Laudo Inicial

Interessado:
Trecho Referência:
Código da Propriedade:
286-258-PL-PR-003.00
MK ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
LAU DO DE AV ALI AÇÃO
Emmanuel Vinicius Pimentel Monteiro e outros

SPVias | SP 258 - km 280 ao 282 e km 284 ao 288
___________________________________________________________________________________________
fls. 35
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por LUIZ MAURICIO FRANCA MACHADO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 16/12/2022 às 16:04 , sob o número 10071138520228260270.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007113-85.2022.8.26.0270 e código BA4D070.
fls. 36
SUMÁRIO
I - DADOS
Interessado: Emmanuel Vinicius Pimentel Monteiro e outros
Localização: Rodovia Francisco Alves Negrão (SP-258), Alt do km 286+520m
Município: Itapeva
UF: SP
II - QUADRO DE ÁREAS
Área Titulada: ........................................................................................................................................................ 652.800,00 m²
Área Desapropriada: ........................................................................................................................................................ 6.164,81 m²
Área Remanescente: ........................................................................................................................................................ 646.635,19 m²
III - BENFEITORIAS e CULTURAS

01 ) Benfeitoria: Eucalipto 130,00 unid. R$ 15.600,00
02 ) Benfeitoria: Pinus 576,00 unid. R$ 69.120,00
Valor Total dos Itens = R$ 84.720,00
IV - VALOR DE INDENIZAÇÃO
Valor de Terreno: 6.164,81 m² x R$ 38,01 /m² R$ 234.305,93
Valor de Benfeitorias: R$ 84.720,00
Valor Total de Indenização = R$ 319.025,93
VALOR TOTAL DE INDENIZAÇÃO

R$ 319.025,93
(Trezentos e dezenove mil, vinte e cinco reais e noventa e três centavos)
___________________________________________________________________________________________
fls. 37
1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O objetivo deste trabalho tem por finalidade determinar o valor de mercado para as áreas de terreno
e benfeitorias que estejam dentro do presente estudo de áreas necessárias para desapropriação.
O valor unitário de terreno será definido por meio de estudo de mercado imobiliário da região de
interesse, além de considerar e analisar também características importantes, como:
a) Heterogeneidade dos bens levados: Demonstrar não só a diversidade das ofertas, mas também a
variedade das fontes que as representam;
b) Inexistência de interferência externas: Os valores devem ser representativos da espontânea
disposição de oferecer determinado imóvel ao mercado, dentre outros vícios, devem ser evitados
valores provenientes de mera especulação;
c) Racionalidade dos participantes e conhecimento de todos sobre o bem, o mercado e as tendências
deste: A oferta deve ser coerente com o que se pratica no mercado e, além disso, deve ser dada
necessária notoriedade às principais características do imóvel;
d) Perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada
e saída do mercado: Esta premissa expõe a necessidade de se investigar o valor de mercado através
ofertas decorrentes da rotina da alienação de imóveis, ou seja, que realmente provenham da
faculdade do proprietário em oferecer ou deixar de oferecer o bem à venda sob as condições de
mercado;
Os dados e cálculos expressos foram extraídos do cadastro individual de propriedade que segue
anexo a este laudo.
Este laudo fundamenta-se nas premissas estabelecidas nas normas técnicas da ABNT, Avaliação de
Bens, registradas na NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e Parte 3
(Imóveis Rurais).
fls. 38
2 - AVALIAÇÃO DO TERRENO
2.1 - Estudo de referência
Para a determinação do valor do imóvel pelo Método Comparativo direto será realizado um trabalho
mercadológico imobiliário com a coleta de amostragem comparativa de imóveis à venda nos arredores do
imóvel em estudo, onde os valores serão homogeneizados seguindo as premissas e critérios constantes na
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE - 2011, combinada com as diretrizes estabelecidas da
Normas para Avaliações de Bens – NBR 14.653-2, com parâmetros devidamente adaptados às peculiaridades
da localidade onde está inserido o imóvel avaliando.
2.2 - Conceitos para homogeneização
Seguindo as diretrizes do capítulo 10 da norma do IBAPESP, quanto ao tratamento por fatores, utiliza-
se uma amostra de elementos semelhantes em suas principais características, mas quando houverem
características diferentes será necessária a ponderação e aplicação de fatores para a devida
homogeneização. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor de origem do elemento comparativo na
forma de somatório.
2.3 - Fatores Utilizados
2.3.1 - Fatores Genéricos
Fator Oferta
A excessiva ou elasticidade dos dados da oferta deverão ser descontadas do valor total por meio da
aplicação do fator médio observado no mercado. Quando sua determinação for inviabilizada, indica-se a
aplicação do fator 0,90 (referindo-se a um desconto de 10% sobre o preço original da oferta).
Fator localização
É especificado na norma de referência que, para a transposição da parcela do valor referente ao
terreno de um local para outro, poderá ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais,
obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura Municipal, se verificada a coerência dos
mesmos. Na inexistência ou incoerências nas inter-relações dos valores fiscais, deverá ser procedido estudo
devidamente fundamentado de novos índices para a região.
Tanto quanto possível, deverá ser evitada a utilização de valores oriundos de locais cujos índices de
transposição discrepem excessivamente daquele para o qual a pesquisa deve ser feita, 50% para mais ou
para menos.
fls. 39
No caso de terrenos com edificações, os fatores referentes à localização devem incidir

exclusivamente na parcela do valor do comparativo correspondente ao terreno.
No presente caso, os elementos comparativos foram levantados numa área restrita e homogênea,
razão pela qual foram adotados índices idênticos, mesmo para glebas onde não constam valores dos
lançamentos fiscais.
2.3.2 - Fatores aplicados a valores de terrenos
Fator Testada e Profundidade

As diferenças entre testada e profundidade poderão ser calculadas com os seguintes fatores:
a) Profundidade: função exponencial da proporção entre a profundidade equivalente (Pe) e as

profundidades limites indicadas para as zonas de referência (Pmi e Pma).
- Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da metade da mesma (1/2 Pmi
< Pe < Pmi), deverá ser aplicada a seguinte expressão: Cp = (Pe / Pmi) P
- Se a profundidade equivalente for superior à máxima, atingindo o triplo da mesma (P ma < Pe <
3Pma), o fator somente afeta o valor unitário da parte do terreno que exceda este limite, para tal caso deverá
ser aplicada a seguinte expressão: Cp = (Pma / Pe) + [ (1-( Pma / Pe ) . (Pma / Pe) P ]
b) Testada: função exponencial da proporção entre a projetada (Fp) e a de referência (Fr), pela
seguinte expressão: Cf = (Fp / Fr) F, dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2Fr
O intervalo dos expoentes P e F, os limites de influência por profundidade e frente, bem como os
ajustes decorrentes de áreas e frentes múltiplas ou de esquina, estabelecidos para cada zona recomendados
pelo IBAPE-SP, seguem representados nas tabelas 1 e 2.
Fator Área
Terreno situado em zona Residencial Horizontal Popular “1ª zona”, deve-se aplicar apenas o fator
área, que é utilizado dentro dos limites de áreas previstos, sem aplicação dos fatores testada e profundidade,
“
representado pela seguinte fórmula: Ca = (125÷A)0,20 sendo A = área comparativo”
Fator Frentes Múltiplas
Geralmente aplicados em avaliações de terrenos situados em áreas comerciais ou de incorporações.
2.3.3 - Fatores Aplicáveis ao Valor de Benfeitoria
Utilizados quando existir um número suficiente de elementos amostrais que viabilizem a equiparação
direta dos respectivos valores unitários das benfeitorias.
fls. 40
Os fatores aplicáveis às benfeitorias são:

a) Idade da Benfeitoria
Sua depreciação levará em conta características funcionais e aspectos físicos. A idade da benfeitoria
quanto suas diferenças devem considerar a ponderação pela relação entre os respectivos fatores de
obsoletismo, indicados através do critério de Ross-Heidecke.
b) Padrão Construtivo da Benfeitoria
Os padrões construtivos em desigualdade devem considerar a ponderação entre os respectivos

valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos padrões.
Recomenda-se a utilização do estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE-SP.
2.3.4 - Fatores Complementares
São fatores de uso não obrigatório, mas que podem ser utilizados em situações específicas. Mas para
tais situações se fazem necessárias sua fundamentação e validação.
Fator sobre posição para unidades padronizadas
Quando necessárias podem ser levadas em consideração eventuais oscilações de valor dos distintos
pavimentos ou faces de insolação.
Fator sobre Topografia
A utilização do fator de topografia está vinculada a análise detalhada das condições topográficas de
todas as amostras que compõem o estudo. O terreno pode apresentar valorização ou desvalorização em
situações de topografia em aclive ou declive, com elevação ou depressão.
Na impossibilidade da fundamentação é possível a utilização dos seguintes fatores corretivos:
• Plano......................................................................... 1,00
• Caído para os fundos até 5% .................................... 0,95
• Caído para os fundos de 5% até 10% ....................... 0,90
• Caído para os fundos de 10% até 20% ..................... 0,80
• Caído para os fundos mais de 20%........................... 0,70
• Em aclive até 10% .................................................... 0,95
• Em aclive até 20% .................................................... 0,90
• Em aclive acima de 20% .......................................... 0,85
• Abaixo do nível da rua até 1.00m ............................ 1,00
• Abaixo do nível da rua de 1,00 até 2,50m ................ 0,90
• Abaixo do nível da rua 2,50m até 4,00m ................. 0,80
• Acima do nível da rua até 2,00m.............................. 1,00
• Acima do nível da rua de 2,00m até 4,00m.............. 0,90
fls. 41
2.3.5 - Fatores sobre Consistência de Terreno (presença ou ação da água)
A presença de água que aflore em terreno, possivelmente por conta do nível elevado de lençol
freático, assim como inundações/alagamentos periódicos, terreno brejoso ou pantanoso frequentemente,
podem se considerar desvalorizado, mas esta classificação necessita de estudo e análise do mercado. Na
impossibilidade de análise desta situação, aconselha-se a adoção dos seguintes fatores:
a) Terreno seco: ............................................................................................................... 1,00
b) Terreno em região inundável, impedido ou com dificuldade de acesso, mas não atinge o
próprio terreno, situado em posição mais elevada: ......................................................... 0,90
c) Terreno em região inundável, que sofre periodicamente por inundação: ................... 0,70
d) Terreno permanentemente alagado: ........................................................................... 0,60
2.4 - Composição da amostra
O estudo de elementos comparativos efetuado na região reuniu 6 elementos amostrais, todos

situados na mesma área de influência, nas proximidades do imóvel de referência, sendo possível análise das
localizações através da planta de localização dos elementos anexa ao estudo.
fls. 42
PESQUISA IMOBILIÁRIA ELEMENTO Nº 01

TRECHO: ITAPEVA | ROD. FRANCISCO ALVES NEGRÃO SP-258
IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
Endereço: Rodovia SP 258, KM 281 Bairro: Ribeirão Fundo Cidade: Itapeva UF: SP
Setor: 1,00 Quadra: 1,00 Ind. Fiscal 1,00 Localização UTM: 22K 718.707 E 7.346.497 N
Fonte: Rema Imóveis Tel.: (15) 3521-1803 Tipo: Oferta Data: jun/2022
INFORMAÇÕES DO IMÓVEL
Área Total: 127.058,00 m² Testada: 200,00 m Testada Secundaria: - Profundidade Equiv: 635,29 m
Topografia: Plana Consistência do Terreno: a) Seco
Situação: - Acessos: Acesso direto pelo logradouro Uso Vigente: -
Uso predominante na região: - Classe Local: 12ª Zona - Glebas Urbanas
Zona de Ocupação : -
Observações: -
MELHORAMENTOS PUBLICOS e SERVIÇOS

Rede de Água: Sim Iluminação Publica: Não Guia e Sarjetas: Não Transporte: Não
Rede de Esgoto: Não Rede de Telefonia: Não Rede de Gás: Não Comércio: Não
Energia Elétrica: Sim Pavimentação: Não Coleta de Lixo: Sim Segurança: Não
EDIFICAÇÕES
Benfeitorias
- Área Construída Padrão Construtivo Intervalo Idade / Estado Cons. - Item Valor
1 200,00 m² 1.2.5 - Casa Padrão Médio Médio 15 ano (s) D 1 - R$ -
2 400,00 m² 2.2.2 - Galpão Padrão Simples Médio 25 ano (s) D 2 - R$ -
3 - - - Ø - 3 - R$ -
600,00 m² - R$ -
REGISTRO FOTOGRAFICO
VALOR DA OFERTA VALOR UNITÁRIO

R$ 7.800.000,00 R$ 49,05 / m²
____________________________________________________________________________________
Site: http://www.mkavaliacoesimobiliarias.com.br/
fls. 43
PESQUISA IMOBILIÁRIA - HOMOGENEIZAÇÃO ELEMENTO Nº 01

Endereço: Rodovia SP 258, KM 281 Bairro: Ribeirão Fundo Cidade: Itapeva UF: SP
MEMORIAL DE VALORES DE EDIFICAÇÕES

Construção 1: 200,00 m² Construção 2: 400,00 m² Construção 3: - Cálculo do Valor do Terreno
R8N: R$ 1.779,98 R8N: R$ 1.779,98 R8N: - Referência Valor Calculado
Intervalo de Ref.: 1,386 Intervalo de Ref.: 0,726 Intervalo de Ref.: - Construção 1 = R$ 415.451,60
Valor Unit. Const: Vuc = R8N x IR Valor Unit. Const: Vuc = R8N x IR Valor Unit. Const: Vuc = R8N x IR Construção 2 = R$ 371.758,93
Vuc= 1779,98x1,386 = R$ 2467,05 Vuc= 1779,98x0,726 = R$ 1292,27 Vuc= - Construção 3 = R$ -
Vida Útil Ref. (IR): 70 ano(s) Vida Útil Ref. (IR): 60 ano(s) Vida Útil Ref. (IR): - Benfeitoria 1 = R$ -
Idade Percentual (IE ÷ IR):21% Idade Percentual (IE ÷ IR):42% Idade Percentual (IE ÷ IR): - Benfeitoria 2 = R$ -
Coef. de Ross-Heideck: K= 0,8025 Coef. de Ross-Heideck: K= 0,6490 Coef. de Ross-Heideck: - Benfeitoria 3 = R$ -
Valor Residual: R= 0,2000 Valor Residual: R= 0,2000 Valor Residual: - Benfeitoria 4 = R$ -
Coef. de Depreciação: Foc=R+K.(1-R) Coef. de Depreciação: Foc=R+K.(1-R) Coef. de Depreciação: Foc=R+K.(1-R) Total (Vb+Vc) = R$ 787.210,53
Foc= 0,2000+0,8025 x (1-0,2000) Foc= 0,2000+0,6490 x (1-0,2000) Foc= - Cálculo do Valor do Terreno
Foc= 0,8420 Foc= 0,7192 Foc= - Total (Vb+Vc) = -R$ 787.210,53
Vlr da Const: Vc1= Vuc x Área x Foc Vlr da Const: Vc2= Vuc x Área x Foc Vlr da Const: Vc3= Vuc x Área x Foc Valor Imóvel (Vi)= R$ 7.020.000,00
Vc1= 2.467,052 x 200,00 x 0,8420 Vc2= 1.292,265 x 400,00 x 0,7192 Vc3= - Valor Terreno R$ 6.232.789,47
Vc1= R$ 415.451,60 Vc2= R$ 371.758,93 Vc3= - Vt = Vi-(Vb+Vc)
DADOS PARADIGMA PARÂMETROS

Classe Local: 12ª Zona - Glebas Urbanas Item Paradigma Comparativo
Topografia: Plana Indice Fiscal 1,00 (IF1) 1,00 (IF2)
Índice Fiscal: 1,00 Custo de Vida 1,0000 (Cva1) 1,0000 (Cva2)
Consistência de solo: a) seco F. de Referência 0,00 (FR1) 0,00 (FR2)
Acessos: Acesso direto pelo logradouro Profundidade 0,0000 (P1) 0,0000 (P2)
Exp. Testada: F = 0,00 Exp. Profundidade: P = 0,00 Topografia 1,0000 (T1) 1,0000 (T2)
Área Testada Profundidade Consistência 1,000 (C1) 1,000 (C2)
Mínimo 2.000,00 m² 0,00 m 0,00 m Frentes Múltiplas 1,0000 (Ce1) 1,0000 (Ce2)
Máximo 20.000,00 m² 0,00 m 0,00 m Acessibilidade 1,0000 (A1) 1,0000 (A2)
Padrão 5.000,00 m² 0,00 m Pad=50,00m Área Referencial - -
MEMORIAL DE CÁLCULO
Obs: Fator de área Ca=(Ar1/Ar2)^0,2 =1,0000
F P
Vu =
Vt
At
× IF1
IF2
× Cva1
Cva2
× FR1
FR2
× P1
P2
× T1
T2
× C1
C2
× CE1
CE2
× A1
A2
× 1,0000
AR
0,00 0,00
Vu =
6.232.789,47
127.058,00
× 1,00
1,00
× 1,0000
1,0000
× 0,00
0,00
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
× 1,000
1,000
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
Vu =R$49,05/m²
VALOR DA OFERTA VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO

R$ 7.800.000,00 R$ 49,05 / m²
____________________________________________________________________________________
fls. 44

Endereço: Rodovia SP 258, KM 281+400 Bairro: Ribeirão Fundo Cidade: Itapeva UF: SP
Área Total: 151.325,00 m² Testada: - Testada Secundaria: - Profundidade Equiv: -
Topografia: Ondulado Consistência do Terreno: a) Seco
Observações: -

Energia Elétrica: Sim Pavimentação: Não Coleta de Lixo: Não Segurança: Não
EDIFICAÇÕES
Benfeitorias
1 - - - - - 1 - R$ -
2 - - - - - 2 - R$ -
3 - - - - - 3 - R$ -
- - R$ -

R$ 6.100.000,00 R$ 36,28 / m²
____________________________________________________________________________________
fls. 45


Construção 1: - Construção 2: - Construção 3: - Cálculo do Valor do Terreno
R8N: - R8N: - R8N: - Referência Valor Calculado
Intervalo de Ref.: - Intervalo de Ref.: - Intervalo de Ref.: - Construção 1 = R$ -
Valor Unit. Const: Vuc = R8N x IR Valor Unit. Const: Vuc = R8N x IR Valor Unit. Const: Vuc = R8N x IR Construção 2 = R$ -
Vuc= - Vuc= - Vuc= - Construção 3 = R$ -
Vida Útil Ref. (IR): - Vida Útil Ref. (IR): - Vida Útil Ref. (IR): - Benfeitoria 1 = R$ -
Idade Percentual (IE ÷ IR): - Idade Percentual (IE ÷ IR): - Idade Percentual (IE ÷ IR): - Benfeitoria 2 = R$ -
Coef. de Ross-Heideck: - Coef. de Ross-Heideck: - Coef. de Ross-Heideck: - Benfeitoria 3 = R$ -
Valor Residual: - Valor Residual: - Valor Residual: - Benfeitoria 4 = R$ -
Coef. de Depreciação: Foc=R+K.(1-R) Coef. de Depreciação: Foc=R+K.(1-R) Coef. de Depreciação: Foc=R+K.(1-R) Total (Vb+Vc) = R$ 0,00
Foc= - Foc= - Foc= - Cálculo do Valor do Terreno
Foc= - Foc= - Foc= - Total (Vb+Vc) = -R$ 0,00
Vc1= - Vc2= - Vc3= - Valor Terreno R$ 5.490.000,00

Vc1= - Vc2= - Vc3= - Vt = Vi-(Vb+Vc)

F P
Vu =
Vt
At
× IF1
IF2
× Cva1
Cva2
× FR1
FR2
× P1
P2
× T1
T2
× C1
C2
× CE1
CE2
× A1
A2
× 1,0000
AR
0,00 0,00
Vu =
5.490.000,00
151.325,00
× 1,00
1,00
× 1,0000
1,0000
× 0,00
0,00
× 0,0000
0,0000
× 1,0000
0,9000
× 1,000
1,000
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
Vu =R$40,31/m²

R$ 6.100.000,00 R$ 40,31 / m²
____________________________________________________________________________________
fls. 46

Fonte: MM Rocha Imóveis Tel.: Tipo: Oferta EL jun/2022
Observações:

EDIFICAÇÕES
Benfeitorias
1 - - - - - 1 - R$ -
2 - - - - - 2 - R$ -
3 - - - - - 3 - R$ -
- - R$ -

R$ 6.200.000,00 R$ 42,60 / m²
____________________________________________________________________________________
fls. 47

Fonte: MM Rocha Imóveis Tel.: 0 Tipo: Oferta Data: jun/2022


Vc1= - Vc2= - Vc3= - Vt = Vi-(Vb+Vc)

F P
Vu =
Vt
At
× IF1
IF2
× Cva1
Cva2
× FR1
FR2
× P1
P2
× T1
T2
× C1
C2
× CE1
CE2
× A1
A2
× 1,0000
AR
0,00 0,00
Vu =
5.580.000,00
131.000,00
× 1,00
1,00
× 1,0000
1,0000
× 0,00
0,00
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
× 1,000
1,000
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
Vu =R$42,60/m²

R$ 6.200.000,00 R$ 42,60 / m²
____________________________________________________________________________________
fls. 48

Endereço: Rodovia SP 258, KM 281+800 Bairro: - Cidade: Itapeva UF: SP
Fonte: Riza Imóveis Tel.: (15) 3522 3736 Tipo: Oferta Data: jun/2022
Uso predominante na região: Rural Classe Local: 12ª Zona - Glebas Urbanas
Observações:

Rede de Água: Não Iluminação Publica: Não Guia e Sarjetas: Não Transporte: Não
EDIFICAÇÕES
Benfeitorias
1 - - - - - 1 - R$ -
2 - - - - - 2 - R$ -
3 - - - - - 3 - R$ -
- - R$ -

R$ 2.800.000,00 R$ 38,74 / m²
____________________________________________________________________________________
fls. 49



Vc1= - Vc2= - Vc3= - Vt = Vi-(Vb+Vc)

F P
Vu =
Vt
At
× IF1
IF2
× Cva1
Cva2
× FR1
FR2
× P1
P2
× T1
T2
× C1
C2
× CE1
CE2
× A1
A2
× 1,0000
AR
0,00 0,00
Vu =
2.520.000,00
65.045,84
× 1,00
1,00
× 1,0000
1,0000
× 0,00
0,00
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
0,9000
× 1,000
1,000
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
Vu =R$43,05/m²

R$ 2.800.000,00 R$ 43,05 / m²
____________________________________________________________________________________
fls. 50

Endereço: Rodovia SP-249 Bairro: Zona Rural Cidade: Itapeva UF: SP
Observações: -

EDIFICAÇÕES
Benfeitorias
1 500,00 m² 2.2.2 - Galpão Padrão Simples Mínimo 35 ano (s) D 1 - R$ -
2 500,00 m² 2.2.2 - Galpão Padrão Simples Mínimo 35 ano (s) D 2 - R$ -
3 - - - - - 3 - R$ -
1.000,00 m² - R$ -

R$ 1.850.000,00 R$ 35,65 / m²
____________________________________________________________________________________
fls. 51

Endereço: Rodovia SP-249 Bairro: Zona Rural Cidade: Itapeva UF: SP

Construção 1: 500,00 m² Construção 2: 500,00 m² Construção 3: - Cálculo do Valor do Terreno
R8N: R$ 1.779,98 R8N: R$ 1.779,98 R8N: - Referência Valor Calculado
Intervalo de Ref.: 0,492 Intervalo de Ref.: 0,492 Intervalo de Ref.: - Construção 1 = R$ 262.024,45
Valor Unit. Const: Vuc = R8N x IR Valor Unit. Const: Vuc = R8N x IR Valor Unit. Const: Vuc = R8N x IR Construção 2 = R$ 262.024,45
Vuc= 1779,98x0,492 = R$ 875,75 Vuc= 1779,98x0,492 = R$ 875,75 Vuc= - Construção 3 = R$ -
Vida Útil Ref. (IR): 60 ano(s) Vida Útil Ref. (IR): 60 ano(s) Vida Útil Ref. (IR): - Benfeitoria 1 = R$ -
Idade Percentual (IE ÷ IR):58% Idade Percentual (IE ÷ IR):58% Idade Percentual (IE ÷ IR): - Benfeitoria 2 = R$ -
Coef. de Ross-Heideck: K= 0,4980 Coef. de Ross-Heideck: K= 0,4980 Coef. de Ross-Heideck: - Benfeitoria 3 = R$ -
Valor Residual: R= 0,2000 Valor Residual: R= 0,2000 Valor Residual: - Benfeitoria 4 = R$ -
Coef. de Depreciação: Foc=R+K.(1-R) Coef. de Depreciação: Foc=R+K.(1-R) Coef. de Depreciação: Foc=R+K.(1-R) Total (Vb+Vc) = R$ 524.048,90
Foc= 0,2000+0,4980 x (1-0,2000) Foc= 0,2000+0,4980 x (1-0,2000) Foc= - Cálculo do Valor do Terreno
Foc= 0,5984 Foc= 0,5984 Foc= - Total (Vb+Vc) = -R$ 524.048,90
Vc1= 875,750 x 500,00 x 0,5984 Vc2= 875,750 x 500,00 x 0,5984 Vc3= - Valor Terreno R$ 1.140.951,10
Vc1= R$ 262.024,45 Vc2= R$ 262.024,45 Vc3= - Vt = Vi-(Vb+Vc)

F P
Vu =
Vt
At
× IF1
IF2
× Cva1
Cva2
× FR1
FR2
× P1
P2
× T1
T2
× C1
C2
× CE1
CE2
× A1
A2
× 1,0000
AR
0,00 0,00
Vu =
1.140.951,10
32.000,00
× 1,00
1,00
× 1,0000
1,0000
× 0,00
0,00
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
× 1,000
1,000
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
Vu =R$35,65/m²

R$ 1.850.000,00 R$ 35,65 / m²
____________________________________________________________________________________
fls. 52

Setor: 1,00 Quadra: 1,00 Ind. Fiscal 1,00 Localização UTM: 22J 715.509 E 7.347.986 N
Fonte: Riza Imóveis Tel.: (15) 3522 3736 Tipo: Venda Data: jun/2022
Área Total: 39.000,00 m² Testada: 25,00 m Testada Secundaria: - Profundidade Equiv: 1.560,00 m
Situação: - Acessos: Acesso direto pelo logradouro Uso Vigente: Rural
Uso predominante na região: Rural Classe Local: 12ª Zona - Glebas Urbanas
Observações: -

EDIFICAÇÕES
Benfeitorias
1 - - - - - 1 - R$ -
2 - - - - - 2 - R$ -
3 - - - - - 3 - R$ -
- - R$ -
VALOR DA NEGOCIAÇÃO VALOR UNITÁRIO

R$ 1.500.000,00 R$ 38,46 / m²
____________________________________________________________________________________
fls. 53

Setor: 1,00 Quadra: 1,00 Ind. Fiscal 1,00 Localização UTM: 22J 715.509 E 7.347.986 N
Fonte: Riza Imóveis Tel.: (15) 3522 3736 Tipo: Venda Data: jun/2022


Vc1= - Vc2= - Vc3= - Vt = Vi-(Vb+Vc)

F P
Vu =
Vt
At
× IF1
IF2
× Cva1
Cva2
× FR1
FR2
× P1
P2
× T1
T2
× C1
C2
× CE1
CE2
× A1
A2
× 1,0000
AR
0,00 0,00
Vu =
1.500.000,00
39.000,00
× 1,00
1,00
× 1,0000
1,0000
× 0,00
0,00
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
0,9000
× 1,000
1,000
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
× 1,0000
1,0000
Vu =R$42,74/m²
VALOR DA NEGOCIAÇÃO VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO

R$ 1.500.000,00 R$ 42,74 / m²
____________________________________________________________________________________
IDENTIFICAÇÃO DAS AMOSTRAS COMPARATIVAS
____________________________________________________________________________________
fls. 54
fls. 55
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO
Valor Unitário de Terreno F. Topografia Adotado F. Consistência Adotado F. Área Adotado

Referência
Bruto - Deságio 10% Homogeneizado 1/Ft ' Parcial 1/Ft ' 1/Fc Parcial 1/Fc ' 1/Ca Parcial 1/Ca '
Elemento 01 49,0547 49,05464551 1,00 49,05 1,00 1,00 49,05 1,00 1,00 49,05 1,00
Elemento 02 36,2795 40,31061773 1,11 40,31 1,11 1,00 36,28 1,00 1,00 36,28 1,00
Elemento 03 42,5954 42,59539032 1,00 42,60 1,00 1,00 42,60 1,00 1,00 42,60 1,00
Elemento 04 38,7419 43,04653548 1,11 43,05 1,11 1,00 38,74 1,00 1,00 38,74 1,00
Elemento 05 35,6547 35,65469716 1,00 35,65 1,00 1,00 35,65 1,00 1,00 35,65 1,00
Elemento 06 38,4615 42,73501311 1,11 42,74 1,11 1,00 38,46 1,00 1,00 38,46 1,00
Média = 40,13 42,23 42,23 40,13 40,13
Desvio Padrão = 5,01 4,35 4,35 5,01 5,01
Coef. de Variação = 12,47% 10,30% 10,30% 12,47% 12,47%
Valor Unitário de Terreno F. Frentes mult.: Adotado F. Localização Adotado F.Acesso Adotado Vu
Referência
Bruto - Deságio 10% Homogeneizado 1/Ce Parcial 1/Ce ' 1/Fl Parcial 1/Fl ' 1/Fa Parcial 1/Fa ' Final
Elemento 01 49,0547 49,05464551 1,00 49,05 1,00 1,00 49,05 1,00 1,00 49,05 1,00 49,05
Elemento 02 36,2795 40,31061773 1,00 36,28 1,00 1,00 36,28 1,00 1,00 36,28 1,00 40,31
Elemento 03 42,5954 42,59539032 1,00 42,60 1,00 1,00 42,60 1,00 1,00 42,60 1,00 42,60
Elemento 04 38,7419 43,04653548 1,00 38,74 1,00 1,00 38,74 1,00 1,00 38,74 1,00 43,05
Elemento 05 35,6547 35,65469716 1,00 35,65 1,00 1,00 35,65 1,00 1,00 35,65 1,00 35,65
−EP(t(n−=1),/2EP V(uVun=)( nVu −−+ 1(t(n−1),)/2nEP=Vun)(

2 2
Elemento 06 38,4615 42,73501311 1,00 38,46 1,00 1,00 38,46 1,00 1,00 38,46 1,00 42,74
Média = 40,13 42,23 40,13 40,13 40,13 42,23
Desvio Padrão = 5,01 4,35 5,01 5,01 5,01 4,35
Coef. de Variação = 12,47% 10,30% 12,47% 12,47% 12,47% 10,30%
____________________________________________________________________________________
fls. 56
RESUMO
Referência Integral Saneada Reinclusão Referência Vu Vu-m (Vu-m)²
Elemento 01 R$ 49,05 /m² R$ 49,05 /m² R$ 49,05 /m² Elemento 01 R$ 49,05 /m² 6,821828961 46,5374
Elemento 02 R$ 40,31 /m² R$ 40,31 /m² R$ 40,31 /m² Elemento 02 R$ 40,31 /m² -1,922198822 3,6948
(
−
Elemento 05 R$ 35,65 /m² R$ 35,65 /m² R$ 35,65 /m² Elemento 05 R$ 35,65 /m² -6,578119392 43,2717
 =
Média R$ 42,23 /m² R$ 42,23 /m² R$ 42,23 /m² Total Vu = R$ 253,40 /m² Total (Vu-m)² = 94,5497
( )
-30% R$ 29,56 /m² R$ 29,56 /m² R$ 29,56 /m² Média m = Svu ÷ n = R$ 42,2328 /m²
−
+30% R$ 54,90 /m² R$ 54,90 /m² R$ 54,90 /m²
= −
−
Média saneada: R$ 42,23 /m²
O valor do Desvio Padrão das amostras saneadas fica determinado pela expressão = ² (Vu - µ)²
n-1
Desv Pad. == ² (Vu - µ)²

n-1
sendo n = 6 registros remanescentes
Dessa forma teremos o seguinte intervalo de confiança
EP = Erro padrão de Vu:

= = 0 registros remanescentes
n
l = 20%, conforme NBR 14653. logo,
l/2 = 0,10
( t (n − 1), λ ÷ 2) = Proporção de área unicaudal (𝜆 / 2) em uma distribuição t
Grau de liberdade (n-1) = 1,63775
Substituindo, teremos os seguintes limites para o intervalo de confiança:

Limite Inferior = R$ 42,23 /m² - ( 1,6377452994 x R$0,00 )
Limite Superior = R$ 42,23 /m² + ( 1,6377452994 x R$0,00 )
0 -
0 Valores considerados para o paradigma
Limite inferior = R$ 42,23 /m²
Valor Médio = R$ 42,23 /m²
Limite superior = R$ 42,23 /m²
____________________________________________________________________________________
fls. 57
3 - DETERMINAÇÃO DOS VALORES DE INDENIZAÇÃO

3.1 - Valor para Área de Terreno Necessária
A indenização da área necessária será calculada por meio do valor unitário médio de terreno, obtido por meio de
estudo imobiliário efetuado no local de interesse, o qual nos aponta para o seguinte valor:
Valor Unitário (VU): R$ 42,23 /m²
Para cálculo do valor indenizatório da área necessária o valor unitário passará pela homogeneização dos fatores de
readaptação das características topográficas, consistência de solo e acessibilidade.
Desta forma, sendo composta pela seguinte expressão:
VU = VU x Ft x Fc x Fa
VU = R$ 42,2300 /m² x 0,90 x 1,00 x 1,00
VU = R$ 38,0070 /m²
Com base no valor unitário homogeneizado, será determinado o valor indenizatório da área necessária pela
seguinte expressão:
Vat = VU x Área de Terreno necessária
Vat = R$ 38,0070 /m² x 6.164,81 m²
Vat = R$ 234.305,93
Valor para Área de Terreno Necessária = R$ 234.305,93
3.2 - Valor para Benfeitorias Atingidas
01 ) Benfeitoria: Eucalipto
Dados da Benfeitoria
Tipo: Eucalipto Idade aparente: -
Quantidade: 130 unidades
Aplicando-se os parâmetros extraídos da Publicação Agrianual – FNP, teremos o seguinte valor para a cultura em questão:
Quantidade: N= 130 planta (s)

Valor da cultura: Vc=CF+[RL x r x FVP]+SF R$ 15.600,00
Valor Total do Item = R$ 15.600,00
02 ) Benfeitoria: Pinus
Dados da Benfeitoria
Tipo: Pinus Idade aparente: -
Quantidade: 576 unidades
Aplicando-se os parâmetros extraídos da Publicação Agrianual – FNP, teremos o seguinte valor para a cultura em questão:
Quantidade: N= 576 planta (s)

Valor da cultura: Vc=CF+[RL x r x FVP]+SF R$ 69.120,00
Valor Total do Item = R$ 69.120,00
Valor das benfeitorias atingidas: R$ 84.720,00
___________________________________________________________________________________________
fls. 58
4 - VALORES DE INDENIZAÇÃO
Valor de Terreno: ........................................................................................................................................................ R$ 234.305,93

Valor de Benfeitorias: ........................................................................................................................................................ R$ 84.720,00
Valor Total (A + B): ........................................................................................................................................................ R$ 319.025,93
Valor Total da Indenização: R$ 319.025,93
São Paulo, 14 de outubro de 2022
______________________________________
MARCOS FORTUNATO TAVEIRA
Eng.º Civil - CREA 506.899.940-8
MK Avaliações Imobiliárias Ltda.
ANEXO I - Cadastro Individual de Propriedade
___________________________________________________________________________________________
fls. 59
FICHA DE CADASTRO
Partes Interessadas (Pessoa Física)
Cadastro: 286-258-PL-PR-003.00 Emissão: 14/out/2022
Trecho: 02 - km 284 ao km 288 - Ambas as Pistas
Empreendimento: SPVias | SP 258 - Prolongamento Duplicação km 280 ao 282 e km 284 ao 288 (Contorno Itapeva 2ª fase)
Vistoria: 15/set/2022 Revisão:
INFORMAÇÕES PESSOAIS DAS PARTES
1 Nome: Emmanuel Vinicius Pimentel Monteiro ← Proprietário

CPF: 122.931.738-44 RG: 21.920.392-SSP/SP Outros: -
Nacionalidade: Brasileiro Profissão: Empresário
Estado Civil: Casado Regime: Comunhão Parcial de Bens
Endereço Residencial: Alameda das Acácias, nº 38
Bairro: Jardim América CEP: 18406-270
Município: Itapeva Estado: SP
Nome Cônjuge: Caroline Del Carmen Barros Latapiat Monteiro

CPF: 219.618.178-01 RG: 27.109.203-SSP Outros: -
Nacionalidade: Brasileira Profissão: Do lar
Telefone com.: - Res.: - Celular: (15) 99713-7700

(Telefone para contato) Tel.: - Tratar com: -
2 Nome: Vanessa Cristina Pimentel Monteiro ← Proprietária

CPF: 253.304.938-70 RG: 23.399.449-X Outros: -
Nacionalidade: Brasileira Profissão: Empresária
Estado Civil: Divorciada Regime: -
Endereço Residencial: Rua Coronel Acácio Piedade, nº 495
Bairro: Centro CEP: 18400-180
- -
CPF: - RG: - Outros: -
Nacionalidade: - Profissão: -
Telefone com.: - Res.: - Celular: -

Matriz: Rua José Floriano de Toledo, 113 - Chácara Santo Antônio / São Paulo - SP | (11) 2362-1063
Filial: Avenida Assis Brasil, 6203, Sala 606 - Sarandi / Porto Alegre - RS | (51) 3212-0352
fls. 60
FICHA DE CADASTRO
Partes Interessadas (Pessoa Física)
INFORMAÇÕES PESSOAIS DA PARTE
3 Nome: Emmanuel Vinicius Pimentel Monteiro Júnior ← Proprietário

CPF: 460.986.428-26 RG: 37.220.862-9 Outros: -
Nacionalidade: Brasileiro Profissão: -
Estado Civil: Solteiro Regime: -
Endereço Residencial: Alameda das Acácias, nº 38
Bairro: Jardim América CEP: 18406-270
- -
CPF: - RG: - Outros: -
Nacionalidade: - Profissão: -
Telefone com.: - Res.: - Celular: -

fls. 61
FICHA DE CADASTRO
Informações da Propriedade
Vistoria: 286-258-PL-PR-003.00 Revisão:
INFORMAÇÕES CADASTRAIS DA PROPRIEDADE
Endereço
Logradouro: Rodovia Francisco Alves Negrão (SP-258), km 286+520m Pista → Leste
Bairro: Ponte Seca CEP: 18412-000
Quadra: - Lote: - Setor: -
Inscrição fiscal
Inscrição Municipal: 10.550 Fachada: 1.803,80
Uso: Comercial Prof. Equivalente: 361,90
Observações: -
Titularidade
Escritura: - Certidão: -
Matrícula: 34.660 Outros: -
Registro
Cartório Oficial de Registro de Imóveis de Itapeva Comarca: Itapeva
Livro: 2 Folha (s): - Data: 27/11/2013
Superfícies
Área Titulada: 652.800,00m²
Área Medida: 0,00m²
Área de Interesse: 6.164,81m²
Área Remanescente: 646.635,19m²
Classificação
DESAPROPRIAÇÃO PARCIAL
fls. 62
FICHA DE CADASTRO
Informações da Propriedade
Vistoria: 286-258-PL-PR-003.00 Revisão:
CARACTERÍSTICAS DO TERRENO
Situação de Acesso: Direto pelo Logradouro

Formato: Irregular
Topografia: Ondulada
Consistência do Solo: Seca
INFRAESTRUTURA LOCAL
X Água Cisterna/Poço Guia
Esgoto Sanitário X Energia Elétrica Sarjeta
Esgoto Pluvial Iluminação Púb. X Telefone
X Fossa X Pavimentação Gás Canalizado
SERVIÇOS PÚBLICOS E COMUNITÁRIOS
X Transporte Público Shopping Clínicas / Hospitais
Escola Lazer Segurança
Rede Bancária Parque X Coleta de Lixo
Centro Comercial Aeroporto
DOCUMENTOS INCORPORADOS
X Certidão Imobiliária X Memorial Descritivo IPTU
Escritura de Compra e Venda X Planta Cadastral INCRA
Certidão Negativa X Relatório Fotográfico SICAR
fls. 63
FICHA DE CADASTRO
Levantamento de Benfeitorias e Culturas
BENFEITORIAS E CULTURAS A SEREM PRECIFICADAS
BENFEITORIA 01 EUCALIPTO
Quantidade: 130 unid.
Espécie Eucalipto, distante por volta de 0,30m da cerca de divisa com a rodovia, com espaçamento
Características:
entre as árvores de em média 3,00m
Observação: -
BENFEITORIA 02 PINUS
Quantidade: 576 unid.
Espécie Pinus, distante por volta de 5,00m da cerca de divisa com a rodovia, com espaçamento entre
Características:
as árvores de em média 2,00m
Observação: -
CERCA DO D.E.R.
Quantidade: 679,92 m
Características: Mourão de concreto com altura de 1,50m, a cada 3,60m, com 4 fios de arame farpado.
Observação: Cerca pertencente ao DER - Em parte da extensão da cerca foram adicionados 4 fios lisos.
fls. 64
MEMORIAL DESCRITIVO
SISTEMA DE COORDENADAS: SIRGAS 2000 - FUSO 22 K
ÁREA DE INTERESSE 01: 3.418,56m² (três mil, quatrocentos e dezoito metros quadrados e cinquenta e seis decímetros quadrados)
Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice 1, de coordenadas N=7.348.138,392296 e E=713.767,223079, segue em linha reta azimute 30º08'01", acompanhando a
faixa de domínio existente, confrontando com a Rodovia (SP-258), numa distância de 29,14m, até chegar o vértice 2;
do vértice 2, de coordenadas N=7.348.163,594918 e E=713.781,852285, onde deflete a direita, segue em linha reta azimute 30º28'54", acompanhando a faixa de domínio
existente, confrontando com a Rodovia (SP-258), numa distância de 31,70m, até chegar ao vértice 3;
do vértice 4, de coordenadas N=7.348.215,192899 e E=713.812,544580, onde deflete a esquerda, segue em linha reta azimute 30º11'08", acompanhando a faixa de
domínio existente, confrontando com a Rodovia (SP-258), numa distância de 21,36m, até chegar ao vértice 5;
do vértice 11, de coordenadas N=7.348.309,616160 e E=713.868,091643, onde deflete a direita, segue em linha reta azimute 30º09'38", acompanhando a faixa de
do vértice 18, de coordenadas N=7.348.406,904020 e E=713.935,016010, onde deflete a direita, segue em linha reta azimute 85º20'57", acompanhando o alinhamento
de divisa, confrontando com o imóvel de matrícula nº 448, numa distância de 22,53m, até chegar ao vértice 19;
domínio proposta, confrontando com a área remanescente, numa distância de 95,49m, até chegar ao vértice 20;
de divisa, confrontando com o imóvel de matrícula nº 34.659, numa distância de 6,53m, até chegar ao vértice inicial.
fls. 65
DESCRIÇÃO GEOMÉTRICA TABULAR

TABELA DE COORDENADAS - ÁREA DE INTERESSE 01
ÁREA DE REGISTRO: 652.800,00m² ÁREA REMANESCENTE
ÁREA TOTAL DE INTERESSE: 6.164,81m² 646.635,19m²
PARTES INTERESSADAS: Emmanuel Vinicius Pimentel Monteiro e outros ÁREA 01: 3.418,56m²
DESCRIÇÃO DO PERÍMETRO
Do vértice DEFLETE À SEGUE ACOMPANHANDO CONFRONTANDO EXTENSÃO (m) ATÉ O vértice
1 Az: 30º 08' 01" a faixa de domínio existente a Rodovia (SP-258) 29,14 2
2 direita Az: 30º 28' 54" a faixa de domínio existente a Rodovia (SP-258) 31,70 3
4 esquerda Az: 30º 11' 08" a faixa de domínio existente a Rodovia (SP-258) 21,36 5
18 direita Az: 85º 20' 57" o alinhamento de divisa o imóvel de matrícula nº 448 22,53 19
19 direita Az: 223º 11' 15" a faixa de domínio proposta a área remanescente 95,49 20
20 esquerda Az: 210º 21' 52" a faixa de domínio proposta a área remanescente 44,70 21
27 direita Az: 303º 58' 28" o alinhamento de divisa o imóvel de matrícula nº 34.659 6,53 1
fls. 66
MEMORIAL DESCRITIVO
SISTEMA DE COORDENADAS: SIRGAS 2000 - FUSO 22 K
ÁREA DE INTERESSE 02: 2.746,25m² (dois mil, setecentos e quarenta e seis metros quadrados e vinte e cinco decímetros quadrados)
Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice 1, de coordenadas N=7.347.599,694702 e E=713.452,495743, segue em linha reta azimute 29º54'07", acompanhando a
faixa de domínio existente, confrontando com a Rodovia (SP-258), numa distância de 10,77m, até chegar ao vértice 2;
de divisa, confrontando com o imóvel de matrícula nº 34.659, numa distância de 7,45m, até chegar ao vértice 20;
domínio proposta, confrontando com a área remanescente, numa distância de 8,57m, até chegar ao vértice inicial.
fls. 67
DESCRIÇÃO GEOMÉTRICA TABULAR

TABELA DE COORDENADAS - ÁREA DE INTERESSE 02
ÁREA DE REGISTRO: 652.800,00m² ÁREA REMANESCENTE
ÁREA TOTAL DE INTERESSE: 6.164,81m² 646.635,19m²
PARTES INTERESSADAS: Emmanuel Vinicius Pimentel Monteiro e s/m Caroline Del Carmen Barros Latapiat Monteiro e outros ÁREA 02: 2.746,25m²
DESCRIÇÃO DO PERÍMETRO
Do vértice DEFLETE À SEGUE ACOMPANHANDO CONFRONTANDO EXTENSÃO (m) ATÉ O vértice
1 Az: 29º 54' 07" a faixa de domínio existente a Rodovia (SP-258) 10,77 2
19 direita Az: 123º 58' 28" o alinhamento de divisa o imóvel de matrícula nº 34.659 7,45 20
fls. 68
FICHA DE CADASTRO
Relatório Fotográfico da Área de Interesse
RODOVIA FRANCISCO ALVES NEGRÃO (SP-258)
fls. 69
FICHA DE CADASTRO
BENFEITORIA 01
fls. 70
FICHA DE CADASTRO
BENFEITORIA 02
fls. 71
FICHA DE CADASTRO
CERCA DO D.E.R
fls. 72
FICHA DE CADASTRO
FOTOS GERAIS
fls. 73
FICHA DE CADASTRO

Laudo Inicial

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Laudo Inicial

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Interessado:

Emmanuel Vinicius Pimentel Monteiro e outros

III - BENFEITORIAS e CULTURAS

Valor Total dos Itens = R$ 84.720,00

VALOR TOTAL DE INDENIZAÇÃO

2.2 - Conceitos para homogeneização

2.3 - Fatores Utilizados

2.3.1 - Fatores Genéricos

No caso de terrenos com edificações, os fatores referentes à localização devem incidir

2.3.2 - Fatores aplicados a valores de terrenos

Fator Testada e Profundidade

a) Profundidade: função exponencial da proporção entre a profundidade equivalente (Pe) e as

Fator Frentes Múltiplas

Geralmente aplicados em avaliações de terrenos situados em áreas comerciais ou de incorporações.

2.3.3 - Fatores Aplicáveis ao Valor de Benfeitoria

Os fatores aplicáveis às benfeitorias são:

b) Padrão Construtivo da Benfeitoria

Os padrões construtivos em desigualdade devem considerar a ponderação entre os respectivos

2.3.4 - Fatores Complementares

Fator sobre posição para unidades padronizadas

Fator sobre Topografia

2.3.5 - Fatores sobre Consistência de Terreno (presença ou ação da água)

2.4 - Composição da amostra

O estudo de elementos comparativos efetuado na região reuniu 6 elementos amostrais, todos

PESQUISA IMOBILIÁRIA ELEMENTO Nº 01

MELHORAMENTOS PUBLICOS e SERVIÇOS

VALOR DA OFERTA VALOR UNITÁRIO

PESQUISA IMOBILIÁRIA - HOMOGENEIZAÇÃO ELEMENTO Nº 01

MEMORIAL DE VALORES DE EDIFICAÇÕES

DADOS PARADIGMA PARÂMETROS

VALOR DA OFERTA VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO

PESQUISA IMOBILIÁRIA ELEMENTO Nº 02

MELHORAMENTOS PUBLICOS e SERVIÇOS

VALOR DA OFERTA VALOR UNITÁRIO

PESQUISA IMOBILIÁRIA - HOMOGENEIZAÇÃO ELEMENTO Nº 02

MEMORIAL DE VALORES DE EDIFICAÇÕES

Vc1= - Vc2= - Vc3= - Valor Terreno R$ 5.490.000,00

DADOS PARADIGMA PARÂMETROS

VALOR DA OFERTA VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO

PESQUISA IMOBILIÁRIA ELEMENTO Nº 03

MELHORAMENTOS PUBLICOS e SERVIÇOS

VALOR DA OFERTA VALOR UNITÁRIO

PESQUISA IMOBILIÁRIA - HOMOGENEIZAÇÃO ELEMENTO Nº 03

MEMORIAL DE VALORES DE EDIFICAÇÕES

Vc1= - Vc2= - Vc3= - Valor Terreno R$ 5.580.000,00

DADOS PARADIGMA PARÂMETROS

VALOR DA OFERTA VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO

PESQUISA IMOBILIÁRIA ELEMENTO Nº 04

MELHORAMENTOS PUBLICOS e SERVIÇOS

VALOR DA OFERTA VALOR UNITÁRIO

PESQUISA IMOBILIÁRIA - HOMOGENEIZAÇÃO ELEMENTO Nº 04

MEMORIAL DE VALORES DE EDIFICAÇÕES

Vc1= - Vc2= - Vc3= - Valor Terreno R$ 2.520.000,00

DADOS PARADIGMA PARÂMETROS

VALOR DA OFERTA VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO

PESQUISA IMOBILIÁRIA ELEMENTO Nº 05

MELHORAMENTOS PUBLICOS e SERVIÇOS

VALOR DA OFERTA VALOR UNITÁRIO

PESQUISA IMOBILIÁRIA - HOMOGENEIZAÇÃO ELEMENTO Nº 05

MEMORIAL DE VALORES DE EDIFICAÇÕES

DADOS PARADIGMA PARÂMETROS

VALOR DA OFERTA VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO

PESQUISA IMOBILIÁRIA ELEMENTO Nº 06