Minuta - Novo Plano Diretor - Etapa-4 - Compilado - vs2

Etapa 4
Proposta técnica para revisão do

Plano Diretor de Maragogi e Lei de
Uso e Ocupação do Solo
Objeto: Revisão do Plano Diretor Municipal de

Maragogi (AL) e da Lei de Zoneamento, Uso e
Ocupação do Solo
Contrato nº 36/2020
PREFEITURA MUNICIPAL DE MARAGOGI
NOVEMBRO/2020
Rua Paulistânia, 381 – 5º Andar – cj 51 Inteligência Territorial

Vila Madalena - São Paulo - SP Planejamento Estratégico
CEP 05440-000 - Brasil Gestão Ambiental
Tel. +55 11 3035-1490 / 11 3816-1050 geobrasilis.com.br
Prefeitura do Município de Maragogi
A/C Elza Lira
Diretora-Presidente do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Maragogi (IPUMA)
C/C Thomáz Lira
Secretário Municipal de Planejamento, Orçamento e Patrimônio
Referência: Revisão do Plano Diretor Municipal de Maragogi (AL) e da Lei de Zoneamento, Uso e
Ocupação do Solo
Encaminhamos à V.Sa. a proposta de revisão do Plano Diretor Municipal e de elaboração da Lei de Uso
e Ocupação do Solo de Maragogi, construída a partir da técnica e comunitária da situação atual do
município.
Esperamos que este documento, que configura o escopo da Etapa 4 do projeto, contenha todas as
informações requeridas por V.Sa. e permanecemos à disposição para prestar quaisquer
esclarecimentos que se façam necessários.
Atenciosamente,
Rua Paulistânia, 381 – 5º andar – cj. 51 Inteligência Territorial

Tel. +55 11 3035-1490 | 11 3816-1050 geobrasilis.com.br
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SUMÁRIO
1. APRESENTAÇÃO.......................................................................................................... 8
2. EIXOS DE DESENVOLVIMENTO MUNICIPAL.................................................................. 9
Síntese do diagnóstico técnico e comunitário ........................................................................ 9

Eixos de Desenvolvimento Municipal ................................................................................... 15
3. POLÍTICA URBANA .................................................................................................... 24
Princípios e objetivos gerais .................................................................................................. 24
4. PRODUÇÃO E ORDENAMENTO TERRITORIAL ............................................................. 27
Conceituação ......................................................................................................................... 27
Macrozoneamento ................................................................................................................ 31
Sistema Municipal ................................................................................................................. 36
4.3.1. Hierarquização viária ..................................................................................................... 40
4.3.2. Dimensionamento das vias ........................................................................................... 42
4.3.3. Dimensionamento dos passeios.................................................................................... 42
4.3.4. Diretrizes viárias ............................................................................................................ 50
4.3.5. Intervenções estratégicas ............................................................................................. 50
Zoneamento Urbano e Rural ................................................................................................. 53
4.4.1. Parâmetros de Uso ........................................................................................................ 54
4.4.2. Parâmetros de Ocupação .............................................................................................. 61
4.4.3. Zonas de Uso e Ocupação ............................................................................................. 65
4.4.4. Responsabilidades, Infrações e Penalidades ................................................................. 83
Parcelamento do Solo ........................................................................................................... 85
4.5.1. Tipos de parcelamento do solo ..................................................................................... 86
4.5.2. Requisitos urbanísticos.................................................................................................. 88
4.5.3. Requisitos de infraestrutura.......................................................................................... 89
4.5.4. Licenciamento ............................................................................................................... 89

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4.5.5. Infrações e Penalidades................................................................................................. 94
5. INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA ..................................................................... 96
Instrumentos de Planejamento............................................................................................. 96
Instrumentos Fiscais e Financeiros ....................................................................................... 99
5.2.1. Pagamento por Prestação de Serviços Ambientais (PSA) ............................................. 99
5.2.2. Contribuição de melhoria............................................................................................ 101
Instrumento de Indução à Função Social da Propriedade .................................................. 101
5.3.1. Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsória (PEUC) ....................................... 102
5.3.2. IPTU Progressivo no Tempo ........................................................................................ 103
5.3.3. Desapropriação com Títulos da Dívida Ativa............................................................... 104
Instrumentos de Gestão Urbana e Ambiental .................................................................... 105
5.4.1. Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)....................................................................... 105
5.4.2. Sistema de Informações Municipais (SIM) .................................................................. 106
Instrumento de Financiamento da Política Urbana ............................................................ 107
5.5.1. Operação Urbana Consorciada (OUC) ......................................................................... 107
5.5.2. Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) ...................................................... 111
Instrumentos de Regularização Fundiária........................................................................... 113
5.6.1. Concessão do Direito Real de Uso (CDRU) .................................................................. 117
5.6.2. Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia....................................................... 117
5.6.3. Legitimação Fundiária ................................................................................................. 118
5.6.4. Legitimação de Posse .................................................................................................. 119
5.6.5. Assistência Técnica para Habitação de Interesse Social ............................................. 120
Instrumentos de Gestão Democrática da Cidade ............................................................... 121
5.7.1. Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU) ........................................ 122
5.7.2. Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente (COMDEMA) ............................... 124
5.7.3. Conselho Municipal de Turismo (COMTUR) ................................................................ 124
5.7.4. Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU) ............................................. 124
5.7.5. Fundo Municipal de Preservação do Meio Ambiente (FMPMA) ................................ 125
5.7.6. Ferramentas de Participação Popular ......................................................................... 126

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6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................................... 129
7. ANEXOS .................................................................................................................. 130

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LISTA DE FIGURAS
Figura 2.1-1: Representação da matriz SWOT

Figura 2.2-1: Metodologia propositiva do Plano Diretor de Maragogi
Figura 2.2-2: Metodologia para detalhamento dos Eixos de Desenvolvimento Municipal
Figura 2.2-3: Objetivos e diretrizes do Eixo I
Figura 2.2-4: Objetivos e diretrizes do Eixo II
Figura 2.2-5: Objetivos e diretrizes do Eixo III
Figura 4.3.3-1: Compartimentação dos passeios
Figura 4.3.3-2: Programa Passeio Livre, com a cartilha elaborada pela Prefeitura de São Paulo – SP
Figura 4.3.3-3: Cartilha de boas práticas para calçadas de Fortaleza - CE
Figura 4.3.3-4: Cartilha orientadora de aplicação das normas NBR9050/15 e NBR16537/16 em passeios
públicos, elaborada pela Prefeitura de Maceió - AL
Figura 4.3.3-5: Acessos públicos de Maragogi (a implantar e a qualificar)
Figura 4.4-1: Composição dos aspectos de uso e ocupação do solo de Maragogi
Figura 4.4.1-1: Fluxo de enquadramento das atividades
Figura 4.4.2-1: Parâmetros de ocupação do solo ilustrados
Figura 5.2.3-1: Pagamento por Prestação de Serviços Ambientais
Figura 5.5.1-1: Fluxo de implementação da Operação Urbana Consorciada em Maragogi
Figura 5.5.2-1: Aplicação da OODC
Figura 5.6-1: Procedimentos para regularização fundiária

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LISTA DE QUADROS
Quadro 2-1: Matriz SWOT

Quadro 4.3-1: Objetivos e diretrizes do Subsistema Ambiental, de Equipamentos, Serviços e Áreas
Públicas e de Estruturação Viária e Mobilidade
Quadro 4.4.1-1: Parâmetros de incomodidade e medidas mitigadoras por categoria nR
Quadro 4.4.3-1: Descrição e objetivos por agrupamento territorial
Quadro 4.4.3-2: Caracterização da Zona de Uso e Ocupação de Maragogi
Quadro 4.4.3-3: Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo de Maragogi
Quadro 4.4.3-4: Quadro resumo de zonas de uso e ocupação e categorias de uso não residencial
Quadro 4.5.4-1: Procedimentos necessários para o licenciamento de projetos de parcelamentos do
solo
Quadro 5.1-1: Instrumentos de Planejamento

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1. APRESENTAÇÃO
Em atendimento ao escopo do Contrato nº 36/2020, a presente etapa consiste na construção das

propostas para a revisão do Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável de Maragogi (PDDS – Lei
Municipal nº 365/2004), incluindo a elaboração de parâmetros de uso e ocupação do solo,
fundamentada na percepção da situação atual do município e na análise dos instrumentos de Política
Urbana vigentes no território.
Neste contexto, o Capítulo 2 é destinado a apresentação da síntese do diagnóstico técnico-

comunitário, resultado das Etapas 2 e 3, a qual servirá de base para o estabelecimentos dos Eixos de
Desenvolvimento Municipal, sendo compostos por um conjunto de estratégias para o planejamento
do município, se constituindo como a matriz central da proposta de revisão do PDDS, considerando o
horizonte de dez anos.
A terceira parte deste relatório é dedicada aos princípios e objetivos gerais da Política Urbana de
Maragogi, alinhados às premissas básicas do Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001), que
regulamenta as funções sociais da cidade e da propriedade, bem como a democratização da gestão
urbana.
As propostas para a Produção e o Ordenamento Territorial de Maragogi são detalhadas no Capítulo

4, a partir da construção do:
Macrozoneamento, que classifica o território em urbano e rural;

Sistema Municipal, sendo composto por elementos que estruturam o município; e
Zoneamento, com foco definição de regras gerais de uso e ocupação do solo das áreas urbanas do
município.
Por fim, o Capítulo 5 engloba os Instrumentos da Política Urbana que compõe as estratégias de
ordenamento territorial de Maragogi, respeitando a realidade institucional e socioespacial do
município.

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2. EIXOS DE DESENVOLVIMENTO MUNICIPAL
O presente capítulo se propõe a sistematizar o diagnóstico técnico-comunitário de Maragogi e, a

partir de uma análise crítica-reflexiva, indicar os Eixos de Desenvolvimento Municipal como frentes
transversais de fundamentação e direcionamento do planejamento municipal.
O Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável de Maragogi (PDDS), Lei Municipal nº 365/2004,

estabelece em seu Capítulo IV as políticas municipais de modo setorial, estruturadas em objetivos,
diretrizes e ações estratégicas de forma independente. Passados 16 anos de vigência do PDDS, é
notória a necessidade de atualização destas diretrizes com base nas demandas identificadas durante
as etapas de diagnóstico técnico e de leitura comunitária.
Em contraponto à estrutura do PDDS 2004, os direcionamentos propostos para as políticas setoriais

serão apresentados a seguir a partir de uma nova visão, a qual compreende o desenvolvimento
municipal como processo de políticas interdependentes, às quais necessitam de ações integradas e
que dialoguem entre si. Neste sentido, os Eixos de Desenvolvimento Municipal utilizam uma
metodologia que permite enxergar a correlação entre políticas setoriais e tratá-las de modo mais
efetivo, a partir da articulação de diferentes estratégias setoriais, garantindo o desenvolvimento
municipal.
Síntese do diagnóstico técnico e comunitário

A consolidação do diagnóstico técnico e comunitário de Maragogi será apresentada a seguir, utilizando
o método SWOT, uma abreviação em inglês de Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats -
Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças, que considera:
Etapa 2 – Diagnóstico Municipal; e

Resultado da Leitura Comunitária, que inclui o processo participativo realizado e documentado na
Etapa 3.
A metodologia utilizada consiste numa técnica de investigação social, a qual envolve ferramentas de
gestão e planejamento, que permitem aos tomadores de decisões conhecerem as variáveis que
influenciam o atingimento de dado objetivo. A identificação e a avaliação das potencialidades e
condicionantes do desenvolvimento municipal facilita a definição de estratégias para o propósito,
tendo em vista o horizonte de planejamento de 10 anos.

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A análise SWOT, segundo Fernandes et al. (2015)1, compreende os seguintes aspectos:
Força: variável controlável, que proporciona vantagem ao atingimento do objetivo final do

planejamento estratégico;
Fraqueza: situação não favorável, porém, de controle interno à gestão que, caso não seja contida
ou moderada, poderá proporcionar uma desvantagem para alcance da meta;
Oportunidade: variável externa à gestão, que não está sob seu controle, mas que pode favorecer
o ambiente interno, podendo até ser potencializada pelo mesmo; e
Ameaça: condicionante exercida por um ambiente externo, que não possui controle gerencial, e
que cria obstáculos a serem superados ou contidos.
A Figura 2.1-1 ilustra de forma simplificada a análise SWOT.
Figura 2.1-1: Representação da matriz SWOT
Elaboração: Geo Brasilis, 2020.
Partindo-se desta conceituação, analisou-se os desafios apresentados ao final dos capítulos que
compõem a Etapa 2 e as contribuições provenientes do ciclo de reuniões técnico-comunitárias,
realizadas na Etapa 3, estando os resultados apresentados no Quadro 2-1.
1
Fernandes, Isac Gabriel Martins, et al. "Planejamento estratégico: análise SWOT." Revista Conexão Eletrônica das
Faculdades Integradas de Três Lagoas, Mato Grosso do Sul. 2015. (pág. 7) Disponível em: <
http://revistaconexao.aems.edu.br/wp-content/plugins/download-attachments/includes/download.php?id=
1362>. Acesso em jul. de 2020.
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Quadro 2-1: Matriz SWOT
Existência de Política Municipal de Meio Ambiente (Lei nº 629/2017), a qual estabelece

diretrizes para as áreas de mangues, restingas, vegetação de várzea, cerrado e formações
florestais e que devem ser incorporadas à revisão do PDDS
Importância do setor agropecuário na composição do Produto Interno Bruto (PIB) de
Maragogi
Processo de revisão do PDDS possibilitando a formulação de Plano Plurianual (2022-2025)
aderente às necessidades municipais
Crescimento da população, urbana e rural, indica o potencial para o desenvolvimento das
atividades e assentamentos rurais e para a diversificação das atividades econômicas na área
urbana
FORÇAS
Existência do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Maragogi (IPUMA), com a

finalidade de promover o planejamento local, articulado às demandas das secretariais
municipais e de órgãos estaduais
Regulamentação da Política Pública de Governança (Lei Municipal nº 675/2019), com
objetivo de garantir a melhoria do desempenho da administração pública
Efetividade e importância do Conselho Municipal de Turismo (COMTUR) e do Conselho
Municipal de Defesa do Meio Ambiente (COMDEMA) no fortalecimento da gestão
democrática
Elaboração do Mapa de Risco Municipal pela Coordenadoria Municipal de Proteção e Defesa
Civil (COMPDEC), a qual monitora as áreas de risco ocupadas ainda que o território de
Maragogi se caracterize predominantemente pela existência de baixas declividades

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Diminuta interrelação entre a porção rural e a urbana, em função da ausência de
infraestruturas de articulação sócio territorial, limitando o desenvolvimento das atividades
agrícolas e turísticas nestas regiões
Delimitação do perímetro urbano em desacordo com a dinâmica de ocupação atual,
carecendo de indicação das áreas de expansão urbana com base nos vetores existentes e
nos limites dos assentamentos rurais e das RPPNs (Bosque e Cachoeira)
Intensificação da urbanização de forma espontânea e desordenada, refletindo na ocupação
irregular e na verticalização sem critérios técnicos
Falta de mecanismos e políticas municipais que atuem na redução do déficit habitacional,
coibindo a ocupação de áreas de risco de deslizamento e de preservação ambiental
Alta representatividade e crescimento da utilização do transporte individual, são reflexos da
FRAQUEZAS
inexistência do transporte coletivo e de políticas de incentivo ao transporte a pé e de

bicicleta
Ausência de Política de Mobilidade Urbana dificulta o estabelecimento de diretrizes e
princípios quanto ao planejamento da mobilidade e à estruturação viária
Falta de base cartográfica municipal e carência na espacialização dos equipamentos sociais,
prejudicando a gestão territorial de Maragogi
Ausência de órgão colegiado que discuta as questões em torno do desenvolvimento urbano,
com impacto na gestão democrática da cidade
Carência de legislação específica para o parcelamento, uso e ocupação do solo urbano,
culminando no alto índice de conflitos urbanos e fundiários e na dificuldade de aprovação
de projetos e de fiscalização das irregularidades no território
Segregação socioespacial das áreas mais vulneráveis, onde a infraestrutura urbana é mais
precária, com destaque no saneamento básico, refletindo nos baixos índices de qualidade
de vida e nos indicadores de alta desigualdade social

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Relevância turística no cenário nacional e estadual, evidenciada pelo número de vínculos
empregatícios formais no setor de serviços e pela quantidade de turistas que visitam o
município anualmente
Taxa de crescimento anual superior à do Estado e da capital Maceió, influenciada pelo
crescimento turístico e pela localização estratégica de Maragogi, entre duas importantes
OPORTUNIDADES
capitais nordestinas (Recife e Maceió)

Estímulo ao desenvolvimento regional com impacto em Maragogi, com a previsão de
investimentos estaduais para instalação de Aeródromo regional e para duplicação da AL-
101 Norte no trecho de Maragogi, assim como convênios para ampliação do sistema de
saneamento e da infraestrutura urbana
Elaboração do Projeto Orla, que integra o programa estadual e corrobora com os objetivos
da Política Municipal do Meio Ambiente quanto ao ordenamento das atividades e
ocupações ao longo da região costeira
Existência da APA Costa dos Corais, cujos usos para área marítima de Maragogi e dos outros
11 municípios que abrange são regulamentados através de seu Plano de Manejo
Ocupação urbana das áreas non aedificandi da AL-101, rodovia de jurisdição estadual sob
responsabilidade do DER/AL, principal acesso ao litoral norte alagoano e de deslocamento
intramunicipal, gerando diversos pontos de conflitos viários
AMEAÇAS
Impactos socioambientais e de ocupação urbana, de escala local e regional, nos recursos

hídricos que geram influência na APA Costa dos Corais
Pressão à urbanização exercida pela dinâmica turística e imobiliária, notadamente na divisa
com Pernambuco, e de modo menos intenso, nas margens da AL-101 e sentido ao interior
com ocupações de maior vulnerabilidade
A matriz elaborada compila de forma transversal os desafios e anseios identificados, através dos quais
se propõe avaliar as problemáticas que permeiam o desenvolvimento do município, por meio da
formação de teses, sintetizando, de forma provocativa, o diagnóstico municipal.
Tese 1
A urbanização de Maragogi se dá, notadamente, entre dois eixos longitudinais que direcionam e
restringem a ocupação urbana, sendo a rodovia AL-101 e a orla litorânea. Adicionalmente, a
importância turística do município no contexto nacional e estadual reflete na pressão imobiliária que
incide nesta porção territorial, estimulando uma ocupação fragmentada, espraiada e desigual dos
distritos em descompasso com a disponibilidade de infraestrutura urbana e de equipamentos sociais.
No sentido do interior do município, observa-se a existência de grandes propriedades e dos

assentamentos rurais os quais não dialogam entre si, tão pouco com a porção urbana, seja pela secção

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gerada a partir da AL-101, constituindo-se como barreira, seja pela precariedade da integração
territorial e social desta população.
A elaboração de marcos legais, os quais abordem estas diferenças e especificidades, tem como desafio
a leitura e compreensão desta dinâmica sociocultural. É preciso considerar o crescimento das
populações urbana e rural e a necessidade de inclusão sócioterritorial em seus contextos, frente ao
acesso universal à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura básica, ao transporte, aos
serviços públicos, ao trabalho, ao meio ambiente, à cultura e ao lazer.
Tese 2
A busca pelo equilíbrio entre o desenvolvimento municipal e a preservação dos recursos ambientais,
paisagísticos e culturais é um dos princípios estabelecidos pela Política Urbana vigente em Maragogi.
A localização estratégica do município, praticamente equidistante entre Maceió (AL) e Recife (PE), bem
como o estímulo ao desenvolvimento municipal, através de convênios para ampliação da
infraestrutura básica, de investimentos na duplicação da AL-101 e da instalação do Aeródromo
Regional, são indicadores da potencialidade econômica de Maragogi no cenário regional.
A relevância do setor agropecuário na composição do Valor Adicionado de Maragogi em 2017, 41,3%

do total, demonstra a influência do segmento para além da produção. Aliada à importância turística
local, os modos de produção, a organização e o conhecimento local encontrado nestas comunidades
e assentamentos permitem o fomento de novas formas de turismo rural e de base comunitária a
serem desenvolvidos e estimulados.
A absorção do crescimento populacional a partir do desenvolvimento sustentável, do ponto de vista

da disponibilidade de recursos naturais, da capacidade urbana e do desenvolvimento econômico,
requer a estruturação das áreas consolidadas e em consolidação, o fortalecimento do turismo voltado
à valorização dos bens naturais e à cultura local, o investimento na agricultura familiar e a
diversificação das atividades econômicas.
Tese 3
A defasagem da legislação urbana, elaborada há 16 anos, e a ausência do desenvolvimento das

políticas e das leis complementares, notadamente do parcelamento, uso e ocupação do solo urbano,
assim como a deficiência na espacialização e delimitação das propostas constantes no PDDS e a
inexistência de base cadastral municipal refletem em conflitos urbanos e fundiários, bem como na
dificuldade de gestão e governança urbana.
A instituição do IPUMA, em 2008, permite ao município adotar um olhar estratégico para a Política
Urbana, integrado ao contexto regional e estadual em que Maragogi se insere. Neste sentido, o
fortalecimento do instituto, enquanto instância municipal de aplicação e monitoramento desta política

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carece de uma base legal sólida e coerente, a qual traga segurança e clareza jurídica para aplicação
da lei e que permita a estruturação dos processos para efetivação das normas no território.
Além do exposto, e apesar da existência de importantes órgãos colegiados no âmbito da gestão

participativa, com destaque para o COMDEMA e COMTUR, a formação da Comissão de
Acompanhamento para revisão do PDDS não diminui a debilidade da carência de instância de
acompanhamento e controle específicas para a Política Urbana.
Não obstante as lacunas legais existentes e o descolamento entre a realidade municipal e o

planejamento urbano previsto na legislação urbanística de Maragogi, o poder público municipal tem
articulado ações em alinhamento com outras esferas de governo, em busca de investimentos para
garantia do desenvolvimento urbano e do atendimento ao planejamento orçamentário existente.
Eixos de Desenvolvimento Municipal

A metodologia para a definição das estratégias da revisão do Plano Diretor de Maragogi (Figura 2.2-1)
se fundamenta, inicialmente, nas variáveis para o futuro do município, a partir da organização dos
desafios apresentados no formato de Matriz SWOT e de teses (Seção 2.1), os quais especularam, sob
uma ótica técnica, as problemáticas para o desenvolvimento municipal, permitindo uma leitura
desfragmentada do território, considerando que as questões relacionadas à produção da cidade se
sobrepõem e dialogam.
Em resposta à problemática que se apresentou, é desenvolvida a Visão de Futuro, a qual se constitui

como instrumento para o alcance do cenário desejável, sob a perspectiva de solução e enfrentamento
dos desafios identificados, apresentada na forma de Eixos de Desenvolvimento Municipal, que
contém os caminhos e direcionamentos práticos para efetivação das estratégias do planejamento
municipal de Maragogi.

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Figura 2.2-1: Metodologia propositiva do Plano Diretor de Maragogi

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Com base na metodologia apresentada, a estruturação dos eixos (Figura 2.2-2) é detalhada conforme
demonstrado abaixo:
Figura 2.2-2: Metodologia para detalhamento dos Eixos de Desenvolvimento Municipal
objetivos
NÚMEROS E
EFETIVAÇÃO DO
DESAFIOS
diretrizes
TESES
estratégias PLANO DIRETOR
EIXOS DE DESENVOLVIMENTO MUNICIPAL
Neste sentido, tem-se:
Objetivo: estabelece o propósito de cada eixo com base nas teses, a partir do entendimento dos
números e desafios apresentados (Etapa 2);
Diretrizes: reflete a conceituação, o rumo e as orientações do caminho a serem adotados para que
se alcance o cenário desejável utilizando-se dos Objetivos do Desenvolvimento Sustentável (ODS)2;
e
Estratégias: meios práticos para operacionalização da proposta, tendo em vista o arcabouço legal
e a capacidade de gestão da administração pública.
As Figuras 2.2-3 a 2.2-5 detalham os Eixos de Desenvolvimento Municipal definidos para Maragogi, a
saber:
Eixo I – Inclusão socioterritorial;

Eixo II – Desenvolvimento sustentável; e
Eixo III – Gestão e governança urbana.
2ONU – Organização das Nações Unidas. Agenda 2030 para o Desenvolvimento Sustentável. 2015. Disponível em:
https://nacoesunidas.org/pos2015/agenda2030/
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Figura 2.2-3: Objetivos e diretrizes do Eixo I
São estratégias para a inclusão socioterritorial (Eixo I):
Mapear os núcleos urbanos informais existentes em Maragogi, categorizando-os entre Social e

Específico, conforme trata a Lei Federal nº 13.465/2017;
Promover a regularização fundiária e a urbanização de áreas ocupadas de forma sustentável,
assegurando a posse e a permanência da população de baixa renda, de comunidades tradicionais
e dos assentamentos rurais, provisionando, quando possível, a doação de áreas públicas conforme
previsões legais;
Garantir parâmetros urbanísticos compatíveis com as tipologias e a demanda existente e
produzida no território, considerando a infraestrutura disponível, sem prejuízo ao
desenvolvimento do turismo sol e praia;
Delimitar Zonas de Interesse Social (ZEIS) de modo a melhorar as condições habitacionais, garantir
a urbanização nos assentamentos precários e assegurar a destinação de terra para produção de
Habitação de Interesse Social (HIS) próximas de infraestrutura urbana instalada;
Delimitar o perímetro urbano, considerando os vetores e a ocupação consolidada às margens da
AL-101 e nos distritos, induzindo o adensamento de áreas com infraestrutura, fortalecendo as

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centralidades existentes, controlando o espraiamento urbano e promovendo a ocupação dos
vazios, prioritariamente na sede urbana de Maragogi;
Controlar o avanço da ocupação urbana nas áreas de risco à inundação e à escorregamento e de
preservação ambiental, conforme Política Municipal de Meio Ambiente (Lei Municipal nº
629/2017) e nos mapeamentos da Coordenadoria Municipal de Proteção e Defesa Civil e da
Companhia de Pesquisa de Recursos Minerais (CPRM)
Controlar a ocupação urbana nos vetores de conurbação, notadamente sentido São José da Coroa
Grande (PE), culminando na prevenção de conflitos entre as estruturas políticas, administrativas e
sociais dos municípios;
Demarcar a Macrozona de Desenvolvimento Rural Sustentável (MDRS), garantindo áreas para a
produção rural, priorizando a agricultura familiar, agroecológica e sustentável, e objetivando
conter o avanço da mancha urbana;
Definir intervenções estratégicas para as estradas rurais e acessos aos assentamentos, integrando-
os na dinâmica e no planejamento do desenvolvimento municipal;
Estruturar e constituir banco de terras públicas e viabilizar a aquisição de imóveis, a partir do
planejamento e da espacialização de áreas de lazer e institucionais, priorizando-se a provisão de
equipamentos de educação, saúde e assistência social nos distritos e assentamentos rurais com
maior demanda;
Preservar imóveis, usos ou conjuntos urbanos, notadamente nos distritos de São Bento e Maragogi
sede, destacando-se as Ruinas do Mosteiro de São Bento, a Igreja de Nossa Senhora da Guia e a
Paróquia Santo Antônio;
Promover o uso misto do espaço, de forma a fomentar as centralidades multifuncionais existentes,
com foco no equilíbrio entre a oferta de emprego e moradia, e na qualidade do espaço urbano
definindo parâmetros de incomodidade que garantam a compatibilidade entre usos residenciais e
não residenciais, estabelecendo o porte, a tipologia e medidas mitigadoras para empreendimentos
que possam causar impactos ambientais, urbanos e de mobilidade;
Melhorar a qualidade do sistema de microacessibilidade, como calçadas, arborização, iluminação,
viário e mobilidade ativa, entre outros, nos distritos e nas áreas turísticas municipais;
Universalizar o acesso à água potável, priorizando os investimentos em infraestrutura de
abastecimento público nos assentamentos precários e nos distritos não atendidos integralmente,
notadamente Peroba e Ponta de Mangue; e
Universalizar o acesso ao esgotamento sanitário e ao saneamento ambiental, priorizando os
assentamentos precários situados em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e as áreas
consolidadas dos distritos de São Bento, Ponta de Mangue e Peroba, promovendo soluções
sustentáveis para os assentamentos rurais municipais.

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Figura 2.2-4: Objetivos e diretrizes do Eixo II
São estratégias para o desenvolvimento sustentável (Eixo II):
Definir Zona de Desenvolvimento Econômico (ZDE) destinada à abrigar atividades industriais e

empresariais de incomodo, articulada ao desenvolvimento urbano e ao fomento da diversidade
econômica do município;
Estabelecer Arranjos Produtivos Locais (APLs)3 quanto às potenciais produtivas de Maragogi, com
destaque para a gastronomia e o artesanato local, como bolinho de goma, bolacha Maragogi e
artesanato em fibra de bananeira, casca de coco e madeira;
Dinamizar e fortalecer os usos não residenciais nas centralidades existentes e nos distritos,
descentralizando as atividades econômicas e investimentos públicos, promovendo melhor
aproveitamento do solo nas áreas em processo de consolidação, como Peroba, e naquelas que
receberão equipamentos de impacto, como o Aeródromo Regional;
Promover a regularização e a diversificação das atividades econômicas existentes de forma
articulada ao desenvolvimento econômico e urbano de Maragogi;
3 http://www.mdic.gov.br/index.php/competitividade-industrial/arranjos-produtivos-locais
| 20
Controlar os efeitos no meio ambiente e nas áreas urbanas oriundos de atividades geradoras de
impacto, condicionando o projeto à apresentação e à aprovação do Estudo de Impacto de
Vizinhança (EIV), além dos demais estudos exigidos em esfera municipal, estadual e/ou federal,
direcionando melhorias urbanas por meio de contrapartidas;
Viabilizar investimentos em infraestrutura urbana e em equipamentos regionais, que permitam a
ampliação e difusão das atividades econômicas desenvolvidas no município, como a central de
comercialização e distribuição da produção agrícola e de base comunitária, local e regional,
articulado às APLs;
Regulamentar as formas de uso do espaço público e da instalação de comércio ambulante, por
meio do Código de Posturas, visando maior qualidade ambiental e urbana para o município, com
foco no controle do usos da faixa de areia e na garantia de acesso às onze praias de Maragogi;
Mapear e estabelecer diretrizes voltadas à qualificação, à conservação, à recuperação e à
ampliação das áreas verdes, das várzeas e das Unidades de Conservação e das Reservas Legais
existentes em Maragogi, articuladas aos recursos hídricos municipais, fortalecendo o
desenvolvimento econômico sustentável integrado à Política Municipal de Meio Ambiente;
Estruturar a política de gestão de resíduos sólidos e estudar viabilidade para implantação de
centrais de compostagem e reciclagem e demais equipamentos que componham o sistema de
coleta e tratamento de resíduos sólidos;
Fomentar o desenvolvimento do setor agropecuário através de programas e recursos direcionados
à agricultura familiar e agroecológica, garantindo sistemas sustentáveis de produção de alimentos
com foco na segurança alimentar e na manutenção dos ecossistemas;
Desenvolver frentes de atuação econômica alicerçadas no turismo ecológico, rural e de base
comunitária, através de programas e roteiros que permitam a descoberta das paisagens e trilhas
rurais, como a Trilha do Visgueiro, da cultura e dos modos de produção das comunidades
tradicionais e assentamentos rurais;
Adotar e implementar políticas e planos integrados para eficiência dos recursos, mitigação e
adaptação às mudanças climáticas, a resiliência a desastres, de acordo com o Marco de Sendai
para a Redução do Risco de Desastres 2015-2030;
Incentivar, através de assistência técnica e isenções fiscais, construções sustentáveis e resilientes,
utilizando materiais locais;
Articular as áreas verdes públicas e fortalecer as áreas ambientais do município bem como a
preservação do patrimônio natural ou paisagístico, de modo a assegurar o acesso e o direito à
paisagem; e
Integrar a Política Urbana ao Projeto Orla, especificamente quanto ordenamento das atividades
econômicas e das ocupações ao longo da região costeira e às estratégias e diretrizes de
desenvolvimento sustentável.

| 21
Figura 2.2-5: Objetivos e diretrizes do Eixo III
São estratégias para a gestão e governança urbana (Eixo III):
Estruturar o ordenamento territorial em macrozoneamento, sistema municipal e zoneamento

urbano e rural, permitindo a articulação e o planejamento em diferentes níveis;
Garantir a participação da vizinhança na avaliação e na implementação de empreendimentos de
impacto e na elaboração de planos e projetos locais e na escala do bairro, promovendo maior
aderência às demandas locais e qualidade urbana aos projetos;
Implementar o Sistema de Informações Municipal (SIM) e fomentar a cultura cadastral, com
objetivo de incluir e atualizar dados do município, contemplando o cadastro multifinalitário, o
sistema de geoprocessamento e a integração dos cadastros municipais dos segmentos de saúde,
educação e assistência social;
Definir objetivos estratégicos vinculados às metas e indicadores, com foco no monitoramento e
acompanhamento periódico da política urbana;
Fortalecer as instâncias de participação popular, notadamente os conselhos e colegiados
municipais, com a ampliação de seu papel propositivo e deliberativo na política urbana e ambiental
municipal, destacando-se a instituição do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano;
Viabilizar parcerias e convênios entre diversos setores e esferas de governo, por meio de agendas
comuns nos territórios, para implementação de projetos específicos de interesse local e regional,

| 22
priorizando-se investimentos no saneamento básico, na preservação ambiental e na produção
habitacional de interesse social e urbanização de assentamentos precários;
Prever instrumentos que garantam a recuperação da valorização imobiliária e dos recursos
investidos em melhorias urbanas, junto aos beneficiados pelas obras, bem como a justa
distribuição dos ônus e bônus decorrentes do processo de urbanização, inclusive quanto ao
estabelecimento de contrapartidas quando do parcelamento do solo e da instalação de
empreendimentos de impacto;
Compatibilizar o Plano de Metas, o Plano Plurianual, a Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) e a
Lei Orçamentária Anual (LOA) aos objetivos e estratégias prevista pelo Plano Diretor e plano
decorrentes deste, como os planos setoriais/ regionais;
Promover oficinas técnicas das diversas áreas de gestão da municipalidade, capacitando a
sociedade sobre questões pertinentes ao planejamento urbano, investindo em canais de
comunicação dinâmicos e de grande alcance, como Facebook e Twitter;
Assegurar o acesso público à informação, através de instituições eficazes, responsáveis e
transparentes em todos os níveis; e
Atuar efetivamente junto ao conselho gestor da APA Costa dos Corais, assegurando a aplicação do
previsto no Plano de Manejo no território municipal.
Destaques da proposta
Consolidação do diagnóstico técnico e comunitário, identificando as forças, fraquezas,

oportunidades e ameaças que refletem e impactam no desenvolvimento municipal de Maragogi;
Leitura crítica dos dados técnicos, desafios e anseios identificados, por meio da elaboração de
teses as quais sintetizam as problemáticas que permeiam o planejamento territorial municipal;
Definição de frentes transversais de fundamentação e direcionamento das políticas de produção
da cidade, propondo-se a alteração do perfil setorial para a visão de planejamento urbano
integrado e estratégico; e
Proposição de estratégias a partir de diretrizes que integram os Objetivos do Desenvolvimento
Sustentável, alinhando a Política Urbana de Maragogi ao que dispõe a Agenda 2030 a qual
apresenta as metas e objetivos globais.

| 23
3. POLÍTICA URBANA
O Plano Diretor do Município de Maragogi se constitui como instrumento básico da política urbana do
município, visando ordenar o desenvolvimento físico da cidade, bem como das funções sociais,
econômicas e administrativas, garantindo o bem-estar de seus habitantes e a conservação do meio
ambiente.
O PDDS 2004 estrutura a Política Urbana de Maragogi em três capítulos, organizados em princípios
(Capítulo I), conceito (Capítulo II) e objetivos e abrangência (Capítulo III). Neste sentido, a presente
proposta alinha os princípios e conceitos, constantes na legislação vigente, às disposições do Estatuto
da Cidade, de modo a reforçar as funções sociais da cidade e da propriedade e a democratização da
gestão urbana, como bases estruturantes e fundamentais da Política Urbana.
Princípios e objetivos gerais

São princípios da Política Urbana de Maragogi:
i. Direito à Cidade: que compreende condições dignas de vida, direitos humanos e cidadania,
incluindo o acesso universal à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura
urbana, à mobilidade, à acessibilidade, aos serviços públicos, ao trabalho, ao meio ambiente, à
paisagem, à cultura e ao lazer, compreendendo também o direito ao exercício das liberdades
individuais e coletivas no território vivido, dentro dos princípios da sustentabilidade, democracia
e justiça social, orientando-se pelos Objetivos do Desenvolvimento Sustentável (ODS) e pela
Agenda 2030;
ii. Função Social da Propriedade Urbana e Rural: atendida para propriedade urbana quando se
cumprem os critérios fundamentais e graus de exigência de ordenação e controle do uso e
ocupação do solo, estabelecidos pelo Plano Diretor, com base na Lei Federal nº 10.257/2001
(Estatuto da Cidade), subordinando-se os direitos decorrentes da propriedade individual aos
interesses da coletividade. Para propriedade rural quando da sua utilização de forma racional e
adequada, conservando seus recursos naturais, favorecendo o bem-estar dos proprietários e dos
trabalhadores e observando as disposições que regulam as relações de trabalho;
iii. Equidade Social e Territorial: compreende a garantia da justiça social a partir da redução das
vulnerabilidades urbanas e das desigualdades sociais, do amplo acesso aos equipamentos
urbanos, dos processos de regularização fundiária e do direito ao tratamento sem discriminação
em virtude de raça ou etnia, convicção política ou ideológica, gênero, geracional, credo religioso,
classe social ou orientação sexual em todo município;
iv. Direito ao Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado: direito sobre o patrimônio ambiental,
essencial à qualidade de vida, composto tanto pelo meio ambiente natural quanto pelo
antropizado, prezando pela sustentabilidade urbana, a qual implica na inter-relação entre justiça
social, qualidade de vida, equilíbrio ambiental e o desenvolvimento urbano e econômico, sem

| 24
comprometer os recursos naturais, paisagísticos e culturais, fortalecendo a identidade cultural
local e contribuindo com o conforto climático para gerações atuais e futuras;
v. Desenvolvimento Regional: compreende o compartilhamento e a coordenação de
responsabilidades e ações que promovam o desenvolvimento urbano integrado entre os
municípios da Região de Planejamento Norte de Alagoas, da Região da Mata Sul de Pernambuco
e aqueles que integram a APA Costa dos Corais; e
vi. Gestão Democrática: garantia da participação plena, efetiva e descentralizada, e da capacitação
e fortalecimento dos colegiados de representantes dos diferentes segmentos da população,
diretamente ou por intermédio de associações representativas, nos processos de planejamento,
gestão e avaliação permanente dos planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano.
Deste modo, são objetivos gerais da Política Urbana de Maragogi:
i. Respeitar os níveis de planejamento estabelecidos pelo Plano Diretor, com destaque para o
Macrozoneamento e Zoneamento Urbano e Rural, compatibilizando o uso e a ocupação do solo
com a conservação do meio ambiente natural e construído, propiciando melhores condições de
acesso à terra, à habitação, ao trabalho, à mobilidade urbana, aos equipamentos públicos e aos
serviços urbanos à população, evitando-se a ociosidade dos investimentos coletivos em
infraestrutura, racionalizando o emprego dos recursos públicos municipais e combatendo a terra
ociosa que não cumpre sua função social;
ii. Promover o desenvolvimento sustentável, garantindo a qualidade de vida da população e
buscando a equidade social, através da diversificação das atividades econômicas e da distribuição
das riquezas geradas, fortalecendo a atividade rural, incentivando a instalação industrial limpa e
de baixo impacto em áreas de fácil acessibilidade regional, e estimulando o empreendedorismo
local, a economia solidária, criativa e de base comunitária, o turismo ecológico e rural e a
distribuição das oportunidades de trabalho através da consolidação das centralidades
multifuncionais distritais, considerando-se a capacidade da infraestrutura urbana e a existência
de equipamentos;
iii. Garantir a justa distribuição dos equipamentos urbanos e dos serviços públicos, reduzindo as
desigualdades sociais e promovendo a inclusão socioterritorial, consolidando as centralidades de
bairro de forma equilibrada, descentralizando os postos de trabalho e implantando estruturas
urbanas adequadas às funções sociais e ao atendimento das necessidades da população, de modo
a qualificar os deslocamentos e priorizar o transporte público, cicloviário e a circulação de
pedestres às alternativas motorizadas individuais;
iv. Proteger os recursos naturais da atmosfera, das águas superficiais e subterrâneas, do solo, da
flora e da fauna, com foco na ampliação e requalificação dos espaços públicos das áreas verdes e
permeáveis e da paisagem, notadamente, nas áreas de preservação permanente, nas Unidades
de Conservação, e nas áreas de proteção indicadas pela Política Municipal de Meio Ambiente (Lei
Municipal nº 629/2017 e alterações posteriores);

| 25
v. Reservar áreas dotadas de infraestrutura e com equipamentos sociais para atender ao déficit
acumulado e às demandas de habitação social, democratizando o acesso à terra regularizada e
habitação às faixas de baixa renda;
vi. Fortalecer os usos rurais no município apoiando as atividades voltadas ao abastecimento, à
segurança alimentar, à biodiversidade, à conservação ambiental, ao lazer e ao turismo
sustentável, integrando os assentamentos rurais e as comunidades de base tradicional à dinâmica
municipal e valorizando a identidade, cultura e produção local; e
vii. Instituir a gestão e a governança urbana e democrática, integrada a Lei Municipal nº 675/2019,
qualificando e ampliando a participação da sociedade civil no planejamento, validação e revisão
das diretrizes do Plano Diretor através dos colegiados e do fortalecimento da Secretaria Municipal
de Infraestrutura e Obras e do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Maragogi,
principal agente responsável pela implementação da Política Urbana municipal, quanto aos
processos de tomada de decisão, instrumentalizando-o de modo a direcionar, de forma adequada
e com as devidas priorizações, seus investimentos financeiros e projetos urbanos.
Revisão dos princípios básicos da Política Urbana de Maragogi, alinhados ao que preconiza do
Estatuto da Cidade e, com foco na regulamentação das funções sociais da cidade e da
propriedade, da democratização da gestão urbana e dos modos de garantia da equidade social e
do desenvolvimento sustentável; e
Revisão dos objetivos da Política Urbana municipal, incluindo o fortalecimento rural, a reserva de
áreas dotadas de infraestrutura para produção de habitação de interesse social, o respeito aos
níveis de planejamento e a distribuição justa e equânime dos equipamentos urbanos e serviços
públicos.

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4. PRODUÇÃO E ORDENAMENTO TERRITORIAL
O PDDS vigente estrutura o ordenamento territorial atual em zonas de planejamento (Capítulo VII),
organizadas em:
Zonas agrícolas;
Assentamentos rurais;
Área de Proteção Ambiental (APA);
Zona aeroportuária; e
Zonas urbanas.
Neste arranjo não há uma unidade de planejamento que estabeleça um referencial espacial para o uso
e ocupação do solo em todo o município e que o articule à Política Urbana considerando os aspectos
ambientais, urbanos e rurais presentes em Maragogi. Ao mesmo tempo, a atual estrutura de
zoneamento homogeneíza os parâmetros urbanísticos dos distritos, desconsiderando bairros que
possuem vocações e especificidades diferentes do restante da localidade.
Neste capítulo, serão propostos novos arranjos para a produção e o ordenamento territorial de
Maragogi, considerando os diferentes níveis e unidades de planejamento, sendo estruturada em:
Macrozoneamento;
Sistemas Municipais; e
Zoneamento.
A descrição destas unidades apoia-se nos Eixos de Desenvolvimento Municipal (Capítulo 2), nos
Princípios e Objetivos Gerais da Política Urbana de Maragogi, definidos no Capítulo 3, e nas
conceituações e premissas técnicas que serão apresentadas a seguir.
Conceituação
A proposta de ordenamento territorial de Maragogi se baseia em conceitos ligados ao planejamento
urbano, difundidos nacionalmente e utilizados por municípios brasileiros para promover modelos de
cidades mais sustentáveis. Propõe-se ainda o alinhamento destes conceitos às premissas da Nova
Agenda Urbana4 através de suas diretrizes e orientações para o desenvolvimento social, econômico e
ambiental das cidades e assentamentos humanos, proposta pela Organização das Nações Unidas.
Dentro do contexto local e regional de Maragogi, foram adotados os seguintes conceitos:
i. Turismo Sustentável;
4 ONU – Organização das Nações Unidas. Nova Agenda Urbana. 2019. Disponível em: http://habitat3.org/wp-
content/uploads/NUA-Portuguese-Brazil.pdf?fbclid=IwAR2koIM7MtgBh6i57G4fxWeWpbK52Jr7sXIrGdBbJF81bF2GSz
Y527FWdAY
| 27
ii. Desenvolvimento Rural Sustentável;
iii. Centralidades (cidade multifuncional); e
iv. Concepção de Solo Criado.
TURISMO SUSTENTÁVEL
Objetivos da aplicação do conceito

Fomentar o desenvolvimento do segmento turístico em diferentes níveis e escalas de atuação,
estimulando atividades locais e regionais direcionadas à gastronomia, ao artesanato e ao
turismo ecológico, rural e de base comunitária, com foco no fortalecimento e na diversificação
do turismo de sol e praia
Ampliar o acesso à serviços de infraestrutura básica e à equipamentos sociais de modo a
melhorar a qualidade de vida da população e assegurar que o crescimento decorrente da
atividade e da atratividade turística estejam alinhados à conservação ambiental, à preservação
do patrimônio histórico, paisagístico e cultural municipal e regional, ao acesso às praias e à
sobrecarga da infraestrutura decorrente da sazonalidade
Estimular a consolidação da ocupação e coibir a existência de vazios urbanos e subutilização de
terrenos em áreas turísticas e dotadas de infraestrutura
Incorporar a participação popular e do segmento de turismo, através de entidades e colegiados,
no planejamento e monitoramento da Política Urbana
Instrumentos aplicáveis
Conselhos Municipais| Zoneamento Urbano e Rural | Sistema Municipal | Instrumento de Indução
à Função Social da Propriedade | Plano Municipal de Turismo | Política Municipal de Meio
Ambiente| Plano de Manejo APA Costa dos Corais

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DESENVOLVIMENTO RURAL SUSTENTÁVEL

Estruturar o desenvolvimento e a produção agropecuária de modo a valorizar o uso sustentável
dos recursos naturais e a produção comunitária, orgânica, agroecológica e familiar, articulando-
a às atividades urbanas e econômicas de Maragogi
Valorizar a produção da agricultura familiar, sustentável e oriunda de comunidades tradicionais
e dos assentamentos rurais, assegurando a permanência destes em seus territórios e o acesso
aos recursos naturais dos quais provem sua subsistência
Planejar o desenvolvimento rural com foco na articulação intersetorial de modo a garantir
políticas públicas de segurança alimentar e fortalecimento das produções locais e dos
assentamentos rurais por meio das cooperativas e APLs
Promover a estruturação viária e a instalação de infraestrutura básica e de equipamentos sociais
nas áreas rurais, garantindo integração da população rural e equidade no seu acesso à saúde, à
educação, à cultura, à mobilidade e ao lazer
Garantir a conservação e a preservação das áreas ambientalmente frágeis e de proteção e
controlar a expansão urbana sobre as áreas e assentamentos rurais
Macrozoneamento| Subistema Ambiental | Zoneamento Rural | Bacias Hidrográficas | Serviços
Ecossistêmicos| Subsistema de Estruturação Viária e Mobilidade | Plano de Desenvolvimento Rural
Sustentável

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CENTRALIDADES

Qualificar a vida urbana nos distritos e bairros, promovendo a qualidade urbanística e ambiental
e a diversidade de atividades compatíveis e toleráveis ao uso residencial
Otimizar e direcionar os recursos investidos em infraestrutura urbana e reduzir os impactos
ambientais e urbanos gerados pelo espraiamento urbano
Condicionar o adensamento e a verticalização à capacidade da infraestrutura urbana e ao acesso
a equipamentos sociais, espaços de lazer e áreas verdes de forma equânime no todo território
Estruturar o sistema viário municipal priorizando o transporte público, cicloviário e a circulação
de pedestres em detrimento das alternativas motorizadas individuais
Promover uso misto qualificado, integrando atividades compatíveis e toleráveis ao uso
residencial, com a mitigação dos impactos gerados e atraindo novos empreendimentos e postos
de trabalho fora do distrito sede
Zoneamento Urbano| Uso misto |Subsistemas de Equipamentos, Serviços e Áreas Públicas| |
Instrumento de Indução à Função Social da Propriedade | Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)|
Gabarito máximo
SOLO CRIADO

Combater a terra ociosa, garantindo o cumprimento da função social da propriedade e o direito
à cidade em todo território
Condicionar o adensamento populacional e construtivo à existência de infraestrutura urbana,
equipamentos sociais e espaços públicos de qualidade
Promover o conceito de cidade mais justas, socializando os ganhos da produção urbana
Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB)| Potencial construtivo adicional – Coeficiente de

Aproveitamento Máximo (CAMáx)| Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC)| Contribuição
de Melhoria | Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)| Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)

| 30
Macrozoneamento
O Macrozoneamento proposto abrange a totalidade do território municipal e se constitui como
primeiro nível de referência espacial para a definição de áreas destinadas aos usos urbanos e rurais, a
partir da percepção das características tendenciais de ocupação e das vocações identificadas na
localidade, apoiando-se nos princípios e objetivos estabelecidos pela Política Urbana.
Dessa forma, propõem-se para Maragogi as seguintes Macrozonas (Mapa Macrozoneamento):
Macrozona de Qualificação Urbana (MQU), na qual é permitido o parcelamento do solo para fins
urbanos; e
Macrozona de Desenvolvimento Rural Sustentável (MDRS), sendo vedado o parcelamento do
solo de caráter rural.
A seguir serão apresentadas as descrições e os objetivos específicos de cada macrozona, refletindo no
território as estratégias de desenvolvimento urbano que compõem o Plano Diretor Estratégico de
Maragogi.

| 31
MACROZONA DE QUALIFICAÇÃO URBANA
Vista aérea Descrição
A Macrozona de Qualificação Urbana (MQU) corresponde ao Perímetro Urbano de Maragogi, onde o uso, a ocupação e a extensão
territorial são consolidadas ou estão em processo de consolidação, englobando-se os vetores de crescimento e expansão identificados
no território. Caracteriza-se por atividades urbanas, no qual se encontra a maior parcela da população residente no município e está
dividida em cinco distritos: São Bento, Maragogi, Barra Grande, Ponta de Mangue e Peroba
A delimitação proposta incorpora novas áreas, buscando a coesão territorial e a compatibilização da dinâmica urbana recente à
vocação de cada porção o território, ajustando o limite aos marcos físicos existentes, considerando a necessidade de dirimir conflitos
fundiários observados no município, principalmente em função da proximidade com assentamentos rurais e quanto à garantia de
acesso às áreas públicas e praias
Esta macrozona, apesar da predominância do perfil residencial, apresenta padrões diferenciados de urbanização e de oferta de
infraestrutura e equipamentos públicos, com a presença de vazios urbanos e áreas propicias à intensificação das atividades
econômicas e ao adensamento populacional, condicionado à capacidade da infraestrutura ofertada
Os parâmetros urbanísticos de uso e ocupação do solo da MQU serão tratados no Zoneamento Urbano, que regulamentará as áreas
que incidem sobre a mesma
Objetivos e função social Instrumentos e medidas aplicáveis

• Zona de Controle Ambiental (ZCA), nos cursos hídricos, áreas de preservação e no limite de município com São José da Coroa
• Promover e estruturar as centralidades multifuncionais
Grande (PE)
• Estimular a diversidade de uso
• Operação Urbana Consorciada (OUC)
• Vincular o adensamento construtivo e habitacional à capacidade da infraestrutura urbana, à existência de equipamentos
• Centralidades multifuncionais nos distritos, articulando-as à estruturação viária e aos equipamentos regionais e locais (terminal
sociais e às estruturas de transporte coletivo e ativo
rodoviário e aeródromo)
• Distribuir equitativamente os equipamentos sociais e urbanos
• Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)
• Proteger e preservar os corpos hídricos e as áreas de mangue, mitigando e prevenindo os processos de inundação e
• Uso misto e parâmetros urbanísticos, conforme Zoneamento Urbano
erosão e coibindo a ocupação de áreas verdes e de preservação ambiental
• Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB), Mínimo (CAMin)e Máximo (CAMáx), conforme zoneamento, sendo o CAB igual
• Incentivar a ocupação dos vazios urbanos de modo qualificado e integrado aos núcleos urbanos já consolidados,
a um
estimulando uma ocupação menos espraiada e mais coesa
• Apropriação do espaço urbano através de propostas de uso urbano como ciclofaixas temporárias, projeto hortas urbanas e
• Direcionar a qualificação e provisão de infraestrutura urbana em todo território de modo a diminuir a desigualdade
programa adote uma praça
territorial
• Acesso público às praias, por meio da delimitação de áreas livres e desobstruídas específicas para este fim
• Garantir a produção habitacional de interesse social e popular em áreas dotadas de infraestrutura e próximas a
• Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)
centralidades, priorizando-se o atendimento das populações em situação de vulnerabilidade e risco
• Qualificação da produção da cidade através da utilização do Sistema Municipal, mapeando-se os equipamentos sociais e
Promover a regularização fundiária dos núcleos urbanos informais consolidados no município, possibilitando a titulação
urbanos, as áreas verdes urbanas, as áreas protegidas e a estruturação viária municipal
de seus ocupantes e a implantação de infraestrutura necessária
• Plano Municipal de Saneamento Básico quanto aos serviços de abastecimento de água e esgotamento sanitário, e drenagem,
• Coibir a conurbação urbana com São José da Coroa Grande/PE
priorizando as áreas de maior vulnerabilidade social;
• Promover a justa distribuição, em todo território, dos ganhos gerados a partir da produção urbana
• Integração do planejamento e desenho urbano das orlas distritais ao Projeto Orla

| 32
MACROZONA DE DESENVOLVIMENTO RURAL SUSTENTÁVEL
Vista aérea Descrição
A Macrozona de Desenvolvimento Rural Sustentável (MDRS) é caracterizada pela presença de atividades e assentamentos rurais
regulamentados pelo INCRA, nos quais se destaca a produção de cana-de-açúcar, coco, abacaxi e mandioca. O setor agropecuário
é o principal componente do PIB municipal e agrupa as atividades de pesca, pecuária e agricultura. As lavouras, no contexto
territorial, ocupam 44,7% do município, sendo que destes 36% correspondem aos assentamentos rurais, evidenciando a
expressividade desta atividade no território
Neste vetor, nota-se a ausência de infraestrutura básica e o perfil interiorano da ocupação indica dificuldade de acesso à serviços
e à equipamentos sociais, demandando investimentos e melhorias na integração dessas comunidades com a área urbana no
município
Alguns dos assentamentos, notadamente na região de Peroba, fazem divisa com recentes ocupações urbanas, onde é possível
identificar conflitos de ocupação, ainda que incipientes, sendo necessário conter esse avanço e garantir a melhoria na qualidade
de vida vinculada à permanência destas comunidades em seu território
Objetivos e função social Instrumentos e medidas aplicáveis

• Plano de Desenvolvimento Rural Sustentável
• Proibir a ocupação e o parcelamento do solo de caráter urbano
• Permitir e incentivar atividades de contemplação da natureza, turísticas, de ecoturismo, lazer de baixo impacto, educação
ambiental e pesquisa científica
Conter a expansão urbana sobre a Macrozona de Desenvolvimento Rural Sustentável • Permitir atividades de processamento de frutas e outros alimentos, desde que desenvolvida na mesma área da respectiva
Garantir a preservação das características naturais, dos recursos hídricos e das demais condicionantes físico-ambientais produção agrícola
Fomentar as atividades rurais com práticas sustentáveis e inovadoras de manejo do solo e incentivo à agricultura familiar • Fomentar a diversidade de culturas e o beneficiamento de produtos artesanais e orgânicos, fortalecendo cadeias produtivas
Garantir áreas para produção de agricultura familiar, sustentável e oriunda de comunidades tradicionais e assentamentos completas, com foco nas produções existentes de agricultura familiar
rurais, assegurando a permanência destes em seus territórios • Estruturação do Sistema Municipal, priorizando nestas áreas a qualificação do sistema viário e o acesso a equipamentos
Promover a instalação de infraestrutura básica e a ampliação e melhoria das vias rurais, garantindo integração da população sociais e serviços públicos
rural e equidade no seu acesso à saúde, educação, cultura, mobilidade e lazer • Controlar usos e atividades potencialmente poluentes, especialmente as que utilizam de defensivos agrícolas
• Estimular os Serviços Ecossistêmicos, adotando-se o Pagamento por Serviços Ambientais (PSA)
• Definição de objetivos e diretrizes específicas para áreas rurais (Zoneamento Rural), em conformidade com vocações e
tendências identificadas

| 33
Definição de diretrizes de uso e ocupação do solo rural, sinérgicas aos objetivos gerais propostos,
o que irá facilitar a instalação de atividades de apoio à produção agrícola, dinamizando a economia
rural, com foco na manutenção da população no campo;
Delimitação do Perímetro Urbano fundamentada em critérios técnicos e legais, em especial o
dispositivo no Art. 42-B da Lei Federal nº 10.257/2001;e
Delimitação das macrozonas de acordo com marcos físicos do território, em sistema de projeção
que permite interface com programas abertos de geolocalização (Google Earth), facilitando o
processo de planejamento e gestão territorial.

| 34
240.000 245.000 250.000 255.000 260.000
38°15'W 37°30'W 36°45'W 36°W 35°15'W
PE
Maragogi
9°S
9°S
PE Barreiros
AL $
+
PE
060
São José da
9.018.000
9.018.000
Coroa Grande
9°45'S
9°45'S
AL
BA Oceano
PA PAU At l â n t i c o
AMARELO SE
10°30'S
10°30'S
Ri o Microrregião Litoral
PA BUENOS
Jacuípe Ca r v ã Norte de Alagoas
o AIRES/
38°15'W 37°30'W 36°45'W 36°W 35°15'W
SANTA RITA Ri
oP
er Referência Locacional
PA ÁGUA FRIA s
9.015.000
9.015.000
i
PA JUNCO
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Limite Preamar (SPU)
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Có
Limite Estadual
rr.
PA MELLOS
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Limite Municipal
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PA ITABAIANA Perímetro Urbano Proposto
PA MANGEBURA
Sistema Viário
PA MASSANGANA
Rio Tabajara Rodovia
Estrada Municipal
PA JAVARÍ
PA COSTA Arruamento
Peroba
9.012.000
9.012.000
DOURADA
Rc Hidrografia
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on
ta Limite de Sub-bacia
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Cursos d'água principais
o
M
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Assentamentos Rurais
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PA NOVA
e
JERUSALÉM
Assentamentos (INCRA)
Macrozoneamento
Có
rr.
Macrozona de Desenvolvimento Rural Sustentável - MDRS

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+
AL Macrozona de Qualificação Urbana - MQU
o
101
9.009.000
9.009.000
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ão
Ped
Ru a
Ri o Ma r a gogi
Porto Calvo
Referências:
ga
IBGE, 2018. Malha Municipal e Estadual.

Uti n
IMA, 2013. Rodovias e estradas.

IMA, 2007. Hidrografia Principal.
Ri o
INCRA. Assentamentos.
OSM (OpenStreetMap), 2020. Arruamento.
Prefeitura de Maragogi/SPU. Limite Preamar.
SEMARH/IMA (AL), 2007. Bacias Hidrográficas.
Oceano
±
9.000.000
9.000.000
al o
ã oG
on
ç
At l â nt i co Km
in aS 0 0,475 0,95 1,9
Us Sistema de Coordenadas - UTM SIRGAS 2000 25S
Es tra da
São Bento
Rua Celestino da Si lva
Japaratinga
PROJETO:
Plano de Diretor de Maragogi
$
+ AL
465
8.997.000
8.997.000
TÍTULO:
Mapa Macrozoneamento
GEOPROCESSAMENTO: FORMATO: ESCALA: DATA:
Geo Brasilis A1 1:42.000 12/11/2020
240.000 245.000 250.000 255.000 260.000
Sistema Municipal
O Sistema Municipal integra a proposta de Produção e Ordenamento Territorial por estar relacionado
à estruturação territorial de Maragogi, sendo composto por elementos que permitem a definição e
organização do uso, da ocupação e do desenvolvimento econômico e socioambiental do município.
Estabelece-se como base física, cadastral, quantitativa, qualitativa e espacial para o planejamento
territorial e a tomada de decisão, direcionando as ações do poder público em consonância com os
Eixos de Desenvolvimento Municipal (Capítulo 2) e com a Política Urbana de Maragogi (Capítulo 3).
Do ponto de vista organizacional, o sistema possibilita a sobreposição de diferentes informações

permitindo a compreensão integrada do território municipal, a partir da inclusão e espacialização de
dados, projetos, obras, indicadores, diretrizes, déficits e demandas. O Sistema Municipal se propõe a:
Ampliar a capacidade de avaliação das áreas urbanas disponíveis à ocupação e dimensionar as

contrapartidas e intervenções necessárias, notadamente quanto à distribuição de infraestruturas,
equipamentos e serviços públicos;
Subsidiar a avaliação da capacidade de suporte e atendimento, atual e futura, da infraestrutura
instalada;
Aproximar a política urbana das políticas setoriais através da territorialização dos dados,
notadamente quanto à mobilidade, meio ambiente, saneamento ambiental, educação e saúde; e
Organizar as diretrizes do Plano Diretor e os mapeamentos subsidiários à sua elaboração,
articulando-os ao ordenamento territorial proposto.
Compõe o Sistema Municipal:
Subsistema Ambiental, organiza, mapeia e integra as informações espaciais, quantitativas e

qualitativas quanto aos Espaços Protegidos5, o qual compreende as Unidades de Conservação, as
Áreas de Valor Ambiental Urbano, as Áreas de Preservação Permanente conforme define a
Política Municipal de Meio Ambiente. Este subsistema é composto ainda por áreas verdes, áreas
de lazer e áreas de risco indicadas pela Coordenadoria Municipal de Proteção e Defesa Civil
(COMPDEC) e no levantamento da CPRM6,;
Subsistema de Equipamentos, Serviços e Áreas Públicas, organiza, mapeia e integra informações
espaciais, quantitativas e qualitativas quanto aos equipamentos e às áreas públicas municipais
urbanas. Este subsistema é composto pelos equipamentos de saúde, educação, assistência social,
esporte, lazer e cultura, bem como das áreas institucionais do município e a abrangência dos
sistemas de abastecimento de água e de esgotamento sanitário (SAAE, 2020).
Complementarmente devem ser inseridos neste subsistema as áreas da SPU e o Projeto Orla; e
Subsistema de Estruturação Viária e Mobilidade, organiza, mapeia e integra informações
espaciais, quantitativas e qualitativas quanto ao sistema viário municipal, devendo ser atualizado
5Conforme Lei Municipal nº 629 de 2017, destaque à Seção III que dispões sobre os Espaços Protegidos.
6 Dados constantes no Repositório Institucional de Geociência da Companhia de Pesquisa de Recursos Minerais, 2013.
Disponível em: http://rigeo.cprm.gov.br/jspui/handle/doc/18404
| 36
quando houver alterações dos elementos que o compõe, a saber: vias, estradas rurais, rodovias,
ciclovias, calçadas e dados integrados sobre o deslocamento e transporte público.
O Mapa Sistema Municipal espacializa os subsistemas citados, considerando as informações

municipais existentes e disponíveis até esta etapa (setembro/2020), o qual subsidiará a leitura
sobreposta e transversal destes, enquanto que o Quadro 4.3-1 reúne os objetivos e diretrizes para
cada um destes.
É importante destacar que a metodologia que embasa a construção do Sistema Municipal parte do
pressuposto que os dados não são estáticos, ou seja, devem estar em constante atualização pela
Prefeitura Municipal, notadamente nos momentos de elaboração e revisão de Políticas Públicas
Setoriais, do georreferenciamento municipal, da proposição de diretrizes e da implementação de obras
e projetos.

| 37
Quadro 4.3-1: Objetivos e diretrizes do Subsistema Ambiental, de Equipamentos, Serviços e Áreas Públicas e de Estruturação Viária e Mobilidade
SUBSISTEMA AMBIENTAL SUBSISTEMA DE EQUIPAMENTOS, SERVIÇOS E ÁREAS PÚBLICAS SUBSISTEMA DE ESTRUTURAÇÃO VIÁRIA E MOBILIDADE
Objetivos Objetivos Objetivos
• Ampliar, qualificar, recuperar e distribuir equitativamente as áreas e os espaços verdes nos Reduzir as desigualdades socioterritoriais, priorizando a instalação de equipamentos e Analisar as dinâmicas de mobilidade quanto à qualidade e à sustentabilidade
Distritos infraestrutura urbana nos bairros com maior vulnerabilidade social econômica e socioespacial das formas de deslocamento e as demandas presentes no
• Estimular a criação e implantação de áreas verdes por meio do estabelecimento de Ampliar, qualificar e descentralizar os equipamentos sociais município
parâmetros e incentivos urbanísticos e programas municipais Universalizar o acesso aos serviços públicos em todo município, priorizando o esgotamento Garantir a fluidez e a permeabilidade urbana, promovendo a continuidade do sistema
• Promover a arborização urbana e a integração entre áreas verdes, com foco na melhoria do sanitário viário existente, estruturando o acesso aos bairros e distritos
microclima local
Promover a participação popular no processo de planejamento e desenvolvimento dos Estruturar o sistema viário municipal, através do planejamento integrado da
• Instrumentalizar a gestão pública para tomada de decisões e definição de investimentos
projetos de equipamentos sociais e urbanos circulação viária e do uso do solo, considerando a composição viária como elemento
relativos às áreas de valor ambiental urbano, existentes e futuras, de Maragogi
Instrumentalizar a gestão pública para tomada de decisões e definição de investimentos estruturador do território
relativos aos equipamentos, serviços e áreas públicas, existentes e futuras, de Maragogi
Diretrizes
Diretrizes Diretrizes
• Mapear e manter atualizado o Subsistema Ambiental, identificando as áreas de fragilidade

ambiental, com destaque para os recursos hídricos, e demais áreas que o compõe, Mapear e manter atualizado o Subsistema de Equipamentos, Serviços e Áreas Públicas, Mapear e manter atualizado o Subsistema de Estruturação Viária e Mobilidade,
incluindo-se áreas provenientes de parcelamento do solo identificando as áreas públicas, a abrangência dos serviços públicos e os equipamentos classificando e hierarquizando as vias de modo a organizar o sistema viário, e
• Promover o levantamento quantitativo das áreas verdes urbanas, traçando indicadores por existentes, incluindo-se áreas e serviços provenientes de parcelamento do solo propondo-se diretrizes viárias que estruturem e orientem o processo de ocupação e
bairro e os correlacionado com os demais subsistemas municipais Promover o levantamento quantitativo dos equipamentos, serviços e áreas públicas, adensamento no território
• Integrar as áreas de vegetação significativa e criar conectividade verde na escala distrital e traçando indicadores por bairro e correlacionados com os demais subsistemas municipais e Elaborar e implementar o Plano de Mobilidade Urbana de Maragogi, priorizando-se
interbairros políticas setoriais, identificando, através da sobreposição, os territórios e bairros com de ações e metas quanto a mobilidade ativa, segurança de pedestres e ciclistas,
• Definir parâmetros urbanísticos para áreas permeáveis em imóveis urbanos, podendo-se maior vulnerabilidade e desigualdade territorial transporte público, acessibilidade urbana, qualificação e definição dos acessos às
instituir incentivos fiscais para áreas permeáveis e mecanismos de capitação e reuso de Garantir a participação efetiva da comunidade local na definição das ações que envolvem a praias e ampliação da circulação viária interdistrital
águas pluviais
implantação e ampliação dos equipamentos sociais e urbanos em seu bairro e distrito Assegurar a definição de acessos públicos às praias em articulação com a SPU,
• Articular as áreas verdes urbanas através de caminhos de pedestres e ciclovias,
Estruturar o banco de terras públicas municipais, identificando estrategicamente suas integrando o Projeto Orla ao futuro Plano de Mobilidade Urbana (PMU)
preferencialmente na orla municipal e ao longo dos corpos hídricos urbanos
localizações, através do cruzamentos das demandas, déficits e das áreas públicas existentes Estruturar o processo de emissão de diretrizes para loteamentos e parcelamentos do
• Priorizar a arborização urbana e o uso de espécies nativas e favoráveis ao microclima local
e à fauna Indicar as ações e investimentos prioritários, por bairro e distrito, correlacionando-os, solo considerando a obrigatoriedade de previsão de conexões viárias, continuidade
• Compatibilizar a proteção e a recuperação das áreas verdes e matas ciliares com o através de mapeamentos, quadros e tabelas, com as leis orçamentárias e utilizando-os como das vias de entorno e indicação de rotas alternativas em caso de loteamentos
desenvolvimento socioambiental e com as atividades econômicas, especialmente as de critério para definição de áreas públicas decorrentes do parcelamento do solo fechados e condomínios
utilidade pública Delimitar o abairramento municipal, tornando-o um dos níveis de planejamento territorial Priorizar as ciclovias e a circulação de pedestres nos bairros e nas orlas distritais
• Promover a articulação entre as instâncias de proteção ao patrimônio histórico, cultural, alinhado ao zoneamento e ao macrozoneamento municipal Indicar as ações e os investimentos prioritários, por bairro e distrito, correlacionando-
natural e arquitetônico, identificando, delimitando e especializando estas áreas e imóveis os, através de mapeamentos, quadros e tabelas, com as leis orçamentárias e
• Indicar as ações e investimentos prioritários, por bairro e distrito, correlacionando-os, utilizando-os como critério para definição de diretrizes viárias e intervenções
através de mapeamentos, quadros e tabelas, com as leis orçamentárias e utilizando-os como
estratégicas, inclusive as decorrentes do parcelamento do solo e de medidas
critério para definição de medidas compensatórias (Estudos Ambientais7)
mitigatórias e compensatórias (Estudos Ambientais)
7 Conforme Lei Municipal nº 629 de 2017, Anexo I, item XXX, o qual define quais instrumentos de avaliação estão comtemplados no termo Estudos Ambientais.
| 38
240.000 245.000 250.000 255.000 260.000
38°15'W 37°30'W 36°45'W 36°W 35°15'W
PE
Maragogi
9°S
9°S
PE Barreiros
AL $
+
PE
060
São José da
9.018.000
9.018.000
Coroa Grande
9°45'S
9°45'S
AL
BA Oceano
Ri o P
AMARELO er s inunga SE
10°30'S
10°30'S
Microrregião Litoral
PA BUENOS
Jacuípe Rio
C a rvã o AIRES/
Norte de Alagoas
38°15'W 37°30'W 36°45'W 36°W 35°15'W
SANTA RITA
Referência Locacional Sistema Viário Hidrografia
PA ÁGUA FRIA
9.015.000
9.015.000
PA JUNCO Limite Estadual Rodovia Cursos d'água principais
PA BOM JESUS Limite Municipal Estrada Municipal
PA MELLOS
Perímetro Urbano Proposto Arruamento
Có
rr. R Subsistema Ambiental
ia PA MANGEBURA
c hã Áreas de Risco
o
a Áreas de Risco (Defesa Civil, 2018)
PA MASSANGANA PA ITABAIANA Áreas de Risco - Escorregamento

CPRM, 2013
Cór r.
do Prefeitura, 2020
sP
PA COSTA us
a
Defesa Civil, 2020
9.012.000
9.012.000
DOURADA PA JAVARÍ Rio Ta b a j a r a
Peroba Áreas de Risco - Inundação/Alagamento
Defesa Civil, 2020
Limite Preamar
Limite Preamar (SPU)
h.
Rc
C a ch e Unidades de Conservação
oei gu
ra Rc h. P n PA NOVA
onta d o Ma
JERUSALÉM APA (Federal)
RPPN Bosque RPPN (Estadual)
Áreas Verdes
Áreas Verdes (parcelamento)
Vegetação Remanescente por Domínio Vegetacional
$
+AL
101 Campo hidrófilo de várzea
9.009.000
9.009.000
Cerrado perenifólio
Ri Cerrado/floresta e Cerrado subperenifólio
s
os P u
od
a
Floresta perenifólia de mangue
PA CARAMURU PA LEMOS Floresta subperenifólia
Floresta subperenifólia de várzea
Ponta de Mangue Floresta subperenifólia e Campo de restinga
Floresta subperenifólia e Campo higrófilo de várzea
RPPN
Sem classificação
a l gado
Cachoeira
Subsistema de Equipamentos, Seviços e Áreas Públicas
S
Ri o
Equipamentos Sociais
PA ESPÍRITO Cemitério
SANTO a
9.006.000
9.006.000
Cultura
a
Educação
Barra Grande Esporte e Lazer
Saúde
Ri o
Ho Segurança Pública
r ta
PA OZIEL Áreas Públicas
PA SÃO PEDRO ALVES /
AQUIDABAM Praças
a
a Áreas Públicas (parcelamento)
Sistema de abastecimento de água e esgotos
Ri o a SAAE - Atendimento por água (índice: 50%)
a
Uti
n ga a a SAAE - Atendimento por água (índice: 100%)

a
CASAL - Atendimento por água e esgoto (índice: 100%)
Maragogi
9.003.000
9.003.000
ch a a
R
PA SAMBA .C
on
ce
ão Referências:
iç
APA Costa IBGE, 2018. Malha Municipal e Estadual.

dos Corais IMA, 2007. Hidrografia Principal.
Rio Mar a gogi IMA, 2013. Rodovias e estradas.
Porto Calvo IMA, 2015. Unidades de Conservação.
IMA, 2016. Área Edificada e Remanescentes de Vegetação (com classificação adaptada
a partir dos Domínios de Vegetação do IMA, 2013).
Prefeitura de Maragogi/SPU. Limite Preamar.
Prefeitura de Maragogi. Saneamento Ambiental.
Prefeitura de Maragog, 2020. Áreas de Risco.
Oceano
±
9.000.000
9.000.000
At l â nt i co Km
0 0,475 0,95 1,9
Sistema de Coordenadas - UTM SIRGAS 2000 25S
a
São Bento
a
Japaratinga
PROJETO:
$
+ AL
465
8.997.000
8.997.000
TÍTULO:
Mapa Sistema Municipal

Geo Brasilis A1 1:42.000 12/11/2020
240.000 245.000 250.000 255.000 260.000
Considerando que o Subsistema de Estruturação Viária e de Mobilidade se constitui como base
estruturadora do ordenamento territorial, serão detalhados para o município:
i. Hierarquização viária;
ii. Dimensionamento das vias;
iii. Dimensionamento dos passeios;
iv. Diretrizes viárias; e
v. Intervenções estratégicas.
4.3.1. Hierarquização viária

As vias se constituem como elementos estruturais urbanos que desempenham diferentes funções
viárias podendo ser classificadas a partir de dois aspectos: mobilidade, compreendido como a
facilidade de deslocamento na cidade, e acessibilidade, que está atrelado às condições seguras de
acesso às edificações e às atividades urbanas lindeiras.
A definição da hierarquia viária de Maragogi tem como base esses conceitos e o seu contexto local,
entendendo que a trama do município é composta por uma via principal estruturadora, a AL-101, da
qual partem vias ortogonais que a conectam com a orla. Dessa forma, o sistema viário do município é
composto por:
Via de Interesse Regional;

Estradas Rurais;
Via Arterial Verde;
Vias Coletoras Verdes; e
Vias Locais.
Via de Interesse Regional
A Via de Interesse Regional (AL-101) permite a articulação entre a Região Metropolitana de Maceió à
porção norte do Estado de Alagoas e sul de Pernambuco, sob responsabilidade do Departamento de
Estradas e Rodagens de Alagoas (DER/AL).
Em Maragogi, a rodovia permite a integração entre os distritos, cruzando longitudinalmente o

município, agregando deslocamentos regionais e locais e gerando inúmeros conflitos viários. Neste
contexto, propõe-se a municipalização do trecho entre o km 124 e a entrada do distrito sede, pela Rua
Antônio Zeferino, quando esta deverá ser reclassificada como Via Arterial Verde.

| 40
Estradas Rurais
As Estradas Rurais se situam na porção não urbanizadas de Maragogi e caracterizam-se pelas conexões
secundárias intramunicipal ou com municípios do entorno, sendo os principais eixos de conexão entre
a área urbana de Maragogi com os Assentamentos Rurais.
Via Arterial Verde
A Via Arterial Verde forma a estrutura viária principal de Maragogi, situada majoritariamente na
porção central do município. A definição desta, enquanto verde objetiva a sua qualificação, através da
priorização da implantação de canteiros largos, arborizados e vegetados, de sistemas de drenagem e
aumento da permeabilidade e a segurança no deslocamento e travessia dos pedestres e ciclistas.
Conforme indicado, a municipalização do trecho entre o km 124 e a entrada do distrito sede da AL-101
a classificará como Via Arterial Verde, quando efetivada.
Vias Coletoras Verdes
As Vias Coletoras Verdes são destinadas a recolher os deslocamentos locais, apoiando e alimentando
a rede viária arterial. Possuem maior circulação de veículos e estão presentes atividades comerciais e
serviços de âmbito local, que lhe atribuem um importante papel na escala dos bairros.
A qualificação destas, enquanto verdes, objetiva priorizar a arborização destas vias, prevendo-se
sistemas de drenagem e aumento da permeabilidade, bem como a instalação de equipamentos de
ginastica e lazer e ampliação das faixas de ciclovia e de pedestre.
Vias Locais
As Vias Locais são caracterizadas pelo baixo fluxo de tráfego, com intersecções em nível, não
semaforizadas, destinadas predominantemente ao acesso local. Englobam todas as vias do município
que não se enquadram nas demais classificações.

| 41
4.3.2. Dimensionamento das vias
O correto dimensionamento das vias é essencial para garantir fluidez do trânsito, permeabilidade do
tecido urbano e infraestrutura adequada para o pedestre e o ciclista, ampliando a segurança do acesso
às funções e espaços urbanos do município.
Em Maragogi, o dimensionamento viário se baseia na hierarquia apresentada, sendo que todo

arruamento a ser implantado a partir da aprovação do Plano Diretor deve obedecer aos requisitos
definidos pelo Quadro 4.3.2-1, além das condicionantes estabelecidas pela Superintendência de
Trânsito e Transporte (SMTT), Código de Trânsito Brasileiro e resoluções do CONTRAN.
A Via de Interesse Regional, por ser administrada pelo DER, não têm seu dimensionamento definido
pelo Plano Diretor.
Quadro 4.3.2-1: Proposta para o dimensionamento do sistema viário de Maragogi
Compartilhamentos de Via (m)

Largura Ciclovia Passeio
Faixa de Faixa de Canteiro
Tipo da Via Total mínima mínima
Rolamento Estacionamento Central
(m) (m) (1) (m)
mínima mínima mínimo
Via Arterial
18,00 3,50 N/A 2,00 1,50 3,00
Verde
Via Coletora 3,00
16,00 3,00 opcional 1,20 3,00
Verde (ou parklet)
Via Local 12,00 3,00 3,00 N/A N/A 3,00
(1) Ciclovia poderá ser dispensada quando a declividade da via for superior a 7%.
Cumpre mencionar que as dimensões apresentadas acima deverão ser adotadas no caso de
desenvolvimento de projetos de urbanização específica e que as vias já implantadas permanecerão
com as dimensões existentes, podendo ser estabelecidos alargamentos ou adequações conforme
definição do poder executivo.
4.3.3. Dimensionamento dos passeios

O passeio é a parte do logradouro destinada ao trânsito de pedestres, podendo ser eventualmente
compartilhada com ciclistas e abrigar a infraestrutura e o mobiliário urbano. Deste modo, entende-se
que para garantir a livre circulação de forma segura, sem empecilhos e obstáculos, deve-se considerar:
i. Dimensionamento:
a) Garantir a acessibilidade universal, compreendendo as rampas acessíveis, pisos táteis e sinalização
sonora nos cruzamentos onde houver semaforização;
| 42
b) Seguir a compartimentação proposta na Figura 4.3.3-1, a saber:
o Faixa Livre de Circulação: dimensão mínima de 1,20m de largura e inclinação transversal
máxima de 3%, destinada exclusivamente à circulação de pedestres, livre de desníveis,
obstáculos físicos – temporários ou permanentes e vegetação;
o Faixa de Mobiliário Urbano: deve ter no mínimo 0,50m de largura, devendo ser lindeira ao
meio-fio, destinada à arborização, implantação de mobiliário urbano, sinalização e rampas
de acesso a veículos; e
o Faixa de Acesso das Edificações: pode ter largura máxima de 20% da largura total da calçada,
destinada à colocação de mobiliário móvel, como mesas de bar e floreiras, toldos,
propaganda, entre outros itens de apoio ao imóvel.
Quando a largura da calçada impossibilitar a implantação das três faixas será dada preferência à faixa
livre de circulação, posteriormente à faixa de mobiliário urbano e por último à faixa de acesso das
edificações, adotando-se a largura mínima de 3,00 m.
Figura 4.3.3-1: Compartimentação dos passeios
3m
ii. Execução:
a) A construção do passeio é de responsabilidade do proprietário e obrigatória em toda a extensão
fronteira do lote, sendo este edificado ou não;
b) Ficam definidos os seguintes acabamentos para as faixas livres de circulação:
o Cimento áspero;
o Cimentado estampado;
o Ladrilho hidráulico;
o Bloco intertravado; e
o Placa pré-moldada de concreto.
c) O acabamento deve ser contínuo e sem ressaltos ou depressões; e

| 43
d) As rampas para acesso de veículos às edificações, mediante o rebaixo dos meios-fios, não poderão
ter mais 0,50 m de profundidade, sendo proibidas quaisquer elevações ou depressões no restante
do passeio e/ou na sarjeta.
iii. Manutenção:
a) A limpeza dos passeios é de responsabilidade dos ocupantes dos imóveis fronteiriços;
b) É proibido jogar ou despejar resíduos ou lixo de qualquer natureza nos passeios, vias e logradouros
públicos, principalmente nos bueiros e redes de águas pluviais;
c) A Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras poderá solicitar, em qualquer tempo:
o O projeto, ou detalhamento, de calçada nos projetos a serem aprovados; e
o A construção, reparação ou reconstrução dos passeios públicos através de notificação por
escrito;
d) Em caso de dano ao passeio por obra pública, seja de drenagem, alteração de nivelamento das
guias ou por estragos decorrentes de arborização, a manutenção e reconstrução do passeio fica a
cargo da Prefeitura Municipal;
iv. Aprovação:
o O detalhamento dos passeios, em atendimento às normas estabelecidas nos itens i e ii,
deverá ser apresentado para análise junto ao projeto legal, na etapa de aprovação do
mesmo.
A fim de orientar e garantir a implantação das regras apresentadas acima, propõe-se a criação de uma
cartilha informativa, com linguagem acessível a todos, onde estará detalhado, passo-a-passo, como
realizar a construção de novas calçadas e a adequação e reforma das já existentes.
Poderão ser utilizadas como referências para elaboração da cartilha de Maragogi as seguintes
iniciativas:
Programa Passeio Livre e cartilha elaborada pela Prefeitura de São Paulo – SP (Figura 4.3.3-2);
Cartilha de boas práticas para calçadas de Fortaleza - CE (Figura 4.3.3-3); e
Cartilha orientadora de aplicação das normas NBR9050/15 e NBR16537/16 em passeios públicos,
elaborada pela Prefeitura de Maceió - AL (Figura 4.3.3-4).

| 44
Figura 4.3.3-2: Programa Passeio Livre, com a Figura 4.3.3-3: Cartilha de boas práticas para
cartilha elaborada pela Prefeitura de São Paulo – calçadas de Fortaleza - CE9
SP8
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo, 2012. Fonte: Prefeitura Municipal de Fortaleza, 2019.
Figura 4.3.3-4: Cartilha orientadora de aplicação das normas NBR9050/15 e NBR16537/16 em passeios
públicos, elaborada pela Prefeitura de Maceió - AL10
Fonte: Prefeitura Municipal de Maceió, 2018.
Acessos públicos
Em complementação aos passeios e alinhada à proposta do Projeto Orla, fica estabelecida a garantia
de implantação e qualificação dos acessos públicos à praia, os quais devem adotar parâmetros e
especificações conforme segue:
8
Disponível em: https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/subprefeituras/calcadas/arquivos/cartilha_-
_draft_10.pdf
9
Disponível em: https://urbanismoemeioambiente.fortaleza.ce.gov.br/images/urbanismo-e-meio-
ambiente/apresentacoes-oficias/CARTILHA-PMCFOR.pdf
10
Disponível em: http://www.maceio.al.gov.br/wp-content/uploads/2018/08/pdf/2018/08/Cartilha-Cal%C3%A7ada-
Finalizada.pdf
| 45
Garantir a acessibilidade universal, compreendendo rampas acessíveis, pisos táteis e sinalização,
devendo este acesso ser inteiro em nível e com marcação no piso para a circulação de diferentes
modais;
Ser dimensionada de modo a permitir o compartilhamento do espaço, incluindo-se o acesso de
veículos e pequenas embarcações, sendo destinadas, no mínimo:
o Dimensão mínima de 3 m (três metros) de largura e inclinação transversal máxima de 3%
(três por cento), para circulação de pedestres, livre de desníveis, obstáculos físicos –
temporários ou permanentes e vegetação;
o Mínimo de 1 m (um metro) de largura, para arborização, implantação de mobiliário urbano
e sinalização; e
o Máximo de 3,5 m (três metros e meio) de faixa compartilhada para ciclistas e veículos;
A construção do acesso é de responsabilidade do poder público, podendo este desapropriar áreas
particulares e exigir a implementação do acesso como contrapartida da instalação de
empreendimentos;
Ficam definidos os seguintes acabamentos para os acessos públicos:
o Ladrilho hidráulico;
o Bloco intertravado; e
o Outro piso drenante.
A execução dos acessos deve considerar a qualificação de áreas verdes e instalação de rede de
drenagem pluvial.
Os acessos público devem ser implantados ou qualificados conforme parâmetros acima listados,
estando espacializados em arquivo digital e na planilha fornecida pela Secretaria Municipal de
Planejamento, Orçamento e Patrimônio11, sendo eles:
A implantar:
o SB-1-A
o SB-2-V
o SB-3-V
o SB-4-P
o SB-5-A
o SB-6-A Acesso próximo ao Condomínio São Bento
o SB-7-A
o SB-8-P
o SB-9-A
o SB-10-P Acesso próximo ao Loteamento tenda
o SB-11-P
o SB-12-A Acesso próximo ao Condomínio Edifício Galileia e e Tropical II
o SB-13-A Acesso próximo ao Condomínio Edifício Galileia e e Tropical II
11
Os acessos públicos apresentados neste documento estão em processo de espacialização e validação, não correspondendo
à versão técnica final, estando passíveis de ajustes a serem apresentados nas próximas etapas.
| 46
o SB-14-A Acesso próximo ao Condomínio Daher
o SB-15-A
o SB-16-P
o SB-17-P
o CH-2-V
o CH-3-V Acesso próximo ao Desmembramento Simoa no bairro Camacho
o CH-4-V
o CH-5-V
o BU-1 Abertura e alargamento de acesso à praia entre o Pontal e o Rest. Burgalhau
o BU-2- Abertura de acesso à praia próximo ao Hotel Praia Dourada
o BU-5
o BG-1 Acesso próximo ao Condomínio Porto Maragogi
o BG-5 Acesso próximo ao Loteamento Costa do Sol
o BG-6 Acesso próximo ao Loteamento Costa do Sol
o AT-1
o AT-2
o AT-3 Acesso próximo à Pousada Rangay
o XR-1
o PM-3
o PB-1 confirmar localização
o PB-2 Acesso no Loteamento São José 1 e 2
o PB - 4 Acesso próximo ao Loteamento Peroba Suítes
A qualificar:
o Acesso 8 (PM-1) Acesso ao lado do Hotel Gran Oca, alargar a via e recuperar o estado atual
o Acesso 9 Acesso na entrada da antena, qualificar enquanto Via Coletora no Loteamento Porto
do Sol
o Acesso 10 Abertura de acesso em estrada já existente, garantir acesso de pedestres entre os
Acessos 9 e 10
o Acesso 11 Acesso existente próximo a churrascaria Maragosasco e ao Loteamento Praia
Dourada
o Acesso 12 (DR-2) Acesso para pedestre próximo ao Condomínio Sol Nascente
o Acesso 12 Acesso existente, qualificar para veículos, no Loteamento Praia Dourada I
o Acesso 13 Acesso existente no Loteamento São José 1 e 2
o Acesso 14 (PB-3)Acesso existente após a AL-101 em frente ao Loteamento Costa dos Corais
o Acesso 15 Acesso existente após a AL-101 em frente ao Loteamento Águas de Maragogi
o Acesso 16 Qualificar e desbloquear acesso existente no Loteamento São Benedito
o Acesso 17 (PB-5) Acesso existente no Loteamento Ana Elizabete
o Acesso 18 Acesso existente
o Acesso 19 (PB-6) Acesso existente
o Acesso 20 (PB-7) Acesso existente para pedestres

| 47
o BU-2 Acesso público à praia após ao Hotel Praia Dourada, próximo à foz de Maceiozinho e à
antiga ponte
o BG-2
o BG-3
o BG-4
o BG-5
o BG-6
o DR-1
o PB-1
o PB-2
o PB-4
o PB-9
o PB-8
A Figura 4.3.3-5 reúne os acessos públicos por Distrito.

| 48
Figura 4.3.3-5: Acessos públicos de Maragogi (a implantar e a qualificar)
SÃO BENTO BARRA GRANDE
PONTA DE MANGUE PEROBA
Fonte: Google Earth, 2020. Elaboração: Geo Brasilis, 2020.

| 49
4.3.4. Diretrizes viárias
As diretrizes viárias previstas para Maragogi propõem a implantação de novos traçados viários, de
modo a:
Qualificar o acesso e a circulação entre distritos e nos bairros;

Aumentar a capacidade das vias existentes, atendendo ao aumento crescente do número de
veículos;
Garantir a continuidade da malha viária quando da implantação de novos parcelamentos do solo;
Prever infraestrutura adequada para incentivo aos modos não motorizados de transporte;
Orientar e direcionar a circulação de passagem fora da mancha urbana, tornando-a periférica.
As diretrizes devem respeitar o dimensionamento e a funcionalidade das Vias Coletoras Verdes,
aderindo à estruturação e à qualificação do território municipal.
Por fim, cumpre mencionar que as diretrizes viárias propostas para o município deverão ser
incorporadas e complementadas pelo Plano de Mobilidade Urbana (PMU), quando de sua elaboração,
conforme ilustra o Mapa Abairramento e Subsistema de Estruturação Viária e Mobilidade o qual,
além da hierarquização viária, indica e descreve as diretrizes viárias e intervenções estratégicas.
Destaca-se que a elaboração do PMU é de suma importância para que o desenvolvimento e o
crescimento urbano ocorram de modo ordenado e coerente.
4.3.5. Intervenções estratégicas

As intervenções estratégicas são adotadas de modo complementar às diretrizes viárias definidas neste
capítulo, contribuindo para o enfrentamento dos conflitos identificados no sistema viário de Maragogi.
Quando da implementação das intervenções, deve-se assegurar a qualificação das vias e estradas
municipais adotando-se infraestrutura adequada quanto à:
Vias Arteriais e Coletoras Verdes e Vias Locais:

o Sinalização horizontal e vertical;
o Ajustes geométricos, quando necessário;
o Recapeamento asfáltico;
o Manutenção e instalação de iluminação pública;
o Implantação de bocas de lobo e rede de drenagem;
o Construção e manutenção das calçadas e ciclovias, permitindo a circulação de pedestres e de
bicicletas, de forma compartilhada e sem conflito; e
o Investimento na sinalização de trânsito, tanto horizontal quanto vertical, de modo a garantir
o compartilhamento do trânsito de maneira segura.
As Estradas Rurais:
o Pavimentação permeável (como piso intertravado, bloquete ou cascalho compactado com
areia);
o Ajuste geométrico do greide da via; e
| 50
o Implantação de sistema de drenagem com canaletas para dar vazão às águas pluviais e evitar
o empoçamento.
Destaques da proposta:
Proposição do Sistema Municipal como ferramentas de apoio ao planejamento e efetivação da

Política Urbana de Maragogi;
Estruturação Viária do município, com a definição de hierarquização, o dimensionamento e as
diretrizes viárias a partir da leitura e identificação dos conflitos viários existentes;
Elaboração de base cartográfica com o Sistema Municipal e a Estruturação Viária, a qual reúne a
espacialização de equipamentos, serviços e vias, possibilitando a compreensão e sobreposição
destas informações integradas à leitura do território; e
Integração entre os subsistemas municipais direcionando o planejamento e execução de ações
coordenadas, que qualifiquem de forma equânime os distritos e bairros municipais.

| 51
240.000 245.000 250.000 255.000 260.000
38°15'W 37°30'W 36°45'W 36°W 35°15'W
PE
Maragogi
9°S
9°S
PE Barreiros
AL
São José da
$
+PE
060
9.018.000
9.018.000
Coroa Grande
9°45'S
9°45'S
AL
BA Oceano
PA PAU
Ri o P At l â n t i c o
AMARELO er s inunga
SE
10°30'S
10°30'S
PA BUENOS Microrregião Litoral
Jacuípe Rio
C a r vã o AIRES/ Norte de Alagoas
SANTA RITA 38°15'W 37°30'W 36°45'W 36°W 35°15'W
PA ÁGUA FRIA
9.015.000
9.015.000
PA JUNCO Referência Locacional
PA BOM JESUS Limite Estadual
PA MELLOS Limite Municipal
Perimetro Urbano Proposto
Bairros
Có Sistema Viário
rr. R
ia PA MANGEBURA
c hã IE 2
Arruamento
o
2
DV
IE Hidrografia
1
PA ITABAIANA Cursos d'água principais

PA MASSANGANA
1
DV
Cór r.
do
sP IE 3
DV
4 Assentamentos (INCRA)
PA COSTA us
a
Subsistema de Estruturação Viária e Mobilidade
9.012.000
9.012.000
Peroba
DOURADA PA JAVARÍ Rio Ta b a j a ra Diretrizes Viárias
Diretrizes Viárias
Intervenções Viárias
Intervenções Viárias
h.
Rc
C a ch e Hierarquização Viária
oei gu
ra Rc h. P n PA NOVA
onta d o Ma Estrada Rural
JERUSALÉM
Via de Interesse Regional
Via Arterial Verde
Via Coletora Verde
DV 3
Dourado
Via Local
$
+AL
101
9.009.000
9.009.000
Ponta de
Ri Mangue
s
os P u
od
a
PA CARAMURU PA LEMOS
IE 5
IE 7
IE 4
13
Oceano
DV
a l gado
IE 6
Antunes DV 6
At l â nt i co
S
IE 16
DV
Ri o
11
7
Parque dos
DV
PA ESPÍRITO Coqueiros
SANTO Canto do Mar
9.006.000
9.006.000
9
Barra Grande
IE
IE 8
IE 1
id Bairros do Centro
4
1 Conj. Res. Adélia Lyra
IE 15
Ri o
Ho Burgalhau
r ta
PA OZIEL
2 Sta. Tereza Verzere (Aviário)
DV
12
PA SÃO PEDRO ALVES / 3 Tecí Mendes (Grota)
DV 1
DV 5
DV 8
AQUIDABAM Deda Paes
4 Conj. Res. Evangélico
5
5 Carvão
DV
14
6 Centro
Ri o
7 Virgem dos Pobres
Uti
2 5
n ga 1
8 Colônia
IE
3
10
9.003.000
9.003.000
ch
R
PA SAMBA .C 4 Intervenções
on Descrição
Estratégicas
ce
ão 8
iç
Diretrizes 6
Referências:
Descrição Qualificação de via transversal que conecta a AL-101 à DV 1, no Loteamento Terra do
Viárias 7 IE 1 IBGE, 2018. Malha Municipal e Estadual.
Sol em Peroba IMA, 2013. Rodovias e estradas.
Conexão entre os loteamentos
Porto Calvo Cajá e Terra do Sol, criando uma via coletora paralela Rio Ma r a gogi
DV 1 Qualificação de via transversal que conecta a DV 2 à AL-101, próxima ao Loteamento IMA, 2007. Hidrografia Principal.
à AL-101 no bairro de Peroba IE 2 INCRA. Assentamentos.
Conexão entre a Rua das Onze Horas (no loteamento São Benedito) e a IE 2 no Barra Velha de Galés, em Peroba OSM (OpenStreetMap), 2020. Arruamento.
DV 2 Loteamento Barra Velha Gaés, criando uma via coletora paralela à AL-101 no bairro Qualificação de via transversal que conecta a AL-101 à DV 1, no Loteamento Sinfonia
Carotes IE 3
de Peroba dos Pescados em Peroba
Conexão entre o bairro Barra Grande e Peroba, criando uma via coletora paralela à AL- Qualificação de via paralela à AL-101 na orla de Antunes, ligando longitudinalmente os
DV 3 IE 4
101 em Ponta de Mangue bairros de Antunes e Ponta do Mangue
Conexão entre a IE 3 no Loteamento Sinfonia dos Pescados e a Rua do Funil (lateral à Qualificação de acesso à praia em Antunes, ligando transversalmente a AL-101 à orla
DV 4 EMEB Ayres Pereira da Costa), criando uma via coletora paralela à AL-101 no bairro de IE 5
±
Camacho
10
da praia
9.000.000
9.000.000
DV
Peroba
Qualificação de acesso à praia em Antunes, ligando transversalmente a AL-101 à orla
Criação de via de acesso a Zona de Desenvolvimento Economico, ao norte do distrito IE 6
DV 5 da praia
de Maragogi Concordia Km
DV 6 Abrir via de acesso para pedestres e via para buggues Qualificação de acesso à praia em Antunes, ligando transversalmente a AL-101 à orla 0 0,475 0,95 1,9
IE 1 IE 7 Sistema de Coordenadas - UTM SIRGAS 2000 25S
Prolongamento da Rua da Praia, conectando transversalmente os bairros de Barra
2
da praia
9
DV 7
DV
IE 11
Grande e Antunes Nova

IE 8 Qualificação da via local que conecta o bairro de Barra Grande à área rural de Maragogi
DV 8 Conexão entre os bairros do Carvão, Burgalhau e Barra Grande Vida
IE 9 Qualificação da Rua da Praia, via coletora, no bairro de Barra Grande
Continuação da Travessa Antonio Lira, conectando a Rua Francisco Corrêa de Araújo Japaratinga Qualificação da via local que conecta a Estrada Rural que leva à Aquibadan ao Centro
DV 9 IE 10
com a Travessa Manoel Santos Rangel, em São Bento de Maragogi
São Bento Qualificação da Via Coletora, Rua Vereador Eraldo Vasconcelos, que conecta a Estrada
DV 10 Criação de via coletora paralela à AL-101, entre São Bento e Camacho IE 11
Rural Para Usina São Gonçaloos à AL-101, passando pelo bairro Nova Vida
PROJETO:
DV 11 Abrir acesso público da AL-101, próximo à Dois Coqueiros, em Antunes
IE 12
Qualificação da, Rua da Concórdia, via local que conecta os bairros de Concórdia e São Plano de Diretor de Maragogi
8.997.000
8.997.000
DV 12 Conexão da AL-101 com a DV8 Bento
TÍTULO:
IE 13 Qualificação da Travessa Atônio Lira, via local, no bairro de São Bento
DV 13 Criação de via coletora em área de expansão urbano, ao noroeste de Barra Grande Maruim
IE 14 Qualificação de via que cruza o Parque dos Coqueiros Mapa Abairramento e Subsistema de Estruturação Viária
DV 14 Criação de via paralela ao Bairro do Carvão IE 15 Melhoria da conexão da AL-101 à praia, em Barra Grande
DV 15 Permite a conexão da DV8 até a AL-101 IE 16 Melhoria da conexão entre a AL-101 e a DV 13, em Barra Grande FORMATO:
GEOPROCESSAMENTO: ESCALA: DATA:
240.000 245.000 250.000 255.000 260.000 Geo Brasilis A1 1:42.000 12/11/2020
Zoneamento Urbano e Rural
O Zoneamento proposto para Maragogi tem como objetivo geral regular o uso e a ocupação do solo
no território municipal, por meio da compartimentação da Macrozona de Qualificação Urbana (MQU)
e da Macrozona de Desenvolvimento Rural Sustentável (MDRS), de modo a estabelecer parâmetros e
instrumentos aplicáveis aos objetivos de cada zona.
Esta seção faz correlação direta com o Capítulo VII (Da Gestão Urbana) e o Capítulo VIII (Das diretrizes
para elaboração da legislação de uso e ocupação do solo) do PDDS, observando-se aquilo que já está
disposto na lei e alinhando ao que propõe a Macrozona de Qualificação Urbana, a Macrozona de
Desenvolvimento Rural Sustentável e conforme orientam os Eixos de Desenvolvimento Municipal e
os conceitos da produção e do ordenamento territorial.
Neste sentido, a presente propositura intenta:
Simplificar a leitura e o entendimento da legislação urbanística, prevendo zonas de uso e ocupação

condizentes às especificidades urbanas, rurais, sociais, econômicas e ambientais de cada território;
Ordenar o território, bem como seus usos, ocupações e vocações, com vistas ao desenvolvimento,
econômico, social, urbano e rural, de uma cidade inclusiva, democrática e ambientalmente
responsável, que promova qualidade de vida a seus habitantes;
Respeitar os modos de viver e a morfologia urbana e rural existente;
Promover o adensamento populacional nas áreas com capacidade de infraestrutura, contendo o
espraiamento urbano; e
Orientar o poder público no sentido de direcionar os investimentos em infraestrutura e serviços
públicos, garantindo equilíbrio e equidade, social e territorial.
Considerando-se os itens apontados, para cada zona serão definidos (Figura 4.4-1):
i. Parâmetros de uso; e
ii. Parâmetros de ocupação.

| 53
Figura 4.4-1: Composição dos aspectos de uso e ocupação do solo de Maragogi
4.4.1. Parâmetros de Uso

Com base na caracterização do perfil econômico e residencial de Maragogi, propõe-se classificar as
atividades permitidas no município nas seguintes categorias de uso, respeitando o nível de
incomodidade gerado ao uso residencial:
Residencial (R): destinado à moradia de um indivíduo ou de um grupo de indivíduos, subdividindo-

se em:
o Residencial unifamiliar (Ru): caracterizada pela existência de uma única unidade
habitacional no lote; e
o Residencial multifamiliar (Rm): caracterizada pela existência de mais de uma unidade
habitacional no lote, podendo ser vertical ou horizontal, regulamentados pelas legislações
municipal e federal existentes;
Não Residencial (nR): compreendem às atividades não residenciais de comércio, prestação de
serviços, industriais, institucionais e aos usos rurais e urbanos, os quais geram incômodo ao uso

| 54
residencial e tem como referência sua natureza e parâmetros de incomodidade e sustentabilidade.
Estes se subdividem em:
o Uso Não Incômodo (nR1): não incômodo ao uso residencial, cujo funcionamento e processo
de produção não causa impacto ao uso residencial, incluindo-se os usos rurais como
agricultura, piscicultura, pecuária e extrativismo;
o Uso Incômodo Compatível (nR2): compatível ao uso residencial, no qual se enquadram usos
que podem gerar incômodos à vizinhança residencial, solucionáveis mediante o atendimento
de medidas pré-estabelecidas; e
o Uso Incômodo Não Compatível (nR3): incômodo não compatível ao uso residencial, cujo
funcionamento e processo de produção são potencialmente geradores de impacto
urbanístico ou ambiental, e que possuem soluções tecnológicas economicamente viáveis
para tratamento ou mitigação dos incômodos gerados
Os usos não residenciais (nR) deverão atender aos parâmetros de incomodidade, de forma isolada ou
cumulativa, relativos a:
Poluição sonora: incomodidade causada pelo impacto sonoro produzido pela atividade ao
entorno, seja este gerado por máquinas, pessoas ou animais;
Poluição atmosférica: refere-se à emissão de substâncias odoríferas, de gases, vapores, materiais
particulados e/ou fumaça devendo-se observar o limite estabelecido em legislação estadual;
Poluição por resíduos sólidos: trata-se do impacto causado pela atividade que produz e/ou estoca
resíduos sólidos com riscos potenciais ao meio ambiente e à saúde pública;
Poluição hídrica: trata-se do impacto causado ao meio ambiente pelas atividades que lançam
efluentes incompatíveis ao lançamento na rede hidrográfica e ou sistema coletor;
Porte do empreendimento: incomodidade causada em função do porte do empreendimento que
será instalado, considerando-se, para este enquadramento, a área construída de edificação.
Caberá ao empreendedor, caso exerça a atividade em parte da edificação, solicitar o
reenquadramento da atividade;
Geração de tráfego: trata-se do impacto causado por empreendimentos em função do
estacionamento e da concentração das pessoas, ou devido à operação e atração de veículos
pesados;
Poluição visual: trata-se do impacto visual produzido na paisagem urbana pela veiculação de
publicidades, luminosos, faixas e outdoors;
Vibração: quanto ao impacto causado por atividade geradoras de vibração ou choque no entorno
imediato decorrente do uso de equipamentos e maquinários;
Periculosidade: associado ao potencial de risco e danos à saúde e ao meio ambiente, em caso de
acidente, em função da produção, distribuição, comercialização, uso e estocagem de materiais
perigosos: radiação eletromagnética, explosivos, gás liquefeito de petróleo (GLP), inflamáveis,
tóxicos e equiparáveis; e
Impacto urbanístico: sobrecarga na capacidade de suporte da infraestrutura instalada ou
alteração da paisagem urbana.

| 55
Para a instalação de usos e atividades no Município, considerado o enquadramento da atividade na
categoria de uso permitida, poderá ser exigida a adoção de medidas mitigadoras e de adequação da
atividade previstas conforme Quadro 4.4.1-1. Em um mesmo imóvel, é possível, conforme estabelece
a zona de uso e ocupação em que se insere, serem atribuídos usos residenciais e não residenciais,
devendo-se sempre resguardar-se o uso residencial a partir da adoção das medidas mitigadoras.
As atividades classificadas como nR 2 e nR3 somente serão autorizadas após as adequações exigidas
pelos órgãos públicos municipais, inclusive no que se refere ao cumprimento das medidas mitigadoras,
devendo respeitar as zonas de uso e ocupação quanto às categorias de uso permitidas em cada uma
destas.

| 56
Quadro 4.4.1-1: Parâmetros de incomodidade e medidas mitigadoras por categoria nR
CATEGORIA DE
Incômodo Compatível Incômodo Não Compatível
ITEM USO / Não Incômodo (nR1) Medida Mitigadora
(nR2) (nR3)
INCOMODIDADE
Adequação dos níveis de ruídos emitidos pela atividade, enquadrando-se
POLUIÇÃO Diurno até 50dB Diurno até 55dB Diurno até 60dB
1. no máximo permitido conforme categoria de uso e ABNT NBR
SONORA Noturno até 45dB Noturno até 50dB Noturno até 55dB
10.151/2000 (3)
Vedada a emissão de
odores, gases, vapores, Permitida atendendo aos termos e padrões estabelecidos e
POLUIÇÃO Adequar-se aos padrões de emissão primários estabelecidos pela
2. material particulado e/ou controlando a atividade impedindo a emissão de material
ATMOSFÉRICA resolução CONAMA - 382/2006 e 436/2011(3)
fumaça de qualquer particulado e de odores para fora dos limites da propriedade
natureza
Permitida a geração de
POLUIÇÃO POR Permitida a geração de Permitida a geração de
resíduos classe II - Não
3. RESÍDUOS resíduos até classe II B - resíduos até classe II A - Não Adotar medidas e classificações conforme NBR 10.004/2004(3)
perigosos, sendo admitidos
SÓLIDOS Inertes inertes
classe I - perigosos
Atender aos padrões de

Vedado o lançamento de efluentes de qualquer natureza na
POLUIÇÃO emissão conforme Atender aos padrões de emissão estabelecidos pela Resolução CONAMA
4. rede hidrográfica e/ou sistema coletor de esgotos e/ou que
HÍDRICA Resolução CONAMA Nº 357, Nº 357, de 17 de março de 2005(3)
causem poluição no lençol freático
de 17 de março de 2005
PORTE E
Pequeno porte, até 500 m² Médio porte, de 501 até Grande porte, acima de Obrigatório realização de Estudo de Impacto de Vizinhança para nR2 e
5. IMPACTO
de área construída 2.000 m² de área construída 2.001 de área construída nR3, conforme dispõe o Plano Diretor
URBANÍSTICO (4)
Vedada a implantação de
Permitida a implantação de empreendimentos geradores de
GERAÇÃO DE empreendimentos
6. tráfego intermitente de veículos (leves ou pesados) e com (1)(3)
TRÁFEGO geradores de tráfego de
fluxo intenso de ou pessoas (1)
veículos ou pessoas

| 57
CATEGORIA DE
Incômodo Compatível Incômodo Não Compatível
ITEM USO / Não Incômodo (nR1) Medida Mitigadora
(nR2) (nR3)
INCOMODIDADE
POLUIÇÃO
7. (2)
VISUAL
8. VIBRAÇÃO Vedada Atender a NBR 10.273/88 (1) Atender a NBR 10.273/88
Vedada a implantação de
empreendimentos que
comercializam, utilizam ou Obtenção de aprovação pelo Corpo de Bombeiros para o Execução e/ou adequação de medidas para prevenção e combate a
9. PERICULOSIDADE
estocam materiais perigosos exercício da atividade prevista incêndio de acordo com a legislação vigente (3)
compreendendo:
inflamáveis e tóxicos
(1) Sujeito a exigência da elaboração do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) para aprovação do empreendimento.
(2) Sugere-se a promulgação de legislação municipal pertinente conforme proposta apresentada no Capítulo 5, item 5.1 (Lei Cidade Limpa).
(3) Atender ao que dispõe a Lei Municipal nº 629/2017, Política Municipal de Meio Ambiente.
(4) Os empreendimentos do setor hoteleiro não serão enquadrados a partir do porte, entretanto devem apresentar Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) para aprovação do
empreendimento.

| 58
Classificação de usos por incomodidade
A classificação de usos por incomodidade tem por objetivo aprimorar a gestão territorial e incentivar
o desenvolvimento econômico municipal, a partir da simplificação da legislação de uso e ocupação do
solo, através do enquadramento das atividades nR, com base nas atividades econômicas definidas pela
Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE) do Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística (IBGE), ou substituta.
A classificação das atividades, conforme categoria de uso não residencial nR, está estabelecida no
Anexo I deste documento, conforme Resolução da Comissão Nacional de Classificação (CONCLA)nº 02,
de 20 de novembro de 2018. Propõe-se que a tabela a que se refere o Anexo I seja substituída sempre
que ocorrer atualização da CNAE, mediante decreto municipal, pela versão mais atualizada.
Afim de melhor compreender o fluxo de enquadramento das atividades a partir da tabela CNAE e dos
parâmetros de incomodidade, a Figura 4.4.1-1 ilustra o descritivo do fluxo, conforme segue:
i. Identificação da categoria de uso que se deseja classificar (R ou nR);

ii. Localização do seu imóvel, lote ou gleba no Mapa Zoneamento, identificando a Zona de uso e
Ocupação em que este se insere e verificando, no Quadro 4.4.3-3 quais as categorias de uso
permitidas nesta;
iii. Caso a atividade seja nR, deve-se verificar se a atividade (CNAE) desejada é permitida, ou não,
na Zona de Uso e Ocupação em que seu seu imóvel, lote ou gleba está inserido, através do Anexo
I. Com esta informação é possível verificar além da permissividade, quais as observações
específicas a cada atividade; e
iv. Independente da Zona de Uso e Ocupação em que a atividade será inserida, todas as atividades
não residenciais devem atender aos parâmetros e às medidas mitigadoras aos possíveis
incômodos causados pelos mesmos, conforme Quadro 4.4.1-1.

| 59
Figura 4.4.1-1: Fluxo de enquadramento das atividades
Os casos omissos deverão ser avaliados por equipe técnica multidisciplinar, sugere-se a formação da
Comissão Técnica de Análise (CTA) a qual atuará sobre as seguintes responsabilidades:
Acompanhar e emitir parecer quanto aos casos omissos e específicos quanto às normas de Uso e
Ocupação do Solo de Maragogi, incluindo as atividades já apontadas como de responsabilidade
da comissão no Anexo I;
Analisar e emitir parecer sobre atividades classificadas e regulamentadas na legislação municipal
de uso do solo, de modo a respaldar a autorização de emissão de Alvarás e Certidões de Uso e
Ocupação; e
Enquadrar as atividades nR e indicar a revisão do Anexo I, quando da atualizações do CNAE;
Demandar, se necessário, estudo técnico de órgãos competentes para embasar pareceres nos
assuntos de competência da CTA.
A avaliação e execução das ações acima identificadas são de responsabilidade conjunta das Secretarias
Municipais e do IPUMA, através da CTA, enquanto que a fiscalização e o monitoramento dos usos para
fins de emissão e renovação de alvarás de funcionamento são de responsabilidade da Secretaria
Municipal de Infraestrutura e Obras.
| 60
Deste modo, propõe-se que a CTA seja composta pelo corpo técnico da prefeitura, considerando
servidores com nível superior, sendo a definição da composição técnica e a nomeação estabelecidas
por Decreto Municipal. Sugere-se como composição mínima:
Dois representantes da Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras, sendo um Arquiteto e um

Engenheiro;
Um representante do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Maragogi;
Um representante da Secretaria Municipal de Finanças; e
Um representante da Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Recursos Hídricos.
À critério da CTA, profissionais de outras áreas e secretarias poderão ser convidados a se manifestar
sobre as questões analisadas, bem como o interessado solicitante (empreendedor e/ou responsável
técnico), de modo a fornecer esclarecimentos que se façam necessários sobre processo. As questões
pertinentes ao regimento interno da comissão, deliberações e prazos deverão ser tratadas por decreto
específico.
4.4.2. Parâmetros de Ocupação

Esta seção tem como objetivo orientar e disciplinar os parâmetros de ocupação do solo de forma
equilibrada e sustentável no território. Para Maragogi, propõem-se os seguintes indicadores (Figura
4.4.2-1):
Coeficiente de Aproveitamento: índice que, multiplicado pela área do lote, determina a área
líquida edificada admitida no lote/gleba, podendo ser:
o Mínimo (CAMi): índice que multiplicado pela área total do lote resulta na área mínima de
construção exigida, determinante para a incidência dos Instrumentos de Indução à Função
Social da Propriedade, a saber: Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC)
e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo no Tempo, a serem regulamentados
pelo Plano Diretor;
o Básico (CAB): índice que multiplicado pela área total do lote resulta na área máxima de
construção permitida, determinando o potencial construtivo do lote; e
o Máximo (CAMax): índice que multiplicado pela área total do lote resulta na área máxima de
construção permitida, determinando o potencial construtivo do lote, mediante contrapartida
financeira (Outorga Onerosa do Direito de Construir);
Lote Mínimo: dimensão mínima do lote, a partir do qual não poderá haver desmembramento ou
subdivisão;
Testada: dimensão mínima da frente do lote, que coincide com o alinhamento;
Recuos: referem-se ao espaço livre com relação às divisas do lote, quando confronta com
logradouro público ou outro elemento, podendo ser:
o Frente (F);

| 61
o Lateral (L); e
o Fundo (Fu);
Taxa de Ocupação (TO): relação percentual entre a projeção do perímetro total da edificação no
terreno e a área do lote;
Taxa de Permeabilidade (TP): relação percentual entre a área mínima permeável do lote e área
total do mesmo, permitindo a infiltração de água no solo;
Gabarito: altura máxima da edificação, calculada pela distância entre o piso térreo e o ponto mais
alto da cobertura; e
Vagas de Estacionamento: quantidade de espaços destinados a estacionar e guardar veículos
dentro de uma edificação ou no terreno.
O computo da taxa de permeabilidade (TP) considerará, além das áreas gramadas:
Piso semipermeável, podendo este ser vazado que permita o plantio de forração, em no mínimo
50% da área deste; e
Piso drenante que, por sua constituição e forma de instalação, não promova a impermeabilização
total do solo, permitindo a infiltração de água.
Para o cálculo da Taxa de Ocupação (TO) e do Coeficiente de Aproveitamento (CA), serão

consideradas como áreas não computáveis:
Área construída em subsolo, destinada exclusivamente a garagem particular, salvo restrição

imposta pelo empreendedor e as características da zona de uso;
Área construída, quando no pavimento térreo e sob pilotis, destinada exclusivamente a garagem
particular, inclusa a área ocupada para circulação, manobra e estacionamento de veículos, salvo
restrição imposta pelo empreendedor e as características da zona de uso;
Área construída destinada a equipamentos eletromecânicos da edificação, tais como, caixa d’água,
bombas hidráulicas, depósito de lixo e instalação de ventilação e ar condicionado, desde que não
ultrapasse o gabarito de altura fixado para a respectiva zona de uso;
Área construída na cobertura da edificação, destinada exclusivamente a usos de recreação e lazer,
em um único pavimento, com área máxima de 1/3 (um terço) do pavimento que lhe é
imediatamente inferior salvo restrição imposta pelo empreendedor e as características da zona de
uso; e
Área de piscinas, que além de não serem computadas para efeito de cálculo do coeficiente de
aproveitamento e da taxa de ocupação, também não serão exigidos os recuos e afastamentos
mínimos.
Na área livre resultante do recuo de frente fica definido que:

| 62
É permitido beirais, marquises e outros elementos em balanço, desde que sua área não ultrapasse
a 20% (vinte por cento) da área livre do recuo;
São permitidas sacadas em balanço, desde que sua área não ultrapasse a 20% (vinte por cento) da
área livre do recuo;
A construção de abrigo para carro é permitida, desde que:
o A área não seja superior a 15,00m² em lotes de área menor ou igual a 150,00m²;
o Seja aberto, em pelo menos duas de suas faces; e
o Não se utilize estrutura em concreto armado na sua construção;
A soma das áreas dos elementos permitidos, construídos numa mesma edificação, não poderá
ultrapassar 30% da área livre do recuo;
As áreas desses elementos permitidos não serão computadas no cálculo do coeficiente de
aproveitamento e na taxa de ocupação; e
A área do recuo de frente em nenhuma hipótese poderá ser ocupada por construções em subsolo.
No computo do Gabarito, será desconsiderado o pavimento térreo quando sob pilotis e destinado a
garagem particular, inclusa a área ocupada para circulação, manobra e estacionamento de veículos,
não podendo o pé-direito majorar o pé-direito médio da edificação em 100%.
Ademais, cumpre estabelecer que são consideradas áreas non aedificandi:
A faixa de 33 metros a partir da linha preamar média; e

A faixa 15 metros da Rodovia AL – 101 Norte, considerada a partir da faixa de offset, conforme
Decreto Estadual n.º 4383, de 14 de agosto de 1980.

| 63
Figura 4.4.2-1: Parâmetros de ocupação do solo ilustrados
coeficiente de aproveitamento lote mínimo
testada Recuos
taxa de ocupação taxa de permeabilidade

| 64
gabarito vagas
Fonte: Prefeitura de São Paulo, 201612. Elaboração: Geo Brasilis, 2020.
4.4.3. Zonas de Uso e Ocupação

A definição das Zonas de Uso e Ocupação de Maragogi se propõe a superar os conflitos territoriais
existentes, pautando-se nas estratégias de desenvolvimento municipal e no direcionamento das ações
focadas na regulamentação da produção e do planejamento da cidade.
Neste sentido, a delimitação das zonas foi precedida pela compreensão local, a qual considera a
morfologia da ocupação existente, as vocações territoriais, os vetores econômicos, turísticos, regionais
e sociais e as condicionantes físicas e ambientais de Maragogi, permitindo o agrupamento do território
a partir de objetivos comuns.
Os agrupamentos territoriais que caracterizam as zonas nestes inseridas estão indicados no Quadro
4.4.3-1 a seguir, sendo eles:
Preservação da Morfologia;
Qualificação Urbana; e
Estruturação Territorial.
12
Disponível em: https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/2016/03/GEST%C3%83O2-smdu-
_ilustrado.pdf
| 65
Quadro 4.4.3-1: Descrição e objetivos por agrupamento territorial
Agrupamento Territorial Descrição Objetivo Zonas
• Conservar e qualificar as áreas verdes urbanas, mantendo a cobertura vegetal,

Compreende as áreas de transição urbano-rural, em que se observam inibindo a ocupação e o aumento das áreas de risco de inundação, contribuindo
Preservação da Morfologia
grandes glebas vazias na franja da ocupação urbana, bem como as áreas para a melhoria do microclima local
rurais e os assentamentos localizados no município • Ampliar as práticas de conservação e proteção ambiental das áreas verdes
• Zoneamento Rural:
rurais e urbanas o Zona de Assentamentos Rurais (ZAR)
De um modo geral, é identificado por usos residenciais esparsos e • Preservar as baixas densidades com predomínio do uso residencial próximo aos o Zona de Uso Rural Sustentável (ZURS)
pontuais, tanto na área urbana quanto na rural bairros já consolidados, conciliando-as com os aspectos ambientais e de • Zoneamento Urbano:
recursos hídricos o Zona de Controle Ambiental (ZCA)
Engloba-se ainda porções territoriais, inseridas no perímetro urbano, que o Zona Rururbana (ZRU)
• Garantir o atendimento equânime, das populações urbana e rural, aos serviços
possuem restrições à ocupação em função de suas características ou do
públicos e equipamentos sociais
interesse ambiental, devendo-se restringir e coibir a ocupação e o uso
• Promover a transição gradativa e de forma equilibrada entre os usos urbanos e
rurais, preservando a configuração urbana existente
São áreas em que se observa o predomínio do uso residencial

• Controlar e mitigar os impactos dos usos não residenciais permitidos,
consolidado ou em consolidação e a baixa presença de comércios e
possibilitando a diversificação das atividades econômicas e a instalação
serviços de atendimento local
comércios e serviços de atendimento local
•
Qualificação Urbana
Nota-se variedade no tamanho de lotes e no padrão de ocupação, a qual Promover a qualificação dos espaços públicos, ampliando os equipamentos, os
serviços sociais e os aspectos da mobilidade urbana • Zoneamento Urbano:
ocorre na forma de loteamentos abertos e condomínios fechados. Outra
• Fomentar o adensamento populacional em conformidade com a capacidade da o Zona de Especial Interesse Social (ZEIS)
característica é a significativa presença de áreas verdes e grandes glebas
o Zona de Qualificação Urbana (ZQU)
vazias intermeando estas ocupações. A distribuição de equipamentos infraestrutura urbana e com a existência de equipamentos sociais e urbanos
o Zona de Ocupação Orientada (ZOO)
sociais e serviços urbanos não é equânime • Oferecer condições para instalação de atividade industrial de baixo impacto, o Zona de Desenvolvimento Econômico (ZDE)
com potencial para diversificar a economia municipal
Incluem-se neste arranjo as áreas de vulnerabilidade social que • Promover Habitação de Interesse Social em áreas dotadas de infraestrutura e
demandam a priorização de intervenções quanto à regularização atendidas por atividades econômicas e trabalho, garantindo a inclusão
fundiária e instalação de infraestrutura urbana socioterritorial da população de menor renda
• Fortalecer as centralidades existentes, fomentando a implantação de comércio

e serviços e a densidade populacional baixa a média, para o uso eficiente dos
Compreende porções territoriais onde as atividades exercidas promovem serviços e equipamento urbanos existentes
a estruturação da ocupação, sejam os núcleos centrais dos distritos com •
Estruturação Territorial
Promover o adensamento construtivo e populacional e os gabaritos

suas atividades comerciais e de serviços, as orlas turísticas ou condicionados à capacidade da infraestrutura urbana disponível e ao impacto
equipamentos de interesse regional que alteram a dinâmica de seu ambiental e urbano gerado, notadamente nas faixas mais próximas à orla • Zoneamento Urbano:
entorno e direcionam vetores de ocupação e novas atividades controlando-se o sombreamento e coibindo a formação de ilhas de calor o Zona de Estruturação Turística (ZET)
o Zona de Ocupação Induzida (ZOI)
• Estimular a integração entre as edificações e os espaços público, orientando o
São áreas de maior densidade populacional, onde se observa além da o Zona de Desenvolvimento Regional (ZDR)
desenvolvimento qualificado, sustentável e harmônico das centralidades e das
presença de uso misto, maior acesso a infraestrutura urbana e áreas turísticas
equipamentos sociais
• Ampliar a distribuição de usos econômicos no território, de modo a reduzir os
deslocamentos diários, aproximar as atividades de trabalho e moradia e
fortalecer as centralidades multifuncionais

| 66
O Quadro 4.4.3-2 reúne as descrições e os parâmetros de uso e ocupação propostos para cada uma
das 12 zonas listadas acima, enquanto o Mapa Zoneamento Urbano e Rural ilustra a distribuição das
zonas no território.
Com objetivo de facilitar a compreensão da proposta e a correlação entre o uso do solo, a ocupação e
as zonas definidas, a Quadro 4.4.3-3 traz uma síntese das informações apresentadas e o Quadro 4.4.3-
4 indica visualmente a relação entre o zoneamento e as categorias de uso permitidas.

| 67
Quadro 4.4.3-2: Caracterização da Zona de Uso e Ocupação de Maragogi
ZONA DE ASSENTAMENTOS RURAIS (ZAR)
Vista do pedestre (1) Foto área (2)
Descrição: Corresponde aos 18 assentamentos rurais delimitados e demarcados pelo INCRA, nos quais se distribuem em 20 comunidades. Esta zona objetiva a manutenção das características rurais desta porção territorial, proporcionando,
através da espacialização e da definição de um zoneamento rural para estas áreas, seu desenvolvimento social e econômico pautado no fortalecimento das comunidades de base, tradicionais e agrárias, e no estímulo à agricultura familiar.
Ocupação
Densidade
Usos (3) Taxa de Permeabilidade
Coeficiente de Aproveitamento Lote mínimo Testada (m) Recuos (F/L/Fu) Taxa de Ocupação (TO) Gabarito (m) Nº vagas interna ao lote
(TP)
(CAB/CAMi/CAMax) (m²)
40.000 N/A
R/nR1 N/A N/A N/A N/A N/A N/A
2.400 (4) 40 (4)
Nota: (1) Não disponível; (2) Google Earth Pro, 2020; (3) usos permitidos; (4) Parâmetros permitidos nas agrovilas situadas nos assentamentos.

| 68
ZONA DE USO RURAL SUSTENTÁVEL (ZURS)
Descrição: A ZURS corresponde às áreas rurais municipais, exceto os assentamentos rurais, onde observa-se ocupação dispersa e atividades agrícolas distribuídas de forma pulverizada. Destaca-se nestas áreas a existência de Reservas Legais
e Reservas Particulares do patrimônio Natural (RPPN), as quais compreendem a grandes maciços de áreas vegetadas no território rural.
Ocupação
Densidade
Usos (3) Taxa de Permeabilidade
Coeficiente de Aproveitamento Lote mínimo Testada (m) Recuos (F/L/Fu) Taxa de Ocupação (TO) Gabarito (m) Nº vagas interna ao lote
(TP)
(CAB/CAMi/CAMax) (m²)
R/nR1 N/A 40.000 N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Nota: (1) Não disponível; (2) Google Earth Pro, 2020; (3) usos permitidos.

| 69
ZONA DE CONTROLE AMBIENTAL (ZCA)
Descrição: São porções do território onde há interesse de recuperação, conservação, manutenção e ampliação dos espaços públicos e das áreas de interesse ambiental. Na ZCA só serão permitidos usos de interesse público, voltados para os
serviços urbanos de micro e macrodrenagem, equipamentos comunitários e/ou espaços de lazer e contemplação. São critérios para delimitação da ZCA as vegetações protegidas e as Área de Preservação Permanente (APP) identificadas na
área urbana de Maragogi. Destaca-se que quando sobreposta às áreas já consolidadas, predominam-se os parâmetros definidos para as ZCAs. Deverá ser viabilizado o cadastramento, a remoção e o reassentamento das famílias do núcleo
urbano irregular, na região do Maruim, por se tratar de área de risco.
Usos permitidos (3):
• Usos de interesse público, voltados para os equipamentos comunitários e para os serviços urbanos de micro e macrodrenagem;
• Atividades de lazer, recreação e esportes, compatíveis com a manutenção e a recuperação ambiental;
• Atividades de educação ambiental e estudos científicos, a partir do aproveitamento da infraestrutura instalada e da aproximação destas áreas com o contexto da cidade; e
• Atividades de conservação de mata e cultivo de mudas de espécies nativas, inclusive decorrentes de compensação ambiental.
Nota: (1) Não disponível; (2) Google Earth Pro, 2020; (3) para ZCA não se aplicam parâmetros urbanísticos.

| 70
ZONA RURURBANA (ZRU)
Descrição: A ZRU é caracterizada por áreas desocupadas entremeada por vegetação e usos rurais. Nestas porções, predominam os vazios urbanos periféricos aos bairros residenciais, na transição urbano rural. Deste modo seus parâmetros
são definidos no intuito de conciliar a ocupação característica destes territórios com os aspectos ambientais e de recursos hídricos.
Ocupação
Densidade
Usos (3) Coeficiente de Aproveitamento Taxa de Permeabilidade
Lote mínimo Testada (m) Recuos (F/L/Fu) Taxa de Ocupação (TO) Gabarito (m) Nº vagas interna ao lote
(CAB/CAMi/ (TP)
(m²)
CAMax)
R
1/N/A/N/A 750 10 5/2/5 50% 30% 7 N/A
nR1
Nota: (1) Não disponível; (2) Google Earth Pro, 2020; (3) usos permitidos.

| 71
ZONA DE OCUPAÇÃO ORIENTADA (ZOO)
Descrição: A ZOO engloba territórios que compreendem grandes glebas e vazios urbanos entre, ou no entorno, de áreas em consolidação, cujo uso é predominantemente residencial. Demandam a estruturação da ocupação futura condicionada
à disponibilidade de equipamentos sociais e instalação de infraestrutura urbana, prevendo-se ainda a qualificação das áreas verdes e o estimulo a comércios e serviços de atendimento local.
Usos (3) Ocupação

Densidade
Coeficiente de Aproveitamento Lote mínimo Taxa de Permeabilidade
Testada (m) Recuos (F/L/Fu) Taxa de Ocupação (TO) Gabarito (m) Nº vagas interna ao lote
(CAB/CAMi/ (m²) (TP)
CAMax)
R 1 vaga/UH
1/N/A/N/A 300 10 3/2/2 60% 15% 10
1 vaga/200 m² de área
nR1
construída
Nota: (1) Google Earth Pro, 2017; (2) Google Earth Pro, 2020; (3) usos permitidos.

| 72
ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL (ZEIS)
Descrição: A ZEIS engloba territórios que se destinam, predominantemente, à garantia do direito à moradia e à cidade a partir da designação de terras já urbanizadas ou muito próximas da urbanização para provisão de habitações de interesse
social e mercado popular, prevendo também, prioritariamente a instalação de equipamentos sociais, infraestruturas, áreas verdes e comércios e serviços públicos.
Usos (3) Ocupação

Densidade
CAMax)
R 1 vaga/UH
1/0,1/1,6 125 6 3/1,5/N/A 70% 15% 10
nR1
construída

| 73
ZONA DE QUALIFICAÇÃO URBANA (ZQU)
Descrição: A ZQU engloba porções do território consolidadas ou em consolidação, com ocupação de média e baixa densidade construtiva e demográfica, que demandam qualificação da infraestrutura e serviços urbanos e acesso a equipamentos
sociais. Identifica-se a diversidade de usos e potencialidade para qualificação desta zona, promovendo melhor qualidades de vida. Especificamente no distrito de São Bento, na porção denominada região de São Bento, é desejável a preservação
da ambiência local, sendo preferenciais as atividades comerciais e turísticas que fomentem e promovam a identidade, cultura e gastronomia local sem alterar a paisagem urbana desta porção territorial
Usos (3) Ocupação

Densidade
Testada (m) Recuos (F/L/Fu) Taxa de Ocupação (TO) Gabarito (m)(5) Nº vagas interna ao lote
CAMax)
R 1 vaga/UH
3/1,5/1,5 (lote até
6 (lote até 300m²) 15 (lote até 600m²)
600m²) 1 vaga/200 m² de área
1/0,1/2 150 10 (lote acima de 70% 15% 21 (lote acima de
7/4/2 (lote acima construída
nR1 301m²) 601m²)
601m²) 1 vaga/3 unidades
hoteleiras (4)
Nota: (1) Google Earth Pro, 2017; (2) Google Earth Pro, 2020; (3) usos permitidos; (4) Atividades de alojamento deverão atender 1 vaga para cada 3 unidades hoteleiras; (5) Na região de São Bento o limite de gabarito será de 7m (2 pavimentos) independentemente
do tamanho do lote.

| 74
ZONA DE DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO (ZDE)
Descrição: A ZDE engloba porção do território onde se objetiva desenvolver atividades industriais e de serviços, incentivando a diversificação das atividades econômicas e não incômodas, incômodas compatíveis e incômodas não compatíveis
ao uso residencial, adotando-se medidas mitigadoras, em função da incomodidade gerada.
Usos (3) Ocupação

Densidade
CAMax)
nR1
nR2 1/N/A/N/A 300 10 3/1,5/1,5 60% 20% 15
construída
nR3

| 75
ZONA DE ESTRUTURAÇÃO TURÍSTICA (ZET)
Descrição: A ZET compreende a faixa litorânea do município onde identifica-se maior dinâmica turística e de atividades de comércio e serviços voltados a este segmento. São áreas de uso misto, onde há sinais de verticalização e maior
dinamismo imobiliário, carecendo de estímulos e parâmetros que permitam as atividades em harmonia aos demais usos e ao meio ambiente, principalmente com relação ao sombreamento, insolação e ventilação nesta faixa. Especificamente
no distrito de São Bento, na porção denominada região de São Bento, é desejável a preservação da ambiência local, sendo preferenciais as atividades comerciais e turísticas que fomentem e promovam a identidade, cultura e gastronomia
local sem alterar a paisagem urbana desta porção territorial, devendo ser observada a garantia à permeabilidade visual na orla e fruição pública quanto aos acessos públicos.
Usos (3) Ocupação

Densidade
Testada (m) Recuos (F/L/Fu) Taxa de Ocupação (TO) Gabarito (m)(5) Nº vagas interna ao lote
CAMax)
R 1 vaga/UH
3/1,5/1,5 (lote até
600m²) 1 vaga/200 m² de área
nR1 1/0,2/2 150 10 (lote acima de 70% 10% 21 (lote acima de
7/4/2 (lote acima construída
301m²) 601m²)
nR2 (6)
hoteleiras (4)
Nota: (1) Google Earth Pro, 2017; (2) Google Earth Pro, 2020; (3) usos permitidos; (4) Atividades de alojamento deverão atender 1 vaga para cada 3 unidades hoteleiras; (5) Na região de São Bento o limite de gabarito será de 7m (2 pavimentos) independentemente
do tamanho do lote; (6) Não são permitidos usos nR2 na região de São Bento.

| 76
ZONA DE OCUPAÇÃO INDUZIDA (ZOI)
Descrição: A ZOI corresponde à porção territorial localizada entre Peroba e Barra Grande, a qual, por estar no vetor de desenvolvimento municipal, possui potencial para abrigar novos empreendimentos. O intuito desta zona é induzir a
ocupação de forma estruturada, através de diretriz viária que a conecta à porção noroeste de Maragogi sentido Pernambuco, em forte processo de consolidação e expansão urbana. Destaca-se a possibilidade de aplicação do instrumento de
Operação Urbana Consorciada (OUC) nesta zona.
Usos (3) Ocupação

Densidade
CAMax)
R 1 vaga/UH
15 (lote até 600m²)
nR1 1/N/A/2 200 6 3/1,5/1,5 70% 15% 21 (lote acima de
construída
601m²)
1 vaga/3 unidades
nR2
hoteleiras (4)
Nota: (1) Google Earth Pro, 2017; (2) Google Earth Pro, 2020; (3) usos permitidos; (4) Atividades de alojamento deverão atender 1 vaga para cada 3 unidades hoteleiras.

| 77
ZONA DE DESENVOLVIMENTO REGIONAL (ZDR)
Descrição: A ZDR destina-se a implantação do Aeródromo Regional e suas atividades correlatas, sendo seus parâmetros urbanísticos equivalentes aos da ZDE, com o diferencial de possibilitar a adequação necessária as particularidades da
Zona de Segurança Aeroportuária, devendo esta ser definida e regulamentada quando do licenciamento e execução do projeto do Aeródromo. No local, não é permitida a ocupação com usos residenciais e atividades incompatíveis ao
Aeródromo, em conformidade com o Decreto Estadual nº 68.668/2019, o qual a estabelece esta área como de utilidade pública.
Nota: (1) Não disponível; (2) Google Earth Pro, 2020; (3) para ZDR adota-se os parâmetros urbanísticos da ZDE.

| 78
Quadro 4.4.3-3: Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo de Maragogi
Ocupação
Densidade
Coeficiente de
Macrozona Zona de Uso e Ocupação Usos (3)(7) Taxa de Ocupação Taxa de Nº vagas interna ao
Aproveitamento Lote mínimo Testada (m) Recuos (F/L/Fu) (10) Gabarito (m) (4)(5)
(TO) Permeabilidade (TP) lote (8)(9)
(CAB/CAMi/ (m²)
CAMax)(3)
40.000 N/A
ZAR R/nR1 N/A N/A N/A N/A N/A N/A
MDRS
2.400 (11) 40 (11)
ZURS R/nR1 N/A 40.000 N/A N/A N/A N/A N/A N/A
R
ZRU 1/N/A/N/A 750 10 5/2/5 50% 30% 7 N/A
nR1
R 1 vaga/UH
ZOO 1/N/A/N/A 300 10 3/2/2 60% 15% 10
1 vaga/200 m² de
nR1
área construída
R 1 vaga/UH
ZEIS 1/0,1/1,6 125 6 3/1,5/N/A 70% 15% 10
1 vaga/200 m² de
nR1
área construída
R 1 vaga/UH
3/1,5/1,5 (lote até
600m²) 1 vaga/200 m² de
ZQU (6) 1/0,1/2 150 10 (lote acima de 70% 15% 21 (lote acima de
7/4/2 (lote acima área construída
nR1 301m²) 601m²)
hoteleiras (12)
MQU
nR1
1 vaga/100 m² de
ZDE/ZDR nR2 1/N/A/N/A 300 10 3/1,5/1,5 60% 20% 15
área construída
nR3
R 1 vaga/UH
3/1,5/1,5 (lote até
600m²) 1 vaga/200 m² de
ZET (6) nR1 1/0,2/2 150 10 (lote acima de 70% 10% 21 (lote acima de
7/4/2 (lote acima área construída
301m²) 601m²)
nR2
hoteleiras (12)
R 1 vaga/UH
15 (lote até 600m²)
nR1 1 vaga/200 m² de
ZOI 1/N/A/2 200 6 3/1,5/1,5 70% 15% 21 (lote acima de
área construída
601m²)
nR2 1 vaga/3 unidades
hoteleiras (12)

| 79
(1) N/A: não se aplica.
(2) UH: Unidade Habitacional.
(3) Para as zonas em que o coeficiente de aproveitamento máximo (CAMax) não é aplicável serão adotados como índice limite, aplicável à área líquida edificada admitida no lote/gleba, o coeficiente de aproveitamento básico (CAB).
(4) O gabarito máximo permitido está condicionado à zona em que se insere a edificação e à capacidade de atendimento dos serviços urbanos.
(5) Quando da regulamentação do cone aéreo, a altura da edificação deverá ser limitada em função do terreno natural não ultrapassando o limite estabelecido pela Zona de Segurança Aeroportuária. O projeto deverá ser submetido preliminarmente à análise do órgão aeronáutico
competente.
(6) Define-se que na região de São Bento, quando em ZQU e ZET, o limite de gabarito será de 7m (2 pavimentos) independentemente do tamanho do lote, sendo vetados os usos nR2 nesta região.
(7) O Microempreendedor Individual- MEI sem estabelecimento, independente da atividade econômica que exerce, poderá atuar em qualquer Zona de Uso e Ocupação mediante o atendimento das legislações municipais pertinentes à sua atividade.
(8) O número mínimo de vagas de estacionamento exigido poderá ser complementado por indicação de medida mitigadora definida no Quadro 4.4.1-1.
(9) No exercício de duas categorias de uso prevalece o maior o número de vagas indicada.
(10) O recuo lateral é obrigatório em, ao menos, um dos lados e sempre que houver abertura, sendo admitido em ZQU, ZET (ambos em lotes até 600m²) e ZEIS o recuo lateral de 1m quando não houver abertura. O recuo de fundos obrigatório sempre que houver abertura.
(11) Parâmetros permitidos nas agrovilas situadas nos assentamentos.
(12) Atividades de alojamento deverão atender 1 vaga para cada 3 unidades hoteleiras.

| 80
Quadro 4.4.3-4: Quadro resumo de zonas de uso e ocupação e categorias de uso não residencial
Zona de Uso e Incômodo Incômodo Não
MEI sem Não Incômodo
Ocupação/ Compatível Compatível
estabelecimento (nR1)
Incomodidade (nR2) (nR3)
ZCA N/A N/A N/A N/A
ZAR • • • •
ZURS • • • •
ZRU • • • •
ZEIS • • • •
ZOO • • • •
ZQU (4) • • • •
ZDE • • • •
ZET (4) • • • •
ZOI • • • •
ZDR A regulamentar
(1)• categoria de uso não residencial não permitido.
(2)• categoria de uso não residencial permitido.
(3)N/A Não se aplica.
(4) É vetado o uso nR2 em ZET e ZQU quando inserida na região de São Bento.

| 81
240.000 245.000 250.000 255.000 260.000
38°15'W 37°30'W 36°45'W 36°W 35°15'W
PE
Maragogi
9°S
9°S
PE Barreiros
AL $
+
PE
060
São José da
9.018.000
9.018.000
Coroa Grande
9°45'S
9°45'S
AL
BA Oceano
Ri o P
AMARELO er s inunga SE
10°30'S
10°30'S
PA BUENOS Microrregião Litoral
Jacuípe Rio
C a rvã o AIRES/
Norte de Alagoas
SANTA RITA 38°15'W 37°30'W 36°45'W 36°W 35°15'W
PA ÁGUA FRIA
9.015.000
9.015.000
PA JUNCO Referência Locacional
PA BOM JESUS
PA MELLOS
Limite Estadual
ZAR Limite Municipal
Perimetro Urbano Proposto
Có
rr. R
Bairros
ia PA MANGEBURA
c hã
o Sistema Viário
Rodovia
PA MASSANGANA PA ITABAIANA
Estrada Municipal
Cór r.
do
sP Arruamento
PA COSTA us Peroba
a
9.012.000
9.012.000
DOURADA PA JAVARÍ Rio Ta b a j a r a ZQU Assentamentos Rurais
Zoneamento Rural (ZAR)
h.
Zona de Uso Rural Sustentável - ZURS
Rc
ZURS C a ch e
oei
ra Rc h. P
onta d o Ma
n gu PA NOVA Zona de Assentamentos Rurais - ZAR
JERUSALÉM
Zoneamento Urbano (ZURS)
Zona de Controle Ambiental - ZCA
Dourado Zona Rururbana - ZRU
Zona de Ocupação Orientada - ZOO
$
+AL
101 ZET
Zona de Ocupação Induzida - ZOI
9.009.000
9.009.000
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Ponta de
Mangue Zona de Desenvolvimento Econômico - ZDE
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PA CARAMURU ZOI
Zona de Desenvolvimento Regional - ZDR
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Zona de Qualificação Urbana - ZQU
Zona de Estruturação Turística - ZET
Zona de Especial Interesse Social - ZEIS
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Região São Bento
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ZOO Parque dos

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Canto do Mar
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Carvão
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Adélia Lyra
9.003.000
9.003.000
ch Conj. Res.
R
PA SAMBA .C Evangélico
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Centro
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ão
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Colônia Referências:
IBGE, 2018. Malha Municipal e Estadual.
Virgem dos
Rio Ma r a gogi IMA, 2013. Rodovias e estradas.
Porto Calvo Pobres
IMA, 2007. Hidrografia Principal.
Carotes
Camacho
±
9.000.000
9.000.000
Oceano
At l â nt i co Km
Concordia 0 0,475 0,95 1,9
Sistema de Coordenadas - UTM SIRGAS 2000 25S
Nova
Vida
Japaratinga
São Bento
PROJETO:
8.997.000
8.997.000
TÍTULO:
Maruim
Mapa Zoneamento Urbano e Rural
Geo Brasilis A1 1:42.000 12/11/2020
240.000 245.000 250.000 255.000 260.000
4.4.4. Responsabilidades, Infrações e Penalidades
A presente seção visa apresentar as responsabilidades, infrações e penalidades quanto à aplicação da
Lei de Uso e Ocupação do Solo de Maragogi.
Neste sentido, propõe-se que:
Para toda tramitação de processos referentes ao ordenamento territorial de Maragogi, cujo

regramento é estabelecido pelo Plano Diretor, é imprescindível a indicação do responsável técnico,
devidamente habilitado pelo órgão de classe, com a documentação exigida por este, emitida e
quitada;
A fiscalização é de responsabilidade do Poder Executivo e de todos os moradores locais, que
poderão pronunciar-se através de denúncia, no exercício de sua cidadania;
Responde, solidariamente, pelo empreendimento ou atividade exercida o proprietário, o
responsável legal pelo imóvel, o possuidor e aquele praticar a infração;
Seja atribuída à Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras a função de verificar, previamente
e anualmente, em coordenação com o órgão de fiscalização, o cumprimento do disposto nesta lei
pelos estabelecimentos, quando da expedição do alvará de funcionamento, indeferindo a
renovação e cassando o alvará eventualmente concedido sem a observância das normas
estabelecidas nesta lei.
Entendem-se como infrações os seguintes casos:
Desenvolver atividade econômica (nR) sem a licença de funcionamento de atividade ou com a

licença autorizada para categoria de uso diferente daquela constante de respectiva licença;
Ultrapassar os limites máximos de tolerância (critérios de incomodidade) para níveis de poluição
sonora, atmosférica, resíduos sólidos, hídrica, porte do empreendimento, geração de tráfego,
visual, vibração, periculosidade e impacto urbanístico;
Construir edificação em desacordos aos parâmetros urbanísticos de ocupação do solo;
Modificar o uso e/ou os parâmetros de uma edificação, incluindo as vagas obrigatórias, parcial ou
integralmente, sem autorização e verificação da permissividade pelo poder público;
Provocar danos ambientais e/ ou ao ambiente construído (equipamentos, benfeitorias públicas,
infraestrutura urbana) durante a implantação de empreendimentos, instalação de atividades, ou
ainda durante sua operação.
Sem prejuízo ao disposto pelas legislações federal e estadual em vigor, sugerem-se penalidades quanto
a não observância dos regramentos, as quais deverão ser devidamente justificadas quando de sua
aplicação. Poderão ocorrer por meio de:
Notificação, determinando a imediata regularização da situação em prazo fixado pela autoridade

competente, devendo o responsável prestar esclarecimentos sobre as soluções aplicadas, no prazo
estabelecido;

| 83
Caso a infração não seja regularizada, o responsável será intimado ao pagamento de multa no
valor de 50 UF’s (Unidade Fiscal), determinando a imediata regularização da situação em 30 dias
corridos ou prazo a ser fixado pela autoridade competente, devendo o responsável prestar
esclarecimentos sobre as soluções aplicadas, no período estabelecido;
Se persistir, uma segunda autuação deve ser feita, sendo que a multa deve equivaler ao dobro da
primeira, junto com uma nova intimação determinando a imediata regularização da situação;
Após 30 dias corridos da segunda autuação, uma terceira deve ocorrer, com multa no triplo da
primeira e:
o Interdição imediata dos usos ou atividades contrários aos dispositivos da Lei de Uso e
Ocupação do Solo com a cassação do Alvará de Funcionamento; ou
o Embargo sumário da obra ou edificação iniciada sem aprovação prévia da autoridade
competente, ou em desacordo com os termos do projeto aprovado (cassação do Alvará de
Construção ou Regularização) ou com as demais disposições da Lei de Uso e Ocupação do
Solo; e
Caso a irregularidade não seja sanada pelo interessado nos prazos estabelecidos, propõe-se a
demolição de obra.
Ademais, como medida que pune a reincidência, sugere-se aplicação de multa em dobro ao infrator
ou responsável que cometer nova infração da mesma natureza da cometida anteriormente, sem
prejuízo das demais sanções cabíveis.
A fiscalização e o monitoramento da Política Urbana de Maragogi serão executados pela Secretaria

Municipal de Infraestrutura e Obras, com apoio técnico do Instituto de Pesquisa e Planejamento
Urbano de Maragogi, cujas atribuições são:
Avaliar o Estudo de Impacto de Vizinhança e acompanhar e monitorar a efetividade das medidas

mitigadoras;
Aprovar, fiscalizar e monitorar os critérios apresentados no Quadro 4.4.1-1, referentes ao
cumprimento das medidas mitigadoras quanto ao uso do solo;
Fiscalizar e monitorar o cumprimento dos parâmetros urbanísticos estabelecidos no Quadro 4.4.3-
2 quanto à ocupação do solo; e
Estruturar e gerir o canal de recebimento de denúncias e reclamações quanto às infrações de uso
e ocupação do solo.
Destaques das inovações:
Compartimentação da Macrozona de Qualificação Urbana (MQU) e da Macrozona de

Desenvolvimento Rural Sustentável (MDRS) em zonas de uso e ocupação, de acordo com a
morfologia de ocupação, a qual compreende aspectos de sua vocação territorial, meio físico em

| 84
que se insere, grau de urbanização e perfil socioeconômico, sobre as quais incidem parâmetros
de uso e ocupação e regras para o parcelamento do solo;
Previsão de Zoneamento Rural, com parâmetros e objetivos de ocupação e classificação das
atividades permitidas, em alinhamento ao que estabelece o macrozoneamento;
Consolidação do arcabouço urbanístico do município, ampliando a segurança jurídica aos
técnicos municipais para análise e aprovação de projetos, bem como aos novos investimentos a
serem implantados em Maragogi.
Estruturação do Uso e Ocupação e do Parcelamento do Solo definindo parâmetros, medidas e
delimitando espacialmente por zona estas definições;
Enquadramento dos usos não residenciais, fundamentados em critérios de incomodidades e
estabelecimento de medidas de mitigação dos impactos gerados pelas diversas atividades,
garantindo a autoaplicabilidade do instrumento;
Classificação das atividades com base no CNAE, facilitando seu enquadramento para fins de
licenciamento, além de respaldar tecnicamente a emissão de Certidões de Uso do Solo; e
Criação da CTA, com o objetivo de centralizar e deliberar sobre casos específicos de uso do solo,
agilizando e qualificando o processo interno de aprovação de atividades com maior incomodidade
ao residencial.
Parcelamento do Solo
O parcelamento do solo urbano tem como objetivo ordenar e disciplinar o controle e a divisão do solo
urbano, podendo ser realizado no formato de loteamento, desmembramento, desdobro e
remembramento, cujas diretrizes se aplicam à Macrozona de Qualificação Urbana (MQU), definida
pelo Plano Diretor e em alinhamento com o que estabelece previamente o PDDs 2004 em seu Capítulo
VIII (Das diretrizes para elaboração da legislação de uso e ocupação do solo), sendo que:
Loteamento é a divisão da gleba em lotes, destinados à edificação, com abertura de novas vias de
circulação ou prolongamento, modificação ou ampliação do arruamento existente;
Desmembramento é a subdivisão de glebas ou lotes destinados à edificação, com aproveitamento
do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias, nem no
prolongamento, modificação ou ampliação do arruamento existente;
Desdobro é o desmembramento que resulta em apenas dois lotes;
Remembramento, também denominado unificação, é a junção de lotes;
Gleba é a porção de terra sem edificação que ainda não foi parcelada nem utilizada para fins
urbanos; e
Lote é o terreno servido de infraestrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices
urbanísticos definidos pelo zoneamento incidente.
Os parâmetros para dimensionamento mínimo dos lotes são definidos por zona de uso e ocupação,
conforme Quadro 4.4.3-2.

| 85
Com base na Lei Federal nº 6.766/7913, não serão permitidos parcelamentos do solo para fins urbanos:
Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar

o escoamento das águas;
Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam
previamente saneados;
Em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento);
Em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
Em Áreas de Preservação Permanente (APPs), nos termos e limites estabelecidos no Código
Florestal; e
Em áreas onde a poluição impeça condições sanitárias.
4.5.1. Tipos de parcelamento do solo

O parcelamento do solo para fins urbanos poderá ser empreendido sob as formas apresentadas a
seguir.
Loteamento
Loteamento residencial: destinados exclusivamente ao uso residencial, que inclui chácaras de

recreio;
Loteamento misto: composto por lotes para fins residenciais, comerciais, de serviços,
institucionais e/ou industriais;
Loteamento residencial de interesse social: no qual 50% das áreas destinadas a lotes devem ser
compostas por imóveis para atender à população com renda familiar não superior a três salários
mínimos, desde que o empreendimento esteja vinculado a programas de habitação de interesse
social promovidos por órgãos do governo federal, estadual e/ou municipal;
Loteamentos empresariais: destinados exclusivamente ao uso empresarial (industrial/logística e
outros) na Zona de Desenvolvimento Regional (ZDR) e na Zona de Desenvolvimento Econômico
(ZDE); e
Loteamento de acesso controlado: subdivisão de uma gleba em lotes para fins residenciais, de
modo a manter o controle de tráfego de veículos e de pedestres sem identificação ou não
cadastrados. Nesse caso, as áreas públicas14 serão objeto de Concessão de Direito Real de Uso
(CDRU) por tempo indeterminado, através de decreto do Poder Executivo, à Associação de
Proprietários, que deverá constar no registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis.
Fica à cargo da Associação de Proprietários:
13 Lei Federal nº 6.766/1979: Dispõe sobre Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. Disponível
em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766.htm. Acesso em fevereiro de 2020.
14 As áreas institucionais deverão se situar na parte externa do fechamento, com acesso à via pública.

| 86
o A manutenção, conservação e limpeza integral das vias de circulação interna, do calçamento
à sinalização de trânsito;
o Os serviços de manutenção e conservação do sistema de drenagem de águas pluviais;
o Controle de acesso às áreas fechadas do loteamento, portaria, vigilância e comunicação
externa;
o Despesas com o fechamento do loteamento; e
o Garantia do acesso e da ação livre e desimpedida das autoridades e entidades públicas
prestadoras de serviços públicos e que zelam por segurança e bem-estar da população.
Condomínio de lotes: é a modalidade de condomínio em que a unidade autônoma corresponde
a um lote sobre a qual incide a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, sendo que, o lote
como um todo se mantém privado nos termos das Leis Federais nº 4.591/196415, nº 6.766/1979
e nº 13.465/201716.
Cabe ressaltar que para que sejam regularizados os loteamentos fechados irregularmente ou aqueles
regulares e abertos, mas que optem pelo seu fechamento, devem-se respeitar as diretrizes específicas
dessa modalidade de parcelamento do solo estabelecidas por esta lei, sendo que a sua autorização fica
à critério da Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras, responsável pelos licenciamentos
urbanísticos, condicionada à:
Não prejudicar terceiros;

Não criar desarmonia e desarticulação com as principais vias de circulação pública; e
Não impedir ou dificultar o acesso controlado às áreas institucionais e de lazer do loteamento.
Desmembramento
O desmembramento é a subdivisão de glebas em, no mínimo, três lotes, destinadas à edificação, com
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos elementos viários já
existentes, devendo respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo, conforme zoneamento,
estabelecidos pela lei específica.
Desdobro
O desdobro, por sua vez, é o parcelamento que resulta em apenas dois lotes, a partir de um já existente
e é produto de loteamento ou desmembramento anteriormente aprovado. Devem ser observados os
regramentos das metragens mínimas de lotes e testadas por zona, conforme trata a legislação
específica.
15Lei Federal nº 4.591/1964: Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em fevereiro de 2020.
16 Lei Federal nº 13.465/2017: Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm. Acesso em fevereiro de 2020.

| 87
Remembramento
O remembramento de glebas ou lotes é a soma das áreas de duas ou mais glebas ou lotes, para a
formação de novas unidades, condicionadas aos imóveis, objetos da ação, pertencerem ao mesmo
proprietário.
4.5.2. Requisitos urbanísticos

As glebas, objeto de parcelamento do solo, deverão reservar os seguintes percentuais de áreas
públicas:
15% (quinze por cento) para a área institucional, destinada à implantação de equipamentos
comunitários, devendo ser plenamente edificável e livre de impedimentos ambientais, com área
mínima de 500m², permitindo a inscrição de um raio de 10 metros e declividade de até 10%, a fim
de contemplar as reais necessidades do município; e
5% (cinco por cento) para sistema de lazer, destinado à implantação de praças, áreas de recreação
e esportivas e demais referenciais urbanos e paisagísticos, não podendo estar localizado em Área
de Preservação Permanente ou áreas impróprias para a ocupação.
O cômputo de áreas institucionais e de lazer não poderá considerar:
Faixas destinadas às Áreas de Preservação Permanente (APPs) dos corpos d’água, nos termos da
legislação federal, estadual ou municipal;
Reserva Legal averbada na matrícula ou inscritas no Cadastro Ambiental Rural - CAR e aprovadas
pelo órgão ambiental competente;
Áreas não parceláveis e não edificantes;
Faixas de domínio da rodovia e faixas de servidão ao longo das linhas de transmissão de energia
elétrica; e
Rotatórias e os canteiros centrais de avenidas.
Com relação ao sistema viário, o projeto urbanístico de parcelamento do solo para fins urbanos deve
respeitar as diretrizes viárias e as dimensões mínimas das vias, com objetivo de garantir a demanda e
a conectividade da malha urbana futura com a existente, atendendo aos seguintes parâmetros
mínimos:
Comprimento máximo das quadras – abertas e muradas, deverá ser de 300 (trezentos) metros,
podendo as quadras serem limitadas por Ruas, Vielas ou Sistemas de Lazer, para que não haja
prejuízo da mobilidade urbana e da segurança viária do trânsito de pedestres e ciclistas;
As vias locais com acesso único para entrada e saída (cul-de-saq) deverão ter comprimento
máximo de 150,00m, medidos do centro do balão de retorno até o eixo da Via Pública ou de
Dispositivo de Retorno, imediatamente anteriores .

| 88
Nos parcelamentos de glebas que fazem divisa com orla marítima será assegurado o acesso público à
praia, observadas as seguintes condições:
Os acessos de pedestres devem distar no máximo 250,00 m, com largura mínima de 3,00 m (três
metros);
Os acessos de veículos devem distar no máximo 1 km (um quilômetro) e terão sua seção
transversal mínima de 3,5 m (três metros e meio)
4.5.3. Requisitos de infraestrutura

É de obrigação exclusiva do empreendedor a implantação das seguintes infraestruturas urbanas, de
acordo com os projetos apresentados, aprovados e/ou modificados pela Prefeitura Municipal:
Abertura e pavimentação do leito carroçável nas vias de circulação;

Demarcação de quadras e lotes;
Rede pública de abastecimento de água, aprovado pelo órgão responsável, incluindo adutoras,
reservatórios, estações de bombeamento e outros equipamentos, quando necessários, para a
conexão com as redes já implantadas;
Rede de esgoto e sistema de tratamento de efluentes, de acordo com o projeto aprovado pelo
órgão responsável, incluindo coletores, estações de bombeamento e tratamento e outros
equipamentos quando necessários, para a conexão com as redes já implantadas;
Rede pública de distribuição de energia elétrica e iluminação pública, com projeto aprovado pela
concessionária;
Implantação de guias e sarjetas;
Rede de drenagem, com bocas de lobo, conforme projeto aprovado pelo município;
Arborização urbana e paisagística nos passeios e nas áreas públicas, conforme projeto aprovado
pelo município;
Execução da faixa de circulação do passeio das classificadas como Coletoras, no nível acabado;
Sinalização viária horizontal e vertical, e de placas para denominação das vias de circulação
pública, praças e logradouros públicos; e
Execução das medidas mitigadoras do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), caso existam.
4.5.4. Licenciamento
A execução de parcelamento do solo na modalidade loteamento dependerá de licença da Secretaria
Municipal de Infraestrutura e Obras, que será concedida ao interessado ou proprietário, de acordo
com as etapas de tramitação detalhadas no Quadro 4.5.4-1, sendo elas:
Análise e emissão de Certidão de Diretrizes Urbanísticas (CDU);

Aprovação prévia;
| 89
Aprovação definitiva; e
Termo de Verificação de Obras (TVO).
Quadro 4.5.4-1: Procedimentos necessários para o licenciamento de projetos de parcelamentos do
solo
Etapas de tramitação Descrição
Requerimento com indicação do tipo de uso a que o loteamento
Solicitação da
se destina e a pretensão quanto ao seu fechamento
Certidão de
Matrícula atualizada da gleba – 30 dias
Diretrizes
Locação da gleba sobre foto aérea
Urbanísticas (CDU)
Levantamento planialtimétrico e cadastral da gleba, assinado
Responsável:
por profissional legalmente habilitado e pelo proprietário
Interessado
Mapeamento da legislação ambiental incidente
Emissão da CDU deverá indicar:
Conexão das vias existentes ou projetadas (diretrizes viárias),
indicadas na legislação municipal vigente ou para atendimento
da demanda futura
Diretrizes
Localização aproximada dos terrenos destinados à área
Responsável: institucional e ao sistema de lazer, com priorização da
Secretaria continuidade das áreas verdes existentes na gleba e no seu
Municipal de entorno
Infraestrutura e Faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das
Obras águas pluviais e as faixas não edificáveis, em conformidade com
os demais Planos Setoriais existentes
Áreas de risco, inaptas à ocupação urbana sem prévia solução
Zona(s) de uso predominante da área, com indicação dos usos
compatíveis e parâmetros urbanísticos de ocupação e
parcelamento do solo aplicáveis
Certidão negativa de tributos municipais
Projeto urbanístico do empreendimento, em duas, contendo:
Divisão das quadras em lotes, com dimensões e numerações,
além da localização e configuração da área institucional e do
sistema de lazer
Solicitação da Integração das vias de circulação e das quadras do projeto de
Aprovação Prévia loteamento com as vias existentes e projetadas
Aprovação Indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento
Prévia Responsável: Indicações das servidões e restrições que eventualmente gravem
Interessado os lotes ou edificações
Memorial Descritivo e justificado, em duas vias, contendo:
o Descrição sucinta do empreendimento, com as
características individuais de todos os seus componentes
o As condições urbanísticas do loteamento e as limitações
que incidem sobre os lotes
o Memorial descritivo das áreas públicas

| 90
o Enumeração dos equipamentos urbanos comunitários e
dos serviços públicos ou de utilidade pública
o Descrição das confrontantes da gleba com indicação do
nome dos proprietários e das respectivas matrículas
Certidão da concessionária responsável pelo abastecimento de
água, coleta e tratamento de esgoto
Laudo de Susceptibilidade a Problemas Geotécnicos (projeto de
sondagem)
Projeto de Drenagem Urbana
Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) ou Anotação de
Responsabilidade Técnica (ART) do(s) responsável(is) técnico(s)
pelo projeto e pela execução
O deferimento terá prazo de análise de até 60 dias
Deferimento da
Aprovação Prévia O Poder Executivo poderá emitir um “comunique-se” ao
responsável técnico para adequação do projeto, a qualquer
Secretaria tempo
Municipal de O processo poderá ser encaminhado previamente para emissão
Infraestrutura e de pareceres de outros órgãos ou entidades
Obras A aprovação prévia terá validade de doze meses, contados da
publicação do despacho que o aprovou
Certidão Negativa de Débitos de IPTU
Certidão Negativa de Débitos de tributos federais (original ou
cópia conferida pelo servidor);
Licença ambiental de implantação expedida pelo órgão
competente
Projeto urbanístico do empreendimento, em três vias assinadas
e contendo:
o Divisão das quadras em lotes, com as respectivas
dimensões e numerações, vias de circulação, localização e
Solicitação da a configuração da área institucional e do sistema de lazer
Aprovação Aprovação o Indicação da área dos lotes e da área institucional e do
Definitiva Responsável: sistema de lazer
Interessado o Dimensões lineares e angulares do projeto, com raios,
cordas e arcos, ponto de tangência e ângulos centrais das
vias
o Indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento,
localizados os ângulos de curvas de vias projetadas
o Indicação de áreas não edificantes, quando for o caso, e
das servidões e restrições que eventualmente gravem os
lotes ou edificações
Três vias do perfil longitudinal e secção transversal de todas as
vias de circulação e áreas públicas;

| 91
Memorial descritivo e justificativo, contendo:
o Descrição do empreendimento, com as características
individuais de todos os seus componentes, tais como
dimensões, área e confrontações e localização do setor
comercial
o As condições urbanísticas do loteamento e as limitações
que incidem sobre os lotes
o Indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do
Município
Três vias do cronograma físico-financeiro da execução das
obras, referentes aos melhoramentos públicos a serem
executados pelo loteador
Comprovante do desembolso, sobre a incidência do
instrumento urbanístico da Outorga Onerosa do Direito de
Construir (OODC), conforme cronograma aprovado pela
Prefeitura Municipal, nos termos do Plano Diretor, se houver
Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), caso o empreendimento
se enquadre na exigência legal estabelecida pelo Plano Diretor
Projetos aprovados correspondentes a todos aqueles
apresentados quando da Aprovação Prévia do Loteamento,
pelos órgãos competentes
Projeto da rede de distribuição de energia elétrica e de
iluminação pública, aprovado pela concessionária
Projeto para movimentação de terra, quando for o caso,
considerando que o material excedente deve ser utilizado
internamente ao empreendimento
Arquivo Digital da planta do loteamento em formato “DWG”
e/ou “SHP” georreferenciado
pelo projeto e pela execução
Contrato padrão a ser firmado entre o empreendedor e os
compradores
Alvará de Licença
Responsável: Aprovado o projeto de loteamento e deferido o processo, a

Secretaria Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras expedirá o Alvará
Municipal de de Licença, dando publicidade por meio de portaria ou decreto
Infraestrutura e
Obras

| 92
Em garantia da execução das obras e serviços de infraestrutura
urbana exigidos para o loteamento, é obrigatória a prestação de
caução
No ato de recebimento do Alvará de Licença emitido pela
Prefeitura, o interessado assinará um Termo de Compromisso,
ao qual estará anexada proposta de instrumento de garantia de
execução de todas as obras de sua responsabilidade
O instrumento de garantia de execução das obras a cargo do
empreendedor poderá ser representado por:
o Hipoteca de lotes ou unidades autônomas no próprio
empreendimento, com o devido registro na matrícula dos
imóveis dado em garantia
o Hipoteca de outros imóveis, no mesmo município
o Seguro fiança, ou similar
As áreas a serem transferidas ao domínio público não poderão
ser caucionadas para o cumprimento dos dispositivos previstos
Termo de nesta Lei
Compromisso Se a caução se der na forma de carta de fiança bancária, a
mesma ficará em depósito na conta pública indicada pelo órgão
Responsáveis: competente do Poder Executivo, contendo cláusula de correção
Interessado e monetária e prazo de no mínimo o previsto no cronograma das
Secretaria obras acrescido de 12 (doze) meses.
Municipal de Concluídos todos os serviços e obras de infraestrutura exigidos
Infraestrutura e para o loteamento, confirmados por meio da emissão do Termo
Obras de Verificação de Obras (TVO), o município liberará as garantias
de sua execução
o Fica facultado ao loteador, após executados os serviços de
infraestrutura básica do loteamento (obras de
terraplenagem, drenagem, guias e sarjetas e pavimentação
asfáltica), requer a liberação de 50% da garantia prestada,
o que se dará através da emissão de certidão de liberação
de caução.
o A garantia remanescente será liberada apenas quando da
entrega definitiva do loteamento devidamente concluído e
da expedição do termo de verificação de execução de
obras, emitido pelo órgão municipal responsável.
A não execução das obras, dentro do prazo previsto no
cronograma físico-financeiro apresentado pelo interessado,
implicará a adjudicação da caução para regularização das obras,
por parte do município, desde que justificado por procedimento
técnico, e com notificação imediata ao proprietário, respeitado
o prazo mínimo de 5 (cinco) dias para defesa

| 93
Termo de Recebimento das concessionárias de água, esgoto e
iluminação pública
Laudo da firma executora atestando a qualidade da obra e que
a mesma foi executada conforme os respectivos projetos
“As Built” dos projetos urbanísticos, de drenagem, de
Solicitação do TVO sinalização, das redes de energia e iluminação com a localização
dos postes, das redes de água e esgoto, todos aprovados pelos
Responsável: órgãos competentes ou concessionárias, em duas cópias
Interessado impressas e no formato digital, em “DWG” e/ou “SHP”,
georreferenciados
Termo de
Verificação de
Obras (TVO)
pela execução das obras; e
Certidão Negativa dos tributos municipais
Emissão da TVO
Responsável: Realizadas as obras e estando quitados os tributos municipais, a

Secretaria Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras expedirá Termo
Municipal de de Verificação de Obras (TVO), liberando-o para registro no
Infraestrutura e Cartório de Registro de Imóveis
Obras
Nota: * Para todas as etapas de tramitação, deverão ser anexados, juntamente aos demais documentos exigidos, os
comprovantes de recolhimento de taxas municipais, estabelecidas pelo Código Tributário Municipal, ou legislação específica,
se houver. A tramitação do órgão público municipal, não dispensa a tramitação e aprovação dos empreendimentos nas
demais esferas de governo, seja Estadual ou Federal.
É de obrigação exclusiva do Poder Público e seus concessionários, de acordo com os contratos vigentes:
Após a averbação do TVO, operação e manutenção da infraestrutura básica e complementar, além

das áreas destinadas a uso público, excluindo aquelas objeto de CDRU no caso dos loteamentos
fechados;
Disponibilização dos pontos de conexão necessários para a implantação dos elementos de
infraestrutura básica ou complementar na área interna do parcelamento, a ser efetuada pelo
empreendedor.
4.5.5. Infrações e Penalidades

Constituem-se como irregularidades do parcelamento do solo, os seguintes casos:
Executar qualquer obra de parcelamento sem o respectivo alvará;

| 94
Executar obras em desacordo com o projeto aprovado, ou sem a autorização expressa da
municipalidade;
Executar obras de parcelamento sem acompanhamento de profissionais responsáveis,
regularmente habilitados; e
Faltar com as precauções necessárias para a segurança de pessoas ou propriedades, ou de
qualquer forma danificar e/ou causar prejuízo a logradouros públicos, ao meio ambiente ou a
terceiros em razão da execução de obras.
As penalidades quanto a não observância dos regramentos, as quais, quando de sua aplicação, deverão
ser devidamente justificadas, poderão ocorrer por meio de:
Notificação do proprietário do parcelamento e de seu responsável técnico, se houver, pelo órgão

do Poder Executivo, determinando a imediata regularização da situação com expedição de prazo
para a sua normalização;
Multa;
Embargo de Obra, com proibição da continuidade das atividades, se necessário com a intervenção
da autoridade policial, até sua regularização; e
Demolição das obras iniciadas e reestabelecimento da área inicial.

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5. INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA
Os Instrumentos da Política Urbana propostos para Maragogi compõem as estratégias de

ordenamento territorial, respeitando as premissas indicadas pela revisão do Plano Diretor e o que
dispõe o PDDS 2004 em seu Capitulo IX (Instrumentos de Gestão Urbana e Ambiental), atualizando e
complementando este quanto as seguintes finalidades:
Planejamento;
Fiscal e Financeiro;
Indução à Função Social da Propriedade;
Gestão Urbana e Ambiental;
Financiamento da Política Urbana;
Regularização Fundiária; e
Gestão Democrática da Cidade.
Destaca-se que são aplicáveis no município de Maragogi os Instrumentos da Politica Urbana previstos
na Lei Federal nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), incluindo-se a Operação Urbana Consorciada
(OUC) e demais, dos quais são regulamentados pelo Plano Diretor.
Instrumentos de Planejamento
Os Instrumentos de Planejamento têm, em âmbito municipal, a premissa de integrar as frentes
setoriais quanto aos aspectos urbanos, ambientais, orçamentários e socioeconômicos.
O Quadro 5.1-1 reúne as ferramentas necessárias ao complemento e ao aprofundamento das políticas

públicas previstas neste Plano Diretor.
Quadro 5.1-1: Instrumentos de Planejamento

Instrumentos de Prazo para
Escopo de referência
Planejamento instituição
Realização de mapeamento e vetorização dos elementos que compõe
o território, a saber:
Sistema de Transporte – composto pela representação de feições
em linha das estradas oficiais e não-oficiais identificáveis nas
imagens, obedecendo convenções cartográficas oficiais
Construção da base
Hidrografia – Categoria que engloba o conjunto de corpos d’água,
cartográfica do 12 meses
visíveis na imagem de satélite utilizada, representadas
município
obedecendo a convenções cartográficas oficiais
Linhas de transmissão e subestações transformadoras de energia
elétrica
O mapeamento deverá ser feito com base em interpretação de
imagens de satélite atualizadas de alta ou média resolução (escala

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mínima 1:25.000), atendendo aos critérios estabelecidos para o
Padrão de Exatidão Cartográfico classe A (PEC A) dentro das Normas
Técnicas da Cartografia Nacional
Elaboração do Plano de Mobilidade Urbana em consonância com o que
Plano de Mobilidade estabelece a Política Nacional de Mobilidade (Lei Federal nº 12.
24 meses
Urbana 587/12), e observando-se os prazos estabelecidos pela Lei Federal
14.000/2020 (prazo 2023)
Elaboração do Código de Obras e Edificações, compreendendo questões
quanto ao:
Controle das atividades edilícias
Procedimentos administrativos, definindo processos de reforma,
Código de Obras 24 meses
adequação, requalificação, reconstrução
Fiscalização das edificações
Responsabilidades técnicas e legais
Disposições técnicas (normas e definições)
Sugere-se a elaboração do Plano de Desenvolvimento Rural de Maragogi,
considerando as seguintes premissas:
• Realizar estudos das áreas rurais, prevendo a análise das formas
diversas de ocupação e objetivando garantir a manutenção
sustentável de suas características, de forma compatível com o
desenvolvimento econômico e social da área rural
• Fomentar a agricultura familiar, as cooperativas e o turismo rural e
ecológico através da oferta de crédito e acesso à assistência técnica
• Fortalecer a agricultura familiar e a economia solidária voltada ao
Plano de pequeno agricultor
Desenvolvimento • Estimular a criação de cooperativas na área rural de forma a agregar 36 meses
Rural valor aos produtos artesanais e orgânicos produzidos no campo,
estabelecendo uma alternativa de renda sólida para os moradores
rurais
• Diversificar a cultura da produção rural, ampliando a capacidade
produtiva da terra através de rotação de plantios, de modo
estabelecer uma maior capacidade de agregar valor aos produtos
• Incentivar o desenvolvimento do Arranjo Produtivo Local (APL)
voltadas a criar sinergia entre as culturas e a encontrar novos nichos
de mercado para as produções locais (produtos artesanais e
orgânicos)
A Lei Cidade Limpa tem como objetivo equilibrar os elementos que
compõem a paisagem urbana de Maragogi, através do regramento de
Lei Cidade Limpa 42 meses
ações e definição de normas e padrões os quais visem à coibição da
poluição visual e da degradação ambiental, e à preservação da

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memória cultural e histórica. Deste modo, sugere-se que a referida lei
contemple:
• O atendimento ao interesse público em consonância com os
direitos fundamentais e necessidades de conforto ambiental;
• Diretrizes que assegurem:
o O bem estar estético, cultural e ambiental da população
o A preservação da memória cultural
o A implantação de equipamentos urbanos, proporcionando o
livre acesso e a fluidez a partir do combate à poluição visual
• Estratégias para implantação da política da paisagem urbana
• Ações de regulamentação da aprovação, fiscalização e
penalidades de modo a garantir o cumprimento da lei
• Ações de esclarecimento e educativas quanto à aplicação das
novas regras
Propõe-se a elaboração de Planos Distritais, a partir contexto local de cada
distrito, entendendo-se este plano como instrumento transversal, o qual
busca compatibilizar os desejos e necessidades dos moradores e as
intenções de intervenções setoriais de cada secretaria, com foco na
avaliação cruzada, permitindo, a priorização das demandas no espaço
público e subsidiando a tomada de decisão. Para tanto, os Planos Distritais
deverão:
Identificar, de forma conjunta, as necessidades e desejos da
comunidade local no âmbito dos bairros que compreendem o
Distrito, determinando a área de ação do Plano Distrital
Aplicar os princípios e os objetivos da Política Urbana de Maragogi de
acordo com as especificidades de cada setor, aprofundando e
Plano Distrital estimulando a aplicação dos instrumentos e ações pertinentes 48 meses
Subsidiar a tomada de decisão do gestor público a partir da
identificação dos bairros e das ações prioritários por Distrito
Estruturar e instrumentalizar o processo de planejamento local,
promovendo a participação contínua e subsidiária às revisões do
Plano Diretor
Propiciar o controle social transparente, equitativo e local
Simplificar o monitoramento e a efetivação das ações previstas e sua
articulação com o Plano Diretor, Planejamento orçamentário e
Políticas setoriais
Promover e possibilitar o desenvolvimento urbano, social, ambiental
e econômico do município de forma equilibrada, equânime e
aderente ao desejo coletivo de seus cidadãos

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Por fim, conforme estabelece a Lei Federal nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), em seu Art. 40, §3º,
o Plano Diretor de Maragogi deverá ser objeto de revisão a cada 10 (dez) anos, salvo em condições
específicas que demandam aperfeiçoamento da lei, devendo ser observadas as seguintes
condicionantes:
Promoção de audiência pública e debate com a participação da população, por meio do Conselho
Municipal de Desenvolvimento Urbano, além da publicidade quanto aos documentos e
informações produzidos, que subsidiarão a revisão ou o aperfeiçoamento do Plano Diretor (Art40,
§4º da Lei Federal nº 10.257/2001); e
Atendimento integral do Art.42 e, caso haja alteração de Perímetro Urbano, dos dispositivos do
Art. 42-B do Estatuto da Cidade.
Instrumentos Fiscais e Financeiros

Os Instrumentos Fiscais e Financeiros apresentados a seguir englobam aspectos tributários, que
incluem contribuições, incentivos e benefícios, os quais visam à indução das ações previstas pelo Plano
Diretor, com foco na conservação ambiental e na qualificação do meio urbano construído.
Neste sentido, sugere-se:
Pagamento por Prestação de Serviços Ambientais (PSA); e

Contribuição de melhoria.
Quando indicado, tais instrumentos devem ser objeto de regulamentação por meio de lei municipal
específica.
5.2.1. Pagamento por Prestação de Serviços Ambientais (PSA)

O Pagamento por Prestação de Serviços Ambientais (PSA) é uma ferramenta para retribuir, de forma
monetária ou não, os proprietários ou possuidores de áreas com ecossistemas provedores de serviços
ambientais, cujas ações mantêm, restabelecem ou recuperam atividades dispostas na legislação
federal, estadual e municipal pertinente, conforme ilustra a Figura 5.2.1-1.

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Figura 5.2.3-1: Pagamento por Prestação de Serviços Ambientais
Fonte: Estratégias Ilustradas - Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, 2014. Elaboração: Geo
Brasilis, 2020.
Os pagamentos por serviços ambientais deverão ser implantados através de programas definidos pela
Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Recursos Hídricos, que contemplem a remuneração de:
Atividades humanas de manutenção, restabelecimento e recuperação dos ecossistemas

provedores de serviços ambientais; e
Proprietários ou possuidores, de áreas com ecossistemas provedores de serviços ambientais,
mediante prévia valoração destes serviços.
Propõe-se, deste modo, que a seleção de beneficiários seja realizada por meio de chamadas públicas
observando as diretrizes, requisitos e critérios definidos em resolução específica, que deverão ser
previstas dentro dos programas definidos pela referida secretaria.
A Secretaria, através do Fundo Municipal de Preservação do Meio Ambiente (FMPMA), e mediante

aprovação do Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente (COMDEMA), determinará o
percentual de recursos destinados, podendo ser acrescidos de outras fontes públicas ou privadas,
cooperações, parcerias, doações e repasses, bem como os critérios e diretrizes de seleção, devendo,
no mínimo:
Estar enquadrado e habilitado em programa específico definido pela Secretaria;

Haver adequação do imóvel em relação à legislação ambiental;
Comprovar o uso ou ocupação regular do imóvel a ser contemplado; e
Formalizar, por meio de instrumento contratual específico entre o proprietário ou possuidor de
área prestadora de serviços ambientais e a Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Recursos
Hídricos.
Sugere-se, com a finalidade de serviço regulador, que as Zonas de Assentamentos Rurais (ZAR), as
Zonas de Uso Rural Sustentável (ZURS) e as Zonas de Controle Ambiental (ZCA) tenham prioridade

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nos programas de pagamento por serviços ambientais, desde que atendam aos requisitos gerais
fixados.
O monitoramento e fiscalização da aplicação deste instrumento serão exercidos pela própria

secretaria, sendo os resultados apresentados ao COMDEMA, conforme andamento dos chamamentos
realizados, com o intuito de aprimorar e garantir a efetivação do instrumento.
5.2.2. Contribuição de melhoria

A Contribuição de Melhoria é um instrumento previsto pela Constituição Federal em seu Artigo 145
Inciso II, e regulamentado pelo Decreto-lei Federal nº 195/1967, o qual define os casos em que será
devida a contribuição, diante da valorização de imóveis de propriedade privada em virtude de obras
públicas.
Diante deste contexto, a Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras deverá publicar previamente,
em Diário Oficial, para o lançamento da Contribuição de Melhoria:
Memorial descritivo do projeto;

Orçamento total ou parcial do custo da obra;
Determinação da parcela do custo da obra a ser ressarcida pela contribuição de melhoria, com o
correspondente plano de rateio entre os imóveis beneficiados;
Delimitação da zona beneficiada, com a relação dos imóveis nela compreendidos; e
O valor a ser pago pelo proprietário.
Após a publicação os proprietários terão, trinta dias para impugnar qualquer dos elementos da obra
que reflitam sobre a contribuição de melhoria e após a análise das impugnações o Poder Público
poderá cobrá-la.
Instrumento de Indução à Função Social da Propriedade

Os Instrumentos de Indução a Função Social da Propriedade têm por objetivo viabilizar as premissas
estabelecidas pela Política Urbana, garantindo o uso equilibrado e racional do espaço urbano da
cidade.
Com base no Artigo 182 da Constituição Federal, nos imóveis que não cumprem sua função social
podem incidir os seguintes instrumentos, detalhados na sequência:
Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC);

IPTU Progressivo no Tempo; e
Desapropriação com Pagamento em Títulos.

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5.3.1. Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsória (PEUC)
O Parcelamento, a Edificação ou a Utilização Compulsória (PEUC) do solo urbano não edificado,
subutilizado ou não utilizado visa promover o adequado aproveitamento da cidade e das
infraestruturas instaladas, garantindo o cumprimento da função social da propriedade, conforme
previsto no Capítulo II – Instrumentos da Política Urbana, Seção II, Artigo 5º da Lei Federal nº
10.257/2001 e alterações posteriores (Estatuto da Cidade).
Propõe-se a aplicação deste instrumento nos imóveis inseridos na Macrozona de Qualificação Urbana
(MQU), priorizando-se, conforme capacidade de aplicação da administração pública, a Zona de
Qualificação Urbana (ZQU) e Zona de Estruturação Turística (ZET).
São passíveis de notificação os imóveis que possuem as seguintes características:
Lotes ou glebas não edificados, com área superior a 5.000 m² e com Coeficiente de
Aproveitamento igual a zero (CA=0);
Lotes ou glebas subutilizados, com área superior a 1.000 m² e com CA abaixo do mínimo definido
para as referidas zonas (CAMin< 0,2);
Edificação com área construída superior a 1.000m² não utilizada, estando desocupada por mais de
dois anos ininterruptos.
Ficam excluídos das categorias de não edificados ou subutilizados os imóveis que:
Abriguem atividades que não necessitem de edificação para suas finalidades;

Abriguem clubes em atividade;
Integrem o Sistema Municipal quanto a equipamentos regionais, sociais e urbanos ou, ainda, que
cumpram função ambiental relevante;
Exerçam função ambiental essencial, tecnicamente comprovada pela Secretaria Municipal de Meio
Ambiente e Recursos Hídricos;
Forem tombados, ou que tenham processo de tombamento aberto pelo órgão competente de
qualquer ente federativo, ou ainda cujo potencial construtivo tenha sido transferido; e
Estejam nestas condições devido a impossibilidades jurídicas momentaneamente insanáveis pela
simples conduta do proprietário, e apenas enquanto estas perdurarem.
Os imóveis sujeitos à PEUC deverão ser identificados pelo poder público, especificamente por ação da
Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras em conjunto com o Instituto de Pesquisa e
Planejamento Urbano de Maragogi, e seus proprietários devem ser notificados seguindo o
procedimento descrito abaixo, com base nos prazos e ritos apresentados no Art. 5ª do Estatuto da
Cidade:

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i. O funcionário público notifica o proprietário do imóvel ou a quem tenha poderes legais de
gerência e/ou administração, sendo que, essas notificações deverão ser averbadas em cartório;
ii. Quando frustradas três tentativas do poder executivo, as notificações também poderão ser
executadas por edital;
iii. A partir da data de recebimento da notificação:
o As edificações não utilizadas ou subutilizadas enquadrados neste instrumento deverão estar
ocupadas no prazo máximo de um ano;
o Os proprietários de lotes ou glebas não edificados e subutilizados notificados deverão, no
prazo máximo de um ano, protocolar pedido de aprovação e execução do parcelamento ou
edificação;
o Os parcelamentos e edificações deverão ser iniciados no prazo máximo de dois anos, a contar
da aprovação do projeto, e concluídos em até cinco anos; e
o Empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, poderão ter a conclusão em
etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um
todo.
iv. A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação,
transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas, sem interrupção de
quaisquer prazos.
O não cumprimento dos prazos estabelecidos enquadra automaticamente o imóvel no instrumento do
IPTU Progressivo no Tempo, objeto do item seguinte.
5.3.2. IPTU Progressivo no Tempo

O IPTU Progressivo no Tempo, conforme apresentado no Estatuto da Cidade (Lei Federal nº
10.257/2001), é decorrente do PEUC, caso os prazos estabelecidos não sejam cumpridos, e deve
respeitar as seguintes diretrizes, em acordo com o que preconiza o Novo Código Tributário do
Município de Maragogi (Lei Municipal nº 382/2005) em seu Artigo 194 sobre a progressividade do
IPTU:
A majoração sobre a alíquota do imposto deve ser realizada anualmente, pelo prazo de cinco anos
consecutivos;
A alíquota a ser aplicada a cada ano sobre o IPTU será igual ao dobro da alíquota aplicada no ano
anterior, iniciando-se em 2%, com limite máximo da majoração de 15%, que deverá ser alcançada
em quatro anos;
O limite máximo da majoração é de 15%, conforme artigo 6º do Estatuto da Cidade (Lei Federal nº
10.257/2001) e Novo Código Tributário do Município de Maragogi;
Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o município
manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação;

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É vedada, como previsto pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001), a concessão de
isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva;
O lançamento do IPTU progressivo deve indicar que a tributação ocorre em função do não
cumprimento da função social da propriedade, em conformidade com a Lei Federal nº
10.257/2001;
Comprovado o cumprimento da obrigação de parcelar, edificar ou utilizar o imóvel, a qualquer
tempo, o lançamento do IPTU do exercício não constará a aplicação das alíquotas progressivas;
Enquanto o proprietário atender às condições e aos prazos estabelecidos da PEUC considera-se
comprovado o cumprimento da respectiva obrigação; e
O instrumento aplica-se, inclusive, aos imóveis que possuem isenção.
Em caso de incidência do IPTU Progressivo no Tempo, pelo prazo de cinco, e existindo a intenção de
desapropriação para fins de reforma urbana, poderá ser aplicada a Desapropriação com Títulos da
Dívida Ativa, detalhada a seguir.
5.3.3. Desapropriação com Títulos da Dívida Ativa

A Desapropriação com Títulos da Dívida Ativa poderá ser aplicada depois de findados os prazos legais
garantidos pelos instrumentos anteriormente descritos e mediante interesse público no imóvel em
questão. Neste caso, a indenização ao proprietário deve ser realizada através de títulos da dívida ativa,
podendo ser resgatáveis em até dez anos (Ministério das Cidades, 2010).
Este instrumento somente será utilizado nos imóveis onde já se aplicou o IPTU Progressivo no Tempo,
com base nas seguintes diretrizes estabelecidas pelo artigo 8º do Estatuto da Cidade:
O cálculo da desapropriação corresponde ao valor da base de cálculo para o IPTU, sendo que desse
montante deverá ser descontado os investimentos públicos na área do imóvel;
Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação do Senado Federal e serão resgatados no prazo
de até dez anos, sem poder liberatório para pagamento de tributos;
O município deverá proceder com o adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de
cinco anos, a partir da sua incorporação ao patrimônio público;
Em caso de sua não destinação ao prazo estabelecido, o prefeito e os demais agentes públicos
incorrerão em improbidade administrativa; e
O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado pelo poder público ou por meio de alienação ou
concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório.

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Instrumentos de Gestão Urbana e Ambiental
Os Instrumentos de Gestão Urbana e Ambiental têm por função qualificar e tornar transparente a
tomada de decisão do poder público, que envolve a produção do meio urbano e a conservação
ambiental. Neste sentido, são sugeridos para Maragogi:
Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV); e

Sistema de Informações Municipais (SIM).
5.4.1. Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)

O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) consiste em um instrumento que permite avaliar os efeitos
decorrentes da implantação de um determinado empreendimento, sendo capaz de identificar e
mediar os possíveis conflitos com o entorno, visando à qualidade de vida na cidade.
Independente do porte do empreendimento, todas as atividades e empreendimentos a serem

licenciados e aprovados no município deverão apresentar à Secretaria Municipal de Finanças o
Formulário de Informações (Anexo II) preenchido, a partir do qual o poder público irá enquadrar e
exigir, se necessário, a elaboração do referido estudo.
O EIV será executado de modo a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou

atividade, quanto aos riscos relevantes, existentes e os que poderão ser gerados por estes à qualidade
de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, do
conteúdo listado no Termo de Referência do Estudo de Impacto de Vizinhança (Anexo III), que reúne
as informações básicas quanto à:
Aplicação;
Exigibilidade; e
Estrutura e medidas compensatórias.
A avaliação e aprovação do EIV são de responsabilidade da Secretaria Municipal de Infraestrutura e
Obras, a qual poderá solicitar pareceres e consultas às demais secretarias e autarquias municipais, e
cuja devolutiva deve constar:
O prazo para avaliação integral dos trabalhos, que não deverá exceder 90 dias; e
Obrigatoriedade de publicação e publicidade do EIV para consulta pública, que deverá ser
disponibilizado no site da prefeitura e no referido órgão municipal.
De posse de todas as informações e demais manifestações, a secretaria emitirá o parecer final, que
pode ser de aprovação total ou parcial, bem como as ações adicionais de mitigação e compensação às
quais está condicionada à aprovação do EIV.

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O resultado final é um Termo de Compromisso assinado pelo empreendedor, o qual deverá ser
anterior à emissão do Alvará de Aprovação, em caso de edificação, ou da Aprovação final, quando se
tratar de parcelamento do solo, sendo que o Habite-se ou o Termo de Verificação de Obras ficam
atrelados aos compromissos estabelecidos pelo EIV. O referido termo deverá ser publicado pelo
Município em imprensa oficial, no prazo de dez dias a contar da sua assinatura.
Em qualquer fase do processo de tramitação do EIV, o mesmo pode ser reprovado pela municipalidade,
desde que ocorra de maneira fundamentada.
5.4.2. Sistema de Informações Municipais (SIM)

O Sistema de Informações Municipais (SIM) é um banco de dados georreferenciado que reúne em um
mesmo ambiente visual as informações cartográficas e os indicadores municipais, cujos objetivos são:
Fornecer informações para o planejamento, monitoramento, implementação e avaliação da

Política Urbana, subsidiando a tomada de decisões ao longo do processo de gestão do Plano
Diretor;
Garantir a democratização dos dados e informações municipais de forma transparente e
organizada;
Disponibilizar periodicamente, de forma simples e eficaz, seu banco de dados atualizado para
consulta pública;
Incluir e atualizar dados do município, contemplando o cadastro multifinalitário, o sistema de
geoprocessamento e a integração dos cadastros municipais dos segmentos de saúde, educação e
assistência social; e
Integrar e compilar as ações previstas no Plano Distrital.
Para tal, o SIM deve conter:
Informações cartográficas (em projeção UTM, datum horizontal SIRGAS 2000, fuso 23 Sul, em
conformidade com a recomendação federal):
o Construção e estruturação de banco de dados geoespaciais do município, incluindo ortofoto
georreferenciada de Maragogi, hidrografia, geomorfologia, áreas protegidas e de unidades
de conservação, áreas de suscetibilidade geológico-geotécnico e de inundação, entre outras
informações relevantes; e
o Localização geoespacial de arruamento e equipamentos públicos municipais, estaduais e
federais instalados em Maragogi, além de infraestruturas de transporte, sistema viário,
transmissão de energia elétrica, saneamento básico, entre outros elementos pertinentes,
com base nos dados das Secretarias Municipais e demais órgão relacionados aos temas
especificados;
Indicadores Municipais:

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o Informações e indicadores sociais, culturais, econômicos financeiros, ambientais,
administrativos, patrimoniais, dentre outros relevantes para o planejamento urbano do
município, baseado em dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Sistema
Nacional de Informações sobre Saneamento (SNIS), Ministério da Educação, da Saúde,
Relação Anual de Informações Sociais (RAIS), Programa das Nações Unidas para o
Desenvolvimento (PNUD), dentre outros;
o Dados e informações do Plano Diretor, Planos Setoriais, Sistema Municipal, e demais planos,
incluindo a totalidade de seus conteúdos;
o Dados e informações referentes às demandas habitacionais do município;
o Planta Genérica de Valores (PGV) do município, com mapeamento adequado, por face de
quadra; e
o Articulação com outros sistemas de informação e bases de dados, municipais, regionais,
estaduais e nacionais, existentes em órgãos públicos e em entidades privadas.
As informações desse sistema deverão ser atualizadas periodicamente e disponibilizadas de forma
ampla, no formato aberto de mapa digital da cidade, sendo este mantido pelo Instituto de Pesquisa e
Planejamento Urbano de Maragogi (IPUMA) e acessado através de endereço eletrônico exclusivo por:
Qualquer cidadão que possua um equipamento eletrônico conectado à internet; e

Consulta presencial na sede do IPUMA para atendimento ao público.
Destaca-se que a implantação do SIM possibilitará o incremento, a articulação e a complementaridade
entre os diversos órgãos municipais que geram influências sobre o desenvolvimento urbano de
Maragogi, integrando as ações e planejando para melhoria da gestão, da governança urbana e da
qualidade de vida dos cidadãos do município.
Instrumento de Financiamento da Política Urbana

Os Instrumentos de Financiamento da Política Urbana são aqueles cujo objetivo é promover o
desenvolvimento ordenado e a reestruturação urbana, através da justa distribuição dos benefícios e
ônus decorrentes do processo de urbanização, sendo proposto para Maragogi:
Operação Urbana Consorciada (OUC); e

Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC).
5.5.1. Operação Urbana Consorciada (OUC)

A Operação Urbana Consorciada (OUC) visa promover, em um determinado perímetro,
transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental, através de um
conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo município com a participação dos proprietários,
moradores e investidores privados.

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A criação e a regulamentação de OUC no município de Maragogi se dará mediante aprovação de lei
específica, a qual deverá preceder de manifestação do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano
de Maragogi (IPUMA) e respeitar as seguintes finalidades:
Otimizar a ocupação de áreas subutilizadas, por meio de intervenções urbanísticas;

Implantar equipamentos estratégicos para o desenvolvimento urbano;
Ampliar e melhorar o sistema de transporte coletivo, as redes de infraestrutura e o sistema viário
estrutural;
Promover a recuperação ambiental de áreas contaminadas e áreas passíveis de inundação;
Implantar equipamentos públicos sociais, espaços públicos e áreas verdes;
Promover Empreendimentos de Habitação de Interesse Social e urbanizar e regularizar
assentamentos precários;
Proteger, recuperar e valorizar o patrimônio ambiental, histórico e cultural; e
Promover o desenvolvimento turístico e econômico e a dinamização de áreas visando à geração
de empregos.
Quando da criação da OUC deverá também ser instituído Grupo de Gestão específico para esta
Operação, devendo este ter sua composição inicial ser indicada pelo poder público e após o primeiro
ano ser renovada através de eleição a qual deverá estar prevista no regimento interno.
O Grupo de Gestão deverá ser deliberativo e paritário em número de representantes da sociedade civil
e do poder público.
São atribuições do Grupo de Gestão da OUC:
Construir a proposta de processo participativo e integrar o processo de desenvolvimento do

programa base de intervenções conjuntamente com o poder público e a sociedade civil;
Propor e validar a minuta de lei de regulamentação OUC;
Desenvolver o Termo de Referência (TR) da OUC e acompanhar seu atendimento;
Instituir e controlar o Fundo de Gestão da OUC;
Estabelecer as obras e intervenções prioritárias na Operação;
Articular formas de captar recursos para a contratação do plano, que poderá ocorrer por:
o Chamamento público de estudos, por meio de Procedimento de Manifestação de Interesse
(PMI);
o Lançamento de concurso público;
o Parcerias com as instituições de ensino do município; e
o Contratação do plano através de processo licitatório;
Acompanhar o processo de transformação urbana em todas as suas etapas.
A minuta de lei de regulamentação OUC, deverá conter no mínimo:
Definição da área a ser atingida;

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Programa básico de ocupação da área, com base nos resultados do processo participativo realizado
previamente junto ao Grupo de Gestão, poder público e sociedade civil;
Programa de intervenções urbanas, prevendo o atendimento econômico e social para a população
diretamente afetada pela operação;
Finalidades da operação;
Estudo prévio de impacto de vizinhança;
Contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em
função da utilização dos benefícios da modificação de parâmetros urbanísticos propostos;
Forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da
sociedade civil;
Critérios e periodicidade das eleições dos representantes da sociedade civil no Grupo de Gestão;
e
Critérios para encerramento da operação.
A lei que aprovar a OUC poderá prever a emissão de certificados de potencial adicional, ou de mudança
de outros parâmetros urbanísticos, os quais serão alienados em leilão, devendo o montante que
resultar da venda do potencial compor o Fundo de Gestão da OUC, que se destinará à aplicação
exclusiva na própria OUC.
Os recursos obtidos pelo Poder Público no âmbito da OUC deverão serão aplicados exclusivamente na
implantação do programa de intervenções urbanas, o qual deverá ser previsto na lei de criação da
OUC, sendo que, no mínimo, 25% dos recursos arrecadados deverão ser aplicados em Habitação de
Interesse Social no perímetro de abrangência da OUC, preferencialmente destinadas à população de
baixa renda residente na área da Operação.
Considerando as disposições anteriores propõe-se a criação da OUC Ponta de Mangue, a qual deverá
interligar os distritos de Peroba e Barra Grande, através da Diretriz Viária -DV3 (Mapa Abairramento
e Subsistema de Estruturação Viária e Mobilidade), correspondendo à totalidade da ZOI, delimitada
no Mapa Zoneamento Urbano e Rural.
São finalidades da OUC Ponta de Mangue:
Ampliar os espaços públicos e sociais de vivência e de lazer, contemplando pista de caminhada,

ciclovia e áreas para prática esportiva;
Estruturar e conectar as áreas verdes urbanas, assegurando a qualidade paisagística e ambiental
do núcleo a ser desenvolvido, recuperando as áreas degradadas e proporcionando o contato dos
munícipes com a natureza;
Implantar equipamentos públicos e serviços urbanos, bem como destinar equipamentos
estratégicos para o desenvolvimento urbano nesta localidade;
Ampliar e melhorar o sistema de transporte coletivo, as redes de infraestrutura e o sistema viário
estrutural, permitindo a conexão entre o bairro Peroba e Praia de São José, criando uma via

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coletora paralela à AL-101 no distrito de Peroba a qual deverá, obrigatoriamente ser dotada de
ciclovia e passeios conforme dimensões especificadas na seção 4.3;
Promover Empreendimentos de Habitação de Interesse Social e urbanizar e regularizar
assentamentos precários no entorno;
Proteger, recuperar e valorizar o patrimônio ambiental, histórico e cultural; e
Promover o desenvolvimento turístico e econômico e a dinamização de áreas visando à geração
de empregos.
A Figura 5.5.1-1 apresenta os passos necessários à criação e regulamentação de Operações Urbanas
Consorciadas no município de Maragogi, objetivando auxiliar e orientar o processo de implementação
do instrumento.

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Figura 5.5.1-1: Fluxo de implementação da Operação Urbana Consorciada em Maragogi
5.5.2. Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC)

A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) se refere à concessão emitida pelo Poder Público
Municipal que permite ao proprietário construir acima do Coeficiente de Aproveitamento Básico
(CAB), mediante contrapartida financeira. A Figura 5.5.2-1 ilustra a aplicação do instrumento.

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Figura 5.5.2-1: Aplicação da OODC
Fonte: Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, 2014. Elaboração: Geo Brasilis, 2020.
O objetivo da aplicação deste instrumento é promover o adensamento em determinadas porções

territoriais, aproveitando melhor a infraestrutura instalada. No caso de Maragogi, propõe-se a
utilização da OODC na ZQU, ZET e ZOI considerando o estabelecimento do Coeficiente de
Aproveitamento Máximo igual a 2, indicado na Lei de Uso e Ocupação do Solo, com base nas seguintes
diretrizes:
A concessão da OODC é emitida e autorizada pela Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras,

mediante contrapartida financeira do interessado;
Os recursos arrecadados com a permissão do aumento do potencial construtivo deverão ser
automaticamente incorporados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano, e somente
poderão ser utilizados para as finalidades definidas pela lei de criação do mesmo (vide seção 5.7);
Para obter a permissão de edificar nos termos das diretrizes estabelecidas pelo Plano Diretor, o
interessado deverá comprovar a transferência dos recursos;
O acréscimo de área ao lote receptor da compra de potencial construtivo, através da OODC está
sujeito aos demais parâmetros urbanísticos estabelecidos pelo zoneamento correspondente;
Os empreendimentos de habitação de interesse social, com coparticipação do poder público,
situados em ZEIS ou não, estão isentos de cobrança da OODC;
Formalizada a transação da OODC, à permissão para construir fica automaticamente aplicada ao
lote;
A concessão da OODC tem validade de um ano, podendo ser prorrogado por mais um para início
das obras, mediante aprovação da Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras:
o Em caso de não usufruto da permissão, no prazo estabelecido, o valor pago não será
devolvido em nenhuma hipótese;
o Vencido o prazo da permissão, o requerente poderá, através da arrecadação de multa de
30% do valor pago, proceder à renovação por mais um ano, desde que:
▪ O pedido seja feito em até 30 dias após o vencimento do prazo;
▪ O valor da multa passa a compor o FMDU, cujo valor correspondente será aplicado como
sansão pelo ônus pelos investimentos públicos na área;
o O cálculo para a cobrança da OODC deve considerar a seguinte equação:
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Vt= 15%(Vv*Ma)
Vt: é o valor total a ser pago

Vm: valor de mercado do metro quadrado do imóvel, sujeito à OODC
Ma: é a metragem quadrada adicional a ser construída
Os casos omissos deverão ser submetidos à análise do CMDU, considerando as diretrizes e
princípios adotados no Plano Diretor, e aprovados pela Secretaria Municipal de Infraestrutura e
Obras.
Os empreendimentos de habitação de interesse social, com coparticipação do poder público, situados
em ZEIS ou não, estão isentos de cobrança da OODC.
Instrumentos de Regularização Fundiária

Os Instrumentos de Regularização Fundiária intentam o atendimento às atribuições previstas na
Constituição Federal (Artigo 30, Inciso VIII), nas Leis Federais nº 10.257/ 2001 (Estatuto da Cidade) e
nº 13.465/2017 e no Decreto nº 9.310/2018, visando à regularização urbanística e fundiária dos
núcleos urbanos informais, incluindo medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à
incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus
ocupantes.
São objetivos da Reurb, conforme Artigo 10, da Lei Federal nº 13.465/2017:
Identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a
prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas
e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior;
Criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre
elas direitos reais em favor dos seus ocupantes;
Ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a
permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados;
Promover a integração social e a geração de emprego e renda;
Estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação
entre Estado e sociedade;
Garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
Garantir a efetivação da função social da propriedade;
Ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus
habitantes;
Concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;
Prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;
Conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
Franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária.
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Para Maragogi, propõem-se que sejam adotados os procedimentos e instrumentos estabelecidos pela
legislação federal, divididos em:
Interesse Social – Reurb-S: aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente
por população de baixa renda17; e
Interesse Específico - Reurb-E: aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população
não qualificada na hipótese de baixa renda.
Os núcleos descritos acima, com base nos critérios estabelecidos pela Lei Federal nº 13.465/ 2017 e
alterações posteriores, compreendem ocupações da área de forma mansa, pacífica e duradoura há,
pelo menos, cinco anos, existentes até 22 de dezembro de 2016, cujo processo de regularização
fundiária deve seguir as diretrizes ilustradas na Figura 5.6-1.
17Considera-se de baixa renda as famílias com renda igual ou inferior ao valor correspondente a cinco salários mínimos (Art.
95, §2º e inciso I do Decreto-Lei nº 1.876/1981).

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Figura 5.6-1: Procedimentos para regularização fundiária
Notificação dos titulares de

Requerimento inicial Instauração da Reurb direitos reais e
confrontantes
Assinatura de termino de
Elaboração e aprovação do compromisso de realização
Saneamento do processo
projeto de regularização das obtas previstas no
administrativo
fundiária projeto (específico para
Reurb-E)
Expedição do Certificado de
Aprovação da Reurb por Registro do CRF e do projeto
Regularização Fundiária -
decisão administrativa no cartório de R.I.
CRF
Realização de Obras pelo

Aberturra das matrículas Poder Público (Reurb-S) ou
das unidades regularizadas pelos responsáveis (Reurb-
E)
Fonte: Lei Federal nº 13.465/ 2017. Elaboração: Geo Brasilis, 2020.
Os projetos de regularização fundiária terão sua aprovação urbanística e ambiental realizadas pela
Secretaria de Infraestrutura e Obras, os quais devem conter:
• Levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, subscrito por profissional

competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de
Responsabilidade Técnica (RRT), que demonstrará as unidades, as construções, o sistema viário,
as áreas públicas, os acidentes geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo a
ser regularizado;
• Planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições
atingidas, quando for possível;
• Estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental;
• Projeto urbanístico;
• Memoriais descritivos;
• Proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos ocupantes,
quando for o caso;

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• Estudo técnico para situação de risco, quando for o caso;
• Estudo técnico ambiental, para os fins previstos nesta Lei, quando for o caso;
• Cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial, compensações
urbanísticas, ambientais e outras, quando houver, definidas por ocasião da aprovação do projeto
de regularização fundiária; e
• Termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados, pelo
cumprimento do cronograma, o qual deverá constar as responsabilidades das partes envolvidas.
A elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura
essencial obedecerão aos seguintes procedimentos:
• Reurb-S:
o Operada sobre área de titularidade pública, caberão ao referido ente ou ao Município
promotor a responsabilidade de elaborar o projeto de regularização fundiária nos termos do
ajuste que venha a ser celebrado e a implantação da infraestrutura essencial, quando
necessária;
o Operada sobre área de titularidade particular, caberá ao Município a responsabilidade de
elaborar e custear o projeto de regularização fundiária e a implantação da infraestrutura
essencial, quando necessária;
• Reurb-E, a regularização fundiária será contratada e custeada por seus potenciais beneficiários
ou requerentes privados;
• Reurb-E sobre áreas públicas, se houver interesse público, o Município poderá proceder à
elaboração e ao custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura
essencial, com posterior cobrança aos seus beneficiários.
Para fins de regularização fundiária urbana, sugere-se que o Poder Público Municipal utilize os
seguintes instrumentos jurídicos, sem prejuízo de outros que se apresentem adequados:
• Concessão de Direito Real de Uso;

• Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia;
• Legitimação Fundiária;
• Legitimação de Posse; e
• Assistência Técnica para Habitação de Interesse Social (ATHIS).
A municipalidade poderá delimitar novos perímetros da ZEIS/Reurb-S e Reub-E desde que comprovado
que os núcleos urbanos informais já se achavam consolidados conforme o marco regulatório federal
vigente e desde que inexistentes situações de risco, de insalubridade e impropriedades sob os aspectos
técnicos, ambientais e jurídicos.

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5.6.1. Concessão do Direito Real de Uso (CDRU)
O instrumento de Concessão do Direito Real de Uso (CDRU) permite que o poder público, por meio
de contrato, transfira o uso, oneroso ou gratuito, de terreno público a particular ou ente público, por
tempo certo ou indeterminado, para fins específicos de:
• Urbanização;
• Industrialização;
• Regularização fundiária;
• Aproveitamento sustentável do meio ambiente;
• Preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência, edificação, cultivo da
terra; ou
• Utilização de interesse social, ambiental ou cultural.
A CDRU dependerá, quando de um bem imóvel tombado pela Prefeitura Municipal, de um parecer
técnico dos órgãos responsáveis pelo tombamento quanto à viabilidade da concessão.
O referido instrumento é transferível por ato inter vivos ou por sucessão legítima ou testamentária, a
título gratuito ou remunerado, como os demais direitos reais sobre coisas alheias, revertendo o imóvel
à Prefeitura Municipal concedente se o concessionário ou seus sucessores não lhe derem o uso
definido ou o desviarem de sua finalidade contratual.
Não é permitida a CRDU de áreas pertencentes à municipalidade para a instalação de usos

institucionais privados, como igrejas, templos religiosos, etc. à exceção de projetos de indiscutível
interesse social, como por exemplo, estações de tratamento de água ou esgoto, estações de
transformação de energia elétrica, entre outros.
5.6.2. Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia

O Instrumento de Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia possibilita ao Poder Público
Municipal a concessão do direito ao uso, e não ao domínio, dos imóveis urbanos públicos para fim de
moradia individual ou coletiva.
Em conformidade com a Medida Provisória nº 2.220/2001, e suas alterações posteriores dadas pela
Lei Federal nº 13.465/ 2017, o Executivo outorgará título de concessão de uso especial para fins de
moradia àquele(s) que, até 22 de dezembro de 2016, residia(m) em imóvel público situado em área
urbana, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, desde que:
• O residente não seja proprietário ou concessionário de outro imóvel urbano ou rural; e

• O imóvel tenha até 250m², sendo que, para imóveis com área maior que 250m², serão
considerados os casos em que a área total dividida pelo número de residentes seja inferior a
250m² por residente, e neste a concessão será conferida de forma coletiva.

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Para aplicação deste instrumento no município de Maragogi, define-se que:
• A concessão de uso especial para fins de moradia poderá ser outorgada mediante requerimento
do interessado, dirigido à Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras;
• O Executivo poderá assegurar o exercício do direito de Concessão de Uso Especial para Fins de
Moradia, individual ou coletivamente, em local diferente daquele que gerou esse direito, nas
hipóteses de:
o Ser área de uso comum do povo com outras destinações prioritárias de interesse público,
definidas pelo Plano Diretor;
o Ser área onde houver necessidade de desadensamento por motivo de projeto e obra de
urbanização; e
o Ser área de conservação ambiental e proteção dos ecossistemas naturais.
• Serão respeitadas, quando de interesse da comunidade, as atividades econômicas locais
promovidas pelo próprio morador, vinculadas à moradia;
• Extinta a concessão de uso especial para fins de moradia, o Poder Público recuperará o domínio
pleno do terreno; e
• O Poder Público será responsável por promover as obras de urbanização nas áreas onde foi obtido
título de concessão de uso especial para fins de moradia.
5.6.3. Legitimação Fundiária

A Legitimação Fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade
conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb-S, àquele que detiver em área
pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, sendo que
os beneficiários devem atender as seguintes condições:
• Não seja concessionário, foreiro ou proprietário de imóvel urbano ou rural;

• Não tenha sido contemplado com legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano com a
mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano distinto;
• Em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja reconhecido pelo poder público o
interesse público de sua ocupação.
A aplicação deste instrumento deve atender as diretrizes que seguem:
• Aquisição da unidade imobiliária tem destinação urbana livre e desembaraçada de quaisquer

ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de
origem, exceto quando disserem respeito ao próprio legitimado;
• Deverão ser transportadas as inscrições, as indisponibilidades ou os gravames existentes no
registro da área maior originária para as matrículas das unidades imobiliárias que não houverem
sido adquiridas por legitimação fundiária;

| 118
• Para os imóveis públicos, a União, os Estados, o Distrito Federal e o município de Maragogi, e as
suas entidades vinculadas, quando titulares do domínio, ficam autorizados a reconhecer o direito
de propriedade aos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado por meio da legitimação
fundiária;
• O Poder Público Municipal deverá encaminhará a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) para
registro imediato da aquisição de propriedade, dispensados a apresentação de título
individualizado e as cópias da documentação referente à qualificação do beneficiário, o projeto
de regularização fundiária aprovado, a listagem dos ocupantes e sua devida qualificação e a
identificação das áreas que ocupam;
• A municipalidade poderá atribuir domínio adquirido por legitimação fundiária aos ocupantes que
não tenham constado da listagem inicial, mediante cadastramento complementar, sem prejuízo
dos direitos de quem haja constado na listagem inicial.
5.6.4. Legitimação de Posse

A Legitimação de Posse constitui ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual
fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, com a identificação de seus ocupantes, do tempo
da ocupação e da natureza da posse, o qual é conversível em direito real de propriedade, na forma da
Lei Federal nº 13.465/ 2017, considerando as seguintes diretrizes:
• Poderá ser transferida por causa mortis ou por ato inter vivos;
• Não se aplica aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do poder público.
Sem prejuízo dos direitos decorrentes do exercício da posse mansa e pacífica no tempo, aquele em
cujo favor for expedido título de legitimação de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro,
terá a conversão automática dele em título de propriedade, desde que atendidos os termos e as
condições do Art. 183 da Constituição Federal18, independentemente de prévia provocação ou prática
de ato registral.
Nos casos não contemplados no parágrafo acima, o instrumento em questão poderá ser convertido
em título de propriedade, desde que satisfeitos os requisitos de usucapião estabelecidos na legislação
em vigor, mediante requerimento do interessado, perante o registro de imóveis competente.
A legitimação de posse, após convertida em propriedade, constitui forma originária de aquisição de

direito real, de modo que a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada restará livre e
18 “Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não
seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do
estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”

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desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes
em sua matrícula de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio beneficiário.
Por fim, o título de legitimação de posse poderá ser cancelado pelo poder público emitente quando
constatado que as condições estipuladas nesta Lei deixaram de ser satisfeitas, sem que seja devida
qualquer indenização àquele que irregularmente se beneficiou do instrumento.
5.6.5. Assistência Técnica para Habitação de Interesse Social

A Assistência Técnica para Habitação de Interesse Social (ATHIS) é um instrumento de promoção à
inclusão da população de baixa renda à cidade, nos aspectos social, jurídico, ambiental e urbanístico,
nos moldes da Lei Federal nº 11.888/2008.
Segundo a normativa federal, as famílias com renda mensal de até três salários mínimos, residentes
em áreas urbanas ou rurais, têm o direito à assistência técnica pública e gratuita para o projeto e a
construção de habitação de interesse social para sua própria moradia.
Em Maragogi, propõe-se que este instrumento seja garantido à população, indivíduos, entidades,
grupos comunitários e movimentos na área de Habitação de Interesse Social e de Agricultura Familiar,
priorizando-se as comunidades em ZEIS e os Assentamentos Rurais, por meio de ações a serem
promovidas por meio da articulação da Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras, com objetivo
de:
Otimizar e qualificar o uso e o aproveitamento racional do espaço edificado e de seu entorno,

bem como dos recursos humanos, técnicos e econômicos empregados no projeto e na construção
da habitação.
Formalizar o processo de edificação, reforma ou ampliação da habitação junto ao Poder Público
e outros órgãos públicos;
Evitar ocupação de áreas de risco e de interesse ambiental;
Propiciar e qualificar a ocupação do sítio urbano em consonância com a legislação urbanística e
ambiental.
Os serviços de assistência técnica indicados anteriormente devem ser prestados por profissionais das
áreas de arquitetura e urbanismo e engenharia que atuem como:
Agentes públicos;
Integrantes de equipes de organizações não governamentais sem fins lucrativos;
Profissionais autônomos ou integrantes de equipes de pessoas jurídicas, previamente
credenciados, selecionados e contratados pela municipalidade.

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O financiamento da ATHIS pode ser realizado por meio de convênios ou termos de parceria entre o
ente público responsável e as entidades promotoras de programas de capacitação profissional,
residência ou extensão universitária nas áreas de arquitetura, urbanismo ou engenharia.
Os projetos que se enquadrarem como ATHIS e integrarem os convênios e programas municiais

estarão isentos das taxas de aprovação, sendo todas as demais despesas, como impostos e
recolhimentos junto às entidades profissionais (CREA e/ou CAU), de responsabilidade do proprietário/
interessado.
Instrumentos de Gestão Democrática da Cidade

Os Instrumentos de Gestão Democrática da Cidade visam prever ferramentas para que a sociedade
civil acompanhe a formulação e execução da Política Urbana, em conformidade com o Estatuto da
Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001), estabelecidos nos artigos 43 e 44 da referida lei, a saber:
i. Órgãos colegiados de política urbana;

ii. Debates, audiências e consultas públicas;
iii. Conferências sobre assuntos de interesse urbano;
iv. Iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
e
v. Gestão orçamentária participativa composta por debates, audiências e consultas públicas sobre
as propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes orçamentárias e do orçamento anual, sendo
esta gestão uma condição obrigatória para sua aprovação pela Câmara Municipal.
Neste sentido, o modelo proposto para Maragogi objetiva a inclusão e a qualificação da população a
fim de garantir a participação social de forma plena e consistente, sendo composto por:
Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU);

Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente (COMDEMA);
Conselho Municipal de Turismo (COMTUR);
Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU);
Fundo Municipal de Preservação do Meio Ambiente (FMPMA); e
Ferramentas de Participação Popular.

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5.7.1. Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU)
O Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU) é proposto de modo a regulamentar o
que dispõe o PDDS 2004. Neste sentido, sugere-se que o CMDU esteja vinculado ao Instituto de
Pesquisa e Planejamento Urbano de Maragogi (IPUMA), como órgão deliberativo e consultivo de
assessoramento ao Prefeito Municipal quanto à proposição de diretrizes para a formulação e
implementação da Política Urbana de Maragogi.
Os conselheiros do CMDU deverão ser nomeados através de Decreto específico, sendo a composição
paritária, por 16 membros, sendo oito do Poder Executivo e oito de organizações de sociedade civil, a
saber:
Dois representantes do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Maragogi;

Dois representantes da Secretaria Municipal de Finanças;
Um representante da Secretaria Municipal de Planejamento, Orçamento e Patrimônio;
Um representante da Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Recursos Hídricos;
Um representante da Secretaria Municipal de Agricultura, Pesca e Abastecimento;
Um representante da Secretaria Municipal de Turismo, Indústria e Comércio;
Um representante do Conselho Regional de Corretores de Imóveis;
Um representante do Conselho de Arquitetura e Urbanismo e/ou Conselho Regional dos
Engenheiros e Agrônomos;
Um representante do COMDEMA;
Um representante do COMTUR;
Um representante de Instituto de educação superior;
Um representante de entidade representativa dos assentamentos rurais e/ou cooperativas; e
Dois representantes das associações de bairro de Maragogi, sendo obrigatoriamente um
representante de ZEIS.
Os conselheiros terão os seus respectivos suplentes que os substituirão em suas ausências e
impedimentos.
Ao Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano compete:
Acompanhar e avaliar a implementação da Política Urbana, recomendando as providências

necessárias ao cumprimento de seus objetivos, em especial dos programas relativos às políticas
de:
o Gestão do solo urbano e rural;
o Habitação;
o Saneamento ambiental;
o Mobilidade e transporte urbano;
o Propostas de alteração da legislação pertinente; e
o Emitir orientações e recomendações sobre a aplicação do Estatuto da Cidade e dos demais
atos normativos relacionados ao desenvolvimento urbano.

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Promover:
o A cooperação entre a União, o Estado de Alagoas, o Município e a sociedade civil na
formulação e execução da Política Urbana;
o A realização de estudos, debates e pesquisas sobre a aplicação e os resultados alcançados
pelos programas e projetos desenvolvidos pelo Município na área de desenvolvimento
urbano;
o A realização de seminários ou encontros municipais e regionais sobre temas de sua agenda;
e
o Estudos sobre a definição de convênios na área de desenvolvimento sustentável e da
propriedade urbana e rural.
Estimular a ampliação e o aperfeiçoamento dos mecanismos de participação e controle social,
visando fortalecer o desenvolvimento urbano sustentável;
Analisar e emitir parecer sobre os projetos de loteamentos e condomínios a serem aprovados pela
Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras, ou a que vier a lhe substituir, bem como deliberar
sobre medidas compensatórias e mitigadoras a cerca destas aprovações;
Coordenar e avaliar os relatórios e indicadores propostos no SIM;
Publicar e divulgar seus atos e deliberações;
Convocar e organizar a Conferência Municipal das Cidades, com o objetivo de discutir o
desenvolvimento, o ordenamento territorial da cidade e acompanhar a implementação efetiva do
Plano Diretor e Planos Distritais em alinhamento com a Nova Agenda Urbana (NAU) e com os
Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS), ambos propostos pela ONU-HABITAT, ou outras
regulamentações que vierem a substituir ou serem pactuadas nacional ou internacionalmente;
Definir calendário anual de capacitação da equipe técnica, órgãos colegiados e formação popular
à população, entidades e associações de bairro para compreensão e aplicação da Política Urbana
de Maragogi;
Gerir os recursos oriundos do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU);
Elaborar seu regimento interno; e
Eleger a Mesa Diretora, na forma estabelecida em seu Regimento Interno.
Com objetivo de garantir transparência e acesso à informação das discussões ocorridas no conselho,
propõe-se que as atas das reuniões sejam disponibilizadas no site da prefeitura, bem como as
deliberações e os processos prezando pela transparência e acesso à informação de interesse público.
O Conselho será presidido pelo Diretor do IPUMA ou, na sua ausência, por seu respectivo suplente.
O mandato dos membros do Conselho será de quatro anos, permitida uma recondução e será
renovado no primeiro ano do mandato do Prefeito Municipal.

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5.7.2. Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente (COMDEMA)
O Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente (COMDEMA) foi instituído pela Lei Municipal n°
629/2017 e alterações posteriores, estando atualmente vinculado à Secretaria Municipal de Meio
Ambiente e Recursos Hídricos. Constituiu-se como órgão colegiado de assessoramento, de natureza
permanente, com caráter normativo, consultivo, deliberativo, propositivo, licenciador, fiscalizador e
recursal quanto à Política Ambiental Municipal.
Com objetivo de fortalecer este colegiado, a revisão do Plano Diretor de Maragogi propõe incluir às
suas atribuições o acompanhamento e o monitoramento do Pagamento por Prestação de Serviços
Ambientais (PSA), conforme disposto no Item 5.2.1.
5.7.3. Conselho Municipal de Turismo (COMTUR)

O Conselho Municipal de Turismo (COMTUR) foi instituído pela Lei Municipal n° 673/2019 e alterações
posteriores, estando atualmente vinculado à Secretaria Municipal de Turismo. Constituiu-se como
órgão colegiado de assessoramento, de natureza permanente, com caráter normativo, consultivo,
deliberativo quanto ao que propõe o Plano Municipal de Turismo e o Fundo Municipal de Turismo de
Maragogi.
5.7.4. Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU)

Fica criado o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU), com a finalidade de apoiar ou
realizar investimentos destinados a concretizar os objetivos, diretrizes, planos, programas e projetos
urbanísticos e ambientais integrantes ou decorrentes do Plano Diretor e da Política Urbana de
Maragogi, em obediência às prioridades nele estabelecidas.
O FMDU será administrado pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano, conforme

Regimento Interno do referido Conselho, sendo a aplicação dos recursos financeiros deste fundo
definidos e debatidos juntamente ao CMDU para encaminhamento anual, à Câmara Municipal, anexo
à lei orçamentária.
O FMDU será constituído de recursos provenientes de:
Repasses ou dotações de origem orçamentária da União ou do Estado a ele destinados;

Empréstimos de operações de financiamento internos ou externos;
Contribuições ou doações de pessoas físicas ou jurídicas;
Contribuições ou doações de entidades internacionais;
Acordos, contratos, consórcios e convênios;
Rendimentos obtidos com a aplicação do seu próprio patrimônio;

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Outorga onerosa do direito de construir;
Contribuição de melhoria decorrente de obras públicas realizadas com base no Plano Diretor;
Receitas provenientes de concessão urbanística;
Retornos e resultados de suas aplicações;
Multas, correção monetária e juros recebidos em decorrência de suas aplicações;
De Instrumentos da Política Urbana, indicados no Estatuto da Cidade e regulamentados por lei
municipal específica; e
Demais receitas aprovadas pelo CMDU, decorrentes desta lei e dela correlatas.
Os recursos do FMDU serão aplicados com base na Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001, em:
Execução de programas e projetos habitacionais de interesse social, incluindo a regularização

fundiária e a aquisição de imóveis para constituição de reserva fundiária;
Transporte coletivo público urbano;
Ordenamento e direcionamento da expansão urbana, incluindo infraestrutura, drenagem e
saneamento;
Implantação de equipamentos urbanos e comunitários, espaços públicos de lazer e áreas verdes;
Implementação dos Instrumentos de Planejamento, com destaque à criação da base cadastral do
município e à realização dos Planos Distritais; e
Capacitação da equipe técnica, órgãos colegiado e formação popular à população, entidades e
associações de bairro para compreensão e aplicação da Política Urbana de Maragogi.
5.7.5. Fundo Municipal de Preservação do Meio Ambiente (FMPMA)

O Fundo Municipal de Preservação do Meio Ambiente (FMPMA) foi instituído pelo Artigo 74 Lei
Municipal n° 629/2017 e alterações posteriores, a qual determina:
“Art. 74. Fica criado o Fundo Municipal de Preservação do Meio Ambiente

(FMPMA), o qual passa a ser regido por este Código e terá por objetivo criar
condições financeiras e de gerência dos recursos destinados ao desenvolvimento
das ações necessárias para a execução da Política Municipal do Meio Ambiente.”
O FMPMA é gerido, administrado e movimentado pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente e

Recursos Hidricos, sob orientação e controle do Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente
(COMDEMA).
Sugere-se que, além das atividades às quais os recursos do Fundo destinam-se, seja incluído o
desenvolvimento de planos, programas e projetos que visem à implantação do Pagamento por
Prestação de Serviços Ambientais (PSA) (vide item 5.2.1), bem como a sua efetivação.

| 125
5.7.6. Ferramentas de Participação Popular
A gestão democrática da cidade através da participação popular é prevista pelo Estatuto da Cidade (Lei
Federal nº 10.257/01), e tem por finalidade informar, colher subsídios, debater, rever e analisar os
temas que envolvem a Política Urbana e que causam impacto à cidade, à vida da população e ao meio
ambiente.
As ferramentas utilizadas para garantir a participação popular em Maragogi são apresentadas e

descritas a seguir, sendo eles:
Audiência Pública;
Iniciativa Popular, de projetos de lei, de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
Gestão Orçamentária Participativa; e
Conferência Municipal da Cidade.
Audiência Pública
A Audiência Pública é um mecanismo de participação popular que cumpre o papel de tornar

transparente o processo de tomada de decisão, ao promover a publicidade dos seus objetivos,
assegurando o direito dos cidadãos ao acesso à informação.
Serão realizadas no âmbito do Executivo, Audiências Públicas referentes a empreendimentos ou

atividades públicas ou privadas em processo de implantação, de impacto urbanístico ou ambiental com
efeitos potencialmente negativos sobre a vizinhança no seu entorno, o meio ambiente natural ou
construído, o conforto ou a segurança da população, para os quais serão exigidos estudos e relatórios
de impacto ambiental e de vizinhança nos termos que forem especificados em lei municipal.
Para Maragogi, a Audiência Pública deve respeitar os seguintes requisitos19:
• Ser convocada por edital, com no mínimo 15 dias de antecedência, com amplo alcance à
população local;
• Ocorrer em locais e horários acessíveis à maioria da população;
• Serem dirigidas pelo Poder Público Municipal, que após a exposição de todo o conteúdo, abrirá
as discussões aos presentes;
• Garantir a presença de todos os cidadãos, independente de comprovação de residência ou
qualquer outra condição, que assinarão lista de presença; e
• Ser registrada através de gravação e, após a sua realização, lavrada a respectiva ata.
19 Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257/2001 e Resolução nº 25 do Conselho Nacional das Cidades.

| 126
Os materiais que serão objetos da audiência devem ser disponibilizados à consulta pela população, via
digital, no mínimo cinco dias antes do evento.
Iniciativa Popular
As proposições de Iniciativa Popular permitem aos cidadãos a apresentação de projetos de lei,

plebiscito e referendo ao poder Legislativo.
Sua inclusão como instrumento de gestão democrática possibilita a atuação popular através de um
canal mais representativo e direto ao exercício da democracia, sendo vinculada a uma porcentagem
mínima de 2% do eleitorado para que seja efetivamente submetida à apreciação da Câmara Municipal.
Qualquer proposta de iniciativa popular de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano

e ambiental deverá ser apreciada pelo Executivo em parecer técnico circunstanciado sobre o seu
conteúdo e alcance, no prazo de 120 dias a partir de sua apresentação, podendo o prazo ser
prorrogado desde que solicitado com a devida justificativa, ao qual deve ser dada publicidade.
Gestão Orçamentária Participativa
A gestão orçamentária participativa é prevista pela Lei Federal nº 10.257/01 (Estatuto da Cidade) como
item obrigatório à aprovação pela Câmara Municipal das proposições feitas para o Plano Plurianual
(PPA), para a Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) e para a Lei de Orçamento Anual (LOA) e deve ser
garantida por meio a realização de debates, audiências e consultas públicas sobre as propostas.
O Orçamento Participativo é um mecanismo governamental que permite os cidadãos intervir

diretamente sobre a gestão financeira, orçamentária e contábil das entidades públicas.
Assim, sugere-se que a legislação orçamentária deva:
Incorporar as ações prioritárias do Plano Diretor aos seus termos, respeitadas as restrições legais,
técnicas e orçamentário- financeiras;
Ser apresentada ao Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano, o qual poderá sugerir e
solicitar ao Executivo a complementação, suplementação ou esclarecimento acerca da execução
orçamentária referente à implementação das ações e programas prioritários; e
O Executivo encaminhar ao Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano o relatório de
execução orçamentária das ações e programas previstos no Plano Diretor.
Conferência Municipal da Cidade
A Conferência Municipal da Cidade é um espaço destinado à discussão democrática da política e

gestão do ordenamento territorial, devendo ser realizada a cada dois anos, e convocada pelo Conselho
Municipal de Desenvolvimento Urbano, observando o calendário nacional, quando existente.
Caberá à conferência:

| 127
Avaliar e propor diretrizes para a Política Urbana;
Sugerir propostas de alteração do Plano Diretor e leis complementares, a serem consideradas no
momento de sua modificação ou revisão;
Indicar os delegados para Conferência Estadual da Cidade, ou outras que vierem a existir,
conforme legislação pertinente; e
Analisar e propor instrumentos de participação popular na concretização de diretrizes e na
discussão orçamentária.
Destaques das inovações:
Definição e regulamentação de instrumentos urbanísticos, conforme preconiza o Estatuto da

Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001), notadamente quanto a aspectos que concernem ao
planejamento, à fiscalização e financiamento da política urbana, ao cumprimento da função social
da propriedade, à gestão urbana e ambiental do território, à regularização fundiária e à gestão
democrática e participativa da cidade;
Alinhamento do arcabouço municipal ao federal quanto à regularização urbanística e fundiária dos
núcleos urbanos informais Lei Federal nº 13.465/2017 e Decreto nº 9.310/2018; e
Estruturação do instrumento de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) de modo a sanar e
corresponder legalmente às demandas e dinâmica urbana de Maragogi.

| 128
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CAU –SC. Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Santa Catarina. Fundamentos para as cidades 2030.
Planos Diretores Participativos e Objetivos de Desenvolvimento Sustentável. 2019. Disponível em:
http://www.causc.gov.br/wp-content/uploads/2020/06/Fundamentos-para-as-cidades-2030-
CAU_SC.pdf
MDR. Ministério do Desenvolvimento Regional. Guia para elaboração e revisão de Planos Diretores.
2019. Disponível em: http://www.capacidades.gov.br/biblioteca/detalhar/id/368/titulo/guia-para-
elaboracao-e-revisao-de-planos-diretores-
ONU BRASIL. Transformando Nosso Mundo: A Agenda 2030 para o Desenvolvimento Sustentável.
Disponível em: https://nacoesunidas.org/pos2015/agenda2030/
ONU-HABITAT. Nova Agenda Urbana 2016. Disponível em: http://habitat3.org/wp-

content/uploads/NUA-Portuguese-Brazil.pdf
PREFEITURA DE SÃO PAULO. Guia Metodológico de Participação no Governo. 2016. Disponível em:
https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/ uploads/2018/02/Guia-
Metodol%C3%B3gico-de-Participa%C3%A7%C3%A3o.pdf

| 129
7. ANEXOS
Anexo I ‐ Tabela de Atividades e Permissividade por Zona de Uso e Ocupação (CNAE)
Anexo II ‐ Formulário de Informações
Anexo III ‐ Termo de Referência do Estudo de Impacto de Vizinhança
Anexo IV – Definições
Anexo V – Registro Reuniões Técnicas

| 130
Anexo I ‐ Tabela de Atividades e Permissividade por Zona de Uso e Ocupação (CNAE)
-- Formato digital (Excel)--

Anexo II ‐ Formulário de Informações
-- Formato digital (Excel)--

Anexo III - Termo de Referência do Estudo de Impacto de Vizinhança
O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), conforme preconiza o Estatuto da Cidade (Lei Federal nº
10.257/2001), determina ao poder municipal a definição dos empreendimentos cujas atividades,
públicas ou privadas, estejam sujeitas à elaboração do referido estudo, a fim de se obter “licenças ou
autorizações de construção, ampliação ou funcionamento”.
O EIV não substitui a elaboração e a aprovação de Estudos Ambientais e Estudo de Impacto de Trânsito
/ Relatório de Impacto de Trânsito (EIT/RIT), conforme exigência das demais legislações municipais,
estaduais ou federais.
Da formatação
O conteúdo do EIV deverá ser apresentado à Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras, em

formato A4, sendo os mapas em formato A3 ou maior, na forma de relatório (uma cópia impressa e
outra digital).
Da exigibilidade
O EIV será requerido para os projetos que possuam características que poderão alterar ou impactar o
ambiente construído e/ou natural, e/ou sobrecarregar a capacidade da infraestrutura existente, ou
ainda causar incômodos excessivos como ruído e poluição, sendo eles:
Residenciais multifamiliares, verticais e horizontais acima de 30 unidades habitacionais e todos os

murados e/ou fechados independentemente do número de unidades;
Parcelamentos do solo que resultem em mais de 30 lotes para fins urbanos;
Edificações ou equipamentos com capacidade para reunir mais de 200 pessoas simultaneamente
ou em curto espaço de tempo em caráter permanente ou não, ainda que transitoriamente;
Atividades não Residenciais (nR2 e nR3) com área construída superior a 1.000 m²;
Empreendimentos com guarda de veículos que comporte mais de 30 vagas ou garagens comerciais
com mais de 15 vagas;
Empreendimentos com dimensão de testada de quarteirão ou maiores que 5.000 m² em ZQU e
ZET;
Aqueles sujeitos ao EIA, sendo esses condicionados pela legislação ambiental;
Empreendimentos que demandem alterar o perímetro urbano, delimitações das zonas,
coeficientes e parâmetros urbanísticos ou que apresentem normas próprias de uso do solo
diferentes daquelas previstas em lei;
Empreendimentos que coloquem em risco a integridade dos recursos naturais, podendo afetar a
fauna, a flora, os recursos hídricos e comprometer o sistema e o controle de drenagem;
Empreendimentos que coloquem em risco a preservação do Patrimônio Cultural, Artístico,
Histórico, Paisagístico e Arqueológico, desde que tombados ou em processo de tombamento;
Causadores de modificações estruturais no sistema viário;
Equipamentos urbanos:
o Aterros Sanitários e Usinas de Reciclagem;
o Autódromos;
o Cemitérios e Necrotérios;
o Matadouros e Abatedouros;
o Presídios, Quarteis, Corpo de Bombeiros;
o Terminais Rodoviários, Ferroviários e Aeroviários;
o Terminais de Carga;
o Hospitais; e
Demais usos a critério do Conselho de Desenvolvimento Urbano ou da Comissão Técnica de
Avaliação.
Da execução e conteúdo
O EIV é um estudo de inteira responsabilidade do empreendedor, o que inclui custos, origem e

confiabilidade dos dados e análises apresentadas, bem como a implantação das medidas mitigadoras
propostas para todas as fases do empreendimento, o que inclui a análise da área de entorno, a saber:
Área de Entorno Imediato (AEI): 300 metros no entorno do empreendimento, a partir de seus
limites.

Estrutura por capítulos Conteúdo mínimo
1 Introdução Contemplando apresentação com breve caracterização do empreendimento proposto e contextualização do imóvel em Maragogi e na região/ Estado, caso pertinente
Localização, matrículas e situação no registro de imóveis
Zoneamento e parâmetros urbanísticos permitidos e os que serão adotados

2 Caracterização do imóvel
Topografia e caracterização geológica do solo na área do empreendimento, indicando áreas com inaptidão para o uso em função de declividades acentuadas, ou outros fatores
Caracterização do meio ambiente na área do empreendimento, incluindo se houver: restrições ambientais, proximidade com Unidades de Conservação, rios, nascentes e cursos d’água, indicando as
respectivas Áreas de Preservação Permanente (APPs)
Quadro de dimensionamento, contendo área total do terreno, área total prevista a ser construída, área institucional, área do sistema viário, área das faixas não edificáveis, áreas verdes/sistema de lazer e
de conservação, com os respectivos percentuais
3 Caracterização do empreendimento
População atendida com as características e quantidades
Clientes, com caracterização e quantidades, e previsões de horários de picos, com as respectivas quantidades de pessoas previstas nestes horários, se houver
Número de funcionários (empregos gerados)
Horário previsto de funcionamento/uso
Número de unidades e sua caracterização simplificada (incluindo número de pavimentos, unidades por andar, etc., se houver)
Área de estacionamento e número de vagas de estacionamento, se houver
4 Fases de implantação e operação Área de carga e descarga, se houver
Número e tipo de veículos que devem circular diariamente no empreendimento e nos horários de pico, incluindo os utilizados por contratados terceirizados e fornecedores, se houver
Etapas da implantação do empreendimento, com detalhamento de movimentações de terra previstas, se houver
Existência de áreas de interesse paisagístico, histórico, cultural, arquitetônicos e/ou natural na área do empreendimento, sua caracterização e como se inserem no empreendimento
Sistema de drenagem pluvial
Sistema de coleta e tratamento de esgotamento sanitário

Soluções para saneamento ambiental
5 Sistema de coleta, transporte e disposição de resíduos sólidos domiciliares, resíduos de construção civil e de poda e árvores, entre outros
do empreendimento
Sistema de abastecimento de água
Desenhos, plantas, mapas, croquis de esclarecimento e identificação para caracterização e dimensionamento dos sistemas
Equipamentos e serviços públicos existentes, com identificação em planta
Mobilidade urbana, incluindo sistemas de circulação de pedestres, geração de tráfego, capacidade viária, demanda por transporte público e identificação dos logradouros atendidos em planta
6 Caracterização da AEI Zoneamento e principais usos, identificados em planta
Redes de abastecimento público
Quantidade e caracterização da população do entorno

Caracterização da relação entre o empreendimento e o meio ambiente na área do entorno imediato, considerando a presença, se houver, de restrições ambientais, proximidade com Unidades de
Conservação, rios, nascentes e cursos d’água, indicando as respectivas APPS
Indicação de áreas de interesse paisagístico, histórico, cultural, arquitetônicos e/ou natural no entorno imediato e sua caracterização resumida, se houver
Aspectos socioeconômicos (atividades econômicas, renda da população, empregos gerados nos diversos setores da economia)
Impactos físicos (infraestrutura urbana)
Impactos ambientais
Impactos socioeconômicos (população residente e instalada na AEI)
Localização do impacto
Momento de incidência (implantação ou operação)
Duração do impacto no tempo (imediato, de curto, médio ou longo prazo)
Indicação do tipo de impacto (positivo ou negativo)
Adensamento populacional
Equipamentos urbanos e comunitários, incluindo consumo de água e de energia elétrica, geração de resíduos sólidos, líquidos e efluentes de drenagem de
águas pluviais
Uso e ocupação do solo
Matriz de avaliação dos impactos Valorização imobiliária, com especial atenção para a criação de movimentos de expulsão da população já instalada no entorno
7
positivos e negativos
Sistema de circulação de pessoas, acessibilidade, geração de tráfego e demandas por melhorias e complementações nos sistemas de transporte coletivo,
estacionamento, carga e descarga, embarque e desembarque;
Demais aspectos de análise
Ventilação e iluminação
Áreas de interesse paisagístico, histórico, cultural, arquitetônicos e/ou natural, se houver
Poluição sonora, atmosférica e hídrica: geradas durante a implantação e operação do empreendimento
Vibração gerada durante a implantação e operação do empreendimento
Periculosidade gerada durante a implantação e operação do empreendimento
Riscos ambientais gerados durante a implantação e operação do empreendimento
Ações de prevenção, mitigação e/ou Compromissos do empreendedor, com prazos de implantação

compensação dos impactos negativos,
indicando Sugestões para o Poder Público
8 Desenhos, mapas, plantas e croquis, de tal modo a informações terem esclarecimento pleno, dos itens que se fizerem necessários
9 Conclusão

Documento de responsabilidade técnica de execução do estudo, expedida por órgão de classe, e demais informações que contribuam para a leitura rápida e clara do trabalho, incluindo cópias de documentos, pareceres e aprovações de órgãos
10
públicos e/ou concessionárias

Das medidas mitigadoras e compensações
A Prefeitura Municipal, para eliminar ou minimizar impactos gerados pelo empreendimento, deverá
solicitar como condição para sua aprovação, projeto onde constem as alterações e as
complementações, bem como a execução de obras e serviços de melhorias de infraestrutura urbana e
equipamentos comunitários, tais como:
Exigência de unidades de trabalho dentro do empreendimento, ou iniciativas de recolocação

profissional para os segmentos ou grupos afetados;
Melhoria ou ampliação das redes de infraestrutura, inferindo em investimentos em sinalização,
estruturação viária, mobiliários urbanos, adequação de calçadas dentro dos parâmetros de
mobilidade aceitáveis, entre outros;
Aumento de áreas verdes vegetadas, plantio de árvores, recuperação de áreas degradadas,
medidas de contenção de erosão, planos diferenciados de drenagem, sistemas adicionais de
recarga do lençol freático, recuperação de nascentes e matas de galeria, etc.;
Ampliação e adequação do sistema viário, faixas de desaceleração, ponto de ônibus, faixa de
pedestres, semaforização, necessários a mitigação do impacto provocado pelo empreendimento;
Proteção acústica, uso de filtros e outros procedimentos que minimizem os impactos da atividade;
Manutenção de imóveis, fachadas ou outros elementos arquitetônicos ou naturais considerados
de interesse paisagístico, histórico, artístico ou cultural, desde que tombadas ou em processo de
tombamento ou desde que haja interesse manifesto de conselho específico, bem como
recuperação ambiental da área, caso os mesmos sejam danificados pela construção do
empreendimento; e
Área de terreno ou área edificada para instalação de equipamentos sociais em percentual
compatível com o necessário para o atendimento da demanda a ser gerada pelo empreendimento;
Construção de equipamentos sociais, comunitários e mobiliários urbanos em locais a serem
definidos pela Administração Municipal;
Exigência, para empreendimentos fechados, de extensão de serviços oferecidos intramuro ao
entorno direto e definição de compensações aos bairros de entorno, como cobertura de vigilância
por câmeras e manutenção de áreas verdes e de lazer externas ao empreendimento.

Anexo IV - Definições
ÁREA CONSTRUÍDA- somatório de toda área coberta, projetada em plano horizontal, de cada
pavimento de uma edificação, com exceção das saliências, beiral e/ou marquise;
ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE (APP)- é uma área protegida, coberta ou não por vegetação
nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica
e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar
das populações humanas;
ÁREA INSTITUCIONAL- área destinada à instalação de edificações e/ou equipamentos públicos

comunitários;
ÁREAS DE LAZER- área pública destinada à implantação de equipamentos de lazer como quadras,
praças, campos de jogos, "playgrounds", parques e áreas de convívio com adequação paisagística;
ÁREAS PROTEGIDAS- áreas, cobertas ou não por vegetação nativa, que exercem função ambiental de
preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo
gênico de fauna e flora, proteger o solo ou assegurar o bem-estar das populações humanas;
ÁREA VERDE - área livre de caráter permanente, de propriedade pública ou privada, com vegetação
natural ou resultante de plantio, indisponíveis para construção imobiliária, destinados aos propósitos
de recreação, lazer, melhoria da qualidade ambiental urbana, proteção dos recursos hídricos,
manutenção ou melhoria paisagística, proteção de bens e manifestações culturais;
ATIVIDADE- uso de um prédio ou de um espaço físico para moradia, negócios, indústria, entre outros;
CICLOFAIXA- parte da pista de rolamento destinada à circulação exclusiva de bicicletas, delimitada por
sinalização específica;
CICLOVIA- pista própria destinada à circulação de ciclos, separada fisicamente do tráfego comum;
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÁSICO (CAB)- índice que multiplicado pela área total do lote
resulta na área máxima de construção permitida, determinando o potencial construtivo do lote;
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÁXIMO (CAMAX)- índice que multiplicado pela área total do lote
resulta na área máxima de construção permitida, determinando o potencial construtivo do lote;
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÍNIMO (CAMIN)- índice que multiplicado pela área total do lote
resulta na área mínima de construção permitida, determinante para a incidência de IPTU Progressivo
no Tempo e Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsória -PEUC;
CONDOMÍNIO- São edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, horizontal ou

vertical, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não

residenciais, e constituindo-se, cada unidade, por propriedade autônoma nos termos da Lei Federal
nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e alterações posteriores;
DENSIDADE CONSTRUTIVA- Corresponde ao índice de ocupação do território, do ponto de vista da área

construída e da edificação;
DENSIDADE POPULACIONAL- Refere-se ao número de indivíduos pela unidade de superfície.
EQUIPAMENTOS URBANOS, SOCIAIS OU COMUNITÁRIOS- são imóveis destinados a serviços públicos

de uso coletivo, que integram as políticas públicas de diferentes setores, tais como educação, saúde,
cultura, esporte, lazer e similares, voltados à efetivação e universalização de direitos sociais;
ESTACIONAMENTO- espaço de parada para veículos automotores;
FAIXA DE ROLAMENTO- parte da via utilizada para a circulação de veículos, identificada por elementos
separadores ou por diferença de nível em relação às calçadas ou aos canteiros centrais;
GABARITO- é a altura máxima da edificação, calculada pela distância entre o piso térreo e o ponto mais
alto da cobertura;
GERAÇÃO DE TRÁFEGO- trata-se do impacto causado por empreendimentos em função do

estacionamento e da concentração das pessoas, ou devido à operação e atração de veículos pesados;
HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL (HIS)- é aquela destinada ao atendimento das famílias de baixa
renda, podendo ser de promoção pública ou privada, com unidade habitacional tendo no máximo um
sanitário e uma vaga de garagem;
IMPACTO- alteração da condição urbanística claramente perceptível em relação à situação anterior a

esta incidência;
INFRAESTRUTURA URBANA- são as instalações que contemplam equipamentos de abastecimento de

água, serviços de esgotos, energia elétrica, coleta de águas pluviais, rede telefônica, gás canalizado,
transporte e outros de interesse público;
INSTRUMENTO URBANÍSTICO- é um conjunto de ações legalmente possibilitadas ao poder público para

intervir nos processos urbanos e especialmente na produção do espaço da cidade, englobando seu
direcionamento, controle e regulamentação;
LOTE MÁXIMO- dimensão máxima permitida para o lote;
LOTE MÍNIMO- dimensão mínima do lote, a partir do qual não pode haver desmembramento ou
subdivisão;
MALHA VIÁRIA- é o conjunto de vias do município, classificadas e hierarquizadas de acordo com os

padrões estabelecidos na Lei;

MOBILIDADE- é a medida da capacidade de um indivíduo se locomover, utilizando‐se tanto da
infraestrutura instalada como dos meios de transporte à disposição;
PAISAGEM URBANA- maneira em que prédios, ruas, edifícios, veículos automotores, sinalizações de
trânsito, além de elementos naturais, se organizam dentro do perímetro urbano;
PARKLET- extensão da calçada, podendo ser considerada como minipraça, que ocupa uma ou duas
vagas de estacionamento da via pública com intuito promover espaços de lazer e convivência;
PASSEIO- parte da via em nível diferente da pista, reservada ao trânsito de pedestres

(excepcionalmente aos ciclistas) e à implantação de mobiliário urbano, sinalização, vegetação e outros
fins.
PAVIMENTAÇÃO- construção de um piso destinado a circulação, quadras de esporte, estacionamentos

descobertos, dentre outros;
PERICULOSIDADE- associado ao potencial de risco e danos à saúde e ao meio ambiente, em caso de

acidente, em função da produção, distribuição, comercialização, uso e estocagem de materiais
perigosos: radiação eletromagnética, explosivos, gás liquefeito de petróleo – GLP, inflamáveis, tóxicos
e equiparáveis.
PERÍMETRO URBANO: limite entre área urbana e área rural;
POLO GERADOR DE TRÁFEGO- são empreendimentos que atraem ou produzem grande número de
viagens causando reflexos negativos na circulação viária de seu entorno imediato;
POLUIÇÃO ATMOSFÉRICA- refere-se à emissão de substâncias odoríferas, de gases, vapores, materiais

particulados e/ou fumaça devendo-se observar o limite estabelecido em legislação estadual;
POLUIÇÃO HÍDRICA- trata-se do impacto causado ao meio ambiente pelas atividades que lançam
efluentes incompatíveis ao lançamento na rede hidrográfica e ou sistema coletor;
POLUIÇÃO POR RESÍDUOS SÓLIDOS- trata-se do impacto causado pela atividade que produz e/ou
estoca resíduos sólidos com riscos potenciais ao meio ambiente e à saúde pública;
POLUIÇÃO SONORA- incomodidade causada pelo impacto sonoro produzido pela atividade ao entorno,
seja este gerado por máquinas, pessoas ou animais;
POLUIÇÃO VISUAL- trata-se do impacto visual produzido na paisagem urbana pela veiculação de
publicidades, luminosos, faixas e outdoors;
PORTE DO EMPREENDIMENTO- incomodidade causada em função do porte do empreendimento que

será instalado, considerando-se, para este enquadramento, a área construída de edificação;

RECUO - espaço livre com relação às divisas do lote e ao logradouro público, podendo ser de frente,
lateral ou de fundos;
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA- é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que

visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a
garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana
e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado;
TAXA DE OCUPAÇÃO (TO)- relação percentual entre a projeção do perímetro total da edificação no
terreno e a área do lote;
TAXA DE PERMEABILIDADE (TP)- relação percentual entre área mínima permeável, permitindo assim
infiltração de água no solo do lote, e área total do lote;
TESTADA MÍNIMA- dimensão mínima da frente do lote;
U. H.- Unidade habitacional
UNIDADES DE CONSERVAÇÃO- espaços territoriais, incluindo seus recursos ambientais, com

características naturais relevantes, que têm a função de assegurar a representatividade de amostras
significativas e ecologicamente viáveis das diferentes populações, habitats e ecossistemas do território
nacional e das águas jurisdicionais, preservando o patrimônio biológico existente;
URBANIZAÇÃO- qualquer forma de parcelamento do solo que implique em loteamento,

desmembramento, desdobro, unificação ou empreendimento em regime condominial;
USO MISTO- é a utilização da mesma via, do mesmo bairro, do mesmo loteamento, do mesmo lote ou
da mesma edificação por mais de uma categoria de uso;
USO NÃO RESIDENCIAL- compreende as atividades de comércio e serviços, industriais e institucionais;
USO RESIDENCIAL- destinado à habitação;
VAGAS DE ESTACIONAMENTO- quantidade de espaços destinados a estacionar e guardar veículos

dentro de uma edificação ou no terreno, vinculada ao tipo de uso ou atividade.
VAZIOS URBANOS- Lotes ou glebas de terra inseridos na área urbana dotadas, ou não, de infraestrutura
e equipamentos sociais e que não cumprem a função social; e
VIBRAÇÃO- quanto ao impacto causado por atividade geradoras de vibração ou choque no entorno
imediato decorrente do uso de equipamentos e maquinário.

Anexo V – Registro Reuniões Técnicas
O processo de construção das propostas de revisão do Plano Diretor de Maragogi, que inclui normas
de parcelamento, uso e ocupação do solo, se deu de forma conjunta entre as secretarias municipais
com o apoio da consultoria técnica contratada e coordenação do Instituto de Pesquisa e Planejamento
Urbano de Maragogi (IPUMA).
Destaca-se que foram realizadas reuniões técnicas quinzenais entre a consultoria e o IPUMA, sendo
este último o agente articulador com as Secretarias Municipais e Conselhos. Do mesmo modo, foram
construídos momentos de diálogo e validação técnica dos aspectos propositivos com os gestores e
técnicos municipais.
Como etapa final do processo de construção técnica, o presente produto (Etapa 4) foi apresentado ao
Prefeito de Maragogi na presença de seus secretários através de videoconferência realizada em 01 de
outubro de 2020.
Registro da reunião com Prefeito Municipal e gestores públicos (01/10/2020)


Minuta - Novo Plano Diretor - Etapa-4 - Compilado - vs2

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Etapa 4

Proposta técnica para revisão do

Objeto: Revisão do Plano Diretor Municipal de

PREFEITURA MUNICIPAL DE MARAGOGI

Rua Paulistânia, 381 – 5º Andar – cj 51 Inteligência Territorial

A/C Elza Lira

Diretora-Presidente do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Maragogi (IPUMA)

C/C Thomáz Lira

Secretário Municipal de Planejamento, Orçamento e Patrimônio

Rua Paulistânia, 381 – 5º andar – cj. 51 Inteligência Territorial

2. EIXOS DE DESENVOLVIMENTO MUNICIPAL.................................................................. 9

Síntese do diagnóstico técnico e comunitário ........................................................................ 9

3. POLÍTICA URBANA .................................................................................................... 24

Princípios e objetivos gerais .................................................................................................. 24

4. PRODUÇÃO E ORDENAMENTO TERRITORIAL ............................................................. 27

Rua Paulistânia, 381 – 5º andar – cj. 51 Inteligência Territorial

5. INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA ..................................................................... 96

Rua Paulistânia, 381 – 5º andar – cj. 51 Inteligência Territorial

7. ANEXOS .................................................................................................................. 130

Rua Paulistânia, 381 – 5º andar – cj. 51 Inteligência Territorial

Figura 2.1-1: Representação da matriz SWOT

Rua Paulistânia, 381 – 5º andar – cj. 51 Inteligência Territorial

Quadro 2-1: Matriz SWOT

Rua Paulistânia, 381 – 5º andar – cj. 51 Inteligência Territorial

Em atendimento ao escopo do Contrato nº 36/2020, a presente etapa consiste na construção das

Neste contexto, o Capítulo 2 é destinado a apresentação da síntese do diagnóstico técnico-

As propostas para a Produção e o Ordenamento Territorial de Maragogi são detalhadas no Capítulo

Macrozoneamento, que classifica o território em urbano e rural;

Rua Paulistânia, 381 – 5º andar – cj. 51 Inteligência Territorial

O presente capítulo se propõe a sistematizar o diagnóstico técnico-comunitário de Maragogi e, a

O Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável de Maragogi (PDDS), Lei Municipal nº 365/2004,

Em contraponto à estrutura do PDDS 2004, os direcionamentos propostos para as políticas setoriais

Síntese do diagnóstico técnico e comunitário

Etapa 2 – Diagnóstico Municipal; e

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Força: variável controlável, que proporciona vantagem ao atingimento do objetivo final do

Figura 2.1-1: Representação da matriz SWOT

Elaboração: Geo Brasilis, 2020.

Existência de Política Municipal de Meio Ambiente (Lei nº 629/2017), a qual estabelece

Existência do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Maragogi (IPUMA), com a

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inexistência do transporte coletivo e de políticas de incentivo ao transporte a pé e de

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capitais nordestinas (Recife e Maceió)

Impactos socioambientais e de ocupação urbana, de escala local e regional, nos recursos

Elaboração: Geo Brasilis, 2020.

No sentido do interior do município, observa-se a existência de grandes propriedades e dos

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A relevância do setor agropecuário na composição do Valor Adicionado de Maragogi em 2017, 41,3%

A absorção do crescimento populacional a partir do desenvolvimento sustentável, do ponto de vista

A defasagem da legislação urbana, elaborada há 16 anos, e a ausência do desenvolvimento das

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Além do exposto, e apesar da existência de importantes órgãos colegiados no âmbito da gestão

Não obstante as lacunas legais existentes e o descolamento entre a realidade municipal e o

Eixos de Desenvolvimento Municipal

Em resposta à problemática que se apresentou, é desenvolvida a Visão de Futuro, a qual se constitui

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Elaboração: Geo Brasilis, 2020.

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Figura 2.2-2: Metodologia para detalhamento dos Eixos de Desenvolvimento Municipal

estratégias PLANO DIRETOR

EIXOS DE DESENVOLVIMENTO MUNICIPAL

Elaboração: Geo Brasilis, 2020.