Método Comparativo Direto para Terrenos e Áreas - Inteligência Urbana Org - A

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Elson Fabiano Alves

 20 de março de 2021
O tratamento por fatores é utilizado quando se tem dados de mercado o mais semelhantes
possível ao bem avaliando.
No primeiro artigo desta série sobre avaliação de imóveis urbanos nós abordamos os
aspectos relacionados às normas e à metodologia, além de trazer uma introdução conceitual.
No segundo artigo nós tratamos do que considero ser as 9 etapas lógicas que compõem a
estrutura básica de um processo de avaliação de imóveis urbanos, qualquer que seja a
metodologia adotada.
O objetivo desta série é que o conjunto dos artigos se configurem como um

, e estes dois primeiros artigos constituem a introdução a todos os demais e é
importante que sejam lidos antes.
Este artigo se concentra nas etapas de escolha de metodologia, pesquisa de dados,

tratamento de dados e especificação da avaliação num processo de avaliação de imóveis
urbanos com a utilização do com
de homogeneização.
 
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• Introdução
• Método comparativo direto de dados de mercado
• Tratamento por fatores de homogeneização
• Etapas do processo
• Etapa 5: Escolha da metodologia
• Etapa 6: Pesquisa de dados
• Etapa 6.1: Planejamento da pesquisa
• Etapa 6.2: Coleta de dados
• Etapa 7: Tratamento dos dados
• Etapa 7.1: Seleção dos fatores
• Fatores gerais
• Fator de oferta
• Fator de valor atual
• Fator de correção de área
• Fator de localização
• Fatores aplicáveis a construções e benfeitorias
• Fator de equivalência
• Fator de obsolescência e conservação
• Fatores aplicáveis a terrenos  
• Fatores de forma
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• Fator de testada
• Fator de profundidade
• Fator de esquina
• Fatores de topografia
• Fator de aclive/declive
• Fator de nível
• Fator quanto a consistência do terreno
• Etapa 7.2: Homogeneização da amostra
• Etapa 7.3: Saneamento da amostra
• Critério excludente de Chauvenet
• Etapa 7.4: Cálculo do intervalo de confiança
• Distribuição de Student
• Etapa 7.5: Valor de decisão
• Cálculo da amplitude do intervalo de confiança e divisão em classes
• Cálculo do valor unitário de decisão
• Etapa 7.6: Cálculo do campo de arbítrio
• Etapa 8: Especificação da avaliação
• Conclusão
• Tabelas
• Principais referências
No artigo Avaliação de imóveis urbanos: normas e metodologia nós vimos que a avaliação de
imóveis é uma aplicação de ciência de dados e consiste na “aferição de um ou mais fatores
econômicos especificamente definidos em relação a um bem imóvel em uma data
determinada, tendo como suporte a análise de dados relevantes” (ABUNAHMAN, 2008) e que,
no Brasil, a norma que baliza os procedimentos em um processo de avaliação é a ABNT NBR
14.653, que possui 7 partes. A parte 2 trata da avaliação de imóveis urbanos e detalha quatro
métodos para identificação de valor e dois métodos para identificação de custo.
Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos:
• Método comparativo direto de dados de mercado;

• Método involutivo;
 
• Método evolutivo;
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• Método da capitalização da renda.
Métodos para identificar o custo de um bem:
• Método da quantificação de custo.

• Método comparativo direto de custo;
Também vimos naquele texto que o Método comparativo direto de dados de mercado é o
método recomendado - sempre que possível - pela norma, que aborda duas formas de
tratamento dos dados neste método:
• Tratamento por fatores;

• Tratamento científico.
No artigo Avaliação de imóveis urbanos em 9 etapas vimos que, ainda que existam diferentes
métodos e tipos de tratamento de dados a serem escolhidos em função da compatibilidade
com o bem avaliando, da finalidade e da disponibilidade de dados, existe uma estrutura
básica comum para o processo. Nós dividimos esta estrutura básica comum em 9 etapas -
mais lógicas que cronológicas - agrupadas em 3 partes, da seguinte forma:
• Parte inicial
• Etapa 1: Definição de finalidade, objetivo e prazo
• Etapa 2: Análise da documentação
• Etapa 3: Vistoria do imóvel
• Etapa 4: Diagnóstico de mercado
• Parte principal
• Etapa 5: Escolha da metodologia
• Etapa 6: Pesquisa de dados
• Etapa 7: Tratamento dos dados
• Etapa 8: Especificação da avaliação
• Parte final
• Etapa 9: Formatação do laudo
Naquele texto nós abordamos todas as 9 etapas acima, mas tratamos das etapas da parte
principal (etapas 5 a 8, em que se executa o processo avaliatório de fato) de forma sucinta,
dado que esta parte do processo avaliatório é específica conforme a metodologia adotada.
Neste artigo vamos nos concentrar nesta parte principal de um processo avaliatório que
adote o e utilize o
.  
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O método consiste em compor e tratar os dados de uma amostra representativa de dados de

mercado de imóveis com características semelhantes às do imóvel avaliando, ou seja, uma
amostra composta por outros imóveis da mesma tipologia do imóvel avaliando.
É o método recomendado pela norma e é preferencialmente utilizado na busca do valor de

mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre
outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.
Tratamento por Fatores é um dos dois tipos de tratamento de dados utilizados pelo Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado.
O tratamento por fatores é aplicável a uma amostra composta por dados de mercado com as
características mais próximas possíveis do imóvel avaliando.
É importante mencionar que, em que pese a ABNT NBR 14653-2, que aborda as duas formas
de tratamento de dados, tenha dado o nome de “tratamento cientìfico” para a outra forma
(que se baseia em inferência estatística, principalmente através de modelos de regressão
linear múltipla), isto não quer dizer que o “Tratamento por Fatores” não seja um método
científico, ele é, isto foi apenas uma forma pouco inspirada de estabelecer a nomenclatura
por parte de quem redigiu a norma.
Neste artigo nós iremos seguir a estrutura básica estabelecida no artigo Avaliação de imóveis
urbanos em 9 etapas, vamos nos concentrar na “parte principal”, composta pelas etapas 5 a
8, e respeitar aquela numeração. Para uma compreensão integral do processo, incluindo a
parte inicial (etapas 1 a 4) e parte final (etapa 9), cujos procedimentos são comuns às
diferentes metodologias, é importante ler aquele artigo.
Como já mencionamos no segundo artigo da série, a metodologia é escolhida em função,

basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade e objetivo da avaliação e da
disponibilidade, qualidade e quantidade de dados de mercado disponíveis.
O método comparativo direto de dados de mercado é o método preferível quando o objetivo

 
for a identificação de valor de mercado e deve ser o método escolhido sempre que for
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possível diante da natureza do bem avaliando e dos dados de mercado disponíveis.
Como também já mencionamos, amostras menores e mais homogêneas são compatíveis com
o tratamento por fatores enquanto amostras maiores e mais heterogêneas conduzem ao
tratamento científico dos dados.
Desta forma, o é utilizado em situações em que a quantidade de

dados de mercado similares é insuficiente para a realizar uma inferência estatística e,
portanto, os dados disponíveis necessitam ser homogeneizados para a aplicação do método
comparativo direto.
Os dados a serem levantados na pesquisa são aqueles que irão compor a amostra
representativa de imóveis da mesma tipologia do imóvel avaliando. Como também já foi
tratado, no caso do tratamento de dados por fatores de homogeneização é importante que
os elementos da amostra tenham características o mais próximas possível do bem avaliando,
ainda que a amostra possa ser menor, 15 ou 20 elementos são suficientes em grande parte
dos casos.
O planejamento da pesquisa define a abrangência da amostra, quantitativa e qualitativa, e a

forma de sua coleta e compilação.
Caracteriza e delimita a região na qual o bem avaliando está inserido, para a obtenção de
uma amostra representativa de dados de mercado a ele semelhantes.
A coleta pode se dar de diversas formas e com a utilização de diferentes instrumentos, desde
os mais tradicionais como fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros, até a
pesquisa virtual em sites especializados ou mesmo procedimentos automatizados como
webscraping, que é uma forma de minerar dados em sites da Web e convertê-los em
informação estruturada para posterior análise, como já demonstramos.
Todavia, no caso da utilização do tratamento por fatores, em geral os métodos mais

“manuais” de coleta dos dados (ainda que com a utilização de sistemas eletrônicos e portais
de imóveis) tendem a ser mais adequados, tanto porque a amostra já é naturalmente menor
quanto porque necessita da maior atenção e detalhamento possível das características
 
inerentes a cada elemento, que precisam ser as mais próximas possível do bem avaliando e
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serão homogeneizadas através dos fatores.
É fundamental que a qualidade da amostra seja assegurada quanto a:
• Correta identificação dos dados de mercado, com especificação e quantificação das

principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
• Isenção das fontes de informação;
• Identificação das fontes de informação (que pode ser dispensada em comum acordo entre
os contratantes);
• Número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de
fundamentação;
• Sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua situação, à
destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas.
Além disso, as fontes devem ser, tanto quanto possível, diversificadas, e é recomendado que
os dados de mercado tenham suas características verificadas pelo profissional especialista.
Os fatores de homogeneização, são, basicamente, características inerentes aos elementos da

amostra que serão comparadas com o objetivo de homogeneizá-la e aproximá-la do imóvel
avaliando.
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como

homogeneizante quando, após a aplicação dos respectivos ajustes, se verificar que o
conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variação dos
dados que o conjunto original.
Os fatores devem ser calculados por metodologia científica, justificados do ponto de vista
teórico e prático no Laudo de Avaliação, e devem ser indicados periodicamente pelas
entidades técnicas regionais reconhecidas, bem como universidades ou entidades públicas,
além de especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. Também podem ser
deduzidos ou referendados pelo próprio arquiteto ou engenheiro, desde que a metodologia,
a amostragem e os cálculos que lhe deram origem sejam anexados ao Laudo de Avaliação.
Cada fator de homogeneização resultará em um coeficiente, maior ou menor que 1, para

cada dado amostral, pelo qual o seu valor original observado será multiplicado,
sequencialmente.  
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A seguir apresentamos uma lista não exaustiva dos principais fatores de homogeneização
utilizados em avaliações de imóveis.
Como podemos ver, para escolha dos fatores de homogeneização que serão utilizados no
modelo é imprescindível conhecer as características do imóvel avaliando e as informações
disponibilizadas pelos dados amostrais.
Também é chamado de Fator de Fonte ou Fator de Elasticidade. É o primeiro que deve ser
considerado no tratamento. Leva em conta que o valor dos elementos da amostra pode ser
oriundo tanto de valores de negociação quanto de valores de oferta.
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade do mercado) deverá ser descontada do

valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. O coeficiente não deve ser
menor que 0,85 e, na impossibilidade de sua determinação, pode ser usado o fator
consagrado 0,9 ("desconto" de 10% sobre o preço original pedido).
0, 85 ≤ Fo ≤ 1
É uma espécie de complemento ao Fator de Oferta. Considera o caso em que algum dado de
oferta ou de negociação represente uma transação a prazo. Ou seja, admitindo-se uma
entrada a vista e parcelas em um prazo de n meses.
Neste caso, se ainda assim optar-se pela utilização do dado, o valor total pago ou negociado
a prazo deve ser transformado em valor a vista, através da seguinte equação da matemática
financeira:
s (1 + i)n − 1
Fva = {e + [ ]}
n i(1 + i)n
Onde:
• Fva = Fator de valor atual;

• e = Valor de entrada paga a vista (em percentagem);
• s = Saldo devedor (em percentagem);  
• n = período (em meses);
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• i = taxa mensal de juros e de correção monetária prevista para o período.
Também é chamado de Fator de Área. Considera que os valores unitários para áreas
menores deverá ser maior que os valores unitários para áreas maiores, e pode ser calculado
através das seguintes equações.
Quando a diferença for inferior a 30%:
1/4
Ad
Fa = ( )
Aa
Quanto a diferença for superior a 30%:
1/8
Ad
Fa = ( )
Aa
Onde:
• Fa = Fator de correção de área;

• Ad = Área do dado pesquisado;
• Aa = Área do imóvel avaliando.
Também é chamado de Fator de Transposição. Tem o objetivo de transferir hipoteticamente

o valor do imóvel de um lugar para outro, para homogeneizar os dados que estejam em
localidades diferentes do bem avaliando.
Para o seu cálculo pode ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais,
obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura Municipal (Índice Fiscal), se
for constatada a coerência dos mesmos. Deve ser calculado através da seguinte equação:
IFa
Fl =
IFd
onde:
 
• Fl = Fator de Localização;
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• IFa = Índice Fiscal do bem avaliando;

• IFd = Índice Fiscal do dado amostral.
Nos casos de inexistência desses índices ou caso sejam constatadas incoerências nas suas
interrelações, deverá ser elaborado estudo devidamente fundamentado de novos índices e o
profissional especialista deverá estabelecer a proporção entre um logradouro e outro.
Deve ser evitada a utilização de valores oriundos de locais cujos índices de transposição
sejam excessivamente discrepantes daquele para o qual a pesquisa deve ser feita.
Neste sentido, dados cujo coeficiente do Fator de Localização seja inferior a 0,85 ou superior
a 1,12 deverão ser encarados com reserva e dados cujo coeficiente seja inferior a 0,5 ou
superior a 2 devem ser descartados.
0, 5 ≤ Fl ≤ 2
Também é chamado de Fator de Padrão de Acabamento, e tem o objetivo de eliminar as

diferenças entre os padrões de acabamento dos dados amostrais e do bem avaliando, e pode
ser calculado através da seguinte fórmula:
Pa
Fe =
Pd
Onde:
• Fe = Fator de equivalência;
• Pa = Padrão do imóvel avaliando;
• Pd = Padrão do dado amostral.
Para a determinação do padrão de acabamento do bem avaliando e dos dados amostrais

poderão ser utilizados os valores unitários publicados pelo SINDUSCON regional, SINAPI ou
outra publicação oficial. Qualquer referência ou dedução deve ser devidamente validada,
fundamentada e referenciada no laudo de avaliação.
Tem o objetivo de corrigir a diferença entre a idade aparente e estado de conservação do

 
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bem avaliando e do dado amostral.
Para ajustamento do atributo, podem ser calculados os índices de depreciação,

preferencialmente pelo critério de Ross-Heidecke, através da seguinte fórmula:
Cc = R + (1 − K) × (1 − R)
onde:
• Cc = Coeficiente de Obsolescência e Conservação;

• R = valor residual (decimal), conforme tabela 1;
• K = Coeficiente Ross-Heidecke, conforme tabela 3, em função da % da vida útil referêncial
(tabela 1) e do estado de conservação (tabela 2).
A equação acima deve ser aplicada tanto aos dados amostrais quanto ao imóvel avaliando e,
por fim, o Fator a ser aplicado aos dados amostrais deve seguir a seguinte fórmula:
Cca
Fc =
Ccd
Onde:
• Fc = Fator de Obsolescência e Conservação

• Cca = Coeficiente de Obsolescência e Conservação do imóvel avaliando;
• Ccd = Coeficiente de Obsolescência e Conservação do dado amostral.
Na sequência temos os principais fatores de forma que mais influenciam no valor do imóvel
e que são aplicáveis exclusivamente ao valor do terreno.
Também é chamado de Fator de Frente, e considera a influência do comprimento da frente

do terreno no valor e é função exponencial da proporção entre a frente projetada e uma
frente de referência. Pode ser calculado através da seguinte fórmula:
f
Lr
Ct = ( )
Lp  
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Onde:
• Ct = Coeficiente de Testada;
• Lr = Frente de referência (m);
• Lp = Frente projetada (m);
• f = Expoente do fator, que varia para cada tipo de zona de ocupação, e deve ser fornecido
pelas entidades técnicas regionais reconhecidas.
A equação acima deve ser aplicada tanto aos dados amostrais quanto ao imóvel avaliando e,
por fim, o Fator a ser aplicado aos dados amostrais deve seguir a seguinte fórmula:
Cta
Ft =
Ctd
Onde:
• Ft = Fator de Testada
• Cta = Coeficiente de Testada do imóvel avaliando;
• Ctd = Coeficiente de Testada do dado amostral.
Este fator considera a desvantagem de um imóvel possuir profundidade fora da faixa

recomendável para a sua região.
É uma função exponencial da proporção entre a Profundidade Equivalente do elemento (Pe)

e as profundidades limites indicadas para a região em que se localiza, Profundidade mínima (
Pmi) e Profundidade máxima (Pma).
A profundidade equivalente é calculada da seguinte forma:
At
Pe =
Lp
Onde:
• Pe = Profundidade equivalente;
• At = Área do terreno (m²);
• Lp = Frente projetada (m).
O Fator de Profundidade (Fp) é então calculado conforme as seguintes condições:

 
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Se Pe estiver entre Pmi e Pma, então admite-se que o Fator de profundidade (Fp) é igual a 1.
Se Pe for inferior a Pmi, mas estiver acima da metade da mesma (0, 5Pmi ≤ Pe < Pmi), deve
ser utilizada a seguinte fórmula:
p
Pmi
Cp = ( )
Pe
Se Pe for inferior à metade de Pmi, adota-se a seguinte fórmula:
Cp = 0, 5p
Se Pe for superior à Pma, até o triplo da mesma (Pma < Pe ≤ Pma), então adota-se o
seguinte:
1
Cp = p
( PPmae ) + {[1 − ( PPmae )] × ( PPmae ) }
Se Pe for superior ao triplo de Pma, então:
Cp = 3Pma
Onde:
• Cp = Coeficiente de profundidade;
• Pe = Profundidade equivalente (m);
• Pma = Limite superior de profundidade para uma determinada zona (m);
• Pmi = Limite inferior de profundidade para uma determinada zona (m);
• p = Expoente do fator profundidade, que varia para cada tipo de zona de ocupação, e deve
ser fornecido pelas entidades técnicas regionais reconhecidas.
As equações acima devem ser aplicadas tanto aos dados amostrais quanto ao imóvel
avaliando e, por fim, o Fator a ser aplicado aos dados amostrais deve seguir a seguinte
fórmula:
Cpa
Fp =
Cpd
Onde:
• Fp = Fator de Profundidade
• Cpa = Coeficiente de Profundidade do imóvel avaliando;  
• Cpd = Coeficiente de Profundidade do dado amostral.
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Também é chamado de Fator de frentes múltiplas, e considera a valorização decorrente da

vantagem de maiores possibilidades de utilização de terrenos de esquina ou de mais de uma
frente.
Neste sentido, o terreno que possua mais de uma frente pode ter um coeficiente inferior a 1,
no sentido de ajustar o seu valor a uma situação paradigma, de uma frente.
O coeficiente pode ser inferido a partir de dados publicados por entidades técnicas regionais
reconhecidas ou podem ser deduzidos ou referendados pelo próprio profissional e, em geral,
não deve ser inferior a 0,91. O fator deve seguir a seguinte fórmula:
Cfa
Ff =
Cfd
Onde:
• Ff = Fator de Esquina.
• Cfa = Coeficiente de Esquina do imóvel avaliando;
• Cfd = Coeficiente de Esquina do dado amostral.
São fatores complementares, cujo uso não é obrigatório e cuja conveniência deve ser
avaliada pelo profissional. Para sua utilização devem ser examinadas detalhadamente as
condições topográficas de todos os elementos componentes da amostra.
Deve-se ter em mente que a topografia do terreno, em elevação ou depressão, em aclive ou

declive, poderá ser valorizante ou desvalorizante. Sua aplicação deve ser validada e
fundamentada.
Nos casos de valorização, tais como os terrenos em zona de incorporação, onde o declive
existente pode resultar em economia de escavações, muros de arrimo, atirantamentos etc.
(menos frequentes), os cálculos deverão ser detalhados e justificados.
Nos cenários comuns, e no caso de impossibilidade da fundamentação, podem ser adotados

os seguintes coeficientes genéricos para os fatores, conforme figura 1 e figura 2:  
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Terreno plano - 1
Declive até 5% 5% 1,05
Declive entre 5% e 10% 10% 1,11
Declive entre 10% e 20% 20% 1,25
Declive acima de 20% 30% 1,43
Aclive até 10% 5% 1,05
Aclive entre 10% e 20% 10% 1,11
Aclive acima de 20% 15% 1,18
Figura 1: Coeficientes de desvalorização de terreno em relação a aclive e declive, em cenários comuns.

Fonte: IBAPE/SP. Norma para avaliaçã de imóveis urbanos.
Os Coeficientes acima devem ser aplicados tanto aos dados amostrais quanto ao imóvel
fórmula:
Cada
Fad =
Cadd
Onde:
• Fad = Fator de Aclive/Declive

• Cada = Coeficiente de Aclive/Declive do imóvel avaliando;
• Cadd = Coeficiente de Aclive/Declive do dado amostral.
Até 1 m abaixo do nível da rua - 1
Entre 1 m e 2,5 m abaixo do nível da rua 10% 1,11  
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Entre 2,5 m e 4 m abaixo do nível da rua 20% 1,25
Até 2 m acima do nível da rua - 1
Entre 2 m e 4 m acima do nível da rua 10% 1,11
Figura 2: Coeficientes de desvalorização de terreno em relação ao seu nível, em cenários comuns.

fórmula:
Cna
Fn =
Cnd
Onde:
• Fn = Fator de Nível
• Cna = Coeficiente de Nível do imóvel avaliando;
• Cnd = Coeficiente de Nível do dado amostral.
É um fator complementar, cujo uso não é obrigatório e cuja conveniência deve ser avaliada
pelo profissional. A existência de água aflorante no solo, devida a nível elevado de lençol
freático ou ações da natureza, tais como inundações periódicas, alagamentos, terrenos
brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser considerada como desvalorizante, condição
essa que deve ser verificada no mercado da vizinhança do elemento avaliando e dos dados
de amostra.
Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, é possível a adoção dos seguintes coeficientes

genéricos para o fator, conforme figura 3:
Terreno seco - 1
 
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Terreno situado em região inundável, que impede ou dificulta o seu acesso,

10% 1,11
mas não atinge o próprio terreno, situado em posição mais alta
Terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado

30% 1,43
periodicamente pela inundação
Terreno permanentemente alargado 40% 1,67
Figura 3: Coeficientes de desvalorização de terreno em relação a consistência do terreno pela presença ou

não de água, em cenários comuns.
fórmula:
Ccta
Fct =
Cctd
Onde:
• Fct = Fator de Consistência do terreno;

• Ccta = Coeficiente de Consistência do terreno do imóvel avaliando;
• Cctd = Coeficiente de Consistência do terreno do dado amostral.
Alternativamente à aplicação do fator pode ser calculado o custo das intervenções

necessárias para a solução do problema.
Em áreas de grande porte, o fator deve ser aplicado somente nas porções diretamente
afetadas.
Nos lotes contíguos a córregos, além da consistência deve ser observada a restrição legal
pertinente.
Caso a condição afete o uso da benfeitoria deve ser verificado o seu eventual obsoletismo.
A homogeneização da amostra “transforma” todos os dados amostrais no imóvel avaliando.
A amostra será homogeneizada através da aplicação da seguinte equação a cada dado

 
amostral:
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Vu = Vo × [1 + (F1 − 1) + (F2 − 1) + (F3 − 1). . . +(Fn − 1)]
Onde:
• Vu = Valor básico unitário após ajuste por fatores (R$/m²);

• Vo = Valor unitário de oferta (R$/m²);
• F1, F2, F3, … Fn = Fatores de homogeneização.
Após a homogeneização dos dados, deve ser feito o saneamento da amostra, que consiste na
utilização da estatística para eliminar eventuais discrepâncias que podem comprometer a
amostra.
Deve ser calculada a média e o desvio padrão dos valores unitários homogeneizados dos
dados da amostra, através das seguintes fórmulas:
Σ(xi)
x̄ =
n
Σ(xi − x̄)2
S=√
n−1
Onde:
• x̄ = média do valor unitário homogeneizado dos dados amostrais;

• xi = valor unitário homogeneizado de cada dado amostral;
• n = número de dados amostrais;
• S = Desvio Padrão da amostra
São considerados discrepantes elementos cujos valores unitários, em relação ao valor médio
amostral, extrapolem a sua metade ou dobro. É recomendado que esses sejam descartados
caso a discrepância persista após a aplicação dos fatores de homogeneização. E então nova
média e novo desvio padrão devem ser calculados.
O saneamento da amostra pode ser feito através do critério excludente de Chauvenet

 para
pequenas amostras.
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Quando numa determinada amostra algum elemento apresenta grande dispersão em relação
à média, devemos sanear a amostra eliminando os dados discrepantes.
Existem vários procedimentos para o saneamento de amostras, o critério de Chauvenet é um

dos mais utilizados.
Os valores críticos (o mais alto e o mais baixo valor unitário básico) da amostra serão
calculados conforme equação abaixo e depois serão comparados com o valor crítico "c",
conforme tabela 4.
x̄ − xmin
Rinf =
S
xmax − x̄
Rsup =
S
Onde:
• Rinf e Rsup = Valores limites para os elementos padronizados;

• xmin = menor valor unitário homogeneizado de dado amostral;
• xmax = maior valor unitário homogeneizado de dado amostral;
• xi= valor unitário homogeneizado de cada dado amostral;
• S = Desvio Padrão da amostra
Se os valores de Rinf e Rsup calculados forem ambos inferiores ao valor crítico “c” (tabela 4),
todos os elementos remanescentes da amostra serão aceitos, caso contrário, o elemento
mais afastado da média (para mais ou para menos), deverá ser retirado da amostra e o
processo deve ser repetido até que Rinf e Rsup sejam inferiores ao valor crítico “c” (tabela 4).
O intervalo de confiança consiste em uma amplitude de valores derivados da estatística, que

tem a probabilidade de conter o valor de um parâmetro populacional desconhecido.
O objetivo de seu cálculo é analisarmos a faixa de preços unitários em que o imóvel

avaliando está inserido, considerando um certo grau de confiança (geralmente adota-se
80%).
 
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Para o cálculo dos limites do intervalo de confiança, segundo a Teoria Estatística das
Pequenas Amostras (n < 30), conforme a distribuição t de Student, utilizamos as seguintes
equações em conjunto com a tabela 5:
S
XLmin = x̄ − tc [ ]
(n − 1)0,5
S
XLmax = x̄ + tc [ ]
(n − 1)0,5
Onde:
• XLmax = limite superior do intervalo de confiança (R$/m²);

• XLmin = limite inferior do intervalo de confiança (R$/m²);
• S = Desvio Padrão da amostra;
• n = número de dados amostrais;
• tc = valor percentual para a distribuição ‵‵t′′ de Student para um n − 1 graus de liberdade
e um dado nível de confiança c (conforme tabela 5).
A distribuição t de Student é uma das distribuições mais utilizadas na estatística, com

aplicações que vão desde a modelagem estatística até testes de hipóteses.
O valor estimado para o imóvel avaliando pode ser arbitrado dentro dos limites do intervalo
de confiança. O valor de "decisão" não precisa - e não necessariamente deve - estar no
centro deste intervalo de confiança, e esta “decisão” pode se dar a partir de diferentes
critérios.
Neste artigo vamos utilizar chegar ao valor de decisão a partir do critério sugerido por
ABUNAHMAN (2008), segundo o qual devemos calcular a amplitude do intervalo de confiança
e dividi-lo em três classes no intuito de determinar o valor unitário de decisão para o bem
avaliando.
A amplitude do intervalo e suas classes são calculados através das seguintes fórmulas:
 
A = XLmax − XLmin
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A
C=
3
• XLmin ≤ C1 ≤ (XLmin + C)
• (XLmin + C) < C2 ≤ (XLmax − C)
• (XLmax − C) < C3 ≤ XLmax
Onde:
• A = Amplitude do intervalo;
• XLmin = limite inferior do intervalo de confiança (R$/m²).
• C = Amplitude das classes do intervalo;
• C1 = Classe 1;
• C2 = Classe 2;
• C3 = Classe 3.
Conforme este critério, o valor unitário de decisão pertencerá à classe em cujo intervalo
estiver contido o maior número de dados amostrais e será igual ao quociente da soma dos
valores ponderados pela soma dos pesos, conforme a seguinte equação:
Σ(Vi × Pi)
Vud =
Σ(P )
Onde:
• Vud = Valor unitário de Decisão;

• Vi = Valor unitário homogeneizado de cada dado amostral que esteja contido em alguma
classe;
• Pi = Peso de cada classe, que corresponde ao número de dados amostrais contido em
cada classe.
Por exemplo:  
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Se no intervalo da classe 1 estiver contido 1 dado amostral, no intervalo da classe 2 não

estiver contido nenhum dado amostral e no intervalo da classe 3 estiverem contidos 2 dados
amostrais, então teremos peso 1 para a classe 1 e peso 2 para a classe 3.
Devemos então multiplicar o único dado da classe 1 pelo peso 1 e multiplicar cada um dos
dados da classe 3 pelo peso 2, somar os três resultados e dividir este somatório pelo
somatório dos pesos, que neste exemplo é 5 (1 + 2 + 2 = 5).
Por fim, o valor de decisão para o imóvel avaliando será o resultado da multiplicação do
Valor unitário de decisão pela área do imóvel avaliando.
Vd = Vud × Aa
Onde:
• Vd = Valor de decisão;
• Vud = Valor unitário de Decisão;
• Aa = Área do imóvel avaliando.
O campo de arbítrio é outro tipo de intervalo, que engloba uma variação de mais ou menos
15% em torno do preço estimado e, assim como no intervalo de confiança, no campo de
arbítrio podemos arbitrar o valor do bem, desde que devidamente justificado.
Neste caso, o campo de arbítrio estará até 15% em torno do “valor de decisão”, para mais ou
para menos, desde que também esteja dentro do limite do intervalo de confiança.
Definido o valor estimado para o bem avaliando, é necessário enquadrar o modelo de acordo
com o Grau de Precisão e o Grau de Fundamentação. Para tanto devem ser utilizadas as
tabelas fornecidas pela NBR 14653-2 anexo B.
A fundamentação é função do aprofundamento do trabalho avaliatório, envolvendo a seleção

da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade de dados disponíveis,
enquanto a precisão representa o grau de certeza e o nível de erro tolerável em uma
avaliação, e depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de
mercado, da abrangência dos dados coletados, da metodologia e dos instrumentos
 
utilizados.
22 of 41 26/03/2024, 15:42
A ABNT NBR 14.653 atribui graus para fundamentação e para precisão em ordem numérica e
crescente, onde o grau I é o menor e o grau III é o maior
Primeiro, devemos utilizar a do item 9.2.2 da NBR 14653-2 (figura 4), e classificar cada um
dos itens no grau adequado, considerando que o grau III vale 3 pontos, o grau II vale 2
pontos e o grau I vale 1 ponto.
Completa quanto
Completa quanto a
Caracterização do aos fatores Adoção de situação
1 todos os fatores
imóvel avaliando utilizados no paradigma
analisados
tratamento
Quantidade
mínima de dados
2 de mercado 12 5 3
efetivamente
utilizados
Apresentação de
informações relativas a Apresentação de
Apresentação de
todas as características informações relativas a
Identificação dos informações
dos dados analisados, todas as características
3 dados de relativas a todas as
com foto e dos dados
mercado características dos
características correspondentes aos
dados analisados
observadas pelo autor fatores analisados
do laudo
Intervalo
admissível de
4 ajuste para o 0,8 a 1,25 0,5 a 2 0,4 a 2,5*
conjunto de
fatores
* No caso de utilização de menos de 5 dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,8 a 1,25, pois é desejável
que, com um número menor de dados, a amostra seja menos heterogênea.
Figura 4: Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores

Fonte: ABNT NBR 14653-2
 
E então podemos enquadrar o laudo conforme a tabela do item 9.2.2.2 da NBR 14653-2
23 of 41 26/03/2024, 15:42
(figura 5), conforme o Grau de Fundamentação.
Itens 2 e 4 no mínimo no grau II Todos, no

Itens Itens 2 e 4 no grau III, com os
e os demais no mínimo no grau mínimo no grau
obrigatórios demais no mínimo no grau II
I I
Figura 5: Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização do

tratamento por fatores
Por fim, precisamos determinar o Grau de precisão do modelo, e para isso devemos
enquadrar a amplitude do intervalo de confiança do modelo na tabela do item 9.2.3 da NBR
14653-2 (figura 6).
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de

≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
tendência central
Figura 6: Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por
fatores
A Amplitude pode ser calculada através da seguinte equação:
(x̄ − XLmin) + (XLmax − x̄) × 100

A=
x̄
Onde:
• A = Amplitude (%);
• XLmin = limite inferior do intervalo de confiança (R$/m²).
 
24 of 41 26/03/2024, 15:42
Estes são os procedimentos das etapas que compõem a parte principal de um processo de
avaliação de imóveis urbanos com a adoção do método comparativo direto de dados de
mercado com a utilização do Tratamento por fatores, conforme estrutura básica definida
neste artigo.
Os artigos subsequentes desta série abordarão o passo a passo de cada um dos demais
métodos e tipos de tratamento de dados, além de exemplos práticos de avaliação de imóveis.
Além do blog, o site disponibiliza páginas com referências para ,

e relacionadas aos temas que tratamos aqui. Caso você tenha interesse
pode conferir nossos oferecidos e entrar em contato quando quiser. Se quiser ser
alertado da publicação de material novo pode assinar a nossa , e muito obrigado
pela atenção até aqui!
Padrão rústico 5 0
Barraco
Padrão rústico 10 0
Padrão rústico 60 0,2
Padrão
60 0,2
proletário
Padrão
Residencial 70 0,2
econômico
Casa
Padrão simples 70 0,2
Padrão médio 70 0,2
Padrão
70 0,2
superior
Padrão fino 60 0,2  
25 of 41 26/03/2024, 15:42
Padrão luxo 60 0,2
Padrão
60 0,2
econômico

Apartamento
Padrão
60 0,2
superior
Padrão fino 50 0,2
Padrão luxo 50 0,2
Padrão
70 0,2
econômico

Escritório
Padrão
60 0,2
superior
Padrão fino 50 0,2

Comercial, serviços e
industrial
Padrão luxo 50 0,2
Padrão
60 0,2
econômico

Galpão
Padrão
80 0,2
superior

Especial Cobertura
Padrão médio 20 0,1  
26 of 41 26/03/2024, 15:42
Padrão
30 0,1
superior
Tabela 1: Vida útil referencial e valor residual
Não sofreu nem necessita de reparos. Com até seis meses de

uso e sem danos. Edificação nova ou com reforma geral e
A Nova 0,00
substancial, com menos de 02 anos, que apresente apenas
sinais de desgaste natural da pintura externa.
Apesar de já submetido ao uso, apresenta-se nas condições

de novo ou bem próximo disso. Não recebeu e nem
Entre nova e necessita de reparos. Edificação nova ou com reforma geral
B 0,32
regular ou substancial, com menos de 02 anos, que apresente
necessidade apenas de uma demão leve de pintura para
recompor a sua aparência.
Requer ou recebeu reparos pequenos. Quando o objeto de

serviço de recuperação ou de restauração recente deixou em
condições próximas ao de novo. Quando da existência de
atividade de manutenção permanente e eficiente que
mantém a aparência e/ou uso em condições de novo. Requer
C Regular apenas limpeza sem utilização de mão de obra especializada 2,52
para manter em boas condições de uso/aparência. Edificação
semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05
anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com
reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou
pintura externa e interna.
Atividade de manutenção eventual ou periódica que mantém

Entre regular e uma boa aparência e condições normais de uso, mas sem o
necessitando aspecto de novo ou recuperação recente. Requer
D 8,09
de reparos intervenções superficiais em pontos localizados para
simples recuperação de desgastes naturais. Pode requerer mão de
 
27 of 41 26/03/2024, 15:42
obra especializada com uso de instrumentos especiais.

Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial
entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
com reparo de fissuras localizadas e superficiais e pintura
externa e interna.
Requer reparos simples. Requer intervenções em pontos

localizados ou em partes/componentes definidos para
restauração de aspectos e/ou funcionalidades originais.
Necessitam de serviços generalizados de manutenção e
limpeza. Implicam a realização de serviços superficiais ou
Necessitando
reparos de partes ou componentes definidos/localizados
E de reparos 18,1
com mão de obra especializada. Não comprometem a
simples
operação e a funcionalidade. Edificação cujo estado geral
possa ser recuperado com pintura interna e externa, após
reparos de fissuras superficiais generalizadas, sem
recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão
do sistema hidráulico e elétrico.
Requer intervenções generalizadas na maior parte ou com

profundidades em peças ou componentes específicos sob
pena de comprometimento iminente de operação e
segurança. Implica restauração ou recuperação com
remoção/ substituição/ adição de elementos ou peças com
mão de obra especializada. Edificação cujo estado geral
Necessitando
possa ser recuperado com pintura interna e externa, após
de reparos
F reparos de fissuras, e com estabilização e/ou recuperação 33,2
simples a
localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e
importantes
elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com
substituição eventual de algumas peças desgastadas
naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a
substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um,
ou de outro compartimento. Revisão da impermeabilização
ou substituição de telhas da cobertura.
Requer reparos importantes. Requer intervenções

generalizadas e com profundidade em partes ou peças
Necessitando
críticas sob o aspecto de estética, salubridade, segurança e
G de reparos 52,6
funcionalidade. Implica restauração ou recuperação com
importantes
remoção/ substituição/ adição de elementos ou peças com  
mão de obra especializada. Edificação cujo estado geral
28 of 41 26/03/2024, 15:42
possa ser recuperado com pintura interna e externa, com

substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos
de fissuras, com estabilização e/ou recuperação de grande
parte do sistema estrutura. As instalações hidráulicas e
elétricas possam ser restauradas mediante a substituição
das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de
pisos e paredes, da maioria dos compartimentos.
Substituição ou reparações importantes na
impermeabilização ou no telhado.
Requer estauração total de elementos ou peças importantes.

Degradação generalizada e com alto grau de exposição. Alto
Necessitando nível de comprometimento da funcionalidade, segurança e
de reparos operação. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado
H importantes a com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, 75,2
edificação sem substituição da regularização da alvenaria, reparos de
valor fissuras. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas.
Substituição dos revestimentos de pisos e paredes.
Substituição da impermeabilização ou do telhado.
Edificação sem Edificação em estado de ruína. Máquina/equipamento em

I 100
valor estado de demolição. Sem condição de operação ou uso.
Tabela 2: Critério de Heidecke - Estado de conservação
K
Estado de conservação
Idade em % da vida útil de
referência
A B C D E F G H
2 0.01 0.011 0.035 0.090 0.189 0.393 0.531 0.754
4 0.021 0.021 0.046 0.1 0.198 0.346 0.536 0.757
6 0.032 0.032 0.056 0.11 0.207 0.353 0.541 0.76
8 0.043 0.043 0.067 0.121 0.216 0.361 0.546 0.763

 
29 of 41 26/03/2024, 15:42
referência
A B C D E F G H
10 0.055 0.055 0.079 0.132 0.226 0.369 0.552 0.766
12 0.067 0.068 0.091 0.143 0.236 0.377 0.558 0.769
14 0.08 0.08 0.103 0.154 0.246 0.385 0.564 0.772
16 0.093 0.093 0.116 0.166 0.257 0.394 0.57 0.775
18 0.106 0.106 0.129 0.178 0.268 0.403 0.576 0.778
20 0.12 0.12 0.142 0.191 0.279 0.418 0.583 0.782
22 0.134 0.134 0.156 0.204 0.291 0.422 0.59 0.785
24 0.149 0.149 0.17 0.218 0.303 0.431 0.596 0.789
26 0.164 0.164 0.185 0.231 0.315 0.441 0.604 0.793
28 0.179 0.179 0.2 0.246 0.328 0.452 0.611 0.796
30 0.195 0.195 0.215 0.26 0.341 0.462 0.618 0.8
32 0.211 0.211 0.231 0.275 0.354 0.473 0.626 0.804
34 0.228 0.228 0.247 0.29 0.368 0.484 0.634 0.808
36 0.245 0.245 0.264 0.305 0.381 0.495 0.642 0.813
38 0.262 0.262 0.281 0.322 0.396 0.507 0.65 0.817
40 0.288 0.288 0.299 0.338 0.41 0.519 0.659 0.821
42 0.299 0.298 0.316 0.355 0.425 0.531 0.667 0.826
44 0.317 0.317 0.334 0.372 0.44 0.544 0.676 0.831
46 0.336 0.336 0.352 0.389 0.456 0.556 0.685 0.835
48 0.356 0.355 0.371 0.407 0.472 0.569 0.694 0.84
50 0.375 0.375 0.391 0.426 0.488 0.582 0.704 0.845
52 0.395 0.395 0.419 0.44 0.505 0.596 0.713

 0.85

30 of 41 26/03/2024, 15:42
referência
A B C D E F G H
54 0.416 0.416 0.43 0.463 0.521 0.61 0.723 0.855
56 0.437 0.437 0.451 0.482 0.539 0.624 0.733 0.86
58 0.458 0.458 0.472 0.502 0.556 0.638 0.743 0.866
60 0.488 0.488 0.493 0.522 0.574 0.653 0.753 0.871
62 0.502 0.502 0.515 0.542 0.592 0.667 0.754 0.877
64 0.525 0.525 0.537 0.563 0.611 0.683 0.775 0.882
66 0.548 0.548 0.559 0.584 0.69 0.698 0.786 0.888
68 0.571 0.571 0.582 0.606 0.649 0.714 0.797 0.894
70 0.595 0.595 0.605 0.628 0.668 0.729 0.808 0.904
72 0.622 0.622 0.629 0.65 0.688 0.746 0.819 0.909
74 0.644 0.644 0.653 0.673 0.708 0.762 0.831 0.912
76 0.669 0.669 0.677 0.696 0.729 0.779 0.843 0.918
78 0.694 0.694 0.722 0.719 0.749 0.896 0.855 0.924
80 0.72 0.72 0.727 0.743 0.771 0.813 0.867 0.931
82 0.746 0.746 0.753 0.767 0.792 0.83 0.88 0.937
84 0.773 0.773 0.778 0.791 0.814 0.845 0.892 0.944
86 0.8 0.8 0.805 0.816 0.836 0.866 0.905 0.95
88 0.827 0.827 0.832 0.841 0.858 0.885 0.918 0.957
90 0.855 0.855 0.859 0.867 0.881 0.903 0.931 0.964
92 0.883 0.883 0.886 0.893 0.904 0.922 0.945 0.971
94 0.912 0.912 0.914 0.919 0.928 0.941 0.958 0.978
96 0.941 0.941 0.942 0.946 0.951 0.96 0.972

 0.985

31 of 41 26/03/2024, 15:42
referência
A B C D E F G H
98 0.97 0.97 0.971 0.973 0.976 0.98 0.98 0.998
100 1 1 1 1 1 1 1 1
Tabela 3: Coeficiente de Ross-Heidecke - Depreciação Física (Fator K )
n d/S
3 1,38
4 1,54
5 1,65
6 1,73
7 1,8
8 1,85
9 1,91
10 1,96
11 1,99
12 2,03
13 2,06
14 2,1
15 2,13
16 2,16
17 2,18
 
32 of 41 26/03/2024, 15:42
n d/S
18 2,2
19 2,22
20 2,24
21 2,26
22 2,28
23 2,3
24 2,31
25 2,33
30 2,39
50 2,57
100 2,81
Tabela 4: Critério de Chauvenet para rejeição de valor medido
t
n−1 c
c
n−1
t0,8 t0,85 t0,9 t0,95 t0,975 t0,99 t0,995
1,376 1,963 3,078 6,314 12,71 31,82 63,66
1,061 1,386 1,886 2,920 4,303 6,965 9,925
0,978 1,250 1,638 2,353 3,182 4,541 5,841
0,941 1,190 1,533 2,132 2,776 3,747 4,604
0,920 1,156 1,476 2,015 2,571 3,365

 
4,032
33 of 41 26/03/2024, 15:42
n−1
t0,8 t0,85 t0,9 t0,95 t0,975 t0,99 t0,995
0,906 1,134 1,440 1,943 2,447 3,143 3,707
0,896 1,119 1,415 1,895 2,365 2,998 3,499
0,889 1,108 1,397 1,860 2,306 2,896 3,355
0,883 1,100 1,383 1,833 2,262 2,821 3,250
0,879 1,093 1,372 1,812 2,228 2,764 3,169
0,876 1,088 1,363 1,796 2,201 2,718 3,106
0,873 1,083 1,356 1,782 2,179 2,681 3,055
0,870 1,079 1,350 1,771 2,160 2,650 3,012
0,868 1,076 1,345 1,761 2,145 2,624 2,977
0,866 1,074 1,341 1,753 2,131 2,602 2,947
0,865 1,071 1,337 1,746 2,120 2,583 2,921
0,863 1,069 1,333 1,740 2,110 2,567 2,898
0,862 1,067 1,330 1,734 2,101 2,552 2,878
0,861 1,066 1,328 1,729 2,093 2,539 2,861
0,860 1,064 1,325 1,725 2,086 2,528 2,845
0,859 1,063 1,323 1,721 2,080 2,518 2,831
0,858 1,061 1,321 1,717 2,074 2,508 2,819
0,858 1,060 1,319 1,714 2,069 2,500 2,807
0,857 1,059 1,318 1,711 2,064 2,492 2,797
0,856 1,058 1,316 1,708 2,060 2,485 2,787
0,856 1,058 1,315 1,706 2,056 2,479 2,779


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n−1
t0,8 t0,85 t0,9 t0,95 t0,975 t0,99 t0,995
0,855 1,057 1,314 1,703 2,052 2,473 2,771
0,855 1,056 1,313 1,701 2,048 2,467 2,763
0,854 1,055 1,311 1,699 2,045 2,462 2,756
0,854 1,055 1,310 1,697 2,042 2,457 2,750
0,851 1,050 1,303 1,684 2,021 2,423 2,704
0,849 1,047 1,299 1,676 2,009 2,403 2,678
0,848 1,045 1,296 1,671 2,000 2,390 2,660
0,846 1,043 1,292 1,664 1,990 2,374 2,639
0,845 1,042 1,290 1,660 1,984 2,364 2,626
0,845 1,041 1,289 1,658 1,980 2,358 2,617
∞ 0,842 1,036 1,282 1,645 1,960 2,326 2,576
Tabela 5: Valor percentual para a distribuição t de Student para n − 1 graus de liberdade e grau de
confiança c
• ABUNAHMAN, Sérgio A. . São Paulo:

Pini, 2008;
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. , Rio de Janeiro,

2011;
• BERTAUD, Alain. : How markets shape cities. Cambridge: MIT Press,

2018;
• INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO.

. São Paulo, 2011;  
35 of 41 26/03/2024, 15:42
• MARQUES, José; Teoria e Prática. São Paulo: Leud, 2015;
• NASSER JÚNIOR, Radegaz. : Princípios básicos e aplicações. São Paulo:

Leud, 2013.
Avaliação de Imóveis Serviços
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O que são Fundos de Pesquisa automatizada de

Investimento Imobiliário? dados de mercado - parte 2:
Tratamento de dados no Power
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Método Comparativo Direto para Terrenos e Áreas - Inteligência Urbana Org - A

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Elson Fabiano Alves

O objetivo desta série é que o conjunto dos artigos se configurem como um

Este artigo se concentra nas etapas de escolha de metodologia, pesquisa de dados,

Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos:

• Método comparativo direto de dados de mercado;

• Método da capitalização da renda.

Métodos para identificar o custo de um bem:

• Método da quantificação de custo.

• Tratamento por fatores;

O método consiste em compor e tratar os dados de uma amostra representativa de dados de

É o método recomendado pela norma e é preferencialmente utilizado na busca do valor de

Como já mencionamos no segundo artigo da série, a metodologia é escolhida em função,

O método comparativo direto de dados de mercado é o método preferível quando o objetivo

possível diante da natureza do bem avaliando e dos dados de mercado disponíveis.

Desta forma, o é utilizado em situações em que a quantidade de

O planejamento da pesquisa define a abrangência da amostra, quantitativa e qualitativa, e a

Todavia, no caso da utilização do tratamento por fatores, em geral os métodos mais

serão homogeneizadas através dos fatores.

É fundamental que a qualidade da amostra seja assegurada quanto a:

• Correta identificação dos dados de mercado, com especificação e quantificação das

Os fatores de homogeneização, são, basicamente, características inerentes aos elementos da

O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como

Cada fator de homogeneização resultará em um coeficiente, maior ou menor que 1, para

A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade do mercado) deverá ser descontada do

• Fva = Fator de valor atual;

• i = taxa mensal de juros e de correção monetária prevista para o período.

Quando a diferença for inferior a 30%:

Quanto a diferença for superior a 30%:

• Fa = Fator de correção de área;

Também é chamado de Fator de Transposição. Tem o objetivo de transferir hipoteticamente

• IFa = Índice Fiscal do bem avaliando;

Também é chamado de Fator de Padrão de Acabamento, e tem o objetivo de eliminar as

Para a determinação do padrão de acabamento do bem avaliando e dos dados amostrais

Tem o objetivo de corrigir a diferença entre a idade aparente e estado de conservação do

bem avaliando e do dado amostral.

Para ajustamento do atributo, podem ser calculados os índices de depreciação,

• Cc = Coeficiente de Obsolescência e Conservação;

• Fc = Fator de Obsolescência e Conservação

Também é chamado de Fator de Frente, e considera a influência do comprimento da frente

Este fator considera a desvantagem de um imóvel possuir profundidade fora da faixa

É uma função exponencial da proporção entre a Profundidade Equivalente do elemento (Pe)

A profundidade equivalente é calculada da seguinte forma:

O Fator de Profundidade (Fp) é então calculado conforme as seguintes condições:

Se Pe for inferior à metade de Pmi, adota-se a seguinte fórmula:

Se Pe for superior ao triplo de Pma, então:

Também é chamado de Fator de frentes múltiplas, e considera a valorização decorrente da

Deve-se ter em mente que a topografia do terreno, em elevação ou depressão, em aclive ou

Nos cenários comuns, e no caso de impossibilidade da fundamentação, podem ser adotados

Declive até 5% 5% 1,05

Declive entre 5% e 10% 10% 1,11

Declive entre 10% e 20% 20% 1,25

Declive acima de 20% 30% 1,43

Aclive até 10% 5% 1,05

Aclive entre 10% e 20% 10% 1,11

Aclive acima de 20% 15% 1,18

Figura 1: Coeficientes de desvalorização de terreno em relação a aclive e declive, em cenários comuns.

• Fad = Fator de Aclive/Declive

Até 1 m abaixo do nível da rua - 1

Entre 1 m e 2,5 m abaixo do nível da rua 10% 1,11  

Entre 2,5 m e 4 m abaixo do nível da rua 20% 1,25

Até 2 m acima do nível da rua - 1