Laudo de Avaliao

18.596.001/1213

SOLICITANTE:

Banco Votorantim S.A.

FINALIDADE:

Apoio operao de garantia.

OBJETIVO:

Valor de Mercado de Compra e Venda e Valor de Liquidao Forada.

IMVEL:

rea desmembrada da Fazenda Boa Sorte

MUNICPIO:

Entre Rios
Distrito de Subama

TIPO:

Imvel Rural

REA:

0,80 ha ou 8.000,00 m (conforme documentao)

DATA BASE:

MATRCULA:

7080 do CRI de Entre Rios-BA.

Dezembro / 2013.

VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA:

R$ 55.000,00

VALOR DE LIQUIDAO FORADA:

R$ 33.000,00

VIDE ITEM 5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES.

UF:

BA

1. LOCALIZAO
A Consult Solues Patrimoniais, por solicitao da Banco Votorantim S.A., procedeu avaliao do imvel
rural desmembrado da Fazenda Boa Sorte , localizado no municpio de Entre Rios, Distrito de Subama,
Estado da Bahia.

2. LOGRADOURO PRINCIPAL
Mos de Direo: Dupla

Pistas: nica

Traado: Misto

Perfil:

Pavimentao: Asfalto

Caladas:

Suave ondulado

Inexistentes

3. CARACTERIZAO DA REGIO
3.1 Contexto da Regio Circunvizinha
Principais plos urbanos
de referncia:

Salvador / Costa do Sauipe.

Atividades agrcolas:

Agricultura e Pecuria.

Estrutura fundiria:

De acordo com IBGE (1996) 66,11% de estabelecimentos agropecurios esto no

estrato de at 10,00 ha, seguido do intervalo de 10 a 100 ha com 24,16%, de 100
a 500 ha com 8,42%, reas no intervalo de 500 a 2000 ha so 1,35% e maiores e
2000 ha so 0,00% do total de reas na regio de Entre Rios-BA.

Disponibilidade de mo Por se tratar de uma regio voltada para a agropecuria, a disponibilidade de mo

de obra:

de obra para esta atividade boa.

Reserva legal mnima da 20,00%.

regio:

3.2 Topografia e Caractersticas do Solo

Topografia:

Suave ondulada.

Textura:

Arenosa.

Profundidade:

Solos mdios.

Fertilidade:

Mdia a baixa.

Tipos de solo:

Ocorrncia predominante de Argissolo vermelho amarelo distrfico + Argissolo

vermelho amarelo eutrfico + Latossolo amarelo distrfico.

Observao:

O valor das terras, entre outros fatores, est relacionado com o tipo de solo,
caractersticas topogrficas (ligada ao potencial de mecanizao e aproveitamento
da rea), existncia de recursos hdricos (potencial de uso de sistemas de
irrigao), localizao e condies de acesso.

3.3 Clima
Classificao (sistema de Keppen):

Af: Climas tropicais de florestas chuvosas.

3.4 Hidrografia
Bacia hidrogrfica:

Rio So Francisco e seus afluentes.

3.5 Infra-estrutura
Transportes Coletivos

Equipamentos Comunitrios

nibus

Segurana

Lotao

Educao

Metr

Sade

Trem

Cultura

Embarcao

Lazer

Principais vias de acesso:

Intensidade de Trfego
Alta

Mdia

Baixa

Nvel de Escoamento
Bom

Regular

Ruim

BA-099, BR-101 e estradas municipais.

3.6 Acessibilidade
Sistema Rodovirio:

Dispe de estradas asfaltadas em bom estado de conservao e estradas de terra

em regular estado de conservao.

Transporte Pblico:

Constatamos a existncia de linhas de nibus intermunicipal circulando pelas

rodovias da regio.

3.7 Potencial de absoro de Produo

Condies de escoamento da produo:

Bom

Estradas e Rodovias que interligam a regio:

BA-099, BR-101 e estradas municipais.

Estado de conservao das Estradas e Rodovias:

Bom

4. CARACTERIZAO DO IMVEL

4.1 Aspectos Fsicos

Classificao quanto dimenso:

Pequena (0,03 mdulos fiscais de 30,00 ha).

Topografia:

Suave ondulada.

Textura:

Arenosa.

Drenagem:

Boa.

Eroso:

Superficiais e em pouca quantidade.

Profundidade:

Solos mdios.

Fertilidade:

Baixa.

Identificao Pedolgica:

Ocorrncia predominante de Argissolo vermelho amarelo distrfico +

Argissolo vermelho amarelo eutrfico + Latossolo amarelo distrfico.

Recursos hdricos:

Ausentes.

Demarcao:

Ausentes

4.2 Uso Atual

Na poca da vistoria, ou seja, 04/12/2013 o uso da rea era o seguinte:
REA (ha) (1)

PERCENTUAL

Vegetao Nativa

0,48

60,00%

rea Limpa

0,32

40,00%

TOTAL

0,80

100,00%

TIPO

(1)

- reas estimadas devido falta de levantamento especfico.

4.3 Aspectos Gerais do Imvel Avaliando

Utilizao econmica atual:

Sem explorao econmica.

Aproveitamento:

40,00% de aproveitamento, respeitando a reserva legal obrigatria de

20,00%.

Potencial Produtivo:

Baixo.

Benfeitorias:

Ausentes.

Conservao do solo:

No foram constatadas prticas conservacionistas.

Estradas internas:

Ausentes.

Localizao:

Boa; classificada em funo da proximidade de centros urbanos,

condies de acesso e caractersticas da regio circunvizinha.

Melhoramentos:

Ausentes.

4.4 Descrio das Terras

A vistoria realizada na rea permitiu que fossem identificadas as diferentes classes de terra, que podem ser
descritas pelos conceitos extrados do Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra ETA - Brasil / Estados Unidos, 1971.
A rea avalianda possui 0,80 ha ou 8.000,00 m e enquadra-se na seguinte classificao:

TOTAL
(1)

PERCENTUAL
30,00%

REA (ha) (1)

0,24

GRUPO
A

CLASSE
III

VI

30,00%

0,24

VIII

40,00%

0,32

100,00%

0,80

- reas estimadas devido falta de um levantamento especfico.

5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

Relacionamos abaixo a documentao fornecida pelo proprietrio para a elaborao deste relatrio, que , por
premissa, considerada boa e vlida, no tendo sido efetuadas anlises jurdicas ou medies de campo:
- Cpia da Certido de Inteiro Teor referente a Matricula No 7.080 do CRI de Entre Rios-BA.

Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliao, os bens livres de hipotecas, arrestos, usufrutos,
penhores, passivos ambientais ou quaisquer nus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou
comercializao.
A Consult no tem nenhum interesse atual ou futuro na propriedade que objeto deste relatrio e no tem
nenhum interesse pessoal ou parcialidade com relao s partes envolvidas.
A remunerao da Consult no est condicionada a nenhuma ao nem resulta das anlises, opinies,
concluses contidas neste relatrio ou de seu uso.

6. DIAGNSTICO DE MERCADO
Situao Atual do Mercado dos Imveis Concorrentes
Nvel de Oferta

Nvel de Demanda

Absoro

Desempenho do Mercado Atual

Alto

Alto

Rpida

Aquecido

Mdio/Alto

Mdio/Alto

Normal/Rpida

Normal/Aquecido

Mdio

Mdio

Normal

Normal

Mdio/Baixo
Baixo

Mdio/Baixo
Baixo

Normal/Difcil
Difcil

Normal/Recessivo
Recessivo

7. AVALIAO
Normatizao
Para a presente avaliao utilizamos as diretrizes constantes da Parte 1 da NBR 14.653 que detalha os
procedimentos gerais da norma de avaliao de bens e NBR 14.653-3:2004, no que diz respeito avaliao de
imveis rurais e servides rurais.
Metodologia
No presente caso, tendo em vista a natureza do imvel avaliando, sua situao geo-scio-econmica e a
disponibilidade de dados seguros, optamos pelo "Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado", para a
definio dos valores.
Especificao da Avaliao
O presente trabalho classificado como "Grau I" quanto fundamentao conforme a pontuao atingida
para fins de classificao das avaliaes e "Grau I" quanto preciso, conforme amplitude do intervalo de
confiana de 80% em torno da estimativa.
Tratamento dos Dados e Identificao do Resultado
Determinao do Valor do Terreno
O valor das terras foi obtido com base no unitrio definido para a propriedade padro local, considerando-se
as devidas correes especficas para adequ-la s caractersticas da avalianda.
Procedemos uma ampla pesquisa junto ao mercado imobilirio e pessoas ligadas ao meio rural, atravs de
contatos com corretores, imobilirias atuantes, cartrios, proprietrios, agrnomos e pessoas afins.
Identificamos elementos comparativos vlidos que, de acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes
fatores de equivalncia:
- Equivalncia de situao
D-se preferncia a locais da mesma situao geo-scio-econmica. Os elementos situados fora desta zona
sero devidamente homogeneizados.
- Equivalncia de tempo
Sempre que possvel, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliao.
- Equivalncia de caractersticas
Sempre que possvel deve ocorrer a semelhana com o imvel objeto da avaliao no que tange situao,
grau de aproveitamento, caractersticas fsicas, adequao ao meio, utilizao, etc.
De acordo com procedimentos especficos para aplicao de fatores de homogeneizao descritos na NBR
14653-3, recomendvel que sejam utilizados dados de mercado com atributos semelhantes aos do imvel
avaliando, sendo considerados atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de
homogeneizao, calculados em relao ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50.

Desta forma, a aferio deste fator com preciso requer do avaliador muita experincia e conhecimento
tcnico, para, atravs de uma anlise comparativa de valores de vendas e ofertas de imveis afins, definir os
limites do valor de mercado, conforme memoriais de clculo.
A pesquisa de mercado e os memoriais de clculo esto apresentados no corpo do laudo e seus anexos.
Para efeito de liquidao forada estabeleceu-se um desgio adicional sobre o valor de mercado, tambm
apresentado nos memoriais de clculo.
Determinao do Custo das Edificaes e Benfeitorias
Para a determinao do custo da construo, tomamos por base estudos que apresentam custos de
benfeitorias anlogas, porm no idnticas, que possam substituir as existentes nas suas finalidades e
capacidades. Acrescemos os custos de fundaes, urbanizao, ligao de servios pblicos, remunerao do
construtor e incorporador e outros inerentes obra.
Utilizamos a tabela de valores unitrios de custos de construes, determinados e aferidos por nossa equipe
tcnica junto a construtoras, publicaes especializadas, alm de sindicatos e conselhos regionais dessas
categorias, resultando nos valores apresentados nos memoriais de clculo.
Para a determinao das depreciaes, adotamos o critrio de Ross-Heidecke, que relaciona a idade real da
edificao e o seu estado de conservao, em funo da vida til adotada.
A vistoria tcnica de campo determinou o estado de conservao para cada item, conforme os padres
seguintes:
Cd

Estado de Conservao

Cd

Estado de Conservao

Cd

Novo

entre regular e reparos simples

entre novo e regular

reparos simples

Estado de Conservao
reparos importantes
entre

reparos

importantes e sem valor

c

Regular

entre reparos simples e importantes

sem valor

Memorial de Clculo
Com base nos critrios expostos anteriormente, determinaram-se os seguintes valores:
Valores

rea do Terreno (ha)

Unitrio (R$/ha)

Mercado de Compra e Venda:

0,80

68.921,78

55.000,00

0,6

33.000,00

Liquidao Forada

F. Desgio:

Totais (R$)

8. ENCERRAMENTO

importante ressaltar que o valor definido para o imvel dentro dos critrios e procedimentos usuais da
Engenharia de Avaliaes no representa um nmero exato e sim uma expresso monetria terica e mais
provvel do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imvel, numa data de
referncia, dentro das condies de mercado vigente. Isto no significa que eventuais negociaes efetivas
no possam ser feitas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de aspectos
especficos relacionados aos interesses das partes envolvidas.

O laudo considerado pela Consult Solues Patrimoniais como documento sigiloso, absolutamente
confidencial.

PELO DEPARTAMENTO TCNICO

DA
CONSULT SOLUES PATRIMONIAIS

MAURICIO ELIAS JORGE

o

ENG AGRNOMO - CREA No 5060.869.985/D

Data e Local:

So Paulo, 13 de Dezembro de 2013.

ANEXOS

CROQUI DE LOCALIZAO

O imvel avaliando localiza-se no municpio de Entre Rios, Distrito de Subama, Estado da Bahia.
Ponto no interior do avaliando:

Acesso:

Coordenadas Geogrficas

12 16' 49.93"

37 52' 59.05"

Tomando-se como referncia Salvador, seguir pela BA-099(estrada do coco) sentido Praia do Forte ou
Costa do Sauipe, prximo ao km 91 da BA-099 ao lado direito, situa-se o avaliando.

IMAGEM DE SATLITE

DATA DA IMAGEM: 11/2010

OBS: A DEMARCAO DO IMVEL ACIMA FOI BASEADA NA LEITURA DO GPS E NO MEMORIAL

DESCRITIVO DA MATRCULA, PORM SERVE APENAS COMO REFERNCIA J QUE NO FORAM
REALIZADAS MEDIES GEORREFERENCIADAS.

AVALIANDO EM RELAO OCUPAO CIRCUNVIZINHA.

IMAGEM DE SATLITE

AVALIANDO EM RELAO AOS MUNICPIOS DA REGIO.

AVALIANDO EM RELAO CAPITAL E AO ESTADO.

IMAGEM DE SATLITE

PERSPECTIVA DO AVALIANDO.

PERSPECTIVA DO AVALIANDO.

FOTOS DO AVALIANDO

Vista a partir do asfalto, km 91 da BA-099.

Outra vista a partir da estrada.

Entrada do avaliando (margem da BA-099).

Detalhe da frente.

Vista do avaliando.

Vista interna do avaliando.

FOTOS DO AVALIANDO

Detalhe da vegetao em regenerao, com casa em

Casa em runas.

runas ao fundo.

Detalhe interno.

Panormica.

Frente do imvel.

Outra vista.

TRATAMENTO DE DADOS
No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual admite-se, a priori, a validade da
existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos.
Conforme a NBR 14653-3, os fatores utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas
entidades tcnicas regionais reconhecidas e revisados em perodos mximos de dois anos, e devem especificar
claramente a regio para a qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de
homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja
anexado ao Laudo de Avaliao.
No presente trabalho, utilizamos os fatores que efetivamente contriburam na homogeneizao. Analisamos o
coeficiente de variao antes e depois da aplicao de cada varivel isoladamente, visando a sua reduo. Este
procedimento foi utilizado, pois os fatores regionais no foram publicados at o fechamento deste trabalho.
FATOR OFERTA: adotou-se um fator de reduo de 10% sobre o preo ofertado, considerando-se a
elasticidade da negociao, ocorrida no fechamento.
ATUALIZAO: no foi necessria vista que os elementos comparativos so contemporneos avaliao.
CARACTERIZAO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO
Segundo Lepsch ( Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e classificao de Terras no sistema de
Capacidade de Uso; 1983), para caracterizao das classes de capacidade de uso do solo devese conhecer:
- As possveis utilizaes que se podem aplicar ao solo(grupos);
- As prticas de controle de eroso e as prticas complementares de melhoramentos(classes);
- E as limitaes do solo.
As Utilizaes que se podem aplicar ao solo foram divididas em:
GRUPO A: Terras passveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes, pastagens e / ou
reflorestamento e vida silvestre(comporta as classes I,II,III e IV).
GRUPO B : Terras imprprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptada para pastagens e / ou
reflorestamento e / ou vida silvestre, porm cultivveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do
solo( comporta as classes V, VI e VII).
GRUPO C : Terras no adequadas para cultivos anuais,perenes,pastagens ou reflorestamento, porm
apropriadas para proteo da flora e fauna silvestre, recreao ou armazenamento de gua(comporta classe
VIII).

As prticas de controle eroso(exemplos:terraceamento, plantio e cultivo em nvel, faixas de reteno ou de

rotao e canais divergentes) e as prticas complementares de melhoramentos (exemplos: calagem,
adubaes qumicas, adubao verde, rotao de culturas, subsolagem, drenagem, diviso e manejo de
pastagens) foram divididas em oito classes designadas por algarismos romanos:

GRUPO A

CLASSE I: Terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de conservao.

CLASSE II: Terras cultivveis com problemas complexos de conservao.
CLASSE III: Terras cultivveis com problemas complexos de conservao.
CLASSE IV: Terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em extenso limitada, com srios problemas de
conservao.

GRUPO B

CLASSE V: Terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento, sem a necessidade de prticas
especiais de conservao, cultivveis apenas em casos muito especiais.
CLASSE VI: Terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento, com problemas simples de
conservao, cultivveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentemente protetoras do solo.
CLASSE VII: Terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com problemas
complexos de conservao.

GRUPO C

CLASSE VIII: Terras imprprias para cultura,pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo
e proteo de fauna e flora silvestre, como ambiente para recreao, ou para fins de armazenamento de gua.

VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA CAPACIDADE DE USO.

O valor da terra est diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela
propicia ao proprietrio / explorador. Isto significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais
intensivo este e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor deste.
Este maior valor pode ser comparado, no quadro a seguir classe I, que permite qualquer tipo de uso com as
menores limitaes.

Sentido
Classes
das
de
Aptides
Capacidade
e das
de Uso
Limitaes

SENTIDO DO AUMENTO DA INTENSIDADE DE USO

Cultivo Intensivo
Vida
Cultivo
Silvicultura
Problemas de
Silvestre
Ocasional
Pastoreio
Conservao
e
ou
Recreao Limitado Moderado Intensivo Limitado Limitado Moderado Intensivo

I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
SUB-UTILIZAO DA
TERRA

AUMENTO DAS LIMITAES E

DOS RISCOS USO

MXIMA UTILIZAO
RACIONAL DA TERRA

AUMENTO DA ADAPTABILIDADE E DA
LIBERDADE DE ESCOLHA DE USO

SOBRE UTILIZAO
DA TERRA

Quadro: resumo da variao do tipo e da intensidade mxima de utilizao da terra sem risco de eroso
acelerada em funo das classes de capacidade de uso, retirado de Kozma(1984).

FATOR CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS: Fator de homogeneizao que expressa
simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja,
das

caractersticas

intrnsecas

extrnsecas

das

terras,

como

fertilidade,

topografia,

drenagem,

permeabilidade, risco de eroso ou inundao, profundidade, pedregosidade, entre outras.

Para determinao da escala de valores de terras em funo da Classe de Capacidade de Uso foi utilizada a
Tabela de Fatores de Ponderao na Obteno do Valor das Terras Rsticas Segundo a Classe de Capacidade
de Uso, proposta pelo Eng. Kozma (1984) e citada na apostila do Curso de Avaliao de Propriedades Rurais
de autoria do Eng. Marcelo Rossi Camargo Lima, publicada pelo Instituto de Avaliaes e Percias de
Engenharia- IBAPE-SP, definindo um fator para cada elemento comparativo e para o Avaliando em funo das
Classes de Capacidade de uso do Solo observadas nestes imveis conforme tabelas abaixo:

Comparativo 1
rea Total(ha)

Comparativo 2
rea Total(ha)

Comparativo 3
rea Total(ha)

Comparativo 4
rea Total(ha)

Avaliando
rea Total(ha)

Classes solo % classe

rea/classe(ha)
Escala de Valor
5,00 III
50%
2,5
30%
1,5
VI
20%
1
VIII
Total
100%
5 Fator Class. Uso Solo Ponderado

0,750
0,400
0,200

Classe de Uso do Solo

Classes solo % classe

rea/classe(ha)
Escala de Valor
6,00 III
50%
3
30%
1,8
VI
20%
1,2
VIII
Total
100%
6 Fator Class. Uso Solo Ponderado

0,750
0,400
0,200

Classes solo % classe

rea/classe(ha)
Escala de Valor
0,80 III
60%
0,48
20%
0,16
VI
20%
0,16
VIII
Total
100%
0,8 Fator Class. Uso Solo Ponderado

0,750
0,400
0,200

Classes solo % classe

rea/classe(ha)
Escala de Valor
4,40 III
60%
2,64
20%
0,88
VI
20%
0,88
VIII
Total
100%
4,4 Fator Class. Uso Solo Ponderado

0,750
0,400
0,200

Classes solo % classe

rea/classe(ha)
Classe
0,80 III
30%
0,24
30%
0,24
VI
40%
0,32
VIII
Total
100%
0,80 Fator Class. Uso Solo Ponderado

0,750
0,400
0,200

0,3750
0,1200
0,0400
0,5350

Fator Classe Uso do Solo

0,3750
0,1200
0,0400
0,5350

Fator Classe Uso do Solo

0,4500
0,0800
0,0400
0,5700

Fator Classe Uso do Solo

0,4500
0,0800
0,0400
0,5700

Fator Classe de Uso

0,2250
0,1200
0,0800
0,4250

FATOR SITUAO E CONDIES DE ACESSO E CIRCULAO: os elementos comparativos foram

corrigidos em funo de suas condies de acesso e localizao, tendo em vista que existe uma diferena de
valores unitrios de acordo com a localizao e condies de acesso ao imvel.
Para tanto, foi utilizada a Escala de Valores de Terras Segundo a Situao e Viabilidade de Circulao,
Adaptado da metodologia proposta pelo Eng. Kozma , 1985 e citada na apostila do Curso de Avaliao de
Propriedades Rurais de autoria do Eng. Marcelo Rossi Camargo Lima, publicada pelo Instituto de Avaliaes e
Percias de Engenharia- IBAPE-SP, 2001. A transposio seguiu a relao seguinte:

Condies de Acesso e Circulao

Situao

VICINAL I

Tipo de estrada
Asfalto ou estrada de cho
c/ tima conservao

VICINAL II Estrada de cho

Estrada de cho e servides
VICINAL III de passagem
Porteiras nas servides
VICINAL IV de passagem
Porteiras e interceptadas p/
VICINAL V crregos s/ pontes

Imp. das distncias aos

centros de referncia

Cond. de trafego
durante o ano

Escala de
valores

Relativa

Permanente

1,00

Significativa

Permanente

0,94

Significativa

S/ cond. satisfatrias
Problemas srios na
estao chuvosa
Problemas srios
mesmo na seca

0,89

Significativa
Significativa

0,83
0,78

FATOR OCUPAO: os elementos comparativos foram corrigidos em funo da ocupao da rea, tendo em
vista que existe uma diferena de valores unitrios de acordo com a ocupao, sendo os ocupados com cultura
com unitrios maiores, limitando-se a sua influncia parcela com que os mesmos contribuem na composio
do valor final do imvel. A transposio seguiu a relao seguinte:

TRATAMENTO ESTATSTICO

A anlise e saneamento dos resultados obtidos efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da mdia,
descartando-se os elementos discordantes.

Nesta explanao adotaremos a seguinte notao:

M = mdia aritmtica
q = mdia saneada

O intervalo de confiana com 80% de certeza mnima (segundo as Normas) deve ser calculado da seguinte
maneira, segundo a distribuio t de Student:

S
E 0 = t (n 1, a / 2) 0,5
n
Onde:
n = n de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padro

Onde:
t (n-1, 10%) a ordenada de distribuio de Student, com (n-1) graus de liberdade.

O intervalo de confiabilidade dado pela seguinte frmula:

IC = M E0

"q" somente ser rejeitado se t(n-1) > t(n-1, a/2)

Para o teste de hiptese:

t (n 1) =

( M q)
S
0,5
n

Onde:
n = n elementos
q = mdia saneada

M = mdia aritmtica
S = desvio padro

O memorial de clculo segue adiante com seus respectivos resultados parciais e finais.

TRATAMENTO ESTATSTICO
Nmero de Elementos

AVALIAO
4

Mdia Aritmtica
Desvio Padro
Coeficiente de Variao

68.921,78
89.567,28
130%

Limite Inferior
Limite Superior

55.137,42
82.706,13

Elementos saneados
Mdia Saneada

4
68.921,78

t de Student
Intervalo de Confiabilidade
Inferior
Superior
Hiptese de rejeio

rea (ha)

0,80

Valor de Mercado para Venda

Unitrio Saneado
68.921,78
Valor do imvel (R$)
Intervalo de Confiabilidade
Inferior
Superior

55.000,00

(3.538)
113.538

1,6380

(4.433,82)
142.277,38
Aceito a Mdia Saneada

-106,4%
106,4%
Valor de Liq. Forada
fator

33.000,00
0,6

Apresentamos abaixo o grfico que compara os preos observados no mercado com os valores estimados pelo
modelo utilizado no tratamento por fatores, onde nota-se o ajuste e o nvel de resduos do modelo adotado.

Elemento

Valor unitrio R$
/ha

FATOR CLASSE DE USO DO SOLO

Classe Uso Solo Classe Uso Solo Fator Classe Diferena (R$) E H P US
Comparativo
Avaliando
de Uso
Classe de Uso

25.800,00

0,535

0,425

0,79

-5304,67

17.200,00

0,535

0,425

0,79

-3536,45

13.663,55

322.500,00

0,5700

0,425

0,75

-82039,47

240.460,53

58.636,36

0,5700

0,425

0,75

-14916,27

43.720,10

4
Mdia

106.034,09

Desvio padro

145.410,96

Mdia
Desvio padro

137,14%

Coef. Var.

Coef. Var.

FATOR SITUAO
Valor unitrio R$ Fator Situao
Fator Situao
/ha
Comparativo
Avaliando

Elemento

Fator
Situao

Diferena (R$)
Situao

20.495,33

79.584,88
108.019,22
135,73%

EHPS

25.800,00

0,94

1,06

1646,81

17.200,00

0,94

0,94

1,00

0,00

27.446,81
17.200,00

322.500,00

1,00

0,94

0,94

-19350,00

303.150,00

58.636,36

0,94

0,94

1,00

0,00

58.636,36

Mdia

106.034,09

Mdia

101.608,29

Desvio padro

145.410,96

Desvio padro

135.511,79

137,14%

Coef. Var.

Elemento

Valor unitrio R$
/ha

Coef. Var.

FATOR OCUPAO
Fator Ocupao
Comparativo

Fator Ocupao
Avaliando

Fator Ocupao

Diferena (R$)
Ocupao

133,37%

E H PA

25.800,00

0,85

0,80

0,94

-1517,65

17.200,00

0,85

0,80

0,94

-1011,76

16.188,24

322.500,00

0,85

0,80

0,94

-18970,59

303.529,41

58.636,36

0,85

0,80

0,94

4
Mdia

106.034,09

Desvio padro

145.410,96

Coef. Var.

Mdia
Desvio padro
Coef. Var.

Desvio padro

137,14%

Unitrio
sem fatores
25.800,00
17.200,00
322.500,00
58.636,36
106.034,09
145.410,96
137,14%

-3449,20
Mdia
Coef. Var.

24.282,35

55.187,17
99.796,79
136.857,37
137,14%

TESTE DE DISPERSO DO RESULTADO DA APLICAO DOS FATORES

F. Uso do Solo Uso + Situao + Ocupao Uso +Situao Uso + Ocupao Situao + Ocupao
20.495,33
13.663,55
240.460,53
43.720,10
79.584,88
108.019,22
135,73%

20.624,49
12.651,79
202.139,94
40.270,90
68.921,78
89.567,28
129,95%

22.142,14
13.663,55
221.110,53
43.720,10
75.159,08
98.120,22
130,55%

18.977,68
12.651,79
221.489,94
40.270,90
73.347,58
99.465,72
135,61%

25.929,16
16.188,24
284.179,41
55.187,17
95.370,99
126.958,57
133,12%

SANEAMENTO
Uso + Situao + Ocupao

coef geral
homog.

20.624,49

0,80

12.651,79

0,74

202.139,94

0,63

40.270,90

0,69

Mdia

68.921,78

0,65

-30%

48.245,24

+30%

89.598,31

ANLISE DE RESDUOS
Amostra
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

Unitrio
Resduo
Observado
Estimado
Absoluto
Relativo
25.800,00
20.624,49
(5.175,51)
-20%
17.200,00
12.651,79
(4.548,21)
-26%
322.500,00 202.139,94
(120.360,06)
-37%
58.636,36
40.270,90
(18.365,47)
-31%

RESDUOS RELATIVOS
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
-60%
-70%
-80%
-90%
-100%
1

MDIA DE RESDUOS RELATIVOS

14%

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

PESQUISA DAS AMOSTRAS

Amostra
Local
Municpio
UF
DataBase
Preo (R$)
preo/ha
Situao
reaTerreno
Classe Uso
Situao
Topografia
Padro de terras
Tipo de ocupao
benfeitorias densidade
Imobiliria
Contato
Telefone
Observao

Avaliando
prximo ao km 91 da BA-099
Entre Rios
BA
0,8
0,425
Vicinal I
de plana a suave ondulada
no padro regional
sem explorao ecnomica
ausentes
-

Comparativo 1
prximo ao km 90 da BA-099
Entre Rios
BA
dez/13
150.000,00
30.000,00
oferta
5
0,535
Vicinal II
de plana a suave ondulada
no padro regional
formada com pastagens
padro regional
Proprietrio
Sr. Nelson
(71) 8101-4585
-

Comparativo 2
prximo ao km 90 da BA-099
Entre Rios
BA
dez/13
120.000,00
20.000,00
oferta
6,00
0,535
Vicinal II
de plana a suave ondulada
no padro regional
formada com pastagens
abaixo do padro
Proprietrio
Sr. Nelson
(71) 8101-4585
-

Comparativo 3
no km 69 da BA-099
Imbassa
BA
dez/13
300.000,00
375.000,00
oferta
0,80
0,57
Vicinal I
suave ondulada a ondulada
no padro regional
formada com pastagens
padro regional
Proprietrio
Sr. Lauro
(71) 9936-2096
-

Comparativo 4
no km 63 da BA-099
Imbassa
BA
dez/13
300.000,00
68.181,82
oferta
4,40
0,57
Vicinal II
suave ondulada a ondulada
no padro regional
formada com pastagens
padro regional
Proprietrio
Sr. Jesi
(71) 9618-8047
-

FONTES CONSULTADAS
1. Proprietrio
Tel.: (71) 8101-4585 Sr. Nelson
2. Proprietrio
Tel.: (71) 9613-5099 Sr. Anderson
3. Corretor Autnomo
Tel.: (27) 9618-8047 Sr. Jesi
4. Corretor Autnomo
Tel.: (27) 9969-8109 Sr. Assis
5. Corretor Autnomo
Tel.: (27) 9909-3436 Sr. Roberto Silva
6. Milton Imveis
Tel.: (27) 9945-1313 Sr. Alessandro
7. Mario Imveis
Tel.: (27) 3253-1601 Sr. Mario

DOCUMENTAO DO IMVEL