Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

Casa Residencial

Porangatu, 27 de julho de 2021, quarta-feira.

Ao Ilmo. Senhor,
Fabrício Kafury

AVALIAÇÃO N. 02-2021
IMÓVEL URBANO
Índice geral Página
1 Objetivo e finalidade .......................................................................................................................... 1
2. Considerações Preliminares .......................................................................................................... 2
2.1 Identificação do Solicitante ....................................................................................................... 2
2.2 Identificação do Interessado ..................................................................................................... 2
2.3 Identificação do Proprietário .................................................................................................... 2
2.4 Responsável técnico pela elaboração do parecer ..................................................................... 2
2.5 Considerações Gerais ................................................................................................................ 3
3. Metodologia .................................................................................................................................. 4
4. Vistoria .......................................................................................................................................... 4
5. Caracterização da região ............................................................................................................... 5
6. Caracterização do imóvel avaliando ............................................................................................. 6
6.1 Do imóvel .................................................................................................................................. 6
6.1.1 Do terreno ............................................................................................................................. 7
6.1.2 Das benfeitorias .................................................................................................................... 7
6.2 Do acesso e localização ............................................................................................................. 7
6.3 Da infraestrutura urbana .......................................................................................................... 8
6.4 Dos serviços e equipamentos comunitários ............................................................................. 9
7. Mercado imobiliário na região ...................................................................................................... 9
8. Avaliação do imóvel ...................................................................................................................... 9
8.1 Do imóvel .................................................................................................................................. 9
9. Conclusão .................................................................................................................................... 11
10. Termo de encerramento ......................................................................................................... 11
1. Objetivo e finalidade

Engº Gabriel Lemes Pereira

(62) 9. 8253-1720
Página 1 de 11
 Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

Elaboração de avaliação de um imóvel urbano denominado CASA RESIDENCIAL, matrículas n. 3459

ambas do livro 2 do CRI local; localizado no Município de PORANGATU, Estado de Goiás, com a
finalidade de determinação do valor de mercado do imóvel, e valor de liquidação forçada, para fins
de garantia hipotecária.

Ficou estabelecido durante a contratação dos trabalhos que o GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE

PRECISÃO SERIAM NO MÍNIMO I, respectivamente.

Versa o presente trabalho sobre a determinação do valor de mercado do seguinte bem:

Imóvel de uso comercial, denominado CASA RESIDENCIAL, matrícula

n.3459, com terreno de 406,48,00 m²respectivamente e área construída
de 272,83m2 e de construções e benfeitorias, AVERBADAS na matrícula
do imóvel, sito no Município de Porangatu, Estado do Goiás.

Os valores do parecer tomam por base a data 27 de julho de 20211.

2. Considerações Preliminares

2.1 Identificação do Solicitante

Razão Social: Fabrício Kafury Pereira Rodrigues

Contato: Fabrício Kafury Pereira Rodrigues
CPF nº: 855.293.201-63
Telefone-Fax: (62) 8240-2100
E-mail: kafuryclau@yahoo.com.br

2.2 Identificação do Interessado

Razão Social: Fabrício Kafury Pereira Rodrigues

Contato: Fabrício Kafury Pereira Rodrigues
CPF nº: 855.293.201-63
Telefone-Fax: (62) 8240-2100

2.3 Identificação do Proprietário

Nome: Eliomar Gonçalves Pereira

CPF nº: 059.056.301-78
Endereço: Rua 05 de março NR. 01 Qd. 02 Lt 31 Setor Aeroporto
Município-Estado: Porangatu-Go
CEP: 76550-000
Telefone-Fax: (62) 99965-1321
E-mail: NÃO INFORMADO

2.4 Responsável técnico pela elaboração do parecer

1
Data em que fora realizada a vistoria do avaliando e as pesquisas das amostras.

Engº Gabriel Lemes Pereira

(62) 9. 8253-1720
Página 2 de 11
 Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

Nome: Gabriel Lemes Pereira

Profissão: Engenheiro Civil
CPF nº: 041.233.181-00
CREA-GO: 1016219806/D-GO
ART nº: (Anexo I)
Endereço: Rua Leopoldo de Bulhões Qd . 01 Lt 03; Setor Oeste
Município-Estado: Porangatu-Go
CEP: 76.550-000
Telefone: (62) 98253-1720
E-mail: lemesgabriel_eng@hotmail.com

2.5 Considerações Gerais

Entende-se por VALOR DE MERCADO de um bem, a quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do
mercado vigente.

Este valor é baseado na premissa de “Maior e Melhor Aproveitamento” dos bens (High and Best Use)
definido como: o uso, entre o razoavelmente provável e o legalmente possível, identificado como o
fisicamente viável, sustentável de forma adequada, exequível financeiramente e que resulta no
maior valor do imóvel.

A avaliação foi feita pelo valor bruto, ou seja, incluindo eventuais despesas de venda e impostos
decorrentes para possível alienação do imóvel como um todo.

Em relação ao VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA, é a condição relativa à hipótese de uma venda

compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. Salienta-se que o valor de
liquidação forçada é o valor utilizado como valor mínimo praticado em leilões.

Para a aferição de valores foram consultados profissionais do mercado imobiliário da região,

discutindo-se parâmetros de preços e elementos de comparação que permitam consolidar a
avaliação a níveis de mercado.

O valor de liquidação forçada foi determinado através da aplicação de um deságio adicional sobre o
valor de mercado considerando o prazo para comercialização do imóvel. Ressalta-se que o valor
definido para o imóvel dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações não
representa um número exato e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo
qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro
das condições de mercado vigente.

Utilizou-se para os cálculos a pesquisa de valores realizada por este profissional durante a execução
dos trabalhos. Os dados obtidos no mercado imobiliário regional foram fornecidos por corretores,
agentes imobiliários e/ou profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas.

As áreas informadas das propriedades foram obtidas por meio de consulta às documentações que
nos foram fornecidas por V. Sas., bem como pela medição em campo para validação das informações
oferecidas.

Engº Gabriel Lemes Pereira

(62) 9. 8253-1720
Página 3 de 11
 Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

Este laudo considerou a não existência de dívidas, ônus ou gravames sobre os títulos de propriedade
apresentados. Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Estadual ou Federal, quanto à
situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos.

Este laudo e os valores aqui identificados foram elaborados exclusivamente para o solicitante e
interessado. Sua distribuição a outras partes que não o solicitante e interessado, somente será
autorizado mediante notificação e aprovação prévia do responsável técnico.

O signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia, fornecidos pelo
interessado. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das
pessoas que realizaram os serviços.

3. Metodologia

A metodologia básica aplicada aos trabalhos de avaliação de imóveis urbanos fundamenta-se na NBR
14.653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), principalmente os seguintes capítulos:
Parte 1: Procedimentos Gerais e Parte 2: Imóveis Urbanos.

A ABNT NBR 14.653 é válida para todo o território nacional, devido ao seu caráter geral e abrangente.
Tendo em vista esta abrangência, para cada região, como a própria NBR recomenda, deverão ser
levadas em consideração as particularidades da mesma na utilização principalmente dos fatores de
ponderação. E exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais, essa
norma tem sido usada sem restrições em todo o Brasil.

O presente laudo de avaliação foi elaborado através do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS
DO MERCADO, aliada ao tratamento estatístico e homogeneização por fatores dos dados
pesquisados no caso do imóvel, conforme preconiza a NBR – 14.653-2.

Fora efetuada pesquisa em imóveis da cidade de Pimenta Bueno, todos na mesma região do imóvel
avaliando, buscando-se sempre imóveis o mais semelhante possível para que se pudesse comparar:
ÁREA, TESTADA, ESQUINA, SUPERFÍCIE E LOCALIZAÇÃO.

Os dados pesquisados estão no ANEXO III.

Os cálculos da homogeneização por fatores estão no ANEXO IV.

4. Vistoria

O imóvel avaliando foi vistoriado no dia 26 de julho de 2021. Durante a vistoria foram levantadas
todas as benfeitorias e construções existentes na propriedade. A vistoria foi acompanhada pelos
seguintes membros: Eliomar Gonçalves Pereira2.

2
Proprietário

Engº Gabriel Lemes Pereira

(62) 9. 8253-1720
Página 4 de 11
 Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

Figura 1 Croqui de localização do imóvel – 13°26'11.81"S/ 49° 8'30.40"O/ ELEVAÇÃO 404 M

Fonte: Google Earth Pro 27/07/2021

Durante a vistoria aproveitamos para estudar o entorno imediato da propriedade de forma a

caracterizar a ocupação existente na região e assim embasar a pesquisa de valores unitários de venda
na mesma região geoeconômica.

Vale ressaltar que as benfeitorias estão averbadas na matrícula do imóvel.

5. Caracterização da região

Município: Porangatu
Código IBGE: 5218003
Bioma: Cerrado
Microrregião: Porangatu
Mesorregião: Norte
Estado: Goiás
Região: Centro-Oeste

O Município de Porangatu conta com uma superfície de 4 820,527 km²e uma população de 45 394
habitantes. O município é cortado pela Rodovia Belém-Brasília (BR-153), um dos mais importantes
corredores rodoviários brasileiros, por onde escoa grande parte da produção agrícola e industrial
brasileira. (Fonte: IBGE 2014).

Engº Gabriel Lemes Pereira

(62) 9. 8253-1720
Página 5 de 11
 Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

Figura 2 Localização de Porangatu-GO

Fonte: https://pt.wikipedia.org/wiki/Porangatu#/media/Ficheiro:Goias_Municip_Porangatu.svg

6. Caracterização do imóvel avaliando

6.1 Do imóvel

Denominação: Casa Residencial

Tipo do imóvel: Imóvel de Residencial
Documento: Matrículas n. 3459 (Anexo II)
Endereço: Rua 05 de março, Nr 01 Quadra 02 Lote 31 Setor Aeroporto
Município-Estado: Porangatu-Go
Coordenadas: – 13°26'11.81"S/ 49° 8'30.40"O
Elevação: 404 m
Área do terreno: 406,48m² (Quatrocentos e seis metros quadrados e quarenta e oito centésimos
de metros quadrados)
Área construída: 272,83 m² (Duzentos e setenta e dois metros quadrados e oitenta e três
centésimos de metros quadrados)

Este trabalho considerou a área do terreno, bem como a área construída, como válidas para o imóvel
avaliando.

Engº Gabriel Lemes Pereira

(62) 9. 8253-1720
Página 6 de 11
 Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

Figura 3 Vista do imóvel avaliado

Fonte: Gabriel Lemes

6.1.1 Do terreno

O terreno do imóvel avaliando apresenta topografia plana e superfície seca (drenada). Tem 9,00 m
de testada para a Rua 05 de março e 7,07 metros chanfrados, 21,00 metros pelo fundo, dividindo
com o lote de número 30, 27,00 metros pelo lado direito, dividindo com o lote número 32; 19,25
metros pelo lado esquerdo, dividindo com a rua Goiás, conforme consta na matricula do imóvel
(Anexo II), totalizando 406,48m².

6.1.2 Das benfeitorias

O imóvel é constituído das seguintes benfeitorias:

Casa Residencial, construído em estrutura Convencional em estrutura de concreto e alvenarias de

vedação, esquadrias de ferro e vidro temperado na fachada principal e pintura acrílica comum. A
edificação está distribuída da seguinte maneira:

 Possui: 1 edificação sendo;

 Edificação: 1 Garagem ( 2 Carros) 1-Sala de Jantar; 1-Sala de estar 1- Escritório; 1 Copa; 1-
Varanda; 1- Cozinha; 1 área de serviço; 3- Banheiros; 2-despensas; 4-Quartos; 1 Closet;

6.2 Do acesso e localização

O imóvel está localizado no Município de Porangatu, Estado de Goiás. Seu acesso é feito através da
Rua 05 de março esquina com à Avenida Goiás umas das principais da Cidade. O Acesso também se
dá pela Av. Brasília uma das principais vias da cidade.

Engº Gabriel Lemes Pereira

(62) 9. 8253-1720
Página 7 de 11
 Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

Figura 4 Roteiro para acesso ao avaliando - localização

Fonte: Google Earth

A estrada que dá acesso à propriedade é pavimentada, em bom estado de conservação, o local

apresenta pouco trafego, situação da propriedade, quanto ao acesso ao imóvel (tipo de estrada e
trafegabilidade durante o ano) e distância do mercado consumidor, em ÓTIMA.

Figura 5 Vista do logradouro

Fonte: Gabriel Lemes

6.3 Da infraestrutura urbana

Engº Gabriel Lemes Pereira

(62) 9. 8253-1720
Página 8 de 11
 Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

O imóvel avaliando é servido por sistema viário com pavimentação asfáltica; água potável;
tratamento de esgoto; energia elétrica; iluminação pública; telefone; redes de cabeamento para
transmissão de dados; comunicação e televisão;

6.4 Dos serviços e equipamentos comunitários

O imóvel avaliando está localizado próximo aos serviços como: Hotéis; Restaurantes; Feira Livre;
Bancos; Serviços Públicos; e Comércio em geral.

7. Mercado imobiliário na região

Trata-se de região movida pelo agronegócio e serviços, e com forte pressão de urbanização.

O mercado imobiliário se apresenta ativo, caracterizando um quadro de média liquidez. Na região

específica de Porangatu os serviços e agronegócios se consolidaram como as atividades mais
importantes e de destaque. Há também a presença forte do setor de Serviços e agronegócios, que
atende toda a região norte do Estado e sul do Tocantins. Fatos estes que certamente contribuirão
para uma maior valorização imobiliária das terras e propriedades na região num futuro próximo.

Com fundamento nos resultados obtidos em pesquisas realizadas em imobiliárias, jornais locais e
visitas in loco, verifica-se que não existem amostras de terrenos em quantidade e oferta na referida
cidade. Por isso utilizou-se do Método Comparativo Direto, e não o Método Evolutivo.

O imóvel situa-se em um bairro com utilização mista, uma das regiões comerciais da cidade onde o
mercado apresenta valorização crescente devido ao crescimento imobiliário e econômico local. O
imóvel citado apresenta MÉDIA LIQUIDEZ e velocidade de negociação RÁPIDA, portanto apresenta
facilidade quanto à comercialização e negociável pelo prazo médio de 120 (cento e vinte) dias.

8. Avaliação do imóvel

Neste tópico vamos trabalhar na determinação do valor de mercado do imóvel avaliando, composto
do valor do seu terreno e das suas benfeitorias e construções.

Iniciam-se os trabalhos com a descrição dos cálculos para a determinação do valor do imóvel
completo, resultado da comparação direta de dados obtidos no mercado, ressalvando a utilização de
tratamento estatístico por fatores.

Para este Laudo não se utilizou do Método Evolutivo, pois não há amostras de terrenos disponíveis
no Município, portanto, justifica-se aqui a utilização do Método Comparativo Direto, de casas
residenciais da região.

8.1 Do imóvel

Com o fim de se obter o valor do imóvel do avaliando, empregou-se o Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado, que identifica o valor do bem, pela comparação direta de elementos
ofertados ou transacionados no mercado, da mesma região e semelhantes ao imóvel avaliando.

Engº Gabriel Lemes Pereira

(62) 9. 8253-1720
Página 9 de 11
 Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

Para a determinação do valor unitário correspondente ao imóvel, foi realizada ampla pesquisa de
mercado envolvendo a região e mais precisamente o local onde se encontra o imóvel em questão, a
fim de se obter dados significativos para o presente trabalho técnico.

Para estabelecer a função estimadora do “valor justo do imóvel”, este profissional, coletou uma
amostra com 05 (três) elementos amostrais, cujas fontes de informações são merecedoras de
confiança por refletir o valor dos terrenos na região.

Todos os elementos vêm caracterizados quanto as seguintes condições: área, testada, esquina,
superfície e distância ao polo, a localização, o valor, a forma de pagamento, o informante e
finalmente, estão localizados na mesma região da propriedade avaliando.

As medidas das benfeitorias foram conferidas in loco, pois não foi apresentado projeto do referido
imóvel.

A descrição detalhada dos elementos amostrais e de toda a memória de cálculo do valor do imóvel
encontra-se no anexo III e IV.

Apresenta-se a seguinte avaliação para o imóvel:

Intervalo de Confiança
Fator Mínimo Médio Máximo Amplitude Precisão
Pela distribuição t de STUDENT, temos:
R$ 293,47 R$ 2.731,06 R$ 3.024,53 R$ 3.318,00 R$ 586,93 0,19

Campo de arbítrio
Foi adotado os limites do Intervalo de Confiança como Campo de Arbítrio. O mesmo se encontra dentro Mínimo Médio Máximo
do intervalo de 15% estabelecido em norma. R$ 2.731,06 R$ 3.024,53 R$ 3.318,00

Valor do Imóvel
Mínimo Médio Máximo
Valores calculados considerando uma área de: 272,83 metros quadrados
R$ 745.116,45 R$ 825.183,09 R$ 905.249,74

Considerando as condições dos fatores do imóvel avaliando, principalmente a localização, em relação

aos demais elementos amostrais, foi arbitrado o valor médio do campo de arbítrio como compatível
para este imóvel, sendo, portanto, R$825.183,09 (Oitocentos e vinte e cinco mil reais cento e oitenta
e três reais e nove centavos).

Fazendo calculo jus a idade da residência que apresenta já 30 anos de construção, também
apresentando necessidades de melhorias e reformas de simples a importantes e necessário fazer o
calculo depreciativo para o valor arbitrado em cálculo.

Depreciação por Ross-Heidecke (Imóvel I)

Valor Unitário
Item Benfeitoria/Construção Referência Área Custo Unitário Valor Novo
(BDI de 25%)
1 Prédio Principal CSL - 16 272,83 R$ 3.024,53 R$ 3.780,67 R$ 1.031.478,87
R$ 1.031.478,87
Vida Útil Tempo de Estado de
Idade Coeficiente K Depreciação (%) Valor Depreciado
(Por Bureau) Vida (%) conservação
30 70 43% F 46,20% 53,80% R$ 554.935,63
Imóvel avaliando R$ 554.935,63
Total depreciado 46,20% R$ 476.543,24

Engº Gabriel Lemes Pereira

(62) 9. 8253-1720
Página 10 de 11
 Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

Considerando as depreciações do imóvel como, foi arbitrado o valor compatível para este imóvel,
sendo, portanto, R$554.935,63 (Quinhentos e cinquenta e quatro mil novecentos e trinta e cinco
reais e sessenta e três centavos)

Em números redondos:

R$ 554.000.00 (Quinhentos e cinquenta e quatro mil reais)

9. Conclusão

Findo os trabalhos de avaliação, conforme laudo de avaliação, elaborado segundo metodologia da

norma técnica vigente, ABNT NBR 14.653, com grau de fundamentação I, e grau de precisão I, pode-
se concluir o seguinte:

1) O VALOR DE MERCADO da propriedade avaliada é igual a R$ 554.000,00;

2) O VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA3 da propriedade avaliada é igual a R$ 443.200,00;

3) O valor unitário do imóvel é R$ 2.030,56 POR M² CONSTRUÍDO (considerando valor de

mercado).

10. Termo de encerramento

Nada mais havendo a relatar, encerra-se o presente laudo de avaliação, que é composto de 11 (ONZE)
folhas digitadas apenas no anverso, incluindo o presente, a última datada e assinada, apresenta ainda
os seguintes anexos:

Anexo I – Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);

Anexo II – Certidão Negativa de Débitos do Imóvel (CNDI);
Anexo III – Elementos Amostrais;
Anexo IV – Homogeneização e Saneamento;

Porangatu, 27 de julho de 2021.

GABRIEL LEMES PEREIRA

Engenheiro Civil

3
Foi considerado um deságio de 20% do valor de mercado do imóvel, sendo o praticado pelo mercado local.

Engº Gabriel Lemes Pereira

(62) 9. 8253-1720
Página 11 de 11