Avaliacao Por Tratamento de Fatores de Apart

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
INTERESSADO: Carlos F. Dutra, CPF 888 444 22 11
IMÓVEL: Apartamento residencial, Condomínio Bela Flor, a rua Leopoldo Ferraz,

337,
Torre Alfa, apto. 901, bairro Mandarim, Curitiba – PR, com 155,00
metros quadrados de área total e 130,00 metros quadrados de área
privativa, Matrícula nº 88.888.
VALOR: R$ 1.124.890,00 (um milhão cento e vinte e quatro mil oitocentos e noventa
reais)
Curitiba, 16 de março de 2020.
Tadeu Alvarez
Arquiteto
CAU 77777-PRG
SUMÁRIO
1. Condições Preliminares
2. Dados do Imóvel
3. Métodos e Critérios
4. Avaliação
5. Conclusão
1. CONDIÇÕES PRELIMINARES
Visa o Interessado, por meio da presente avaliação, determinar o valor de mercado
do imóvel caracterizado como unidade residencial em condomínio vertical.
2. DADOS DO IMÓVEL
O imóvel, um apartamento (fotos 01 e 02 do Anexo IV), do tipo residencial,
localizado em zona urbana, no Condomínio Bela Flor, a rua Leopoldo Ferraz, 337,
Torre Alfa, apto. 901, bairro Mandarim, Curitiba – PR, registrado no Ofício de Registro
de Imóveis da Curitiba – PR, sob o nº 88.888 (Anexo VI).
O apartamento, com 130,00 metros quadrados de área privativa e 155,00 metros
quadrados de área total, de padrão alto, é composto por: hall de entrada, sala, varanda
externa com churrasqueira, três dormitórios (um suíte), dois banheiros, lavanderia,
banheiro de serviço e dois boxes. As paredes internas são rebocadas, com acabamento
em massa corrida, azulejos em todas as paredes dos banheiros e cozinha. As aberturas
externas são de PVC e, as internas, de madeira. O piso é cerâmico na varanda, banheiros
e cozinha, e de madeira laminado, nos demais compartimentos.
Fones: 0800 600 3622 (somente telefone convencional) - (53) 3231 3622 - www.manualdepericias.com.br
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O condomínio Bela Flor possui dois prédios de 16 andares no centro do terreno,
que mede 7.000,00 metros quadrados, em formato retangular, com 70,00 metros de
testada, por 100,000 metros de profundidade. O prédio no qual se situa o apartamento a
avaliar é denominado Torre Alfa.
As áreas de uso comum do condomínio possuem: hall de entrada, portaria, duas
guaritas, salão de festas, piscina com vestiários e banheiros, quadra poliesportiva,
playground, espaço gourmet, instalações e banheiros de serviço.
O condomínio no qual se situa o imóvel está situado em logradouro com os
seguintes melhoramentos públicos: abastecimento de água potável e energia elétrica;
esgoto cloacal público; coleta de lixo; rede de iluminação pública; via pavimentada com
asfalto, com meio-fio e calçada para pedestres; esgoto pluvial público; limpeza efetiva
da via pública; rede de gás, telefonia e de internet a cabo; transporte coletivo, escola de
Ensino Fundamental, ciclovia e posto de saúde próximos; correio e segurança pública
efetiva.
O condomínio do imóvel avaliando está próximo: a supermercado, caixas
eletrônicos, farmácias, comércio de hortifrutigranjeiros e outros varejistas, academia de
ginástica, praça e parque municipal com bosque. A zona é, tipicamente, residencial de
classe média, com baixa criminalidade, possuindo acesso fácil a grandes vias e bom
potencial de investimentos. O logradouro, de baixo trânsito de veículos, oferece a vista
de sua farta arborização.
3. MÉTODOS E CRITÉRIOS
3.1 Diagnóstico de mercado
A localização do apartamento avaliando, em bairro calmo, predominantemente
residencial, em local de bom acesso, dotado de boa infraestrutura, salientando-se a
proximidade com caixas eletrônicos, supermercados, entre outros tipos de comércio, e
escola de Ensino Básico, são atributos de excelente valorização no mercado imobiliário
da região em que está inserido. O mercado de compra e venda de imóveis nesta região
se encontra estável.
3.2 Metodologia
Esta avaliação segue a norma NBR 14653-2 - Avaliação de bens Parte 2: Imóveis
Urbanos, da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, exceto no que tange o
item 8.2.1.4.2, em função da impossibilidade do que nesse é previsto, nas diversas
regiões do país.
3.3 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
O método utilizado para avaliação do apartamento se baseia na comparação de
dados de mercado. Para o cálculo do valor do metro quadrado de área total foram
pesquisados dados de natureza específica, levando em consideração a idoneidade dos
informantes, a localização dos elementos pesquisados e suas características.
No desenvolvimento da avaliação foi levantada, através da pesquisa de mercado,
uma pequena amostra do mercado, formada por elementos comparáveis, ou seja, que
apresentavam similaridade quanto às características intrínsecas e extrínsecas, a fim de
aferir o valor de mercado do imóvel avaliando.
Na presente avaliação foram pesquisados, junto às imobiliárias locais, ofertas de
mercado de apartamentos com áreas similares e na mesma região do imóvel avaliando,
assim como possíveis negócios realizados de imóveis de mesmas características,
inclusive de atrativos de condomínio.
3.4 Tratamento por fatores

Em função do número reduzido de elementos pesquisados na avaliação do
apartamento, suas características e atributos, foi utilizado o tratamento por fatores. Este
produz a resolução do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, utilizando
fatores de homogeneização nos elementos pesquisados, a fim de os levarem a uma
situação paradigma.
No tratamento de fatores, as características e atributos dos dados pesquisados, que
exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no valor do imóvel
avaliado devem ser ponderados, por motivos de homogeneização.
Assim, é condição fundamental para a aplicação do Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado a existência de um conjunto de dados, que possa ser tomado como
amostra de elementos do mercado imobiliário em questão, os quais são homogeneizados
através de tratamento por fatores.
A homogeneização dos elementos pesquisados, com tratamento por fatores, está
regrado no Anexo B - Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores, da
NBR-14653-2.
Após os dados serem homogeneizados, esses são testados, a fim de ser verificada
sua confiabilidade.
3.5 Vistoria do imóvel a avaliar

A vistoria do imóvel avaliando visa permitir ao avaliador conhecê-lo, da melhor
maneira possível, assim como o contexto imobiliário a que pertence, de forma a orientar
a coleta de dados (elementos pesquisados no mercado). É uma das primeiras atividades
da avaliação, nessa é feito o levantamento preliminar de dados e informações do imóvel
e a região em que está inserido.
São constatadas no local do imóvel sob avaliação, através de observações do
avaliador, as condições que o influenciam na determinação do valor, ou seja, serão
notados por ele os atributos que conferem valor ao imóvel. No caso dessa avaliação, os
atributo que determinam o valor por metro quadrado são aqueles que valorizam o
imóvel para a destinação urbana.
A vistoria do imóvel a avaliar define as características e atributos das propriedades
urbanas que devem ser procuradas nos imóveis ofertados ou negócios realizados na
região, em data próxima desta avaliação, que venha, então, a representar de forma
confiável o mercado imobiliário para aquele imóvel a avaliar.
Dessa forma, o avaliador definirá metodologia e composição da avaliação em
função da análise dos resultados da vistoria ao imóvel a avaliar e dos imóveis
pesquisados (elementos pesquisados no mercado).
3.6 Pesquisa de Mercado

A pesquisa de mercado é a principal componente do processo avaliatório, pois por
meio dessa será formado o conjunto de elementos pesquisados e obtidas as informações
básicas que permitirão a identificação e seleção das variáveis a serem utilizadas na
avaliação.
O valor do imóvel avaliando será igual a sua área multiplicada por um valor médio,
por metro quadrado, resultante dos elementos pesquisados, com as variáveis (principais
atributos) tratadas matematicamente, segundo critérios.
O levantamento de dados na pesquisa constitui a base do processo avaliatório,
sendo momento em que o avaliador termina por investigar o mercado com maior
profundidade, após vistoriar o imóvel avaliando. Nesta etapa são coletados dados e
informações confiáveis, preferencialmente, a respeito de negociações realizadas e
ofertas contemporâneas a data de referência da avaliação, com características de
localização e destinação do imóvel a avaliar.
Assim, quanto aos aspectos qualitativos para avaliação por tratamento de fatores,
na fase de coleta de dados desta avaliação:
a) foram identificadas as fontes de informação, com objetivo de aumentar a
confiabilidade dos dados de mercado;
b) foram identificadas e descritas as características relevantes dos dados de
mercado coletados;
c) foram buscados dados de mercado contemporâneos com a data de referência da
avaliação.
3.7 Tratamento dos elementos pesquisados – homogeneização
3.7.1 Preliminares
Os elementos pesquisados se constituem de apartamentos urbanos que possuem
características intrínsecas e extrínsecas similares às do imóvel avaliando, tratados por
fatores para se obter um valor de venda caso possuíssem as características quantitativas
analisadas, idênticas às do imóvel avaliando, ou seja, os elementos pesquisados são
levados para uma situação paradigma: a do imóvel a avaliar.
Assim, para a avaliação do imóvel foi utilizado o Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado com homogeneização por fatores. Por este método, o imóvel é
avaliado por comparação com imóveis de características semelhantes, cujos respectivos
valores unitários (por metro quadrado) são ajustados com fatores que tornam a amostra
homogênea.
Do conjunto das análises dos atributos do apartamento a avaliar e dos apartamentos
pesquisados, feitos durante as pesquisas de mercado e em vistorias realizadas, o
avaliador decidiu considerar os atributos fonte e depreciação na formação do valor. O
preço homogeneizado de cada elemento será resultado da aplicação de todos os fatores
de homogeneização.
Após a homogeneização devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados de
eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra. Nesta avaliação serão
utilizados o Critério de Chauvenet.
3.7.2 Tipos de fatores

3.7.2.1 Fator Oferta (FO)
O Fator Oferta, também denominado Fator Elasticidade ou Fator Fonte, é a
relação média entre o valor transacionado e o valor ofertado, observada no mercado
imobiliário do qual faz parte o bem avaliando. Sabe-se que um imóvel ofertado em uma
imobiliária ou de outra forma, em média, pode ser reduzido para uma efetiva transação
por um valor de cerca 10% menor. É a isso que se refere o Fator Oferta, é se supor que
os imóveis pesquisados em ofertas em imobiliárias, jornais, internet ou outros meios
teriam um valor, na realidade, de cerca de 90% do valor ofertado.
A margem de negociação deve ser observada pelo avaliador na região em que
ocorrerá a avaliação, a fim que ele possa utilizar um coeficiente próximo a aquela
realidade.
No caso de elementos pesquisados que são negócios efetivamente realizados, o
Fator Oferta será igual a um.
3.7.2.2 Fator Depreciação (FD)

A diferença entre a depreciação do imóvel pesquisado e aquele a avalia é corrigido
pelo Fator Depreciação (FD). Na depreciação do apartamento a avaliar e dos
pesquisados serão considerados: a adequação, o obsoletismo, a idade aparente e o estado
de conservação. Para os cálculos são arbitrados a idade aparente da construção, sua vida
referencial, e o estado de conservação.
O método utilizado para os cálculos da depreciação física das edificações foi
baseado, sinteticamente, na idade e no estado de conservação da construção. Para os
cálculos referentes à depreciação foi utilizada a Tabela de Ross-Heidecke (Anexo VII).
3.8 Saneamento da amostra pelo Critério Chauvenet
Feito o tratamento por fatores dos elementos pesquisados que compõem a amostra,
em que os valores unitários foram homogeneizados, levados todos a uma situação
paradigma, já se poderia então fazer uma média dos valores unitários para chegar ao
valor do imóvel avaliando. Entretanto se pode aprimorar mais a avaliação.
Desse modo, antes de se fazer qualquer média, devam ser eliminados possíveis
valores unitários que estão discrepantes em função dos demais.
O caminho para se atingir o objetivo de sanear a amostra de elementos pesquisados
homogeneizados será o Critério Chauvenet, universalmente aceito pelos avaliadores. O
saneamento da amostra está previsto no item B-3, do Anexo B - Procedimentos para a
utilização de tratamento por fatores, da NBR-14653-2.
3.9 Avaliação depois de obter amostra saneada

Ao se obter o valor da média dos elementos pesquisados e homogeneizados, e
retirados da amostra aqueles elementos não confiáveis, o avaliador já poderia
determinar o valor do imóvel avaliando, bastando multiplicar o valor da média pela sua
área.
Todavia, o avaliador, como exposto anteriormente, poderá aprimorar o resultado
final da avaliação. Para tanto, ele pode determinar o campo de arbítrio e fazer a média
ponderada dos elementos interiores ao campo de arbítrio.
3.10 Campo de arbítrio

Segundo a NBR 14563-2, item 8.2.1.5, o avaliador poderá se decidir por outro
valor que não seja a média aritmética simples, dentro de um determinado intervalo.
O avaliador pode escolher o valor dentro do intervalo compreendido entre o valor
máximo e mínimo dos preços unitários homogeneizados, efetivamente utilizados no
tratamento, denominado campo de arbítrio, que é o intervalo com amplitude de 15%,
para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central da avaliação.
A fim de se definir o campo de arbítrio deve ser aplicada a fórmula:
s
X ±t 0,5
(n−1)
Em que t será obtido da Tabela t Student, de dupla entrada, partindo-se do número
dos graus de liberdade e da confiança desejada, para se obter p.
3.11 Cálculo da média ponderada dos elementos interiores ao campo de arbítrio
Se for utilizada a média ponderada dos elementos interiores ao campo de arbítrio,
se pode fixar o valor unitário que estará, obviamente, dentro do campo de arbítrio.
Para proceder a média ponderada, primeiro, deve-se obter o intervalo entre o maior
e menor valor dos elementos homogeneizados do rol já saneado. Depois, dividem-se em
três partes iguais, chamadas classes, nas quais são verificadas quantas vezes cada classe
tem um elemento, essas quantidades serão os fatores de ponderação. O resultado da
média ponderada será o valor unitário do imóvel avaliando.
Ao ficar definido o campo de arbítrio do avaliador, em que estará o valor unitário
do imóvel avaliando, divide-se a amplitude (d) do intervalo, entre o maior e menor
valor, por três. Em cada um dos intervalos são verificados quantos elementos possuem.
Faz-se a soma da multiplicação do valor de cada elemento pela frequência do intervalo,
tudo dividido pela multiplicação do número de frequência de cada intervalo.
A avaliador poderia, se quisesse, escolher qualquer valor nesse intervalo, desde que
justificasse a sua escolha. Porém, ele pode seguir direto, como já se espera, para a média
ponderada dos elementos interiores ao campo de arbítrio.
Para se chegar lá, divide-se o campo de arbítrio, calculado acima, em três
intervalos iguais, denominados classes.
Nos intervalos de cada classe são verificados quantos elementos essa possui. Na
sequência se faz a soma da multiplicação do valor de cada elemento pela frequência do
intervalo da classe que ele faz parte, tudo dividido pela multiplicação do número de
frequência de cada intervalo.
3.12 Especificação da avaliação

3.12.1 Generalidades
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do
engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser desse
extraídas.
O grau de fundamentação desta avaliação nas três metodologias é fruto do
empenho no trabalho avaliatório.
Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do
mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.
3.12.2 Quanto à fundamentação no tratamento de fatores

As avaliações utilizando tratamento de fatores são classificadas quanto à
fundamentação nos graus indicados na tabela abaixo, de acordo com a soma dos pontos
em função das informações apresentadas.
Tabela A - Classificação das avaliações quanto à fundamentação por tratamento de fatores
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do imóvel Completa Completa quanto Adoção de situação
avaliando quanto a todos aos fatores paradígma
os fatores utilizados no
analisados tratamento
3 Quantidade mínima de dados 12 6 3
de mercado efetivamente
utilizados
3 Identificação dos dados de Apresentação Apresentação de Apresentação de
mercado de informações informações Informações relativas
relativas a todas a todas as
as relativas a todas
as características características dos
características dados
dos dados dos dados
analisadas correspondentes aos
analisadas, com fatores utilizados
foto e
características
observadas pelo
autor do laudo
4 Intervalo admissível de 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
ajuste para cada fator e
para o conjunto de fatores
O atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do

Grau III, 3 pontos. O enquadramento global da avaliação deve considerar a soma de
pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à tabela abaixo.
Tabela B - Enquadramento da avaliação segundo seu grau de fundamentação
Graus III II I
Pontos mínimos 10 6 4
Itens Itens 2 e 4 no grau III, Itens 2 e 4 no mínimo Todos, no mínimo no
obrigatórios com os demais no no grau II e os demais grau I
mínimo no grau II no mínimo no grau I
3.12.3 Quanto à precisão

As avaliações de imóveis urbanos serão especificadas quanto à precisão no caso em
que for utilizado exclusivamente o método comparativo direto de dados de mercado,
conforme a tabela abaixo.
Grau de precisão utilizando o método comparativo direto de dados de mercado
Grau
Descrição
I II III
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno ≤ 30% 30% - 50% > 50%
do valor central da estimativa
( X− Xmim ) +( Xmax− X)
A= x 100
X
4. AVALIAÇÃO
Apartamento residencial, Condomínio Bela Flor, a
rua Leopoldo Ferraz, 337, Torre Alfa, apto. 901,
bairro Mandarim, Curitiba – PR, Matrícula nº
88.888, com 155,00 metros quadrados de área
total. Idade aparente arbitrada de 20% e estado de
conservação “c”, segundo a tabela Ross-Heidecke.
4.1 Dados pesquisados
Elemento 01
Data: 9/03/2020
Tipo: Apartamento
Localização: Rua João Nubes, 233, apto 802, bairro Mandarim, Curitiba
Fonte: Imobiliária Martin Ferraz, fone 3332 8888
Valor: R$ 1.300.000,00
Área total: 144,00 m2
Valor por metro quadrado: R$ 9.027,78
Fator elasticidade: 0,90
Vida útil: 26%
Estado de Conservação: “d” ( segundo Ross-Heidecke)
Elemento 02
Data: 9/03/2020
Tipo: Apartamento
Localização: Rua Frank Gonçalves, 87, apto 706, bairro São João, Curitiba
Fonte: Imobiliária Castor, fone 3332 2626
Valor: R$ 1.350.000,00
Vida útil: 14%
Estado de Conservação: “c” ( segundo Ross-Heidecke)
Elemento 03
Data: 9/03/2020
Tipo: Apartamento
Localização: Rua Átila Fortes, 847, apto 1002, São João, Curitiba
Fonte: Imobiliária Luiz Atos, fone 3332 6666
Valor: R$ 1.400.000,00
Vida útil: 18%
Elemento 04
Data: 9/03/2020
Tipo: Apartamento
Localização: Rua Istambul, 781, apto 607, bairro Mandarim, Curitiba
Fonte: Maurício Ruiz, fone 3332 7772
Valor: R$ 1.200.000,00
Vida útil: 8%
Estado de Conservação: “b” ( segundo Ross-Heidecke)
Elemento 05
Data: 7/03/2020
Tipo: Apartamento
Localização: Rua Minuano, 554, apto 1105, bairro São João, Curitiba
Fonte: Negócio realizado, informação de Ricardo Lebes, fone 3232 6666
Valor: R$ 1.120.000,00
Vida útil: 26%
Elemento 06
Data: 7/03/2020
Tipo: Apartamento
Localização: Rua Leopoldo Ferraz, 337, Torre Beta, apto. 1003, Curitiba
Fonte: Imobiliária Ortiz, fone 3332 5555
Valor: R$ 1.100.000,00
Vida útil: 20%
Elemento 07
Data: 7/03/2020
Tipo: Apartamento
Localização: Rua Leopoldo Ferraz, 337, Torre Alfa, apto. 806, Curitiba
Fonte: Imobiliária Ortiz, fone 3332 5555
Valor: R$ 1.200.000,00
Vida útil: 26%
Estado de Conservação: “d” ( segundo Ross-Heidecke)
4.2 Homogeneização
4.2.1 Homogeneização do Elemento 01 (VH1)
4.2.1.1 Modelo de cálculo de homogeneização
Segue a fórmula de homogeneização do Elemento 01,
VH1 = FO1 x FD1 x VA1
onde:
VH1 = valor homogeneizado do Elemento 01
FO1 = Fator Oferta
FD1 = Fator Depreciação
VA1 = valor por metro quadrado do apartamento
onde
FD1 = CD / CD1
CD = Coeficiente de Depreciação do imóvel avaliando, considerando
a idade aparente, estado de conservação e obsolescência
funcional
CD1 = Coeficiente de Depreciação do Elemento 01, considerando a
idade aparente, estado de conservação e obsolescência
funcional
sendo
100−¿
CD =
100
It = índice, do apartamento avaliando, retirado da Tabela Ross-
Heidecke (Anexo VII), para com entrada com vida útil e
estado de conservação
100−¿1
CD1 =
100
It1 = índice, do Elemento 01, retirado da Tabela Ross-Heidecke
(Anexo VII), para com entrada com vida útil e estado de
conservação
4.2.1.2 Determinação do Fator Oferta (FO1)
FO1 = Fator Oferta do Elemento 01
FO1 = 0,9 (coeficiente consagrado para pesquisa em imobiliária)
CLIQUE E ARRASTE ao It do apartamento avaliando, retirado da Tabela Ross-Heidecke (Anexo VII), para com
entrada com vida útil de 20% e estado de conservação “c”
14,2 18,7 23,4
4.2.1.3 Determinação do Fator Depreciação (FD1)

FD1 = CD / CD1
CD = Coeficiente de Depreciação do imóvel avaliando, considerando
a idade aparente, estado de conservação e obsolescência
funcional
idade aparente, estado de conservação e obsolescência
funcional
- Cálculo de CD
100−¿
CD =
100
It = índice, do apartamento avaliando, retirado da Tabela Ross-

Heidecke (Anexo VII), para com entrada com vida útil de 20%
e
estado de conservação “c”
It = 14,2
100−14,2
CD =
100
CD = 0,858
- Cálculo de CD1
100−¿1
CD1 =
100
(Anexo VII), para com entrada com vida útil de 26% e estado
de
conservação “d”
It1 = 10,30
100−23,10
CD1 =
100
CD1 = 0,769
FD1 = 0,858 / 0,769
FD1 = 1,116
4.2.1.4 Cálculo da homogeneização do Elemento 01 (VH1)

VH1 = 0,90 x 1,116 x 144,00 x 9.027,78
VH1 = 9.065,34

4.2.2.1 Fórmula
VH2 = FO2 x FT2 x FP2 x FL2 x VT2
FO2 = 0,9
FD2 = CD / CD2
CD = 0,858 (calculado no item 4.2.1.3, acima)
idade aparente de 14% e estado de conservação e
obsolescência
funcional “c”
- Cálculo de CD2
100−¿2
CD2 =
100

de
conservação “c”
It2 = 10,30
100−10,30
CD =
100
CD2 = 0,897
FD2 = 0,858 / 0,897
FD2 = 0,957

VH2 = 0,90 x 0,957 x 165,00 x 8.181,82
VH2 = 7.043,48
4.2.3.1 Fórmula
FO3 = 0,9
FD3 = CD / CD3
obsolescência
funcional “c”
- Cálculo de CD3
100−¿3
CD3 =
100

de
It3 = 12,90
100−12,90
CD3 =
100
CD3 = 0,871
FD3 = 0,858 / 0,871
FD3 = 0,985

VH3 = 0,90 x 0,985 x 160,00 x 8.750,00
VH3 = 7.757,46
4.2.4.1 Fórmula
FO4 = 1,00 (negócio realizado)
FD4 = CD / CD4
obsolescência
funcional “c”
- Cálculo de CD4
100−¿ 4
CD4 =
100

(Anexo VII), para com entrada com vida útil de 8% e estado de
conservação “b”
It4 = 4,35
100−4,35
CD4 =
100
CD4 = 0,957
FD4 = 0,858 / 0,957
FD4 = 0,897

VH4 = 1,00 x 0,897 x 140,00 x 8.571,43
VH4 = 7.688,75
4.2.5.1 Fórmula
FD5 = CD / CD5
obsolescência
funcional “c”
- Cálculo de CD1
100−¿5
CD5 =
100

de
It5 = 18,50
100−18,50
CD =
100
CD5 = 0,815
FD5 = 0,858 / 0,815
FD5 = 1,053

VH5 = 0,90 x 1,053 x 158,00 x 7.088,61
VH5 = 7.462,61
4.2.6.1 Fórmula
FO6 = 1,00 (não há desconto em negócio realizado)
FD6 = CD / CD6
obsolescência
funcional “c”
- Cálculo de CD1
100−¿6
CD6 =
100

de
It6 = 14,20
100−14,20
CD =
100
CD6 = 0,858
FD6 = 0,858 / 0,858
FD6 = 1,000

VH6 = 0,90 x 1,000 x 140,00 x 7.857,14
VH6 = 7.071,43
4.2.7.1 Fórmula
FD7 = CD / CD2
obsolescência
funcional “c”
- Cálculo de CD1
100−¿7
CD7 =
100

de
It7 = 14,20
100−14,20
CD =
100
CD7 = 0,858
FD7 = 0,858 / 0,858
FD7 = 1,000

VH7 = 0,90 x 1,000 x 155,00 x 7.741,94
VH7 = 6.967,74
4.3 Saneamento da amostra
A de elementos pesquisados em ordem crescente:
Rol
VH7 = 6.967,74
VH2 = 7.043,48
VH6 = 7.071,43
VH5 = 7.462,61
VH4 = 7.688,75
VH3 = 7.757,46
VH1 = 9.065,34
X = média
X = 7.579,54
s = desvio padrão
s = 728,55
cv = coeficiente de variação
s
cv =
X
728,55
cv =
7.579,54
cv = 0,10
Verificação da confiabilidade do elemento E7 = 6.967,74

d = I X – xi I
d = desvio
Xi = elemento suspeito
d = I 7.579,54 – 6.967,74I
d = 611,80
d 611,80
s
= 728,55
d
s
= 0,84
d
Comparando
s
= 0,84 com o da Tabela de Valores Críticos de Chauvenet, para
n = 7, como é menor que o valor tabelado: Elemento CONFIÁVEL
Tabela de Valores Críticos de Chauvenet

Para n = 5 valor crítico d/s = 1,65 Para n = 13 valor crítico d/s = 2,05
* n = número de elementos pesquisados
d = |7.579,54−9.065,34|
d = 1.485,80
d 1.485,80
s
= 728,55
d
s
= 2,04
Comparando d/s = 2,04 com o da Tabela de Valores Críticos de Chauvenet, para

n = 7, como é maior que o valor tabelado: Elemento NÃO CONFIÁVEL
Rol B de elementos pesquisados saneado em ordem crescente
VH7 = 6.967,74
VH2 = 7.043,48
VH6 = 7.071,43
VH5 = 7.462,61
VH4 = 7.688,75
VH3 = 7.757,46
X = média
X = 7.331,91
s = desvio padrão
s = 349,05
cv = coeficiente de variação
s
cv =
X
349,05
cv =
7.331,91
cv = 0,05

d = I X – xi I
d = I 7.331,91 – 6.967,74 I
d = 364,17
d 364,17
s
= 349,05
d
s
= 1,04
d
Comparando
s
- Verificação da confiabilidade do elemento E3 = 7.757,46

d = I X – xi I
d = I 7.331,91 – 7.757,46 I
d = 349,05
d 364,17
s
= 349,05
d
s
= 1,02
d
Comparando
s
4.4 Campo de arbítrio
Definição do campo de arbítrio:

s
Limite inferior = X −t 0,5 (01)
(n−1)
s
Limite superior = X +t (01)
(n−1) 0,5
O t das fórmulas acima é obtido na Tabela t Student, abaixo. Nesta tabela,
específica para o nível de confiança de 90%, o t será obtido através de dupla entrada,
partindo-se do número dos Graus de Liberdade (GL).
Quanto ao Nível de Confiança, a Tabela t Student tem diversos tabelamentos para
P, sendo recomendável o intervalo de confiança máximo de 80%, o que indica, na
tabela, a adoção da coluna t 0,90, para avaliar imóveis urbanos (10% para cada lado, na
parte indesejável da curva de distribuição). A probabilidade fica assegurada em 90%
(assume-se erro de 10%). Justamente, a tabela abaixo é para a probabilidade de 90%.
Tabela t Student para nível de confiança de 90%
GL P GL P GL P GL P
1 3,078 6 1,440 11 1,363 16 1,337
2 1,886 7 1,415 12 1,356 17 1,333
3 1,638 8 1,397 13 1,350 18 1,330
4 1,533 9 1,383 14 1,345 19 1,328
5 1,476 10 1,372 15 1,341 20 1,325
Para um número de elementos pesquisados (n) menor que trinta (n < 30), segue-se
nesta avaliação a adoção da Distribuição Contínua de Probabilidade t de Student para a
definição t na fórmula (01) acima, que determina o Campo de Arbítrio. Nesta
distribuição, a área subentendida pela curva é igual a 1 e a constante v = n -1 é
denominada número de Graus de Liberdade (GL). Graus de Liberdade (GL) é o número
n de observações independentes da amostra menos k dos parâmetros populacionais.
No caso da estatística que define a distribuição de Student, o número de
observações independentes da amostragem é igual a n, do qual se calculam X e s. Como
a média aritmética da população deve ser avaliada; k = 1, e, assim, v = n-1.
Aplicando-se t a fórmula ao rol homogeneizado e saneado
349,05
Limites do intervalo de confiança = 7.331,91 +¿ 1,476 ¿ 0,5
(6−1)
Limites do intervalo de confiança = 7.331,91 +¿ 230,40 ¿
limite inferior = 7.101,51
limite superior = 7.562,31
Dessa maneira, fica definido que o campo de arbítrio do avaliador, em que estará o
valor unitário do imóvel avaliando, será entre os valores de R$ 7.101,51 e de R$
7.562,31. Dentro desse intervalo, o avaliador decidirá o valor total do metro quadrado
do apartamento, através de média ponderada.
4.5 Média ponderada

A média ponderada dos elementos pesquisados homogeneizados com rol saneado,
constantes na tabela abaixo, determinará o valor do metro quadrado do imóvel a avaliar.
Elementos pesquisados homogeneizados e com amostra saneada
VH7 6.967,74
VH2 7.043,48
VH6 7.071,43
VH5 7.462,61
VH4 7.688,75
VH3 7.757,46
Diferença entre limites = 7.757,46 - 6.967,74

Diferença entre limites = 789,72
Com a diferença entre limites, estabelecemos a diferença entre os limites de cada
uma das três classe.
789,72
Intervalo de classes =
3
Intervalo de classes = 263,24
Estabelecemos os limites de cada classe
Limite superior da primeira classe = 6.967,74 + 263,24 = 7.230,89
Limites da primeira classe: de 6.967,74 até 7.230,98
Limite superior da segunda classe = 7.230,98 + 263,2 = 7.494,18
Limites da segunda classe: de 7.230,98 até 7.494,18
Limite superior da terceira classe = 7.494,18 + 263,2 = 7.757,46

Limites da terceira classe: de 7.494,18 até 7.757,46
Constatou-se as quantidades de frequências em cada classe abaixo
de 6.967,74 até 7.230,98 x3
de 7.230,98 até 7.494,18 x1
de 7.494,18 até 7.757,46 x2
Cálculo da média ponderada:
XP =
[ ( 6.967,74+7.043,48+7.071,43 ) x 3 ] + [ ( 7.462,61 ) x 1 ] +[ ( 7.688,75+7.757,46 ) x 2]
3+3+3+1+2+2
Média ponderada = 7.257,36
O valor unitário do metro quadrado do apartamento seria R$ 7.257,36.
4.6 Determinação do valor total do apartamento
Fórmula do cálculo:
VT = MP x AT
onde
VT = valor total do apartamento
MP = média ponderada dos elementos homogeneizados e saneados
AT = área total do apartamento
Cálculo do valor total do apartamento
VT = 7.257,36 x 155,00
VT = 1.124.890,00
4.7 Graus de precisão e de fundamentação na avaliação

4.7.1 Grau de fundamentação da avaliação por tratamento de fatores
Considerando-se, na Tabela A, do item 3.12.2, acima, que:
a) a caracterização do imóvel avaliando é completa quanto aos fatores
utilizados no tratamento;
b) a quantidade dos dados de mercado é superior a 5 elementos e inferior a
12 elementos;
c) foram apresentadas informações relativas a todas as características dos
dados de mercado analisados;
d) foi obedecido o intervalo de ajuste do conjunto de fatores entre
0,50 a 2,00.
E que a soma de 11 (onze) pontos obtidos pelo preenchimento das observações das
alíneas, acima, contrapostos ao enquadramento global da Tabela B, do mesmo item
3.12.2, esta avaliação possui Grau de Fundamentação III quanto ao tratamento de
fatores.
4.7.2 Grau de precisão da avaliação por tratamento de fatores
( X− Xmim ) +( Xmax− X)
A= x 100
X
( 7.331,91−6.967,74 ) +(7.757,46−7.331,91)
A= x 100
7.331,91
A = 10,77
Considerando a tabela do item 3.11.3, sendo a amplitude do intervalo de confiança

de 80% em torno do valor central da estimativa 10,77%, logo < 30%, classifica-se o
presente relatório como de Grau de Precisão III.
5. CONCLUSÃO
A localização e a destinação do apartamento, do tipo residencial, são atributos de
excelente valorização no mercado imobiliário, o qual se mantém estável.
O valor do apartamento é de R$ 1.124.890,00 (um milhão cento e vinte e quatro
mil oitocentos e noventa reais), em 16/03/2020.
-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
Encontra-se, o presente trabalho avaliatório, impresso em vinte e quatro (24)

folhas, escritas de um só lado, todas essas rubricadas e a última datada e assinada.
Acompanham 06 (seis) anexos, conforme relação.
Anexo I – Planilha de cálculos do tratamento de fatores e saneamento da amostra

Anexo II – Imagem de satélite do quarteirão no qual está a o imóvel a avaliar
Anexo III – Imagem de satélite com os elementos pesquisados e o imóvel a avaliar
Anexo IV – Fotos do imóvel a avaliar
Anexo V – Fotos dos elementos pesquisados
Anexo VI – Matrícula do imóvel a avaliar
Anexo VII – Tabela Ross-Heidecke
Curitiba, 16 de março de 2020.
Tadeu Alvarez
Arquiteto
CAU 77777-PRG
ANEXO I
ANEXO II
ANEXO III
Imagem de satélite
com os elementos
pesquisados e
o imóvel a avaliar
ANEXO IV
Foto 01
Foto 02
Foto do imóvel
a avaliar
Foto do imóvel
a avaliar
ANEXO V
Foto do Foto do
Elemento 01 Elemento 02
Foto do
Elemento 04
Foto do
Elemento 03
ANEXO V (continuação)
Foto do Foto do
Elemento 05 Elemento 06
Foto do - ruijuliano@manualdepericias.com.br
www.roteirodepericias.com - www.cadastronacionaldeperitos.com
Elemento 07
ANEXO VI
Matrícula
do imóvel
a avaliar
ANEXO VII
Tabela de Ross-Heidecke de depreciação de benfeitorias
Idade em ESTADO DE CONSERVAÇÃO
%de Vida a b c d e f g h
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 53,6 75,7
6 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0
8 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3
10 5,5 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,6
12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9
14 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5
18 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8
20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 42,2 58,3 78,2
22 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5
24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3
28 17,9 17,0 20 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6
30 19,5 19,5 21,50 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0
32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,4
34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8
36 24,5 24,5 26,4 30,5 38,1 49,5 64,2 81,3
38 26,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,7
40 28,8 28,8 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1
42 29,8 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6
44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1
46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,5
48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0
50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5
52 39,5 39,5 41,9 44,0 50,5 59,6 71,3 85,0
54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 63,3 86,0
58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,6
60 48,8 48,8 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1
62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 75,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 61,3 77,5 88,2
66 54,8 54,8 55,9 58,4 69,0 69,8 78,6 88,8
68 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4
70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,8
72 62,2 61,9 62,9 85,0 68,8 74,6 81,9 90,6
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,8
78 69,4 69,4 72,7 71,9 74,9 89,6 85,5 92,4
80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4
86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95,0
88 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,4
92 88,3 83,3 88,6 89,3 90,4 92,7 94,5 97,1
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8
96 94,1 94,1 94,2 94,6 95,1 96,0 97,2 98,5
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,0 99,8
100 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
a) Novo e) Reparos simples
b) Entre novo e regular f) Entre reparos simples e importantes
c) Regular g) Reparos importantes
d) Entre regular e reparos simples h) Entre reparos importantes e s/valor

Avaliacao Por Tratamento de Fatores de Apart

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

INTERESSADO: Carlos F. Dutra, CPF 888 444 22 11

IMÓVEL: Apartamento residencial, Condomínio Bela Flor, a rua Leopoldo Ferraz,

Curitiba, 16 de março de 2020.

3.4 Tratamento por fatores

3.5 Vistoria do imóvel a avaliar

3.6 Pesquisa de Mercado

3.7.2 Tipos de fatores

3.7.2.2 Fator Depreciação (FD)

3.9 Avaliação depois de obter amostra saneada

3.10 Campo de arbítrio

3.11 Cálculo da média ponderada dos elementos interiores ao campo de arbítrio

3.12 Especificação da avaliação

3.12.2 Quanto à fundamentação no tratamento de fatores

Item Descrição Grau

O atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do

3.12.3 Quanto à precisão

14,2 18,7 23,4

4.2.1.3 Determinação do Fator Depreciação (FD1)

It = índice, do apartamento avaliando, retirado da Tabela Ross-

4.2.1.4 Cálculo da homogeneização do Elemento 01 (VH1)

4.2.2 Homogeneização do Elemento 02 (VH2)

It2 = índice, do Elemento 02, retirado da Tabela Ross-Heidecke

4.2.2.4 Cálculo da homogeneização do Elemento 02 (VH2)

It3 = índice, do Elemento 03, retirado da Tabela Ross-Heidecke

4.2.3.4 Cálculo da homogeneização do Elemento 03 (VH3)

It4 = índice, do Elemento 04, retirado da Tabela Ross-Heidecke

4.2.4.4 Cálculo da homogeneização do Elemento 04 (VH4)

It5 = índice, do Elemento 05, retirado da Tabela Ross-Heidecke

4.2.5.4 Cálculo da homogeneização do Elemento 05 (VH5)

It6 = índice, do Elemento 06, retirado da Tabela Ross-Heidecke

4.2.6.4 Cálculo da homogeneização do Elemento 06 (VH6)

It7 = índice, do Elemento 07, retirado da Tabela Ross-Heidecke

4.2.7.4 Cálculo da homogeneização do Elemento 07 (VH7)

Verificação da confiabilidade do elemento E7 = 6.967,74

Tabela de Valores Críticos de Chauvenet

Verificação da confiabilidade do elemento E1 = 9.065,34

Comparando d/s = 2,04 com o da Tabela de Valores Críticos de Chauvenet, para

Rol B de elementos pesquisados saneado em ordem crescente

Verificação da confiabilidade do elemento E7 = 6.967,74

- Verificação da confiabilidade do elemento E3 = 7.757,46

4.4 Campo de arbítrio

Definição do campo de arbítrio:

4.5 Média ponderada

Elementos pesquisados homogeneizados e com amostra saneada

Diferença entre limites = 7.757,46 - 6.967,74

Limite superior da segunda classe = 7.230,98 + 263,2 = 7.494,18

Limite superior da terceira classe = 7.494,18 + 263,2 = 7.757,46

4.6 Determinação do valor total do apartamento

4.7 Graus de precisão e de fundamentação na avaliação

4.7.2 Grau de precisão da avaliação por tratamento de fatores

Considerando a tabela do item 3.11.3, sendo a amplitude do intervalo de confiança

Encontra-se, o presente trabalho avaliatório, impresso em vinte e quatro (24)

Anexo I – Planilha de cálculos do tratamento de fatores e saneamento da amostra

Curitiba, 16 de março de 2020.

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