Avaliação de Imóveis Urbanos Com Uso de Inferência e Estatística - Xxvii - Material

CURSO AVALIAÇÃO DE IMOVEIS URBANOS
COM USO DA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

(curso Básico)
Profª MSc Engª Civil Adriana Libezimi de Assis Ragone - Não reproduzir . D.autorias reservados – Lei federal 9610/98 Pág.: 1 de 70
SUMÁRIO
0 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COM INFERÊNCIA ESTATÍSTICA ......................................................................................... 5
1 - INTRODUÇÃO ........................................................................................................................................................... 5
2 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS QUEM PODE ATUAR? ........................................................................................................ 7
A. SOBRE A RESPONSABILIDADE TÉCNICA (RT) E ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA (ART) ............................ 7
3 - HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ................................................................................................................... 8
4 - A NORMA NBR 14.653 .............................................................................................................................................. 9
5 CONTRATAÇÃO .......................................................................................................................................................... 9
A. OBJETIVOS/FINALIDADES DA AVALIAÇÃO .................................................................................................................10
B. HONORÁRIOS ............................................................................................................................................................11
6 APRESENTAÇÃO DAS ETAPAS DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO ....................................................................................15
7 CONCEITOS IMPORTANTES........................................................................................................................................15
8 DIAGNÓSTICO DO MERCADO IMOBILIÁRIO ...............................................................................................................17
IMPACTO DAS NOTÍCIAS SOBRE MERCADO IMOBILIÁRIO..................................................................................................18
9 ETAPAS DA AVALIAÇÃO .............................................................................................................................................19
A. DEMANDA DO CLIENTE: ............................................................................................................................................19
B. LEVANTAMENTO DA DOCUMENTAÇÃO DISPONÍVEL .................................................................................................19
C. VISTORIA DO BEM AVALIANDO: ................................................................................................................................22
D. PESQUISA DE DADOS.................................................................................................................................................26
I. CONHECER O IMÓVEL ................................................................................................................................................26
II. DETERMINAR ............................................................................................................................................................26
III. PLANEJAMENTO DA PESQUISA ..................................................................................................................................26
IV. CONHECIMENTO DO LOCAL ..................................................................................................................................26
V. LEVANTAMENTO DE DADOS DE MERCADO ...............................................................................................................27
VI. PESQUISA DE DADOS ............................................................................................................................................27
E. VISTORIA DA AMOSTRA: ...........................................................................................................................................29
F. CONSTRUÇÃO DAS VARIÁVEIS...................................................................................................................................30
1.1 TIPOS DE VARIÁVEIS ............................................................................................................................................... 30

1.2 VARIÁVEIS DICOTÔMICAS ...................................................................................................................................... 31
1.3 CÓDIGOS ALOCADOS .............................................................................................................................................. 32
1.4 VARIÁVEIS PROXY ........................................................................................................................................................ 32
1.5 RELAÇÃO DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES (K) COM A QUANTIDADE DE ELEMENTOS NA PESQUISA. ............................................ 33
1.6 EXEMPLOS DE VARIÁVEIS MAIS UTILIZADAS ................................................................................................................... 34
10 VALOR DE MERCADO ................................................................................................................................................38
11 METODOLOGIAS APLICÁVEIS.....................................................................................................................................38
12 MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO ..................................................................................................40
13 INFERÊNCIA ESTATÍSTICA ..........................................................................................................................................42
14 REGRESSÃO LINEAR NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ......................................................................................................42
A. ANÁLISE DE REGRESSÃO ............................................................................................................................................43
B. MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS .....................................................................................................................44
C. COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO ( CC OU R) .................................................................................................................45
15 APRESENTAÇÃO DO RESULTADO DA AVALIAÇÃO ......................................................................................................47
A) AVALIAÇÃO PONTUAL ....................................................................................................................................................... 47

B) AVALIAÇÃO INTERVALAR E INTERVALO DE PREDIÇÃO .............................................................................................................. 47
C) CAMPO DE ARBÍTRIO:........................................................................................................................................................ 48
16 GRAU DE PRECISÃO ...................................................................................................................................................49
17 EXTRAPOLAÇÃO ........................................................................................................................................................49
18 TRANSFORMAÇÃO DE VARIÁVEIS .............................................................................................................................50
19 COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO ( R2 OU CD) ..........................................................................................................52
20 REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA ..................................................................................................................................53
21 COLINEARIDADE ........................................................................................................................................................53
22 ANALISE DO MODELO E DA EQUAÇÃO ......................................................................................................................54
23 ADERÊNCIA ...............................................................................................................................................................55
24 TESTES DE HIPÓTESES ................................................................................................................................................56
25 SIGNIFICÂNCIA DAS VARIÁVEIS E DO MODELO .........................................................................................................57
26 RESÍDUOS ..................................................................................................................................................................58
27 PONTOS INFLUENCIANTES OU “ OUTLIERS” ..............................................................................................................60
28 FINALIZAÇÃO E DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO LAUDO .........................................................61
29 ENQUADRAMENTO TOTAL DO LAUDO ......................................................................................................................62
PONTUAÇÃO FINAL DO LAUDO ........................................................................................................................................... 63
30 TIPOS DE LAUDOS DE AVALIAÇÃO .............................................................................................................................63
A. MODELO COMPLETO - LAUDO DE AVALIAÇÃO ..........................................................................................................63
OUTRAS EXIGÊNCIAS DA NORMA – ANEXOS ................................................................................................................................ 64
B. LAUDO SIMPLIFICADO ...............................................................................................................................................64
APÊNDICE A .......................................................................................................................................................................65
USO DA TABELA DE DEPRECIAÇÃO ................................................................................................................................. 65
ANEXOS DE TABELAS .........................................................................................................................................................70
PLANO DE AULA
EMENTA:
Conceituação de Avaliação de Imóveis, Mercado Capacitação para atuar na avaliação de imóveis.

Imobiliário. Definição de valor de mercado, Preço e Custo. Vistoria. Levantamento de dados.
Metodologia de avaliação de imóveis. Estudo e definição das variáveis. Estatística Geral e Estatística
Inferencial. Construção de modelos. Utilização da Tabela de Fundamentação. Enquadramento nos
Graus de Precisão e Fundamentação. Tipos de Laudos de Avaliação. Estudos e exemplos práticos.
METODOLOGIA:
Expositiva e prática, com uso de exemplo para fixação dos conceitos. Uso de software específico.
PROGRAMAÇÃO:
SEXTA-FEIRA:
Apresentação geral, etapas do processo de avaliação, modelos de preços, Mercado imobiliário, Dados
de mercado, Vistoria, Coleta de Dados, Construção de variáveis.
SÁBADO:
Métodos de Avaliação. Estatística Inferencial, Modelos, Analise de Regressão, Significância das
variáveis, Significância do Modelo, Outliers, Resíduos, Exemplos
DOMINGO:
Exemplos Tipos de Laudos, Enquadramento total da Avaliação, Comentários de Editais.
RECURSOS DIDÁTICOS:
Data-show. Apostila. Tabelas de Distribuição Normal e Distribuição t-Student. Uso do Software Sisdea.
AVALIAÇÃO:
Frequência mínima 75%.
REFERÊNCIAS/ BIBLIOGRAFIA:
ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso básico de engenharia legal e de avaliações. 2ª ed. São
Paulo: Pini, 2000.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653-01: Avaliação de bens parte 1:

Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2009.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653-02: Avaliação de bens parte 2:

Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia científica.

São Paulo: Pini, 2005.
FIKER, José. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. 3ª Ed. São Paulo: Pini, 2008.
LARSON, Ron; FARBER, Betsy. Estatística aplicada. 2ª ed. São Paulo: Pearson Prentice Hall, 2004.
0 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COM INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
Objetivos da avaliação de um bem:
De forma geral, temos o seguinte conceito:
• “avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar
o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da
viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”
1 - INTRODUÇÃO
Nosso objeto é obter o Valor de Mercado do Imóvel.
Se tivéssemos uma equação, como a que é apresentada a seguir:
Como determinaríamos o Valor final do imóvel?
O LAUDO
Para ser Laudo de Avaliação precisamos atender 2

enquadramentos
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
GRAU DE PRECISÃO
O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO vem de uma
Tabela da Norma de Avaliações NBR 14.653 cuja
somatória de pontos nos dará o Grau final do
Laudo de Avaliação.
O GRAU DE PRECISÃO vem dos cálculos estatísticos cujo resultado nos dará o enquadramento
do Laudo de Avaliação neste requisito.
A tabela de Fundamentação completa esta apresentada nesta apostila mais à frente e também
pode ser consultada no item 9.2.1 parte 2 da NBR 14.653. A tabela de Grau de Precisão está
apresentada no item 9.2.3
2 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS QUEM PODE ATUAR?
Atividade inerente ao Engenheiro Civil e Arquiteto, definida pelo

CONFEA, Lei nº 5.194/66 que versa sobre as atividades
profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro
agrônomo Em seu Artigo 1º (Art 1) discrimina as atividades
destes profissionais, na descrição da Atividade 6:
Atividade 06 - Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento,

laudo e parecer técnico;
Até 2019, a Vistoria do Imóvel Avaliando, era feita

obrigatoriamente pelo RT que assinava o Laudo de Avaliação.
Após a revisão da Parte 1 da Norma NBR 14.653( na sua 2ª

edição de 27/06/2019), ficou definido o seguinte:
“6.3.3 Recomenda-se que a vistoria seja realizada pelo responsável técnico pela
avaliação.”
Ressalvando que os profissionais devem estar registrados no respectivo Conselho de Classe.
Indispensável a emissão da ART/RRT
A. SOBRE A RESPONSABILIDADE TÉCNICA (RT) E ANOTAÇÃO DE

RESPONSABILIDADE TÉCNICA (ART)
Muito se pergunta o que colocar na ART relativa a um Laudo de Avaliação de imóvel urbano.
Nada há de diferente em relação a qualquer emissão de ART para trabalhos dos Engenheiros Civis.
São escolhidas as atividades que de fato foram realizadas, como sugestão podem considerar:
E, sugere-se completar no campo de OBSERVAÇÕES, a descrição do trabalho realizado.
3 - HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
“ A partir dos anos 1950, como parte do movimento que se notabilizou por constituir entidades
profissionais dedicadas à difusão da técnica avaliatória, foram elaboradas as primeiras normas de
avaliação.
O ponto de partida foi o Projeto de Norma P-NB-74, da ABNT, elaborado em 1957, que, juntamente
com trabalhos específicos desenvolvidos com o propósito de padronizar critérios em ações
expropriatórias, constituiu a base da primeira norma de avaliação, a NB 502 (Avaliação de imóveis
urbanos), elaborada em 1977, revisada na década de 1980 e registrada no Inmetro, em 1989, como
ABNT NBR 5676.
A partir de 1998, iniciou-se uma nova etapa com o Projeto desta ABNT NBR 14653 (Avaliação de
bens), que, com uma formatação inovadora, estabelece as referências que norteiam as avaliações
de diferentes tipos de bens, em um ambiente econômico cada vez mais complexo e
internacionalizado. A ABNT NBR 14653-1, em vigor desde 2004, foi revisada com a incorporação
de conceitos de abrangência global, a serem observados na aplicação de todas as demais partes
que integram a norma, com o propósito de facultar melhores condições de fundamentação das
avaliações, cuja relevância nas relações econômicas e sociais é cada dia mais significativa.”
Item 0.1 HISTÓRICO (NBR 14.653) – com adaptações.
Surge aí o uso da Estatística como ferramenta para a prática da Engenharia de Avaliações,

trazendo os estudos de distribuição amostral, saneamento de dados de mercado e intervalos de
confiança.
 Em 1974, o Engenheiro Domingos Saboya apresenta um trabalho utilizando a Inferência

Estatística e regressão linear múltipla como ferramenta de avaliação e torna-se precursor da
Engenharia de Avaliações
 2019 – altera-se a parte 1 da NBR 14.653 Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos

gerais.
4 - A NORMA NBR 14.653
O trabalho de Avaliação é regido pela Norma 14.653 e suas partes. NBR 14653, sob o título geral
de “Avaliação de bens” possui
5 CONTRATAÇÃO
Vamos analisar quem contrata, o que o contratante espera e a importância do entendimento inicial.
A. OBJETIVOS/FINALIDADES DA AVALIAÇÃO
Suas aplicações são diversas, tais como:
 Compra/venda de imóveis;
 Revisionais e Renovatórias de Valor de Locação.
 Organização de empresas: atualização do valor de ativos (implantação, fusão, aquisições,

etc).
 Avaliação para fins de seguro, hipotecários, garantias.
 Indenizações de forma geral e também associadas Desapropriações e Servidões

Administrativas.
 Partilha de Bens ( também associada à cobrança do ITCD).
 Lançamentos Fiscais (planta Genérica de Valores), para uso em IPTU e ITBI.
 Análises de viabilidade de empreendimentos.
 Assistência Técnica em avaliações judiciais ou mesmo Perícias em processos judicias.
 Dentre outros.
B. HONORÁRIOS
Os valores cobrados são decorrentes do nível de exigência do seu cliente (Grau de

Fundamentação).
O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO vem do preenchimento completo da Tabela de Fundamentação,

item 9.2.1 – tabela 1.
Quanto maior o Grau, maior o rigor do trabalho e com isso mais tempo será gasto na elaboração do
cálculo e do Laudo, assim podemos considerar que o valor a ser cobrado é decorrente de tempo
gasto x valor da sua hora técnica.
Também é importante levar em consideração a importância do bem em análise e a finalidade da

avaliação, pois como será visto mais adiante, esta combinação de informações pode mudar o
método de avaliação, e como conseqüência o valor a ser cobrado.
1.3 – Remuneração
Tipo de
Discriminação Remuneração (R$)
Atividade
- Unidade habitacional em prédio

(apartamento, apart-hotel, flat, kit, loft etc.).
Código do sistema: A- Código do sistema: A-414
- Unidade isolada habitacional (casa, casa 413 Valor 2
em condomínio, vilage etc.).
Valor 1
2 R$ 348,00
- Sala ou pavimento comercial até 200 m .
R$ 430,00 com subsídios fornecidos pela CAIXA.
- Vaga de garagem.
Grupo 1: - Lote habitacional unifamiliar.
- Avaliação de imóvel Código do sistema: A- Código do sistema: A-416

Avaliação de unidade isolada habitacional
urbano. 415 Valor 2
como um todo conjuntamente com a
- Apresentação em laudo avaliação do respectivo lote, desde que o Valor 1 R$ 369,00
de avaliação simplificado. mesmo seja habitacional unifamiliar. R$ 615,00 com subsídios fornecidos pela CAIXA.
- Como parte da avaliação
A-401 a ATC-CAIXA poderá exigir
o fornecimento de 01 dado - Sala ou pavimento comercial superior a 200
2 2
de mercado, com vistoria m até 1.000 m .
pelo menos externa, nos 2 Código do sistema: A- Código do sistema: A-418
- Loja até 1.000 m
padrões definidos pela 417 Valor 2
2
ATC-CAIXA. - Prédio até 1.000 m . Valor 1 R$ 737,00
2
- Galpão até 1.000 m . R$ 1.230,00 com subsídios fornecidos pela CAIXA.
-Terreno (exceto habitacional unifamiliar) até
Grupo 2: 10.000 m .
2
Código do sistema: A- Código do sistema: A-420

Avaliação de imóvel do “grupo 2” como um
419 Valor 2
todo conjuntamente com a avaliação do
respectivo lote, desde que o mesmo seja Valor 1 R$ 1.108,00
enquadrável no “grupo 2” R$ 1.845,00 com subsídios fornecidos pela CAIXA.
Tabela – Fonte: Edital Caixa 2019.
- Unidade habitacional em prédio (apartamento,
aparthotel, flat, kit, loft etc.).
Código do sistema: Código do sistema: A-434
- Unidade isolada habitacional (casa, casa em
A-433 Valor 2
condomínio, village etc.).
2 Valor 1 R$ 369,00
- Sala ou pavimento comercial até 200 m .
R$ 615,00 com subsídios fornecidos pela CAIXA.
- Vaga de garagem.
Grupo 1:
- Lote habitacional unifamiliar.
Código do sistema: Código do sistema: A-436

Avaliação de unidade isolada habitacional como
A-435 Valor 2
um todo conjuntamente com a avaliação do
respectivo lote, desde que o mesmo seja Valor 1 R$ 615,00
- Avaliação de imóvel
urbano. habitacional unifamiliar. R$ 923,00 com subsídios fornecidos pela CAIXA.
- Apresentação em
laudo de avaliação - Sala ou pavimento comercial superior a
2 2
completo. 200 m até 1.000 m .
- Como parte da 2 Código do sistema: Código do sistema: A-438
- Loja até 1.000 m
A-437 Valor 2
A-402 avaliação a
- Prédio até 1.000 m .
2
ATC-CAIXA poderá Valor 1 R$ 985,00
2
exigir o fornecimento - Galpão até 1.000 m . R$ 1.845,00 com subsídios fornecidos pela CAIXA
de 01 dado de
Grupo 2: -Terreno (exceto habitacional unifamiliar) até
mercado, com vistoria 2
10.000 m .
pelo menos externa,
nos padrões definidos
pela ATC-CAIXA. Código do sistema: Código do sistema: A-440
Avaliação de imóvel como um todo do “grupo 2” A-439 Valor 2
conjuntamente com a avaliação do respectivo Valor 1 R$ 1.230,00
terreno, desde que enquadrável no “grupo 2”
R$ 3.075,00 com subsídios fornecidos pela CAIXA
2
- Sala ou pavto comercial superior a 1.000 m .
2
- Loja superior a 1.000 m . Código do sistema: A-441
- Prédio superior a 1.000 m .
2 Calculado com base na estimativa de horas técnicas feita pela ATC-
Grupo 3: CAIXA.
2
- Galpão superior a 1.000 m .
Superior a R$ 1.845,00 até R$ 14.760,00
-Terreno (exceto habitacional unifamiliar) superior
2
a 10.000 m .
Tabela – Fonte: Edital Caixa 2019.
Exemplo de um caso de Perícia que também iria envolver a avaliação dos apartamentos.
Na Perícia, várias perguntas (quesitos) podem ser feitas e devem ser respondidas, dentre elas
iremos ao longo do curso destacar aquelas relacionadas à AVALIAÇÃO dos IMÓVEIS.
6 APRESENTAÇÃO DAS ETAPAS DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO
7 CONCEITOS IMPORTANTES
A NBR 14653, parte 1 – Procedimentos Gerais, define:
a) “PREÇO: Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um
bem, um fruto ou um direito sobre ele.”
b) “CUSTO: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou

aquisição de um bem, numa determinada data e situação.”
c) “VALOR DE MERCADO: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”
d) “engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e

capacitação técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho
Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA.”
e) Imóvel avaliando: aquele que está sendo avaliado.
f) Dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um

determinado bem.
g) Inferência estatística: Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a
população a partir de uma amostra
h) Vistoria: Constatação local de fatos, através da observação do bem e dos elementos e

condições que o constituem ou o influenciam.
i) Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em
conformidade com a NBR 14653, para avaliar o bem1.
j) População: Totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar.
k) Modelo: Representação técnica da realidade.
l) Modelo de regressão: Modelo utilizado para representardeterminado fenômeno, com base

numa amostra, considerando-se as diversas características influenciantes.
8 DIAGNÓSTICO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
O diagnóstico do mercado imobiliário deve ser feito sobre a análise de 3(três) aspectos:
1) Estrutura 2) Conduta 3) Desempenho
 Para se proceder à uma

correta Avalição de um
imóvel é necessário o
conhecimento do Mercado
Imobiliário no qual ele está
inserido
 Compreender os
mecanismos existentes,
seu funcionamento e
comportamento.
 Os bens pertencentes a
este Mercado possuem
características
heterogêneas e sujeitos à
atuação de incorporadores,
construtores e condições MERCADO DE CONCORRÊNCIA
às vezes até monopolistas.
PERFEITA.
 Lei de Oferta e
Procura[Mercado de
Concorrência Perfeita
Segundo Saboya, ao analisar estes aspectos, devemos considerar:
1) Estrutura de mercado:
a) Grau de concentração dos vendedores: descrito pelo número de distribuição

dos mesmos, no mercado;
b) Perfil do universo de compradores: caracterização da população dos possíveis

compradores; inclusive o seu grau de concentração ou do nível de pulverização,
classes de renda, estratos sociais, em condições de participarem do mercado;
c) Grau de diferenciação do produto: diferenciar dentre os diversos produtos

disponíveis no mercado em relação à ótica dos compradores;
d) Condições de entrada: identificação da facilidades e dificuldades de entrada no

mercado por vendedores e compradores.
2) Conduta do mercado: observar as políticas de preços dos vendedores, sua forma

de atuação, se isolados ou em cartel, ou ambas, métodos empregados,
estabelecimento de preços e formas de pagamento, alterações introduzidas nos
produtos ( mesmo as mais sutis), custo de campanhas; e, processos e mecanismos
de interação e coordenação das políticas dos vendedores competindo e interagindo
em qualquer mercado.
3) Desempenho do mercado: identificar as tendências, levando-se em conta as

etapas e resultados finais que os vendedores vem adotando e alcançando, medidas
em razão dos preços praticados e evolução das próprias condutas, implantação de
novos empreendimentos, dinâmica do mercado em função de novos
empreendimentos no entorno, etc.
Entender os Componentes do Mercado Imobiliário, que são:
 Bens levados ao Mercado
 Partes interessadas na VENDA
 Partes interessadas na COMPRA
Um bom resultado será obtido quando se

tem no mercado um equilíbrio entre estes 3
componentes
O que seria este equilíbrio?
O importante é entender o comportamento do mercado e como ele influência o preço dos

imóveis.
IMPACTO DAS NOTÍCIAS SOBRE MERCADO IMOBILIÁRIO
Em 17 de fevereiro 2017 o Governo Federal anunciou o aumento da

faixa de financiamento imóvel, acima de R$ 800.000 até 1.500.000,00 isso
muda o comportamento do mercado?
A notícia trazia que o valor máximo de imóvel

para compra com FGTS aumenta para R$ 1,5
milhão com recursos do FGTS valerá em todas as regiões do país, mas
somente até o fim de dezembro, informou o governo federal.
Segundo o Ministério do Planejamento, a nova regra vale para imóveis

contratados a partir da próxima segunda-feira (20) e 31 de dezembro
de 2017. "O novo valor de avaliação tem vigência temporária, é aplicável
apenas para a aquisição de imóveis residenciais novos, valendo de forma
uniforme para todas as regiões do país",
Esta notícia mudaria o comportamento dos possíveis

compradores?
Mudaria o equilíbrio do Mercado?
9 ETAPAS DA AVALIAÇÃO
A. DEMANDA DO CLIENTE:
Importância do entendimento inicial com o cliente, seja privado ou público, de modo a perceber o
objetivo da avaliação e como conseqüente o método de cálculo a ser utilizado e ainda qual o valor a
cobrar pelos trabalhos.
B. LEVANTAMENTO DA DOCUMENTAÇÃO DISPONÍVEL
Etapa importante na Avaliação mas que não obriga o Engenheiro de Avaliações a verificar a
validade dos documentos. Na Norma vigente, na parte 1, com sua última revisão em JUNHO/2019,
isto foi explicitado, veja o que a norma técnica diz:
“6.1 Requisição da documentação

Cabe ao profissional da engenharia de avaliações solicitar ao contratante ou
interessado o fornecimento da documentação relativa ao bem, para realização do
trabalho. Não é de responsabilidade do profissional da engenharia de avaliações
analisar a legitimidade da documentação jurídica do bem nem a realização de
estudos, auditorias, exames, medições e inspeções prévias para o
desenvolvimento da avaliação.” NBR 14.653:1: JUNHO/2019.
O Engenheiro/Arquiteto de Avaliações, deve analisar a impossibilidade de realizar a avaliação, caso

o contratante ou interessado não possa fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer
eventuais incoerências. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as RESSALVAS
relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em
função dessas condições.
Assim, muito cuidado na análise da documentação e seu uso para a elaboração da avaliação.
Vale lembrar que o seu Contratante, pode solicitar alguns documentos específicos para serem
apresentados como anexos do seu Laudo de Avaliação. Nisto não há nenhum problema e pode ser
discutido e ser estabelecido entre as partes ( você e seu Contratante).
Como exemplo de documentação mínima para uma avaliação, temos:
 documentação de titularidade do imóvel: através da Certidão de Inteiro Teor da Matrícula

dos imóveis no Registro Geral de Imóveis (RGI), ou seja, no Cartório de Registro de
Imóveis;
 folha de rosto do IPTU.
Figura – Exemplo de matrícula sem a menção de área e características do imóvel – de 05 de
novembro de 1979.
Figura – Exemplo de matrícula com menção de área e algumas características do imóvel – de
15/10/2019.
C. VISTORIA DO BEM AVALIANDO:
Etapa importante da Avaliação de Imóveis, possuindo neste caso o objetivo de caracterizar o imóvel
tanto pelos seus atributos internos quanto pelos atributos externos. Confrontar as informações
documentais com a real situação do imóvel. O engenheiro de avaliações neste momento deve
tomar conhecimento não só da parte interna do imóvel quanto da sua percepção na região em que
está inserido, buscando com isso identificar as várias influências que estão compondo o preço do
bem em questão. Segundo Dantas(2012): “ deve-se percorrer a região envolvente para verificar
possíveis pólos de influência, equipamentos urbanos, infra-estrutura,etc.”
“ 7.3.1 Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for
impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde
que acordada entre as partes e explicitada no laudo.”
Item 1 da Tabela de Fundamentação – NBR 14.653: Regressão Linear.
A vistoria do imóvel avaliando tem por objetivo conhecer as características internas e externas
que influenciam no valor do imóvel, e o contexto urbano a que está inserido.
“ Imóvel paradigma: imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão
representativo da região ou referencial da avaliação.”
Como resultado da vistoria, temos um dos produtos, a parte fotográfica do Laudo de

Avaliação.
Não há regras de como as fotos devem ser apresentadas, se
considerarmos a Norma de Avaliação. Porém, em algum momento o
seu cliente pode ter um padrão de apresentação das fotos e assim,
pode-se segui-lo sem problemas.
Como sugestão podemos considerar, apresentar no mínimo as seguintes fotos;
 Fachada
 Localização do imóvel no logradouro
 Hall / Portaria
 Equipamentos de Lazer
 Banheiro Social
 Suíte
 Dormitórios
 Quintal ( em casas, áreas de lazer)
 Cozinha
 Área de Serviço
 Garagem
 Varanda / Sacada
VISTORIA – complemento com fotos, mapas e croquis
Figura 1- Croqui localização do imóvel Avaliando – Fonte:Google Earth: Novembro/2018.
Sugestão de Relatório Fotográfico
Fachada principal Logradouro
Dormitório Cozinha
Playground Churrasqueira
D. PESQUISA DE DADOS
 Não existem regras definindo como deve ser feita a pesquisa de dados. A Norma traz
condições a serem cumpridas e orientações, porém não determina como deve ser feita.
I. CONHECER O IMÓVEL
TIPO: terrenos, indústrias, imóveis rurais, urbanos, comerciais, residenciais, apartamentos.
Observar as características: área, dimensões, idade, localização, padrão, polos de influência, etc
Definir a finalidade da Avaliação: locação, aquisição, alienação, garantia, dentre outros.
II. DETERMINAR
Qual o um grau de precisão aceitável;
quais os parâmetros mais significativos na formação do valor
III. PLANEJAMENTO DA PESQUISA

 Primeira etapa para se realizar uma boa coleta de dados de Mercado.
ESCOLHER:
 Características importantes para a formação do preço.
 Proposições e inferências em torno da amostra.
IV. CONHECIMENTO DO LOCAL

 Definir e delimitar a área de abrangência
 Observar o comportamento do Mercado.
 Usar de experiência do profissional Avaliador.
V. LEVANTAMENTO DE DADOS DE MERCADO
COLETA DE DADOS
Planejar - considerando características

do bem avaliando, recursos disponíveis,
informações, pesquisas, plantas,
documentos, prazo de execução do
serviço, etc.
Quantidade – a Norma recomenda
buscar a maior quantidade possível de
dados de mercado, com atributos
comparáveis aos do bem avaliando.
Qualidade - atributos semelhantes, Região de Abrangência
diversificar fontes de informação, “Confrontar as informações das
características realmente relevantes, partes envolvidas, de forma a
temporalidade dos dados. conferir maior confiabilidade aos
dados coletados
VI. PESQUISA DE DADOS
Onde pesquisar? Sites, portais de imobiliárias, anúncios, etc.  isso é considerado como FONTES,
ou seja, fontes da pesquisa.
Como resultado da pesquisa, obtemos a PLANIHA DE DADOS.
Imagem – exemplo de Planilha de Dados.
E. VISTORIA DA AMOSTRA:
ITE GRAU
Descrição
M III II I
Apresentação de
Apresentação de informações Apresentação de
informações
relativas a todos os dados e informações
Identificação relativas aos dados
variáveis analisados na relativas a todos os
3 dos dados e variáveis
modelagem, com foto e dados e variáveis
de mercado efetivamente
características observadas no analisados na
utilizadas no
local pelo autor do laudo modelagem
modelo
EXEMPLO: Características levantadas do imóvel avaliando

Apartamento
F. CONSTRUÇÃO DAS VARIÁVEIS
As variáveis são representações numéricas das características intrínsecas e extrínsecas dos

imóveis.
Devemos observar a relação existente entre as variáveis selecionadas de modo a verificar a

dependência ou não entre as mesmas.
Utilizamos duas partes principais:
Variável dependente
Variável independente
localização (índice fiscal, setor urbano, distância a polos de influência, etc), e temporais (data do
evento), do bem avaliando.
P = a + b* X
Valor unitário = 1287,50 + 10576.45 * Localização - 115.97 * Area total
1.1 TIPOS DE VARIÁVEIS
A) Variáveis quantitativas – variáveis que podem ser medidas ou contadas. É a mais

recomendada pela norma.
Exemplos: área (m2), Frente (m), nº de dormitórios (números inteiros).
CONTÍNUAS: assume infinitos valores dentro DISCRETAS: assumem FINITOS valores

da escala de valores admissíveis. dentre os possíveis.
Ex.: área (m2); distância (m); Frente do terreno Ex.: nº de dormitórios; andar (pavimento).
(m).
Para lembrar sempre. Variável discreta 

Resultados de um dado.
B) Variáveis qualitativas – variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas
ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem. Carregam alguma
subjetividade.
Exemplos: Padrão Construtivo, Estado de Conservação.
As diferenças qualitativas dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:
 variáveis dicotômicas, variáveis Proxy e códigos alocados.
1.2 VARIÁVEIS DICOTÔMICAS
Assumem apenas dois valores. São usadas para representar a presença ou ausência de
determinado atributo. Exemplo: a percepção que a vista panorâmica em um imóvel residencial irá
fazer diferença no preço final.
VISTA = 0 (zero) sem vista panorâmica
VISTA = 1 (um) com vista panorâmica.
São importantes variáveis pois ajudam a inferir a influência de diversos fatores na dinâmica do
mercado imobiliário.
 Oferta/Venda
 Esquina
 Frente para o mar
 Elevador
 Garagem, etc.
Devem ter pelo menos 3 dados por características (acima de n=30  10%).
MICRONUMEROSIDADE !!! Vedada extrapolação e interpolação !!!
Micronumerosidade: quantidade mínima de dados de mercado exigíveis em cada posição da

amostra.
Para amostra até 30 dados: 3 em cada posição;
Acima de 30 dados: 10% de n (amostra);
Acima de 100 dados: 10 em cada posição.
O número de dados de mesma característica, no caso de utilização de variáveis dicotômicas e

variáveis qualitativas expressas por códigos alocados. ( adaptado NBR 14.653).
Exemplo para varável dicotômica.
Considerando que a equação do valor de mercado será expressa por :
Valor = A + B1 x Área
E que a condição Frente para o Mar valoriza o imóvel, e buscando melhorar o poder de explicação
do comportamento dos preços no mercado, vamos acrescentar uma variável, assim definida:
 Frente para o mar = 1 (imóvel que possui esta característica)
 Frente para o mar = 0 (imóvel que NÃO possui esta característica)
Valor = A + B1 x Área + B2 x
Frente Assim, para imóveis sem frente para o mar a equação fica.
Valor = A + B1 x Área + B2 x 0 = A + B1 x Área
1.3 CÓDIGOS ALOCADOS
Deve-se ter cuidado na criação da escala para estas variáveis. Estas escalas são chamadas de
Códigos Alocados.
Padrão de Acabamento
Alto = 3
Normal = 2
Baixo =1
Veja o que diz a Norma
“A escala será composta por números inteiros naturais consecutivos em ordem crescente
(1,2,3,...), em função da importância das características possíveis na formação do valor, com valor
inicial igual a 1. Não é necessário que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das
posições da escala construída.
No Programa: sempre (+) !
1.4 Variáveis Proxy
São utilizadas para substituir aquelas de difícil mensuração e que se considera existir uma relação
de pertinência entre ambas. No geral, são buscadas em publicações e meios já conhecidos e
estabelecidos em estudos de mercado.
CUB (Custo unitário básico)  para representar o padrão construtivo
Índice Fiscal  para representar Localização
Estado de Conservação com Critério de Heidecke . ( Vide Apêndice A)
padrão construtivo  custo unitário básico
localização  índice fiscal
Proxy - “Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com
ela relação de pertinência” . NBR 14653
1.5 Relação das Variáveis Independentes (K) com a quantidade de elementos na
Pesquisa.
Fonte: NBR 14653:2 – Tabela de Fundamentação
Assim, se formos usar as variáveis independentes abaixo apresentadas para a avaliação de um

APARTAMENTO, teríamos:
Número de variáveis independentes: K = 6
Supondo um Laudo no Grau de Fundamentação II:
CONCLUSÃO: Necessitaríamos de 28 dados, no mínimo para o nosso trabalho ser

enquadrado no Grau de Fundamentação II com as variáveis independentes acima.
1.6 EXEMPLOS de Variáveis mais utilizadas
Genéricas:
Área total (m2): área total dos dados das amostras. Esta variável deve mostrar que quanto maior a
área do imóvel, menor será o valor por metro quadrado (valor unitário);
Distância a polos locais: A situação geográfica do imóvel no contexto urbano, principalmente no que
se refere à sua proximidade a pólos atrativos, tais como comércio, serviços públicos, escolas,
praças, transporte, infraestrutura (redes de água, luz e pavimentação), etc Uma forma simples e
objetiva de mensurar é calcular a distância do imóvel ao pólo atrativo
Origem dos dados ou Evento: usada para indicar se o preço coletado é de Oferta ou venda.
Normalmente usada através de uma variável dicotômica.
LOTES URBANOS
Condomínio: usada para indicar se o lote
pertence ou não a um Condomínio fechado.
Dicotômica.
Topografia: defini a condição topográfica do

terreno, tais como tais como: aclives ou
declives acentuados; abaixo ou acima do nível
do passeio público; etc. Dicotômica ou
qualitativa código alocado
CASAS
Área do terreno: Quanto maior a área do
terreno, maior deve ser o valor unitário
calculado na área total construída.
% Aproveitamento: definido pela relação
entre a área total construída e a área total do
terreno, indicando aproveitamento adotado no
terreno, pode indicar que quanto melhor
aproveitado o espaço disponível, maior o valor
unitário do imóvel. Atenção ao Código de
Posturas do município em questão, pois isso
pode desvalorizar. Padrão Construtivo
Estado de Conservação
APARTAMENTOS
Área privativa da unidade autônoma: áreas cobertas ou descobertas
que definem o conjunto de dependências da unidade autônoma, com
utilização privativa dos titulares de direito.
Idade: usa-se mais comumente Idade real, pois a Idade aparente se

está relacionada ao estado de conservação.
Estado de Conservação: apresentar o estado de conservação

conforme observado em campo. Como sugestão utilizar as definições
da tabela de Ross-Heideck ( ANEXO), e criar a escala de valores,
neste caso esta variável será classificada como qualitativa código alocado.
Figura – tabela de Ross -Heideck
Pavimento: analisar a influência do andar quanto ao preço. Podendo ser lançada como:
número do pavimento (quantitativa discreta);
tipo do pavimento: andar baixo do 1º. Ao 5º
andar mediano do 6º ao 10º
andar alto do 11º ao 20º.
O entendimento de andar alto ou baixo está intimamente relacionado ao perfil do edifício, ou
seja, se o edifício tem 4 pavimentos baixo pode ser do térreo ao 2º andar, e alto do 3º ao 4º, assim
a escala de valores deve considerar estas diferenças.
Garagem: pode ser considerada como:

presença ou ausência;
área de garagem;
número de vagas.
Varanda
Vista Panorâmica
Equipamentos de Lazer:
LOJAS
Localização: A localização geográfica dentro

do contexto urbano é a variável que apresenta
maior poder de explicação da variação do valor
médio praticado no mercado.
Área de térreo / área total Esta variável deve
mostrar que quanto mais próxima de 1 (um),
maior o valor unitário do imóvel no mercado.
Esquina
Testada : ou área de vitrine é atributo que
assume relativa importância neste tipo de Idade aparente
imóvel Padrão construtivo e de acabamento
Estado de conservação
SALAS COMERCIAIS
Prédio inteligente: edificação que possua

um mínimo de avanço tecnológico, que
promove conforto aos usuários, segurança e
sobretudo economia (Água, luz, telefone,
etc...). A variável pode ser testada de forma
dicotômica
Portaria: avalia-se o controle de acesso

No geral, mais utilizadas para locação, ainda assim através de porteiros ou mesmo eletrônicos. A
ainda que para compra, as variáveis mais importantes variável pode ser testada de forma
seriam: padrão, conservação, equipamentos e dicotômica.
estacionamento, idade, vista panorâmica
 Podemos considerar as variáveis mais importantes e mais utilizadas para análise e

posterior tratamento
Posição da unidade no
Áreas da unidade Existência de cobertura
prédio
Existência de instalações Padrão das construções
Padrão da construção
especiais vizinhas
Distância a polos importantes
Idade da construção Numero de garagens
(*1)
Localização na malha
Número de quartos Topografia do local
urbana
Número de quartos com Número de pavimentos do Padrão da infra-estrutura
banho privativo prédio urbana da região
Número de instalações Número de apartamentos
Época da informação
sanitárias por andar
Vista privilegiada ou prejudicial
(*1)
(*1)Valorizantes ou desvalorizantes
A Norma Técnica referente a avaliações de imóveis urbanos preconiza uma investigação do
mercado imobiliário com relação à sua conduta e formas de expressão para especificação correta
da variável dependente (preço total ou unitário), e para as independentes, teorias, conhecimentos,
senso comum, e demais atributos que se mostrem importantes, já que algumas variáveis em
princípio consideradas importantes podem se mostrar pouco relevantes e outras adquirirem peso
considerável na modelagem.
 Sugestão de descrição da definição das variáveis
Variável Descrição
Variável Quantitativa Contínua indica a área do lote, expressa em metros
Área do terreno 2
quadrados (m ).
Distância à Variável Quantitativa Contínua indica a distância percorrida pela rodovia até
capital a capital, expressa em Quilômetros (km).
Variável dicotômica indica se uma das faces do lote faz divisa com a via
Frente principal
principal, adotado 1 = principal ou 0 = secundária.
Variável código alocado, indica a importância das rodovias, considerado
Eixo viário
1=BR-040; 2=MG-234 e 3=BR-381.
Lembrando: a escolha das variáveis é feita pelo Engenheiro Avaliador conforme as condições que estamos
discutindo ao longo deste curso.
 A Norma recomenda adotar sempre que possível utilizar variáveis QUANTITATIVAS.
10 VALOR DE MERCADO
Valor venal = Valor mais provável pelo qual o imóvel será transacionado, calculado com base nos
preços praticados no mercado imobiliário.
Mas, na Engenharia de Avaliações buscamos o
VALOR DE MERCADO !
Os atributos ou características de um imóvel, sejam intrínsecas/extrínsecas irão compor seus

PREÇOS. Na economia urbana são chamados de “ Modelo Hedônicos”.
O hedonismo (do grego hedonê, "prazer", "vontade" ) é uma teoria ou doutrina filosófico-
moral que afirma ser o prazer o supremo bem da vida humana. Surgiu na Grécia, e seu
mais célebre representante foi Aristipo de Cirene. O hedonismo filosófico moderno procura
fundamentar-se numa concepção mais ampla de prazer entendida como felicidade para o
maior número de pessoas.
11 METODOLOGIAS APLICÁVEIS
Levam em consideração:
 Natureza do bem a ser avaliado.

 Finalidade da avaliação
 Qualidade e quantidade de informações no mercado
METODOLOGIA
 Método Comparativo de Dados de Mercado

 Método Evolutivo (enfoque do custo)
 Método Involutivo (viabilidade técnico-econômica para determinação do valor).
 Método da Capitalização da Renda (enfoque da renda, obtemos um Fluxo de Caixa)
MÉTODO INVOLUTIVO: “Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento

eficiente, baseado em modelo de estudo deviabilidade técnico-econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as características do bem e comas condições do mercado no qual
está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização doproduto.”
MÉTODO EVOLUTIVO: “ Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus
componentes. Caso a finalidade seja a identificação dovalor de mercado, deve ser considerado o
fator de comercialização.”
CAPITALIZAÇÃO DA RENDA: “ Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da

sua renda líquida prevista, considerando-se cenáriosviáveis.”
A Norma indica o Comparativo como prioritário se este puder ser usado. “ Em

situações atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias previstas
nesta parte da NBR 14653, é facultado ao engenheiro de avaliações o emprego de outro
procedimento, desde que devidamente justificado.”
Apresentação completa da Tabela de Fundamentação:
GRAU
ITEM Descrição
III II I
Caracterização Completa quanto a Completa quanto às
Adoção de situação
1 do imóvel todas as variáveis variáveis utilizadas no
paradigma
avaliando analisadas modelo
Quantidade
mínima de 6 (K+1), onde K é
4 (K+1), onde K é o 3 (K+1), onde K é o
dados de o número de
2 número de variáveis número de variáveis
mercado, variáveis
independentes independentes
efetivamente independentes
utilizados.
Apresentação de
informações
relativas a todos
os dados e Apresentação de
Apresentação de
variáveis informações
Identificação informações relativas
analisados na relativas aos dados
3 dos dados de a todos os dados e
modelagem, com e variáveis
mercado variáveis analisados
foto e efetivamente
na modelagem
características utilizadas no modelo
observadas no
local pelo autor do
laudo.
Admitida para apenas Admitida, desde
uma variável, desde que: a) as medidas
que: a) as medidas das características
das características do do imóvel avaliando
imóvel avaliando não não sejam
sejam superiores a superiores a 100%
100% do limite do limite amostral
amostral superior, superior, nem
nem inferiores à inferiores à metade
metade do limite do limite amostral
4 Extrapolaçao Não admitida
amostral inferior. inferior.
b) o valor estimado
b) o valor estimado não ultrapasse 20%
não ultrapasse 15% do valor calculado
do valor calculado no no limite da fronteira
limite da fronteira amostral, para as
amostral, para a referidas variáveis,
referida variável, em de per si e
módulo. simultaneamente e
em módulo.
Nível de
significância a
(somatório do
valor das duas
caudas)
5 máximo para a 10% 20% 30%
rejeição da
hipótese nula
de cada
regressor (teste
bicaudal)
Nível de
significância
6 1% 2% 5%
máximo
admitido para a
GRAU
ITEM Descrição
III II I
rejeição da
hipótese nula
do modelo
através do
teste F de
Snedecor
12 MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Buscar imóveis com características semelhantes - DADOS DE MERCADO
 Quais dados coletar?
 Como proceder na coleta ?
Quantitativas
Qualitativas
Proxy10
VARIÁVEIS Discretas contínuas
Dicotômicas, binárias ou dummy
Códigos alocados
Códigos ajustados
Variáveis Dependentes Variáveis Independentes
Valor total (preço total do imóvel) Características intrínsecas

2
Valor unitário (preço por m ) Características extrínsecas
14653: Proxy - “Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume
guardar com ela relação de pertinência.
padrão construtivo  custo unitário básico;
localização  índice fiscal
localização  renda média do chefe de família por setor censitário;
localização  custo unitário básico da construção da tipologia mais apropriada para o local;
A Norma recomenda adotar sempre que possível variáveis QUANTITATIVAS.
13 INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
O uso da Estatística tem como objetivo encontrar leis de

comportamento para todo o conjunto, por meio da sintetização dos
dados obtidos através de amostras sob a forma de tabelas, gráficos,
medidas. Esse é o ramo da Inferência Estatística.
Inferência estatística: Parte da ciência estatística que permite extrair

conclusões sobre a população a partir de uma amostra.
Com base em uma amostra extraída do Mercado, os parâmetros

populacionais são estimados por Inferência Estatística. Na área de
Avaliações de Bens queremos definir o valor (R$) monetário de um bem
usando de uma amostra representativa daquele mercado no qual o bem
está inserido.
Amostra retirada da População
Figura 2 – representativa da exploração de dados populacionais para a amostra - Inferência
Para obtermos a estimativa do valor desejado, no nosso caso o valor do imóvel, vamos usar uma
técnica da Estatística Inferencial denominada de Regressão. A regressão tem como resultado uma
equação matemática que descreve o relacionamento entre as variáveis e nos permite obter o valor
final desejado.
14 REGRESSÃO LINEAR NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Regressão Linear é a técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma
variável dependente em relação a outras que são responsáveis pela variabilidade observada .No
caso da avaliação de imóveis, a variável dependente é o preço dos imóveis, e as variáveis
independentes são as características dos imóveis que fazem diferença na formação do Preço.
A Regressão busca encontrar uma equação matemática que represente esta variação da variável
dependente relacionada com a(s) variável(is) independente(s). Esta equação matemática é
chamada de Modelo, ou melhor, Modelo de Regressão.
Existem várias formas de entender o que é um modelo, e através de Von Sperling apud Lee, 1973,
temos:
 Uma representação da realidade;
 Uma tradução simplificada e generalizada do que se afigura como sendo as características mais
importantes de uma situação do mundo real;
 Uma abstração da realidade utilizada para se obter clareza conceitual – reduzir a variedade e
complexidade do mundo real a um nível que se pode entender e representar.
Modelos estatísticos para a Avaliação de Imóveis buscam representar a realidade como é
observada ou medida e usando o conceito de Inferência, concluir seu resultado para o todo.
Como exemplo, podemos chegar a uma equação da seguinte forma:
Figura 3 – exemplo de uma equação de regressão ( modelo de regressão).
A seguir, apresentamos uma forma genérica de uma equação de regressão:
Sendo, Y = variável dependente, neste caso o Valor do imóvel, e as demais variáveis

independentes (X).
A. ANÁLISE DE REGRESSÃO
Regressão é uma técnica estatística utilizada para demonstrar a relação entre duas variáveis.
A regressão linear simples consiste no estudo da relação entre duas variáveis Y e X, no qual se
procura ajustar uma reta ( = 0 + x 1 1) aos valores efetivamente observados.
A variável Y é chamada de variável dependente e a X de variável independente.
Trata-se de verificar como a variável Y responde às variações de X que são, em geral,
observadas, assim procura-se explicar a variabilidade de Y por meio das variações observadas
de X.
O modelo de regressão linear simples pode ser representado por
A reta de regressão da população, ou simplesmente regressão de Y em X, fornece o valor médio de

Y para cada nível de X.
Os parâmetros (coeficientes
de elasticidade) 0 1
Figura 4 - Representação gráfica da reta de regressão.
Calculando os parâmetros, obtém-se, a equação da reta de regressão
Relembrando: O Valor de Mercado é dado pela equação da reta de regressão, através da

determinação dos seus coeficientes ( também chamados de Regressores).
B. MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS

 O MMQ (MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS)
Consiste em ajustar uma reta aos dados observados, de tal modo a minimizar a soma dos
quadrados dos desvios entre os Yi (observados) e os (calculados pela reta), ou seja, minimizar.
Assim, trata-se de minimizar o Q derivando e

igualando a zero, chegamos aos valores de
O resíduo = − 1 , é uma estimativa do

erro aleatório da equação de regressão.
Para o ajuste do modelo de regressão, deve-se atender algumas suposições sobre o erro aleatório:
A) Os erros são independentes e identicamente distribuídos, ou seja, são não correlacionados;
B) Os erros seguem a Distribuição Normal;
C) Os erros aleatórios têm média zero e variância constante ( homocedasticidade).
A análise de resíduos constitui uma etapa essencial de uma análise de regressão, contribuindo
ainda para detectar a presença de observações atípicas (outliers).
 Gráfico dos resíduos x valores ajustados: utilizado para verificar se os erros possuem
variância constante.
 Gráfico dos resíduos x ordem das observações: utilizado para verificar se os erros são não
correlacionados.
 Gráfico de probabilidade Normal: utilizando junto ao teste de normalidade para verificar se

os erros seguem a distribuição Normal
Fonte: (Dantas,2005)
C. COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO ( CC OU R)
Capta a força de ligação entre as variáveis. Não depende das unidades com as quais se mede as
variáveis X e Y e tem a oscila entre os valores de -1, 0 e 1. −1
-1 ≤ ≤ +1
o Valores positivos de Cc indicam variação na mesma direção ( correlação positiva);
o Valores negativos de Cc indicam variação em direção oposta ( correlação negativa);
o Valores próximo de zero indicam fraca ou nenhuma ligação entre elas.
C = 1,00 Correlação Perfeita
1,00 < C < 0,75 Correlação Forte
0,75 < C < 0,50 Correlação Média
0,50 < C < 0,00 Correlação Fraca
C=0 Correlação Inexistente
Sua fórmula é dada por:
15 APRESENTAÇÃO DO RESULTADO DA AVALIAÇÃO
Podemos apresentar o resultado da Avaliação de um imóvel de 3 formas:
 Avaliação Pontual
 Avaliação Intervalar
 Campo de Arbítrio
A) AVALIAÇÃO PONTUAL
A apresentação do resultado da Avaliação através de um único valor, é chamada de Avaliação

Pontual.
Este valor será usado em análises e decisões diversas, como já visto anteriormente.
Não é recomendado que se apresente em um Laudo, os 3(três) valores como sendo a conclusão
do trabalho, isto demonstra falta de conhecimento e objetividade.
É diferente de, quando o cliente entende da área de avaliações (um engenheiro ou arquiteto
avaliador) , e quer obter, por exemplo, analisar todos os valores através dos 3 tipos de resultados,
para alguma uma análise interna de seus negócios e tomadas de decisão.
Fiquem atentos à forma como apresentam o resultado de seus trabalhos.
B) AVALIAÇÃO INTERVALAR E INTERVALO DE PREDIÇÃO
O cliente quando contrata um Laudo de Avaliação de um imóvel, pode esperar, um intervaldo

máximo e mínimo de valores, para uma negociação, por exemplo.
Sabemos que a Avaliação de Imóveis é uma ciência e probabilística e a apresentação de um valor
específico tem a probabilidade quase nula de ocorrer, pois estão baseadas em funções de
probabilidade. Dessa forma, podemos trabalhar com estimativas intervalares.
Estes intervalos de valores devem ser bem fundamentados quanto à sua natureza, amplitude e
nível de confiança.
A partir desses intervalos é que serão formadas as faixas de valores admissíveis onde será
extraído um valor para ser apresentado ao cliente como o mais provável valor de mercado.
Sabemos que não é viável estudar toda a população (censo), por isso trabalhamos com amostras,
que no mercado imobiliário devem ser elementos semelhantes ao avaliando e colhidos
aleatoriamente, sem nenhuma preferência de escolha dentre os possíveis de serem obtido no
mercado no tempo considerado.
Neste estudo o que se pretende é que as estatísticas da amostra se aproximem ao máximo dos
parâmetros da população, tais como média, variância e desvio padrão de todos os imóveis
semelhantes existentes no mercado.
Estabelecida a hipótese que de o valor mais provável de mercado é sua média populacional, o
trabalho do engenheiro de avaliações torna-se o de formar amostra cuja média se aproxime o
máximo possível da média da população, querendo que a diferenças entre as médias das amostras
e da população decorrentes dos erros e imprecisões seja a menor possível.
Para garantir isso, é estabelecido em Norma que as amostras obtidas apresentem um intervalo de
valores que contenha a média da população. Essa garantia é denominada NÍVEL DE CONFIANÇA
e o intervalo de valores é denominado de INTERVALO DE CONFIANÇA (IC).
Assim, para atendimento da Norma, devemos estar confiantes que 80% das vezes que obtivemos
um intervalo de confiança a media da população estará nele contida.
A Norma, define Avaliação Intervalar, como:
“ ....Estabelecer, quando solicitado pelo Contratante, um intervalo de valores admissíveis em

torno da estimativa de tendência central ou do valor arbitrado.”
“ os valores admissíveis devem estar situados ao intervalo de predição ou ao intervalo de

confiança de 80% para a estimativa de tendência central” ou “ ao campo de arbítrio”.
Figura 5 – Valores admissíveis para os resultados – Fonte: NBR 14653-2
C) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Campo de arbítrio: é o intervalo com amplitude de 15%, para mais ou para menos, em torno da
média na avaliação. Pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação não foram
consideradas no modelo, devido, por exemplo à inexistência de dados de mercado. O uso do
campo de arbítrio deve ser justificado e não elimina o ajuste e enquadramento do modelo.
16 GRAU DE PRECISÃO
De uma forma simplificada, podemos dizer que a precisão é a capacidade de um resultado se

repetir em diferentes medidas da mesma realidade.
GRAU
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da
≤30% ≤40 ≤50%
estimativa de tendência central
Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do

resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no diagnóstico do mercado.
“ A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de

avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O
estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a
determinação do empenho no trabalho avaliátório, mas não representa garantia de alcance de
graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente
das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a
priori.” (item 9.1.1 NBR 14.653-2) ( grifo próprio)
17 EXTRAPOLAÇÃO
Item 4 da Tabela de Fundamentação
•Grau III - não admitida
ITEM III II I
Admitida para apenas uma Admitida, desde que:
variável, desde que: a) as medidas das
a) as medidas das características do imóvel
características do imóvel avaliando não sejam
avaliando não sejam superiores a 100% do
superiores a 100% do limite limite amostral superior,
amostral superior, nem nem inferiores à metade
4- Não inferiores à metade do limite do limite amostral
Extrapolação admitida amostral inferior. inferior.
b) o valor estimado não
b) o valor estimado não ultrapasse 20% do valor
ultrapasse 15% do valor calculado no limite da
calculado no limite da fronteira fronteira amostral, para
amostral, para a referida as referidas variáveis, de
variável, em módulo. per si e simultaneamente
e em módulo.
18 TRANSFORMAÇÃO DE VARIÁVEIS
Como foi dito, a Regressão é uma técnica estatística utilizada para demonstrar a relação entre duas
variáveis.
O processo da regressão busca reduzir a dispersão em torno da média através do uso de modelo
linear para os parâmetros
Y=a+bX
Quando a relação entre as variáveis mostrar um

dispersão não-linear podemos aplicar, dentre
outros métodos a Transformação de variáveis, de
modo a linearizar a condição
Dentre as várias transformações temos: inversa, logarítmica, raiz quadrada, exponencial, etc.
X Y
X Z=1/Y
X Z=ln Y
Z=1/X Y
Z1=1/X Z2 = 1/Y
Z1=1/X Z2 = ln Y
Z= ln Y Y
Z1= ln X Z2=1/Y
Às vezes, nem a forma direta nem a inversa irão resolver e daí eu preciso de outras transformações
para não entrar em regressão não linear.
Quando incluímos transformações, para as variáveis, teremos mais de 1 (uma) equação (modelo) a
ser escolhida como definidora do Valor de Mercado do imóvel avaliando.
Assim, teremos
n = números de transformações.
Kt = numero de variáveis totais.
Lembrando que: a Norma aconselha as transformações mais simples !
19 COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO ( R2 OU CD)
Assim como o Coeficiente de Correlação ( R ) o Coeficiente de Determinação diz respeito à relação

entre 2 variáveis X e Y porém neste caso, temos uma análise QUANTITATIVA da relação e mais,
uma análise do ajuste do modelo (equação) aos dados.
 Seus valores estão entre 0 e 1 e permite uma análise quantitativa da relação enquanto o
Cc só permite uma análise qualitativa do fenômeno.
 O Coeficiente de correlação ( Cc) é a raiz quadrada do Coeficiente de Determinação (R2) e

é um indicador da força de associação entre as duas variáveis.
É a relação da variação explicada com a variação total.
VT = VE + VNE
Sendo:
VT = Variação total
VE = Variação explicada
VNE = Variação não explicada
Assim, VE/VT representa então o percentual da variação total de Y que é explicada por X e é
conhecido como coeficiente de determinação R2, assim:
−
−
Como apresentado, a Variação Residual (Vt) é a soma dos quadrados das diferenças, e no caso do
Valor dos imóveis, é a diferença entre os preços e os valores estimados pela média dada pela
equação de regressão.
Sabemos que nos preços temos uma parte explicada e outra não explicada. Considerando Ve =
variação explicada e Vt = variação total o Cd (R2) é dado por
Define o percentual de variação dos preços em torno da média aritmética explicada pela diferença
dos atributos dos imóveis.
20 REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA
A regressão linear simples serve para prever o valor de uma variável dependente (ex.: Preço do
apartamento) por uma variável independente (ex.: seu tamanho, área (m2)). Porém sabemos que
não é somente esta variável que influencia o preço. Assim, vamos usar uma regressão múltipla que
permite incluir outras variáveis que influenciam no preço, com isso vamos procurar reduzir o erro
nesta previsão.
Nas avaliações de imóveis geralmente trabalhamos com regressão

linear múltipla considerando a multiplicidade de fatores que
influenciam nos preços do bem.
Quando trabalhamos com mais de uma variável independente,

teremos que o eixo X dos gráficos será representado através de
cada um das variáveis (X1, X2, X3, etc). Assim, os eixos são
perpendiculares entre si, significando que cada variável contribui
para a formação do Preço. Figura 6 – Espaço formado pelas
variáveis da regressão múltipla –
Fonte: Dantas, 2012.
21 COLINEARIDADE
Quando trabalhamos a regressão com mais de

uma variável independente precisamos verificar se
as variáveis são correlacionadas.Em situações em
que as variáveis independentes são muito
relacionadas entre si, chamamos isso de
colinearidade, podem levar à sobreposição dos
eixos (colinearidade). Quando isso ocorre perde-se
uma dimensão no espaço e torna-se impossível a
estimação deste parâmetro. Na prática quando
ocorrer a colinearidade perfeita o avaliador deve
analisar até que ponto está pode ser prejudicial ao
modelo. Modelos colineares levam à limitação de
uso do modelo obtido. A cauda deste fenômeno
podem ser oriunda dos próprios dados coletados e
quanto a isso não se pode mudar a natureza da Figura 7 - Correlação entre 3 variáveis ( X, Y , Z)
informação, cabe ao avaliador analisar e usar ( se for
o caso) o modelo com as devidas restrições.
A multicolinearidade é um problema no ajuste do modelo que pode causar impactos na estimativa
dos parâmetros criando restrição ao seu uso. A Norma 14.653 orienta quanto a estas situação:
“ A.2.1.5.2 Para verificação da multicolinearidade deve-se em primeiro lugar, analisar a matriz das
correlações, que espelha as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis
independentes, com atenção especial para resultados superiores a 0,80.”
“ No caso em que o imóvel avaliando segue os padrões estruturais do mercado, a existência de

multicolinearidade pode ser negligenciada.”
22 ANALISE DO MODELO E DA EQUAÇÃO

 Verificando a equação do modelo escolhido.
 Caso haja a inversão em uma ou mais variáveis independentes, elas estarão em vermelho.
 Os motivos podem ser:
 Pontos influenciantes ( dados discrepantes para a variável);
 Colinearidade ( auto grau de correlação entre as variáveis independentes);
 Omissão de variável chave no modelo.
Fonte:tela do programa Sisdea.
23 ADERÊNCIA
O Laudo de Avaliação, na modalidade completo, deve ter anexado o Gráfico de Aderência

(valores estimados x preços observados).
O módulo de aderência permite analisar dois gráficos:
Fonte:tela do programa Sisdea.
 O primeiro, localizado à direita no canto superior, é o gráfico de aderência entre os dados

observados e os valores estimados. Este gráfico permite verificar o poder de “predição” do
modelo, ou seja, o grau de ajuste do modelo aos dados coletados.
 O segundo gráfico é para verificar se houve aderência dos resíduos do modelo de regressão
à distribuição normal, que está representada pela distribuição normal reduzida.
24 TESTES DE HIPÓTESES
Denominados Testes de Hipóteses ou de Significância referem-se à tomada de decisões a respeito

de um parâmetro populacional com base num resultado amostral.
Procura-se verificar se uma dada amostra contém evidências a favor de uma conjectura a respeito
da população.
A variabilidade que sempre acompanha uma amostra aleatória, nos leva a verificar se o valor obtido
para o estimador daquela amostra e o valor alegado para o parâmetro pela Hipótese Ho pode ser
atribuído às flutuações amostrais ou se a magnitude desta discrepância é de tal ordem que não se
aconselha a aceitação da hipóteses a respeito do parâmetro. Quando a diferença não puder ser
atribuída simplesmente à variabilidade da amostra, ela é dita ser uma diferença significativa.
Hipótese Estatística: é qualquer afirmação a respeito de um parâmetro populacional.
Suponha que estamos afirmando que a variável área não interfere na variável valor, dessa forma
teríamos:
Ho : B=0 (Hipótese inicial - neste caso a área não interfere no valor)
H1: B # 0 ( Hipótese nula ou alternativa)
A Hipótese nula (Ho) é uma afirmação provisória sobre um parâmetro populacional que é
considerada verdadeira até ser desmentida por uma evidência amostral.
A Hipótese (H1) é uma afirmação que se apresenta como um alternativa à alegação dada por Ho.
Erros (tipo I e tipo II)
Quando fazemos um teste queremos rejeitar a hipótese nula (H1). Quando fazemos isso, estamos
incorrendo em um erro, que é o de rejeitar uma hipótese verdadeira.
Quando fazemos isso, temos:
Erro tipo I: rejeitar a Ho quando Ho for verdadeira;
Erro tipo II: não rejeitar Ho quando Ho for falsa.
Deve-se estabelecer um limite α ( valor crítico) a partir do qual a diferença − 0 entre o valor do
estimador obtido na amostra ( por exemplo a média ) e o valor alegado para o parâmetro pela
Hipótese Ho ( 0) deve ser considerada significativa. Esta região, onde se rejeita a Ho é conhecida
como região crítica (RC).
As probabilidades de ocorrência de cada um destes erros são chamadas respectivamente de risco

α e risco β , ou seja, os riscos são as medidas probabilísticas do erro:
α = P(erro tipo I) = P (rejeitar Ho | Ho verdadeira);
β = P(erro tipo II) = P (não rejeitar Ho | Ho falsa).
Na prática costumamos fixar o risco α para então calcular o limite em relação a qual decisão será
tomada.é denominado Nível de Significância.
Situação Real
Decisão pelo teste Ho verdadeira Ho falsa
Rejeitar Ho Erro tipo I Decisão correta
Não rejeita Ho Decisão correta Erro tipo II
Precisamos definir qual o valor máximo aceitável para o teste que estamos fazendo, ou seja, qual o
erro aceitável. Quando fazemos isso, estamos medindo o nível de significância do teste.
A NBR 14.653 estabelece a Significância que deve ser atendida para cada Grau de
Fundamentação do Laudo.
Figura Risco de a e b
25 SIGNIFICÂNCIA DAS VARIÁVEIS E DO MODELO
Ao criar as hipóteses e testá-las podemos cometer erros, e este podem ser tolerados se a
probabilidade de ocorrer este erro for pequena.
Nível de Significância é a probabilidade de ocorrer erros ao se rejeitar uma hipótese (normalmente

H0) e ela vir a ser verdadeira. Vejamos.
GRAU
ITEM DESCRIÇÃO
III II I
Significância das
5 10% 20% 30%
variáveis
Significância do
6 1% 2% 5%
Modelo
Significância das variáveis analisa a relação desta variável com o modelo. Uma significância alta
sugere que é provável dessa variável não contribuir no modelo.
Sugestão: variáveis com Significância acima de 30% não contribuem para o modelo. Não deixar
variáveis com α >= 30%. (**).
26 RESÍDUOS
Mais uma etapa para enquadrar o trabalho segundo a NBR-14.653-2.
Representação gráfica (XY) dos resíduos.
Comparação dos resíduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1;+1], [-1,64;+1,64] e
[1,96;+1,96], com as probabilidades da distribuição normal padrão nos mesmos intervalos, ou seja,
68%, 90% e 95%.
Verificar se os resíduos se aproximam da Distribuição Normal
68 – 90 – 95
Como sugestão no manual do SISDEA, temos:
(66 a 74), (85 a 95) e (95 a 100).
27 PONTOS INFLUENCIANTES OU “ OUTLIERS”
28 FINALIZAÇÃO E DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO
LAUDO
Fonte: manual uso do Sisdea.
Verificar o sinal da variável: se é negativo Distribuição dos Resíduos

ou positivo. EX: se a área aumenta o
preço/m2 diminui. [66 a 74; 85 a 95; 95 a 100]
29 ENQUADRAMENTO TOTAL DO LAUDO
Neste ponto após finalizados os cálculos, com a obtenção do modelo, deve-se preencher a tabela
de fundamentação para determinação do Grau de Fundamentação final do Laudo.
Exemplo de preenchimento da tabela de Fundamentação.
PONTUAÇÃO FINAL DO LAUDO
GRAU
Graus
II II I
Pontos mínimos 16 10 6
2, 4, 5e 6 no
2,4 e 6 no Grau III e
mínimo no Grau II e Todos no mínimo
Itens Obrigatórios os demais no
os demais no no Grau I
mínimo no Grau II
Mínimo no Grau I
30 TIPOS DE LAUDOS DE AVALIAÇÃO
Laudo de Avaliação COMPLETO
Laudo de Avaliação SIMPLIFICADO
Laudo de Avaliação de USO RESTRITO
 Modelo de Laudo Completo (sugestão).
A. MODELO COMPLETO - LAUDO DE AVALIAÇÃO
(referência NBR 14653-1, item 10, requisitos mínimos)
a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o
trabalho;
b) Finalidade do Laudo;
c) objetivo da avaliação;
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
e) identificação e caracterização do imóvel avaliando;
f) Diagnóstico de mercado;
g) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
h) Especificação da avaliação (enquadramento: Fundamentação e Precisão);
i) Planilha de dados utilizados;
j) Descrição das variáveis;
k) Tratamento dos dados ( cálculos);
l) resultado da avaliação e sua data de referência;
m) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação;
*** local e data do laudo.
OUTRAS EXIGÊNCIAS DA NORMA – ANEXOS
Para a identificação do valor de mercado, podem ser incluídos, de acordo com o grau de
fundamentação, os seguintes anexos:
 Documentação dominial;
 Fotografias do imóvel avaliando;
 Plantas;
 Identificação dos dados de mercado;
 Memória de Cálculo ou relatórios originais dos programas computacionais utilizados.
B. LAUDO SIMPLIFICADO
O Laudo Simplificado deve atender, no mínimo e de forma simplificada aos itens a) até h) e K)
apresentados anteriormente.
a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha
solicitado o trabalho;
b) Finalidade do Laudo;
c) objetivo da avaliação;
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
e) identificação e caracterização do imóvel avaliando;
f) Diagnóstico de mercado;
g) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
h) Especificação da avaliação (enquadramento: Fundamentação e Precisão);
i) Planilha de dados utilizados;
j) Descrição das variáveis;
k) Tratamento dos dados ( cálculos);
l) resultado da avaliação e sua data de referência;
m) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação;
*** local e data do laudo
APÊNDICE A
USO DA TABELA DE DEPRECIAÇÃO
Para trabalhar com as tabelas é preciso antes de tudo definirmos alguns conceitos.
Depreciação: É a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando a

decadência do valor intrínseco do bem.
Vida Útil de um Bem: É o período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e o
momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de grande monta.
Idade Real: Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data de referência da
avaliação.
Vida remanescente: Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil.
Valor residual: É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais ao fim da

sua vida útil.
Valor novo: É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos analíticos.
Valor depreciável: É o valor novo menos o valor residual.
A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias partes que compõem a
edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção ou material sem
qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração, desgaste constante e
decreptude.
Já a depreciação de ordem funcional abrange a inadequação (falhas de projeto e/ou execução),

superação (obsoletismo) e anulação (inadaptabilidade a outros fins). Este tipo de depreciação não
se enquadra em formulações matemáticas genéricas.
- Aprendendo a utilizar a Tabela Ross-Heidecke:
A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao

estado em que se encontra.
Na primeira tabela, encontramos os vários estados de conservação, como:
Novo Entre novo e Regular Entre regular e

regular reparos simples
Reparos simples Entre reparos Reparos Entre reparos
simples e importantes importantes e
importantes sem valor
Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos aIDADE EM % DE VIDA, onde encontramos o
percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de2%a100%, seguida pelos códigos dos
diversos estados de conservação.
- Como utilizamos a tabela?
Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos aVida Útil dos
Imóveis, estabelecida peloBureau of Internal Revenue,para aplicarmos a regra de três simples e
descobrirmos aIDADE EM % DE VIDAdo imóvel avaliando:
APARTAMENTOS BANCOS CASAS DE CASA DE HOTÉIS

ALVENARIA MADEIRA
60 anos 70 anos 65 anos 45 anos 50 anos
LOJAS TEATROS ARMAZÉNS FÁBRICAS GARAGENS

70 anos 50 anos 75 anos 50 anos 60 anos
EDIFÍCIOS DE
ESCRITÓRIOS
70 anos
Tabelas de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis
CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO
A Novo E Reparos simples
Entre reparos
Entre novo e
B F simples e
regular
importantes
Reparos
C Regular G
importantes
Entre reparos
Entre regular e
D H importantes e s/
reparos simples
valor
IDADE ESTADO DE CONSERVAÇÃO

EM %
DE
A B C D E F G H
VIDA
2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0
ANEXOS DE TABELAS

Avaliação de Imóveis Urbanos Com Uso de Inferência e Estatística - Xxvii - Material

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Avaliação de Imóveis Urbanos Com Uso de Inferência e Estatística - Xxvii - Material

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CURSO AVALIAÇÃO DE IMOVEIS URBANOS

COM USO DA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

0 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COM INFERÊNCIA ESTATÍSTICA ......................................................................................... 5

2 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS QUEM PODE ATUAR? ........................................................................................................ 7

A. SOBRE A RESPONSABILIDADE TÉCNICA (RT) E ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA (ART) ............................ 7

3 - HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ................................................................................................................... 8

4 - A NORMA NBR 14.653 .............................................................................................................................................. 9

A. OBJETIVOS/FINALIDADES DA AVALIAÇÃO .................................................................................................................10

6 APRESENTAÇÃO DAS ETAPAS DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO ....................................................................................15

8 DIAGNÓSTICO DO MERCADO IMOBILIÁRIO ...............................................................................................................17

IMPACTO DAS NOTÍCIAS SOBRE MERCADO IMOBILIÁRIO..................................................................................................18

9 ETAPAS DA AVALIAÇÃO .............................................................................................................................................19

A. DEMANDA DO CLIENTE: ............................................................................................................................................19

B. LEVANTAMENTO DA DOCUMENTAÇÃO DISPONÍVEL .................................................................................................19

C. VISTORIA DO BEM AVALIANDO: ................................................................................................................................22

I. CONHECER O IMÓVEL ................................................................................................................................................26

II. DETERMINAR ............................................................................................................................................................26

III. PLANEJAMENTO DA PESQUISA ..................................................................................................................................26

IV. CONHECIMENTO DO LOCAL ..................................................................................................................................26

V. LEVANTAMENTO DE DADOS DE MERCADO ...............................................................................................................27

VI. PESQUISA DE DADOS ............................................................................................................................................27

E. VISTORIA DA AMOSTRA: ...........................................................................................................................................29

F. CONSTRUÇÃO DAS VARIÁVEIS...................................................................................................................................30

1.1 TIPOS DE VARIÁVEIS ............................................................................................................................................... 30

10 VALOR DE MERCADO ................................................................................................................................................38

12 MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO ..................................................................................................40

14 REGRESSÃO LINEAR NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ......................................................................................................42

A. ANÁLISE DE REGRESSÃO ............................................................................................................................................43

B. MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS .....................................................................................................................44

C. COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO ( CC OU R) .................................................................................................................45

15 APRESENTAÇÃO DO RESULTADO DA AVALIAÇÃO ......................................................................................................47

A) AVALIAÇÃO PONTUAL ....................................................................................................................................................... 47

16 GRAU DE PRECISÃO ...................................................................................................................................................49

18 TRANSFORMAÇÃO DE VARIÁVEIS .............................................................................................................................50

19 COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO ( R2 OU CD) ..........................................................................................................52

20 REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA ..................................................................................................................................53

22 ANALISE DO MODELO E DA EQUAÇÃO ......................................................................................................................54

24 TESTES DE HIPÓTESES ................................................................................................................................................56

25 SIGNIFICÂNCIA DAS VARIÁVEIS E DO MODELO .........................................................................................................57

27 PONTOS INFLUENCIANTES OU “ OUTLIERS” ..............................................................................................................60

28 FINALIZAÇÃO E DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO LAUDO .........................................................61

29 ENQUADRAMENTO TOTAL DO LAUDO ......................................................................................................................62

PONTUAÇÃO FINAL DO LAUDO ........................................................................................................................................... 63

30 TIPOS DE LAUDOS DE AVALIAÇÃO .............................................................................................................................63

A. MODELO COMPLETO - LAUDO DE AVALIAÇÃO ..........................................................................................................63

OUTRAS EXIGÊNCIAS DA NORMA – ANEXOS ................................................................................................................................ 64

B. LAUDO SIMPLIFICADO ...............................................................................................................................................64

USO DA TABELA DE DEPRECIAÇÃO ................................................................................................................................. 65

ANEXOS DE TABELAS .........................................................................................................................................................70

Conceituação de Avaliação de Imóveis, Mercado Capacitação para atuar na avaliação de imóveis.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653-01: Avaliação de bens parte 1:

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653-02: Avaliação de bens parte 2:

DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia científica.

Objetivos da avaliação de um bem:

De forma geral, temos o seguinte conceito:

Nosso objeto é obter o Valor de Mercado do Imóvel.

Se tivéssemos uma equação, como a que é apresentada a seguir:

Como determinaríamos o Valor final do imóvel?

Para ser Laudo de Avaliação precisamos atender 2

O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO vem de uma

Tabela da Norma de Avaliações NBR 14.653 cuja

somatória de pontos nos dará o Grau final do

2 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS QUEM PODE ATUAR?