Modelo de Laudo de Avaliação Rural

Requerido.
1° Vara Civil
Emilio Marconato e Outra
Processo n° 1002683-22.2016.8.26.0296
DA COMARCA DE JAGUARIÚNA-SP.
Requerente. Cooperativa Agropecuária Holambra

EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DA 1° VARA CIVIL
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Perito Avaliador
Adriano Teixeira Doffe
Creci 65513
1
fls. 257
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por TEREZINHA CARDOSO LOPES, liberado nos autos em 09/12/2016 às 18:03 .
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1002683-22.2016.8.26.0296 e código 1392ECF.
4. AREAS
12- FOTOS
11. ANEXOS
3. VISTORIA
9. QUESITOS
8. CONCLUSÃO.
1. INTRODUÇÃO.
2. METODOLOGIA.
10. CONSIDERAÇÕES
7. VALORES UNITARIOS
6. MÉDIA SANADA E AVALIAÇÃO
5. ELEMENTOS COMPARATIVOS
ÍNDICE
Perito Avaliador
Creci 65513
2
fls. 258
fls. 259
Perito Avaliador
Creci 65513
1- INTRODUÇÃO
O presente laudo de avaliação é elaborado sob a
responsabilidade de Adriano Teixeira Doffe - Creci 65513, perito avaliador.
O objetivo do trabalho é a determinação do valor de

mercado do imóvel sito denominado Sitio Rio das Pedras Glebas B/C sito a
Estrada Municipal Vicinal Hotel Duas Marias, Bairro Vargem Grande no
município de Jaguariúna – Estado de São Paulo.
Matriculas nº 13.713 / 13.714 CRI Pedreira- SP
2- METODOLOGIA
2.1- MÉTODO COMPARATIVO
Entre os métodos de avaliação de imóveis, o

COMPARATIVO é, sem duvida, o mais empregado e o que apresenta
melhores resultados. Segundo normas, assim definidas, é aquele em que o
valor do imóvel, ou de suas partes constitutivas, é obtido através da
comparação de dados de mercado relativos a outros, de características
similares.
Na realidade, em qualquer processo de avaliação de

mercado, seja direto ou indireto, os dados serão ponderados e analisados. No
processo direto, ora utilizado, pesquisa-se no mercado os imóveis disponíveis
ou que possam se assemelhar ao objeto de avaliação, por meio de parâmetros.
Já na forma indireta, é certo que somente em raras ocasiões, é possível
encontrar dados relativos a imóveis que tenham exatamente as mesmas
características, razão pela qual utilizamos os parâmetros (comparativos).
Os elementos de referencia serão homogeneizados ao

imóvel avaliando, levando-se em consideração a fonte de informação, o local e
o padrão construtivo, caso o tenha NORMA NBR 14.653-3 ABNT
3- VISTORIA
A vistoria foi realizada ao dia 21 de Novembro de 2016 e de

acordo com elementos fornecidos pelos consulentes.
Sendo as principais características do objeto de avaliação, são as seguintes:
3
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Perito Avaliador
Creci 65513
3.1- CARACTERISTICAS DA REGIÃO
O imóvel avaliando encontra-se inserido em região onde
predominam implantação de empreendimentos imobiliários e pequenas
propriedades rurais de médio porte.
3.1.1- ZONEAMENTO
Rural
3.1.2- CARACTERISTICAS GERAIS DO LOGRADOURO
Trata-se de um logradouro em pavimentação asfáltica, em
bom de conservação.
3.1.3- SERVIÇOS PÚBLICOS
Encontramos infraestrutura parcialmente implantada.
Há no local rede elétrica pública, bem como rede telefônica.
3.1.4 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL.
O imóvel objeto desta perícia tem seu acesso através da

Rodovia Ademar de Barros KM 113,5 estrada do Hotel Fazenda Duas Marias ai
percorresse aproximadamente 4 KM até a ponte do Rio Camanducaia, após
atravessa-la o imóvel objeto desta encontra-se a direita, sendo de fácil acesso
e localização.
3.1.5- CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
Trata-se de um imóvel rural composto por duas glebas

designadas B / C e suas benfeitorias.
Gleba B composta por 03 (três) casas de moradia de

familiares e funcionários em estado regular de conservação com idade
aparente de mais de 25 anos, galpão, deposito, área de plantio de feno e
pastagem, topografia plana com tendência a inundação por estar margeando o
Rio Camanducaia. Localizada defronte a Estrada municipal.
4
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Perito Avaliador
Creci 65513
GLEBA C por composta por 03 (três) casas de moradia de

familiares, pequeno deposito, tanque de resíduos, pequeno galpão para
fabricação de ração, 06 (seis) granjas para criação de suínos, benfeitorias
estas em estado regular de conservação, plantação de feno em
aproximadamente 25.000,00 m², topografia plana em sua maioria. Localizada
defronte a Estrada municipal.
4. – ÁREAS.
Área de terreno Gleba B. 79.455,00 m²
Área de terreno Gleba C. 65.116,00 m²
Quadro de Áreas Construídas
Gleba C Gleba B
Casa 60,00 m² Casa 60,00 m²
Casa 60,00 m² Casa 70,00 m²
Casa 60,00 m² Casa 120,00 m²
Granjas 720,00 m² Deposito 35,00 m²
Deposito 30,00 m² Galpão 40,00 m²
Tanques resíduos 250,00 m²
Galpão 80,00 m²
Fabrica Ração 35,00 m²
Total 1.295,00 m² Total 325,00 m²
Obs. Áreas das glebas extraídas das matriculas nº 13.713 e 13.714 e áreas
construídas estimadas in loco.
5
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Perito Avaliador
Creci 65513
5. ELEMENTOS COMPARATIVOS PARA AVALIAÇÃO.
Após pesquisa realizada na região onde se localiza o

imóvel em questão, obtivemos a amostragem apresentada a seguir.
COMPARATIVO – 01
Endereço: Gleba Próxima ao Bairro Pinhalzinho Município de Holambra SP.
Área Terreno. 21.000,00 m
Valor Solicitado: R$ 480.000,00
Fatores de Homogeneização:
- Fator Oferta 0.9

- Fator Localização 0.6
- Padrão Benfeitorias 1.0
Valor Unitário Final: R$ 12,34 m²
Fonte.
https://www.vivareal.com.br/imovel/fazenda---sitio-zona-rural-bairros-holambra-
21000m2-venda-RS480000-id-48738740/?__vv=fl:tcolor1
6
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Perito Avaliador
Creci 65513
COMPARATIVO – 02
Endereço: Gleba Localizada Bairro Alegre Município de Holambra SP.
Área Terreno: 20.000,00 m²
Valor solicitado: R$ 700.000,00
- Fator Oferta 0.8

- Fator Benfeitorias 1.0
Fonte.
https://www.vivareal.com.br/imovel/fazenda---sitio-holambra-20000m2-venda-
RS700000-id-71551559/?__vv=fl:tcolor1
7
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Perito Avaliador
Creci 65513
COMPARATIVO – 03
Endereço: Sitio Localizada próximo a Rodovia SP-340 divisa com o município
de Holambra SP.
Área Terreno. 387.200,00 m²
Valor Solicitado: R$ 5.200.000,00
- Fator Oferta 0.9

- Fator Topografia 1.0
Fonte
https://www.vivareal.com.br/imovel/fazenda---sitio-2-quartos-area-rural-bairros-
jaguariuna-387200m2-venda-RS5200000-id-69698736/?__vv=fl:tcolor1
8
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Perito Avaliador
Creci 65513
COMPARATIVO – 04
Endereço: Trevo de Acesso ao condomínio Hotel Fazenda Duas Marias vis
SP-340 Jaguariúna SP.
Área Terreno: 27.000,00 m²
Valor Solicitado: R$ 2.700.000,00
- Fator Oferta 0.8

- Fator Aproveitamento 0.5
Fonte.
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-fazenda-duas-marias-bairros-
jaguariuna-27000m2-venda-RS2700000-id-
66310991/?utm_source=mitula_ppc&utm_medium=vertical&utm_content=6631
0991&utm_keyword=venda&__vv=fl:tcolor1
9
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Perito Avaliador
Creci 65513
COMPARATIVO - 05
Jaguariúna Imóveis- Creci 57.598
Sr. Sergio 19-3867-1966
Opinião de Valor Metro Quadrado de Terreno: R$ 18,00 / m²
COMPARATIVO - 06
Fernandez Imóveis Creci 110.070
Sr. João Luiz 19-3867-1004
COMPARATIVO - 07
TC. Imóveis Creci 11.662
Sr. Fred 19-3867-2665
COMPARATIVO - 08
Dudão Imóveis Creci 15844-j
Sr. Eduardo 19-3867-1993
10
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Perito Avaliador
Creci 65513
6 – MÉDIA SANEADA E AVALIAÇÃO
Elementos Comparativos VALOR (R$/unidade)
Comparativo nº. 01 R$ 12,34
Total R$ 115,12
Média = R$ 115,12 / 8 = R$ 14,39
Limite Superior (+ 30%) = R$ 18.70
Limite Inferior (- 30%) = R$ 10.07
Eliminando o Comparativo nº 04
Somatória Total = Media Saneada = R$ 13,58 / m²
7 – VALOR DO IMÓVEL.
Gleba B Valor Atribuído de Terreno: 79.455,00 m² x R$ 13,58 / m² =

R$ 1.078.998,90
Gleba B Valor Atribuído Área de Construção: 325,00 m²x R$ 250,00 / m² =

R$ 87.500,00
Gleba C Valor Atribuído de Terreno: 65.116,00 m² x R$ 13,58 / m² =

R$ 884.275,28
Gleba C Valor Atribuído Área de Construção: 1.295,00 m²x R$ 250,00 / m² =

R$ 323.750,00
Valor total da Gleba B/Cl R$2.374.524,18 (dois milhões trezentos e setenta

e quatro mil quinhentos e vinte e quatro reais e dezoito centavos)
Arredondando R$ 2.350.000,00 (dois milhões trezentos e cinquenta mil

reais).
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fls. 268
Perito Avaliador
Creci 65513
8- CONCLUSÃO
Após estudos, pesquisas, diligências e demais serviços
complementares, conclui-se que o valor de mercado do imóvel objeto da
presente avaliação é de R$ 2.350.000,00 (dois milhões trezentos e
cinquenta mil reais).
09- QUESITOS.
1) Descrever os imóveis objetos da presente avaliação, especificando sua

área em m² ou hectares, localização exata em coordenadas geográficas
,inclusive com os acessos do imóvel e se há estradas que cortam o
referido imóvel, apontando o número de cada matrícula correspondente.
Resposta. Informações contidas no laudo.
2) Descrever a topografia dos imóveis, classificar os solos quanto à sua

capacidade de uso e descrever as condições de conservação.
3) Esclarecer se o Sítio Rio das Pedras é o mesmo imóvel penhorado (um

quinhão de terras, matrícula 13.713 –gleba B –e um quinhão de terras,
matrícula 13.714 –gleba C), apontando quais as características que o
identificam com a descrição das matrículas 13.713 e 13.714 do Registro
de Imóveis de Pedreira/SP.
Resposta. Sim
4) Informar quais são as construções que estão nessas matrículas,

especificando sua metragem, características e localização exatas, o
estado de conservação, idade aparente, se são ou não obsoletas e
informar o valor de mercado correspondente, bem como a metodologia
utilizada para calcular os valores.
5) Esclarecer se há, nos imóveis em avaliação, culturas permanentes e em

quantos hectares. Em caso positivo, apontar o (s) tipo (s) de cultura (s)
presente (s), estágio de desenvolvimento, idade, condições fito técnicas,
e calcular o valor do hectare cultivado bem como a metodologia utilizada
nos cálculos.
12
fls. 269
Perito Avaliador
Creci 65513
6) Informar quantas casas existem em cada área, especificando a

matrícula correspondentes, e indicar quem reside em cada casa e a que
título estão no imóvel (locação, arrendamento, etc).
7) Informar se há nos imóveis avaliados, áreas de preservação
permanente, reserva legal ou remanescente de vegetação nativa.
8) Em caso positivo, descrever e localizar as áreas de preservação

permanente, a reserva legal do imóvel e as áreas remanescentes de
vegetação nativa. Informar se existe algum passivo ambiental nos
imóveis.
9) Esclarecer se os imóveis estão inscritos no CAR (Cadastro Ambiental

Rural); e caso positivo, apresentar cópia do cadastro com as
informações e mapas inseridos no CAR.
Resposta. Após consulta a Secretaria Municipal de Agricultura da

Prefeitura de Jaguariúna SP, o processo esta em andamento porem
não concluído.
10) Informar se a exploração econômica do imóvel é realizada pelos

proprietários ou por terceiro se, nesse último caso, a que título.
Resposta. Em vistoria fui informado pelo Sr. Emilio Filho que as

atividades econômicas são exploradas pelos familiares.
11) Calcular o preço médio do hectare de terra nua dos imóveis,

descrevendo a metodologia utilizada e os critérios adotados nas
diversas etapas dos cálculos.
12) Informar se o Sr. Perito utilizou a norma NBR 14653-3 da ABNT

(Associação Brasileira de Normas Técnicas) para avaliação de imóvel
rural em seu trabalho.
13) Solicita-se ao Sr. Perito apresentar memória dos cálculos desenvolvidos

para obtenção dos valores da terra nua, das benfeitorias não
reprodutivas edificações) e das benfeitorias reprodutivas (plantações e
pastos), bem como os critérios utilizados nos cálculos.
13
fls. 270
Perito Avaliador
Creci 65513
14) Esclarecer em qual das benfeitorias, existentes no imóvel penhorado,

reside o executado, indicando a qual matrícula pertence referida
residência.
Resposta. Gleba C matricula 13.714
15) Esclarecer se há a possibilidade de divisão cômoda do imóvel, de forma

que a área em que reside o executado seja desmembrada do restante
do bem, formando matrículas individualizadas.
Resposta. Sim e possível o desmembramento da matricula nº

13.714 em modulo mínimo de 2 hectares.
16) Informar se os bens ficam em área rural ou urbana, esclarecendo o
tamanho mínimo para desmembramento das áreas.
Resposta. Os imóveis matriculas nº13.713 e 13.714 estão

localizados em área rural, sendo seu parcelamento mínimo de 2
hectares.
17) Informar se existe área arrendada referente às matrículas 13.713 e

13.714 do Registro de Imóveis de Pedreira/SP,e qual sua extensão e
individualização, bem como o período de vigência de eventual contrato.
Resposta. Prejudicado (não objeto da Pericia).
14
fls. 271
Perito Avaliador
Creci 65513
10- CONSIDERAÇÃO FINAL.
O perito avaliador abaixo assinado coloca-se a
inteira disposição, para eventuais esclarecimentos às partes.
Estando certo do atendimento da nomeação,

apresento o laudo de avaliação, que vai digitado em 15 (quinze) folhas
somente em seu anverso, devidamente rubricado e ao final assinado.
Jaguariúna 07 de Dezembro de 2016
________________________
ADRIANO TEIXEIRA DOFFE
Perito Avaliador
CRECI nº65513
15
Estrada de Servidão a Gleba D
Vista Geral (casa Executado) Gleba C

Via de Acesso Gleba C (ESTRADA DE SERVIDÃO)
Perito Avaliador
Creci 65513
16
fls. 272
Vista Geral (casa) Gleba C
Vista Geral (granja Suínos) Gleba C

Vista Geral (galpão/deposito) Gleba C
Perito Avaliador
Creci 65513
17
fls. 273
Vista Geral (Granja de Suínos) Gleba C
Vista Geral (plantação de feno) Gleba C

Vista Geral (Deposito/ Fabrica de Ração) Gleba C
Perito Avaliador
Creci 65513
18
fls. 274
Via de Acesso Gleba B
Vista Geral Edificações Gleba B

Vista Geral Edificações Gleba B
Perito Avaliador
Creci 65513
19
fls. 275
Vista Geral (plantação de feno) Gleba B
Vista Geral (plantação de feno) Gleba B
Perito Avaliador
Creci 65513
20
fls. 276
Perito Avaliador
Creci 65513
21
fls. 277

Modelo de Laudo de Avaliação Rural

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Requerido.

Requerente. Cooperativa Agropecuária Holambra

O presente laudo de avaliação é elaborado sob a

O objetivo do trabalho é a determinação do valor de

Matriculas nº 13.713 / 13.714 CRI Pedreira- SP

2.1- MÉTODO COMPARATIVO

Entre os métodos de avaliação de imóveis, o

Na realidade, em qualquer processo de avaliação de

Os elementos de referencia serão homogeneizados ao

A vistoria foi realizada ao dia 21 de Novembro de 2016 e de

Sendo as principais características do objeto de avaliação, são as seguintes:

3.1- CARACTERISTICAS DA REGIÃO

O imóvel avaliando encontra-se inserido em região onde

3.1.2- CARACTERISTICAS GERAIS DO LOGRADOURO

3.1.3- SERVIÇOS PÚBLICOS

Encontramos infraestrutura parcialmente implantada.

Há no local rede elétrica pública, bem como rede telefônica.

3.1.4 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL.

O imóvel objeto desta perícia tem seu acesso através da

3.1.5- CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

Trata-se de um imóvel rural composto por duas glebas

Gleba B composta por 03 (três) casas de moradia de

GLEBA C por composta por 03 (três) casas de moradia de

Área de terreno Gleba B. 79.455,00 m²

Área de terreno Gleba C. 65.116,00 m²

5. ELEMENTOS COMPARATIVOS PARA AVALIAÇÃO.

Após pesquisa realizada na região onde se localiza o

Área Terreno. 21.000,00 m

Valor Solicitado: R$ 480.000,00

- Fator Oferta 0.9

Valor Unitário Final: R$ 12,34 m²

Área Terreno: 20.000,00 m²

Valor solicitado: R$ 700.000,00

- Fator Oferta 0.8

Valor Unitário Final: R$ 16,08 m²

Área Terreno. 387.200,00 m²

Valor Solicitado: R$ 5.200.000,00

- Fator Oferta 0.9

Valor Unitário Final: R$ 11,70 m²

Área Terreno: 27.000,00 m²

Valor Solicitado: R$ 2.700.000,00

- Fator Oferta 0.8

Valor Unitário Final: R$ 20,00 m²

6 – MÉDIA SANEADA E AVALIAÇÃO

Elementos Comparativos VALOR (R$/unidade)

Comparativo nº. 01 R$ 12,34

Limite Superior (+ 30%) = R$ 18.70

Limite Inferior (- 30%) = R$ 10.07

Somatória Total = Media Saneada = R$ 13,58 / m²

Gleba B Valor Atribuído de Terreno: 79.455,00 m² x R$ 13,58 / m² =

Gleba B Valor Atribuído Área de Construção: 325,00 m²x R$ 250,00 / m² =

Gleba C Valor Atribuído de Terreno: 65.116,00 m² x R$ 13,58 / m² =

Gleba C Valor Atribuído Área de Construção: 1.295,00 m²x R$ 250,00 / m² =

Valor total da Gleba B/Cl R$2.374.524,18 (dois milhões trezentos e setenta

Arredondando R$ 2.350.000,00 (dois milhões trezentos e cinquenta mil

Após estudos, pesquisas, diligências e demais serviços

1) Descrever os imóveis objetos da presente avaliação, especificando sua

Resposta. Informações contidas no laudo.

2) Descrever a topografia dos imóveis, classificar os solos quanto à sua

Resposta. Informações contidas no laudo.

3) Esclarecer se o Sítio Rio das Pedras é o mesmo imóvel penhorado (um

4) Informar quais são as construções que estão nessas matrículas,

Resposta. Informações contidas no laudo.