Laudo de

Avaliação
Atento - Madureira
Rua João Vivente nº 187 – Madureira
Rio de Janeiro / RJ

SEQUOIA FUNDOS DE INVESTIMENTO LTDA

(CNPJ/MF 09.517.273/0001-82)
ADMINISTRADO PELA VÓRTX DISTRIBUIDORA DE
TITULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA

Ref.: 22_33753_3

Novembro de 2022

Rua Libero Badaró, 377

8º Andar – Centro – 01009-000
São Paulo - SP

contato@binswanger.com.br
+55 11 2985.1101
www.binswangerbrazil.com.br
 São Paulo, 23 de dezembro de 2022

SEQUÓIA FUNDOS DE INVESTIMENTOS LTDA

A/C
Danielle Flores

REF: Imóvel comercial localizado na

Rua João Vivente nº 187 – Madureira,
Rio de Janeiro / RJ.

Atendendo à solicitação da SEQUÓIA FUNDOS DE INVESTIMENTOS LTDA, a BINSWANGER BRAZIL efetuou a

avaliação do imóvel em referência, determinando seu Valor Justo para Venda (Fair Value) na data-
base novembro de 2022.

No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como as metodologias utilizadas

para o cálculo dos valores. Este relatório está em consonância com as exigências da Instrução
Normativa 472, de 31 de Outubro de 2008 e Instrução 516, de 29 de Dezembro de 2011, da CVM.

Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta
encontram-se totalmente concluídos.

Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para

dirimir quaisquer eventuais dúvidas.

Atenciosamente,
Assinado de forma digital por ISABELA
ISABELA DORA COSTA DORA COSTA
MONASTERSKY:14400445895 MONASTERSKY:14400445895
Dados: 2022.12.23 12:35:15 -03'00'

Isabela Dora Costa Monastersky - MRICS

BINSWANGER BRAZIL

2
SUMÁRIO .......................................................................................................... 4
1. INTRODUÇÃO............................................................................................. 5
1.1. OBJETO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO .......................................................................................... 5
1.2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ....................................................................................................... 5
1.3. CONDIÇÕES LIMITANTES ......................................................................................................... 5
1.4. EVENTOS SUBSEQUENTES ....................................................................................................... 6

2. DOCUMENTAÇÃO ....................................................................................... 7
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ........................................................................ 8
3.1. LOCALIZAÇÃO .......................................................................................................................... 8
3.2. ENTORNO ................................................................................................................................ 9
3.3. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO.................................................................................................. 11

4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL .......................................................................12

4.1. QUADRO DE ÁREAS ............................................................................................................... 12
4.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ........................................................................................................ 12

5. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO ...............................................................17

5.1. PANORAMA DE MERCADO .................................................................................................... 18

6. METODOLOGIA EMPREGADA ........................................................................24

7. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL....................................................................28
7.1. VALOR DE MERCADO DE LOCAÇÃO - MÉTODO COMPARATIVO........................................... 28
7.2. VALOR JUSTO DE VENDA - MÉTODO DA RENDA (Fluxo de Caixa Descontado) .................... 31
7.3. ANÁLISE DE SENSIBILIDADE ................................................................................................... 35

8. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO .........................................................................36

APÊNDICE A – MÉTODO COMPARATIVO – LOCAÇÃO ...................................................37
APÊNDICE B – FLUXO DE CAIXA – MÉTODO DA RENDA ................................................41
APÊNDICE C – EXPERIÊNCIA EMPRESA E RESPONSÁVEIS................................................43
ANEXO – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL ...................................................................44

3
SUMÁRIO
INTERESSADO SEQUÓIA III RENDA IMOBILIÁRIA FII
PROPRIETÁRIO SEQUÓIA III RENDA IMOBILIÁRIA FII
OCUPAÇÃO Imóvel Ocupado

OBJETIVO Valor Justo para Venda

FINALIDADE Determinação de Valor de Ativos
IDENTIFICAÇÃO Atento - Madureira

TIPOLOGIA Comercial - Prédio Inteiro

OBJETO Endereço Rua João Vivente nº 187

Bairro Madureira
Cidade/UF Rio de Janeiro / RJ

Área de Terreno 15.949,00 m²

Área Construída 13.373,00 m²
Área Privativa 12.201,38 m²

DATA VISTORIA 23/11/2022 DATA BASE Novembro-22

TELEFONE (21) 99732-2768 ACOMPANHANTE Alysson Costa
(Manutenção)

CONCLUSÃO DE VALOR
VALOR JUSTO Quarenta E Três Milhões, Cento E Sessenta
(Renda – Fluxo de Caixa) R$ 43.161.000,00
PARA VENDA E Um Mil Reais

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
METODOLOGIA GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO GRAU DE PRECISÃO
Comparativo Direto de Locação: Grau II Grau III

Renda: Grau I n/a

4
1. INTRODUÇÃO

1.1. OBJETO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO

SEQUÓIA FUNDOS DE INVESTIMENTOS LTDA (CNPJ/MF Nº 09.517.273/0001-82), administrado por

VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA solicitou à Binswanger a avaliação
de um imóvel comercial, determinando seu Valor Justo para Venda (Fair Value), na data-base de
novembro de 2022, visando a suportar decisões gerenciais.

1.2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria do imóvel, pesquisa do mercado

imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas,
recebidas através da contratante.

Todas as dependências as quais foram possíveis o acesso, foram visitadas, entretanto, a inspeção e o
levantamento foram predominantemente visuais.

1.3. CONDIÇÕES LIMITANTES

✓ Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Binswanger

Brazil não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável,
sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações
por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta
avaliação;

✓ Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e
profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas;

✓ Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui
avaliados, caracterizando a sua independência;

✓ Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados;

✓ Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações

e outros comprometimentos legais, e a inexistência de quaisquer problemas relacionados a
passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que
venham a atingir a área;

5
 ✓ O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade
e não é responsabilidade da Binswanger Brazil, identificar ou corrigir eventuais deficiências na
propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Assumimos que as
medidas do imóvel, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e registrados em
cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente;

✓ Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à
situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos;

✓ Não foram efetuadas medições de campo ou pesquisas de passivos ambientais no solo;

✓ Não foram analisadas as condições estruturais do imóvel, apenas identificamos e apontamos

(se houver) avarias aparentes;

✓ Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, cultivos, semoventes ou

quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade;

✓ Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a data base de seus
cálculos;

✓ Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no
“Sumário Executivo” deste relatório.

✓ O valor de avaliação considera que não haverá alteração das condições econômicas e de
mercado entre a data de execução e entrega do laudo e a data-base da avaliação, assim como
a propriedade se manterá nas condições em que se encontra hoje.

1.4. EVENTOS SUBSEQUENTES

Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste
relatório. A BINSWANGER BRAZIL não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a data de
emissão.

6
2. DOCUMENTAÇÃO
Esta avaliação foi embasada nos seguintes documentos recebidos do contratante:

IPTU

Inscrição Cadastral: 0.224.545-4

Contribuinte: KOZMUS 1 E IMOBILIARIOS AS

Área de Terreno: 15.949,00 m²

Área Construída: 13.373,00 m²

Ano de Exercício: 2022
Testada: 25,50 m

Contrato de Locação

Locatário: ATENTO BRASIL S/A

Área Privativa: 12.201,38 m²

Data de Início Contrato: 01/09/2021

Valor de Locação: R$ 323.200,00
Prazo: 7 anos
Reajuste: IGP-M

Valor Atualizado: R$ 351.406,00

Observação: Com revisional

7
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

3.1. LOCALIZAÇÃO

O mapa a seguir ilustra a localização do imóvel na região:

Mapa de Localização do Imóvel

Como pontos de referência, podemos citar que o imóvel está a cerca de:

✓ 22,0 km do centro do Rio de Janeiro; e

✓ 22,0 km do Aeroporto Internacional de Galeão.

8
3.2. ENTORNO

Imagem Satélite

3.2.1. Descrição da região, entorno e acessos

Uso Predominante Local: Residencial unifamiliar / Comercial

Densidade de Ocupação: Horizontal - Média

Padrão Econômico: Médio-Baixo

Nível de Acesso: Bom

Intensidade do Tráfego: Médio

Área de Preservação: Não

Polos Valorizantes: Não observado

Polos Desvalorizantes: Não observado

Vocação: Residencial unifamiliar / Comercial.

Valorização Imobiliária: Estável

9
3.2.2. Melhoramentos Urbanos e Serviços Comunitários

A seguir apresentamos infraestrutura urbana em um alcance de aproximadamente 1km do avaliado:

 Abastecimento de água  Energia elétrica  Escolas

 Cisterna / Poço Artesiano  Iluminação pública  Correio

 Esgoto pluvial  Telefone  Posto policial

 Esgoto sanitário  Fibra ótica  Serviços médicos

 Fossa  Arborização  Recreação e lazer

 Gás canalizado  Transporte público  Comércio local

 Coleta de lixo  Aeroporto  Agências Bancárias

 Pavimentação  Rodoviária  Shopping Center

FOTOS DE ACESSOS

Rua João Vivente Rua João Vivente

10
3.3. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Os parâmetros de zoneamento que incidem sobre o imóvel são relacionados a seguir:

Mapa de Zoneamento
Zoneamento
Legislação Decreto nº 7654/1988 e Lei Complementar nº 086 /2014
Zona de Uso - Descrição CB-2 (Centro de Bairro 2) de ZR-5 (Zona Residencial 5)
T.O. (Taxa de Ocupação) 70%
C.A. (Coeficiente de Básico 4,0
Aproveitamento) Máximo n/i
Gabarito n/i
Lote Mínimo n/i
Principais Usos Permitidos Comercial e serviços
Principais Usos Vetados Industrial

Nota: as informações acima foram obtidas através de consulta informal ao site e funcionários da Prefeitura. Para obtenção
de dados precisos sobre zoneamento, uma consulta formal aos órgãos governamentais pertinentes deverá ser realizada, o
que não faz parte do escopo do presente trabalho.

A presente avaliação trata do imóvel em sua configuração atual, conforme escopo, assumindo que a
edificação existente está devidamente regularizada perante órgãos competentes.

11
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

4.1. QUADRO DE ÁREAS

O quadro de áreas a seguir foi extraído de documentação fornecida pelo cliente:

Área de terreno Área construída Área privativa

Documentos
(m²) (m²) (m²)
IPTU 15.949,00 13.373,00 n/a
Contrato de locação n/i n/i 12.201,38
Info cliente 19.100,00 11.201,48 n/i
Adotada em cálculo 15.949,00 13.373,00 12.201,38

n/i - não informado | n/a – não aplicável

4.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

4.2.1. Terreno

Delimitação do Terreno
CARACTERÍSTICAS DO TERRENO
Testada Principal Rua João Vicente
Formato Irregular
Quantidade de Frentes 1
Superfície / Consistência Seca
Topografia Plana
Situação No nível da rua
Delimitação / Fechamento Delimitado por muro de alvenaria

12
4.2.2. Construção

Fachada do Imóvel

CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO
Posicionamento no Terreno Afastada das divisas do terreno
Estrutura Concreto armado
Cobertura Telha metálica
Shed / Em arco
Estrutura da Cobertura Metálica
Fechamento Alvenaria
Fachada Alvenaria com pintura
Esquadrias e Vidros Alumínio
Vidro temperado
Estado de Conservação Regular (C)
Vícios de Construção Não detectados visualmente
Condição Geral das Instalações Boa
Idade Estimada 10 anos
Vida Útil Remanescente 50 anos

13
Acabamentos Internos

Apresentamos a seguir os principais acabamentos observados:

Acabamentos
Ambiente
Piso Parede Forro / Teto
Lobby de entrada e
Cerâmico Alvenaria com pintura Forro modular
hall de elevadores
Área privativa dos
Cerâmico Alvenaria com pintura Forro modular
escritórios
Áreas comuns dos
Cerâmica Alvenaria com pintura Forro modular
andares
Sanitários / Copa Cerâmico Azulejo Gesso

4.2.3. Reportagem Fotográfica

Área de vivência Área de vivência

Área de trabalho Área de vivência

14
 Sanitários Área de vivência

Área de vivência Área de trabalho

Área de vivência Área externa

Área externa Área externa

15
 Entrada Entrada

Área externa Área externa

16
5. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO
Dados Gerais do Município Referências
Rio de Janeiro / RJ Capital do Estado Brasil (média)
Área Territorial [2020] 1.200,33 km² 1.200,33 km² 1.525,54 km²
População Estimada [2021] 6.775.561 hab. 6.775.561 hab. 38.214 hab.
PIB (R$ mil) [2018] R$ 364.052.058,23 R$ 364.052.058,23 R$ 1.257.475,94
PIB per Capita [2018] R$ 54.426,08 R$ 54.426,08 R$ 23.513,94
IDH [2010] 0,799 0,799 0,659
(Fonte: IBGE)

Características Gerais do Mercado Liquidez do Imóvel

Oferta Baixa Para Locação Média-Baixa
Demanda Média-Baixa Para Venda Média-Baixa
Risco de Invasão Baixa Vocação Comercial

Análise de SWOT
Pontos Fortes: Pontos Fracos:

✓ Boa Localização e Acesso. ✓ Área média do imóvel diferente da demanda da

região.

Oportunidades: Ameaças:

✓ Baixa oferta de imóveis semelhantes na região. ✓ Baixa demanda na região.

17
5.1. PANORAMA DE MERCADO

ECONOMIA

Segundo análise do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA), a recuperação do nível de

atividade na economia global após acentuada queda em função da pandemia de COVID-19 foi marcada
por quebras nas cadeias produtivas, deslocamento da demanda de serviços para bens e por
desequilíbrios no mercado de trabalho. Junto à pressão inflacionária, os bancos centrais de diversos
países têm apertado suas políticas gerando impacto nas expectativas de crescimento.

O Fundo Monetário Internacional (FMI) reviu mais uma vez a previsão de crescimento do produto
interno bruto (PIB) global em 2022 de 4,9% para 3,2%, e estressa a possibilidade de um cenário
alternativo onde riscos eminentes são concretizados aliado a contínua alta da inflação que colocariam
o crescimento global a uma taxa de 2,6% para 2022 e 2,0% para 2023.

Os efeitos da elevação de preços de commodities, dos gargalos na cadeia produtiva e da reabertura

das economias se refletiram sobre as taxas de inflação em economias avançadas e emergentes. Tendo
em vista essa conjuntura, ressaltamos alguns pontos relevantes para o panorama econômico global1:

✓ O ambiente externo mantém-se adverso e volátil, com contínuas revisões negativas para o
crescimento das principais economias, em especial para a China;

✓ Em algumas economias avançadas, como Estados Unidos e países da Europa, a taxa de inflação
já atingiu o nível mais alto dos últimos quarenta anos, num contexto de mercado de trabalho
com baixo desemprego, alta procura e pressão altista sobre os salários;

✓ A reversão de políticas contracíclicas nas principais economias, a continuidade da Guerra na

Ucrânia, com suas consequências sobre o fornecimento de gás natural para a Europa, e a
manutenção da política de combate à Covid-19 na China reforçam uma perspectiva de
desaceleração do crescimento global nos próximos trimestres;

✓ Observa-se uma normalização incipiente nas cadeias de suprimento e uma acomodação nos
preços das principais commodities no período recente, o que deve levar a uma moderação nas
pressões inflacionárias globais ligadas a bens. Por outro lado, o baixo grau de ociosidade do
mercado de trabalho nessas economias sugere que pressões inflacionárias no setor de serviços
podem demorar a se dissipar;

1
Análise realizada com base nos relatórios de mercado da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento
Econômico - OCDE, Comitê de Política Monetária – Copom, Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada - IPEA e do
Fundo Monetário Internacional -FMI (junho a setembro/2022).

18
 ✓ Como decorrência dos fatores elencados acima as expectativas de crescimento mundial vêm
sendo revistas para baixo. Cenários não-otimistas indicam uma recessão norte-americana e
europeia em 2022;

✓ No Brasil, a divulgação do PIB apontou ritmo de crescimento acima do esperado no segundo

trimestre. Observou-se crescimento robusto tanto no consumo quanto no investimento. Além
disso, o conjunto de indicadores divulgados desde a última reunião do Copom continua
sinalizando crescimento na margem, ainda que mais moderado, e o mercado de trabalho
seguiu em expansão, ainda que sem reversão completa da queda real dos salários observada
nos últimos trimestres;

✓ A implementação da Lei Complementar nº 194 em junho 2022, que passou a considerar bens
e serviços essenciais os relativos aos combustíveis, à energia elétrica, às comunicações e ao
transporte coletivo, deve contribuir para uma alta menos acentuada dos preços administrados
este ano;

✓ Discursos do novo presidente sobre lei trabalhista, teto de gastos e regulação da mídia trazem
insegurança aos mercados financeiro e empresarial. Tais incertezas têm se traduzido em uma
trajetória de câmbio volátil e com tendência de desvalorização do real.

O desempenho econômico do Brasil, assim como dos demais países do globo, é reflexo da influência
do COVID-19 e consequentes instabilidades geradas durante o período mais crítico da pandemia.

Os impasses políticos aliados à recente pressão inflacionária contribuem para um cenário ainda
conservador em termos de recuperação econômica no Brasil. De qualquer forma, os poucos avanços
conseguidos em reformas econômicas, o crescimento de investimento privado e a retomada do setor
de serviços, com a vacinação em massa, fundamentaram a projeção para a tímida retomada
econômica do país.

Depois de sofrer retração de 4,2% em 2020, o ano de 2021 apresentou um crescimento do PIB Total
de 4,5% após oscilações em torno do agravamento da pandemia no início do ano. As perspectivas
futuras são positivas, porém tímidas. Em julho a expectativa para o ano de 2022 era de um crescimento
de 1,59%. Esta projeção foi revista recentemente e apresentou um ritmo de crescimento acima do
esperado, embora ainda com um crescimento lento, o PIB Total esperado é de 2,77% a.a. em 2022 e
entre 0,70% e 2,0% até 2025.

19
 Crescimento do PIB
Previsão em 11/2022

6%
4,0% 4,5%
3,5%
4% 4,7%
2,4% 2,4%
3,7% 1,9%
2% 1,4% 1,4% 1,2% 1,7%
2,8% 0,7%
2,4% 1,8%
1,7% 0,4% 2,0%
0% 1,2% 1,1% 0,7%
0,5% -1,5%
-0,3%
-2% -2,9%
-2,3%
-4% -3,2% -4,2%

-6%
-4,6%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

PIB Total PIB Serviços PIB Total Previsão PIB Serviços Previsão

Fonte: Sistema de Expectativas Bacen. Editado por Binswanger Brazil – novembro/2022

A recuperação da atividade econômica continua ocorrendo de forma heterogênea. Por um lado,

serviços e comércio, que têm alta representatividade na composição do PIB Total, vão se beneficiando
diretamente do aumento da mobilidade, enquanto indústria sofre com escassez de matéria prima e
custos de energia.

Recentemente, a inflação brasileira interrompeu a trajetória de sucessivas acelerações. A variação

acumulada em doze meses do índice IPCA, recuou de 11,7% em maio, para 6,47% em novembro. A
deflação dos preços administrados no período constituiu o principal fator responsável por esta
desaceleração. A melhora no comportamento dos bens industriais e dos alimentos no domicílio
também ajudaram a compor este cenário de maior alívio inflacionário.

Atualmente, a taxa SELIC está fixada em 13,75% e assim deve encerrar o ano de 2022, após atingir os
patamares mais baixos da série histórica em 2020.

IPCA x SELIC x Meta de Inflação

16,00

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00
jan
jan
mai

jan
mai

jan
mai

jan
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jan
mai

jan
mai

jan
mai

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mai

mai

jan
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jan
mai

jan
mai

jan
mai

jan
mai
set

set

set

set

set

set

set

set

set

set

set

set

set

set

set

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

IPCA 12 meses Previsão IPCA limite mínimo Meta Inflação limite máximo SELIC

Fonte: Relatório Focus - Bacen. Editado por Binswanger Brazil – novembro/2022

20
TRABALHO FORMAL

Desde janeiro de 2020, o uso do sistema do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED)
foi substituído pelo sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e
Trabalhistas (eSocial) para parte das empresas, conforme estabelecido pela Portaria SEPRT nº 1.127
de 14/10/2019. Permanece a obrigatoriedade de envio das informações por meio do CAGED apenas
para órgãos públicos e organizações internacionais que contratam celetistas.

Para viabilizar a divulgação de estatísticas do emprego formal durante este período de transição, foi
feita imputação de dados de outras fontes, captadas dos sistemas eSocial, CAGED e Empregador Web.
De acordo com este estudo, com a pandemia de COVID-19, houve uma forte retração no emprego
formal entre março e maio de 2020, com perda de 963.703 postos de trabalho no mês de abril de 2020.
A partir de maio de 2020 inicia-se alguma recuperação, mas ainda acontecem oscilações, como a
sazonalidade de dezembro e nova retração, ainda que de menor intensidade, em março e abril de
2021, em função do aumento expressivo de internações por COVID-19 e novas ações de “lockdown”.

Saldo de Emprego Celetista - setembro de 2022

2.000.000 2.000.000

1.500.000 1.500.000

1.000.000 1.000.000

500.000 500.000

0 0

-500.000 -500.000

-1.000.000 -1.000.000

-1.500.000 -1.500.000

-2.000.000 -2.000.000
fev/22
fev/20

fev/21
jul/20

dez/20

jul/21

dez/21

jul/22
mar/20

out/20

mar/21

out/21

mar/22
jan/20

abr/20

ago/20

jan/21

abr/21

ago/21

jan/22

abr/22

ago/22
set/20

set/21
jun/20

nov/20

jun/21

nov/21

set/22
jun/22
mai/20

mai/21

mai/22

Admitidos Desligados Saldo

Fonte: Painel de informações do Novo CAGED. Editado por Binswanger Brazil – novembro/2022

Após este período, o mercado apresentou um saldo positivo de 2,4 milhões de novos postos de
trabalhos entre setembro de 2021 e setembro de 2022. O Brasil lidera o ranking de países do G20 em
recuo da taxa de desemprego. O país saiu de um índice de 13,1% de desempregados em agosto de
2021, para 8,9% no mesmo mês deste ano, registrando uma queda de 4,2 pontos percentuais. No
recorte geográfico, verificou-se que todas as regiões apresentaram saldo de emprego positivo em
setembro de 2022, com maior participação da região Sudeste, seguida pelas regiões Sul e Nordeste.

A análise setorial indica maior participação do setor de serviços no estoque de postos de trabalho no
país, seguida por comércio e indústria.

21
 Novos Postos de Trabalho por Estoque de Postos de Trabalho por
Região - Setembro/2022 Grupamento - Setembro/2022

CO N Agropecuária
11% 6% 4%
NE
S 19% Comércio
16% 23%
Serviços
48%
Construção
6%

Indústria
SE
19%
48%

Fonte: Painel de informações do Novo CAGED. Editado por Binswanger Brazil – novembro/2022

ASPECTOS DE MERCADO IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário brasileiro sofreu com a crise político-econômica recente, uma vez que a renda
familiar foi significativamente impactada com o aumento do nível de desemprego e redução da
atividade econômica, além - é claro, de influenciar na tomada de decisão para aquisição de um imóvel,
dada a insegurança gerada pela instabilidade do momento.

O gráfico a seguir mostra que tanto o volume de imóveis financiados para aquisição quanto para
construção teve uma grande redução a partir de 2014. Do ano de 2017 em frente, observamos o início
de uma retomada do setor, alinhada à política de baixa de juros da época. Mesmo com a pandemia de
COVID-19, o volume negociado em 2020 foi 43% superior ao de 2019. Já o ano de 2021 superou em
104% as unidades financiadas no ano anterior e superou também os patamares atingidos em 2014,
atingindo o recorde na série histórica. O valor financiado até o mês de setembro de 2022 já
corresponde a 66% do valor ocorrido em 2022.

Financiamento de Imóveis e Construções

1.000.000 R$250.000
900.000
800.000 R$200.000
700.000
Unidades

600.000 R$150.000
500.000
400.000 R$100.000
300.000
200.000 R$50.000
100.000
- R$0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Até Setembro
Fonte: ABECIP. Editado
Construção por Binswanger
Aquisição Brazil
Valores em–R$julho/2022
milhões

22
Porém, as mudanças do cenário econômico e principalmente os aumentos dos insumos têm
pressionado os preços de venda para cima. Houve também redução efetiva no poder de compra das
famílias devido ao aumento da inflação. A crescente alta das taxas de juros para financiamento
imobiliário é observada desde setembro de 2021, com tendência de estabilidade nos últimos meses, e
podem ser observadas no gráfico a seguir.

Evolução da Taxa Média de Juros para Financiamento Imobiliário

Pós-Fixado referenciado em TR
11

10

9
% a.a.

6
jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out
2020 2021 2022

CAIXA ECONOMICA FEDERAL ITAÚ UNIBANCO S.A. BCO BRADESCO S.A.

BCO SANTANDER (BRASIL) S.A. BCO DO BRASIL S.A.

Fonte: BACEN. Editado por Binswanger Brazil – novembro/2022

O mercado imobiliário se comporta de maneira cíclica, com altas e baixas na demanda e oferta, cujas
oscilações são decorrentes do desempenho da economia, da confiança dos consumidores, da
disponibilidade de crédito e de situações específicas de cada segmento ou região geográfica.

Considerando-se o ciclo dinâmico apresentado, constatamos que, mesmo com o cenário de

paralização global da economia em 2020 e 2021, em função da pandemia do COVID-19, neste
momento o mercado imobiliário em geral se encontra no estágio de recuperação.

O momento é de colocar estratégias em prática,

aproveitar oportunidades e obter sucesso até a
fase subsequente, de expansão. A identificação do
ponto crítico é crucial no sucesso; o ciclo é
dinâmico de acordo com o tamanho e maturação
do mercado.
Fonte: Binswanger Brazil – novembro/2022

23
6. METODOLOGIA EMPREGADA
A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR
14653; Parte 1 – Procedimentos Gerais; Parte 2 - Imóveis Urbanos e Parte 4 - Empreendimentos, da
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas); Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos
publicadas pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de Engenharia); Requisitos
básicos do Red Book, estipulados pelo RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), da Grã Bretanha.

O avaliando teve seus valores obtidos pelas seguintes metodologias:

 Metodologia Valor Aferido

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
 Valor de Mercado de Locação
(Metodologia Acessória)
 Método da Capitalização da Renda Valor Justo para Venda

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra”.

O método comparativo direto de dados de mercado consiste na apuração do valor de um imóvel por
meio da análise do comportamento do mercado imobiliário relativo ao segmento enfocado e prevê a
comparação direta com outros imóveis similares, em oferta ou recentemente transacionados, cujas
características, preços e condições gerais sejam conhecidos no mercado, sendo ponderados
tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das referências de mercado que exerçam
influência na formação dos preços.

As características e atributos dos elementos pesquisados, que exerçam influência na formação do valor
dos imóveis, são homogeneizados através de Tratamento por Fatores ou Inferência Estatística:

✓ A técnica de Tratamento por Fatores para determinação de valores de imóveis admite, a

priori, a validade da existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos
dos elementos da amostra e os seus respectivos preços.

✓ A técnica de Inferência Estatística consiste em partir de uma amostra coletada em pesquisa

de mercado, contendo elementos comparáveis, para deduzir uma expressão algébrica que
traduza a variação do valor do imóvel na região.

24
MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

“Identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista,
considerando-se os cenários viáveis”. Esta metodologia se baseia na premissa de que as propriedades
são adquiridas por seu potencial de geração de renda e as ferramentas fundamentais dessa técnica
são:

✓ Renda Direta: analisa a relação entre a receita estabilizada de um ano e o valor de aquisição
da propriedade, do ponto de vista do investidor. O valor é obtido pela capitalização da receita
anual considerando uma taxa compatível com o mercado e o risco imobiliário.

✓ Fluxo de Caixa Descontado: o valor do imóvel é aferido através de um fluxo de caixa de

receitas e despesas previstas no horizonte de análise, considerando contratos de locação
vigentes e projeções de mercado, vacância e despesas associadas à sua operação e gestão. O
valor de venda do imóvel ao término do fluxo (perpetuidade) é calculado pela capitalização de
sua receita líquida e, posteriormente, todo o fluxo é trazido a valor presente com aplicação de
taxa de desconto compatível com a percepção de risco, refletindo o valor de aquisição do
imóvel, do ponto de vista do investidor.

DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO

O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a
venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à
vista, admitindo-se:

✓ um proprietário disposto a efetuar a transação;

✓ que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para
realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais
condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação;

✓ que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido
modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação
previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e

✓ não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com
“especial” interesse na propriedade em questão.

25
DEFINIÇÃO DE VALOR JUSTO

De acordo com normas IVS, (§G1.) “Valor justo é o preço que seria recebido pela venda de um ativo ou
pago pela transferência de um passivo em uma transação regular entre participantes do mercado na
data da medição.” Cita ainda, no §43, como exemplo de valor justo, (a) a determinação do preço que
seria justo para participação societária em um negócio, não cotado em bolsa, onde as participações de
duas partes específicas possam significar que o preço que é justo entre elas é diferente do preço que
seria obtido no mercado; (b) determinação do preço que seria justo entre um arrendador e um
arrendatário tanto uma transferência permanente o ativo arrendado ou cancelamento do passivo do
arrendamento.

METODOLOGIA APLICADA

Os preços praticados para venda de imóveis comerciais, industriais e logísticos estão diretamente
relacionados aos contratos de locação vigentes em cada imóvel, já que as transações são realizadas
entre investidores, que visam a rentabilidade do imóvel. A precificação dos valores é intrinsicamente
ligada ao valor de locação dos contratos vigentes, bem como ao prazo de contrato e outras condições
de mercado. Locações fechadas em períodos de crise, com valores abaixo de mercado, tendem a
compor um preço mais baixo para venda. Ao contrário, locações estabelecidas em períodos de boom
imobiliário, tendem a supervalorizar os valores de venda dos imóveis.

Conforme observado pelo Engº Hélio R. de Caires, no livro Engenharia de Avaliações – volume 2,
IBAPE/SP 2014, “o método comparativo atende bem a uniformidades, e não a singularidades”. No
mercado imobiliário de imóveis comerciais, industriais e logísticos há particularidades que devem ser
consideradas na precificação do imóvel, principalmente no que diz respeito ao valor de locação e
condições de contrato praticados em cada imóvel, já que o valor deriva dos benefícios futuros
produzidos por um determinado bem.

Diante do exposto, o melhor método para obtenção do valor justo para venda é o Método da
Capitalização de Renda através do Fluxo de Caixa Descontado, pois trata-se de um imóvel que gera
renda através da locação dos espaços.

Este método alcança o valor presente líquido do imóvel através do fluxo de caixa descontado, tendo
como base de receita a locação do empreendimento no período de 10 anos, extraindo-se as despesas
operacionais incorridas sobre ele, também em períodos de vacância, e sua venda no final do período
de análise.

Trata-se do método mais indicado para avaliação dos denominados Empreendimentos de Base

26
Imobiliária, ou seja, que geram renda para possíveis investidores baseada na exploração do imóvel,
cujo valor advém de seu desempenho operacional.

O item 7.4 da NBR 14653-Parte 4: 2002, determina que a identificação do valor do empreendimento e
a escolha da metodologia deve ser feita de acordo com a finalidade da avaliação, conforme tabela
reproduzida abaixo:

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado foi utilizado para obtenção do valor de locação,
porém não é o método que melhor atribui o valor justo para venda deste tipo de empreendimento,
pois seu valor está intrinsicamente associado ao desempenho operacional.

27
7. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

7.1. VALOR DE MERCADO DE LOCAÇÃO - MÉTODO COMPARATIVO

Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data base da avaliação com o objetivo de obter
amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando
a explicar o comportamento do mercado da região.

O nível de influência dos fatores utilizados foi baseado em estudos consagrados publicados e estão
mencionados a seguir:

Fator oferta

A aplicação deste fator considera a margem de desconto em uma negociação de mercado.

Fator localização

Item de influência significativa no valor de um imóvel, ponderado não em simples distância medida
em metros ou quilômetros e sim na proximidade de polos atrativos e/ou ocorrência de fator relevante.
Foram ponderados por meio de dados publicados, como índice fiscal ou planta genérica de valores do
município, ou em entrevistas com profissionais do mercado imobiliário.

Fator padrão

Considera a valorização ou desvalorização de preço de um imóvel em função do padrão construtivo de

suas construções e benfeitorias. Utilizamos como base o estudo “Valores De Edificações De Imóveis
Urbanos – 2017 (VEIU)” e o estudo “Índices de Unidades Padronizadas - 2019 (IUP)”, elaborados pelo
IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, que permite a
comparação de edificações de padrões distintos, na aplicação do Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado.

PADRÃO CONSTRUTIVO INTERVALO DE VALORES

Classificação Min Med Max
Escritório Econômico 2,081 2,313 2,544
Escritório Simples sem elevador 3,378 3,753 4,013
Escritório Simples com elevador 3,742 4,158 4,573
Escritório Médio sem elevador 4,014 4,33 4,763
Escritório Médio com elevador 4,745 5,273 5,767
Escritório Superior sem elevador 5,206 5,784 6,363
Escritório Superior com elevador 5,768 6,371 7,072
Escritório Fino 7,073 7,929 8,722
Escritório Luxo 9,935 10,376

28
Fator depreciação (Idade x Estado de Conservação)

Considera a valorização ou desvalorização de preço de um imóvel em função de sua idade e estado de

conservação, com base no critério de Ross Heidecke e IBAPE/SP.

Idade: As diferentes idades foram ponderadas por meio da relação entre os respectivos fatores
indicados no critério consagrado de Ross-Heidecke, considerando a idade real ou estimada das
construções e benfeitorias.

Estado de conservação: Considera estado aparente do imóvel e baseia-se no estudo de valores de

edificações de imóveis urbanos, elaborado pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias
de Engenharia de São Paulo). Foi estabelecido em razão das constatações em vistoria, das observações
possíveis do estado aparente do sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico, revestimentos,
pesando seus custos para recuperação total, segundo a classificação do quadro a seguir:

Estado da Edificação Referência Depreciação

Nova A 0%
Entre nova e regular B 0,32%
Regular C 2,52%
Entre regular e necessitando de reparos simples D 8,09%
Necessitando de reparos simples E 18,10%
Necessitando de reparos simples a importantes F 33,20%
Necessitando de reparos importantes G 52,60%
Necessitando de reparos importantes a edificação sem valor H 75,20%
Edificação sem valor I 100%

29
ANÁLISE DOS VALORES OBTIDOS

Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado
imobiliário local, conforme apresentado no Apêndice.

Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo. Neste caso, utilizamos o intervalo
do campo de arbítrio, conforme apresentado a seguir:

Valores mínimo médio máximo

Valor Unitário (R$/m²) 22,64 26,64 30,63

Devido às características físicas do imóvel, adotamos o valor máximo como valor de mercado de
locação.

O valor do imóvel será dado pela seguinte expressão:

V = Vu x A, onde:

Vu = Valor Unitário adotado R$ 30,63

A = Área privativa 12.201,38 m²

V = Valor Total R$ 373.728,27

VALOR TOTAL ARREDONDADO R$ 374.000,00

30
7.2. VALOR JUSTO DE VENDA - MÉTODO DA RENDA (Fluxo de Caixa Descontado)

O avaliando teve seu Valor Justo para Venda apurado pelo Método da Renda, onde o valor do imóvel
é obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista, tendo como
aspectos fundamentais, a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser
utilizada. A taxa de desconto é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos
existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.

Para determinação do valor de venda do imóvel elaboramos fluxos de caixa, simulando seu
desempenho, e levando em conta as principais premissas de mercado e contratos de locação vigentes:

Data de Data de Valor da Locação Valor

Nome do Locatário Início de Término de Atual Unitário
Contrato Contrato (R$) (R$/m²)
Atento 01/09/21 31/08/28 351.406 28,80

As principais premissas de mercado são descritas a seguir:

▪ Valor Justo de Venda: resultante do fluxo de caixa gerado pelas receitas e despesas do ciclo
operacional, valor residual ao término do período de análise e custo de oportunidade e taxa
de risco definidos para o cenário analisado.

▪ Valor de locação contrato vigente: os valores vigentes estão indicados no quadro anterior.

▪ Valor de locação para novos contratos e imóveis vagos: R$30,63/m², de acordo com o
Método Comparativo Direto descrito no Apêndice.

▪ Revisional: conforme contrato de locação, o locatário tem direito a revisional para valor de
mercado.

▪ Período de análise: 120 meses.

▪ Período do contrato: contratos vigentes obedecerão aos prazos correntes e novos contratos
terão prazo de 60 meses.

▪ Período de Absorção / Vacância inicial: este item não foi aplicado.

▪ Vacância após 1º contrato: consideramos que os locatários atuais permanecerão no imóvel

ao longo de todo período da análise.

▪ Carência inicial: este item não foi aplicado.

▪ Carência após 1º contrato: consideramos que o locatário atual permanecerá no imóvel ao

31
 longo de todo período da análise, portanto, este item não é aplicado.

▪ Descontos: não recebemos informações sobre descontos.

▪ Valorização / Crescimento do valor de locação: Adotamos uma valorização de 1% ao ano

sobre valor de mercado a partir do 2º ano do fluxo, e para os demais contratos consideramos
a valorização após o término do contrato existente.

▪ Vacância Constante: para o período de análise não foi considerada taxa de vacância constante.

▪ Perpetuidade (Valor Residual do Imóvel): calculada sobre a renda após 10º ano.

▪ Comissão de locação: considerado 1 mês de locação.

▪ Comissão de venda: considerado 3% sobre o valor de venda do imóvel.

▪ Manutenção e seguro: R$ 5,00/m², considerado apenas em meses de vacância (valor adotado

conforme média de mercado).

▪ IPTU: R$ 0,71/m², considerado apenas em meses de vacância (conforme carnê IPTU 2022).

▪ Inadimplência Constante: 0,0% sobre receita de locação (em meses de receita positiva).

▪ Fundo de Reposição de Ativo (FRA): devido à idade da construção, estimamos 1% sobre

receita (em meses de receita positiva).

▪ Gestão de Contratos: considerado 0,5% sobre receita.

▪ Taxa de Capitalização e Taxa de Desconto: considerando cenário em moeda forte (sem

inflação), adotamos taxa de desconto de 11,00% a.a., composta por NTNB e risco do negócio,
e taxa de capitalização (cap rate) de 10,50% a.a.

▪ Inflação: não considerada.

32
Resultados

Sendo assim, o valor de venda com base em sua renda, em números redondos, é de:

Quarenta E Três Milhões, Cento E Sessenta E

VALOR VENDA (Renda - Fluxo Caixa) R$ 43.161.000,00
Um Mil Reais

O Fluxo de Caixa anual detalhado encontra-se a seguir:

Fluxo de Caixa Anual

4.800 50.000.000
Milhares

4.700 45.000.000
4.600 40.000.000
4.500 35.000.000
Receita total (R$)

4.400 30.000.000
4.300 25.000.000
4.200 20.000.000
4.100 15.000.000
4.000 10.000.000
3.900 5.000.000
3.800 -
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ano

Receita líquida operacional Valor residual

33
 Identificação Avaliando:

Ano 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 TOTAL
Total de receitas 4.216.872 4.283.839 4.484.739 4.484.739 4.518.712 4.632.183 4.666.838 4.666.838 4.702.190 4.808.247 45.465.197
Receita de Locação Corrigida 4.216.872 4.283.839 4.484.739 4.484.739 4.518.712 4.632.183 4.666.838 4.666.838 4.702.190 4.808.247 45.465.197
Desconto de locação - - - - - - - - - - -
Carência - - - - - - - - - - -
Receita de aluguel mínimo garantido - - - - - - - - - - -
Total de despesas (63.253) (64.258) (67.271) (67.271) (67.781) (69.483) (70.003) (70.003) (70.533) (72.124) (681.978)
Comissão de locação - - - - - - - - - - -
Manutenção e Seguro - - - - - - - - - - -
IPTU - - - - - - - - - - -
Inadimplência - - - - - - - - - - -
Fundo de Reposição de Ativo - FRA (42.169) (42.838) (44.847) (44.847) (45.187) (46.322) (46.668) (46.668) (47.022) (48.082) (454.652)
Gestão de contrato (21.084) (21.419) (22.424) (22.424) (22.594) (23.161) (23.334) (23.334) (23.511) (24.041) (227.326)
Capex / Investimentos - - - - - - - - - - -
Receita líquida operacional 4.153.619 4.219.581 4.417.468 4.417.468 4.450.932 4.562.700 4.596.835 4.596.835 4.631.657 4.736.124 44.783.219
Valor de Venda - - - - - - - - - 46.250.761 46.250.761
Comissão de venda - - - - - - - - - (1.387.523) (1.387.523)
Valor residual - - - - - - - - - 44.863.239 44.863.239
VPL (Valor Presente Líquido) (43.161.061)
Fluxo de caixa 4.153.619 4.219.581 4.417.468 4.417.468 4.450.932 4.562.700 4.596.835 4.596.835 4.631.657 49.599.362
89.646.458
Fluxo de caixa acumulado 4.153.619 8.373.200 12.790.668 17.208.136 21.659.068 26.221.768 30.818.603 35.415.438 40.047.096 89.646.458
Nota: Este fluxo anual é meramente ilustrativo, o VPL é calculado pelo fluxo mensal apresentado no Anexo.

34
7.3. ANÁLISE DE SENSIBILIDADE

A seguir apresentamos uma análise de sensibilidade onde provocamos flutuações no cenário

referencial para análise de impactos nos indicadores, com análise do efeito de flutuação em duas
variáveis:

• A taxa de desconto será variada de – 2,00% a + 2,00%;

• O valor de locação será variado de – 20% a + 00%;

Análise de sensibilidade

Limites de sensibilidade Escala Variação

Loca çã o -20,00% 20,00% 5,00% 0,0%
Ta xa de des conto (%a .a.) -2,00% 2,00% 0,50% 0,0%
Ta xa de ca pi tal i za çã o (%a .a) -2,00% 2,00% 0,50% 0,0%

Valor de locação - Consolidado

24,50 26,04 27,57 29,10 30,63 32,16 33,69 35,22 36,76
-20,00% -15,00% -10,00% -5,00% 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
9,00% -2,00% 40.204.143 42.296.710 44.389.278 46.481.845 48.574.412 50.666.979 52.759.546 54.852.113 56.944.680
9,50% -1,50% 39.045.364 41.067.224 43.089.083 45.110.943 47.132.802 49.154.661 51.176.521 53.198.380 55.220.240
Taxa de desconto

10,00% -1,00% 37.935.291 39.889.470 41.843.648 43.797.827 45.752.006 47.706.185 49.660.364 51.614.543 53.568.721
10,50% -0,50% 36.871.530 38.760.906 40.650.282 42.539.658 44.429.034 46.318.410 48.207.787 50.097.163 51.986.539
11,00% 0,00% 35.851.821 37.679.131 39.506.441 41.333.751 43.161.061 44.988.371 46.815.681 48.642.991 50.470.301
11,50% 0,50% 34.874.024 36.641.871 38.409.718 40.177.566 41.945.413 43.713.260 45.481.108 47.248.955 49.016.802
12,00% 1,00% 33.936.116 35.646.978 37.357.839 39.068.701 40.779.563 42.490.424 44.201.286 45.912.148 47.623.009
12,50% 1,50% 33.036.184 34.692.417 36.348.651 38.004.885 39.661.118 41.317.352 42.973.586 44.629.819 46.286.053
13,00% 2,00% 32.172.415 33.776.265 35.380.115 36.983.965 38.587.816 40.191.666 41.795.516 43.399.366 45.003.217

Taxa de capitalização (%a.a)

8,50% 9,00% 9,50% 10,00% 10,50% 11,00% 11,50% 12,00% 12,50%
-2,00% -1,50% -1,00% -0,50% 0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00%
9,00% -2,00% 48.961.161 48.863.001 48.765.833 48.669.641 48.574.412 48.480.130 48.386.781 48.294.352 48.202.829
9,50% -1,50% 47.502.250 47.408.481 47.315.660 47.223.772 47.132.802 47.042.738 46.953.565 46.865.271 46.777.842
Taxa de desconto

10,00% -1,00% 46.105.000 46.015.408 45.926.720 45.838.924 45.752.006 45.665.953 45.580.751 45.496.390 45.412.855
10,50% -0,50% 44.766.377 44.680.757 44.596.002 44.512.099 44.429.034 44.346.797 44.265.373 44.184.752 44.104.921
11,00% 0,00% 43.483.513 43.401.672 43.320.658 43.240.459 43.161.061 43.082.453 43.004.624 42.927.561 42.851.254
11,50% 0,50% 42.253.693 42.175.450 42.097.996 42.021.321 41.945.413 41.870.260 41.795.851 41.722.175 41.649.222
12,00% 1,00% 41.074.354 40.999.534 40.925.469 40.852.149 40.779.563 40.707.698 40.636.545 40.566.093 40.496.332
12,50% 1,50% 39.943.066 39.871.506 39.800.668 39.730.543 39.661.118 39.592.385 39.524.332 39.456.949 39.390.227
13,00% 2,00% 38.857.534 38.789.077 38.721.313 38.654.229 38.587.816 38.522.064 38.456.962 38.392.503 38.328.675

35
8. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO
De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do
imóvel em referência:

VALOR JUSTO (Renda – Fluxo de Caixa Quarenta E Três Milhões, Cento E Sessenta E
R$ 43.161.000,00
PARA VENDA Descontado) Um Mil Reais

Binswanger Brazil
CREA: 494866

ISABELA DORA COSTA Assinado de forma digital por ISABELA DORA

COSTA MONASTERSKY:14400445895
MONASTERSKY:14400445895 Dados: 2022.12.23 12:36:39 -03'00'

Isabela Dora Costa Monastersky - MRICS

Diretora de Consultoria e Avaliações
CREA: 506.007.193-1

36
APÊNDICE A – MÉTODO COMPARATIVO – LOCAÇÃO

Pesquisa
Área de Terreno Área privativa Ida Vida EC
Item Endereço Índice Local Padrão (IBAPE) Imobiliária Contato Telefone
(m²) (m²) de Útil Estado de conservação

Aval. Rua João Vivente nº 187 100 15.949,00 m² 12.201,38 m² 10 anos 60 anos c - regular escritório médio c/ elev (+) - - -

1 Rua Rute Ferreira nº 243, Ramos 105 420,00 m² 1.350,00 m² 10 anos 60 anos c - regular escritório médio c/ elev ARBO Coelho (11) 99929-3012
Avenida Teixeira de Castro nº 564,
2 95 1.000,00 m² 800,00 m² 20 anos 60 anos c - regular escritório médio s/ elev (-) Imovest Lino 98932-2280
esq. Rua Porena, Ramos
Avenida Guilherme Maxwell nº 361,
3 120 400,00 m² 1.100,00 m² 10 anos 70 anos c - regular escritório simples c/ elev (-) Sergio Castro Luis Fernando 2272-4422
Bonsucesso
4 Avenida Roma nº 192, Bonsucesso 110 280,00 m² 500,00 m² 15 anos 60 anos c - regular escritório médio s/ elev (+) R. Soares Soares 3802-2601
d - entre regular e S. Uderman
5 Avenida Brasil 80 0,00 m² 4.344,00 m² 25 anos 60 anos escritório médio c/ elev (-) - (21) 2532-5918
reparos simples Imóveis

Cálculo
Valores Homogeneização (Fatores)
Unitário com Unitário
Item Área privativa (m²) Total Fator oferta Localização Padrão Depreciação Fator final
fator oferta Homogeneizado

Aval. - - - - OK OK OK

1 1.350,00 m² R$ 40.000,00 0,90 R$ 26,67/m² 0,990 1,075 1,000 1,065 R$ 28,41/m²

2 800,00 m² R$ 12.800,00 0,90 R$ 14,40/m² 1,011 1,349 1,097 1,457 R$ 20,97/m²

3 1.100,00 m² R$ 25.000,00 0,90 R$ 20,45/m² 0,967 1,433 0,989 1,389 R$ 28,41/m²

4 500,00 m² R$ 12.000,00 0,90 R$ 21,60/m² 0,982 1,169 1,043 1,193 R$ 25,78/m²

5 4.344,00 m² R$ 100.000,00 0,90 R$ 20,72/m² 1,050 1,172 1,207 1,429 R$ 29,61/m²

37
 Homogeneização (Fatores)

Intervalo de confiança Situação paradigma

Número de amostras: 5 Área privativa (m²) 12.201,38 m²

Graus de liberdade: 4 Idade: 10 anos

tc (tabelado): 1,533 Vida útil: 60 anos

Amplitude: R$ 4,75/m² Padrão: escritório médio c/ elev (+)

Conservação: c - regular

Limite inferior: R$ 24,26/m²

Média: R$ 26,64/m² Média Saneada

Limite superior: R$ 29,01/m² Limite inferior (-30%): R$ 18,65/m²

Média: R$ 26,64/m²

Intervalo - Elementos utilizados Limite superior (+30%): R$ 34,63/m²

Valor mínimo: R$ 20,97/m²

Valor máximo: R$ 29,61/m²

Ajuste: Paradigma x Avaliando R$ 45,00

Fator de testada (Avaliado) 1,0000

R$ 30,00

Fator final 1,0000

Va l or Unitário Es timado
R$ 15,00
Campo de arbítrio Paradigma Avaliando

Limite inferior: R$ 22,64/m² R$ 22,64/m²

R$ 0,00
Média: R$ 26,64/m² R$ 26,64/m² R$ 0,00 R$ 15,00 R$ 30,00 R$ 45,00
Va l or Unitário Observado
Limite superior: R$ 30,63/m² R$ 30,63/m²

38
Especificação da Avaliação
ABNT NBR 14653 -2 (Imóveis Urbanos)

Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores

Item Descrição Grau

Pontos Pontos Pontos
III II I
(3) (2) (1)
Completa quanto aos
Caracterização do imóvel Completa quanto a todos Adoção de situação
1 3  fatores utilizados no 2 1
avaliando os fatores analisados paradigma
tratamento
Quantidade mínima de
2 dados de mercado, 12 3 5 2  3 1
efetivamente utilizados
Apresentação de
Apresentação de
informações relativas a
Apresentação de informações relativas a
todas as características
Identificação dos dados informações relativas a todas as características
3 dos dados analisadas, 3  2 1
de mercado todas as características dos dados
com foto e características
dos dados analisadas correspondentes aos
observadas pelo autor do
fatores utilizados
laudo

Intervalo admissível de
4 ajuste para o conjunto de 0,80 a 1,25 3 0,50 a 2,00 2  0,40 a 2,50* 1
fatores
* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um
número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
Pontuação 10

Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Graus III II I

Pontos mínimos 10 6 4
Itens 2 e 4 no Grau III, Itens 2 e 4 no mínimo no
Todos, no mínimo no Grau
Itens obrigatórios com os demais no mínimo Grau II e os demais no
I
no Grau II mínimo no Grau I

Tabela 5 - Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores

Descrição Graus

III II I
Amplitude do intervalo de
≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
confiança de 80% em

* Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há

classificação do resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: Grau II GRAU DE PRECISÃO: Grau III

39
Elementos Comparativos

Mapa de Localização

Elemento 1 Elemento 2 Elemento 3

Elemento 4 Elemento 5

40
APÊNDICE B – FLUXO DE CAIXA – MÉTODO DA RENDA
Consolidado

Total 45.465.197 46.250.761 91.715.959 -1.387.523 -454.652 -227.326 -2.069.501 89.646.458

VPL 31-out-22 27.777.588 16.288.800 44.066.389 -488.664 -277.776 -138.888 -905.328 43.161.061

Período Receita Despesas

Receita de
Fator de Valor unt Total de Comissão de Gestão de Total de Total
Ano Mês % ocupação Valor unt base Locação Venda FRA
crescimento corrigido receitas venda contrato despesas Operacional
Corrigida

nov-22 0 100% 0,00 1,000 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0

dez-22 1 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
jan-23 2 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
fev-23 3 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
mar-23 4 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
abr-23 5 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
mai-23 6 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
jun-23 7 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
jul-23 8 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
ago-23 9 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
set-23 10 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
out-23 11 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
nov-23 12 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
dez-23 13 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
jan-24 14 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
fev-24 15 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
mar-24 16 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
abr-24 17 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
mai-24 18 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
jun-24 19 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
jul-24 20 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
ago-24 21 100% 28,80 1,000 28,80 351.406 0 351.406 0 -3.514 -1.757 -5.271 346.135
set-24 22 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
out-24 23 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
nov-24 24 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
dez-24 25 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
jan-25 26 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
fev-25 27 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
mar-25 28 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
abr-25 29 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
mai-25 30 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
jun-25 31 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
jul-25 32 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
ago-25 33 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
set-25 34 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
out-25 35 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
nov-25 36 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
dez-25 37 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
jan-26 38 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
fev-26 39 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
mar-26 40 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
abr-26 41 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
mai-26 42 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
jun-26 43 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
jul-26 44 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
ago-26 45 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
set-26 46 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
out-26 47 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
nov-26 48 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
dez-26 49 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
jan-27 50 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
fev-27 51 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
mar-27 52 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
abr-27 53 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
mai-27 54 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
jun-27 55 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
jul-27 56 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
ago-27 57 100% 30,63 1,000 30,63 373.728 0 373.728 0 -3.737 -1.869 -5.606 368.122
set-27 58 100% 31,54 1,001 31,56 385.053 0 385.053 0 -3.851 -1.925 -5.776 379.277
out-27 59 100% 31,54 1,001 31,56 385.053 0 385.053 0 -3.851 -1.925 -5.776 379.277
nov-27 60 100% 31,54 1,001 31,56 385.053 0 385.053 0 -3.851 -1.925 -5.776 379.277
dez-27 61 100% 31,54 1,001 31,56 385.053 0 385.053 0 -3.851 -1.925 -5.776 379.277
jan-28 62 100% 31,54 1,001 31,56 385.053 0 385.053 0 -3.851 -1.925 -5.776 379.277
fev-28 63 100% 31,54 1,001 31,56 385.053 0 385.053 0 -3.851 -1.925 -5.776 379.277
mar-28 64 100% 31,54 1,001 31,56 385.053 0 385.053 0 -3.851 -1.925 -5.776 379.277
abr-28 65 100% 31,54 1,001 31,56 385.053 0 385.053 0 -3.851 -1.925 -5.776 379.277
mai-28 66 100% 31,54 1,001 31,56 385.053 0 385.053 0 -3.851 -1.925 -5.776 379.277
jun-28 67 100% 31,54 1,001 31,56 385.053 0 385.053 0 -3.851 -1.925 -5.776 379.277
jul-28 68 100% 31,54 1,001 31,56 385.053 0 385.053 0 -3.851 -1.925 -5.776 379.277
ago-28 69 100% 31,54 1,001 31,56 385.053 0 385.053 0 -3.851 -1.925 -5.776 379.277
set-28 70 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
out-28 71 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
nov-28 72 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
dez-28 73 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
jan-29 74 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
fev-29 75 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
mar-29 76 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
abr-29 77 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
mai-29 78 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
jun-29 79 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
jul-29 80 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
ago-29 81 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
set-29 82 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
out-29 83 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
nov-29 84 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
dez-29 85 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
jan-30 86 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
fev-30 87 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
mar-30 88 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
abr-30 89 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
mai-30 90 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
jun-30 91 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
jul-30 92 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
ago-30 93 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
set-30 94 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
out-30 95 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
nov-30 96 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
dez-30 97 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
jan-31 98 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
fev-31 99 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
mar-31 100 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
abr-31 101 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
mai-31 102 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
jun-31 103 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
jul-31 104 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
ago-31 105 100% 31,85 1,001 31,87 388.903 0 388.903 0 -3.889 -1.945 -5.834 383.070
set-31 106 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
out-31 107 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
nov-31 108 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
dez-31 109 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
jan-32 110 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
fev-32 111 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
mar-32 112 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
abr-32 113 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
mai-32 114 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
jun-32 115 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
jul-32 116 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
ago-32 117 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
set-32 118 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
out-32 119 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 0 400.687 0 -4.007 -2.003 -6.010 394.677
nov-32 120 100% 32,80 1,001 32,84 400.687 46.250.761 46.651.449 -1.387.523 -4.007 -2.003 -1.393.533 45.257.916

41
Especificação da Avaliação
ABNT NBR 14653 -4 (Empreendimentos)

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - Fluxo de Caixa Descontado (FCD)

Tabela 4 - Identificação de valor e indicadores de viabilidade

Item Atividade Para identificação de valor

Grau III Grau II Grau I
Ampl a , com os
Si ntéti ca , com a
el ementos Si mpl i fi ca da , com
Aná l i s e opera ci ona l a pres enta çã o dos
1 opera ci ona i s 3  ba s e nos i ndi ca dores
do empreendi mento i ndi ca dores bá s i cos
devi da mente opera ci ona i s
opera ci ona i s
expl i ci ta dos
Com ba s e em a ná l i s e
do proces s o Com ba s e em a ná l i s e Com ba s e em a ná l i s e
Aná l i s e da s s éri es
es tocá s ti co pa ra a s determi nís ti ca pa ra qua nti ta ti va pa ra um
2 hi s tóri ca s do 1 
va ri á vei s -cha ve, em um pra zo míni mo de 24 pra zo míni mo de 12
empreendi mento
um período míni mo de mes es mes es
36 mes es
Aná l i s e s etori a l e De es trutura ,
3 di a gnós ti co de conjuntura , tendênci a s Da conjuntura Si ntéti ca da conjuntura 1 
merca do e conduta
4 Ta xa s de des conto Funda menta da Jus ti fi ca da Arbi tra da 1 
Determi nís ti co
5 Es col ha do Model o Proba bi l ís ti co a s s oci a do a os Determi nís ti co 1 
cená ri os
Es trutura bá s i ca do
6 Compl eta 3  Si mpl i fi ca da Renda s Líqui da s
fl uxo de ca i xa
Cená ri os
7 Míni mo de 5 Míni mo de 3 Míni mo de 1 1 
funda menta dos
Si mul a çã o com
Si mul a ções com Si mul a çã o úni ca com
Aná l i s e de i denti fi ca çã o de
8 a pres enta çã o do va ri a çã o em torno de
s ens i bi l i da de el a s ti ci da de por
comporta mento grá fi co 10%
va ri á vel
9 Aná l i s e de ri s co Ri s co funda menta do Ri s co jus ti fi ca do Ri s co a rbi tra do

Pontuação 11

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO (Para identificação de valor): Grau I

Tabela 5 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação

Para identificação de valor

Graus III II I
Pontos míni mos 22 13 7
Má xi mo de 3 i tens em
gra us i nferi ores , Má xi mo de 4 i tens em
Míni mo de 7 i tens
Res tri ções a dmi ti ndo-s e no gra us i nferi ores ou
a tendi dos
má xi mo um i tem no nã o a tendi dos
Gra u I

42
APÊNDICE C – EXPERIÊNCIA EMPRESA E RESPONSÁVEIS
A Binswanger é uma organização internacional de consultoria imobiliária com mais de 80 anos de
tradição. Criada nos Estados Unidos em 1931, a companhia assiste a clientes corporativos em mais de
100 países, nos cinco continentes.

Durante os anos 1990, a consultoria iniciou um programa de expansão internacional, formando

alianças estratégicas com organizações imobiliárias em todo o mundo, período em que se estabeleceu
também no Brasil, maior mercado imobiliário da América Latina.

Fundada em 1997, a Binswanger Brazil nasceu como escritório regional da rede, e em pouco mais de
duas décadas se consolidou como uma das principais fornecedoras de serviços imobiliários para o
mercado corporativo brasileiro.

Com sede em São Paulo, a companhia conta atualmente com uma das melhores estruturas imobiliárias
em operação no país e oferece assistência de alcance global para todo o território nacional em um
balcão único para clientes em diversos setores da economia.

Mais do que atender às necessidades de clientes, a Binswanger Brazil oferece linha completa de
soluções imobiliárias e projetos personalizados para atender a todas as etapas dos processos
imobiliários de seus parceiros de negócio.

Isabela Monastersky (MRICS) - Diretora Técnica

Há mais de 20 anos no mercado imobiliário, Isabela possui ampla

experiência nas áreas de avaliação, consultoria e transações
imobiliárias. Nesse período, exerceu funções de liderança em empresas
como Colliers, Newmark Knight Frank e Dworking. Possui MBA em Real
Estate (USP-2010), e pós-graduação em Perícias de Engenharia e
Avaliações (FAAP-1998), e ocupa - desde 2018 - a Diretoria de
Consultoria e Avaliação, onde analisa portfólios imobiliários de grandes
incorporadores, fundos imobiliários e de pensão e investidores.

43
ANEXO – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
Devido ao tamanho e quantidade de documentos recebidos, deixaremos de anexá-los neste relatório.
Em caso de necessidade, os mesmos se encontram em nossos arquivos para consulta.

44