Resumo Da Avaliação: Caracterização Do Imóvel

___
RESUMO DA AVALIAÇÃO
Solicitante Ipiranga Produtos de Petróleo S.A.

Objeto Posto de Combustíveis
Endereço Rodovia BR-386, n° 1600, km 445
Bairro São Luís
Município/Estado Canoas, RS
Matrícula 127.714 do RGI de Canoas
Proprietário L Fleck Agropecuária Negócios e Participações Ltda
Inscrição Imobiliária -
Zoneamento comercial e industrial
Data base maio-21
Caracterização do Imóvel
Padrão Construtivo normal
Estado de Conservação reparos simples e importantes
Idade Aparente 30 anos
Área do terreno 40.784,38m²
Área construída 3.509,32m²
Descrição Posto de combustíve com loja de
conveniência, alojamento,
pavilhões de serviços e prédio
comercial.
RESULTADOS DA AVALIAÇÃO
Valor de locação - com benfeitorias R$ 98.800,00
Valor de locação - sem benfeitorias R$ 61.900,00
Valor de mercado R$ 19.757.000,00
Valor de venda forçada R$ 16.904.089,00
Grau de liquidez Média
www.saueravaliacoes.com.br comercial@saueravaliacoes.com.br
Rua Tarumâ, n° 93/103– Cachoeirinha – RS
Fone: (51)3072-7514
1. INTRODUÇÃO
A Sauer Avaliações Ltda., empresa registrada no CREA-RS sob o nº 162.099, tendo sido
designada a funcionar como avaliadora para determinação do valor de locação do imóvel comercial
locado à Rodovia BR-386, n° 1600, km 445, bairro São Luís, Canoas, RS, apresenta abaixo o resultado
de seus trabalhos.
2. OBJETIVO
O presente laudo de avaliação tem por finalidade e objetiva estabelecer o atual e justo valor de
locação do bem imóvel citado acima.
Aqui está apresentado o resultado da avaliação do imóvel e tem como finalidade comentar os
conceitos gerais, normas e métodos utilizados na avaliação deste bem.
Os valores expressos nesta avaliação estão calculados para o mês de maio de 2021, mesma data
em que foram realizadas a vistoria e as pesquisas de mercado para o bem objeto desta avaliação.
3. CONSIDERAÇÕES E RESSALVAS
O imóvel avaliando foi vistoriado em todas suas dependências, sendo os itens de maior
significância fotografados e anotados seus dados técnicos, cabendo neste ato ressaltar alguns tópicos:
 para fins de valoração fora considerada a área territorial informada no contrato de locação;
 a delimitação da área ocupada foi baseada no croqui anexado ao contrato de locação;
 as construções tiveram suas áreas mensuradas através de planta baixa fornecida pela
operadora Rede de Postos Buffon;
 as benfeitorias são de propriedades dos locatários;
 não foi possível emitir a Certidão Negativa de Débitos do imóvel via sistema digital, sendo
necessário o comparecimento à unidade de atendimento;
 nada consta em matrícula quanto a garantias/hipotecas;
Rua Tarumã, n° 93/103 – Cachoeirinha – RS
Fone: (51)3072-7514
 o imóvel é ocupado e operado pelo Comércio Buffon e Combustíveis e Transporte Ltda e
sublocado à terceiros.
4. METODOLOGIA
A metodologia aplicada se dá em função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da

finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no
mercado imobiliário local. No caso em pauta foi utilizado o método evolutivo conjugando três métodos
de avaliações, uma para o terreno, uma para a edificação e outro para determinação do valor locatício.
No intuito de determinar o valor de locação, fora adotado o método comparativo indireto ou método
da renda, de acordo com a referida Norma, em vista da inexistência de valores locativos no local
entorno passíveis de comparações diretas. Partindo-se do valor de mercado, atribui-se uma taxa de
rentabilidade, para obter um retorno que fosse compatível com a propriedade avaliada e que é em
última análise o valor locativo procurado e mais representativo à propriedade; sendo a taxa
determinada com base na análise de mercado* realizada por esta equipe técnica em outros postos.
Para determinação do valor de mercado do imóvel fora adotado o método comparativo de dados de
mercado, que consiste em determinar o valor pela comparação direta com outros similares, por meio de
seus preços de venda ou de negociações efetivadas, tendo em vista as características comuns e/ou
semelhantes, admitindo-se que os que produzem a mesma renda tenham igual valor ou guardem entre
si proporcionalidade linear. Os valores obtidos foram calculados utilizando-se o modelo de regressão
linear através do Software SisDEA Home versão 1.50, através das seguintes variáveis:
 Área: Dimensão dos lotes em metros quadrados (m²).
 Microlocalização: interação espacial entre os dados pesquisados de uma região ou cidade

analisada.
10 → rodovias e áreas urbanas de raros vazios
8 → zona com alguns vazios urbanos
7 → zonas rarefeitas
*Vide Anexo E - NOTA EXPLICATIVA E MÉTRICA DA TAXA DE RETORNO

Fone: (51)3072-7514
 Vocação: uso presumivelmente mais adequado de determinado imóvel em função das
características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais. (Fonte: NBR-14653)
10 → comercial
9 → residencial multifamiliar
7 → residencial unifamiliar
5 → industrial
 Infraestrutura urbana: equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais,

iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia
elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso. (Fonte: NBR-14653)
100 → completa
70 → parcial
40 → mínima
10 → deficiente
Quanto à edificação a determinação do valor se deu pelo método de custo que consiste na
apropriação de valores pelo custo unitário básico de construção (CUB) ou na elaboração de
orçamentos sumários ou detalhados de todas as parcelas que compõem o valor final do imóvel
avaliando, sendo posteriormente aplicada a depreciação pelo método consagrado de Ross-Heidecke.
No caso em pauta, foi utilizada a apropriação de valores pelo custo unitário básico de construção, CUB-
RS e orçamentos sumários para as benfeitorias.
Em virtude de não possuir imóveis assemelhados na região ofertados ou transacionados, adotou-

se o fator de comercialização com base no estudo da Superintendência de Patrimônio da União, o qual
se norteia pelo tipo de construção e idade aparente do imóvel.
O valor de liquidez imediata do imóvel avaliando é determinado através do campo de arbítrio

definido pelo Anexo A da NBR-14.653-2, que corresponde a semiamplitude calculada em torno da
estimativa pontual adotada.
Fone: (51)3072-7514
As normas utilizadas na elaboração deste laudo foram a NBR 14653-1 e 14653-2, bem como as
recomendações e ensinamentos adotados pelos institutos, IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia e IGEL – Instituto Gaúcho de Engenharia Legal e Avaliações, com sede em
Porto Alegre.
5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL E ENTORNO
Trata-se de um imóvel comercial, com infraestrutura disposta para funcionar como posto de
combustíveis, situado na Rodovia BR-386, n° 1600, km 445, bairro São Luís, município de Canoas, RS,
com acesso direto através da referida via, sob o qual está edificado oito construções com pátio de
estacionamento/manobras revestido parcialmente em CBUQ.
O imóvel está locado sobre uma gleba urbana, com área superficial locada de 40.784,38m² dentro
de um todo maior com área de 132.8839,20m², delimitado fisicamente a área locada por gradil e via de
acesso, com topografia plana e constituído por solo argiloso; com frente à referida via; e, segundo
análises documentais, o imóvel encontra-se assim caracterizado.
 Matrícula n° 127.714 do RGI de Canoas
Fone: (51)3072-7514
 Contrato de Locação
DESCRIÇÃO DO ENTORNO
Vocação do entorno Comercial e Industrial
Padrão Construtivo do entorno Normal - forte predominância
Rede d’água Sim
Rede cloacal Não
Rede elétrica Sim
Rede de telefonia fixa e móvel Sim
Pavimentação Sim
Coleta de lixo Sim
Unidade de ensino Não
Unidade básica de saúde Não
Segurança Sim
Comércio Básico
Rede bancária Não
Transporte coletivo Ônibus metropolitano e intermunicipal
Eixos estruturadores Av. Getúlio Vargas e Rodovias BR-386 e BR-448
Fone: (51)3072-7514
___
Cobertura de Bombas
Dados da construção
Utilização pista de abastecimento
Área Privativa 940,00 m² Área Total 940,00 m²
Idade Aparente 10 anos Vida Útil 70 anos
Padrão Construtivo normal N° Pavimentos 2
Estado de Conservação reparos simples
Divisão Interna pista de abastecimento
Dados Gerais da Construção

Estrutura metálica
Vedação Lateral inexistente
Cobertura telhas metálicas
Aberturas Externas inexistente
Abertura Internas inexistente
Revestimento Externo inexistente
Instalações Elétricas convencionais
Instalações Hidráulicas convencionais
Instalações Especiais bombas de abastecimento
Dados Específicos da Construção - Revestimentos

Compartimento Divisória Piso Forro
pista de abastecimento inexistente piso industrial sem forro
Fone: (51)3072-7514
___
Alojamento
Utilização alojamento
Estado de Conservação entre reparos simples e importantes
Divisão Interna 22 dormitórios, 6 banheiros, 2 copas

Estrutura concreto armado
Vedação Lateral tijolos cerâmicos
Cobertura fibrocimento
Aberturas Externas metálicas
Abertura Internas madeira
Revestimento Externo reboco com pintura/textura
Instalações Especiais inexistente

22 dormitórios reboco com pintura/textura cerâmica comercial PVC
6 banheiros cerâmica comercial cerâmica comercial PVC
2 copas cerâmica comercial cerâmica comercial PVC
Fone: (51)3072-7514
___
Escritório de Serviços
Utilização escritório
Divisão Interna 2 escritórios, depósito

Cobertura fibrocimento

2 escritórios reboco com pintura/textura cerâmica comercial PVC
depósito reboco com pintura/textura cerâmica comercial PVC
Fone: (51)3072-7514
___
Troca de Óleo e Mecãnica
Utilização box de serviços
Divisão Interna box de serviços, sanitários, salas

Estrutura concreto armado, metálica
Revestimento Externo sem revestimento

box de serviços inexistente piso industrial sem forro
sanitários cerâmica comercial cerâmica comercial PVC
salas reboco com pintura/textura cerâmica comercial laje
Fone: (51)3072-7514
___
Lavagem e Box de Serviços
Utilização lavagem, auto elétrica e serviços
Divisão Interna box serviços, auto elétrica

Estrutura metálica, concreto armado
Aberturas Externas metálicas, inexistente
Revestimento Externo sem revestimento

box serviços reboco com pintura/textura piso industrial sem forro
auto elétrica reboco com pintura/textura contrapiso madeira
Fone: (51)3072-7514
___
Prédio Comercial
Utilização salas comerciais
Divisão Interna 20 salas comerciais, 20 sanitários


20 salas comerciais reboco com pintura/textura cerâmica comercial PVC
20 sanitários cerâmica comercial cerâmica comercial PVC
Fone: (51)3072-7514
___
Lancheria
Utilização lancheria
Divisão Interna saguão lancheria, cozinha, sanitários, depósito

Instalações Elétricas aparentes

saguão lancheria reboco com pintura/textura cerâmica comercial laje
cozinha cerâmica comercial cerâmica comercial laje
sanitários cerâmica comercial cerâmica comercial laje
depósito cerâmica comercial cerâmica comercial laje
Fone: (51)3072-7514
___
Loja de Conveniências e Salas Comercias
Utilização loja de conveniência e salas comerciais
loja conveniência, ala do caixa, depósito, escritório, recepção 2° pav., circulação, salas comerciais,
Divisão Interna
sanitários

Aberturas Externas metálicas, madeira

loja conveniência reboco com pintura/textura cerâmica comercial gesso acartonado
ala do caixa reboco com pintura/textura cerâmica comercial gesso acartonado
depósito reboco com pintura/textura cerâmica comercial laje
escritório reboco com pintura/textura cerâmica comercial laje
recepção 2° pav. reboco com pintura/textura cerâmica comercial PVC
circulação reboco com pintura/textura cerâmica comercial PVC
salas comerciais reboco com pintura/textura cerâmica comercial PVC
sanitários cerâmica comercial cerâmica comercial laje
Fone: (51)3072-7514
6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Canoas, distante 18 km de Porto Alegre, capital do estado do Rio Grande do Sul, é a maior e mais
importante cidade da região metropolitana de Porto Alegre. A cidade é sede de grandes empresas
nacionais e multinacionais, como a Refinaria Alberto Pasqualini (Refap), Springer Carrier e ACGO do
Brasil, além de outros, possui o segundo maior PIB gaúcho, sendo a indústria o que mais contribui para
o PIB canoense. A educação também vem se destacando, sendo a segunda maior rede de ensino do
Estado, com escolas públicas, particulares e três universidades.
Em análise ao mercado imobiliário da região podemos afirmar que há uma razoável quantidade de
imóveis em oferta, existindo alguns vazios inseridos em uma malha urbana em estruturação. Observa-
se que o local tem se caracterizado como uma zona de alta concentração de imóveis comerciais e
industriais ao longo da Rodovia BR-386 e Rua Berto Círio, sendo a primeira o eixo estruturador e
principal via de transporte de cargas para o Centro e Norte do Estado, bem como ao Norte do Brasil,
com fluxo moderado de veículos de pequeno a grande porte neste trecho, pois atualmente esta parte
da Rodovia serve unicamente de acesso a cidade de Canoas, pois o trânsito dela foi desviado após a
construção da nova Rodovia BR-448, também conhecida como Rodovia do Parque, permitindo que
transeuntes entre as Rodovias BR-386, BR-290 e BR-116 (Região do Vale dos Sinos) não necessitam
mais acessar a região central de Canoas. Ao Sul e Leste desta zona a predominância é por imóveis
residenciais, que em consonância as demais tipologias possuem padrão construtivo
predominantemente normal, embora a região diste do centro urbano, mas possui fácil acesso através
de seu eixo estruturador, apresentando infraestrutura de parcial a completa, fatos esses que ocasionam
uma razoável valorização imobiliária.
O imóvel avaliando possui uma boa posição na malha urbana, pois o mesmo se encontra em meio
à região acima descrita, com frente e acesso pela Rod. BR-386, indicando que poderia ser absorvido
em médio/longo prazo.
Quanto às edificações podemos afirmar que possuem técnicas de construção adequadas ao uso,
porém o estado de conservação de algumas benfeitorias, implica em um fator negativo para uma
eventual absorção futura.
De base destas informações, conclui-se que o imóvel possui uma média liquidez em relação ao
atual mercado imobiliário local.
Fone: (51)3072-7514
7. RESULTADO DA AVALIAÇÃO ___
AVALIAÇÃO TERRENO
Área avaliada (m²) 40.784,38
Valor unitário (R$/m²) 303,78
Valor Total (R$) 12.389.479,00
AVALIAÇÃO EDIFICAÇÕES
Área construída Valor unit. de Índice de

Identificação Valor Total (R$)
(m²) reprodução (R$) depreciação (%)
Cobertura de Bombas 940,00 1.714,65 24,6 1.215.278,00
Alojamento 323,00 2.312,51 49,5 377.205,00
Escritório de Serviços 62,28 2.312,51 33,45 95.847,00
Troca de Óleo e Mecãnica 309,50 1.714,65 33,45 353.171,00
Lavagem e Box de Serviços 742,69 1.714,65 33,45 847.485,00
Prédio Comercial 353,40 2.505,22 33,45 589.196,00
Lancheria 264,88 2.505,22 33,45 441.614,00

Loja de Conveniências e Salas
513,57 2.505,22 33,45 856.235,00
Comercias
Valor Total (R$) 4.776.031,00
AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Pavimentação em CBUQ (SINAPI)
Índice de depreciação: 16% 1.831.268,00
Área: 26090,00m²
Valor Total (R$) 1.831.268,00
Fone: (51)3072-7514
___
VALOR DE MERCADO
Valor Terreno + Construções + Benfeitorias (R$) 18.996.778,00
Vantagem da Coisa Feita (%) 0,04
Valor de Mercado 19.757.000,00
* Percentual definido conforme Item Metodologia - 5° Parágrafo
VALOR DE LIQUIDEZ FORÇADA

Valor de mercado (R$) 19.757.000,00
Taxa de liquidez (%) 14,44
Valor de liquidez forçada (R$) 16.904.089,00
VALOR DE LOCAÇÃO (COM BENFEITORIAS)

R$ 19.757.000,00 x 0,50%
R$ 98.800,00 (Noventa e oito mil e oitocentos reais)

VALOR DE LOCAÇÃO (SEM BENFEITORIAS)

R$ 12.389.479,00 x 0,50%
R$ 61.900,00 (Sessenta e um mil e novecentos reais)

O presente laudo de avaliação encontra-se arquivado em nossos registros sob o nº 05.01-21A

emitido em uma via original e assinado pelos Autores e Responsáveis pelo trabalho de avaliação; e,
composto dos seguintes anexos:
> Imagem de Satélite - Google Earth

> Levantamento Fotográfico
Fone: (51)3072-7514
___
> Dados Pesquisados
> Memória de Cálculo
> Enquadramento de Grau de Fundamentação e Precisão
> Nota Explicativa e Métrica da Taxa de Retorno
> Matrícula de Titularidade
> Contrato de Locação
> Projeto Arquitetônico
Os Responsáveis Técnicos por este Laudo de Avaliação afirma não possuir interesse nos bens
imóveis envolvidos neste. Para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários, os responsáveis
técnicos encontram-se à inteira disposição.
Porto Alegre, 19 de maio de 2021.
CLEONARA HOFFMANN Assinado de forma digital por

CLEONARA HOFFMANN
JUSZKEVICZ:693983800 JUSZKEVICZ:69398380072
72 Dados: 2021.12.01 16:00:52 -03'00'
Cleiton Vinícius Sauer Cleonara Hoffmann Juszkevicz

CREA-RS nº 139.285 CREA-RS n° 209.315
Fone: (51)3072-7514
ANEXO A - IMAGEM DO GOOGLE EARTH
Imagem de Situação
Imagem de Localização
Área Locada: 40.784,38m² Área Construída: 3.509,32m²

Área de Servidão: 2.997,96m²
Fone: (51)3072-7514
ANEXO B – LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO
Visto do Acesso ao Imóvel pela Rod. BR-386, sentido Visto do Acesso ao Imóvel pela Rod. BR-386, sentido
Leste/Oeste Oeste/Leste
Fachada Área Administrativa e Salas Comerciais Fachada Loja de Conveniência
Loja de Conveniências Ala dos Caixas
Fone: (51)3072-7514
Depósito Depósito
Depósito Administrativo
Recepção 2° Pavimento Circulação 2° Pavimento
Fone: (51)3072-7514
Escritório Copa
Circulação Acesso Sanitário Feminino
Acesso Sanitário Masculino Sanitário Masculino
Fone: (51)3072-7514
Fachada Lancheria Saguão Lancheria
Saguão Lancheria Cozinha
Sanitário Compartimento de Gás da Lancheria
Fone: (51)3072-7514
Cobertura de Bombas Fachada Prédio Comercial
Fachada Sala Comercial 1 e 2 Sala 1
Fachada Sala Comercial 3 e 4 Sala 3
Fone: (51)3072-7514
Fachada Sala Comercial 6 e 7 Fachada Sala Comercial 13 e 14
Pátio Interno Pátio Interno
Pátio Interno Fachada Alojamento
Fone: (51)3072-7514
Fachada Fundos Alojamento Sanitário
Acesso 2° Pavimento Alojamento Circulação
Copa Sanitário
Fone: (51)3072-7514
Dormitório Dormitório
Dormitório Escritório Borracharia
Sala Comercial Cobertura de Serviços Borracharia
Fone: (51)3072-7514
Pavilhão de Serviços Elétrica Lavagem
Box de Serviços Box de Serviços
Pavilhão Comercial - BTS Pavilhão Comercial - BTS
Fone: (51)3072-7514
Cobertura de Serviços Desativada Pátio Interno
Fone: (51)3072-7514
ANEXO C
 FICHAS DAS AMOSTRAS
 IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS
 MEMÓRIA DE CÁLCULO
Fone: (51)3072-7514
Amostra 1 ___
Endereço Rua Berto Cirio Número 0
Bairro São Luís Cidade/Estado Canoas, RS
Complemento ao lado Empresa CTD
Fonte 0 Informante 0
Telefone (00)0000-0000 Código Amostra 0
Site 0
AMOSTRA DESCONSIDERADA
Área territorial (m²) 0,00 m²
Área construída (m²) 0,00 m²
Testada 0,00 m
Microlocalização 8
Situação meio de quadra
Vocação industrial
Topografia plano
Infraestrutura completa
Padrão Entorno normal
Distância ao Avaliado 4,0 km
Natureza oferta
Valor Construção R$ 0,00
Valor Imóvel R$ 0,00
Valor Unitário R$ 0,00
Amostra 2
Complemento 0
Fonte Imobiliária Muck Informante 0
Site https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-sao-luis-bairros-canoas-10500m2-venda-RS3188000-id-81495016/
Área territorial (m²) 10.500,00 m²

Testada 0,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Valor Imóvel R$ 3.188.000,00
Rua Tarumã , n° 93 /103 – Cachoeirinha – RS
Fone: (51)3072-7514
Amostra 3 ___
Complemento 0
Fonte 0 Informante 0
Site 0
Área territorial (m²) 0,00 m²
Testada 0,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Valor Imóvel R$ 0,00
Amostra 4
Complemento próx. nº 3580
Fonte Ecointelig Imóveis Informante 0
Site http://ecointelig.com.br/imovel/3210/area-sao-luis-canoas

Testada 30,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Fone: (51)3072-7514
Amostra 5 ___
Complemento ao lado nº 3300
Site http://ecointelig.com.br/imovel/526/area-sao-luis-canoas/

Testada 33,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Valor Imóvel R$ 519.000,00
Amostra 6
Fonte Rekynt Imóveis Informante 0
Testada 15,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Fone: (51)3072-7514
Amostra 7 ___
Testada 45,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Amostra 8
Fonte Imobiliária Muck Informante 0

Testada 90,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Fone: (51)3072-7514
Amostra 9 ___
Fonte Silvio Informante 0
Site 0

Testada 0,00 m
Vocação comercial
Topografia plano
Natureza oferta
Amostra 10
Complemento 0
Fonte Imobiliária Vital Informante 0
Site https://imobiliariavital.com.br/detalhes-imovel-venda.php?id_imovel=3147

Testada 23,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Fone: (51)3072-7514
Amostra 11 ___

Testada 0,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Amostra 12
Fonte Cim Imobiliária Informante 0

Testada 0,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Fone: (51)3072-7514
Amostra 13 ___
Endereço Rua Antônio Frederico Ozanan Número 0
Fonte Foxter Imobiliária Informante 0
Site https://www.chavesnamao.com.br/imovel/terreno-comercial-a-venda-rs-canoas-sao-luis-26125m2-RS3500000/id-2858406/
Testada 0,00 m
Situação frente múltipla
Topografia plano
Natureza oferta
Amostra 14
Endereço Rod. BR-387 Número 0
Complemento frente ao Avaliando
Fonte Área 10 Informante 0
Site https://www.areadez.com.br/comprar/rs/canoas/industrial/area-industrial/68159034

Testada 0,00 m
Vocação comercial
Topografia plano
Natureza oferta
Fone: (51)3072-7514
Amostra 15 ___
Bairro - Cidade/Estado Canoas, RS
Complemento esq. Av. Canoas
Fonte UK Internacional Informante 0
Site https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-regiao-metropolitana-porto-alegre-2954259491.html

Testada 0,00 m
Situação esquina
Topografia plano
Natureza oferta
Amostra 16
Fonte Alexandre Almeida Informante 0
Site https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-industrial-com-36.632-m-sup2--ao-lado-da-refap-2951051142.html

Testada 0,00 m
Situação frente múltipla
Topografia plano
Natureza oferta
Fone: (51)3072-7514
Amostra 17 ___
Endereço Rua Treze de Maio Número 0
Bairro Rio Branco Cidade/Estado Canoas, RS
Complemento próx. Rua Ana Neri
Site https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-terreno-lote-condominio-rio-branco-canoas-rs-17200m2-id-2500339314/

Testada 0,00 m
Vocação unifamiliar
Topografia plano
Natureza oferta
Amostra 18
Endereço Rua Beco Desafio Jovem Número 0
Bairro Olaria Cidade/Estado Canoas, RS
Complemento próx. Rua da Paz
Fonte Máffer Imóveis Informante 0
Site https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-terreno-lote-condominio-olaria-canoas-rs-10000m2-id-2517430516/

Testada 0,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Fone: (51)3072-7514
Amostra 19 ___
Complemento distante 508,78 metros da Rod. BR-116
Fonte Cilar Imóveis Informante 0
Site https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-terreno-lote-condominio-sao-luis-canoas-rs-40000m2-id-2514609498/

Testada 0,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Amostra 20
Endereço Rua Dona Maria Isabel Número 0
Bairro Harmonia Cidade/Estado Canoas, RS
Complemento próx. Rod. BR-448
Fonte Leão Imobiliária Informante 0
Site https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-terreno-lote-condominio-harmonia-canoas-rs-31360m2-id-2518999630/

Testada 0,00 m
Topografia plano
Infraestrutura parcial
Natureza oferta
Fone: (51)3072-7514
Amostra 21 ___
Bairro Mato Grande Cidade/Estado Canoas, RS
Complemento próx. Liquigás
Fonte Auxiliadora Predial Informante 0
Site https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-terreno-lote-condominio-mato-grande-canoas-rs-160000m2-id-2508674519/
Testada 0,00 m
Situação esquina
Topografia plano
Natureza oferta
Amostra 22
Endereço Rua Beco dos Pachecoas Número 95
Complemento 0
Fonte Crédito Real Informante 0

Testada 0,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Fone: (51)3072-7514
Amostra 23 ___
Endereço Rua Elizabeth Maria Finkler Número 0
Complemento esq. Av. Antônio Woberto
Fonte Crédito Real Informante 0

Testada 0,00 m
Situação esquina
Topografia plano
Natureza oferta
Amostra 24
Endereço Av. do Nazário Número 848
Bairro 0 Cidade/Estado Canoas, RS
Complemento 0
Site https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-terreno-lote-condominio-olaria-canoas-rs-20800m2-id-2500340709/

Testada 80,00 m
Topografia plano
Natureza oferta
Fone: (51)3072-7514
Imagem de Localização das Amostras
Fone: (51)3072-7514
Relatório Estatístico - Regressão Linear
1) Informações Complementares:
Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 9
Variáveis utilizadas no modelo: 4
Total de dados: 24
Dados utilizados no modelo: 18
2) Estatísticas:
Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0,9285405 / 0,8786700
Coeficiente de determinação: 0,8621874
Fisher - Snedecor: 29,20
Significância do modelo (%): 0,01
3) Normalidade dos resíduos:
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 72%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 88%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
4) Outliers do modelo de regressão:
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
5) Análise da variância:
Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado F

Quadrados Liberdade Médio
Explicada 0,006 3 0,002 29,196
Não Explicada 0,001 14 0,000
Total 0,007 17
Fone: (51)3072-7514
6) Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):
1/Valor unitário½ = +0,2460104682 -27,03547944 / Área total -0,00664669895 * Microlocalização -

0,001215060999 * Infraestrutura
7) Testes de Hipóteses:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Área total 1/x -2,76 1,55
Microlocalização x -2,97 1,01
Infraestrutura x -6,06 0,01
Valor unitário 1/y½ 11,41 0,01
8) Correlações Parciais:
Correlações parciais para Área total Isoladas Influência

Microlocalização -0,04 0,46
Infraestrutura 0,24 0,39
Valor unitário -0,43 0,59
Correlações parciais para Microlocalização Isoladas Influência

Infraestrutura 0,36 0,37
Correlações parciais para Infraestrutura Isoladas Influência

Fone: (51)3072-7514
Gráfico de Aderência - Regressão Linear
Gráfico de resíduos - Regressão Linear
Fone: (51)3072-7514
Dados para a projeção de valores:
 Área total = 40.784,38

 Microlocalização = 10,00
 Infraestrutura = 100,00
 Endereço =
 Complemento =
 Bairro =
 Informante =
 Telefone do informante =
Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%
Valor Unitário
 Mínimo =
 Médio =
 Máximo =
Valor Total
 Mínimo (14,44%) = 259,92
 Médio = 303,78
 Máximo (18,43%) = 359,76
Intervalo Predição
 Mínimo (32,42%) = 205,30
 Máximo (62,87%) = 494,76
 Mínimo (IP) =
 Máximo (IP) =

 Campo de Arbítrio
 RL Mínimo = 258,21
 RL Máximo = 349,35
Fone: (51)3072-7514
ANEXO E – NOTA EXPLICATIVA E MÉTRICA DA TAXA DE RETORNO
A taxa de retorno atualmente no mercado imobiliário de postos de combustíveis é inferior à 0,5%, que tem
por base a taxa de aplicação mais popular do Brasil, a Poupança. A taxa de retorno de 0,6 a 0,7 aplica-se
unicamente e de maneira muita esparsa para imóveis comerciais como salas, lojas e outros similares, ocorrendo
nos últimos meses uma queda também nestes em vista da oferta ser superior a demanda atual.
Contemporaneamente a taxa de retorno aplicada a postos é justificada pela redução de lucratividade destes
estabelecimentos, visto ao aumento nas taxas e impostos, queda no volume de venda e aumento do valor do
combustível junto a Distribuidora, bem como outras variáveis.
No intuito de embasar e aferir esta taxa, a Empresa Sauer Avaliações em parceria com uma das maiores
redes de Postos do Estado do Rio Grande do Sul, avaliou dois postos de combustíveis na cidade de Porto
Alegre locados e com contratos vigentes e sem ações de questionamentos, nem judiciais e nem extrajudiciais.
Os imóveis estudados foram devidamente avaliados para determinação dos valores patrimoniais; que
posteriormente foram aplicados a seguinte fórmula para determinação da taxa:
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝐿𝑜𝑐𝑎çã𝑜 (𝑃𝑜𝑠𝑡𝑜 1) 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝐿𝑜𝑐𝑎çã𝑜 (𝑃𝑜𝑠𝑡𝑜 2)

+
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑃𝑎𝑡𝑟𝑖𝑚𝑜𝑛𝑎𝑙 (𝑃𝑜𝑠𝑡𝑜 1) 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑃𝑎𝑡𝑟𝑖𝑚𝑜𝑛𝑖𝑎𝑙 (𝑃𝑜𝑠𝑡𝑜 2)
𝑇𝑎𝑥𝑎 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑡𝑜𝑟𝑛𝑜 =
𝑁ú𝑚𝑒𝑟𝑜 𝑑𝑒 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑖𝑠 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑑𝑜𝑠
A fim de assegurar a confidencialidade das informações não iremos transcrever os valores avaliados e tão
poucos os valores de locação pagos pela Rede, sendo apenas explicitado as taxas calculadas:
0,50 + 0,36
𝑇𝑎𝑥𝑎 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑡𝑜𝑟𝑛𝑜 = = 0,43
2
Como podemos verificar, a taxa de retorno é muito similar as empregadas no mercado de investimentos,
sendo que para fins de valoração em nossos Laudos de Avaliação adota-se a taxa harmonizada de 0,45%.
Cabe salientar que adotamos está taxa em todos os todos os Laudos de Avaliação expedidos para esta
tipologia de imóveis, tanto para garantias, locações e ações judiciais; e, em nenhum momento nossos clientes,
juízes e/ou assistentes técnicos trouxeram-nos questionamentos sobre esta taxa. De base dos fatos acima
elencados, podemos assim afirmar que a taxa de 0,45% é a mais representativa e justa para o ramo de postos
de combustíveis.
Fone: (51)3072-7514
ANEXO D - ENQUADRAMENTO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
REGRESSÃO LINEAR
Grau Pontos
Item Descrição
obtidos
III II I
Completa quanto às
Caracterização do imóvel Completa quanto a todas as Adoção de situação
1 variáveis utilizadas no 2
avaliando variáveis analisadas paradigma
modelo
Quantidade mínima de dados
6 (k+1), onde k é o número 4 (k+1), onde k é o número 3 (k+1), onde k é o número
2 de mercado, efetivamente 2
de variáveis independentes de variáveis independentes de variáveis independentes
utilizados
Apresentação de
informações relativas a Apresentação de
Apresentação de
todos os dados e variáveis informações relativas aos
Identificação dos dados de informações relativas a
3 analisados na modelagem, dados e variáveis 3
mercado todos os dados e variáveis
com foto e características efetivamente utilizados no
analisados na modelagem
conferidas pelo autor do modelo
laudo
Admitida, desde que: a) as

Admitida para apenas uma
medidas das características
variável, desde que: a) as
do imóvel avaliando não
medidas das características
sejam superiores a 100 % do
do imóvel avaliando não
limite amostral superior, nem
sejam superiores a 100% do
inferiores à metade do limite
limite amostral superior, nem
4 Extrapolação Não admitida amostral inferior; b) o valor 3
inferiores à metade do limite
estimado não ultrapasse 20
amostral inferior, b) o valor
% do valor calculado no
estimado não ultrapasse
limite da fronteira amostral,
15% do valor calculado no
para as referidas variáveis,
limite da fronteira amostral,
de per si e simultaneamente,
para a referida variável
e em módulo
Nível de significância
(somatório do valor das duas
5 caudas) máximo para a rejeição 10% 20% 30% 3
da hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nível de significância máximo

admitido para a rejeição da
6 1% 2% 5% 3
hipótese nula do modelo
através do teste F de Snedecor
Graus III II I Soma
Pontos Mínimos 16 10 6 16
Itens 2, 4, 5 e 6 no grau III, Itens 2, 4, 5 e 6 no mínimo

Itens obrigatórios com os demais no mínimo no grau II e os demais no Todos, no mínimo no grau I
no grau II mínimo no grau I
Grau de Fundamentação do Método II
QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS
Grau Pontos
Item Descrição
III II I obtidos
Pela utilização de custo Pela utilização de custo
Pela elaboração de
unitário básico para projeto unitário básico para projeto
1 Estimativa do custo direto orçamento, no mínimo 1
semelhante ao projeto diferente do projeto padrão,
sintético
padrão com os devidos ajustes
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 1
Calculada por levantamento Calculada por métodos
do custo de recuperação do técnicos consagrados,
3 Depreciação física Arbitrada 2
bem, para deixá-lo no estado considerando-se idade, vida
de novo útil e estado de conservação
Graus III II I Soma

1, com os demais no mínimo
Itens obrigatórios 1 e 2, no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I
no grau II
Grau de Fundamentação do Método I
MÉTODO EVOLUTIVO
Grau Pontos
Item Descrição
III II I obtidos
Grau III de fundamentação Grau II de fundamentação Grau I de fundamentação no
1 Estimativa do valor do terreno no método comparativo ou no método comparativo ou método comparativo ou no 2
no involutivo no involutivo involutivo
Grau III de fundamentação Grau II de fundamentação Grau I de fundamentação no
Estimativa dos custos de
2 no método da quantificação no método da quantificação método da quantificação de 1
reedição
de custo de custo custo
Inferido em mercado
3 Fator de comercialização Justificado Arbitrado 2
semelhante
Graus III II I Soma

1 e 2, com o 3 no mínimo no
Itens obrigatórios 1 e 2, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I
grau II
Grau de Fundamentação do Laudo I
Grau
Item
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de
80% em torno do valor central da ≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
estimativa
Grau de Precisão do Laudo II

Resumo Da Avaliação: Caracterização Do Imóvel

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Resumo Da Avaliação: Caracterização Do Imóvel

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

___

Solicitante Ipiranga Produtos de Petróleo S.A.

Valor de locação - sem benfeitorias R$ 61.900,00

Valor de mercado R$ 19.757.000,00

Valor de venda forçada R$ 16.904.089,00

Grau de liquidez Média

A metodologia aplicada se dá em função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da

 Área: Dimensão dos lotes em metros quadrados (m²).

 Microlocalização: interação espacial entre os dados pesquisados de uma região ou cidade

*Vide Anexo E - NOTA EXPLICATIVA E MÉTRICA DA TAXA DE RETORNO

 Infraestrutura urbana: equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais,

Em virtude de não possuir imóveis assemelhados na região ofertados ou transacionados, adotou-

O valor de liquidez imediata do imóvel avaliando é determinado através do campo de arbítrio

5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL E ENTORNO

 Matrícula n° 127.714 do RGI de Canoas

Divisão Interna pista de abastecimento

Dados Gerais da Construção

Dados Específicos da Construção - Revestimentos

Divisão Interna 22 dormitórios, 6 banheiros, 2 copas

Dados Gerais da Construção

Dados Específicos da Construção - Revestimentos

Divisão Interna 2 escritórios, depósito

Dados Gerais da Construção

Dados Específicos da Construção - Revestimentos

Divisão Interna box de serviços, sanitários, salas

Dados Gerais da Construção

Dados Específicos da Construção - Revestimentos

Divisão Interna box serviços, auto elétrica

Dados Gerais da Construção

Dados Específicos da Construção - Revestimentos

Divisão Interna 20 salas comerciais, 20 sanitários

Dados Gerais da Construção

Dados Específicos da Construção - Revestimentos

Divisão Interna saguão lancheria, cozinha, sanitários, depósito

Dados Gerais da Construção

Dados Específicos da Construção - Revestimentos

Dados Gerais da Construção

Dados Específicos da Construção - Revestimentos

Área construída Valor unit. de Índice de

Cobertura de Bombas 940,00 1.714,65 24,6 1.215.278,00

Alojamento 323,00 2.312,51 49,5 377.205,00

Escritório de Serviços 62,28 2.312,51 33,45 95.847,00

Troca de Óleo e Mecãnica 309,50 1.714,65 33,45 353.171,00

Lavagem e Box de Serviços 742,69 1.714,65 33,45 847.485,00

Prédio Comercial 353,40 2.505,22 33,45 589.196,00

Lancheria 264,88 2.505,22 33,45 441.614,00

AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

VALOR DE LIQUIDEZ FORÇADA

VALOR DE LOCAÇÃO (COM BENFEITORIAS)

R$ 98.800,00 (Noventa e oito mil e oitocentos reais)

VALOR DE LOCAÇÃO (SEM BENFEITORIAS)

R$ 61.900,00 (Sessenta e um mil e novecentos reais)

O presente laudo de avaliação encontra-se arquivado em nossos registros sob o nº 05.01-21A

> Imagem de Satélite - Google Earth

Porto Alegre, 19 de maio de 2021.

CLEONARA HOFFMANN Assinado de forma digital por

Cleiton Vinícius Sauer Cleonara Hoffmann Juszkevicz

Área Locada: 40.784,38m² Área Construída: 3.509,32m²

Fachada Área Administrativa e Salas Comerciais Fachada Loja de Conveniência

Loja de Conveniências Ala dos Caixas

Recepção 2° Pavimento Circulação 2° Pavimento

Circulação Acesso Sanitário Feminino

Acesso Sanitário Masculino Sanitário Masculino