Comparativos para Avaliação de Imóveis

ANEXO 01

Avaliando 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Bairro Ipanema / Jardim Isabel Ipanema Ipanema Ipanema Ipanema Jardim Isabel Ipanema Ipanema Ipanema Ipanema Ipanema Jardim Isabel

Aterreno 768.00 1080.00 380.00 580.00 420.00 492.00 540.00 420.00 404.00 560.00 502.00 535.20

Aconstruída 258.00 325.00 210.00 260.00 240.00 246.00 240.00 284.00 305.00 560.00 300.00 182.00

Encontra-se em péssimo Mesmo tipo de

estado de conservação, Em ótimas condições de Em boas condições de Em boas condições de Em ótimas condições de Em ótimas condições de Em boas condições de Idade aproximada e mal Em boas condições de acabamento externo do Imóvel similar ao Imóvel similar ao
Informações relevantes
para efeito de cálculo uso uso uso uso uso uso conservado uso imovel avaliando, mas avaliando avaliando
consideramos próximo da Orla

Fator de área (Fa) 1.00 0.92 1.07 1.03 1.06 1.09 1.07 1.05 1.05 0.98 1.06 1.05

Fator de conservação (Fk) 1.33 1.73 1.70 1.58 1.70 1.70 1.70 1.53 1.70 1.70 1.65 1.68

Valor Total (R$) R$ 0.00 R$ 1,300,000.00 R$ 900,000.00 R$ 799,000.00 R$ 850,000.00 R$ 1,100,000.00 R$ 1,275,000.00 R$ 650,000.00 R$ 750,000.00 R$ 851,000.00 R$ 555,000.00 R$ 799,000.00

Valor Unitário (R$/m2) R$ 0 R$ 1,528.70 R$ 2,578.42 R$ 1,637.59 R$ 2,263.81 R$ 2,481.77 R$ 2,601.11 R$ 1,831.62 R$ 2,161.44 R$ 2,079.64 R$ 1,405.58 R$ 1,674.90

https://
www.vivareal.com.br/
venda/rio-grande-do-
sul/porto-alegre/
bairros/ipanema/
casa_residencial/?
gclid=CjwKCAiA9tyQBhAI
EiwA6tdCrLYe_YRO-
0ZgoId6mI51caTIVoDVI1
0peo2cCs3CzPXfDZSKtCn
ENDEREÇO OU DADOS DE
90BoC_4MQAvD_BwE& https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-210m2-venda-RS900000-id-2553582422/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-260m2-venda-RS799000-id-2549711408/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-240m2-venda-RS850000-id-2527428048/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-jardim-isabel-bairros-porto-alegre-com-garagem-246m2-venda-RS1100000-id-2571097432/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-240m2-venda-RS1275000-id-2559570934/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-4-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-284m2-venda-RS650000-id-2571105199/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-305m2-venda-RS750000-id-2568119693/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-560m2-venda-RS851000-id-2563113844/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-300m2-venda-RS555000-id-2541919705/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-4-quartos-jardim-isabel-bairros-porto-alegre-com-garagem-182m2-venda-RS
REFERENCIA utm_referrer=https%3A
%2F
%2Fwww.google.com
%2F0ZgoId6mI51caTIVo
DVI10peo2cCs3CzPXfDZS
KtCn90BoC_4MQAvD_B
wE&utm_referrer=https
%3A%2F
%2Fwww.google.com
%2F

325 m²
4 Quartos
4 Banheiros -36.9395711500975
2 Vagas
No Jardim Isabel casa térrea de alto padrão com 325,00m2 de área construída. O excepcional terreno de 24,00m x 45,00m
possuindo um total de 1.080,m2. São 4 amplos dormitórios e 2 suítes. Gabinete. Living e sala de jantar muito grandes. Pátio
espaçoso. Garagem fechada para 2 carros e mais 2 box abertos. É uma propriedade com o preço abaixo do seu valor

210 m²
3 Quartos 42.495126705653
3 Banheiros
4 Vagas
Pier 36 Imóveis vende, ótima residência térrea, tradicional, 03 dormitórios, sendo 01 suíte com closet, 04 vagas de garagem no
bairro Jardim Isabel na zona sul de Porto Alegre RS.Casa térrea com 210m² de área construída em terreno plano medindo 19m x
20m. Jardim com piscina. Próxima da praça e av. Arlindo Pasqualini.Living com lareira, gabinete, lavabo, sala de jantar, estar
íntimo (podendo ser o 4º dormitório), copa e cozinha. Garagem com churrasqueira, 02 vagas cobertas e 02 descobertas.
Dependência de empregada e banheiro auxiliar.
3

42.495126705653
Duas casas em um terreno de 580 m², no bairro Ipanema I 13,20m² de frente por 44m² de comprimento. A casa principal,
possui 183 m² privativos, totalmente térrea, 3 dormitórios sendo 1 suíte, churrasqueira, lareira, duas salas. A segunda casa,
também térrea, possui 77m² privativos, com 1 dormitório, banheiro, cozinha pronta, closet e churrasqueira.

Entre as duas casas um pátio amplo que comporta uma piscina de grande porte. Dentre as vantagens de um terreno amplo ,
temos vagas para 3 carros cobertas e 7 descobertas.

4
240m²
3 quartos
3 banheiros 35.672514619883
1 suíte
6 vagas
VER MAIS CARACTERÍSTICAS (5)
Porto Alegre - Casa Padrão - Ipanema
Pier 36 Imóveis vende residência localizada há duas quadras do Guaíba. São 03 dormitórios, sendo uma suíte, living com lareira
para dois ambientes, banheiro social, cozinha, área de serviço.
Possui anexo nos fundos com churrasqueira, banheiro, sauna e escritório.
Vagas para 06 carros, sendo 03 cobertas.

28.0701754385965
Linda casa térrea no bairro Jardim Isabel. Localizada em frente á praça com quadras de esportes. São 246m² privativos, living
para 02 ambientes com lareira e lavabo, gabinete e varanda. Cozinha ampla com móveis sob medida e acesso para o pátio. Sala
de estar íntima, 03 dormitórios sendo 01 suíte. Pátio com piscina, espaço para churrasco e quarto auxiliar. Terreno medindo 12
x 41 metros. Vaga para 08 carros sendo 01 coberta

PORTO ALEGRE - Casa Padrão - Jardim Isabel 23.9766081871345

Casa para residência ou fins comerciais, com 240m² de área útil e terreno de 540 m² , térrea, 3 dormitórios sendo uma suíte.
Próximo a avenida Coronel Marcos, Ipanema no bairro Jardim Isabel.
Vista definida. Living para 3 ambientes com lareira, água quente com aquecedor instalado, gabinete, lavabo, cozinha montada,
despensa, garagem para 5 carros sendo 2 cobertos, churrasqueira, banheiro auxiliar e lavanderia. Splits instalados. Piscina com
deck e pergolado.
7

31.3840155945419
Casa térrea - 2 vagas de garagem - lareira - churrasqueira - ipanema - colégio marista-colégio joão paulo- zaffari -zona sul -
porto alegre.ótima casa térrea , para fins residencial ou comercial, com 4 dormitórios, sendo uma suite, living amplo com
lareira, lavabo e 3 banheiros , nos fundos tem salão de festas, churrasqueira, lavanderia, dependência , canil , banheiro auxiliar ,
garagem para 2 carros coberto e 4 descobertos amplo pátio com espaço. todo o imóvel bem iluminado e ventilado.

30.8966861598441
PORTO ALEGRE - Casa Padrão - Ipanema
Peiter vende ótima residência térrea, toda reformada, com 305m² de área construída em terreno de 404m².
São 03 dormitórios, sendo 01 suíte, living para 03 ambientes, lavabo, copa-cozinha, área de serviço, pátio com piscina, edícula
com churrasqueira e 05 vagas de garagem.

-9.16179337231969
Excelente casa em terreno de 14x40, na beira da Orla do Guaíba. 03 excelentes dormitórios, (um deles suíte, com closet);
banheiro social e lavabo; espaçosa cozinha, lavanderia/dependência de empregada completa. 03 aconchegantes salas de estar:
de jantar, com solarium, outra sala na entrada da casa e outra sala intima, após a cozinha, com rede e lareira. Amplas peças e
aberturas! Corredores e quartos em parquet demais dependências com piso frio. Pátio (com muitas possibilidades) repleto de
árvores frutíferas e churrasqueira. Garagem coberta para 01 carro, cabendo mais 01 carro a descoberto.

10

21.8323586744639
Porto Alegre - Casa Padrão - Ipanema
NBKT - NOBILITARE oferta para VENDA, Casa, no bairro Ipanema, em Porto Alegre, com 3 dormitório(s), 3 vaga(s) de garagem,
com área privativa de 300.00 m² e área total de 502.00 m². Prédio com *** Imóvel com Lareira, Despensa, Area Servico,
Cozinha, Copa Cozinha, Churrasqueira, Sala Jantar, Quintal, Lavabo, Agua Quente
11

30.0974658869396
Casa em centro de terreno com 12 metros de frente, e área total de 535,20m2, composta de parte térrea, com peças amplas,
living para 2 ambientes, três dormitórios, banheiro social, box e hidro, cozinha, dependência para empregada, e lidíssimo piso
superior em estilo Loft, com dependências completas e com privacidade total, inclusive com cozinha própria. Pátio enorme com
arvores frutíferas, canil e depósito. Recuo com ajardinamento. Localização privilegiada junto de praças lindíssimas, para
caminhadas ou mesmo para apreciar a natureza e ouvir o canto dos pássaros!
 ANEXO 02
Data:
Cidade: Porto Alegre Resp. Técnico:

Relação
Fator de conservação
Dados REFERÊNCIA Aterreno Fator de área (Fa) Aconstruída AC/AT Valor Total (R$) Valor Unitário (R$/m2) Observação
https://www.vivareal.com.br/venda/rio-grande-do-sul/porto-alegre/bairros/ipanema/ (Fk)
(m2)
casa_residencial/?gclid=CjwKCAiA9tyQBhAIEiwA6tdCrLYe_YRO-
0ZgoId6mI51caTIVoDVI10peo2cCs3CzPXfDZSKtCn90BoC_4MQAvD_BwE&utm_referrer=https
1 1,080.00 0.92 1.73 325.00 0.301 1,300,000.00 1,203.70 Ipanema
%3A%2F%2Fwww.google.com
%2F0ZgoId6mI51caTIVoDVI10peo2cCs3CzPXfDZSKtCn90BoC_4MQAvD_BwE&utm_referrer=
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-
2 https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F 380.00 1.07 1.70 210.00 0.553 900,000.00 2,368.42 Ipanema
210m2-venda-RS900000-id-2553582422/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-
3 580.00 1.03 1.58 260.00 0.448 799,000.00 1,377.59 Ipanema
260m2-venda-RS799000-id-2549711408/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-
4 420.00 1.06 1.70 240.00 0.571 850,000.00 2,023.81 Ipanema
240m2-venda-RS850000-id-2527428048/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-jardim-isabel-bairros-porto-alegre-com-
5 492.00 1.09 1.70 246.00 0.500 1,100,000.00 2,235.77 Jardim Isabel
garagem-246m2-venda-RS1100000-id-2571097432/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-
6 540.00 1.07 1.70 240.00 0.444 1,275,000.00 2,361.11 Ipanema
240m2-venda-RS1275000-id-2559570934/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-4-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-
7 420.00 1.05 1.53 284.00 0.676 650,000.00 1,547.62 Ipanema
284m2-venda-RS650000-id-2571105199/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-
8 404.00 1.05 1.70 305.00 0.755 750,000.00 1,856.44 Ipanema
305m2-venda-RS750000-id-2568119693/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-
9 560.00 0.98 1.70 560.00 1.000 851,000.00 1,519.64 Ipanema
560m2-venda-RS851000-id-2563113844/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-ipanema-bairros-porto-alegre-com-garagem-
10 502.00 1.06 1.65 300.00 0.598 555,000.00 1,105.58 Ipanema
300m2-venda-RS555000-id-2541919705/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-4-quartos-jardim-isabel-bairros-porto-alegre-com-
11 535.20 1.05 1.68 182.00 0.340 799,000.00 1,492.90 Jardim Isabel
garagem-182m2-venda-RS799000-id-2570263980/

Relação
Fator de conservação
Dados Endereço Aterreno Fator de área (Fa) Área do Terreno AT AC/AT Valor Total (R$) Valor Unitário (R$/m2) Observação
(Fk)
(m2)
*** R$ 0 768.00 1.00 1.33 258.00 0.336 0.00 0.00 Ipanema / Jardim Isabel
 ANEXO 03
PLANILHA DE ELEMENTOS PESQUISADOS PLANILHA DE ELEMENTOS PESQUISADOS - VARIÁVEL AC INVERTIDA

Relação
-1 Nº Fator de
Aterreno AC/AT Fator de área (Fa) Valor Unitário (R$/m2)
conservação (Fk)
(m2)

1 1,080.00 0.301 0.92 1.73 1,203.70

2 380.00 0.553 1.07 1.70 2,368.42
3 580.00 0.448 1.03 1.58 1,377.59
4 420.00 0.571 1.06 1.70 2,023.81
5 492.00 0.500 1.09 1.70 2,235.77
6 540.00 0.444 1.07 1.70 2,361.11
7 420.00 0.676 1.05 1.53 1,547.62
8 404.00 0.755 1.05 1.70 1,856.44
9 560.00 1.000 0.98 1.70 1,519.64
10 502.00 0.598 1.06 1.65 1,105.58
11 535.20 0.340 1.05 1.68 1,492.90
R$ 538 R$ 1,736

-2 Nº 1/AC AC/AT Ftr Fi VU

1 0.0009259 0.301 0.92 1.73 1,203.70
2 0.0026316 0.553 1.07 1.70 2,368.42
3 0.0017241 0.448 1.03 1.58 1,377.59
4 0.0023810 0.571 1.06 1.70 2,023.81
5 0.0020325 0.500 1.09 1.70 2,235.77
6 0.0018519 0.444 1.07 1.70 2,361.11
7 0.0023810 0.676 1.05 1.53 1,547.62
8 0.0024752 0.755 1.05 1.70 1,856.44
9 0.0017857 1.000 0.98 1.70 1,519.64
10 0.0019920 0.598 1.06 1.65 1,105.58
11 0.0018685 0.340 1.05 1.68 1,492.90

PLANILHA DOS ELEMENTOS

-3 1ª VAR. INDEP. 2ª VAR. INDEP. 3ª VAR. INDEP. 3ª VAR. INDEP. VAR. DEP. X1² X2² X3²
n X1 X2 X3 X4 Y
(1/AC) (AC/AT) (Ftr) (Fi) (VU)
1 0.0009259 0.3009259 0.9244167 1.7300000 1203.7037037 0.0000009 0.09056 0.85455
2 0.0026316 0.5526316 1.0716104 1.7000000 2368.4210526 0.0000069 0.30540 1.14835
3 0.0017241 0.4482759 1.0253178 1.5800000 1377.5862069 0.0000030 0.20095 1.05128
4 0.0023810 0.5714286 1.0566969 1.7000000 2023.8095238 0.0000057 0.32653 1.11661
5 0.0020325 0.5000000 1.0858573 1.7000000 2235.7723577 0.0000041 0.25000 1.17909
6 0.0018519 0.4444444 1.0709352 1.7000000 2361.1111111 0.0000034 0.19753 1.14690
7 0.0023810 0.6761905 1.0482065 1.5300000 1547.6190476 0.0000057 0.45723 1.09874
8 0.0024752 0.7549505 1.0472796 1.7000000 1856.4356436 0.0000061 0.56995 1.09679
9 0.0017857 1.0000000 0.9783232 1.7000000 1519.6428571 0.0000032 1.00000 0.95712
10 0.0019920 0.5976096 1.0635141 1.6500000 1105.5776892 0.0000040 0.35714 1.13106
11 0.0018685 0.3400598 1.0457753 1.6830000 1492.8998505 0.0000035 0.11564 1.09365
S 0.0220494 5.333 11.418 18.373 19,092.58 0.0000464 3.87093 9.87123
S/n 0.0020045 0.4848 1.038 1.670 1735.69

X4² Y² X1 . X2 X1 . X3 X1 . X4 X1 .Y X2 .X3 X2 .X4 X3 .X4 X2 . Y X3 . Y X4 . Y

1 2.99290 1448902.60631 0.00028 0.00086 0.00160 1.11454 0.27818 0.52060 1.59924 362.22565 1112.72375 2082.40741
2 2.89000 5609418.28255 0.00145 0.00282 0.00447 6.23269 0.59221 0.93947 1.82174 1308.86427 2538.02462 4026.31579
3 2.49640 1897743.75743 0.00077 0.00177 0.00272 2.37515 0.45963 0.70828 1.62000 617.53864 1412.46370 2176.58621
4 2.89000 4095804.98866 0.00136 0.00252 0.00405 4.81859 0.60383 0.97143 1.79638 1156.46259 2138.55322 3440.47619
5 2.89000 4998678.03556 0.00102 0.00221 0.00346 4.54425 0.54293 0.85000 1.84596 1117.88618 2427.72970 3800.81301
6 2.89000 5574845.67901 0.00082 0.00198 0.00315 4.37243 0.47597 0.75556 1.82059 1049.38272 2528.59698 4013.88889
7 2.34090 2395124.71655 0.00161 0.00250 0.00364 3.68481 0.70879 1.03457 1.60376 1046.48526 1622.22431 2367.85714
8 2.89000 3446353.29870 0.00187 0.00259 0.00421 4.59514 0.79064 1.28342 1.78038 1401.51701 1944.20716 3155.94059
9 2.89000 2309314.41327 0.00179 0.00175 0.00304 2.71365 0.97832 1.70000 1.66315 1519.64286 1486.70180 2583.39286
10 2.72250 1222302.02695 0.00119 0.00212 0.00329 2.20235 0.63557 0.98606 1.75480 660.70380 1175.79745 1824.20319
11 2.83249 2228749.96369 0.00064 0.00195 0.00314 2.78942 0.35563 0.57232 1.76004 507.67521 1561.23781 2512.55045

SOMATÓRIOS

Sx1x1 = S [x1²] - ((S x1 )² / n) Sx1x1 = 0.0000022 Sx1x4 = S [x1x4] - ((S x1 ).(Sx4) / n) = Sx4x1 Sx1x4 = Sx4x1 -0.0336838

Sx1x2 = S [x1x2] - ((S x1 ).(Sx2) / n) = Sx2x1 Sx1x2 = Sx2x1 -0.0100545 Sx2x4 = S [x2x4] - ((S x2 ).(Sx4) / n) = Sx4x2 Sx2x4 = Sx4x2 -8.3351757

Sx1x3 = S [x1x3] - ((S x1 ).(Sx3) / n) = Sx3x1 Sx1x3 = Sx3x1 -0.0209331 Sx4x4 = S(x4²) - ((Sx4)² / n) Sx4x4 = -27.8554318

Sx2x3 = S [x2x3] - ((S x2 ).(Sx3) / n) = Sx3x2 Sx2x3 = Sx3x2 -5.1799530 Sx4y = S [x4.y] - ((Sx4).(Sy)/n) Sx4y = -29377.2636220

Sx2x2 = S(x2²) - ((Sx2)² / n) Sx2x2 = 1.2854367 Sx3x4 = S [x3x4] - ((S x3 ).(Sx4) / n) = Sx4x3 Sx3x4 = Sx4x3 -17.3110220

Sx3x3 = S(x3²) - ((Sx3)² / n) Sx3x3 = -1.9805157

Sx1y = S [x1.y] - ((Sx1).(Sy)/n) Sx1y = -35.4814314

Sx2y = S [x2.y] - ((Sx2).(Sy)/n) Sx2y = -8748.6834343

Sx3y = S [x3.y] - ((Sx3).(Sy)/n) Sx3y = -18256.7427201

Syy = S [y²] - ((S y )² / n) Syy = -30910029.5408702

CÁLCULO DOS COEFICIENTES

B= (X'X)-¹ . (X'Y) 0.0000022 -0.0100545 -0.0209331 -0.0336838

X'X= -0.0100545 1.2854367 -5.1799530 -8.3351757
-0.0209331 -5.1799530 -1.9805157 -17.3110220
-0.0336838 -8.3351757 -17.3110220 -27.8554318

-35.4814314
X'Y= -8748.6834343
-18256.7427201
-29377.2636220

CÁLCULO DA MATRIZ INVERSA (X'X)-¹

A= Inv(A)=
0.0000022 -0.0100545 -0.0209331 -0.0336838 23276.1476965 -0.1523871 -0.0000562 -28.1007705
-0.0100545 1.2854367 -5.1799530 -8.3351757 -0.1523871 0.2645814 -0.0000006 -0.0789860
-0.0209331 -5.1799530 -1.9805157 -17.3110220 -0.0000562 -0.0000006 0.1139266 -0.0708005
-0.0336838 -8.3351757 -17.3110220 -27.8554318 -28.1007705 -0.0789860 -0.0708005 0.0657155

23276.1476965 -0.1523871 -0.0000562 -28.1007705 A*Mult(A)=

X'X= -0.1523871 0.2645814 -0.0000006 -0.0789860 1.0000000 0.0000000 0.0000000 0.0000000
-0.0000562 -0.0000006 0.1139266 -0.0708005 0.0000000 1.0000000 0.0000000 0.0000000
-28.1007705 -0.0789860 -0.0708005 0.0657155 0.0000000 0.0000000 1.0000000 0.0000000
0.0000000 0.0000000 0.0000000 1.0000000
-35.4814314
X'Y= -8748.6834343
-18256.7427201
-29377.2636220
COEFICIENTES
b1= R$ 987 b2= R$ 11 b3= R$ 0 b4= R$ 1,050

a= y - (b1.x1) - (b2.x2) - (b3.x3) - (b4.x4) a= -R$ 282

APRESENTAÇÃO DO MODELO

VU= -R$ 282 + R$ 987 . (1/AC) + R$ 11 . (AC/AT)

+ R$ 0 . (Fd) + R$ 1,050 . (Ftr)

CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO

AC= 768.000
AC/AT= 0.336 VU= R$ 1,119.47
IAP= 1.000
PO= 1.330

1/AC= 0.0013021

ANEXO 02
 INTERVALO DE CONFIANÇA

I = y ± t (tn-2; 80 %) . Ö Sy x'1= 0.00130 x1= 0.0020045

x'2= 0.33594 x2= 0.4848145

x'3= 1.00000 x3= 1.0379939

x'4= 1.33000 x4= 1.6702727

y= a + b1.x'1 + b2.x'2 + b3. x'3 + b4. x'4

Sy = | x | . | (x' . x )-¹ | . | x . S²M| S2M = 10243.254

(N-3-1)= 7
x = [ 1 ; x' 1 - x1 ; x' 2 - x2 ; x' 3 -x3; x' 4 -x4 ] (1)

x= 1.0000000 -0.0007024 -0.1488770 -0.0379939 -0.3402727 -R$ 1

0.0909 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

(X'X)-¹ = 0.0000 23276.1477 -0.1524 -0.0001 -28.1008
0.0000 -0.1524 0.2646 0.0000 -0.0790 -R$ 2
0.0000 -0.0001 0.0000 0.1139 -0.0708
0.0000 -28.1008 -0.0790 -0.0708 0.0657

1.00000 10243.25 10243.25

X . S2M = -0.00070 10243.25 -7.19
-0.14888 10243.25 -R$ 3 -1524.98 -R$ 3
-0.03799 10243.25 -389.18
-0.34027 10243.25 -3485.50

Sy = | (1) | . | (2) | . |(3)| → (1) x (2) = R$ 0

-6.76467
-0.01241
R$ 0
R$ 0

931.20488
((1) x (2)) * (3) = 48.67124
7 18.91933
-7.69142
a=t3; 80%= 1.415 -41.21995
Sy = (1)x(2)x(3)x(4) = 949.88

y= 1119.47 I =y ± t (tn-2; 80 %) . Ö Sy= I= y ± R$ 44

VALORAÇÃO DO IMÓVEL, SENDO O NÍVEL DE DE RIGOR "AVALIAÇÃO RIGOROSA"

VU= R$ 1,119.47 ± R$ 43.61 UM = Unidade Monetária

Referência Conferência

VT MÍNIMO (UM)= R$ 1,075.86 . AC R$ 826,257.77 80% 93%

VALOR DE VENDA DO IMÓVEL: VT MÉDIO (UM)= R$ 1,119.47 . AC R$ 859,750.69 90% 96%

VT MÁXIMO (UM)= R$ 1,163.08 . AC R$ 893,243.60 100% 100%

*Avaliação para determinação do valor de mercado para venda do imóvel.

*Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais habilitados e ofertas de imóveis na internet, portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e fornecidas de “boa fé”.
*Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas durante a visita ao local, que serviram de base para nossos cálculos e apropriação final de valor.

ANEXO 02
ANEXO 04
GRÁFICOS DA PESQUISA DE MERCADO

2,500.00

2,000.00

1,500.00
VALOR UNITÁRIO

DADOS
Linear (DADOS)
1,000.00 VALOR MÉDIO
Linear (VALOR MÉDIO)

500.00

0.00
0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1,000.00 1,200.00
ÁREA CONSTRUÍDA
 Tabela t (student)
gl/P R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0
R$ 1 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2 R$ 3 R$ 6
R$ 2 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2 R$ 3
R$ 3 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2 R$ 2
R$ 4 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2 R$ 2
R$ 5 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 6 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 7 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 8 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 9 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 10 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 11 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 12 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 13 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 14 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 15 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 16 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 17 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 18 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 19 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 20 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 21 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 22 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 23 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 24 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 25 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 26 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 27 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 28 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 29 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 30 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 40 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 60 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
R$ 120 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
i R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 1 R$ 2
 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0
R$ 13 R$ 32 R$ 64 R$ 637
R$ 4 R$ 7 R$ 10 R$ 32
R$ 3 R$ 5 R$ 6 R$ 13
R$ 3 R$ 4 R$ 5 R$ 9
R$ 3 R$ 3 R$ 4 R$ 7
R$ 2 R$ 3 R$ 4 R$ 6
R$ 2 R$ 2 R$ 3 R$ 5
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 5
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 5
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 5
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 3 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 2 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 2 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 2 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 2 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 2 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 2 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 2 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 2 R$ 3 R$ 4
R$ 2 R$ 2 R$ 3 R$ 3
R$ 2 R$ 2 R$ 3 R$ 3
R$ 2 R$ 2 R$ 3 R$ 3
TRATAMENTO POR FATORES NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
O tratamento por fatores tem por objetivo tornar comparáveis os dados coletados
na pesquisa. É a parte mais trabalhosa da avaliação. O tratamento se processa com
o auxílio de fatores de homogeneização, que podem ser calculados
matematicamente ou coletados diretamente em campo. À seguir são expostos os
principais fatores de homogeneização utilizados em avaliações de imóveis urbanos :
• Fator de oferta ou fonte (Fo)
Faz a correção da elasticidade da informação, pois usualmente os imóveis são
ofertados em valor superior ao que são efetivamente transacionados. É tomado em
geral como 0,9 para imóveis ofertados podendo chegar a 0,8. Para dados
transacionados, em razão da ausência de elasticidade é tomado como igual à 1,0.
• Fator de atualização (Fa)
Utilizado para atualizar o valor de uma transação à vista, ocorrida em passado
recente, para a data de ocorrência da avaliação. É comum também o uso do fator
de redução de preço à (Fv), onde se obtêm o valor à vista de um imóvel comprado
à prazo, inclusive através de série uniforme de prestações. Em ambos os casos, os
fatores são obtidos através de cálculos de matemática financeira.
• Fator de localização ou transposição (Fl)
Refere-se às diferenças de valores entre imóveis situados em locais distintos, ou
seja, corrige as variações decorrentes da localização mais ou menos valiosa da
amostra em relação ao imóvel avaliando. Pode ser obtido pela planta genérica de
valores do município, lançamentos fiscais, informações imobiliárias, ou mais
comumente através da experiência profissional..
• Fator de frente ou testada (Ff )
Aplicado para retirar as vantagens ou desvantagens de um lote com relação à outro
possuidor de uma frente de referência. Aceita-se que o imóvel de maior frente seja
mais valorizado.
• Fator de profundidade (Fp)
Utilizado para considerar a desvantagem do imóvel possuir profundidades fora da
faixa recomendável para a região
• Fator de topografia (Fg)
Aplicado quando o perfil topográfico do imóvel difere da situação paradigma de um
terreno plano (Fg = 1,0)
• Fator de esquina ou frentes múltiplas (Fe)
Fator que considera o fato de que lotes situados em esquinas ou que tenham
frentes múltiplas tem maior possibilidade de serem utilizados para negócios e maior
perímetro de vitrines, sendo portanto mais valorizados.
• Fator de aproveitamento ou zoneamento (Fz)
Considera o zoneamento e os coeficientes de aproveitamento impostos pela
legislação. Para avaliá-lo basta que se faça uma relação matemática entre o
coeficiente de aproveitamento do imóvel avaliando e pesquisado.
• Fator de padrão de acabamento (Fd)
É um fator que tem o objetivo de eliminar as diferenças relativas às variações nos
detalhes de acabamento entre diferentes imóveis. Sua aplicação é muito importante
no caso de imóveis residenciais, tem importância relativa no caso de escritórios e
 pouca importância no caso de lojas.
• Fator de idade e conservação (Fi)
É aplicado na correção de diferenças entre a idade aparente e estado de
conservação entre o imóvel avaliando e os imóveis pesquisados.
• Fator de arquitetura (Fq)
Refere-se às condições arquitetônicas dos imóveis em estudo, considerando
diferenças entre características tais como número de vagas de garagem,
posicionamento na edificação, presença de área de lazer, etc. Sua variação ocorre
normalmente entre 0,70 e 1,30.

Bairro e preço médio do m² Índice

R$ 1 Moinhos de Vento:   R$ 4,189.23 0.50

R$ 2 Bela Vista: R$ 3,901.37 0.52
R$ 3 Boa Vista: R$ 3,823.89 0.54
R$ 4 Menino Deus: R$ 3,664.07 0.56
R$ 5 Mon't Serrat: R$ 3,513.99 0.57
R$ 6 Auxiliadora: R$ 3,485.61 0.59
R$ 7 Petrópolis: R$ 3,477.70 0.61
R$ 8 Independência: R$ 3,454.69 0.63
R$ 9 Três Figueiras: R$ 3,443.14 0.65
R$ 10 Rio Branco: R$ 3,424.18 0.67
R$ 11 Bom Fim: R$ 3,422.27 0.69
R$ 12 Higienópolis: R$ 3,419.57 0.70
R$ 13 Cidade Baixa: R$ 3,407.75 0.72
R$ 14 Passo D'Areia:   R$ 3,325.93 0.74
R$ 15 Santana: R$ 3,297.79 0.76
R$ 16 Centro Histórico: R$ 3,287.98 0.78
R$ 17 Chácara das Pedras: R$ 3,277.09 0.80
R$ 18 Praia de Belas: R$ 3,272.82 0.81
R$ 19 Jardim Botânico: R$ 3,234.78 0.83
R$ 20 Farroupilha: R$ 3,220.53 0.85
R$ 21 Azenha: R$ 3,199.69 0.87
R$ 22 Jardim Lindóia: R$ 3,117.56 0.89
R$ 23 Cristo Redentor: R$ 3,028.90 0.91
R$ 24 Santa Cecília: R$ 3,006.80 0.93
R$ 25 São João: R$ 3,002.98 0.94
R$ 26 Vila Ipiranga: R$ 2,916.82 0.96
R$ 27 Santo Antônio: R$ 2,879.90 0.98
R$ 28 Floresta:   R$ 2,868.22 1.00
R$ 29 Tristeza: R$ 2,836.48 1.02
R$ 30 Cristal: R$ 2,832.98 1.04
R$ 31 Jardim Itu-Sabará: R$ 2,831.54 1.06
R$ 32 Partenon:   R$ 2,794.54 1.07
R$ 33 São Geraldo: R$ 2,762.58 1.09
R$ 34 Medianeira   R$ 2,611.41 1.11
R$ 35 Teresópolis: R$ 2,608.39 1.13
R$ 36 Camaquã: R$ 2,578.89 1.15
R$ 37 Sarandi: R$ 2,573.26 1.17
R$ 38 Bom Jesus: R$ 2,543.08 1.19
R$ 39 Glória: R$ 2,542.87 1.20
R$ 40 São Sebastião:   R$ 2,533.95 1.22
R$ 41 Humaitá: R$ 2,533.58 1.24
R$ 42 Jardim Carvalho:   R$ 2,491.78 1.26
R$ 43 Cavalhada: R$ 2,489.45 1.28
R$ 44 Nonoai: R$ 2,482.14 1.30
R$ 45 Jardim do Salso: R$ 2,397.74 1.31
R$ 46 Santa Tereza:   R$ 2,369.25 1.33
R$ 47 Vila Jardim: R$ 2,358.97 1.35
R$ 48 Vila Assunção:   R$ 2,307.70 1.37
R$ 49 Vila Nova: R$ 2,290.46 1.39
R$ 50 Ipanema:   R$ 2,282.80 1.41
R$ 51 Protásio Alves: R$ 2,282.06 1.43
R$ 52 Aberta dos Morros: R$ 2,161.85 1.44
R$ 53 Guarujá: R$ 2,071.20 1.46
R$ 54 Rubem Berta:   R$ 1,826.15 1.50
• Fator de área (Fa)

• Fator de arquitetura (Fq)

Refere-se às condições arquitetônicas dos imóveis em estudo, considerando
diferenças entre características tais como número de vagas de garagem,
posicionamento na edificação, presença de área de lazer, etc. Sua variação ocorre
normalmente entre 0,70 e 1,30.

• Fator de localização ou transposição (Fl)

• Fator de idade e conservação (Fi)

Idade AparenteFator
De 0 a 5 anos 0.5
De 5 a 10 anos 0.75
De 10 a 15 anos 1
De 15 a 20 anos 1.25
Mais de 20 anos 1.5
 • Fator de comercialização – Fk
O fator de comercialização é a razão entre o valor de mercado e o custo de reedição de um
imóvel assemelhado. Admite-se que o fator pode ser maior ou menor que 1, dependendo da
situação do mercado, à época da avaliação. O custo de reedição é o resultado da soma do
Valor do terreno e do custo de reprodução depreciado das benfeitorias (Vt + Vb).

R$ 4,189.23 R$ 1
R$ 1,826.15 R$ 2 R$ 0

R$ 2,879.90 x
edição de um
dependendo da
da soma do