Relatorio Com Tratamento de Fatores de Terreno Nu

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
INTERESSADA: Maurício Lawson Ltda., CNPJ 77777777777/0002-20
IMÓVEL: Terreno à rua Takay, 666, bairro Tijaú, Belo Horizonte, sem
benfeitorias, registrado no Ofício de Registro de Imóveis da
Comarca de Belo Horizonte – MG, sob o nº 66666666
VALOR: R$ 180.708,00 (cento e oitenta mil setecentos e oito reais)
Belo Horizonte, 16 de março de 2020.
Simone Nunes
Arquiteta e Urbanista
CAU 555555-MG
SUMÁRIO
1. Condições Preliminares
2. Dados do Imóvel
3. Métodos e Critérios
4. Avaliação
5. Conclusão
1. CONDIÇÕES PRELIMINARES
Visa a Interessada, através da presente avaliação, determinar o valor de mercado do
imóvel caracterizado como terreno urbano.
2. DADOS DO IMÓVEL
O imóvel, um terreno sem benfeitorias (fotos 01 e 02 do Anexo IV), encontra-se
localizado em zona urbana, na Terreno à rua Takay, 666, bairro Aloá, Belo Horizonte,
registrado no Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Belo Horizonte – MG, sob
o nº 66.666 (Anexo VI).
O terreno, de formato regular, mede 10,00 metros de testada, por 30,00 metros de
profundidade, totalizando uma área de 300,00 metros quadrados, localizado em terreno
de topografia plana.
O terreno está situado em logradouro com os seguinte melhoramentos públicos:
abastecimento de água potável e energia elétrica; esgoto cloacal público; coleta de lixo;
rede de iluminação pública; via pavimentada com asfalto, com meio fio e calçada para
pedestres; esgoto pluvial público; limpeza efetiva da via pública; rede de gás, telefonia e
de internet a cabo; transporte coletivo, escola fundamental, ciclovia e posto de saúde
próximos; correio e segurança pública efetiva.
O imóvel avaliando está próximo: a supermercado, caixas eletrônicos, farmácias,
comércio de hotifrutigrangeiros e outros varejistas, academia de ginástica, praça e
Fones: 0800 600 3622 (somente telefone convencional) - (53) 3231 3622 - www.manualdepericias.com.br
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parque municipal com bosque. A zona é tipicamente residencial de classe média, com
baixa criminalidade, possui acesso fácil a grandes vias e bom potencial de
investimentos. O logradouro oferece a vista de sua farta arborização e baixo trânsito de
veículos.
3. MÉTODOS E CRITÉRIOS
3.1 Diagnóstico de mercado
A localização do terreno, em bairro predominantemente residencial, em local de
bom acesso, dotado de boa infraestrutura, salientando-se a proximidade com caixas
eletrônicos, supermercados, entre outros tipos de comércio daquele bairro, e escola de
ensino básico, são atributos de excelente valorização no mercado imobiliário da região
em que está inserido. O mercado de compra e venda de imóveis nesta região encontra-se
estável.
3.2 Disposições gerais

Na avaliação do terreno foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, que é um tipo de método em que o valor de mercado é obtido através do
tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra de
elementos. O Método Comparativo Direto é previsto na NBR 14653-2 – Avaliação de
bens Parte 2: Imóveis Urbanos, item 8.2.1, sendo o mais respeitável entre outros,
quando possível sua utilização com eficácia.
Nesta avaliação, foi aplicado o denominado tratamento por fatores nos imóveis
pesquisados no mercado. Esta alternativa de resolução de avaliação foi escolhida em
função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da
disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.
A Modalidade Completa foi atingida no presente trabalho avaliatório, porque foram
satisfeitas todas as exigências do item 10.1 da norma NBR 14653-2.
3.3 Tratamento por fatores

Devido ao número de elementos pesquisados na avaliação do terreno, suas
características e atributos, foi utilizado tratamento por fatores. Este produz a resolução
do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, utilizando fatores de
homogeneização nos elementos pesquisados a fim de os levarem a uma situação
paradigma.
No tratamento de fatores, as características e atributos dos dados pesquisados, que
exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no valor do imóvel
avaliado, devem ser ponderados, por motivos de homogeneização.
Assim, é condição fundamental para a aplicação do Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado como
amostra de elementos do mercado imobiliário em questão, os quais são homogeneizados
(tratamento de fatores).
A homogeneização dos elementos pesquisados, com tratamento por fatores, está
regrado no Anexo B - Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores, da
NBR-14653-2.
Após os dados serem homogeneizados, eles são testados a fim de ser verificada sua
confiabilidade.
A NBR 14653-2, no item 8.2.1.4.2, determina que os fatores a serem utilizados
neste tratamento deverão ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas
regionais reconhecidas, revisados em períodos máximos de quatro anos e deverão
especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. Devido a inviabilidade da
norma, nesse sentido, desde o ano de 2011, para a grande maioria das regiões do país,
utilizou-se fatores consagrados pelo uso e descritos em farta bibliografia.
3.4 Vistoria do imóvel a avaliar

A vistoria do imóvel avaliando visa permitir ao avaliador conhecê-lo, da melhor
maneira possível, assim como o contexto imobiliário a que pertence, de forma a orientar
à coleta de dados (elementos pesquisados no mercado). É uma das primeiras atividades
da avaliação, nela é feito o levantamento preliminar de dados e informações do imóvel e
a região onde está inserido.
São constatadas no local do imóvel sob avaliação, através de observações do
avaliador, as condições que o influenciam na determinação do valor, ou seja, serão
notados por ele os atributos que conferem valor ao imóvel. No caso dessa avaliação, os
atributo que determinam o valor por metro quadrado são aqueles que valorizam o
imóvel para a destinação urbana.
A vistoria do imóvel a avaliar define as características e atributos das propriedades
urbanas que devem ser procuradas nos imóveis ofertados ou negócios realizados na
região, em data próxima desta avaliação, que venha, então, a representar de forma
confiável o mercado imobiliário para aquele imóvel a avaliar.
Dessa forma, o avaliador definirá metodologia e composição da avaliação em
função da análise dos resultados da vistoria ao imóvel a avaliar e dos imóveis
pesquisados (elementos pesquisados no mercado).
3.5 Pesquisa de Mercado

É a principal componente do processo avaliatório, pois através dela será formado o
conjunto de elementos pesquisados e obtidas as informações básicas que permitirão a
identificação e seleção das variáveis a serem utilizadas na avaliação.
O valor do imóvel avaliando será igual a sua área multiplicada por um valor médio,
por metro quadrado, resultante dos elementos pesquisados, com as variáveis (principais
atributos) tratadas matematicamente, segundo critérios.
O levantamento de dados na pesquisa constitui a base do processo avaliatório, é
quando o avaliador termina por investigar o mercado com maior profundidade, após
vistoriar o imóvel avaliando. Nesta etapa, são coletados dados e informações confiáveis,
preferencialmente, a respeito de negociações realizadas e ofertas contemporâneas à data
de referência da avaliação, com características de localização e destinação do imóvel a
avaliar.
Assim, quanto aos aspectos qualitativos para avaliação por tratamento de fatores,
na fase de coleta de dados dessa avaliação:
a) foram identificadas as fontes de informação, com objetivo de aumentar a
confiabilidade dos dados de mercado;
b) foram identificadas e descritas as características relevantes dos dados de
mercado coletados;
c) foram buscados dados de mercado contemporâneos com a data de referência da
avaliação.
d) foram buscadas apenas áreas com terra nua.
3.6 Tratamento dos elementos pesquisados – homogeneização

3.6.1 Preliminares
Os elementos pesquisados se constituem de terrenos urbanos que possuem
características intrínsecas e extrínsecas similares às do imóvel avaliando, tratados por
fatores para obter-se um valor de venda caso possuíssem as características quantitativas
analisadas, idênticas às do imóvel avaliando. Ou seja, os elementos pesquisados são
levados para uma situação paradigma: a do imóvel a avaliar.
Assim, para a avaliação do imóvel foi utilizado Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado com homogeneização por fatores. Por este método, o imóvel é
avaliado por comparação com imóveis de características semelhantes, cujos respectivos
valores unitários (por metro quadrado) são ajustados com fatores que tornam a amostra
homogênea.
Do conjunto das análises dos atributos do imóvel a avaliar e dos imóveis
pesquisados, feitas durante as pesquisas de mercado e em vistorias realizadas, o
avaliador decidiu considerar os atributos fonte, localização, testada e profundidade na
formação do valor. O preço homogeneizado de cada elemento será resultado da
aplicação de todos os fatores de homogeneização.
Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados de
eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra. Nessa avaliação,
utilizaremos o Critério de Chauvenet.
3.6.2 Tipos de fatores

3.6.2.1 Fator Oferta (FO)
O Fator Oferta, também denominado Fator Elasticidade ou Fator Fonte é a relação
média entre o valor transacionado e o valor ofertado, observada no mercado imobiliário
do qual faz parte o bem avaliando. Sabemos que um imóvel ofertado em uma
imobiliária ou de outra forma, em média, pode ser reduzido para uma efetiva transação
por um valor de cerca 10% menor. É a isso que se refere o Fator Oferta, é supor-se que
os imóveis pesquisados em ofertas em imobiliárias, jornais, internet ou outros meios
teriam um valor, na realidade, de cerca de 90% do valor ofertado.
A margem de negociação deve ser observada pelo avaliador na região em que
ocorrerá a avaliação a fim que ele possa utilizar um coeficiente próximo a aquela
realidade.
No caso de elementos pesquisados que são negócios efetivamente realizados, o
Fator Oferta será igual a um.
3.6.2.2 Fator Localização (FL)

Quando realizamos uma pesquisa de imóveis, haverá, na imensa maioria das vezes,
diferentes localizações para eles e, consequentemente, diferentes valorizações médias
para o metro quadrado. Assim, podemos ter no rol de imóveis pesquisados aqueles que
se situam em zonas mais ou menos valorizadas que aquele que devemos avaliar.
A função do Fator Localização, ou também denominado Fator Transposição, é
exatamente trazer o valor de uma zona mais ou menos valorizada para a zona do imóvel
avaliando ou imóvel paradigma. Ao aplicar-se um coeficiente sobre o valor do imóvel
pesquisado, teremos aquele valor traduzido para a valorização do imóvel a avaliar.
Desta forma, o Fator de Localização vai ser a divisão do índice de valorização do
imóvel a avaliar pelo do imóvel pesquisado.
3.6.2.3 Fator Testada (FT)

Sabemos que o preço por metro quadrado de um terreno com testada (frente) maior
tem valor igualmente maior por metro quadrado, e um de testada menor tem valor
também menor por metro quadrado, até um determinado limite. Inicialmente, o aumento
do valor por metro quadrado em testadas maiores é devido a possibilidade de vitrines e
publicidade, no caso de imóveis comerciais, e facilidade de projeto, nos casos de
imóveis residenciais.
O Fator Testada tem a função de homogeneizar o valor por metro quadrado do
imóvel pesquisado que tem testada diferente do avaliar, deixando-o com valor por metro
quadrado, exatamente, de um terreno com a testada do a avaliar ou do terreno
paradigma. A relação matemática entre as profundidades será o Fator Testada.
3.6.2.4 Fator Profundidade (FP)

O terreno de maior profundidade (fundo) tem menor valor por metro quadrado que
um de menor profundidade, até um determinado limite. O Fator Profundidade
estabelece a relação matemática entre a diferenças de profundidades entre o imóvel
pesquisado e o avaliar. Com isso, torna possível homogeneizar um imóvel pesquisado
de profundidade maior ou menor que o avaliar com este próprio.
3.7 Saneamento da amostra pelo Critério Chauvenet

Feito o tratamento por fatores dos elementos pesquisados que compõem a amostra,
onde os valores unitários foram homogeneizados, levados todos a uma situação
paradigma, já poderíamos então fazer uma média dos valores unitários para chegarmos
ao valor do imóvel avaliando. Entretanto podemos aprimorar mais a avaliação.
Desse modo, antes de fazermos qualquer média, devemos eliminar possíveis
valores unitários que estão discrepantes em função dos demais.
O caminho para se atingir o objetivo de sanearmos a amostra de elementos
pesquisados homogeneizados será o Critério Chauvenet, universalmente aceito pelos
avaliadores. O saneamento da amostra está previsto no item B-3, do Anexo B -
Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores, da NBR-14653-2.
3.8 Avaliação depois de obter amostra saneada

Ao obter-se o valor da média dos elementos pesquisados e homogeneizados, e
retirados da amostra aqueles elementos não confiáveis, o avaliador já poderia
determinar o valor do imóvel avaliando, bastando multiplicar o valor da média pela sua
área.
Todavia o avaliador, como exposto anteriormente, poderá aprimorar o resultado
final da avaliação. Para tanto, ele pode determinar o campo de arbítrio e fazer a média
ponderada dos elementos interiores ao campo de arbítrio.
3.9 Campo de arbítrio

Segundo a NBR 14563-2, item 8.2.1.5, o avaliador poderá se decidir por outro
valor que não seja a média aritmética simples, dentro de um determinado intervalo.
O avaliador pode escolher o valor dentro do intervalo compreendido entre o valor
máximo e mínimo dos preços unitários homogeneizados efetivamente utilizados no
tratamento, denominado campo de arbítrio, que é o intervalo com amplitude de 15%,
para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central da avaliação.
A fim de definirmos o campo de arbítrio devemos aplicar a fórmula
s
X ±t
(n−1)0,5
Onde t será obtido da Tabela t Student, de dupla entrada, partindo-se do número
dos graus de liberdade e da confiança desejada, para se obter p.
3.10 Cálculo da média ponderada dos elementos interiores ao campo de arbítrio

Se for utilizada a média ponderada dos elementos interiores ao campo de arbítrio,
se pode fixar o valor unitário que estará, obviamente, dentro do campo de arbítrio.
Para proceder a média ponderada, primeiro, devemos obter o intervalo entre o
maior e menor valor dos elementos homogeneizados do rol já saneado. Depois,
dividimos em três partes iguais, chamadas classes, onde verificamos quantas vezes cada
classe tem um elemento, essas quantidades serão os fatores de ponderação. O resultado
da média ponderada será o valor unitário do imóvel avaliando.
Ao ficar definido o campo de arbítrio do avaliador, onde estará o valor unitário do
imóvel avaliando, dividimos a amplitude (d) do intervalo, entre o maior e menor valor,
por três. Em cada um dos intervalos verificamos quantos elementos possui. Fazemos a
soma da multiplicação do valor de cada elemento pela frequência do intervalo; tudo
dividido pela multiplicação do número de frequência de cada intervalo.
A avaliador poderia, se quisesse, escolher qualquer valor nesse intervalo, desde que
justificasse a sua escolha. Porém, ele pode seguir direto, como já esperamos, para a
média ponderada dos elementos interiores ao campo de arbítrio.
Para chegarmos lá, dividimos o campo de arbítrio, calculado acima, em três
intervalos iguais, denominados classes.
Nos intervalos de cada classe, verificamos quantos elementos essa possui. Na
sequência, fazemos a soma da multiplicação do valor de cada elemento pela frequência
do intervalo da classe que ele faz parte; tudo dividido pela multiplicação do número de
frequência de cada intervalo.
3.11 Especificação da avaliação

3.11.1 Generalidades
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do
engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele
extraídas.
O grau de fundamentação dessa avaliação nas três metodologias é fruto do
empenho no trabalho avaliatório.
Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do
mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.
3.11.2 Quanto à fundamentação
As avaliação são classificadas quanto à fundamentação nos graus indicados na
tabela abaixo, de acordo com a soma dos pontos em função das informações
apresentadas.
Classificação das avaliações quanto à fundamentação
Item Descrição Grau

III II I
1 Caracterização do imóvel Completa Completa quanto Adoção de situação
avaliando quanto a todos aos fatores paradígma
os fatores utilizados no
analisados tratamento
3 Quantidade mínima de dados 12 6 3
de mercado efetivamente
utilizados
3 Identificação dos dados de Apresentação Apresentação de Apresentação de
mercado de informações informações Informações relativas
relativas a todas a todas as
as relativas a todas
as características características dos
características dados
dos dados dos dados
analisadas correspondentes aos
analisadas, com fatores utilizados
foto e
características
observadas pelo
autor do laudo
4 Intervalo admissível de 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
ajuste para cada fator e
para o conjunto de fatores
O atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do

Grau III, 3 pontos. O enquadramento global da avaliação deve considerar a soma de
pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à tabela abaixo.
Tabela de enquadramento da avaliação segundo seu grau de fundamentação
Graus III II I
Pontos mínimos 10 6 4
Itens Itens 2 e 4 no grau III, Itens 2 e 4 no mínimo Todos, no mínimo no
obrigatórios com os demais no no grau II e os demais grau I
mínimo no grau II no mínimo no grau I
3.11.3 Quanto à precisão

As avaliações de imóveis urbanas serão especificadas quanto à precisão no caso em
que for utilizado exclusivamente o método comparativo direto de dados de mercado,
conforme a tabela abaixo.
Grau de precisão utilizando o método comparativo direto de dados de mercado
Grau
I II III
Descrição
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno ≤ 30% 30% - 50% > 50%
do valor central da estimativa
( X− Xmim ) +( Xmax− X)
A= x 100
X
4. AVALIAÇÃO
Terreno à rua Takay, 666, bairro Tijaú, Belo
Horizonte, sem benfeitorias, registrado no Ofício
de Registro de Imóveis da Comarca de Belo
Horizonte – MG, sob o nº 66666666, medindo
10,00m x 30,00m, área 300m2.
4.1 Dados pesquisados
Elemento 01
Data: 7/03/2020
Tipo: Terreno
Localização: Rua Takay, 700, bairro Aloá, Belo Horizonte
Fonte: Imobiliária São Jorge, fone 3322 6363
Valor: R$ 200.000,00
Testada: 11,00 m2
Profundidade: 230,00 m2
Área: 300,00 m2
Valor por metro quadrado: R$ 790,51
Fator elasticidade: 0,90
Índice de localização: 650
Elemento 02
Data: 8/03/2020
Tipo: Terreno
Localização: Rua Onofre Tabe, 305, bairro Aloá, Belo Horizonte
Fonte: Imobiliária Fotunato, fone 3322 6363
Valor: R$ 400.000,00
Testada: 22,00 m2
Área: 616,00 m2
Elemento 03
Data: 7/03/2020
Tipo: Terreno
Localização: Rua João Alicude, 287, bairro Tijaú, Fortaleza
Fonte: Imobiliária Águas Claras, fone 3322 6363
Valor: R$ 190.000,00
Testada: 9,00 m2
Área: 288,00 m2
Elemento 04
Data: 9/03/2020
Tipo: Terreno
Localização: Rua Takay, 820, bairro Aloá, Belo Horizonte
Fonte: Imobiliária Mathes, fone 3423 3222
Valor: R$ 340.000,00
Testada: 10,10 m2
Área: 707,00 m2
Elemento 05
Data: 7/03/2020
Tipo: Terreno
Localização: Rua Carlos Araújo, 888, bairro Tijaú, Belo Horizonte
Fonte: Site OXL
Testada: 4,00 m2
Área: 120,00 m2
Elemento 06
Data: 7/03/2020
Tipo: Terreno
Localização: Rua Magalhães Netto, 201, bairro Aloá, Belo Horizonte
Fonte: Negócio realizado, informação de Mário Santos, fone 3423 3222
Valor: R$ 220.000,00
Testada: 12,00 m2
Área: 360,00 m2
Elemento 07
Data: 7/03/2020
Tipo: Terreno
Localização: Rua Manágua, 405, bairro Maria Alberta, Belo Horizonte
Fonte: Negócio realizado, informação de Sérgio Lindalvo, fone 3466 6666
Valor: R$ 150.000,00
Testada: m2
Área: 28,00 m2
4.2 Homogeneização
4.2.1 Homogeneização do Elemento 01 (VH1)
4.2.1.1 Modelo de cálculo de homogeneização
Segue a fórmula de homogeneização do Elemento 01,
VH1 = FO1 x FT1 x FP1 x FL1 x VT1
onde:
VH1 = valor homogeneizado do Elemento 01
FO1 = Fator Oferta
FT1 = Fator Testada
FP1 = Fator Profundidade
FL1 = Fator Localização
VT1 = valor por metro quadrado do terreno
onde
FT1 = (TA/TE1)0,25
TA = testada do imóvel a avaliar
TE1 = testada do Elemento 01
sendo que:
0,5 TA < TE < 2 TA
TE = testada do elemento pesquisado
FP1 = (PE1/PA)0,5
PA = profundidade do imóvel a avaliar
PE1 = profundidade do Elemento 01
sendo que:
0,5 PM < PE < PM
PM = 40 metros
PE = profundidade do elemento pesquisado
PM = profundidade máxima
FL1 = IA/IE1
onde:
IA = índice obtido da PGM para o terreno a avaliar
IE1 = índice obtido da PGM do Elemento 01
4.2.1.2 Determinação do Fator Oferta (FO1)
FO1 = Fator Oferta do Elemento 01

FO1 = 0,9 (coeficiente consagrado para pesquisa em imobiliária)
4.2.1.3 Determinação do Fator Testada (FT1)
FT1 = (TA/TE1)0,25
FP1 = Fator Testada do Elemento 01
TA = testada do imóvel a avaliar
TE1 = testada do Elemento 01
FT1 = (10,00/11,00)0,25
FT1 = 0.98
4.2.1.4 Determinação do Fator Profundidade (FP1)
FP1 = (PE1/PA)0,5
FP1 = Fator Profundidade do Elemento 01
PA = profundidade do imóvel a avaliar
PE1 = profundidade do Elemento 01
FP1 = (23,00/30,00)0,5
FP1 = 0,88
4.2.1.5 Determinação do Fator Localização (FL1)
FL1 = IA/IE1
IA = índice obtido da PGM para o terreno a avaliar
IE1 = índice obtido da PGM do Elemento 01
FL1 = 650 /650
FL1 = 1,00
4.2.1.6 Cálculo da homogeneização do Elemento 01 (VH1)
VH1 = 0,90 x 0,98 x 0,88 x 1,00 x 790,51
VH1 = 608,28

4.2.2.1 Fórmula

FO2 = 0,9
FT2 = (TA/TE2)0,25
A testada real deste elemento pesquisado é maior que 2x a testada do

imóvel a avaliar, desta forma a Testada. Refer. será 2x a do imóvel
a avaliar (= 20)
FT2 = (20,00 / 10,00)0,25
FT2 = 0,84
FP2 = (PE2/PA)0,5
FP2 = (28,00 / 30,00)0,5
FP2 = 0,97
FL2 = IA/IE2
FL2 = 650 / 690
FL2 = 0,94
VH2 = 0,90 x 0,84 x 0,97 x 0,94 x 649,35

VH2 = 447,25
4.2.3.1 Fórmula

FO3 = 0,9
FT3 = (TA/TE3)0,25
FT3 = (10,00 / 9,00)0,25
FT3 = 1,03
FP2 = (PE3/PA)0,5
FP2 = (32,00/ 30,00)0,5
FP2 = 1,03
FL3 = IA/IE3
FL3 = 650 / 640
FL3 = 1,02
VH3 = 0,90 x 1,03 x 1,03 x 1,02 x 659,72
VH3 = 639,43
4.2.4.1 Fórmula

FO4 = 0,9
FT4 = (TA/TE4)0,25
FT4 = (10,00 / 10,00)0,25
FT4 = 1,00
FP4 = (PE4/PA)0,5
A profundidade real deste elemento pesquisado é maior que 2x a

profundidade do imóvel a avaliar, desta forma a Prof. Refer. será 2x a do
imóvel a avaliar (= 60)
FP4 = (60,00 / 30,00)0,5
FP4 = 1,41
FL4 = IA/IE4
FL4 = 650 / 650
FL4 = 1,00
VH4 = 0,9 x 1,00 x 1,41 x 1,00 x 480,91
VH4 = 610,57
4.2.5.1 Fórmula

FO5 = 0,9
FT5 = (TA/TE5)0,25
A testada real deste elemento pesquisado é menor que 0,5x a testada
do imóvel a avaliar, desta forma a Testada. Refer. será 2x a do imóvel
a avaliar (= 20)
FT5 = (10,00 / 5,00)0,25
FT5 = 1,19
FP5 = (PE5/PA)0,5
FP5 = (30,00 / 30,00)0,5
FP5 = 1,00
FL5 = IA/IE5
FL5 = 650 / 800
FL5 = 0,81
VH5 = 0,90 x 1,19 x 1,00 x 0,81 x 666,67
VH5 = 579,74
4.2.6.1 Fórmula

FO6 = 1,00 (não há desconto em negócio realizado)

FT6 = (TA/TE6)0,25
FT6 = (10,00 / 12,00)0,25
FT6 = 0,96
FP6 = (PE6/PA)0,5
FP6 = (30,00 / 30,00)0,5
FP6 = 1,00
FL6 = IA/IE6
FL6 = 650 / 660
FL6 = 0,98
VH6 = 1,00 x 0,96 x 1,00 x 0,98 x 611,11
VH6 = 575,04
4.2.7.1 Fórmula

FO7 = 1,00 (negócio realizado)

FT7 = (TA/TE2)0,25
FT7 = (10,00 / 9,00)0,25
FT7 = 1,03
FP7 = (PE2/PA)0,5
FP7 = (28,00 / 30,00)0,5

FP7 = 0,97
FL7 = IA/IE2
FL7 = 650 / 630
FL5 = 1,03
VH7 = 1,00 x 1,03 x 0,97 x 1,03 x 595,24
VH7 = 609,15
4.3 Saneamento da amostra
Rol A de elementos pesquisados em ordem crescente:
VH2 = 447,25
VH6 = 575,04
VH5 = 579,74
VH1 = 608,28
VH7 = 609,15
VH4 = 610,57
VH3 = 639,43
X = média
X = 581,35
s = desvio padrão
s = 62,92
cv = coeficiente de variação
s
cv =
X
62,92
cv =
580,17
cv = 0,11
Verificação da confiabilidade do elemento E2 = 447,25

d = I X – xi I
d = desvio
Xi = elemento suspeito
d = I 580,17 - 447,25 I
d = 132,92
d 132,92
s
= 62,40
d
s
= 2,13
d
Comparando
s
= 2,13 com o da Tabela de Valores Críticos de Chauvenet,
para n= 7, como é maior que o valor tabelado: Elemento NÃO CONFIÁVEL
Tabela de Valores Críticos de Chauvenet

Para n = 5 valor crítico d/s = 1,65 Para n = 13 valor crítico d/s = 2,05
* n = número de elementos pesquisados
d = |580,17−639,43|
d = 59,26
d 59,26
s
= 62,92
d
s
= 0,95
Comparando d/s = 0,95 com o da Tabela de Valores Críticos de Chauvenet,

para n = 7, como é menor que o valor tabelado: Elemento CONFIÁVEL
Rol B de elementos pesquisados saneado em ordem crescente
VH6 = 575,04
VH5 = 579,74
VH1 = 608,28
VH7 = 609,15
VH4 = 610,57
VH3 = 639,43
X = média
X = 603,70
s = desvio padrão
s = 23,54
cv = coeficiente de variação
s
cv =
X
23,54
cv =
603,70
cv = 0,04
d = I X – xi I
d = I 602,32 – 575,04 I
d = 27,28
d 27,28
s
= 23,54
d
s
= 1,8
d
Comparando
s
- Verificação da confiabilidade do elemento E6 = 639,43
d = I X – xi I
d = I 602,32 – 639,43 I
d = 37,11
d 37,11
s
= 23,46
d
s
= 1,58
d
Comparando
s
4.4 Campo de arbítrio
Definição do campo de arbítrio:
s
Limite inferior = X −t 0,5 (01)
(n−1)
s
Limite superior = X +t 0,5 (01)
(n−1)
O t das fórmulas acima é obtido na Tabela t Student, abaixo. Nesta tabela,

específica para o nível de confiança de 90%, o t será obtido através de dupla entrada,
partindo-se do número dos Graus de Liberdade (GL).
Quanto ao Nível de Confiança, a Tabela t Student tem diversos tabelamentos para
P, sendo recomendável o intervalo de confiança máximo de 80 %, o que indica, na
tabela, a adoção da coluna t 0,90, para avaliar imóveis urbanos (10% para cada lado, na
parte indesejável da curva de distribuição). A probabilidade fica assegurada em 90 %
(assume-se erro de 10%). Justamente, a tabela abaixo, é para a probabilidade de 90%
Tabela t Student para nível de confiança de 90%
GL P GL P GL P GL P
1 3,078 6 1,440 11 1,363 16 1,337
2 1,886 7 1,415 12 1,356 17 1,333
3 1,638 8 1,397 13 1,350 18 1,330
4 1,533 9 1,383 14 1,345 19 1,328
5 1,476 10 1,372 15 1,341 20 1,325
Para um número de elementos pesquisados (n) menor que trinta (n < 30), segue-se
nesta avaliação a adoção da Distribuição Contínua de Probabilidade t de Student para a
definição t na fórmula (01), acima, que determina o Campo de Arbítrio. Nessa
distribuição, a área subentendida pela curva é igual a 1 e a constante v = n -1 é
denominada número de Graus de Liberdade (GL). Graus de Liberdade (GL) é o número
n de observações independentes da amostra menos k dos parâmetros populacionais.
No caso da estatística que define a distribuição de Student, o número de
observações independentes da amostragem é igual a n, do qual se calculam X e s. Como
a média aritmética da população deve ser avaliada; k = 1, e, assim, v = n-1.
Aplicando-se t a fórmula ao rol homogeneizado e saneado
23,46
Limites do intervalo de confiança = 602,32 +¿ 1,476 ¿
(6−1)0,5
Limites do intervalo de confiança = 602,32 +¿ 15,48 ¿
limite inferior = 586,84
limite superior = 617,80
Dessa maneira fica definido que o campo de arbítrio do avaliador, onde estará o
valor unitário do imóvel avaliando, será entre os valores R$ 588,10 e R$ 617,81. Dentro
desse intervalo, o avaliador decidirá o valor do metro quadrado do terreno, através de
média ponderada.
4.5 Média ponderada

A média ponderada dos elementos pesquisados homogeneizados com rol saneado,
constantes na tabela abaixo, determinará o valor do metro quadrado do imóvel a avaliar.
Elementos pesquisados homogeneizados e com amostra saneada
VH6 575,04
VH5 579,74
VH1 608,28
VH7 609,15
VH4 610,57
VH3 639,43
Diferença entre limites = 639,43 - 575,04

Diferença entre limites = 64
Com a diferença entre limites, estabelecemos a diferença entre os limites de cada
uma das três classe.
64
Intervalo de classes =
3
Intervalo de classes = 21,33
Estabelecemos os limites de cada classe
Limite superior da primeira classe = 575,04 + 21,33 = 596,37
Limites da primeira classe: de 575,04 até 596,37
Limite superior da segunda classe = 596,37 + 21,33= 617,70

Limites da segunda classe: de 596,37 até 617,70
Limite superior da terceira classe = 617,70 + 21,33 = 639,03

Limites da terceira classe: de 617,70 até 639,43
Constatou-se as quantidades de frequências em cada classe abaixo
de 575,04 até 596,37 x2
de 596,37 até 617,70 x3
de 617,70 até 639,43 x1
Cálculo da média ponderada:
XP =
[ (575,04 +579,74 ) x 2 ]+ [ ( 608,28+609,15+ 610,57 ) x 3 ] +[ ( 639,43 ) x 1]
2+2+3+3+ 3+1
Média ponderada = 602,36
O valor unitário do metro quadrado do terreno seria R$ 602,36.
4.6 Determinação do valor total do terreno
Fórmula do cálculo:
VT = MP x AT
onde
VT = valor total do terreno
MP = média ponderada dos elementos homogeneizados e saneados
AT = área total do terreno
Cálculo do valor total do terreno
VT = 602,36 x 300,00
VT = 180.708,00
4.7 Graus de precisão e de fundamentação na avaliação
4.7.1 Grau de fundamentação da avaliação

Segundo a tabela do item 3.11.2, desta avaliação, que determina o grau de
fundamentação da presente avaliação, considera-se esta avaliação como de Grau de
Fundamentação II, tendo em vista que:
a) a caracterização do imóvel avaliando é completa quanto aos fatores utilizados
no tratamento;
b) a quantidade dos dados de mercado é superior a 5 elementos e inferior a 12
elementos;
c) foram apresentadas informações relativas a todas as características dos dados
de mercado analisados;
d) foi obedecido o intervalo de ajuste do conjunto de fatores entre 0,50 a 2,00.
4.7.2 Grau de precisão da avaliação
( X− Xmim ) +( Xmax− X)
A= x 100
X
( 602,32−575,04 ) +(639,43−602,32)
A= x 100
602,32
A = 10,69
Considerando a tabela do item 3.11.3, sendo a amplitude do intervalo de confiança

de 80% em torno do valor central da estimativa 10,69 %, logo < 30%, classifica-se o
presente relatório como de Grau de Precisão III.
5. CONCLUSÃO
A localização e a destinação do terreno avaliando são atributos de excelente
valorização no mercado imobiliário, o qual se mantém estável.
O valor total do bem avaliado é R$ 180.708,00 (cento e oitenta mil setecentos e
oito reais), em 16/03/2020.
-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
Encontra-se, o presente trabalho avaliatório, impresso em vinte e quatro

(24) folhas, escritas de um só lado, todas elas rubricadas e a última datada e assinada.
Acompanham 06 (seis) anexos, conforme relação.
Anexo I – Planilha de cálculos do tratamento de fatores e saneamento da amostra

Anexo II – Imagem de satélite do quarteirão onde está a área avalianda.
Anexo III – Imagem de satélite com os elementos pesquisados e o imóvel a
avaliar
Anexo IV – Fotos do imóvel a avaliar
Anexo V – Fotos dos elementos pesquisados
Anexo VI – Matrícula do imóvel
Belo Horizonte, 16 de março de 2020.
Simone Nunes
Arquiteta e Urbanista
CAU 555555-MG
ANEXO I
ANEXO II
ANEXO III
Imagem de satélite
com os elementos
pesquisados e
o imóvel a avaliar
ANEXO IV
Foto 01
Foto 02
Foto do imóvel
a avaliar
Foto do imóvel
a avaliar
ANEXO V
Foto do Foto do
Elemento 01 Elemento 02
Foto do Foto do
ANEXO V (continuação)
Foto do Foto do
Foto
Fones: 0800 600 3622 (somente telefone convencional) do 3622 - www.manualdepericias.com.br
- (53) 3231
Elemento 07
ANEXO VI
Matrícula
do imóvel
a avaliar

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

INTERESSADA: Maurício Lawson Ltda., CNPJ 77777777777/0002-20

Belo Horizonte, 16 de março de 2020.

3.2 Disposições gerais

3.3 Tratamento por fatores

3.4 Vistoria do imóvel a avaliar

3.5 Pesquisa de Mercado

3.6 Tratamento dos elementos pesquisados – homogeneização

3.6.2 Tipos de fatores

3.6.2.2 Fator Localização (FL)

3.6.2.3 Fator Testada (FT)

3.6.2.4 Fator Profundidade (FP)

3.7 Saneamento da amostra pelo Critério Chauvenet

3.8 Avaliação depois de obter amostra saneada

3.9 Campo de arbítrio

3.10 Cálculo da média ponderada dos elementos interiores ao campo de arbítrio

3.11 Especificação da avaliação

Item Descrição Grau

O atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do

Tabela de enquadramento da avaliação segundo seu grau de fundamentação

3.11.3 Quanto à precisão

VH1 = FO1 x FT1 x FP1 x FL1 x VT1

FO1 = Fator Oferta

FT1 = Fator Testada

FP1 = Fator Profundidade

FL1 = Fator Localização

VT1 = valor por metro quadrado do terreno

TA = testada do imóvel a avaliar

TE1 = testada do Elemento 01

0,5 TA < TE < 2 TA

TE = testada do elemento pesquisado

PA = profundidade do imóvel a avaliar

PE1 = profundidade do Elemento 01

0,5 PM < PE < PM

PE = profundidade do elemento pesquisado

IA = índice obtido da PGM para o terreno a avaliar

IE1 = índice obtido da PGM do Elemento 01

4.2.1.2 Determinação do Fator Oferta (FO1)

FO1 = Fator Oferta do Elemento 01

FP1 = Fator Testada do Elemento 01

TA = testada do imóvel a avaliar

TE1 = testada do Elemento 01

PA = profundidade do imóvel a avaliar

PE1 = profundidade do Elemento 01

IA = índice obtido da PGM para o terreno a avaliar

IE1 = índice obtido da PGM do Elemento 01

FL1 = 650 /650

4.2.2 Homogeneização do Elemento 02 (VH2)

VH2 = FO2 x FT2 x FP2 x FL2 x VT2

A testada real deste elemento pesquisado é maior que 2x a testada do

FT2 = (20,00 / 10,00)0,25

FP2 = (28,00 / 30,00)0,5

FL2 = 650 / 690

VH2 = 0,90 x 0,84 x 0,97 x 0,94 x 649,35

VH3 = FO3 x FT3 x FP3 x FL3 x VT3

FT3 = (10,00 / 9,00)0,25

FP2 = (32,00/ 30,00)0,5

FL3 = 650 / 640

VH4 = FO4 x FT4 x FP4 x FL4 x VT4

FT4 = (10,00 / 10,00)0,25

A profundidade real deste elemento pesquisado é maior que 2x a

FP4 = (60,00 / 30,00)0,5