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Aprovada por:
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Prof. Fernando Marques de Almeida Nogueira, M Sc.
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Prof. Eliane da Silva Christo, D Sc.
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Prof. Marcos Martins Borges, D Sc.
AGRADECIMENTOS
Dezembro 2007
O trabalho proposto tem como finalidade o estudo de caso de uma nova metodologia,
que esta sendo implementada para a avaliao dos valores venais dos imveis da
cidade de Juiz de Fora para fins tributrios. O mtodo em estudo o Mtodo
Comparativo Direto de Dados de Mercado que utiliza a regresso linear mltipla para
a obteno da funo objetivo. Esta funo que representa as observaes, sob o
ponto de vista de estimao estatstica, ser o modelo matemtico de explicao dos
dados coletados. Para tanto, utilizaram-se os dados do Cadastro Imobilirio,
fornecidos pelo Departamento de Cadastro Imobilirio Municipal da Prefeitura de Juiz
de Fora, dos imveis negociados entre Abril e Julho de 2007. O objetivo deste mtodo
inferir valores representativos para os imveis avaliados, sendo realizada a
comparao entre os valores atualmente utilizados pelo municpio, os valores
encontrados pela analise de regresso e valores de imveis colocados venda. Os
resultados obtidos mostraram que o mtodo utilizado retorna valores mais prximos da
realidade do mercado imobilirio, alm de no se afastar dos valores utilizados
atualmente pela prefeitura. A modelagem implementada mostrou que possvel
utilizar um mtodo cientifico moderno, reduzindo o nmero de variveis atualmente
utilizadas sem perder a confiabilidade dos resultados.
December 2007
The proposed work has as purpose the implementation of case of a new methodology,
that was developed for the evaluation of the venal values of the properties of Juiz de
Fora city for tax ends. The method in studied was the " Direct Comparative Method of
Data of Market " that uses the multiple lineal regression for obtaining of the function
objective. This function represents the observations, under the point of view of
statistical estimation, will be the mathematical model of explanation of the data
collected. For so much, the data of the Real estate Register were used, supplied by the
Department of Municipal Real estate Register of the City hall of Juiz de Fora, of the
properties negotiated between April and July of 2007. The objective this method is to
infer values representative for appraised properties, being accomplished comparison
now among the values used by the municipal district, the values found for the it
analyzes of regression and values of properties put for sale. The obtained results
showed that the used method returns closer values of the reality of the real estate
market, besides not standing back of the values used now by the city hall. The
implemented modelling showed that it is possible to use a method inform modern,
reducing the number of variables now used without losing the reliability of the results.
SUMRIO
Captulo I INTRODUO
1.1. Apresentao .................................................................................................. 01
1.2. Objetivos ........................................................................................................ 02
1.3. Justificativas ................................................................................................... 02
1.4. Condies de contorno .................................................................................. 03
1.5. Metodologia ................................................................................................... 03
1.6. Estrutura do TCC ........................................................................................... 04
LISTA DE FIGURAS
LISTA DE TABELAS
1.1. APRESENTAO
A Engenharia de Avaliaes vem evoluindo no Brasil, atravs dos profissionais
de engenharia que se dedicam ao estudo e pesquisa das tcnicas de avaliao de
imveis, buscando a melhor forma para a avaliao deste produto nico, que se
diferenciam tanto entre si por diversas caractersticas e at fatores subjetivos.
Segundo PELLI (2003), o valor de um imvel um fenmeno social, e pode ser
associado a um vetor composto por um conjunto de variveis que abrange todas as
suas caractersticas fsicas, o seu entorno, a sua utilidade e os fatores subjetivos que a
prpria coletividade cria no contexto em que est situado a cada instante. A introduo
da inferncia estatstica na engenharia de avaliaes corresponde tentativa de
solucionar esses casos, alm de tentar diminuir a subjetividade envolvida nas
homogeneizaes.
Segundo DANTAS (2003), a Engenharia de Avaliaes uma especialidade da
engenharia que rene um conjunto amplo de conhecimentos da rea de engenharia e
arquitetura, bem como de outras reas das cincias sociais, exatas e da natureza,
com o objetivo de determinar tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos
e custos de produo.
A metodologia atualmente empregada para a avaliao dos imveis da cidade
de Juiz de Fora, para fins tributrios, utiliza o Mtodo Evolutivo, que compreende
procedimentos e frmulas com o objetivo de definir os valores dos imveis a partir da
construo da soma de valores atribudos ao terreno e dos custos das construes,
corrigidos pelo fator de comercializao de acordo com:
Vi = (Vt + C c ) Fc (01)
onde:
Vi o valor de mercado do imvel;
Vt o valor do terreno;
Fc o fator de comercializao.
1.2. OBJETIVOS
O objetivo deste trabalho utilizar a tcnica de Regresso Linear Mltipla,
como ferramenta auxiliar na determinao do valor venal de imveis urbanos, para fins
de tributao, comparando-a com o mtodo atualmente utilizado pela Prefeitura,
utilizando basicamente, os dados do Cadastro Imobilirio Municipal. Desta forma
busca-se melhorar a preciso na determinao destes valores, selecionando quais so
as variveis mais significativas, que iro compor o modelo final.
1.3. JUSTIFICATIVAS
Grande parte dos municpios brasileiros avalia os imveis atravs da planta de
valores, lei pela qual os Municpios atribuem valores para o metro quadrado de terreno
e de edificao, atravs de tabelas com especificaes gerais, baseada no Cadastro
Tcnico Imobilirio, que em muitas vezes no elaborada de acordo com os mtodos
recomendados pela Norma Brasileira. Desta forma, os imveis situados em um
mesmo setor apresentam o mesmo valor por metro quadrado, independentemente de
suas caractersticas individuais.
O mercado imobilirio, por sua vez, reveste-se de caractersticas especiais,
pois tanto bem de uso, quanto de investimento, estando muitas vezes ligados a
fenmenos culturais e scio-econmicos. Assim a populao de imveis muito
heterognea, gerando amostras heterogneas. A heterogeneidade do mercado
imobilirio e as peculiaridades deste segmento implicam em que nem sempre
possvel desenvolver um modelo nico que seja totalmente representativo da realidade
do conjunto de imveis.
Pretende-se neste trabalho identificar quais variveis sero tratadas atravs da
Anlise de Regresso, e que realmente so importantes para se obter um modelo
matemtico representativo do valor do bem, mais prximo da realidade mercadolgica.
3
1.5. METODOLOGIA
O presente trabalho foi desenvolvido junto a duas Secretarias da Prefeitura de
Juiz de Fora, Secretaria de Receita e Controle Interno e Secretaria de Poltica Urbana.
A primeira por conter as informaes referentes receita gerada e ser a precursora da
alterao da metodologia de clculo, a segunda por conter o banco de dados com as
informaes dos imveis cadastrados. As etapas para a realizao do trabalho esto
dividas da seguinte forma:
i) Reviso Bibliogrfica: Estudos dos atuais mtodos de avaliao de imveis
que utilizam a inferncia estatstica para este fim, com especial ateno aos que
utilizam Modelo de Regresso Linear e pesquisas sobre a implantao do Mtodo
Comparativo de Dados de Mercado, buscando verificar possveis limitaes e
aplicaes deste mtodo.
ii) Coleta de dados: Os dados necessrios para a realizao do trabalho
foram coletados no Departamento de Cadastro Imobilirio Municipal, que o
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CAPITULO II
REVISO BIBLIOGRFICA
2.1. INTRODUO
De acordo com DANTAS (2006), a Engenharia de Avaliaes no Brasil evoluiu
bastante na ltima dcada, principalmente pela introduo da metodologia cientfica
como ferramenta essencial a um trabalho avaliatrio, que tem como objetivo orientar o
avaliador, desde a escolha das informaes de interesse, a forma como colet-las,
analis-las e trat-las, na busca de modelos que expliquem a variabilidade observada
nos preos e no mercado que se estuda. Conforme a NBR 14653:2004 da ABNT, os
principais mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos so:
Mtodo Comparativo Direto de Dados do Mercado identifica o valor de
mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos
elementos comparveis, constituintes da amostra.
Mtodo Evolutivo identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas
componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificao do valor de
mercado, deve ser considerado o Fator de Comercializao,
preferencialmente medido por comparao no mercado.
Mtodo da Capitalizao da Renda identifica o valor do bem, com base
na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se
cenrios viveis.
Ainda, conforme a NBR 14653:2004 o mtodo comparativo direto de dados do
mercado consiste em obter uma amostra representativa de dados de mercado de
imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do bem avaliado,
usando-se toda a evidncia possvel.
Segundo BAPTISTELLA (2005) o modelo de Regresso Linear Mltipla o
preferido dos avaliadores, por ter se mostrado bastante eficiente, embora fatores tais
como: a complexibilidade dos modelos, dificuldades de implementao, excesso de
variveis envolvidas e desconhecimento da relao entre estas variveis, possam
comprometer a anlise. Para tanto, fundamental a existncia de imveis para
comparao, ou seja, uma mostra de dados do mercado imobilirio, formada pelos
imveis de referncia, assim denominados pela NBR14653:2004. Ao utilizar este
mtodo, deve-se fazer o tratamento estatstico dos dados pesquisados.
Assim o capitulo II tem por finalidade apresentar os conceitos relacionados a
Anlise de Regresso para embasamento das concluses a respeito dos resultados
obtidos.
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Assim o valor de um bem imvel oferecido venda, nem sempre aquele valor
final pelo qual o bem foi negociado. A NBR 14.653:2004 define da seguinte forma o
Valor de Mercado: Valor de Mercado: Quantia mais provvel pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das
condies do mercado vigente.
Esta probabilidade do valor a ser negociado no necessariamente o preo
pelo qual este bem ser negociado, ou seja, o valor de mercado uma projeo do
valor a ser negociado, enquanto que o preo o valor efetivamente pago pelo bem. O
Valor de Mercado resultado de um processo de modelagem de dados, obtido atravs
da coleta de informaes sobre os preos pelos quais imveis com caractersticas
semelhantes esto sendo negociados. Portanto, preo e valor de mercado so
referncias distintas, pois o primeiro se refere a um valor provvel e o segundo a
quantia monetria que um bem negociado (PELLI, 2003). Assim comum o
resultado de uma avaliao ser diferente do preo em negociao, o que no
esperado que esta diferena seja grande, pois neste caso existem outros fatores que
no foram levados em considerao na modelagem dos dados.
O valor mdio esperado esta representado pela mdia aritmtica desta amostra
que R$20.000,00. Nota-se que nenhuma outra caracterstica dos elementos da
amostra esta sendo levada em considerao somente o seu atributo valor. No
entanto sabe-se que principalmente no mercado imobilirio, diversos outros fatores
influenciam no valor de um bem.
Ainda segundo PELLI (2003), como no valor da variao Total (Vt ) alm da
Nota-se que embora as reas dos lotes, representados por x , apresentem diferenas
significativas entre si, o valor mdio no se altera e a Variao Total dos dados em
torno desta mdia, ainda 250 ( Vt = 250 )
10
35
Valor
30
25
MDIA Y= 20
20
15
10
5
0
200 250 300 350 400 450 500 550 600 650
rea Total
( )
dos quadrados destas distncias, ou seja, ei2 , a seguinte expresso para a Variao
r =
d e
i
2 2
i
(6)
d i
2
se- ainda uma relao linear entre mais de uma varivel independente e a varivel
dependente, como a mostrada a seguir:
Y = 0 + 1 x1 + 2 x 2 + ... + i xi + u i (7)
Essa equao conhecida como modelo de regresso linear mltipla. Com a
seguinte notao, o parmetro o conhecido como a interseo do plano ou
coeficiente linear. Os outros parmetros so conhecidos como coeficientes parciais de
regresso, porque (no caso de duas variveis independentes) 1 mede a variao
esperada em Y por unidade de variao em x1, quando x2 for constante, e 2 mede a
variao esperada em Y por unidade de variao em x2, quando x1 for constante.
(GUJARATI, 2004)
No caso geral, o parmetro j representa a variao esperada na resposta Y
por unidade de variao unitria em xj, quando todas as outras variveis
independentes ou regressores xi (i j) forem mantidas constantes.
O termo u i o erro estocstico ou perturbao estocstica, que segundo
u i so normalmente distribudos.
14
Y = 0 + 1 x1 + 2 x 2 + ... + i xi + u i (10)
Y = Y + u (11)
i
u i = Y Y (12)
u i = Y 0 + 1 x1 + 2 x 2 + ... + i xi (13)
u 2
i = f ( i ) (14)
u 2
i (
= Y 0 + 1 x1 + 2 x 2 + ... + i xi )
2
(15)
R 2
=
(y i
2
(
y i ) y i y i )
2
(16)
( y i y i )2
H 0 : 2 = 3 = ... = = 0
F=
[ ( y y ) (y y ) ]/ p
i i
2
i i
2
(17)
( yi yi )2 / (n p 1)
Sendo o valor de p, segundo GUJARATI (2004), o mais baixo nvel de
significncia com o qual a hiptese nula pode ser rejeitada.
uma das fases iniciais de uma anlise mais detalhada, na qual inclui a representao
grfica dos dados, a confirmao das hipteses assumidas e o melhoramento do
prprio modelo com a introduo de novos regressores.
Para detectar possveis problemas, h um conjunto de tcnicas de diagnstico
que se baseiam, essencialmente, em anlises grficas dos dados e em anlises de
resduos. A visualizao dos dados quando possvel um ponto essencial. Em
Modelos de Regresso Linear Mltipla, a representao grfica tomada dois a dois,
dos dados permite evidenciar tendncias e padres que podem escapar
completamente perante um tratamento numrico.
Ainda segundo PELLI (2003) a maior parte desses indicadores estatsticos que
sinalizam para maior ou menor a consistncia de uma funo dizem respeito a
basicamente trs situaes:
Aderncia dos pontos funo estimativa;
Homogeneidade da distribuio dos pontos em torno da funo estimativa;
Nvel de influncia de cada varivel independente na varivel dependente.
2.3.7.5. Heterocedasticidade
Segundo GUJARATI (2004), uma importante hiptese para os modelos de
regresso que as perturbaes u i sejam homoscedsticas, isto , apresentem a
( )
mesma variana, ento E u i2 = 2 .
2.3.7.6. Multicolinearidade
Segundo GUJARATI (2004), o termo multicolinearidade significa a existncia
de mais de uma relao linear, entre algumas variveis explicativas de um modelo de
regresso.
Por conseqncia dessa multicolinaridade, de acordo com PELLI (2003),
muitas vezes a obteno de resultados confiveis dificultada, por influir no
resultando de R 2 .
Ainda segundo PELLI (2003) am alguns modelos pode ser inevitvel
correlao entre duas variveis explicativas, como exemplo tem-se rea do terreno e
frente do terreno, ou rea edificada e nmero de dormitrios, nestes casos
conveniente que o modelo seja utilizado para a avaliao de imveis com as mesmas
caractersticas das amostras.
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CAPITULO III
ESTUDO DE CASO
DEPARTAMENTO DE CADASTRO
IMOBILIRIO MUNICIPAL
Chefe de Departamento
Figura 04 Organograma
PELLI (2003) recomenda que alguns cuidados sejam adotados para a analise
desses coeficientes:
Coeficiente de determinao elevado: Pode significar que as variveis
adotadas esto com excelente poder de explicao, porm isto tambm
ocorre quando h uma variao total muito elevada, ou alto grau de
colinearidade ou multicolinearidade entre as variveis independentes.
Presena de algum dado com valor excessivamente disperso da mdia,
porm com uma varivel que o explique, provavelmente contribuir para um
aumento do coeficiente.
Coeficientes de determinao baixos: Podem indicar que as variveis
adotadas no expliquem a variao do valor em torno da mdia, mas
tambm pode ocorrer este fato devido a variao total ser muito pequena,
no significando portanto que o modelo esteja inadequado. Outros
resultados da regresso devero ser analisados neste caso.
Alm dos coeficientes de determinao e correlao deve-se observar a
distribuio dos resduos, segundo PELLI (2003) esta distribuio deve apresentar
uma tendncia a distribuio normal:
68% dos dados devem estar entre -1 e +1 desvios padres da mdia
90% dos dados devem estar entre -1.64 e +1.64 desvios padres da mdia
95% dos dados devem estar entre -1.96 e +1.96 desvios padres da mdia
No primeiro processamento do calculo, a equao nmero 01 disponibilizada
pelo sistema, foi a escolhida pelo fato de apresentar pouca diferena entre os
coeficientes das demais equaes, uma melhor distribuio dos resduos e a presena
de apenas um outilier.
Coeficiente de determinao: 0,9924251
Coeficiente de correlao: 0,9962054
Distribuio dos resduos: 71% - 91% - 97%
3.3.2.6. Homocedasticidade
A verificao da homocedasticidade realizada a partir do grfico de resduos
da varivel dependente, e segundo PELLI (2003) a sua presena pode ser observada
quando a distribuio dos pontos do grfico em torno da reta representativa da mdia
apresenta um comportamento bem definido, indicando a mesma variao da disperso
ao longo da reta.
3.3.2.7. Multicolinearidade
Multicolinearidade o nome dado ao problema geral que surge quando
algumas ou todas as variveis explicativas de uma relao esto de tal forma
correlacionadas uma s outras [ZACAN, 1996].
Segundo PELLI (2003) a presena de colinearidade ou multicolinearidade
dificulta a obteno de resultados confiveis para o modelo, mas esperada uma forte
correlao entre cada varivel independente e a varivel dependente, mas isto no
fator predominante na consistncia do modelo.
O modulo de colinearidade disponvel no software utilizado para realizao
deste estudo de caso, permite observar numericamente e graficamente as correlaes
entre as variveis.
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DESCRIO RESULTADO
Dados 98
Dados considerados 97
Variveis 17
Variveis consideradas 14
Coeficiente de Correlao 0,9924
Coeficiente de Determinao (R2) 0,9825
F Calculado 823,08
Significncia do modelo 0,01
Desvio Padro 0,054564
Distribuio dos resduos 69% - 90% - 100%
CAPITULO IV
CONSIDERAES FINAIS
4.1. Concluso
A anlise cientfica do mercado imobilirio a partir da observao do
comportamento apresentado pelas amostras colhidas, teve por objetivo a inferncia de
valores mdios provveis para qualquer imvel pertencente populao estudada na
amostra, para isto a regresso linear mltipla foi desenvolvida atravs de uma
abordagem tradicional, procurando transformar as condies existentes, de modo a
fazer a confirmao das hipteses do modelo, s quais tiveram alguma diferena com
a realidade do valor ofertado no mercado, no entanto, essa diferena no foi
significativa, para os valores que efetivamente so declarados ao municpio quando da
sua transao imobiliria.
Por isso, um estudo sobre a aplicao de um novo modelo para avaliao de
imveis, atravs da analise de regresso, ou outro mtodo, no deve estar resumido
estimao dos parmetros, pois esse procedimento deve ser considerado como uma
das fases iniciais de um processo mais abrangente, na qual se inclui a pesquisa de
solues para contornar eventuais dificuldades encontradas, a melhor forma para a
coleta de informaes sobre os verdadeiros valores dos imveis, a incluso de novos
regressores, o planejamento de como ser realizada a coleta de dados, melhorando
assim o prprio modelo.
Para a incluso de novas variveis no modelo de regresso, como plos
valorizantes da regio, localizao espacial (geo-referenciamento), infra-estutura do
logradouro, entre outros dados, que ainda no esto disponveis para o Cadastro
Imobilirio, mas sim para outros setores da administrao municipal, dever ser
realizada a integrao dessas informaes para que o modelo utilizado na avaliao
disponha tambm dessas novas variveis.
Para atender o que determina a NBR 14653:2004 quanto ao mtodo de
avaliao de imveis, o municpio dever alterar a sua metodologia de avaliao para
o Mtodo Comparativo Direto de Dados do Mercado, que utiliza a analise de
regresso.
O mtodo cientifico proposto neste estudo de caso, mostrou-se vivel para sua
implantao, pois as ferramentas e mtodos para a obteno dos dados cadastrais
que se faam necessrios j esto disponveis nos diversos setores da Prefeitura de
Juiz de Fora, devendo somente ser integradas tais informaes, para que o modelo
possa ser aprimorado constantemente.
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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
BAPTISTELLA, M., O uso de redes neurais e regresso linear mltipla na
NAVIDI, W., Statistics for enginneers and scientists. New York. McGraw Hill
Companies, 2006