3726

LAUDO DE AVALIAÇÃO

TJRJ CAP CV23 201803957150 05/06/18 12:37:06140340 PROGER-VIRTUAL

Endereço: Alameda Araguaia, Lote nº 3

Bairro: Sítio Tamboré/Jubran

Cidade / UF: Barueri / SP

CEP: 06455-000
 3727

ÍÍN
NDDIIC
CEE..........................................................................................................................p
páág
g..

1- INTERESSADO ..................................................................................................................... 02
2- PROPRIETÁRIO ..................................................................................................................... 02
3- OBJETO DA AVALIAÇÃO ........................................................................................................ 02
3.1- TIPO DO BEM ......................................................................................................... 02
3.2- DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM ................................................................................. 02
3.2.1- LOCALIZAÇÃO ........................................................................ 02
3.2.2- OCUPANTE DO IMÓVEL ............................................................ 03
4- FINALIDADE ........................................................................................................................ 03
5- VISTORIA E LEVANTAMENTO IMOBILIÁRIO .............................................................................. 03
5.1- DOCUMENTAÇÃO COMPULSADA ................................................................................ 03
5.1.1- MATRÍCULA DO IMÓVEL .......................................................... 03
5.2- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ONDE SE LOCALIZA .................................................... 04
5.2.1- LOCALIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DA MICRORREGIÃO ................ 04
5.2.2- INFRA-ESTR. E MELHORAMENTOS PÚBLICOS ............................ 04
5.2.3- SERVIÇOS COMUNITÁRIOS ..................................................... 04
5.3- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL .......................................................................................... 05
5.3.1- TERRENO .............................................................................. 05
5.4- ZONEAMENTO ........................................................................................................ 05
6- MERCADO IMOBILIÁRIO ........................................................................................................ 05
7- METODOLOGIA EMPREGADA .................................................................................................. 06
8- PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS ............................................................... 06
8.1- PERÍODO DA PESQUISA ........................................................................................... 06
8.2- TRATAMENTO DOS DADOS ....................................................................................... 06
8.3- NÚMERO DE DADOS COLETADOS .............................................................................. 06
8.4- ESTUDO DAS VARIÁVEIS ......................................................................................... 06
8.5- MODELO MATEMÁTICO ADOTADO ............................................................................. 07
8.6- ANÁLISE DO CÁLCULO ............................................................................................. 07
9- ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................. 09
10- DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA .................................................................................. 09
11- CONCLUSÃO ...................................................................................................................... 10
12- OBSERVAÇÕES ................................................................................................................... 10
13- ENCERRAMENTO ................................................................................................................. 11

ANEXO I- PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO ....................................................................... 12

ANEXO II- TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULO ................................................... 14
ANEXO III- FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO .............................................................. 18
ANEXO IV- CROQUI DO AVALIANDO ........................................................................................... 20
ANEXO V- FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS ..................................... 23
ANEXO VI- DOCUMENTAÇÃO DO AVALIANDO ............................................................................... 29

1
 3728

Prezados senhores,

Havendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram

necessários, venho apresentar os resultados do trabalho, consubstanciado no
seguinte Laudo de Avaliação:

1
1.. IIn
ntteerreessssaad
doo
Bravo IV Empreendimentos Imobiliários Ltda.

2.. PPrroop
2 prriieettáárriioo
Domínio Direto: União Federal.

Domínio Útil: Bravo IV Empreendimentos Imobiliários Ltda.

3
3.. O
Obbjjeettoo d
daa aavvaalliiaaççããoo
3
3..1
1.. T
Tiip
poo d
doo b
beem
m
O presente trabalho tem por objeto estipular o valor do imóvel do
tipo:

Terreno Urbano.

3
3..2
2.. D
Deessccrriiççããoo ssu
ummáárriiaa d
doo b
beem
m
3
3..2
2..1
1.. LLooccaalliizzaaççããoo
O imóvel situa-se em um logradouro classificado como principal,
denominado Alameda Araguaia, Lote nº 3, bairro de Sítio Tamboré/Jubran,
Município de Barueri/SP, CEP 06455-000.
2
 3729

3
3..2
2..2
2.. O
Occu
uppaan
nttee d
doo iim
móóvveell
Encontra-se desocupado.

4
4.. FFiin
naalliid
daad
dee
Determinação do valor de mercado para alienação.

5
5.. V
Viissttoorriiaa aaoo iim
móóvveell aavvaalliiaan
nddoo
Realizado no dia 19 de abril de 2017.

5
5..1
1.. D
Dooccu
um nttaaççããoo ccoom
meen mppu
ullssaad
daa

5 1..1
5..1 1.. M
Maattrrííccu
ullaa::
Nº 174.076 – 1º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS -
Barueri – LIVRO Nº 2 - REGISTRO GERAL;

Cadastro: 23212.11.86.0665.00.000.1 (em área maior);

Área de terreno: 3.138,47 m²;

Data de emissão: 03/03/2015.

Obs.: Para efeito de cálculo será considerada a área de terreno de

3.138,47m², conforme matrícula atualizada – Croqui (área de terreno), e-
mail (área de terreno) e laudo anterior.

Para maiores detalhes vide Anexo VII.

3
 3730

5
5..2
2.. C
Caarraacctteerrííssttiiccaass d
daa rreeg
giiããoo oon
nddee ssee llooccaalliizzaa oo iim
móóvveell
5
5..2
2..1
1.. LLooccaalliizzaaççããoo ee iid nttiiffiiccaaççããoo d
deen daa m
miiccrroorrrreeg
giiããoo
Uso predominante: o bairro de Sítio Tamboré/Jubran caracteriza-se
por ser predominantemente comercial/industrial, de ocupação mista
(horizontal e vertical) e padrão construtivo médio/superior, com existência de
poucas áreas livres.
Tipo de acesso: destacamos a Rodovia Castelo Branco, Al. Rio Negro, o
próprio logradouro avaliando, que possuem linhas de ônibus, que permitem a
interligação da região a bairros vizinhos.
Densidade ocupacional: média/alta.
Topografia: levemente acidentada.
Drenagem: inexistência de enchentes.

5
5..2
2..2
2.. IIn
nffrraa--eessttrru
uttu
urraa ee m
meellh
hoorraam nttooss p
meen púúb
blliiccooss
(X) água (X) esgoto sanitário (X) rede pluvial
(X) energia elétrica (X) iluminação pública (X) rede de telefone
(X) rede de gás (X) arborização (X) pavimentação
(X) coleta de lixo (X) transporte coletivo

5
5..2
2..3
3.. S
Seerrvviiççooss ccoom
mu niittáárriiooss
un
Rede de ensino : (X) público : (X) 1 º grau (X) 2º grau (X) superior;
(X) particular : (X) 1 º grau (X) 2º grau (X) superior;
(X) hospitais / postos de saúde;
(X) serviço bancário;
Segurança: (X) pública (X) particular;
(X) comércio geral;
(X) lazer e recreação.
4
 3731

5
5..3
3.. D
Deessccrriiççããoo d móóvveell
doo iim
5
5..3
3..1
1.. T
Teerrrreen
noo
Área: 3.138,47 m²;
Formato: retangular;
Situação: meio da quadra;
Topografia: plana;
Drenagem: seco.

5
5..4
4.. Z
Zoon
neeaam
meen
nttoo
Trata-se de zona do tipo urbana denominada A22, segundo as Leis de
Uso, Parcelamento e Ocupação do Solo do Município de Barueri/SP.

6
6.. M
Meerrccaad
doo iim
moob
biilliiáárriioo
O mercado imobiliário da região em que se encontra o imóvel
avaliando é estruturado e atuante, com razoável número de áreas livres,
sendo poucas em oferta, escasseando esse número com as dimensões e
privilegiada localização comercial do avaliando.
Trata-se o avaliando de uma área de razoável dimensão (gleba), com
localização comercial privilegiada, excelente potencial construtivo para
incorporação do tipo comercial e consequentemente amplo mercado de
absorção.
Dessa forma, considerando as características do local, a signatária
acredita que o imóvel apresenta MÉDIA LIQUIDEZ, junto ao mercado local,
ressaltando ainda que em virtude do momento econômico recessivo as
negociações tendem a ocorrer com razoável margem de negociação.

5
 3732

7
7.. M
Meettood
doolloog
giiaass eem
mpprreeg
gaad
daass
Para a confecção do presente laudo, adotamos o Método Evolutivo
sendo que para tanto procedeu-se à conjugação de métodos, onde através do
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM) definimos o valor
para o terreno.

8
8.. PPeessq
quuiissaa d
dee vvaalloorreess ee ttrraattaam
meen
nttoo d
dooss d
daad
dooss
8
8..1
1.. PPeerrííood
doo d
dee p
peessq
quuiissaa
A coleta de dados foi realizada em abril 2017.

8
8..2
2.. T
Trraattaam nttoo d
meen dee d
daad
dooss
O tratamento dos dados se deu através de estatística inferencial (ver
Anexo II).

8
8..3
3.. N
Núúm
meerroo d
dee d
daad
dooss ccoolleettaad
dooss
Foram utilizados 17 (dezessete) imóveis, como comparativos do imóvel
avaliando.

8
8..4
4.. E
Essttu
uddoo d
daass vvaarriiáávveeiiss
Variável dependente:
Vu – valor unitário da área de terreno (at) dos imóveis (R$/m²);

Variáveis independentes:
AT - Esta variável quantitativa indica coerência, pois quanto maior a
área de terreno do imóvel, menor seu valor unitário;
6
 3733

@Lp – Esta variável dicotômica confirma a sensibilidade de que imóveis

de localização privilegiada apresentam maior valor unitário daqueles de
localização boa;

@Lb – Esta variável dicotômica confirma a sensibilidade de que imóveis

de localização boa apresentam maior valor unitário daqueles de localização
regular;

8
8..5
5.. M
Mood
deelloo m
maatteem
mááttiiccoo aad
doottaad
doo
vu = (+20,10910202 -3,6860191 * ln (at) +35,14384632 * @Lp +12,93981029 * @Lb)²

O modelo adotado foi aquele que melhor representou o mercado

imobiliário através das variáveis nele representadas.

8
8..6
6.. A
Annáálliissee d
doo ccáállccu
ulloo
A) Coerência do modelo:
Apresentou-se matematicamente coerente em função das variáveis
elencadas no item 8.4 retro.

B) Correlação e determinação da equação:

O coeficiente R² ajustado representa o grau de ajustamento da
equação de regressão, com respeito aos dados de mercado levantados,
informa a dependência linear entre a variável dependente e independente.
Neste estudo o modelo responde por 86,00% da regularidade do mercado na
formação dos preços de oferta, restando 14,00% atribuíveis a outras
variáveis não tão significativas, contraditórias e a erros acidentais de
medidas.
7
 3734

C) Teste “t” de student – significância máxima de 5%:

Podemos aferir que as variáveis independentes adotadas no modelo

apresentam probabilidade abaixo de 5%, o que rejeita a hipótese nula H0,
confirmando se tratar de variáveis importantes na formação do modelo.

D) Teste de significância do modelo:

No modelo matemático adotado, Fo = 0,01, menor que 5%,

comprovando assim aceitação da hipótese de regressão ao nível de
significância máxima de 5%.

E) Análise da relação entre as variáveis:

Na análise da “Relação entre as variáveis” – Regressão Múltipla (vide

Anexo II), as variáveis independentes apresentaram correlação abaixo de
80% entre si - ausência de colinearidade, ou seja, independência entre as
variáveis.

F) Análise dos resíduos:

Na análise da Regressão Múltipla, não encontramos “outlier”, assim,

trata-se de um indício favorável à normalidade do modelo. Ainda pela análise
do “Gráfico dos Resíduos”, os mesmos se apresentam por uma nuvem
errática, ou seja, homocedástica.

G) Intervalo de confiança:

No cálculo de valor do imóvel (vide Anexo II), o intervalo de confiança

apresenta amplitude de – 14,10% e + 15,17%.

8
 3735

9
9.. E
Essp
peecciiffiiccaaççããoo d
daa aavvaalliiaaççããoo
Em obediência ao que prescreve o item 9 da NB 14653-2 –
Especificação das Avaliações, da Associação Brasileira de Normas Técnicas -
ABNT, esta avaliação – método evolutivo - utilização de modelo de regressão
linear, de acordo com os resultados obtidos, foi enquadrada como de Grau de
Fundamentação II e Precisão III.

1
100.. D
Deetteerrm
miin
naaççããoo d
doo vvaalloorr d
dee vveen
nddaa
Segundo valor obtido após tratamento dos dados, foi obtido o valor de
venda para o imóvel avaliado:
Modelo:

Terreno - Al. Araguaia

Data de Referência:

terça-feira, 25 de abril de 2017

Dados do Imóvel Avaliando:

· at = 3.138,47
· @Lp = 2,00
· @Lb = 1,00

Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

· Valor Unitário
· Médio = 5.425,59
· Mínimo (14,10%) = 4.660,85
· Máximo (15,17%) = 6.248,40

Intervalo de confiança – t máx. = 80% (NBR 14653-2)

descrição limite inferior valor central limite superior

valor unitário
4660,85 5425,59 6248,4
(R$/m²)

desvio (%) -14,10% 0 15,17%

valor total R$ 14.627.937,90 R$ 17.028.051,45 R$ 19.610.415,95

9
 3736

Campo de arbítrio:

descrição limite inferior valor central limite superior

valor unitário
4611,75 5425,59 6239,43
(R$/m²)

desvio (%) -15,00% 0 15,00%

valor total R$ 14.473.843,73 R$ 17.028.051,45 R$ 19.582.259,16

Tomou-se como valor de alienação do imóvel em questão a quantia de

– R$ 17.030.000,00, visto o exposto no item 6. retro.

1
111.. C
Coon
nccllu
ussããoo
Resultado da avaliação:
Segundo preceito normativo, que permite ao avaliador arredondar, a
menor ou maior, até o limite do valor apurado.

Valor Mercado

R$17.030.000,00
(Dezessete milhões e trinta mil reais, para abril de 2.017)

1
122.. O
Obbsseerrvvaaççõõeess ccoom
mpplleem
meen
nttaarreess iim
mppoorrttaan
ntteess
Ressaltamos a privilegiada localização comercial do avaliando e seu
potencial construtivo para incorporação comercial. Ainda, vale destacar a
proximidade do avaliando com o Shopping Tamboré.

10
 3737

1
133.. E
Enncceerrrraam
meen
nttoo
Segue o presente laudo digitado em 11 (onze) folhas de um só lado,
todas rubricadas, sendo esta última datada e assinada.

São Paulo, 27 de abril de 2017.

____
__ ____
__ ____
__
____________________
briel Si
br
Fabio Gabriel Silv
Silva Piscetta
Engenheiro Civil
CREA/SP nº 5060843747/D
CIC 025.918.517-51
Pela AVALIBENS Engenharia e Avaliação Patrimonial S/C Ltda.
CNPJ: 03.500.384/0001-08 - CREA nº 0545802

ANEXOS

- Anexo I - Planilha com pesquisa de mercado.

- Anexo II - Tratamento dos dados e memorial de cálculo.
- Anexo III – Fotografias descritivas do avaliando.
- Anexo IV - Croqui do avaliando.
- Anexo V – Fotografias descritivas dos elementos comparativos.
- Anexo VI – Documentação do avaliando.
11
 3738

PLANILHA COM PESQUISA

DE MERCADO

12
 3739

13
 3740

TRATAMENTO DOS DADOS E

MEMORIAL DE CÁLCULO

14
 3741

A.1 CÁLCULO DO VALOR DOS IMÓVEIS

Para a investigação do comportamento do mercado como ferramenta de
cálculo, foi utilizado o programa estatístico inferencial “Sisreg Windows 5.20”
(Regressões para Modelagem), após escolha das variáveis que integram
nosso modelo. Assim, através de análise dos índices de R2 ajustado, o que
melhor se adapta aos imóveis objeto deste laudo, é o destacado a seguir:

Descrição das variáveis:

1) Vu Valor unitário da área de terreno (at) dos imóveis (R$/m²);

2) AT Área de terreno dos imóveis (m2);
3) @Lp Condição do imóvel apresentar localização privilegiada;
4) @Lb Condição do imóvel apresentar localização boa;

Variáveis dicotômicas:

@Lp Condição do imóvel apresentar localização privilegiada; sim=2 e não

= 1, para aqueles de localização boa;

@Lb Condição do imóvel apresentar localização boa; sim=2

e não = 1, para aqueles que de localização regular;

Obs.: As variáveis @Lp e @Lb são multi excludentes, sendo que a não
ocorrência de ambas indica uma 3ª situação que seria de imóveis de
localização regular.

Modelo:

Terreno - Al. Araguaia

Data de Referência:

terça-feira, 25 de abril de 2017

15
 3742

Informações Complementares:

· Número de variáveis: 4
· Número de variáveis consideradas: 4
· Número de dados: 19
· Número de dados considerados: 17

Resultados Estatísticos:

· Coeficiente de Correlação: 0,9274095 / 0,9161192

· Coeficiente Determinação: 0,8600883
· Fisher-Snedecor: 26,64
· Significância modelo: 0,01

Normalidade dos resíduos:

· 70% dos residuos situados entre -1 e + 1 s

· 94% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s
· 100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s!

Outliers do Modelo: 0

Variáveis Equação t-Observado Sig.

· at ln(x) -2,03 6,30

· @Lp x 7,51 0,01
· @Lb x 2,97 1,08

Equação de Regressão - Direta:

vu = ( +20,10910202 -3,6860191 * ln (at) +35,14384632 * @Lp +12,93981029 * @Lb)²

Correlações entre variáveis Isoladas Influência

· at
@Lp 0,03 0,33
@Lb -0,57 0,10
vu -0,49 0,49

· @Lp
@Lb -0,44 0,74
vu 0,71 0,90

· @Lb
vu 0,20 0,64

16
 3743

Modelo:

Terreno - Al. Araguaia

Data de Referência:

terça-feira, 25 de abril de 2017

Dados do Imóvel Avaliando:

· at = 3.138,47
· @Lp = 2,00
· @Lb = 1,00

Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

· Valor Unitário
· Médio = 5.425,59
· Mínimo (14,10%) = 4.660,85
· Máximo (15,17%) = 6.248,40

17
 3744

FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO
AVALIANDO

18
 3745

Foto 1 Foto 2

Foto 3 Foto 4

foto Descrição
1
Vista geral do logradouro (Alameda Araguaia)
2
3
Vista geral da do lote nº 3, fachada
4

19
 3746

CROQUI
DO
AVALIANDO

20
 3747

Avaliando

21
 3748

Avaliando

22
 3749

FOTOGRAFIAS DOS
ELEMENTOS
COMPARATIVOS

23
 3750

Elemento 1 Elemento 3

Elemento 4 Elemento 5

El Endereço vu AT (m²) @Lp @Lb @Ano Negociação

1 Alameda Araguaia, em frente nº 891 4.500,00 3.600,00 2 1 1 oferta

3 Al. Araguaia, esquina com a Av. Juruá 6.750,00 6.280,00 2 1 1 oferta

4 Alameda Araguaia, s/nº, ao lado do lote nº 2 3.825,00 20.000,00 2 1 1 oferta

5 Alameda Inajá esquina com a Rua José Pereira Sobrinho 900,00 8.452,00 1 1 1 oferta

24
 3751

Elemento 6 Elemento 7

Elemento 8 Elemento 9

El Endereço vu AT (m²) @Lp @Lb @Ano Negociação

6 Alameda Araguaia, ao lado do nº 3497 3.600,00 3.400,00 2 1 1 oferta

7 Al. Europa, em frente ao nº 527 1.350,00 71.030,18 1 1 1 oferta

8 Av. Trindade x Av. Anápolis 4.133,18 871,00 1 2 1 oferta

9 Al. África, em frente ao nº 251 2.163,46 9.152,00 1 2 1 oferta

25
 3752

Elemento 10 Elemento 11

Elemento 12 Elementos 13

El Endereço vu AT (m²) @Lp @Lb @Ano Negociação

10 Al. Surubiju, ao lado do nº 1.770 2.602,96 4.322,00 1 2 1 oferta

11 Alameda Surubiju, s/nº 2.441,86 4.300,00 1 2 2 vendido

12 Av. Honório Alvares Penteado, s/nº 593,22 21.240,00 1 1 2 oferta

13 Al. Europa x Al. Oceânia 1.469,44 3.583,00 1 1 2 oferta

26
 3753

Elemento 14 Elemento 15

Elemento 16 Elemento 17

El Endereço vu AT (m²) @Lp @Lb @Ano Negociação

14 Av. Vinte e Seis de Março x Rua Dom Pedro II 2.386,50 17.159,00 1 2 2 oferta

15 Alameda Araguaia esquina com a Alameda Inajá 1.221,44 8.842,00 1 1 2 oferta

16 Av. Ceci, ao lado nº 426 1.946,16 4.532,00 1 2 2 oferta

17 Al. Caiapós, nº 200 1.900,00 4.500,00 1 2 2 oferta

27
 3754

Elemento 18 Elemento 19

El Endereço vu AT (m²) @Lp @Lb @Ano Negociação

18 Av. Ceci x Al. Pucuruí 3.103,45 1.740,00 1 2 2 oferta

19 Al. América, em frente ao nº 1086 900,00 50.000,00 1 1 2 oferta

28
 3755

DOCUMENTAÇÃO
DO
AVALIANDO

29
3756
3757