fls.

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EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL

DO FORO DE GUARULHOS - SP

Nº de folhas: 33 (trinta e três)

Tipo de Petição: Laudo Judicial

Processo nº: 1015246-07.2015.8.26.0224/01

Lucas Regis Avancine, Engenheiro Civil, Perito

Judicial, nomeado e compromissado nos autos da Ação de Cumprimento de
Sentença (Alienação Judicial), requerida por Sônia Mendonça em face de
Valdir Araújo, vem respeitosamente à presença de V. Exa., apresentar suas
conclusões, consubstanciadas no seguinte

LAUDO

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 fls. 16

ÍNDICE

1-) Considerações Preliminares ................................................................. 3

2-) Andamento Processual .......................................................................... 3

3-) Objetivo da Perícia ................................................................................ 3

4-) Vistoria ................................................................................................... 4

4.1-) Localização ....................................................................................... 4
4.2-) Descrição e Características do local ................................................. 5
4.3-) Dados do imóvel junto à Prefeitura .................................................. 7
4.4 -) Dados do imóvel junto ao Registro de Imóveis ............................. 11
4.5-) Dados do bem avaliando, conforme constatado no local ............... 12

5-) Avaliação .............................................................................................. 20

5.1-) Metodologia utilizada ..................................................................... 20
5.2-) Avaliação das benfeitorias .............................................................. 24
5.3-) Avaliação do terreno ....................................................................... 25
5.4-) Resumo das avaliações.................................................................... 31

6-) Conclusão ............................................................................................. 32

7-) Encerramento....................................................................................... 33

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 fls. 17

1-) Considerações Preliminares

Cumprimento de Sentença referente a sentença condenatória,

transitada em julgado em 07/12/2.016, junto às fls. 78/79 dos autos do Processo
1015246-07.2015.8.26.0224, onde a autora requer:

- encaminhamento dos autos à conclusão para designação de perito que realizará

a avaliação do bem;
- execução da verba sucumbencial nos próprios autos;
- intimação do executado, para que efetue o pagamento da quantia, caso não
ocorra o pagamento requer seja realizada a penhora on-line, sem exclusão de
outros bens para que bastem para suprir a execução.

2-) Andamento Processual

Fls. 1/2: Autora apresenta requerimento de cumprimento de sentença.

Fls. 3: Despacho do juízo com nomeação.

3-) Objetivo da Perícia

Avaliação do imóvel localizado na Rua Serra Azul, nº 333 (atual), Vila

Carmela I, Guarulhos – SP, parte do imóvel da Matrícula 31.781 do 1º Registro
de Imóveis de Guarulhos.

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 fls. 18

4-) Vistoria (realizada em 13/09/2.017)

4.1-) Localização

Localização do imóvel avaliando. – Fonte: Google Maps.

Imagem aérea do imóvel avaliando datada de 05/07/06. – Fonte: Google Earth

Pro.

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 fls. 19

4.2-) Descrição e Características do local

Rua Serra Azul e a localização do imóvel avaliando.

Frente do imóvel avaliando (entre as setas) na Rua Serra Azul, nº 333 (atual).

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 fls. 20

Identificação da numeração do imóvel.

- Melhoramentos Públicos:

O local possui todos os equipamentos de infraestrutura urbana, como: rua

asfaltada, luz, água, telefone, esgoto, drenagem pluvial, guias, iluminação
pública, etc.
Na Estrada do Morro Grande, Avenida Carmela Thomeu e Avenida Serra
da Mantiqueira existem diversas linhas de ônibus que interligam com outros
bairros.
A destinação na região do imóvel é caracterizada predominantemente por
residências padrão econômico e comércio local.

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 fls. 21

4.3-) Dados do imóvel junto à Prefeitura

Detalhe da numeração atual (nº 333) e antiga (nº 114) do imóvel avaliando. –
Fonte: site Guarugeo.

Inscrição Cadastral do imóvel avaliando sob o nº 073.03.48.0189.00.000 (setas

amarelas). – Fonte: site Guarugeo.

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 fls. 22

Inscrição Cadastral do imóvel: 073.03.48.0189.00.000 (área maior)

Proprietário: Adm. de Bens e Ind. Guarulhos SA
Compromissário: Reginaldo Gonçalves de Oliveira
Localização: Rua Serra Azul, nº 337, antigo nº 114, Lote 14 da quadra 07.
Bairro/Loteamento: Vila Carmela 1
Área do terreno: 250,00 m² (área maior)
Área construída: 158,70 m²
Utilização: Residencial

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 fls. 23

De acordo com consulta realizada no site da Prefeitura Municipal de Guarulhos,

o imóvel possui a seguinte situação:

Zoneamento: ZM-C – Zona de Uso Misto C

Bairro: Bonsucesso

Trecho da Lei 6.253/07

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 fls. 24

10
 fls. 25

Índice Fiscal do imóvel avaliando

Parte do Anexo I da Lei 7.087/12 e Índice Fiscal do imóvel avaliando sendo

166,4144.

4.4 -) Dados do imóvel junto ao Registro de Imóveis

“Um terreno consistente no lote 14, da quadra 07, situado no loteamento

denominado VILA CARMELA-1, no Bairro Bonsucesso, perímetro urbano, que
assim se descreve: mede 10,00m de frente para a Rua Hum por 25,00m, da frente
aos fundos, de ambos os lados, tendo nos fundos, a largura de 10,00m,
perfazendo uma área de 250,00m2, confrontando do lado direito de quem da Rua
olha para o terreno, com o lote 13, do lado esquerdo, com o lote 15 e nos fundos
com o lote 09.”, conforme Matrícula 31.781 do 1º Cartório de Registro de
Imóveis de Guarulhos (fls. 33 dos autos).

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 fls. 26

4.5-) Dados do bem avaliando, conforme constatado no local

CROQUI DAS BENFEITORIAS

A) Pavimento Térreo (área hachurada em azul) = 102,85m²

B) Pavimento Inferior (área hachurada em vermelho) = 44,61m²

Total de área construída = 147,46 m²

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 fls. 27

Fachada lateral esquerda do imóvel com algumas paredes rebocadas

Fachada do fundo do imóvel com algumas paredes rebocadas.

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 fls. 28

Pavimento Térreo (102,85 m²)

Garagem com piso cimentado, paredes sem revestimento, portão de ferro e
coberta com laje e telha de fibrocimento.

Dormitório com piso cerâmico, paredes revestidas com pintura látex e caixilhos
de aço. Detalhe da umidade na laje e paredes (setas).

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 fls. 29

Banheiro com piso cerâmico, paredes revestidas com azulejo até o teto e
caixilhos de alumínio anodizado natural. Detalhe da umidade na laje (setas).

Sala com pico cerâmico, paredes revestidas com pintura látex e caixilhos de
alumínio anodizado natural, coberta com laje e telha de fibrocimento. Detalhe da
umidade na laje e parede (setas).

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 fls. 30

Cozinha e Dormitório com piso cerâmico, paredes rebocadas, caixilho de

alumínio anodizado natural, coberta com forro de PVC e telha de fibrocimento.

Banheiro com piso cerâmico, paredes revestidas com azulejo até o teto e
caixilhos de alumínio anodizado natural.

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 fls. 31

Pavimento Inferior (44,61 m²)

Dormitório com piso cerâmico, paredes revestidas com pintura látex, caixilhos de
aço e apresentando alguns pontos de umidade nas paredes e laje (setas).

Cozinha com piso cerâmico, paredes revestidas com pintura látex, caixilhos de
aço e apresentando alguns pontos de umidade nas paredes e laje (setas).

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 fls. 32

Dormitório com piso cerâmico, paredes revestidas com pintura látex e caixilho
de aço.

Banheiro com piso cerâmico, algumas paredes revestidas com azulejo e pintura
látex, caixilhos de aço e apresentando alguns pontos de mofo na laje.

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 fls. 33

Lavanderia com piso de caco cerâmico, paredes revestidas com pintura látex e
apresentando alguns pontos de umidade (setas).

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 fls. 34

5-) Avaliação

5.1-) Metodologia utilizada

O presente laudo foi elaborado em conformidade à Norma Brasileira

NBR-14.653-2 : 2011 – “Avaliação de Imóveis Urbanos”, que é de uso
obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis
urbanos, e visa a complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais
para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a “Norma
Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP”, e do estudo “Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos - SP”.

Será utilizado o Método Evolutivo, onde se identifica o valor do bem

pelo somatório das parcelas componentes do mesmo, onde o valor do imóvel
avaliado será a soma:
- Valor do terreno
- Valor da construção existente no terreno

Avaliação das benfeitorias

O método utilizado para as edificações será o “Valores de Edificações de

Imóveis Urbanos” do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia de São Paulo), que é atualizado mês a mês através do índice R8N
(pesquisa de mercado do SINDUSCON), onde:

Valor da Construção = Área x Padrão Construtivo x Estado de Conservação x R8N

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 fls. 35

Considerações:

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do IBAPE, manual este

apresentado ao engenheiro de avaliações para atender à necessidade de critérios e
procedimentos utilizados para a avaliação de benfeitorias urbanas em condições
rotineiras de mercado. O seu conteúdo compreende aspectos qualitativos que
permitem o enquadramento de padrões construtivos dentre diversas tipologias,
além de recomendações quanto ao critério de depreciação.
Esta publicação é o resultado de amplo estudo do mercado imobiliário, que
contou com a participação de diversos profissionais, sendo reajustado mês a mês
pelo índice do SINDUSCON.

O imóvel avaliando foi classificado como Padrão Econômico, limite

médio, sendo adotado o coeficiente 0,672.

Última publicação de R8N (setembro de 2017) = 1.322,57

Avaliação do terreno
O método mais recomendado para avaliação de terrenos, conforme
orientação do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
de São Paulo) é o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, que leva
em conta terrenos semelhantes existentes no mercado, e fazendo a
homogeneização, conforme suas características.

Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário

básico que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda,
pesquisaram-se junto às diversas fontes, os valores ofertados
para venda de imóveis residenciais na mesma região geoeconômica e padrões
construtivos semelhantes. Para o desenvolvimento do cálculo do valor unitário,

21
 fls. 36

foram obtidos 06 (seis) elementos comparativos e fizeram-se os cálculos,

obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança, compreendidos no
intervalo de mais ou menos 30% (trinta por cento) em torno da média.

Para a perfeita aplicação deste método, as características básicas em que

deve haver semelhança, basicamente, estão relacionadas com os
seguintes aspectos: tipo do imóvel, padrão construtivo, idade, data da oferta,
entre outros.
Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado estará
ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.

Para a aplicação do Método Comparativo, será adotado o processo de

homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir
delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los às condições do
imóvel avaliando.

Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização, obedecendo

aos seguintes fatores:

A) – OFERTA: Dedução de 15% (quinze por cento) no preço das

ofertas, para cobrir risco de eventual super estimativa dos preços (elasticidade
dos negócios). No caso de imóveis já comercializado não haverá o referido
desconto.

B) – ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos

elementos, pois foram coletados em data contemporânea à do presente laudo.

C) – TRANSPOSIÇÃO: Transporte dos elementos comparativos

para a avaliação será feito através da Planta Genérica de Valores de Guarulhos
(Lei 7.087/12).

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 fls. 37

D) – ÁREA: Corrige as diferenças entre as áreas da amostra e do

avaliando, utilizando a seguinte fórmula:
- Quando as diferenças entre as áreas < 30% : Fa = (avaliando / amostra)0,25
- Quando as diferenças entre as áreas > 30% : Fa = (avaliando / amostra)0,125

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 fls. 38

5.2-) Avaliação das benfeitorias

Observação: o valor dos muros divisórios, entrada de energia, entrada de água,

etc, já se encontram no valor acima.

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 fls. 39

5.3-) Avaliação do terreno

Localização dos Elementos Comparativos em Relação ao Avaliando – Fonte:

Google Earth:

25
 fls. 40

Dados das amostras

26
 fls. 41

Valor das construções das amostras

27
 fls. 42

Homogeneização

28
 fls. 43

Saneamento das amostras

Todos os elementos se encontram dentro dos limites prescritos na

homogeneização (6 elementos), não ficando nenhuma amostra fora do intervalo
dos limites inferior e superior, portanto, o valor unitário (R$/m²) de terreno
para o imóvel avaliando será de R$ 1.230,54/m² para outubro de 2.017.

29
 fls. 44

A avaliação atingiu grau de fundamentação III, conforme análise da variação dos

fatores, e grau de precisão III, conforme resumo abaixo.

30
 fls. 45

5.4-) Resumo das avaliações

VALOR DO TERRENO................................................................R$ 153.817,62

VALOR DAS BENFEITORIAS......................................................R$ 79.951,15

TOTAL............................................................................................R$ 233.768,77

Arredondando temos,

R$ 234.000,00
(duzentos e trinta e quatro mil reais - data base outubro de 2.017)

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 fls. 46

6-) Conclusão

Avaliação do bem penhorado, Rua Serra Azul, nº 333 (atual), Vila

Carmela, Guarulhos – SP, parte do imóvel da Matrícula 31.781 do 1º Registro de
Imóveis de Guarulhos, assim descrito:
“Um terreno consistente no lote 14, da quadra 07, situado no loteamento
denominado VILA CARMELA-1, no Bairro Bonsucesso, perímetro urbano, que
assim se descreve: mede 10,00m de frente para a Rua Hum por 25,00m, da frente
aos fundos, de ambos os lados, tendo nos fundos, a largura de 10,00m,
perfazendo uma área de 250,00m2, confrontando do lado direito de quem da Rua
olha para o terreno, com o lote 13, do lado esquerdo, com o lote 15 e nos fundos
com o lote 09.”, conforme Matrícula 31.781 do 1º Cartório de Registro de
Imóveis de Guarulhos (fls. 33 dos autos).

Avaliação do imóvel localizado na Rua Serra Azul, nº 333 (atual), Vila Carmela,
Guarulhos – SP, sendo parte da Matrícula 31.781 do 1º R.I. de Guarulhos:

R$ 234.000,00
(duzentos e trinta e quatro mil reais - data base outubro de 2.017)

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 fls. 47

7-) Encerramento

Nada mais a relatar, este signatário dá por encerrado o seu trabalho, que
vem com 33 (trinta e três) folhas digitadas, datada e assinada.

São Paulo, 03 de outubro de 2.017.

Lucas Regis Avancine

Engenheiro Civil – CREA/SP 5063665620
Membro Titular do IBAPE / SP – Nº 1.797
Perito Judicial

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