Relatório de Avaliação

SOLICITANTE: Alberto Feres

CASA: Rua Comandante Cramer, 343, bairro Ortiz
VALOR: R$ 299.659,26 (duzentos e noventa e nove mil seiscentos e cinquenta e
nove reais e vinte e seis centavos)

Goiânia – GO, 10 de abril de 2024.

Matheus Ferreira Andrade
Engenheiro Civil
11879812023PB

Sumário

● Condições Preliminares
● Dados do Imóvel
● Métodos e Critérios
● Avaliação
● Gráfico Valor Amostral x Valor Estimado
● Conclusão

1. CONDIÇÕES PRELIMINARES

Visa o presente relatório determinar o valor de mercado do imóvel

caracterizado como casa em terreno urbano, descrito no item a seguir.

2. DADOS DO IMÓVEL

O imóvel, um terreno com benfeitorias de uma casa, encontra-se localizado

em Rua Comandante Cramer, 343, bairro Ortiz, Goiânia – GO.
O terreno mede 11,00 metros de testada, por 27,00 metros de
profundidade, totalizando uma área de 297,00 metros quadrados.
No terreno está construída uma casa, do tipo residencial, com 98,00 metros
quadrados, em padrão baixo, composta por: sala (1); cozinha (1); dormitórios
(2); banheiro (1), com paredes de alvenaria de tijolos, aberturas de madeira,
teto em PVC e cobertura de telhas de barro.
No local onde o imóvel está situado, encontram-se as seguintes facilidades
urbanas: pavimentação dos logradouros, rede de esgoto pluvial, rede de
iluminação pública, rede de energia elétrica, rede de telecomunicações e internet
a cabo, rede de abastecimento de água potável, correio, serviços de saúde,
escolas, segurança pública, coleta de lixo
 3. MÉTODOS E CRITÉRIOS

3.1 Diagnóstico de mercado

A localização do terreno com casa é em bairro predominantemente

residencial, em local de bom acesso, dotado de boa infraestrutura. O imóvel
possui atributos de média valorização no mercado imobiliário da região em que
está inserido. O mercado de compra e venda de imóveis nesta região encontra-
se estável, considerando-se o número de transações ocorridas na atualidade.

3.2 Metodologia

Devido à falta de ofertas e negócios realizados de unidades residenciais, em

terreno com especificidade própria de área, similares ao imóvel a avaliar, foi
empregado o Método Evolutivo. Neste, o valor do terreno é obtido pelo Método
Comparativo, e o valor da construção da casa, pelo Método do Custo de
Reprodução. O valor total do imóvel será a soma do terreno mais a construção
da casa.
O método utilizado para avaliação do imóvel baseia-se na comparação de
dados de mercado. Para o cálculo do valor do imóvel de referência foram
pesquisados dados de natureza específica, levando em consideração a
idoneidade dos informantes, a localização dos elementos pesquisados e as suas
dimensões.
A Pesquisa de Mercado é o principal componente do processo avaliatório,
pois através dela será formada a amostra e obtidas as informações básicas que
permitirão a utilizadas dos elementos pesquisados na avaliação.
No desenvolvimento da avaliação, foi montada, através de pesquisa de
mercado, uma amostra do mercado formada por elementos comparáveis, ou
seja, que apresentavam similaridade quanto às características intrínsecas e
extrínsecas, a fim de aferir o valor de mercado do imóvel avaliando.
Na presente avaliação foram pesquisadas ofertas de mercado com áreas
similares e na mesma região do terreno avaliado.
O cálculo do metro quadrado do imóvel avaliando foi realizado através de
média aritméticas dos valores unitários por metro quadrado dos imóveis
pesquisados.

3.3 Método de avaliação das benfeitorias

3.3.1 Edificação

O método utilizado para a avaliação das benfeitorias do imóvel avaliando foi

o do Custo de Reprodução. O método baseia - se na aplicação do valor, por
metro quadrado, do Custo Unitário Básico da Construção Civil – CUB.
O CUB refere - se ao valor de reprodução, apenas com material e mão de
obra, para as edificações em estado de novas, baseados na aplicação de índices
atualizados de construção fornecidos pelo Sindicato da Indústria da Construção
Civil.
 3.3.2 Depreciação da construção

A depreciação das benfeitorias é considerada quando a adequação,

obsoletismo e estado de conservação. Para os cálculos, são arbitrados a idade
aparente da construção, sua vida referencial e o estado de conservação.

3.3.3 Fator Comercialização

Fator de comercialização é a razão entre o valor de mercado de um bem e o

seu custo de reedição. Quando a benfeitoria apresentar aproveitamento
eficiente, deve ser considerado o fator de comercialização, positivo ou negativo,
ou a vantagem da coisa feita, obtida da renda do conjunto, pelo prazo
necessário à sua montagem ou, ainda, alternativamente, ao equivalente às
despesas financeiras, compensação de riscos do empreendimento e
remuneração do empreendedor.

3.3.4 Lucro e despesas indiretas

Ao valor da construção nova, é aplicado um coeficiente de Benefícios e

Despesas Indiretas – BDI, referente a desembolsos tais como: projeto, taxas e
impostos, administração, lucro do empreendedor, corretagem e publicidade do
empreendimento, etc.

4. AVALIAÇÃO

Imóvel avaliando: terreno à Rua Comandante Cramer, 343, bairro Ortiz,

Goiânia – GO, medindo11,00m x 27,00m, área 297,00m2.

4.1 Dados pesquisados

Elemento 1

Data: 10/04/2024
Tipo: Casa
Localização: Rua Bernardes 327, Bairro Glória, Goiânia - Go
Fonte: Imobiliária Viruá, Fone 3232 3232
Fator Elasticidade: 0,00
Testada: 12,00
Profundidade: 25,00
Fator Índice de Localização: 0,00
Valor: R$ 120.000,00
Área: 300,00
Valor por metro quadrado: R$ 400,00

Elemento 2

Data: 10/04/2024
Tipo: Casa
Localização: Rua Adolfo Soares, 420, Bairro Glória, Goiânia - Go
Fonte: Imobiliária Santo Antônio, Fone 3232 4444
Fator Elasticidade: 0,00
Testada: 10,00
Profundidade: 28,00
Fator Índice de Localização: 0,00
Valor: R$ 110.000,00
Área: 280,00
Valor por metro quadrado: R$ 392,86

Elemento 3

Data: 10/04/2024
Tipo: Casa
Localização: Rua Adolfo Soares, 560, Bairro Glória, Goiânia - Go
Fonte: Imobiliária Santo Antônio, Fone 3232 4444
Fator Elasticidade: 0,00
Testada: 10,00
Profundidade: 31,00
Fator Índice de Localização: 0,00
Valor: R$ 130.000,00
Área: 310,00
Valor por metro quadrado: R$ 419,35

Elemento 4

Data: 10/04/2024
Tipo: Casa
Localização: Rua Treil, 121, Bairro Glória, Goiânia - Go
Fonte: Imobiliária Viruá, Fone 3232 3232
Fator Elasticidade: 0,00
Testada: 10,00
Profundidade: 25,00
Fator Índice de Localização: 0,00
Valor: R$ 125.000,00
Área: 250,00
Valor por metro quadrado: R$ 500,00

Elemento 5

Data: 10/04/2024
Tipo: Casa
Localização: Rua Treil, 121, Bairro Glória, Goiânia - Go
Fonte: Imobiliária Chico Aguiar, Fone 3232 8888
Fator Elasticidade: 0,00
Testada: 10,00
Profundidade: 26,00
Fator Índice de Localização: 0,00
Valor: R$ 118.000,00
Área: 260,00
Valor por metro quadrado: R$ 453,85
 - Localizaçã Valor Área (m²) Valor Confiável
o total (R$) (R$ / m²)
Elemento Rua R$ 120.00 300,00 R$ 400,00 Sim
1 Bernardes 0,00
327, bairro
Glória,
Goiânia -
GO
Elemento Rua Adolfo R$ 110.00 280,00 R$ 392,86 Sim
2 Soares, 0,00
420, bairro
Glória,
Goiânia -
GO
Elemento Rua Adolfo R$ 130.00 310,00 R$ 419,35 Sim
3 Soares, 0,00
560, bairro
Glória,
Goiânia -
GO
Elemento Rua Treil, R$ 125.00 250,00 R$ 500,00 Sim
4 121, bairro 0,00
Glória,
Goiânia -
GO
Elemento Rua Treil, R$ 118.00 260,00 R$ 453,85 Sim
5 121, bairro 0,00
Glória,
Goiânia -
GO

4.2 Cálculo

- Fórmula do cálculo:
VT = ( VE1 + VE2 + VE3 + VE4 + VE5 ) / 5 X AT
- Onde:
VT = valor total do terreno
VE1, VE2 ... VE5 = valor do metro quadrado de cada elemento pesquisado
- Cálculo:
VT = (400,00 + 392,86 + 419,35 + 500,00 + 453,85) / 5 X 280,00
VT = R$ 121.299,26

4.3 Avaliação do terreno

- Modelo de avaliação das benfeitorias

 VB = S x CUB x BDI x FC x CD
- Onde:
VB = valor da casa
S = área da casa
CUB = custo por metro quadrado da construção como nova, basicamente,
com material e mão de obra
BDI = despesas indiretas, como: projeto, taxas e impostos, administração,
lucro do empreendedor, corretagem e publicidade do empreendimento, etc.
FC = Fator Comercialização ou Vantagem da Coisa Feita, que é a vantagem
de não ser um empreendimento ou projeto, é sim a coisa pronta para uso

- Dados para avaliação das benfeitorias

S = 98,00
CUB = 1.400,00
BDI = 1,30
FC = 1,25
CD = 0,80
- Cálculo
VB = 98,00 x 1.400,00 x 1,30 x 1,25 x 0,80
VB = R$ 178.360,00

4.4 Avaliação total do imóvel

- Fórmula
VI = VT + VB
- Dados
VT = 121.299,26
VB = 178.360,00
- Cálculo
VI = 121.299,26 + 178.360,00
VI = R$ 299.659,26

5. GRÁFICO VALOR AMOSTRAL X VALOR ESTIMADO

6. CONCLUSÃO

A localização e a destinação do imóvel avaliado são atributos de excelente

valorização no mercado imobiliário.
 O valor total do bem avaliando é R$ 299.659,26 (duzentos e noventa e nove
mil seiscentos e cinquenta e nove reais e vinte e seis centavos), em 10/04/2024.

Goiânia – GO, 10 de abril de 2024.

Matheus Ferreira Andrade
Engenheiro Civil
11879812023PB