NBR 14653 - Parte 2

NORMA ABNTNBR
BRASILEIRA 14653-2
-
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0
Segunda edi~ao
03.02.2011
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C")
03.03.2011
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(") Avalia~ao de bens
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N Parte 2: lm6veis urbanos
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Assets appraisal
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Part 2: Appraisal of urban real estate

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~ ICS 03.080.99 ISBN 978-85-07·02596·2
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x ASSOCIA,AO Numero de reterencla
w
BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2:2011
OENORMAS
T~CNICAS 54 paginas
©ABNT2011
ABNT NBR 14653·2:2011
©ABNT2011
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ii © ABNT 2011 - Todos os clireitos rsssrvados

ABNT NBR 14653-2:2011
Sumario Pagina
Pref&cio iv
lntrodu~ao vi
1 Escopo ._ 1
2 Referinciasnormativas 1
3 Termos e defini~Oes 2
4 Sf mbolos e termos abreviados 9
5 CJassifica{:io dos im6veis urbanos 9
5.1 Quanto ao uso , 9
5.2 Quanto ao tipo do lmovel 9
5.3 Quanto ao agrupamento dos im6veis 1O
6 Procedimentos de excelen.cJa,· ,u,, 10
7 Atividades basteas ······~~.· .•.•••• ~ •.•••.•..· .••• ! 10
7.1 Documenta9Ao ~ : ~ ...••~!····:..~ ., ~~:·~·····~·············· 11
7.2
7.3
' .
Legisla~ao a eensultar.; .• ~~~~~~ ~!
V1stor1a
. ... .
:
.. .
~ ;~.~-~·.'
.
~ •• ~
. .
; ~
~ ........................................•
11
11
: ·. . .. . ..
7.3.1 Caracterizaf.iO :da r~·giao.. ~~---···:··········~·~········· .. ············~········.·~····~·········--· .. ························ 11

x
w 7.3.2 Caracterizi:u;io ~O· terrene ~ .. ~ :.!~ : · ~ ~~.~ ·~ 11
Cl.
:::::>
0 7.3.3 Caracteriza~io dasedifica9oes e benfeitorias ; ~;.: 11
Cl.
7.3.4 Edif ica90e~ · e benfeitorias ·.nio deou me.nta:d~~.. ~.~ .; .· · 12
I - .: • .; ~ • •• • • •• • • •
7.3.5 S1tuayoes~spec,~,~ ··········~·~.! ~.·-~ 12

8 P roced imentos. metodolog icos .. , : 12
8.1 Procedlmento~·gerais ; ~~;; '..~ 13
8.2 Metodos para ider,tificar o valor de um bem, de seus frutbs e direitos 13
8.2.1 Metodo comparativo direto de dados de mercado ;.o, .. , 13
8.2.2 Metodo lnvolutivo::,·.,.•; ';,; ; ; 17
8.2.3 Mtitodo da renda ., '..~~· ;.. ~ ~.; ,.~~-~· 18
8.2.4 ME!todoevolutivo ~.~---~~· · ~.~~ .. ~ . .; ~·-·-~~.~~ 19
8.3 Metodos para identificar o cusfo de um im6vel 19
8.3.1 · Metodo da quantifica~ao do custo 20
8.3.2 Metodo comparativo direto de custo 21
9 Especificac;:io das avalia~Oes······················-·-································································21
9.1 General idades ., 21
9.2 Metodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo di reto de custo .22
9.3 Metodo dil quantlficagao de CUS10 - ~ 26
9.4 Metodo involutivo 27
9.5 Metodo evolutivO 28
10 Apresenta9ao do laudo de avaliac;ao 29
10.1 Laudo de avalia~io completo ~ ~ 29
10.2 taudo ~e avalia9io simplificado 30
10.3 Anexos 30
11 Proced tmentos es pecificos .....................................•....................................................... 30
e ABNT 2011 - Todos os dlreitos reservados iii

ABNT NBR 14653-2:2011
11.1 Desapropria96es ......, ••••.•.•..•.•••••.•.•••..••.•..••.•.•...•••••••••••••.•...•••.•••.••••.••••••..••••.•..••••••..•.........

30
11.1.1 Classifica~ao das desapropria90es .,, ••.. 30 u
11.1.2 Criterios , , 31 II
11.2 ServidOes 31
11.2.1 Classiflca~io ~., ,.u1,., 31
11.2.2 Criterios 32
11.3 Glebas urbaniz8.veis ~··························· . ···························32
11.4 Avalia~a.o de alugu9is -············-··············••u••••11••••••n•.u .. , - -. H 32
11.4.1 Por compara~io dJreta 32
11.4.2 Pela rernuneraeao do capital 33
11.4.3 Reformas 33
11.5 Liqu ida~io for,;.ada ····~·..•.. ~ ~ 33
Anexo A (normativo) Procedimentos paraa utiliza~aode modelos de regressio linear 34
A.1 lntroduerao •.•••••..••...•• ····~···i•···i···············•···············~·········!'··········· ·················~·········· ~·· 34
A.2 Pressupostos b8.sicos •. ~ ~·········•..· , ~ , 34
A.2.1 Verifica~ao dos pr!ssupostos do rncdelc ·~· , •. '. ~ ;.; 35
A.2.1.1 Llnearidade :~·-··. ~ ~ '!' ; •••• • •• ·~ !:·; .••.•.•.!:. ,.:·~ •••••••••••••••••••••••••••••••••••• 35
A.2.1.2 Norma Ii dade •••• ·.•• ~ ••.· ., ••• , .•.•• ~ •. ~----~ .•••.••••~ •.•... :. ~~ .•.~ ~ ~·~ : ~ ., ••· ., ~ 35
x A.2.1.3 Homoeedasticldade ~ •. .: ~ : ~'.: ~.: 36
w
0.
::.i
0 A.2.1.4 Verifica~ao da a tocorrela~afl ·~ ~ ~······~······:; ~ ~ 36
0.
A.2.1.5 Colinearidade OU multicolinearidade ~~.~ O.uu ~····· .. ···· 36
A.2.1.6 Pontos influenciantes ou "outliers'; ~ : .. : : ; 37
A.3 Testes de significan~ia :•.••.•• m, .. , ;,,,i ..~.~ u,,; ••••.•,'•.; 37
A.4 Pod er de expiiCa(:~O....................•.~·."··· · · .~ , •..•••• ~. ~~ .•... '!:~ 37
A.5 Vari8veis dicot6m.iCas .•.••.••.••••.•••••••·•••••••••••~~.~.·•.·••.•· ~••:~ ••• , ••••·~:~······· 37
A.6 C6d.igos a lccados ·.····~······.. ····~·~· · ~ ~~~:~ ••• ~~~.~ ~~ ~.: 37
A.7 Codigos ajustados ···~··~-~~, ~ , .• ~·~ ~·~······ .. ··~ 38
A.8 Diferentes agrupament()$ .·.~ ••••.••.••••·••.•••.•••· ~···················~··r-~ 38
A.9 Apresenta~io do modelo · .-. ~~·.1 •• .:..- 38
A.10 Avalia{:aO intervalar ~ •••• ~ ~.'..~········:;••• ~·;; 38
Anexo B (normativo) Procedlmentos para a utlliza(:ao de tratamento por fatores 40
B.1 lntrodu980 40
B.2 Recomenda96es quanto amostra a 40
B.3 Saneamento da amostra 40
B.4 Erros de especlflcacao : 41
B.5 Fatores de homogeneiza~ao 41
B.6 Efelto de heterogeneiza980 41
B.7 Avalia980 intervalar ~ 41
Anexo c (informative) Recomenda9oes para tratamento de dados por regressao espacial 42
C. 1 lntrodu9io 42
C.2 Pressu postos bSsicos ..............•.•..........•.•.•.•••.••.••.•••••. '"··· 42
C.3 Recomenda~Oes ••..•••.••••••••••••.••.•.••.•••••.•••.•.•.••••••.••.•••••.••.•.•.•••. ·•.. t ...............••••••• , ~· 42
C.3.1 Diagn6stico da autocorretacae espacial 42
C.3.2 tnccrporacsc de efeitos de dependencia espacial 43
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ABNT NBR 14653-2:2011
Anexo O (infomativo) Aecomenda9oes para a utiliza9ao de analise envoltoria de dados

. .
(envoltoria sob dupla otica) (EOO/DEA)
-
44
.,....
.,.... D.1 lntrodu980 , 44
0
N
cl5 D.2 Pressupostosbasleos 44
D.3 Recomenda~Oes ,. 45
~
g D.4 Estimativapontual 45
(I)
~ Anexo E (infomativo) Recomenda~6es para tratamento de dados por redes neurals

c..
E artificiais 47
E.1 lntrodufio 47
E .2 Recomenda~Oes 48
E.3 Apresenta.;:aodo modelo ! ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 48
Bi bl i og rafia 49
Figuras . .
a
Figura A.1 - Valores admissi'veis quando f~r adotada estlmativa de tendencla central 38
Figura A.2 -Valores admissiveis quando for adotado o'valorarbitra<io 39
Figura E.1 - Modelo d, RNA com indtca9ao das func;oes de ativa~aoutilizadas durante
O processo de treinamento ;.. '. 48
Tabelas
Tabela 1 - Grau de fundamenta~ao no case de utlllza9ao de modelos de regressio linear ..•.• 22
Tabela 2 - Enquadrarriento do laudo segundo seu grau de fundamenta.;ao no caso
de utilizai;aode modelos dE! regressao linear ~ , mrnu, ; 24
Tabela 3 - Grau de fundamen~a~io no.
caso de utifizat;ao do tratamento por fatores 25
Tabela 4 - Enquadramentc, do 1,udo segundo seu grau de fundanienta9ao no caso
de utili~a(:80de tr~amen~~ por tateres ~~~-· o, 26
Tabela 5 - Grau de precisao nos casos de utili;at;ao de modetes de regressao linear
ou do tratamentopor fatoi'eS ~ ·.~~~·····.,4···; 26
Tabela 6 - Grau de fundamentat;ao no caso da utiliza~ao do metedo da quantificagao
de custode benfeitorias 26
Tabela 7 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamenta~ao no caso
da utiliza9ao do metodo da quantifica9ao do custo de benfeitorias 27
Tabela 8 - Grau de fundamenta~ao no caso da utlllza9ao do metodo involutivo 27
Tabela 9 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentar;ao no caso
da utiliza9ao do metodo involutivo 28
Tabela 1 o - Grau de fundamentat;ao no ease da utiliza(:ao do metode evofutivo 29
Tabela 11 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamenta9ao no caso
da utlllza9ao do metodo evolutlvo 29
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ABNT NBR 14653-2:2011
Prefacio
A Assooiaeao Brasileira de Normas Tecnicas (ABNT) e o Foro Nacional de Normalizacao. As Normas

e
Brasileiras, cujo conteudo de responsabilidade dos Oomitss Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos
de Normaliza<;ao Setorial (ABNT/ONS) e das Comissoes de Estudo Especiais (ABNT/CEE), sao
etaboracas par Comissoes de Estudo (CE), formadas par representantes dos setores envolvidos,
delas fazendo parte: produtores, consumidores. e neutros (universidades, laborat6rios e outros).
Os Documentos Teonicos ABNT sao elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2.
A Associacao Brasileira de Normas Tecnicas {ABNT) chama atencao para a possibilidade de que
alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT nao deve ser
considerada rssponsavel pela identificaQao de quaisquer direitos de patentee.
.....
....
C')I A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comite Brasileiro da Construcao Civil (ABNT/CB-02), pela
8 Oomlssao de Estudo de Avalia~ao na Consttu9ao Civil (QE-02:134.02). 0 seu 12 Projeto circulou
~ em Consults Nacion al conforms. Ed ital. n~ 08, .de 18.08.2009 a 1e:10.2009, com o numero de Pro-
N
U') jeto ABNT NBR 14653-2. 0 seu 2~ Projeto circulou em Consulta Naelonal conforme Edita! n2 07,
de 02.07.2010 a 30.08.2010; com o nurnero de.2g Projeto ABNT NBA 14653-2.
~ . .· ..
g
x
I
Esta segunda edi9ao cancelae substitui aedic;:ao anterior(ABNTNBR 14653-2:2004). a qual foi tee-
~ nicamente revisada: .· · ·
:::::,
0
0... A ABNT NBR 14653, sob o trtulo geral "Avalia9ao de bens", tern pr:evisao de conter as seguintes partes:
•
Parte 1: Procedimentos gerais;
Parte 2: lm6veis urbanos;
Parte 3: im6veis rurais; ·
Parte 4: Empreendimentos; ·_·._
Parte 5: Maquinas, equipamentbs,instaH~~oes

e bens ;ndustriaise~ geral;
Parte 6: Avalia'rao de bens;
Parte 7: Bens de patrlmcrnos hist6ricos e arnsncos.
O Escopo desta Norma Brasileira em ingles e o seguinte:
Scope
This part of ABNT NBR 14653 specifies procedures tor the appraisal process of urban property on the
following aspects:
...co
c. a) typology of urban property;
E
co
Jl b) terminology, definitions, symbols and al;,breviations;
c) basic activities of the appraisal process;
vi © ABNT 2011 - Todos os direitos ressrvacos

ABNT NBR 14653-2:2011
d) basic methodology;
e) specification of appraisals;
f) basic requirements of appraisal reports.
This part of ABNT NBR 14653 aims to detail the general procedures of ABNT NBR 14653w 1, regarding
the evaluation of urban properties, including urbanized tracts, standardized units and urban servitudes.
x
w
a.
::J
~
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ABNT NBR 14653-2:2011
lntroduyao
Esta parte da ABNT NBR 14653 e de uso obrigat6rio em qualquer manltestacao escrita sobre avalia-
9ao de im6veis urbanos e visa complementar os conceitos, rnetodos e procedimentos gerals especifi-
cedes na ABNT NBR 14653-1 para os services tecnicos de avellacac de im6ve!s urbanos.
Nesta Norma, sao utilizadas as formas verbais em conformidade com a Diretiva ABNT; Parte 2.
e
A forma verbal "deve" utilizada para indicar os requisitos a serem seguidos rigorosamente. As formas
verbais "convsm que", "e recomendavel", "e recomendado" e "recomenda-se" sao utilizadas para indi-
car que, entre varias possibilidades, uma e mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que um
certo modo de proceder e prsterfvel, mas nao necessariamente exigivel.
0
:ii:
t5w
a:
o,
:E
w
w
c3,
z
~
::::::,
:rw
c
~
8
(/')
viii © ABNT 2011 • Todos os direitos reservados

NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2:2011
Avalia,;ao de bens
Parte 2: lm6veis urbanos
1 Escopo
Esta parts da ABNT NBA 14653 tornece os procedimentos para a avaliacao de im6veis urbanos,
quanto a:
a) classiticacao da sua natureza:
b) institui~ao de terminologia, definiy6es, simbolos e abreviaturas;
c) deserlcao das atividades basicas;
d) defini~aoda metodologia baslea: ·
e} espectttcacao das avaliaeoes: .. ·
f) requisitos basicos de laudos de avalia~ao.

. . .
Esta parte da ABNT NBA 14653 visa detalhar os procedlmentos gera1s da ABNT NBR 14653-1, no
que diz respeito a avalia9ao de. im6veis urbanos, inclusive glebas urbanlzavels, unldades padroniza-
das e servidoes urbanas. ·· · ·
. . ..
2 Referencias normativas
Os documentos retaelonados a seguir sao indispens~veis a apllcac;ao deste documento. Para refe-
rencias datadas, apllcarn-se .somente as edi9oes cltacas, Para retersnclas nae datadas, aplicam-se
as edi9oes mais recentes do referldo (incluindo ernendas), ·
Leis Federais n2 6766/79 e 9785/99, ...que dispoem sobre o percetemento do solo urbano
·.
. . . · ~-·. . . . . ..
Decreto Federal n2 81.621/78, que eprove o Ouadto Geral de Unidades de Medida
Decreto-Lei n!l 9760/46, que dispoe sabre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha
ABNT NBR 12721 :2006, Avalia9ao de custos unitarios e ptepera de orcemento de constru9ao para
incotporecio de edificios em condominio - Procedimento
ABNT NBA 13752:1996, Perfcias de engenharia na constru9ao civil
ABNT NBA 14653-1 :2001, Avafia9ao de bens- Parle 1: Procedimentos gerais
ABNT N BR 14653-4 :2002, Avaliar;ao de bens - Parle 4: Empreendimentos
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ABNT N BR 14653-2 :2011
3 Termos e definivoes
Para os efeitos desta Parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se os termos e defini9oes da
ABNT NBR 14653-1 e OS seguintes.
3.1
aproveitamento eficiente
aquele recornendavel e tecnicamente posslvel para o local, numa data de referencia, observada a
atual e efetiva tendencia mercadol6gica nas circunvizinhan9as, entre os diversos usos permitidos pela
legisla9ao pertinente
3.2
area de servidao
parte do im6vel serviente diretamente atingida pela servidao
3.3. . .. · . . .
area total de construirao de unldades em condomi'nio
area resultante do somat6rio daarea real privativa e da parcsla de area comum a ela atribuida, defini-
das conforme a ABNT NBR 12721
3.4
area util da unidade . .· . .. . ": . .· . . .
area real privativa, definida na ABNT NB~ .12721,subtraida a area ocupada pelas parades e outros
elementos construtivos que impeyam ou dtficultem sua utiliza<;acj.1) • • .. ·
I
0
~
3.5
~ BDI . . . . .. •·
w percentual que indica os beneffcios e despesas tndiretas incidentes sobre o custo direto da construcao
0::
a..
~
w 3.6
w codigos ajustados . .: ·· . .· · .· ....
(} escala extraida dos elementos amostrais o.riginais por meio de modelo de regressao, com a utiliza9ao
z
~ de varlaveis dicotomicas, para diferericiar as caractertstlcas qualltatlvas dos im6veis
::>
0
a. 3.7
w
0 codigos alocados . · · . · · •..··. < ,
escala 16gica ordenada para dlterenciar as caractensticas qualftativas dos im6veis
~
0 3.8
0
! concilia9ao
adocao do valor final da avaltacao, devidamente justificado, em fungao dos resultados obtidos, quando
g• utilizado mais de um metodo
-~
ux
qi 3.9
conduta do mercado
s
0
~ praticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transacees

a..
~Q.
E
~
w
1) A area util da unidade nao se confunde com a area privativa nem com a area total calculadas conforme
a ABNT NBA 12721, usualmente utilizadas nas matriculas dos Registros de lm6veis e nos cadastros municipais
para a cobranca de IPTU e outras finalidades.
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ABNT NBR 14653-2:2011
3.10
conjuntura do mercado
conjunto de circunstancias, tais como estrutura, conduta e desempenho, que influenciam no compor-
tamento do mercado em determinado perfodo
3.11
defeitos construtivos
anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaca potencial a saude ou a sequranca
do usuario, decorrentes de falhas do projeto, do service ou do material aplicado na execucao da
construcao
3.12
deprecia~aoffsica
perda de valor em funcao do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepi-
... tude, detertoracao ou mutilagao
-g
<'}'
0
3.13
desempenho do mercado . .
c,;
~ evid~ncias da evolucac do mercado, pela analtse do seu comportamento num determinado periodo
:8 de tempo · · ·
(l)
0
0
x
. 3.14
w desmembramento . • .. . . . .. .
n,
::> subdivisao de um terreno em rotes destinados a edifica~ao, com aproveitamento do sistema viario
0 existente, desde que nao implique a abertura de novas vias e loqradouros publicos, nem o prolonga-
Cl.
mento, modifica«;ao ou amplia9ao dos ja existentes ·
3.15
dominio . . . .
direito real que submete a propriedade, de manelra legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade
de alquern ·· · ·
3.16
dom1nio direto
aquele pertencente ao proprietario do irnove] sob o instituto da enfiteuse
3.17
dominio pleno
dornfnio total, que ea soma do dom1nio util com o domfnio direto
3.18
dominio utll
direito atribuido ao enfiteuta de se utilizar do im6vel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens
e rendimentos econornicos
3.19
equipamento eomunitario
benfeitoria que visa atender as necessidades basicas de sauce, educar;ao, transporte, seguran~a
ou lazer da ccmunidade
3.20
entidades tecnicas reconhecidas
orqamzacoes e lnsntulcoes, representativas dos engenheiros de avaaacoes e registradas no sistema
CONFEA/CREA
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ABNT NBR 14653-2:2011
3.21
estado de conservacao
snuacao oas caracterrsticas rrslcas de um bern, em um oeterrmnaoo instante, em decorrenota ca sua
utiliza9ao e da manutencao a que foi submetido
3.22
estimador
fun9ao baseada nos dados de uma amostra usada para estimar um paramstro da populacao
3.23
estimativa de tendencia central · ·
estimativa pontuat obtida por um estimador de tendenoia central (por exemplo. media)
3.24
estimativa pontual
valor obtido para o estimador pontual
3.25
estrutura do mercado
oecomposlcac analitica dos aqentes predominantes no mercado
3.26
frente de referencia
frente da situar;ao paradigma adotada .
3.27
frente projetada
projecao da frente real sobre a normal ao menor dos lades au a corda, no caso de frente em curva
3.28
frente real . .
comprimento efetivo da tinha.divis6ria do im6velcom a via de acesso, em projecao horizontal
3.29
gabarito de altura
altura maxima de uma edifica<taopermitida legalmente para um detsrrninado local
3.30.
gleba urbanizavel
terreno passive! de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveftamento eficiente,
por meio de loteamento, desmembramento ou lmplantacao de empreendimento
3.31
idade estimada
aproximacao da idade real do im6vet, levando em conslderaeao as suas caracteristicas construtivas,
arquitetonices e funcionais
3.32
idade real
tempo decorrido desde a conclusao de fato da construcao ate a data de referencia adotada no laudo
3.33
im6vel alodial
aquete livre de quaisquer onus, encargos, foros ou pensoes
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ABNT NBR 14653-2:2011
3.34
imovel com voca~aourbana
im6vel em local com caracteristicas, uso, ocupa~ao, acesso e melhoramentos publicos disponfveis,
que possibilitam sua utiliza~ao imedfata para fins uroanos
3.35
im6vel dominante
im6vel que impoe restricao a outro, por servidao
3.36
imovel paradigma
im6ve1 hipotetico cujas caracterislicas sao adotadas como padrao representative da regiao cu referen-
cial da avallacao
3.37
· imovel serviente . .
im6vel que sofre restriyao lmpostapor servidao
3.38
Imovel urbano
im6vel situado dentro do perf metro urbane definido em lei·
x
w 3.39
Q.
::i infra-estrutura basica . · .· . .. · · ._
0
.
c,
0
equipamentos urbanos.de escoamento das aguas pluviais, ilumina9ao publica, redes de esgoto sani-
tario, abastecimento de aguapotavel1 de energia eletrica publica,e domiciliar e as vias de acesso
~
t; 3.40
UJ
er: lntervalo de confianc;a . .. . .
c,
2 intervalo de valores dentro ~o qual esta comldo o parametro populacional com determinada confianca
w
w
3.41
5- intervalo de predi~ao . . . . .. _.· ..
~ estimativa de um intervalo de v.~lores, a partir- de dados de mercado observados, dentro do qual novos
5
Q.
dados do mesmo contexto estarao . conndcs,.. com determlnada probabilidade
. . .
w
c 3.42
~ lote
to porcao de terreno resultante de parcelamento do solo urbano
0
en 3.43
~. loteamento
suboivisao de gleba em totes destinados a edifica96es, com abertura de novas vlas de circulacao,
de logradouros puollcos ou prolongamento, modifica9ao ou ampliayao das vias existentes
3.44
tuvas
quantia estabelecida para assinatura ou transfersncta do contrato de locacac, a tftulo de rernuneracao
do ponto comercial
3.45
manuteneao
acoes preventivas ou corretivas neceseanas para preservar as condlcoes normais de utmzai;:ao de um
bem
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ABNT NBR 14653-2:2011
3.46
modelo dinamico
mooeto no quat as despesas e receitas sac previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de calxa
3.47
modelo estatieo
modelo que utiliza f6rmufas simpfificadas e que nao leva em conta o tempo de ocorrsncla das despe-
sas ereceitas
3.48
outlier
ponto atipico, ldentificado corno estranho a massa de dados
3.49
padrao construtJvo
quafidade das benfeitorias em runcao das especitlcacoes de projetos, materiais, execucao e mao-de-
obra efetivamente utll izados na construcao · ·
3.50
pe-direito . .· ..
distancia vertical livre entre o piso e o teto ·
x
w 3.51
~ percentual de comprometimento de. area . . .·
c,
I rela9ao entre a area objeto de gravame e a area total do irnovel ·
3.52
percentual de eempremettmento de valor
refa9ao entre as valores da area atingida por urn gravame; ,antes e. depois da sua instituic;ao
3.53
planta de valores
representaeao gra.fica ou listagem dos valores genericos de metro quadrado de terreno ou do im6vel
em uma mesma data ·. ·
3.54
polo de influencia
focal que, por suas caracterfsticas, influencia os vafores dos im6veis, em funyao de sua proximidade
com o elemento avaliando
3.55
ponto comercial
bem intangfvel que agrega valor ao im6vel comerciaf, decorrente de sua localizacao e expectativa
de exploracao cornercial
3.56
ponto lnfluenciante
ponto atfpico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os paramstros estimados
ou a estrutura do modelo
3.57
posse
detsncao ou ocupacao, com ou sem fruic;ao, de coisa ou direito

ABNT NBR 14653-2:2011
3.58
profundidade equivalente
resultado numerico da divisao da area de um lote pela sua frente projetada principal
3.59
quota parte
nurnsro atribuido a uma fra~aoideal
3.60
rend a
fruto da exploracao de bens ou direitos, ou apllcacao de capital
3.61
segmento de area diretamente desmembravel
parte de um terreno com frente para vias ou logra.douros publicos oficiais, passive! de aproveitamento
economico e legal ·
3.62
terreno de fundo . .
aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via publica por um corredor de acesso
x 3.63
w terreno encravado
a.
::::>
0 aquele que nao se comunica com a via publica
a.
3.64
terreno interno
aquele localizado em vila, passaqern, travessa ou • local assemelhado, acess6rio da malha viaria
do Municipio ou de propriedade de particulares, e que riao consta oficialmente na Planta Generica de
Valores do Municfpio
3.65
terrenos acrescidos de marinha . . .. · · . · ·.
terrenos formados, natural ou artiflcialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento
aos terrenos de marlnha 2) ·
3.66
terrenos de marinha
terrenos em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posicao
da linha do prsamar-medio de 1831, sendo os situados no ccintinente, na costa marftima, nas ilhas
e nas margens dos rios e lagoas, ate onde se taca sentir a influencia das mares, ou contornando as
ilhas situadas em zonas onde se faca sentir a influencla das mares 3)
3.67
testada
medida da frente do im6vel
2) Ver Oecreto Lei n11 9760 de 5/9/1946, Se9ao II, artigo 32•
3) Ver Decreto Lei n2 9760 de 5/9/1946, Se9ao II, artigo 2ll.
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ABNT NBR 14653-2:2011
3.68
unidade imobiliaria padronizada
im6vel de ocorrencta usual e repetltiva no mercado lmobutarto, comprovada atraves de pesquisa espe-
cntca. e identificado de acordo com suas caracterfsticas construtivas
3.69
validar;ao
procedimento destinado a testar o modelo utilizado na avallacao ou o seu resultado (por exemplo,
a utiliza9ao de dados de mercado conhecidos, mas nae empregados na elaboracao do modelo)
3.70
valor arbltrado
valor pontual adotado como resultado final da avaliacao, dentro dos limites do campo de arbftrio esta-
belecido nesta norma
3.71
valor depreeiavel • · .. · . . ·
diterenca entre o custo de reproQuvao da benteltoria e o seu valor residual
3.72
variaveis independentes
varlaveis que dao conteudo lc}gico a varlacao dos precos de rnercado coletades na amostra
3.73
variaveis qualitativas . . . . ...
varlaveis que nao podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas cu hierarquizadas,
de acordo com atributos inerentes ao bem
3.74
variaveis quantitativas
variaveis que podem ser medidas ou contadas
3.75
variavel dependente
varlavsl cujo comportamento se pretende explicar pelas varlavetslncependentes
3.76
varlavel dicotomlca
varlavet que assume apenas duas poslcoes 4)
3.n
variavel "proxy'
variavel utilizada para substituir outra de dificil rnensuracao e que se presume guardar com ela rela9ao
de pertinencia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado
3.78
vfcio
anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servicos, ou os torna inadequados aos fins a que
se destinam, causando transtornos ou prejuizos materials ao consumidor
4) As variavels dicotomicas tarnbern sao conhecidas na literatura como variaveis blnarlas, "dummies', "de
estado". "zero-um" e outros termos.
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ABNT NBR 14653-2:2011
3.79
vicio construtlvo
vfcio que decorre de falha de projeto. de material aplicado na construcao au de exeoucao
3.80
vicio de utiliza~ao
vfcio que decorre de uso inadequado ou de falha na manutencao
3.81
voca~ao do imovel
uso presumivelmente mais adequado de determinado im6vel em funcao das caracteristicas proprias
e do entorno, respeitadas as limitac;oes legais
4 Sfmbolos e termos abreviados

As notacoes adotadas pelo engenheiro d~ avaliaftoes devem ser devidamente explicitadas no laudo,
indicando-se tambern suas respectivas unidades de medida, de acordo com a Decreto Federal 81621,
de 03/05/78.
: . : :. .
5 Classifica9ao dos im6veis urbencs 5}. •

5.1 Quanto ao uso
a) residencial;
b) comercial;
c) industrial;
d) instituclonal:
e) mis to.
5.2 Quanto ao tipo do lmevel

a) terreno (lote ou gleba);
b) apartamento;
c) casa;
d) escrit6rio (sala ou andar corrido);
e) loja;
f) galpao;
g) vaga de garagem;
5) A classlncacao nao e exaustiva.
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ABNT NBR 14653·2:2011
h) misto;
--...,..
0
i) hotels e motets:
N
i-, j) hospitals:
0
0
~ k) escolas:
~
~
c.
I) cinemas e teatros;
.s
m) . clubes recreanvcs:
n) predios industriais.
5.3 Quanto ao agrupamento dos im6veis

a) loteamento;
b) condominio de casas;
c) prediode apartamentos;. ·
d) conjunto habitacional (casas, prsdloe ou mrstos): . ·
e) conjunto de salas comercials:
f) predio comercial;
g) conjunto de predios cornerclais;
h) conjunto de unidades cornerciais;
i) complexo industrial.
6 Procedimentos de excelincla
Consultar Secao 6 da ABNT NBR 14653-1 :2001.
7 Atividades basicas
E recomendavel que o engenheiro de avauacees, ao ser contratado ou designado para fazer uma
avaflacao, esclareca aspectos essenciais para a ado9ao do rnetodo avaliat6rio e eventuais niveis de
fundamemaeao e preclsao que se pretende atingir, entre outros:
finalidade: Iocacao, aquisicao, doacao. alienacao, dacao em pagamento, permuta, garantia, fins
contabeis, seguro, arrematacao, adjudicai;ao e outros;
objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de tocacao: outros valores, tais como: valor
em risco, valor patrimonial, custo de reedic;ao,valor de liquidac;ao for9ada. valor de desmonte
(ver definic;ao na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros;
prazo-limite para apresentacao do laudo;
condic;6es a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
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10
ABNT NBR 14653·2:2011
7.1 Documentai;ao
Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBA 14653-1:2001.
7.2 Legisla~aoa consultar
Recomenda-se consultar as legislac;oes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras
restricoes (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam Jnfluenciar no valor
do im6vel.
7.3 Vistoria
Alem do disposto em 7 .3 da ABNT NBR 14653-1 :2001, observar, no que couber, o descrito em 7.3.1
a 7.3.4.
7.3.1 Caracterlza~io da reglao
aspectos gerais: anause das condi9oes economtcas, polfticas e socials, quando relevantes para
o mercado, inclusive usqs anterlores atfpicos ou estigrrias;
aspectos ffsicos: ccndicoes de relevo{natureza predominante do .. solo, condicoes ambientais;

locallzacao: sltuacao no contexto urban,o, com indica,;ao dos prmclpals polos de influencia;
USO e ocupacao do solo: cbnfroritar a ocupai;ao existente corn as leis de zoneamento e USO do
SOIO do municf pto, para concnnr score as
teridencias de modifiCaQaO a Curto e mediO prazos;
infra-estrutura urbane: ststsma vlarlo, transporte coletivo, coieta de residuos s61idos, agua pota-
vel, energia eletrica, telefone, redes de. cabeaniento para transmissao de dados, comenicacao
e televlsao, esgotamento sanitario, aguas pluvials gas canalizado; e
atividades existentes: comerclo, indµstria e servi~o;•
. . . ·. .·.· : ". . . . ..
equipamentos comunltarlos: seguran~a. educa9ao, sauce, cultura e. lazer.
7 .3.2 Caracteriza~aodo terreno. · ·

. . ..
localizai;ao: snuacac na regia.o e na via publics., com incJica,;ao de limites e confrontacoes defini-
das de acordo com a posi9ao do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
utilizar;ao atual e vocacao. em confronto com a legisla9ao em vigor;
aspectos ffsicos: dirnensoes, forma, topografia, superffcie, solo;
infra-estrutura urbana disponfvel;
restrtcees fisicas e legais ao aproveitamento;
sub ou superaproveitamento.
7.3.3 Caractei'iza9aodas edifica9oes e benfeltorlas
aspectos construtivos, qualitatfvos, quantitativos e tecno16gicos, comparados com a documenta-

vao disponivel;

ABNT NBR 14653-2:2011
aspectos arquitetonlcos, paisagisticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;
adequacao da edifica9ao em rela<;ao aos usos recomendavels para a regiao;
condicoes de ocupacao;
patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas
na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variaceo dos precos relati-
vos dos elementos amostrais.
7.3.4 Edlfica{:oes e benfeitorias nao documentadas
No case da existencia de edifica9oes e benfeitorias que nao constem na docurnentacao, observar

o disposto em 7.2 da ABNT NBA 14653-1 :2001.
7.3.5 Situa~oesespeciais
7.3.5.1 Vlstorla por amostragem ·
Na avallacao de conj unto de unidades autonomas padronlzadas, e peirmitida vistoria interna por amos-
tragem a1eat6ria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omtssao no con-
trato, o engenheiro de avaliacoes deve definir o tarnanho da amostra utilizando criterios estatisticos.
x
w
e,
::, 7.3.5.2 lmposslbilidade de vlst~ria ·
', . ·.... . . .:... : .· .
~
I
Quando nao for possivel o acesso do avaliador ao interior do im6vel; o motivo deve ser justificado no
laudo de avalia~ao. Neste caso, em comumacordo com o contratante, a vtstorta interna pode ser pres-
cindida e a avalia9ao pode prossegulr com base nos slementos que for possl vel obter ou fornecldos
pelo contratahte, tais coma: ·
a) descri9ao interna; -
. . .. . .. . . .
b) no caso de apartamentos, escrit6r~os econju.ntos habitacionais, a vlstoria externa de areas comuns,

a vistoria de outras unidades do rnssrno ediffcio e informa<;oes da respective adrnlnistracao:
c) no caso de unldades isoladas, a vistcria extarna.
As consideracoes hipoteticas sobre o im6vel, que configuram a situacao paradigma, devem estar eta-
ramente explicltadas no laudo de avallacao,
7.3.5.3 Planta de valores
Nas avaliat;aes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com
o objetivo de aferir os criterlos e psrcepcoes considerados no cadastro.
8 Procedimentos metodol6gicos
Na aollcacao dos metodos avaliat6rios referidos na Segao 8 da ABNT NBR 14653-1 :2001, recomen-
dam-se os procedimentos metodol6gicos relacionados em 8.1 a 8.3.
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ABNT NBR 14653·2:2011
8.1 Procedimentos gerais
8.1.1 Para a identifica~ao do valor de mercado, sempre que possivel preferir o metoco comparativo
direto de dados de mercado, conforms definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653·1:2001.
8.1.2 Ouando couber e o objetivo for a identifica~ao do valor de mercado, recomendavei que sejam e
apresentadas conslderacoes quanto ao aproveitamento eficiente do im6vel.
8.1.3 Nos mercados em translcao sac recomencavels a anajlse e o diagn6stico da situa9ao do mer·
cado, eventualmente com a ado9ao de outro enfoque, procedendo-se concilia~ao. a
8.1.4 Metodos utilizados nao detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no
trabalho.
8.2 Metodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e dfreitos

.·. . :·. .
8.2.1 Metodo comparative dlreto de dadoS,.ci~.mercado
8.2.1.1 Planejamento da pesquisa. ··
No planejamento de uma pesquisa, ocue se pretence .a co~posi{:ao de uma amostra represen· e

tativa de dados de mercadc de im6veis com caracteristica:s;. tahto qua.r)t(). possivel, semelhantes as
do avallando, usando-se toda a.evtdencla disponfv.el. Esta que envolve estrutura e estrategia e:tapa-
da pesquisa - deve inlclar-se pela caracteri:za~ao e delirriita9ao do mercado em analise, com o auxflio
de teorias e conceitos ex1stente.~. ou hip6teses advindas de .experienqias adquiridas pelo avaliador
sabre a forma4tao do valor. · .
.: .. . . . . "
Na estrutura da pesquisa. saQ ·eleitas as variavels que, em principio, sac relevantes para explicar
a tendsncia de forrnacaode valor e estabelecidas as supostas rela96es entre si e com a vartavet
dependents.
. ·. .:. . .. : . . . . . : ...
A estrateqla de pesqulsa retere-se a

abrangencia da amostraqem e as tecntcas a serem utilizadas
a
na coleta e ananse dos dados, Como seleySO e abordaqem de fontes de informa9ao, bem como
a escolha do tipo de analise (quarititativa. ou qualitatlva) e a elaboracao dos respectivos instrumentos
para a coleta de dados (flchas, planllhas, rotelros de entrsvlstas, entre outros).
. . . . ..
s.2.1.2 ldentifica-;ao das variaveis do modelo •··
8.2.1.2.1 Variavel dependente
Para a especmcacao correta da variavel dependente, e necessaria uma investigac;ao no mercado em

relacao a sua conduta e as formas de expressao dos prscos (per exemplo, pre90 total ou unltarlo,
moeda de reterencta, formas de pagamento), bem coma observar a homogeneidade nas unidades
de medida.
8.2.1.2.2 Varlavels lndependentes
As varlavels independentes referem·se as

caracterfsticas ffsicas (por exemplo, area. frente), de loca-
liza~ao (como bairro, logradouro, distancia ao p61o de influencia, entre outros) e economicas (como
oterta ou transacao, epoca e condlcao do neg6cio - vista ou a prazo). As varlaveis devem ser esco- a
lhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos
que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variaveis consideradas no plane-
jamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na explicacao do comportamento da variavel
explicada e vice-versa.
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ABNT NBR 14653-2:2011
Sempre que possivel, recomenda-se a aoocao

de varlavels quantitativas. As diferenc;as qualitativas
das caracteristicas dos im6veis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:
a) pelo emprego de tantas varlavels dicot6micas quantas forem necessarias, especialmente quando
a quantidade de dados for abundante e puderem ser preservados as graus de liberdade necessaries
a modelagem estaHstica definidos nesta Norma {por exemplo, apucacao de condicoes booleanas
do tlpo "maior do que'' ou "menor do que'', "sim" ou "nao"):
b) pelo emprego de variaveis proxy6), por exemplo:
• custos unitarios basicos de entidades setoriais, para expressar padrao construtivo;
• indice fiscal, fndice de desenvolvimento humano, renda media do chafe de domicflio, niveis
de renda da populacao, para expressar Iocalizacao;
• coeficientes de depreciacao para expresser estado de conssrvacao das benfeltorias;
• valores unitarlos de lojas em locafyao parasxpressar a localizacao na avalia9ao de lojas para

venda; : . . . . . .
c} por meio de c6digos ajustados, quando seus vatorss sao extraidos da amostra com a utiliza9ao
dos coeficientes de varlavels dicotOmicas que reprssentem cada uma das caracterfsticas.
O modelo lntermedlarlo.qerador dos c6digos deve,constar ii? laudo deavalia9ao (ver A'.7);
x
w d) par melo de c6digos alocaoos consnufdos d,e acordo com A.6: ·.• •
a..
~ . . . . . .
~ 8.2.1.3 Levantamento de dados de mercade
8.2.1.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBA 14653-1 :2001.
8.2.1.3.2 O levantamento d~ dados tern come objetivo a ohtem;a:6 de uma amostra representativa
para explicar o com portamento. do mercado no qual o
im6.vel avaliando estsja inserido ~. constitui
a base do processo avaliat6rio. Nesta etapa o engenheiro de avallacoes investiga o mercado, coleta
dados e informa~oes confiaveis preferenternsnte a respeito de negocia9oes realizadas e otertas,
contsmporaneas a
data de referencia da avalia.Qao,.com suas principals caracterfsticas eoonomicas,
fislcas e de localizayao. · · · · ·
8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas. tanto quanto. possfvel e identlficadas. A identifica9ao
das fontes pode ser dispensada em comum acordo enfre as partes eontratantes.
8.2.1.3.4 Recomenda-se que os dados de mercado ten ham suas caracterf stlcas vernlcaoas pelo
engenhelro de avallacces.
8.2.1.3.5 Os dados de oferta sac indicac;oes importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-
se considerar superestimativas que em geral acompanham esses precos e, sempre quepcssrvel,
quantifica-las pelo confronto com dados de transacoes,
8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informacoes que impliquem opmloes subjetivas
do informante e recomenda-se:
a) visitar cada im6vel tornado como referencia, com o intuito de verlficar, tanto quanto posslvel, todas
as informav6es de interesse;
6) Observa~ao: as varlavels "proxy', conforme definidas em 3.77, nao devem ser confundidas com a'atribui~o
de c6digos alocados, nem obtidas de relar;oes ou conceitos deduzidos da pr6pria amostra.
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b} atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
c) confrontar as informacoes das partes envolvidas, de forma a conferir maier confiabilidade aos
dados coletados.
8.2.1.4 Tratamento de dados
8.2.1.4. 1 Preliminares
E recomendavel, preliminarmente, a sumarlzacao das informay6es obtidas sob a forma de graficos

que mostrem as distribui9oes de freqOencia para cada uma das vartavets, bem como as rela9oes
entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilibrio da amostra, a influencia das variaveis que presu-
mivelmente expliquem a variaeao dos precos a forma dessa varlacao, possfveis dependenclas entre
elas, identificayao de pontos atf picas, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas
no mercado com as crencas a priori do engenheiro de avallacoes, bem como permitir a Iorrnulacao de
novas hip6teses. . ..... . ....
Nos casos de tranetormacec de pagamento paroelado ou a prazo deum dado de mercado para preco
a vista,esta deve ser realizada.cornaedocao de uma taxads desconto, efetiva, lfquida e representa-
tiva da media praticada pelo. mercado,
.
a.oata correspondents
.
a>esse dado. discriminando-se a tonte.
No tratamento dos dados poderrrser uti!izados, altemativamente e em fun~ao da qualidade e da quan-
tidade de dados e intormacoes disponfve,s: · · ·
. . ~ .
tratamento por fatorss: ho~ogeneizayao por fatores e criteri~s.fundamentados por estudos con-
forme 8.2.1.4.2, e posterior enanse estatfstica dos resultados homogeneizados.
tratamento cientiti~o: tratamento de:evidencias ~mpfricas pelo uside metodologia cientffica que
a
lave indu~ao de modelo validado para o coropcrtamento do msrcado.
e
Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma r~presenta~a.osir.nplificada do mercado, uma vez
que nao considera todas as.suas lntorrnacoes. Por rsso, preclsam se.r tomados cuidados cientfficos
na sua elaboracao, desde a.preparaea« da pesquisa
resultados, · · · · · · · ··
e·
o trabaiho de campo, ate o exame final dos
·
. . . ..·
..... ·::.. . . . . . .. :
O poder de predicao do modelo deve ser verif.i~ado a partir grafico de precos observados na abs-do
cissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos pr6ximos da
bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validacao.
A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:
a) correta 1dentifica9ao dos dados de mercado, com especitlcacao e quantifica9ao das principais
varlavels levantadas, mesmo aquelas nao utilizadas no modelo;
b) isencao das fontes de informa~ao;
c) identifica9ao das fontes de· lntormacao, observada a exce~ao contida em 8.2.1.3.3;
d) nurnero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de nmoamentacao:
e) sua sernslhanca com o imovel objeto da avallacao, no que diz respeito sua situacao, des- a a
tina9ao, ao grau de aproveitamento e as caracteristicas ffsicas; difaren~as relevantes perante
o avaliando devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados;
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f) insereao de rnais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o engenheiro de

avalia9oes deve se certificar deter contemplado as dltsrencas significativas entre esses grupos,
sendo obrigat6ria a venncacao da lntluencia das lnteracoss entre as variaveis.
Recomenda-se a inclusao dos enderecos completos dos dados de mercado.
8.2.1.4.2 Tratamento por fatores

O tratamento par fatores e apllcavet a uma amostra composta por dados de mercado com as caracte-
risticas mais pr6ximas possiveis do im6vel avaliando.
Os fatores devem ser calculados par metodologia cientifica, coma citado em 8.2.1.4.3, justificados
do ponto de vista teoncc e pratico, com a inclusao de valida9ao, quando pertinente. Devem carac-
terizar claramente sua validade temporal e abranqencla regional e ser revisados no prazo maximo
de quatro anos ou em prazo inferior, sempre quejornecesserto. Podem ser:
a) calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades tec-
nicas regionais reconhecidas, conceltuadas em 3.20, ben, come por universidades ou entidades
publicas com registro no sistema CONFE:A/CREA, desds que os estudos sejam de autoria de
profissionais de engenhariaou arquitetura; · ·
b) deduzidos ou referendados pelo proprto engenheiro de avaliac;oes, com a utiliza9ao de metodolo-

gia cientfflca, conforme. 8,2.1.4.3, desde qufa metodoloqia, .a ~mostra.gem e os ca.lculos que lhes
deram origem sejam anexadcs ao laudo de· avaliac;ao. ·
No caso de utilizac;ao de tratament~ por fatores,deve ser ob~ervadoo Anexo B.
8.2.1.4.3 Tratamento cientifico ·

:. ·. . . . . . ·.··.: .
Quaisquer que sejam os rnodelos utilizados para inferir. o com portamento do mercado e forma9ao
de valores, seus pressupostos devem ser devldarnente axplicltados e testados. Quando necessario,
devem ser intentadas medidas corretivas, com reperoussao na classiticacao dos graus de fundamen·
ta9ao e precisao.
Outras ferramentas analfticas para a i~duvao do comportarnento do mercado, consideradas de interesse
pelo engenheiro de avallacces, tais come rsqressao espacial, analise envolt6ria de dados e redes
neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista te6rico
e prance, com a inclusao de valida~ao, quando pertinente. ·
Os Anexos C, De E apresentam de forma resumida as caracteristicas e fundamentos baslcos dessas
ferramentas analltlcas, em caratsr informativo, visando sua difusao para o desenvolvimento tscnico da
engenharia de avaliacoes.
No case de utilizac;ao de modelos de reqressao linear, deve ser observaco o Anexo A.
8.2.1.5 Campo de arbitrlo
8.2.1.5.1 Ocampo de arbftrio definido em 3.8 da ABNT NBA 14653-1 :2001 e o mtervalo com amplitu-
de de 15 %, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendencla central utilizada na avanacao.
8.2.1.5.2 0 campo de arbftrio pode ser utilizado quando vartavets relevantes para a avalia<;ao do
im6vel nao tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por lnexistencia
de fatores de homoqeneizacao aplicaveis ou porque essas variaveis nae se apresentaram estatistica-
mente significantes em modelos de reqressao, desde que a amplitude de ate mais ou menos 15 % seja
suficiente para absorver as influencias nao consideradas e que cs ajustes sejam justificados.
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ABNT NBR 14653-2:2011
8.2.1.5.3 Quando a amplitude do campo de arbftrio nao for suficiente para absorver as influencias
nae consideradas, o modelo e
insuficiente para que a avaliacao possa atingir o grau mfnimo de fun-
darnentacao no metodo comparativo direto de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no
laudo.
8.2.1.5.4 0 campo de arbitrio nao se confunde com o intervalo de confianca de 80 % calculado para
definir o grau de precisao da estimative.
8.2.2 Metodo lnvolutrvo
O metodo involutivo, conforme definido em 8.2.2 da ABNT NBA 14653-1:2001, compreende as etapas
descritas em 8.2.2.1 a 8.2.2.10.
8.2.2.1 Vistoria
Deve ser realizada de acordo com 7.3.
8.2.2.2 Projeto hlpotetlco

,· ...... ·: . -: .. . . . ·.. .
Na concepcao do projeto hlpotetlco, 6 .engenheiro de avalia¢es deve verltlcar o aproveitamento efi-

ciente para o im6vel avaliando, como dafinldo· em 3,. 't. · ·
. . ..
8.2.2.3 Pesquisa de valores ·
A pesquisa de valores deve ser realizadasegundo os preceltos do rnetodo comparativo direto de dados
de mercado, conforme 8.2.1, e tern como objetivo esnmar o valor de rnercado do produto lmobltlarfo
projetado para a situaqao hipotetica adotada .e sua varia,;ao ao longo do tempo.
8.2.2.4 Prevtsae de rece.itas
As receitas de venda das ~nidades do projeto hipotetico sao calculad~s a partir dos resultados obn-
dos em 8.2.2.3, considerados a eventual valorizac;aoimobiliaria, .. preferericialmente inferida, a forma
de comerctatizacao identificada na conduta do mercado ~· o te~po de absorcao em face da evolucao
conjuntural no mercado e evidencias.de seu desempenho, · · ·
8.2.2.5 Levantarnento do custo de pr¢u~aodo projeto hipotetlco
Este levantamento corresponde a apuracao dos custos diretos e indiretos, inclusive de etaboracao
e aprovacao de projetos, necessaries a transtormacao do im6vel para as condicoss do projeto hipotetico.
8.2.2.6 Previsao de despesas adicionais
Podem ser lncluidas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
a) de compra do im6vel;
b) de adminlstraeao do empreendimento, inclusive vigilancia;
c) com impostos, taxas e seguros;
d) com publicidade;
e) com a comerctauzacao dasunidades.
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8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador
Quando for usada margem de lucro em modelos que nao utilizem fluxo de caixa, esta margem deve
ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que esta diretamente ligado quantidade a
de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do
capital. A margem de lucro adotada em modelos estaucos deve ter rela9ao com o que praticado no e
mercado.
8.2.2.8 Prazos
No caso de adocao de modelos dinamicos, recomenda-se que:
a) o prazo para a execucao do projeto hlpotetico seja compatfvel com as suas caracteristicas f isicas,
disponibilidade de recurses, tecnologia e condi~oes mercadol6gicas;
b) o prazo para a venda das unidades seja compatfvel com a estrutura, conduta e desempenho do
mercado.
8.2.2.9 Taxas
No caso de adoc;ao de modelos dinamicos, recomenda-se explicitar as

taxas de valorizavao imobiliaria,
de evolu9ao de custos e despesas, de juros do capital investjdo e a minima de atratividade.
x
w
CL
::::i 8.2.2.10 Modelo
~
• A avaliacao pode ser reallzade corn a utili2El9ao dos seguintes modelos, em ordem de preterencta:
a) por fluxos de Caixa especfflcos:
b} com a apllcacao de modelos simplificados dinamicos;
c) com a aplicacao de rnodelos estaticos . ·
8.2.3 Metodo da renda
As avallacoes de empreendimentos de base 1mobiliaria. (hoteis, shopping centers e outros) devem

observar as prescriccss da ABNT NBA 14653-4. No caso de avaliacao de im6vel que nao se enquadre
na situacao anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4.
8.2.3.1 Estima~ao das receitas e despesas
Em fungao do tipo de fm6vel que se pretende avaliar, sao levantadas todas as despesas necessaries
a sua rnanutencao e operacao, impastos etc., e receitas provenientes da sua exoloracao.
8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa
A montagem do fluxo de caixa e feita com base nas despesas e receitas previstas para o im6vel e suas
respectivas epocas. ·
8.2.3.3 Estabelecimento da taxa minima de atratividade
Esta taxa e estimada em fun~ao das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mer-
cado de capitais e, tamoem, dos riscos do neg6cio.
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ABNT NBR 14653-2:2011
8.2.3.4 Estlma~ao do valor do im6vel
O valor maximo estimado para o imovel e representado pelo valor atual do fluxo de calxa, descontado
pela taxa mfnima de atratividade.
8.2.4 Metodo evolutivo
A composicao do valor total do im6vel avaliando pode ser obtida atraves da conjugacao de rnetodos,
a partir do valor do terreno, considerados o custo de reproducao das benfeitorias devidamente depre-
clado e o fator de comerclalizaeao, ou seja:
VI= (VT+ CB)· FC
onde
VI e o valor do im6vel;
VT e o valor do terreno;
CB e O custo de reedi9ao d~ bEmfeitmia;
FC e o fator de cornerclallzaeao ..
x
UJ
a. A apllcacao do mstodo evolutivo exige que..
::,
0
a.
0
I
a) o valor do terreno seja determmadc pelo metodo comparati~o de dados de mercado ou, na impos-
::::!!: sibilidade deste, pelo rnetodo lnvotutivo; · .. · ·
~
w
ll:'. b) as benfeitorias se)arn apropriadas pelo rnetoco comparativo diretode custo ou pelo rnetodo da
~ quantificayao de custo;
UJ . . .. . . ... . .:
UJ
~ C) 0 fator de comercia/i~tW~Oseja levado.~mconta, .admitindO·Se.que pode Ser maior OU menor

do que a unidade, em fun9a.o da conjuntura do rnercado na epoca da avalia9ao.
~
:::,
a: 8.2.4.1 Quando o im6vel estiversltuado em zona de atta densidad.e urbana, onde o aproveitamento
\JJ
0
eficiente e preponderante, o engenhe.iro de avaliacoes deve anallsar a adequacao das benfeitorias,
0 ressaltar o sub-aproveitamento ou o superapr9.veitafl.lento do terreno e explicitar os calculos corres-
pondentes.
~
u0
8.2.4.2 Quando puder ser empregado, o metodc evolutivo pode ser considerado metodo eletivo para
~ . a avaliacao de im6veis cujas caracterf sticas sui generis impliquem a inexlstencla de dados de mercado
em nurnero suficiente para a aplica¢o do metodo comparativo direto de dados de mercado .
8.2.4.3 0 rnetodo evolutivo pode tarnbern ser empregado quando se deseja obter o valor do terreno
ou o custo de reedi,;:ao da benfeitoria a partir do conhecimento do seu valor total, considerada a equa-
. ~ao de 8.2.4.
8.3 Metodos para identificar o custo de um im6vel
Os rnetodos a seguir sao recornendados para a identificac;ao do custo de todos os tipos de im6veis,
inclusive os que cornpoern os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653-4.
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8.3.1 Metodo da quantificayao do custo
Utilizado para identlficar o custo de reedi~ao de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unnano
bastco de construcao ou por orcarnento, com citacao das fontes consultadas.
8.3.1.1 ldentificat;ao de custo pelo custo unltario baslco (ABNT NBR 12721}
8.3.1.1.1 Vistoria
Tern como objetivo principal examinar as especificavoes dos materiais aplicados, para esnmacao
do padrao construtivo, a tipologia, o estado de conservacao e a idade aparente.
8.3.1.1.2 Calculo da area equivalente de constrti~ao
A area equivalente de oonstrucao deve ser calculada de acordo com a seguinte formula, em conso-
nancia com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de predlos em condomfnio:
n
S=Ap+ IJAqi ·P;)
onde
S ea area equivalente de construc;ao;
Ap ea area construtda padrao:
Aqi ea area ccnstrutda de padrao diferente;
P; e o percentual c~rrespondente a
razao entre o ousto estimado da area de padrao dlferente
e a area padrao, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NB R 12721.
8.3.1.1.3 Estimai;ao do custo de construcao

. . .· .
Para a estima~ao do custo de constiw;§opode-se apllcar o modslo a seguir:
C = [CUB+ OE +01 + (iFe-OFd)J (1+A)(1+F)(1+L)
onde
C e o custo unltaric de consnucao por metro quadrado de area equivalente de construcao:
CUB e o custo unitario besico:

·OE e o orcarnento de elevadores;
01 e o orcarnento de lnstalacoes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de protecao
contra lncendio, centrais de gas, interfones, antenas, coletivas, urbanizacao, projetos etc.;
OFe e o orcarnento de fundacoes especiais;
OFd e o orcamento de tundacoes diretas;
S e a area equivalente de construcao, de acordo com a ABNT NBR 12721:
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A e a taxa de aomlntstracao da obra;
-
....... F e o percentual relativo aos custos financeiros durante o perfodo da construcao:
0
~
L e o percentual correspondente ao lucro ou remuneracao da construtora.
0
0
(") 8.3.1.2 ldentificayao do custo pelo orcamento detalhado
g
~ 8.3.1.2.1 Vistoria
c.
.E A vistoria detalhada da benfeitoria tern como objetivo examinar as especificay¢es dos materiais apli-
cados, o estado de conservacao ea idade estimada.
8.3.1.2.2 Levantamento dos quantitativos
Nesta etapa sao levantados todos os quantitativos de materiais e services aplicados na obra .
..-
...
~ 8.3.1.2.3 Pesquisa de custos
I
I.()
II)
.,·.·'· . ..
coletam-se OS S0US respecuvos CUStPi em fontes de consulta especlallzadas,

·.· .. ·.
De acordo com as especiftcacoes dos matenais e servicos utilizados para execucso da benfeitoria,
~
8.3.1.2.4 Preenchimento da pl~r1ilha:or~amentaria
d
0
x
.
O preenchimento da planilha deve ser d~. acordo com o modelo sUgerido ha ABNT NBA 12721, onde
a
UJ
Cl..
::::> sac discriminados todos OS services, iliciicando-se uni.dade de madida, a quantidade, O custo unita-
~ rio, 0 custo total e a fonte:de consulia. . . . ·. . .
s
I
8.3.1.3 Depreciac;aotrsica ·
i=
ff} O calculo da depreciacao fisica pode ser reallzado de forma anal!Uca - por meio de orcamento
c::
c..
:E necessarto a recomposic;ao do imovet na condi9ao de novo - oujior rneio da apllcacao de coeficiente
UJ
w de dspreciacao, que leve. em conta a i_dade e o estado de conservacao, Esse coeficiente deve ser
<( aplicado sobre o valor deprectavel,
o- . . - ..
z<(
Q. 8.3.1.4 Custo de reedi~ao da
.
beofeitoria
. .
· . . . ..
::)
0
Q. O custo de reedi9ao da benfeit~ria e · o resultado da subtracao do custo de reproducao da parcela
~ relativa a depreclacao, · ·· · ·· · · · ·
8.3.2 Metodo comparatlvo direto de custo

~
0
0
rn A utilizac;ao do metodo comparativo direto para a avallacao de custos deve considerar uma amostra
Cl)
<( composta por im6veis de projetos semelhantes, a partir da qua! sao elaborados modelos que seguem
' os procedimentos usuais do rnetodo comparativo direto de dados de mercado.
9 Especifica~aodas avalia,;oe~
9.1 Generalidades
9.1.1 A especiflcacao de uma avaliacao ssta relacionada tanto com o empenho do engenheiro
de avauacoes, coma com o mercado e as inlorrnacoes que possam ser dele extrafdas. O estabele-
cimento inicial pelo contratante do grau de fundarnentaeao desejado tern por objetivo a determina-
c;ao do empenho no trabalho avaliatorio, mas nao representa garantia de alcance de graus elevados
de. fundamentacao. Quanto ao grau de precisao, este depende exclusivamente das caracteristicas
do mercado e da amostra coletada e, por isso, nao e passfvel de fixa{:ao a priori.

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9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescricoes desta Norma serao denomina-
dos laudos de avaliayao. O grau de tondamentacac atingido deve ser expllcitado no corpo do laudo.
Nos cases em que o grau mrmrno I nae for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das
Tabelas de especlncacao qua nae puderam ser atendidos e os procedimentos e calculos utilizados na
identifica9ao do valor.
9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBA 14653-1 :2001, podem ser dispensa-
dos de espeoitlcaeao, em comum acordo entre as partes.
9.2 Metodos comparatlvo direto de dados de mercado e comparative direto de custo
9.2.1 O grau de tundamentacao, no caso de utilizac;ao de modelos de regressao linear, deve ser
determinado conforme a Tabela 1, observando o descrito em 9.1 e 9.2.
Tabela 1 - Grau de fundamenta~ao no caso de utlliza~ao de rnodelos de regressao linear
Grau
Item Descrl9ao
. Ill .. II I
Oaraeterizacao · Completa quanto a Complete quanta as · Ado9ao de situayaO

1 do imovel todas as variavels . vanavets utmzadas .·
paradigma
avaliando anatlsadas : .no rnodelo
Quantidade
mfnima de dados 6 (k + 1), onde k eo 4 (k + 1), ends k eo · 3 (k + 1), onde k oe
2 de mercado, numsro de variaveis numero de v~riaveis. nomero de variaveis
efetivamente
utilizados ,
· independentes .· .· .i iildependehtes independentes
II
Apresentacso de
informa~oes rslativas
Apresentacao de Apresentacao
a todos os dados e
. a to~os
ldentificac;ao informa9oes relativas de tntormacoes
vartaveis ariatisados
3 dos dados de
.......
OS dados e relativas aos dados e I
na modelagem, com
mercado · vanavats analisados vanavets efetivamente I
foto e caracterf sticas
na modelagem utilizados no modelo j
observadas no local I
pelo autor do laudo
Admitida para Admitida, desde que:

apenas uma variavel,
desde que:
a) as medidas das a) as medldas das
caracterfstleas do caracteristlcas do
im6vel avaliando nao im6vel avaliando nao
4 Extrapola~ao Nao admitida
sejam superiores sejam superiores a
a 100 % do Ii mite 100 % do limite
amostral superior, amostral superior,
nern inferiores a nem inferiores a
metade do limite metade do limite
amostral interior; amostral inferior;
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Tabela 1 (continuacao)
Grau
I Descri~ao
111em
I Ill II I
i
I
b) o valor estimado b) o valor estimado
I nao ultrapasse 15 % nao ultrapasse
do valor calculado 20 % do valor
I no limite da fronteira calculado no limite
4 Extrapola'tao Nao admitida amostral, para a da fronteira amostrat,
referida varlavel, em para as referidas
m6dulo variavels, de per si e
simultaneamente,
I e em modulo
I Nfvel de
.. ·.
..
. .
significancia a . .:
(somat6rio do
'.....
valor das duas
I
5 caudas) rnaximo 10 °/o •. • 20% 30%
para a rejeil;:ao da
I
II
..
fi hip6tese nula de
I
i
l cada regressor · ..
(teste blcaudal) '
I
0
:!: ..
Nfvel de ·
~
w signific~ncia .... . .
ct'.
Cl..
~ maxlmo admitido ..
LU para a rejeil;ao d~ · ..
w 6 1. % 201o 5%
<( hipotese nula do.
0 I .. I
modelo atraves '.
'. ..
~ do teste F de
::> ..
0 Snedecor ..
CL
~
obrigat6ri~s:· · ·
l
<(
9.2.1.1
a}
Para atingir o Grau Ill, sao
apresentacao do laudo na modalidade completa;

c.3
0
(/)
b) apresentacao da anallse do rnodalo no laudo de avaliagao, com a verifica9ao da coersncla do
~
comportamento da varia9ao das vertaveis em relayao ao mercado, bem como suas elasticidades
em torno do ponto de estimaCrao;
c) identificayao completa dos enderecos dos dados de mercado usados no modelo, bem como das
fontes de intorrnacao;
d) adocao da estimativa de tendencia central.
9.2.1.2 E permitido ao engenheiro de avalia~oesfazer ajustes prevlos nos atributos dos dados de
mercado, sem prejuizo do grau de fundarnentacao, desde que devidamente justificados, em casos
semelhantes aos seguintes:
a) ccnversao de valores a prazo em valores a vista, com taxas de desconto praticadas no mercado
na data de referencia da avallacao;
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b) conversao de valores para a moeda nacional na data de referencia da avallacao:
c) conversao de areas reals de construcao em areas equivalentes. desde que com base em coen-
cientes publicados (por exemplo, os da ABNT NBA 12721) ou inferidos no mercado;
d) incorporacao de luvas ao aluguel, com a considsracao do prazo remanescente do contrato eta-

xas de desconto praticadas no mercado financeiro.
9.2.1.3 E permitida a utiliza9ao de tratamento previo dos precos observados, limitado a um unico
tator de hornoqenelzacao, desde que fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejufzo dos ajustes
cltadoe em 9.2.1.2 (por axemplo, aphcacao do fator de fonte para a transforma~ao de precos de oferta
para as condic;oes de transacao).
9.2.1.4 Recomenda-se a nao extrapolacao de varlaveis que presumivelmente explicariam a variacao

dos precos e que nao foram contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbftrio nao
for suficiente para as cornpensacoes necessarias na estimativa de valor.
9.2.1.5 O engenheiro de avauacoes deve analisar o modelo, com a verifica9ao da ooerenola da varla-
cao das variaveis em rela9ao ao mercado, bem come o exame de suas elasticidades em torno do ponto
de esflmacao. . . . .
9.2.1.6 Para fins de enquadramento global do laudo em graus. de fundamentac;ao, devem ser consi-
x' derados os seguintes crlterlos: · · ·
w
0..
::> a) na Tabela 1, identificam-se tr~s campos (Gra!,Js Hl1 II e I} e seis itens; ..
~ . . .
I
0 b) o atendimento a cada exlgencia do Grau I tsra um ponto; do Grau Iii dais pornos: e do Grau Ill.
~
tres pornos: ·
t5
~
o, c) o enquadramento global do laudo quanta a
fundamentacao deve considerar a soma de pontos
:::1E
w obtidos para o conlunto de ltens, atendendo
. .
a
Tabela 2. . . . ~·
w
<} 9.2.1.6.1 No case de amostras hornoqeneas 7), sera adotadaa Tabela ·1, com as seguintes
z particularidades: · · · · · · ·
ct=>
0 a) serao admitidos os itens 3 e 4 apenas no Grau Ill, de forma a ficar caractsrlzaca a homogeneidade;
n,
UJ .. .
c
b) sera atribuido o Grau Ill para OS itens 5 e 6, por serriulo o modelo de regressao.
i
Tabela 2 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamenta~ao
no caso de utiliza~ao de modelos de regressao linear
il
I
Graus 111 II I
·I 10 6 I
i Pontos mfnimos 16 I
I
0
~ 2, 4, 5 e 6 no Grau Ill 2, 4, 5 e 6 no mfnimo
no Grau II e os demais
I ..
1i0 d
cs, ~o
~ !tens obrigat6rios e os demais no rnlnimo
[ no Grau II no mfnimo no Grau I 1 minima no rau I
!'5
"5.
~ 9.2.2 0 Grau de fundamentacao com o uso do tratamento por fatores deve estar conforme a Tabela 3.
w
7) Em caso de duvida sobre a homogeneidade da amostra, esta pode ser analisada por meio da Distancia
de Mahalanobis entre os elementos amostrais e o centr6ide amostral.

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Para o atendimento a Tabela 3, observar 9.1 e 9.2.
Tabela 3 - Grau de fundamenta9ao no caso de utiliza~ao do tratamento por fatores

r-
i t
Grau
Item Descri9io
I l Ill II
t
I
!• Oaracterizacao do
Completa quanto Completa quanto aos
1 I Ado~aode
• a todos os fatores fatores utilizados no
i iI im6vel avaliando situacao paradigma
t ! analisados tratamento I
Ouantidade
minima de dados
2 de mercado, 12 5 3
efetivamente
utilizados ,
·: : .
Apresenta~ao
Apresentacao
de inform~woes·.
de informa~oes
. relativ~s a todas as · ., Apresenta~ao
• caractensncas dos relativas a todas
de informa{:oes
ldentifica~ao dos as caracterf sticas
3 dados analisadas, . relatives a todas as
dados de rnercado • dos dados
com foto e .' • .... ca racte~rsticas dos
correspondentes
.. earactertstlcas ·.. · dadosanaflsacas
aos fatores
observadas pelo
utilizados
autor do laudo
lntervalo admissfvel ·
4 de ajuste para 0,80 a1,25 o.so e a.oo 0,40 a 2,50 a
o conjunto de fatores I
a e
No caso de utiliza~ao de menos de cinco dados de mercad9, o interValo adm'iss1vel de ajuste de 0,80 a 1 ,25,
e
pois desejavel qus. com um numero menor .
de dados
.
de rnercade, a arnostra seja menos heterogenea.
9.2.2.1 Para atingir o Grau Ill sao..obrigato.rias:
a) apresentacao do laudo na rnodalldada COmpfefa;

b) identificac;ao complete dos enderecos dos dados de mercado, bem coma das fontes de informa~ao;
c) valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendencia central.
9.2.2.2 Para fins de enquadrarnento global do laudo em graus de fundamentacao, devem ser consi-
derados os seguintes criterlcs:
a) na Tabela 3, identificam-se tres campos (Graus Ill, II e I) e itens;
b) o atendimento a cada exigencia do Grau I tsra 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau Ill, 3 pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de
a
itens, atendendo Tabela 4.
Para o atendimento a Tabela 4, observar o descrito em 9.1 e 9.2.

ABNT NBR 14653-2:2011
Tabela 4 - Enqi.ladramento do laudo segundo seu grau de fundamenta~ao

no caso de utiliza~io de tratamento por fatores
Graus Ill II I
Pontos minimos 10 6 4
ltens 2 e 4 no Grau Ill, ltens 2 e 4 no minimo I
Todos,no I
ltens obrigat6rios [ com os demais no minima no Grau tie os demais I

mi nimo no Grau I i
i no Grau II no mfnimo no Grau I I
I
9.2.3 O Grau de precisao deve estar conforme a Tabela 5.
Tabela 5 - Grau de precisao nos eases de utilizat;ao de modelos

de regressao linear ou do tratamento por fatores
Grau
Descri(:ao
.. Ill II I
Amplitude do intervalo de contianca de 80 % .S: 30 o/o s 40.% $50%

em torno da estimativa de.tendencia' central !
'
NOTA Quando a amplitude do mtervaro de confianca ul1rapassar:5o /o., nao ha ctassitlcacao do resultado
0
quanto a preclsao e e necessarta justificatlva com base no dlaqnostieo do mercado.

9.3 Metodo da quantlfica9ao de eusto ·
Para o atendimento a Tabela 6, observar o descrito em 9.1 a 9.3.
. . . : : . . .· ..· .
-Grau de fundamenta9ao
. . . .
Tabela 6 no caso da utiliza~ao do metcdo
· ~a quantifica~o de custo .de benfeitorias · .·
..
.. Graus
Item Descri9ao
Ill II I
Pela utiliza~ao
Pela utiiiiac;ao de custo de custo unitario
Pela elaboracao unitario basico para basico para projeto
Estimativa
1 I de orcamento. no
projeto semelhante ao diferente do projeto
do custo dlreto
rnfnimo sintetico
projeto padrao padrao, com os
devidos ajustes
I
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado I

'
Calculada por
levantamento
I do custo de
recuperacao do bem, Calculada por metodos
3 I Oepreciacao
ffsica
I
para deixa-Io no
estado de novo
tecnicos consagrados,
considerando-se idade, Arbitrada
I
I
vida util e estado de
OU
conservacao
Casos de bens
novos ou projetos
hiootetlcos
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ABNT NBR 14653-2:2011
9.3.1 Para atingir o Grau Ill, e obrigat6ria a aprssentacao do taudo na modalidade completa.
9.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentacao, devem ser conside-
rados os seguintes crttenos:
a) na Tabela 6, identificam-se tres campos (Graus Ill, fl e I) e tres itens;
b) o ateridimento a cada exig~ncia do Grau I tera um ponto; do Grau II, dois pontos; e do Grau Ill,
trss pontos:
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de
a
itens, atendendo Tabela .7.
Tabela 7 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamenta9io no case

da utiliza~ao do metede c:Ja<.quantlflca9aodo custo de benteltorlas
'i
' Graus . JI
I . Ill I
. '
Pontos rnfnimos .7 .5 3
ltens obrigat6rios no gi'Bsu . · 1, com os dernats no ·. 1 e ..2; no mfntmo no todos, no minimo

correspondents •. · .• m fnlrno no Grau H Grau II no Grau I
9.4 Metodo involutivo
Conforme Tabela 8.
Para o atendimento a Tabela 8, observer o descrito em 9: 1 a 9.4 ..
Tabela 8 - Grau d$ fundamenta~~o no ease da utlliza~aodo metodc involutivo
..
Grau
Item Descrlc;ao .....
.
Ill
.,
II I
----··- .....
I Nivel de i Aproveitamento, '
I! Anteprojeto ou
1 detalhamento do I Estudo preliminar ocupacao e usos
I projeto baslco
projeto hipotenco l presumidos
Preco de venda No minimo Grau II de Grau I de I
2 das unidades do fundamentacao no fundamentacao no Estimativa I
projeto hipotenco rnetodo comparativo metodo comparative
Grau Ill de Grau II de Grau I de
Estlmativa fundamentacao fundamentacao fundarnentacao
3 dos custos de no rnetodo da no metodo da no mstodo da
'
producao quantificai;ao quantifica~ao quantncacao
i
! do custo do custo ·, do custo
Fundamentados com
4 Prazos dados obtidos Justificados Arbitrados
no mercado I
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Tabela 8 (cominuacao)
!
Grau
Item I
I
Descri~ao
Ill II I
i
!
'
Fundamentadas com
5 Taxas dados obtidos no Justificadas Arbitradas
mercado I
Dinamico com
Dln&mico com fluxo
6 Modelo equa9oes Estatico
de caixa
predefinidas
Analise setorial De estrutura,

7 e diagn6stico de conjuntura, . . Da conjuntura
Sinteticos da I
conjuntura I
mercado tsndsncras e conduta
8 Oenarios . Mfnimode3 2 1
Simula90es com Sim.ulayoes com .

Analises de identifica9ao das
discussao do Sem simula9ao
9 sensibilidade do ... comportamento variaveis mais ·
;
modelo ·· do modslo signlficativas I
9.4.1 Para atingir o Graul II; e obrigat6ria a apresentacao do laudo na modalidade completa.
. .
9.4.2 Para fins de onquadramento glqbal do laudo em graus de fundementacao, devem ser conside-
rados os seguintes criterios: ·
. . .. . ·.·:· . . ·.
a) na Tabela 8, identificam-se tres campos (Graus Ill, II e I) e nove !tens;
b) o atendimento a cada exigencia do Grau l.tera urn ponto; do .Grau II, dois pon1os; e do Grau 111,
tres pontos; · ·
c) o enquadramento global do laudedeve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto

de itens, atendendo a
Tabela 9. · ·
Tabela 9 -- Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentayao

no caso da utiliza{:ao do metedo lnvolutivo
Graus Ill II I
Pontos mfnimos 22 13 9 I
ltens obrigat6rios no 2,6,7 e 8, com os demais 2,6, 7 e 8, no minima Todos, no minimo
grau correspondente no minimo no Grau II no Grau II no Grau I
9.5 Metodoevolutivo
Conforme a Tabela 10.
Para o atendimento a Tabela 10, observar o descrito em 9.1 a 9.5.
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Tabela 10- Grau de fundamenta-;ao no caso da utili;;;a-;ao do metode evolutivo
Grau
Item Descr19ao
Ill II I
I
Grau II de Grau I de
Grau Ill de
I Estimativa do fundamernacao no
fundarnentacao fundamentacao
1 no mstodo no mstcdo
valor do terreno mstodo comparativo I
comparativo cu comparative ou I
ou no involutivo I I
no tnvolunvo t
I
no invorutivo I
Grau Ill de Grau II de Grau I de
Estimativa f undarnentacao fundarnentacao fundamentacac
2 dos custos de no mstodo da no rnetodo da no metodo da
....
~
.... I
reedicao quantitlcacao do
custo ·. ' I · ·
quantificacao
do custo I q uantifica<;ao
do custo
0
. lnferido em
I Fator de ..· .
.. mercacc .
~ 3 Jlistificado Arbitrado
I cornercializaceo · ·
in
IJ'i I . ~ ... semelhante • I
~
g
x'
9.5.1 Para atingir O Grau m. e qbrigat6ria a apresenta~ao liO laudo na rn~dalidade completa.
~
::::)
9.5.2 Para fins de enquadramento global do laude em 'graus de Iundarnentacao, devem ser conside-
0 rados os seguintes criterios: · ·' · ··· · ·
a. l
a) na Tabela 10, identificam·$e tres campQS,_(Graus Ill, 11 e I) e tres iteiris;
b) o atendimento a cada exigencia do Gr~u I tera um ponto: do GraUH, dois pontos; e do Grau Ill,
tres pontos; · ·
c) o enquadramento global do laudo. deve..considerar .a soma de pontos obtidos para o conjunto

a
de itens, atendendo tabela. 11. . ·. · . · · .·
:.
·. ..
·
9.5.2.1 Ouando o terreno.ou a~benfeit~rias, isoiadame~te, representarem menos de 15 % do valor

total do im6vel, podem ser adotados dols pontos para este item, independenternente do grau atingido
em sua avalia9ao.
Tabela 11 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamenta~ao

no caso da utlllza9ao do metodo evolutlvo
Graus Ill II I
Pontes minimos 8 5 3
!tens obrigat6rios no 1 e 2, com o 3 no 1 e 2, no mfnimo Todos, no mfnimo
grau correspondente minimo no Grau II no Grau II !
j no Grau I
1 o Apresenta9ao do laudo de avalia~ao

10.1 Lau do de avalia~ao completo
O laudo de avalia9ao complete deve conter no mfnimo os seguintes itens:
a) ldentlrtcacao do solicitante;

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b) finalidade do laudo, quando informado pelo solleltante:
c) objetivoda avalia9ao;
d} pressupostos,ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto em 7.2 da

ABNT NBA 14653· 1 :2001 ;
e) identificayao e caracterizacao do im6vel avaliando - atender ao disposto em 7.3 da

ABNT NBA 14653-1 :2001 , no que couber;
f) diagn6stico do mercado- relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653·1 :2001;
g) indicayao do(s) metodots) e procedirnentots) utilizado(s) - relatar conforme Sec;ao 8 da

ABNT NBA .14653-1:2001;
h) especlllcacao da avaliayao - indicar a especifica~ao atingida, com relac;ao aos graus de

fundamentecao e preclsao, conforms Se~ao 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser
apresentado demonstrativo da pontuacao atingida;
i) planilha dos dados utilizados;
j) no caso de utilizayao do metodo comparatlvo diret.o de dados: de mercado, descrlcao das varle-
veis do modelo, com a defini~O do onteric de enquadramsnto de cada uma das caracteristicas
dos elementos amostrals. A escala utiHzadapara definir.as difE)ren~as qualitativas deve ser espe-
cificada de modo a fundamentar o correto aqrupamsnto dos dados demercado:
. . ·. . . .· ..
k) tratamento dos dados. e identificayao do resultado -:- Explicitar. cs calculos efetuados, o campo de
arbitrio, se for o case, e. justificativas para o resultado .adotado, No caso de uttlizat;ao do rnetodo
comparative direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grafico de prscos observados
versus valores estirnados pelo modelo, contorrne 8.2.1 '.4.1;
1) resultado da avalia9ao e sua data de referencia;
. .
m) qualificac;ao legal completa e assinatura do(;;) profissional(is) responsavsltls) pela avallacao.
10.2 Laudo de avalia9ao simpUficado

O laudo de avaliacao simplificado deve atender no mini mo, .de forma resumida, aos itens, 10.1 a)
ate 10.1 h) e 10.1.k), desta Parle 2.
10.3 Anexos
Para a identificac;ao do valor de mercado, podem ser inclufdos, de acordo com o grau de fundamenta-
~ao, os seguintes anexos: documentacao dominial, fotografias do im6vel avaliando, plantas, identifica-
c;ao dos dados de mercado, mem6ria de calculo ou relat6rios originais dos programas computacionais
utilizados.
11 Procedimentos especfficos
11.1 Desapropria~oes
11.1.1 Classifica~ao das desaproprla~oes
11.1.1.1 Quanto a extensae

total: aquela que atinge o im6vel em sua totalidade, ou cujo rsmanescente seja tnaproveitavel;
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- parcial: aquela que atinge parte do im6vel.
11.1.1.2 Quanta a dura~ao

temporaria:
permanente.
11.1.2 Crlterlos
Nas oesaproprtacces totals, as avaltacoes devem ser realizadas com a utilizayao dos metodos previs-
tos nesta Norma. O engenheiro de avaliac;oes deve apresentar, a titulo de subsfdio, o custo de reedi-
c;ao, o de reproducao e o valor de mercado.
Nas deeaprooriacoes parciais, o criteria basico e o da diferenca entre as avaliacoes do im6vel original
e do im6vel remanescente, na mesma data de referencia (crtterio "antes e depots"). Devem ser aprecia-
das clrcunstanclas especiais, quanoo relevantes, tals como attsracces de forma, uso, acessibilidade,
ocupacao e aproveitamento. ··· · · · ·
No caso de benfeitorias atingidas, devem ser prevtstas verbas r~lativasao custo de obras de adap-
tacao do remanescente, posslveldesvalla acarretaoa porperda de funcionalidade e eventual lucre
cessante, no caso de ser necessaria oesccuoacao temporaria para a execu~ao dos servlcos.
~
a.
::::> Seo engenheiro de avanacoes considerar lnaproveltavsl o remanescents do im6vel, esta condlcao
0
e, deve ser explicitada e seu vator.apresentado em separado.
I . . .. . . . . ·. . . . < ...
Nas desapropnacoes temporarias. as indeniza96esdevem considerar a rends que seria auferida pelo
im6vel, durante o perfodo correspondents, bem como: ev~ntuais,perda$ adicionais.
11.2 Servidoes
11.2.1 Classifica~ao
11.2.1.1 Quante a natureza, entre... outras:
administrativa OU publica, quand6 o,titvl~r da servidao for o P~der Publico OU seu preposto, sem
que exista um im6vel serviendo; · · · · ···
predial, quando a restrlcao for imposta a um im6vel serviente para uso e utilidade do im6vel
serviendo.
11.2.1.2 Ouanto a finalidade, entre outras:
passagem de pedestres e vefculos;
passagem de linhas de transrnissao:
passagem de tubula~oes.
11.2.1.3 Ouanto a intervencao ff sica:
aparente, quando ha mtervencao trsica;

nao aparente, quando nao ha tntervencac ffsica.
11:1 ABNT 2011 · Todos os direi1os reservados 31
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11.2.1.4 Quanta a durac;ao:

temporaria:
perpetua.
11.2.2 Criterios
11.2.2.1 O valor da indenizacao pela presenca de ssrvldao corresponde perda do valor do im6vel a
decorrente das restricoes a ele impostas, calculadas alternativamente por:
a) diferen9a entre as avauacees do im6vel original e do im6vel serviente. na mesma data de referen-
cia (criteria "antes e depois"), com consideracao de circunstanclas especiais, tais como alteracoes
· de uso, ocupacao, acessibilidade e aproveitamento;
b) diferenc;a entre os valores presentes dos rendirnentos imobiliarios lfquidos relativos ao uso do
im6vel antes e depois da instituic;ao da servidao .
.· . . .
11.2.2.2 Prejuizos causados as benfeitorias atingidas pela felixa de servidao devem ser avaliados.
11.2.2.3 Perdas adicionais deccrrentes cfa instituic;ao da ~ervidao,;no im6vel, como a cessacao de
atividade econornlca, devem ser conslderadas, quando soflcltadas..'
11.3 Glebas urbanlzaveis . . . .· ..
11.3.1 A avallacao das glebas lirbanizaveis deve Ser feita pretenvelmente com a utilizagao do metodo
comparativo direto de dados de mercado.
11.3.2 Quando for utlllzado o rnetcdo involunvo, recornsnda-se consldsrar as seguintes aspectos:
. '. . : : .. :.·:·. ·.:· .
a) a viabilidade legal da trnplantacao do parcelarnento do solo simulado; respeitadas as resmcoes da

Lei 6766 e das Leis Estaduais e Municipals atinentes ao uso e 'ocupa9ao do solo, com destaque
para os parametros fisicos e urbamsticos exigidos para o lotearnento, tais coma o percentual
maxima de areas vendaveis, infra-estrutura minima, leitos carrocaveis, declives maximos etc.;
b) a possibilidade de desmembramsntos parciais, com frente para vias ou logradouros publicos

oficiais, desde que legalmente viaveis e e~onom.ic::~mente vantajosos, com loteamento da area
remanescente; · ·
c) o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tals coma a exlstsncia de direitos reais
e possess6rios, informados pelo contratante;
d) caso a gleba urbanizavel seja avaliada come empreendimento, devem ser seguidos os preceitos
da ABNT NBR 14653-4;
a) quando houver duvidas sabre a viabilidade da urbanizacao da gleba, recomenda-se verificar

o seu valor por meio de seus frutos, tais como Iocaeao, arrendamento etc.
11.4 Avalia~aode alugueis
11.4.1 Por eomparaeac direta
11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em acoes renovat6rias e revi-

sionais. Para a sua aplicaQao e exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locacoes de
im6veis semelhantes.
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11.4.1.2 Especial atencao deve ser dada quando torem comparados alugueis com distintos perlcdos
de reajuste ou sstaqios do contrato, admitindo-se os seguintes pro.cedimentos:
a) tornar os dados homopeneos, com o auxflio de modelos que levem em conta a previsao
inflacionana; ·
b) utilizar modelos de reqressao com variaveis que considerem as diferen9as contratuais ou o esta-
gio do contrato.
11.4.1.3 No caso de antecipa~ao de alugueis, devem ser adicionados aos aluqueis nominals acresci-
mos constantes, financeiramente equlvalentes ao pagamento antecipado.
11.4.2 Pela remuneraeae do capital
11.4.2.1 Neste caso, o aluguel e determinado .em func;ao do valor do im6vel, podendo ser empregado
em cases de lrnovets isolados e atiplcos, para os quais a utiliza9ao da comcaracao direta seja
imprancavel. ,
11.4.2.2 Sua utiliza9ao exige a determiaacao da taxa de,re.murw.rac;.ao e do valor do im6vel.
11.4.2.3 A taxa de remuner?9ao deve ser objeto de pesqui'sa especffica para cada caso, pois varia
para cada tipo de irnovel, .lacalizac;ao e, tarnbern, ao Jongo.d:o. tempo, dependendo da conjuntura
econOmica. · · · ·
11.4.3 Reformas .. . . . . - .. ·.
O custo de reformas que beneficlem o im6~el alugaddJJode ser amortizado em forma de desconto
do aluguel, durante prazo compativel. · ··· · ·
NOTA A legisla~ao federal reterente a ~lug~t3is consta ~aBibliografia, de [34] a [38).
11.s Liquida~ao
foryada .
Ouando solicitado, alern do valor de mercado; pqde constar no laudo de avalia9ao o valor para liquida-
c;ao torcada, para uma certa data', adotando-se
. ·,· .· .
criterios acordados
...
eritre contratantes e contratados.

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AnexoA
(normativo)
Procedimentos para a utiliza~ao de modelos de regressio linear
~
f
~
A.1 lntrodu~ao
A.1.1 A tecntca mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varlavel depen-
dente em relafao a outras que sao responsavels pela variabilidade observada nos precos e a analise
de regressao.
A.1.2 No model o linear para representar o mercado, a variavel dependente expressa por uma e
combinacao linear das variavels lndependentes, em esca1a original ou transformadas. e respecnvas
estimativas dos parametroe populaclorials, acresolda de erro aleat6rio, oriundo de:
efeitos de variaveis nao detectadas . e.de

.. variaveis
. irrelevantes
. nao inclufdas no modelo;
lmperfeicoes acidentais de obseiva9ao ou de mec:lida; .· . ..

. . . . . .. ·. .
varia9oes do cornportamento humane, como habilidades diVe,rsas de ti~goc.ia9ao. desejos, neces-

sidades, compulsoes, caprichos, ansiedades, diferen9as de poder aquisitivo, dlterencas culturais,
entre outros.
A.1.3 Com base em uma amostra extra{da do mercado, os parametros popu lacionais sao es ti ma dos
por 1nferencia estatrstica. · · · ·
A.1.4 Na modelagem devem ser expostas as hip6teses relativas aos cornportamentos das veriaveis
dependentes e independentes, com base. no oonneomento que .o engenheiro de avanacoes tem
a respeito do mercado, quando serao forrnuladas as hlpoteses nula e attemauva para cada pararnetro.
A.2 Pressupostos baslccs. . ·.: . .
se.
;.. :
Ressalta-se a necessidade, quando usam modelos de Jegressao,,de observar OS seus pressupostos

basicos. apresentados a seguir, principalmente no que concerns a sua especltlcacao, normalidade,
homocedasticidade, naomulticolinearidade, nao-autocorrelaceo, mdependencia e inexistencia de pon-
tos anpicos, com o objetivo de obter avalia9oes nao tendenciosas, eficientes e consistentes, em espe-
cial as seguintes:
a) para evltar a micronumerosidade, o nurnero mfnimo de dados efetivamente utilizados (n) no mode lo
deve obedecer aos seguintes crttenos, com respeito ao numero de vanavels tndependentes (k):
n ~ 3 (k + 1)
para n s; 30, ni;:: 3

para 30 < n s 100, ni ~ 10% n
para n > 100, ni ~ 10
onde
ni e o numerc de dados de mesma caracteristica, no caso de utilizac;ao de variaveis dlcotomicas
e vanaveis qualitativas expressas por c6digos alocados ou c6digos ajustados;
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Recomenda~se que as caractertsticas especfficas do im6vel avaliando estejam contempladas na

amostra utilizada em nurnero representative de dados de mercado;
b) atentar para o equilibrio da amostra, com dados bem distribuidos para cada variavel no intervalo
amostral;
c) os erros sao varlavsls aleat6rias com varlancla constante, ou seja, sao homocedastlcos:
d) os erros sao varlaveis aleat6rias com distribuic;ao normal;

e) os erros sao nao autocarrelacionados, isto e, sao independentes sob a condi9ao de normalidade;
f) o engenheiro de avaliacoes deve se empenhar para que as varlaveis importantes estejam
incorporadas no modelo - inclusive as decorrentes de lnteracao - e as variaveis irrelevantes nao
estejam presentes; 8)
. . .
g) em caso de correlacao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de vanavets independentes,
isto e, multicolinearidade,
deve-se examinara coerencia das caracteristicas do im6vel avaliando
com a sstrutura de multicQlinearidade iriferlda, vedada a utmzat;ao do modelo em caso de
lncoerencta; . . .. . . . .
h) nao devem podem correlacoes ~videntes entre o errc aleat6rio e as vanavets independentes do
modelo, ou seja, o graficode residuos.naa pode sugerir evidencias de regularidade estatfstica
com respeito as vadaveis lndependentes:
. . .. · . .. ·
i) possiveis pontos infiuendantes~ bu aglorrter~dos deles, dev~m ser investigados e sua retirada fica
a
condicionada apresenta(jao de juptificativas'. · , ·
A.2.1 Verifica9ao dos pressupo~~os

do modelo
A.2.1.1 Linearidade· · · · ·
Recomenda-se que seja analisado prim~iramente o comportamento g.rafico da varlavsl dependente

em relacao a cada vanavet rnctep.endente, em escala original. lsto pode orienter o avaliador na trans-
torrnacao a adotar. Existem forrnas estanstlcas.de se buscar a transforrnacao mais adequada, come,
por exemplo, OS procedimentos de B,o.re Cox. .
As transformacoes utilizadas para line~rizar. c moqelo. devem,'tanto quanto possivel, refletir o com por-
tamento do mercado, com preferencia pelas transtormacoes mais simples de vanavels, que resultem
em modelo satisfatorio.
Ap6s as transtormacoes realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construcao

de graticos dos valores observados para a variavel dependente versus cada variavel independente,
com as respecnvas transtormaeoes.
A.2.1.2 Normalidade
A verlticacao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas:
a) pelo exame de histograma dos residues amostrals padronizados, com o objetivo de verificar se
sua forma guarda sernelnanca com a da curva normal;
8) Para justificar o valor escolhido dentro do campo de arbftrio, o engenheiro de avalia,;oes pode utilizar um
rnodelo auxiliar com a reintrodu~ao de varlaveis recusaoas no teste da hip6tese nuta.
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b) pela ananse do grafico de resfduos padronizados versus valores aiustados. que deve apresentar
pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [ - 2; + 2 ].
c) pela ccmparacao da freqO~ncia relativa dos residuos amostrais padronizados nos intervalos
de [ -1;+ 1 ], [ - 1,64; + 1,64] e [ -1,96; + 1 r96 ], com as probabilidades da distribui9ao normal
padrao nos mesmos imervalos, ou seja, 68 %, 90 % e 95 %;
d) pelo exame do grafico dos resfduos ordenados padronizados versus quantis da distribui9ao nor-
mal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante;
e) pelos testes de adsrencia naopararnetncos, como, por exemplo, o qui-quadrado, ode Kolmogorov-
Smirnov ajustado par Stephens e o de Jarque-Bera.
A.2.1.3 Homocedasticidade
A verificayao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, par meio dos seguintes processos:
.· , . '·
a) analise grafica dos resfduos versus. valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos
aleatoriamente, sern nenhurn padrao definido; . .
b) pelos testes de Park e de White: ·
A.2.1.4 Verlflca~ao da autocorrelayao
o exame da autccorretacao deve serprecedido pelo prs-ordenamento dos elementos amostrais, em

rela~ao aos valores aiustados e, se for o case, as
variavets iiidependentes possivelmente causadoras
do problema. · ·
Sua verifica~ao pode ser feita; entre outros procedimeritos, pela anallse do grafico dos res[duos cote-
jados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatorlaments, sem nenhum
padrao definido. ..· · · ·
A.2.1.5 Colinearidade ou multicolinearidade
A.2.1.5.1 uma forte dependenci~ · n~~.r entre duas ou . mais variilveis independentes provoca
degeneracoes no mode lo e llrnlta a sua utiliza~o.As Vclriancias das estimativas dos parametros podem
ser muito grandes e acarretar a acettacao da hip6tese nula ea elimina9a.o de varlavels fundamentais.
A.2.1.5.2 Para verificac;ao da multicolinearidade deve-ee, em primeiro lugar, analisar a matrlz das
correlacoes. que espelha as dependencias lineares de primeira ordem entre as variaveis indepen-
dentes, com atencao especial para resultados superiores a 0,80. Como tambem possivel ocor-e
rer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlaeao apresenta coeficientes de valor baixo,
recomenda-se, tambem, verificar o correlacionamento de cada varlavel com subconjuntos de outras
variavels independentes, por meio de regressoes auxiliares, come pela anauee de vartancla por partes.
A.2.1.5.3 Para tratar dados na presence de multicolinearidade, e

recomendavel que sejam tomadas
medidas corretivas, como a amplia9ao da amostra ou adocao de tecnicas estatisticas rnals avanca-
das, a exemplo do uso de reqressao de componentes principais.
A.2.1.5.4 Nos casos em que o im6vel avaliando segue os padroes estruturais do modelo, a existen-
cia de multicolinearidade pode ser negligenciada.
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A.2.1.6 Pontos lnfluenclantes ou "outliers"
A extsteneta desses pontos atipicos pode ser verificada pelo grafico dos resfduos versus cada varlavel
independente, como tambern em relacao aos valores ajustados, ou usando tecnicas estatisticas
mais avancadas, coma a estatf stica de Cook ou a distancia cle Mahalanobis para detectar pontos
influenciantes.
A.3 Testes de significancia

A.3.1 O nrvel de significancia maxima admitido nos demais testes estatisticos (aqueles nao citados
na Tabela 1) nao deve ser superior a 10 %.
A.3.2 A significancia de subconjuntos de parametros, quando pertinente, pode ser testada pela
anause da variancia par partes.
~
N
.
§ A.3.3 Os niveis de significancia.utilizados nos testes citados em A.3 serao compativeis com a espe-
c1fica9ao da avaliaQao. · ·· · ·
N
N
II)
~
~
0
0 A.4 Poder de explica~ao
. . ..
· .· . .
I
x
LJJ
Cl.
Em uma mesma amostra, a explicai;ao do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determi-
:::,
0 nacao. Devido ao fato de que este coenciente sempre cresce com o aumento do numero de vanavets
0..
I
independentes e nao leva em oonta o numero de graus de liberd,ade perdidos a cada pararnetro esti-
0 mado, deve-se considerar o coeficlente de de.term1na9ao ~justado. · ·
:!
§
LJJ
c::
Cl..
:E A.5 Variaveis dicotomicas
.. .. . . . . . . ... ·:·. .::. ·.·
w :
UJ Toda varlavel que possa assurnir aporias dots valores deve ~er tratada como variavel dlcotomlca,
~ vedada a extrapolacao OU intei'poJa~aO nessa Situaqao. i, .··. .
~
:::, E usual a variavel dlcotomlca assumtr os valores o e 1. ·•
:r
UJ
·
0 . -~ . .
A.6 C6dlgos alocados
~
u0 Os cnterios da ccnstrucao dos c6digos alocados devem ser explicitados, com a descrtcao necessaria
(/') e suficiente de cada c6digo adotado, de forma a permitir o claro enquadramento dos dados de mer·
~ cado e do im6vel avaliando e assegurar que todos os elementos de mesma caracteristica estejam
agrupados no mesmo item da escala. ·
A escala sera composta par numeros naturais consecutivos em ordem crescente (1, 2, 3 ...), em
fun~ao da lrnportancia das caracterf sticas possiveis na forrnacao do valor, com valor inicial igual a 1.
Nao e nscessario que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das postcoes da escala
construida.
Recomenda-se a utiliza~ao prevta da anause de agrupamento de dados para a construcao dos codi-
gos alocados.
E vedada a extrapoiacao de variavels expressas par c6digos alocados.

ABNT NBR 14653-2:2011
A.7 C6digos ajustados

Admite-se que os c6digos sejam extraidos da amostra por meio de modelo de regressao com a utilize-
~o de vartaveis dlcotomlcas, desde que haja pelo menos tres dados por caracteristica.
E vedada a extrapolacao ou a interpola<;ao de vanavets expressas por c6digos ajustados.
i
E
A.8 Diferentes agrupamentos
No caso de utilizas:ao no mesmo modelo de regressao de diferentes agrupamentos (tipologia, merca-
dos, localiza~ao, usos etc.), recomenda-se verificar a independsncla entre as agrupamentos, entre as
variaveis utilizadas e possiveis lnteracoes entre elas.
A.9 Apresentacao do modelo

A variavel dependente no modelo de regressao deve ser apresentada no laudo na forma nao
transformada.
A.1 o Avalia~iio intervalar

A.10.1 A avallacao lntsrvalar, prevista em 7.7.1 b) da ABNT NeR 14653~1:2001, tern como objetivo
estabelecer, quando solicitado pelo contratante, um intervalo d~ .valores admissfveis em torno da
estimativa de tendsncla central ou do valor arbitrado.
A.10.1.1 Quando for adotada a estimati~a de tendsncla central,· 6 inte;'lalo de valores admissfveis
deve estar limitado simultaneamerite {ver Figura A.1 ): ·
a) ao intervalo de prediya.Q ou ao intervalo de conficlris;a de 80, % para a estimativa de tendencia

central 9); ·
b) ao campo de arbitrio.
. . . . .
• . I ·· . ' · 0·1
: inte~alo de oonfianya t. predii.iio a 80 % [ . I
-: .; .:" "· I.·· . " " · . ·:"I

campo de arbltrio ::!:: 15%
;.--~~~~-+-~~~~~-I
I
I
I
I
I
I
I
I estimativa de ,andtincia central
I
I
I
I
I I
.lL·,1:11:n;···,u·,·:~;r,,··1···
,, . .v, .. , .,,, ,.u nnr.. i,····r·,·\.·-,·,·~s,··,1i,11.11·,··;i-,i!,·,·r.iui·!lli,.(
.ini ,u, uu., .u. .. i.i, . i.1 s .i1
I..._~~~~~~~~--'
valores admissiveis
11
Figura A.1 - Valores admissfveis quando for adotada a estimativa de tendencia central
9) 0 intervalo de contlanca sera utilizado se o objetivo for eslimar o valor de mercado. Se o objetivo for estimar
precos, utiliza-se a intervalo de predi~ao.
38 @ ABNT 2011 • Todos os direitos reservados

ABNT NBR 14653-2:2011
A.10.1.2 Quando for adotado o valor arbitrado, o intervalo de valor es admissfveis deve estar limitado
simultaneamente (ver Figura A.2):
a) ao intervalo em torno do valor arbitrado com amplitude igual intervalo de predic;ao ou ao a do

intervalo de confianca 10) de 80% para a estimativa de tendencla central;
b) ao campo de arbitrio em torno da estimativa de tendsncia central.
I I
I I
intervalo de confianya1predi9ao a so o/o I
I ••I
I
I
campode aibflrio± 15 % I I
...
I I I
I I I
I I I
I I
. . . ··.o
I I
I I I I
.... .... ( ., .,) ]

I eslimativade Itenclencia central .,
I,. ,. I ....
.,. ., ..
.
·, '1k /.,.,
., "I I ·. I I
I .,,.,,.
I
O":..-. I
valor arbitrado I · ·1
Lm,,,;:\i.,,..,,;,~~!~'!,,i.ti~i;m,~;n;,m,m;,;,r.~l!li'!•;,r,~t,:,:;~i,i,:i;f,;l,,;,mi:lilm!,(Kiliifro!Oi,;,n,l;:.;i!tiim,,:~,;m~r,,~;,;,1r · ·
I I I I
x
LU
a.
I
1
11
1
I
· valores admis~iveis !, I
1
:::,
:r Figura A.2-Valores admlssfv~isquandofor ~dotadoo valor arbitrado
0
:E A.10.2 No caso de utilizac;ao do valoj arbltrado, este fato d~ve ser citado e nae sera calculada
tiLU a probabilidade associada ao ir.itervalo. . .
a:
0..
~
w
w
().
~
:::,
0
0..
w
c
~
~
0
0
Cl)
(/)
C(
I
g
·u;
::I
13
x
(ll
0
Cll
::::J
~
a
]
Q,.
E
(ll
x
w
1 O) 0 intervalo de contianca sera utilizado se o objetivo for estimar o valor de mercado. Se o objetivo for estimar
precos, utiliza-se o intervalo de predi9ao.

ABNT NBR 1.4653-2:2011
Anexo B
(normative)
Procedimentos para a utiliza~aode tratamento por fatores
-
M
:8
B.1 lntrodu~ao
CD
N Neste tratamento de dados, aplicavel ao Metodo cornperenvo Direto de Dados de Mercado, admitlda e
0
'O a priori a validade da existencia de relacoes fixas entre os atributos especificos e os respectivos
l precos.
Devem ser utilizados fatores de homogeneizayao caloulados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia
cientifica, que reflitam, em termos relatives, o cornportamanto do mercado com determinada abran-
gencia espacial e temporal. · · · ·· · · · ·
Os fatores de homogeneiza9.Ao nae podem ser utilizados fora do campo de aplicacao para o qual
foram calculados, em rela~ao as caracterfsticas quanntativas e. quantanvas do im6vel, tipologia, regiao
e validade temporal do estudo que gerou os fatores, · · ·
. . . .. . . . . : .. .
B.2 Recomendafroes quanto a amo~tra

Recomenda-se que, no tratamento por ratores, a amostra seja composta por dados de mercado com
caracterfsticas fisicas, eoctoeconemlcas e de localiza~aci esmais semelhantes possiveis entre si e em
rela«;§o ao im6vel avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na hornoqeneizacao.
. - . ... . . .
B.2.1 Assim, e racomendavel que sejam utilizados dadoi de mercado: ·

. .·· .
a) com atributos mais semelhantes possf veis aos do imovel avaliando e do im6vel paradigma;
b) que sejam contemporaneos. Nos casos de exame de dados nao contemporaneos, e desaconse-
lhavel a atualizacao de preco do rnercado imobiliario atraves de (ndice econorriico, quando nao
houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preco ser atualizado mediante consulta direta
a fonte. Quando a atualizacao na forma mencionada for impratlcavel, so sera admitida a correcao
dos dados por fndices resultant es de pesquisa no mercado.
B.2.2 Para a utllizacao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos serne-
lhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizafao, calculados em relagao ao avaliando
ou ao paradigma, estejam contidos entre 0,50 e 2,00.
B.3 Saneamento da amostra

Ap6s a homoqeneizacao, devem ser utilizados entenos estatfsticos consagrados de elimina~ao de
dados discrepantes, para o saneamento da amostra. Os dados discrepantes devem ser retirados um
a urn, com inicio pelo que esteja mais distante da media. Admite-se a reintroducao de dados anterior-
mente retirados no processo.
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ABNT NBR 14653·2:2011
B.4 Erros de especitlca,;ao

O engenheiro de avaliacoes deve se empenhar para que as variaveis importantes estejam incorpora-
das e as vartaveis irrelevantes nao estejam presente no modelo.
B.5 Fatores de homogeneiza~ao

Os fatores de hornoqeneizacao devem apresentar, para cada tipologia, os seus criterios de apuraeao
e respectivos campos de aplicacao, bem como a abrangencia regional e temporal.
B.5.1 Os fatores de hornoqenelzacao nao podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de apll-
ca4tao e abrangencias regional e temporal.
B.5.2 A fonte dos fatores utilizados na horncqenelzacao deve ser explicitada no trabalho avaliat6rio.
B.6 Efeito de heterogeneiza9ao.

Para a utilizac;ao deste tratamento e recomendavet que sej~ evitado ouso de fatores que, apllcados
isoladamente em relacao ao avaliando ou ao paracligma, heJerogeneizem os valores originais. Essa
rscomendaeao s6 e valida com a contirmacao do efeito de heteroqerieizacao, ap6s a aplicac;ao con-
junta dos fatores. · · · · · · · ·
B. 7 Avalia~ao intervalar
Utilizar os mesmos crlterios de A.10.
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ABNT NBR 14653·2:2011
Anexo C
(informativo)
Recomendac;oes para tratamento de dados por regressao espacial
C.1 lntrodu~ao
c.1.1 A regressao espacial ea tecnica utilizada quando se desela explicar a variabilidade observada
em uma determinada variavel dependente em rela~ao as variaveis independentes, levando-ss em
conta a posi~o geografica de cada uma das observacoes e as suas influencias sobre os vizinhos.
c.1.2 e
Esta tecnlca recornendada quando for constatada a exlstsncia de autocorretacao espacial
entre os dados observados. 0 procedimento temse mcstraoo especialmente Litil em avaliacoes em
massa, plantas de valores genericos, estudos de velocidades~e vendas e de demandas habitacionais,
entre outros. · ' · ·
C.2 Pressupostos basicos

. . .. :: .
c.2.1 Devem ser observados todos as pressupostos ca regressao linear classlca, expostos no
AnexoA. · · · · ····
C.2.2 Caso seja verificada a exist~nciade autocorrelacao espacial, proveniente de lnteracao ou

dependencia espacial enfre os dados, recornenca-se tncorpcrar os efeitos de cependencia espacial
ao modelo ciasstco de regressao, com o objetivo de assequrar as estimativas caractensucas de nao
tendenciosidade, eficiencia a conslstencla. · · ·
C.3 Recomenda,;oes
C.3.1 Diagn6sticoda autocorrela~Jpespacial .
O exame da autocorrelacao espacial deve ser precedido do georreferenciamento dos elementos
amostrais e da espacializa9ao dos resfduos do modelo. Sua verfficacao pode ser feita:
a) pela anallse do grafico espacial dos residues, que deve apresentar pontos com sinais dispersos
aleatoriamente, sem nenhum padrao definido em termos de clusters ou agrupamentos;
b) pela analisedo semivariograma, que e um grafico da sernivariancia y(h) versus h,
onde
y{h) = (1/2n) 1:{z(xi) - z(xi + h)}2, sendo no numero de pares de pontos amostrais, com atrl-
butos z, separados por uma distancia h. Geralmente sao ajustados modelos te6ricos a estes
pornos: modelo ssterlco, exponencial, linear ou gaussiano;
c) pela aplica~o dos testes de Moran I, LM (erro) ou LM (defasagem), pela defini9ao previa
de uma matriz de pesos espaciais, conhecida como W. como, por exemplo, de contiguidade cu
de dlstancla.

ABNT NBR 14653-2:2011
C.3..2 lncorporac;ao de efeltos de depend!ncla espacial

C.3.2.1 Quando os efeitos de dependencla espacial forem inferidos pelo semivariograma, podem
ser empregados metodos para determinar os pesos nscessarlos a uma lntsrpolacao local, como. por
exemplo, o metodo da Krigagem 11}.
C.3.2.2 Quando os efeitos de dependencia espacial forem inferidos par testes estatfsticos, reco-
menda-se introduzir extensoes convenientes no modelo ctassrco de regressao, considerando-se os
efeitos de autocorrelacao espacial nos erros, atraves do Modelo de Erro Espacial, ou os efeitos oca-
sionados pelas interacoes entre os precos, pelo Modelo de Defasagem Espacial.
A escolha do modelo a adotar - Modelo de Erro Espacial ou Modelo de Defasagem Espacial, pade ser
feita com a utiliza~ao dos criterios de informavao de Akaike (AIC) e de Scwartz (SC) 12).
NOTA As recomendacces bibliograficas para tratamento de dados por regressao espacial constam na
Bibliografia, de (39] a [43]. · · ·
11) Detalhes sobre esta metodologia podem ser encontrados em Matheron, G. ('1965): Les Variables
Regionalisees et Leur Estimation, Masson, Paris. Uma aplicac;ao pode ser encontrada em Dantas et al. "Ava-
lfa9ao de Cidades por lnferencia Espacial" , Anais do XIII Congresso Brasifeiro de £ngenharia de Avaliafoes
e Perfcias, Fortaleza- CE.
12) Detalhes sabre estes testes e apucecoes desta metodologia podem ser encontrados em Dantas, et al.
(2003) "Modelos Espaciais Aplicados ao Mercado de Apartamentos de Recife;' Anais do XII Congresso Bra.sileiro
de Engenharia de Avalia9oes e Pericies. Belo Horizonte- MG.
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ABNT NBR 14653·2:2011
Anexo D
(infomativo}
Recotnendac;oespara a utiliza~ao de anallse envolt6ria

de dados (envolt6ria sob dupla 6tica) (EDO/DEA)
D.1 lntrodu~ao
D.1.1 A anallse envolt6ria de dados e uma tecnica consagrada para a evallacao de produtividade
e eficiencia, que se baseia em modelagem econometrlca para a esnmacao de uma fun~ao de produ-
9ao formada pelas unidades analisadas mats efieientes (unidades benchmarking).
D.1.1.1 A partir dos dados coletados, define-se o espaco via.val de producao, dellmltado pela
envolt6ria representativa dos meJhores resultaoos, orlentadasequndc a rnlnirnizacao dos insumos ou
a maxlmlzacao dos produtos, A eficiencia de caca uma das unldades observadas e determinada pela
distancia normalizada a envolt6ria, atraves da solucao de problernas de proqrarnacao linear (PPL).
0.1.1.2 A analise envoltoria de dados sob dupla 6ti~a (EDO-OEA) expllca as varlacoss observadas
em uma ou mais variaveis de interesse (variaveis dependentes), utilizando outras varlavels explicati-
vas do fenomeno {variaveis independentes).
D. t .1.3 No caso de utiliza9ao da tecraca para avanacoes imobiliarias; na 6tica do vendedor, os

insumos sao representados pelas earactsrtsucas relevantes do im6vel e o produto, pelo seu preco.
e
Na 6tica do comprador, o insumo e o preeo do im6vel os produtos, suas caracteristicas relevantes.
a
Atraves dos PPL, sao definidos.os hiperplanos convexos que correspondem envolt6ria da 6tica do
cs a
vendedor, onde ocorrem os malores precos, e que correspondsm envoltorla da onca do compra-
dor, onde ocorrem os menores precos, ··
D.1.2 O empi'ego da anause envolterla de dados sob dupla otlca (EDO-DEA) e especialmente util
para a realizayao de avatacoes quando o tamanho da arnostra de dados de mercado aproxima-se da
propna popular;ao de eventos, para delerrninado tipo de irnove], tocallzacao e perfodo de tempo.
O procedimento tamoern e util nos casos de anallse de viabilidade e eficiencia de empreendimentos,

velocidade de vendas, analise de custos de construcao de empreendimentos, avaliat;ao em massa,
entre outros.
D.2 Pressupostosbasicos
D.2.1 As vanaveis independentes devem ter correlacao positiva com a vartavel dependente. Caso
isso nao ocorra, devem ser realizadas transtorrnacoes das varlavels independentes, de forma a alcan-
car esse pressuposto baslco,
D.2.2 O numsro maximo de vartavels independentes (k} efetivamente utilizadas no modelo deve
obedecer ao seguinte criteria:
kc n/ 3
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ABNT NBR 14653·2:2011
D.3 Recomenda~oes
D.3.1 No caso de utiliza9ao de EDO/DEA em arnostra com tamanho muito inferior ao da populacao,
recomenda-se verificar se a estimativa pontual encontra-se dentro do intervalo de conflanca a 80 %
calculado com o use de modelo de regressao linear.
D.3.2 Recomenda-se que, no caso de utiliza'tao de vanavels expressas por dlcotornlas ou c6digos
alocados, haja pelo menos tres dados para a mesma caracteristica de cada variavel.
D.3.3 A lrnportancla de cada uma das variaveis pode ser identificada pelo exame dos respectivos
....
(") pesos, calculados pelo problema de prcqramacac linear (PPL) segundo o modelo dos multiplicadores,
:ls em cada 6tica.
~
0
:2 D.3.4 Possfveis dados de rnercado atfpicos devem ser investigados e sua retirada do modelo fica
'O
condicionada a apresentacao de justificativas. Deve-se garantir que um dado atfpico pode tornar uma
<I)
e:..
... envolt6ria menos aderente a massa de dados. Nessa· senndo, recomenda-se que pelo menos 20 %
..
~
dos dados de mercado pertsncarn fl cada uma das envolt6rias .
8N
~
D.3.5 Uma torte dependenciajlnearentre duas variaveis independentes pode provocar degenera-
,ri i;oes no modelo EDO/DEA e limita.asuautiliza~o. •
~
0
0
. D.3.6 Para verificac;ao da
colmearldade, recomenda-se a analise da matriz de correlacoes, que
x espelha as dependencias lineares de prlmelra ordem entre as varlavets independentes, com atencao
w
o,
:::::, especial para resultados superiores a 0,~0. · · ·
. . .
0
e
n,
Para tratar dados na pressnca de coHnearicla..de, recomendavel que sejam tomadas medidas corre-
0
:a: tivas, como a amplia9ao da arnostra, a ~Umina9ao da varia.vel redundante OU O USO de componentes
principais. · · · ·
~
LL.I
0::
Q.
~
ill
w 0.4 Estimativapontual
5. D.4.1 A tecnlca do EDO/OEA deterrni~a as distancias as envolt6riasdo comprador e do vendedor,
~
n, para cada dado observado. A partirdessas distanetas, estima-sa o valor da varlavsl dependente (sstl-
:::::, mativa pontual). ·· · · · · · · ·
0
Cl..
.. .. . ~
w
a
0
D.4.2 A estimativa pontual do valor do
im6vel, qus corresponde ao resultado da avaliaceo, calcu- e
<( lada com a utilizac;ao da curva de tendencia central (CTC/EDO), pela minimiza9ao dos erros, conforme
t a seguinte expreesao:
g
{/.)
~ Y = z(Yv -Ye)+ Ye
I
-~::s
U)
onde
u
~ Z= LYobs - L,hcYobs
I..(:
0
(/)
~
~ -he) Yobs
«l
c.
....
Cl'l
a.
E z e a constante resultante da rnlnlrnizacao dos erros;
~
ea estimativa pontual do valor do im6vel;
LU
Y
Yobs e o preco observado do dado de mercado j;

~ ABNT 2011 - Todos os direltos reservados 45
ABNT NBA 14653·2:2011
Yv e o valor do im6vel projetado na envolt6ria do vendedor para o dado de mercado j;
Ye e o valor do im6vel projetado na envolt6ria do comprador para o dado de mercado j;
he ea distancia normalizada do dado de mercado j a envolt6ria do comprador;
hv ea distancla normalizada do dado de mercado j a envolt6ria do vendedor.
NOTA As recomendacoas bibliogra.ficas para a utrlizaQAo de anallse envolt6ria de dados (envolt6ria sob
dupla onca) (EDO/DEA) constam na Bibliografia, de [44] a [53].
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ABNT NBR 14653·2:2011
Anexo E
-
.....
.....
( infomativo)
~ Recomenda9oes para tratamento de dados por redes neurais artificiais

s
(")
~
~
c.
s E.1 lntrodm;ao
E.1.1 As redes neurais artificiais (RNA) sac modelos matemaficos assemelhados as estruturas
neurais biol6gicas e que podem, entre outras finalidades, ser utilizadas para o aprendizado e posterior
generalizac;ao. As RNA do tipo multicamadas permitem obter respostas com modelos lineares e nao
lineares e melhorar o seu desempenho gradativamente, na medida em que interagem com o meio
externo, quando se deseja estudar o comportamento de uma ou mais varlavets independentes em
relayao a outra varlavel dependente ... • · ·
E.1.2 Nos madelos construf dos com base nas .RNA para representer o mercado, a variavel depen-
dente e expressa em func;aci. das varlavels Independentes, nas escalas originals ou normalizadas, e
das respectivas estimativas dos parametros populaclonais.iacrescldas de erro aleat6rio.
x E.1.3 Com base em urna amostra extraida do mercado, os parametros populacionais sao estima-
w
Q.
::i
dos por aprendizado e posterior generalizavao. As RNA sac compostas por camadas de neuronios
0 interconectados. Uma reds comp:ost?t dt3 um neurenlo na cemada de ~afda e de uma unlca camada
intermediarla e, em gerak suficiente para modeler o rnercado imoblliarlo e gera, numa !'.mica saida,
Cl.
s '
uma funcao nao linear do tlpo: · · · ·
(.f
~
{.f
UJ
a:
a.
:a: y(k) == fs Wi1i wix1 + b1] + bs.)
w 1=1 j=1.. · ·.·
w
4;
0
z onde
.. ·· .·. .· ... · . . . .
~
:::,
0
a.
y (k) e o valor estimado para o im6vel avalia~do k;. ·•·· ·.
. .
w
CJ
bs e O termo de polarlzacao do iieuronip da ca~ada cfe' sar da (bias);
~
e0 bi e o termo de polarlzacao do neuronlo da camada intermedlarla (bias);
U)
(I) 1111 representa os pesos da saida de cada neuronlo da camada lntermedlerla:
4.:
'
~
"rii
representa as pesos da entrada l. conectado na sat da do i-esimo neuronio da camada
0
::::,
lntermediarla;
x
Ql
0
Ill
::::,
representa os valores das variavels independentes para o im6vel avaliando;
sro
c. e a funyao de ativac;ao da camada de saida;
tii
Q.
E e a fun9ao de ativac;aoda camada lnterrnedlarla:
~
w
n e o nomero de entradas (variaveis independentes};
m e o namerc de neuronlos da camada intermediaria.

ABNT NBR 14653-2:2011
E.2 Recomenda~oes
E.2.1 E necessarlo determinar, utilizando algoritmos de poda ou construtivos, a tipologia adequada
da rede, o numero de neurontos, o numero de camadas e o tipo de furn;ao de atlvacao,
E.2.2 Recomenda-se observar, para as RNA, as prescri9oes contidas em A.2.1, A.6, A.7 e A.8.
E.2.3 Para cada treinamento da RNA encontram-se, em geral, resultados distintos. Recomenda-
se a unlizacao de algoritmos para mlnlmlzar a varlancla na saida da rede, tais como o algoritmo de
...
(')
I()
"bagging' ou o algoritmo multiobjetivo .
I()
(X)
N
0
"O E.3 Apresenta9a.odo modelo
l O modelo de RNA pode ser apresentado no laudona forma e estrutura exemplificadas na Figura E.1,
com indicacao das funcoss de ativayao utlllzadas durante o processo de treinamento.
cemaca if:itermediaria
Camada de entrada
· · ·vo= bias= 1
Oamada de saida
Legenda
w1 (pesos da entrada para a camada intermediaria) (n x m - n sntradas por q:i neuronios)

· Wmo.
Wm1.
W1n W2n Wsn Wmn

wa (pesos da camada lntermedlarla para a camada de saida)
W,o
Figura E.1 - Modelo de RNA com lndica9ao das fun9oes de ativa9ao

utilb::adas durante o processo de treinamento
NOTA As recomendacoes bibliograficas para a utilizac;:aode redes neurais artificiais constam na Biblio·
grafia, de [54) a [90).
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ABNT NBR 14653-2:2011
Bi bl iog raf ia
Aspectos gerais
[1] Appraisal Institute - "The Appraisal of Real Estate", Appraisal Institute, 1996.
[2] Bain, Joe S. - "Industrial Organization" (1968). "Industrial Organization", John Wiley and Sons,
1968.
[3] Berrini, LC. -"Avaliacao de lm6veis", Livraria Freitas Bastos, 1957.
[4] Castro, C. Moura - "A Pratica da Pesquisa", Mc Graw-Hill, 1977.
[5] Champness, P. (TEGOVA) - "Norm as Europeas Aprobadas sobre Tasaci6n de Bienes lnmuebles",
CSCAE/ATASA, 1998. ..
. .
[6] Damodaran, A. - "Avaliavao d~ irivesti~entos - Ferramentas para Avaliar qualquer Ativo" -

Qualitymark Editora, 1997. · ·
·. . . . .··.. : . '. . . .. . . .
[7] Dantas, Rubens A.- "Engenharia de A~aiia9oes - U,:ria lntrodu9ao a Metodologia Cientffica", Pini,
1998.
.. . . . · ....: . . . . . ·... :
. .·. ·.·. ·.. . : .
[8] Gujarati. o. - "Econometri.a Basica" ::- Makron Books; 2000: •.
[9] Henderson e Quandt - "Teoria Mi9roe:con6mica - Uma abordagem matematica", McGrawHill,

1994. . .. .
[10] Horngren, c. T., G. Foster, e s. M~ Da~r - "Cost Accounting: a Managerial Emphasis", Prentice
Hall, 1999. . . . . .
[11] IBAPE, Diversos, "Engenhariad~ Avalia95es", Editora PINI, Sao Paulo, 1974.
[12] IBAPE, Diversos, "Avaliac;;ao para Garantias'', l;di~qra:Pi'NI, Sao Paulo, 1983.
[13) IBAPE-SP - "Norma para Avaliayao de lni6veis Urbanos - 2005", IBAPE-SP, 2005.
[14J I BA PE-SP - "Glossario de Terminologia Basica Aplicavel a Engenharia de Avaliacoes e Per1cias

do IBAPE-SP", IBAPE-SP, Sao Paulo, 2002.
[ 15] I BA PE-SP - "Glossario de Terminologia Ba.sica Aplicavel a Engenharia de Avalia~oes e Perfcias

do IBAPE-SP", IBAPE-SP, Sao Paulo, 2002.
{16] !BAPE·SP. Diversos, "Engenharia de Avaliavoes", Editora PINI, Sao Paulo, 2007.
[17] International Valuation Standards Committee - "International Valuation Standards 2002", IVSC,
2002.
[18] Johnston, J. - "Metodos Econometrlcos", Atlas, 1974.
~ ABNT 2011 - Todos es dlreltos reservados 49

ABNT NBR 14653-2:2011
[19] Kmenta, J. - "Elementos de Econometria" -Atlas, 1978.
[20J Law, A., Kelton, W.D. - "Simulation Modeling and Analysis", McGrawHill, 1991.
[21] Maddala, G.S. - "Econometrics'', McGraw-Hill, 1977.
[22] Netter, J. e Wasserman, W. - "Applied Linear Statistical Models" - Richard D. Irwin, 1974.
[23] Richardson, H.W., "Economia Urbana", tnterclencla, 1978.
[24] Ross, Stephen A., Westerfield, R. e Jaffe, J.F. , Westerfield, R. e Jaffe, J.F. - "Administracao
Financeira: Corporate Finance", Atlas, 1995.
[25) Simonsen, M.H. - Teoria Microeconomica, FGV, 1979.

. .
(26) Smith, H., Tschappat, C. e Racster, R.- "Real.Estate and Urban Development", Irwin, 1977 ..
[27] Van Horne, J.C. - "Financial Management and Po.licy''; Prentice Hall,. 1998.
. . . . ... .· . : . . . . . .
[28] Wonnacott, R. e Wonnacott, T., "Fundamentos de Estatfstica. ", Livros Tecmcos e Cientificos
Editora, 1985. ·
Normas da ABNT
. .
[29] ABNT N BR 13752, Perfcias de engenharia' na oonstrueao civil;
[30] ABNT NBA 14653-3, Avalia<;ao de bens .:...Parte 3: lmoveis rurais:
[31) ABNT NBR 14653-5, Avalia<;ao de b~ns ...... P~rte 5:. Maqµinas E!:equipamentos;
[32] ABNT NBR 14653-6, Avalia¥ao de bens - Parte. 6: Recursos naturals e amblentais;
[33) ABNT NBR 14653-7, Avalia9ao de bens - Parte 7: Patrim6nios hist6ricos e arusnccs.
: . . . .
Legislairao federal para a avalia~ao de alugueis
[34) Lei n9 10.406, de 10/01/2002 - lnstitui o C6digo Civil (especialmente o Capitulo V, artigos 565
a 578- Da tooacao de coisas).
(35) Lei n2 8.178 de 01 /03/1991 - Estabelece regras sobre precos e salarlos, e da outras provtdenclas.
[36] Lei n~ 8.245, de 18/10/1991 - Dispoe sabre as locacoes dos im6veis urbanos e os procedimentos
a elas pertinentes.
[37) Lei n2 8.880, de 27/05/1994 - Disp6e sobre o programa de Estabilizac;ao Economica e o Sistema
Monetario Nacional, instituiu a Unidade Real de Valor (URV).
[38) Lei nQ 9.069, de 29/06/1995 - Dispoe sobre o Plano Real, o Sistema Monetario Nacional, esta-
belece as regras e condicoes de emlssao do Reale os criterloe para conversao das obnqacces
para o Real, e da outras provldenclas.
50 © ABNT 2011 • Todos os dlreitos rassrvaoos

ABNT NBR 14653·2:2011
Regressao espaclal (Anexo C)
[39] Anselin, Le. A. Bera - "Spatial dependence in linear regression models with an introduction to
spatial econometrics". In A. Ullah and D. Giles (Eds.), "Handbook of Applied Economic Statistics",
Marcel Dekker, New York, 1998.
{40) Anselin, L. - "Exploratory spatial data analysis in a geocomputational environment". In P. Longley,

S. Brooks, B. Macmillan and R. McDonnell (Eds.), "Geocomputation, a Primer", Wiley, New York,
1998 .
......
M
[41) Dantas, R. et al. - "Modelos Espaciais Aplicados ao Mercado de Apartamentos de Recife", Anais
~ do XII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avalia96es e Perfcias, Belo Horizonte, 2003.
~
"C
<D [42] Dantas, R. at al - "Avaliavao de Cidades por lnferencia Espacial", Anais do XIII Congresso
--
a...
.._,
Brasileiro de Engenharia de Avalia9oes e Pericias, Fortaleza, 2006 .
~
~
; [43] Matheron, G. - "Les Variables Regionalisees et Leur Estimation", Masson, Paris, 1965.
It) Analise envolt6rla de dados (Anexo D)

:8
g [44] Banker, R.D.; Charnes, A,; Cooper, W,W. - · ;.Some Models for. Estimating Technical Scale
x• Inefficiencies in Data EnveJopment Analysis",· Management Science, v. 30, n. 9, p. 1078·1092,
w
c,
::::, 1984.
0
c.
• [45] Charnes, A.; Co~per, W~W.; Rhodes E ... i•Measurlng the efficiency of decision-making units",
0
:a European Journal of Operational R~seai'ch,v. -?; p. 429-444, 1978:
~ . . ~- . . .
~
LU
0::
a, [46] Debreu, G. - ''TheGoefficient of Resource Utftiz~tion'', Econometrica, nQ 3, p. 273-292, 1951.
~
w
w [47] Debreu, G. - "Theory o;Value: An A)(jo111atic Analysis of Economic ~quilibrium", Cowles Foundation
<C
o- for Research in Economics of Yale University, p. 28· 79, New York, 1959.
~
a.
::::,
0 [48] Lins M.P.E., Caloba, G.~.~;'Progra~ay:aoU~ear com Aplicayo~s n~ Teoria de Jogos e Avalia<;ao
a. de Desempenho", Editora lnierciencia, Rio de . Janeiro, 2006 •..
w . . .
Cl . .. . .. : . · ... · .... :
~ [49] Lins M.P.E., Novaes L.F.L., Legey L.F. - ' Real

1 State Appraisal: A Double Perspective Data
o-
<( · Envelopment Analysis Approach", Springer Science+ Business Media, 2005.
8
(/)
en [50] Lins, M P.E., Meza, L.A. - "Analise Envolt6ria de Dados e Perspectivas de lntegracao ao Ambiente
<(
• de Apoio a Declsao", Ed. COPPE/UFRJ, Rio de Janeiro, 2000 .
0
>
"iij
::J
[51] Novaes, L.F.L. - ''Metodo da Envolt6ria sob Dupla 6tica aplioado na Avaliai;ao lmobi!iaria em
] Ambiente SIG", tese de doutorado, COPPE/UFRJ, Rio de Janeiro, 2002.
~
e [52] Novaes, L.F.L.; Lins, M.E.; Paiva, S.A.; Pinheiro Jr., L. F. - "Avalia9ao trnoblllana pelo Metodo da
~
Envolt6ria sob Dupla Optlca", 3Q Simp6sio Brasileiro de Engenharia de Avaliacces, Curitiba, 2002.
iE
] [53] Novaes, L.F.L.; Paiva, S.A. - "Curva de Tendencia Central da Envolt6ria sob Dupla 6tica
(CTC·EDO) definida pela Minimizaqa.o do Somat6rio dos Residues", 12 Congresso da SOBREA,
Brasflia, 2007.
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ABNT NBR 14653~2:2011
Redes neurais (Anexo E)
[54] Bishop, C.M. - "Neural Networks for Pattern Recognition", Oxford University Press Inc., New York,
1995.
[55] Braga, A. P. (Org.) - "IJCNN Tutorials Track on Learning Algorithms and Architectures", v. 1,
11!.. ed., INNS, Washington, 1999.
[56] Braga, A. P. (Org.); Ludermir, T. B. (Org.) - "Proceedings of the Vth Brazilian Symposium on Neural
Networks", 1§ ed., IEEE Computer Society Press, 1998.
[57] Braga, A.P. (Org.) - "Anais do V Simp6sio Brasileiro de Redes Neura:is (Volume 2)", 1£1 ed., Belo
Horizonte, 1998.
... [58) Braga, A.P.; Carvalho; A.P.L.F.; Ludemir, T.B. ~ •iRedes Neurais Artificiais: Teoria e Aplica~oes",
...'
N
;
LTC, Rio de Janeiro, 2000.
[59) Braga, A.P.; Carvalho, AJ~L.F.; Lud.emir, T.B . .;... "Sistemas . lnteligentes - Fundamentos e
~ Aplica{:oes", RECOPE·IA, · Rede Cooperativa de Pesquisa em lnteiigencia Artificial, p. 141 a 168,
~ Editora Manole, Sao Paulo, 2003. · ·
g
' [60] Breiman, L.-11Bagging Predictors", Technical Report n2 421, 1994:
~
::,
0 [61] Costa, M.A.; Braga, A.P.; Menezes, B.R . .; "lmp~oving Neural.Networks Generalization with New
a.
Constructive and Pruning Methods"; Journal of Intelligent .and Fuzzy Systems, v. 13, n. 2·4,
p. 75-83. Holanda, 2003. . .
. .
[62] Costa, M.A.; Braga, A. P.; Menezes, B. R. - ''Improving Genetallz?ttion of MLP with Sliding
Mode Control and the Levenberg-MarquadtAlgorithm"; Neurocompl.iting, Amsterdam. 2006.
·. . -~. . . · ... ·.· .. . .
[63] Cun, Y. Le; Denker, J.S; Sellai S.A. - ;'Optimal Br~in · Damage: Advances in Neural Information
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[64] Enders W. (1995). "Applied Ecohornetric Tim~ Series", John WHey & Sons, New York, 1995.
[65] Fahlman, S.E.; Libiere, C. - "Advances in Neural Information Processing Systems", v. 2, D. S.

Touretzsky Ed., Morgan Kaufmann, San Mateo, 1990.
{66} Guedes, J.C. - "Aplicac;ao de Redes Neurais na Avaliac;ao de Bens - Uma Oornparacao com
a Analise de Regressao", Anais do II Simp6sio Brasileiro de Engenharia de Avaliac;oes (AVALIAR),
Sao Paulo, 2000. ·
[67] Guedes, J. C. - "O Emprego de lnteligencia Artificial na Avaliar;ao de Bens", Anais do VIII
Congresso de Avalia96es e Pericias (COBREAP), Florian6polis, 1995.
[68] Gujarati, D. N. - "Econometria Basica", 41 Ed., Editora Campus, Sao Paulo, 2006.
[69] Hagan, M.T., Menhaj, M.B. - '"Training Feedforward Networks with the Marquardt Algorithm",
IEEE Transactions on Neural Networks, v. 5, n. 6, 1994.
[70} Hassibi, B., Stork, D. G. - "Advances in Neural Information Processing Systems", Sl! ed., Morgan
Kaufmann, San Mateo, 1993.
@ ABNT 2011 • Todos es direitos reservados

52
ABNT NBR 14653-2:2011
[71] Haykin, S., "Neural Networks, a Comprehensive Foundation", Prentrce Hall, Upper Saddle River,
New Jersey, 1999.
[72] Haykin, S., "Redes Neurais: Principios e Pratica", 2!! ed., Bookman, Porto Alegre, 2001.
[73] Jacobs, A.A.; Jordan, M.I.; Nowlan, S.J.; Hinton, G.E.-"Adaptive Mixture of Local Experts, Neural
Computation", MIT Press, v. 3, n9 1, p. 79-87, 1991.
[74] Khotanzad, A.; Elragal, H.; Lu, T.L. - "Combination of Artificial Neural Network Forecasters for
Prediction of Natural Gas Consumption", IEEE Transactions on Neural Networks, v. 11, n9 2, p.
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[75] Kohonen, T. - "Self-Organization and Associative Memory", 3~ ed., Springer-Verlag, Berlin, 1989.
[76} Kovacs, Z.L. - ''Redes Neurais Artiflciais: Fundamentos e Aplica96es", 311 ed., Livraria da Fisica,
Sao Paulo, 2002. ·
[77] Makridakis, S.; Wheelwright, S.; Hyndman, R.J . -r-' "Forecasting Methods and Applications'', 3!! ed.,
John Wiley & Sons, New York, 1998.
. :. . . . . :i: .''. ,· .
[78] Melo, Bricio - "Redes Neurais Efidentes, Mfnimos Ouadrados Eficazes", 32 Simp6sio Brasileiro
de Engenharia de Avalia~aes, Curitiba, 2002'. . · ·
[791 Melo, Bricio - "Previsao de SeriesTemporars usando Mod~los da Composi<;ao de Especialistas

Locais", tese de mestrado;>lnstitutoTecnol6gicodeAerona:µtica, Sao Jose dos Campos, 2003.
[80] Mitchel I, T. M. - "Machine Learning"; McGraw-Hill·, $ingapor13, 1997.
(81J Nascimento Junior;C.L;(Yoneyama'.,t . .:..i'lnteligencia Artifi~fat em Ocntrole e Automayao", Editora

Edgard Blucher, Sao Paulo, 2000 .. • · · ·
. . . . . .. . . . .
[821 Parma, G.G.; Menezes, EtR., Braga, A.~; Costa, M. A - "Sliding. Mode Neural Network Control
of an Induction Motor Drive··. International Journal· ol Adaptative Control and Signal Processing,
v 17, p. 501-508, 2003. . .
[83} Pelli Neto, A.; Braga, A. P. - "Redes Neurais Artificiais aplicadas as Avalia9oes em Massa: Estudo
de Caso para a Cidade de Belo Horizonte/MG", dissertacao de mestrado, UFMG, Belo Horizonte,
2006.
[84] Pelli Neto, A.; Zarate, L. E. - "Avaliayao de lm6veis Urbanos com Utiliza~ao de Redes Neurais
Artificiais". Anais do XII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliac;oes e Perfcias, COB REAP,
Belo Horizonte, 2003.
[85] Pelli Neto, A. - "Avaliayao de lm6veis Urbanos com Utiliza~ao de Sistemas Nebulosos {Redes
Neuro-Fuzzy) e Redes Neurais Artificiais", Congreso Panamericano de Valuaclon, Cartagena,
2004.
[86] Pelli Neto, A.; Zarate, LE. - "Valuation of Urban Real Estate through Artificial Neural Networks",
Artificial Intelligence and Applications. September 8 ·10, v. 403-169, p. 523-528, Benalmadema,
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ABNT NBR 14653-2:2011
[87] Pelli Neto, A.; Braga, A.P.- "Aedes Neurais Artificiais: Aplicayao e Comparacao dos Resultados
com Regressao Linear na Avaliaga.o de lm6veis Urbanos'', V Concurso Internacional de Avaluacion
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....0
~
~
('I) [88J Pelli Neto, A.; Morais, G, R.- "RNA
.
sob dupla 6tica - Modelando a Analise Envolt6ria de Dados
g (EDO-DEA) para Aplica{:ao nas Avalia<;oes de lm6veis Urbanos", Anais do XII Congresso
~ Brasileiro de Avaliaooes e Perfcias, Fortaleza, 2006.
~
_g [89) Pindyck R.S.; Rubinfeld, D.L- "Econometric Models and Economic Forecasts", 4{! ed., McGraw-
&> Hill, New York, 1998.
"°"°
~ [90] Weigend AS.; Gershenfeld, N.A. - "Time Series Prediction: Forecasting the Future and
~ Understanding the Past", Addison Wesley, Reading, 1994.
l....
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54 © ABNT 2011 • Todos os di reitos reservados

NBR 14653 - Parte 2

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NBR 14653 - Parte 2

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NORMA ABNTNBR

Part 2: Appraisal of urban real estate

ii © ABNT 2011 - Todos os clireitos rsssrvados

7.3.1 Caracterizaf.iO :da r~·giao.. ~~---···:··········~·~········· .. ············~········.·~····~·········--· .. ························ 11

7.3.5 S1tuayoes~spec,~,~ ··········~·~.! ~.·-~ 12

e ABNT 2011 - Todos os dlreitos reservados iii

11.1 Desapropria96es ......, ••••.•.•..•.•••••.•.•••..••.•..••.•.•...•••••••••••••.•...•••.•••.••••.••••••..••••.•..••••••..•.........

iv © ABNT 2011 • Todos os direitos reservados

Anexo O (infomativo) Aecomenda9oes para a utiliza9ao de analise envoltoria de dados

~ Anexo E (infomativo) Recomenda~6es para tratamento de dados por redes neurals

© ABNT 2011 - Todos os direitos reservados v

A Assooiaeao Brasileira de Normas Tecnicas (ABNT) e o Foro Nacional de Normalizacao. As Normas

Parte 1: Procedimentos gerais;

Parte 2: lm6veis urbanos;

Parte 3: im6veis rurais; ·

Parte 4: Empreendimentos; ·_·._

Parte 5: Maquinas, equipamentbs,instaH~~oes

Parte 6: Avalia'rao de bens;

Parte 7: Bens de patrlmcrnos hist6ricos e arnsncos.

O Escopo desta Norma Brasileira em ingles e o seguinte:

c) basic activities of the appraisal process;

vi © ABNT 2011 - Todos os direitos ressrvacos

f) basic requirements of appraisal reports.

© ABNT 2011 - Todos cs direitos reservados vii

viii © ABNT 2011 • Todos os direitos reservados

a) classiticacao da sua natureza:

b) institui~ao de terminologia, definiy6es, simbolos e abreviaturas;

c) deserlcao das atividades basicas;

d) defini~aoda metodologia baslea: ·

e} espectttcacao das avaliaeoes: .. ·

f) requisitos basicos de laudos de avalia~ao.

Decreto Federal n2 81.621/78, que eprove o Ouadto Geral de Unidades de Medida

ABNT NBA 13752:1996, Perfcias de engenharia na constru9ao civil

ABNT NBA 14653-1 :2001, Avafia9ao de bens- Parle 1: Procedimentos gerais

ABNT N BR 14653-4 :2002, Avaliar;ao de bens - Parle 4: Empreendimentos

© ABNT 2011 • Todos os direitos reservados 1

~ praticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transacees

2 © ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

@ ABNT 2011 - Todos os direitos reservados 3

4 © ABNT 2011 • Todos os direitos reservados

© ABNT 2011 • Todos os cfireitos reservados 5

6 © ABNT 2011 • Todos os direitos reservados

© ABNT 2011 - Todos os dlreltos rsservadoa 7

8 ~ A6NT 2011 - Todos as direitos reservados

4 Sfmbolos e termos abreviados

5 Classifica9ao dos im6veis urbencs 5}. •

5.2 Quanto ao tipo do lmevel

d) escrit6rio (sala ou andar corrido);

5) A classlncacao nao e exaustiva.

© ABNT 2011 • Todos os direltos reservacos 9

5.3 Quanto ao agrupamento dos im6veis

d) conjunto habitacional (casas, prsdloe ou mrstos): . ·

e) conjunto de salas comercials:

g) conjunto de predios cornerclais;

h) conjunto de unidades cornerciais;

prazo-limite para apresentacao do laudo;

condic;6es a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.

Cl ABNT 2011 • Todos os direitos reservados

Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBA 14653-1:2001.

7.2 Legisla~aoa consultar

7.3.1 Caracterlza~io da reglao

aspectos ffsicos: ccndicoes de relevo{natureza predominante do .. solo, condicoes ambientais;

equipamentos comunltarlos: seguran~a. educa9ao, sauce, cultura e. lazer.

7 .3.2 Caracteriza~aodo terreno. · ·