###

PARECER Modelo uso comparativo

1 - Chave identificação do laudo: INDRA ou MONTREAL- nome empresa Operação ###
Empresa: Valory - Engenharia De Avaliações ISOLADO Casa
LAUDO DE AVALIAÇÃO Solicitante: Banco Santander
### Edícula
2 - Cliente CPF

PERES KREITCHMANN JUNIOR 963.380.679-87 ###

Endereço nº Complemento ###
RUA PEDRO FABRI 165 APTO. 401 - TORRE A
Bairro Município UF CEP ###
CABRAL CURITIBA PR 800350-250

Fachada

4 - IMÓVEL
Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Idade Aparente

Apartamento tipo Médio Regular 15

Terreno
Área (m²) F. Ideal (%) Testada (m) Formato Topografia
3,267.60 0.94% 37.70 irregular plano
Construção - Unidade Autônoma
Autônoma Área privativa Área comum Área total
Apto. 401 65.81 15.46 81.27

área não averbada:

Total 65.81 15.46 81.27

5 - AVALIAÇÃO 6 - VALOR DE VENDA
Valor Adotado FORÇADA

R$ 235,000.00 R$ 170,000.00 ###

Empresa / CREA / Assinatura Uso exclusivo da Engenharia do Banco

Valory - Engenharia de Avaliações CREA-41721

Data

6/26/2013

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco
Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros.
“ A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento
máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais. Cabe ao proponente verificar a exata
localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.
1
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco
Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros.
“ A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento
máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais. Cabe ao proponente verificar a exata
localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

1
6 - COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE
CÔMODO QTDE PAREDES PISOS TETO ESQUADRIAS
Sala de Estar
Sala de Jantar
Sala de TV
Escritório
Lavabo
Suite
Banheiro Suite
Dormitório
Banheiro Social
Cozinha
Área de Serviço
Despensa
Dorm. Empregada
WC Empregada
Churrasqueira
Terraço
Sacada

Garagem Coberta 1
Garagem Descobert
Uso da unidade avalianda: residencial Posição (andar): 3
Fechamento das paredes Concreto Armado Nº pvtos unid auton: 1
ESQUADRIAS Alumínio
Características do Condomínio
QTDE Descrição ESTRUTURA
SUB-SOLO Vagas de garagem Concreto Armado
TÉRREO Área comum FECHAMENTO
ANDAR TIPO Numero de aptos por andar Alvenaria
COBERTURA Cobertura duplex Nº DE ELEVADORES
Uso do Prédio residencial Conserv Áreas Comuns bom
Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X")
Piscina Salão de festas Sauna Depósito individual
Play Ground Gerador Guarita Vigilância
Churrasqueira Quadra Esportiva Apto. do zelador Lavanderia
Descrição suscinta do imóvel
Não foi realizada vistoria interna do imóvel.
Este laudo é referente a observação externa do imóvel.

Matrícula: 39.236 Apartamento 401

Ind. Fiscal:
Outros:
7 - MICRO-REGIÃO
Rede de água X Águas pluviais X Rede de gás Guias e sargetas X
Rede de esgoto X Rede telefônica X Asfalto X Passeio X
Rede elétrica X Iluminação pública X Paralelepípedo Fossa
Ocupação predominante Padrão construtivo Densidade demográfica Tráfego no trecho
residencial multifamiliar Médio Médio normal
Serviços Públicos e Comunitários: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando
Coleta de Lixo X Centros de Ensino X Shopping Center
Transporte Coletivo X Parque Clube X Rede de Segurança X
Comércio Local X Praia Lazer X
Rede Bancária X Rede de Saúde X
8 - PARTICULARIDADES (marcar com "X")
risco ambiental favela vista permanente

2
vista do mar histórico de alagamento rede alta tensão
córrego feira livre parque

2
9 - MEMÓRIA DE CÁLCULO
Áreas
Compartimento Real Privativa. Equiv. privativa Real comum Equiv. comum Real Total Area p. calculo
Apto. 401 65.81 65.81 15.46 - 81.27 65.81
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
Totais 65.81 65.81 15.46 - 81.27 65.81
As áreas cujos padrão sejam diferentes dos demais deverão ser utilizadas equiv. para o cálculo
Avaliação
Apartamento R$ 3,570.89 x 65.81 m² = R$ 235,000.00
Estacionamento R$ #DIV/0! x - m² = R$
Total R$ 235,000.00
10 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa)
Data da vistoria 26/06/13 NÃO
1 Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?
2 As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?
3 As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?
4 O imóvel possui vaga de garagem?
5 Se tem vagas, elas estão documentadas?
6 O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
7 O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?
8 O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
9 O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?
10 O imóvel possui características uni-familiares?
11 O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?
12 O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?
13 O imóvel apresenta condições de habitalidade ?
14 O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil?
15 O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo:
Não foi fornecida matrícula da vaga de garagem. Na matrícula do apartamento consta que o imóvel foi vendido
juntamento com o imóvel da matrícula 39.237, provavelmente referente a vaga de garagem. Para fins de
avaliação consideramos o imóvel com uma vaga de garagem.

Manchas de umidades e eflorescência na

Trinca na parede da edícula
parede da garagem 3
Manchas de umidades e eflorescência na
Trinca na parede da edícula
parede da garagem

3
 ELEMENTOS COMPARATIVOS
Amostra n.º 1 Data jun-13
Empreendimento: Edifício Residencial
Endereço: Av. Nossa Senhora da Luz, 251 - 2º Andar
Bairro: Cabral Cidade: Curitiba UF: PR
Tipo: Apartamento Padrão de construção: Médio
Estado de conservação Regular Idade Aparente (anos): 10
Área Privativa (m²) 76.20 Área Total (m²) 119.70
N.º dormitórios 1 N.º Suítes: 1 N.º vagas 1
Valor total (R$) R$ 345,000.00 Valor unitário (R$/m²) 4,527.56
Fonte/ telefone: More Curitiba Imóveis - Tel.: 41 3019-0700 Status: Oferta
Obs.: Apartamento contendo: sala de estar / jantar, sacada com churrasqueira, 02 dormitórios (sendo 01
suíte), bwc social e cozinha / área de serviço.

Amostra n.º 2 Data jun-13

Empreendimento: Edifício Residencial
Endereço: Rua Coronel Amazonas Marcondes, 1.065 - 6º Andar
Bairro: Cabral Cidade: Curitiba UF: PR
Tipo: Apartamento Padrão de construção: Médio
Estado de conservação Regular Idade Aparente (anos): 17
Área Privativa (m²) 76.20 Área Total (m²) 114.18
N.º dormitórios 2 N.º Suítes: 1 N.º vagas 1
Valor total (R$) R$ 260,000.00 Valor unitário (R$/m²) 3,412.07
Fonte/ telefone: Bom Casa Imóveis - Tel.: 41 3524-1360 Status: Oferta
Obs.: Apartamento contendo: sala de estar / jantar, sacada com churrasqueira, 03 dormitórios (sendo 01
suíte), bwc social e cozinha / área de serviço.

Amostra n.º 3 Data jun-13

Empreendimento: Edifício Residencial
Endereço: Rua Da Bandeira, 427 - 1º Andar
Bairro: Cabral Cidade: Curitiba UF: PR
Tipo: Apartamento Padrão de construção: Médio
Estado de conservação Regular Idade Aparente (anos): 15
Área Privativa (m²) 78.00 Área Total (m²) 131.00
N.º dormitórios 2 N.º Suítes: 1 N.º vagas 1
Valor total (R$) R$ 320,000.00 Valor unitário (R$/m²) 4,102.56
Fonte/ telefone: Regina Heil Imóveis - Tel.: 41 3308-5006 Status: Oferta
Obs.: Apartamento contendo: sala de estar / jantar, sacada, 03 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social,
cozinha e área de serviço.

Amostra n.º 4 Data jun-13

Empreendimento: Condomínio Village Cabral
Endereço: Rua Pedro Fabri, 165 - 5º Andar
Bairro: Cabral Cidade: Curitiba UF: PR
Tipo: Apartamento Padrão de construção: Médio
Estado de conservação Regular Idade Aparente (anos): 15
Área Privativa (m²) 65.81 Área Total (m²) 99.99
N.º dormitórios 2 N.º Suítes: 1 N.º vagas 1
Valor total (R$) R$ 255,000.00 Valor unitário (R$/m²) 3,874.79
Fonte/ telefone: Gonzaga Imóveis - Tel.: 41 3022-6868 Status: Oferta
Obs.: Apartamento contendo: sala de estar / jantar, sacada com churrasqueira, 03 dormitórios (sendo 01
suíte), bwc social e cozinha / área de serviço.

Amostra n.º 5 Data jun-13

Empreendimento: Edifício Residencial
Endereço: Rua dos Funcionários, 144 - 7º Andar
Bairro: Cabral Cidade: Curitiba UF: PR
Tipo: Apartamento Padrão de construção: Médio
Estado de conservação Regular Idade Aparente (anos): 10
Área Privativa (m²) 61.00 Área Total (m²) 88.00
N.º dormitórios 1 N.º Suítes: 1 N.º vagas 1
Valor total (R$) R$ 270,000.00 Valor unitário (R$/m²) 4,426.23
Fonte/ telefone: Futulare Imóveis - Tel.: 41 3013-3310 Status: Oferta
Obs.: Apartamento contendo: sala de estar / jantar, sacada, 02 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social,
cozinha e área de serviço.

4
 PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - COMPARATIVO DE MERCADO

Área Fatores de Ajustes

Área Total Preço Pedido Unitário Unit.Homg Unit.Saneado
Nº Endereço Privativa Vagas Dorm Suítes Ross
(m²) (R$) (R$/m²) Oferta Local. Área Padrão Andar Vaga (R$/m²) (R$/m²)
(m²) Heidecke
Aval. RUA PEDRO FABRI, 165 - APTO. 401 - TORRE A 65.81 81.27 1 0 0 - - 1.0 1.0 1.0 0.83 1.0 1.0 1.0 - -
1 Av. Nossa Senhora da Luz, 251 - 2º Andar 76.20 119.70 1 1 1 345,000.00 4,527.56 0.90 1.00 1.02 0.94 1.00 1.01 1.00 3,876.87 3,876.87
2 Rua Coronel Amazonas Marcondes, 1.065 - 6º Andar 76.20 114.18 1 2 1 260,000.00 3,412.07 0.90 1.00 1.02 1.04 1.00 0.99 1.00 3,206.07 3,206.07
3 Rua Da Bandeira, 427 - 1º Andar 78.00 131.00 1 2 1 320,000.00 4,102.56 0.90 1.00 1.02 1.00 1.00 1.01 1.00 3,786.38 3,786.38
4 Rua Pedro Fabri, 165 - 5º Andar 65.81 99.99 1 2 1 255,000.00 3,874.79 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.99 1.00 3,400.91 3,400.91
5 Rua dos Funcionários, 144 - 7º Andar 61.00 88.00 1 1 1 270,000.00 4,426.23 0.90 1.00 0.99 0.94 1.00 0.99 1.00 3,613.15 3,613.15
Unitário seco médio 4,068.64 3,576.68 3,576.68

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO HOMOGENEIZAÇÃO

Número de elementos 5
Tabela 3 - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR 14653-2:2011) Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 3,576.68
Limite Superior (R$/m²) (+30%) 4,649.68
Item Descrição Resultado Pontos Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 2,503.67
###
1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatore analisados 3 ###
Foi atendida a quantidade mínima de dados de mercado SANEAMENTO
2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 2
para atingir grau II - 5 amostras Número de elementos saneados 5
Apresentação de informações relativas a todas as características dos Unitário Médio Saneado (R$/m²) 3576.68
3 Identificação dos dados de mercado dados correspondetes aos fatores utilizados 1
Desvio Padrão 275.528512105122
Os ajustes utilizados se encontram dentro do intervalo Coeficiente de Variação 7.70347742010873
4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 1
admissível para atingir grau I - 0,4 a 2,5 t de Student 1.53
Total 7 Limite Superior (R$/m²) 3,765.20 0.0527
Limite Inferior (R$/m²) 3,388.15 -0.0527
Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Intervalo de Confiabilidade 10.54%
Graus III II I ###
Pontos Mínimos 10 6 4 FORMAÇÃO DE VALOR
Itens obrigatórios 2 e 4 no Grau III com os demais no mínimo no grau II 2 e 4 no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I Área equivalente (m²) 65.81
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau I Unitário (R$/m²) 3,576.68
Valor de Mercado p/ Venda (R$) 235,381.00
Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores ###
Graus III II I ###
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do
valor central da estimativa
<=30% 30%-50% >50% FORMAÇÃO DE VALOR
Área construída (m²) 65.81
Intervalo de confiança 10.54% Unitário (R$/m²) 3,570.89
QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau I Valor de Mercado p/ Venda (R$) 235,000.00
###
Comentários:

Vi
Idade e
% da v
###

5
 ANEXO FOTOS

Cliente CPF

PERES KREITCHMANN JUNIOR 963.380.679-87

Endereço nº. Complemento

RUA PEDRO FABRI 165 APTO. 401 - TORRE A

Bairro Município UF CEP

CABRAL CURITIBA PR 800350-250

Fachada Fachada

Entrada Condomínio Identificação Predial

Logradouro Logradouro

6
 CROQUI E DOCUMENTAÇÃO

Cliente CPF

PERES KREITCHMANN JUNIOR 963.380.679-87

Endereço nº. Complemento

RUA PEDRO FABRI 165 APTO. 401 - TORRE A

Bairro Município UF CEP

CABRAL CURITIBA PR 800350-250

7
7
7
7
 Endereço do Imóvel Explicação

Endereço
Complementos
Bairro
Cidade
UF
CEP
Caracteríticas da Região
Usos Predominantes comercial, industrial, residencial multifamiliar,
residencial unifamiliar
água, esgoto sanitário, energia elétrica, telefone,
Infra-Estrututura Urbana pavimentação, esgoto pluvial, gás canalizado,
Iluminação pública, foço, poço

Serviços públicos e comunitários Coleta de lixo, Transporte coletivo, Comérico, Rede

Bancária, Escola, Saúde, Segurança, Lazer

Fatores de Valorizantes vista para o mar, vista para parques, vista permanente

córregos, presídio, favelas, rede de alta tensão, feira-

Fatores de Depresciação
livre
Terreno - Casa
Forma regular, irregular
Topografia aclive, declive, plano
Área m2
Frente metros
Características da Unidade
Tipo casa, apartamento, sala
Uso comercial, industrial, residencial
N° Pavimentos quantidade
N° de Quartos quantidade - máximo 04 dormitórios
Nº de Suites quantidade
N° de Banheiros quantidade - máximo 06 banheiros
Idade Aparente -( somente para casa) somente casa
Posição (somente para apartamento) andar
Padrão de acabamento baixo, médio, alto
Estado de Conservação ruim, regular, bom
Fechamento das paredes alvenaria, drywall, madeira
N° de vagas no estacionamento quantidade
cobertas quantidade
descobertas quantidade
Áreas averbadas m2
Privativa m2
De Uso Comum m2
Total m2
Áreas não averbadas m2
Características do Prédio em que se encontra a
unidade
(se aplicável)
Usos residencial, misto, comercial
N° de pavimentos quantidade
N° de unidades por andar quantidade
N° de elevadores quantidade
Estado de Conservação ruim, regular, bom
Infraestrutura/Serviços/Equipamentos piscina, play-ground, salão de festa, quadra,
churrasqueira, gerador

Valor de Avaliação Total valor

NO_BANCO NO_LAUDO DT_LAUDO ENDERECO COMPLEMENTO BAIRRO
33 0 6/26/2013 RUA PEDRO FABRI nº 165 APTO. 401 - TORR CABRAL
 CIDADE UF CEP USO_PRED_REGIAO INFRA_URB_AGUA INFRA_URB_ESGOTO_SANIT
CURITIBA PR 8003 residencial multifamili true true
 INFRA_URB_ENERGIA INFRA_URB_TELEFONE INFRA_URB_PAVIMENTACAO INFRA_URB_ESGOTO_PLUV
true true true true
 INFRA_URB_GAS INFRA_URB_ILUM_PUBLIC SERVICO_COLETA_LIXO SERVICO_TRANSP_COL
false true true true
 SERVICO_COMERCIO SERVICO_REDE_BANC SERVICO_ESCOLA SERVICO_SAUDE SERVICO_SEGURANCA
true true true true true
 SERVICO_LAZERFATOR_VALORIZANTE
FATOR_DEPRECIACAOFORMA TOPOGRAFIA AREA FRENTE
true // ///// irregular plano 3,267.60 37.70
 TIPO_IMOVEL USO_IMOVEL NUM_PAVIMENTOS NUM_QUARTOS NUM_SUITES NUM_BANHEIROS
Apartamento ti residencial 1 0 0 0
 IDADE_IMOVEL POSICAO PADRAO_ACABAMENTO ESTADO_CONSERVACAO FECHAMENTO_PAREDES
15 3 Médio Regular Concreto Armado
 NUM_VAGA_COBERTA NUM_VAGA_DESCOBERTA AREA_AVERBADA AREA_PRIVATIVA AREA_COMUM
1 0 65.81 15.46
AREA_TOTAL AREA_NAO_AVERBADA USO_PREDIO NUM_PAVIM_PREDIO NUM_UNIDADES_ANDAR
81.27 0.00 residencial 0 0
 NUM_ELEVADORES ESTADO_CONS_PREDIO INFRA_PRED_PISCINA INFRA_PRED_PLAYGROUND
0 bom false false
 INFRA_PRED_SALAO_FESTA INFRA_PRED_QUADRA INFRA_PRED_CHURRASQUEIRA
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 INFRA_PRED_GERADOR VALOR_AVALIACAO
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