabalhos de avaliação estando de acordo com as suas

diretrizes são chamados de laudos de avaliação. O grau de fundamentação alcançado
deve estar contido na descrição do laudo.

Quando o grau de precisão não é atingindo (mínimo de I), o avaliador deve justificar.
A tabela de grau de fundamentação contida na parte 2 da Norma n. 14653 descreve os
seguintes itens de fundamentação:

1. caracterização do bem avaliado;

2. quantidade mínima de dados efetivamente utilizadas;

3. composição de amostra efetivamente utilizada;

4. extrapolação;

5. nível de significância ⍶ (teste bicaudal);

6. nível de significância máxima f de Snedecor.

É a partir dela que o engenheiro faz suas justificativas, indicando o item que não conseguiu
atingir e descrevendo também a base de fundamentação de cálculos para identificação
do valor.

Esses itens possuem explicação, na Norma n. 14653-2, para cada grau de fundamentação.
Quando o grau a ser atingido é III, são necessários alguns procedimentos técnicos,
como, por exemplo:

» entrega de laudos (modalidade completa);

29
UNIDADE II | Avaliações e perícias

» exibição dos estudos do modelo no laudo de avaliação, com a confrontação da

coerência da atuação da variação das variáveis em relação ao mercado, bem como
suas elasticidades em torno do ponto de estimação;

» reconhecimento dos endereços dos dados de mercado usados no modelo, bem

como das fontes de informação;

» admissão da estimativa de tendência central.

O engenheiro avaliador tem permissão concedida pela norma para realizar os serviços
com as devidas necessidades de ajustes que forem surgindo, em relação aos dados de
mercado, mas, para isso, o grau de fundamentação não pode sofrer interferências, tudo
deve ser devidamente justificado.

Segundo as normas, estes são casos que podem ocorrer no processo de avaliação:

» transformação de valores que seriam pagos a prazo em valores que serão pagos
à vista, com taxas de desconto equivalentes ao mercado na data de referência da
avaliação;

» mudança de valores para a moeda vigente no país na data de referência da avaliação;

» alteração de áreas ditas reais de construção em áreas equivalentes, com base em

coeficientes publicados (por exemplo, os da ABNT NBR 12721) ou inferidos no
mercado;

» incorporação de luvas ao aluguel, com a consideração do prazo remanescente do

contrato e das taxas de desconto praticadas no mercado financeiro.

Quando as amostras forem homogêneas, são utilizadas características, que estão apontadas
na tabela de grau de fundamentação, no caso de utilização de modelos de regressão
linear com os seguintes pormenores:

» são permitidos os itens 3 e 4 somente para grau III - para se fixar a homogeneidade;
já para o grau III, são atribuídos os itens 5 e 6, por não ter valor o modelo de
regressão.

A tabela de grau de fundamentação para a utilização de tratamento por fatores descreve

os seguintes itens:

1. caracterização do bem avaliado;

2. composição de amostra efetivamente utilizada;

3. apresentação dos dados;

30
 Avaliações e perícias | UNIDADE II

4. origem dos fatores de homogeneização;

5. intervalo admissível para o conjunto de fatores.

Esses itens possuem explicação na Norma n. 14653-2, para cada grau de fundamentação.
No caso do grau III, é exigida exibição de laudo na forma completa, ou seja, como base na
análise de viabilidade técnico-econômica, atentando para o fato de que as características
do bem e as medidas apresentadas pelo mercado vão dar margem para que se possam
considerar viáveis, mesmo com o exercício das taxas de juros, a execução e a espera
para a comercialização das unidades, a implantação de um empreendimento que será
rentável, sua conclusão e comercialização.

Isso acontece principalmente quando o empreendedor quer o terreno para implantação

de loteamento e glebas, com as demonstrações exatas dos endereços dos dados de
mercado e as devidas identificações de onde vêm as informações.

Ainda de acordo com a norma, os enquadramentos totais do laudo em graus de

fundamentação são levados em conta no caso de utilização de modelos de regressão
linear. A tabela, encontrada na norma citada, serve para marcar os 3 campos: graus III,
II e I e itens correspondentes, respectivamente ao utilizar o grau, para o grau I-1 ponto,
grau II-2 ponto, grau III-3 pontos.

O laudo leva em conta o somatório de todos os pontos no uso da tabela de enquadramento

do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por
fatores. O grau de precisão, para situações que utilizam regressão linear ou tratamento
de fatores, é baseado na amplitude do intervalo de confiança de 80%: para o grau III,
deve ser menor ou igual a 30%; para o grau II, menor ou igual a 40%; e para o grau I,
menor ou igual a 50%.

O grau de fundamentação foi analisado apenas para o método comparativo direto de

dados de mercado (utilizado também no método comparativo de custo); no entanto, a
norma ainda mostra o grau de fundamentação para o método de quantificação de custo,
evolutivo e o involutivo.

Há casos em que o imóvel não pode ser avaliado, nesse contexto, podem-se juntar dois ou
mais métodos e, assim, as tabelas serão ajustadas para essa nova conjuntura, contando
sempre com o bom senso do avaliador e as suas técnicas com engenheiro ou arquiteto.
Essa busca de um valor para o bem em avaliação é realizada em etapas distintas, mas
de maneira concisa e efetiva, já que, para diversos usos, é utilizada uma avaliação.

As avaliações têm evoluído com a introdução de técnicas estatísticas modernas, como

também pelo aproveitamento de softwares e outros produtos que auxiliam os profissionais.

31
UNIDADE II | Avaliações e perícias

A ausência de dados concisos dificulta um pouco o trabalho, por isso os dados devem
ser o mais verossímil (matriculas em cartório, por exemplo) possível, e que não onerem
o serviço.

32
CAPÍTULO 4
ESTUDO DE CASO AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

O estudo de caso que será apresentado nesta apostila foi selecionado do Congresso
Técnico Científico da Engenharia e da Agronomia realizado em 2016, na cidade de Foz
do Iguaçu.

O presente trabalho tem como finalidade definir o valor de mercado mais aproximado
de uma casa na cidade de Patos, em Minas/MG, por meio da inferência estatística, bem
como avaliar as particularidades do mercado imobiliário.

Para que pudesse ser efetivado o trabalho, foram realizadas vistoriais, coletas de dados
e tratamento desses dados baseados nas definições inferenciais do método comparativo
de dados de mercado com auxílio do software SisDea Windows.

A partir do mercado imobiliário de Patos, foi possível realizar o trabalho de avaliação

em uma moradia no bairro de Barreiro, sendo que o tipo de construção da casa é o mais
comumente utilizado na localidade. Primeiramente, foi realizada a vistoria do imóvel e
esta foi registrada através de fotos, medições do imóvel e registros com as particularidades
da edificação, do terreno e da região ao entorno.

Seguindo o conselho de predileção da ABNT NBR 14653-1 (2001), foi escolhido o método
comparativo direto de dados do mercado, pois ele determina o valor de mercado do bem
avaliado a partir de tratamento das características dos elementos passivos de comparação
que formam a amostra representativa.

Para fazer uso do método, foram definidas as variáveis independentes mais relevantes
na construção do valor do bem imóvel, tais quais:

» setor urbano;

» padrão de acabamento;

» estado de conservação;

» idade aparente;

» área coberta;

» área do terreno;

» número de quartos;

33
UNIDADE II | Avaliações e perícias

» número de suítes;

» número de vagas de garagem;

» origem da informação.

De extrema relevância, as variáveis foram utilizadas para efetuar a investigação de dados

no mercado. Assim, foram selecionados 135 dados amostrais com o auxílio de corretores,
imobiliária, profissionais do ramo e os donos. Essa coleta de dados foi realizada no
período de sete meses (18/08/2015 a 02/03/2016).

Após o levantamento dos dados, foi realizada a modelagem das amostras representativas
e isso foi feito pelo software SisDEA Windows. Foram realizados estudos dos elementos
imprescindíveis para obter um modelo mais apropriado, ou melhor, aquele que
representasse a melhor estabilidade sem perder consideravelmente o poder de explicação.

Ainda foi preciso remover 22 dados amostrais, pois não foram consistentes com o modelo
atual. Foi avaliado que a variável “estado de conservação” exibiu micronumerosidade
no código destinado 1 na Tabela 4 e a variável “área do terreno” exibiu alta significância.
Removendo essas variáveis, o modelo se adequou de forma aceitável.

Tabela 4. Avaliação da micronumerosidade, por meio dos dados calculados com base nas
características das amostras.

Variável Número de dados de mesma característica

Característica Setor Urbano Padrão de Estado de Origem da
Acabamento Conservação informação
0 53
1 22 23 7 60
2 50 47 61
3 15 24 45
4 11 19
5 15
Fonte: Braga; Oliveira; Vieira, 2016.

Com a avaliação dos resultados, é possível concluir que o modelo estatístico definiu o
valor mais adequado e justo da edificação.

O modelo utilizado e a análise realizada determinaram que o mercado imobiliário da

cidade é subdividido, basicamente pela condição econômica existente e que o método
estático inferencial define os valores com retidão e alicerçado. Ainda foi analisada a
influência das variáveis a partir dos valores calculados por “t” Student.

34
 Avaliações e perícias | UNIDADE II

Pelo entendimento da Tabela 5, as variáveis “setor urbano” e “área coberta” foram as

mais relevantes no modelo de regressão linear, pois exibiram o maior valor de t. Já as
variáveis “padrão de acabamento” e “número de quartos” não modificaram tanto o valor
calculado.

Tabela 5. Valores obtidos pelo “t” calculado e a significância das variáveis a partir da modelagem
empregando o software SisDEA Windows.

Variável t Sig(%)
Setor urbano 9,15 0,01

Padrão de acabamento 1,76 8,12

Idade aparente -7,65 0,01

Nº de quartos 1,93 5,65

Suíte 5,99 0,01
Nº de vagas de garagem 6,09 0,01

Origem da informação 3,19 0,19

Área coberta 9,10 0,01

Valor unitário -1,82 7,18

Fonte: Braga; Oliveira; Vieira, 2016.

Avaliando a significância das variáveis pela tabela acima, é possível notar que todas
exibem valor inferior a 10%, enquanto a significância do modelo foi de 1 %. Assim,
esses foram os parâmetros para definir a classificação III de fundamentação do estudo
realizado, mostrando que a probabilidade de acontecer erros pelas hipóteses elaboradas
foi pequena.

O coeficiente de determinação teve o valor de 0,7981017, mostrando que as variáveis

selecionadas tinham um satisfatório poder de explicação. O coeficiente de correlação
encontrado foi de 0,8933654, mostrando que a correlação entre as variáveis independente
e dependente foi de média a forte. Já a distribuição de resíduo no modelo apresentado
foi de 69% - 92% - 98%, bem próxima do considerado satisfatório, que é de 68% - 90%
- 95%.

Ainda, foi realizada a análise dos resíduos relativos e não havia resíduos com valores
maiores de 40%, o maior valor encontrado foi de 30,44%, representando que o desvio
relativo para qualquer dado dos preços relacionados ao valor determinado pela equação
de regressão não exibiu valores relevantes.

35
UNIDADE II | Avaliações e perícias

No Gráfico 1, é possível avaliar que a distribuição dos dados não acompanha um padrão
estabelecido, sendo a ação satisfatória, pois a variância dos resíduos não apresentava
inconstância, ou seja, a dispersão em torno da média é estável (constante), concluindo
que não apresentava heterocedasticidade e sim homocedasticidade.

Gráfico 1. Os resíduos versus valores determinados encontradosatravés da modelagem

empregando o software SisDEA Windows.

Fonte: Braga; Oliveira; Vieira, 2016.

Ainda avaliando o gráfico acima, é possível examinar que existem dois outliers, 95 e
81, eo que significa apenas 1,77% do total da amostra, representando que esses dados
detinham os maiores resíduos se comparados com os outros dados; no entanto, não foi
preciso removê-los, e isso foi verificado através dos testes.

O gráfico a seguir foi importante para avaliar os pontos influenciantes. Este gráfico é
conhecido como gráfico de aderência, e todos os pontos removidos foram aqueles que
provocavam modificações (tendências) determinadas pelo mercado, concluindo que a
reta vermelha de dados, bem mais perto da reta amarela, é a condição ideal para traduzir
o mercado em análise.

Gráfico 2. Gráfico de aderência do modelo valor observado versus valor estimado, resultando da
modelagem e utilizando o software SisDEA Windows.

Fonte: Braga; Oliveira; Vieira, 2016.

36
 Avaliações e perícias | UNIDADE II

Foi apurado que as variáveis “área coberta” e “número de vagas de garagem” exibiram
correlação de 0,86, considerada forte.

Segundo a ABNT/NBR 14653-1, as variáveis que apresentem correlação com valores

inferiores a 0,80 impedem que ocorra a muticolinearidade. No entanto, a multicolinearidade
não foi apresentada, pois as particularidades consideradas não possuíam incoerência
e foram antecipadas.

Foi constatado no estudo de dados que os imóveis possuíam um padrão com áreas de
aproximadamente 70 m² e não apresentavam vagas de garagem; no entanto, essas
variáveis eram relevantes para a explicação do valor e não foram removidas do modelo.

De posse de todas as análises executadas, foi selecionado o modelo mais adequado aos
parâmetros verificados e gerou-se a equação estimativa:

Valor unitário = - 535,7345247+320,3571179 * Setor urbano+86,53684032

* Padrão de acabamento-37,5145501 * Idade aparente+105,3929207 * Nº de
quartos+272,0376189 * Suítes+214,1408052 * Nº de vagas de garagem+172,3580045
* Origem da informação+103427,4229 / Área coberta.

Foram concedidas às variáveis das casas avaliada os seguintes valores:

» setor urbano, padrão de acabamento, número de quartos = 2;

» idade aparente, número de suítes, número de vagas de garagem, origem da

informação = 0;

» área coberta = 55,36 m².

Assim, o valor admitido foi resultado da estimativa pontual realizada por meio da permuta
dos valores concedidos às variáveis independentes na equação encontrada e mostrada
acima. Logo, o resultado unitário foi de R$ 2357,109/m² para a moda com o intervalo
de confiança de 80%. Ao multiplicar a área coberta pelo valor unitário, encontrou-se
um valor de R$ 130.489,563 (Tabela 6).

Conforme a ABNT NBR 14653-1, o arredondamento é de até 1% do valor estimado.

Concluindo, portanto, que o valor de mercado da casa do bairro de Barreiro foi de R$
130.000,00.

37
UNIDADE II | Avaliações e perícias

Tabela 6. Valores encontrados, resultado da modelagem realizada com o emprego do software

SisDEA Windows.

Valor mínimo Valor médio ou estimativa pontual Valor máximo

-2,963% 2,963%
R$ 126.623,71 R$ 130.489,56 R$ 134.355,42
Fonte: Braga; Oliveira; Vieira, 2016.

Por meio da tabela acima, é definido no tratamento de dados que a amplitude encontrada
do modelo foi 2,9653 % para cada lado da média, resultando no valor de 5,93%, concluindo
que o modelo de regressão foi consistente.

O grau de precisão encontrado no modelo foi III, ou seja, o valor máximo, confirmado
pela amplitude inferior a 30 %. O enquadramento do estudo alcançou o grau III de
fundamentação, de acordo com NBR 14653-2.

38