Laudo de Avaliação Tribunal de Contas SC

LAUDO DE AVALIAÇÃO
ORDEM DE SERVIÇO Nº 376/2018

SOLICITANTE: TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SANTA CATARINA
PROPRIETÁRIO: TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SANTA CATARINA
CNPJ Nº 83.279.448/0001-13
FINALIDADE: CONSULTORIA PATRIMONIAL PARA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
OBJETO: AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO – PRÉDIO COMERCIAL
ENDEREÇO: RUA BULCÃO VIANA, 90 – CENTRO – FLORIANÓPOLIS -SC
CEP: 88.020-160
CONTATO: Tel: 48 3221.3696 - ELAINE MARIA ZANELLATO
CEP: 88.047-010
VALOR AVALIADO: 104.270.000,00

(cento e quatro milhões duzentos e setenta mil reais)
1
Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108
Florianópolis – Santa Catarina / Fones: 0(xx)48 99980 9377 – 3223 6363
e-mail: pravaliarengenharia@gmail.com
www.pravaliarengenharia.com.br
1. Identificação do Imóvel:
LOCALIZAÇÃO
Edificação de 22.487,71 m² não averbada, erguida sobre terreno com área total de
5.913,24 m², com endereço à Rua Bulcão Viana, 90 – Centro – Florianópolis –SC.
CEP: 88020-160. Demais informações sobre a localização, nos documentos e mapas em
anexo ao presente Laudo de Avaliação.
COORDENADAS: LATITUDE: -27º 36’ 01,36” – LONGITUDE: -48º 32’ 51,79”
QUADRO DE ÁREAS
EDIFICAÇÃO ANTIGA – TRIBUNAL DE CONTAS DO EDIFICAÇÃO NOVA - TRIBUNAL DE CONTAS DO
ESTADO DE SANTA CATARINA ESTADO DE SANTA CATARINA
Bloco A : 2.451,95 m²
Bloco B: 3.523,61 m² Área Prédio Novo: 16.512,15 m²
Área Bloco A + Bloco B = 5.975,56 m²
ÁREA TOTAL EDIFICADA: 22.487,71 m²
ÁREA DO TERRENO TOTAL - DOCUMENTO PREFEITURA: 6.386,99 m²
ÁREA DO TERRENO TOTAL REAL: 5.639,89 m²
2
TERRENO: TIPOLOGIA DO TERRENO: URBANO
Formato: Irregular
Área Total Real: 5.639,89 m²
Fração Ideal: 100 %
Situação: Esquina
Testada: Nível da Rua
Topografia: plano/semiplano
Característica do solo: Seco – Sem Indícios de Contaminação.
ÁREA TOTAL DO TERRENO ADOTADA: 5.639,89 m²
COORDENADAS: LATITUDE: -27º 36’ 01,36” – LONGITUDE: -48º 32’ 51,79”
3
EDIFICAÇÃO
Tipo de Edificação: Edificação Comercial

Área do original Prédio Antigo: 5.975,56 m²
Área Ampliada Prédio Novo: 16.512,15 m²
Área Total: 22.487,71 m²
Estado de Conservação Edificação Nova: Muito Bom - Novo não teve e nem
precisa de reparos.
Estado de Conservação Edificação Antiga: Muito Bom - Novo não teve e nem
precisa reparos.
Padrão de Construção: Padrão Alto

Observação: A área total construída foi conferida no quadro de áreas e projetos arquitetônico de
implantação apresentado
2. Documentação apresentada:
Projeto Arquitetônico de implantação do Empreendimento com seus respectivos

Quadros de Áreas.
Inscrições imobiliárias do imóvel para fins de pagamento do TCRS – Taxa de Coleta de
Resíduos Sólidos.
Inscrição Imobiliária 1 TCE : Nº 52.39.092.0120.002- 832
Inscrição Imobiliária 2 TCE: Nº 52.39.092.0120-001-003
4
TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SANTA CATARINA
ESPECIFICAÇÕES
TIPO DE IMÓVEL ENDEREÇO CARACTERÍSTICAS DOCUMENTAÇÃO
DO IMÓVEL APRESENTADA
Projetos Arquitetônicos
de implantação com seu
Rua Bulcão Viana, Tratam-se de 2 (duas) respectivo quadro de
90 – Centro – edificações distintas a áreas
Tribunal de Contas do Florianópolis –SC considerar: Inscrição Imobiliária
Estado de Santa Catarina CEP: 88020-160 para pagamento TCRS –
Telefone: (48) 3221  Edificação Antiga Taxa de Coleta de
3600  Edificação Nova Resíduos Sólidos.
Inscrição Imobiliária nº
52.39.092.0120.002-832
Inscrição Imobiliária nº :
52.39.092.0120.001-003
Rua Bulcão Viana, Estruturada em concreto Área do Terreno:
90 – Centro – armado possuem 5.639,89
 EDIFICAÇÃO Florianópolis –SC fundações profundas, com
ANTIGA CEP: 88020-160 fechamento das paredes Área Edificada do Prédio
BLOCO A + BLOCO B Telefone: (48) 3221 em alvenaria e esquadrias Antigo: 5.975,56 m²
3600 de alumínio.
Rua Bulcão Viana, Estruturada em concreto Área do Terreno:
 EDIFICAÇÃO 90 – Centro – armado possuem 5.639,89
NOVA Florianópolis –SC fundações profundas, com
CEP: 88020-160 fechamento das paredes Área Edificada do Prédio
Telefone: (48) 3221 em alvenaria e esquadrias Novo: 16.512.15 m²
3600 de alumínio.
Área Total - -
Edificada 22.487,71 m²
Foram também fornecidos pelo Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina,
projetos, memoriais, que se encontram em anexo ao presente Laudo de Avaliação.
3. Objetivo e finalidade do Trabalho:
Objetivo: Avaliação do valor de mercado do Imóvel: Edificação do Tribunal de Contas

do Estado de Santa Catarina.
Finalidade: Avaliação Patrimonial do Imóvel para fins contáveis.
5
4. Proprietário Imóvel:
Proprietário: Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina

CNPJ Nº : 83.279.448/0001-13
Ocupação: Serviço Público
5. Solicitante Laudo:
Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina - Diretoria de Administração e Finanças

– Divisão de Contratos.
6. Data da Vistoria no Imóvel:
A vistoria foi realizada em 03/09/2018
7. Pressupostos e Ressalvas
Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação

de Bens, registradas como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2
(Imóveis Urbanos), e baseia-se:
 Na documentação fornecida, constituída pela escritura do imóvel e seus

anexos;
 Na qualidade da amostra, na qual está assegurado quanto à idoneidade

das fontes de informação, sua atualidade, o número de elementos
efetivamente utilizados;
 Na Norma Brasileira NBR 14653 – Parte 2 - conforme esta norma o

método involutivo compreende as etapas descritas nos subitens 8.2.2.1
a 8.2.2.10 e que abrangem: Vistoria, Projeto Hipotético; Pesquisa de
Valores; Previsão de receitas; Levantamento do custo de produção de
projeto hipotético; Previsão das despesas adicionais; Margem do lucro
do incorporador; prazos; taxas e modelo.
 Não foi previsto a valor da outorga onerosa no custo do

empreendimento, uma vez que, por tratar-se de um projeto hipotético,
6
não foi fornecido pela Prefeitura Municipal de Florianópolis, o valor de
outorga onerosa.
 Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel,

realizada em 03/09/2018;
 Tipo e Uso de ocupação do solo, restrições físicas e limitações legais,

conforme previstos na Prefeitura Municipal de Florianópolis – SC, Lei
Complementar 482 de 17 de janeiro de 2014 – Plano Diretor na Região.
 Para avaliação das unidades hipotéticas e cálculo do valor total do

empreendimento foi utilizado um aplicativo de inferência estatística TS
– SISREG.
Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente

encontrava-se correta e devidamente regularizada, e que o imóvel objeto da avaliação
esta livre e desembaraçado de quaisquer ônus, em condição de ser imediatamente
comercializado.
Não foram efetuadas investigações quanto à correção dos documentos fornecidos;

as observações “in loco” foram feitas sem instrumentos de medição e as informações
disponibilizadas foram tomadas como de boa fé.
8. Vistoria da Região Geoeconômica na qual se encontra inserido o

Empreendimento Avaliando.
A região de localização do imóvel está inserida no Bairro Centro, da cidade de

Florianópolis, a cerca de 10 minutos da Rua Felipe Schmidt, O imóvel está situado na
esquina da Av Hercilio Luz com Rua Bulcão Viana, trata-se de uma região importante e
valorizada, não só por sua forte vocação institucional, comercial e residencial, e pelo
fato da região possuir um zoneamento para uma Área Mista de Central, bem como,
para ACI - Área Comunitária Institucional, e consequente forte especulação imobiliária
de empresas interessadas na compra de áreas para construções e incorporações
imobiliárias, mas também em razão das edificações existentes no entorno do imóvel,
tais como: Assembleia Legislativa do Estado de Santa Catarina, Tribunal de justiça de
Santa Catarina; Forum da cidade de Florianópolis - SC; Instituições Bancárias; Clínicas
Médicas; Hospitais; Correios. Nas proximidades do imóvel a infraestrutura disponível é
completa. A topografia observada na região é predominantemente plana.
7
O acesso ao imóvel se dá através da Av. Hercílio Luz, Rua Bulcão Viana e da Rua
Engº Newton Valente da Costa, conforme figura demonstrada acima. A região possui
pavimentação asfáltica, e qualificação dos acessos secundários, contando com rede de
energia elétrica em alta e baixa tensão e rede de tratamento de esgoto e galerias
pluviais implantada no local. Há eficiência nas telecomunicações, em internet de alta
velocidade, sinais digitais, na segurança pública, no transporte coletivo e coleta de lixo.
A região possui atividade predominantemente Institucional Comunitária e Mista
Central.
9. Vistoria do Empreendimento Avaliando
9.1. Caracterização do Terreno
Trata-se de 1 (um) terreno urbano situado na Rua Bulcão Viana, 90 – Centro –

Florianópolis -SC. De acordo com as informações obtidas no Tribunal de Contas do
Estado de Santa Catarina, projetos arquitetônicos, memoriais de construção, entre
outros documentos fornecidos, o terreno tem área de real de projeto de 5.639,89 m².
O Terreno é irregular com topografia plana e solo com baixa consistência. Sobre o
terreno existem edificações que serão objeto de avaliação no presente trabalho.
8
9.2. Descrição da área do terreno objeto da avaliação
De acordo com o acima exposto á área do terreno do imóvel pertencente ao

Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina é de 5.639,89 (cinco mil seiscentos e
trinta e nove mil metros quadrados e oitenta e nove decímetros quadrados).
 Localização: Rua Bulcão Viana, 90 – Centro – Florianópolis -SC.
 Topografia: A topografia do terreno é plana.
 Superfície: Em razão da superfície do terreno estar localizado próximo a áreas

de marinha, a natureza do subsolo é de baixa consistência, que será
determinante na escolha do sistema de rebaixamento freático. Para a
construção das fundações do projeto hipotético, houve necessidade de
aplicação de métodos de controle de água subterrânea e rebaixamento do
lençol d’àgua.
 Acesso ao Imóvel: O local do imóvel, sito a Rua Bulcão Viana, 90 - Centro –

Florianópolis – SC pode ser acessado pela Rua Hercílio Luz ou pela própria Rua
Bulcão Viana. O imóvel situa-se em Área Comunitária Institucional – ACI, no
polígono central a cerca de 5 (cinco) minutos da Rua Felipe Schmidt .
 Vocação: Institucional
 Aproveitamento e Ocupação do Terreno: Trata-se de uma área tipicamente

urbana, que pode ser aproveitada para construção de Torres de salas
comerciais.
9.3. Caracterização da Edificação
O imóvel possui uma área edificada total de 22.487,71 m², constante no projeto
arquitetônico do imóvel (planta em anexo), erguida sobre terreno com área total real
de 5.639,89 m², situado na Rua Bulcão Viana – Centro – Florianópolis - SC .
Sobre o terreno foram construídas duas edificações, denominadas aqui no
presente trabalho, de edificações antigas, construídas em 1976 (Bloco A) e 1983 (Bloco
B) e o prédio novo inaugurado em 2012. Os prédios possuem 6,0 (seis) elevadores que
acessam os diversos pavimentos das edificações. Os pavimentos são compostos por
áreas de recepção, subsolos garagem, áreas de estacionamento, refeitórios, auditórios,
salas de reuniões e escritórios onde funcionam entre outras áreas, os setores
9
administrativo, financeiro e contábil. Na reforma recente realizada em ambas as
edificações, destacamos a execução dos seguintes projetos complementares:
Climatização de toda edificação, cabeamento estruturado, subestação de energia de
alta tensão, sonorização, CVTV, entre outros. As edificações possuem fundações
profundas, encontrando-se em bom estado de conservação, sendo estruturadas em
concreto armado com fechamento das paredes em alvenaria. O piso das áreas internas
foi executado em placas cerâmicas removíveis para acessar facilmente ao cabeamento
estruturado existente, teto rebaixado em PVC com iluminação em calhas com
luminárias.
10. Verificação da legislação do uso e ocupação do solo
De acordo com as exigências legais da Prefeitura Municipal de Florianópolis –

SC, Lei Complementar 482 de 17 de janeiro de 2014 – Plano Diretor na região, o
terreno possui viabilidade para edificações, com o seguinte enquadramento:
10
RUA BULCÃO VIANA, 90 – CENTRO – FLORIANÓPOLIS – SC
ZONEAMENTO GABARITO ÍNDICE DE APROVEITAMENTO
ÁREA DO IMÓVEL
Área Comunitária Institucional
(ACI) - são aquelas destinadas a
todos os equipamentos
comunitários ou aos usos - -
institucionais, necessários à
garantia do funcionamento
satisfatório dos demais usos
urbanos e ao bem estar da
população;
ÁREA NO ENTORNO DO
IMÓVEL
10,0 pavimentos
AMC: Área Mista Comercial –
Taxa de Ocupação: 50% 4,8
área situada na frente do imóvel
avaliando (para fins de cálculo
do terreno método involutivo)
ÁREA TOTAL DO TERRENO: 5.639,89 m²
11. Metodologia aplicada
No presente Laudo de avaliação foi aplicado o método evolutivo. Este método

permite a identificação do valor do bem pelo somatório dos valores de seus
componentes.
A aplicação do método exige que:
 O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de
mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo.
 Diante da natureza do bem avaliando e da não disponibilidade de elementos

com o mesmo porte e padrão para utilização do Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado para o imóvel como um todo, optamos pelo Método
Evolutivo, conforme descrito abaixo:
11
 MCDDM – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para
avaliação de salas comerciais do projeto hipotético.
 MQTCT – Método da Quantificação dos Custos para as benfeitorias

existentes.
 As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou

pelo método da quantificação do custo;
 O fator de comercialização é a Razão entre o valor de mercado de um bem e o

seu custo de reedição. O fator de comercialização deve ser considerado toda
vez que a finalidade da avaliação for o valor de mercado do bem na utilização
do método evolutivo (que identifica o valor do bem através do somatório de
seus componentes)
A expressão matemática que permite a apropriação do valor do imóvel pelo método

citado é a seguinte:
VI = ( VT + CB ) x FC,onde:
VI = Valor do Imóvel
VT = Valor do Terreno
CB = Custos das Benfeitorias
FC = Fator de Comercialização
 Para cálculo do terreno foi utilizado o método involutivo:
A Norma para avaliação de imóveis Urbanos IBAPE / SP (2005), especifica que o

método involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de
utilização do método comparativo direto. Trata-se de um critério direto de valoração
que indica a viabilidade de incorporação de uma gleba ou terreno de grandes
dimensões para transformá-los em outro empreendimento.
Na presente avaliação utilizamos o método involutivo para cálculo do terreno, uma vez
que, o centro de Florianópolis não possui terrenos com as mesmas características e
semelhante suficiente para adotarmos a metodologia de comparação de dados
amostrais tanto de oferta como de transação. O método involutivo tem-se mostrado
excelente ferramenta para avaliação de terrenos urbanos, ou lotes conforme definidos
12
na NBR 14653-2 (item 3.34 = porção de terreno resultante de parcelamento do solo
urbano) e na antiga NBR 5676 (item 3.15: porção de terreno com frente para vias
públicas ou particulares em condições de ser aproveitado de imediato para fins
urbanos), na ocorrência de pequenas amostragens, com número insuficiente de dados
coletados e efetivamente utilizados. O referido método aplica-se também na avaliação
de terrenos situados em áreas de expansão urbana, à exceção de loteamentos e
sempre que a região demonstrar vocação para empreendimentos verticalizados
residenciais e/ou comerciais. No presente caso, como foi impossível ou incabível a
aplicação do método comparativo para o cálculo do terreno por falta de elementos
assemelhados, quer por suas dimensões e área, quer pelo seu aproveitamento,
utilizamos o método involutivo vertical.
12. Diagnóstico do Mercado:
O desempenho de mercado para imóveis da natureza do avaliando, encontra-

se aparentemente recessivo, em razão da atual conjuntura econômica que atingiu o
mercado imobiliário. A construção civil encontra-se estagnada, em função das
incertezas da política econômica do governo federal, na região poucos negócios vêm
se realizando, portanto, consideramos que o imóvel como um todo, possui baixa
absorção no mercado e baixa liquidez.
13. Cálculo do terreno com a utilização do método involutivo
Após o estudo de mercado concluiu-se que o melhor aproveitamento para este

terreno é a construção de um prédio comercial. Considerando o máximo de
aproveitamento possível, pode se construir 390 (trezentos e noventa salas comerciais)
de 55,00 m² de área privativa, num prédio de 10 pavimentos. O preço de venda das
unidades, inferido estatisticamente e praticado pelo mercado é de R$ 10.500,00 por
m² de área construída privativa (calculado no item 14 do presente Laudo de Avaliação)
13
Com base na legislação municipal vigente, segue abaixo os parâmetros
construtivos, bem como as características físicas do projeto hipotético projetado.
Terreno e Edificação:
Área do terreno: 5.639,89
Número de pavimentos: 10
Índice de Aproveitamento: 4,80
Taxa de ocupação: 50%
Área privativa por pavimento (m²): 2.165,71
Área construída (m²): 27.071,47
Número de salas por andar: 39
Número de salas comerciais: 390
Área privativa das salas (m²): 55,00
A tabela abaixo apresenta o custo de produção do projeto hipotético, BDI do

construtor, BDI do incorporador e ainda a taxa de corretagem praticada no mercado
em estudo, bem como os equipamentos especiais que não estão contemplados na
composição do CUB.
14
Os valores apresentados abaixo foram inferidos estatisticamente e
apresentados no item 14.1 do presente, sendo utilizado o método comparativo direto
de dados de mercado (salas comerciais).
Valor Unitário (R$/m²): 10.500,00

Preço sala (R$): 577.500,00
VGV (R$): 225.225.000,00
20 sala/bimestre: 11.550.000,00
10 sala/bimestre: 5.775.000,00
25 sala/bimestre: 14.437.500,00
5 salas/bimestre 2.887.500,00
Para realização do empreendimento considerou-se que o empreendedor

utilizou capital próprio e consequentemente implica-se na utilização da taxa mínima de
atratividade ou taxa de desconto, no qual é considerado o risco de investimento no
mercado atual e a respectiva valorização esperada para o capital da empresa. Segue
abaixo a TMA utilizada no fluxo de caixa do empreendimento hipotético.
Financeiro:
TMA sem risco: 1,20%
Taxa de risco 0,70%
TMA ajustada ao risco: 1,91%
15
A planilha abaixo apresenta os custos diretos e indiretos apurados de cada item
do empreendimento, inclusive a elaboração e aprovação de projetos, necessários a
transformação do imóvel para as condições de um projeto hipotético.
Orçamento:
SERVIÇO % R$
Projetos e Serviços preliminares 4,5% 3.221.762,65
Infraestrutura 5,1% 3.651.331,00
Supraestrutura 26,0% 18.614.628,65
Alvenaria 7,5% 5.369.604,42
Instalações elétricas 5,1% 3.651.331,00
Instalações hidro-sanitárias (inclui incêndio) 4,5% 3.221.762,65
Outras Instalações (gás, telefone, etc.) 2,0% 1.431.894,51
Revestimentos 12,5% 8.949.340,70
Esquadrias 8,5% 6.085.551,67
Cobertura e impermeabilização 1,4% 1.002.326,16
Pisos 6,5% 4.653.657,16
Pintura 5,2% 3.722.925,73
Vidros 1,3% 930.731,43
Elevadores 5,5% 3.937.709,91
Área de lazer, ajardinamento, etc. 3,0% 2.147.841,77
Limpeza 0,4% 286.378,90
Serviços complementares 1,0% 715.947,26
Sub-Total 100,0% 71.594.725,56
Sub-Total unitário 2.644,66
BDI 38,85% 27.814.550,88
Total 99.409.276,45
PLANILHA COM O CRONOGRAMA FINANCEIRO BIMESTRAL DO EMPREENDIMENTO

EM ANEXO.
16
Com base nos cálculos anteriores, a tabela abaixo apresenta o fluxo de caixa do
empreendimento, bem como o seu VPL (Valor presente líquido), considerado como
valor de mercado do terreno na presente data.
17
14. Cálculo das Salas Comercais Utilizadas no Projeto Hipotético do
Método Involutivo.
14.1. Cálculo das Salas Comerciais por inferência Estatística:
A determinação do valor do terreno pelo método comparativo direto de dados

do mercado, previsto no subitem 8.2.4 da NBR 14653-2: 2011, baseado no
processo de inferência estatística, com adoção de modelo de regressão
múltipla, pelo fato de existir elementos assemelhados na região, quer por suas
dimensões e área, como por seu aproveitamento. Foram realizadas pesquisas de
mercado nos bairros da cidade de Biguaçu - SC, para composição de uma amostra
representativa de dados de mercado com características, semelhantes às do avaliando.
Na estrutura da pesquisa foram eleitas variáveis relevantes para formar um modelo, e
explicar a formação de valor, estabelecendo as relações entre si com a variável
dependente. O fator de comercialização deve ser tomado em conta, admitindo-se que
pode ser maior ou menor que a unidade em razão do comportamento do mercado na
época da avaliação do bem.
No presente trabalho seguimos as recomendações da NBR-14653-2, com atenção para

os seguintes pontos:
 Aplicação de modelos de regressão que utilizem variáveis que

considerem as diferenças entre os imóveis;
 A definição do valor deve ser obtida através da comparação com dados

de mercado assemelhados;
 Sempre que possível, conforme o grau de precisão da avaliação, visitar

os imóveis tomados como referência, para verificar a veracidade das
informações;
15. Programa utilizado
Para avaliação do valor venal do terreno, utilizamos para tratamento dos dados um
“software” denominado TS-Sisreg, no qual os dados são lançados em uma planilha e
recebem tratamento matemático – estatístico a fim de formar um modelo matemático
que relacione aquelas informações segundo as técnicas convencional e científica
adotadas pela engenharia de avaliações.
18
16. Coleta de Dados
Para conclusão dos cálculos avaliatórios, utilizamos como metodologia para

avaliação do valor de mercado de terrenos na região, o Método Comparativo de Dados
do Mercado. A avaliação foi efetuada de acordo com as Normas Brasileiras de Perícias
e Avaliações (NBR 14653 – 2: 2011). O problema, que se apresenta, conforme já dito, é
o de avaliar para venda à vista, referente a setembro 2018, 1 (um) terreno +
edificações pertencente ao Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina, localizado
no município de Florianópolis, Bairro Centro em Santa Catarina, realizamos pesquisa
na região, para obtenção de eventos do mercado semelhantes aos imóveis avaliando,
utilizamos banco de dados da Caixa Econômica Federal (Sistema SIMIL), consultados
jornais/classificados locais, imobiliárias e corretores independentes. Ressaltamos que
foram coletados 37 (trinta e sete) amostras, em oferta na região para inferir o valor de
mercado sobre uma amostra homogênea, com análise do valor de venda, portanto,
descreveremos a seguir no rol de amostragem, os elementos pesquisados.
Formou-se rol de elementos com 37 amostras que se encontram descritos com fotos em anexo.
19
17. Tratamento Estatístico
17.1. Especificação da Avaliação
De acordo com a Norma NBR 14653-2: 2011, as avaliações devem ser especificadas de
acordo com a fundamentação e a precisão.
A fundamentação é função do trabalho avaliatório com o envolvimento da seleção da

metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais.
A precisão depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de

mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e
natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.
Na presente avaliação, conforme a tabela que integra o Tratamento estatístico das

amostras, a pontuação obtida para o método utilizado (comparativo direto de dados
de mercado), permite enquadrar a especificação do laudo, de acordo com mencionada
norma, no grau de fundamentação II e precisão III.
17.2. Memória de Cálculo
MEMORIA DE CÁLCULO EM ANEXO
18. Verificação dos pressupostos do modelo
Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística

inferencial, obteve-se o modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-
se consistentes e significativas.
 Preço Unitário (R$/m²): Variável dependente, representando o valor

unitário de cada elemento, ou seja, a relação entre o valor venal total e sua
respectiva área. Amplitude da amostra aproveitada: R$ 2.750,00/m² a R$
16.341,50/m²
 Área privativa: variável independente numérica, é esperado que a medida

que aumenta a área diminui o preço unitário. Amplitude da amostra: 22,00
m² a 200,00 m²
20
 Localização (Atratividade Local): Variável qualitativa explicada através de
uma dicotomia, no qual foi adotado o valor 01 para que imóveis que estão
posicionados numa região com alto fluxo de pessoas e o valor 00 para os
imóveis localizados numa região com um fluxo um pouco mais baixo e um
pouco mais afastado dois principais pólos do centro de Florianópolis.
21
 Padrão Construtivo: Variável qualitativa explicada através de um código
alocado, na qual foi atribuído aos elementos amostrais os seguintes valores:
Padrão Construtivo
Normal Normal/Alto Alto
4 5 6
22
 Idade estimada: Variável quantitativa no indica que quanto maior a idade do
imóvel menor é o seu preço unitário. Esse regressor se mostrou importante e
foi utilizado no modelo matemático.
O modelo inferencial que mostrou melhor ajuste aos pontos da amostra encontra-se
detalhadamente e apresentado memória de cálculo em anexo, resumidamente é
apresentado a seguir:
Modelo da Regressão
Preço unitário =( -2,3153815e+08 +6,1442353e+08 * 1/Áreaprivativa +29431571 *

Fluxo depessoas +68482448 * Padrãoconstrutivo +-8144285,4 * Idadeestimada½ ) ^
0,5
23
Correlação do Modelo
Classificação : Correlação Fortíssima
O modelo explicitado acima apresentou coeficiente de correlação forte (R =

0,926496) e coeficiente de determinação ajustado (R 2 ajustado = 0,858396). Num modelo
de regressão múltipla, como é o caso, é desejável que o módulo do coeficiente de
correlação entre a variável dependente e as variáveis independentes seja próximo da
unidade. O quadrado do coeficiente de correlação ajustado resulta no coeficiente de
determinação, que indica o poder de explicação do modelo em função das variáveis
independentes consideradas. No presente caso, o coeficiente de determinação
encontrado (R2 ajustado = 0,858396), indica que 85,83 % da variabilidade dos preços
observados são explicadas pelas variáveis utilizadas (área, distância ao centro e
vocação) e que a diferença para a unidade (100%) é decorrente de variáveis não
utilizadas e possíveis imperfeições da amostra.
16.1 Linearidade
A linearidade do modelo é realizada pela análise dos valores observados para a

variável dependente versus cada variável independente, analisando o comportamento
gráfico da variável dependente em relação a cada variável independente, ou seja, pela
análise do comportamento do mercado com o comportamento atribuído para cada
variável. O presente laudo atende a este pressuposto, o que pode ser verificado
através dos gráficos de comportamento das variáveis que integram o Tratamento
Estatísitico.
16.2 Normalidade
A verificação da normalidade foi realizada pelos seguintes instrumentos:
a) Análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores

ajustados, com os pontos dispostos aleatoriamente.
b) Comparação das frequências relativas dos resíduos amostrais nos

intervalos de [-1;+1], [-1,64;+1,64], [-1,96;+1,96], com as
probabilidades de distribuição normal padrão nos mesmos
intervalos, ou seja, 72,0 %, 89,0 % e 97,0 %.
24
c) Exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus
quantis da distribuição normal padronizada, que deve se
aproximar da bissetriz do primeiro quadrante.
16.3 Homocedasticidade
A verificação da homocedasticidade pode ser feita graficamente, plotando os

resíduos contra os valores estimados pela reta de regressão, a ausência da mesma
pode levar muitas vezes, o avaliador a desprezar variáveis fundamentais no modelo,
sendo que a presença da heterocedasticidade não permite a construção de intervalos
de confiança válidos para o parâmetro da equação. O modelo adotado apresentou a
variância constante dos resíduos.
16.4 Autocorrelação
O resíduo de uma observação não é correlacionado com os resíduos de outra

observação. Foi efetuada a análise visual dos resíduos, observando-se que são
independentes e não correlacionado.
16.5 Multicolinearidade
A verificação da multcolinearidade é realizada pela análise da matriz das

correlações que retrata as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis
independentes, com atenção especial para resultados superiores a 0,80.
25
No presente laudo não há resultados superiores a 0,80 na correlação entre as variáveis
independentes, indicando ausência de multicolinearidade.
Padrão construtivo
Fluxo de pessoas
Idade estimada
Área privativa
Preço unitário
Forma Linear
Variável
X1 1/x 7 20 7 21
X2 x 11 7 56 38
X3 x 8 -8 49 62
X4 x½ - 31 - 29
10 87
Y y² 19 5 91 -
81
19. Cálculos Avaliatórios
19.1. Cálculo do Valor do metro quadrado das Salas Comerciais
Por determinação da Norma ABNT NBR – 14653 – 2 : 2011, o valor final da

avaliação determinado através de inferência estatística – COM UTILIZAÇÃO DE
MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR, tem que estar contido em um intervalo de
confiança fechado de no máximo 80%. O modelo adotado foi linearizado e a variável
dependente na escala normal, sendo que a estimativa central utilizada foi à moda,
fidelizando assim o fenômeno explicado e apresentando coerência com as crenças
estabelecidas a priori Por este signatário. Os limites mínimo, máximo e médio, que
podem ser adotados estão descritos no item 16 – Tratamento Estatístico das amostras.
CAMPO DE ARBÍTRIO: O campo de arbítrio corresponde a semi-amplitude de 15% em

torno da estimativa pontual adotada. Caso não seja adotada a estimativa pontual, o
Engenheiro de avaliações deve justificar sua escolha.
26
O modelo utilizado foi :
Preço unitário =( -2,3153815e+08 +6,1442353e+08 * 1/Área privativa +29431571 *

Fluxo de pessoas +68482448 * Padrão construtivo +-8144285,4 * Idade estimada½ ) ^
0,5
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

LIMITE MÍNIMO: R$ 9.882,92
VALOR MÉDIO: R$ 10.513, 12
LIMITE MÁXIMO: R$ 11.107,80
Justificativa: Qualquer um dos valores acima tem a mesma probabilidade de integrar

o intervalo de confiança de 80%, podendo ser aceito como valor de mercado de venda
do imóvel. No presente trabalho adotamos o valor médio como valor de mercado de
uma sala comercial de alto padrão localizada no centro de Florianópolis –SC.
MEMÓRIAS DE CÁLCULOS EM ANEXO
20. Custos de Reedição das Benfeitorias Existentes

20.1. Cálculo das edificações Existentes sobre o Terreno.
Tipo de Edificação: Edificação Institucional (ACI)

Área do original Prédio Antigo: 5.975,56 m²
Área Ampliada Prédio Novo: 16.512,15 m²
Área Total: 22.487,71 m²
Idade Real: Prédio Antigo: 30 anos
Idade Real: Prédio Novo: 5 anos
Estado de Conservação Edificação Nova: Novo sofreu e não precisa reparos
Estado de Conservação Edificação Antiga: Novo sofreu e não precisa reparos.
Padrão de Construção: Padrão Alto

Observação: A área total construída foi conferida no quadro de áreas e projetos
arquitetônico de implantação apresentado.
27
A edificação foi avaliada pelo método de quantificação de custos, utilizado para
identificar o custo de reedição das benfeitorias. Este método consiste na apropriação
do valor das benfeitorias, através da reprodução do seu custo. A composição dos
custos é feita a partir do CUB – Custo Unitário Básico de Construção, considerando a
idade e padrão construtivo. Neste método devem ser justificados e quantificados os
efeitos do desgaste físico e/ou obsoletismo funcional das benfeitorias. Para apuração
do custo de construção, foi aplicado o modelo previsto na ABNT NBR 14653-2,
representado a seguir:
O orçamento final por m² (OF) da edificação, incluindo todos os custos, é

calculado pela seguinte modelo matemático:
C = {CUB + [OE + OI + (OFe –OFd)/S ] x (1 + A)(1+F)(1+L)

Onde:
C = É o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de
construção
Custo Unitário Básico, fornecido pelo Sinduscom-SC, comercial de padrão normal, que
melhor se assemelha a edificação sobre o terreno. Os preços dos materiais de
construção foram coletados entre vários fornecedores da Grande Florianópolis e os
valores da mão de obra pesquisados por sindicatos regionais conveniados.
CUB – Custo Unitário Básico para área do prédio Comercial: R$ 2.203,88/m² – Projeto
Padrão ALTO Comercial - CSL (comercial salas e lojas ) dados de setembro de 2018.
OE = Orçamento para elevadores quando existentes

OI = Orçamento de instalações especiais
OFe = Orçamento de fundações especiais
Ofd = Orçamento de fundações diretas
28
S = área equivalente de construção: Admitida com área real privativa.
Por tratar-se de um prédio que contempla áreas cobertas padrão, e outras

áreas comuns cobertas e descobertas, destinadas a garagens, heliponto, barrilete, com
padrão diferente deve-se calcular á área equivalente de construção com dimensões
estimadas, conforme disposto na Norma 12.721/2006 item 4.1.2.2 – Área equivalente
de construção:
a) 25% das correspondentes áreas reais descobertas, tais como terraços,
mezanino, etc..)
b) 50% das correspondentes áreas reais cobertas de padrão diferente, tais
como garagens, pilotis, depósitos, etc..
EDIFICAÇÃO: Segundo quadro de áreas apresentado pelo Tribunal de Contas do

Estado de Santa Catarina
Bloco A + Bloco B = Área dos Prédios antigos previamente existentes: 5.975,56 m²

Edificação Nova construída recentemente: 16.512,15 m²
S Total dos Blocos A + Bloco B + Prédio Novo = 22.487,71 m²
S Total Prédio Novo: 16.512,15 m²
Área Equivalente para o Prédio Novo
Área do Pavimento Subsolo Garagem: 1.703,80 m² x 0,5 = 851,90 m²

Área Térreo Descoberta: 324,70 x 0,25 = 81,18 m²
Área no 2º Pavimento 1º Garagem: 1.438,08 m² x 0,5 = 719,04 m²
Área do 3º Pavimento Pilotis: 1.013,84 m² x 0,5 + 424,24 x 0,25 = 612,98 m²
Área do 4º Pavimento 2º Garagem: 792,56 x 0,5 + 191,96 x 0,25 = 434,67 m²
Área Descoberta 13º Pav: 65,34 x 0,25 = 16,34
Ático Descoberto: 339,26 x 0,25 = 84,82 m²
Área de Barrilete: 169,86 x 0,50 + 216,27 m² x 0,25 = 138,99m²
Área de Casa de Máquinas Reservatório: 195,58 x 0,5 = 97,80 m²
Resgate (Heliponto): 195,58 x 0,25 = 48,90 m²
S = Construção Equivalente para o Prédio Novo: 3.086,62 m²
S Total para Prédio Novo: 13.425,53 m²
29
BDI – BENEFICIOS DE DESPESAS INDIRETAS
A = Taxa de administração da obra

F = Percentual aos custos financeiros durante o período da construção
L = Percentual correspondente ou remuneração da construtora
DEPRECIAÇÃO
D = Fator de depreciação de Ross – Heidecke, que levam em conta a idade aparente e

o estado de conservação.
EQUIPAMENTOS ESPECIAIS INSTALADOS A CONSIDERAR:

EQUIPAMENTO VALOR
R$
Elevadores (6) 998.000,00
Climatização 6.122.575,00
Fundações Profundas + Rebaixamento 2.460.000,00
Lençol Freático + Paredes Diafragma
Cabeamento Estruturado + Sonorização + 900.000,00
Subestação
Valor Total 10.480.575,00
Observação: Os valores dos equipamentos especiais foram pesquisados na documentação apresentada (edital,
projetos, memoriais, entre outros), além de outros pesquisa realizadas no mercado local, e nos valores
estabelecidos pelo SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e índices da Construção Civil.
VALOR DA EDIFICAÇÃO: VALORES CALCULADOS NA PLANILHA EXCEL MÉTODO

EVOLUTIVO EM ANEXO.
30
VALOR DA EDIFICAÇÃO = R$ 52.453.589,68 + R$ 10.480.575,00
VALOR DA EDIFICAÇÃO = R$ 62.934.164,68
21. Valor Global do Imóvel
Segundo a NBR 14653-2 – 2011 - A composição do valor total do imóvel avaliando

pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno,
considerados os custos de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o
fator de comercialização.
Assim:
VGI = (VT + CB).FC
VG = (R$ 46.826.174,47 + R$ 62.934.164,68 ). FC
31
FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
O fator de comercialização é a Razão entre o valor de mercado de um bem e o

seu custo de reedição. O fator de comercialização deve ser considerado toda vez que a
finalidade da avaliação for o valor de mercado do bem na utilização do método
evolutivo (que identifica o valor do bem através do somatório de seus componentes).
No caso ora abordado, por tratar-se de uma avaliação atípica de uma área
comunitária institucional, não foi possível calcular o fator de comercialização por não
existir imóveis similares em oferta ou transação ao bem avaliando, em função disto
levamos em conta o item 9.3 – c, da NBR 14653-2:2011 – IBAPE /SP, que preconiza a
utilização do fator de comercialização, admitindo-se que pode ser maior ou menor que
a unidade. No caso ora abordado arbitramos o valor de 0,95 para o imóvel em
questão, em razão do subaproveitamento da área do terreno onde está erguida a
edificação antiga, e a obrigatoriedade da mudança de zoneamento em caso de
comercialização.
Portanto,
FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO = 0,95
VGI = R$ 109.760.339,15 X 0,95
VGI = R$ 104.272.322,20
Em números redondos:
VGI = 104.270.000,00 (cento e quatro milhões duzentos e setenta mil

reais
32
22. Grau de Fundamentação do Laudo (terreno + Benfeitorias)
Especificação do Laudo nº TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SANTA CATARINA 20/09/2018
Imóvel EDIFICAÇÃO COMERCIAL INSTITUCIONAL LOGO DA EMPRESA
Endereço RUA BULCÃO VIANA, 90 - CENTRO - FLORIANÓPOLIS - SC
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - IMÓVEIS URBANOS
MÉTODO EVOLUTIVO - NBR-14.653-2

rsnssa
rsnssa
Tabela 10 - Grau de Fundamentação no caso de utilização de Método Evolutivo
Item Descrição Determinação do Grau de Fundamentação
Vlr do Terreno é
Grau obtido
< 15% do Vlt. Grau II - de fundamentação no Método
1 Estimativa do Valor do Terreno no MCDM ou II 2 Grau II
Total do Imóvel Comparativo ou no Involutivo
Involutivo
não
Vlr da Benfeitoria
Grau obtido é < 15% do Vlr. Grau II - de fundamentação no Quantificação
2 Estimativa do Custo de Reedição II 2 Grau II
no MQC Total do Imóvel de Custos
não
3 Fator de Comercialização Grau II - Justificado 2 Grau II
ENQUADRAMENTO SEGUNDO O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - Método Evolutivo: Tabela 11
Tabela 11 - Enquadramento do Laudo segundo seu Grau de Fundamentação

Verificação da Tabela 10 x Tabela 11
ENQUADRAMENTO de acordo com Tabela 11
Graus III II I Enquadramento Tabela 7 pts Grau

Pontos Mínimos 8 5 3 Pontos Obtidos Totais 6 Grau Possível = II
Itens Obrigatórios no grau correspondente 1e2 1e2 todos Pontos de itens obrigatórios 2,6,7 e 8 demais
Pontos Mínimos 6 4 3 III 4 2
Grau Possível = II
demais itens grau II grau I II 4 2
Pontos Mínimos 2 1 I 6
Grau de Fundamentação após

Pontos Máximos possíveis 9 6 3
Enquadramento da Tabela 7
6 Grau II
ENQUADRAMENTO SEGUNDO O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: Item 9.5.1 da NBR 14653-2

9.5.1 - Para atingir o Grau III, são obrigatórias:
a apresentação do laudo na modalidade completa (em todos os itens de a a m ); atendeu Grau III
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO FINAL: atendimento simultâneo a Tabela 9 e Item 9.5.1 da NBR 14653-2
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO FINAL DO LAUDO Grau II
33
23. Resultado da Avaliação e Data de Referência
Valor de Mercado: R$ 104.270.000,00 (cento e quatro milhões duzentos e setenta mil

reai)
Data de Referência: 03/10/2018
24. Responsável Técnico
Responsável Técnico: Márcio Antônio Lunardelli Cavallazzi, Engenheiro Civil Registrado

no CREA/SC sob o nº 017036-4, CPF nº 416.353.029-00.
25. Encerramento
Laudo de Avaliação, em 34 (trinta e quatro) folhas de papel A4, 10 (dez)

fotografias digitadas e impressas; mapas da região, projetos; anotação de
responsabilidade técnica, outros anexos.
Florianópolis, 03 de outubro de 2018
Engº Márcio A. L. Cavallazzi

CREA/SC 17936-4
Pravaliar Engenharia Ltda
34
ANEXOS
ANEXO - 1
DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
35
FOLHA Nº 01
CNPJ Nº 83.279.448/0001-13
CEP: 88.020-160
DATA: 09/2018
LEGENDA: VISTA FRONTAL AO IMÓVEL AVALIANDO – EDIFICAÇÃO NOVA
36
FOLHA Nº 02
CNPJ Nº 83.279.448/0001-13
CEP: 88.020-160
DATA: 09/2018
LEGENDA: VISTA DO IMÓVEL AVALIANDO – EDIFICAÇÃO ANTIGA
37
FOLHA Nº 03
CNPJ Nº 83.279.448/0001-13
CEP: 88.020-160
DATA: 09/2018
LEGENDA: VISTA DO IMÓVEL AVALIANDO – EDIFICAÇÕES ANTIGA E NOVA
38
FOLHA Nº 04
CNPJ Nº 83.279.448/0001-13
CEP: 88.020-160
DATA: 09/2018
LEGENDA: VISTA DA RECPÇÃO SITUADA NO ACESSO DA EDIFICAÇÃO ANTIGA
39
FOLHA Nº 05

CNPJ Nº 83.279.448/0001-13
CEP: 88.020-160
DATA: 09/2018
LEGENDA: VISTA SALAS DE ESCRITÓRIOS
40
FOLHA Nº 06
CNPJ Nº 83.279.448/0001-13
CEP: 88.020-160
DATA: 09/2018
LEGENDA: VISTA DA ÁREA DE ACESSO DO PRÉDIO NOVO
41
FOLHA Nº 07
CNPJ Nº 83.279.448/0001-13
CEP: 88.020-160
DATA: 09/2018
LEGENDA: SALAS DE ESCRITÓRIO
42
FOLHA Nº 08
CNPJ Nº 83.279.448/0001-13
CEP: 88.020-160
CLIMATIZAÇÃO EXAUTORES - CLIMATIZAÇÃO
SUBESTAÇÃO DE ENERGIA
DATA: 09/2018
LEGENDA: EQUIPAMENTOS ESPECIAIS
43
ANEXOS – 10
ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE
TÉCNICA
44

Laudo de Avaliação Tribunal de Contas SC

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Laudo de Avaliação Tribunal de Contas SC

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

LAUDO DE AVALIAÇÃO

ORDEM DE SERVIÇO Nº 376/2018

VALOR AVALIADO: 104.270.000,00

COORDENADAS: LATITUDE: -27º 36’ 01,36” – LONGITUDE: -48º 32’ 51,79”

ÁREA TOTAL DO TERRENO ADOTADA: 5.639,89 m²

COORDENADAS: LATITUDE: -27º 36’ 01,36” – LONGITUDE: -48º 32’ 51,79”

Tipo de Edificação: Edificação Comercial

ÁREA TOTAL EDIFICADA: 22.487,71 m²

Projeto Arquitetônico de implantação do Empreendimento com seus respectivos

3. Objetivo e finalidade do Trabalho:

Objetivo: Avaliação do valor de mercado do Imóvel: Edificação do Tribunal de Contas

Proprietário: Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina

Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina - Diretoria de Administração e Finanças

6. Data da Vistoria no Imóvel:

A vistoria foi realizada em 03/09/2018

Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação

 Na documentação fornecida, constituída pela escritura do imóvel e seus

 Na qualidade da amostra, na qual está assegurado quanto à idoneidade

 Na Norma Brasileira NBR 14653 – Parte 2 - conforme esta norma o

 Não foi previsto a valor da outorga onerosa no custo do

 Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel,

 Tipo e Uso de ocupação do solo, restrições físicas e limitações legais,

 Para avaliação das unidades hipotéticas e cálculo do valor total do

Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente

Não foram efetuadas investigações quanto à correção dos documentos fornecidos;

8. Vistoria da Região Geoeconômica na qual se encontra inserido o

A região de localização do imóvel está inserida no Bairro Centro, da cidade de

9. Vistoria do Empreendimento Avaliando

9.1. Caracterização do Terreno

Trata-se de 1 (um) terreno urbano situado na Rua Bulcão Viana, 90 – Centro –

De acordo com o acima exposto á área do terreno do imóvel pertencente ao

 Localização: Rua Bulcão Viana, 90 – Centro – Florianópolis -SC.

 Topografia: A topografia do terreno é plana.

 Superfície: Em razão da superfície do terreno estar localizado próximo a áreas

 Acesso ao Imóvel: O local do imóvel, sito a Rua Bulcão Viana, 90 - Centro –

 Aproveitamento e Ocupação do Terreno: Trata-se de uma área tipicamente

9.3. Caracterização da Edificação

10. Verificação da legislação do uso e ocupação do solo

De acordo com as exigências legais da Prefeitura Municipal de Florianópolis –

ZONEAMENTO GABARITO ÍNDICE DE APROVEITAMENTO

ÁREA TOTAL DO TERRENO: 5.639,89 m²

11. Metodologia aplicada

No presente Laudo de avaliação foi aplicado o método evolutivo. Este método

 Diante da natureza do bem avaliando e da não disponibilidade de elementos

 MQTCT – Método da Quantificação dos Custos para as benfeitorias

 As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou

 O fator de comercialização é a Razão entre o valor de mercado de um bem e o

A expressão matemática que permite a apropriação do valor do imóvel pelo método

 Para cálculo do terreno foi utilizado o método involutivo:

A Norma para avaliação de imóveis Urbanos IBAPE / SP (2005), especifica que o

12. Diagnóstico do Mercado:

O desempenho de mercado para imóveis da natureza do avaliando, encontra-

13. Cálculo do terreno com a utilização do método involutivo

Após o estudo de mercado concluiu-se que o melhor aproveitamento para este

A tabela abaixo apresenta o custo de produção do projeto hipotético, BDI do

Valor Unitário (R$/m²): 10.500,00

Para realização do empreendimento considerou-se que o empreendedor

PLANILHA COM O CRONOGRAMA FINANCEIRO BIMESTRAL DO EMPREENDIMENTO

14.1. Cálculo das Salas Comerciais por inferência Estatística:

A determinação do valor do terreno pelo método comparativo direto de dados

No presente trabalho seguimos as recomendações da NBR-14653-2, com atenção para

 Aplicação de modelos de regressão que utilizem variáveis que

 A definição do valor deve ser obtida através da comparação com dados