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DR.

VALDEMAR ANTNIO DEMTRO


TRO

ENGENHARIA
DE
AVALIA ES
APLICADAS A
IM VEIS
RURAIS
PROF. TITULAR DO DEPTO. ENGENHARIA
RURAL
ESALQ / USP INDCE
PIRACICABA / SP

1.
2.
3.
4.
5.
5.1

OBJETIVOSENG.
1
AGR. LUIS AUGUSTO C. MOURA
INTRODUO
2
ANDRADE
CONCEITOS BSICOS 4
ENGENHEIRO
DE14.653
AVALIAES E
CONSIDERAES
DA NBR
12PERITO
JUDICIAL
MTODOS DE AVALIAO 26
MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
27
5.2 MTODO DA RENDA 28
5.3 MTODO EVOLUTIVO 30
6. AVALIAO DE IMVEIS RURAIS 31
7. AVALIAO DE TERRA NUA 33
7.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS
34
7.2 SITUAO 46
7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAO 47
7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO 47
7.3.2 FATORES DE SITUAO
53
7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAO CONJUGADOS PARA
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO
54
7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL 58
7.5 VISTORIA IMVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
59
7.6 HOMOGENEIZAO
60
7.6.1 NOTA AGRONMICA (NA) 62
7.6.2 DETERMINAO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES
63
7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA)
64
7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN)
65
7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) 66
7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL 68
7.7.1 CRITRIO DA MDIA ARITMTICA
69
7.7.2 CRITRIO DO DESVIO PADRO 70
7.7.3 CRITRIO DE CHAUVENET 71
7.7.4 CRITRIO DE ARLEY 72
7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMVEL AVALIANDO 74
7.9 INTERVALO DE CONFIANA E CAMPO DE ARBTRIO
75
8. AVALIAO DE BENFEITORIAS
78
9. AVALIAO DE CULTURAS 79
9.1 AVALIAO DE CULTURAS DOMSTICAS
80
9.2 AVALIAO CULTURAS COMERCIAIS 80
9.3 AVALIAO DE PASTAGENS 84
10. AVALIAO CONSTRUES E EDIFICAES RURAIS
87
11. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS
93
12. AVALIAO DE SEMOVENTES
95
13. AVALIAO DE MATAS NATURAIS
96
14. VALOR TOTAL DO IMVEL RURAL
98
15. BIBLIOGRAFIA 100

INDCE DE EQUAES
EQUAO 1: MTODO

DA

RENDA......................................................................

EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
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EQUAO
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EQUAO
EQUAO
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EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO

2: RENDA LQUIDA............................................................................
3: ORDEM DE IMPORTNCIA DOS FATORES DE SUBCLASSE.........................
4: NOTA AGRONMICA (NA)..............................................................
5: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAO I............
6: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAO II OU III
....................................................................................................
7: VALOR DA TERRA NUA (VTN)..........................................................
8: VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO)...................................
9: MDIA ARITMTICA........................................................................
10: DESVIO-PADRO.........................................................................
11: LIMITES NO CRITRIO DA MDIA.....................................................
12: LIMITES NO CRITRIO DO DESVIO-PADRO........................................
13: D/S CRITRIO DE CHAUVENET........................................................
14: R DO CRITRIO DE ARLEY.............................................................
15: VALOR DA TERRA NUA DA PROPRIEDADE AVALIANDA...........................
16: INTERVALO DE CONFIANA (IC)......................................................
17: CAMPO DE ARBTRIO (CA)............................................................
18: CULTURAS DOMSTICAS................................................................
19: VALOR ECONMICO (VE).............................................................
20: RECEITA LQUIDA (RL).................................................................
21: FATOR DE ATUALIZAO (FA), PARA SRIE DE PAGAMENTOS
CONSTANTES (OU UNIFORMES)............................................................
22: FATOR DE ATUALIZAO (FA), PARA SRIE DE PAGAMENTOS NICOS.....
23: VALOR ECONMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAO PARA SRIE
DE PAGAMENTOS CONSTANTES (OU UNIFORMES).....................................
24: VALOR ECONMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAO PARA SRIE
DE PAGAMENTOS NICOS...................................................................
25: VALOR CULTURA, NORMA NBR 8.799............................................
26: VALOR DAS PASTAGENS................................................................
27: VALOR DAS BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS.................................
28: FATOR DE DEPRECIAO...............................................................
29: DEPRECIAO MQUINAS E IMPLEMENTOS........................................
30: VOLUME DE MADEIRA...................................................................
31: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA.......................................
32: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA, DESCONTADO O PASSIVO
....................................................................................................

INDCE FIGURAS
FIGURA
FIGURA
FIGURA
FIGURA

1 - COMPOSIO DE UM IMVEL RURAL....................................................


2 - CRITRIOS EMPREGADOS PARA AVALIAO DE IMVEL RURAL...................
3: SISTEMA DE CLASSIFICAO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO.............
4 - RESUMO DA VARIAO DO TIPO E DA INTENSIDADE MXIMA DE
UTILIZAO DA TERRA SEM RISCO DE EROSO ACELERADA EM FUNO DAS

CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA (1984)................


FIGURA 5: EXEMPLO DE CLASSIFICAO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO............
FIGURA 6: ESTRUTURA DE RELAO ENTRE IMVEL PARADIGMA E ELEMENTOS
AMOSTRAIS.........................................................................................

INDCE DE TABELAS
TABELA 1 CLASSIFICAO DOS LAUDOS DE AVALIAO QUANTO FUNDAMENTAO
......................................................................................................
TABELA 2 PONTUAO PARA FINS DE CLASSIFICAO DAS AVALIAES QUANTO AO
GRAU DE FUNDAMENTAO..................................................................
TABELA 3 GRAU DE PRECISO DA ESTIMATIVA DE VALOR NO CAOS DE UTILIZAO
DO MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO.......................
TABELA 4 FATORES PARA CLASSIFICAO DOS SOLOS..........................................
TABELA 5 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE
CAPACIDADE DE USO DO SOLO..............................................................
TABELA 6 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE
CAPACIDADE DE USO DO SOLO..............................................................
TABELA 7 - VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE
CAPACIDADE SEGUNDO VRIOS AUTORES................................................
TABELA 8 - FATORES LIMITANTES CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SUAS
SUBDIVISES.....................................................................................
TABELA 9 - VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE
CAPACIDADE DE USO E LIMITAES DO SOLO.........................................
TABELA 10 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAO E VIABILIDADE
DE CIRCULAO.................................................................................
TABELA 11 SITUAO DO IMVEL EM RELAO LOCALIZAO E ACESSO..............
TABELA 12 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS
RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO
SEGUNDO KOZMA.............................................................................
TABELA 13 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS
RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO
SEGUNDO FRANA...........................................................................
TABELA 14 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS
RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO
SEGUNDO O INCRA...........................................................................
TABELA 15 FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS
CONSIDERANDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO..................
TABELA 16 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS
RSTICAS CONSIDERANDO A CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO

TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA

E SITUAO, SEGUNDO FRANA (1983)..............................................


17: MODELO DE UM QUADRO RESUMO PARA O SANEAMENTO.......................
18 D/S CRTICO DO CRITRIO DE CHAUVENET.........................................
19 NVEL DE .................................................................................
20 - CRITRIO DE ARLEY - R CRTICO...................................................
21 VALORES DO PERCENTIL DA DISTRIBUIO DE STUDENT......................
22 COEFICIENTES DE DEPRECIAO PARA PASTAGENS...............................
23 COEFICIENTES DE DEPRECIAO PARA CONSTRUES RURAIS................
24 RAZO DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO............
25 - - FATORES DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO E
DA IDADE.........................................................................................
26 COEFICIENTES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL..........................
27 COEFICIENTES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL..........................

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

1. OBJETIVOS
A avaliao de propriedades rurais matria altamente especializada,
que exige conhecimentos pormenorizados, quer no campo das atividades
agropecurias, quer no campo da engenharia de avaliaes. Desta forma
se faz necessrio, que o avaliador tenha conhecimento das tcnicas das
cincias agrrias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e outras) e da
matemtica, alm dos conhecimentos gerais do mercado imobilirio rural,
para a execuo da avaliao de um imvel rural.
Este texto tem como objetivo primordial, apresentar aos profissionais
de engenharia agronmica, agrnomos e florestais, os conceitos tericos
bsicos, utilizados na execuo da Engenharia de Avaliaes aplicada a
Imveis Rurais. Tambm tem o intuito de facilitar e difundir os
conhecimentos j publicados por diversos profissionais, trabalhos estes
que se encontram avulsos por todo o pas, a fim de que os avaliadores
tenham cada vez mais segurana na determinao de justos valores, os
mais prximos da perfeio.

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AVALIAO DE TERRA NUA

2. INTRODUO
O campo de avaliaes de imveis rurais vasto e necessita de
profissionais habilitados e dispostos a trabalhar. Normalmente os mais
habilitados so os Engenheiros Agrnomos, Agrnomos e Florestais, mas
vemos tambm muitos Engenheiros Civis, Agrimensores e Corretores
trabalhando na rea, mesmo que sem a devida habilitao.
A avaliao de imveis consiste na determinao tcnica do valor de
um bem ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou
de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado.
(Glossrio de Terminologia do IBAPE-SP).
No entanto, importante entender que o valor ou o resultado final de
uma avaliao, que na maioria das vezes envolve pesquisas vindas das
mais simples as mais complexas, sobre diversos temas distintos, depende
de um mercado livre, onde a oferta e a procura so os fatores principais e
que justificam os resultados.
Leis econmicas so relativas, diferente das matemticas,
que so absolutas. Para que se verifiquem, necessrio,
antes de qualquer coisa, um mercado livre, isto , sem
constrangimentos de qualquer espcie e aberto a todos.
(FIKER)
Para uma melhor compreenso dos efeitos do mercado, normalmente
observa-se que quanto menor for oferta de um imvel, ou quanto maior
for sua procura, maior ser seu valor de mercado, pois esse ser um
imvel raro. Em contrapartida, para que o valor de mercado do imvel
esteja abaixo de um suposto valor real, menor do que o bem realmente
vale, implica que a oferta est em alta ou a procura pequena.
Para que um imvel seja considerado como rural, no basta que se
situe em rea rural ou no urbana, inclusive ele pode estar localizado em
rea urbana, mas sim que seja explorado com finalidades rurais, como:
produo de gros e frutos, criao de animais, produo de madeira, etc.,
ou seja, so reas onde a melhor alternativa de explorao econmica
qualquer uma das atividades agropecurias existentes.
No mbito da avaliao de bens imveis, faz-se necessrio entender
tambm, que alm do terreno (ou terra nua), existem as benfeitorias, que
consistem em qualquer melhoramento concedido pelo homem, que no
pode ser retirado ou removido, sem sofrer algum tipo de dano ou fratura.
2

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AVALIAO DE TERRA NUA

Alm disto, tambm podem ser objeto de avaliao num imvel rural: as
mquinas e equipamentos, os veculos, os semoventes, as florestas
nativas e os produtos diversos.
Assim sendo, a avaliao de um imvel rural envolve muito
componentes de uma propriedade, onde cada um pode demandar
conhecimentos especficos e procedimentos matemticos distintos,
gerando uma grande complexidade ao trabalho de avaliao.
LIMA (2002) descreve muito bem a complexidade destes atributos,
citando um exemplo, em que um elemento de pesquisa chega a ter seu
valor final formado por at oito atributos, como: rea; localizao;
culturas; recursos naturais; construes; terras; rebanhos e oferta.
A metodologia indicada para a avaliao de imveis rurais recomenda
decompor a avaliao das propriedades rurais em pelo menos dois
elementos distintos: benfeitorias e terra nua.
Na avaliao das benfeitorias, comum separar os componentes
reprodutivos (culturas comerciais ou domsticas) e no reprodutivos
(edificaes, obras e melhorias da terra, entre outros). Tambm no deve
ser esquecido de computar a utilidade e obsolescncia do item avaliado
no momento da valorao deste bem, que ser representado na equao
matemtica pelo coeficiente de depreciao, no caso das edificaes
depreciao fsica e funcional.
Entretanto, alm destas caractersticas intrnsecas das propriedades
rurais citadas, o valor das mesmas tambm influenciado por fatores
externos, principalmente relacionados aos acontecimentos do mercado
agropecurio em que est inserida a unidade de produo avaliada.
LIMA (2002) relata que para entender o significado destas influncias
externas essencial que o avaliador rural compreenda a dependncia do
valor das terras rurais na economia agrcola. Trata-se de uma verdade de
mercado que o valor das terras tende a incrementar em tempos de preos
de commodites elevados e decrescer quando estas commodites baixam
de preo, assunto comprovado inclusive em diversos estudos.
Nos ltimos 50 anos surgiram s primeiras normas de avaliaes de
imveis, sempre organizadas por entidades pblicas e/ou institutos
voltados para a engenharia de avaliaes. Todos foram trabalhos de
grande importncia, que ganharam relevncia a partir da dcada de 60,
poca do grande surto de desapropriaes, que se estendeu at a dcada
de 70.
Atualmente a norma brasileira de avaliaes de imveis vigente a
NBR 14.653, que visa consolidar os conceitos, mtodos e procedimentos
gerais para os servios tcnicos de avaliaes de bens. Esta norma
dividida em diversas partes, Parte 1 Procedimentos Gerais e Parte 3
Imveis Rurais consideradas como bsicas para o trabalho na rea.

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AVALIAO DE TERRA NUA

3. CONCEITOS BSICOS
Entende-se por avaliao o conjunto de operaes com as quais se
podem somar juzo sobre o valor de um bem, e, no caso especfico de
bens imveis, sobre o justo valor de uma propriedade ou de um direito a
ela relativo.
Para muitos autores o processo avaliatrio tem por objetivo fixar o
valor de troca das coisas vendveis ou o que se mede pela quantidade de
outros bens que, numa economia de trocas, poderia ser obtido por um
bem da propriedade avalianda. o poder de aquisio que pode ser
comparado com qualquer mercadoria, porm mais cmodo medi-lo em
termos monetrios. Neste caso obtendo o preo do produto, isto , o valor
da troca, expresso em somas monetrias.
A ideia de valor est intimamente ligada ideia de utilidade, ou seja,
s tem valor aquilo que til. Na teoria econmica, conceitua-se utilidade
como a capacidade que possuem certos bens de satisfazer uma
necessidade, e, mais, para que uma coisa seja considerada til,
necessria a ocorrncia de trs condies:

existncia de alguma relao entre as qualidades dessa


coisa e a necessidade ou desejo;
conhecimento desta relao;
possibilidade dela (relao) ser utilizada.

A ideia de valor remonta aos mais velhos costumes de troca, desde o


escambo de bens entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes
parmetros vetustos so determinantes para estabelecer o valor das
coisas.
O valor dos objetos no mecanismo de trocas sempre foi regulado por
trs conceitos:

utilidade;
raridade;
trabalho em consegui-lo.

CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processo


avaliatrio nos seguintes termos:
De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor,
pode-se dizer que: Avaliar medir o valor. O valor uma
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AVALIAO DE TERRA NUA

grandeza e, como tal, suscetvel de ser medida. Por sua vez,


Medir comparar. Da infere-se que avaliao a
determinao do valor de uma coisa obtida por comparao
com outras semelhantes.
A NBR 14.653-1:2001 estabelece no item 3, que para os efeitos desta
norma, aplicam-se as seguintes definies, dentre elas a definio de
avaliao de bens, que :
3.5 - Avaliao de bens: Anlise tcnica, realizada por
engenheiro de avaliaes, para identificar o valor de um
bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como
determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao
econmica, para uma determinada finalidade, situao e
data.
A dificuldade de se obter uma definio nica e precisa para o que
venha a ser valor, foi responsvel pelo surgimento de duas escolas ou
correntes universais sobre o que se entende por valor:

Escola Univalente: defende que o valor de um determinado


bem nico, num dado momento, qualquer que seja a
finalidade da avaliao;
Escola Pluralista: defende o princpio de que conceituao
de valor pode mudar, de acordo com a finalidade de sua
determinao.

Segundo PELLEGRINO (1983), os adeptos da escola ou corrente


pluralista conferem ao valor um carter extremamente subjetivo, sujeito
as mais diversas variaes, em funo dos mais insignificantes detalhes.
Assim que surge o valor de mercado: venal; contbil; intrnseco,
artstico; estimativo etc.
Dado a inexistncia de consenso filosfico entre valor e preo, dado
que o objetivo final do processo avaliatrio a obteno de uma soma
capaz de traduzir, em termos monetrios, todos os quesitos objetivos e
subjetivos deste processo. Distingue-se, portanto, trs conceitos
igualmente importantes: Preo de Mercado; Valor de Mercado e Valor
Potencial.

Preo de Mercado: o montante de dinheiro que deve ser


entregue ou pode ser obtido no mercado ativo, sob as
condies imediatas e existentes numa determinada data. O
preo pago pela propriedade desconsidera os motivos,
presses e o conhecimento.

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AVALIAO DE TERRA NUA

Valor de Mercado: o preo mais alto, em termos de dinheiro,


que uma propriedade alcanaria num mercado aberto e
competitivo, sob todas as condies necessrias a uma
venda justa, na qual o comprador e o vendedor procederiam
de forma prudente, com todos os conhecimentos
indispensveis, assumindo que o preo no seria afetado
por estmulos indevidos.
Valor Potencial: representado pela capacidade que o imvel
possui de produzir renda mxima.

Segundo PELLEGRINO (1983), a diferena entre preo e valor de


mercado, que, num dado momento o valor significa o que a propriedade
vale, enquanto o preo expressa a quantia pela qual ele pode ser vendido.
O valor potencial utilizado em avaliao, para mostrar se, em face
do valor potencial, um negcio imobilirio oferece atrativos para a
aplicao do capital.
Embora a lei refira-se a preo de mercado, o termo tcnico mais
adequado valor de mercado, conforme definido pelo item 3.44 da NBR
14.653-1:2001:
3.44 Valor de mercado: quantia mais provvel pela qual se
negociaria voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data referncia, dentro das condies de mercado
vigentes.
Esse valor no necessariamente o preo pelo qual este bem ser
transacionado ou ofertado, pois o valor de mercado um processo
matemtico e/ou estatstico de modelagem de dados, que so obtidos
atravs de coleta de informaes sobre os preos pelos quais imveis com
caractersticas semelhantes foram negociados ou esto sendo ofertados.
Portanto, preo e valor so conceitos distintos. Enquanto o valor de
mercado se refere ao valor mais provvel de um bem, o preo reflete a
quantia monetria pela qual o bem est sendo transacionado. (PELLI
NETO, 2005).
Seguindo o disposto na legislao, considera-se justa a indenizao
que reflita o preo atual de mercado do imvel em sua totalidade, a
includas as terras e acesses naturais, matas e florestas e as benfeitorias
indenizveis observadas os seguintes aspectos:
Lei n 8.629, de 25 de fevereiro de 1993.
I - localizao do imvel;
II - aptido agrcola;
III - dimenso do imvel;
IV - rea ocupada e ancianidade das posses;
6

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AVALIAO DE TERRA NUA

V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservao das


benfeitorias.
2o Integram o preo da terra as florestas naturais, matas
nativas e qualquer outro tipo de vegetao natural, no
podendo o preo apurado superar, em qualquer hiptese, o
preo de mercado do imvel.
Segundo Demtrio (1991) do ponto de vista jurdico, terra (ou "bemde-raiz") pode ser conceituada como qualquer poro da superfcie
terrestre sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que
dizem respeito no somente rea da superfcie, mas tambm a coisas
tais como a cobertura vegetal natural, as construes e outras benfeitorias
feitas pelo homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da
superfcie, tais como plantaes e pedreiras, por exemplo.
O conceito econmico de terra, segundo BARLOWE (1972) muito
amplo abrangendo o somatrio dos recursos naturais e daqueles criados
pelo homem, sobre os quais a possesso de qualquer poro da superfcie
terrestre permite controle. Subdivide-se a terra como: espao, natureza,
fator de produo, bem de consumo, situao, propriedade e capital, cujas
definies so:

Terra como espao: espao cbico (jazidas minerais) e


espao acima da superfcie (construes e exploraes
agrcolas);
Terra como natureza: ambiente natural determinado pelas
condies climticas, topogrficas e edficas;
Terra como fator de produo: fonte natural de alimentos,
fibras, materiais de construo, minerais e outras matrias
primas utilizadas na sociedade moderna. Est estreitamente
ligado ao conceito de terra como "bem-de-consumo";
Terra como situao: modernamente, grande importncia
atribuda ao conceito de terra como situao, isto , sua
localizao em relao: ao mercado consumidor, vias de
acesso e outros aspectos socioeconmicos. Em Percia e
Avaliao de Engenharia aplicada a Imvel Rural a situao
do imvel aparece, em escala de grandeza, logo aps a
capacidade de uso, na estimativa do valor das terras;
Terra como propriedade: tem conotao com os direitos e
responsabilidades que indivduos ou grupos exercem sobre a
posse e uso da terra.

Os imveis de destinao rural so aqueles cuja melhor alternativa


econmica de explorao realizada pela atividade agrcola, pecuria,

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AVALIAO DE TERRA NUA

extrativa vegetal, florestal ou agro industrial, mas no significa que


obrigatoriamente esto situados na zona rural.
O Estatuto da Terra (Lei n 4.504, de 30 / 11 / 1964), define em seu
artigo 4 o seguinte:
Artigo 4 - Para os efeitos desta Lei, definem-se:
I - Imvel Rural, o prdio rstico, de rea contnua qualquer
que seja a sua localizao que se destina explorao
extrativa agrcola, pecuria ou agroindustrial, quer atravs de
planos pblicos de valorizao, ou quer seja, pela iniciativa
privada;
II - "Propriedade Familiar", o imvel rural que, direta e
pessoalmente explorado pelo agricultor e sua famlia, lhes
absorva toda a fora de trabalho, garantindo-lhes a
subsistncia e o progresso social e econmico, com rea
mxima fixada para cada regio e tipo de explorao, e
eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros;
III - "Mdulo Rural", a rea fixada nos termos do inciso anterior;
IV - "Minifndio", o imvel rural de rea e possibilidades
inferiores s da propriedade familiar;
V - "Latifndio", o imvel rural que:
a) exceda dimenso mxima fixada na forma do artigo 46,
1, alnea "b", desta Lei, tendo-se em vista as condies
ecolgicas, sistemas agrcolas regionais e o fim a que se
destine;
b) no excedendo o limite referido na alnea anterior, e
tendo rea igual ou superior dimenso do mdulo de
propriedade rural, seja mantido inexplorado em relao s
possibilidades fsicas, econmicas e sociais do meio, com
fins especulativos, ou seja, deficiente ou inadequadamente
explorado, de modo a vedar-lhe a incluso no conceito de
empresa rural.
Obedecendo ao disposto na fundamentao legal, a avaliao de
imveis rurais consiste na determinao tcnica do preo de mercado do
imvel como um todo, estando a includas as terras, seus recursos
naturais e benfeitorias.
Tendo em vista este procedimento, separao do valor da terra nua
das benfeitorias, quando da avaliao, normalmente, os seguintes
componentes so separados:

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AVALIAO DE TERRA NUA

TERRAS - so avaliadas em funo de sua capacidade de


uso, localizao e outros fatores, porm sem vegetao e
sem benfeitorias, dentro do conceito de terra nua;
RECURSOS NATURAIS (desde que no tenham sido
considerados junto com a terra nua) - tudo aquilo que pode
ser considerado como ddiva da natureza que se encontra
sobre o solo, fixado ou no a ele, ou mesmo logo abaixo da
superfcie e que possa ser extrado para vender ou ser
usado na propriedade tais como: matas e capoeiras
(madeira e lenha), pedreiras e cascalheiras, jazidas diversas,
nascentes e quedas d'gua;
BENFEITORIAS PRODUTIVAS (capital fundirio produtivo) abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural
capazes de proporcionar rendimentos, oriundos da venda de
seus produtos: reflorestamentos, pastos cultivados ou
melhorados, culturas permanentes (cafezais, pomares etc.);
BENFEITORIAS NO PRODUTIVAS (capital fundirio auxiliar) abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural
que no proporcionam rendimentos prprios, embora
contribuam para o xito das exploraes. o caso das
edificaes em geral (casas, galpes, estbulos, pocilgas,
currais e outras) e dos chamados melhoramentos fundirios
(trabalhos de conservao do solo, sistemas de irrigao e
drenagem, audes e outros trabalhos de efeito permanente
ou prolongado, efetuados no prprio solo);
SEMOVENTES (capital de explorao fixo, vivo) - animais de
lide e auxiliares e os produtores (ou de rendimento);
MOTORES, MQUINAS E IMPLEMENTOS - abrangem veculos,
tratores, mquinas de benefcio, conjunto moto-bomba,
arados, grades, ferramentas e utenslios, arreios, mobilirio
e outros (capital de explorao fixo, inanimado);
PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - incluem os produtos
adquiridos no comrcio (sementes, mudas, fertilizantes,
corretivos, raes, produtos fitossanitrios, combustveis e
lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda no
vendidos como colheitas pendentes ou armazenadas,
sementes, estrume e outros (capital de explorao
circulante).

A determinao do valor da riqueza mineral no ser includa no valor


de propriedade rural neste trabalho, por ser matria estranha aos
profissionais das cincias agrrias, e sim especfica do Engenheiro de
Minas, Gelogo entre outros.

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AVALIAO DE TERRA NUA

No entanto, o valor destas jazidas deve ou no ser includo no valor


das propriedades dependendo dentre outros fatores, da existncia de
alvar de explorao, quer seja de pesquisa ou lavra.
Conforme dito acima, deve-se separar a terra nua das outras
benfeitorias existentes na propriedade para fazer a avaliao deste imvel
rural, assim importante definir o que terra nua, mas o que vemos
no h consenso sobre a definio de terra nua, como se pode ver a
seguir.
O INCRA, na sua antiga Instruo Normativa 08/93, em seu Anexo II,
item 4.1, apresentava o seguinte conceito de terra nua:
"Considera-se terra nua a terra com suas acesses naturais,
nos termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Cdigo Civil.
Entende-se, portanto por acesses naturais tudo o que se encontrar
incorporado a terra sem a interveno do proprietrio, ou seja, so os
elementos naturais existentes na terra, como as reas de vegetao
nativa, rios, etc.
O antigo Cdigo Civil apresentava a seguinte definio:
Artigo 43 - So bens imveis;
Inciso I: "O solo com a sua superfcie, os seus acessrios e
adjacncias naturais, compreendendo as rvores e frutos
pendentes, o espao areo e o subsolo.
Artigo 64 - No se consideram benfeitorias os melhoramentos
sobrevindos coisa sem a interveno do proprietrio, possuidor
ou detentor.
Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem
imvel e o segundo, de forma no muito clara, define benfeitoria.
Com a entrada em vigor do novo Cdigo Civil (Lei n 10.406, de 10 de
janeiro de 2002) houve mudanas nos artigos e definies sobre o que so
bens imveis e benfeitorias, que se encontram transcritos abaixo:
Artigo 79. So bens imveis o solo e tudo quanto se lhe
incorporar natural ou artificialmente.
Artigo 96. As benfeitorias podem ser volupturias, teis ou
necessrias.
1o So volupturias as de mero deleite ou recreio, que no
aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais
agradvel, ou sejam, de elevado valor.
2o So teis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

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AVALIAO DE TERRA NUA

3o So necessrias as que tm por fim conservar o bem ou


evitar que se deteriore.
Artigo 97. No se consideram benfeitorias os melhoramentos ou
acrscimos sobrevindos ao bem sem a interveno do
proprietrio, possuidor ou detentor.
Notem que os conceitos se alteraram um pouco, mas que ainda
possuem o mesmo significado, principalmente se nos ativer aos artigos 79
e 97 para definir o conceito de terra nua.
A Constituio Federal, no seu artigo 184 diz que os imveis
desapropriados sero indenizados em ttulos da dvida agrria e as
benfeitorias teis e necessrias em dinheiro, mas em nenhum momento
se refere definio de terra nua. Pode-se deduzir que excluindo as
benfeitorias teis necessrias todo o restante terra nua.
O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum
momento deixam claro o conceito de terra nua, mas a medida provisria
1997-34, de 13 de janeiro de 2000, que alterou alguns artigos destas leis,
diz o seguinte:
Art. 3 - Os artigos 2, 6, 7, 11, 12, 17 e 18 da Lei n. 8.629,
de 25 de fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes
alteraes:
Art. 12 - Considera-se justa a indenizao que reflita o preo
atual de mercado do imvel em sua totalidade, a includas as
terras e acesses naturais, matas e florestas e as benfeitorias
indenizveis observadas os seguintes aspectos:
I - localizao do imvel;
II - aptido agrcola;
III - dimenso do imvel;
IV - rea ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservao das
benfeitorias.
1 Verificado o preo atual de mercado da totalidade do
imvel, proceder-se- deduo do valor das benfeitorias
indenizveis a serem pagas em dinheiro, obtendo-se o preo
da terra a ser indenizado em TDA.
2 Integram o preo da terra as florestas naturais, matas
nativas e qualquer outro tipo de vegetao natural, no
podendo o preo apurado superar, em qualquer hiptese, o
preo de mercado do imvel.
A norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, admite para fins de clculo de
valor da terra nua a seguinte condio, estabelecida pelo artigo 10.1.2:
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AVALIAO DE TERRA NUA

Artigo 10.1.2 - admissvel na avaliao a determinao do


valor da terra nua a partir de dados de mercado de imveis
com benfeitorias, deduzindo-se o valor destas.
Concluindo, recomenda-se que conste no laudo e/ou parecer tcnico a
definio de terra nua, para dirimir quaisquer dvidas.

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AVALIAO DE TERRA NUA

4. CONSIDERAES DA NBR 14.653


Para a determinao do valor de um imvel rural, deve ser definido
um procedimento, onde so seguidos regras e fatores. Atualmente os
trabalhos de Percias e Avaliaes de Engenharia para Imveis Rurais so
normatizados pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), e
esto especificados na NBR 14.653, Parte 1 Procedimentos Gerais (2001)
e Parte 3 - Avaliao de Bens: Imveis Rurais (2004).
A seguir destacar-se-o os principais aspectos da norma vigente,
assim como tecer alguns comentrios sobre a sua aplicao prtica.
1. Objetivo
1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3/2004 detalha as
diretrizes e padres especficos de procedimentos para a
avaliao de imveis rurais, especialmente quanto a:
- instituio de terminologia, definies, smbolos e
abreviaturas;
- classificao de sua natureza;
- descrio das atividades bsicas;
- definio da metodologia bsica;
- identificao do valor de mercado ou outra referncia de
valor;
- especificao das avaliaes;
- requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de
avaliao.
1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3/2004 exigvel em
todas as manifestaes tcnicas escritas, vinculadas s
atividades de Engenharia de Avaliaes de Imveis Rurais.
1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.635-3/2004 no tem a
inteno de esgotar a matria e, sempre que for julgado
conveniente, dever ser complementada ou atualizada para
atender aos seus objetivos.
Atentem para o fato de que a norma uma unanimidade, sendo
inclusive muito aceita nos tribunais, mas no imutvel, conforme
especificado no item 1.3, ou seja, pode e deve ser atualizada com o passar
dos anos.

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AVALIAO DE TERRA NUA

Relacionado ao captulo anterior norma apresenta no item 3.12 o


conceito para terra nua:
3.12 Terra nua: terra sem produo vegetal ou vegetao
natural.
Segundo especifica a norma, a terra nua deve ser classificada
segundo o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da
Terra III aproximao ou o que vir a substitu-lo para fins de avaliao de
imveis rurais, conforme apresentado a seguir:
5.2 Classificao dos componentes dos imveis rurais
5.2.1 Terras
5.2.1.1 As terras so enquadradas segundo o Sistema de
Classificao da Capacidade de Uso das Terras, conforme o
Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso
da Terra III aproximao, ou o que vier a substitu-lo para
fins de avaliao de imveis rurais.
A seguir, alguns conceitos bsicos e fundamentais para o sucesso do
trabalho, que se enquadram nas atividades bsicas de avaliao de
imveis rurais.
7. Atividades Bsicas
7.1. Generalidades: recomendvel que o Engenheiro de
Avaliaes esclarea, por ocasio da contratao, aspectos
essenciais para definir o mtodo avaliatrio e eventuais nveis
de fundamentao e preciso que pretende atingir, entre
outros:
# finalidade: desapropriao, aquisio, arrendamento,
alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins
contbeis, seguro, arrematao, adjudicao1 e outros;
# objetivo: valor de mercado, de compra e venda ou de
arrendamento; outros valores, tais como: valor em risco,
valor patrimonial, custo de reedio, preo de liquidao
forada; indicadores de viabilidade e outros;
# prazo limite previsto para a apresentao do laudo;
# condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso
restrito.
Adjudicao: Ato pelo qual os bens penhorados ao devedor, e levados praa, ou leilo,
so transmitidos ao credor exeqente, ou outro devidamente habilitado, a seu requerente e para
pagamento do seu crdito, por preo igual ao da avaliao, quando no houve licitantes, ou pelo
valor do maior lano, quando arrematado por terceiros.
1

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AVALIAO DE TERRA NUA

As atividades bsicas correspondem s seguintes etapas:


# conhecimento e requisio de documentao;
# vistoria;
# coleta de dados;
# diagnstico do mercado;
# escolha e justificativa dos mtodos e critrios de
avaliao;
# tratamento dos dados de mercado;
# clculo do valor do imvel.
de fundamental importncia a ateno a todas as etapas citadas
para que o trabalho seja feito de maneira criteriosa e correta,
possibilitando obter o justo valor do imvel avaliando, assim como
garantido o cumprimento da imparcialidade do Engenheiro de Avaliaes
contratado para o servio.
De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3/2004, no item 7.3,
define-se vistoria como:
A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliao
conhecer, da melhor maneira possvel, o imvel avaliando e
o contexto imobilirio a que pertence, de forma a orientar a
coleta de dados. Alm do previsto na ABNT NBR 14.6531/2004, devem ser observados os aspectos relevantes na
formao do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a
finalidade da avaliao, constantes em 7.3.1 e 7.3.2.
No mesmo momento da vistoria, o avaliador tem a oportunidade de
levantar outras informaes vitais para a caracterizao do imvel e da
sua regio de influncia, fatores estes que podem ser relevantes para a
apurao do valor da propriedade avalianda.
durante a vistoria que o avaliador deve fazer uma minuciosa
caracterizao da regio e do prprio imvel avaliando, que vai embasar a
anlise do mercado agropecurio da regio e qual a sua influncia sobre o
preo das terras. Outra utilidade destas informaes destina-se ao
planejamento da pesquisa de elementos amostrais.
Para todos os trabalhos deve-se fazer antecipadamente um
planejamento da pesquisa, que permita um adequado levantamento de
dados de campo, conforme as orientaes dos seguintes itens da norma
vigente:
7.4 Pesquisa para estimativa do valor de mercado
7.4.1 Planejamento da pesquisa na pesquisa, o que se
pretende a composio de uma amostra representativa de
dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto
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AVALIAO DE TERRA NUA

quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda


a evidncia disponvel. Esta etapa deve iniciar-se pela
caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o
auxlio de teorias e conceitos existentes advindas de
experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do
valor.
Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em
princpio, so relevantes para explicar a formao de valor e
estabelecidas s supostas relaes entre si e com a varivel
dependente.
A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da
amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta e
anlise dos dados, como a seleo e abordagem de fontes de
informao, bem como a escolha do tipo de anlise
(quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos
instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros
de entrevista, entre outros).
7.4.2 Identificao das variveis do modelo As variveis do
modelo so identificadas como:
# varivel dependente: para a especificao correta da
varivel dependente, necessria uma investigao no
mercado em relao sua conduta e s formas de expresso
dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de
referncia, formas de pagamento). tambm necessrio
observar a homogeneidade nas unidades de medida;
# varivel independente: as variveis independentes referemse s caractersticas fsicas (rea, classes de capacidade de
uso das terras, entre outros), de situao (acesso, localizao,
distncia a centro de referncia, entre outros) e econmicas
(ofertas ou transaes, poca, condio do negcio vista
ou a prazo). As variveis devem ser escolhidas com base em
teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e
outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos
trabalhos, pois algumas variveis consideradas importantes no
planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes
posteriormente e vice-versa.
7.4.3 Levantamento de dados
7.4.3.1 Tem como objetivo a obteno de uma amostra
representativa para explicar o comportamento do mercado, no
qual o imvel avaliando est inserido.

16

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a base do processo


avaliatrio. Nesta etapa, o Engenheiro de Avaliaes investiga
o mercado, coleta dados e informaes confiveis
preferencialmente a respeito de negociaes realizadas e
ofertas, contemporneas data de referncia da avaliao,
com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de
localizao. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto
possvel. A necessidade de identificao das fontes deve ser
objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliaes
judiciais obrigatria a identificao das fontes.
7.4.3.4 Os dados de oferta so indicaes importantes do valor
de mercado. Entretanto, deve-se considerar superestimativas
que em geral acompanham esses preos e, sempre que
possvel, quantific-las pelo confronto com dados de
transaes.
7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas caractersticas
descritas pelo Engenheiro de Avaliaes at o grau de
detalhamento que permita compar-los com o bem avaliando,
de acordo com as exigncias dos graus de preciso e de
fundamentao.
7.4.3.7 Especial ateno deve ser dada classificao de
terras dos dados de mercado.
7.4.3.8 Somente sero aceitos os seguintes dados de mercado:
# transaes;
# ofertas;
# opinies de Engenheiros de Avaliaes ligados ao setor
imobilirio rural;
# opinies de profissionais ligados ao setor imobilirio rural;
# informaes de rgos oficiais.
Agora possvel compreender melhor a importncia da vistoria da
propriedade avalianda e do planejamento de pesquisa, pois so eles que
vo estabelecer as diretrizes para um adequado e eficiente trabalho de
levantamento de dados, conforme exposto nas orientaes da norma.
Todas as propriedades que compem a amostragem devem,
preferencialmente, ser vistoriadas pelo Engenheiro de Avaliaes, para
que o mesmo possa checar as informaes coletadas, possibilitando a
correta caracterizao das mesmas. Deve-se dar preferncia por trabalhar
com transaes (ou negcios realizados) e ofertas, evitando-se ao mximo
a utilizao de opinies ou informaes de rgos oficiais.
Depois de coletados os dados os mesmos devem sofrer um
tratamento com o intuito de checar sua viabilidade de utilizao na
determinao de valor da propriedade avalianda, conforme descrito a
seguir:
17

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

7.7 Tratamento dos dados


7.7.1 Preliminares
7.7.1.1 recomendvel, preliminarmente, a sumarizao
das informaes obtidas sob a forma de grficos que
mostrem as distribuies de frequncia para cada uma das
variveis, bem como as relaes entre elas. Nesta etapa,
verificam-se o equilbrio da amostra, a influncia das
possveis variveis-chave sobre os preos e a forma de
variao, possveis dependncias entre elas, identificao de
pontos atpicos, entre outros. Assim, podem-se confrontar as
respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do
Engenheiro de Avaliaes, bem como permitir a formulao
de novas hipteses.
7.7.1.2 Nos casos de transformao de pagamento
parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preo
vista, esta deve ser realizada com a adoo de uma taxa de
desconto, efetiva, lquida e representativa da mdia
praticada pelo mercado, data correspondente a esse dado,
discriminando-se a fonte.
7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser utilizados,
alternativamente e em funo da qualidade e da quantidade
de dados e informaes disponveis:
# tratamento por fatores homogeneizao por fatores e
critrios, fundamentados por estudos conforme 7.7.2.1, e
posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados;
# tratamento cientfico tratamento de evidncias
empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve
induo de modelo validado para o comportamento do
mercado
7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma
representao simplificada do mercado, uma vez que no
considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser
tomados cuidados cientficos na sua elaborao, desde a
preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame
final dos resultados.
7.7.2 Tratamento por fatores
7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento
devem ser indicados periodicamente pelas entidades
tcnicas regionais reconhecidas, revisados periodicamente e
devem especificar claramente a regio para a qual so
aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de
18

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo


de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao
laudo.
7.7.2.3 No caso de utilizao de tratamento por fatores,
deve ser observado o anexo B.
7.8.2 O valor de mercado deve considerar o aproveitamento
eficiente do imvel.
Complementando o tratamento por fatores, existem alguns pontos
importantes que esto relatados no Anexo B, transcritos na sequncia.
B.1 Generalidades
B.1.1 Neste tratamento de dados, aplicvel ao mtodo
comparativo direto de dados de mercado, admitida a priori a
validade da existncia de relaes fixas entre os atributos
especficos e os respectivos preos.
Para isso, so utilizados fatores de homogeneizao calculados
conforme 7.7.2.1, que reflitam, em termos relativos, o
comportamento do mercado com determinada abrangncia
espacial e temporal.
B.1.2 recomendvel que sejam utilizados dados de mercado:
a) com atributos mais semelhantes possveis aos do imvel
avaliando;
b) que sejam contemporneos. Nos casos de exame de
dados
no
contemporneos,
desaconselhvel
a
atualizao do mercado imobilirio atravs de ndices
econmicos, quando no houver paridade entre eles,
devendo, neste caso, o preo ser atualizado mediante
consulta direta fonte. Quando a atualizao na forma
mencionada for impraticvel, s ser admitida a correo
dos dados por ndices resultantes de pesquisa no mercado.
Esta nova norma, NBR 14.653 Parte 3, instituiu o conceito de
trabalhar apenas com dados semelhantes ao avaliando, segundo critrio
estabelecido pela prpria norma, mas variando segundo o grau de
fundamentao do trabalho.
Abaixo uma das referncias da norma quanto aos dados semelhantes:
B.1.2.1 Para a utilizao deste tratamento, considera-se como
dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que
cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao
ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50.

19

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Voltando a anlise da norma, agora discutindo conceitos relacionados


com a metodologia de avaliao.
8 Metodologia aplicvel
8.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado Ao
utilizar a inferncia estatstica com modelos de regresso
linear, consultar os requisitos mnimos estabelecidos no anexo
A. No caso de utilizao de tratamento por fatores, consultar o
anexo B.
8.2 Mtodo da capitalizao da renda
8.2.2 No caso de avaliaes de produes vegetais, devem
ser observados os procedimentos de 8.2.2.1 a 8.2.2.3.
8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser
considerados a partir da data de referncia da avaliao
at o final da vida til da produo vegetal.
8.2.2.2 Na determinao da renda lquida, deve-se
considerar a receita bruta, deduzido os custos diretos e
indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o
custo de erradicao, se houver.
8.2.2.2.1 No clculo do custo da terra nua, pode-se utilizar
o custo de oportunidade sobre o capital que ela
representa ou o valor do seu arrendamento.
Atualmente, a norma vigente da ABNT instituiu os conceitos de grau
de preciso e de fundamentao, em substituio aos tipos de laudos:
expedito, norma e rigoroso da norma antiga. Agora feita uma
classificao do trabalho do avaliador, segundo o nvel de preciso do
trabalho apresentado, conforme resumo a seguir:
9 Especificaes das avaliaes
9.1 Generalidades
9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada
tanto com o empenho do Engenheiro de Avaliaes, como
com o mercado e as informaes que possam ser dele
extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do
grau de fundamentao desejado tem por objetivo a
determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no
representa garantia de alcance de graus elevados de
preciso. Quanto ao grau de preciso, este depende
exclusivamente das caractersticas do mercado e da

20

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a


priori.
9.2 Quanto fundamentao
9.2.1 Os laudos de avaliao so classificados quanto
fundamentao nos graus indicados na tabela 1, de acordo
com a soma dos pontos em funo das informaes
apresentadas.
Tabela 1 Classificao dos laudos de avaliao quanto fundamentao
Grau
I

II

III

Limite mnimo

12

36

71

Limite mximo

35

70

100

Fonte: ABNT NBR 14.653 Parte 3

Notem que a classificao dos trabalhos nos respectivos graus de


fundamentao fica cada vez mais rigorosa, que seja pela pontuao que
tem que ser alcanada ou pelas restries impostas alm da pontuao.
9.2.2 Esta pontuao obtida segundo os critrios
especificados na norma. Quando a finalidade for a avaliao
do imvel rural como um todo, utilizando-se o mtodo
comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou no
com os mtodos de custo e da capitalizao da renda.
9.2.2.2 O Engenheiro de Avaliaes deve enquadrar seu
trabalho em cada item da tabela 2 da norma (Pontuao
para fins de classificao das avaliaes quanto ao grau
de fundamentao). A soma dos pontos obtidos nos dez
itens deve ser utilizada para conferir o grau de
fundamentao conforme a tabela 1, observadas as
restries de 9.2.3.
Tabela 2 Pontuao para fins de classificao das avaliaes quanto ao grau de
fundamentao
Item

Especificaes das avaliaes de imveis


rurais

Nmero de dados de mercado


efetivamente utilizados

Qualidade dos dados colhidos no mercado


de mesma explorao, conforme 5.1.2

Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so


cumulativos
Condio

Pts.
e

no mnimo 5
Todos

Condio

18
15

Maioria

Pts.

Condio

Pts.

Minoria ou
ausncia

21

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Visita dos dados de mercado por


Engenheiro de Avaliaes

Critrios adotados para avaliar


construes e instalaes

Todos

Maioria

Custo de
reedio por
planilha
especfica

Custo de
reedio por
caderno de
preos

Critrio adotado para avaliar produes


vegetais

Conforme 10.3

Por caderno
de preos

Apresentao do Laudo, conforme seo


11

Completo

16

Simplificado

Utilizao do mtodo comparativo direto


de dados de mercado

Tratamento
cientfico,
conforme 7.7.3
e anexo A

15

Tratamento
por fatores,
conforme em
7.7.2 e anexo
B

12

Outros
tratament
os

Fotogrfica

Roteiro de
acesso ou
croqui de
localizao

Levantament
o topogrfico
planimtrico

Identificao dos dados amostrais

Coordenadas
geodsicas ou
geogrficas

Fotogrfica

Documentao do avaliando que permita


sua identificao e localizao

Coordenadas
geodsicas ou
geogrficas
Certido
dominial
atualizada
Levantamento
topogrfico
planimtrico de
acordo com
normas

10

Minoria ou
ausncia
Como
varivel,
conforme
anexo A
Como
varivel,
conforme
anexo A

10

Documentao do imvel avaliando


apresentada pelo contratante refere-se a

SOMATRIO PONTUAO

Fonte: ABNT NBR 14.653 Parte 3

9.2.3 Observaes referentes tabela 2 esto descritas de


9.2.3.1 a 9.2.3.10.
9.2.3.1 No item 1, se houver maioria de opinies, fica
caracterizado o grau I.
9.2.3.2 k = nmero de variveis independentes:
# varivel dependente: preo ou preo unitrio;
# variveis independentes (exemplos): rea, classe de
solo, situao etc.
9.2.3.3 So obrigatrios em qualquer grau:
# explicitao do critrio adotado e dos dados colhidos
no mercado;
# vistoria do imvel avaliando;
# identificao das fontes;
# no mnimo trs dados de mercado, efetivamente
utilizados.
22

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

9.2.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imvel


avaliando, o profissional pode admitir uma situao
paradigma, conforme em 7.3.2 da ABNT NBR 14.6531:2001.
9.2.3.5 obrigatrio nos graus II e III o seguinte:
# a apresentao de frmulas e parmetros utilizados;
# no mnimo cinco dados de mercado efetivamente
utilizados;
# a apresentao de informaes relativas a todos os
dados amostrais e variveis utilizados na modelagem;
# que, no caso da utilizao de fatores de
homogeneizao, o intervalo admissvel de ajuste para
cada fator e para o conjunto de fatores esteja
compreendido entre 0,80 e 1,20.
9.2.3.6 condio para o enquadramento no grau III:
# a vistoria do imvel e dos dados de mercado por
engenheiro de avaliaes;
# a apresentao do laudo completo;
# a utilizao efetiva de no mnimo 3x(k+1) dados de
mercado;
# que o nvel de significncia (somatrio do valor das
duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula
de cada regressor (teste bicaudal) seja de 10%;
# que o nvel de significncia mximo admitido nos
demais testes estatsticos realizados seja de 1%.
9.2.3.7 No caso de utilizao de variveis qualitativas que
podem assumir n situaes bem definidas (cdigos
alocados), como, por exemplo, a situao (boa, regular e
ruim),
recomenda-se
considerar
(n-1)
variveis
dicotmicas para descrever as diferenas qualitativas.
Quando isto no for possvel, a avaliao ter grau de
fundamentao mximo II.
9.2.3.8 Se os dados no forem de mesma explorao
(conforme em 5.12), o modelo adotado pode incluir
variveis dicotmicas que evidenciem as diferenas dos
respectivos mercados.
9.2.3.9
Na
inexistncia
de
produes
vegetais,
construes ou instalaes ou quando estas no forem
objeto da avaliao, deve ser atribudo o valor mximo
nos itens 4 e 5 da tabela 2 para no penalizar o
enquadramento na tabela 1.

23

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

9.2.3.10 Para a determinao da pontuao, os valores na


horizontal no so cumulativos e a soma realizada
apenas na vertical.
9.3 Quanto preciso As avaliaes de imveis rurais sero
especificadas quanto preciso no caso em que for utilizado
exclusivamente o mtodo comparativo direto de dados de
mercado, conforme a tabela a seguir:
Tabela 3 Grau de preciso da estimativa de valor no caos de utilizao do
mtodo comparativo direto de dados de mercado
Descrio
Amplitude do intervalo de confiana
de 80% em torno do valor central da
estimativa

Grau
III

II

<=30%

30% - 50%

> 50%

Nota: Observar subseo 9.1


Fonte: ABNT NBR 14.653 Parte 3

A seguir destacaremos os procedimentos especficos para a avaliao


dos diversos componentes existentes nas propriedades rurais.
10 Procedimentos especficos
10.1 Terras Nuas
10.1.1 Na avaliao das terras nuas, deve ser empregado,
preferencialmente, o mtodo comparativo direto de dados
de mercado.
10.1.3 Fatores de homogeneizao No caso de utilizao
de fatores de homogeneizao, recomenda-se que a
determinao
destes
tenha
origem
nos
estudos
fundamentados estatisticamente e envolva variveis como,
por exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de
uso, fatores de situao e recursos hdricos. Os dados
bsicos devem ser obtidos na mesma regio geoeconmica
onde est localizado o imvel avaliando e tratados conforme
anexo B.
Importante destacar um ponto do Anexo B, referente ao saneamento
amostral:

24

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

B.1.3 Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios


estatsticos consagrados de eliminao de dados discrepantes,
para o saneamento da amostra.
Importante ressaltar que os procedimentos apresentados so
fundamentais avaliao do bem, mas sua correta aplicao no
garantia de sucesso, pois no existe tratamento matemtico capaz de
corrigir as distores derivadas de uma vistoria mal feita ou deficiente, ou
seja, o trabalho de campo bem feito certeza de sucesso.
Voltando aos procedimentos especficos para a avaliao dos diversos
componentes existentes nas propriedades rurais, tem-se o seguinte:
10.2 Construes e instalaes
10.2.1 As avaliaes, quando no usado o mtodo
comparativo direto de dados de mercado, devem ser feitas
por oramentos qualitativos e quantitativos, compatveis
com o grau de fundamentao.
10.2.3 A depreciao deve levar em conta:
# aspectos fsicos em funo da idade aparente, da vida
til e do estado de conservao;
# aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da
benfeitoria no contexto socioeconmico do imvel e da
regio em conjunto, a obsolescncia e a funcionalidade do
item.
10.3 Produes vegetais Na avaliao em separado das
produes vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a
10.3.3.
10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da
renda para a identificao do valor econmico.
10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de
implantao, recomendam-se utilizar, alternativamente ao
mtodo da capitalizao da renda, o custo de implantao,
includos os custos diretos e indiretos.
10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formao,
com a aplicao de um fator de depreciao decorrente da
diminuio da capacidade de suporte da pastagem.
10.3.3.1 Tambm pode ser utilizado o valor presente
lquido dos valores mdios regionais de arrendamento de
pastagens nas mesmas condies, pelo perodo restante
de sua vida til, deduzidos os custos diretos e indiretos,
inclusive o custo da terra.
25

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AVALIAO DE TERRA NUA

Um dos pontos criticados na nova norma refere-se a excluso da


avaliao de culturas domsticas, atualmente a nfase dada apenas as
culturas comerciais, portanto neste material reiteramos a necessidade de
se avaliar as culturas domsticas, conforme metodologia da NBR 8.799 /
1985.
Voltando aos procedimentos especficos para a avaliao dos diversos
componentes existentes nas propriedades rurais, tem-se o seguinte:
10.4 Florestas Nativas Para a identificao do valor da terra em
conjunto com a sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito em
10.4.1 e 10.4.2.
10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodo
comparativo direto de dados de mercado.
10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizada pelo
rgo competente pode ser utilizado o mtodo da
capitalizao da renda, onde devem ser considerados os
custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessrio o
inventrio florestal, este deve ser executado para a rea
avalianda.
10.6 Equipamentos e mquinas agrcolas A avaliao pode ser
feita pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado ou
pela apurao do custo de reedio, quando no existir mercado
para o bem. Recomenda-se a citao das fontes de consulta e
apresentao dos clculos efetuados.
10.7 Obras e trabalhos de melhorias das terras Quando estas
obras e trabalhos de melhoria das terras no tiverem sido
contemplados em outros itens da avaliao, a identificao do
valor deve ser feita pelo custo de reedio. recomendada a
citao das fontes consultadas e apresentao dos clculos
efetuados.
De acordo com a norma da ABNT NBR 14.653-3/2004, na
apresentao dos laudos de avaliao devem constar obrigatoriamente o
seguinte:
11 Apresentao de Laudos de Avaliao Os laudos de
avaliao devem ser apresentados no modelo completo ou
simplificado, conforme 11.1 e 11.2.
11.1 O laudo completo deve incluir:
# identificao da pessoa fsica ou jurdica ou
representante legal que tenha solicitado o trabalho;

seu

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AVALIAO DE TERRA NUA

# objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e


finalidade (exemplo: garantia, dao em pagamento, venda
e compra) da avaliao;
# pressupostos conforme, 7.2.2 ABNT NBR 14.653-1/2001,
ressalvas e fatores limitantes;
# roteiro do acesso ao imvel;
# planta esquemtica de localizao;
# descrio da regio, conforme 7.3.1;
# identificao e caracterizao do bem avaliado, conforme
7.3.2;
# data da vistoria;
# descrio detalhada das terras (7.3.2.2), construes,
instalaes (7.3.2.3) e produes vegetais (7.3.2.4);
# descrio detalhada das mquinas e equipamentos
(7.3.2.6); # obras e trabalhos de melhorias das terras
(7.3.2.5);
# classificao conforme seo 5;
# indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da
escolha;
# pesquisa de valores, atendidas as disposies de 7.4;
# descrio detalhada das terras, do imvel da amostra
conforme 5.2.1;
# memria de clculo do trabalho utilizado;
# diagnstico de mercado;
# data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e sua
data de referncia;
# especificao da avaliao, com grau de fundamentao e
preciso;
# local e data do laudo;
# qualificao legal completa e assinatura do(s)
profissional(ais) responsvel(ais) pela avaliao.
11.2 O laudo simplificado deve incluir:
# identificao da pessoa fsica ou jurdica e / ou seu
representante legal que tenha solicitado o trabalho;
# objetivo da avaliao;
# roteiro de acesso ao imvel avaliando;
# identificao e caracterizao do bem avaliando (terras,
produes vegetais, etc.);
# indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da
escolha;
# especificao da avaliao;
# data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e sua
data de referncia;
# qualificao legal completa e assinatura do(s)
profissional(ais) responsvel(eis) pela avaliao;
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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

# local e data do laudo.


Outras consideraes sobre a norma sero apresentadas no decorrer
do trabalho, quando necessrio para esclarecer os procedimentos
recomendados para a avaliao de um determinado item.

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AVALIAO DE TERRA NUA

5. MTODOS DE AVALIAO
Uma constante preocupao da Engenharia de Avaliaes que a
determinao do valor de mercado de um bem seja feita de forma tcnica
e seguindo uma determinada metodologia, apresentando um resultado de
qualidade e bem fundamentado, com o menor grau possvel interferncia
da subjetividade do avaliador no resultado final.
O objetivo principal a valorao de bens, que se faz atravs de
balizamento pelo valor de mercado que se estima, normalmente, atravs
de observaes dos preos praticados no referido mercado.
A escolha da metodologia de avaliao a ser empregada pode ser
baseada no atendimento das seguintes condies:

natureza do bem a avaliar;


finalidade da avaliao;
disponibilidade, quantidade e qualidade de informaes;
deve ser justificada;
suportar o convencimento do valor.

Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho a


determinao do valor de mercado de um imvel, quais so as
metodologias disponveis para esta identificao?
O Mtodo Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que
como o prprio nome diz, visa determinar o valor baseando-se na
comparao direta com outros imveis ofertados ou transacionados no
mercado, efetuando claro, as correes devidas s diferenas entre eles.
Pode ser utilizado por meio do tratamento por fatores ou o tratamento
cientfico.
O Mtodo da Renda (ou The Income Capitalization Approach) se
baseia na capitalizao de um rendimento obtido na explorao do imvel
rural, a uma taxa de mercado, para determinar o valor total da
propriedade.
O Mtodo Involutivo aquele que identifica o valor do bem avaliando
por meio de um projeto hipottico, ou seja, o avaliador tem que elaborar
um projeto de explorao da propriedade, buscando o aproveitamento
eficiente de todos os recursos disponveis no imvel, mas dentro da
realidade de mercado local. Utilizado para imveis atpicos ou quando no
h elementos semelhantes para comparao.

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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

O Mtodo Evolutivo identifica o valor do bem pelo somatrio dos


valores de seus componentes, ou seja, da terra nua mais as benfeitorias,
para a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercializao, que serve para adequar o valor encontrado ao valor de
mercado.
Todos
os
mtodos
so
eficientes
desde
que
aplicados
adequadamente. Independente do mtodo escolhido haver sempre a
necessidade do conhecimento do mercado, o que s pode ser obtido a
partir de uma boa base de informaes.
Alm destes, existem os seguintes mtodos para identificar o custo
de um bem:

Mtodo Comparativo Direto de Custo: identifica o custo do


bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos
elementos comparveis, constituintes da amostra;
Mtodo da Quantificao de Custo: identifica o custo do bem
ou de suas partes por meio de oramentos sintticos ou
analticos a partir das quantidades de servios e respectivos
custos diretos e indiretos.

MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE


MERCADO
O mtodo comparativo tambm conhecido como mtodo direto ou
sinttico, pois se baseia na comparao direta do imvel avaliando com
outros imveis ofertados ou negociados no mercado, procedendo s
correes das diferenas entre eles, visto que no existem imveis iguais.
Essas correes buscam transpor as condies encontradas nos
imveis pesquisados para as do imvel avaliando, utilizando-se, para isso,
da homogeneizao dos elementos que exercem influncia no valor das
terras, quais sejam:

caractersticas fsicas;
localizao e acesso;
benfeitorias;
culturas;
entre outros, especficos para cada propriedade ou regio.

Esta metodologia dependente da coleta de elementos no mercado


imobilirio da regio, imveis ofertados ou negociados, os quais devem
ser verificados e analisados, por meio de uma vistoria criteriosa, tal como

30

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

a executada na propriedade avalianda. Quanto mais precisas s


descries dos elementos a serem utilizados, menor a margem de erro na
transposio dos mesmos (homogeneizao).
Uma considerao relevante que deve ser feita, a dificuldade de se
conseguir elementos amostrais no meio rural, as amostras so muito mais
escassas do que na zona urbana, dada as caractersticas das propriedades
rurais e do mercado de imveis rurais de uma regio.
Deve-se lembrar de que este mtodo considerado eficiente, apenas
onde houver abundncia de informaes, tanto do prprio imvel
avaliando como do mercado, imveis comparativos. Caso contrrio, o
mtodo falho, e isso possvel de se acontecer em determinadas
regies do pas, ou em certas pocas, quando os dados no estejam
atualizados e a movimentao do mercado de compra e venda de imveis
esteja estagnada.
A dificuldade deste mtodo consiste exatamente na comparao, pois
conhecido que as fazendas tm caractersticas distintas, como: reas
cultivadas; quantidade e tamanho de benfeitorias no reprodutivas;
produes diferentes; tipos de solos; disponibilidade de gua; cobertura
vegetal natural (matas) etc.
Alm disso, deve estar claro que sua aplicao para a avaliao de
imveis rurais muito trabalhosa, pois o mais comum neste mtodo, para
a avaliao de imveis rurais, a sua utilizao via tratamento por
fatores, que so os responsveis pela transposio das informaes do
mercado para a propriedade avalianda.
Na opo de tratamento por fatores, recomenda-se que deve existir
um fator para cada varivel independente, e que, preferencialmente, este
fator deve evitar o uso de notas, dado a subjetividade dos mesmos, assim
facilmente existiria mais de 05 fatores para um trabalho considerado
simples, podendo chegar a mais de 10 em trabalhos mais complexos ou
elaborados.
Assim, imaginem a quantidade de elementos amostrais que deveria
ser empregada para tornar a amostra significativa, principalmente no caso
de uma avaliao de grau de fundamentao III, o que torna a aplicao
do mtodo extremamente oneroso e difcil.
Na prtica ocorre que o mtodo comparativo de dados de mercado
ser o mtodo mais utilizado para a avaliao de terra nua, como veremos
a seguir.

MTODO DA RENDA

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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Tambm denominado de indireto, o mtodo da renda consiste em


determinar o valor da propriedade avalianda por meio da capitalizao da
renda lquida na sua explorao.
Em matemtica financeira, sempre que se conhece a renda
proveniente de um capital, pode-se determin-lo quando submetido a uma
determinada taxa de juros. Por analogia, o mesmo princpio se aplica aos
imveis rurais em geral, ou seja, conhecendo a sua renda lquida, efetiva
ou potencial, pode-se determinar o seu valor.
Esse mtodo s tem condies de ser aplicado com segurana nas
propriedades rurais bem organizadas e com contabilidade em ordem.
Mesmo assim, deve-se ter muita cautela na escolha da taxa de
capitalizao da renda lquida a ser aplicada.
Para seu sucesso o mtodo depende da anlise dos balanos dos
ltimos anos (03 a 05) da propriedade e da criteriosa escolha da taxa de
juros, pois ambas as variveis sero utilizadas para auferir o valor da
propriedade.

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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Os problemas do mtodo so:

reduzido nmero de imveis rurais com balanos confiveis


e bem estruturados;
dvidas quanto a taxa de juros que ser aplicada.

Este mtodo parte do pressuposto que o preo de uma propriedade


rural est relacionado com a renda que ela capaz de produzir,
capitalizada a uma determinada taxa de juros, cuja equao matemtica
pode ser representada da seguinte forma:

Equao 1: Mtodo da Renda

onde;
Vp = valor da propriedade;
Rl = renda lquida/ha;
i = taxa de juros.
Importante frisar que no clculo da renda lquida (Rl) devem-se
considerar as receitas totais e os custos totais da propriedade, enfatizando
que os custos totais devem incluir os custos diretos (custeio) e indiretos,
como: depreciao, juros e amortizaes.

Equao 2: Renda lquida

onde;
Rl = renda lquida;2
Rb = renda bruta;
Ct = custos totais.
A grande dificuldade do mtodo consiste na determinao da taxa de
capitalizao que ser utilizada no trabalho, j que no existem estudos
tcnicos, embasados estatisticamente, que informe qual a taxa de renda
para imveis rurais.
Assim, devido falta de trabalhos publicados relacionados com este
tema, sugere-se o seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo
com o mtodo comparativo direto de dados de mercado, ele pode
determinar a renda lquida possvel da referida propriedade. Com estes
dois valores pode-se calcular a taxa de renda atual daquele imvel com
O valor da renda lquida deve ser preferencialmente calculado na unidade R$/ha, medida
padro em Engenharia de Avaliaes para o valor da terra de imveis rurais.
2

33

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

suas caractersticas espelhadas na avaliao. Uma taxa mdia, resultado


de diversas verificaes na mesma regio, pode ento ser utilizada e
justificada em outros laudos onde a avaliao ser feita utilizando-se
tambm do mtodo da renda.

MTODO EVOLUTIVO
Como acima exposto, o mtodo EVOLUTIVO se fundamenta na
avaliao de um bem pela soma de custos de suas parcelas componentes,
como por exemplo: o valor da propriedade avalianda o resultado da
soma da avaliao do terreno e da benfeitoria, cada qual avaliado
segundo uma metodologia distinta, consistindo assim, numa conjugao
de mtodos.
Seguindo o exposto, para cada informao do conjunto amostral
deve-se fazer a decomposio do seu valor total do imvel (VTI) em valor
em terra nua e em benfeitorias, aps a decomposio do valor nos
diversos elementos, cada um deve ser avaliado segundo a metodologia
recomendada ou mais vivel para apurar o valor do componente. Ao
trmino deste procedimento que se encontra o valor da terra nua de
cada elemento amostral, que ser utilizado na avaliao da terra nua da
propriedade avalianda.
O valor total (ou final) da propriedade avalianda o resultado do
somatrio do resultado da avaliao de cada um dos seus componentes,
apurado cada um segundo diferente metodologias, caracterstica chave do
mtodo evolutivo.

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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

6. AVALIAO DE IMVEIS RURAIS


Conforme exposto, o mtodo comparativo direto de dados de
mercado seria invivel, pois o elevado nmero de variveis independentes
exigiria um elevado nmero de amostras para sua anlise, sendo este
elevado nmero de amostras o fator limitante, conhecidas as limitaes
do mercado de terras em cada regio.
O inconveniente do mtodo da renda recai sobre a ausncia de
balanos confiveis, dada baixa ou mesmo ausncia de escriturao nas
propriedades rurais, somado a incerteza quanto taxa de juros a ser
empregada.
Desta forma, analisando as metodologias de avaliao de bens
disponveis, possvel afirmar que a avaliao de um imvel rural dever
ser feita pelo mtodo evolutivo.
O mtodo evolutivo determina o valor de um bem, por meio do
somatrio do valor individual de cada parcela da propriedade,
determinado segundo sua prpria metodologia de avaliao.
O desmembramento destes elementos gera uma sensvel reduo
dos fatores de homogeneizao utilizados para a terra nua, facilitando e
viabilizando os trabalhos do avaliador de imveis rurais.
Corriqueiramente ouvimos dizer que no existem imveis iguais, cada
um tem suas prprias caractersticas, para imveis rurais isto ainda mais
verdadeiro, dado o grande nmero de variveis independentes que podem
ser atribudas a ele.
Os imveis rurais, diferentemente de outros imveis, possuem muitas
vezes uma complexa estrutura produtiva, que engloba diversos elementos
diferentes interagindo para a expresso mxima de sua capacidade
produtiva. Estes elementos podem ser naturais, como: terra; recursos
hdricos; recursos florestais; etc., ou no, como: culturas; construes e
edificaes, obras e melhorias do terreno, etc.
Por isso importante fazer a separao destes elementos em grupos,
como pode ser facilmente visualizado na figura 1.

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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Figura 1 - Composio de um imvel rural

Dada complexidade dos imveis rurais, alm de visto alguns


conceitos e legislaes sobre a avaliao de imveis rurais, o avaliador
deve proceder, no mnimo, a separao do mesmo em terra nua e
benfeitorias.
Segundo recomendaes da norma, a terra nua deve ser avaliada
pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado, enquanto as
benfeitorias pelo mtodo recomendado em virtude de suas caractersticas,
mas que variam entre o mtodo da renda e de custos.
Ao trmino da avaliao de cada um dos elementos existentes na
propriedade, deve ser feito o somatrio destas parcelas para a apurao
do valor total do imvel rural.

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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

7. AVALIAO DE TERRA NUA


O mtodo comparativo direto de dados de mercado a metodologia
recomendada pela ABNT, na norma brasileira NBR 14.653-3:2004
(Avaliao de Bens Parte 3: Imveis Rurais) para a avaliao da terra
nua.
Normalmente o valor da terra nua (que a varivel dependente)
flutua em funo de alguns fatores (denominados variveis
independentes), como por exemplo:

Figura 2 - Critrios empregados para avaliao de imvel rural

Dentre os fatores que influenciam o valor da terra nua, maior nfase


ser dada a classe de capacidade de uso e a situao, pois so os fatores
mais usuais e utilizados pelos diversos avaliadores de imveis rurais. Isto
no significa que os outros fatores no so importantes, so apenas pouco
usuais, mas no menos importantes dadas s condies e caractersticas
do trabalho a ser executado.
Para acompanhar o estudo de clculo do valor da terra nua (VTN)
apresentado na sequncia, com as informaes pertinentes, os dados para
a apurao do valor da terra nua, distribudo nos exerccios 2 a ,
apresentados oportunamente conforme so apresentados os tpicos do
assunto.
37

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS


Segundo BERTOLINI (1994), no mbito da cincia do solo, as inmeras
classificaes existentes podem ser reunidas em duas categorias distintas:
classificao pedolgica (ou taxonmica) e classificao tcnica.
A classificao tcnica aquela executada em favor de uma
determinada caracterstica especfica de interesse do pesquisador (ou
avaliador), com algum carter especfico ou prtico, como por exemplo,
em classes de capacidade de uso.
No exame das propriedades rurais o avaliador ter que observar
certas caractersticas fsicas que so importantes para a fixao do valor,
dentre eles esto os solos das propriedades.
As diferentes denominaes regionais dos solos, no permitem a
qualquer profissional determinar com preciso sobre qual tipo de solo
est-se referindo. Visando evitar que tais denominaes resultem em
dvidas e procurando trabalhar com informaes tcnicas, se faz
necessrio utilizar um critrio capaz de caracterizar os diversos tipos de
solos num mesmo parmetro, possibilitando comparao entre diferentes
propriedades, inclusive de diferentes regies.
Para tanto foi escolhido o sistema de classificao em classes de
capacidade de uso, que foi desenvolvido para a conservao do solo, pelo
Servio de Conservao de Solo dos Estados Unidos, representando um
grupamento qualitativo de tipos de solos sem considerar a localizao ou
as caractersticas econmicas da terra, visando obter classes homogneas
de terras, com mxima capacidade de uso sem risco de degradao do
solo.
Nos trabalhos de avaliao de imveis rurais, o critrio est baseado
no Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de
Terras no Sistema de Capacidade de Uso, III Aproximao.
Neste critrio, as terras esto divididas em trs grupos principais e,
estes grupos divididos em oito classes de capacidade de uso e, estas em
at quatro subclasses cada (exceo classe I).

38

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Figura 3: Sistema de classificao em classes de capacidade de uso

Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de


uso das terras. As classes baseadas no grau de limitao de uso e as
subclasses na natureza da limitao de uso. Existem ainda as unidades de
capacidade de uso que no fazem parte deste estudo.
Para possibilitar o enquadramento das terras nesta classificao seria
recomendvel que o profissional tenha em mos a anlise dos solos do
imvel avaliando ou ento que tenha conhecimentos de pedologia para
que, no momento da vistoria, detalhar os principais solos.
Segundo LEPSCH (1983) toda classificao tcnica deve ser apoiada
em determinado nmero de pressuposies, estabelecidas em funo dos
objetivos que se tem em vista e das condies socioeconmicas da rea
de trabalho. A seguir transcrevemos estas pressuposies:
A classificao de capacidade de uso das terras, desenvolvida para
auxiliar o planejamento de prticas de conservao do solo, deve ser feita
pela interpretao do levantamento do meio fsico, efetuado com o uso de
mtodos computacionais e/ou fotogrametria, para as interpretaes
prvias e trabalhos de campo. Ela baseada em combinaes de efeito do
clima, caractersticas e propriedades da terra relacionadas com os riscos
de eroso, limitaes de uso, capacidade produtiva e manejo do solo.
So consideradas como restries permanentes, dentre outras: o
declive, a textura, a profundidade efetiva do solo, os efeitos anteriores da
eroso, a permeabilidade, a capacidade de reteno de gua, o tipo de
argilo-minerais. J os arbustos, rvores ou tocos possveis de serem
removidos ou deficincias de fertilidade do solo que podem ser
normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcrio ou gesso) e
adubos, no so consideradas como caractersticas permanentes. Em
resumo, as condies temporrias, ainda que possam ser importantes
para o planejamento, no servem de base classificao.
Ao se proceder a classificao, tem-se que levar em conta o nvel de
manejo referente ao grau de utilizao das tcnicas agrcolas

39

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

comprovadas pela experimentao e pesquisa agronmica, e que refletem


determinado grau de aplicao de capital e de tecnologia.
Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso
podem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitao de
uso para fins agrcolas e/ou risco de depauperamento do solo, quando
cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solos, e
muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razo,
generalizaes seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e
necessidades de manejo no podem ser feitas ao nvel de classe, sem
levar em conta todas as caractersticas e propriedades dos solos (para
isso, geralmente necessrio determinar a unidade de capacidade de
uso).
A classificao da capacidade de uso no um grupamento de acordo
com o uso econmico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de
aquisio, mas sim um sistema destinado a promover a conservao dos
solos.
Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das
possibilidades de aproveitamento mais intensivo do solo, sem o risco de
depauperamento intensivo, e por isso, em uma mesma regio em
idnticas condies de localizao, a terra cuja capacidade de uso do solo
permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao
proprietrio maior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente, um
maior valor.
Distncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas,
localizao em funo das demais reas, recursos e habilidade de
indivduos que operam na lavoura e caractersticas de direito de
propriedade no so critrios para a classificao da capacidade de uso.
Segundo LEPSCH (1983), para caracterizao das classes e
subclasses de capacidade de uso deve-se conhecer:

as possveis utilizaes que se podem aplicar ao solo


(grupos);
as prticas de controle de eroso e as prticas
complementares de melhoramentos (classes);
as limitaes do solo (subclasses).

Os grupos, do sistema de classificao em classes de capacidade de


uso, se referem s possveis utilizaes que se podem aplicadas aos solos
de cada grupo, e, foram divididas em:

GRUPO A: Terras passveis de serem utilizadas com culturas


anuais, perenes, pastagens e / ou reflorestamento e vida
silvestre, comporta as classes I, II, III e IV.

40

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

GRUPO B: Terras imprprias para cultivos intensivos, mas


ainda adaptadas para pastagens e / ou reflorestamento e /
ou vida silvestre, porm cultivveis em casos de algumas
culturas especiais protetoras do solo, comporta as classes V,
VI e VII.
GRUPO C: Terras no adequadas para cultivos anuais,
perenes, pastagens ou reflorestamento, porm apropriadas
para proteo da flora e fauna silvestre, recreao ou
armazenamento de gua, comporta apenas a classe VIII.

As classes de capacidade de uso relacionam a aptido dos grupos


com as respectivas prticas de controle eroso, necessrias para a
preservao do solo. As classes foram divididas em oito, designadas por
numeral romano, podendo ser assim resumidas:

CLASSE I: terras cultivveis, aparentemente sem problemas


especiais de conservao.
CLASSE II: terras cultivveis com problemas simples de
conservao.
CLASSE III: terras cultivveis com problemas complexos de
conservao.
CLASSE IV:
terras cultivveis apenas ocasionalmente ou
em extenso limitada, com srios problemas de
conservao.
CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou
reflorestamento, sem necessidade de prticas especiais de
conservao, cultivveis apenas em casos muito especiais.
CLASSE VI:
terras adaptadas em geral para pastagens
e / ou reflorestamento, com problemas simples de
conservao, cultivveis apenas em casos especiais de
algumas culturas permanentes protetoras do solo.
CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para
pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos de
conservao.
CLASSE VIII: terras imprprias para cultura, pastagem ou
reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e
proteo de fauna e flora silvestre, como ambiente para
recreao, ou para fins de armazenamento de gua.

E, as limitaes do solo, por sua vez, foram divididas em quatro


subclasses, designadas pelas seguintes letras:

e = pela eroso presente e / ou risco de eroso;


s = relativas ao solo;
41

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

a (ou w) = por excesso de gua;


c = climticas.

A natureza da limitao representada por letras minsculas, de


modo que a subclasse representada pelo numeral romano da classe
seguido da letra que designa a limitao (exemplo: IIIe que significa
pertencer a classe III e subclasse e, devido a problema de eroso).
O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o
paramtrico e o sinttico. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro,
paramtrico, classifica as terras com base nica na limitao mais severa
que possui e o segundo, sinttico, de acordo com o somatrio dos graus
de limitaes e aptides do solo.
Com base no critrio paramtrico, MENDES SOBRINHO & YAMANAKA
(1966) sugeriram uma rgua para classificao de terras. A principal
vantagem deste critrio que, uma vez estabelecida tabela, ou chave (o
que requer do profissional um processo subjetivo, mas habilidoso) ela
pode ser aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter
resultados consistentes em um mesmo trato de terra.
A seguir apresentao conforme a Classificao do Manual para
Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de Terras no Sistema
de Capacidade de Uso (1983), um resumo das caracterizaes das
diferentes classes e subclasses de capacidade de uso:
CLASSE I - so solos que tem poucas restries quanto sua
utilizao, podem ser cultivados com intensidade, utilizados para
pastagens, vegetao campestre, florestas ou mesmo como
reserva para animais silvestres, com mnimos riscos de
depauperamento, sem exigir prticas ou medidas especiais de
conservao do solo. Normalmente, so solos profundos, de fcil
mecanizao, com boa reteno de umidade no perfil e
fertilidade de mdia a alta. So reas planas ou com declividades
muito suaves (< 2%), sem riscos de inundao e sem grandes
restries climticas. No h afloramentos de rocha, nem o
lenol de gua permanentemente elevado ou qualquer outra
condio que possa prejudicar o uso de mquinas agrcolas.
Dependendo de bons sistemas de manejo, podem mesmo ser
cultivadas com plantas que facilitem a eroso, como o algodo,
milho ou mandioca, plantado em linhas retas, sem perigo
aprecivel de eroso acelerada. As prticas comuns de melhoria
e manuteno da fertilidade do solo, inclusive a rotao de
culturas e aplicao de corretivos e fertilizantes, devem ser
usadas mesmo nas terras da classe I. Esta classe no admite
subclasses.

42

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

CLASSE II os solos desta classe possuem algumas limitaes


que reduzem a escolha das culturas ou exigem prticas
moderadas de conservao, ou seja, apresentam limitaes
moderadas para o seu uso. Esto sujeitas a riscos moderados de
depauperamento, mas so terras boas, que podem ser cultivadas
desde que lhes sejam aplicadas prticas simples de conservao
do solo, de fcil execuo, para produo segura e permanente
de colheitas entre mdias e elevadas, de culturas anuais
adaptadas regio. A declividade j pode ser suficiente para
provocar enxurradas e eroso. Em terras planas, podem requerer
drenagem, porm sem necessidade de prticas complexas de
manuteno dos drenos. Podem enquadrar-se nessa classe
tambm terras que no tenham excelente capacidade de
reteno de gua. Cada uma dessas limitaes requer cuidados
especiais, como arao e plantio em contorno, plantas de
cobertura, cultura em faixas, controle de gua, proteo contra
enxurradas advindas de glebas vizinhas, alm das prticas
comuns referidas para a classe I, como rotaes de cultura e
aplicaes de corretivos e fertilizantes. A classe II admite as
seguintes subclasses:

Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente


ondulado, oferecendo ligeiro a moderado risco de eroso
(classe de declive entre 2% e 6%);
Subclasse IIs: terras produtivas, com relevo plano ou
suavemente ondulado, com ligeira limitao pela
capacidade de reteno de gua, ou baixa saturao de
bases (carter distrfico), ou pouca capacidade de
reteno de adubos (baixa capacidade de troca catinica CTC);
Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com
ligeiras restries de drenagem ou excesso de gua, sem
riscos de inundao, mas, uma vez instalado o sistema de
drenos, de fcil manuteno e, a probabilidade da
salinizao, pequena;
Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou
suavemente onduladas, com ligeiras limitaes climticas
(seca prolongada at trs meses).

43

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

CLASSE III os solos desta classe possuem severas limitaes


que reduzem a escolha dos vegetais ou exigem prticas
especiais de conservao, ou ambas, com severos riscos de
depauperamento, principalmente no caso de culturas anuais.
Requerem medidas intensas e complexas de conservao do
solo,
a
fim
de
poderem
ser
cultivadas
segura
e
permanentemente, com produo mdia a elevada, de culturas
anuais adaptadas. Esta classe pode apresentar variaes
(subclasses), de acordo com a natureza do fator restritivo de uso.
Os principais fatores limitantes so: a declividade (moderado),
drenagem deficiente, escassez de gua no solo (regies semiridas no irrigadas) e pedregosidade. Frequentemente, essas
limitaes restringem muito a escolha das espcies a serem
cultivadas, ou a poca do plantio ou operaes de preparo e
cultivo do solo. A classe III admite as seguintes subclasses:

Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe


de declive entre 6% e 12%), relevo suavemente ondulado
a ondulado, com deflvio rpido, com riscos severos
eroso sob cultivos intensivos, podendo apresentar eroso
laminar moderada e / ou sulcos superficiais e rasos
frequentes, tambm em terrenos com declives da classe
entre 2% e 6% e solos muito erodveis, como aqueles com
mudana textural abrupta;
Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente
onduladas com fertilidade muito baixa (carter lico) ou
limitadas ainda por: profundidade efetiva mdia, ou
drenagem interna moderada a pobre; ou risco acentuado
de salinizao, ou dificuldades de preparo do solo devido
presena de pedras ou argilas expansivas (carter
vrtico);
Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitaes
moderadas por excesso de gua, mas sem riscos
frequentes de inundaes: a drenagem possvel, mas,
sua manuteno complexa;
Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente
onduladas, com moderadas limitaes climticas, como a
escassez de gua em regies semiridas.

CLASSE IV os solos desta somente so utilizados para lavouras


com limitaes muito severas quanto a escolha das culturas, pois
os solos necessitam de manuseio muito cuidadoso. Estes solos
44

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

tm riscos ou limitaes permanentes muito severas quando


usadas para culturas anuais, apresentam declividade de 12% a
20 %. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razovel,
mas no so adequados, para cultivos intensivos e contnuos.
Usualmente, devem ser mantidas com pastagens, mas podem
ser suficientemente boas para certos cultivos ocasionais (na
proporo de um ano de cultivo para cada quatro a seis anos de
pastagem) ou para algumas culturas anuais, porm com
cuidados muito especiais. Tais terras podem ser caracterizadas
pelos seguintes aspectos: declive ngreme, eroso severa,
obstculos fsicos, como pedregosidade ou drenagem muito
deficiente, baixa produtividade, ou outras condies que as
tornem imprprias para o cultivo moto mecanizado regular. Em
algumas regies, onde a escassez de chuvas seja muito sentida,
de tal maneira a no serem seguras as culturas sem irrigao, as
terras devero ser classificadas na classe IV, so previstas as
seguintes subclasses:

Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de


eroso para cultivos intensivos, geralmente com
declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e
15%), com deflvio muito rpido, podendo apresentar
eroso em sulcos superficiais muito frequentes, em sulcos
rasos frequentes ou em sulcos profundos ocasionais;
tambm o caso de terrenos com declives da classe
entre 5% e 10%, mas com solos muito suscetveis
eroso, tais como os Podzlicos com mudana textural
abrupta;
Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva
rasa, ou apresentando pedregosidade (30% - 50%), com
problemas de moto mecanizao, ou ainda com pequena
capacidade de reteno de gua aliada a problemas de
fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas);
Subclasse IVa: solos midos, de difcil drenagem,
dificultando trabalhos de moto mecanizao e ainda com
outra limitao adicional, tal como risco de inundao
ocasional, que impede cultivo contnuo;
Subclasse IVc: terras com limitaes climticas
moderadas a severas, ocasionando perodos prolongados
de seca, no sendo possveis colheitas em anos muito
secos, ou ento com risco ocasional de geada.

CLASSE V em geral os solos das classes V a VIII no se prestam


a agricultura. Em face de outros fatores, alm dos riscos de
45

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

eroso, os solos desta classe esto sujeitos a limitaes que


comprometem sua utilizao. So solos planas, ou com declives
muito suaves, praticamente livres de eroso, mas imprprias
para serem exploradas com culturas anuais, e que podem, com
segurana, serem apropriadas para pastagens, florestas ou
mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicao de
tcnicas especiais. Embora se apresentando praticamente planas
e no sujeitas eroso, no so adaptadas para explorao com
culturas anuais comuns, em razo de impedimentos
permanentes, tais como muito baixa capacidade de
armazenamento de gua, encharcamento (sem possibilidade de
ser corrigido), adversidade climtica, frequente risco de
inundao, pedregosidade ou afloramento de rochas. Em alguns
casos, possvel o cultivo exclusivo de arroz; mesmo assim, risco
de insucesso pelas limitaes advindas principalmente do risco
de inundao. O solo, entretanto, tem poucas limitaes de
qualquer espcie, para uso em pastagens ou silvicultura. Podem
necessitar de alguns tratos para produes satisfatrias tanto de
forragens como de arbustos e rvores. Entretanto, se tais tratos
forem dispensados, no sero sujeitas eroso acelerada. Por
isso, podem ser usadas permanentemente sem prticas
especiais de controle de eroso ou de proteo do solo, so
previstas para a classe V as seguintes subclasses:

Subclasse Vs: terras planas no sujeitas eroso, com


deflvio praticamente nulo, podendo apresentar como
limitaes os seguintes fatores: muito baixa capacidade
de armazenamento de gua, drenagem interna muito
rpida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade
intensa e problemas advindos de pequena profundidade
efetiva;
Subclasse Va: terras planas no sujeitas eroso, com
deflvio praticamente nulo, severamente limitado por
excesso de gua, sem possibilidade de drenagem artificial
e / ou risco de inundao frequente, mas que podem ser
usadas para pastoreio, pelo menos em algumas pocas do
ano;
Subclasse Vc: terras planas com limitaes climticas
severas, com longos perodos de seca e / ou risco
frequente de geada, neve ou ventos frios.

CLASSE VI solos dessa classe possuem limitaes severas que


restringem seu emprego, so terras imprprias para culturas
anuais, mas que podem ser usadas para produo de certos
46

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

cultivos permanentes teis, como pastagens, florestas e algumas


permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau,
desde que adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou
culturas permanentes protetoras deve ser feito com restries
moderadas, com prticas especiais de conservao do solo, uma
vez que, mesmo sob esse tipo de vegetao, so medianamente
suscetveis de danificao pelos fatores de depauperamento do
solo. Normalmente as limitaes que apresentam, so em razo
da declividade excessiva (20% a 40%) ou pequena profundidade
do solo, ou presena de pedras impedindo emprego de mquinas
agrcolas. Quando a pluviosidade da regio adequada para
culturas, as limitaes da classe VI residem, em geral, na
declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na
pedregosidade. Nas regies semiridas, a escassez de umidade,
muitas vezes, a principal razo para o enquadramento da terra
na classe VI, que apresenta as seguintes subclasses:

Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou,


eventualmente, com culturas permanentes protetoras do
solo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana),
so medianamente suscetveis eroso, com relevo
ondulado e declividades acentuadas (classe de declive
entre 10% e 15%, ou entre 5% e 10% para solos muito
erodveis), propiciando deflvio moderado a severo;
dificuldades severas de moto mecanizao, pelas
condies topogrficas, com risco de eroso que pode
chegar a muito severo; presena de eroso em sulcos
rasos muito frequentes ou sulcos profundos frequentes;
Subclasse VIs: terras constitudas por solos rasos ou,
ainda, com pedregosidade (30% - 50%) e/ou rochas
expostas na superfcie. Outra condio que pode
caracteriz-las a pequena produtividade dos solos, como
no caso das Areias Quartzosas em terrenos no planos;
Subclasse VIa: solos muito midos, com pequenas ou
nulas possibilidades de drenagem artificial, acarretando
problemas moto mecanizao, agravados por certa
suscetibilidade eroso ou recebimento de depsitos
erosivos oriundos de reas vizinhas;
Subclasse VIc: terras com limitaes climticas muito
severas, a ocasionar seca edafolgica muito prolongada
que impea o cultivo mesmo das plantas perenes mais
adaptadas.

47

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

CLASSE VII os solos dessa classe possuem severas limitaes


que restringem seu uso, alm de serem imprprias para culturas
anuais, apresentam severas limitaes, mesmo para certas
culturas permanentes protetoras do solo, pastagens e florestas.
Sendo altamente suscetveis de danificao, exigem severas
restries de uso, com prticas especiais. Normalmente, so
muito ngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos,
ou ainda com deficincia de gua muito grande. Os cuidados
necessrios a elas so semelhantes aos aplicveis classe VI,
com as diferena de poder ser necessrio maior nmero de
prticas conservacionistas, ou que estas tenham que ser mais
intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos por eroso.
Requerem cuidados extremos para controle da eroso. Seu uso,
tanto para pastoreio como para produo de madeira, requer
sempre cuidados especiais. Suas subclasses so as seguintes:

Subclasse VIIe: terras com limitaes severas para outras


atividades que no florestas, com risco de eroso muito
severo, apresentando declividades muito acentuadas
(mais de 40% de declividade) propiciando deflvios muito
rpidos ou impedindo a moto mecanizao; presena de
eroso em sulcos muito profundos, muito frequentes;
Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de
pedregosidade), com associaes rochosas, solos rasos a
muito rasos ou, ainda, com agravante de serem
constitudas por solos de baixa capacidade de reteno de
gua;
Subclasse VIIc: terras com limitaes climticas muito
severas, a exemplo das terras situadas em regies semiridas, em locais onde a irrigao seria imprescindvel,
mas impraticvel.

CLASSE VIII nessa classe esto includos todos os solos que no


pode ser utilizados para qualquer tipo de produo vegetal de
valor comercial. Prestam-se apenas para proteo e abrigo da
fauna e flora silvestre, para fins de recreao e turismo ou
armazenamento de gua em audes. Consistem, em geral, em
reas extremamente ridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou
encharcadas (sem possibilidade de pastoreio ou drenagem
artificial), ou severamente erodidas ou encostas rochosas, ou,
ainda dunas arenosas. Inclui-se a a maior parte dos terrenos de
mangues e de pntanos e terras muito ridas, que no se
prestam para pastoreio. So possveis as seguintes subclasses:

48

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AVALIAO DE TERRA NUA

Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives


extremamente acentuados e deflvios muito rpidos, a
expor os solos a alto risco de eroso inclusive a elica,
como o caso das dunas costeiras; presena de
processos erosivos muito severos, inclusive voorocas;
Subclasse VIIIs: terras constitudas por solos muito rasos e
/ ou com tantas pedras a afloramentos de rocha, que
impossibilitem plantio e colheita de essncias florestais;
Subclasse
VIIIa:
terras
planas
permanentemente
encharcadas, como banhados ou pntanos, sem
possibilidade de drenagem ou apresentando problemas
srios de fertilidade, se drenados, como no caso dos solos
Tiomrficos;
Subclasse VIIIc: terras com limitaes climticas muito
severas, como as das reas ridas, que no se prestam
mesmo ao pastoreio ocasional.

Alm das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que


no possibilitam o desenvolvimento de vegetao: so reas denominadas
como tipos de terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos
contnuos de rochas, areias de praias, reas escavadas pelo homem etc.
Na tabela a seguir, encontra-se uma planilha com caractersticas dos
solos que limitam a sua explorao, a anlise desta planilha no
levantamento de campo, serve como ferramenta, facilitadora,
classificao da classe da capacidade de uso dos solos da propriedade
avalianda. Seu uso extremamente simples, e, a determinao da
referida classe ocorre quando se encontra para a rea avaliada o fator
mais restritivo.

49

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AVALIAO DE TERRA NUA

Tabela 4 Fatores para classificao dos solos

50

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Importante ressaltar que neste trabalho vamos nos concentrar


apenas em classificar as terras em classes de capacidade de uso, no
detalhando ao nvel de subclasse, pois este um procedimento ainda
pouco usual em avaliaes de imveis rurais.
Agora fcil perceber que o valor da terra nua deve estar
diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de
uso que ela propicia ao proprietrio. Isto significa que, quanto maior o
grau de aproveitamento, quanto mais intensivo e quanto maior a gama de
uso que o solo permite, maior deve ser o valor deste, em contrapartida,
quanto menor a liberdade, provavelmente, menor o seu valor.
Isto pode ser muito bem visualizado na figura 4, onde esta claro que a
classe de capacidade de uso I permite qualquer tipo de uso sem
limitaes, enquanto que a classe de capacidade de uso VIII no permite
nenhum uso comercial e ainda possui severas limitaes ao uso do solo.

Aumento da adaptabilidade e
da liberdade de escolha de uso

Aumento das limitaes e dos


riscos de uso

No aparente

Simples

Cultivo Intensivo

Complexo

Cultivo ocasional ou
limitado

Intensivo

Moderado

Silvicultura
Pastoreio
Limitado

Vida silvestre e
recreao

Sentido das
aptides e
das
limitaes

Classe Cap. Uso

Aumento da intensidade de uso

I
II
III

SUB-UTILIZAO DA
TERRA

IV
V
VI
VII

SOBRE-UTILIZAO
DA TERRA

VIII

Figura 4 - Resumo da variao do tipo e da intensidade mxima de utilizao da


terra sem risco de eroso acelerada em funo das classes de capacidade de
uso, retirado de KOZMA (1984)

Deve-se dispensar uma ateno especial com relao s propriedades


com infraestrutura adequada e acima da mdia, pois os melhoramentos

51

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

aplicados aos solos podem eliminar alguns fatores restritivos como:


eroso; fertilidade; e etc., permitindo classific-lo em uma classe menos
restritiva e possivelmente de maior valor comercial.
Este o nico meio de incluir a aplicao de tecnologia no valor da
terra, pois os demais melhoramentos advindos desta infraestrutura como
timas pastagens, culturas de alta produtividade sero avaliadas
especificamente quando da determinao do valor daquelas, onde
devero ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por
hectare deste imvel com relao a outras propriedades.
Existem atualmente diversas ferramentas tecnolgicas, de produtos
digitais ou hardwares e softwares, que auxiliam o avaliador nos trabalhos
de classificao dos solos em classes de capacidade de uso,
principalmente devido aos avanos do geoprocessamento e dos sistemas
de informaes geogrficas (SIGs).

Figura 5: Exemplo de classificao em classes de capacidade de uso

SITUAO
Situao, ou localizao o prximo item analisado que exerce
influncia significativa no valor da terra nua, sendo sua avaliao discutida
a seguir.

52

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

LIMA (2005) ensina que o critrio de julgamento da localizao de um


imvel rural refere-se, principalmente, qualidade dos acessos e
proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados.
Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique
explorao pecuria de grande porte, localizada no limite urbano de uma
cidade bastante populosa, que no possua, entretanto, um frigorfico, em
cotejo com outra propriedade submetida mesma explorao e possuindo
as mesmas caractersticas, porm afastada vrios quilmetros do
permetro urbano, contando com a proximidade de um frigorfico capaz de
absorver a sua produo. Certamente a segunda propriedade ter um
valor superior primeira, para aquele tipo de explorao.
KOZMA (1985) referindo-se ao trabalho do Engenheiro Agrnomo
Octvio Teixeira Mendes Sobrinho, que quantificou estas diferenas, assim
se manifesta sobre o problema:
... A longa vivncia de mais de 30 anos no mister de perito
avaliador nos habilitou, durante o contnuo exerccio,
aquilatar as implicaes econmicas entre a situao do
imvel e o valor da propriedade. Sucessivos levantamentos
de vrios milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo,
elaborados ao longo do tempo mencionado, quer para
financiamento agropecurio, com garantia hipotecria da
propriedade (Banco do Brasil) quer para desapropriaes por
utilidade pblica (aproveitamento hidreltricos), nos
forneceram vasto cabedal de elementos, permitindo:
ordenao de seis categorias de situaes da propriedade
rstica, com base, sobretudo, nas classes de estradas; e o
estabelecimento de uma escala refletindo a relao
existente entre a situao do prdio rstico e seu valor.

FATORES DE HOMOGENEIZAO
Segundo a norma da ABNT NBR 14.653-3:2004, a metodologia
recomendada para a avaliao de terra nua o mtodo comparativo
direto de dados de mercado, e, como visto anteriormente este critrio
baseia-se na utilizao de fatores de homogeneizao para a apurao do
valor da terra nua (VTN) da propriedade avalianda.
Os fatores de homogeneizao servem para transformar a
propriedade amostral ou avalianda em um elemento comparvel,
principalmente com outros elementos da mesma regio geoeconmica.

53

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Neste trabalho vamos discutir somente os fatores de homogeneizao


para as classes de capacidade de uso e para a situao dos imveis rurais,
avaliados ou amostrais.

FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO


Diversos profissionais atuantes na rea de conservao dos solos
realizaram trabalhos procurando estabelecer um valor relativo a cada
classe de capacidade de uso, em ordem decrescente s limitaes de
exploraes rurais, capazes de refletir, com aprecivel margem de
segurana a renda possvel (ou mxima) da terra em cada uma das
classes de capacidade de uso dos solos.
A ideia destes trabalhos era de demonstrar que a explorao
comercial de uma determinada cultura nas diferentes classes de
capacidade era afetada pelas restries ou limitaes inerente a prpria
classe, que contribuiriam por reduzir o valor lquido das colheitas conforme
as condies do trabalho.
Esta ideia foi proposta primeiramente pelo Engenheiro Agrnomo
MENDES SOBRINHO (1966), que ento confeccionou a tabela a seguir.
Nesta pode-se notar que o valor relativo produo de arroz foi expresso
em porcentagem.
Tabela 5 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de
capacidade de uso do solo
Classe de
Cap. de
Uso
I
II

III
IV
V
VI
VII

Critrio
terras para culturas, sem problemas de conservao e
fertilidade, exige adubao de manuteno.
terras de culturas, com pequenos problemas de
conservao e fertilidade exigem prticas simples
(nivelamento).
terras de culturas, com srios problemas de
conservao e fertilidade exigem prticas complexas
(terraceamento).
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3
anos), sem problemas de conservao.
terras s de pastagens, sem problemas de conservao,
renda lquida de pecuria leiteira.
terras s de pastagens, pequenos problemas de
conservao, fertilidade exige prticas simples, renda
lquida de pecuria leiteira.
terras de florestas, srios problemas de conservao,
fertilidade exige prticas complexas (estradas de

Escala de
Valores
(%)
100
95

75
55
50
40
30

54

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

VIII

acesso), renda lquida de explorao silvcola.


terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de
conservao, renda lquida de eventual explorao
pisccola.

20

Fonte: Mendes Sobrinho

As exploraes rurais que refletem a renda lquida de maior


rentabilidade para cada classe foram definidas para uma poca e regio
pr-fixadas e no devem ser seguidas como nicas. Para cada regio
podem-se adaptar estas rendas, seguindo os padres locais prprios.

55

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Tabela 6 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de


capacidade de uso do solo
Classe de
Cap. de Uso
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII

Escala de
Valores
(%)

Critrio
Renda lquida da agricultura sem despesas de prticas
especiais de melhoramento e / ou proteo do solo
Renda lquida da agricultura sujeita a despesas com
prticas conservacionistas simples.
Renda lquida da agricultura sujeita a despesas com
prticas conservacionistas intensivas.
Renda lquida de culturas em um ano, associadas com
pastagens em quatro anos (pecuria leiteira do tipo
mdio).
Renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo
mdio), sem despesas com prticas especiais.
Renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo
mdio) sujeita a despesas com prticas
conservacionistas em pastagens.
Renda lquida de explorao florestal (eucalipto para
lenha)
Renda lquida de uma eventual explorao pisccola

100
95
75
55
50
40
30
20

Fonte: Vegni Neri (1976)

Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados


com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou venda para
uma regio. Outros autores tambm procederam aos mesmos clculos, em
outras regies, chegando a valores diversos, reunidos pelo Engenheiro
Agrnomo, professor da Escola Superior de Agricultura 'Lus de Queiroz',
USP, Geraldo Vitorino FRANA (1983), a seguir apresentados:
Tabela 7 - Valores Mdios Percentuais em funo das Classes de Capacidade
segundo vrios autores.
Classe de
Capacidade
de Uso dos
Solos

Valores relativos em porcentagem


Borgonovi

Marques

Vegni-Neri

Souza

Mdias

100

100

100

100

100

II

80

67

95

80

80

III

64

44

75

60

61

IV

51

30

55

52

47

41

20

50

44

39

56

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

VI

33

13

40

28

29

VII

26

30

14

20

VIII

21

20

13

Fonte: Frana

Uma das razes para as diferenas entre os diversos autores,


segundo o professor FRANA (1983), a no considerao, por nenhum
destes, das naturezas das limitaes, ou seja, das Subclasses de
Capacidade de Uso. Outra razo seriam as condies regionais prprias de
cada estudo.
Segundo FRANA (1983), quando numa mesma classe de capacidade
de uso ocorrem duas ou mais limitaes de mesmo grau (ou seja,
subclasses de capacidade de uso), a dificuldade de corrigi-las ou mantlas sob controle diminui na seguinte ordem:

Equao 3: Ordem de importncia dos fatores de subclasse

onde:
e = eroso ou risco de eroso;
w (a) = excesso de gua (ou deficincia de oxignio);
s = limitaes inerentes ao solo e;
c = limitaes devidas ao clima.
Ou seja, eroso apresenta o maior grau de limitao, enquanto que o
clima o menor. O esquema a seguir proposto por LEPSCH et alii (1983)
resume as principais caractersticas a serem observadas nas classes,
subclasses e unidades:

57

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Tabela 8 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas subdivises.


Classes
I

II

III

Classe de Capacidade de Uso das Terras


Subclasses
Unidades

1) declive acentuado
2) declive longo
3) mudana textural abrupta
4) eroso laminar
5) eroso em sulcos
e 6) eroso em voorocas
7) eroso elica
8) depsitos de eroso
9) permeabilidade baixa
10) horizonte A arenoso

IV

1) pouca profundidade efetiva


2) textura arenosa em todo perfil
3) pedregosidade
4) argilas expansivas
5) baixa saturao em bases
6) toxicidade de alumnio
7) baixa capacidade de troca
8) cidos sulfatos / sulfetos
9) alta saturao com sdio
10) excesso de sais solveis
11 excesso de carbonatos

VI

VII

1) lenol fretico elevado


2) risco de inundao
3) subsidncia em solos
orgnicos
4) deficincia de oxignio no solo

1)
2)
3)
4)
5)

VIII

seca prolongada
geada
ventos frios
granizo
neve

Com este refinamento, a definio da natureza das limitaes, lcito


admitir-se uma variao entre os valores relativos de cada classe de
capacidade de uso, de acordo com as subclasses, variao essa que da
ordem de 10% a 15%.
Com base nestes argumentos, FRANA (1983) organizou a tabela
apresentada a seguir, na qual so propostos os valores relativos das
classes e subclasses de capacidade de uso, utilizados na regio de
Piracicaba. Para outras regies deve-se verificar se os valores relativos
correspondem realidade, caso contrrio, faz-se necessrio a adoo
justificada de novos valores relativos.
58

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Tabela 9 - Valores Mdios Percentuais em funo das Classes de Capacidade de


Uso e Limitaes do Solo.
Classe de
Capacidade de Uso

Valores Relativos a
Classe Cap. de Uso

100

II

III

IV

80

61

47

39

VI

29

VII

20

VIII

13

Subclasse de
Cap. de Uso

Valores Relativos a
Subclasse Cap.
Uso
100

IIs

88

IIe

80

IIe,s

74

IIIs

68

IIIw

64

IIIe

60

IIIe,s

56

Ivs

50

Ive

47

Ive,s

44

Vw

39

VIe

32

VIe,s

26

VIIe

23

VIIe,s

17

VIII

13

Fonte: Frana

Para a Classe I no so admitidas subclasses e, para a Classe VIII no


foi detectada nenhuma variao no valor em funo das severas
limitaes de uso j impostas a classe.
Desta forma tm-se definido valores relativos para as classes e
subclasses de capacidade de uso de solo segundo diversos autores.
Conforme exposto por LIMA (2005), qual ser a curva de solos
adequada para o trabalho que voc, leitor, est fazendo? preciso
esclarecer que todas estas curvas j apresentadas esto corretas para as
regies e pocas onde foram elaboradas, mas o problema com a adoo
de qualquer uma destas sem os cuidados necessrios.
Ainda segundo LIMA (2005) talvez esteja aqui razo das crticas
utilizao do critrio classes de capacidade de uso: em vez de se testar
qual a curva de valores que representa a regio em estudo, diversos
profissionais aplicam uma mesma curva para diferentes localidades,
gerando distores. O correto a verificao da representatividade

59

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

daquela curva frente ao mercado em anlise, com as necessrias


precaues.

FATORES DE SITUAO
Da mesma forma que foi feita para a classe de capacidade de uso,
diversos autores estudaram o efeito da situao no rendimento lquido das
culturas, este estudo forma a base atualmente para determinao dos
fatores de situao.
A tabela a seguir, organizada pelo Engenheiro Hlio de Caires,
sintetiza a soluo proposta pelo Engenheiro Octvio T. Mendes Sobrinho.
Tabela 10 - Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidade de
circulao.

Praticabilidade
durante o ano

Escala
de
valor
(%)

Permanente

100

Permanente

95

Permanente

90

Sem condies
satisfatrias

80

Problemas srios
na estao
chuvosa

75

Problemas srios
mesmo nas secas

70

Circulao
Situao
tima

Tipo de Acesso

Importncia das
distncias

Asfaltada
Limitada
Primeira classe no
Muito boa
Relativa
pavimentada
Boa
No pavimentada
Significativa
Estradas e
Desfavorve
Vias e distncias
servides de
l
se equivalendo
passagem
Distncias e
Fecho nas
M
classes se
servides
equivalendo
Fechos e
interceptadas por
Pssima
crregos sem
ponte
Fonte: Caires

LIMA (2005) explica que se deve lembrar que est tabela tambm foi
elaborada, a exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, a partir
de dados de mercado para uma determinada regio e poca. Ela pode
continuar adaptada para os dias atuais e algumas regies, mas no
significa que representa o Brasil rural. Como exemplo, podemos citar
trabalho realizado recentemente onde no foram detectadas em nvel de
mercado imobilirio, diferenas de valores por hectare para terras, com
frente para asfalto ou com frente para estradas de terra de boa qualidade.

60

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Atualmente existe uma nova tabela de caracterizao da situao do


imvel rural, desenvolvida pelos tcnicos do INCRA e, em vigncia desde
2007. Nesta tabela os tcnicos do INCRA incorporaram ao elemento tipo
de acesso, a questo do acesso fluvial, muito importante em regies mais
remotas do pas, locais estes muitas vezes sem nenhum tipo de estrada.

61

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Tabela 11 Situao do imvel em relao localizao e acesso


Caractersticas
Situao

Tipo de acesso
Terrestre

tima

Asfaltada

Muito boa
Boa
Regular

1 classe no
asfaltada
No
pavimentada
Estradas e
servides de
passagem

Importncia Praticabilidad
Fluvial
das
e durante o
(navegabilid distncias
ano
ade)
No
01h
Permanente
significativa

Valor
Relativo
(%)

100

13h

Relativa

Permanente

95

36h

Significativ
a

Permanente

90

6 12 h

Significativ
a

Desfavorv
el

Fecho nas
servides

Parte do ano

Significativ
a

Fechos e
interceptada
por crrego
sem ponte

Restrita

Significativ
a

Sem
condies
satisfatrias
Problemas
srios na
estao
chuvosa
Problemas
srios
mesmo na
seca

80

75

70

Fonte: INCRA (2007), Mdulo III Avaliao de Imveis Rurais, adaptado de KOSMA (1986)

Assim analisando-se as tabelas pode-se concluir que, o item a ser


observado com maior cuidado o tipo de acesso, vindo num segundo
plano a distncia e a praticabilidade destes acessos.

FATORES DE HOMOGENEIZAO CONJUGADOS PARA CLASSE


DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO
Concentrando-se no mtodo comparativo direto de dados de
mercado, proposto pelo Engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do
pressuposto de que os principais fatores determinantes do valor da terra
em uma propriedade rural so:

capacidade de uso dos diversos solos;


situao do imvel em relao s zonas de influncia da
regio.

62

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Notam-se neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os


diferentes tipos de solos (Classes de Capacidade de Uso) foram
relacionados com valores relativos expressos em porcentagem.
Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localizao do
imvel com valores relativos tambm expressos em porcentagem.
O Engenheiro Agrnomo KOZMA (1984), baseando-se nos estudos de
MENDES SOBRINHO (1966), montou uma nova tabela, relacionado s
Classes de Capacidade de Uso com a situao da propriedade, resultando
disto, coeficientes para cada tipo de solo e situao.
Com isto, depois de determinado o valor da relao de uma CLASSE
versus determinada SITUAO de solo, por uma simples multiplicao,
pode-se determinar os ndice agronmico (IA), que expressam o valor de
uma determinada combinao de classe da capacidade de uso e situao.
Tabela 12 - Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas
segundo a classe de capacidade de uso e situao segundo KOZMA
Classe
Situao

II

III

IV

VI

VII

VIII

100%

95%

75%

55%

50%

40%

30%

20%

tima - 100%

1,000

0,950

0,750

0,550

0,500

0,400

0,300

muito boa 95%

0,950

0,903

0,713

0,523

0,475

0,380

0,285

boa - 90%

0,900

0,855

0,675

0,495

0,450

0,360

0,270

desfavorvel 80%

0,800

0,760

0,600

0,440

0,400

0,320

0,240

m - 75%

0,750

0,713

0,563

0,413

0,375

0,300

0,225

pssima - 70%

0,700

0,665

0,525

0,385

0,350

0,280

0,210

0,20
0
0,19
0
0,18
0
0,16
0
0,15
0
0,14
0

Fonte: Kozma

Do mesmo modo procedeu FRANA (1983), quando relacionou as


diferentes classes de solo com as diversas situaes possveis.

63

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Tabela 13 - Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas


segundo a classe de capacidade de uso e situao segundo FRANA
Classe
Situao

II

III

IV

VI

VII

VIII

100%

80%

61%

47%

39%

29%

20%

13%

tima - 100%

1,000

0,800

0,610

0,470

0,390 0,290 0,200

muito boa 95%

0,950

0,760

0,576

0,447

0,370 0,276 0,190

boa - 90%

0,900

0,720

0,549

0,423

0,351 0,261 0,180

desfavorvel - 80%

0,800

0,640

0,488

0,376

0,312 0,232 0,160

m - 75%

0,750

0,600

0,458

0,352

0,292 0,218 0,150

pssima - 70%

0,700

0,560

0,427

0,329

0,273 0,203 0,140

0,13
0
0,12
3
0,11
7
0,10
4
0,09
8
0,09
1

Fonte: Frana

Tambm se pode acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA - Instituto


Nacional de Colonizao e Reforma Agrria, na instruo normativa n.
08 / 93 (Sistemtica de Desapropriao por Interesse Social), cujos valores
so:
Tabela 14 - Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas
segundo a classe de capacidade de uso e situao segundo o INCRA
Classe
Situao
tima 100%
muito boa
95%
boa - 85%
regular 70%
desfavorv
el - 60%
m - 50%

II

III

IV

VI

VII

VIII

100%

90%

75%

65%

55%

45%

35%

30%

1,000

0,900

0,750

0,650

0,550

0,450

0,350

0,300

0,950

0,855

0,710

0,617

0,522

0,427

0,332

0,285

0,850

0,765

0,637

0,552

0,467

0,385

0,297

0,255

0,700

0,630

0,525

0,455

0,385

0,315

0,245

0,210

0,600

0,540

0,450

0,390

0,305

0,270

0,210

0,180

0,500

0,450

0,375

0,325

0,275

0,225

0,175

0,150

Fonte: INCRA IN n 8 de 1993

64

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Atualmente o INCRA utiliza em seus trabalhos de Avaliao de Imveis


Rurais uma nova tabela com fatores de ponderao, conforme tabela a
seguir.
Tabela 15 Fatores de ponderao na obteno do valor das terras considerando
a classe de capacidade de uso e situao
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
I

SITUAO

tima

100%

Muito Boa

95%

Boa

90%

Regular

80%

Desfavorve
l

75%

70%

100
%
1,00
0
0,95
0
0,90
0
0,80
0
0,75
0
0,70
0

II

III

IV

VI

VII

VIII

80%

61%

47%

39%

29%

20%

13%

0,610

0,470

0,290

0,200

0,580

0,447

0,276

0,190

0,549

0,423

0,261

0,180

0,488

0,376

0,232

0,160

0,458

0,353

0,218

0,150

0,427

0,329

0,203

0,140

0,80
0
0,76
0
0,72
0
0,64
0
0,60
0
0,56
0

0,39
0
0,37
1
0,35
1
0,31
2
0,29
3
0,27
3

0,13
0
0,12
4
0,11
7
0,10
4
0,09
8
0,09
1

Fonte: INCRA (2006) Mdulo III Avaliao de Imveis Rurais, adaptado de FRANA
(1983) e citado por LIMA (2005).

Como se notam, as tabelas utilizaram apenas as Classes de


Capacidade de Uso, enquanto FRANA (1983) sugeriu que as diferenas
entre as diversas tabelas podem ser resultantes, em parte, da no
utilizao das subclasses.
Assim, ele sugeriu a incluso, na tabela anterior, das subclasses de
capacidade de uso, resultando ento a tabela a seguir.
Tabela 16 - Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas
considerando a classe e subclasse de capacidade de uso e situao, segundo
FRANA (1983).
CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO
SITUAO

tima
100%
Muito boa
95%

IIs

IIe

IIe,s

IIIs

IIIw

IIIe

IIIe,s

IVs

IVe

IVe,s

Vw

VIe

VIe,s

VIIe

VIIe,
s

VIII

100
%

88%

80
%

74%

68%

64%

60
%

56%

50%

47%

44%

39%

32%

26%

23%

17%

13%

1,00

0,88

0,8

0,74

0,68

0,64

0,6

0,56

0,5

0,47

0,44

0,39

0,32

0,26

0,23

0,17

0,13

0,83
6
0,79
2
0,70
4

0,7
6
0,7
2
0,6
4

0,70
3
0,66
6
0,59
2

0,64
6
0,61
2
0,54
4

0,60
8
0,57
6
0,51
2

0,5
7
0,5
4
0,4
8

0,53
2
0,50
4
0,44
8

0,47
5

0,44
7
0,42
3
0,37
6

0,41
8
0,39
6
0,35
2

0,30
4
0,28
8
0,25
6

0,24
7
0,23
4
0,20
8

0,21
9
0,20
7
0,18
4

0,16
2
0,15
3
0,13
6

0,12
3
0,11
7
0,10
4

0,95

Boa 90%

0,90

Desfavor
vel 80%

0,80

0,45
0,4

0,37
0,35
1
0,31
2

65

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

M 75%

0,75

0,66

0,6

Pssima
70%

0,70

0,61
6

0,5
6

0,55
5
0,51
8

0,51

0,48

0,47
6

0,44
8

0,4
5
0,4
2

0,42
0,39
2

0,37
5
0,35

0,35
3
0,32
9

0,33
0,30
8

0,29
3
0,27
3

0,24
0,22
4

0,19
5
0,18
2

0,17
3
0,16
1

0,12
8
0,11
9

Fonte: Frana

Com base nestes quadros, o trabalho do Engenheiro de Avaliaes


torna-se mais rpido e fcil, uma vez que determinada ou conhecida a
classe de capacidade de uso dos solos e a sua situao, quanto ao tipo de
acesso, determina-se o coeficiente ou o valor unitrio bsico para uma
determinada condio, este valor denominamos a partir de agora como
ndice agronmico (IA).
Deve-se lembrar sempre que estas tabelas, como j demonstrado,
tm valores diferentes, dependendo da regio e da poca em que foram
realizadas, ou seja, no se recomenda a adoo de nenhuma das tabelas
listadas neste trabalho sem que antes seja feita uma verificao prvia
com dados de mercado, plenamente justificada, de que a mesma retrata o
funcionamento do mercado de terras agrcolas da regio.
Da mesma forma, esta classificao de solos por capacidade de uso
no implica necessariamente a ocorrncia de todas as classes em todas as
regies deste Pas, sendo perfeitamente possvel criar-se uma equao das
classes apenas com aquelas mapeadas no local analisado.
Aos dois fatores j citados, capacidade de uso das terras e situao,
pode-se juntar um terceiro, que seria a dimenso das propriedades, pois
se sabe que imveis rurais tm variaes significativas no valor, devido ao
tamanho. Dependendo da regio existiro outros fatores, como potencial
de irrigao, pluviosidade, porcentagem de rea com cobertura florstica
natural (mata nativa) etc., cuja homogeneizao poder ser feita
utilizando-se da mesma sequencia sugerida a seguir.

PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL


A avaliao consiste, simplificadamente, na transposio de uma
srie de ofertas e/ou transaes de imveis para o local do imvel
avaliando, utilizando-se para isto da homogeneizao dos elementos pelos
fatores que exercem influncia no valor das terras.
Para a realizao de um trabalho de avaliao de imvel rural
necessrio que sejam cumpridas as seguintes etapas:

1 etapa Organizao
e
sistematizao
das
informaes gerais da regio de influncia sobre o imvel;

66

0,09
7
0,09
1

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

2 etapa Vistoria
do
imvel,
com
descrio,
dimensionamento e qualificao das benfeitorias teis,
necessrias e volupturias3;
3 etapa Coleta de dados e diagnsticos do mercado;
4 etapa Escolha e justificativa dos mtodos e critrios
de avaliao;
5 etapa Tratamento
estatstico
dos
dados
de
mercado;
6 etapa Clculo do valor do imvel;
7 etapa Concluso do trabalho e apresentao dos
resultados em laudo circunstanciado.

Para formar a amostra recomenda-se a busca de transaes


(negcios realizados) e imveis ofertados na regio, ou quando for o caso,
nmero de amostras insuficientes, buscam-se as opinies de fontes
idneas e ligadas ao setor imobilirio rural regional, para compor um
conjunto de elementos de qualidade e nmero suficiente para obteno de
um resultado confivel, que mais se aproxime do valor provvel de
mercado, para o imvel rural objeto da avaliao.
Quando necessria utilizao de opinies no conjunto amostral
deve-se limitar o nmero de amostras ao mximo de 50% do total de
elementos vlidos, segundo o Manual de Levantamento Fundirio do
INCRA (2007) Mdulo III. As opinies devero ser coletadas com base na
descrio de um imvel paradigma ou padro da regio, utilizando-se da
linguagem regional, para que os emitentes dessas opinies refiram-se a
um imvel cujo valor possa servir como base para a avaliao.
Todos os elementos pesquisados devero ser consignados em Fichas
de Pesquisa, que contemplem o mximo possvel de atributos. O tcnico
responsvel poder acrescentar outras informaes que considerar
relevantes.
Os dados bsicos devem ser obtidos na mesma regio de influncia
do imvel avaliando. No havendo na regio nmero de elementos
suficientes para compor a amostra, pode ser ampliada a rea de pesquisa,
com justificativa plausvel.
LIMA (2005) define como regio de caractersticas geoeconmicas
semelhantes aquela de mesma atividade econmica, mesma malha viria,
sob influncia do mesmo centro consumidor.

VISTORIA IMVEL AVALIANDO E AMOSTRAS


Benfeitoria volupturia aquela que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso
normal do bem.
3

67

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AVALIAO DE TERRA NUA

O interesse do Engenheiro de Avaliaes buscar encontrar o


verdadeiro valor de um bem, neste caso, uma propriedade rural. Isto no
pode ser feito sem o conhecimento detalhado deste bem e do contexto
onde ele est inserido.
Cabe ao avaliador solicitar ao interessado, toda a documentao
sobre a propriedade em estudo, que entender necessria para o bom
desenvolvimento de seu trabalho, como: ttulo de domnio, plantas,
histricos de produo etc.
Alm destas, o profissional podem utilizar-se tambm de cartas de
solos, levantamentos aerofotogramtricos, imagens de satlite, cartas
planialtimtricas, etc.
De posse deste material, o trabalho de campo pode comear com a
vistoria ao imvel analisado, onde deve ser identificados, independente do
mtodo a ser adotado ou da combinao de mtodos, os seguintes dados
bsicos da propriedade, durante os trabalhos de vistoria:

68

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AVALIAO DE TERRA NUA

dados cadastrais da propriedade e proprietrio;


caractersticas fsicas, como:

vegetao;
relevo;
tipos de solos;
classes de capacidade de uso dos solos;
recursos hdricos;
recursos naturais;
situao (caractersticas da vizinhana);
benfeitorias;
tipo e volume da produo (receita e despesa).

Para facilitar seu trabalho, o profissional pode se valer de algumas


fichas de pesquisa e coleta de dados. LIMA (2005) ressalta um velho
ditado: Uma fotografia vale mais que mil palavras. Ou seja, o laudo deve
vir sempre acompanhado de documentao fotogrfica.
O levantamento de dados, tanto do imvel avaliando como das
amostras, imveis ofertados ou negociados, deve obedecer ao mesmo
critrio, pois nada adiantaria ao avaliador procederem a uma minuciosa
vistoria no imvel avaliando se no proceder da mesma maneira na sua
amostragem de dados.

HOMOGENEIZAO
Esta etapa consiste na preparao dos dados coletados do imvel
paradigma, ou avaliando, e das amostras levantadas na mesma regio
geoeconmica para a realizao da homogeneizao dos dados.
Em um processo avaliatrio, na maioria das vezes, acaba-se
comparando objetos com caractersticas desiguais. Ou seja, todo o imvel,
quer seja urbano ou rural, , por natureza, nico, sendo que a nica
relao possvel entre eles refere-se capacidade de gerar bem-estar ou
bens e servios teis a seu proprietrio.
No caso especfico de propriedades rurais e, conforme MOREIRA
(1984), a homogeneizao de dados amostrais se obtm aplicando
coeficientes corretivos para determinadas caractersticas (ou atributos)
dos imveis rurais. Estes coeficientes, cuja determinao ou escolha,
advm da prtica do avaliador, formam a base de toda a boa avaliao.

69

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AVALIAO DE TERRA NUA

Embora na definio destes coeficientes haja algo de subjetivo,


muitos deles encontram-se tabelados e tem sido amplamente utilizados,
sem muita contestao, por avaliadores de reconhecida habilidade. Estes
coeficientes so:

coeficientes de caractersticas fsicas (capacidade e uso do


solo);
coeficientes do tipo e volume de produo (capacidade de
gerar renda lquida);
coeficientes de localizao e/ou situao (proximidade com
centros fornecedores de insumos e consumidores da
produo);
coeficientes de forma de pagamento (reduo do preo
vista etc.).

O mtodo comparativo tem como fonte de dados os imveis que


foram negociados ou esto em oferta no mercado imobilirio.
Ao mesmo tempo, este mtodo trabalha com valores de terra nua
(VTN), que no esto disponveis, uma vez que as propriedades so
negociadas com as respectivas benfeitorias.
Somente para reafirmar o j exposto, a principal diferena entre as
diversas propriedades rurais so as culturas (ou benfeitorias reprodutivas)
e as construes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas), alm de
rebanhos, mquinas e equipamentos. Para viabilizar este trabalho de
avaliao, a recomendao a separao do valor das culturas (ou
benfeitorias reprodutivas) das construes e instalaes (ou benfeitorias
no reprodutivas), dos rebanhos, das mquinas e equipamentos em cada
uma das amostras. Como resultado desta separao, valor do imvel
valor das culturas valor das construes valor dos rebanhos valor das
mquinas, determinamos o valor de TERRA agora dita NUA, isto , sem
qualquer benfeitoria realizada pelo proprietrio, ocupante ou explorador.
E no que isto ajuda? Esta separao nos permite trabalhar com as
propriedades como se todas estivessem sem benfeitorias, possibilitando
compar-las utilizando-se de suas caractersticas mais significativas tanto
do ponto de vista agronmico, quanto do produtor rural: fertilidade
natural, topografia, profundidade, drenagem etc. associado ao tipo de
acesso, parmetros para os quais existem sistemas de classificao que
nos permitem compar-los.
A homogeneizao a etapa onde o valor da terra nua de cada
amostra gera um valor para a propriedade avalianda, pela correlao
entre suas notas agronmicas, para tanto necessrio os seguintes
procedimentos:

70

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AVALIAO DE TERRA NUA

caracterizao detalhada da propriedade avalianda,


conforme as Fig. 1 e 2 desta monografia;
escolha da tabela com o fator de homogeneizao a ser
utilizado adequado regio;
clculo da nota agronmica do imvel avaliando e das
amostras;
determinao das amostras semelhantes, seus limites de
variao;
determinao do fator de oferta ou elasticidade;
clculo do valor da terra nua (VTN) de cada amostra;
homogeneizao dos elementos amostrados, cada elemento
amostrado conferir ao imvel avaliando um VTN;
elaborao
do
conjunto,
definido,
como
amostra
homogeneizada, que dever ser saneada.

Definidos estes critrios, digamos bsicos, iremos agora analisar as


informaes que nos so fornecidas pelos profissionais que trabalham ou
encontram-se envolvidos na comercializao de imveis, como Corretores
de Imveis, Cartorrios e etc.
Assim na sequencia da apostila iremos expor a metodologia de
clculo da nota agronmica (NA), a determinao do Fator de Elasticidade
(fe), a equao do valor de terra nua (VTN), possibilitando assim o
estabelecimento do conjunto amostral semelhante para a posterior
homogeneizao dos dados amostrais.

NOTA AGRONMICA (NA)


A nota agronmica (NA) um indicador do potencial de uso da
propriedade, seja ela a avalianda ou uma amostra, pois relaciona as reas
de cada classe de capacidade de uso dos solos da propriedade com um
determinado ndice agronmico (IA).
O ndice agronmico (IA) o fator resultante da combinao da classe
de capacidade de uso e da situao, podendo ser encontrado em qualquer
uma das diversas tabelas de homogeneizao existentes.
de fundamental importncia executar uma criteriosa escolha da
tabela de fator de ponderao a ser utilizada, pois o resultado final, valor
da terra nua (VTN), diretamente afetado por esta deciso.
Antes de calcular a nota agronmica (NA) de qualquer propriedade
deve-se primeiramente efetuar uma visita ao imvel para estabelecer
quais so as classes de capacidade de uso da propriedade, alm de
determinar qual a rea de cada uma destas classes.
Cabe ressaltar que segundo a metodologia citada na norma, deve-se
trabalhar com o sistema de classificao das terras pela metodologia de
71

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

classes de capacidade de uso, ou seja, no se deve trabalhar com a


classificao regional dos solos, como: solos de cultura, solos de primeira,
solos de cerrado, solos mecanizveis, solos de pastagens etc., conforme j
explicado em captulos anteriores.
Assim, cada uma das glebas de terra do imvel rural vai ter uma
determinada classe de capacidade de uso e rea, portanto valendo-se da
frmula da mdia ponderada pode-se determinar qual a nota agronmica
(NA) da propriedade.

72

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AVALIAO DE TERRA NUA

De posse destas informaes, procede-se ento o clculo da nota


agronmica da propriedade, por meio da seguinte equao:

Equao 4: Nota Agronmica (NA)

onde;
NA = nota agronmica do imvel;
A1 = rea da gleba 1;
IA1 = ndice agronmico da gleba 1;
A2 = rea da gleba 2;
IA 2 = ndice agronmico da gleba 2;
An-1 = rea da gleba n-1;
IA n-1 = ndice agronmico da gleba n-1;
An = rea da gleba n;
IA n = ndice agronmico da gleba n;
At = rea total do imvel analisado.
Este clculo deve ser repetido para a propriedade avalianda e para
todas as propriedades amostradas, conforme exemplo a seguir.

DETERMINAO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES


Segundo LIMA (2005), as normas de avaliao recomendam a
utilizao de amostras de mercado semelhantes ao avaliando. Mas, afinal,
como definir fazendas semelhantes?
A princpio, seriam propriedades com as mesmas atividades
econmicas, exemplificando: na avaliao de um imvel com cultivo de
cana, laranja e pastagens, devem-se procurar amostras com as mesmas
atividades. Outra referncia seria comparar as notas agronmicas (NA) do
imvel avaliando com a das amostras.
Conforme previsto na norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no artigo
B.1.2.1 deve-se trabalhar na fase da homogeneizao somente com os
dados compreendidos no seguinte intervalo:
B.1.2.1 Para a utilizao deste tratamento, consideram-se
como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em
que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em
relao ao avaliando, esteja contido entre 0,50 e 1,50.

73

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AVALIAO DE TERRA NUA

Equao 5: Limites dos dados semelhantes grau de fundamentao I

Caso o presente laudo esteja enquadrado nos graus II ou III de


fundamentao a norma vigente preconiza o seguinte:
9.2.3.5 obrigatrio nos graus II e III o seguinte:
d) que, no caso da utilizao de fatores de homogeneizao, o
intervalo admissvel de ajuste para cada fator e para o
conjunto de fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20.

Equao 6: Limites dos dados semelhantes grau de fundamentao II ou III

onde;
Liminf. = limite inferior do conjunto amostral semelhante;
Limsup. = limite superior do conjunto amostral semelhante;
NAavalianda = nota agronmica da propriedade avalianda.
Assim, procede-se o clculo do limite inferior (Lim inf.) e do superior
(Limsup.) de variao dos dados amostrais em torno da nota agronmica
(NA). Aps a determinao dos limites do conjunto amostral semelhante,
devem-se excluir os elementos que no se encontram dentro do intervalo,
restando um novo conjunto amostral semelhante para trabalhar na fase de
homogeneizao.

FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA)


Alm da deduo do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas
que tm valor numa comercializao normal) devemos atentar para o fato
de que, para aqueles dados que esto venda (ofertas) existe o que se
convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE (fe), isto , aquela margem
de negociao entre o preo pedido e o efetivamente transacionado.
Segundo LIMA (2005), na rea de avaliao de imveis urbanos, onde
dispomos de uma base de dados maior, em perodos normais, entendamse perodos em que a oferta e a procura so equivalentes, esta margem
de 10% sobre o valor total do imvel, j na rea rural, frequentemente nos
deparamos com margens diferentes, mas como a sua apurao

74

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AVALIAO DE TERRA NUA

demorada, e tempo no uma coisa que se tem em trabalhos de


avaliao, o usual utilizar o fe = 0,10.
A verificao desta margem deve ser feita, pela comparao de
diversas ofertas com negociaes efetivamente realizadas na regio em
estudo, para que se possa adotar o coeficiente correto para a regio, no
momento da avaliao.
Alm disto, como se trata de um fator de homogeneizao, tambm
est sujeito s mesmas regras dos dados semelhantes, portanto devendo
se enquadrar nos respectivos limites, dentro do grau de fundamentao
adotado para o trabalho.

VALOR DA TERRA NUA (VTN)


As informaes coletadas no mercado imobilirio regional definem as
propriedades de forma geral: com rea total, reas plantadas, culturas
existentes, benfeitorias no reprodutivas, rea imprprias para agricultura,
reas de reserva legal etc.
Isto significa dizer que, imprescindvel uma pesquisa a mais
completa e detalhada possvel, inclusive com a vistoria da propriedade,
com a descrio das produes de culturas, taxas de lotao de
pastagens, estado de conservao de construes etc.
Como a fonte de pesquisa no nos fornece diretamente o valor da
terra nua, principalmente, porque este item no comercializado
isoladamente, o avaliador quem deve definir este valor.
Alm da deduo do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas
que tm valor numa comercializao normal) devemos atentar para o fato
de que, para aquelas amostras que esto venda (so ofertas) existe o
que se convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE (fe).
Deve-se lembrar de que o valor do imvel ofertado consiste na
composio de terra nua e benfeitorias. Uma observao pertinente neste
ponto que o fator de elasticidade (fe) deve ser aplicado como um fator de
desconto no valor do imvel ofertado, assim sendo ele incide sobre qual
valor? O valor total do imvel ofertado ou sobre o valor do imvel ofertado
menos as suas benfeitorias?
Levando-se em conta que ao ofertar uma propriedade no mercado, o
proprietrio estabelece um preo para todo o imvel, conhecidamente no
meio rural como porteira fechada, ou seja, composto de terra nua e de
benfeitorias.
Sabendo que o preo ofertado engloba uma margem de negociao
pr-estabelecida pelo comerciante, aqui denominada como fator de
elasticidade (fe), fica claro que esta margem incide sobre o todo, ou seja,
terra nua e benfeitorias, pois como foi dito que o proprietrio de uma terra

75

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

no tem conhecimento, ou no o aplica, o conceito de terra nua quando


oferta um imvel no mercado.
Assim, o fator de elasticidade deve ser aplicado exclusivamente sobre
o valor total do imvel (VTI), pois no caso de ser aplicado sobre o valor
total do imvel menos suas benfeitorias, geraria um incremento incorreto
no valor da terra nua da propriedade, pois se deixaria de descontar a
margem de negociao imposta pelo proprietrio sobre o valor das
benfeitorias, o que incorreto, visto que, na negociao do tipo porteira
fechada, a terra nua e as benfeitorias perfazem um valor nico.
Desta forma chegamos neste momento na definio do valor da terra
nua (VTN) da propriedade, quer seja ela uma oferta ou negcio realizado,
conforme visto na seguinte equao:

Equao 7: Valor da terra nua (VTN)

onde;
VTN = valor da terra nua por unidade de rea;
VTI = valor total do imvel (ofertado ou transacionado);
fe = fator de elasticidade;
Vb = valor das benfeitorias;
At = rea do imvel.
O valor da terra nua (VTN) deve ser expresso em reais por hectare
(R$/ha).
Importante salientar que o fator de elasticidade (fe), parte da equao
acima, s existe quando o imvel for oferta, nos casos de negcio
realizado este no existe, ou podemos considerar que assume o valor de
1.
Este procedimento deve ser realizado para todos os elementos que
compe o conjunto amostral semelhante.

VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNindexado)


Aps a realizao destas etapas, clculo da nota agronmica,
verificao dos dados semelhantes e clculo do valor da terra nua, todas
as etapas de preparao dos dados, o avaliador encontra-se apto a
proceder homogeneizao do conjunto amostral.
O resultado final destas etapas deve ser uma tabela ou figura
contendo no mnimo as seguintes informaes: identificao do elemento,
nota agronmica e valor da terra nua, tambm pode incluir a nota
agronmica da propriedade avalianda, conforme ilustra a figura 6.
76

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Figura 6: Estrutura de relao entre imvel paradigma e elementos amostrais

Estas informaes
so as necessrias
para
proceder

homogeneizao do conjunto amostral, que consiste na transposio de


um provvel valor determinado pela amostra n ao imvel paradigma ou
avaliando, resultando numa nova informao, denominada valor da terra
nua indexado (VTNindexado).
Como fazer esta transposio de valores?
simples, porque temos a disposio s seguintes informaes: a NA
e o VTN da amostra, assim como, a NA da propriedade paradigma, ento
podemos estabelecer uma relao entre estas NAs e assim inferir um
possvel valor para a propriedade avalianda.
Adota-se um procedimento simples, para relacionar o valor da terra
nua da propriedade amostral com a determinao do valor da terra nua da
propriedade avalianda, onde a nota agronmica dos elementos que
possibilita a comparao.
Assim, cria-se para a propriedade avalianda um conjunto de valores
denominados de valor de terra nua indexado (VTNindexado), que ser a base
para o saneamento, ou tratamento estatstico do conjunto amostral. A
equao que se utiliza para isto est descrita a seguir:

Equao 8: Valor da terra nua indexado (VTNindexado)

77

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

onde;
VTNindexado = valor da terra nua indexado para a propriedade
avalianda;
VTNpesquisa = valor da terra nua do imvel pesquisado;
NAavalianda = nota agronmica da propriedade avalianda;
NApesquisa = nota agronmica do imvel pesquisado.

SANEAMENTO AMOSTRAL
O saneamento amostral, etapa tambm designada como eliminao
de dados suspeitos, representa a operao, dentro dos clculos
estatsticos, onde se procuram elementos integrantes da amostragem que
possuam desvios acentuados em relao mdia, procedimento atravs
do qual se torna mais homogneo e confivel os dados saneados.
Os dados homogeneizados, pelo critrio da nota agronmica (NA)
que sero saneados pelos diferentes critrios disponveis, para tanto
temos que considerar fundamentais os seguintes dados: identificao do
elemento e o seu VTNindexado, organizados como na seguinte tabela:
Tabela 17: Modelo de um quadro resumo para o saneamento
Elemento

VTNindexado

Amostra 01

1.257,00

Amostra 02

1.165,00

Amostra n

1.031,00

Mdia

1.151,00

Desvio-padro

113,65

O saneamento destes dados poder ser feito segundo quatro


critrios, sendo que a adoo de um ou outro critrio depender dos
objetivos e da metodologia utilizada na coleta de dados. So critrios
utilizados e aceitos para o saneamento amostral:

critrio
critrio
critrio
critrio

da
do
de
de

Mdia aritmtica;
Desvio-padro;
Chauvenet;
Arley.

Importante enfatizar que os critrios de saneamento sempre devem


ser aplicados sobre os dados homogeneizados, nunca se deve aplicar um
78

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

mtodo de saneamento sobre um conjunto de dados j saneado por


qualquer outro critrio.

CRITRIO DA MDIA ARITMTICA


Este critrio consiste na definio de um limite inferior e outro
superior para a variao dos dados amostrais, devendo-se desconsiderar
os valores que no se encontram contidos neste intervalo estabelecido,
que so dados considerados discrepantes.
Descrio das etapas de clculo:

clculo da mdia aritmtica do conjunto amostral;

Equao 9: Mdia aritmtica

clculo do desvio padro do conjunto amostral;

Equao 10: Desvio-padro

onde:
xi = valor de um dado amostral;
n = nmero de elementos do conjunto amostral;
= mdia aritmtica simples;
s = desvio-padro.

clculo dos limites inferior e superior;

A definio dos limites leva em conta a mdia aritmtica da


amostra multiplicada por um coeficiente de variao de 30%
(trinta por cento) para menos e para mais.

Equao 11: Limites no critrio da mdia

79

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

onde:
Liminf. = limite inferior do intervalo;
Limsup. = limite superior do intervalo;
= mdia aritmtica simples;

80

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

saneamento dos dados amostrais;

Aps a determinao dos limites, utiliza-se como critrio de


saneamento a eliminao de todos os elementos que se
encontrarem fora deste intervalo, ou seja, trinta por cento acima
ou abaixo da mdia so excludos durante o processo de
saneamento.

clculo da nova mdia aritmtica e do novo desvio padro.

Quando existir elementos amostrais eliminados, deve-se


proceder ao clculo da nova mdia aritmtica e do novo desviopadro.
Ao final do procedimento, obtm-se um novo conjunto amostral,
denominado de saneado, com uma mdia aritmtica, denominada mdia
saneada ( ) e um desvio-padro, tambm denominado de desvio-padro
saneado (ss).
Este procedimento aplicado uma nica vez, ou seja, possui somente
uma operao de saneamento, no podendo ser repetido.

CRITRIO DO DESVIO PADRO


Este critrio diferencia-se do anterior no seguinte aspecto, para a
determinao dos limites, inferior e superior, calculam-se os mesmos pela
subtrao ou adio do desvio-padro do valor da mdia aritmtica do
conjunto amostral, conforme as equaes a seguir:

Equao 12: Limites no critrio do desvio-padro

onde;
Liminf. = limite inferior do intervalo;
Limsup. = limite superior do intervalo;
= mdia aritmtica simples;
s = desvio-padro.

81

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Toda a memria de clculo restante do critrio igual ao do critrio


da mdia, ou seja, aps verificao dos elementos que esto abaixo e/ou
acima dos limites, obtm-se um novo conjunto amostral saneado, onde se
calcula a mdia aritmtica saneada ( ) e o desvio-padro saneado (ss),
caso existir dados eliminados.
Assim como para o critrio da mdia, este critrio tambm aplicado
uma nica vez, sempre sobre os dados homogeneizados. Nunca se aplica
qualquer critrio de saneamento sobre dados j saneados, sempre sobre
os dados homogeneizados.

CRITRIO DE CHAUVENET
Neste critrio, os limites so substitudos pelo clculo do valor do d/s
amostragem, onde d representa a diferena entre o valor do VTNindexado de
um elemento da amostra (xi) e a mdia ( ), expresso em valores absolutos
(mdulo), divididos pelo desvio-padro (s), para em seguida compar-lo
com um d/scrtico tabelado.

Equao 13: d/s critrio de Chauvenet

onde;
d/s = d/s;
xi = valor do elemento analisado;
= mdia aritmtica do conjunto amostral;
s = desvio-padro do conjunto amostral.
Neste mtodo existe um pequeno macete que pode ser aplicado,
trata-se do clculo de apenas o d/sinferior e o d/ssuperior. Neste caso o valor do
elemento utilizado para calcular o d/sinferior corresponde ao elemento que
apresenta o menor valor do VTNindexado, enquanto para o d/ssuperior utilizamos
o elemento de maior valor do conjunto amostral.
Aps a determinao dos limites inferior e superior, deve-se encontrar
o valor do d/scrtico, que tabelado e varia em funo do nmero de
elementos do conjunto amostral (n), conforme tabela a seguir.
Tabela 18 d/s crtico do critrio de Chauvenet
n (nmero de
elementos)

d/s (valor
crtico)

n (nmero de
elementos)

d/s (valor crtico)

82

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

1,65

18

2,20

1,73

20

2,24

1,80

22

2,28

1,86

24

2,31

1,92

26

2,35

10

1,96

30

2,39

12

2,03

40

2,50

14

2,10

50

2,58

16

2,16

O saneamento neste mtodo ocorre atravs da comparao com os


valores calculados de d/s, quer sejam apenas inferior e superior ou todos,
com o valor do d/scrtico, sero eliminados todos os dados cujo resultado
seja superior ao valor tabelado, se for menor ou igual ao valor tabelado
no h necessidade de expurgar nenhum elemento do conjunto amostral.
Nesta metodologia deve-se fazer um novo procedimento de
saneamento caso tenha ocorrido eliminao de qualquer dado do
conjunto amostral, pois o critrio estabelece que sejam feitos tantos
procedimentos de saneamento quantos forem necessrios at no houver
mais dados eliminados.
Ao trmino de cada etapa do processo de saneamento deve-se
calcular a nova mdia aritmtica ( ) e o novo desvio-padro (ss) do
conjunto amostral restante. Na etapa final, ou ltima verificao, estes
dados passam a ser denominados de saneados.
Este mtodo apresenta algumas diferenas em relao os outros dois
mtodos apresentados, primeiramente quanto forma de determinao
dos seus valores limites, inferior e superior, que no formam um intervalo,
depois quanto forma de determinao dos dados expurgados, agora
feito por meio da comparao dos valores calculados com um valor
tabelado, e finalmente, que este mtodo deve ser reaplicado sempre que
houver dados eliminados, at que estes cessem e no seja mais
necessria a operao de saneamento.

CRITRIO DE ARLEY
O critrio de Arley possui a mesma metodologia do critrio de
Chauvenet, sendo o termo d/s substitudo por r. Assim como no critrio
anterior o valor de comparao rcrtico tabelado, e para se encontr-lo

83

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

deve-se proceder ao exame em uma tabela de dupla entrada, em funo


de V (grau de liberdade) e (nvel).
O clculo do r idntico ao clculo do d/s, inclusive quanto validade
da dica fornecida para o critrio de Chauvenet.

Equao 14: r do critrio de Arley

onde;
rinf. = limite inferior;
rsup. = limite superior;
xi = valor do elemento analisado;
= mdia aritmtica do conjunto amostral;
s = desvio padro do conjunto amostral.
Para encontrar o rcrtico na tabela, deve ser determinado o V e o do
conjunto amostral, sendo o V = graus de liberdade. Especificamente para
o critrio de Arley o grau de liberdade (V) calculado da seguinte forma:
V=n-2.
Com o dado nmero de elementos (n) encontramos na tabela 19 o
valor de , depois na tabela seguinte, 20, com o e o V s localizar o
valor do rcrtico.
Tabela 19 Nvel de
n

At 5
10%

Nvel
De 6 a 10
5%

De 11 a 50
1%

Mais de 50
0,1%

Tabela 20 - Critrio de Arley - r crtico


V
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

10%
1,397
1,559
1,611
1,631
1,640
1,644
1,647
1,648
1,649
1,649
1,649
1,649
1,649
1,649

5%
1,409
1,645
1,757
1,814
1,848
1,870
1,885
1,895
1,903
1,910
1,916
1,920
1,923
1,926

1%
1,414
1,715
1,918
2,051
2,142
2,208
2,256
2,294
2,324
2,348
2,368
2,385
2,399
2,412

0,1%
1,414
1,730
1,982
2,178
2,329
2,447
2,540
2,616
2,678
2,730
2,774
2,812
2,845
2,874
84

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AVALIAO DE TERRA NUA

15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
35
40
45
50

1,649
1,649
1,649
1,649
1,649
1,649
1,649
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,647
1,647

1,928
1,931
1,933
1,935
1,936
1,937
1,938
1,940
1,941
1,941
1,942
1,943
1,943
1,944
1,945
1,945
1,948
1,949
1,950
1,951

2,423
2,432
2,440
2,447
2,454
2,460
2,465
2,470
2,475
2,479
2,483
2,487
2,490
2,492
2,495
2,498
2,509
2,518
2,524
2,529

2,899
2,921
2,941
2,959
2,975
2,990
3,003
3,015
3,026
3,037
3,047
3,056
3,064
3,071
3,078
3,085
3,113
3,134
3,152
3,166

Assim como para o critrio de Chauvenet, o teste especfico para


cada elemento, sendo usual testar as extremidades, ou seja, o maior e o
menor elemento, caso estes sejam inferiores ao rcrtico tabelado, no h
necessidade de eliminar nenhum elemento da amostragem, entretanto
caso sejam maiores, deve-se eliminar ambos os elementos, ou apenas o
que for maior, preservando o de valor inferior.
Caso ocorra a eliminao de algum elemento, deve-se proceder a um
novo saneamento do conjunto amostral restante, pois este critrio
estabelece que sejam feitos tantos procedimentos de saneamento at que
no seja eliminada mais nenhuma amostra aps o procedimento de
saneamento.
Igualmente ao critrio anterior, no trmino do processo de
saneamento deve-se calcular a nova mdia saneada ( ) e o novo desviopadro saneado (ss) do conjunto amostral final.

VALOR DA TERRA NUA DO IMVEL AVALIANDO


Aps a concluso do saneamento dos dados amostrais, por qualquer
um dos critrios apresentados, parte-se para definir o valor da
propriedade avalianda.
O avaliador tem que definir qual ser o valor da terra nua da
propriedade avaliando com base nos dados do conjunto amostral saneado,
dentre estes dados qual ser o VTN/ha da propriedade avalianda?
85

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Aps o saneamento dos dados amostrais, tem-se um conjunto de


dados que representam valores que cada amostra contribuiu para a
determinao do valor da propriedade avalianda, assim deve-se calcular
uma nova mdia e desvio padro do conjunto amostral restante. Esta novo
valor da mdia ( ) e do desvio-padro (ss) denominamos de saneados.
Importante ressaltar que foram apresentados no tpico anterior 04
(quatro) critrios possveis de saneamento para o conjunto de dados
homogeneizados, mas destes critrios qual adotar na execuo dos
trabalhos de avaliao, ou ento qual o melhor critrio de saneamento?
Quando terminar de aplicar qualquer um dos critrios de saneamento,
o avaliador tem que calcular o valor da nova mdia saneada e do novo
desvio-padro saneado, resultado obtido somente com os dados
resultantes do saneamento amostral.
Para que serve esta mdia e desvio-padro saneado?
O valor da mdia saneada ( ) ser considerado como o valor da terra
nua por hectare (VTN/ha) da propriedade avalianda, pois ela o valor que
pode substituir todos os valores da varivel, isto , o valor que a varivel
teria se em vez de varivel ela fosse constante.
O desvio-padro uma medida de variabilidade do conjunto amostral,
portanto demonstra como est a variao dos dados em torno da mdia, o
que significa que quanto maior o desvio-padro, maior a heterogeneidade
do conjunto amostral.
Em avaliaes de bens, pelo mtodo comparativo de dados de
mercado, o avaliador sempre busca elementos para o conjunto amostral o
mais semelhantes possvel ao paradigma, desta forma quer se buscar o
conjunto amostral mais homogneo, que justamente aquele conjunto
resultante do critrio que apresentar o menor valor de desvio-padro
saneado.
Para avaliar o valor da terra nua da propriedade paradigma, deve-se
multiplicar a sua rea (ha) pelo valor da mdia saneada ( ), conforme
equao a seguir:

Equao 15: Valor da terra nua da propriedade avalianda

onde:
VTNavalianda = valor da terra nua da propriedade avalianda;
= mdia aritmtica do conjunto amostral;
At = rea total da propriedade avalianda.

86

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AVALIAO DE TERRA NUA

INTERVALO DE CONFIANA E CAMPO DE ARBTRIO


O alicerce do trabalho de avaliao a pesquisa consistente, que
permita um tratamento estatstico do conjunto amostral que oferea aos
avaliadores a segurana de que o valor por ele adotado esteja dentro do
intervalo de confiana, ou do campo de arbtrio.
O intervalo de confiana (IC) representa o intervalo de variao dos
dados amostrais em torno da mdia, obtido por meio da subtrao ou
adio do erro padro da mdia, multiplicado por um coeficiente de
probabilidade, que pode ser resumido na seguinte equao:

Equao 16: Intervalo de confiana (IC)

onde;
= intervalo de confiana para a mdia populacional ou
verdadeira;
= mdia saneada;
t = percentil da distribuio de Student, com grau de liberdade
(V = n-1) e 80% de confiana;
ss = desvio padro saneado;
ns = nmero de elementos do conjunto saneado
Isto significa que com um coeficiente de confiana de 80% de
certeza esse intervalo calculado contm a mdia populacional ou
verdadeira.
O valor de t, ou percentil da distribuio de Student, pode ser
encontrada na tabela a seguir, sendo estabelecido pela norma que
devemos trabalho com o nvel de confiana de 80%.
Tabela 21 Valores do percentil da Distribuio de Student
Nvel de confiana
Grau de liberdade

80%
Percentis
t0,90

3,080

1,890

1,640

1,530
87

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AVALIAO DE TERRA NUA

1,480

1,440

1,420

1,400

1,380

10

1,370

11

1,360

12

1,360

13

1,350

14

1,340

15

1,340

16

1,340

17

1,333

18

1,330

19

1,328

20

1,325

1,282

A nova norma, ABNT NBR 14.653-3:2004, introduziu uma alterao no


conceito de intervalo de confiana e de campo de arbtrio, pois nos
trabalhos baseados na antiga norma, ABNT NBR 8.799:1985, o avaliador
considerava o intervalo de confiana como o campo de arbtrio.
Atualmente existe uma diferenciao para os dois conceitos como pode
ser visto a seguir na definio do campo de arbtrio:
B.4 o campo de arbtrio corresponde ao intervalo
compreendido entre o valor mximo e mnimo dos preos
homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento,
limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso no seja
adotado o valor calculado, o Engenheiro de Avaliaes deve
justificar sua escolha.

Equao 17: Campo de arbtrio (CA)

onde;
= campo de arbtrio;

88

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AVALIAO DE TERRA NUA

= mdia saneada;
Desta forma, o intervalo de confiana passa a ser utilizado para
estabelecer o grau de preciso do trabalho e o campo de arbtrio para
inferir um provvel valor da propriedade avalianda, que pode variar dentro
de certas condies, na faixa calculada para o campo de arbtrio, mas na
realidade, essa deciso do avaliador no deve ser aleatria, e sim
fundamentada nos elementos de que ele dispe ao realizar o trabalho da
avaliao.

89

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

8. AVALIAO DE BENFEITORIAS
As benfeitorias podem ser divididas em:

BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (capital fundirio produtivo):


abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural
capazes de proporcionar rendimentos advindos da venda de
seus produtos, como:

reflorestamentos;
pastos cultivados ou melhorados;
culturas anuais;
culturas perenes e semiperenes;
canaviais;
cafezais;
pomares e etc.
BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS (capital fundirio
auxiliar): abrangem todas as inovaes introduzidas no
imvel rural que no proporcionam rendimentos prprios,
embora contribuam para o xito das exploraes. o caso
das:

edificaes em geral;
casas;
galpes;
estbulos;
pocilgas;
currais e outras instalaes;
assim como os chamados melhoramentos fundirios,
como:
trabalhos de conservao do solo;
sistemas de irrigao e drenagem;
audes e outros trabalhos de efeito permanente ou
prolongado, efetuados no prprio solo.

Todas as benfeitorias existentes na propriedade avalianda devem ser


citadas e dimensionadas no momento da vistoria do imvel rural, sendo
aquelas localizadas em reas de preservao permanente e/ou de reserva
legal identificadas em separado.
90

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

A seguir, iremos detalhar a metodologia para determinao do valor


de mercado de cada um destes tipos de benfeitorias.

91

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

9. AVALIAO DE CULTURAS
As culturas, permanentes ou no, existentes em uma propriedade
rural, podem ter finalidade comercial ou no, constituindo-se
simplesmente em plantaes domsticas, que no integram a explorao
econmica do imvel, em funo desta finalidade, ser feita a escolha dos
critrios de avaliao.
Assim, verifica-se a existncia de duas frentes de trabalho, uma
primeira e, mais importante, voltada para a determinao do valor
econmico das culturas comerciais, e outra estudando a determinao dos
valores de indenizaes para as culturas domsticas.
A norma brasileira para avaliao de imveis rurais, NBR 14.6533:2004, no que se refere avaliao de culturas estabelece o seguinte:
10.3 Produes Vegetais na avaliao em separado das
produes vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a
10.3.3.
10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da
renda para a identificao do valor econmico.
Quanto a definio do mtodo de avaliao, na mesma NBR, consta o
seguinte:
8.2.2 No caso de avaliao de produes vegetais devem ser
observados os seguintes procedimentos:
8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser
considerados a partir da data de referncia da avaliao at o
final da vida til da produo vegetal.
8.2.2.2 Na determinao da renda lquida deve-se considerar a
receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive
o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicao, se
houver.
8.2.2.2.1 No clculo do custo da terra nua pode-se utilizar o
custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o
valor de seu arrendamento.
Voltando as produes vegetais:

92

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de


implantao, recomendam-se utilizar, alternativamente ao
mtodo da capitalizao da renda, o custo de formao, includos
os custos diretos e indiretos.
As benfeitorias reprodutivas localizadas em reas de preservao
permanente e/ou rea de reserva legal sero identificadas, descritas no
laudo, porm no avaliadas. As benfeitorias no reprodutivas localizadas
em reas de preservao permanente e reserva legal que se encontre em
desconformidade com a legislao ambiental no sero avaliadas. J as
que atendam os requisitos legais sero avaliadas e computadas no valor
da indenizao.

AVALIAO DE CULTURAS DOMSTICAS


Para avaliao de CULTURAS DOMSTICAS (ou no comerciais) devese utilizar o critrio do custo de reposio, isto , avaliao da cultura pelo
custo de formao da mesma.
O custo de formao compreende todos os custos necessrios para a
implantao da cultura, como: custo da muda e as despesas necessrias
ao plantio e manuteno, at a idade em que se inicia nova produo,
caso o pomar ou a rvore j estivesse em produo, caso contrrio, at a
idade em que a avaliao esta sendo feita.
A equao que demonstra isto a seguinte:

Equao 18: Culturas domsticas

onde:
Vb = valor da benfeitoria;
Cf = custo de formao.
Atualmente dada uma importncia secundria a avaliao das
culturas domsticas, mas em determinadas situaes, como as avaliaes
de pequenas propriedades rurais, elas se constituem num importante
item, pois se no geram renda diretamente, pelo menos, elas so
responsveis por uma boa parcela da economia de subsistncia da famlia
que explora o referido imvel, portanto este item, mesmo que no
constando da nova norma, tem que ser avaliado e indenizado ao pequeno
produtor.

93

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

AVALIAO CULTURAS COMERCIAIS


As produes vegetais, assim entendidas, so todas as culturas,
inclusive as pastagens e florestas plantadas, existentes em uma
propriedade rural que tm finalidade comercial, ser em funo desta
finalidade que ser feita a escolha dos seus critrios de avaliao.
Para fins de avaliao das culturas comerciais devem-se conhecer os
seguintes aspectos da cultura e das suas prticas agrcolas:

espcie botnica;
rea de plantio em ha. e/ou covas;
estgio presente e desenvolvimento do ciclo vegetativo;
estado fitossanitrio e tratos culturais;
espaamento entre plantas;
culturas intercaladas;
plantio em terraos, contornos, cordes, banquetas
individuais e outros.

O critrio para avaliao de CULTURAS COMERCIAIS o valor


econmico (VE) da cultura. Todos os dados necessrios para o clculo do
valor econmico (VE), que deve ser obtido segundo a produtividade da
prpria propriedade, ou adequado de estudos publicados por Institutos de
Pesquisa, como o Instituo de Economia Agrcola (IEA) da Secretaria de
Agricultura de So Paulo (fonte de exemplo), ou equivalente em outros
Estados.
Importante salientar, que estes estudos baseiam-se numa
produtividade pr-determinada, que deve e tem que ser equipara
produo do imvel em estudo. Em outras palavras, sugere-se cuidado
quando da adoo de tabelas com valores mdios de produo, uma vez
que cada imvel tem uma produtividade nica, que est diretamente
relacionada ao nvel tecnolgico empregado em seu sistema de produo.
Uma anlise mais aprofundada do assunto e, considerando o princpio
bsico estabelecida na norma, que visa determinar o valor otimizado do
bem avaliado, pode-se determinar uma metodologia bsica para a
avaliao de culturas comerciais.
Admitindo-se como princpio bsico, calcular o valor econmico do
bem, resta uma nica frmula de clculo, que considera o valor integral da
produo futura da cultura, ou seja, baseia-se a metodologia no conceito
de LUCRO CESSANTE, onde se devem restituir ao seu proprietrio todos os
rendimentos lquidos futuros que o mesmo deixar de auferir com a perda
do bem.
Na avaliao de culturas comerciais, adotam-se o mtodo do valor
econmico (VE), que calcula o valor presente dos rendimentos lquidos

94

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AVALIAO DE TERRA NUA

esperados, deduzido todas as despesas vincendas e, submetido a um


coeficiente de risco, inerente a atividade agropecuria.
A expresso algbrica que melhor traduz o determinado na norma :

Equao 19: Valor econmico (VE)

95

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

onde;
VE = valor econmico da cultura;
Rl = receita lquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receita bruta,
deduzidos todos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra
nua, os impostos e o custo de erradicao, se houver.

Equao 20: Receita lquida (Rl)

onde;
Rl = renda lquida;
Receitas = receitas totais da cultura;
Despesas = despesas totais da cultura.
Normalmente adota-se a varivel taxa de risco o valor de 10% (dez
por cento), entretanto muitos trabalhos sugerem que esta taxa deve ser
compatvel com a cultura e os seus riscos de produo, de acordo com a
regio em anlise. Uma fonte alternativa para determinao da taxa de
risco seria o Seguro Agrcola, o grande inconveniente desta opo que
no Brasil o seguro agrcola ainda uma coisa incipiente.
Detalhando a expresso anterior, quanto ao clculo do fator de valor
presente obtm-se a seguinte equao:

Equao 21: Fator de atualizao (Fa), para srie de pagamentos constantes (ou
uniformes)

Equao 22: Fator de atualizao (Fa), para srie de pagamentos nicos

onde;
Fa = fator de atualizao (para valor presente);
i = taxa de juros;
n = nmero de perodos.
Outra grande dificuldade de deste mtodo, consiste, na determinao
do valor da taxa de juros, empregada no clculo do fator de valor
96

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

presente. Embora a constituio federal estabelea um teto de 12% a.a.


para a taxa de juros bancrios entendimento que sua adoo (mesmo
que justificada) seja motivo de controvrsias, pois, a nica alternativa de
rendimento garantida pelo governo federal a Caderneta de Poupana,
com rendimento anual de 6% a.a.
Desta maneira, conforme a norma especifica, deve-se justificar a
escolha da taxa de juros que ser adotada nos clculos executados no
laudo de avaliao.
Reorganizando a equao do valor econmico (VE), surgem estas 02
(duas) equaes para a determinao do valor de uma determinada
cultura comercial:

Equao 23: Valor econmico (VE), com fator de atualizao para srie de pagamentos
constantes (ou uniformes)

Equao 24: Valor econmico (VE), com fator de atualizao para srie de pagamentos
nicos

Assim, verifica-se a existncia de um mtodo bsico para avaliao


de culturas comerciais, que prev o clculo do valor econmico do bem,
com base no rendimento lquido integral da cultura, uma vez que se
procura o valor de um bem produtivo, que esta gerando renda para a
propriedade avalianda.
Existem momentos, em que no se conhece o estgio de
desenvolvimento da plantao no ciclo de desenvolvimento da cultura, e,
estando mesma em produo, o valor da benfeitoria devem ser
calculado pelo custo de formao de uma cultura semelhante mais os
rendimento lquidos presentes, que o possuidor daquela cultura deixar de
auferir enquanto espera a sua nova plantao entrar em fase produtiva.
Este conceito era o adotado na norma antiga, ABNT NBR 8.799:1985,
que determinava que o valor de uma cultura comercial fosse o resultado
do somatrio do valor atual do seu custo de formao, acrescido do valor
presente das expectativas de receitas lquidas deixadas de auferir,
durante o perodo de formao da cultura, correspondentes ao nmero de
anos menos um necessrio para que a planta atinja a idade produtiva,
multiplicado por um coeficiente de risco. A expresso algbrica que
melhor expressa este conceito a seguinte:

97

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Equao 25: Valor cultura, norma NBR 8.799

onde:
VC = valor da cultura;
Cf = custo de formao;
Rl = receita lquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
Em se tratando de culturas no recomendadas para o local (ou
regio), deve-se considerar apenas e to somente, o valor atual do custo
de formao desta cultura.
Em resumo, a avaliao de culturas dever ser feita, sempre que
possvel, pelo mtodo do valor econmico, quando no houver condies
de se aplicar esta metodologia, deve-se justificar a escolha de
metodologia alternativa, desde que esta seja perfeitamente adequada.
Deve-se atentar especial cuidado, para que os custos utilizados
estejam equiparados produtividade da propriedade. Exemplo: um
determinado estudo apresenta um custo de formao de R$1.000,00/ha
considerando uma expectativa de produo de 100 toneladas/ha, a
utilizao deste custo em uma propriedade com produo de 50
toneladas/ha a estaria supervalorizando, enquanto que outra com
produo de 150 toneladas/ha a subvalorizaria.

AVALIAO DE PASTAGENS
Pastagem cultivada, para fins de avaliao, nada mais do que um
tipo de cultura perene, onde temos a fase de plantio, o perodo de
formao e o ciclo de utilizao, entretanto devido a questes culturais a
avaliao de pastagens segue uma metodologia diferente da avaliao
das culturas comerciais.
Segundo a norma brasileira para avaliao de imveis rurais, NBR
14.653-3:2004, no que se refere avaliao de pastagens estabelece o
seguinte:
10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formao, com a
aplicao de um fator de depreciao decorrente da diminuio
da capacidade de suporte da pastagem.
10.3.3.1 Tambm pode ser utilizado o valor presente lquido
dos valores mdios regionais de arrendamento de pastagens
nas mesmas condies, pelo perodo restante da vida til,

98

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da


terra.
A diferena est no produto final: carne, leite, animais para cria,
animais melhorados (reprodutores), matria seca, silagem, feno, etc.
Se a pastagem cultivada pode ser enquadrada como uma cultura, a
recomendao para a avaliao a seguinte, deve-se determinar qual o
custo para formao de uma pastagem semelhante e depreci-la
conforme seu estado vegetativo, a expresso que demonstra isto
fornecida abaixo:

99

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


AVALIAO DE TERRA NUA

Equao 26: Valor das pastagens

onde:
VP = valor da pastagem;
Cf = custo de formao, que se resume neste caso ao custo de
plantio, retirado de uma planilha adaptada tecnologia utilizada
no imvel em estudo;
d = depreciao.
Podem ser previstas, por exemplo, as operaes de preparo do solo,
plantio, insumos e tratos culturais, j os custos relativos ao
desbravamento (derrubada, destoca, encoivaramento, catao, etc.)
somente sero admitidos em regies de fronteira agrcola, onde tais
operaes foram recentemente realizadas e ainda no ocorreu
amortizao desse capital investido. Essa condio confirmada quando
no se verifica mais no mercado a ocorrncia de negcios com valorao
de terras brutas (cobertura vegetal primria).
O tcnico deve prestar ateno para as planilhas de custos, que
devem representar a realidade da regio avalianda e as condies
encontradas na propriedade avalianda.
H uma grande dificuldade, no caso das pastagens, em utilizar-se o
mtodo da determinao do valor econmico (VE), pela simples falta de
informaes detalhadas e precisas sobre a explorao de animais a pasto.
Assim vrios autores, depois de estudos diversos, concluram que este
pode ser equiparado ao valor do arrendamento da pastagem, durante um
tempo correspondente ao perodo entre o plantio e a liberao para o
pastoreio.
O valor calculado corresponde a uma pastagem NOVA, recmimplantada. E para aquelas j com alguns perodos de utilizao? A nossa
recomendao acompanha o trabalho de SAVIETTO (1997) e LIMA (2005):
a esse valor ser aplicado um coeficiente de depreciao em funo do
estado vegetativo e fitossanitrio.
Os itens a serem considerados na depreciao de pastagens so:

incidncia de ervas daninhas invasoras;


falhas na formao ou claros na pastagem;
processos erosivos;
presena de cupinzeiros ou sauveiros;
baixo nvel de manejo, como excesso de pastoreio;
ausncia de diviso de pastagem, o que implica baixo nvel
de manejo;

100

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AVALIAO DE TERRA NUA

aspecto vegetativo ruim, com as plantas no atingindo a


altura mdia da espcie.

101

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AVALIAO DE TERRA NUA

A depreciao ser realizada considerando:

TIMO - no ocorrncia dos itens acima


BOM ocorrncia de um dos itens acima;
REGULAR ocorrncia de dois dos itens acima;
PRECRIO - ocorrncia de trs dos itens acima
MAU ocorrncia de quatro dos itens acima;
PSSIMO ocorrncia de cinco ou mais dos itens acima.

Ou seja, temos o seguinte quadro demonstrativo dos coeficientes de


depreciao:
Tabela 22 Coeficientes de depreciao para pastagens
Classificao

timo

Bom

Depreciao

1,00

0,80

Regular Precrio
0,60

0,40

Mau

Pssimo

0,20

0,00

Fonte: LIMA (2005)

102

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BIBLIOGRAFIA

10. AVALIAO
RURAIS

CONSTRUES

EDIFICAES

Sob essa designao genrica incluem-se aquelas benfeitorias que


esto vinculadas ao solo e no podem ser negociadas separadamente da
terra, compreendendo as construes e instalaes como:

casas;
galpes para mquinas e veculos;
depsitos;
secadores;
pocilgas;
avirios;
armazns;
estbulos;
silos;
abrigos;
cercas;
estradas internas;
represas;
barragens;
poos;
sistemas de irrigao e drenagem;
trabalhos de conservao dos solos;
etc.

Recomenda-se utilizar o Mtodo da Quantificao de Custo que


consiste na identificao do custo de reedio de um bem semelhante ao
avaliado, ou seja, o custo necessrio para a reproduo de um bem
semelhante, descontado a depreciao, tendo em vista o estado de
conservao e funcionalidade do bem avaliado.
Poder ser utilizado, alternativamente, o Critrio Residual que
consiste na comparao de valores de imveis com determinadas
benfeitorias (reprodutivas ou no) com outros sem essas benfeitorias,
determinando-se assim, o valor de mercado daquelas. Esse critrio deve
ser utilizado quando houver elementos suficientes para ampla pesquisa e
convico do avaliador.

103

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BIBLIOGRAFIA

A norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, preconiza que as instalaes


rurais devem ser avaliadas da seguinte forma:
10.2 Construes e instalaes
10.2.1 As avaliaes, quando no usado o mtodo
comparativo direto de dados de mercado, devem ser feitos por
oramentos qualitativos e quantitativos, compatveis com o
grau de fundamentao.
10.2.2 Quando empregado o mtodo da quantificao de
custo, podem ser utilizados oramentos analticos, cadernos de
preos ou planilhas de custos, especficos para mercados
rurais. recomendvel que esses materiais sejam anexados
ao trabalho, de acordo com o grau de fundamentao.
10.2.3 A depreciao deve levar em conta:
# aspectos fsicos: determinados em funo da idade
aparente, da vida til e do estado de conservao;
# aspectos funcionais: considerando o aproveitamento da
benfeitoria no contexto socioeconmico do imvel e da
regio em conjunto, a obsolescncia e a funcionalidade do
imvel.
Do texto da Norma pode-se concluir que, a frmula bsica para
determinao do valor das benfeitorias no reprodutivas pode ser
expressa como:

Equao 27: Valor das benfeitorias no reprodutivas

onde,
VC = valor da benfeitoria no reprodutiva;
Custounitrio = custo unitrio de reposio (R$/m2);
A = rea total da construo (m2);
df = coeficiente de depreciao fsica e funcional.
O custo unitrio deve ser determinado, preferencialmente, por
oramentos, ou ento por tabelas previamente testadas e aprovadas para
a regio analisada.
O coeficiente de depreciao deve considerar o estado fsico e
funcional do item analisado.
O ilustre Engenheiro MAGOSSI (1983) sugere que, para instalaes
rsticas, o coeficiente de depreciao fsica no deve seguir o critrio
linear, em funo da idade aparente e da vida til presumvel do bem, e

104

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BIBLIOGRAFIA

sim, recomenda, unicamente o emprego do critrio baseado no estado de


conservao do bem avaliando. Os fatores por ele recomendados esto
expressos na tabela a seguir:
Tabela 23 Coeficientes de depreciao para construes rurais
Estado de
conservao

Exemplos de caractersticas

Fator de depreciao
(%)

timo

Nova

1,00

Bom

Necessita de pintura

0,80

Regular

Anterior + troca de telhas

0,60

Precrio

Anterior + trincas
Anterior + problemas
estruturais
Sem condies de reforma

0,40

Mau
Pssima

0,20
0,00

Fonte: Magossi (1983)

Outra metodologia de determinao do coeficiente de depreciao


fsica a tabela linear, elaborada pelos peritos judiciais para a capital de
So Paulo, que considera a vida til provvel e aparente do imvel,
portanto, no seria a mais recomendada para a zona rural, abaixo
demonstraremos sua forma de clculo:

Equao 28: Fator de depreciao

onde,
Kd = coeficiente de depreciao;
R = razo de depreciao;
n = idade.
Na tabela seguinte, podem-se encontrar alguns valores prdeterminados da razo de depreciao fsica em funo do tipo da
construo.
Tabela 24 Razo de depreciao em funo do tipo de construo
Tipo de construo
Barracos

Razo de
depreciao
4,00%

Residncias proletria, rstica/mdio


comercial
Residncia mdio superior / luxo

1,50%

Apartamentos e escritrios

2,50%

2,00%

105

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BIBLIOGRAFIA

Armazns e indstrias

1,50%

Construes de madeira

4,00%

106

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BIBLIOGRAFIA

Tabela 25 - - Fatores de depreciao em funo do tipo de construo e da idade


n

R
1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

0,990

0,985

0,980

0,975

0,970

0,965

0,960

0,980

0,970

0,961

0,951

0,941

0,931

0,922

0,970

0,955

0,942

0,927

0,913

0,898

0,884

0,960

0,941

0,923

0,903

0,885

0,867

0,849

0,951

0,927

0,904

0,881

0,858

0,837

0,815

0,942

0,913

0,886

0,858

0,832

0,807

0,782

0,932

0,900

0,868

0,834

0,807

0,789

0,751

0,923

0,886

0,851

0,816

0,783

0,757

0,721

0,914

0,873

0,834

0,796

0,760

0,726

0,692

10

0,904

0,860

0,818

0,776

0,758

0,700

0,664

15

0,860

0,798

0,738

0,683

0,633

0,586

0,542

20

0,818

0,739

0,667

0,602

0,543

0,490

0,442

25

0,778

0,686

0,604

0,530

0,466

0,410

0,360

30

0,740

0,636

0,546

0,467

0,400

0,342

0,294

35

0,703

0,589

0,493

0,389

0,343

0,287

0,240

40

0,669

0,546

0,446

0,362

0,294

0,240

0,195

45

0,636

0,507

0,402

0,319

0,254

0,201

0,159

50

0,605

0,470

0,364

0,280

0,217

0,168

0,130

55

0,575

0,436

0,333

0,240

0,190

0,141

0,106

60

0,548

0,405

0,298

0,218

0,160

0,117

0,086

Fonte: Estudo de Edificaes Valores de venda (1987)

A depreciao funcional aquela derivada da inadequao,


superao e/ou anulao da edificao dentro do contexto da atividade
econmica do imvel e da regio, ou devida ao seu sub-aproveitamento.
muito importante destacar isto: a anlise da funcionalidade deve
ser feita dentro do contexto do imvel avaliando e, tambm, dentro do
contexto da regio, adotando-se sempre o BOM SENSO, nunca o avaliador
deve utilizar-se do seu contexto particular/pessoal, por meio de suas
crenas e convices.
Como exemplo pode-se citar uma propriedade com uma quantidade
de construes destinadas produo de caf, s que a atividade hoje se

107

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BIBLIOGRAFIA

resume explorao de cana de acar, tanto no imvel em estudo como


em toda a regio, sendo o plantio de caf invivel devido a problemas de
mo de obra e condies de clima, neste caso as benfeitorias citadas no
apresentam mais nenhuma funcionalidade.
A anlise da funcionalidade das construes deve abranger alguns
itens, como: podem ser utilizadas para outra atividade dentro do imvel?
Em caso positivo, quanto em termos de capacidade operacional? Em caso
negativo, tem valor como material usado para aproveitamento em outras
benfeitorias? A resposta a estas perguntas e lgico, a outras que forem
condizentes com o problema, que determinar a funcionalidade da
construo.
Outra questo seria tambm o dimensionamento e capacidade
operacional com relao ao tamanho do imvel e respectiva produo. Por
exemplo, silos com capacidade muito superior a capacidade de produo
no imvel, e sem condies de armazenar produes de terceiros. Neste
caso, a depreciao funcional seria em funo da porcentagem utilizada
atualmente.
Segundo LIMA (2005) pode-se classificar a funcionalidade de um bem
nos seguintes critrios:

Adequada: edificao est perfeitamente adequada sua


utilizao; encontra-se 100% aproveitada e/ou funcional
e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num
perodo de um ano agrcola;
Inadequada: edificao est parcialmente adequada sua
utilizao; aproximadamente 75% de sua capacidade
aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o
imvel e a regio num perodo de um ano agrcola;
Superada: edificao est superada, considerando as
recomendaes tcnicas atuais, mas aproximadamente 50%
de sua capacidade ainda aproveitada e/ou funcional e/ou
utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de
um ano agrcola;
Residual: edificao no tem utilidade nenhuma, servindo
apenas como fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou
funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio
num perodo de um ano agrcola.

Juntando a depreciao fsica proposta por MAGOSSI (1983) com a


depreciao por funcionalidade proposta por LIMA (2005), surgem os
seguintes coeficientes de depreciao fsica e funcional, conforme
apresentado na tabela abaixo:

108

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BIBLIOGRAFIA

Tabela 26 Coeficientes de depreciao fsica e funcional


Depreciao Funcional
Depreciao
fsica

100%
utilizada ou
tima

75% utilizada
ou mdia

50% utilizada
ou regular

20% utilizada
ou valor
residual

timo 100%

1,00

0,75

0,50

0,20

Bom 80%
Regular
60%
Precrio
40%
Mau 20%

0,80

0,60

0,40

0,16

0,60

0,45

0,30

0,12

0,40

0,30

0,20

0,08

0,20

0,15

0,10

0,04

109

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BIBLIOGRAFIA

11. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS


A avaliao de mquinas e implementos agrcolas deve ser feita pelo
mtodo comparativo direto, com a citao das fontes, conforme a norma
vigente da ABNT NBR 14.653-3:2004, que especifica o seguinte:
10.6 Equipamentos e mquinas agrcolas a avaliao pode ser
feita pelo comparativo direto de dados de mercado ou pela
apurao do custo de reedio, quando no existir mercado para
o bem. Recomenda-se a citao das fontes de consulta e
apresentao dos clculos efetuados.
No caso de no ser possvel a aplicao deste mtodo por falta de
elementos comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se
utilizar entre outros o critrio sugerido por FILLINGER (1985) que consiste,
resumidamente em:

fixar o preo do equipamento novo, segundo pesquisa de


mercado;
determinar a vida til provvel do bem, com base em
tabelas publicadas (vide livro Engenharia de Avaliaes,
pginas 130 / 132);
calcular a razo de depreciao anual
por ltimo, calcular a taxa de depreciao pela idade do
equipamento.

Tabela 27 Coeficientes de depreciao fsica e funcional


Perodo de depreciao (anos)
Bem
Veculos utilitrios
Maquinrio e equipamentos agrcolas
em geral, incluindo silos para gros,
cercas e obras
Edificaes rurais

Limite inferior

Mdia

Limite
Superior

10

12

20

25

30

Fonte: PINI

110

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


BIBLIOGRAFIA

Ou seja, mquinas e equipamentos deste tipo, tm suas vidas teis,


estimadas em no mximo igual ao limite superior, o que corresponde a
uma depreciao anual de:

111

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BIBLIOGRAFIA

Equao 29: Depreciao mquinas e implementos

onde:
D = percentual anual de depreciao;
A = nmero de anos previsveis de vida til.
A idade limite superior no significa que o equipamento com idade
maior que este no tenha valor de mercado. Este limite serve para
determinar a depreciao anual do equipamento.

112

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


BIBLIOGRAFIA

12. AVALIAO DE SEMOVENTES


A avaliao de animais de lide ou de criaes (gado, cavalos, sunos,
aves, etc.) tambm deve ser feita pelo mtodo comparativo direto, com a
citao das fontes consultadas.
Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados
engorda sero avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados
reproduo e bezerros pelo valor unitrio, e assim por diante.
Para animais de elite ou de raa a avaliao tambm deve ser feita
por comparao, tomando-se os cuidados necessrios se forem utilizados
dados de leiles (forma de pagamento, genealogia etc.).

113

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


BIBLIOGRAFIA

13. AVALIAO DE MATAS NATURAIS


A aplicao das recomendaes a seguir deve ser utilizada apenas
quando o valor das matas naturais j no tiver sido includo no valor da
terra nua, pois naturalmente considerada como acesso natural da terra.
A avaliao de matas naturais ou nativas deve, em primeiro lugar,
atender ao pr-requisito de ser passvel de explorao exibindo-se de
autorizao do rgo fiscalizador, com a apresentao do alvar.
Uma vez atendido este preceito, a avaliao feita segundo o
inventrio florestal da rea para determinao do volume e tipo de
madeira existente, conforme recomendao da norma da ABNT NBR
14.653-3:2004:
10.4 Florestas nativas para a identificao do valor da terra
em conjunto com a sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito
em 10.4.1 e 10.4.2.
10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodo
comparativo direto de dados de mercado.
10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizada pelo
rgo competente pode ser utilizado o mtodo da
capitalizao da renda, onde devem ser considerados os
custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessrio o
inventrio florestal, este deve ser executado para a rea
avalianda.
O mtodo residual aqui indicado consistiria em determinado o volume
de madeira explorvel, quantificar o tempo e o custo necessrio para a
retirada desta, em um nico corte. Lembrar o custo relativo referente ao
mercado consumidor e especial ateno ao tempo, uma vez que o prprio
mercado consumidor tem uma capacidade de absoro da matria prima
segundo a lei de oferta e procura.
A determinao do volume de madeira existente na propriedade pode
ser feita pela seguinte equao:

Equao 30: Volume de madeira

114

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


BIBLIOGRAFIA

onde:
Vmadeira = volume de madeira em st/rvore;
DAP = dimetro altura do peito mdio;
H = altura comercial mdia do povoamento;
Ff = fator de forma do tronco, devido ao espaamento e a
espcie cultivada;
Fe = fator de empilhamento para a espcie em estudo.
Todos estes clculos e explicaes somente tm validade caso exista
alvar de explorao da madeira, entretanto se no houver alvar, a
mesma deixa, lgico, de ter valor comercial em uma transao de
compra e venda de propriedades rurais, como volume de madeira.
Nestes casos, a anlise deve envolver diversas variveis, como:

valorizao real que a mata exerce no entorno devido


preservao de nascentes e diminuio dos riscos de
depauperao do solo entre outros;
se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei
Federal n 4.771, de 15 de setembro de 1965 com a nova
redao dada pela Lei Federal n 7.803 de 18 de julho de
1989 que impe a Reserva Florestal Legal (RFL), caso
contrrio, se est atendendo Lei Federal n 8.171 de 17 de
janeiro de 1991, art. 99, que obriga ao proprietrio rural,
quando for o caso, a recompor, mediante o plantio, em cada
ano, de pelo menos um trinta avos da rea total para
complementar a referida RFL;
gastos para manuteno da rea ocupada pela mata
natural;
seqestro de carbono

Lembrar de que as recomendaes acima no esgotam o assunto,


extremamente complexo, e que merece uma, anlise individual e
criteriosa de especialista no assunto.

115

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


BIBLIOGRAFIA

14. VALOR TOTAL DO IMVEL RURAL


Finalmente chegamos ao trmino do trabalho de avaliao de um
imvel, mas para chegar at aqui tivemos que cumprir diversos
procedimentos, como decompor o valor dos imveis em terra nua e
benfeitorias, e apurar qual o valor isolado de cada um destes elementos.
Como j foi dito, estamos trabalhando com o mtodo evolutivo, que
determina que o valor de um bem corresponda ao somatrio de todos os
seus elementos.
Assim, depois de apurar o valor em separado de cada elemento,
deve-se, simplesmente, somar o valor apurado para cada elemento para
estabelecer o valor total da propriedade avalianda.

Equao 31: Valor final da propriedade avalianda

onde;
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
= somatrio do valor das diversas benfeitorias existentes na
propriedade avalianda.
Uma ressalva importante que deve ser feita, mesmo que no final do
trabalho, sobre o valor do passivo da propriedade. Mas o que o passivo
de uma propriedade?
Assim como na contabilidade, o passivo uma conta de resultado
negativo, pois nela esto s pendncias que incidem sobre a propriedade,
quer sejam de cunho: legal, fiscal, tributrio, ambiental, etc., mas que no
esto sendo atendidas.
Recentemente, passamos a nos preocuparmos mais com o passivo
ambiental do imvel rural, verificando quais pontos da legislao
ambiental que no esto sendo cumpridos na propriedade. Este
descumprimento gera uma obrigao de fazer para solucion-lo, onde
necessrio dispor de recursos financeiros, materiais e temporais para sua
realizao.
Quando nos deparamos com um imvel que possui estas pendncias,
deve-se apurar qual o valor necessrio para arcar com os custos de
116

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


BIBLIOGRAFIA

regularizao desta propriedade, este valor corresponde ao passivo, no


caso citado de cunho ambiental.
Alm desta conta com o meio ambiente, tambm podem existir
outros passivos que devem ser considerados, como: a obrigatoriedade do
georreferenciamento, a regularizao de ttulos e documentos, entre
outros.
Estes passivos no podem ser apuradas e simplesmente
desconsideradas, portanto eles devem fazer parte da equao de clculo
do valor final da propriedade avalianda, que reorganizada pode ser
expressa da seguinte forma:

Equao 32: Valor final da propriedade avalianda, descontado o passivo

onde:
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
= valor das benfeitorias;
Vtpassivo = valor total dos passivos existentes para a propriedade
avalianda.
Desta forma, fica concludo o trabalho de avaliao de um imvel
rural, com a completa apurao do seu valor.

117

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


BIBLIOGRAFIA

15. BIBLIOGRAFIA
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N. 14.653-3 AVALIAO DE BENS PARTE 3 IMVEIS RURAIS, ASSOCIAO
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118

ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS


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