LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

IDENTIFICAÇÃO:

SOLICITANTE:
SICOOB CREDIVAR
Nº DO LAUDO: 15/2022 DATA DA AVALIAÇÃO: 18/08/2022

INTERESSADO: MONIQUE GOULART BRITES MORANDI

MATRÍCULA: 22.836 COMARCA: SERVIÇO REGISTRAL DE IMÓVEIS DE TRÊS CORAÇÕES

FOTO DA FACHADA DO IMÓVEL
ENDEREÇO DO IMÓVEL:

R. CUBA, N° 50, BAIRRO JARDIM UMUARAMA, TRÊS CORAÇÕES - MG

FINALIDADE DA AVALIAÇÃO:

GARANTIA DE OPERAÇÃO

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO: CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO:

Localização: Transporte: Perfil Transversal: Plano
Topografia:
X Urbana Rural X Rodoviário Metrô Ferroviário Hidroviário Perfil Longitudinal: Plano
Configuração e Confrontações:
Equipamento Comunitário - Perto , Longe ou Inexistente TESTADA: (BC) 17,00 m
Comércio Local? Hipermercados? Feiras Periódicas? Lado direito mede: 27,00 m e confronta: LOTE 15
Perto Perto Longe Lado esquerdo mede: 27,00 m e confronta: LOTE 17
Posto de Saúde? Hospital? Instituição Bancária? Nos fundos mede: 16,35 m e confronta: LOTE 30
Longe Longe Longe Área terreno (BC) Fração Ideal Superfície Forma do terreno
Parques ou Praças? Orla, Praia ou Lagos? Posto Policial? 450,22 m² 100 Seca Regular
Perto Inexistente Perto Coordenadas Geográficas: -21°40'05,41"S -45°16'13,41"O
Escola Fundamental? Escola de Ensino Médio? Escola de Ensino Superior?
Longe Longe Longe CARACTERIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
Comunidades Carentes? Indústrias? Aeroporto? Tipo de imóvel (BC): Qual o uso do imóvel? Tipo de implantação (BC):
Longe Perto Inexistente Casa Residencial Isolado
Infraestrutura Urbana - Existente ou Inexistente Estado cons. Imóvel (BC) Estado cons. cond. (BC) Padrão acab. Imóvel (BC)
Abastecimento de Água? Rede de Esgoto? Rede de Águas Pluviais? Em Construção Não se aplica Normal/Alto
Existente Existente Existente Quant. pavim. do prédio Quant. pavimento da UH Quant. dormitórios (BC)
Rede de Energia Elétrica? Rede de Telefone Fixo? Iluminação Pública? Não se aplica 1 3
Existente Existente Existente Idade estimada Quant. vagas priv. (BC) Tipo de vagas privat.
Pavimentação da rua? Calçadas? Meio fio e sarjetas? Em Construção 2 Cobertas
Existente Existente Existente ÁREAS:
Paisagismo? Coleta de Lixo? Distribuição de Gás? Área Real Averbada Área não Área Total do
Existente Existente Inexistente Privativa (BC) Comum Total (BC) Averbada Imóvel (BC)
(BC) Campo com informações para o Banco Central - OBRIGATÓRIO O PREENCHIMENTO - m² - m² - m² 209,40 m² 209,40 m²

Página 1 Laudo de imóv. urb. - Construção Residencial -Três Corações - MG - Matrícula 22.836
INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES: DESCRIÇÃO DO IMÓVEL E AMBIENTES:
TRATA-SE DE UM IMÓVEL URBANO, DE USO RESIDENCIAL, EM CONTRUÇÃO, COM ÁREA EDIFICADA NÃO
1 - O imóvel apresenta vícios construtivos aparentes?
AVERBADA DE 209,40 m² CONFORME PROJETO APROVADO NA PREFEITURA MUNICIPAL DE TRÊS CORAÇÕES -
Sim (Justificar) X Não MG, ALVARÁ N° 226, PROCESSO N° 0.762/2022 , COM DATA DE 15/06/2022 E SEU RESPECTIVO TERRENO
DENOMINADO LOTE 16 DA QUADRA D, COM ÁREA DE 450,22 m², SITUADO À R. CUBA, N° 50, BAIRRO JARDIM
UMUARAMA, TRÊS CORAÇÕES - MG, CONFORME MATRÍCULA N° 22.836 DO SERVIÇO REGISTRAL DE IMÓVEIS DA
COMARCA DE TRÊS CORAÇÕES - MG.

NO TERRENO EXISTE UMA OBRA DE 1 PAVIMENTO EM ANAMENTO,COM CARACTERÍSTICAS RESIDENCIAS.

A CONSTRUÇÃO É EM ESTRUTURA METÁLICA, COBERTURA EM TELHAS CIMENTÍCIAS, FECHAMENTOS

EXTERNOS EM TIJOLO CERÂMICO E DIVISÓRIAS INTERNAS EM DRY WALL.
2 - Existem riscos estruturais que afetam a estabilidade e a solidez do imóvel?
Sim (Justificar) X Não CONFORME PROJETO ARQUITETÔNICO APRESENTADO, A CONSTRUÇÃO SERÁ COMPOSTA DE 1 SALA, 1
COZINHA/SALA DE ESTAR/ESPAÇO GOURMET, 3 QUARTOS, 2 BANHEIROS PRIVATIVOS, 1 BANHEIRO SOCIAL, 1
CLOSET E ÁREA DE SERVIÇOS.

O INTERIOR DA OBRA ENCONTRA-SE ACABADO INTERNAMENTE, COM CONTRA PISO FINALIZADO, NO PONTO
PARA RECEBER O PISO LAMINADO (PLANEJADO), PAREDES EM ALVENARIA REVESTIDAS EM REBOCO,
EEQUADRIAS DE VIDRO INSTALADAS, REVESTIMENTO EM PORCELANATO EM PAREDES DE BANHEIROS
INICIADO, INSTALAÇÕES ELÉTRICAS, HIDRÁULICAS E ESGOTO EM ANDAMENTO, MUROS EXTERNOS
REBOCADOS E DIVISÓRIAS INTERNA EM DRY WALL EM ANDAMENTO.
3 - O imóvel se encontra numa região de ocorrência de fatores externos, tais como:
inundações, fortes ventos e outros? Sim (Justificar) X Não O PADRÃO CONSTRUTIVO CONSIDERADO PARA O IMÓVEL COMO SE PRONTO ESTIVESSE É NORMAL/ALTO E O
ESTADO DE CONSERVAÇÃO PARA EFEITOS DE AVALIAÇÃO É REPAROS IMPORTANTES DEVIDO A FASE EM QUE
A OBRA SE ENCONTRA (VER MEMÓRIA DE CÁLCULO NO ANEXO I).

AVALIAÇÃO (Método comparativo direto de dados de mercado): MANIFESTAÇÕES TÉCNICAS E OBSERVAÇÕES:

Valor do terreno: Valor do imóvel = (terreno+benfeitorias): 1 - A MATRÍCULA 22.836 DO SERVIÇO REGISTRAL DE IMÓVEIS DA COMARCA DE TRÊS CORAÇÕES - MG.,
DESCREVE TERRENO 450,22 m² DE ÁREA, SEM EDIFICAÇÃO. EM VISTORIA REALIZADA EM 11/08/2022, FOI
Área do terreno: 450,22 m² Área do imóvel: 209,40 m² VERIFICADA A EXISTENCIA DE UMA CONSTRUÇÃO COM CARACTERÍSTICAS RESIDENCIAIS, QUE TOTALIZAM
R$ 277,83 / m² Valor unitário: 209,40 m² DE ÁREA COM BASE NA DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA.
Valor unitário: R$ 2.576,66 / m²
2 - PARA ESTE LAUDO DE AVALIAÇÃO, FOI CONSIDERADO APENAS E TÃO SOMENTE A CONSTRUÇÃO DE
Valor do terreno: R$ 125.084,62 Valor do imóvel: R$ 539.553,64 APROXIMADAMENTE 209,40 m² CONFORME PROJETO APROVADO NA PREFEITURA MUNICIPAL DE TRÊS
CORAÇÕES - MG, ALVARÁ N° 226, PROCESSO N° 0.762/2022, COM DATA DE 15/06/2022 E SEU RESPECTIVO
VALOR DA AVALIAÇÃO SOMENTE TERRENO (BC): (pode ser arredondado em até 1%) TERRENO COM ÁREA DE 450,22 m², DESCRITO NA MATRÍCULA 22.836 DO SERVIÇO REGISTRAL DE IMÓVEIS DA
COMARCA DE TRÊS CORAÇÕES - MG, FORNECIDA PELA COOPERADA E CONFORME SUAS CARACTERISTICAS
Numérico: R$ 125.000,00 DESCRITAS NO CAMPO "DESCRIÇÃO DO IMÓVEL E AMBIENTES" ACIMA.
Por extenso: CENTO E VINTE CINCO MIL REAIS
3 - A ACEITAÇÃO DO IMÓVEL COMO GARANTIA COMPETE À UNICRED, O LAUDO DE AVALIAÇÃO OBJETIVA
APENAS E TÃO SOMENTE APRESENTAR O VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL, EM CONFORMIDADE COM
VALOR DA AVALIAÇÃO TERRENO + BENFEIRORIAS (BC): (pode ser arredondado em até 1%) DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA E ATESTAR SUAS CONDIÇÕES E CARACTERÍSTICAS EXTRÍNSECAS E
INTRÍNSECAS.
Numérico: R$ 540.000,00
4 - IMÓVEL AVALIADO UTILIZANDO O MÉTODO EVOLUTIVO, USANDO O MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE
Por extenso: QUINHENTOS E QUARENTA MIL REAIS MERCADO PARA OBTENÇÃO DO VALOR DO TERRENO, CONJUGADO COM O MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE
CUSTO PARA DETERMINAR O VALOR DA EDIFICAÇÃO APLICANDO O FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO, CONFORME
ITEM 8.2.4.1 DA NBR 14.653-2 DA ABNT, CONFORME DEMONSTRADO NO ANEXO I DESTE LAUDO.
Grau de Fundamentação: Grau de Precisão:
Grau II Grau II 5 - O RELATÓRIO ESTATÍSCO REFERENTE AO TERRENO ENCONTRA-SE NO ANEXO II DESTE LAUDO TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO.
Absorção pelo mercado:
6 - CÓPIA DO ALVARÁ N° 226, PROCESSO N° 0.762/2022, COM DATA DE 15/06/2022 EMITIDO PELA PREFEITURA
Rápida (0 a 6 meses) X Normal (7 a 12 meses) Lenta (acima de 12 meses) MUNICIPAL DE TRÊS CORAÇÕES - MG, E DA PLANTA BAIXA DA CONSTRUÇÃO ENCONTRAM-SE NO ANEXO III
DESTE LAUDO.

RESPONSÁVEL TÉCNICO: PARA USO DA UNICRED:

Nome: MARCO TÚLIO LOTT DE ANDRADE

CREA nº: 82.491/D Telefone: (35) 98880-6271

Assinatura:

MARCO TULIO LOTT DE Assinado de forma digital por MARCO

TULIO LOTT DE ANDRADE:52067297600 Página 2 Laudo de imóv. urb. - Construção Residencial -Três Corações - MG - Matrícula 22.836
ANDRADE:52067297600 Dados: 2022.08.19 13:17:33 -03'00'
 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

FOTO 1 - LOGRADOURO (IMÓVEL À DIREITA) FOTO 2 - FACHADA PRINCIPAL

FOTO 3 - FACHADA INTERNA FOTO 4 - FACHADA FUNDOS

FOTO 5 - COZINHA/SALA DE ESTAR/ESPAÇO GOURMET FOTO 6 - QUARTO (DIVISÓRIAS DRY WALL)

Página 3 Laudo de imóv. urb. - Construção Residencial -Três Corações - MG - Matrícula 22.836
 ANEXO I – MEMÓRIA DE CÁLCULO – METODO EVOLUTIVO

Memória de Cálculo para avaliação do imóvel correspondente à matrícula 22.836 do Serviço Registral de
Imóveis da Comarca de Três Corações - MG, situado à R. Cuba, nº 50, bairro Jardim Umuarama, Três
Corações – MG.
Como método para avaliação do imóvel em questão, utilizaremos o Método Evolutivo.
Conforme NBR 14.653, Parte 2, o método evolutivo é aquele em o valor do imóvel avaliando é obtido
através da conjugação de métodos, a partir do valor de avaliação do terreno pelo método comparativo
de dados de mercado, e método de quantificação de custo para reprodução das benfeitorias,
devidamente depreciadas e aplicando-se o fator de comercialização, ou seja,”:
Pelo Método Evolutivo, VI = (VT + CB) * FC

Onde: VI é o valor do imóvel

VT é o valor do terreno
CB é o custo de reedição da benfeitoria
FC é o fator de comercialização

 Área Lote = 450,22 m²

 Benfeitorias (edificação) = 209,40 m²

1 – Avaliação do Terreno

Estimativa do valor do terreno – Realizado pelo método comparativo de dados de mercado com
tratamento por fatores atingindo o Grau II de fundamentação.

1.1 – Descrição das Variáveis:

IMÓVEL
VARIÁVEL TIPO DESCRIÇÃO
AVALIANDO
Área Total Quantitativa Area total do imóvel medida em m² 450,22

Variável indicativa do perfil topográfico, sendo:

Topografia Qualitativa (Códigos Alocados) 1
plano = 1; aclive/declive moderado = 2; aclive/declive acentuado = 3
Variável de macrolocalização considerando o bairro no contexto urbano, sendo:
Macrolocalização Qualitativa (Códigos Alocados) 3
melhor situação = 5 (Centro) e pior situação = 1 (Maior distancia ao Centro)
Variável de microlocalização considerando bairro, sendo:
Microlocalização Qualitativa (Códigos Alocados) 2
3 - Melhor situação (Av. ou Rua principal do bairro) 1 - Pior situação (maior distnacia à Av. e/ou rua principal do bairro)

Esquina Dicotômica Lote de esquina, assumindo o valor 1, ou meio de quadra com o valor 0 0

Variável indicativa de potencial uso comercial, sendo:

Potencial Comercial Dicotômica 0
Comercial = 1; Residencial = 0

1.2 – Equação de Regressão:

1/Valor Unitário = +0,006545684524 -0,10701819 / Área total +0,0004270722641 * Topografia -0,00077796824

* Macrolocalização -0,0005216758029 * Microlocalização -0,0005406299619 * Esquina -0,0002691396732 *
Potencial Comercial

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com

 1.3 Ficha de Pesquisa:
Potencial
N Bairro Informante Área total Topografia Macro Micro Esquina Valor total Valor Unitário
Comercial

1 Vila Melo Cod. 1582 Lider Imóveis 200,00 3 1 1 0 0 R$ 35.000,00 R$ 175,00

2 Jardim Paraiso MAJV-017 Imobiliária MAJ 340,00 3 1 2 0 0 R$ 60.000,00 R$ 176,47

3 Rua dos Jequitibas nº 101 Guilherme (35) 99958-1062 240,00 2 1 2 0 0 R$ 45.000,00 R$ 187,50

4 Rua Quaresmeiras nº 118 Guilherme (35) 99958-1062 240,00 2 1 2 0 0 R$ 45.000,00 R$ 187,50

5 Rua Quaresmeiras nº 106 Guilherme (35) 99958-1062 240,00 2 1 2 0 0 R$ 46.000,00 R$ 191,67

6 Rua Sabará, lote 19 / quadra 2 Sercon Empreendimentos 720,00 3 2 1 1 0 R$ 150.000,00 R$ 208,33

7 Vila Rica - MAJV-018 Imobiliária MAJ 580,00 2 3 1 0 0 R$ 130.000,00 R$ 224,14

8 Jd Califórnia João Machado Imóveis 200,00 2 2 1 1 0 R$ 45.000,00 R$ 225,00

9 Jd. Alterosa - Cód. 2037 Lider Imóveis 200,00 2 1 3 0 0 R$ 45.000,00 R$ 225,00

10 Avenida Leonor - Jardim Magnólia Imobiliária MAJ 420,00 2 3 1 0 0 R$ 100.000,00 R$ 238,10

11 Rua Ciro, lote 24 / quadra 21 Sercon Empreendimentos 540,00 2 3 1 0 0 R$ 130.000,00 R$ 240,74

12 Jardim Alterosa MAJV-015 Imobiliária MAJ 200,00 1 1 3 0 0 R$ 50.000,00 R$ 250,00

13 Lote 17 - Quadra 30 - Jd. Califórnia Rocca Engenharia 200,00 1 2 2 0 0 R$ 50.000,00 R$ 250,00

14 Lote 12 - Quadra 30 - Jd. Califórnia Rocca Engenharia 200,00 1 2 2 0 0 R$ 52.000,00 R$ 260,00

15 Lote 04 - Quadra 30 - Jd. Califórnia Rocca Engenharia 200,00 1 2 2 0 0 R$ 50.000,00 R$ 250,00

16 Rua Luciano Andrade Peixoto - Vilas Boas Imobiliária MAJ 200,00 2 2 3 0 0 R$ 50.000,00 R$ 250,00

17 Rua Safira, nº 80 - Fernão Dias Nayara (3223-3647) 200,00 2 2 3 0 0 R$ 52.000,00 R$ 260,00

18 Rua Guatemala lote 03 Edvaldo (35) 98869-8863 380,00 2 2 3 1 0 R$ 100.000,00 R$ 263,16

19 Novo Horizonte João Machado Imóveis 300,00 2 3 2 0 0 R$ 88.000,00 R$ 293,33

20 Vilas Boas MAJV-014 Imobiliária MAJ 200,00 2 2 3 1 0 R$ 59.000,00 R$ 295,00

21 Jd. Alterosa - Cód. 00941 Lider Imóveis 200,00 1 1 3 1 0 R$ 60.000,00 R$ 300,00

22 Jardim Fabiana - Cód: 1719 Líder Imóveis 220,00 2 4 1 0 0 R$ 70.000,00 R$ 318,18

23 Jardim Fabiana - Cód: 1531 Líder Imóveis 200,00 2 4 1 0 0 R$ 65.000,00 R$ 325,00

24 Rua Alaíde Andrade Vilela JM Imóveis 200,00 1 2 3 1 1 R$ 80.000,00 R$ 400,00

25 Dharma João Machado Imóveis 450,00 1 3 3 0 1 R$ 180.000,00 R$ 400,00

26 Av. Deputado Renato Azeredo - Peró AJL Imóveis 1120,00 2 5 3 0 1 R$ 590.000,00 R$ 526,79

27 Alto Peró - Cód. 02414 Líder Imóveis 846,00 1 5 2 0 0 R$ 450.000,00 R$ 531,91

28 Alto Peró - Cód. 02427 Líder Imóveis 382,00 1 5 2 0 0 R$ 220.000,00 R$ 575,92

29 São Conrado - Rua Tatiana - Cód. 01929 Líder Imóveis 412,00 2 3 1 0 0 R$ 90.000,00 R$ 218,45
Parque Bandeirantes - Rua Dezessete - Cód.
30 Líder Imóveis 365,72 2 3 1 1 0 R$ 92.000,00 R$ 251,56
02664

31 Jardim Santa Tereza - Cód. LST055 AJL Imóveis 324,00 1 5 3 0 0 R$ 250.000,00 R$ 771,60

32 Jardim Santa Tereza - Cód. LST058 AJL Imóveis 1944,00 1 5 3 0 1 R$ 1.600.000,00 R$ 823,05

33 Tapera - Cód. 180 Casa Alex Imóveis 240,00 2 2 2 1 0 R$ 65.000,00 R$ 270,83

34 Chácara das Rosas - Cód. 02050 Líder Imóveis 509,00 3 4 1 0 0 R$ 120.000,00 R$ 235,76

35 Dharma - Cód. 02155 Líder Imóveis 300,00 2 3 3 0 0 R$ 100.000,00 R$ 333,33

36 Vila Nossa Sra. de Fátima - Cód. 02093 Lider Imóveis 140,00 2 2 3 0 0 R$ 40.000,00 R$ 285,71

37 Cidade Jardim Guru dos imóveis 300,00 1 3 1 0 0 R$ 79.000,00 R$ 263,33

38 Cidade Jardim - Rua Projetada 15, Lote 27 Viga Imóveis TC 300,00 1 3 1 0 0 R$ 85.000,00 R$ 283,33

39 Chácara das Rosas Viga Imóveis TC 480,00 1 4 3 0 0 R$ 250.000,00 R$ 520,83

40 Dharma - Av. Adelino Verdigueiro s/nº Viga Imóveis TC 530,00 1 3 3 1 1 R$ 295.000,00 R$ 556,60

41 Dharma - Cód. 02154 Líder Imóveis 300,00 2 3 2 0 0 R$ 90.000,00 R$ 300,00

42 Dharma - LDH032 AJL Imóveis 300,00 2 3 3 0 0 R$ 100.000,00 R$ 333,33

43 Jardim Das Magnolias - Cód. 329 Casa Alex Imóveis 420,00 1 3 1 0 0 R$ 100.000,00 R$ 238,10

44 Jardim Das Magnolias - Cód. 324 Casa Alex Imóveis 420,00 1 3 1 0 0 R$ 110.000,00 R$ 261,90

45 Rua bem te vi - Jd Umuarama Imobiliária MAJ 300,00 2 3 1 1 0 R$ 85.000,00 R$ 283,33

46 Jd. Umuarama - Cód. 02408 Líder Imóveis 500,00 2 3 3 0 0 R$ 160.000,00 R$ 320,00

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com

1.4 - VT – Valor do Terreno

VT = 450,22 m² x R$ 277,83 /m² => VT = R$ 125.084,62

2 – Avaliação das Benfeitorias

Estimativa do valor das benfeitorias – Realizado pelo método da quantificação de custo para reeditar o
custo de reprodução das benfeitorias, considerando a depreciação física por meio de aplicação de
coeficiente de depreciação que leva em conta idade e estado de conservação.

2.1 - Custo Unitário da Construção

Para determinação do custo unitário por metro quadrado, utilizaremos a formula a seguir:

CUC = Índice CUB x % BDI

Onde: CUB é o custo unitário básico fornecido pelo SINDUSCON – MG, referência Agosto de 2020
% BDI taxa de bonificação e despesas indiretas obtido a partir taxa de administração da obra e de
um % correspondente ao lucro da construtora.

O CUB fornecido pelo SINDUSCON – MG varia conforme características do projeto, podendo ser obtido
a partir do link abaixo, com valores referentes ao mês de Maio de 20201 conforme imagem replicadas a
seguir.

Link:
http://www.sinduscon-mg.org.br/wp-content/uploads/2022/08/tabela_cub_julho_2022.pdf

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com

O %BDI é calculado utilizando a fórmula abaixo:

%BDI = [(1 + A) x (1 + L)] - 1

Onde: A é a taxa de administração da obra
L é o percentual correspondente ao lucro da construtora.

A taxa de administração adotada foi de 10%;

A taxa de lucro adotada foi de 5%;
Assim, temos:
%BDI = [(1 + 0,10) x (1 + 0,05)] - 1
%BDI = 0,155

%BDI = 15,50%

2.2 - Depreciação da Edificação

A depreciação da construção será determinada pela aplicação do Método Ross-Heidecke, onde o

coeficiente de depreciação é obtido a partir de uma tabela que leva em conta a idade aparente e a vida
útil da benfeitoria atrelado ao seu estado de conservação.

A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao estado

em que se encontra.

Na primeira tabela, encontramos os vários estados de conservação, como: Novo, Entre novo e
regular, Regular, Entre regular e reparos simples, Reparos simples, Entre reparos simples e
importantes, Reparos importantes e Entre reparos importantes e sem valor, classificados pelos
códigos: A, B, C, D, E, F, G e H.
Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos a IDADE EM % DE VIDA, onde encontramos o
percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 2% a 100%, seguida pelos códigos dos
diversos estados de conservação.

Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis

CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO

A Novo E Reparos simples

B Entre novo e regular F Entre reparos simples e importantes

C Regular G Reparos importantes

D Entre regular e reparos simples H Entre reparos importantes e s/ valor

Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos a Vida Útil dos Imóveis,
estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos a regra de três simples e descobrirmos
a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando:

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com

 APARTAMENTOS – 60 anos  ARMAZÉNS – 75 anos
 BANCOS – 70 anos  FÁBRICAS – 50 anos
 CASAS DE ALVENARIA – 65 anos  CONST. RURAIS – 60 anos
 CASAS DE MADEIRA – 45 anos  GARAGENS – 60 anos
 HOTÉIS – 50 anos  EDIF ESCRITÓRIOS – 70 anos
 LOJAS – 70 anos  GALPÕES (DEPÓSITOS) – 70 anos
 TEATROS – 50 anos  SILOS – 75 anos

Tabela de Ross-Heidecke idade em % de vida x estado de conservação

IDADE EM ESTADO DE CONSERVAÇÃO

% DE VIDA
A B C D E F G H
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 39,3 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10 19,8 34,6 53,6 75,7
6 3,18 3,21 5,62 11 20,7 35,3 54,1 76
8 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3
10 5,5 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,6
12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9
14 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57 77,5
18 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8
20 12 12 14,2 19,1 27,9 41,8 58,3 78,2
22 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59 78,5
24 14,9 14,9 17 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3
28 17,9 17,9 20 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6
30 19,5 19,5 21,5 26 34,1 46,2 61,8 80
32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,4
34 22,8 22,8 24,7 29 36,8 48,4 63,4 80,8
36 24,5 24,5 26,4 30,5 38,1 49,5 64,2 81,3
38 26,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65 81,7
40 28,8 28,8 29,9 33,8 41 51,9 65,9 82,1
42 29,9 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6
44 31,7 31,7 33,4 37,2 44 54,4 67,6 83,1
46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,5
48 35,6 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84
50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5
52 39,5 39,5 41,9 44 50,5 59,6 71,3 85
54 41,6 41,6 43 46,3 52,1 61 72,3 85,5
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86
58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,6
60 48,8 48,8 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com

 IDADE EM ESTADO DE CONSERVAÇÃO
% DE VIDA
A B C D E F G H
62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 75,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,5 88,2
66 54,8 54,8 55,9 58,4 69 69,8 78,6 88,8
68 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4
70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,4
72 62,2 62,2 62,9 65 68,8 74,6 81,9 90,9
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,8
78 69,4 69,4 72,2 71,9 74,9 89,6 85,5 92,4
80 72 72 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83 88 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,5 89,2 94,4
86 80 80 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95
88 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,4
92 88,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8
96 94,1 94,1 94,2 94,6 95,1 96 97,2 98,5
98 97 97 97,1 97,3 97,6 98 98 99,8
100 100 100 100 100 100 100 100 100

2.3 - CB – Custo de Reedição da Benfeitoria

Para efeito de cálculo de custo da benfeitoria, foi considerado estado de conservação entre
Reparos Simples e Importantes (tabela Ross-Heidecke), visto a fase de execução em que a obra se
encontra.

CB = área do imóvel x CUC - fator de depreciação (fd)

Área do imóvel = somatório das áreas da edificação

CUC = Custo Unitário da Construção

CUC = Índice CUB x % BDI

Fator de depreciação (fd) – conforme classificação tabela Ross-Heidecke

2.3.1 – Cálculo do Custo de reedição:

Área Construção: 209,40 m²

Índice CUB Padrão Projeto Residencial - Normal – R1 = R$2.510,34/m²
Índice CUB Padrão Projeto Residencial - Alto – R1 = R$3.136,10/m²

Considerado padrão normal/alto -> R$2.823,22/m² (valor médio entre normal e alto)

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com

Cálculo fator depreciação – Método Ross-Heidecke:
Depreciação = F (Entre reparos simples e importantes)
Vida útil = 65 anos (Casas Alvenaria)
Idade aparente = 1 ano (obra em execução)

65 anos ------------- 100% X = (1 x 100)/65 -> X = 1,54% da vida útil

1 anos ------------- X

Resultado da Tabela Ross-Heidecke para “F 2” = 39,30% de depreciação no valor do imóvel.

Custo Construção = 209,40 m² x R$2.510,34/m² x 1,155 x (100% - 39,30%)

CB = 209,40 m² x (R$2.823,22/m² x 1,155) x (100% - 39,30%)

CB = 209,40m² x R$3.260,82 /m² x (0,607)
CB = R$414.469,02

Custo de Reedição da construção = R$ 414.469,02

3 - FC – Fator de Comercialização

O Fator de Comercialização do imóvel, leva em consideração a percepção de mercado baseando-

se no desempenho de vendas, absorção, ofertas e demandas e especificidade do imóvel avaliando.

Percepção de Mercado: Desempenho, Absorção, Ofertas, Demandas, Especificidade do imóvel

avaliando = NORMAL.

FC = 1,00

4 - VI – Valor do Imóvel

VI = (VT + CB) * FC
VI = (R$ R$ 125.084,62 + R$ R$ 414.469,02) x 1,00
VI = R$ 539.553,64

Avaliação do Imóvel em 19/08/2022 = R$ 540.000,00

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com

 ANEXO II - Relatório Estatístico - Regressão Linear

1) Modelo:

 Cooperado (a): Monique Goulart Brites Morandi

 Terreno com 450,22 m² em Três Corações - MG, Matrícula 22.836 do Serviço Registral
de Imóveis da Comarca de Três Corações - MG

2) Data de referência:

 quarta-feira, 17 de agosto de 2022

3) Informações Complementares:

Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 8
Variáveis utilizadas no modelo: 7
Total de dados: 46
Dados utilizados no modelo: 46

4) Estatísticas:

Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0,9853684 / 0,9840159
Coeficiente de determinação: 0,9709508
Fisher - Snedecor: 217,26
Significância do modelo (%): 0,01

5) Normalidade dos resíduos:

Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 69%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 93%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%

6) Outliers do modelo de regressão:

Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%

7) Análise da variância:

Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado F

Quadrados Liberdade Médio
Explicada 0,000 6 0,000 217,259
Não Explicada 0,000 39 0,000
Total 0,000 45

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com

8) Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

1/Valor Unitário = +0,006545684524 -0,10701819 / Área total +0,0004270722641 * Topografia -0,00077796824 *

Macrolocalização -0,0005216758029 * Microlocalização -0,0005406299619 * Esquina -0,0002691396732 * Potencial
Comercial

9) Testes de Hipóteses:

Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Área total 1/x -3,77 0,05
Topografia x 7,83 0,01
Macrolocalização x -22,22 0,01
Microlocalização x -12,91 0,01
Esquina x -7,06 0,01
Potencial Comercial x -2,24 3,11
Valor Unitário 1/y 27,55 0,01

10) Correlações Parciais:

Correlações parciais para Área total Isoladas Influência

Topografia 0,02 0,29
Macrolocalização -0,62 0,63
Microlocalização 0,15 0,39
Esquina 0,07 0,40
Potencial Comercial -0,32 0,42
Valor Unitário 0,33 0,52

Correlações parciais para Topografia Isoladas Influência

Macrolocalização -0,27 0,70
Microlocalização -0,27 0,66
Esquina 0,07 0,61
Potencial Comercial -0,29 0,15
Valor Unitário 0,58 0,78

Correlações parciais para Macrolocalização Isoladas Influência

Microlocalização -0,07 0,88
Esquina -0,22 0,76
Potencial Comercial 0,27 0,30
Valor Unitário -0,76 0,96

Correlações parciais para Microlocalização Isoladas Influência

Esquina 0,03 0,69
Potencial Comercial 0,39 0,13
Valor Unitário -0,47 0,90

Correlações parciais para Esquina Isoladas Influência

Potencial Comercial 0,15 0,11
Valor Unitário -0,04 0,75

Correlações parciais para Potencial Comercial Isoladas Influência

Valor Unitário -0,52 0,34

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com

 Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2

Item Descrição Grau Grau Grau Pontos

1 Caracterização do imóvel
avaliando
2 Quantidade mínima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
3 Identificação dos dados
de mercado informações relativas informações relativas informações relativas
variáveis analisados na variáveis analisados na
modelagem, com foto
conferidas pelo autor
4 Extrapolação
5 Nível de significância
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
6 Nível de significância
máximo admitido para a
rejeição da hipótese nula
do modelo através do
teste F de Snedecor
obtidos
III II I 16
Completa quanto a Completa quanto às Adoção de situação II
todas as variáveis variáveis utilizadas no paradigma
analisadas modelo
6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o III
número de variáveis número de variáveis número de variáveis
independentes independentes independentes
Apresentação de Apresentação de Apresentação de II
a todos os dados e a todos os dados e aos dados e variáveis
efetivamente
modelagem utilizados no modelo
e características
do laudo
Não admitida Admitida para apenas Admitida, desde que: III
uma variável, desde a) as medidas das
que: a) as medidas das características do
características do imóvel avaliando não
imóvel avaliando não sejam superiores a 100
sejam superiores a % do limite amostral
100% do limite superior, nem
amostral superior, inferiores à metade do
nem inferiores à limite amostral
metade do limite inferior; b) o valor
amostral inferior, b) o estimado não
valor estimado não ultrapasse 20 % do
ultrapasse 15% do valor calculado no
valor calculado no limite da fronteira
limite da fronteira amostral, para as
amostral, para a referidas variáveis, de
referida variável per si e
simultaneamente, e
em módulo
10% 20% 30% III
1% 2% 5% III

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com

 Gráfico de Aderência - Regressão Linear

Gráfico de resíduos - Regressão Linear

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com

 ANEXO III – Alvará e Planta Baixa

Alvará

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com
Planta Baixa

Contatos: (31) 99176-6271 / marchaengenharia@hotmail.com