Laudo de Avaliação de Área Gravada Por Servidão, para Passagem Aérea de Linha de Transmissão de Energia

EXMA. SRA. DRA.
JUÍZA DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIO GRANDE
Laudo entregue juntamente

com o processo.
Clarel da Cruz Riet, infra-assinado, Engenheiro Civil,

Perito Judicial nomeado nos autos da AÇÃO DE IMISSÃO
DE POSSE, processo n.º 023/1.14.0007xxx-x, em que é
AUTOR CEEE D – Companhia Estadual de Distribuição de
Energia Elétrica e RÉU R. B. e outra, tendo procedido aos
estudos e diligências que se fizeram necessários, vem
apresentar a V. Exa. as conclusões a que chegou,
consubstanciado no seguinte,
LAUDO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 1
ÍNDICE
1. OBJETIVO ................................................................................................................... 03
2. PRELIMINARES ............................................................................................................ 03
3. METODOLOGIA ............................................................................................................ 04
4. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO .................................................................... 05
5. REGISTRO FOTOGRÁFICO ............................................................................................ 05
6. LINHA DE TRANSMISSÃO (LT) ....................................................................................... 07
7. LOCALIZAÇÃO/ PROJEÇÃO DA (LT) ................................................................................ 07
8. CÁLCULO DO COEFICIENTE DE SERVIDÃO (CS) .............................................................. 07
8.1. Preliminares ................................................................................................................. 07
8.2. Definições .................................................................................................................... 08
8.3. Tabelas de pesos .......................................................................................................... 09
8.4. Resumo dos pesos adotados .......................................................................................... 12
8.5. Coeficiente de servidão (CS) .......................................................................................... 13
9. CÁLCULO DO COEFICIENTE PERCENTUAL DE DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA
REMANESCENTE (Pr) .................................................................................................... 13
9.1. Preliminares ................................................................................................................. 13
9.2. Referência dos impactos ............................................................................................... 15
9.3. Coeficiente percentual de desvalorização da Área Remanescente (Pr) ................................ 17
10. RESULTADO ................................................................................................................ 18
11. QUESITOS ................................................................................................................... 19
11.1. Quesitos do Autor ......................................................................................................... 19
ANEXOS:
I- IMAGEM DO LOCAL OBTIDA POR SATÉLITE .................................................................. 19
Representação da área de servidão ............................................................................... 20
II- DADOS DA AMOSTRA E DA GLEBA AVALIANDO ............................................................ 23
1. PESQUISA DE VALORES ............................................................................................... 24
2. VARIÁVEIS UTILIZADAS ............................................................................................... 24
2.1. Variável dependente .................................................................................................... 24
2.1.1. Valor ........................................................................................................................... 24
2.2. Variáveis independentes ............................................................................................... 24
2.2.1. Área ............................................................................................................................ 24
3. DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO ................................................................................... 24
III- TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DA GLEBA AVALIANDO ......... 25
1. MODELO MATEMÁTICO ADOTADO ................................................................................ 26
2. RESUMO DOS RESULTADOS ......................................................................................... 26
2.1. Coeficiente de determinação (R²) .................................................................................. 26
2.2. Coeficiente de correlação (r) ......................................................................................... 26
2.3. Coeficiente de determinação ajustado ........................................................................... 26
2.4. Erro padrão ................................................................................................................. 26
3. ANOVA ........................................................................................................................ 27
4. RESULTADOS DE RESÍDUOS ......................................................................................... 27
5. RESULTADOS DE PROBABILIDADE ................................................................................ 27
6. GRÁFICOS ................................................................................................................... 28
6.1. Resíduos ..................................................................................................................... 28
6.2. Ajuste de Linha ............................................................................................................ 28
6.3. Probabilidade Normal ................................................................................................... 28
1. OBJETIVO
Consiste na avaliação de uma área, gravada por servidão administrativa, para passagem aérea
de uma rede de Transmissão de Energia Elétrica, com 2.427,25m2 de um total de 14.886,846m2 de
área superficial, conforme a matrícula n.º 36.782, do Registro de Imóveis de Rio Grande, sendo parte
do terreno enquadrado como rural e parte como urbano, no Plano Diretor municipal.
2. PRELIMINARES
A avaliação de área gravada por servidão administrativa implica na análise e desenvolvimento

de critérios e metodologias apresentadas nas normas da ABNT, mais especificamente na NBR 14.653,
visando subsidiar o trabalho do profissional da engenharia de maneira a atingir o aperfeiçoamento da
avaliação, para a justa indenização.
Segundo o item 11.2.2. da NBR 14.653-2: Imóveis Urbanos, o valor da indenização pela
presença de servidão corresponde à perda do valor do imóvel decorrente das restrições a ele impostas,
calculadas alternativamente, conforme a seguir:
a) Diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente, na mesma data de

referência (critério "antes e depois"), com consideração de circunstâncias especiais, tais como
alterações de uso, ocupação, acessibilidade e aproveitamento;
b) Diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos relativos ao uso
do imóvel antes e depois da instituição da servidão;
Além disso, eventuais Prejuízos às benfeitorias atingidas pela faixa de servidão devem ser
avaliados, bem como Perdas adicionais decorrentes da instituição da servidão no imóvel, como a
cessação de atividade econômica.
Conforme a NBR 14.653-3: Imóveis Rurais, em seu item 10.10., as servidões classificam-se:
"10.10 Servidões rurais

(...)
10.10.1.1 Quanto à finalidade, entre outras:
a) passagem de estradas;
b) passagem de linha de transmissão de energia ou telefônica;
c) passagem de tubulações.
10.10.1.2 Quanto à intervenção física:
a) aparente;
b) não aparente.
10.10.1.3 Quanto à posição em relação ao solo:
a) subterrânea;
b) superficial;
c) aérea.
(...)
10.10.2 Valor da indenização
O valor da indenização pela presença de servidão em propriedade rural, quando
cabível, é o decorrente da restrição ao uso do imóvel afetado, que abrange o
descrito em 10.10.2.1 a 10.10.2.4.
10.10.2.1 Prejuízo correspondente a uma porcentagem, explicada e justificada,
do valor da terra, limitado ao seu valor de mercado.
10.10.2.2 Prejuízo correspondente ao valor presente da perda de rendimentos
líquidos relativos às produções vegetais na área objeto da servidão.
10.10.2.3 Prejuízos relativos às construções, instalações, obras e trabalhos de
melhoria das terras atingidas pela faixa de servidão, que devem ser avaliados
com base em 10.2 e 10.7.
10.10.2.4 Outras perdas decorrentes na propriedade, quando comprovadas."
Interessante observar que na tentativa de padronização de critérios avaliatórios, existem

também métodos empíricos e genéricos, como é o caso da conhecida tabela proposta por Philippe
Westin1, a qual preconiza a aplicação de fatores de depreciação aos principais inconvenientes e
proibições provocadas pela faixa de servidão.
Uma vez demonstrado que o trabalho transcende a avaliação da área a ser instituída a
servidão, abrangendo um estudo da área como um todo, torna-se necessário a adoção de um critério
que venha contemplar esta e as demais áreas envolvidas em processos semelhantes de servidão para
as Linhas de Transmissão de Energia.
Ante estas considerações, nossa proposta á a realização de um trabalho em atendimento as
citadas normas pertinentes da ABNT, sendo criteriosamente analisadas a forma física da propriedade,
o tipo de exploração econômica atuante, o traçado e a abrangência da linha de transmissão e das
torres que podem afetar esteticamente e/ou seccionar de forma inconveniente o uso da área
remanescente, de forma a possibilitar a determinação do valor da justa indenização pela instituição
da servidão.
3. METODOLOGIA
Por tratar-se de um terreno classificado parte como rural e parte como urbano, a perícia seguiu
as diretrizes da NBR 14.653-1: Procedimentos Gerais, NBR 14.653-2: Imóveis Urbanos e NBR 14.653-
3: Imóveis Rurais, observando que, por opção, o coeficiente percentual de desvalorização da área
remanescente (Pr), foi calculado em separado do Coeficiente de Servidão (CS).
O método de avaliação adotado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado, sendo este o
que melhor define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às
características intrínsecas e extrínsecas. (Ver Anexo III).
Este método é o mais utilizado e recomendado por permitir a determinação do valor levando
em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, sendo pesquisadas as
características e atributos que exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no
valor, sendo estes ponderados por Inferência Estatística.
A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado,
1 WESTIN, Philippe - Indenização nas Servidões.
conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de
subjetividade, e que, submetido a diversos testes previstos em norma, transmite à avaliação a
confiabilidade dos graus de fundamentação e precisão estatísticos esperados.
4. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
A vistoria ocorreu no dia 23/08/17 as 14:00h e contou com a presença das partes. Região
litorânea, com predominância de glebas rurais, clima ameno, superfície plana, padrão sócio econômico
cultural médio, topografia em nível e solo predominantemente arenoso permeável da classe das areias
quartzosas marinhas distróficas, com algumas zonas constituídas de relativa parcela de argila de
Atividade Alta2. Trata-se de uma gleba, com ocupação condizente com as leis de zoneamento e uso
do solo do município. A infraestrutura da local corresponde ao local onde situa-se, ou seja, com frente
para a rodovia RS 734 (estrada Rio Grande-Cassino).
5. REGISTRO FOTOGRÁFICO
As fotos a seguir, foram obtidas na entrada da propriedade que fica distante aproximadamente
2Km da rodovia RS 734, observando que em data anterior, esta parte do terreno, também foi alvo de
desapropriação para instalação de LT's, não se confundindo, portanto, com o local do presente
trabalho, servindo apenas como ilustração da situação.
Ressalta-se que área desapropriada para a presente servidão, localiza-se em um local mais
privilegiado do terreno, dando frente para a rodovia RS 734 (estrada Rio Grande-Cassino). Ver o
ANEXO I - IMAGEM DO LOCAL OBTIDA POR SATÉLITE, do Laudo.
Foto 1- Entrada da chácara, distante aproximadamente 2km da rodovia RS 734.
2 Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)
Foto 2- Vista da casa principal e galpão do imóvel.
Foto 3- Uma das torres, localizada próximo a uma edícula.
Foto 4- Vista de outra torre de transmissão de energia.
6. LINHA DE TRANSMISSÃO (LT)
Empreendimento elétrico denominado Linha de Transmissão (LT) Quinta – Estaleiro Rio

Grande 2, circuito simples e duplo, na tensão nominal de 69KV, com aproximadamente 23,21 km de
extensão, que interligará a Subestação Quinta, de propriedade da CEEE-GT, a Subestação Estaleiro
Rio Grande 2, de propriedade do RG Estaleiro Rio Grande 2, localizada no município de Rio Grande.
7. LOCALIZAÇÃO/ PROJEÇÃO DA (LT)
A área serviente encontra-se representada no ANEXO I- IMAGEM DO LOCAL OBTIDA POR

SATÉLITE, do Laudo.
8. CÁLCULO DO COEFICIENTE DE SERVIDÃO (CS)

8.1. Preliminares
Em um primeiro momento, cabe montar o seguinte quadro, o qual tem o intuito de fornecer
um panorama simples, mas importante, onde as áreas envolvidas na servidão são relacionadas.
Área global Matrícula do Área abrangida Área abrangida pela

(ha) Registro de Imóveis pela servidão (ha) Servidão (%)
2,1726 36.782 0,242725 11,17
Com base nas normas vigentes, levando em consideração os postulados de PELLEGRINO3 para
imóveis rurais, procurou-se englobar os fatores mais significativos, objetivando dar mais justeza a
avaliação a ser feita.
Desta maneira, dos estudos realizados, conseguiu-se alinhar os seguintes fatores que
produzem impactos ambientais no imóvel interferido por uma servidão de passagem aérea de Linha
de Transmissão de energia elétrica.
a) Topografia;
b) Região de Localização do Imóvel;
c) Tipo de Propriedade;
d) Posição do Imóvel Atingido;
e) Número de Torres Instaladas;
f) Área Atingida;
g) Acesso ao Imóvel;
h) Capacidade de Uso do Solo;
i) Aptidão Agrícola;
j) Benfeitorias Atingidas;
k) Estado da Superfície do Imóvel;
l) Campo de Arbítrio.
8.2. Definições
Servidão: Percentual a ser aplicado sobre o valor pleno

Topografia: Aspectos do relevo
Região: Localização do imóvel
Tipo: Categoria da propriedade
Posição: Posição em que a faixa atinge o imóvel
Torres: Índice de quantidade de torres existentes
Área: Índice correspondente a porção de área atingida
Acesso: Padrão do acesso ao imóvel
Uso: Utilização do imóvel
Aptidão: Capacidade do solo
Benfeitorias: Tipo de benfeitorias atingidas
Superfície: Aspectos da superfície do imóvel
Arbítrio: Intervalo de arbítrio
Cada um desses fatores foi subdividido, em características paramétricas próprias e foram

enumerados conforme a seguir;
FATOR PESOS
a) Topografia 0,5 a 2,0
3 PELLEGRINO, J. C.; Engenharia de Avaliações. São Paulo: Editora Pini; 1974.
b) Região de Localização do Imóvel 0,5 a 2,0
c) Tipo de Propriedade 0,5 a 3,0
d) Posição do Imóvel Atingido 1,0 a 10,0
e) Número de Torres Instaladas 0,0 a 10,0
f) Área Atingida 5,0 a 50,0
g) Acesso ao Imóvel 0,5 a 2,5
h) Capacidade de Uso do Solo 0,5 a 4,0
i) Aptidão Agrícola 0,5 a 2,5
j) Benfeitorias Atingidas 0,0 a 5,0
k) Estado da Superfície do Imóvel 0,5 a 2,0
l) Campo de Arbítrio 1,0 a 7,0
8.3. Tabelas de pesos
Nas tabelas apresentadas a seguir, devemos definir os valores que as variáveis assumirão na
equação que formará o percentual de servidão, de acordo com as características observadas no imóvel
serviente.
a) Fator TOPOGRAFIA: Define o aspecto do relevo do imóvel.
TOPOGRAFIA PESO
Plana 2,0
Ondulada 1,5
Acidentada 1,0
Escarpada 0,5
b) Fator REGIÃO de Localização do Imóvel: Define o imóvel em função de sua localização.
REGIÃO PESO
Urbana 2,0
Expansão Urbana 1,5
Suburbana 1,0
Rural 0,5
c) Fator TIPO de Propriedade: Caracteriza o aproveitamento do imóvel, em função da localização e

do tamanho.
TIPO PESO
Lote 3,0
Chácara 2,5
Sítio 2,0
Fazenda 1,5
Minifúndio 1,0
Latifúndio 0,5
d) Fator POSIÇÃO do Imóvel Atingido: Define a forma pela qual a faixa de servidão atinge o imóvel.
POSIÇÃO PESO
Frontal 10
Frontal parcial 9
Longitudinal (meio) 8
Transversal (meio) 7
Diagonal 6
Longitudinal 5
Transversal 4
Lateral 3
Canto (frente) 2
Canto (fundo) 1
e) Fator Número de TORRES Instaladas: Define o impacto em função da quantidade de torres que
são instaladas no imóvel serviente.
TORRES ÍNDICE
Mais de trinta e cinco torres 10
De vinte e seis a trinta e cinco torres 9
De dezesseis a vinte e cinco torres 8
De treze a quinze torres 7
De dez a doze torres 6
Oito a nove torres 5
Seis a sete torres 4
Quatro a cinco torres 3
Duas a três torres 2
Uma torre 1
Nenhuma torre 0
f) Fator ÁREA Atingida: Define o intervalo no qual está inserido o percentual da área impactada pela
faixa de servidão.
% de ÁREA Peso % de ÁREA Peso

Abrangido Abrangido
Até 1,00 5,0 24,01 a 25,50 28,0
1,01 a 1,50 6,0 25,51 a 27,00 29,0
1,51 a 2,00 7,0 27,01 a 28,50 30,0
2,01 a 2,50 8,0 28,51 a 30,50 31,0
2,51 a 3,00 9,0 30,51 a 32,50 32,0
3,01 a 3,50 10,0 32,51 a 34,50 33,0
3,51 a 4,50 11,0 34,51 a 36,50 34,0
4,51 a 5,50 12,0 36,51 a 38,50 35,0
5,51 a 6,50 13,0 38,51 a 40,50 36,0
6,51 a 7,50 14,0 40,51 a 42,50 37,0
7,51 a 8,50 15,0 42,51 a 44,50 38,0
8,51 a 9,50 16,0 44,51 a 46,50 39,0
9,51 a 10,50 17,0 46,51 a 48,50 40,0
10,51 a 11,50 18,0 48,51 a 51,50 41,0
11,51 a 12,50 19,0 51,51 a 54,50 42,0
12,51 a 13,50 20,0 54,51 a 57,50 43,0
13,51 a 15,00 21,0 57,51 a 60,50 44,0
15,01 a 16,50 22,0 60,51 a 63,50 45,0
16,51 a 18,00 23,0 63,51 a 66,50 46,0
18,01 a 19,50 24,0 66,51 a 70,50 47,0
19,51 a 21,00 25,0 70,51 a 74,50 48,0
21,01 a 22,50 26,0 74,51 a 79,00 49,0
22,51 a 24,00 27,0 > de 79,00 50,0
g) Fator ACESSO ao Imóvel: Define o estado e o meio de se acessar o imóvel.
ACESSO PESO
Ótimo 2,5
Bom 2,0
Regular 1,5
Ruim 1,0
Péssimo 0,5
h) Fator Capacidade de USO do Solo: Define qual a destinação dada ao imóvel.
USO PESO
Lazer/Construção 4,0
Reflorestamento/Cultura de Cana-de-açúcar 3,5
Fruticultura/Cultura permanente com erradicação total 3,0
Fruticultura/Cultura permanente com erradicação parcial 2,5
Floresta nativa 2,0
Cultura temporária 1,5
Pasto artificial 1,0
Pasto nativo 0,5
i) Fator APTIDÃO Agrícola: Define qual a característica do solo em relação à capacidade de produção
agrícola.
APTIDÃO PESO
Ótima 2,5
Boa 2,0
Regular 1,5
Restrita 1,0
Inapta 0,5
j) Fator BENFEITORIAS Atingidas: Define os tipos de benfeitorias atingidas pela faixa.
BENFEITORIAS PESO
Comercial/Industrial 5,0
Industrial/Agropecuária 4,5
Comercial/Agropecuária 4,0
Residencial/Industrial 3,5
Residencial/Comercial 3,0
Residencial/Agropecuária 2,5
Industrial 2,0
Comercial 1,5
Residencial 1,0
Agropecuária 0,5
Nenhuma 0
k) Fator Estado da SUPERFÍCIE do Imóvel: Define o estado hidrológico e de consistência da superfície

da área de servidão.
SUPERFÍCIE Peso
Seca 2,0
Brejosa 1,5
Rochosa 1,0
Alagada 0,5
l) Fator Campo de Arbítrio: Esta variável, com pesos entre 1 e 7, assume o valor da subjetividade e
do conhecimento técnico do avaliador, sendo o valor estabelecido de inteira competência e sentimento
do avaliador.
8.4. Resumo dos pesos adotados
Neste quadro, devemos colocar os pesos obtidos das tabelas anteriores.
FATOR PESO
Topografia 2,0
Região 1,5
Tipo 2,5
Posição 10,0
Torres 2,0
Área 18,0
Acesso 2,5
Uso 4,0
Aptidão 2,5
Benfeitorias 2,5
Superfície 2,0
Arbítrio 7
∑= 56,5
8.5. Coeficiente de Servidão (CS)
Finalmente, de posse da soma dos pesos dos fatores, constantes no quadro do item anterior,
obtemos o Coeficiente de Servidão.
CS= (Topografia + Região + Tipo + Posição + Torres + Área + Acesso + Uso + Aptidão + Benfeitorias
+ Superfície + Arbítrio) / 100
CS= 56,5%
9. CÁLCULO DO COEFICIENTE PERCENTUAL DE DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA

REMANESCENTE (Pr)
9.1. Preliminares
Conforme previsto nas normas da ABNT NBR 14.653-2: Imóveis Urbanos e NBR 14.653-3:
Imóveis Rurais, o impacto de uma faixa de servidão pode ter desdobramento sobre a área não
serviente, o que além de ser intuitivo, é objeto de pleitos dos impactados.
No caso das Linhas de Transmissão (LT), é evidente a ocorrência de incômodos como o
fenômeno de indução, o qual determina ruídos de interferência em aparelhos receptores e
transmissores porventura instalados nas proximidades da linha; passagem de pessoas e veículos que
cuidam da fiscalização e manutenção da faixa e das linhas, atravessando a propriedade
periodicamente; recusa ou temor de pessoas em residir na área remanescente em imóveis próximos
da faixa; o fato de em caso de venda, há sempre forte argumentação do comprador com relação a
este ônus que pesa sobre o imóvel.
Em ações de Servidão Administrativa, a indenização da área remanescente em função da
desvalorização, além de intuitiva é justa e correta, existindo vários critérios e metodologias para sua
apuração, apresentados pelos maiores nomes da Engenharia Legal em suas obras, inclusive
com trabalhos apresentados e aceitos nos anais dos COBREAP’s - Congresso Brasileiro de Engenharia
de Avaliações e Perícias.
A própria norma da ABNT NBR 14.653-3: Imóveis Rurais, assim preconiza em seu item 10.10.2.
Valor da indenização:
"O valor da indenização pela presença de servidão em propriedade rural, quando

cabível, é o decorrente da restrição ao uso do imóvel afetado, que abrange o
descrito em 10.10.2.1 a 10.10.2.4."
(...)
10.10.2.4. Outras perdas decorrentes na propriedade, quando comprovadas."
Grifo nosso.
Fora isto, interessante ler a obra de dos Anjos4, que assim refere quanto a indenização da
área remanescente:
"As limitações impostas ao uso da faixa de segurança, bem como os riscos,

incômodos, restrições, efeitos psicológicos de ambientais, impostos pela
presença da LT na propriedade, não se limitam na verdade apenas a faixa de
segurança, não raras vezes, temos que erradicar árvores de porte elevado fora
da faixa por estarem pondo em risco a integridade física da LT. É evidente que
os efeitos da indução não cessam ao transpormos os limites da faixa de
segurança, todos sabemos que são função inversas da distância aos cabos da LT.
Todos sabemos que com maior ou menor intensidade, o valor de mercado da
propriedade, como um todo, será afetado negativamente. Assim, não estaremos
cometendo nenhuma eresia ao afirmarmos que existe uma estreita relação entre
a área da faixa de segurança e o total da área da propriedade nos efeitos
restritivos ocasionados pelas Linhas de Transmissão." Grifo nosso.
Apenas para ilustrar a assertividade em calcular a desvalorização da área remanescente em

separado do Coeficiente de Servidão, a seguir, a transcrição da TJ-SC - Apelação Cível AC 128942 SC
2006.012894-2 (TJ-SC), publicada em 09/08/2006, que além de confirmar o entendimento que área
remanescente sofre desvalorização, anui com o percentual de 8% estimado pelo Perito, o qual
inclusive mostra-se superior ao previsto pela metodologia ora explicitada, onde o índice calculado,
normalmente fica em torno de 1%, conforme a obra publicada por ABUNAHMAN5 (2000), o qual
sugere que quando o nível do impacto não é classificado como Ínfimo "o percentual justo e razoável
de prejuízo deste remanescente é da ordem de 1% (um por cento), razão pela qual, ao valor da faixa
deverá ser agregado este valor". Grifo nosso.
Ementa: SERVIDÃO ADMINISTRATIVA - REDE DE TRANSMISSÃO DE ENERGIA

ELÉTRICA POR CABOS SUSPENSOS - APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DAS REGRAS DA
DESAPROPRIAÇÃO - LAUDO PERICIAL NÃO INFIRMADO POR OUTRAS PROVAS
- INDENIZAÇÃO MANTIDA CONFORME A PERÍCIA, COM AJUSTES - JUROS
COMPENSATÓRIOS - INCIDÊNCIA A PARTIR DA DATA DO LAUDO PERICIAL ATÉ
A DATA DO EFETIVO PAGAMENTO À TAXA DE 12% AO ANO - JUROS
MORATÓRIOS - APLICAÇÃO DO ART. 15-B DO DECRETO-LEI N. 3.365 /41 (CF.
MP 2.183-56/01).
Embora o juiz não esteja adstrito ao laudo pericial, só poderá rejeitá-lo
fundamentadamente, por não ter conhecimento técnico suficiente para enfrentar
a questão. Se o perito, após levantamento do local, estudos e cálculos técnicos
da maior relevância, fixa em 55% o coeficiente de servidão (além de mais 8%
pela desvalorização da área remanescente), para efeito de justa indenização do
terreno serviente, ao considerar as drásticas restrições que a servidão
administrativa para rede de transmissão de energia elétrica impõe ao proprietário
do imóvel, não havendo base jurídica, fática ou probatória que demonstre a
4 Anjos, Walter Zer dos. Critérios e Método para a determinação do coeficiente de servidão em faixas
de domínio. Porto Alegre: COBREAP X, 1999
5 Abunahman, Sérgio Antonio. Engenharia Legal e de Avaliações. Pini- 4ª ed., 2000
inexatidão do laudo pericial, há de ser confirmado o índice. A indenização deve
abranger também os danos causados às benfeitorias e às árvores aproveitáveis."
Grifo nosso.
Para tornar mais claro o entendimento, transcreve-se a seguir, um trecho retirado do teor
deste julgado, onde a decisão é enfática ao esclarecer:
"É evidente que o coeficiente de desvalorização da área remanescente só pode

ser calculado sobre o total dessa sobra, porque é a respeito dela que se trata. As
restrições da área compreendida pela faixa de servidão devem compor
indenização à parte. A desvalorização do resto atinge todo o remanescente e não
apenas a área da servidão. Com toda certeza, se o proprietário do imóvel quiser
vendê-lo, terá de oferecê-lo por preço inferior ao que obteria se não houvesse,
em seu terreno, aquela absolutamente incômoda e perigosa linha de transmissão
de energia elétrica de altíssima tensão. Nenhum comprador considerará os
incômodos como limitados à faixa de servidão, mas os estenderá,
subjetivamente, a todo o imóvel. E poucos se sujeitarão a comprá-lo. Correta,
pois, a fixação do valor da indenização pela desvalorização da área
remanescente, em 8% do preço da área que sobeja à da faixa de servidão,
resultando na quantia de R$29.421,03 (vinte e nove mil, quatrocentos e vinte e
um reais e três centavos)." Grifo nosso.
9.2. Referência dos impactos
Arantes6 e Saldanha (2009), com base em trabalhos apresentados na XII COBREAP/SP7 e XIII
COBREAP/CE8 e nas obras de Hantzis9 et al. (2000) e Alves10 (2002), montou a seguinte tabela de
definições:
Nível de Impacto Percentual de Área DEFINIÇÃO

no Remanescente Remanescente Afetada
Ínfimo Até 10% O impacto se restringe às proximidades da área

expropriada (faixa de servidão lindeira, cercas, etc.)
Baixo 10,10 a 25% O impacto se propaga por menos de 1/4 da extensão
da propriedade (necessidade de travessia do imóvel,
barramentos, etc.)
6 Arantes, Carlos Augusto; Saldanha, Marcelo Suarez. Avaliações de Imóveis Rurais. São Paulo: Leud,
2009.
7 Arantes, Carlos Augusto. Avaliação de Indenização por Instituição de Servidão de Passagem em Áreas
Rurais. São Paulo: XII COBREAP, 2003.

8 Arantes, Carlos Augusto. Depreciação de Área remanescente por Apossamento Administrativo.
Fortaleza: XIII COBREAP, 2006.

9 Hantzis, et al. Indemnizaciones por Concepto de Imposición de Servidumbres de Gasoducto. CBAP,
2000.
10 Alves, C. S. Método Prático de Determinação de Percentual de Servidão para Faixa e Áreas
Remanescentes. Revista de Avaliações e Perícias. IBAPE-RS, 2002.
Médio 25,10 a 50% O impacto interfere no aproveitamento econômico da
propriedade obrigando adequações no sistema de
exploração.
Alto 50,10 a 75% O impacto interfere substancialmente no
aproveitamento econômico da propriedade (obriga
novos investimentos para continuar mantendo níveis de
rentabilidade quais viabilizem o agronegócio)
Elevado Acima de 75% O impacto interfere no aproveitamento econômico da
propriedade impedindo que esta continue com suas
atividades usuais de exploração (agropecuária de
escala, por exemplo)
Tabela 1- Relação do nível de impacto com a área remanescente
Hantzis11 et al. (2000), apresenta a proposta dos seguintes coeficientes:
Área Afetada ÷ Área total = 0,01 (10%)  coeficiente = 0,80

Área Afetada ÷ Área total = 1,00 (100%)  coeficiente = 1,10
De forma a obter um intervalo mais abrangente, procedendo a extrapolação e interpolação dos limites
propostos por Hantziz, obtemos a seguinte planilha de coeficientes:
Nível de Impacto Percentual de Área Coeficiente

no Remanescente Remanescente Afetada relacional
Ínfimo Até 2,5% 0,5000

Baixo/Ínfimo 2,51 a 5% 0,6500
Baixo 5,1 a 10% 0,8000
Médio/Baixo 10,10 a 25% 0,8750
Médio 25,10 a 50% 0,9500
Alto 50,10 a 75% 1,0250
Elevado Acima de 75% 1,1000
Tabela 2- Determinação dos coeficientes relacionais através do nível de impacto com o percentual da área
remanescente afetada.
Entende-se que um maior valor de indenização deva ser considerado tanto quanto maior for
o coeficiente de afetação territorial com relação à área do imóvel remanescente.
Nível de Impacto Percentual de Área Fator

no Remanescente Remanescente Afetada exponencial
Ínfimo Até 2,5% 0,0500
Baixo/Ínfimo 2,51 a 5% 0,0650
11Hantzis, et al. Indemnizaciones por Concepto de Imposición de Servidumbres de Gasoducto. CBAP,

2000.
Ínfimo 5,1 a 10% 0,0800
Baixo 10,10 a 25% 0,0875
Médio 25,10 a 50% 0,0950
Alto 50,10 a 75% 0,1025
Elevado Acima de 75% 0,1100
Tabela 3- Determinação do Fator Exponencial pela interação do nível de impacto com o percentual da área
remanescente afetada.
9.3. Coeficiente percentual de desvalorização da área remanescente (Pr)12
Com base nas tabelas 1, 2 e 3, Arantes e Saldanha (2009), chegam à seguinte fórmula para
o cálculo do Coeficiente de Afetação Territorial (CAT), que vem a ser a inter-relação percentual entre
a área diretamente afetada pela servidão ou desapropriação e o remanescente desta, em função do
nível de impacto.
Onde,
CAT = C x (AA / AT) FE
Sendo,
CAT = Coeficiente de inter-relação entre as áreas de servidão e remanescente

C= Coeficiente Relacional, obtido da Tabela 2
AA = Área diretamente Afetada (faixa de servidão)
AT = Área total da Gleba
FE = Fator Exponencial, obtido da Tabela 3
Daí passa-se a calcular o coeficiente percentual de desvalorização da Área Remanescente (Pr), o qual
é definido pela seguinte fórmula:
Pr % = (CAT 1/CAT 1/2

)
Levando à efeito, utilizando-se os valores do Laudo pericial, teremos:
12Arantes, Carlos Augusto; Saldanha, Marcelo Suarez. Avaliações de Imóveis Rurais. São Paulo: Leud,
2009.
AT= 2,1726 ha
AA = 0,242725 ha
Classificação do impacto sobre o remanescente: Ínfimo

C= 1,0250
CAT= 1,0250 x (0,242725 / 2,1726) 0,10250
CAT= 0,82
Cálculo do Percentual Remanescente (Pr%)
Pr (%) = (0,821/0,82)1/2
Pr (%) = 0,88
Comparou-se o resultado deste trabalho com o publicado por ABUNAHMAN (2000), o qual
sugere que "o percentual justo e razoável de prejuízo deste remanescente é da ordem de 1% (hum
por cento), razão pela qual, ao valor da faixa deverá ser agregado este valor". Grifo nosso.
10. RESULTADO
De posse do valor da terra nua da gleba, considerada como um todo, obtido através das
diretrizes das normas da ABNT NBR-14.653-1: Procedimentos Gerais e NBR-14.653-3: Imóveis Rurais,
partimos para o cálculo da indenização.
CÁLCULO DA INDENIZAÇÃO
V1= (Valor/ha da Gleba avaliando) x CS (%) x AA (ha)
V2= (Valor/ha da Gleba avaliando) x Pr (%) x AR (ha)
VT= V1 + V2
Onde:
CS= Coeficiente de servidão (%)

Pr= Coeficiente de desvalorização da Área Remanescente (%)
AA= Área diretamente Afetada (faixa de servidão) (ha)
AR= Área remanescente (ha)= (Área total da propriedade - Área da faixa de servidão)
V1= Valor referente a faixa de servidão (R$)
V2= Valor causado pelo impacto na área remanescente (R$)
VT= Valor total à indenizar (R$)
Temos:
V1= R$ 530.223,28/ha x 56,50% x 0,242725 ha= R$ 72.714,62

V2= R$ 530.223,28/ha x 0,88% x 1,929875 ha= R$ 9.004,73
VT = R$81.719,35 (Oitenta e um mil, setecentos e dezenove reais e trinta e cinco centavos)
11. QUESITOS
11.1. Quesitos do Autor
1- Quais normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) devem ser
consideradas para a elaboração de laudo de avaliação de indenização para a referida servidão de
passagem?
R: Respondido no item 3. METODOLOGIA, do Laudo.
2- Quais limitações serão impostas ao imóvel em razão da instituição da referida servidão?
R: As restrições usualmente encontradas nas cláusulas das escrituras de faixa de domínio de

servidões de passagem são as seguintes:
 Fazer construções;
 Fazer queimadas;
 Trafegar com veículos pesados;
 Fazer escavações, uso de arado e/ou outros implementos agrícolas em profundidade superior
a 30cm;
 Usar explosivos para remoção de rochas;
 Implantar culturas de médio e grande porte (fruticultura, reflorestamento etc.).
3- Considerando as características de uma linha de transmissão, o empreendimento LT 69 KV Quinta

x Estaleiro Rio Grande 2 impedirá o acesso à propriedade em questão pela estrada RS-734?
R: Não.
4- Com apresentação da devida fundamentação técnica e uso de norma (s) ABNT apropriada (s), qual
o valor adequado para indenização da servidão na propriedade em questão?
R: Respondido no item 9. RESULTADO, do Laudo.
-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-
Vai o presente Laudo, desenvolvido em 20 (vinte) folhas impressas em um só lado, todas

rubricadas, sendo a última datada e assinada, acompanhado dos seguintes documentos, totalizando
28 (vinte e oito) folhas.
Anexo I- Imagem do local obtida por satélite 02 fls.

Anexo II- Dados da amostra e da gleba avaliando 02 fls.
Anexo III- Tratamento dos dados e identificação do valor da gleba avaliando 04 fls.
À disposição de Vossa Excelência para outras informações que forem julgadas necessárias.
Rio Grande, 31 de agosto de 2018.
Clarel da Cruz Riet

Eng. Civil – CREA 66.891
Perito - IBAPE 1.047/99
Pós-Graduado em Auditoria,
Avaliações e Perícias de Engenharia
ANEXO I
IMAGEM DO LOCAL OBTIDA

POR SATÉLITE
<O anexo I, deste exemplo, está disponibilizado no "Download 2">
ANEXO II
DADOS DA AMOSTRA
E DA GLEBA AVALIANDO
1. PESQUISA DE VALORES
A coleta dos elementos amostrais foi efetuada na zona do imóvel (RS 734) avaliando,
procurando a melhor representatividade, através da comparação com dados de mercado
assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas.
Assim, os valores dos terrenos (dados amostrais) foram obtidos através de consulta a jornais
(Mercado Imobiliário e Jornal Agora), aos sites www.procuraseimovel.com.br e www.anchova.com.br,
a opinião de proprietários e consulta a corretores de imobiliárias conhecidas por sua seriedade e
conhecimento do assunto.
2. VARIÁVEIS UTILIZADAS
2.1. VARIÁVEL DEPENDENTE
2.1.1. VALOR
Valor da gleba (R$)
2.2. VARIÁVEIS INDEPENDENTES

2.2.1. ÁREA
Área em hectares da gleba (ha)
A seguir, o quadro com os dados coletados;
N.º FONTE Área Valor

(ha) (R$)
www.procuraseimovel.com.br – Código JJC112 – Imob. Do Carmo Imóveis
01 4,40 2.800.000,00
RS 734, próximo do Shopping Partage
www.procuraseimovel.com.br – Código 349 – Imobiliária Martins
02 2,50 2.000.000,00
RS 734, próximo da Corsan
www.procuraseimovel.com.br – Código 0006 – Imobiliária Rocha Imóveis
03 0,42 430.000,00
Próximo do armazém Bodega, que fica de frente para a RS 734
Imobiliária Marcos Otero Imóveis – Código 4537
04 0,25 68.000,00
15Km da cidade e 18km do Cassino
www.procuraseimovel.com.br – Código 1043 – Imobiliária Sá Barbosa
05 3,00 800.000,00
RS 734, próximo do Country Clube
www.procuraseimovel.com.br - Código 412 – Imobiliária Avelino Imóveis
06 2,00 550.000,00
Senandes, de frente para a RS 734
3. DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
Localização: Área (ha)
Ver item 1. OBJETIVO, do Laudo. 2,1726
ANEXO III
TRATAMENTO DOS DADOS E

IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DA
GLEBA AVALIANDO
1. MODELO MATEMÁTICO ADOTADO
VALOR= -78.890,1735 + 566.534,6890 x ÁREA
Sendo,
VALOR= Valor estimado da gleba (R$)

AREA= Área da gleba (ha) = 2,1726 ha
onde,
VALOR= R$ 1.151.963,09
Equivalente a,
R$ 530.223,28/ha (Quinhentos e trinta mil, duzentos e vinte e três reais e vinte e oito centavos) por
hectare.
2. RESUMO DOS RESULTADOS

2.1. COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO (R²)
O Coeficiente de Determinação (R²) representa a percentagem do valor da avaliação que é explicado

pelo modelo de Regressão utilizado.
 R² = 0,716504
2.2. COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO (R)
O Coeficiente de Correlação (R) expressa o grau de relacionamento entre as variáveis utilizadas na

regressão, sendo –1  R  +1
 R =0,846465
2.3. COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO AJUSTADO
 RAJUSTADO = 0,645630
2.4. ERRO PADRÃO
 EPADRÃO = 630.334,513
3. ANOVA
F de
gl SQ MQ F
significação
Regressão 1 4,01675E+12 4,01675E+12 10,10958 0,033549444
Resíduo 4 1,58929E+12 3,97322E+11
Total 5 5,60604E+12
Coeficientes Erro padrão Stat t valor-P
Interseção -78890,1736 453391,8777 -0,173999971 0,870317

ÁREA 566534,6891 178180,428 3,179556226 0,033549
95% inferiores 95% superiores Inferior 80,0% Superior 80,0%
-1337707,833 1179927,486 -774033,4451 616253,0979

71826,512 1061242,866 293347,339 839722,0391
4. RESULTADOS DE RESÍDUOS
Observação Previsto (a) VALOR Resíduos Resíduos padrão

1 2413862,458 386137,5417 0,684898077
2 1337446,549 662553,4509 1,175181213
3 159054,3958 270945,6042 0,480580372
4 62743,49867 5256,501328 0,009323537
5 1620713,894 -820713,8936 -1,455712815
6 1054179,205 -504179,2045 -0,894270384
5. RESULTADOS DE PROBABILIDADE
Percentil VALOR
8,33 68000
25,00 430000
41,67 550000
58,33 800000
75,00 2000000
91,67 2800000
6. GRÁFICOS
6.1. RESÍDUOS
ÁREA (ha) Plotagem de resíduos

1000000
500000
Resíduos
0
0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00
-500000
-1000000
ÁREA (ha)
Gráfico 1- Resíduos x Variável independente Área
6.2. AJUSTE DE LINHA
ÁREA (ha) Plotagem de ajuste de linha

3.000.000,00
VALOR (R$)
2.000.000,00
1.000.000,00 VALOR (R$)

Previsto(a) VALOR (R$)
0,00
0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00
ÁREA (ha)
Gráfico 2- Variável dependente Valor x Variável independente Área
6.3. PROBABILIDADE NORMAL
Plotagem de probabilidade normal

3000000
VALOR (R$)
2000000
1000000
0
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Percentil da amostra
Gráfico 3- Variável dependente Valor x Percentil da amostra

Laudo de Avaliação de Área Gravada Por Servidão, para Passagem Aérea de Linha de Transmissão de Energia

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Laudo de Avaliação de Área Gravada Por Servidão, para Passagem Aérea de Linha de Transmissão de Energia

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EXMA. SRA. DRA.

JUÍZA DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIO GRANDE

Laudo entregue juntamente

Clarel da Cruz Riet, infra-assinado, Engenheiro Civil,

LAUDO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

A avaliação de área gravada por servidão administrativa implica na análise e desenvolvimento

a) Diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente, na mesma data de

"10.10 Servidões rurais

Interessante observar que na tentativa de padronização de critérios avaliatórios, existem

1 WESTIN, Philippe - Indenização nas Servidões.

4. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Foto 1- Entrada da chácara, distante aproximadamente 2km da rodovia RS 734.

2 Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)

Foto 3- Uma das torres, localizada próximo a uma edícula.

6. LINHA DE TRANSMISSÃO (LT)

Empreendimento elétrico denominado Linha de Transmissão (LT) Quinta – Estaleiro Rio

7. LOCALIZAÇÃO/ PROJEÇÃO DA (LT)

A área serviente encontra-se representada no ANEXO I- IMAGEM DO LOCAL OBTIDA POR

8. CÁLCULO DO COEFICIENTE DE SERVIDÃO (CS)

Área global Matrícula do Área abrangida Área abrangida pela

Servidão: Percentual a ser aplicado sobre o valor pleno

Cada um desses fatores foi subdividido, em características paramétricas próprias e foram

3 PELLEGRINO, J. C.; Engenharia de Avaliações. São Paulo: Editora Pini; 1974.

8.3. Tabelas de pesos

a) Fator TOPOGRAFIA: Define o aspecto do relevo do imóvel.

b) Fator REGIÃO de Localização do Imóvel: Define o imóvel em função de sua localização.

c) Fator TIPO de Propriedade: Caracteriza o aproveitamento do imóvel, em função da localização e

% de ÁREA Peso % de ÁREA Peso

g) Fator ACESSO ao Imóvel: Define o estado e o meio de se acessar o imóvel.

h) Fator Capacidade de USO do Solo: Define qual a destinação dada ao imóvel.

j) Fator BENFEITORIAS Atingidas: Define os tipos de benfeitorias atingidas pela faixa.

k) Fator Estado da SUPERFÍCIE do Imóvel: Define o estado hidrológico e de consistência da superfície

8.4. Resumo dos pesos adotados

Neste quadro, devemos colocar os pesos obtidos das tabelas anteriores.

8.5. Coeficiente de Servidão (CS)

9. CÁLCULO DO COEFICIENTE PERCENTUAL DE DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA

"O valor da indenização pela presença de servidão em propriedade rural, quando

"As limitações impostas ao uso da faixa de segurança, bem como os riscos,

Apenas para ilustrar a assertividade em calcular a desvalorização da área remanescente em

Ementa: SERVIDÃO ADMINISTRATIVA - REDE DE TRANSMISSÃO DE ENERGIA

"É evidente que o coeficiente de desvalorização da área remanescente só pode

9.2. Referência dos impactos

Nível de Impacto Percentual de Área DEFINIÇÃO

Ínfimo Até 10% O impacto se restringe às proximidades da área

Rurais. São Paulo: XII COBREAP, 2003.

Fortaleza: XIII COBREAP, 2006.

Remanescentes. Revista de Avaliações e Perícias. IBAPE-RS, 2002.

Tabela 1- Relação do nível de impacto com a área remanescente

Hantzis11 et al. (2000), apresenta a proposta dos seguintes coeficientes:

Área Afetada ÷ Área total = 0,01 (10%)  coeficiente = 0,80

Nível de Impacto Percentual de Área Coeficiente

Ínfimo Até 2,5% 0,5000

Nível de Impacto Percentual de Área Fator

11Hantzis, et al. Indemnizaciones por Concepto de Imposición de Servidumbres de Gasoducto. CBAP,

9.3. Coeficiente percentual de desvalorização da área remanescente (Pr)12

CAT = C x (AA / AT) FE

CAT = Coeficiente de inter-relação entre as áreas de servidão e remanescente

Pr % = (CAT 1/CAT 1/2

Levando à efeito, utilizando-se os valores do Laudo pericial, teremos:

Classificação do impacto sobre o remanescente: Ínfimo

Cálculo do Percentual Remanescente (Pr%)

CS= Coeficiente de servidão (%)

V1= R$ 530.223,28/ha x 56,50% x 0,242725 ha= R$ 72.714,62