Modelo de Calculo de Servidão Administrativa

JALES/SP
PROPRIEDADE
PROPRIETÁRIO
FEVEREIRO/2018
LD CONEXÃO JALES
LD CONEXÃO JALES 13
LAUDO DE AVALIAÇÃO
VALDECIR ROTUNDO FURLAN
LD.Conexão.Jales.Avaliação.13
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RICARDO JORGE VELLOSO, protocolado em 13/06/2018 às 15:20 , sob o número 10029069820188260297.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1002906-98.2018.8.26.0297 e código 3590026.
JALES/SP
MUNICIPIO
ELABORAÇÃO
INTERESSADA
PROPRIEDADE
DADOS GERAIS
R$ 229.000,00
PROPRIETÁRIOS
FEVEREIRO/2018
(FEVEREIRO/2018)
VALOR DA INDENIZAÇÃO
VALDECIR ROTUNDO FURLAN
ELEKTRO ELETRICIDADE E SERVIÇOS S.A
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1 OBJETIVO
O objetivo do presente laudo é a determinação do valor da indenização devida, em
virtude da instituição de servidão em imóvel de propriedade de VALDECIR ROTUNDO
FURLAN, situado no município de JALES/SP. Referida área de servidão foi cadastrada
com o código
É elaborado a pedido da ELEKTRO – ELETRICIDADE E SERVIÇOS S.A. e refere-se à

servidão aérea para a LD CONEXÃO JALES.
O valor a ser encontrado será considerado o de INDENIZAÇÃO DA SERVIDÃO,

assim definido na literatura técnica:
“Justo valor obtido na avaliação da servidão e demais ônus dela

decorrentes, desde que devidamente comprovados”
No cálculo indenizatório procedido, consideramos que inexistem dívidas, ônus

ou gravames sobre o prédio matriz.
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2 TITULAÇÃO E METRAGENS
2.1 DO PRÉDIO MATRIZ
De acordo com a documentação obtida, o prédio matriz é objeto da Matrícula nº
31.154 do Cartório de Registro de Imóveis de JALES, com área total de 5,920241ha
ou 59.202,41m², já descontada a área desapropriada constante da AV.04.
2.2 DA FAIXA SERVIENDA
Foi realizado levantamento cadastral da faixa objeto da servidão, cuja planta e

memorial descritivo, apontam:
 Largura= 30,00m
 Área = 6.967,12m²
Trata-se de área rural, com acesso pela Rodovia Euclides da Cunha.
A área da servidão corresponde a:
6.967,12m² / 59.202,41m² = 0,1176 ou 11,76% da área total.
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3 VISTORIA
3.1 DA REGIÃO
A linha de distribuição LD CONEXÃO JALES será implantada parte em área urbana e
parte em rural do Município de JALES.
A topografia do entorno pode ser definida como de plana a levemente ondulada.
3.2 DA ÁREA EM AVALIAÇÃO
A área servienda e particularmente a faixa cuja servidão é objeto do presente laudo

estão em área rural, apresentam topografia praticamente plana e são ocupadas com
vegetação rasteira e árvores variadas.
Na vistoria foi constatada a existência de um poço semi artesiano que, segundo o
proprietário tem 100,00m de profundidade.
3.3 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Na vistoria foram obtidas fotografias da área objeto da servidão a ser instituída neste
caso e que seguem:
Vista aérea o imóvel, com simulação da faixa de servidão
5
Interior do imóvel
Entrada do imóvel, com a simulação da faixa de servidão
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4 CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO
Conforme aqui já informado, trata-se de imóvel rural.
Tendo em vista a proximidade com o perímetro urbano e a ocupação do entorno,
optamos por não pesquisar áreas rurais para embasar esta avaliação.
Assim e por coerência, para o cálculo do valor pleno da área, utilizaremos a pesquisa
de lotes e consequente unitário de gleba, procedidos nas avaliações de outros casos
próximos urbanos.
Seguem-se então a pesquisa de lotes, cálculo do valor de gleba e da indenização.
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5 PESQUISA DE PREÇO DE TERRENO
5.1 NORMAS
Para a pesquisa e avaliação serão obedecidas as normas vigentes:
 NBR-14.653-1 – Avaliação de Bens – Parte 1 – Procedimentos Gerais – ABNT,

 NBR-14.653-2 – Avaliação de Bens – Parte 2 – Imóveis Urbanos – ABNT e
 Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP:2011
5.2 ENQUADRAMENTO
As características de ocupação do entorno leva ao enquadramento na 2ª Zona da

Norma do IBAPE/SP – 2011.
5.3 METODOLOGIA
Para a avaliação plena da área objeto da servidão, consideramos que esta, por
similaridade, tenha valor unitário igual ao da gleba matriz. Assim, procuramos
terrenos assemelhados e próximos, em oferta ou transacionados. Os dados
correspondentes e cálculos de homogeneização seguem apresentados neste capítulo.
Consideramos como corretas e de boa fé as informações obtidas junto a proprietários

ou corretores e admitimos que os imóveis ofertados estejam com documentação em
ordem, que permitam alienação imediata.
5.4 SITUAÇÃO PARADIGMA
Os dados dos elementos pesquisados sofrerão tratamentos de homogeneização para

obtenção de unitário válido para terreno na seguinte situação paradigma:
 Situado no local avaliando.

 Lote com as características daquele descrito para a 2ª Zona da Norma do
IBAPE/SP-2011, ou seja, com frente de 10,00m, profundidade de
aproveitamento eficiente variando entre 25,00m e 40,00m.
 De topografia plana.
 Valor de venda efetiva válido para fevereiro/2018, pagamento à vista.
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5.5 HOMOGENEIZAÇÃO
Para a homogeneização serão adotados:
 Fator fonte de 0,90 ou redução de 10% nos valores das ofertas.
 A consideração de que os locais pesquisados, bem como a área avalianda
tenham o mesmo valor, ou seja, não serão considerados fatores de
localização, transporte ou índices locais.
 Correções de frente e profundidade conforme ditado pela Norma do

IBAPE/SP:2011.
 Abatimento de valores de construções existentes, conforme trabalho

Edificações Valores de Venda:2002 do IBAPE/SP e CUB = R$ 1.240,12.
5.6 IMÓVEIS PESQUISADOS E CALCULOS DE HOMOGENEIZAÇÃO
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ELEMENTO 1
LOCAL: Av.Shiguero Kitayama, defronte ao Posto de Combustível
TERRENO: 369,90m², frente 12,33m
OFERTA: R$ 350.000,00 à vista
FONTE: Imobiliária Landel - Dimas

Tel. (17) 3632-6800
PROFUNDIDADE EQUIVALENTE:
369,90m²/12,33m = 30,00m
UNITÁRIO HOMOGENEIZADO:
R$ 350.000,00 x 0,9 / 369,90m² x (10,00/12,33)0,20 =
R$ 816,65/m²
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ELEMENTO 2
R$ 323,63/m²
520,00m²/14,00m = 37,14m
FONTE: Pirâmide Imóveis - Benê
LOCAL: Rua 9, defronte ao 3.155
17 3632-2242 / 99704-4444
R$ 200.000,00 x 0,90 / 520,00m² x (10 / 14)0,20=
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ELEMENTO 3
LOCAL: Rua 11, 3.056
CONSTRUÇÃO: aprox. 150,00m², casa padrão simples, 10 anos, estado regular “c”
FONTE: João – familiar do proprietário

17 99785-2799 / 99201-3204
420,00m²/12,00m = 35,00m
CONSTRUÇÃO:
150,00m² x 0,912 x R$ 1.240,12 x (0,20 + 0,80 x 0,897) = R$ 155.669,38
RESIDUAL TERRENO:
R$ 340.000,00 X 0.90 – R$ 155.669,38 = R$ 150.330,62
R$ 150.330,62 / 420,00m² x ( 10/12)0,20 =
R$ 345,11/m²
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ELEMENTO 4
LOCAL: Rua 13, 2.850
CONSTRUÇÃO: aprox. 200,00m², casa padrão simples, 40 anos, estado regular “c”
FONTE: Teles - proprietário

17 99705-4074 / 99772-1436 / 99791-3006
490,00m²/14,00m = 35,00m
CONSTRUÇÃO:
200,00m² x 0,912 x R$ 1.240,12 x (0,20 + 0,80 x 0,528) = R$ 140.785,56
RESIDUAL TERRENO:
R$ 320.000,00 X 0.90 – R$ 140.785,56 = R$ 147.214,44
R$ 147.214,44 / 490,00m² x ( 10/14)0,20 =
R$ 280,89/m²
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ELEMENTO 5
LOCAL: Av.Marginal Dr. Eduardo Ferraz Ribeiro do Vale, 1.160
CONSTRUÇÃO: 300,00m², galpão rustico, 20 anos, estado regular “c”
FONTE: Luis - proprietário

17 99705-6801
390,00m²/13,00m = 30,00m
CONSTRUÇÃO:
300,00m² x 0,360 x R$ 1.240,12 x (0,20 + 0,80 x 0,702) = R$ 102.003,34
RESIDUAL TERRENO:
R$ 220.000,00 X 0.90 – R$ 102.003,34 = R$ 95.996,66
R$ 95.996,66 / 390,00m² x ( 10/13)0,20 =
R$ 233,56/m²
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ELEMENTO 6
R$ 401,75/m²
360,00m²/12,00m = 30,00m
FONTE: Antonia – proprietária vizinha

LOCAL: Av.Marginal , a esquerda do 2.988
R$ 150.000,00 / 360,00m² x ( 10/12)0,20 =

VENDA: R$ 150.000,00 à vista, em dez/2017
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ELEMENTO 7
LOCAL: Rua Novo Horizonte 3.477
CONSTRUÇÃO: 74,00m², casa padrão simples, 30 anos, estado regular “c”
FONTE: Imobiliária Globo - Carlinhos

17 3632-6991
151,89m²/10,00m = 15,19m
CONSTRUÇÃO:
74,00m² x 0,912 x R$ 1.240,12 x (0,20 + 0,80 x 0,684) = R$ 62.535,57
RESIDUAL TERRENO:
R$ 140.000,00 X 0.90 – R$ 62.535,57 = R$ 63.464,43
R$ 63.464,43 / 151,89m² =
R$ 417,83/m²
16
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5.7 RESUMO E MÉDIA
ELEMENTO UNITARIO – R$/m²
1................................................................... 816,65 *
2................................................................... 323,63
3................................................................... 345,11
4................................................................... 280,89
5................................................................... 233,56 **
6................................................................... 401,75
7................................................................... 417,83
SOMA 2.819,42
1ª MEDIA ARITMETICA: 2.819,42/7 = 402,77
1º LIMITE INFERIOR (-30%) = 281,94
1º LIMITE SUPERIOR (+30%) = 523,61
Eliminando o elemento 1 por ter unitário fora do intervalo e ser o mais distante da
média em módulo, temos a
2ª MEDIA ARITMETICA: 2.002,77 / 6 = 333,80
Eliminando o elemento 5 por ter unitário fora do novo intervalo e ser o mais distante
da média em módulo, temos a
3ª MEDIA ARITMETICA: 1.769,21/ 5 = 353,84
Inexistindo agora elementos fora do novo intervalo, adotamos como media saneada
aquela 3ª media aritmética encontrada:
R$ 353,84/m² - fevereiro/2018
17
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6 VALOR UNITÁRIO DE GLEBA APLICÁVEL
De posse do unitário de lote obtido no capítulo anterior, passamos ao calculo do
correspondente unitário de gleba. Isto é, do valor máximo por metro quadrado de
área bruta da gleba que seja viável um empreendedor pagar para nela implantar um
loteamento no local, cujos terrenos seriam vendidos por aqueles R$ 353,84/m².
Para tanto, adotaremos o Método Involutivo, cuja formulação simplificada foi

apresentada pelo Eng. Fernando Guilherme Martins em seu trabalho “Avaliação de
Glebas – Subsídios para Pré-Planos”.
- Valor de venda dos lotes:
Para área útil ou vendável de 1.000,00m², temos a receita bruta de:
Vl = 1.000,00m² x R$ 353,84/m² = R$ 353.840,00
- Despesas de urbanização:
Para a implantação de loteamento na gleba, isoladamente ou em conjunto com o

remanescente da mesma, os empreendedores deverão incorrer em custos
obrigatórios, chamados de despesas de urbanização. Tais valores válidos para
1.000,00m² de área útil, calculados e publicados pelo autor do citado trabalho na
revista “Construção e Mercado” da Editora Pini e válido para janeiro/2018, último
divulgado:
Serviços de topografia R$ 1.762,27

Terraplenagem leve R$ 1.245,99
Rede de água potável R$ 7.645,75
Rede de esgoto R$ 17.150,99
Drenagem – galerias R$ 6.688,47
Drenagem – guias e sarjetas R$ 5.401,21
Pavimentação R$ 14.705,77
Rede de iluminação pública R$ 2.564,53
SOMA: Du= R$ 57.164,78
18
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- Cálculo da correlação gleba lote:
N = Vl / Du
N = R$ 353.840,00 / R$ 57.164,78 = 6,190
Consultando a tabela constante do citado trabalho e considerando o prazo de 2 anos
ou 24 meses para a implantação ou investimento por parte do empreendedor para a
área total do mesmo, por interpolação linear entre as CGL que lá constam, temos que
a correlação gleba lote será:
CGL = 0,247
- Unitário de gleba:
O unitário de gleba será então:
R$ 353,84/m² x 0,247 =
R$ 87,40/m² – fevereiro/2018
19
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7 CALCULO DA INDENIZAÇÃO PELA SERVIDÃO
Em decorrência da servidão a ser implantada no imóvel em tela, consideramos que
as partes ficarão com as restrições e obrigações abaixo descritas:
A ELEKTRO:
 se compromete a não cercar a área gravada pela servidão;

 se responsabiliza por todos os danos que venham a ocorrer por ocasião da
construção da linha, desde que devidamente comprovados;
 ou quem a mesma indicar poderá adentrar a área para iniciar a construção da
linha e implantar as bases das torres além de suas estruturas caso estejam
previstas nesta propriedade, responsabilizando-se por eventuais estragos que
venha causar, desde que devidamente comprovados. O mesmo se aplica a
entrada na propriedade para conservação, reparos ou melhoramentos da linha.
Para tanto poderá abrir estradas ou picadas, se necessário, desobstruir o
terreno na faixa e implantar as bases das torres.
 obriga-se a aterrar as cercas eventualmente existentes na faixa.
O proprietário:
Poderá utilizar a faixa de terra objeto da servidão dentro das restrições impostas pela
ELEKTRO e que são:
 não efetuar construções ou poços de captação de água;

 não fazer escavações de qualquer profundidade sob as torres e em seu redor,
num círculo de diâmetro igual à largura da faixa;
 não atear fogo na vegetação, em especial em plantação de cana ou árvores de
porte;
 não manter culturas de qualquer espécie, cuja altura possa atingir mais de 4,00
m;
 comunicar à ELEKTRO qualquer mudança ou instalação de novas cercas, para
que aquela Concessionária providencie o aterramento necessário.
Para o calculo da indenização pela servidão, estes avaliadores optaram pela adoção
da indenização de 1/3 do valor pleno, por se tratar de área rural, conforme trabalho
de autoria do ilustre Eng. José Carlos Pellegrino.
20
fls. 74
Assim, temos o calculo do valor da indenização:
Vi = 6.967,12m² x R$ 87,40/m² x 1/3 = R$ 202.975,43
POÇO SEMI ARTESIANO
Consultamos a empresa Agua Viva Poços Artesianos, da qual o titular é o próprio
dono da propriedade, que nos passou as características do poço e nos encaminhou o
orçamento para perfuração de um poço igual, e que segue.
Quant DISCRIMINAÇÃO Preço Unit. Preço Total

100 M de perfuração em arenito em = 6 ” 90,00 9.000,00
60 M de reabertura em arenito = 14 ” 25,00 1.500,00
20 M de revestimento em aço em 12”X 3mm para selo 200,00 4.000,00
sanitário
01 Limpeza de poço com higienização e teste de vazão em 1.350,00 1.350,00
ar comprimido
01 Base concretada para boca do poço e selagem pré- 960,00 960,00
camisa
01 Transporte e montagem de equipamentos e assistência 1.500,00 1.500,00
01 Sapata de apoio p revestimento 6 Stander 150,00 150,00
01 Polímero para limpeza 500,00 500,00
Serviço de Geólogo - projeto da perfuração com perfil
01 litológico e geologia local com Art 3.800,00 3.800,00
ARTEC DA EMPRESA QUANDO SOLICITADO
04 M de pré filtros seixo recozido de 1 a 2 mm 500,00 2.000,00
56 M Tubo geo mecânico 6 stander 6“X4m 90,00 5.040,00
06 Centralizadores p/ alinhamento de revestimento 50,00 300,00
04 M de filtros geo mecânico 2X0,75mm 150,00 600,00
01 Serviço de solda de pré revestimento 600,00 600,00
Alimentação e estadia para 3 técnicos 1.000,00 1.000,00
PRAZO DE VALIDADE DA PRESENTE PROPOSTA: POR 7 DIAS UTEIS

TOTAL 32.300,00
OBS = NÃO GARANTIMOS QUANTIDADE DE ÁGUA E QUALIDADE
CONDIÇÕES DE PAGAMENTOS: A VISTA
Ao valor total cabe uma depreciação pelo fato do poço não estar em uso, além de ter
sido perfurado há alguns anos atrás. Optamos pela depreciação de 20%, o que leva o
valor do mesmo a:
R$ 32.300,00 x (1 – 0,20) = R$ 25.840,00
21
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Assim, o total da indenização passa a:
R$ 202.975,43 + R$ 25.840,00 = R$ 228.815,43
Ou, em números redondos:
R$ 229.000,00 – Fevereiro/2018
(duzentos e vinte e nove mil reais)
São Paulo, 20 de fevereiro de 2018
SOBENGE ENGENHARIA E ARQUITETURA LTDA.

JOSÉ TARCISIO DOUBEK LOPES
Eng. Civil CREA 0600235700
JOSÉ TARCISIO DOUBEK LOPES FILHO

Arquiteto e Urbanista CAU/SP A82801-7
22

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JALES/SP

VALDECIR ROTUNDO FURLAN

O objetivo do presente laudo é a determinação do valor da indenização devida, em

É elaborado a pedido da ELEKTRO – ELETRICIDADE E SERVIÇOS S.A. e refere-se à

O valor a ser encontrado será considerado o de INDENIZAÇÃO DA SERVIDÃO,

“Justo valor obtido na avaliação da servidão e demais ônus dela

No cálculo indenizatório procedido, consideramos que inexistem dívidas, ônus

2.1 DO PRÉDIO MATRIZ

2.2 DA FAIXA SERVIENDA

Foi realizado levantamento cadastral da faixa objeto da servidão, cuja planta e

Trata-se de área rural, com acesso pela Rodovia Euclides da Cunha.

A área da servidão corresponde a:

6.967,12m² / 59.202,41m² = 0,1176 ou 11,76% da área total.

A topografia do entorno pode ser definida como de plana a levemente ondulada.

3.2 DA ÁREA EM AVALIAÇÃO

A área servienda e particularmente a faixa cuja servidão é objeto do presente laudo

3.3 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Vista aérea o imóvel, com simulação da faixa de servidão

Conforme aqui já informado, trata-se de imóvel rural.

Seguem-se então a pesquisa de lotes, cálculo do valor de gleba e da indenização.

5 PESQUISA DE PREÇO DE TERRENO

 NBR-14.653-1 – Avaliação de Bens – Parte 1 – Procedimentos Gerais – ABNT,

As características de ocupação do entorno leva ao enquadramento na 2ª Zona da

Consideramos como corretas e de boa fé as informações obtidas junto a proprietários

5.4 SITUAÇÃO PARADIGMA

Os dados dos elementos pesquisados sofrerão tratamentos de homogeneização para

 Situado no local avaliando.

Para a homogeneização serão adotados:

 Fator fonte de 0,90 ou redução de 10% nos valores das ofertas.

 Correções de frente e profundidade conforme ditado pela Norma do

 Abatimento de valores de construções existentes, conforme trabalho

5.6 IMÓVEIS PESQUISADOS E CALCULOS DE HOMOGENEIZAÇÃO

TERRENO: 369,90m², frente 12,33m

OFERTA: R$ 350.000,00 à vista

FONTE: Imobiliária Landel - Dimas

R$ 350.000,00 x 0,9 / 369,90m² x (10,00/12,33)0,20 =

TERRENO: 520,00m², frente 14,00m

R$ 200.000,00 x 0,90 / 520,00m² x (10 / 14)0,20=

TERRENO: 420,00m², frente 12,00m

OFERTA: R$ 340.000,00 à vista

FONTE: João – familiar do proprietário

150,00m² x 0,912 x R$ 1.240,12 x (0,20 + 0,80 x 0,897) = R$ 155.669,38

R$ 340.000,00 X 0.90 – R$ 155.669,38 = R$ 150.330,62

R$ 150.330,62 / 420,00m² x ( 10/12)0,20 =

TERRENO: 490,00m², frente 14,00m

OFERTA: R$ 320.000,00 à vista

FONTE: Teles - proprietário

200,00m² x 0,912 x R$ 1.240,12 x (0,20 + 0,80 x 0,528) = R$ 140.785,56

R$ 320.000,00 X 0.90 – R$ 140.785,56 = R$ 147.214,44

R$ 147.214,44 / 490,00m² x ( 10/14)0,20 =

TERRENO: 390,00m², frente 13,00m

CONSTRUÇÃO: 300,00m², galpão rustico, 20 anos, estado regular “c”

OFERTA: R$ 220.000,00 à vista

FONTE: Luis - proprietário

300,00m² x 0,360 x R$ 1.240,12 x (0,20 + 0,80 x 0,702) = R$ 102.003,34

R$ 220.000,00 X 0.90 – R$ 102.003,34 = R$ 95.996,66

R$ 95.996,66 / 390,00m² x ( 10/13)0,20 =

FONTE: Antonia – proprietária vizinha

R$ 150.000,00 / 360,00m² x ( 10/12)0,20 =

TERRENO: 151,89m², frente 10,00m

CONSTRUÇÃO: 74,00m², casa padrão simples, 30 anos, estado regular “c”

OFERTA: R$ 140.000,00 à vista