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Operações Imobiliárias
287
edição reformulada
Desenvolvimento de conteúdo, mediação pedagógica e design gráfico
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Edição reformulada - Fevereiro/2017
I.C.E. Monitor
Sumário
Apresentação.................................................................................................................................. 6
Lição 1 - Exercício da Profissão

Introdução.................................................................................................................................. 7
1. Atribuições.............................................................................................................................. 7
1.1 Mediação........................................................................................................................ 7
1.2 Vantagens de um Mediador.............................................................................. 7
1.3 Capacitação................................................................................................................. 8
1.4 Compete ao Corretor de Imóveis................................................................... 8
2. Prestação de Serviços – Alguns Conceitos......................................................... 9
3. Tabela de Comissões e Serviços do CRECI ......................................................... 10
4. Decreto nº 81.871 de 29 de Junho de 1978............................................................ 12
Exercícios Propostos............................................................................................................ 12
Lição 2 - Avaliação do Imóvel

Introdução.................................................................................................................................. 14
1. Fatores que Influenciam a Avaliação...................................................................... 14
2. Garantias de um Negócio.............................................................................................. 15
Lição 3 - Registro do Imóvel

Introdução.................................................................................................................................. 17
1. Efeitos do Registro............................................................................................................. 17
2. Capacidade para Comprar e Vender...................................................................... 17
3. Proibições de Venda......................................................................................................... 19
4. Procuração (ou Mandato)............................................................................................. 20
Lição 4 - Conhecimentos Obrigatórios para o Corretor

Introdução.................................................................................................................................. 21
1. Código do Consumidor (Lei nº 8.078 de 11/09/90)........................................... 21
1.1 O Código de Defesa do Consumidor e a Construção Civil............... 21
1.2 Medidas Cautelares de Produção Antecipada de Provas................ 23
1.3 Código de Defesa do Consumidor para o Loteamento..................... 24
1.4 Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979.......................................................... 35
1.5 Código de Defesa do Consumidor para a
Compra da Casa Própria...................................................................................... 35
1.6 Código de Defesa do Consumidor e o Condomínio............................ 40
2. Pontos de Acesso à Terra............................................................................................... 50
3. Manual de Orientação – Cooperativas Habitacionais................................. 57
3.1 Introdução.................................................................................................................... 57
3.2 O Cooperativismo................................................................................................... 57
3.3 O Que Fazer antes de Ingressar numa Cooperativa.......................... 57
3.4 O Que a Cooperativa Habitacional Precisa Fazer............................... 58
3.5 O Que é Preciso Saber ao Aderir a uma Cooperativa........................ 59
3.6 O Que é Preciso Saber sobre o Material de Publicidade................. 60
3
4. A Lei do Inquilinato.......................................................................................................... 60
5. Cartórios de Registros de Imóveis........................................................................... 60
Lição 5 - Impostos, Taxas e Certidões

Introdução.................................................................................................................................. 64
1. Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU)......................................................... 64
1.1 Elementos...................................................................................................................... 64
1.2 Não-Incidência.......................................................................................................... 65
1.3 Isenção........................................................................................................................... 65
2. Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural............................................... 65
3. Certidões Negativas.......................................................................................................... 66
4. Encargos Previdenciários............................................................................................ 67
5. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.................................................. 67
6. Despesas de Escritura e Registro no INCRA..................................................... 68
6.1 Ônus e Gravames..................................................................................................... 68
6.2 Instituto Nacional de Colonização e
Reforma Agrária (INCRA)................................................................................. 68
7. Encargos da Transação Imobiliária......................................................................... 69
Lição 6 - Condomínio Edilício

Introdução.................................................................................................................................. 72
1. Convenção do Condomínio.......................................................................................... 72
2. Assembléia............................................................................................................................. 73
3. Decreto nº 4.591, de 16 de Dezembro de 1994................................................... 74
4. O Código Civil e o Condomínio................................................................................. 74
5. Quorum................................................................................................................................... 74
6. Fundo de Reserva.............................................................................................................. 75
7. Penalidades............................................................................................................................ 75
8. Contratos e Seguro........................................................................................................... 76
8.1 Valor do Seguro......................................................................................................... 76
8.2 Benfeitorias................................................................................................................ 76
9. Locatários............................................................................................................................... 77
10. Administração de Condomínio............................................................................... 77
10.1 Com o Auxílio de Administradoras............................................................. 77
11. Documentação................................................................................................................... 78
12. Elevadores............................................................................................................................ 79
12.1 Cuidados com os Elevadores.......................................................................... 80
12.2 Instruções da Prefeitura para Evitar Riscos aos Usuários........... 80
13. Quadro Resumo de Cuidados Referentes à Segurança............................. 81
14. Assaltos.................................................................................................................................. 82
Lição 7 - Incorporações Imobiliárias.

Introdução.................................................................................................................................. 84
1. Tipos de Incorporação..................................................................................................... 84
2. Lei nº 4.591, de 16 de Dezembro de 1964.............................................................. 85
4
Lição 8 - Crédito Imobiliário
Introdução.................................................................................................................................. 86
1. Sistema Financeiro da Habitação............................................................................. 86
1.1 Sistemas de Amortização..................................................................................... 87
1.2 Fontes de Recursos do Sistema Financeiro da Habitação.............. 88
1.3 Seguro Especial......................................................................................................... 88
1.4 Utilização do FGTS na Amortização do SFH........................................... 89
2. Carteira Hipotecária........................................................................................................ 89
3. Sistema de Financiamento Imobiliário................................................................ 89
4. Consórcio................................................................................................................................ 90
Lição 9 - Código Civil – Dispositivos de Interesse................................................. 93
Lição 10 - Glossário de Termos Técnicos e Expressões Jurídicas

Introdução.................................................................................................................................. 94
Referências Bibliográficas..................................................................................................... 118
5
Apresentação
Antes de mais nada, queremos parabenizá-lo(a) pela escolha da profissão

de Corretor de Imóveis e pela sua opção de realizar seus estudos conosco.
Ao longo deste Módulo de Operações Imobiliárias, você vai adquirir uma
“bagagem” de conhecimentos muito ampla que lhe serão úteis, não somente
no desempenho da profissão, mas também nas suas atitudes como cidadão(ã).
Na Lição 1, Exercício da Profissão, você terá a oportunidade de conhecer as
vantagens em se contratar um Corretor na compra e venda de um imóvel, o
que é necessário para ser um Corretor de Imóveis, um pouco sobre prestação
de serviços, verá a tabela de comissões aplicada pelo CRECI, além do decreto
que regulamenta a profissão.
A Lição 2, intitulada Avaliação do Imóvel, mostra ao futuro profissional da
área os fatores que devem ser levados em conta na determinação do valor
financeiro do imóvel em questão.
A Lição 3, Registro do Imóvel, apresenta o Oficial de Registro de Imóveis e
suas responsabilidades. Ensina, ainda, os efeitos do registro e a capacidade de
compra e venda de acordo com o Código Civil.
O Código do Consumidor é o tema da Lição 4, que tem a pretensão de se tornar
um “livro de cabeceira” do profissional Corretor de Imóveis. Ela transcreve o
Código de Defesa do Consumidor em todos os itens relacionados às transações
imobiliárias, e a Nova Lei do Inquilinato; mostra as regras básicas para se
viver em condomínios (muito importante não apenas para o profissional,
mas, principalmente, para o cidadão); mostra os pontos de acesso à terra e
fala tudo sobre Cooperativas Habitacionais.
A Lição 5 é dedicada aos Impostos, Taxas e Certidões.
A Lição 6, Condomínio em Edificação, é um manual para o Corretor que
acumula a função de administrador de condomínios, fala sobre segurança,
assembléias, documentação, fundo de reserva, etc. Assim como a Lição 4, é de
extrema importância para quem vive em condomínio.
A Lição 7, Incorporações Imobiliárias, transcreve na íntegra a Lei nº 4.591.
A Lição 8 aborda os Financiamentos e o Sistema Financeiro da Habitação.
A Lição 9 apresenta os artigos do Código Civil que são de interesse do
profissional Corretor de Imóveis.
Na Lição 10, você tem um utilíssimo Glossário, em que são esclarecidos os
termos técnicos e as expressões jurídicas que aparecem ao longo desta apostila.
Por fim, o anexo é de extrema utilidade, pois oferece modelos de minutas,
contratos e outros documentos.
Bom estudo!
6
Lição 1 - Exercício da Profissão
Nesta lição você terá uma visão completa da profissão de Técnico em

Transações Imobiliárias, suas atribuições e os principais conceitos da
prestação de serviços nesta promissora área, bem como a íntegra da Lei
que regulamenta a profissão.
1. Atribuições
De acordo com o Decreto nº 81.871, de 29/06/78, art. 2º: “compete ao corretor
de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação
de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária”, o que significa
que o corretor pode agir como um perito judicial.
O corretor de imóveis, no exercício de sua função, presta assessoria às partes

interessadas, tornando a transação livre e desembaraçada de ônus, encargos,
litígios e taxas ou impostos atrasados. É sua função, também, intervir nos
contratos de compra e venda de imóveis, permutas, promessas de venda,
cessões de direitos e, em se tratando de administração de imóveis, seus serviços
se estendem às incorporações, hipotecas, financiamentos, loteamentos, locações
e administração de bens.
1.1 Mediação
Para vender um imóvel, o proprietário pode:

• anunciar o que pretende vender e aguardar que algum interessado o
procure, ou
• encarregar um intermediário (corretor ou empresa imobiliária) de fazer
essa venda.
1.2 Vantagens de um Mediador
A contratação de um corretor de imóveis é sempre mais vantajosa,

pois o profissional já sabe quais são os melhores dias para anunciar um
imóvel localizado num determinado bairro; sabe em qual jornal, página
e coluna deve sair o anúncio, além de redigi-lo com economia e todas as
informações atrativas para a venda. Além disso, o corretor, normalmente, é
um profissional altamente capacitado, preparado, conhecedor da região e do
mercado, conhecendo, ainda, as técnicas necessárias de marketing e de toda
a documentação necessária para que a transação seja feita sem embaraços.
7
1.3 Capacitação
Para estar capacitado a exercer a profissão de Corretor de Imóveis,

o profissional deve ter realizado o curso de Técnico em Transações
Imobiliárias e ter sua inscrição junto ao CRECI da sua região. Entre os
conhecimentos exigidos de um Corretor de Imóveis, estão noções de:
• Arquitetura: para saber interpretar plantas de cortes, fachadas, etc.
• Engenharia: para avaliar a necessidade de reparos nos imóveis
comercializados.
• Direito: é muito importante que o profissional tenha conhecimento da
Legislação Imobiliária e Tributária.
• Economia: para melhor orientar o cliente sobre planos de pagamentos,
SFH (Sistema Financeiro da Habitação), juros, correção monetária, etc.
1.4 Compete ao Corretor de Imóveis

1) Avaliar o imóvel comercializado: para fazer a avaliação do imóvel a ser
vendido ou locado, de forma precisa, existem algumas regras que devem
ser seguidas. São elas:
• Lei de Zoneamento do local.
• Localização do imóvel.
• Analisar toda a infra-estrutura de serviços públicos e particulares
existentes na região.
• Condições de acesso ao local.
• Características do imóvel, bem como o aproveitamento do mesmo.
• Aspectos gerais, arquitetônicos, restrições, etc.
2) Fazer uma análise geral de toda a documentação necessária para que a
transação se efetive sem nenhum ônus posterior.
3) Elaborar para o cliente/investidor um relatório com estimativas de custos,
valor de mercado, valor de compra e rentabilidade.
4) Combinar o preço e as condições de compra e venda ou locação.
• Firmar contrato de prestação de serviço.
• Determinar e acompanhar, além de “pôr a termo” (documentar, emitir
documento) a vistoria do imóvel (que deve fazer parte do contrato).
• Mostrar o imóvel aos possíveis interessados.
CUIDADO: é característica do ser humano almejar sempre mais do que lhe
é possível comprar. Algumas vezes, isto pode acarretar perda de tempo do
corretor e, TEMPO É DINHEIRO; portanto, não destrate o cliente, apenas leve
em consideração, na hora de firmar o contrato de prestação de serviços, estas
possíveis perdas.
8
• Preencher o modelo padrão de proposta de Compra do adquirente. Na lição 9
damos alguns modelos-padrão de contratos.
• Em caso de financiamento, faz parte do trabalho do corretor orientar sobre
a legislação vigente e as diferentes modalidades de financiamentos.
• Encaminhar proposta do possível interessado ao proprietário, bem como
informá-lo da aprovação, ou não, da mesma.
• Concretizar a venda, compra ou locação.
• Acompanhar toda a elaboração de contratos e cláusulas estipuladas pelas
partes até o momento final das assinaturas. Observação: ao Contrato de
Locação deve sempre se anexar o Termo de Vistoria de entrada no imóvel.
• Registrar todos os contratos.
5) No caso do imóvel comercializado ser um loteamento:
• O corretor deve obter a aprovação do plano e da planta do loteamento
pelos órgãos competentes.
• Elaborar o plano de vendas do loteamento.
6) Na função de administrador do imóvel, cabe ao corretor:
• Receber e emitir recibos de aluguéis e encargos.
• Vistoriar periodicamente o imóvel.
• Elaborar e remeter mensalmente ao cliente os balancetes e demonstrações
de contas da administração.
• Prestar assessoria constante aos clientes.
2. Prestação de Serviços Alguns Conceitos
Temos que distinguir a prestação de serviços, da locação de serviços:
a) Na prestação de serviços o corretor faz a mediação objetivando a venda,
permuta ou locação de imóveis e recebe na conclusão do negócio a quantia
previamente ajustada;
b) Na locação de serviços o corretor de imóveis administra um imóvel já
locado (por ele ou não) ou um condomínio e recebe mensalmente pelo
serviço.
• Contrato de Intermediação - É um contrato de prestação de serviços por prazo
determinado, onde o dono do imóvel autoriza o corretor a promover a venda.
Este documento deve ser feito em duas vias e assinado, tanto pelo proprietário
(vendedor) quanto pelo corretor, com todos os campos devidamente
preenchidos. Ao assinar, o vendedor deve estar de acordo com o valor e as
condições de venda, além do percentual ajustado (veja a tabela de comissões e
serviços) e do prazo estipulado para o corretor completar a mediação.
• Publicidade - Os corretores sindicalizados têm direito a um preço especial
na colocação de anúncios de publicidade de imóveis e para prestação de
9
seus serviços. Nesses anúncios é obrigatória a menção do nome completo
do corretor, do seu endereço e do número do CRECI.
• Honorários - A corretagem é devida somente no ato da conclusão do
negócio, sempre obedecendo aos direitos do cliente, pois, de acordo com
o Código do Consumidor, o comprador tem o prazo de 7 dias para desistir
da compra. O pagamento da comissão se efetiva ou no ato da assinatura
da escritura do imóvel ou no ato da assinatura do contrato de compra e
venda.
3. Tabela de Comissões e Serviços do CreCI
Tabela de Comissões e Serviços - Creci - 2ª Região

1) O corretor deve contratar, por escrito e com exclusividade, a prestação de
seus serviços profissionais, conforme Lei nº 6.530/78 e resolução Cofeci
458/95.
2) A presente tabela deve ser observada nos contratos celebrados, especialmente
quanto aos limites mínimos nela estabelecidos, sendo vedado ao corretor
contratar e trabalhar com índice abaixo dos aqui estabelecidos.
VENDA
1. Imóveis Urbanos ........................................................................................................6 a 8%
2. Imóveis Rurais ............................................................................................................6 a 10%
3. Imóveis Industriais ...................................................................................................6 a 8%
4. Venda Judicial .............................................................................................................5%
NOTA 1: a mesma comissão será devida quando a proposta e a contraproposta
forem de igual valor e devidamente assinadas ou se as partes realizarem a
transação sem a presença do corretor, tendo ele feito a aproximação útil das
partes.
NOTA 2: nos casos de vendas com transferência de financiamento a comissão
será devida sobre o total da transação realizada.
COMPRA
Autorização expressa da procura do imóvel .....................................................6%
PERMUTA E DAÇÃO EM PAGAMENTO
Nas permutas e ou dação em pagamento, a comissão será devida pelos
respectivos proprietários, sobre o valor de cada propriedade envolvida na
transação, observando-se a mesma porcentagem de venda, seja total ou parcial.
HIPOTECAS
Sobre o valor do empréstimo ....................................................................................5%
INCORPORAÇÃO DE ÁREA EDIFICADA
(Horizontal ou Vertical)
1) Venda de empreendimentos imobiliários, incluindo-se
organização e planejamento de vendas ..............................................................6 a 8%
10
2) Vendas de imóveis com financiamento - SFH - carteira hipotecária e outras,
incluindo-se organização e planejamento de vendas e acompanhamento dos
processos dos mutuários até a escritura ............................................................7 a 9%
NOTA: não estão incluídas nos percentuais acima as despesas de promoção e
publicidade em geral.
LOTEAMENTOS
1) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas),
já aprovadas e registradas .......................................................................................10 a 12%
2) Idem, rural ou fora da sede .....................................................................................15 a 20%
3) Administração, controle e recebimento de prestações ..............................5 a 10%
NOTA: as prestações de promoção e outros atos de administração não estão
incluídos na tabela acima.
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Intermediações de cotas. Sobre o valor da transação .......................................10%
LOCAÇÃO
De qualquer espécie e sempre Equivalente ao valor do
por conta do locador 1º aluguel.
NOTA: as despesas com reconhecimento de firmas e com o registro do contrato
não estão inclusas na comissão pela locação.
ADMINISTRAÇÃO DE BENS
Sobre o aluguel recebido ............................................................................................7 a 10%
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO
Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente ....................................5 a 10%
PARECERES
1) Parecer por escrito quanto à comercialização do imóvel.
Sobre o valor apresentado, até .............................................................................1%
2) Parecer verbal quanto a operações por hora técnica, a partir de 10%
imobiliárias do valor da anuidade vigente do
CRECI 2ª Região.
DIVISÃO DE COMISSÃO ENTRE
CORRETORES E PARTICIPANTES DO COI
1) Corretor e ou empresa imobiliária do vendedor ...........................................50%
2) Corretor e ou empresa imobiliária do comprador.......................................50%
3) Corretor em regime de co-participação com Empresa Imobiliária na venda de
imóveis de terceiros, somadas as comissões de captação e venda .......30%
4) Corretores de Plantão de Incorporação mínimo ..........................................25%
5) Corretagem de participação entre imobiliárias ............................................50%
Esta tabela foi aprovada na 27ª Reunião de Diretoria do SCIESP, em 16/10/96 e

homologada pelo CRECI – 2ª Região, na 354ª Reunião Plenária, de 17/10/96.
11
4. Ver Decreto Nº 81.871 de 29 de Junho de 1978 no Caderno de Leis
Exercícios Propostos
1. Mencione quatro situações em que um Corretor de Imóveis pode interme

diar.
1._______________________________________
2._______________________________________
3._______________________________________
4._______________________________________
2. Por que é vantajoso utilizar a intermediação de um Corretor de Imóveis?

________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
3. Complete:
____________________ e _________________ capacitam o Corretor de Imóveis
para poder atuar no mercado.
4. O Corretor de Imóveis deverá ter, ao menos, conhecimentos básicos sobre

as seguintes disciplinas, para melhor exercício da profissão:
( ) a) Arquitetura, Física e Química.
( ) b) Direito, Economia e Estatística.
( ) c) Direito, Economia, Arquitetura e Engenharia Civil.
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
5. Conceitue Contrato de Mediação.

________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________

6. Para anunciar, o Corretor de Imóveis deve mencionar:
( ) a) nome completo do corretor, apenas.
( ) b) nome completo, endereço e nº do CRECI.
( ) c) nome completo e endereço.
( ) d) nome completo e nº do CRECI.
12
7. Qual a condição para que o Corretor de Imóveis, que exerce suas atividades
nos termos da Lei nº 4.116 de 27/08/62, possa continuar exercendo sua
atividade?
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
8. O Conselho Federal de Corretores de Imóveis pode criar e extinguir os

Conselhos Regionais. Esta afirmação está:
( ) Certa ( ) Errada
9. Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis podem homologar

tabelas de preços de serviços de corretagem? Justifique.
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
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________________________________________________________________

10. Todo Corretor de Imóveis pode atuar fora de sua jurisdição? Justifique.
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
4. C
pretende atuar.
averbação pelo Conselho Regional, onde se inscrição no CRECI
10. Sim, desde que autorizado, via inscrição ou 3. Curso de TTI (diploma)
sindicatos respectivos. melhor técnica de venda.
desde que elaboradas e aprovadas pelos mercado, análise de documentação e
9. Sim, obedecidas as peculiaridades locais, 2. Anúncio planejado, conhecimento do
8. Certa 4. Locação de imóveis.
7. Revalidar anualmente sua inscrição. 3. Permuta
6. B 2. Venda
imobiliária. 1. 1. Compra
autoriza o corretor a promover a negociação
prazo determinado, onde o dono do imóvel
5. É um contrato de prestação de serviços por Respostas dos Exercícios Propostos
13
Lição 2 - Avaliação do Imóvel
Avaliar um imóvel é atribuir-lhe um valor para venda ou locação, analisando

fatores físicos e também a documentação do mesmo.
O valor de um imóvel é determinado, principalmente, pela “Lei da Oferta e

da Procura”, ou seja, deverá estar o mais próximo possível da realidade de
mercado, com um preço adequado tanto para o proprietário, quanto para o
cliente.
1. Fatores que Influenciam a Avaliação

Dois imóveis idênticos podem variar de preço conforme varia o bairro onde
estão situados. Por outro lado, dois imóveis situados no mesmo bairro podem
variar de preço de acordo com três fatores essenciais: proporção do imóvel,
aproveitando do terreno e localização.
• Proporção do Imóvel - É o tamanho do imóvel propriamente dito. Quando
se trata de casa, é levada em consideração a largura ou a frente do terreno
em relação à sua extensão ou fundos.
• Aproveitamento do Terreno - Número de metros quadrados de construção
que as leis vigentes permitem no terreno em questão.
Exemplo1: em um terreno com 10 metros de largura e 20 metros de

profundidade, respeitados todos os recuos exigidos por lei, pode-se construir
uma casa térrea com 6 metros de largura e 14 metros de profundidade,
totalizando 84 metros quadrados de área. Nesse mesmo terreno, pode-se
construir um sobrado com até 185 metros quadrados de área, obtendo-se,
assim, um melhor aproveitamento do terreno.
• Localização - É a posição do terreno no logradouro (rua). A posição
pode ser verificada em relação ao sol e à sombra, face sul ou face norte
(face norte é sempre melhor, pois recebe o sol da manhã, havendo a
possibilidade de acontecer o mesmo à tarde), distância das ruas ou
logradouros que limitam a quadra, meios de condução existentes no
local (metrô, ônibus, etc.), vizinhança como fatores de valorização ou
desvalorização, largura e pavimentação da rua, serviços urbanos (água, luz,
gás, esgoto, telefone, etc.), etc.
1. Cada município tem o seu parcelamento do solo especificado em lei, que é a chamada
Lei de Zoneamento. Este é apenas um exemplo prático. Não estão sendo levadas em
consideração as Leis de Zoneamento vigentes para cálculo de recuos.
14
2. Garantias de um Negócio
Para garantir um negócio seguro e bem feito, deve-se sempre exigir do vendedor
(proprietário do imóvel) os seguintes documentos:
1) Certidão de Matrícula do Imóvel em nome do vendedor (emitida pelo RGI);
2) Certidão vintenária atualizada (emitida pelo RGI);
3) Certidão negativa de tributos municipais (emitida pela prefeitura);
4) Certidão negativa de multas por muro, passeio e limpeza (emitida pela
prefeitura);
5) Certidão negativa de débitos condominiais (emitida pelo atual síndico do
condomínio);
6) Certidão negativa de protestos de títulos (emitida pelo serviço central de
protesto de títulos);
7) Certidão negativa cíveis e da fazenda pública em nível estadual e federal
(emitida pelos cartórios distribuidores dos respectivos fóruns);
8) Certidões negativas trabalhistas (emitidas pelo cartório distribuidor do
fórum trabalhista);
9) Certidões negativas criminais e de execuções criminais (emitidas pelos
respectivos cartórios distribuidores);
10) Certidão atestando se o imóvel está ou não sujeito à área de recuo ou
investidura ou se está sujeito à zona de influência do metropolitano-metrô
(emitida pela Secretaria Municipal de Obras e Serviços Públicos);
11) Certidão negativa do INSS para os casos em que se obrigam pessoas
naturais e jurídicas (expedida pela repartição previdenciária);
12) Certidão comprovando que a associação ou sociedade civil se acha
formalizada diante do Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas.
13) Certidão comprovando e regularizando a firma comercial ou sociedade
anônima perante o Registro do Comércio.
14) Documento legal, se o imóvel estiver alugado, provando a desistência
do inquilino quanto à preferência de aquisição (conforme modelo
apresentado na lição 9).
15) Antes de se lavrar o instrumento, quem o fizer deve verificar a
necessidade ou não de algumas providências, tais como:
a) Averbação da construção.
b) Averbação da demolição.
c) Averbação da alteração do nome da rua, do número e demolição do
imóvel.
d) Averbação da reconstrução.
e) Averbação de desmembramento.
15
f) Averbação de alteração do nome do vendedor e/ou de seu cônjuge.
g) Averbação do estado civil do vendedor e/ou de seu cônjuge.
h) Reconhecimento das firmas dos vendedores e testemunha em títulos de
instrumento particular.
ATENÇÃO: Cuidado com a oferta! A escritura é sempre “passada” ou feita com

base no valor venal, que é diferente do valor ofertado.
16
Lição 3 - Registro do Imóvel
Nesta lição você tomará ciência da importância do registro do imóvel, os

efeitos desse registro em Cartório, bem como as determinações legais para
a compra e a venda de imóveis.
O Oficial de Registro de Imóveis é o responsável pelos seguintes atos:

• Registro: É o cadastro de propriedade imóvel e por ele se constituem,
se alteram e se extinguem os direitos reais. Estabelece o direito de
propriedade e retrata a situação jurídica do imóvel.
• Averbação: é o lançamento de todas as ocorrências que, por qualquer
modo, alterem o registro.
• Matrícula: é a especialização do imóvel.
1. Efeitos do Registro
Os atos do Registro de Imóveis produzem efeitos importantes, como:
1) Forma de aquisição de um imóvel com o registro do título de
transferência, operando sempre a validade contra terceiros. Somente
quem pode fazer este registro é o dono do imóvel.
2) O modo de se constituírem e transferirem os direitos reais, tanto os de
gozo quanto os de garantia, sobre imóveis alheios.
3) Com a averbação na folha de matrícula ou o competente registro, pode
ser determinada a extinção do respectivo direito real.
4) O registro garante a existência dos direitos reais e do domínio sobre o
imóvel, ressalvando-se os direitos de terceiros.
2. Capacidade para Comprar e Vender

Conforme determina o Código Civil, em seu artigo 497 sobre a compra e
qualquer de suas modalidades, inclusive em hasta pública, verificamos que:
Art. 497 Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta
pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens
confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a
que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar
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em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender
a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam
encarregados.
Parágrafo único: As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
A capacidade do vendedor para vender sua propriedade, também deve

ser objeto de análise. Além de provar a posse do imóvel, o vendedor deve
provar que está apto para vender e, para isso, são feitas algumas exigências:
1) Se o vendedor tiver idade superior a 16 anos e inferior a 18, sua
capacidade é restrita (capacidade relativa) e ele deve:
a) apresentar documento de emancipação por escritura pública averbada
(esta emancipação somente pode ser feita pelo juiz, pelo pai ou pela mãe);
ou
b) comprovar o exercício de função pública (para exercer cargo público,
o indivíduo com idade inferior a 18 anos deve, obrigatoriamente, ser
emancipado pois, segundo nossa legislação, o funcionário público é
dotado de fé pública); ou
c) apresentar certidão de casamento (para o casamento nesta faixa etária é
necessário que os pais – tanto do noivo quanto da noiva, se os dois forem
menores, os tenham emancipado); ou
d) apresentar diploma de ensino superior (com diploma em curso
superior, pressupõe-se que o diplomado exercerá uma atividade de
responsabilidade civil e, portanto, é emancipado); ou
e) apresentar alvará judicial expedido pelo juiz competente.
2) Se o vendedor for casado deverá apresentar a autorização de seu cônjuge
(exceto no regime de separação de bens):
outorga uxória – autorização da esposa
outorga marital – autorização do marido
3) Se o vendedor for viúvo, deve apresentar Certidão de Óbito do cônjuge. O
inventário deve ser averbado na Certidão de Casamento.
4) Se o vendedor for separado, deve apresentar a Ação de Separação Judicial
ou de Anulação do Casamento. O Formal de Partilha deve ser averbado na
Certidão de Casamento.
5) Se o vendedor for divorciado, deve apresentar a Certidão de Divórcio. O
Formal de Partilha deve ser averbado na Certidão de Casamento.
6) Se o vendedor for casado no exterior, deve apresentar a Certidão por
Instrumento Público com as formalidades legais de tradução.
7) Se o vendedor for naturalizado, deve apresentar Título de Naturalização
(Carteira de Identidade Modelo 19).
8) Se o vendedor estiver ausente em lugar incerto e não-sabido, deve-se
apresentar Alvará Judicial Comprovador. Este alvará é concedido pelo juiz
após a comprovação de 5 anos de desaparecimento.
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9) Se o vendedor estiver ausente temporariamente, deve-se apresentar
Procuração com poderes legais.
10) Se o vendedor for residente no exterior, deve-se apresentar Procuração
por instrumento público, submetido ao consulado do país de outorga. Esta
procuração deve ser traduzida por tradutor juramentado.
11) Se o vendedor for portador de defeito físico que o impossibilite de assinar,
ou analfabeto, deve apresentar instrumento assinado a rogo e sob fé
pública do tabelião.
12) Se o imóvel a ser vendido for um bem de espólio ou de massa falida,
deve-se apresentar Alvará expedido pelo juízo do inventário ou da
falência.
3. Proibições de Venda
Existem, ainda, outras proibições de venda, como as citadas a seguir:
1) Os pais não poderão hipotecar, alienar ou gravar de ônus os imóveis dos
filhos que estejam sobre seu poder familiar, a não ser no caso em que
demonstrem a necessidade (“passando fome”, com problemas para o
sustento da família) ou conveniência (obter alguma vantagem) e, dessa
forma, só com autorização judicial.
2) Os menores de 16 anos, os surdo-mudos, os loucos, os declarados
totalmente incapazes por ato de juiz, também não podem vender. São os
chamados absolutamente incapazes.
3) Da mesma forma, os declarados com relativa incapacidade, ou seja, os
maiores de 16 anos e menores de 18 anos, e os pródigos1.
4) Os ascendentes não podem vender aos descendentes sem que haja o
consentimento dos demais descendentes. Juridicamente, esta venda não
permitida é conhecida como Adiantamento de legítima.
5) O falido não pode dispor de seus bens a partir do momento da abertura
da falência ou da decretação do seqüestro dos bens.
6) O condômino2 não pode vender a sua parte em coisa individual a terceiros
ou a estranhos, a menos que atenda aos preceitos legais do Código Civil,
art. 1.3143.
1. Pródigo - Aquele que dissipa seus bens, gasta mais do que o necessário; gastador,
esbanjador, perdulário.
2. Condômino - Aquele que tem parte no bem. Exemplo: 5 irmãos são donos de uma casa;
portanto, os 5 são condôminos.
3. “Art. 1.314. - Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela
exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a
sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem
dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.”
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7) Não podem ser alienados os bens inalienáveis, a menos que tenham
autorização judicial.
8) Os imóveis adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitação sem o
assentimento (aprovação) da entidade financiadora.
Cabe-nos, ainda, ressaltar que alguns bens estão excluídos da comunhão

(união civil de duas pessoas, casamento). São estes:
1) Os bens de herança, os bens legados ou bens doados que tenham cláusula
de incomunicabilidade.
2) Os bens que estejam gravados de fideicomisso, ou seja, com disposição
testamentária impondo obrigação a um dos herdeiros de, por sua
morte, transmitir a outro a herança e o direito do herdeiro, antes da
realização da condição suspensiva.
3) Os bens reservados.
4) As dívidas anteriores ao casamento, excetuando-se as contraídas com os
preparativos deste ato ou em benefício comum.
5) Se um dos cônjuges fizer doação antenupcial que tenha cláusula de
incomunicabilidade.
6) Os frutos civis do trabalho em comum dos cônjuges ou de cada um.
7) A fiança que for prestada pelo marido sem o consentimento expresso
de sua mulher.
8) O dote que tenha sido prometido ou expressamente constituído
isoladamente por um dos cônjuges a um filho comum ou a um filho de
outro leito.
9) As obrigações advindas de práticas ilícitas.
4. Procuração (ou Mandato)

Procuração é a incumbência (obrigação) dada por alguém a outra pessoa
para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.
É um documento que pode ser particular, quando feito sem o testemunho de

um cartório, mas com reconhecimento de firma. Quando feita em cartório
(Tabelionato de Notas), a procuração passa a ser considerada um instrumento
público.
Segundo o Código Civil:
Art. 653 Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes

para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o
instrumento do mandato.
Art. 654 Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante
instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
§ 1o - O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi
passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da
outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
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Lição 4 - Conhecimentos Obrigatórios
para o Corretor
Diz-se, popularmente, que o Corretor de Imóveis é um “Plantador de Cidades”,

um profissional com uma série de atributos que exigem dele uma vasta gama
de conhecimentos.
Nesta lição você irá conhecer os principais pontos do Código do Consumidor,

os principais pontos de acesso à terra, as Cooperativas Habitacionais, a Lei
do Inquilinato e os Cartórios de Registro de Imóveis. Todos estes itens são
imprescindíveis para o bom desempenho da sua função.
1. Código do Consumidor (Lei nº 8.078 de 11/09/90)

Os principais pontos referentes ao Código do Consumidor que dizem respeito
à profissão de Corretor de Imóveis são os que tratam de:
• Construção Civil
• Loteamento
• Compra da Casa Própria
• Condomínio
1.1 O Código de Defesa do Consumidor e a Construção Civil
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), é obrigatório o

respeito às normas técnicas brasileiras elaboradas pela ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas) e sua desobediência corresponde a uma
infração legal, ensejando as sanções cabíveis.
A falta de observação das normas, bem como deficiências no material e na

mão-de-obra, aliadas à eventual negligência dos construtores, pode ocasionar
vícios e defeitos construtivos.
Vícios construtivos são anomalias da construção; vícios por inadequação

de qualidade prometida ou esperada, ou de quantidade; são falhas que
tornam o imóvel impróprio para o uso ou lhe diminuem o valor. Isso
acontece em casos específicos. Por exemplo, um flexível mal apertado,
um pequeno defeito na pintura, alguma pequena falha no rejuntamento
de azulejos, uma esquadria mal regulada, entre muitos outros, não tornam
o imóvel impróprio para uso e nem lhe diminuem o valor. Um profissional
habilitado poderá avaliar os danos mais comprometedores.
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Defeitos são falhas que fazem com que o fornecimento de produtos ou
serviços afetem ou possam afetar a saúde e a segurança do consumidor.
Os vícios e os defeitos podem ser aparentes ou ocultos. Vícios ou defeitos

aparentes são os de fácil constatação, que podem ser notados quando da
entrega do imóvel. Os demais são os vícios ocultos que diminuem, ao longo
do tempo, o valor da coisa ou a tornam imprópria ao uso a que se destina. Se
o consumidor, na aquisição do serviço ou produto, tivesse conhecimento do
vício oculto, poderia pleitear abatimento no preço ou desistir da compra.
De acordo com o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, somente é

possível ao consumidor pleitear abatimento no preço ou desistir da compra
no caso da existência de vícios que tornem o imóvel impróprio para o uso
ou diminuam o valor, respeitadas as variações decorrentes da natureza do
produto, no caso, imóvel construído, e desde que o consumidor tenha exigido a
reparação do vício e o mesmo não tenha sido sanado no prazo compreendido
entre 7 e 180 dias, conforme pactuado entre as partes.
Danos são as conseqüências dos vícios e defeitos, que, na construção civil,

afetam a própria obra, ou ao imóvel vizinho, ou aos bens, ou às pessoas nele
situadas, ou ainda a terceiros (transeuntes e outros).
A partir da entrega do imóvel (chaves), de modo geral, o consumidor tem 90

dias para reclamar o vício ou defeito. Quando for o caso de vícios ou defeitos
de fácil constatação, o consumidor tem 90 dias, após a entrega da obra, para
reclamar. Quando se trata de vício ou defeito oculto, os 90 dias começam a
correr a partir do momento em que tal falha é constatada. No caso de vícios,
esse prazo de 90 dias após constatada a imperfeição oculta pode ser utilizado
até o último dia do quinto ano, contado a partir da data da entrega da obra.
Já para o defeito que afeta a solidez e a segurança da obra ou a saúde do
morador, esse prazo se estende até 20 anos. Entende-se aqui entrega da obra
como entrega das chaves ao consumidor, e não o “habite-se”.
Esse prazo de 90 dias, porém, é interrompido com “a reclamação compro

vadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e/
ou serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida
de forma inequívoca” (art. 26, II, parágrafo 2º do CDC). Portanto, aconselha-se
que esta reclamação seja registrada em Cartório de Títulos e Documentos.
O construtor (executor da obra) tem responsabilidade pela reparação dos

danos causados, independentemente da existência de culpa; basta haver
relação de causa e efeito entre o dano causado e o defeito ou vício que
originou esse dano.
O engenheiro (responsável pela obra) responde apenas se a culpa dele ficar

provada. A culpa é definida pelo artigo 927 do Código Civil: “Aquele que por ato
ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.” Nesse
caso, a reparação dos danos causados exige que se prove que houve ação
22
ou omissão voluntária, negligência ou imprudência. O profissional liberal
(engenheiro) está sob o regime em que a culpa deve ser provada.
O consumidor, assim entendido como toda pessoa física ou jurídica que

adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final (art. 2º do CDC),
deve receber o Manual de Uso e Manutenção do empreendimento, bem como
as plantas com a colocação correta dos pontos e das tubulações de luz e de
água e receber as informações necessárias nos casos omissos ou duvidosos
(CDC e norma NB-578 da ABNT, de julho de 1989).
Uma vez de posse desses documentos, o consumidor torna-se responsável pelo

uso e manutenção correta do imóvel. Caso não siga as instruções recebidas
e disso decorrer algum dano ao imóvel, ele não poderá reclamar disso, já que
o usou indevidamente. Um exemplo disso é furar uma parede por onde passa
um cano de água, constante da planta do prédio recebida pelo consumidor.
Porém, se a planta estiver incorreta e o cano não passar pelo local indicado, a
responsabilidade é do construtor, que forneceu a informação errada.
Por outro lado, recomenda-se que as modificações ou reformas de grande

monta (instalações hidráulicas, por exemplo) que irão ser efetuadas após
a entrega do imóvel ao usuário também integrem o rol dos documentos
citados, com a discriminação de seu responsável, preferencialmente com a
análise prévia do engenheiro ou construtor do imóvel, a fim de assegurar que
as modificações pleiteadas não interfiram ou prejudiquem o mesmo.
De acordo com o art. 17 do CDC, equiparam-se aos consumidores todas

as vítimas do evento. Isto quer dizer que, se alguém estiver passando na
rua e for vítima de algum material caído da obra, deve ser indenizado,
independentemente da culpa do construtor e como se fosse um consumidor.
1.2 Medidas Cautelares de Produção Antecipada de Provas
As medidas cautelares são um procedimento técnico/jurídico e estão

previstas no art. 796 e seguintes do Código de Processo Civil.
A medida cautelar de produção antecipada de provas tem por finalidade colher

as provas de causas ou conseqüências provenientes de vícios ou defeitos na
construção que porventura irão instruir uma ação principal (de “indenização”
ou “obrigação de fazer”), evitando que, no decorrer dessa ação principal, que
normalmente é muito demorada, as provas desapareçam, ou sejam alteradas.
Vistorias em imóveis vizinhos à obra que se irá iniciar nas imediações (não há
necessidade de ser vizinho do imóvel ao lado, no caso de cravação de estacas,
por exemplo) correspondem a casos muito comuns de produção antecipada
de provas envolvendo danos às construções.
Ao construtor interessa provar a pré-existência de anomalias (trincas,

vazamentos, descolamentos de argamassa, desalinhamento ou inclinações
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de muros divisórios, etc.) nos imóveis lindeiros1 ao início da obra, para que não
possa vir a ser responsabilizado como seu causador.
Ao vizinho interessa provar a inexistência de anomalias (trincas, vazamentos,

telhas quebradas, salpicos em pisos e paredes externas, recalques diferenciais),
enfim, o estado físico de seu imóvel, de forma que se possa presumir a culpa
do construtor no caso de aparecimento de novos problemas, ou agravamento
dos existentes.
Nesses casos, a produção antecipada de provas pode ser feita em caráter

amigável, não-judicial, sendo feita de comum acordo por perito(s)
contratado(s) pelas partes que elabora(m) laudo único, também assinado
pelas partes. Em casos urgentes, em que uma das partes se recusa a assinar,
pode ser adotada a vistoria por uma só das partes, constituindo laudo
individual averbado imediatamente no Registro de Títulos e Documentos,
na forma prevista na norma de Perícias do IBAPE/SP. Esses laudos, ainda
que amigáveis, passam a constituir instrumento jurídico, perfeitamente
aceito como peça documental em eventual ação judicial.
Outro caso muito comum de produção antecipada de provas ocorre

quando uma parte move ação para identificar o causador de danos em
sua propriedade, que depois se transforma na ação principal de execução
(cobrança). Caso típico é o de ação movida por dano de apartamento atingido
por vazamento “vindo de cima”, onde podem ser réus os proprietários dos
apartamentos superiores ou o próprio condomínio (vazamentos nas colunas
ou ramais de distribuição).
Trecho extraído integralmente do ABC do Condomínio, editado pelo PROCON

e o Governo do Estado de São Paulo.
1.3 Código de Defesa do Consumidor para o Loteamento
O que você precisa saber antes, durante e depois de comprar um lote? Quais
são os documentos necessários? Que cuidados você deve tomar para não ser
enganado?
Esta cartilha, elaborada em linguagem simples, traz esclarecimentos e apoio

ao consumidor. Explica todos os passos que se deve dar na compra de um lote:
desde a localização e a verificação da infra-estrutura, até a leitura e assinatura
do contrato.
Outros exemplares desta cartilha podem ser solicitados nos postos de

atendimento do Procon, que está pronto para atendê-lo no caso de dúvidas
ou problemas na compra de lotes.
1. Lindeiro: Relativo a linda ou limite; limítrofe.
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Os Direitos do Consumidor
3 Direito ao consumo: acesso a bens e serviços básicos.
3 Direito à segurança: garantia contra produtos ou serviços que possam
ser nocivos à vida ou à saúde.
3 Direito à escolha: opção entre vários produtos e serviços com qualidade
satisfatória e preços competitivos.
3 Direito à informação: conhecimento dos dados indispensáveis sobre
produtos ou serviços para uma decisão consciente.
3 Direito a ser ouvido: os interesses dos consumidores devem ser levados
em conta no planejamento e execução de políticas econômicas.
3 Direito à indenização: reparação financeira por danos causados por
produtos ou serviços.
3 Direito à educação para o consumo: meios para o cidadão exercitar
conscientemente sua função no mercado.
3 Direito a um meio ambiente saudável: defesa do equilíbrio ecológico
para melhorar a qualidade de vida agora e preservá-la para o futuro.
Esta cartilha foi reeditada pela Secretaria da Justiça e da Defesa da

Cidadania, órgão do Governo de São Paulo, sob a responsabilidade da
Coordenadoria de Proteção e Defesa do Consumidor – Procon.
Março de 1993
Secretário da Justiça e da Defesa da Cidadania: Manuel Alceu Affonso

Ferreira
Coordenador do Procon: Marcelo Gomes Sodré
Equipe Técnica: Ana Thereza Cardoso, Betty Gindler, Carlos Eduardo Cervi,
Dante S. Kimura, Elisete Miyazaki, Mariângela Sarrubbo, Maria Regina Bucco,
Sônia Amaro, Sandra Castro.
Edição: Admond Bem Meir, José Carlos Torres, Marcy Sarmento, Monica
Mortara, Suely Actum e Ximena Contrera.
Jornalista Responsável: Sílvia Jabbur - MTb. 17.244
1.4 Ver Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979 no Caderno de Leis
1.5 Código de Defesa do Consumidor para a Compra da Casa Própria
A Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, através do Procon, elaborou

este roteiro com as orientações básicas para aquisição da casa própria, de
acordo com as Leis nº 4.591/64 e nº 8.078/90.
Neste trabalho constam os procedimentos que devem ser seguidos antes e

depois da compra de um imóvel. São orientações quanto: I - ao imóvel; II -
ao recibo de sinal, proposta e contrato; III e IV - à documentação necessária
para a análise e outorga da escritura de contratos dentro e fora do Sistema
35
Financeiro da Habitação; V - às providências a serem tomadas após a
obtenção da escritura.
I - Quanto ao imóvel, o adquirente - comprador deverá verificar os

seguintes itens:
1 - se o que consta nos prospectos, propaganda e anúncios condiz com
a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da
edificação, registrados no cartório imobiliário competente;
2 - o local da construção durante o dia, noite e fins de semana, observando
possíveis inconvenientes, como feiras-livres, escolas, excesso de barulho,
clubes, etc.;
3 - a localização da edificação (zona residencial), em guias ou planta oficial da
prefeitura;
4 - a planta da edificação, no tocante às escalas métricas usadas e à divisão
interna da unidade (número de quartos, despensa, também chamada de
quarto reversível ou opcional, banheiros, dependências de empregada,
etc.);
5 - na planta da edificação, a localização da unidade pretendida (se é de
frente, fundos, ventilação, sol, etc.);
6 - a área da unidade (total, privativa, comum, de garagem);
7 - o memorial descritivo, onde conste a qualidade e as marcas dos
equipamentos a serem utilizados (elevador, azulejos, pisos, metais);
8 - quem está vendendo, construindo e incorporando;
9 - se a empresa incorporadora e construtora já construiu outros imóveis,
visitando os locais e consultando outros adquirentes-compradores sobre
a construção;
10 - se a obra está sendo financiada por agente do Sistema Financeiro da
Habitação, identificando o mesmo, se houver;
11 - se a planta está aprovada pela prefeitura e se não houve retificação da
mesma;
12 - se o projeto de incorporação está devidamente registrado no cartório de
registro de imóveis competente, identificando o número do registro e o
cartório;
13 - o regime de construção (se por empreitada ou por administração,
também conhecido como preço de custo);
14 - o preço total e se o valor apresentado está atualizado para a data da
assinatura do contrato;
15 - se não há projeto de desapropriação para o local.
36
II - Quanto ao recibo de sinal, proposta e contrato, verificar os seguintes
itens:
1 - a análise prévia de qualquer documento de ajuste. Não assine nada antes
de entender todo o conteúdo do contrato, proposta e/ou recibo do sinal.
Havendo dúvidas, procure o Procon ou um advogado especializado;
2 - as confrontações, caracterizações e localização da unidade pretendida,
comparando-a com a planta aprovada pela prefeitura;
3 - a qualificação completa das partes contratantes (nome, RG, CPF, estado
civil e, se casado, regime de bens e data do casamento, nacionalidade,
residência, domicílio e profissão);
4 - a anotação por escrito de devolução do sinal em dobro, no caso de
desistência do vendedor e de perda do sinal, se a desistência for do
comprador;
5 - o valor total do imóvel atualizado (valor da cota do terreno e da
construção);
6 - se, além do preço total, não existe cláusula de pagamento de outros
encargos (elevador, centro recreativo, playground, melhorias, etc.);
7 - a forma de reajuste das prestações (periodicidade, índice, local de
pagamento, vinculação a notas promissórias, etc.). Nos imóveis
contratados para entrega futura, é recomendável a adoção de índice de
preços para o reajuste das prestações que vencerem após a entrega das
chaves (IPC/FIPE, INPC/IBGE, etc.), pois, durante a construção, pode ser
adotado um índice setorial de custos (CUB/SINDUSCON, ICC/FGV, etc.).
Sugere-se a determinação exata do índice a ser utilizado, uma vez que
alguns índices são regionais e outros nacionais;
8 - o prazo para o início e a entrega da obra, devendo constar, no mínimo, o
mês e o ano;
9 - a existência de multa por atraso na entrega da obra;
10 - a estipulação ou não do prazo de carência dentro do qual as partes
poderão desistir do empreendimento;
11 - o regime de construção, se por empreitada (preço fechado) ou por
administração (preço de custo). Em qualquer um dos casos, solicite a
relação dos adquirentes-compradores e dos membros da comissão de
representantes;
12 - o valor dos encargos previstos, no caso de ocorrer atraso no pagamento
das prestações. As multas decorrentes de atraso não poderão ser
superiores a 10% do valor da prestação;
13 - os casos possíveis de rescisão, lembrando que, nas vendas fora do
estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou em domicílio,
o consumidor pode desistir do contrato no prazo de sete dias a contar
de sua assinatura, devendo protocolar seu pedido por escrito e receber
corrigidos os valores pagos;
37
14 - se o imóvel apresenta algum tipo de ônus e as condições de sua
liberação;
15 - a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos;
16 - a forma e eventual valor cobrado no caso de transferência dos direitos e
obrigações para terceiros;
17 - a época em que o adquirente-comprador assumirá a responsabilidade
por tributos e encargos (IPTU, energia elétrica, água, gás, condomínio,
etc.);
18 - a época e a forma de transferência da posse, normalmente feita após a
liberação do financiamento e/ou do “habite-se”;
19 - se existe financiamento do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) para
construção da edificação, identificando o agente financeiro;
20 - a composição da renda familiar, pois cada agente financeiro possui
regras próprias quanto ao número de pessoas que integrarão a renda,
grau de parentesco, percentual de comprometimento da renda, etc.;
21 - a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do
financiamento, que varia para cada agente financeiro;
22 - se não houve financiamento para a construção pelo SFH e houver
cláusulas que permitam a captação de recursos dentro do SFH, a quem
caberá a obtenção e a liberação do financiamento;
23 - caso não haja possibilidade de aceitação de financiamento, quais
serão as condições de pagamento a prazo e a forma de correção das
prestações, bem como o prazo para pagamento;
24 - condições ou não de retratabilidade ou revogabilidade;
25 - o foro para dirimir questões oriundas do contrato no âmbito judicial;
26 - que o contrato não esteja em branco; nunca assinar nestas condições;
27 - que não sejam deixados espaços em branco; risque aqueles que
estiverem nestas condições;
Após a leitura e o entendimento de todas as cláusulas, date e assine o

contrato, rubricando as demais páginas. Solicite que o contrato seja assinado
na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija na hora uma
via do contrato original, reconhecendo firma de todas as assinaturas.
III - Quanto à documentação necessária para análise e outorga de escritura

de contratos do SFH, verificar os seguintes itens:
1 - os comprovantes de renda familiar (hollerites, declaração de Imposto de
Renda, etc.);
2 - a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do
financiamento, que varia para cada agente financeiro;
3 - o pagamento do imposto de transmissão, que varia em cada município;
38
4 - o pagamento de emolumentos de cartório imobiliário competente;
5 - a documentação do imóvel, que deverá ser apresentada pelo incorporador ou
vendedor.
Obs.: os contratos particulares, nos quais façam parte entidades que integram o SFH,
possuem caráter de escritura pública. Quando se tratar de primeira aquisição, pode ser
solicitado abatimento de 50% sobre os emolumentos do cartório imobiliário.
IV - Quanto à documentação necessária para análise e outorga de escritura

de contratos fora do SFH, o adquirente-comprador deverá verificar o
seguinte:
A) Quanto à documentação pessoal do vendedor:
1 - certidões dos distribuidores cível, criminal e federal;
2 - certidão negativa de protestos;
3 - cópia autenticada do RG, CIC, certidão de casamento.
B) Quanto à documentação do imóvel:

1 - escritura definitiva registrada no cartório de registro de imóveis;
2 - certidão negativa de ônus, com filiação vintenária;
3 - certidão negativa municipal (imóvel urbano), ou do INCRA – Instituto
Nacional de Colonização e Reforma Agrária (imóvel rural);
4 - comprovantes de pagamento de contas de água, esgotos, energia elétrica,
telefone, gás, etc.;
5 - declaração negativa do síndico sobre débitos condominiais;
6 - certificado do INSS (pessoa jurídica) ou declaração de não-condição
de empregador e de que não se acha abrangido pelas restrições da Lei
Orgânica da Previdência Social e do Funrural nos imóveis urbanos
(pessoa física);
7 - carnê do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) do ano em curso e
do ano anterior. Verificar também se a metragem constante da escritura
coincide com a do carnê.
C) Quanto às despesas:
1 - o valor do pagamento feito ao tabelião de notas (para lavratura da
escritura);
2 - o valor do imposto de transmissão;
3 - o valor dos emolumentos do cartório de registro de imóveis (registro da
escritura).
Obs.: salvo disposição em contrário, cabe ao vendedor o pagamento das despesas de

corretagem e certidões e ao comprador o pagamento das despesas de transmissão.
V - Quanto às providências a serem tomadas após a obtenção da escritura, o
39
adquirente-comprador deverá solicitar:
1 - a alteração do cadastro do proprietário nas concessionárias de água e
esgoto, energia elétrica, gás e IPTU, na prefeitura;
2 - a baixa da hipoteca, se houver, no cartório imobiliário, após o término do
pagamento do imóvel.
Esta cartilha foi reeditada pela Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania,

órgão do Governo de São Paulo, sob a responsabilidade da Coordenadoria de
Proteção e Defesa do Consumidor – Procon.
Março de 1993
Ferreira
Mortara, Suely Actum, Ximena Contrera.
Jornalista Responsável: Sílvia Jabbur – MTb. 17.244
1.6 Código de Defesa do Consumidor e o Condomínio
Como Viver em Condomínio
Atualmente, o pagamento do condomínio representa uma despesa

significativa na renda familiar, independentemente do padrão do edifício.
Por isso, é necessário que todos os moradores de edifícios, sejam inquilinos
ou proprietários, conheçam os termos da convenção do seu condomínio,
além da legislação em vigor.
A Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, através do PROCON,

atualizou esta cartilha em ordem alfabética, esclarecendo os pontos básicos
da legislação, dando dicas para reduzir os custos das contribuições mensais
do condomínio e informando os seus direitos e deveres como condômino
(proprietário do imóvel), inquilino ou locatário (quem aluga o imóvel) ou
locador (quem cede o imóvel próprio para aluguel).
Nesta cartilha, condomínio significa o direito exercido pelas pessoas sobre

suas unidades privativas e sobre as frações das dependências de uso comum
da edificação.
A lei básica que regula o condomínio é a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de

1964, existindo também regulamentação na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1991.
40
Administradora
Pode ser uma pessoa física ou jurídica: é encarregada das funções

administrativas relativas ao condomínio. Normalmente é uma empresa
especializada, escolhida pelo síndico e aprovada em assembléia, depois de
uma análise do contrato de prestação de serviços.
A administradora não tem direito a voto e obedece às decisões tomadas em

assembléia. Pode ser destituída na forma estabelecida pela convenção e deve
prestar contas periodicamente. Sugere-se que essa prestação de contas seja
feita mensalmente.
Animais
Respeitados os requisitos essenciais do direito de vizinhança o poder judiciário

tem decidido favoravelmente à presença de animais em condomínios
independente de quaisquer proibições na convenção ou no regulamento
interno.
Tais requisitos são: segurança, sossego e saúde. A Justiça analisará caso a caso,
quando necessário.
Assembléia
Assembléia significa reunião. É nela que os moradores tomam decisões a

respeito do condomínio. Essas decisões só podem ser anuladas judicialmente
ou por deliberação em outra assembléia. As decisões são as leis do condomínio.
Assembléia Geral Especial
É realizada em casos especiais definidos em lei, quais sejam:

a) Ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;
b) Para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre
a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos ou
em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança
ou insalubridade.
41
Assembléia Geral Extraordinária
É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo

síndico ou 1/4 dos condôminos. Geralmente, deve ter a maioria dos presentes
com direito a voto.
Assembléia Geral Ordinária
É realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade é aprovar as verbas
para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como apresentar
a prestação de contas do exercício que se encerrou.
Atraso no Pagamento
O artigo 12, § 3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de

pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% (cabe à convenção fixar
essa porcentagem), mais juros de 1% ao mês e correção monetária a partir do
vencimento, para débitos inferiores a seis meses.
Os atrasos nos pagamentos, além de prejudicar o orçamento de todo o

condomínio, podem acarretar ações judiciais.
Autogestão
São os próprios condôminos que administram o condomínio, sem a presença

da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia.
Neste caso, é necessária uma especial atenção quanto às normas legais (civis,
trabalhistas, previdenciárias, de segurança, etc.) e sugere-se a prestação de
contas mensalmente.
Conselho Consultivo
São os condôminos eleitos para assessorar o síndico na solução dos problemas

do condomínio. Exercem as atribuições definidas pela convenção. O conselho
deve ser constituído por três condôminos, mais suplentes. O mandato é de, no
máximo, dois anos, com direito à reeleição.
A destituição dos membros só pode ser feita através de uma assembléia geral.
Construção e Obras
Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde

que estejam dentro do estabelecido em convenção e não comprometam a
estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores.
Para alterações nas áreas de uso comum é necessária a aprovação de todos os

condôminos, com a convenção disciplinando expressamente a matéria.
42
Convenção
É o conjunto de normas do condomínio, a sua lei interna. Deve ser aprovada

por no mínimo 2/3 das frações ideais. Fração ideal é a parte indivisível e
indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade
autônoma de cada condômino.
A convenção, que deve ser seguida por todos os moradores, não pode ser
contrária à legislação. Ela deve ser elaborada por escrito, registrada em
Cartório de Registro de Imóveis e conter, além de outras, as seguintes normas:
• discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
• definição das funções de diferentes partes;
• definição das regras de utilização dos objetos e serviços comuns;
• discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas
ordinárias e extraordinárias;
• forma de escolha do síndico e do conselho consultivo;
• atribuições do síndico e definição se seu trabalho será ou não remunerado;
• modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum
exigido;
• forma de contribuição para constituição do fundo de reserva;
• forma e quorum necessário para alteração da convenção e do regimento
interno. As alterações devem ser registradas em Cartório de Registro de
Imóveis;
• definição das funções do conselho consultivo.
Cota (ou Quota)
É a parcela de pagamento de condomínio proporcional a cada unidade do

edifício.
Geralmente, salvo previsto em convenção, a cota de cada condômino é

correspondente à fração ideal de terreno relativa à sua unidade.
Demonstrativo
É o balancete contábil do condomínio. Através dele é feita a exibição da

receita e da despesa do condomínio.
o demonstrativo deve ser aprovado em assembléia e sugere-se que seja

elaborado mensalmente. Recomenda-se também que estejam separadas as
receitas e despesas ordinárias e extraordinárias.
43
Despesas Extraordinárias
São as despesas referentes a obras que interessam à estrutura integral ou

de habitabilidade da edificação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias
externas, poços de ventilação e iluminação; instalação de equipamentos
de segurança e lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de
uso comum; constituição de fundo de reserva.
São entendidas ainda como despesas extraordinárias eventuais indenizações

trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários,
ocorridas em data anterior à de início da locação. Estas despesas cabem,
exclusivamente, ao proprietário da unidade e não ao inquilino.
Despesas Ordinárias
São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação dos

equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e
dependências de uso comum.
Estas despesas são pagas pelo morador da unidade (proprietário ou inquilino).
Cabe também ao locatário o pagamento da parcela correspondente ao prêmio

de seguro contra incêndio relativo à unidade alugada.
Fachada
A Lei nº 4.591/64 proíbe qualquer alteração que prejudique a estética do

prédio. Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e
podem ser obrigados a desfazer a alteração.
Atenção: A instalação de grades protetoras não constitui alteração de fachada,

pois visa a segurança, especialmente de crianças.
Fundo de Reserva
É uma parcela do condomínio, paga pelos proprietários, para atender

despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento.
A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se for utilizado

excepcionalmente para cobrir despesas ordinárias (custeio ou
complementação), deve ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início
da locação.
Furto em Condomínio
Não existe legislação específica. É conveniente que a atribuição de

responsabilidades esteja prevista em convenção.
44
Geralmente, quando a chave do carro tem que ser deixada em quadro de
chaves, com o garagista ou zelador, para manobras, se ocorrer furto ou avaria
do veículo a responsabilidade é do condomínio.
Garagem
A utilização de garagem pelos moradores pode ocasionar atritos. Atualmente,

as exigências municipais quanto à construção de edifi cações têm dado
grande destaque ao assunto. Entretanto, nas edificações mais antigas, os
problemas decorrentes do número insuficiente de vagas e outras questões
são problemas muitas vezes insolúveis.
Convém que a convenção estipule regras como:

a) identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acio
namento, zelador, etc.);
b) se a vaga é fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio;
c) a definição de vagas pelo tamanho do veículo;
d) manobras (pelo condômino ou garagista);
e) responsabilidade sobre furtos e danos;
f) permissão ou não de lavagem de carros na garagem;
g) permissão ou não de locação de vagas para estranhos ao condomínio;
h) utilização da garagem por visitantes;
i) normas de segurança (acesso, iluminação, extintores, pintura de faixas,
etc.);
j) forma jurídica de vinculação da unidade autônoma com a garagem
(escritura individualizada, identificação numérica, etc.).
Horário
As assembléias, em função da conveniência da maioria, determinam os

horários para mudanças, uso do salão de festas, de jogos, do playground,
da piscina, fechamento das portas de acesso, garagem, etc. Ninguém, seja
síndico, administradora ou condômino, pode determinar, unilateralmente,
os horários.
Multas
Têm como objetivo punir os que não fazem utilização normal das unidades
e áreas comuns, dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores
moradores, funcionários, visitantes, etc.
A violação desses padrões sujeita o infrator ao pagamento da multa

estabelecida pela convenção, regulamento interno ou assembléia geral, sem
prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber.
45
Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança de multa, que reverterá
para o condomínio.
Pagamento por Previsão
É o pagamento da contribuição condominial antecipadamente. É calculado

em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser
aprovado em assembléia.
Ocorrendo déficit em função de inflação, reajustes salariais, aumento de

preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.
Pagamento por Rateio
É o pagamento de contribuição condominial depois de apurados os gastos,

que serão divididos entre os moradores. A modalidade de pagamento (por
previsão ou rateio) deve ser decidida em assembléia.
Piscina
Para utilização da piscina: horário e época de funcionamento, exame médico,

utilização por visitantes, contratação de pessoal para segurança na piscina
infantil, manutenção, são itens que devem ser regulados pela convenção ou
regimento interno.
Procuração
É um documento escrito, através do qual uma pessoa recebe poderes de outra

para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. É através deste
instrumento que o locatário pode participar das assembléias em nome do
locador.
Caso o condômino-locador não compareça às assembléias, o inquilino,

mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas
ordinárias de condomínio.
Quorum
É o número mínimo de membros indispensável à constituição das assem

bléias, para que tenham validade legal.
Os quoruns principais são:

a) para deliberação das assembléias gerais ordinárias: normalmente maioria
simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em
convenção;
b) para aprovação da convenção: mínimo de 2/3 das frações ideais que
compõem o condomínio;
46
c) para alteração da convenção: votos de condôminos que representem
no mínimo 2/3 do total das frações ideais, salvo estipulação diversa em
convenção;
d) para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais,
em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação:
mínimo de votos que representem metade mais um das frações ideais
de terreno;
e) para deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação
em virtude de insegurança, insalubridade, motivos urbanísticos ou
arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de
unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e
coisas comuns;
f) para convocação de assembléia geral extraordinária: 1/4 no mínimo, do
condomínio;
g) para destituição do síndico: 2/3 dos condôminos presentes e que tenham
votos proporcionais às frações ideais de terreno e partes comuns, salvo
estipulação diversa em convenção;
h) para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso
comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum:
totalidade de votos representativos do condomínio.
Rateio Extra
É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou

gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas
ordinárias ou extraordinárias.
É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio

extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo
proprietário.
Reajuste
Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições

condominiais.
A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função

de seus custos apurados ou previstos.
Regimento Interno
São as normas que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários

ou ocupantes das unidades, para que haja uma convivência harmônica entre
as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece
normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em assembléia
geral.
47
Salão de Festas
O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento interno no

que diz respeito a horário, reserva, funcionamento, pagamento, etc.
Segurança
Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz

respeito às normas de segurança. Quando não cumpridas, implicam desde
penalizações até interdição do edifício.
O condomínio deve verificar, entre outras coisas:

• condições de instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;
• sistema de pára-raios;
• sistema de recolhimento de lixo;
• extintores, portas corta-fogo e saídas de emergência.
Seguro de Incêndio
O artigo 13, da Lei nº 4.591/64, obriga a contratação de seguro que abranja

tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa
ordinária. No caso de imóveis financiados pelo SFH esse seguro já vem incluso
nas prestações. Por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o
proprietário comunique ao síndico por escrito; assim evitará o pagamento de
novo seguro.
Síndico
Pessoa que administra os interesses e negócios do condomínio. É eleito na

forma prevista pela convenção, por até dois anos, com direito à reeleição.
Pode ser morador do prédio ou não, pessoa física ou jurídica. Além de

defender os interesses e negócios do condomínio, cabe ao síndico:
a) representar o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele;
b) praticar atos de defesa dos interesses comuns atribuídos por lei,
convenção ou regimento interno;
c) exercer a administração interna da edificação quanto à sua vigilância,
moralidade e segurança;
d) impor multas estabelecidas por lei, convenção ou regimento interno;
e) cumprir e fazer cumprir o estipulado em convenção, regimento interno,
assembléias;
f) prestar contas à assembléia do condomínio;
48
g) guardar durante cinco anos a documentação relativa ao condomínio.
Dicas para Redução de Despesas

a) cadastrar a edificação por unidade familiar junto à companhia de água e
esgoto Sabesp (no caso de São Paulo);
b) utilizar racionalmente a água, evitando desperdícios e vazamentos;
c) limpar regularmente caixas d’água e tratar a água das piscinas;
d) instalar minuterias (temporizadores de luz) e iluminação adequada;
e) utilizar criteriosamente os elevadores;
f) desligar um dos elevadores no período noturno, caso a edificação
possua mais de um elevador, desde que não prejudique os moradores e
esteja dentro da sugestão ou orientação do fabricante e/ou da empresa
encarregada da manutenção;
g) vistoriar periodicamente a parte elétrica e hidráulica da edificação;
h) analisar previamente todos os contratos, inclusive os de prestação de
serviços que forem assinados em nome do condomínio;
i) acompanhar os serviços a serem executados;
j) acompanhar as aplicações das reservas monetárias do condomínio,
evitando sua descapitalização;
k) evitar atraso no pagamento de contas, que pode acarretar multas e
transtornos;
l) exigir pagamentos das quotas-partes em dia;
m) realizar pesquisas de preços na aquisição de qualquer material,
principalmente o de limpeza;
n) guardar os materiais em local seguro, dentro das especificações de cada
um, fiscalizando suas retiradas, evitando dessa forma furtos ou desvio;
o) orientar as pessoas que irão trabalhar com os materiais, principalmente
os de limpeza, quanto à forma correta de sua utilização;
p) limpar as partes de uso comum em dias de pouco movimento e não-
chuvosos;
q) evitar contratações e demissões com freqüência;
r) certificar-se de que a arrecadação e os pagamentos de encargos previ
denciários e trabalhistas estejam em dia;
s) manter atualizados e em local seguro os livros contábeis, notas fiscais e
recibos comprobatórios de pagamentos;
t) exigir a emissão de notas fiscais e/ou recibos em nome do condomínio,
quando da compra de materiais e execução de serviços;
49
u) verificar o cumprimento das normas municipais e estaduais quanto
à segurança da edificação (vigência da apólice de seguro de incêndio,
extintores, portas corta-fogo, iluminação de emergência, corrimãos nas
escadas, etc.);
v) verificar, na prefeitura, o pagamento da taxa e o prazo da licença de
funcionamento dos elevadores;
w) por fim, para fazer valer os seus direitos, os condôminos e inquilinos
devem participar efetivamente das assembléias.
Esta cartilha foi reeditada pela Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania,

órgão do Governo de São Paulo, sob a responsabilidade da Coordenadoria de
Proteção e Defesa do Consumidor - Procon.
Março de 1993

Ferreira
Mortara, Suely Actum, Ximena Contrera.
Ilustração: Spacca.
Jornalista Responsável: Sílvia Jabbur
MTb. 17.244
2. Pontos de Acesso à Terra

Terra nas mãos de quem produz e sabe tratar bem a terra.
O problema da terra está sendo resolvido. O Governo Federal está se empenhando

nesse trabalho. E o MEAF - Ministério Extraordinário para Assuntos Fundiários -
está ajudando o homem do campo a ter acesso à terra.
Este ABC da Terra tem a função de orientar e esclarecer os interessados nas

questões ligadas à propriedade da terra. Leia com atenção.
Se você tiver alguma dúvida sobre qualquer ponto deste ABC e quiser
obter maiores esclarecimentos, procure o órgão de terra do Governo mais
próximo de você. Ou se comunique com o próprio MEAF, em Brasília.
Conheça seus direitos de plantar e colher uma vida melhor.
50
“Quer dizer que o
“Tá sim! Mas você
Governo está dando
tem que cumprir suas
um apoio pra gente ter
obrigações.”
terra?”
O agricultor tem direito à propriedade da terra, e quem garante

isso é a Constituição Federal e o Estatuto da Terra.
Mas, para garantir esse direito, o homem do campo também tem
obrigações a cumprir.
Ele tem que respeitar a função social da terra.
“Não, é simples! precisa

saber trabalhar e respeitar
“Função social? Isso é a terra. E respeitar quem
complicado?” trabalha.”
A terra cumpre sua função social quando seu uso proporciona o

bem-estar de todos os que dela dependem. Para isso, precisamos
cultivar e aproveitar corretamente a terra.
Precisamos fazer a terra render. Ela existe para isso. Para
fornecer produtos e alimentos para a população. E para garantir
alimentos e uma vida melhor para quem trabalha nela.
A terra deve trazer benefícios ao proprietário e a todos os que
nela trabalham. É preciso respeitar as leis que regulam as
relações de trabalho.
RELAÇÕES DE TRABALHO
É a relação entre empregador e empregado, com leis e
obrigações trabalhistas que precisam ser cumpridas.
51
“Se eu trabalhar direito, “Claro, você cumpre a
posso contar com o sua parte e o governo
Governo?” cumpre a dele.”
O Governo ajuda o homem do campo a ser dono da terra. E

beneficia esse homem com muitas outras coisas, usando para
isso o dinheiro dos impostos. Esse dinheiro é pouco para tanta
coisa que tem que ser feita. Mas, na medida do possível, o
Governo procura criar condições para o aproveitamento da
terra, constrói estradas, presta assistência técnica, apoia com
financiamentos, orienta o comércio de produtos agrícolas, cuida
da educação e saúde da população rural.
“Quem está cuidando “O ex-Presidente João

dos problemas da Figueiredo criou um
terra?” Ministério para isso”
Foi para tornar mais intensa a ação do Governo Federal que

o ex-Presidente João Figueiredo criou o Programa Nacional
de Política Fundiária, dirigido pelo Ministro Extraordinário para
Assuntos Fundiários.
“Quem tem direito à “Quem não tem terra,

terra?” quer trabalhar a terra
e precisa dela para
trabalhar.”
O trabalho que o programa Nacional de Política Fundiária coloca

em primeiro lugar é a melhor distribuição da terra, para que o
homem do campo tire proveito de sua lavoura ou criação e o País
possa progredir e se desenvolver em clima de paz e justiça social.
Esse trabalho se realiza através da colonização, da titulação de
terras devolutas ou regularização das posses, da desapropriação
por interesse social e da distribuição da terra àqueles que
precisam dela para trabalhar.
52
TITULAÇÃO
É quando o Governo entrega ao homem do campo o título de
propriedade, para pagar a longo prazo, com os benefícios da
própria terra. Este documento é legal e definitivo.
COLONIZAÇÃO
Trabalho realizado pelo Governo, ou por uma empresa
autorizada, que divide áreas de terra em lotes, titula esses lotes
e cria condições para seu aproveitamento.
“E quem não tem terra, “Muitos não têm. Você

faz o quê?” deve se inscrever e
aguardar a sua vez.”
Para os agricultores sem terra, o Governo Federal destina

parcelas ou lotes em projetos de colonização. Eles devem se
inscrever nos orgãos de terra - MEAF, INCRA, GETAT, GEBAM
e outros. Os agricultores com experiência e com maior número
de dependentes têm preferência.
“Quando a posse é
“Os posseiros têm legítima, o direito é
algum direito?” reconhecido, com título
de propriedade e tudo.”
Quando uma terra particular encontra-se abandonada pelo seu

dono, ela está sujeita ao usucapião especial. Os agricultores
que explorarem essa terra por cinco anos, com posse mansa e
pacífica, poderão tornar-se seus legítimos proprietários.
USUCAPIÃO ESPECIAL
Depois de 5 anos, plantando e morando na terra, e com posse
mansa e pacífica, o agricultor pode requerer uma sentença ao
juiz, que serirá de título para transcrição no Registro de Imóveis.
53
“E a gente tem direito a
terras do Governo?”
Para distribuição, o Governo Federal utiliza de preferência as

terras não ocupadas do próprio Governo, conhecidas como terras
devolutas. O homem do campo com direitos reconhecidos recebe
o seu título e sua propriedade e garantida, dentro da Lei.
DIREITOS
Verifique seus direitos, como o de usucapião, por exemplo,
nos orgãos de terra. não seja um invasor. A invasão não lhe
dá direito algum.
“Tem gente que tem “Se não usar, o Governo pode

terra que não acaba desapropriar e passar para
mais e não usa.” quem sabe usar.”
O Programa Nacional de Política Fundiária está agindo para

acabar com o mau uso da terra, como os latifúndios improdutivos
e os minifúndios antieconômicos. Essas terras podem ser
desapropriadas por interesse social e destinadas aos homens
do campo que desejam torná-las produtivas. Os latifúndios estão
ainda sujeitos a impostos mais elevados.
LATIFÚNDIO E MINIFÚNDIO
Latifúndios improdutivos são grandes áreas mantidas
abandonadas ou mal exploradas. O minifúndio antieconômico
é a propriedade muito pequena que não dá para sustentar
uma família
54
“Quer dizer que é só “De jeito nenhum. Não é
entrar e tomar posse da invadindo que você conquista
terra?” os seus direitos.”
O primeiro passo para o acesso à terra deve ser sempre através

da inscrição ou consulta aos orgãos de terra do Governo.
O trabalhador rural deve usar somente de meios legais para
garantir a propriedade da terra.
“Como é que eu provo

que uma terra é minha?” “Precisa estar tudo ali,
direitinho, no papel.”
Se a terra estiver cumprindo a função social, o direito de

propriedade pode ser assegurado mediante uma documentação
legítima. Antes de registrar seu direito de propriedade nos cartórios
de registro de imóveis, tire as dúvidas junto aos orgãos de terra.
“Quem tem terra, corre o risco

de perder a propriedade?” “Se trabalhar a terra direito,
só tem a ganhar.”
As propriedades rurais, trabalhadas de maneira adequada e que

desempenham sua função social, independente do tamanho -
grandes ou pequenas - não estão sujeitas à desapropriação.
Merecem a proteção da lei e pagam impostos menores.
55
“Quando eu recebo um título “Você não deve vender! Ela
de terra do Governo, posso existe para ficar nas suas
vender, passar adiante?” mãos, garantindo seu futuro.
E não para o comercio.”
Quando o homem do campo recebe um título do Governo ele

deve cumprir suas obrigações, explorando corretamente a terra
adquirida, conservando sua propriedade e não negociando com
ela. Se alguém oferecer dinheiro pela terra obtida com tanto
sacrifício, certamente estará querendo enganar você. E se o
agricultor passar a terra adiante, o Governo não lhe dará outra
nunca mais.
“É pra quem trata bem da

“A terra é pra vida toda?” natureza.”
O agricultar deve cuidar da terra para que não se estrague,

evitando a erosão, conversando as matas, os rios e os animais
silvestres. Respeitar os recursos naturais que constituem
patrimônio da Nação e da comunidade é uma obrigação do
homem da terra.
“E se eu quiser saber “Procure um orgão do

mais alguma coisa?” Governo. Ele está lá para
ajudar você.”
Como o nosso território é muito grande, existem soluções

diferentes para cada região. Por isso, para ter orientação sobre
a terra consulte os técnicos dos orgãos rurais do Governo, na
sua localidade. Ou faça uma consulta direta ao MEAF, INCRA,
GETAT ou GEBAM.
A............. de Amor pela terra

B............. de Benefício pra quem trabalha na terra
C............. de Conquistar o meu pedaço de chão
56
3. Manual de Orientação
Cooperativas Habitacionais
3.1 Introdução
Com a estabilização da economia, as famílias brasileiras recuperaram o poder

de controlar seu orçamento e, naturalmente, de planejar iniciativas, como a
aquisição de moradia, o maior sonho da maioria dos cidadãos.
Dentro dessa realidade positiva, ressurge com especial destaque uma

modalidade para a aquisição da casa própria: as Cooperativas Habitacionais.
Um sistema que proporciona oportunidades concretas, mas que exige
análises por parte de quem adere a ele.
Em face desse novo contexto, quatro entidades do setor no Estado de São

Paulo – Abicoop, Secovi – SP, Sincooesp e SindusCon – SP -, inspiradas no
espírito de atuação transparente e democrática a que se propõe o sistema
cooperativado, elaboraram o presente “Manual de Orientação - Programa de
Cooperativas Habitacionais”. O principal objetivo é orientar futuros coope
rativados e administradores de cooperativas, esclarecendo alguns requisitos
básicos. Alguns deles são exigidos por lei e outros são de suma relevância para
propiciar segurança e tranqüilidade ao sucesso dos futuros empreendimen-
tos habitacionais. Observados tais requisitos, os que pretenderem aderir ao
sistema cooperativo terão maior certeza de estar no caminho certo.
A dignidade e o respeito à pessoa, inerentes ao Cooperativismo e essenciais ao

exercício pleno da cidadania, têm nesta publicação um instrumento de plena
realização e merecido destaque, pois objetiva conscientizar a população
quanto ao funcionamento do sistema.
3.2 O Cooperativismo
O cooperativismo caracteriza-se por uma associação de pessoas que, unidas,

conjugam esforços para a obtenção de um fim, sem qualquer objetivo de
lucro.
No Brasil, a Lei nº 5.764, de 16 de dezembro de 1971, define a Política Nacional

de Cooperativismo.
Entre as várias espécies de cooperativas, a habitacional se caracteriza pela

união de pessoas cujo objetivo comum é a aquisição da casa própria a um
baixo custo, na qual a prestação dos serviços é feita exclusivamente em favor
dos cooperados.
3.3 O Que Fazer antes de Ingressar numa Cooperativa
Verifique se a Cooperativa:
57
3 Cumpriu todos os atos jurídicos para constituição e funcionamento, e,
em especial, se sua proposta está de acordo com os atos cooperativos
previstos no seu Estatuto, conforme a Lei nº 5.764/71. Confira, por exemplo,
se existe de fato um Estatuto da Cooperativa e se o mesmo foi aprovado
em assembléia dos membros.
3 Está registrada na Junta Comercial do Estado.
3 Está inscrita no CGC (Cadastro Geral dos Contribuintes, atual CNPJ –
Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas) do Ministério da Fazenda.
3 Possui sede e/ou local de atendimento ao associado, com pessoas
devidamente preparadas.
3 Dispõe de estrutura técnica adequada ou de um Órgão Assessor de
reconhecida capacidade técnica especializada e com experiência na
área habitacional. Procure informar-se sobre a empresa que assessora a
cooperativa, sua experiência no mercado e seu currículo.
Além disso, é altamente recomendável que a Cooperativa esteja:

3 Inscrita no Cadastro da Organização das Cooperativas do Estado.
3 Filiada ao Sindicato das Cooperativas do Estado.
Outras recomendações:
A Cooperativa deverá apresentar, sempre que solicitado, as certidões negativas

de protestos, dos distribuidores forenses, da Justiça Federal e de impostos
municipais. Se houver ações ou protestos, procure esclarecer devidamente
o assunto junto à diretoria da Cooperativa ou ao Órgão Assessor. Solicite
informações documentadas sobre as providências tomadas para sanar os
problemas.
3.4 O Que a Cooperativa Habitacional Precisa Fazer
A Cooperativa deverá:
3 Promover empreendimentos habitacionais em terrenos definidos, com
documentação regular e previamente analisados quanto à viabilidade
técnica. O Órgão Assessor ou a construtora contratada devem prestar a
esse respeito todas as informações necessárias, sempre que solicitadas.
3 Informar ao interessado a localização e demais condições do terreno
onde será realizado o empreendimento habitacional.
3 Apresentar a ficha técnica (ou equivalente) emitida pela Prefeitura,
comprovando que a área é adequada àquele empreendimento.
3 Contratar para a execução das obras uma construtora idônea, séria e com
experiência na construção de conjuntos habitacionais.
3 Informar ao cooperativado as condições de aquisição do terreno, bem
como manter à disposição a documentação correspondente à mesma.
3 Verificar no Cartório de Registro de Imóveis se o terreno onde será
executado o empreendimento apresenta ônus, ou seja, se há fato
58
impeditivo para sua livre aquisição e utilização.
3 Fornecer informações precisas sobre o plano habitacional e as condições
de contratação da obra, acompanhadas de planta do apartamento ou
casa e suas áreas, e de planta que mostre a implantação das construções
sobre o terreno. Fornecer também o memorial descritivo, documento que
detalha a construção e os acabamentos do empreendimento.
3 Definir se o contrato de construção da obra com a construtora será a
preço fechado ou a preço de custo. Observe as diferenças entre as duas
modalidades de contratação:
Preço fechado: o preço de construção é, desde o início, fixado no contrato

(com os correspondentes reajustes e correção monetária).
Preço de custo: o preço de construção é apurado no final da obra, conforme

variarem seus custos. Neste caso, haverá um preço inicial estimado, que
poderá variar, para mais ou para menos, em conformidade com os custos das
obras.
• Se for preço fechado, informar as condições de reajuste das parcelas.
• Se for preço de custo, informar se há limite máximo de variação do
preço inicialmente estimado, devendo isto constar do contrato assinado
entre a Cooperativa e a construtora e do Termo de Adesão firmado entre
o Associado e a Cooperativa.
NOTA: é recomendável que o contrato de construção e o memorial descritivo

estejam registrados no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e disponíveis
no local de atendimento da Cooperativa, permitindo-se a qualquer interessado
tomar conhecimento das condições construtivas do imóvel.
3.5 O Que é Preciso Saber ao Aderir a uma Cooperativa
A adesão ao Sistema Cooperativo é feita através da assinatura no livro

de matrícula ou de uma ficha de matrícula e de um instrumento (Termo
de Adesão ou Termo de Compromisso) assinado entre a Cooperativa e o
Associado. Estes, em conjunto com o Estatuto Social, deverão conter todos
os elementos necessários para esclarecer os direitos e deveres do Associado
dentro do sistema, tais como:
3 O plano de pagamento relacionando todos os valores a serem pagos, com
as respectivas finalidades.
3 Estabelecimento dos prazos como o de início de obra, tempo de duração
de todo o plano de pagamentos, previsão das fases ou etapas de entrega
das unidades.
3 As formas de desistência e eliminação do Associado, bem como as
condições de ressarcimento de valores pagos.
3 Forma de atribuição das unidades (sorteio, antecipação do pagamento ou
escolha).
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3 Normas de ocupação das unidades prontas antes da escritura definitiva.
3 Descrição detalhada dos direitos dos cooperados que possa, se necessário,
dar base a qualquer reivindicação, inclusive judicial.
3 No caso de existência de agente financeiro, as condições de
financiamento e as garantias a serem oferecidas (por exemplo, a hipoteca
do terreno).
As cláusulas do Termo de Adesão ou de Compromisso deverão estar de

acordo com a Lei das Cooperativas. O Estatuto Social da Cooperativa e a
Ata da Assembléia de constituição da Cooperativa ou de aprovação do
empreendimento deverão estar à disposição para leitura, sempre que
necessário.
O Cooperativado deverá ser informado de seus direitos, principalmente o de

participação e voto nas assembléias.
A Cooperativa deverá assessorar o interessado no pleno entendimento de

toda a documentação; o interessado deverá buscar esclarecimentos sempre
que necessário, de modo que só concretize sua adesão com total compreensão
de seus direitos e obrigações.
3.6 O Que é Preciso Saber sobre o Material de Publicidade
O texto deverá informar com clareza que se trata de um chamamento para

adesões a uma Cooperativa Habitacional, ficando explícito o nome do agente
promotor.
3 Todas as demais empresas envolvidas deverão constar na divulgação: a
empresa construtora, o Órgão Assessor (se houver) e, quando for o caso, o
agente financeiro.
3 Deverão também constar do texto os dados básicos do empreendimento
(tipo do imóvel, localização e condições de adesão).
3 Todo o material relativo ao empreendimento e à Cooperativa deverá estar
à disposição dos pretendentes associados no local de atendimento da
Cooperativa.
4. Ver A Lei do Inquilinato no Caderno de Leis
5. Cartórios de Registros de Imóveis

Poderíamos, aqui, fornecer uma relação dos Cartórios de Registros de Imóveis
da capital do Estado de São Paulo. Entretanto, nossos alunos, assim como você,
residem nos mais diferentes Estados e, além disso, essas informações estão em
constante atualização.
Assim, cabe-nos esclarecer que, como Corretor de Imóveis, você tem,

como dever, conhecer todos os Cartórios de Registros de Imóveis do seu
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município, atualizando constantemente os endereços e telefones dos
mesmos. O mesmo vale para os órgãos: Aabic (Associação Administrativa
de Bens Imóveis e Condomínios), Creci (Conselho Regional de Corretores
de Imóveis), Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação
e Administração de Imóveis), PAJ (Procuradoria e Assistência Judiciária),
Crea (Conselho Regional de Engenharia, Agronomia e Arquitetura) e IAB
(Instituto de Arquitetos do Brasil).
1. Segundo o Código do Consumidor, quando não são observadas as normas

na Construção Civil, que tipo de problemas podem surgir quando existem
deficiências nos materiais ou negligência dos construtores?
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2. O que são vícios construtivos?

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3. Como são chamados os problemas que afetam ou podem afetar a segu

rança e a saúde do consumidor, na construção civil?
( ) a) Danos.
( ) b) Vícios construtivos.
( ) c) Defeitos.
4. Conceitue dano.
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5. O consumidor, quanto aos seus direitos, pode ter reparação financeira
por danos causados por produtos ou serviços. Estamos falando de:
( ) a) direito à informação.
( ) b) direito à indenização.
( ) c) direito à independência de ação.
( ) d) direito ao consumo.
6. Na compra de um imóvel em construção, o memorial descritivo deve ser

apresentado ao comprador e deverá conter que tipo de informação?
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7. O que é uma Assembléia Geral Extraordinária em um condomínio?

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8. O que significa função social da terra?

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9. A associação de pessoas que conjugam esforços para a obtenção da casa

própria a um baixo custo, na qual a prestação dos serviços é feita exclusi
vamente em favor dos associados, caracteriza uma:
( ) a) Sociedade Anônima.
( ) b) Cooperativa Habitacional.
( ) c) Cooperativa de Consumo.
( ) d) Sociedade em Comandita Simples.
10. Quais são os três tipos de garantia que podem ser utilizados em um
contrato locatício?
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2. _______________________________________________________________
3. _______________________________________________________________
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11 - O que é “direito de preferência” nos contratos de locação?
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12. Assinale a alternativa que apresenta dois tipos de caução real:
( ) a) penhor e hipoteca;
( ) b) fiança e duplicata;
( ) c) penhor e fiança;
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores;
13. O que significa reconvenção?

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que os interesses do con domínio

7. É um tipo de reunião realizada sempre
qual foi processado.
sanitários, metais, etc.).
autor, por obrigação idêntica àquela pela
na construção (azulejos, elevadores, pisos,
13. É a ação judicial em que o réu aciona o
lidade dos materiais a serem utilizados
12. A 6. Marcas dos materiais/equipamentos, qua
imóvel. 5. B
ceder ou realizar dação em pagamento do
pessoas ou ainda à terceiros.
tem, no caso do proprietário decidir vender,
obra, ou ao imóvel vizinho, ou aos bens das
11. É o direito de preferência que o locatário
que, na construção civil, afetam a própria
10. Caução, fiança e seguro de fiança locatícia. 4. São conseqüências dos vícios e defeitos
9. B 3. C
aproveitando-a corretamente. esperada, ou quantidade.
Para isso, é necessário torná-la produtiva, inadequação de qualidade prometida ou
estar de todos o que dela dependerem. 2. São anomalias na construção, geralmente
social, quando seu uso proporciona o bem-
1. Vícios construtivos, defeitos e danos.
8. Significa que a terra cumpre sua função
condôminos.
exigirem, convocada pelo síndico ou ¼ dos Respostas dos Exercícios Propostos
63
Lição 5 - Impostos, Taxas e Certidões
Nesta lição você irá conhecer os impostos, taxas e encargos que incidem
sobre os imóveis, as certidões e despesas com documentação, conhecimentos
indispensáveis ao exercício da função de Corretor de Imóveis.
1. Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU)

A Constituição Federal determina que o imposto sobre a propriedade predial
e territorial urbana é de competência do Município. O fato gerador do IPTU é
a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel.
Sujeito Ativo: são os Municípios, Estados não divididos em municípios,

Distrito Federal e União, nos territórios federais não divididos em municípios
(CF. 1969, art. 18 §4º).
Sujeito Passivo: é o Contribuinte, o proprietário do imóvel, o titular do seu

domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título (Código Tributário Nacional,
art. 34). É responsável quando, sem se revestir da condição de contribuinte,
sua obrigação decorra de disposição expressa em lei (Código Tributário Nacio
nal, art. 121 § único, II).
1.1 Elementos
a) Bem imóvel por natureza ou acessão física - É o solo com a superfície,
os seus acessórios e adjacentes naturais, compreendendo as árvores e
os frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo. Tudo quanto o homem
incorporar ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios e
construções, de modo que não possa retirar sem destruição, modificação,
fratura ou dano (Cód. Civil, art. 43, I).
b) Zona urbana - É definida em lei municipal, observando o requisito
mínimo da existência de dois dos seguintes melhoramentos, constituídos
ou mantidos pelo Poder Público, a saber: meio fio ou calçamento, com
canalização de águas pluviais; abastecimento de água; sistema de esgotos
sanitários; rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para
distribuição domiciliar; escola primária ou posto de saúde a uma distância
mínima de três quilômetros do imóvel considerado. (Código Tributário
Nacional, art. 32).
c) Área urbanizável ou de expansão urbana - É a área constante de lotea
mentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à
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indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas, como tal
definidas em lei.
d) Área urbana por equiparação - É o caso de “sítio de recreio” e no qual
a eventual produção não se destine ao comércio (Decreto Lei no 57 - de
18/12/66 - art. 14).
1.2 Não-Incidência
O IPTU não incide nos seguintes casos:

a) Imunidade - É decorrente da imunidade tributária do patrimônio da União,
dos Estados, Distrito Federal e dos outros municípios e suas autarquias (CF.
1969, art. 19, III); templos de qualquer culto; partidos políticos; instituições
de educação e assistência social.
b) Por Lei Ordinária - É o complemento da incidência, ou explicitamente casos como
o do imóvel comprovadamente utilizado em exploração vegetal, agrícola, pecuária
ou agro-industrial (Decreto-Lei no 57/66, art. 15).
1.3 Isenção
A isenção do IPTU pode ocorrer por lei, lei ordinária do sujeito ativo (que é
o mais freqüente) ou pela União, através de lei complementar, atendendo
a relevante interesse social ou econômico nacional: uma das limitações
constitucionais do poder de tributar (Cap. 14, §3o ff).
A base de cálculo é o valor do imóvel (Código Tributário Nacional, art.

33). São excluídos os valores dos bens móveis mantidos, em caráter
permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de utilização, exploração,
aformoseamento1 ou comodidade. Para o imposto territorial urbano a base
é o valor venal, que depende de avaliação periódica e esse acréscimo não
constitui majoração do tributo.
A alíquota é fixada por lei, conforme o princípio da legalidade, uma das

limitações constitucionais do poder de tributação (Cap. 14, §3o).
2. Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural

O Imposto Territorial Rural é de competência da União, porém, o produto
desta arrecadação pertence ao município onde esteja situado o imóvel.
Consideram-se imunes desse imposto os sítios com áreas que não excedam a
25 hectares e quando os cultive, só ou com a família, desde que o proprietário
1. Aformoseamento
Ato ou efeito de aformosear; tornar formoso; embelezar.
65
não tenha outro imóvel. Excluem-se do Imposto Territorial Rural todos os
imóveis que se enquadrem no art. 322 do Código Tributário Nacional.
A base de cálculo deste imposto é o valor fundiário, isto é, o valor do solo nu, sem
qualquer intervenção humana. O fato gerador é a propriedade, o domínio útil
ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da
zona urbana do município.
3. Certidões Negativas
A certidão negativa isenta o comprador de toda responsabilidade, além
de exonerar o imóvel. Por isto, é necessário que, em toda escritura de
transferência de imóvel, sejam transcritas as certidões de quitação com a
Fazenda Federal, Estadual e Municipal, referentes aos impostos a que estiver
sujeito.
As certidões extrajudiciais referentes aos ônus e gravames, em hipoteca,

penhora, servidão, etc., obedecerão ao mesmo critério que as certidões
judiciais, emitidas por distribuidores dos tabeliães e no Registro Geral de
Imóveis. As demais certidões serão extraídas nos Distribuidores de Títulos
e Documentos ou Protestos de Letras.
É conveniente verificar a existência de atos pendentes relativos a processos

em juízo, quitação de dívidas, contratos sociais, alvarás, procurações, hipotecas
e renúncias de parte de bens. Se houver alguma pendência neste sentido,
deverá ser solicitada certidão que esclareça melhor a situação, evitando,
dessa forma, problemas futuros.
Além das certidões negativas citadas, existem outras, como:

• Registro Civil de Pessoas Naturais - Certidão do que constar em nome do
atual proprietário sobre interdição, emancipação e ausência.
• Repartição da Fazenda Pública - Certidão de que o imóvel não está sujeito
a recuo ou desapropriação.
• Prefeitura Municipal - Certidão de auto de vistoria, denominado “habite-se”.
2. Artigo 32
§1º Para efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana e definida em lei municipal,
observando o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2
dos incisos seguintes, constituídos ou mantidos pelo Poder Público:
I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
II - abastecimento de água;
III - sistema de esgotos sanitários;
IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 km do imóvel
considerado.
§2º - A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana,
constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à
indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do
parágrafo anterior.
66
• Departamento de Saúde do Estado – Certidão do que constar sobre
multas e infrações legais.
• Departamento de Urbanismo da Prefeitura - Certidão de que o imóvel
não está sujeito a restrições para construção.
• Diretoria de Impostos e Taxas sobre a Riqueza Imobiliária da Secretaria
da Fazenda - Certidão de localização do imóvel.
• Procuradora de Terras do Estado - Certidão do que constar de concessões,
arrendamentos e outros.
• Justiça do Trabalho - Certidão de distribuição de ações, execuções e
penhoras relativas a questões trabalhistas.
• Ministério da Aeronáutica - Certidão sobre zonas de proteção e
aeroportos.
• Ministério do Exército - Certidão sobre planos de desapropriação.
• Ministério da Marinha - Certidão sobre zona de faixa litorânea.
4. Encargos Previdenciários
A Consolidação das Leis da Previdência Social estabelece que o proprietário, o
dono da obra, o condômino de uma unidade imobiliária, seja qual for a forma de
contrato de execução de obra de construção, acréscimo ou reforma do imóvel,
são igualmente responsáveis (solidários) com o construtor para cumprimento
das obrigações que nela constam, a menos que tenha havido, por parte deles,
alguma retenção de importância, para garantia dessas obras até a expedição de
Certificado de Quitação.
Quando a prestação de serviços for feita “por tarefa” ou “sob empreitada”,

estarão isentos, proprietário e construtor, dessas obrigações, desde que
obriguem o subempreiteiro a recolher previamente, fixado pelo INSS
como contribuição previdenciária, inclusive o seguro de acidentes de
trabalho.
Não será devida a contribuição previdenciária, se a construção for feita em

regime de “mutirão”, ou seja, sem mão-de-obra assalariada.
5. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

De acordo com o Código Tributário Nacional, em seu art. 35:
Art. 35 O imposto, de competência, sobre a transmissão de bens imóveis e de

direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens
imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
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II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os
direitos reais de garantia;
III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
Parágrafo único - nas transações causa mortis ocorrem tantos fatos geradores
distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários.
6. Despesas de Escritura e Registro no INCRA

6.1 Ônus e Gravames
Antes de fazer qualquer operação imobiliária, você deve ter o cuidado espe
cial de verificar se o imóvel (objeto da transação) está realmente livre de
qualquer ônus ou gravame, antes ainda de ser dado o sinal. Em caso de ser
dado sinal, poderá haver cláusula de devolução da respectiva importância,
dentro de 48 horas, se comprovada a existência de tal.
Podemos citar como ônus mais comuns:

a) hipoteca
b) penhora
c) enfiteuse
d) servidão
e) condomínio
f) execução por dívidas e tributos referentes a impostos, taxas, contribuições
de melhoria, etc.
Para constatar a existência ou não de ônus sobre um imóvel, as comprovações

devem ser feitas junto aos órgãos respectivos:
• Hipoteca, penhora, enfiteuse e servidão a no Registro de Imóveis.
• Condomínio a Declaração do Síndico.
• Execução a Registro de Distribuição.
Quem tem a obrigação de assegurar ao comprador a plena e total
“propriedade da coisa”, com os respectivos títulos e regularização da situação,
é o proprietário, ficando a seu encargo todas e quaisquer despesas para se
obter títulos e certidões necessárias. Esses serão apresentados ao comprador,
que verificará a regularidade do imóvel, que é objeto da transação.
6.2 Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA)
O INCRA, autarquia criada pelo Decreto Lei no 1.110, de 09/07/70, subordinado

ao Ministério da Agricultura, tem como finalidade promover a colonização,
a reforma agrária, o desenvolvimento rural e a utilização racional da terra,
procurando preservar sua função econômica e social. Tem autonomia
administrativa e financeira, atuando em todo o território nacional, com
poderes para modificar a estrutura fundiária brasileira, além de estabelecer
68
tributação sobre a terra, com a finalidade de melhor alcançar a distribuição
da terra e sua renda.
Como definição de Imóvel Rural, o Estatuto da Terra prediz: “Imóvel Rural é

o prédio, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine
à exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de
planos públicos de valorização, quer através da iniciativa privada”.
7. Encargos da Transação Imobiliária

É seu dever, na função de Corretor de Imóveis, alertar seus clientes para os
encargos de natureza fiscal que envolvem as transações imobiliárias, dentre
os quais podemos citar:
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – É o chamado “ITBI”, incide
sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de
bens imóveis, por natureza ou acessão física e de direitos reais sobre bens
imóveis, exceto os de garantia e as servidões, bem como sobre a cessão, por
ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis (Lei n.º 11.154,
de 30/12/91, regulamentada pelo Decreto n.º 31.134, de 24/01/92 e Lei 13.107,
de 29/12/2000).
Não-Incidência do ITBI:
O imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos:

• decorrente de mandato em causa própria, quando outorgado para o
mandatário receber a escritura definitiva do imóvel;
• quando o bem ou direito voltar ao domínio do antigo proprietário, por
força de retrovenda, de retrocessão ou pacto de melhor comprador;
• incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
• aos mesmos alienantes, em decorrência de sua desincorporação do
patrimônio da pessoas jurídica a que foram conferidos;
• decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica.
Nos 3 últimos casos haverá a incidência do imposto se o adquirente tiver
como atividade preponderante a compra e venda de imóveis ou de direitos a
eles relativos, a sua locação ou arrendamento mercantil.
• Imposto Predial e Territorial Urbano – Ao ser colocada à venda a
propriedade, este imposto já deve estar quitado pelo vendedor, pois
geralmente as vendas se processam sem ônus para o adquirente, salvo
acordo em contrário. De qualquer forma, para a lavratura da escritura
deverá ser apresentada sua quitação ao Tabelião.
• Imposto Territorial Rural - Para o caso dos imóveis rurais, já deve
encontrar-se quitado quando se coloca o imóvel à venda.
• Laudêmio - Esta obrigação é de encargo do adquirente ou alienante do
imóvel, em função da transferência do domínio útil, salvo acordo à parte
sobre reembolso voluntário por parte do adquirente.
69
• Lucro Imobiliário - Trata-se de um encargo sob a responsabilidade do
alienante do imóvel e incide na alíquota de 25% (vinte e cinco por cento)
sobre o lucro auferido, o qual é representado pela diferença entre o custo
do imóvel, atualizado pela correção monetária, e o preço de venda. Desse
resultado deverão ser descontados 5% (cinco por cento) sobre cada ano em
que o imóvel esteve em poder do vendedor. É tributo devido sobre a renda
junto à Secretaria da Receita Federal.
De acordo com a situação de regularidade em que se encontre o imóvel,

poderão incidir sobre o mesmo outros encargos, motivo pelo qual sempre
se recomenda uma busca no Registro de Imóveis quanto à isenção de ônus e
certidões dos Órgãos Tributários Federais, Estaduais e Municipais.
• Despesas de Escrituração e Registro - Estas despesas, salvo convenção
em contrário, quanto ao reembolso espontâneo, correm por parte do
adquirente e devem ser satisfeitas junto ao Tabelião e Registro de Imóveis
da localidade.
IMPORTANTE
No caso de dúvidas, consulte sempre um Tabelião ou Oficial do Registro de Imóveis

da localidade, pois estes profissionais, normalmente bacharéis em Direito, possuem
amplos conhecimentos de Direito Imobiliário no tocante às exigências legais de
transferências, escrituração e registros. Esta contribuição é sempre de fundamental
importância para o profissional Corretor de Imóveis.
1. Qual esfera pública tem atribuída, pela Constituição Federal, a competência

sobre impostos que incidem na propriedade predial e territorial urbana?
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2. Indique dois melhoramentos para caracterizar uma zona urbana.

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70
3. Quem deve pagar a ITBI?
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4. É a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura

de novas vias de circulação, logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes:
( ) a) loteamento.
( ) b) desmembramento.
( ) c) remembramento.
5. Quando mencionamos que um contrato não pode ser desfeito pela vontade
de apenas uma das partes, estamos falando de qual característica?
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5. Irretratabilidade.
4. A
3. O adquirente do imóvel.
imóvel considerado.
rede de iluminação pública, escola primária, posto de saúde à distância mínima de 3 km do
2. Meio-fio, canalização de águas pluviais, abastecimento de água, sistema de esgotos sanitários,
1. É a esfera municipal.
Respostas dos Exercícios Propostos
71
Lição 6 - Condomínio Edilício
Esta lição do módulo de Operações Imobiliárias vai tratar de um assunto

muito complexo e delicado, que é o condomínio edilício. Consultando um
dicionário, observamos que condomínio é o direito de propriedade exercido
em comum, enquanto que edificação é a ação de construir, edifício. Assim,
mais precisamente, o que vamos tratar nesta lição é sobre os direitos e
deveres dos moradores de edifícios.
Muitas vezes, o corretor imobiliário exerce também a função de

administrador de condomínios, por isso a importância de estudar com
atenção esta lição.
Se você não reside em prédio de apartamentos, com certeza conhece alguém

que reside e deve ter uma certa noção das dificuldades de se viver nesta
“comunidade”. Se você mora em apartamento, certamente irá se identificar
com algumas situações corriqueiras, além de aprender a lidar com situações
até então desconhecidas para você.
A convivência dentro de um mesmo condomínio envolve pessoas das

mais diferentes culturas, educação, sociabilidade, raças, valores e até
mesmo classe social. Existem desde edifícios com poucos andares e poucos
apartamentos por andar, que têm um número reduzido de moradores, até
blocos com vários edifícios, com muitos andares e muitos apartamentos
por andar (alcançando, às vezes, milhares de moradores). Imagine quantos
problemas!
Tantas pessoas convivendo diariamente no mesmo espaço exige regras,

disciplina, educação, saber conviver com todos os tipos de pessoas. Isto, sem
levar em conta o fato de que muitas destas pessoas sempre moraram em
casa e não têm a menor idéia das regras para se morar em condomínio.
1. Convenção do Condomínio
Convenção é um conjunto de regras resultantes de um acordo entre os
membros de um mesmo grupo social. É uma “coleção de regras” estipuladas
para uma convivência saudável.
A convenção de um edifício nasce com a planta do prédio e é registrada nos

órgãos competentes - Prefeitura, Registro de Imóveis, etc. Assim, ao adquirir
um imóvel, mesmo que seja na planta, o comprador adere à convenção, não
discutindo suas cláusulas.
72
Na instalação do condomínio, quando se inicia a convivência em grupo, é que
começam a surgir os problemas, pois o prédio recebe uma população que
gera despesas com água, luz, manutenção, melhorias, etc., além da sua própria
instalação permanente, com contratação de porteiros, faxineiros, seguranças,
decoradores, jardineiros, compra de materiais, entre outros.
A Convenção de Condomínio (muitas vezes existe também o Regimento

Interno) é a lei que regula a vida dos moradores do edifício; são regras que
estabelecem procedimentos aos moradores, como, por exemplo:
• após as 22 horas não se pode escutar música em volume muito alto, nem
utilizar furadeiras;
• não é permitida a entrada e estacionamento de veículos de não-
moradores, apenas em casos especiais, como descarga de compras
de supermercados, pessoas doentes, etc., devendo o veículo ser
imediatamente retirado após a realização da operação;
• é proibido colocar quaisquer tipos de vasos nas janelas, parapeitos e
similares.
Toda Convenção de Condomínio deve ser feita com base na Lei nº 4.591, de 16
de dezembro de 1964 e no Código Civil.
2. Assembléia
Assembléia é uma reunião de pessoas num mesmo local, com a finalidade
de tomar decisões. Após a instalação do condomínio, é convocada a Primeira
Assembléia Geral dos Condôminos (geralmente, mediada pela própria
construtora), a fim de eleger o síndico, o subsíndico e o corpo de conselheiros,
além de decidir como será administrado o edifício: por autogestão,
administração independente ou outro.
Normalmente, nos primeiros meses, os valores do rateio da cota

condominial (taxa mensal de condomínio) tendem a ser maiores, pois as
primeiras despesas de implantação e contratação de funcionários cabem aos
condôminos única e exclusivamente, até a formação de um fundo de reserva.
A assembléia pode ser ordinária, extraordinária ou especial, como exem

plificamos no quadro a seguir.
Obs.: o síndico poderá votar normalmente, menos em assuntos referentes à sua

administração.
73
Tipos de Principais Inquilino Número Mínimo Número de
Assembéias Finalidades de Presentes Votos
Ordinária • Aprovação das Sem procuração Qualquer número Metade mais um
contas da fração ideal
• Eleição do Com procuração
Síndico
• Previsão Com procuração
Orçamentária
Extraordinária • Aprovação da Com procuração Mínimo de 2/3 da 2/3 da fração ideal
convenção fração ideal
Extraordinária • Alteração da Com procuração Mínimo de 2/3 da 2/3 da fração ideal

convenção fração ideal
Extraordinária • Alteração do Com procuração Mínimo de 2/3 da 2/3 da fração ideal

regulamento fração ideal
interno
Extraordinária • Alteração da Com procuração Mínimo de 2/3 da 2/3 da fração ideal

parte comum fração ideal
Extraordinária Ex.: Pintura, Com procuração Qualquer número Metade mais um

automação de da fração ideal
portões, compra
de interfones
Especial • Alienação Com procuração 100% da fração 100% da fração

• Concessão ideal ideal
• Alteração do
destino
Especial • Reconstrução Com procuração Metade mais um Metade mais um

da fração ideal da fração ideal
3. Ver Lei nº 4.591, de 16 de Dezembro de 1964 no Caderno de Leis
4. Ver O Código Civil e o Condomínio no Caderno de Leis
5. Quorum
Quorum é o número exigido de membros presentes em uma assembléia
deliberante para que uma eleição seja válida legalmente, ou seja, é o número
mínimo necessário, de acordo com o que estipula a Convenção do Condomínio,
de moradores presentes e votantes em uma assembléia deliberativa.
Os quoruns principais são:
Assembléias Gerais Ordinárias - Normalmente maioria simples dos presentes

com direito ao voto, salvo estipulação diversa em Convenção.
Convenção - Mínimo de dois terços (2/3) das frações ideais que compõem o
condomínio.
74
Alteração da Convenção - Mínimo de dois terços (2/3) das frações ideais que
compõem o condomínio.
Convocação de Assembléia Geral Extraordinária - Um quarto (1/4), no mínimo, do

condomínio.
Destituição de síndico - Dois terços (2/3) da totalidade dos votos do

condomínio, presentes ou legalmente representados, em assembléia geral
especialmente convocada, salvo estipulação diversa em convenção.
Alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do

destino de parte do terreno, coisa de uso comum - Totalidade de votos
representativos do condomínio.
Reconstrução ou venda de terreno ou materiais - Caso o sinistro tenha sido total

ou tenha destruído mais de dois terços (2/3) da edificação, o número mínimo de
votos deve representar metade mais um das frações ideais de terreno.
6. Fundo de Reserva
Todo condomínio deve criar um fundo de reserva limitado a um montante
estipulado na própria Convenção. Este fundo é uma quantia paga pelo co-
proprietário, mensalmente ou não - cada condomínio determina a forma de
pagamento e o valor desta cota destinada à formação do fundo de reserva -
para atender as despesas urgentes, inadiáveis e imprevistas no orçamento e de
necessidade comprovada. Exemplo: reparos no elevador, impermeabilização
da caixa d’água, entre outras.
Além de uma pequena quantia mensal paga por cada um dos condôminos,
existem outras formas de se canalizar recursos para a manutenção de um
fundo de reserva, devendo-se sempre observar o que está estipulado em
Convenção. As principais formas são:
• os juros moratórios e multas cobradas dos condôminos;
• 20% do saldo verificado no orçamento de cada exercício;
• 10% da contribuição trimestral de cada condômino;
• receitas auferidas com a utilização do salão de festas.
7. Penalidades
A desobediência ou inobservância de qualquer das estipulações da Convenção de
Condomínio e do Regulamento Interno torna o condômino um infrator passível
de advertência escrita (feita pelo síndico) e multa de um valor determinado em
Convenção, se a advertência não for atendida no prazo estipulado.
O condômino que atrasar o pagamento da taxa condominial mensal sofre

multa, juros e correção monetária, calculados sobre o valor total, conforme o
que estiver definido na Convenção.
75
A garantia da execução de uma dívida condominial é o próprio imóvel em
apreço. Assim, ao analisar a documentação de um apartamento que tenha
despesas condominiais, o comprador deve sempre exigir do vendedor
uma certidão ou declaração do síndico com firma reconhecida, xerox
autenticada da ata da reunião que o elegeu, comprovando que o imóvel em
questão nada deve ao condomínio.
8. Contratos e Seguro
O síndico deve sempre tomar um cuidado extremo com todos os serviços de
manutenção, pois todas as responsabilidades são dele. Assim, o síndico, com
auxílio da administradora, deve analisar atentamente cada item de cada Con-
trato de Prestação de Serviços, como, por exemplo: prazo de duração, forma
de pagamento, tipo de serviço prestado, forma de rescisão, etc.
É obrigação do síndico, também, administrar os planos de seguro, que devem

ser contratados conforme o artigo 13 da Lei nº 4.591/64, num prazo de 120
dias a contar da data da concessão do “habite-se”. O seguro deve ser renovado
anualmente com a devida atualização dos valores de reconstrução.
8.1 Valor do Seguro

É o valor total apurado, tendo como base os custos de reconstrução ou
reparação do imóvel, das benfeitorias e das máquinas, equipamentos e
mobiliários do condomínio; portanto, incluem-se nesse valor: bombas
d’água, interfones, antenas coletivas, portão automático, elevadores, cen-
trais de ar-condicionado, incineradores de lixo, pára-raios, luz piloto, mi-
nuterias, etc., além das máquinas, equipamentos e mobiliários instalados
nas áreas comuns (exemplo: geladeira do salão de festas, móveis da por-
taria social, etc.).
Numa apólice de seguro, imóvel é definido como o conjunto de construções

que compõem o condomínio, incluindo as instalações fixas de água, gás, eletri-
cidade, calefação, refrigeração e energia solar. Sinistro é a ocorrência do risco,
cujas conseqüências são economicamente danosas e cobertas pela apólice. Ris-
co é a possibilidade de um acontecimento acidental e inesperado causar danos
materiais ou corporais, gerando um prejuízo ou necessidade econômica.
O seguro tem o objetivo de garantir o limite das importâncias seguradas, ob-

servados os limites de cada cobertura, que podem ser corrigidas sempre que
houver um índice indicado na apólice.
8.2 Benfeitorias
Dentre os bens naturalmente cobertos numa apólice de seguros, podem

ser incluídas as benfeitorias (elementos funcionais ou decorativos que não
pertencem à construção original do imóvel e estejam nas áreas comuns), tais
como: divisórias, forros falsos, carpetes, persianas, toldos, dentre outros, sendo
considerados parte integrante do imóvel.
76
9. Locatários
Somente após o surgimento da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de
outubro de 1991), a figura jurídica do locatário passa a aparecer perante
o condomínio. A lei que regulamenta os condomínios (Lei nº 4.591/64) não
menciona as palavras inquilino ou locatário, utilizando apenas o termo
“ocupantes do imóvel”.
Assim, com a nova Lei do Inquilinato, com base no artigo 83, foi feita uma
alteração na Lei nº 4.591/64, com o acréscimo do §4º ao artigo 24, que diz:
§4º - Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do

condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não
compareça.
10. Administração de Condomínio

10.1 Com o Auxílio de Administradoras
O síndico e os moradores escolhem a forma de administrar o condomínio,

levando-se em conta as suas expectativas tanto de ordem financeira quanto
funcional.
As funções administrativas podem ser delegadas a uma pessoa de confiança

do síndico, mediante aprovação da assembléia geral, ficando sob sua inteira
responsabilidade, conforme art. 22 da Lei nº 4.591/64, §2º.
Os condôminos não podem interferir ou dar ordens para a administradora, o

que deve ser feito somente através do síndico. As taxas cobradas por empresas
administradoras estão entre 5 e 10%.
As administradoras, com autorização do síndico, exercem as seguintes

atribuições:
• convocar as assembléias gerais, seguindo o que estabelece a Convenção;
• executar a deliberação das assembléias;
• distribuir cópias das atas, comunicando a todos os condôminos as
deliberações das assembléias;
• manter atualizado o cadastro dos condôminos;
• providenciar os orçamentos das despesas e levar à assembléia para
aprovação;
• realizar todos os controles contábeis;
• executar e enviar com antecedência as quotas condominiais ordinárias e
extraordinárias aprovadas por assembléia geral;
77
• auxiliar o síndico na contratação dos seguros da edificação ou conjunto de
edificações;
• pagar as despesas do condomínio, quando autorizadas, e desde que haja
fundos suficientes na conta-corrente;
• administrar os funcionários do condomínio, disciplinando, suspendendo.
11. Documentação
O síndico, antes de assumir o cargo, deve verificar toda a documentação do
condomínio, evitando surpresas com problemas criados na gestão anterior,
como dívidas e ações na Justiça. Após a verificação, deve elaborar um relatório,
que será levado ao conhecimento de todos os condôminos em assembléia,
ficando, assim, livre de qualquer responsabilidade sobre as ações passadas.
Os documentos pertencentes ao condomínio devem ser guardados pelo

síndico por 5 (cinco) anos, com exceção dos documentos referentes aos
funcionários, que devem ser arquivados, segundo a legislação, por 30 (trinta)
anos.
A documentação usual do condomínio pode ser dividida em três grupos:

a) Básica
• Convenção do Condomínio
• Regulamento Interno
• Livro de Atas
• Livro de Presença dos Condôminos em Assembléias
• Cadastro dos Condôminos
• Plantas, principalmente as referentes às redes hidráulica e elétrica
b) Contábil
• Cartão do CNPJ (antigo CGC)
• Apuração das contas da administração anterior
• Pastas com as despesas e receitas referentes aos últimos 5 (cinco) anos
• Pastas com as contas a pagar
• Guias - Taxa Anual de Licença para o Funcionamento dos Elevadores e
Outros Aparelhos de Transportes, pagas à prefeitura
• Contrato de seguro
• Contrato para manutenção de elevadores
• Contrato para manutenção de bombas d’água
• Contrato para manutenção de piscina
• Contrato de prestação de serviços da administradora
78
c) Dos funcionários
A administração dos empregados e o cumprimento das exigências legais

somam um grande volume de documentos. Entre eles estão:
• Livro ou cartão de ponto
• Horário de trabalho
• Carimbo do CNPJ (antigo CGC)
• Matrícula no INSS
• Livro de Registro de Empregados
• Livro de Inspeção do Trabalho
• Contratos de experiência
• Folhas de pagamento
• Pasta com todas as rescisões de contratos de trabalho
• Cadastro do empregador para o vale-transporte
• Declaração e termo de responsabilidade – vale-transporte
• Termos de responsabilidade para concessão do salário-família
• Declaração de dependentes para fins de desconto do imposto de renda
• Guias - Contribuição Sindical
• Guias – INSS
• Guias - FGTS
• Guias - PIS
• Guias - IR
• RAIS (Relação Anual de Informação Social)
• DIRF (Declaração de Imposto de Renda na Fonte)
• Comprovantes de rendimentos pagos e de retenção de imposto de renda
na fonte
12. Elevadores
Este item requer bastante atenção e responsabilidade por parte do síndico
e da empresa que faz a manutenção, havendo uma série de exigências
legais que devem ser cumpridas. Seria interessante que o síndico
divulgasse regularmente a importância e os riscos desse aparelho de
transporte, informando a necessidade da colaboração de todos os usuários,
principalmente das crianças.
79
12.1 Cuidados com os Elevadores
1º) Na casa de máquinas não deve ser guardado nenhum objeto, pois, além
de incomodar o pessoal da manutenção, pode causar incêndios.
2º) Não pode ocorrer infiltração de água nas instalações, quer seja da
lavagem dos halls e pisos, quer seja de vazamentos. Um vazamento pode
causar curto-circuito no sistema, acarretando riscos imprevistos aos
usuários.
3º) O acesso à casa de máquinas, ao poço e à caixa de passagem só deve
ser feito por pessoas habilitadas. Esses lugares devem estar sempre
trancados e as chaves devem ser guardadas em local seguro.
4º) O transporte de cargas concentradas e pesadas, como cofres, exige
regulagem especial dos freios e manobra em baixa velocidade. O
zelador deve comunicar-se com o posto de serviços para que seja feita a
regulagem por eles, inclusive com termo de responsabilidade.
5º) Atenção para o número máximo de pessoas, pois o excesso de peso
coloca em risco o aparelho, além de provocar maior desgaste dos
componentes.
6º) Avisar aos usuários dos elevadores que não devem jogar lixo (clipes,
palitos, cigarros, papéis de bala, gomas de mascar, etc.) no poço do
elevador.
7º) Não permitir que pessoas não-habilitadas mexam nos elevadores.
12.2 Instruções da Prefeitura para Evitar Riscos aos Usuários

• A abertura da porta de pavimento, com chave especial, deve ser feita
apenas por pessoas habilitadas, de preferência da própria conservadora. A
chave deve permanecer com o zelador.
• Em caso de incêndio, não utilizar os elevadores.
• Caso o elevador pare entre os andares, as pessoas retidas em seu interior
devem:
a) manter a calma, a situação não oferece perigo;
b) acionar o botão de alarme a fim de atrair a atenção e/ou usar o interfone
para pedir ajuda;
c) perguntar se a chave de força dos elevadores foi desligada;
d) caso o desnível entre os andares seja acentuado, solicitar que se chame
imediatamente a conservadora, cujo telefone deve estar fixado no
elevador, ou chamar o Corpo de Bombeiros pelo telefone 193;
e) aguardar calma e passivamente o resgate seguro;
f) em hipótese alguma se deve tentar sair por conta própria.
• Para que seja feito um resgate totalmente seguro, a chave de força deve
estar sempre desligada.
80
• É necessário que se respeite o número de pessoas ou peso máximo
permitido para cada equipamento.
• As crianças devem ser orientadas a usar o elevador com segurança,
posicionando-se sempre afastadas das portas, e a evitar brincadeiras,
pulos ou movimentos bruscos.
• Antes de abrir a porta do pavimento, certificar-se da presença, no andar, da
cabina do elevador.
• Comunicar à empresa conservadora qualquer irregularidade no seu
funcionamento. Exemplo: barulhos estranhos, des- nivelamento entre a
cabina e o pavimento, movimento anormal durante o percurso, etc.
• Não deve haver no interior da cabina do elevador elementos estranhos
que possam causar danos aos usuários em caso de parada brusca.
Exemplo: objetos de decoração.
• Recomenda-se que toda cabina possua iluminação de emergência.
• O alarme deve estar em condições de uso, devendo somente ser usado nos
casos de emergência, evitando-se brincadeiras.
13. Quadro Resumo de Cuidados Referentes à Segurança

Itens Principais Cuidados Freqüência
INCÊNDIO - Extintores • Verificação: manômetros, lacre, • diária
obstrução, vazamentos, bicos e
válvulas.
• Recarga: após utilização, se • imediatamente
despressurizado, material
empedrado e após teste
hidrostático.
• Não usados:
- tipo espuma • anual
- tipo pó químico e água • anual
INCÊNDIO - Mangueiras • Não podem ser enroladas • imediatamente

molhadas e necessitam de
tratamento adequado.
INSTALAÇÃO ELÉTRICA • Revisão efetiva • mensal
PÁRA-RAIOS • Verificação Geral • anual

• Após reparos • semestral
• Após descarga atmosférica • imediatamente
• Quando apresentar corrosão • imediatamente
ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA • Funcionamento geral • semanal

• Funcionamento do sistema • trimestral
por hora
ÁREA DE CIRCULAÇÃO • Devem estar sempre livres • diária
GÁS • Verficar se não há vazamento • na chegada do gás

• Inspeção nas instalações • a cada dois anos
ELEVADORES • Manutenção geral • mensal

• Pagar taxa anual de licença- • pagar até abril
funcionamento
81
14. Assaltos
Infelizmente, hoje não estamos seguros em lugar nenhum. Todo cuidado
é pouco para impedir que marginais entrem no condomínio. Além da
instalação de grades de segurança, portões com dispositivos eletrônicos,
alarmes, comandos a distância para as garagens e vigias permanentes, outras
precauções podem ser adotadas pelo condomínio:
• O síndico pode pedir a todo funcionário, no ato da contratação, que
apresente “Atestado de Antecedentes”, requerido no Instituto de
Identificação (delegacia), tentando evitar que elementos fichados na polícia
façam parte do quadro de funcionários.
• Manter um bom relacionamento com os funcionários e efetuar os
pagamentos de acordo com as leis, tentando evitar ações vingativas.
• Proporcionar aos funcionários, principalmente aos porteiros e zeladores,
treinamento específico para segurança.
• Todo empregado do condomínio deve usar crachá para identificação.
• Lembrar sempre aos moradores do perigo existente na abertura da
garagem através do comando remoto que, devido a algum descuido do
motorista, pode facilitar a entrada de alguém mal-intencionado. O uso de
identificação nos pára-brisas dos veículos auxilia o reconhecimento.
• Não permitir que desconhecidos entrem no condomínio sem serem
anunciados e sem que o morador autorize sua entrada.
• O morador não deve abrir a porta de seu apartamento a um desconhecido,
mesmo que ele esteja na companhia de um funcionário do condomínio.
• Pedir aos visitantes ou prestadores de serviços (funcionários das empresas
telefônicas, de água, de força e luz, de correio, entregadores, tintureiros,
etc.) que exibam, na portaria, seu documento de identidade, cabendo ao
funcionário anotar em livro próprio: data, nome, número do documento e
finalidade da visita.
1. É também chamada de “lei” que regula a vida dos moradores do edifício

em condomínios:
( ) a) Convenção do Condomínio
( ) b) Reunião do Condomínio
( ) c) Contrato do Condomínio
82
2. O que é necessário para destituir o síndico?
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
3. Geralmente constituído para atender despesas urgentes, inadiáveis e

imprevistas no orçamento e de necessidade comprovada nos condo
mínios:
( ) a) Fundo Especial.
( ) b) Fundo de Reserva.
( ) c) Verba Auxiliar.
4. Mencione dois tipos de documentação básica que um síndico, ao assumir

o cargo, deve examinar e manter sob controle.
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
Condôminos nas Assembléias, Cadastro de Condôminos e Plantas dos edifícios.

4. Convenção do Condomínio, Regulamento Interno, Livro de Atas, Livro de Presença dos
3. B
2. Dois terços da totalidade dos votos do condomínio, presentes ou legalmente representados.
1. A
83
Lição 7 - Incorporações Imobiliárias
Uma das funções atribuídas ao Corretor de Imóveis é a de incorporador

imobiliário1. Veremos nesta lição as diferenças entre os tipos de incorporação
e a responsabilidade civil do incorporador.
1. Tipos de Incorporação
Basicamente, existem dois tipos mais comuns de incorporações:
1º) Sistema Preço de Custo ou Administrado - Neste sistema, o valor do
apartamento, no momento da venda, é mera expectativa. O comprador
não tem garantia nenhuma quanto aos valores das prestações que terá
que arcar durante o período da construção. O único preço constante do
contrato que permanece inalterado é o valor da fração ideal do terreno,
quando a construção tem o seu preço dependente do custo real da obra.
2º) Sistema de Preço Fechado - Neste sistema a unidade é prometida à
venda por valor fixo, ou reajustável, mas não de acordo com as variações
dos preços dos materiais e da mão-de-obra, e sim exclusivamente
de acordo com as variações dos índices econômicos. O apartamento
é colocado a venda, antes ou durante a construção, por um preço já
acertado, invariável, em moeda corrente ou em algum outro valor
indexado (BTN, TR, OTN, UFIR, UPC, etc.).
No sistema de preço de custo o incorporador obtém seu lucro na revenda

do terreno; por exemplo: compra por “X” e repassa por “X + Y”. No sistema de
preço fechado, o incorporador assume o risco da construção sair mais cara que
o preço de venda. Assim, se o custo for maior que o previsto, ele arcará com
o prejuízo; se o custo for menor que o previsto ele certamente terá grandes
lucros e se o custo for o planejado o lucro será o aguardado.
As más construtoras se aproveitam dos desentendimentos entre o incorpora

dor-construtor e o adquirente de unidade autônoma. Elas funcionam como
meras administradoras e, quando o sistema empregado foi o de preço de custo,
a entrega das chaves do apartamento a quem pagou a construção somente é
feita quando houver quitação de todas as contas da obra e dos defeitos, além
de se pagar uma determinada quantia para diferenças de correções, etc.
1. Quando o agente imobiliário atua na venda, promessa de venda, cessão ou promessa

de cessão de uma cota ideal de terreno e, estando este terreno associado ao projeto de
construção, caracteriza-se uma incorporação imobiliária. É comum em uma incorporação
imobiliária a presença de três agentes: o proprietário, o construtor e o agente imobiliário (que
efetuará as vendas das unidades).
84
Assim, aproveitando-se do fato do comprador estar cheio de problemas e
num momento psicologicamente desfavorável, as más construtoras acabam
conseguindo acordos vantajosos e criando uma total inversão dos papéis,
onde o proprietário fica sujeito às imposições de quem contratou para
prestar-lhe serviços.
2. Ver Lei nº 4.591, de 16 de Dezembro de 1964 no Caderno de Leis
85
Lição 8 - Crédito Imobiliário
As opções para crédito imobiliário
Existem três tipos de serviços às pessoas que desejam obter um crédito

imobiliário: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o Sistema de
Financiamento Imobiliário (SFI) e a Carteira Hipotecária. Cada um leva em
consideração o valor do imóvel, a renda do cliente e outras particularidades.
Nos três o limite máximo de rolagem da dívida é de 30 anos, e de
comprometimento mensal de até 30% da renda familiar. Além dessas três
formas, algumas seguradoras disponibilizam o Consórcio Imobiliário, que é
uma opção para quem não tem pressa de conseguir o dinheiro.
O que é Saldo Devedor?
É o capital atualizado mensalmente e que serve como base para cálculo do

valor a ser pago a título de juros. Ao longo do período de financiamento,
o comprador pagará pelo custo do dinheiro emprestado e não pelo valor
do bem financiado. O custo final do financiamento será superior ao preço
do bem devido à incidência de juros no saldo devedor, que atualmente é
corrigido mensalmente pelo mesmo índice aplicado às contas do FGTS.
1. Sistema Financeiro de Habitação

É o mais comum dentre as modalidades de crédito imobiliário. Financia até R$
245 mil sobre imóveis com valor venal de até R$ 350 mil. Dentro deste limite,
pode ser financiado até 100% do imóvel. Nesta linha, os juros são fixados em
12% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR). Porém, fica a critério de
cada banco escolher se irá cobrar menos pelo serviço.
As parcelas são corrigidas mensalmente pelos chamados sistemas de

amortização. Os mais comuns são o Sistema de Amortização Constante (SAC)
e a Tabela Price. A diferença entre um e outro é o método de cobrança. Com
o tempo, a correção pelo SAC diminui e pela tabela Price fica praticamente
estável.
Neste caso, a pessoa pode utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
(FGTS) não só para dar a entrada no imóvel, como também para quitar
parcelas. Qualquer pessoa pode utilizar o recurso do FGTS, desde que já não
tenha utilizado esse fundo em outra ocasião. Além disso, ela não pode ter
imóvel no mesmo município e utilizar outro tipo de financiamento no País.
86
1.1 Sistemas de amortização
É o que define a forma de cálculo da prestação.
Sistema de Amortização Constante – SAC
É um sistema de amortização de dívida em prestações periódicas, sucessivas

e decrescentes em progressão aritmética, em que o valor da prestação é
composto por uma parcela de juros uniformemente decrescente, e outra de
amortização que permanece constante.
Neste sistema, num cenário de economia estável, a parcela mensal, referente

à amortização do empréstimo, é constante em termos reais, enquanto a
parcela mensal referente aos juros, calculados sobre o saldo devedor, é
decrescente em termos reais.
Assim, o valor total da prestação mensal (amortização + juros) é também

decrescente em termos reais.
Tanto a prestação quanto o saldo devedor do financiamento são atualizados

mensalmente pelo mesmo índice (TR) aplicado aos saldos dos depósitos de
Poupança.
Sistema de Amortização Crescente - SACRE
O sistema SACRE foi desenvolvido com o obje tivo de permitir maior

amortização do valor emprestado, reduzindo-se, simultaneamente, a parcela
de juros sobre o saldo devedor.
A prestação inicial, no SACRE, pode comprometer até 30% da renda, enquanto

que no sistema Price o comprometimento inicial é de até 25%. Entretanto,
ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado período
de recálculo, o valor da prestação calculada no sistema SACRE começa a
diminuir, enquanto que a do sistema Price aumenta sempre.
É um sistema de amortização variante do SAC, no qual se retira a razão

de decréscimo, mantendo-se as prestações constantes, com parcela de
amortização crescente e juros decrescentes.
O sistema SACRE foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortização

do valor emprestado, reduzindo-se, simultaneamente, a parcela de juros sobre o
saldo devedor.
Entretanto, ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado

período de recálculo, o valor da prestação calculada no sistema SACRE
começa a diminuir, enquanto que a do sistema PRICE aumenta sempre.
O sistema SACRE foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior

amortização do valor de financiamento, reduzindo, simulta
nea
mente, a
87
parcela de juros do saldo devedor. Verifica-se que a partir de determinado
período do financiamento o valor do encargo mensal começa a diminuir.
Sistema Francês de Amortização - Tabela Price
É um sistema de amortização de dívida em prestações periódicas, iguais e

sucessivas, em que o valor da prestação é composto por uma parcela de juros
que decresce ao longo do período e outra de amortização que cresce de forma
exponencial.
Método de cálculo das prestações de financiamentos que tem, como os outros

sistemas, duas parcelas: uma de amortização e outra de juros. Ao longo do
prazo de financiamento, a primeira aumenta, e a segunda decresce.
Pela Tabela Price, o comprador começa a pagar seu imóvel com parcelas
mensais mais baixas que as do Sacre. Ao longo do contrato, no entanto,
as parcelas sobem progressivamente, superando, e muito, as dos demais
sistemas. Na Tabela Price, as prestações e o saldo devedor são corrigidos
mensalmente pela TR. A amortização inicial dos juros nesse sistema é menor,
fazendo com que apenas a partir da metade do número de anos estabelecido
em contrato comece a ser reduzido o saldo devedor do comprador.
1.2 Fontes de Recursos do Sistema Financeiro da Habitação
As duas fontes básicas de recursos do SFH são de natureza compulsória e

voluntária.
A grande fonte de recursos do SFH foi a criação do Fundo de Garantia por

Tempo de Serviço (FGTS), em 1967. Os recursos deste fundo são a principal
fonte de empréstimos de natureza habitacional, obras de saneamento,
desenvolvimento urbano, além de equipamento comunitário.
O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo é integrado pelas Caixas

Econômicas, Associações de Poupança e Empréstimo e as Sociedades de
Crédito Imobiliário; constitui-se na captação de poupanças voluntárias que
são apresentadas pelos Depósitos de Poupança e Letras Imobiliárias.
1.3 Seguro Especial
O Seguro Compreensivo Especial foi criado com duplo objetivo: o

primeiro de assegurar ao adquirente de moradia pelo SFH a continuidade
na amortização dos empréstimos na hipótese de sinistros pessoais, que
eventualmente pudessem determinar a impossibilidade do mutuário de
prosseguir nos pagamentos das prestações, e o segundo, de assegurar a
continuidade do próprio sistema, que não poderia ficar à disposição de
circunstâncias aleatórias.
88
O seguro destina-se a cobrir os sinistros decorrentes da morte ou invalidez
do mutuário, danos físicos na unidade habitacional e de responsabilidade do
construtor.
No primeiro caso, “morte ou invalidez”, o seguro liquida a dívida restante do

imóvel, diretamente com o agente financeiro, garantindo a posse do imóvel
aos herdeiros ou ao próprio mutuário, na hipótese de invalidez.
No segundo caso, de “danos físicos sofridos pelo imóvel”, na hipótese de

incêndio ou qualquer outra circunstância fortuita, alheia à vontade do
adquirente, a seguradora, além de repor a unidade habitacional na situação
anterior, efetiva o pagamento das prestações de amortização do empréstimo,
enquanto durar a reconstrução.
No terceiro caso, “responsabilidade do construtor”, assegura ao adquirente

o reembolso de toda e qualquer importância despendida no pagamento de
indenização a terceiros, imposta por decisão judicial.
No conhecimento dos sinistros de morte ou invalidez, a cobertura do

seguro será proporcional à participação dos cônjuges na formação da renda
considerada para a concessão do financiamento. Quando apenas um dos
cônjuges apresentar renda, a cobertura do financiamento será total. A adoção
do seguro é obrigatória em todos os financiamentos concedidos pelo SFH.
1.4 Utilização do FGTS na Amortização do SFH
A Lei nº 5.107/66, prevê circunstâncias em que, na vigência do contrato de

trabalho do empregado, este possa lançar mão das quantias existentes em
sua conta de FGTS, entre elas, a amortização extraordinária de empréstimos
concedidos pelo SFH. Os depósitos do Fundo também poderão ser
movimentados para a construção de moradia e também por intermédio de
agente financeiro credenciado pelo BNH.
2. Carteira Hipotecária
Segundo estipula o Banco Central, não há limite para juros, que são calculados
de acordo com o mercado. Também não existe qualquer restrição quanto ao
valor do financiamento ou de avaliação do imóvel. Porém, se a pessoa quiser
utilizar o recurso do FGTS para dar entrada ela precisa respeitar o teto de R$
245 mil do SFH. Neste caso, contudo, o Fundo não pode ser utilizado como
recurso para quitar prestações - este tipo de pagamento extraordinário fica a
cargo das reservas da caderneta de poupança, que também pode ser utilizada
como entrada.
3. Sistema de Financiamento Imobiliário

A entrada, nesta operação, pode ser dada tanto com recursos do FGTS,
quanto da caderneta de poupança. A diferença da carteira hipotecária fica a
cargo de um detalhe: a pessoa também pode dar entrada com dinheiro “sem
89
carimbo”. Isso significa que ela pode pegar um empréstimo informal com um
parente, utilizar fundos de aplicações pessoais ou de outras fontes, sem haver
necessidade de comprovar o caminho deste dinheiro.
No SFI, as prestações não podem ser amortizadas com recursos do FGTS. Não
há limite para valor do imóvel, valor do financiamento ou de cobrança de
juros. Todos esses detalhes ficam a cargo do banco, que fará a avaliação com
a pessoa.
4. Consórcio
Os consórcios, apesar de não serem agentes financiadores, também são
fiscalizados pelo Banco Central, mas não há imposições quanto ao tipo de
taxa que será cobrada ou ao programa que será oferecido.
Na verdade, o consórcio nada mais é do que uma “administradora do dinheiro”.

Diversas pessoas que têm um objetivo em comum - conseguir determinado
valor - se comprometem a pagar mensalmente uma parte deste dinheiro.
Veja: se 10 pessoas querem R$10 mil para cada uma, e, todos os meses, cada
uma dá R$1 mil, todo mês haverá um sorteio no valor total, e uma pessoa
será contemplada. Nos meses subseqüentes, quem já foi sorteado continua
pagando sua prestação e novas pessoas são sorteadas.
No consórcio, há a cobrança da taxa administrativa, cuja porcentagem

varia para cada instituição. O valor do prêmio e das parcelas é corrigido,
normalmente, no aniversário da apólice. O ponto negativo do consórcio é
que depende da sorte, a pessoa não sabe quando será contemplada. Pode ser
no primeiro mês ou pode ser no final do grupo, depois de 15 anos. Há ainda a
possibilidade de lance para tentar receber o valor antecipadamente, sem ser
contemplado pelo sorteio.
1. Quais são os dois tipos mais comuns de incorporações?

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2. Quando se caracteriza um início de incorporação?
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3. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de

carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento. Esta
afirmação está:
4. Qual agente financeiro assumiu as responsabilidades do extinto Banco

Nacional da Habitação?
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5. Qual o sistema que rege a maior parte dos contratos de financiamento

para a compra da casa própria?
( ) a) Sistema Price.
( ) b) Sistema de Amortização Constante.
( ) c) Sistema de Amortização Misto.
6. As duas fontes básicas de recursos do SFH possuem, quanto à sua

natureza, qual distinção?
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7. Os financiamentos realizados fora do Sistema Financeiro da Habitação

não obedecem a nenhum dispositivo daqueles oferecidos pelo SFH. Está
afirmação está:
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8. Os depósitos do FGTS poderão ser movimentados para a construção de
moradia. Está afirmação está:
9. Qual a finalidade do FCVS – Fundo de Compensação das Variações

Salariais?
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9. Tem a finalidade de absorver o saldo devedor do imóvel, em nome do mutuário final.

8. Certa
7. Errada
6. São de natureza compulsória ou voluntária.
5. B
4. Caixa Econômica Federal.
3. Certa
ao projeto de construção, ou contrato de construção.
2. A venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de cota ideal de terreno vinculada
1. Sistema de Preço de Custo ou Administrado e Sistema de Preço Fechado.
92
Lição 9 - Código Civil
Dispositivos de Interesse
Este conteúdo encontra-se na íntegra no Caderno de Leis dis-

ponível juntamente com seu material didático.
93
Lição 10 - Glossário de Termos Técnicos
e Expressões Jurídicas
Durante seu estudo deste módulo de Operações Imobiliárias, com certeza

surgiram muitos termos e expressões desconhecidos. Assim, nesta lição,
fornecemos em ordem alfabética a definição de cada um deles, além de ex-
pressões normalmente usadas no dia-a-dia do Corretor de Imóveis e que
não foram mencionadas. Assim, sugerimos que não use esta lição apenas
como consulta, mas que a leia na íntegra.
Como este glossário é formado tanto por simples palavras, quanto por ex-
pressões inteiras, para consultá-lo considere o espaço entre duas letras
como uma letra. Por exemplo: A - Rogo vem antes de Abandonatário, por-
que depois do A, na primeira expressão vem o espaço - e, na palavra, depois
do A vem a letra B.
Caso surja mais alguma dúvida sua com relação às palavras e expressões
citadas, aconselhamos que consulte um dicionário ou entre em contato co-
nosco através dos meios colocados à sua disposição.
A NON DOMÍNIO - Expressão usada na linguagem jurídica para explicar a

transferência de um imóvel, por pessoa que não é a sua legítima proprietária.
Alienação feita por quem não tem o domínio da coisa, do bem transferido, ou
alienado. “A Non Domínio” diz-se das alienações efetuadas pelos Estados na
Faixa de Fronteira. Estar de posse da propriedade, sem ser o legítimo titular.
Deter a posse sem haver o título de domínio.
A ROGO - Usada na linguagem comercial e jurídica para indicar a assinatura

feita por pessoa alheia a pedido de quem não pode assinar um documento.
ABAIXO DA AVALIAÇÃO - É o preço que se estabelece inferiormente ou me-

nos que o preço da avaliação, isto é, preço dado ou atribuído à coisa por valor
inferior ou menos que o constante da avaliação anteriormente promovida.
ABAIXO DO CUSTO - Assim se diz da venda que se faz por preço inferior ou
menor que o de custo da avaliação da coisa.
94
ABANDONATÁRIO - Aquele que toma posse de imóvel que esteja abandona-
do. Pessoa que adquiriu direitos ou coisas abandonadas. Pessoa em benefício
da qual é feito o abandono de bens por um credor.
ABANDONO DA POSSE - Perda voluntária da posse de um imóvel. Ato de

não mais zelar pela posse de um imóvel, favorecendo as circunstâncias para
que outro a detenha. É uma das formas de perda da posse, prevista no Código
Civil, art. 520.
ABJUDICAR - Tirar judicialmente de alguém aquilo que legalmente não lhe

pertence. Declarar, à sentença de mérito, que o imóvel não pertence a quem
se diz dono.
ABONAÇÃO - É usado como significado de reforço de fiança. Garantia pres-

tada para reforço de outra garantia, exigível, quando falta o fiador ou garantia
principal. Ato ou efeito de abonar; abono. Garantia, fiança, hipoteca, penhor,
sinal.
ABONADOR - Designação da pessoa que dá abono. É ainda quem, conhecen-

do como verdadeira a firma de uma outra pessoa, atesta a sua veracidade e
legitimidade. Abonador da firma ou assinatura.
AB-ROGAÇÃO - Revogação de uma lei ou decreto, de uma regra ou regula-

mento, por uma nova lei, decreto ou regulamento. É ainda a ação de cassar,
revogar, tornar nulo ou sem efeito um ato anterior.
ABUSO DO LOCADOR - Uso indevido da propriedade locada, de que possam

ou não decorrer danificações, sendo motivo de rescisão contratual, dando di-
reito a ação contra perdas e danos ao locador.
AÇÃO - Um dos sentidos do presente vocábulo é o de intentar perante os ór-

gãos competentes o reconhecimento ou fruto de direitos que se ache possuí-
dos, mediante a formação de um processo, que movimenta toda a estrutura
do Judiciário. Ato de fazer valer todos e quaisquer direitos concernentes ao
imóvel perante a autoridade competente.
AÇÃO APROPRIATÓRIA - Diz-se da reivindicação, por parte do legítimo

dono do imóvel, de benfeitorias, culturas agrícolas ou qualquer outro benefí-
cio realizado por terceiros em sua propriedade. Não se questiona se os bene-
fícios foram introduzidos no imóvel por boa ou má fé.
AÇÃO AVULSÓRIA - Ação que visa adquirir, em caráter meramente transi-

tório, grande parte de terreno vizinho, abandonado, para edificar em terreno
próprio. Ato de usar como pátio de obras o terreno alheio.
AÇÃO CÍVIL - Ação que resulta de demanda intentada em juízo civil, para
haver garantia de direito ou cumprimento de obrigação fundada em preceito
do direito civil. Será assim o direito de pedir o cumprimento de uma obriga-
ção fundada num contrato ou quase contrato.
95
AÇÃO COMINATÓRIA - É a que cabe a todo titular de um direito, para que
outrem cumpra a obrigação ou preste algum fato, ou se abstenha da prática
de ato, todos perturbadores de relações jurídicas pré-existentes ou que pos-
sam ser exigidas.
AÇÃO COMISSÓRIA - Ação movida pelo senhorio contra o enfiteuta, visan-

do extinguir o aforamento pelo inadimplemento do foro anual por três anos
consecutivos.
AÇÃO COMPULSÓRIA - Ação que visa impedir a utilização presente ou futu-

ra a que se destine, de imóvel vizinho que possa trazer prejuízo à segurança,
saúde e paz do proprietário ou inquilino.
AÇÃO CONFESSÓRIA - Ação que tem como fim a declaração de uma servi-
dão que existe de fato, tornando-a de direito.
AÇÃO CONSERVATÓRIA - Medida cautelar que visa prevenir prejuízos ou

danos no imóvel por negligência do proprietário ou de inquilinos vizinhos.
AÇÃO CONTRA ADMINISTRAÇÃO - Visa atacar ato ilegal da esfera adminis-

trativa, como por exemplo nos casos em que a administração pública violar
direito do proprietário.
AÇÃO CONTRÁRIA - A ação se diz contrária, em distinção da direta, quando

a lei concede à pessoa que contraiu uma obrigação em nome de outrem, a fim
de obter deste o reembolso das importâncias despendidas na execução deste
mesmo contrato ou incumbência.
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO - Ação baseada em nulidade e outros

defeitos que tenham determinado contrato. A natureza das nulidades pode
ser relativa ou absoluta. Assim, a ação de anulação terá o efeito declaratório
sendo a nulidade absoluta e sendo relativa, terá efeito constitutivo.
AÇÃO DE COMODATO - É a que compete ao comodante contra o comoda-

tário, para haver deste a restituição da coisa emprestada nas mesmas condi-
ções em que lhes foi entregue e para lhe exigir perdas e danos, quando for o
caso.
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - É um procedimento judicial

para o inquilino obter quitação de dívida ou obrigação (aluguel, encargos, etc.)
junto ao locador, depositando judicialmente o valor da dívida. É usada quan-
do: há recusa de recebimento, não é possível localizar o locador ou quando há
dúvida em relação a quem se deva efetuar o pagamento.
AÇÃO DE DANO INFECTO - Visa compelir o proprietário de terreno vizinho

a praticar ato em seu imóvel, que esteja pondo em risco a segurança do imó-
vel. Pode-se alternativamente exigir caução se a ameaça de ruína denotar
dano iminente.
96
AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE SOCIAL - É aquela proposta
para promover a transferência compulsória ao patrimônio público de deter-
minado imóvel do domínio privado (ou público quando o ente proprietário
for hierarquicamente inferior), visando promover a justa distribuição da pro-
priedade ou para condicionar o seu uso ao bem estar social. Somente os imó-
veis situados em áreas declaradas prioritárias para fins de reforma agrária,
poderão ser desapropriados por interesse social.
AÇÃO DE DESPEJO - Meio hábil para que o proprietário, senhorio, locador

ou adquirente do prédio, demande o locatário de prédio urbano ou rural, a
fim de compeli-lo a desocupar o imóvel quando este injustamente se recusa
a restituí-lo.
AÇÃO DE EMPREITADA - Movida pelo proprietário contra o empreiteiro,

esta ação visa denunciar infrações contratuais, tais como atrasos na entre-
ga da obra, não atendimento a cuidados específicos, etc. Normalmente estas
ações são propostas em função de defeitos na construção e acabamento da
obra.
AÇÃO DE ESBULHO POSSESSÓRIO - O mesmo que ação de reintegração

de posse. O autor visa manter-se ou reintegrar-se na posse do imóvel de sua
propriedade.
AÇÃO DE INVENTÁRIO - Tem por finalidade arrecadar, descrever e parti-

lhar os bens pertencentes ao “de cujus”, sejam eles de que natureza for: mó-
veis, imóveis, semoventes, títulos, ações ou direitos.
AÇÃO DE LAUDÊMIO - Cobrança por parte do senhorio direto, contra o ven-

dedor ou enfiteuta, para que cumpra o pagamento do estabelecido laudêmio.
AÇÃO DE NULIDADE DE REGISTRO DE IMÓVEIS - É aquela que visa a de-

claração de nulidade de assentamento do registro, levado a efeito em desa-
cordo com as prescrições legais (Lei nº 6.015/73).
AÇÃO DE PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA - É o direito que assiste à pessoa

que tem, contratualmente, a preferência para aquisição de determinada coi-
sa, quanto à venda ou que tenha legalmente esse direito de opção, de exigir
do vendedor o respeito a esta condição.
AÇÃO DE RETRO VENDENDO - Esta ação se funda no compromisso de re-

tro-venda assumido pelo comprador.
AÇÃO DE REVISÃO DE ALUGUEL - Movida pelo locador contra o locatário,

visando o aumento do aluguel em função da supervalorização do imóvel ou
acentuada desvalorização da moeda.
AÇÃO DE USUCAPIÃO - Prescrição aquisitiva movida contra o dono de imó-

vel, visando reconhecimento legal de posse.
97
AÇÃO DEMARCATÓRIA - Visa demarcar o terreno junto aos limites das pro-
priedades vizinhas, com base nas escrituras que os proprietários dispuserem.
AÇÃO DEMOLITÓRIA - Tem como escopo a demolição de uma construção

ilegal, que tanto pode ser movida pelo poder público como por particulares
interessados.
AÇÃO DESAPROPRIATÓRIA - Matéria de âmbito constitucional, trata da fa-

culdade do poder público de desapropriar o imóvel mediante indenização ao
proprietário, sempre que o interesse geral assim o exigir, em detrimento ao
interesse particular.
AÇÃO DISCRIMINATÓRIA - É aquela que compete à União e aos Estados,

com a finalidade de separar as terras devolutas de seu domínio das de pro-
priedade de particulares. É ação privativa do Poder Público (Lei nº 6.383/76).
Envolve as terras que estão sob o domínio da União. A matéria é regulada
pela Lei nº 3.081 de 22 de dezembro de 1955.
AÇÃO DIVISÓRIA - Visa dividir o imóvel comum na forma de condomínio.
AÇÃO DOMINIAL OU DOMINICAL - Toda ação que tenha como objeto o do-
mínio do imóvel.
AÇÃO ENFITÊUTICA - Toda a ação que diz respeito à enfiteuse, seja ela pro-
posta pelo enfiteuta ou pelo senhorio.
AÇÃO HIPOTECÁRIA - Ato pelo qual o credor hipotecário promove a execu-

ção da dívida garantida por hipoteca, fazendo recair a penhora sobre os bens
dados em garantia, a fim de haver, pela venda judicial dos mesmos, o valor de
seu crédito, inclusive juros e despesas. Execução hipotecária.
AÇÃO PIGNORATÍCIA - É a ação atribuída ao credor com garantia sob pe-

nhor de bens imóveis para haver do devedor o valor de seu crédito (capital e
juros), sob pena de fazer recair a execução sobre os bens dados em garantia.
AÇÃO POSSESSÓRIA - É ação própria para defesa de posse provada. Protege

o possuidor da coisa, contra atos de violência ou de esbulho que a atinjam ou
a possam atingir.
AÇÃO RENOVATÓRIA - Visa renovar o contrato de locação de imóvel para

fins comerciais, garantindo o fundo de comércio, conforme indica a “lei de
luvas”. Deve ser proposta a ação com antecedência de até 180 dias antes do
fim do contrato.
ACESSO À PROPRIEDADE DA TERRA (FORMAS COMPLEMENTARES) -

Constituem formas complementares de acesso à propriedade da terra:
a) loteamentos rurais destinados à urbanização, industrialização e formação
de sítios de recreio;
98
b) os loteamentos rurais destinados à utilização econômica ou agro-
industrial;
c) as áreas resultantes de processo de desmembramento de imóveis rurais;
d) as novas parcelas resultantes de processos de remembramento de
minifúndios (art. 13, do Decreto nº 59.428/66).
ACESSÓRIOS DO SOLO - Todos os bens ou coisas existentes tanto na superfí-

cie, quanto abaixo dela (subsolo), que possam ser utilizados pelo proprietário
do imóvel, ou todos os bens ou coisas que a ele se fixarem naturalmente ou
com artifício ou indústria humana.
AD CORPUS - Pelo todo, pelo corpo. Diz-se da escritura lavrada cuja des-
crição do terreno retrata o imóvel sem detalhar com rigor suas dimensões.
Contrário de Ad Mensuram.
AD JUDICIA - Em juízo, para o juízo. Diz-se da procuração que é outorgada à

pessoa capaz e habilitada para, em nome do outorgante, agir perante órgãos
judiciários.
AD MENSURAM - Diz-se da escritura lavrada, em que o imóvel é descrito

com rigor em suas dimensões, ao contrário da escritura Ad Corpus.
AD VALOREM - Expressão latina que significa “segundo o valor”. As escri-

turas e impostos são pagos pelo valor venal do imóvel e não pelo valor real
oriundo de especulação imobiliária.
ADJUDICAÇÃO - Ato judicial que estabelece e declara que a propriedade de

uma coisa se transfere de seu primitivo dono para outra pessoa que, então,
assume sobre a mesma coisa, todos os direitos de domínio e posse que são
inerentes a toda e qualquer alienação. Ato, judicial ou administrativo, que dá
a alguém a posse de determinados bens. Atribuição do objeto adjudicado ao
adjudicatário.
ADMINISTRAÇÃO DE BENS - Gerência ou direção de bens pertencentes

a uma associação, outorgada por determinação legal, por delegação ou por
mandato comum, sendo aí a função do administrador restrita à prática dos
atos correspondentes a essa administração, limitada às coisas ou bens entre-
gues à sua geração.
ADQUIRENTE DIRETO - Proprietário titular que adquire um imóvel sem in-

tervenção de uma terceira pessoa.
ADSTRITA - Limitada, restrita.
AJUSTAMENTO - Conciliações, acomodações e composições amigáveis.

Acordo amigável. Justiça, retidão, inteireza. Ajuste, liquidação de contas, so-
lução de conflito.
99
ALIENABILIDADE - Assim se diz da qualidade jurídica do bem que pode ser
cedido, transferido ou alheado a título gratuito ou oneroso.
ALIENANTE - Pessoa que vende, cede ou transfere bem ou direito de sua

propriedade para o domínio de outra pessoa.
ALIENAR - Ação de passar para outra pessoa a propriedade de um bem ou o

direito de desfrutá-lo.
ALIENATÁRIO - Pessoa a quem se transfere a propriedade da coisa ou gozo

e uso do direito.
ALVARÁ JUDICIAL - Decreto mandado lavrar pelo Juiz, para que se cumpra
uma decisão por ele tomada, seja em sentença dada, seja mero despacho.
AMAZÔNIA LEGAL - A área integrada pelos estados do Acre, Pará, Amazo-

nas, Mato Grosso, Goiás (acima do paralelo de 13 graus), Maranhão (a oeste do
meridiano de 44 graus), Amapá, Roraima e Rondônia.
ANO AGRÍCOLA - É o período de doze meses que compreende o ciclo produ-

tivo do tipo de agricultura predominante em determinada região.
ANUÊNCIA - Ação ou efeito de anuir, aprovação, consentimento, aquies-

cência, autorização. Tem sido usada pelo INCRA como forma ao posseiro de
terras devolutas, ainda sem qualquer título de domínio, o acesso ao crédito
bancário, e é formalizada mediante a expedição de uma carta, denominada
“Carta de Anuência”, através da qual o estabelecimento bancário se garante
para a efetivação do penhor agrícola.
ÁREA CONSTRUÍDA - Paredes, varandas, etc. Sempre maior que a área útil.
ÁREA HABITÁVEL - A que se encontra livre, dentro dos limites de um imó-

vel e também apenas entre as paredes.
ÁREA PRIORITÁRIA DE REFORMA AGRÁRIA - São áreas estabelecidas por

Decreto do Poder Executivo, visando definir as regiões que exigem a reforma
agrária, mediante processo de eliminação do latifúndio ou minifúndio, bem
como aquelas em que predomine a economia de subsistência e cujos lavra-
dores e pecuaristas carecem de assistência adequada. (art. 43 do Estatuto da
Terra).
ÁREA REMANESCENTE DE NÚCLEO DE COLONIZAÇÃO OU DE PROJETO

DE REFORMA AGRÁRIA - É a área de um imóvel rural que não foi utilizada
em um projeto de colonização ou de reforma agrária, podendo ser dada, pelo
INCRA, Estados, Distrito Federal, Municípios ou Entidades de Administração
Direta, para utilização em seus serviços: a cooperativa, entidades educacio-
nais, assistenciais e hospitalares, para fins de utilidade pública, desde que te-
nham perdido a vocação agrícola e se destinem à utilização urbana.
100
ÁREA ÚTIL - Apresentada geralmente igual à área habitável mas, no sentido
exato, envolve no seu cálculo: passagens, vãos e áreas de serviço dentro do
apartamento ou casa.
ARRAS - Soma em dinheiro dada como sinal em contrato de compra e ven-

da, para torná-lo obrigatório. Em caso de arrependimento de uma das partes
contratantes, se for o que deu arras, perde-as, e, se for o que recebeu, deve de-
volvê-las em dobro. Sinal dado como confirmação do negócio a ser realizado.
Pagamento que garante a aquisição do imóvel, o qual deixa de estar à venda.
ARRECADAÇÃO DE TERRAS DEVOLUTAS - É o ato de incorporar ao pa-

trimônio da União as terras devolutas não cobertas por títulos de domínio
particular ou que sobre elas não pese contestação ou reclamação adminis-
trativa por terceiros, quanto ao domínio e posse do imóvel (art. 28, da Lei nº
6.383/76).
ARRECADAÇÃO DO ITR (IMPOSTO TERRITORIAL RURAL) - Entende-se

por arrecadação, a cobrança dos valores referentes ao ITR de demais tributos
lançados anualmente pelo INCRA. A arrecadação é efetuada a nível muni-
cipal, por estabelecimentos bancários credenciados nos termos dos ajustes
firmados com a Autarquia.
ARRECADAÇÃO ESPECIAL - É a cobrança feita geralmente em um banco da

capital, também conhecida como Pagamento Especial referente às guias que,
por qualquer motivo, não foram lançadas no período normal de cobrança.
Esse pagamento especial pode ocorrer quando a apresentação de cadastro,
tanto por inclusão como advindo da atualização cadastral, foi feita fora dos
prazos da operação anual.
ARRECADAÇÃO NORMAL - É a cobrança de grande massa das quais, efetua-

da anualmente nos períodos fixados através de edital, pelas agências arreca-
dadoras no interior dos estados.
ARREMATAÇÃO - Compra feita em leilão.
ARRENDADOR - O que cede o imóvel ou o aluga, mediante contrato de ar-

rendamento (art. 3º, §2º, do Decreto nº 59.566/66).
ARRENDAMENTO RURAL - É o contrato agrário pelo qual uma pessoa se

obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel
rural, parte ou partes do mesmo, incluindo ou não outros bens, benfeitorias
e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração
agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retri-
buição ou aluguel (art. 3º do Decreto nº 59.566/66).
101
ARRENDATÁRIO - O que toma em arrendamento um imóvel, geralmente
rural; rendeiro. Inquilino, locatário de imóvel urbano. Assim se diz da pessoa
que toma um bem em arrendamento. É locatário, na locação.
ARRESTO - Apreensão judicial dos bens de um devedor, necessários à garan-

tia de uma dívida cuja cobrança foi ou vai ser ajuizada; embargo, confiscação,
penhora. Apreensão judicial dos bens de um devedor, ordenada pela justiça
como meio acautelador de segurança ou para garantir o credor quanto à co-
brança de seu débito, evitando o não-pagamento.
ASCENDENTES - Os que constituem a linha reta de parentesco de origem:

pais, avós e bisavós.
ASSECURATÓRIA - Que assegura ou torna segura a transação ou operação

comercial.
ASSENTAMENTO DE COLONOS - Colocação de colonos previamente sele-

cionados, em projetos de colonização.
ATENTADO - Inovação ou alteração abusivamente feita ou introduzida pela

parte no estado da coisa litigiosa, pendente a ação ou recurso. Nas discrimi-
natórias, constitui atentado a alteração das divisas na área discriminada, a
derrubada da cobertura vegetal, a construção de cercas e a transferência de
benfeitoria a qualquer título, sem assentimento do representante da União
(art. 24 e 25 da Lei nº 6.383/76).
AVERBAÇÃO - Ato pelo qual se anota, em assento ou documento anterior,

fato que se altera, modifique ou amplie o conteúdo do mesmo assento ou do-
cumento. Nota à margem de um documento.
AVIAMENTO DE RUMOS - Ato pelo qual, nos processos de demarcação de

prédios, se restauram ou se avivam os marcos delimitados anteriormente
existentes entre prédios confiantes.
BEM DE FAMÍLIA - Imóvel destinado unicamente para domicílio da família,

instituído pelos chefes de família, sobre o qual não recaem ônus decorrentes
de execução por dívida, regulado pelo Código Civil.
BEM DOTAL - É o bem destinado ao sustento do casal, que a mulher traz para
o casamento, ficando o marido com a obrigação de restituí-lo, ao dissolver-se
a sociedade conjugal. O dote pode ser constituído pela mulher, por seus as-
cendentes ou por terceiros.
102
CADEIA DOMINIAL DE IMÓVEIS - Seqüência ininterrupta de atos de trans-
missão de propriedade de um imóvel, partindo da origem até chegar ao últi-
mo proprietário.
CADEIA POSSESSÓRIA DE IMÓVEL - Seqüência ininterrupta de atos de

transferência de posse de um imóvel, começando de sua origem até a última
ocupação.
CAMINHOS VICINAIS - Ruas particulares que se tornam de domínio público.
CAPITAL AGRÍCOLA - É formado pela soma do valor da terra, benfeitorias,

capital de exploração fixo e capital de exploração circulante.
CAPUT - Capítulo, parágrafo.
CARTA DE ADJUDICAÇÃO - Ordem judicial que garante a aquisição do imó-

vel adjudicado que, quando registrada no Registro de Imóveis, transfere o do-
mínio ao adjudicante do mesmo.
CARTA DE POSSE - Ordem judicial que garante a manutenção ou reintegra-

ção na posse do imóvel turbado ou esbulhado.
CARTA DE REMISSÃO - Documento que traduz a remissão de imóvel pe-

nhorado, em favor do remidor.
CAUÇÃO - Garantia dada pelo inquilino ao locador, em bens móveis ou imó-

veis, para assegurar o cumprimento do contrato.
CEDENTE - Pessoa que cede ou transfere a outrem um direito.
CERTIDÃO DE FILIAÇÃO DE DOMÍNIO - Certidão constando relações jurí-

dicas de direitos de uso, gozo e disposição de um bem. Nesta certidão, cons-
tam os antigos proprietários do bem. O domínio comprovado é o instrumen-
to que permite ao proprietário reaver o bem de quem injustamente o possua.
CERTIFICADO DE CADASTRO - Documento expedido pelo INCRA, compro-

batório da inscrição do imóvel rural no Cadastro de Imóveis Rurais, instituído
pelo art. 46, da Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra). Sem a apresentação do
Certificado de Cadastro (art. 22, da Lei nº 4.947/66), o detentor do imóvel rural
não poderá:
a) pleitear as facilidades proporcionadas pelos órgãos federais de
administração centralizada ou por empresa de economia mista de que a
União possua a maioria das ações;
103
b) obter inscrição, aprovação ou registro como empresa de colonização
particular;
c) obter aprovação de projeto de loteamento;
d) desmembrar, arrecadar, hipotecar, vender ou prometer em venda, imóvel
rural;
e) nos casos de sucessão “causa mortis” nenhuma, partilha amigável ou
judicial, poderá ser homologada pela autoridade competente.
CESSÃO - Transferência dos direitos e obrigações do locatário a terceiro.
CESSIONÁRIO - Pessoa a quem é cedido ou transferido um direito.
CITAÇÃO - Ato processual inicial de comunicação à pessoa contra quem é

promovida a ação para, se quiser, apresentar defesa em prazo pré-determi-
nado.
COI - Central de Operações Imobiliárias.
COMISSÃO ESPECIAL DE DISCRIMINAÇÃO - Comissão criada por ato do

presidente do INCRA, constituída de Bacharel em Direito do Serviço Jurídico
do INCRA, que presidirá, um engenheiro agrônomo e um outro funcionário
que exerça as funções de Secretário. O presidente é investido de poderes para
poder promover o processo discriminatório administrativo das terras devo-
lutas da União, na forma da Lei nº 6.383/76, em seu art. 2º.
COMISSO - Multa imposta pelo não-cumprimento de certas cláusulas de um

contrato ou lei. Sanção imposta à pessoa que não cumpre obrigações de um
contrato, consistente na perda da coisa sob que incida. Dá-se comisso em
Contrato de Enfiteuse, pela falta de pagamento por três anos consecutivos
(Código Civil).
COMPOSSE - É o vocábulo empregado na técnica jurídica, em sentido estrito,

para indicar a posse efetiva mantida por um dos condôminos da coisa co-
mum, sobre determinada parte dela.
COMPROMISSÁRIO - Na compra e venda, indica a pessoa a quem se faz a

“promessa de venda”.
COMPROPRIEDADE - Assim se diz da propriedade tida em comum, ou seja,

com vários donos. É a propriedade coletiva.
COMUNI DIVIDUNDO – Divisão comum.
CONCESSÃO DE DOMÍNIO - Alienação de terras devolutas. Transferência

que o Poder Público faz ao particular, mediante contrato, de bem de seu do-
mínio.
104
CONDÔMINO - Indivíduo que é dono de uma propriedade, juntamente com
outro(s); co-proprietário. Assim se designa a pessoa que com outra exerce o
direito de propriedade sobre um imóvel.
CONFEDERAÇÃO DE COOPERATIVAS - É constituída pelo menos de três

federações centrais, da mesma ou de diferentes modalidades, e objetiva
orientar e coordenar as atividades das finalidades, nos casos em que o vulto
dos empreendimentos transcender o âmbito de capacidade ou conveniência
de atenção das centrais e federações (Lei nº 5.764/71).
CONFRONTANTE - Imóvel referido na escritura, geralmente limítrofe.
CONSTITUTO POSSESSÓRIO - Ato pelo qual se dá uma transmissão da pos-

se, sem a entrega efetiva da coisa. Por este ato, alguém que possua em seu
nome, passa a possuir em nome de outrem. Exemplo: promessa de compra
e venda de um imóvel na qual o promitente vendedor passa a locatário, ou
quando somente entregará o imóvel depois de algum tempo. É chamado
também “cláusula constituti”.
CONTESTAÇÃO - Meio de defesa do réu em ação judicial. Deve ser apresen-

tada em prazo pré-determinado.
CONTRATO - Ajuste, convenção ou acordo firmado entre as partes, podendo

ser verbal ou escrito.
CONTRATO AGRÁRIO - É aquele, expresso ou tácito, estabelecido entre o

proprietário da terra e o que nele exerce atividade agrícola, pecuária, agro-
-industrial, extrativa ou mista.
CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL - É o contrato agrário pelo qual

uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso
e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo ou não outros
bens, benfeitorias ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida ativida-
de de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, me-
diante certa retribuição ou aluguel (Decreto nº 59.566/66 art. 3º).
CONTRATO DE CONCESSÃO DE TERRAS PÚBLICAS - É aquele outorgado

pelo Poder Público a um particular, subordinado às normas do Direito Pú-
blico e mediante o qual se efetiva concessão do domínio ou do uso de terras
públicas.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL - Ajuste feito entre o locador (que se

compromete a entregar o imóvel para uso) e o locatário (que se compromete
a utilizar o imóvel mediante pagamento).
CONTRIBUIÇÃO AO INCRA - Contribuição para fiscal devida pelos exercen-

tes de atividades rurais em imóvel sujeito ao imposto sobre a propriedade
territorial rural.
105
CONTRIBUIÇÃO SINDICAL RURAL - Contribuição devida pelas categorias
econômicas (dos empregados, plano CNA) e profissional da agricultura (dos
empregados, Plano CONTAG). Essa contribuição está prevista na CLT e sua
cobrança foi delegada ao INCRA pelo Decreto-lei nº 1.166/71.
COOPERATIVA CENTRAL OU FEDERAÇÃO DE COOPERATIVAS - Cons-

tituída de três cooperativas singulares, podendo excepcionalmente admitir
associados individuais. Objetiva organizar em comum e em maior escala os
serviços econômicos e assistenciais de interesse das filiadas, integrando e
orientando suas atividades, bem como facilitando a utilização recíproca dos
serviços (Lei nº 5.764/71).
CORRETAGEM - Atividade, ação de corretor. Remuneração do corretor.
CREDITÍCIO - Relativo ao crédito público.
CRÉDITO IMOBILIÁRIO - Diz-se do crédito onde o imóvel é dado como ga-

rantia do negócio a ser realizado.
CURADOR - Pessoa encarregada, por lei, da administração dos bens de um

menor emancipado, de um ausente ou de um alienado internado, ou então da
gestão e liquidação de uma sucessão vacante.
CURATELA - Função, ação de curador.
DAÇÃO - Ato pelo qual se dá a alguém um bem próprio, em pagamento de

uma ação.
DE CUJUS – Primeiras palavras da expressão latina “de cujus sucessione agi-

tur”, que significa: aquele cuja sucessão se trata. É o autor da herança, geral-
mente falecido.
DÉCIMA URBANA - Imposto de 10% sobre a renda imobiliária urbana (em

desuso).
DECLARAÇÃO PARA CADASTRO DE IMÓVEL RURAL (DP) - Formulário

destinado ao cadastramento de cada imóvel rural. A sigla DP originou-se do
primeiro formulário de coleta de informações cadastrais utilizado pela Au-
tarquia na implantação do cadastro rural, chamada Declaração de Proprie-
dade.
DECLARAÇÃO PARA CADASTRO DE PARCEIRO OU ARRENDATÁRIO

RURAL (DPA) - Formulário destinado ao cadastramento dos parceiros ou
arrendatários rurais.
106
DECLARAÇÃO PARA INSCRIÇÃO NO CADASTRO RURAL - Pessoa Jurídica
(DICR-RJ) - Formulário destinado ao cadastramento de pessoas jurídicas de
imóveis rurais.
DELIMITAÇÃO DE PRÉDIO - Fixação de linhas limítrofes ou divisórias entre

dois prédios, para que se determine até onde chegam os direitos dominiais
dos respectivos proprietários.
DENÚNCIA CHEIA - Denúncia de contrato de locação comercial ou residen-

cial, com base em infração contratual.
DENÚNCIA DO CONTRATO - Expressão utilizada no sentido de avisar, no-

tificar ou declarar a intenção de encerrar o contrato. É uma faculdade au-
torizada em lei para que se ponha fim ao contrato por vontade unilateral. O
interessado notifica (denuncia) a outra parte, determinando prazo para que
cessem os efeitos do contrato.
DENÚNCIA VAZIA - Denúncia de contrato de locação comercial ou residen-

cial, onde o locador não justifica o motivo de seu pedido, anunciando tão so-
mente não mais lhe convir a continuidade do Contrato de Locação.
DESCENDENTE - Parentesco a partir do progenitor: filhos, netos e bisnetos.
DEVOLUTO - Adquirido por devolução. Vago, desocupado. “Terra devoluta”

é a que, inculta ou não aproveitada, embora pertencente ao domínio fiscal do
Estado, se destine à venda para particulares.
DIREITO DE PROPRIEDADE - Pressupõe sempre a existência de um bem ou

coisa determinada, sobre a qual incide a ação de seu titular.
DIREITO IMOBILIÁRIO - Entende-se como todo o poder exercido pela pes-

soa sobre um bem, que a lei considera de natureza imobiliária.
DIREITO REAL – O direito real se exerce e recai diretamente sobre a coisa,

sobre um objeto basicamente corpóreo, embora não se afaste a noção de rea-
lidade sobre bens imateriais. O direito real se caracteriza pela inerência ou
aderência do titular da coisa.
DISTRITO DE COLONIZAÇÃO - É a unidade por três ou mais núcleos uti-

lizados, subordinados a uma única chefia e interligados por serviços gerais
administrativos, técnicos e comunitários (art. 9º, do Decreto nº 59.428/66).
DOLO - Ato criminoso cometido consciente e deliberadamente. Artifício em-

pregado para enganar e prejudicar alguém; fraude.
DOMÍNIO - Compreende somente os direitos reais ou seja, o direito de pro-

priedade encarado somente em relação às coisas materiais ou corpóreas.
107
DOMÍNIO PÚBLICO - Aquilo que pertence a todos. O que não pode ser con-
siderado particularmente.
DOTAL - Relativo a dote (conjunto de bens que a pessoa leva ao se casar).
EMOLUMENTO - Ganho, retribuição. Gratificação. Lucro, provento.
EMPREGADO RURAL - É toda pessoa física que, em propriedade rural ou

prédio rústico, presta serviço de natureza eventual a proprietário rural, sob a
dependência deste e mediante salário (art. 3º do Decreto nº 73.626/74).
EMPREGO RURAL - Para efeito de enquadramento sindical e conseqüente

lançamento da contribuição sindical rural da categoria econômica, conside-
ra-se Empregador Rural (Decreto-lei nº l.l66/71).
EMPRESA PARTICULAR DE COLONIZAÇÃO - A pessoa física, nacional ou

estrangeira, residente ou domiciliada no Brasil, ou jurídica, constituída e se-
diada no país, que tiver por finalidade executar programa de valorização de
área ou distribuição de terras (Art. 60, da Lei nº 4.504/64, com redação dada
pela Lei nº 5.709/71).
EMPRÉSTIMO - Entrega do bem a terceiro, para uso, com posterior devolu-

ção.
ENTRE-VIVOS - Tradução da locução latina “inter-vivos” de ato ou contrato

elaborado entre pessoas vivas e que sentirá seus efeitos jurídicos ainda em
vida das pessoas que deles participam. Opõe-se à locução “causa mortis”, em
virtude do que, neste caso, os atos jurídicos somente sentirão seus efeitos
após a morte de uma das pessoas.
ESCRITURA - Documento ou forma escrita de um ato jurídico. Ato jurídico

no qual se registram as vontades das partes. Pode ser instrumento público ou
particular, segundo dispuser a lei.
ESPÓLIO - Massa de bens, deixada pelo “de cujus”, constituindo os bens de

herança. Bens que ficam por morte de qualquer pessoa.
ESTATUTO DA TERRA - Assim se denomina a Lei nº 4.504/64, que regula os

direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais, para os fins de
execução de Reforma Agrária e promoção da política agrícola no Brasil.
EXONERAÇÃO - Desobrigação ou liberação de uma obrigação ou encargo.
108
FAIXA DE FRONTEIRA - É a faixa interna de 150 km ao longo das fronteiras
do Brasil (Lei nº 6.634/79).
FAIXA DE SEGURANÇA E DESENVOLVIMENTO NACIONAIS - A faixa de

100 km de largura em cada lado das rodovias federais na Amazônia Legal,
já construídas, em construção ou projetadas, relacionadas no Decreto-lei nº
1.164/71 e legislação posterior que o alterou.
FIADOR - Aquele que garante ao locador o cumprimento das obrigações as-

sumidas pelo locatário.
FIANÇA - Garantia contratual dada por terceira pessoa que se responsabiliza

pelo cumprimento das obrigações do inquilino, caso este não as cumpra.
FIDEICOMISSÁRIO - Pessoa a quem por último se transfere a herança no

caso de fideicomisso.
FIDEICOMISSO - Disposição testamentária em que o testador estipula um

(ou mais de um) dos herdeiros a obrigação de transmitir a outro (ou outros),
sob condições, a herança ou legado. Implica na indicação de dois herdeiros
ou legatários sucessivos, mostrando uma forma de substituição de herdei-
ros ou legatários. O primeiro herdeiro ou legatário toma a denominação de
“fiduciário”, a quem o fiduciário tem a obrigação de transmitir a herança ou
legado, “fideicomissário”.
FIDEICOMITENTE - Pessoa que conferiu o direito de fideicomisso a outrem.
FIDEJUSSÓRIA - Fiança, garantia pessoal.
FIDUCIÁRIO - Legatário a quem coube transmitir um bem em virtude de um

fideicomisso.
FORMAL DE PARTILHA - Carta ou título expedido aos herdeiros, no qual se

enumeram os bens que houvessem na herança, conforme folha de partilha e
pagamento, devidamente aprovada e julgada pelo juiz.
FUNÇÃO NORMATIVA - Função que caracteriza a criação do direito, que faz

nascer o direito. É comum estudiosos mencionarem fatos normativos, como
tendo função normativa. Ex.: Uma “revolução”, embora seja um fato contrá-
rio a qualquer ordenamento jurídico, produz direitos e, por este motivo, é
chamada de fato normativo.
FUNDIÁRIO - Derivado de “fundus” (bens ou raiz), refere-se à matéria ou a

questões pertinentes a terrenos ou imóveis.
109
GABARITO - Medida ou padrão adotado pelas posturas municipais, em rela-
ção à altura das edificações, em virtude do que se estabelece o número de an-
dares que possa ter o edifício, em certas e determinadas vias públicas. Nome
que se dá ao limite regulamentar de altura a que devem obedecer as edifica-
ções dentro de determinada área.
GRAVAME - Oprimir, vexar, agravar, entende-se toda espécie de ofensa ou

prejuízo sofrido por alguém. Imposto, ônus ou encargo pesado; gravação. In-
cômodo, importunação.
GRILAGEM - Ato de lotear grande área de terreno e obter a legalização da

mesma área a partir de documentos falsos ou adulterados. Apropriação ilíci-
ta de terras, por meio da expulsão de seus proprietários, posseiros ou índios,
e legalização do domínio mediante documentação falsa.
GRILEIRO - Aquele que pratica grilagem. É o indivíduo que por meio de frau-
de ou outro meio ilícito, falsifica no todo ou em parte, documento público ou
particular com o fim de obter para si ou para outrem a propriedade do imóvel
alheio.
GRILO - Grande loteamento de terra, onde os títulos de propriedade são fal-

sos ou adulterados. Propriedade territorial legalizada com título falso.
HABITAÇÃO MULTIFAMILIAR - Local (casa, prédio, terreno) que serve de

moradia ou residência para várias pessoas, onde os aposentos (cômodos)
configuram uma unidade de moradia.
HABITE-SE - Documento expedido pela autoridade municipal onde se lo-

caliza o imóvel, o qual declara estar o mesmo de acordo com as normas que
regem as construções e instalações, podendo o imóvel ser habitado. Docu-
mento concedido pela prefeitura municipal que libera a construção para ha-
bitação; auto de conclusão de obra.
HASTA PÚBLICA - Venda judicial de bens em público, mediante pregão, rea-

lizada por leiloeiros públicos, a quem oferecer maior lance. Leilão
HIPOTECA DE IMÓVEL - Encargo que incide sobre imóvel oferecido pelo

devedor, por exigência do credor, para a garantia de uma obrigação. A hipo-
teca deve ser inscrita no registro imobiliário competente.
110
IMISSÃO DE POSSE - Ato judicial que faz voltar a posse da coisa à pessoa, a
quem por direito pertence, ou sob cuja guarda deve estar.
IMISSÃO DO EXPROPRIANTE - É o ato que busca assegurar a posse àquele

que, pelas vias formais da lei e mediante justa indenização, retirou a posse de
alguém.
IMPEDIMENTO - Impossibilidade ou obstáculo de ordem legal que impede a

execução de ato ou cria situação para que ele não seja praticado.
IMPOSTO PREDIAL - Imposto que recai sobre a propriedade urbana e sobre

a propriedade rural, tenha ou não edificações.
IMPOSTO TERRITORIAL RURAL - Imposto que recai sobre as propriedades

cuja destinação seja agrícola ou pastoril.
INADIMPLEMENTO - Não cumprimento ou não satisfação daquilo a que se

está obrigado dentro do prazo convencionado. Falta de observância de um
contrato ou de qualquer de suas condições.
INQUILINO - Aquele que loca o imóvel devendo pagar os respectivos alu-

guéis. Sinônimo de locatário. Pessoa que reside em imóvel alugado.
INTERDITO - Que está sob os efeitos da interdição, proibição.
INTIMAÇÃO - Comunicação emitida pelo juiz dos atos processuais.
INVENTARIANTE - Pessoa a quem compete o dever de administrar o espó-

lio, até que se julgue definitivamente a partilha, e sejam os quinhões heredi-
tários e os legados atribuídos e adjudicados aos herdeiros e legatários. Pessoa
nomeada juridicamente para relacionar, administrar e partilhar a herança;
pessoa que inventaria.
JAZIDA - Riqueza mineral encontrada no subsolo que, por determinação le-

gal e de ordem imperativa, pertence à União. Local em que um bem mineral
se acumulou e pode ser explorado economicamente, em parte ou na totali-
dade.
111
LATIFUNDIÁRIO - Proprietário de grande gleba de terra, proprietário ou ar-
rendatário de um latifúndio. Pessoa que vive às expensas dos rendimentos
imobiliários de sua propriedade.
LATIFÚNDIO POR DIMENSÃO - Imóvel rural com área excedendo a 600

vezes o módulo fiscal.
LATIFÚNDIO POR EXPLORAÇÃO - Imóvel rural com área entre 1 e 600 mó-
dulos fiscais, que seja mantido inexplorado com fins especulativos ou ina-
dequadamente explorados, de modo a vedar-lhe a inclusão no conceito de
empresa rural.
LAUDÊMIO - Designa um reconhecimento ou aprovação por parte do “se-

nhorio direto” do prédio aforado ao novo enfiteuta, em face da transferência
ou alienação que para ele se faz da enfiteuse (domínio útil). Em regra, o pa-
gamento do laudêmio cabe ao vencedor. Prestação devida ao senhorio dire-
to de imóvel enfitêutico, sempre que, na alienação do domínio útil, deixe de
exercer seu direito de preferência.
LETRA IMOBILIÁRIA - Título de crédito emitido por sociedades de crédito

imobiliário, que tem como origem operações sobre imóveis em construção.
LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO - Autorização dada pelo juiz competente,

no início do procedimento judicial, para a desocupação do imóvel.
LINDEIRO - Relativo a linha ou limite; limítrofe.
LITÍGIO - Contestação de que pode resultar processo ou arbitramento. Dis-

puta, pendência, demanda. Controvérsia ou discussão formada em juízo a
respeito do direito ou da coisa que serve de objeto da ação ajuizada; demanda
proposta na Justiça, quando é contestada.
LITISCONSÓRCIO - Vínculo que prende em um processo dois ou mais liti-

gantes, na posição de co-autores ou co-réus, considerados uns e outros, salvo
disposição em contrário, como litigantes distintos relativamente à parte ad-
versa.
LITISCONSORTE - Pessoa que, juntamente com outra, demanda em juízo,

segundo as regras do litisconsórcio.
LOCADOR - Aquele que dá o imóvel em locação mediante recebimento de

aluguéis.
112
LOCATÁRIO - Aquele que aluga, que se serve de um objeto, de um imóvel
mediante o pagamento de certa quantia estipulada em contrato, escrito ou
verbal, ao locador ou senhorio. Inquilino.
LOGRADOURO - Via de acesso e locomoção. Caminho, trilha, rua, passagem

pública.
LOTE RURAL OU PARCELA - Lote de colonização que se destina ao trabalho

agrícola do parceleiro e de sua família (art. 64, Item I do Estatuto da Terra).
LOTEAMENTO - Desmembramento de grande área de terra ou terreno em

vária unidades com infra-estrutura necessária para suas adequações. Divisão
de um terreno em lotes, tendo em vista a construção de casas, etc.
MANDADO JUDICIAL DE DESPEJO - Ato escrito por autoridade judicial que

ordena a desocupação do imóvel.
MATRÍCULA - Registro ou inscrição promovido perante repartições ou es-

tabelecimentos, em livros apropriados para que se anotem fatos sujeitos a
formalidades legais.
MEAÇÕES DO IMÓVEL - Metade do imóvel que cabe a cada um dos cônjuges,

em função do casamento sob regime de comunhão universal de bens.
MORATÓRIO - Tudo o que retarda, que se protela ou que se dilata. Notada-

mente o que se refere às prorrogações de prazos, em virtude do que as exe-
cuções dos atos se protelam ou ficam adiadas para outro prazo. Também se
aplica aos juros cobrados pelo credor de seu devedor.
MUTUÁRIO - Pessoa que, num contrato mútuo, toma por empréstimo ou re-
cebe a coisa emprestada. Aquele que recebe qualquer coisa por empréstimo.
NEGOCIAÇÃO - Venda, cessão, dação ou locação de um imóvel.
NOTIFICAÇÃO - Comunicado escrito apresentando informações sobre o que

se pretende fazer.
NU-PROPRIETÁRIO - Dono da coisa dada em usufruto a alguém.
113
O
ÔNUS REAIS - Encargo que incide sobre o imóvel restringindo o direito de

propriedade. Pode limitar seu uso, disponibilidade ou garantir outras obriga-
ções (ex.: hipoteca, uso, etc.).
OUTORGA MARITAL - Autorização ou consentimento do marido à mulher,

para que pratique certos atos jurídicos, que não seriam válidos sem esta for-
malidade.
OUTORGA UXÓRIA - É a denominação dada à autorização ou ao consenti-

mento da mulher aos atos que seu marido possa praticar sem que esteja de
acordo com ele.
OUTORGADO - Pessoa a quem se deu outorga (permissão) para a prática de

ato que não valeria sem ela. Pessoa a quem se conferiu poder necessário à
execução de um ato.
OUTORGANTE - Pessoa que concedeu a outorga ou consentiu que outrem

praticasse o ato, cuja validade dependeria desse consentimento ou dessa
aprovação.
PENHORA - Ato judicial que compromete bens do devedor para garantir o

pagamento de dívida.
PERÍCIA IMOBILIÁRIA - Toda e qualquer perícia efetuada em imóvel, seja

para averiguação de vícios redibitórios, de metragem, de avaliação pecuniá-
ria de seu valor, etc.
PERITO JUDICIAL - Aquele que age devidamente nomeado por um juiz, para
exame ou vistoria de caráter técnico
PIGNORATÍCIO - É empregado para designar tudo o que se referir ou for

pertinente ao contrato de penhor: garantia pignoratícia, contrato pignoratí-
cio, credor pignoratício.
PÔR A TERMO - Documentar, redigir termo, colher as devidas assinaturas,

tornando-se registro formal de ato realizado.
PRAZO INDETERMINADO - Contrato cujo término é indefinido, ficando na

dependência de fato que venha a determinar seu fim.
114
PROLATAR - Proferir (sentença); promulgar.
PROMESSA DE CESSÃO - Ato pelo qual uma pessoa se compromete a trans-

ferir a outra direitos e obrigações.
PROMESSA DE COMPRA - Convenção ou ajuste, em virtude do qual a pessoa

se obriga a comprar de outrem certas coisas que lhe pertencem, mediante
condições que determinam.
PROMESSA DE CONTRATO - Ato pelo qual a pessoa se obriga a levar a termo

um contrato com outra pessoa.
PROMESSA DE VENDA - Ato no qual o dono ou proprietário de uma coi-

sa assume a obrigação de vendê-la a determinada pessoa, estabelecendo ou
não, desde logo, as condições desta venda.
PROMITENTE - Pessoa que faz a promessa ou assume o compromisso de

contratar uma obrigação ou desempenhar um ato jurídico. Que ou aquele
que promete.
PRORROGAÇÃO - Continuidade de contrato, além do prazo determinado

inicialmente, que permite a permanência do inquilino no imóvel por prazo
indeterminado.
RECONVENÇÃO – Ação judicial em que o réu aciona o autor por obrigação

idêntica àquela pela qual foi processado.
REDIBITÓRIO - Que pode motivar a anulação de uma venda.
REGISTRO - Assento ou cópia, em livro próprio, de ato que se tenha pratica-

do, ou de documento que se tenha passado. Inscrição ou transcrição do do-
cumento, em que se instrumenta o ato, em livros, mantidos pelos ofícios de
registros ou pelos departamentos e repartições públicas, a que se cometem
semelhantes encargos e funções.
REIPERSECUTÓRIA - A maioria dos autores, quando utiliza este termo, o faz

para caracterizar a ação pela qual “pedimos o que é nosso”, por um funda-
mento distinto de um direito real (direito sobre as coisas). É muito polêmica
a interpretação deste termo jurídico, devendo ser evitada, segundo juristas,
para não gerar interpretações confusas.
RESILIÇÃO - Anulação de um contrato por simples acordo entre os interes-

sados ou por ato unilateral de uma das partes; rescisão.
115
RETRO-VENDA - O vendedor pode reservar-se o direito de reaver, em certo
prazo, o imóvel que vendeu, restituindo o preço mais as despesas feitas pelo
comprador.
RITO ORDINÁRIO - Regras comuns do procedimento do processo judicial

instituídas para todas as causas a que não se atribua rito sumaríssimo ou pro-
cedimento especial.
SEMOVENTE - Que se move por si mesmo.
SUBLOCAÇÃO - Locação do imóvel alugado pelo inquilino a um terceiro,

sem que se rompa o contrato original.
SUBLOCADOR - Inquilino originário que aluga (subloca) o imóvel, alugado

por ele, a terceiros.
SUBLOCATÁRIO - Inquilino do sublocador, ou seja, do inquilino originário.
SUPERVENIÊNCIA - Qualidade de superveniente, que aparece ou vem de-

pois.
TESTEMUNHA - Pessoa que atesta a veracidade de um ato, ou presta escla-

recimentos acerca de fatos que lhe são perguntados, afirmando-os ou negan-
do-os.
TÍTULO TRANSLATIVO - É o documento que fundamenta um direito, sua

origem, sua causa e o modo da aquisição de um bem. Pode-se dizer que uma
escritura atende a estes requisitos.
TRANSCRIÇÃO - Transferência de propriedade de um imóvel que se opera

pela alteração junto ao registro de imóveis.
TRANSLADO - Cópia imediata ou as cópias imediatas, passadas pelo próprio

tabelião ou escrivão que formulou a escritura, entregues em ato contínuo aos
interessados, como instrumentos autênticos da mesma escritura.
TRANSMISSÃO - Transferência de coisa ou a cessão de direitos em virtude

do que, coisas ou direitos, se transmitem ou se transferem de dono ou titular.
116
USUCAPIÃO - Sinônimo de prescrição aquisitiva em contraposição à pres-
crição extintiva ou liberatória. Modo de aquisição dos direitos sobre o imóvel
em função da posse continuada e prolongada.
USUFRUTO - Direito conferido a uma pessoa, durante certo tempo, de usar

ou retirar da coisa alheia os frutos e utilidades que ela possui.
USUFRUTUÁRIO - Pessoa a quem é conferido o direito de utilização de coisa

em usufruto.
VALOR VENAL - Valor de venda ou valor mercantil, ou seja, preço pelo qual
as coisas foram, são ou possam ser vendidas.
VENDA JUDICIA - Venda judicial, leilão.
VÊNIA CONJUGAL - É a permissão dos componentes de um casal, por escrito

para realização de um ato jurídico. No caso da mulher trata-se de vênia uxó-
ria. Se, do marido, a vênia chama-se marital.
VERUM DOMINIUM - Domínio real. Exercido pelo titular do direito.
ZONA SUBURBANA - Parte do território de uma cidade, situada fora de seu

perímetro urbano. É o terreno que constitui subúrbio de uma cidade ou vila.
ZONA URBANA - É a que está dentro do perímetro urbano.
117
Referências Bibliográficas
Constituição da República Federativa do Brasil - promulgada em 05/10/88
Editora Fisco e Contribuinte
NÁUFEL, José
Novo Dicionário Jurídico Brasileiro, 8ª Edição
São Paulo: Ícone Editora Ltda., 1988
OLIVEIRA, Juarez de
Legislação Brasileira - Código Civil - 47ª Edição
Editora Saraiva, 1996
SOIBELMAN, Leib
Dicionário Geral de Direito - 1ª Edição
Editora Universidade de São Paulo, 1973
VENOSA, Sílvio de Salvo
Nova Lei do Inquilinato Comentada - 2ª Edição
Doutrina e Prática - Editora Atlas, 1995
VENOSA, Sílvio de Salvo
Direitos Reais - 1ª Edição
Editora Atlas, 1995
118

287 Imp 1e

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Operações Imobiliárias

Monitor Editorial Ltda.

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Edição reformulada - Fevereiro/2017

Lição 1 - Exercício da Profissão

Lição 2 - Avaliação do Imóvel

Lição 3 - Registro do Imóvel

Lição 4 - Conhecimentos Obrigatórios para o Corretor

Lição 5 - Impostos, Taxas e Certidões

Lição 6 - Condomínio Edilício

Lição 7 - Incorporações Imobiliárias.

Lição 9 - Código Civil – Dispositivos de Interesse................................................. 93

Lição 10 - Glossário de Termos Técnicos e Expressões Jurídicas

Referências Bibliográficas..................................................................................................... 118

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