Modelo de laudo de avaliação de imóvel rural para servidão por tratamento de fatores

Modelo de laudo de avaliação de imóvel rural para servidão por tratamento de
fatores
EXMA. SRA. DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 2 ª VARA CÍVEL DA

COMARCA DE JAGUARIAU / RS
(em caso de processo em papel, deixar margem esquerda de 3,5 cm e um espaço em branco de 12cm para despacho do juiz)
TEÓFILO MANGABEIRA, engenheiro agrônonomo, perito nomeado por V.

Excia. nos autos da AÇÃO Nº 888.8888.8888 que TRANSMISSORA DE ENERGIA
AMEL move a ADELINA MARQUES E OUTROS, pelo Juízo e Cartório do 2º
Ofício Cível, vem, após haver procedido aos estudos e às diligências que se fizeram
necessários, apresentar a V. Excia. o que segue
LAUDO
VALOR TOTAL DA SERVIDÃO .............................................................. R$ 44.563,53
em maio de 2014
SUMÁRIO
1 Condições preliminares
2 Obra da requerente
3 Dados do imóvel dos requeridos
4 Vistoria
5 Métodos e critérios
6 Determinação do valor
7 Conclusão
1 CONDIÇÕES PRELIMINARES
Visa o presente laudo avaliar a servidão de passagem da linha de transmissão de

energia da requerente na gleba dos requeridos.
2 OBRA DA REQUERENTE
A requerente realiza a obra de linha de transmissão de energia elétrica que

interligará a subestação de Tiaruçu com a de Água Benta.
O projeto de rede de alta tensão da requerente passa na propriedade dos

requeridos.
3 DADOS DO IMÓVEL DOS REQUERIDOS
Os requeridos são proprietários na zona rural do município de Jaguariau, mais

precisamente na localidade do Vila Augusto, onde cruzará a linha de transmissão da
requerente (fotos 01 a 02 do Anexo I).
Fones: 0800 600 3622 (somente telefone convencional) - (53) 3231 3622 - www.manualdepericias.com.br
www.roteirodepericias.com - www.cadastronacionaldeperitos.com - ruijuliano@manualdepericias.com.br
4 VISTORIA
Na data de 19/5/2014, às 15:00, este perito esteve
no local da área desaproprianda acompanhado
pelo preposto da requerente, Sr. Mércio.
O imóvel dos requeridos tem atualmente uso de lavoura de arroz. O trecho em
que a linha de transmissão da requerente corta a propriedade dos requeridos perfaz
uma área de 3,5794 hectares.
A requerente vem construindo as torres que sustentam os cabos de transmissão
de energia elétrica nas propriedades vizinhas. Inclusive, fez as fundações da única torre
que haverá na propriedade dos requeridos, como se pode ver nas fotos do Anexo I.
A faixa de área serviente que a requerente pretende é de 3,5794 hectares, nela
será necessário construir esta torre de sustentação de cabos.
A área serviente está próxima a da BR-777, que liga a localidade da Quinta, no
município de Jaguariau, a Vitória do Oeste, no estado do Rio Grande do Sul. Na beira
desta rodovia ou da área serviente não há áreas urbanizáveis.
5 MÉTODOS E CRITÉRIOS
5.1 Diagnóstico de mercado e o valor da servidão administrativa
A localização e a destinação da gleba avalianda – para efeito de servidão
administrativa de passagem de rede de transmissão de energia elétrica – tem nitidamente
a função de agropecuária. Não se tratando de uma gleba urbanizável. Todavia a
avaliação considerará o grau de vantagem de acesso a BR-777.
A servidão administrativa é uma forma de intervenção restritiva do Estado na
propriedade que afeta as faculdades de uso e gozo sobre o bem objeto da intervenção,
em razão de interesse público.
A indenização de servidão se faz em correspondência com o prejuízo causado ao
imóvel. A indenização há que corresponder ao efetivo prejuízo causado ao imóvel,
segundo a sua normal destinação ou destinação imediata.
A indenização de servidão será feita através de um índice, aplicado sobre o
produto área atingida pelo valor da terra nua, sendo este fator denominado coeficiente
de servidão, o qual considera os riscos, incômodos, efeito sobre a área remanescente e
efeitos psicológicos e ambientais, bem como, restrições de uso e econômicas impostas
pela implantação da linha de transmissão, considerando-se o uso atual da propriedade.
O percentual estabelecido pelo coeficiente de servidão sobre o valor do bem
serviente é variável, sendo estabelecido conforme as particularidades da propriedade.
Esta avalição calculará o valor de mercado do hectare da gleba, depois calculará
o coeficiente de servidão, e, por fim, a aplicação deste coeficiente sobre o valor de
mercado, chegando ao valor da restrição do hectare.
O valor do hectare com restrição é multiplicado pela área total da faixa de
servidão imposta à gleba. Embora, a restrição oficial seja apenas dentro da faixa de
servidão, o coeficiente de servidão abarcará todas as restrições que extrapolam a faixa.
5.2 Disposições gerais
Neste laudo foi aplicado o denominado tratamento por fatores. Esta alternativa
de metodologia de avaliação obedece à NBR 14653-3 - Avaliação de bens Parte 3:
Imóveis Rurais e foi escolhida em função, basicamente, da natureza do bem avaliando,
da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações
colhidas no mercado.
Na avaliação da faixa de servidão de passagem foi utilizado o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é um tipo de método em que o valor de
mercado é obtido através do tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra de elementos. O Método Comparativo Direto é o
mais respeitável entre outros, quando possível sua utilização com eficácia, como
acontece nesta avaliação.
A Modalidade Completa foi atingida no presente trabalho avaliatório, porque
foram satisfeitas todas as exigências do item 11.1 da norma NBR 14653-3.
5.3 Tratamento por fatores

O método utilizado para avaliação do terreno por tratamento por fatores baseia-
se na comparação de dados de mercado através Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado utilizando fatores de homogeneização.
Devido ao número de elementos pesquisados na avaliação da gleba, suas
características e atributos, foi utilizado tratamento por fatores para tornar os elementos
pesquisados de acordo com a situação paradigma.
No tratamento de fatores, as características e atributos dos dados pesquisados,
que exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no valor do
imóvel avaliado, devem ser ponderados, por motivos de homogeneização.
Assim, é condição fundamental para a aplicação do Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado como
amostra de elementos do mercado imobiliário em questão, os quais são homogeneizados
(tratamento de fatores).
Após os dados serem homogeneizados, eles são testados a fim de ser verificada
sua confiabilidade.
5.4 Vistoria do imóvel a avaliar
A vistoria da gleba avalianda para efeito de servidão de passagem visa permitir
ao avaliador conhecê-la, da melhor maneira possível, assim como o contexto imobiliário
a que pertence, de forma a orientar à coleta de dados (elementos). É uma das primeiras
atividades da avaliação, nela é feito o levantamento preliminar de dados e informações
do imóvel e a região onde está inserido.
São constatadas no local da avaliação, através de observações do avaliador, as
condições que o influenciam na determinação do valor, ou seja serão notados por ele os
atributos que conferem valor ao imóvel. No caso dessa avaliação, o atributo que
determina que o valor por hectare seja maior é a utilização da gleba no cultivo do arroz.
O avaliador definirá metodologia e composição do laudo de avaliação em função
da análise dos resultados da vistoria ao imóvel a avaliar e dos imóveis pesquisados
(elementos pesquisados).
A vistoria do imóvel a avaliar define as características das propriedades rurais
que devem ser procuradas nos imóveis ofertados ou negócios realizados na região, em
data próxima desta avaliação, que venha, então, a representar de forma confiável o
mercado imobiliário para aquele imóvel a avaliar.
5.5 Pesquisa de Mercado
É a principal componente do processo avaliatório, pois através dela será formado
o conjunto de elementos pesquisados e obtidas as informações básicas que permitirão a
identificação e seleção das variáveis a serem utilizadas na avaliação.
Quando desejamos determinar o valor do imóvel avaliando com tratamento por
fatores ou por inferência estatística como no caso desse laudo, através do conjunto dos
elementos pesquisados, obteremos um valor médio resultante, que multiplicado pela
área que queremos avaliar nos dará o valor total da propriedade.
O levantamento de dados na pesquisa constitui a base do processo avaliatório.
Nesta etapa, o avaliador investiga o mercado com maior profundidade, coleta dados e
informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas
contemporâneas à data de referência da avaliação, com características de localização, à
destinação e capacidade de uso das terras semelhantes ao imóvel a avaliar.
Assim, quanto aos aspectos qualitativos para avaliação por tratamento de fatores,
descrita no item 5.3, acima, na fase de coleta de dados:
a) foram buscados dados de mercado (elementos) com atributos mais
semelhantes possíveis aos do bem avaliando, através de opinião de cidadãos que
conhecem profundamente o mercado local, tendo em vista não termos ofertas e dados
confiáveis de negócios realizados;
b) foram identificadas as fontes de informação, com objetivo de aumentar a
confiabilidade dos dados de mercado;
c) foram identificadas e descritas as características relevantes dos dados de
mercado coletados;
d) foram buscados dados de mercado contemporâneos com a data de referência
da avaliação.
e) foram buscadas apenas áreas com terra nua.
5.6 Nota Agronômica
5.6.1 Princípios gerais
A Nota Agronômica será uma composição da acessibilidade das terras com a

classificação do uso da terra. Ela é utilizada como um dos fatores na de metodologia de
avaliação tratamento por fatores, descrito no item 5.3, acima.
5.6.2 Classificação do Uso de Terras
Para obtermos a Nota Agronômica, primeiro temos que classificar a terra

pesquisada. Segundo o Manual Brasileiro para Levantamento de Capacidade de Uso de
Terra – ETA – Brasil/Estados Unidos, 1971, a classificação é:
Tabela 01 - Classes de Terras Cultiváveis
Classe I – Terras cultiváveis aparentemente sem problemas especiais de conservação.
Classe II – Terras cultiváveis com problemas simples de conservação.
Classe III – Terras cultiváveis com problemas complexos de conservação.
Classe IV – Terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada com sérios problemas de
conservação. Terras Cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e
adaptadas em geral a pastagens ou reflorestamento:
Classe V – Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas
em geral para pastagens ou reflorestamentos, sem problemas de conservação.
Classe VI – Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e
adaptadas em geral para pastagens ou reflorestamentos, com problemas simples de conservação.
Classe VII – Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas e adaptadas em geral
para pastagens ou reflorestamentos, com problemas complexos de conservação. Terras impróprias para
vegetação produtivas e próprias para proteção da fauna silvestre, para recreação ou para
armazenamento de água.
Classe VIII – Terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas como
abrigo da fauna silvestre, como ambiente para recreação ou para fins de armazenamento de água.
Relacionando o Percentual de Renda Líquida com as oito classes de solos
estabelecidas pelo Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da
Terra, o engenheiro agrônomo O. T. Mendes Sobrinho propôs um escalonamento deste
valor, formulando a tabela 01, acima.
5.6.3 Situação da terra

Após classificarmos a terra, classificamos a situação (acessibilidade) dela,
segundo a tabela abaixo.
Tabela 02 - Situação
SITUAÇÃO TIPO DE ESTRADA DISTÂNCIA TRAFEGABILIDADE
Ótima Asfaltada Limitada Permanente
Muito boa Cascalhada Relativa Permanente
Boa Terra Significativa Permanente
Regular Terra – servidão Significativa Insatisfatória
Má Interceptada Sem condições
5.6.4 Tabela de Nota Agronômica

A tabela de Nota Agronômica (Tabela 03) será a composição da Tabela de
Classificação de Terras e Tabela de acessibilidade (PELLEGRINO, Avaliações para
Garantias, Pini – 1983), como está abaixo.
Tabela 03 - Tabela de Nota Agronômica
SITUAÇÃO CAPACIDADE DE USO
E ACESSO I II III IV V VI VII VIII
100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30%
Ótima 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300
Muito boa 95% 0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285
Boa 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255
Regular 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210
Desfavorável 60% 0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180
Má 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150
5.7 Tratamento dos elementos pesquisados – homogeneização
5.7.1 Preliminares
Os elementos pesquisados se constituem de glebas rurais localizadas na região
da área sob avaliação, os quais possuem características intrínsecas e extrínsecas
similares às do imóvel avaliando, tratadas para obter-se um valor aproximado de venda
caso possuíssem as características quantitativas analisadas, idênticas às do imóvel
avaliando.
Assim, para a avaliação do imóvel foi utilizado método comparativo direto com
homogeneização por fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653-3. Por
este método, o imóvel é avaliado por comparação com imóveis de características
semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por hectare) são ajustados com fatores
que tornam a amostra homogênea.
Do conjunto das análises dos atributos do imóvel a avaliar e dos imóveis
pesquisados, feitas durante as pesquisas de mercado e em vistorias realizadas, o
avaliador decidiu considerar os atributos fonte, classificação de terras, situação e
acesso na formação do valor. O preço homogeneizado de cada elemento será resultado
da aplicação de todos os fatores de homogeneização.
Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados
de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra. Nesse laudo
utilizaremos o Critério de Chauvenet.
5.7.2 Tipos de fatores
5.7.2.1 Fator fonte
É a relação média entre o valor transacionado e o valor ofertado, observada no

mercado imobiliário do qual faz parte o bem avaliando. Sabemos que um imóvel
ofertado em uma imobiliária em média pode ser reduzido para uma efetiva transação
por um valor de cerca 10% menor. É a isso que se refere o fator fonte, é supor-se que os
imóveis pesquisados em ofertas em imobiliárias, jornais, internet ou outros meios teriam
um valor, na realidade de 95% do valor ofertado. O fator fonte é conhecido também
como fator elasticidade.
Normalmente a margem de negociação em uma transação é de 10% sobre o

valor total para imóveis urbanos e de 5% para os rurais. A margem de negociação deve
ser observada pelo avaliador na região em que ocorrerá a avaliação a fim que ele possa
utilizar um coeficiente próximo a aquela realidade.
No caso de elementos pesquisados que são negócios efetivamente realizados, o

fator fonte (elasticidade) será igual a um.
5.7.2 Fator Nota Agronômica
O chamado fator nota agronômica, é o fator de homogeneização que expressa
simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e
características como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão
ou inundação, profundidade, pedregosidade e situação.
Por ocasião da vistoria ou do conhecimento dos elementos pesquisados,

determina-se a nota agronômica do elemento pesquisado, segundo o item 5.6.
O fator nota agronômica será a razão da nota agronômica do imóvel avaliando

com a nota agronômica de cada elemento pesquisado no mercado imobiliário ou de
negócios realizados.
5.8 Modelo de cálculo de homogeneização

Como exemplo, segue a fórmula de homogeneização do Elemento 01,
Vh1 = Fe x Fna1 x Vtn1
onde:
Vh1 = valor homogeneizado do Elemento 01
Fe = Fator Elasticidade
Fna = Fator Nota Agronômica
Fna1 = Naa / Na1
Naa = nota agronômica do imóvel avaliando
Na1 = nota agronômica do Elemento 01
Vtn1 = valor por hectare da terra nua
5.9 Saneamento da amostra pelo Critério Chauvenet
Feito o tratamento por fatores dos elementos pesquisados que compõem a

amostra, onde os valores unitários foram homogeneizados, levados todos a uma situação
paradigma, já poderíamos então fazer uma média dos valores unitários para chegarmos
ao valor do imóvel avaliando. Entretanto podemos aprimorar um pouco mais a
avaliação.
Desse modo, antes de fazermos qualquer média, devemos eliminar possíveis

valores unitários que estão discrepantes em função dos demais.
O caminho para se atingir o objetivo de sanearmos a amostra de elementos

pesquisados homogeneizados será o Critério Chauvenet, universalmente aceito pelos
avaliadores.
5.10 Avaliação depois de obter amostra saneada
Ao obter-se o valor da média dos elementos pesquisados e homogeneizados, e

retirados da amostra aqueles elementos não confiáveis, o avaliador já poderia
determinar o valor do imóvel rural avaliando, bastando multiplicar o valor da média
pela sua área.
Todavia o avaliador, como exposto anteriormente, poderá aprimorar o resultado
final da avaliação. Para tanto ele deve pode determinar o campo de arbítrio, e se
necessário, depois fazer a média ponderada dos elementos interiores ao campo de
arbítrio.
5.11 Campo de arbítrio
Segundo a NBR 14563-3, o avaliador poderá se decidir por outro valor que não
seja a média aritmética simples, dentro de um determinado intervalo.
O avaliador pode escolher o valor dentro do intervalo compreendido entre o

valor máximo e mínimo dos preços unitários homogeneizados efetivamente utilizados
no tratamento, chamado campo de arbítrio, limitado a 10% em torno do valor calculado.
Segundo essa norma, caso não seja adotado o valor calculado, o avaliador deve
justificar sua escolha.
5.12 Cálculo da média ponderada dos elementos interiores ao campo de arbítrio
Se for utilizada a média ponderada dos elementos interiores ao campo de

arbítrio, se pode fixar o valor unitário que estará, obviamente, dentro do campo de
arbítrio.
Para assim proceder, primeiro, devemos obter o campo de arbítrio a partir do rol
homogeneizado e saneado. Depois dividimos em três partes iguais, chamadas classes,
onde verificamos quantas vezes cada classe tem um elemento, essas quantidades serão
os fatores de ponderação. O resultado da média ponderada será o valor unitário do
imóvel avaliando.
A fim de definirmos o campo de arbítrio devemos aplicar a fórmula
s
X ±t0,5
(n−1)
Onde t será obtido da Tabela t Student, de dupla entrada, partindo-se do número
dos graus de liberdade e da confiança desejada, para se obter p.
Quanto ao intervalo de confiança, a Tabela t Student tem diversos tabelamentos
para p, É recomendável o intervalo de confiança de 80%, o que indica, na tabela, a
adoção da coluna t 0,90, para avaliar imóveis rurais (10% para casa lado, na parte
indesejável da curva de distribuição). A probabilidade fica assegurada em 90% (assume-
se erro de 10%).
Abaixo segue a Tabela 04, com a coluna t 0,90, para avaliar imóveis rurais.
Tabela 04 – Tabela t Student
GL P GL P GL P GL P
1 3,078 6 1,440 11 1,363 16 1,337
2 1,886 7 1,415 12 1,356 17 1,333
3 1,638 8 1,397 13 1,350 18 1,330
4 1,533 9 1,383 14 1,345 19 1,328
5 1,476 10 1,372 15 1,341 20 1,325
Para amostragens n < 30, sugere-se a adoção da Distribuição Contínua de
Probabilidade “t” de Student. Nessa distribuição, a área subentendida pela curva é igual
a 1 e a constante v = n -1 é denominada número de graus de liberdade; graus de
Liberdade significando o número n de observações independentes da amostra menos k
dos parâmetros populacionais.
5.13 Especificação da avaliação
5.13.1 Generalidades
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do
engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele
extraídas.
O grau de fundamentação desse laudo nas três metodologias é fruto do empenho
no trabalho avaliatório.
Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do
mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.
5.13.2 Quanto à fundamentação
Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos graus
indicados na tabela 05, de acordo com a soma dos pontos em função das informações
apresentadas.
Tabela 05 — Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação
Grau
I II III
Limite mínimo 12 36 71
Limite máximo 35 70 100
Esta pontuação é obtida segundo a tabela 6, quando a finalidade for a avaliação
do imóvel rural como um todo, utilizando-se o método comparativo direto de dados de
mercado.
O engenheiro de avaliações deve enquadrar seu trabalho em cada item da tabela
6. A soma dos pontos obtidos nos dez itens deve ser utilizada para conferir o grau de
fundamentação conforme a tabela 05.
Tabela 06 — Pontuação para classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação
Especificações das Para determinação da pontuação, os valores na horizontal
avaliações de não são cumulativos
imóveis rurais Condição pt Condição pt Condição pt
1 Número de dados de ≥ 3(K+1) e no 18 ≥5 9
mercado mínimo 5
efetivamente
utilizados
2 Qualidade dos dados Todos 15 Maioria 7 Maioria ou 0
colhidos no mercado ausência
de mesma
exploração
3 Visita dos dados de Todos 10 Maioria 6 Maioria ou 0
mercado ausência
4 Critério adotado para Custo de reedição 5 Custo de reedição 3 Como 3
avaliar construções e por por caderno de variável
instalações planilha específica preços
5 Critério para avaliar Avaliação em 5 Por caderno de 3 Como 3
produções vegetais separado preços variável
6 Critério para avaliar Completo 16 Simplificado 1
produções vegetais
7 Utilização do método Tratamento 15 Tratamentos por 12 Outros 2
comparat. direto de científico fatores tratamentos
dados de mercado
8 Identificação dos Fotográfica 2
dados amostrais Com coordenadas 2 Roteiro de acesso 1
ou croqui de local
9 Documentação do Fotográfica 4
avaliando que Coordenadas 4 Croqui de 2
permita identificação Localização
e localiz.
10 Documentação do Certidão dominial 2
avaliando atualizada
apresentada refere- Levantamento 2 Levantamento 2
se a topográfico topográfico
Observações sobre a Tabela 06:
a) No item 1, se houver maioria de opiniões, fica caracterizado o grau I.
b) k = número de variáveis independentes:
- variável dependente: preço ou preço unitário;
- variáveis independentes (exemplos): área, classe de solo, situação etc.
c) São obrigatórios em qualquer grau:
- explicitação do critério adotado e dos dados colhidos no mercado;
- vistoria do imóvel avaliando;
- identificação das fontes;
- no mínimo três dados de mercado, efetivamente utilizados.
d) No caso da impossibilidade de vistoria do imóvel avaliando, o profissional
pode admitir uma situação paradigma.
e) É obrigatório nos graus II e III o seguinte:
- a apresentação de fórmulas e parâmetros utilizados;
- no mínimo cinco dados de mercado efetivamente utilizados;
- a apresentação de informações relativas a todos os dados amostrais e variáveis
utilizados na modelagem;
- que, no caso da utilização de fatores de homogeneização, o intervalo
admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores esteja compreendido
entre 0,80 e 1,20.
f) É condição para o enquadramento no grau III:
- a vistoria do imóvel e dos dados de mercado por engenheiro de avaliações;
- a apresentação de laudo completo;
- a utilização efetiva de no mínimo 3 (k+1) dados de mercado;
- não haver extrapolação;
- que o nível de significância α (somatório do valor das duas caudas) máximo
para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) seja de 10%;
- que o nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos
realizados seja de 1%.
g) No caso de utilização de variáveis qualitativas que podem assumir n situações
bem definidas (códigos alocados), como, por exemplo, a situação (boa, regular e ruim),
recomenda-se considerar (n-1) variáveis dicotômicas para descrever as diferenças
qualitativas. Quando isto não for possível, a avaliação terá grau de fundamentação
máximo II.
h) Se os dados não forem de mesma exploração, o modelo adotado pode incluir
variáveis dicotômicas que evidenciem as diferenças dos respectivos mercados.
i) Na inexistência de produções vegetais, construções ou instalações ou quando
estas não forem objeto da avaliação, deve ser atribuído o valor máximo nos itens 4 e 5
da tabela 6 para não penalizar o enquadramento na tabela 05.
j) Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são cumulativos
e a soma é realizada apenas na vertical.
5.13.4 Quanto à precisão
As avaliações de imóveis rurais serão especificadas quanto à precisão no caso
em que for utilizado exclusivamente o método comparativo direto de dados de mercado,
conforme a tabela 7.
Tabela 07-A — Grau de precisão utilizando o método comparativo direto de dados de mercado
Grau
Descrição
I II III
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno
do valor central da estimativa ≤ 30% 30% - 50% > 50%
s
tx
Fórmula da Amplitude Total = √ n−1 x 2
X
5.14 Servidão administrativa para linha de transmissão de energia

5.14.1 Servidão administrativa
A servidão administrativa ou pública é um ônus real imposto à propriedade. No
caso deste processo, trata-se de linha de transmissão que passa pela propriedade objeto
da perícia designada.
Os prejuízos suportados pelo proprietário devido à passagem da linha de
transmissão de energia são calculados pelo coeficiente de servidão aplicado ao valor de
mercado, por hectare, da área da faixa de servidão.
A presença de riscos, incômodos e restrições ao uso do trecho de propriedade
afetado, expressos no coeficiente de servidão sob as terras servientes consideram que o
domínio de permanece com o proprietário e que a implantação da servidão altera o
planejamento da propriedade.
A servidão é perpétua, as restrições continuarão ocorrendo por toda a existência
do imóvel, incômodo constante, fato este que é considerado no coeficiente de servidão.
5.14.2 Coeficiente de servidão
O coeficiente de servidão deve exprimir a perda real do valor da fração de um
imóvel, devido às depreciações impostas a esta fração de terra, na forma com que atuam
os fatores depreciativos específicos.
Os prejuízos que estarão contidos no coeficiente de servidão são os seguintes:
a) Impossibilidade de construção na faixa de servidão.
b) Impossibilidade de culturas mais altas.
c) Impossibilidade de queimadas.
d) Posição em que passa a rede de alta tensão na propriedade como um todo.
e) Risco de rompimento de cabos elétricos devido a diversos fatores, como
defeitos de montagem ou material, fadiga de materiais, tempestades, ventos fortes,
atração de raios.
f) Efeito do campo magnético (indução) da rede de alta tensão, causando pelo
efeito corona que pode gerar ruído audível e de radio frequência, principalmente
próximo a linhas de transmissão.
g) Possível efeito psicológico negativo aos produtores rurais que não querem
residir próximos a linhas de alta tensão.
h) Descontinuidade da propriedade.
i) Fiscalização e manutenção.
Será considerado a área remanescente na avaliação. Área remanescente é aquela
que é o restante da propriedade – fora a área serviente. É notório que a propriedade
perde valor quando tem uma rede de alta tensão passando por ela. O comprador de toda
a área vai questionar o ônus da rede de alta tensão. Dessa forma, no coeficiente de
servidão estará previsto este prejuízo.
O coeficiente de servidão será calculado segundo a tabela de Philippe Westin,
consagrada pelo uso.
São diversos métodos que existem para se calcular o coeficiente de servidão.
Optou-se pelo mais tradicional, em função de ser simples e estar livre de possível
influência coorporativa.
Tabela 07-B - Tabela de Philippe Westin
Fatores Depreciativos de linha de transmissão Índice de depreciação
Proibição de construção 0,30
Proibição de culturas -
Limitação de culturas 0,10
Perigos decorrentes 0,10
Indução 0,02
Desvalorização da área remanescente 0,08
Fiscalização e reparos 0,03
Seccionamento do imóvel (cortes) 0,10 0,10 a 0,20
O cálculo da indenização pela servidão administrativa será:
Vse = Vh x Cs x A
Onde
Vse = Valor total da área serviente
Vh = Valor do hectare da área serviente
Cs = coeficiente de servidão
A = área total serviente
6. DETERMINAÇÃO DO VALOR
Imóvel a avaliar: gleba rural, localizada em
Jaguariau – RS. A localização da área está
assinalada na foto do Anexo II, com imagem de
satélite fornecida pelo Google Earth, da região
onde está inserida a gleba.
6.1 Dados pesquisados
A classificação de terras de cada elemento será
segundo o que consta no item 5.6.2.
A classificação da situação e acessibilidade das
terras será segundo 5.6.3.
Elemento 01
Opinião de conhecedor de mercado local
Fonte de informação: Engenheiro Mário Fecher – Avaliador do ITBI da Prefeitura
Municipal de Jaguariau
Data: 20 de maio de 2014
Município: Jaguariau – RS
Localidade: Vila Augusto
Valor por hectare com água (água: R$ 3.300,00): R$ 11.300,00
Nota agronômica: 0,765
Fator elasticidade: 1,00
Classificação de terras: II
Elemento 02
Fonte de informação: Flávio - Imobiliária Marsul (058) 3333-3333
Município: Jaguariau – RS
Elemento 03
Fonte de informação: Jair - Imobiliária SIL (058) 4444-4444
Município: Viage - RS
Elemento 04
Fonte de informação: Timóteo - Imobiliária Marly - (058) 4444-4444
Município: Viage - RS
Valor por hectare: R$ 16.500,00
Elemento 05
Fonte de informação: Mário – Imobiliária Tifon – fone (058) 4444-4444
Município: Jaguarão - RS
Valor por hectare com água: R$ 15.000,00
Elemento 06
Fonte de informação: Amaury Malai – empresário plantador de soja, fone (058) 4444-
4444
Município: Jaguariau - RS
Valor por hectare com água: R$ 20.000,00
Elemento 07
Fonte de informação: Divério Marins – proprietário da Agropecuária Jaguari – Av.
Nonoai, 999, fone (058) 4444-4444
Data da transação: 20 de maio de 2014
Município: Jaguariau - RS
Valor por hectare (água: R$ 3.300,00): R$ 11.300,00
6.2 Nota Agronômica (NA)
A NA obtém-se a partir da somatória do percentual de cada classe de capacidade
de uso da terra multiplicado pelo índice de correção baseado na localização e acesso ao
imóvel avaliando.
Tabela 08 – Situação / Acesso
Situação Tipo de estrada Distância Trafegabilidade
Ótima Asfaltada Limitada Permanente
Muito boa Cascalhada Relativa Permanente
Boa Terra Significativa Permanente
Regular Terra – servidão Significativa Insatisfatória
Má Interceptada Sem condições
Tabela 09 – Capacidade de Uso do Solo / Acesso
SITUAÇÃO CAPACIDADE DE USO
E ACESSO I II III IV V VI VII VIII
100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30%
Ótima 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300
Muito boa 95% 0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285
Boa 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255
Regular 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210
Desfavorável 60% 0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180
Má 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150
Tabela 10 – Imóvel Avaliando com condições de acesso e situação,

percentual de classes e respectiva nota agronômica
Classes de Uso do Solo (%) Área
Situação Nota
Propriedade e acesso Agro II III IV V VI VII VIII (ha)
Faixa de servidão Boa 0,765 100 0 0 0 0 0 0
Tabela 11 – Nota Agronômica dos elementos pesquisados obtidas pela classificação do uso do solo e
situação/acesso do imóvel, segundo o item 5.6.3 e 5.6.4 do laudo
Classes de uso dos solos
Sit. e
II Nota
Elem Aces. III IV V VI VII VIII
01 0,85 100 0,765 0 0,637 0 0,552 0 0,467 0 0,385 0 0,297 0 0,255 0,765
02 0,85 100 0,765 0 0,637 0 0,552 0 0,467 0 0,385 0 0,297 0 0,255 0,765
03 0,85 100 0,765 0 0,637 0 0,552 0 0,467 0 0,385 0 0,297 0 0,255 0,765
04 0,85 100 0,765 0 0,637 0 0,552 0 0,467 0 0,385 0 0,297 0 0,255 0,765
05 0,85 100 0,765 0 0,637 0 0,552 0 0,467 0 0,385 0 0,297 0 0,255 0,765
06 0,85 100 0,765 0 0,637 0 0,650 0 0,550 0 0,450 0 0,350 0 0,300 0,765
07 0,85 100 0,765 0 0,637 0 0,552 0 0,467 0 0,385 0 0,297 0 0,255 0,765
6.3 Tratamento por fatores (homogeneização)

Tabela 12 – Elementos homogeneizados segundo o item 5.8 desse laudo
Nota Fator Fator Nota Preço/ha Área Valor da terra nua
Propriedade Agronômica Elasticidade Agronômica (R$) Homogeneizada / ha
Elem. 01 0,765 1,0 1,000 11.300,00 - 11.300,00
Elem. 02 0,765 1,0 1,000 11.300,00 - 11.300,00
Elem. 03 0,765 1,0 1,000 11.300,00 - 11.300,00
Elem. 04 0,765 1,0 1,000 16.500,00 - 16.500,00
Elem. 05 0,765 1,0 1,000 15.000,00 - 15.000,00
Elem. 06 0,765 1,0 1,000 18.000,00 - 18.000,00
Elem. 07 0,765 1,0 1,000 11.300,00 - 11.300,00
6.4 Verificação dos elementos pesquisados pelo Critério Chauvenet
- Rol A de elementos pesquisados em ordem crescente
11.300,00
X1 =
X = média 11.300,00
X = 13.571,43 X2 =
11.300,00
X3 = A = Amplitude
16,500,00
X4 =
15.000,00
X5 =
www.roteirodepericias.com 18.300,00
X6 = - www.cadastronacionaldeperitos.com - ruijuliano@manualdepericias.com.br
11.300,00
X7 =
A = I 13.571,43 – 11.300 I
A = 2.271,43
s = desvio padrão
s = 2.989,27
cv = coeficiente de variação
s
cv =
X
2089,27
cv =
13571,43
cv = 0,22
- Verificação da confiabilidade do elemento X1 = 11.300,00
d = I X – xi I
d = desvio
Xi = elemento suspeito
d = I 13.571,43 - 11.300,00 I
d = 2271,43
d 2271,43
s
= 2989,27
d
s
= 0,76
d
Comparando
s
= 0,76 com o da tabela 13, para n = 7, como é menor que o
valor tabelado: Elemento CONFIÁVEL
Tabela 13 - Tabela de Valores Críticos de Chauvenet
Para n = 5 valor crítico d/s = 1,65 Para n = 13 valor crítico d/s = 2,05
* n = número de elementos pesquisados
- Verificação da confiabilidade do elemento X7 = 18.300,00
d = |13571,43−18300,00|
d = 4728,57
d 4728,57
s
= 2989,27
d
s
= 1,58
Comparando d/s = 1,58 com o da tabela 13, para n = 7, como é menor que o
valor tabelado: Elemento CONFIÁVEL
6.5 Campo de arbítrio
Definição do campo de arbítrio
s
Limite inferior = X −t 0,5
(n−1)
s
Limite superior = X +t
(n−1)0,5
Abaixo segue a Tabela 14, com a coluna t 0,90, para avaliar imóveis rurais.
Onde t será obtido da Tabela t Student, de dupla entrada, partindo-se do número dos
graus de liberdade e da confiança desejada, para se obter p.
Quanto ao intervalo de confiança, a Tabela t Student tem diversos tabelamentos
para p, Sendo recomendável o intervalo de confiança máximo de 80 %, o que indica, na
tabela, a adoção da coluna t 0,90, para avaliar imóveis rurais (10% para casa lado, na
parte indesejável da curva de distribuição). A probabilidade fica assegurada em 90 %
(assume-se erro de 10%).
Tabela 14 – Tabela t Student
GL P GL P GL P GL P
1 3,078 6 1,440 11 1,363 16 1,337
2 1,886 7 1,415 12 1,356 17 1,333
3 1,638 8 1,397 13 1,350 18 1,330
4 1,533 9 1,383 14 1,345 19 1,328
5 1,476 10 1,372 15 1,341 20 1,325
Para amostragens n < 30, sugere-se a adoção da Distribuição Contínua de
Probabilidade “t” de Student. Nessa distribuição, a área subentendida pela curva é igual
a 1 e a constante v = n -1 é denominada número de graus de liberdade. Graus de
Liberdade significando o número n de observações independentes da amostra menos k
dos parâmetros populacionais.
No caso da estatística que define a distribuição de Student, o número de
observações independentes da amostragem é igual a n, do qual se calculam X e s. Como
a média aritmética da população deve ser avaliada; k = 1, e, assim, v = n-1. A
distribuição t de Student está tabelada em tabela de dupla entrada, partindo-se do
número dos Graus de Liberdade e da confiança desejada. É recomendável o intervalo de
confiança de 80 %, o que indica, na tabela, a adoção da coluna t 0,90, para avaliar
imóveis rurais (10% para casa lado, na parte indesejável da curva de distribuição). A
probabilidade fica assegurada em 90 % (assume-se erro de 10%).
Aplicando-se a fórmula ao rol homogeneizado e saneado
2989,27
Limites do intervalo de confiança = 13.571,43 +¿ 1,440 0,5
¿
(7−1)
Limites do intervalo de confiança = 13.571,43 +¿ 1757,32 ¿
limite inferior = 11.814,11
limite superior = 15.328,75
Dessa maneira fica definido que o campo de arbítrio do avaliador, onde estará o
valor unitário do imóvel avaliando, será entre os valores R$ 11.814,11 e R$ 15.328,75.
Nesse intervalo o avaliador decidiria o valor.
O avaliador determina o valor do imóvel a avaliar próximo ao valor máximo do
limite, pois a área avalianda está próxima a BR-471 e ao Porto de Xavier.
Dessa forma o valor do hectare do imóvel avaliando será o valor máximo do
campo de arbítrio, no caso, igual a R$ 15.000,00 por hectare. A partir deste valor será
calculada o valor da servidão.
6.6 Graus de precisão e de fundamentação na avaliação
5.6.1 Grau de fundamentação da avaliação
Na tabela 15 está a pontuação, por item, da Tabela 6, segundo a NBR-14.653, a

fim de determinar o grau de fundamentação da presente avaliação.
Tabela 15 – Pontuação da determinação do grau de fundamentação extraída da Tabela 6
Número de dados de mercado efetivamente utilizados 18
Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma exploração 15
Visita dos dados de mercado 0
Critério adotado para avaliar construções e instalações 5
Critério para avaliar produções vegetais 5
Critério para avaliar produções vegetais 16
Utilização do método comparat. direto de dados de mercado 12
Identificação dos dados amostrais 0
Documentação do avaliando que permita identificação e localização 4
Documentação do avaliando apresentada refere-se a Certidão dominial atualizada 4
Documentação do avaliando apresentada refere-se levantamento topográfico 2
TOTAL 81
O total de 81 pontos, segundo a Tabela 05, classifica o presente relatório como:
Laudo de Avaliação de Grau de Fundamentação III
Pode se considerar um excelente grau de fundamentação obtido, pois o limite é
100 pontos.
6.6.2 Grau de precisão da avaliação
s
tx
Fórmula da Amplitude Total = √ n−1 x 2
X
2989,27
1,440 x
= √7−1
13571,43
= 0,1295
Na tabela 15 estão os valores obtidos no item 5.6 deste laudo, valor estimado,
mínimo e máximo.
Tabela 15 - Determinação
Valor Estimado (R$/m²) 13.571,43 Amplitude do Intervalo de Confiança de 80% em torno do Valor
Valor Mínimo (R$/m²) 11.814,11 Central da Estimativa
Valor Máximo (R$/m²) 15.328,75 = razão entre amplitude e Valor Estimado = 12,95 %
Amplitude 1.757,32
Considerando a Tabela 07, sendo a amplitude do intervalo de confiança de 80%
em torno do valor central da estimativa 12,95 %, logo < 30%, classifica-se o presente
relatório como:
Laudo de Avaliação Grau de Precisão I
6.8 Determinação do valor da servidão
O coeficiente de servidão será o da tabela Philippe Westin, utilizando como
seccional do imóvel o coeficiente 0,20, conforme a tabela 16, abaixo. O coeficiente de
servidão engloba todos os motivos depreciativos que a servidão de transmissão de rede
de energia elétrica causa, elencados no item 5.14.2.
Tabela 16 - Tabela de Philippe Westin
Fatores Depreciativos de linha de transmissão Índice de depreciação
Proibição de construção 0,30
Proibição de culturas -
Limitação de culturas 0,10
Perigos decorrentes 0,10
Indução 0,02
Desvalorização da área remanescente 0,08
Fiscalização e reparos 0,03
Seccionamento do imóvel (cortes) 0,10 0,20
Total 0,83
O cálculo da indenização pela servidão administrativa será:
Vse = Vh x Cs x A
Onde
Vse = Valor total da área serviente
Vh = Valor do hectare da área serviente
Cs = coeficiente de servidão
A = área total serviente
Vse = 15.000,00 x 0,83 x 3,5794
Vse = 44.563,53
7 CONCLUSÃO
A importância que deve corresponder à perda de valor que sofrerá o imóvel dos
requeridos – reposição do patrimônio –, considerando todos os motivos de
desvalorização que causam à área serviente e a remanescente, com a passagem da
linha de transmissão da requerente, é de R$ 44.563,53 (quarenta e quatro mil
quinhentos e sessenta e três reais e cinquenta e três centavos).
O coeficiente de servidão empregado é antigo, consagrado pelo uso e,
principalmente, livre de influências coorporativas. Existem outros mais recentes e com
apelos técnicos mais aprimorados que foram deixados de usar por se tratar, esta, de
uma perícia judicial onde se quer afastar qualquer método que tenha risco de, na
origem, ter influência de empresas, costumeiramente, envolvidas em desapropriações.
O presente coeficiente de servidão levou em consideração a dificuldade da
aviação agrícola trabalhar nas áreas remanescentes de cultura de arroz.
-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
Vai o presente laudo impresso, via computador, em 26 (vinte seis) folhas

numeradas, impressas em um só lado, todas rubricadas e a última datada e assinada.
Acompanham 03 (três) anexos, conforme relação.
Anexo I – Fotos (02)
Anexo II – Imagem de satélite da área servienda
Anexo III – Croqui da área servienda
Jaguariau, 20 de maio de 2014.
TEÓFILO MANGABEIRA
Eng. Agrônomo CREA 888.888
Filiado ao IBAPE-RS

Modelo de laudo de avaliação de imóvel rural para servidão por tratamento de fatores

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EXMA. SRA. DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 2 ª VARA CÍVEL DA

TEÓFILO MANGABEIRA, engenheiro agrônonomo, perito nomeado por V.

Visa o presente laudo avaliar a servidão de passagem da linha de transmissão de

A requerente realiza a obra de linha de transmissão de energia elétrica que

O projeto de rede de alta tensão da requerente passa na propriedade dos

3 DADOS DO IMÓVEL DOS REQUERIDOS

Os requeridos são proprietários na zona rural do município de Jaguariau, mais

5.3 Tratamento por fatores

5.6.1 Princípios gerais

A Nota Agronômica será uma composição da acessibilidade das terras com a

Para obtermos a Nota Agronômica, primeiro temos que classificar a terra

5.6.3 Situação da terra

5.6.4 Tabela de Nota Agronômica

5.7.2.1 Fator fonte

É a relação média entre o valor transacionado e o valor ofertado, observada no

Normalmente a margem de negociação em uma transação é de 10% sobre o

No caso de elementos pesquisados que são negócios efetivamente realizados, o

5.7.2 Fator Nota Agronômica

Por ocasião da vistoria ou do conhecimento dos elementos pesquisados,

O fator nota agronômica será a razão da nota agronômica do imóvel avaliando

5.8 Modelo de cálculo de homogeneização

Feito o tratamento por fatores dos elementos pesquisados que compõem a

Desse modo, antes de fazermos qualquer média, devemos eliminar possíveis

O caminho para se atingir o objetivo de sanearmos a amostra de elementos

5.10 Avaliação depois de obter amostra saneada

Ao obter-se o valor da média dos elementos pesquisados e homogeneizados, e

5.11 Campo de arbítrio

O avaliador pode escolher o valor dentro do intervalo compreendido entre o

5.12 Cálculo da média ponderada dos elementos interiores ao campo de arbítrio

Se for utilizada a média ponderada dos elementos interiores ao campo de

A fim de definirmos o campo de arbítrio devemos aplicar a fórmula

5.14 Servidão administrativa para linha de transmissão de energia

Tabela 10 – Imóvel Avaliando com condições de acesso e situação,

6.3 Tratamento por fatores (homogeneização)

6.5 Campo de arbítrio

Definição do campo de arbítrio

5.6.1 Grau de fundamentação da avaliação

Na tabela 15 está a pontuação, por item, da Tabela 6, segundo a NBR-14.653, a

Vai o presente laudo impresso, via computador, em 26 (vinte seis) folhas

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