Apresentação - Contencioso Imobiliário - Ilmm - 08.2022 - V2

CONTENCIOSO
IMOBILIÁRIO
ESTRATÉGICO
Marcus Vinícius Motter Borges

Questões
Visão geral do
CPC/2015
estratégicas
em litígios de
Questões
pertinentes sobre PLANO
contratos
imobiliários
produção de provas
no CPC/2015 DE AULA
1 2 3
Execução civil e Arrematação de Negócios

questões imóveis em jurídicos
imobiliárias leilões judiciais processuais em
matéria
4 5 6
imobiliária
Marcus Vinícius marcus-vinícius-motter-borges-62b40b102

marcusvinicius_borges
Motter Borges marcusvinicius.borges.9
Tripé de
sustentação do
CPC/2015 ?
Contraditório
Fundamentação
Precedentes
EFETIVIDADE ????

Questões
estratégicas Questões
Visão geral do
em litígios de pertinentes sobre
CPC/2015
contratos produção de provas
imobiliários no CPC/2015
1 2 3

matéria
4 5 6
imobiliária

Parte Geral (arts. 1 - 317)
Livro I: Livro II: Livro III: Livro IV: Livro V: Livro VI:
Das Normas Da Função Dos Sujeitos Do Dos Atos Da Tutela Da Formação, Da

Processuais Civis Jurisdicional Processo Processuais Provisória Suspensão
(arts. 1-15) (arts. 16-69) (arts. 70-187) (arts. 188-293) (arts. 294-311) E Da Extinção Do
Processo
(arts. 312-317)
Parte Especial (arts. 381-1072)
Livro I: Livro II: Livro III: Livro

Complementar:
Do Processo De Do Processo Dos Processos Nos
Conhecimento E Do De Execução Tribunais E Dos Meios De Das Disposições
Cumprimento De (arts. 771-925) Impugnação Das Decisões Finais E Transitórias
Sentença (arts. 318-770) Judiciais (arts. 926-1044) (arts. 1045-1072)

TÍTULO I – PROCEDIMENTO COMUM
V - Da Audiência de
I - Disposições II - Da Petição III - Improcedência Conciliação ou de
Gerais Inicial Liminar do Pedido Mediação
X - Do Julgamento IX - Das Providências

Preliminares e do VIII - Da Revelia V e VII – Contestação e
Conforme o Estado do Reconvenção
Processo Saneamento
XI - Da Audiência de XIII - Da
XII - Das Provas Sentença e da Coisa XIV - Da Liquidação
Instrução e de Sentença
Julgamento Julgada

TÍTULO III – PROCEDIMENTOS ESPECIAIS
I - Da Ação de
Consignação em II - Da Ação de Exigir III - Das Ações IV - Da Ação de Divisão
Pagamento Contas – arts. 550 a 553 Possessórias e da Demarcação de
arts. 539 a 549 Terras Particulares
V - Da Ação de
VII - Dos Embargos de
Dissolução Parcial VI - Do Inventário e da VIII - Da Oposição
Terceiro – arts. 674 a
de Sociedade Partilha arts. 682 a 686
681
arts. 599 a 609
IX - Da Habilitação X - Das Ações de Família XI - Da Ação Monitória XII - Da Homologação

arts. 687 a 692 arts. 693 a 699 arts. 700 a 702 do Penhor Legal
arts. 703 a 706
XIII - Da Regulação
de Avaria Grossa XIV - Da Restauração de XV - Dos Procedimentos
arts. 707 a 711 Autos – arts. 712 a 718 de Jurisdição Voluntária

Questões
Visão geral do
CPC/2015
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matéria
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imobiliária

AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL;
AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL;
AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL;
EXECUÇÃO DA COMPRA E VENDA;

AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
(1) AÇÃO DE RESOLUÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA

EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
MOTIVO: ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS

ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS
HABITE-SE
OFÍCIO DE
REGISTRO
DE IMÓVEIS

Entrega sem
habite-se?
Art. 43-A – Lei 4.591/64 (Lei 13.786/2018)
✔ Prazo de 180 dias para entrega após a data prevista para

conclusão das obras;
• Previsão clara e destacada;
• Sem resolução e sem penalidade;
✔ Após 180 dias com resolução pleiteada pelo comprador: Ação de resolução + condenação
• Devolução integral com correção + multa contratual;

• Prazo de 60 dias da resolução;
• Sem “fruição indevida”;
✔ Após 180 dias sem resolução pleiteada pelo comprador: Ação condenatória
• “Indenização” de 1% ao mês sobre o valor pago; Execução por quantia certa
• Sem cumulação com multa contratual pela
resolução do contrato;

(2) AÇÃO DE RESOLUÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA

EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
MOTIVO: INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE

• devolução integral + correção (índice previsto no contrato) - retenção
• Retenção:
• Comissão de corretagem;
• Pena contratual não superior a 25% do valor pago (independe de prejuízo);
• Com afetação: não superior a 50% do valor pago (independe de prejuízo);
• Sem penalidade: “comprador substituto com sub-rogação”;

• Imputação das despesas ao comprador (pós conclusão):

• Impostos + contribuições de condomínio;
• “fruição indevida” de 0,5% mês sobre o valor do contrato;
• outros encargos incidentes e despesas previstas no
contrato;
• somatório limitado ao valor pago – exceto a fruição;
• Devolução em parcela única:

• Com afetação – 30 dias pós habite-se;
• Sem afetação – 180 dias após o desfazimento;
• Ocorrendo a “revenda” antes do final do prazo – 30 dias da
revenda;

AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL
(3) AÇÃO DE RESILIÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
MOTIVO: DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE

AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL
• Direito de arrependimento;
• Venda em estande de vendas e fora da sede do
incorporador: arrependimento em 7 dias - sem retenção ou
penalidade;
• Envio de carta registrada com AR para o incorporador;
• Prazo inicial da postagem;
• Transcorrido o prazo: volta a irretratabilidade;

(4) AÇÃO DE RESOLUÇÃO E AÇÃO DE RESILIÇÃO DA PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
CARACTERÍSITICAS COMUNS

AÇÃO DE RESOLUCÃO E AÇÃO DE RESILIÇÃO
CARACTERÍSTICAS COMUNS
Fase pré-processual: prazo para propositura
• natureza desconstitutiva;
• não se submete a prazo prescricional;
• razoável que a pretensão de resolver o contrato possa ser perpétua?
“Se o pedido de resolução se funda no inadimplemento de determinada parcela, a prescrição da pretensão de exigir o respectivo
pagamento prejudica, em consequência, o direito de exigir a extinção do contrato com base na mesma causa, ante a ausência do
elemento objetivo que dá suporte fático ao pleito.” (STJ, 3ª Turma, REsp n. 1.728.372/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 19.11.2012.;
STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp n. 1.807.018/SP, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, j. 29.10.2019)
“Ainda que a resolução corresponda a direito potestativo, sujeito a eventual decadência, a circunstância de estarem prescritas as
parcelas relativas ao crédito que fundamenta o pedido afasta possibilidade de resolução do contrato, pois não se poderia
resolver por inadimplemento contrato cujas prestações não podem mais ser exigidas.” (TJSP, 6ª Câmara de Direito Privado, A. C.
n. 1044015-48.2018.8.26.0053, Rel. Des. Enéas Costa Garcia, j. 11.03.2021)

Fase pré-processual: necessidade prévia notificação, mesmo com cláusula resolutória

expressa no contrato
"Nos termos de pacífica jurisprudência desta egrégia Corte, o desfazimento do contrato de

promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora.”
(STJ, 4ª Turma, AgRg no REsp n. 862.646/ES, Rel. Min. Raul Araújo, j. 13.11.2012.e STJ, AREsp n.
1227623/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 03.05.2018).
“(...) a purgação pode ser realizada até o prazo da contestação em ação que se pede a rescisão
do contrato”( TJSP, 4ª Câmara de Direito Privado, A. C. n. 1010229-13.2018.8.26.0344, Rel. Des.
Enio Zuliani, j. 02.07.2020)

Fase pré-processual: legitimidade: dispensável outorga uxória na promessa de

compra e venda – litisconsórcio
“Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência

deste Egrégio se tem posicionado no sentido de que se mostra prescindível que o cônjuge do
promitente comprador figure no polo ativo da demanda, por se tratar de direito pessoal. O c. STJ
explicita, ainda, que a exigência não se mostra presente nas hipóteses em que não houve
registro do compromisso de compra e venda. Precedentes” (STJ, 4ª Turma, AREsp n.
894.173/DF, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 27.06.2016.)

Natureza e pedidos:
• Desconstitutiva: desfazimento do contrato pela desistência de

uma das partes;
• Condenatória: devolução de valores pagos e aplicação de

penalidades contratuais contra a parte que deu causa;

Art. 47. Para as ações fundadas em
Questões procedimentais: competência direito real sobre imóveis é competente
o foro de situação da coisa.
§ 1º O autor pode optar pelo foro de

• Transcrição ocorrida: foro do imóvel; domicílio do réu ou pelo foro de eleição
• Promessa (averbada ou não): domicilio do réu ou se o litígio não recair sobre direito de
propriedade, vizinhança, servidão,
eleição contratual; divisão e demarcação de terras e de
• Relação de consumo: domicílio do consumidor ou a nunciação de obra nova.
sua escolha; § 2º A ação possessória imobiliária
será proposta no foro de situação da
Competência (não consumidor) coisa, cujo juízo tem competência
absoluta.
Conforme consignado na decisão agravada, o STJ já fixou o entendimento de
que, ainda que a ação trate de direito real sobre imóvel, havendo foro de eleição e
não se discutindo os direitos fixados no art. 47, § 1º, do CPC/2015, a
competência é relativa, devendo prevalecer o foro de eleição (STJ, 3ª Turma,
AgINT no AREsp n. 1.370.827/MS, Rel. Min. Marco Aurélio Belizze, j. 10.06.2019.)

Questões procedimentais: valor da causa
Art. 292. O valor da causa constará da
petição inicial ou da reconvenção e
será:[...]
“O valor da causa em que se pretende a rescisão contratual é o do próprio
contrato.” (STJ. 3ª Turma. AgInt nos EDcl no AREsp 1075542/SP, Rel. Min. II - na ação que tiver por objeto a
Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 10.06.2019) existência, a validade, o cumprimento, a
modificação, a resolução, a resilição ou
a rescisão de ato jurídico, o valor do
“Ora, a apelante não pretende a restituição da integralidade do valor do ato ou o de sua parte controvertida;
contrato (R$ 246.000,00, fls. 25), mas tão somente das parcelas já quitadas, de
modo que não se mostra lógico e coerente determinar que o valor da causa
corresponda ao valor integral do negócio jurídico firmado entre as partes.”
(TJSP, 5ª Câmara de Direito Privado, A. C. n. 1027253-89.2019.8.26.0224, Rel.
Des. Rodolfo Pellizari, j. 07.04.2021).

Contestação e reconvenção
3. Para a admissibilidade da reconvenção é imperiosa a conexão com o pedido ou causa de

pedir da demanda principal ou, ainda, em face do vínculo presente entre os argumentos de
defesa constantes na contestação, a recomendar o julgamento conjunto das causas, mesmo
em se tratando de processos autônomos. Precedentes do STJ. 4. No caso, sendo a demanda
principal de rescisão contratual e indenização, é cabível a reconvenção cujo argumento é o
inadimplemento de obrigações do próprio contrato, estando configurada a conexão. Súmula
nº 83/STJ (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1393759/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j.
20.08.2019).

Pedidos
• Resolução com pedido de devolução de valores + penalidades contratuais
• Improcedência: "A sentença, qualquer que seja sua natureza, de procedência ou

improcedência do pedido, constitui título executivo judicial, desde que estabeleça obrigação
de pagar quantia, de fazer, não fazer ou entregar coisa, admitida sua prévia liquidação e
execução nos próprios autos". STJ, Corte Especial, REsp 1324152/SP, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, j. 04.04.2016.
• Revenda: Por fim, fica autorizada a recomercialização do imóvel, independentemente do

trânsito em julgado, porém condicionado ao ressarcimento dos valores a que a ré foi
condenada, ocasião em que as partes terão retornado ao seu status quo ante. TJSP, 8ª Câmara
de Direito Privado, A. C. 1000028-32.2016.8.26.0505, Rel. Des. Silvério da Silva, j. 08.08.2017.

Liminares:
Cumulação de pedido possessório na ação de resolução contratual por culpa do
adquirente;
impossibilitada a declaração de rescisão contratual, também se revela inviável a reintegração sumária na
posse do imóvel, uma vez que o desfazimento do vínculo contratual é pressuposto antecedente indispensável,
segundo a diretriz jurisprudencial dominante STJ, REsp 1893043/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, Dje 01.10.2020.
Pedido antecipatório de devolução antecipada das parcelas;

Em relação ao pedido liminar de rescisão contratual e devolução dos valores pagos, verifica-se, ao menos
nesta fase de cognição sumária, que não estão presentes os requisitos legais autorizadores da medida
antecipatória pretendida, notadamente porque a alegada culpa das agravadas pelo inadimplemento contratual
é questão que precisa ser melhor elucidada no curso do processo, após a necessária formação do
contraditório TJSP, 29ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento n. 2155437-05.2020.8.26.0000, Rel.
Des. Francisco Carlos Inouye Shintate, j. 01.02.2021.
AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL
● O pagamento e o depósito judicial:

• art. 50 Lei 10.931/04;
• art. 330 CPC/2015;
§ 2º Nas ações que tenham por objeto a revisão de obrigação decorrente de empréstimo, de financiamento ou de alienação de
bens, o autor terá de, sob pena de inépcia, discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende
controverter, além de quantificar o valor incontroverso do débito.
§ 3º Na hipótese do § 2º, o valor incontroverso deverá continuar a ser pago no tempo e modo contratados.
● A existência de saldo devedor após a procedência do pedido revisional:

• liquidação/cumprimento da sentença;
• reconvenção e reconhecimento expresso da exigibilidade;

DEPÓSITO DO VALOR INCONTROVERSO E INÉPCIA DA INICIAL
● A discriminação das obrigações contratuais que se pretende discutir e do valor incontroverso são
pressupostos específicos de admissibilidade da petição inicial em ações que versem sobre contratos de
empréstimo, financiamento ou alienação da bens. TJSP; Apelação nº1000247-18.2018.8.26.0071; Relator
Des. Ramon Mateo Junior; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Privado; J. em 29/05/2018; TJSP; Apelação
nº1031231-09.2016.8.26.0506; Relator Des. Israel Góes dos Anjos; Órgão Julgador: 37ª Câmara de Direito
Privado; J. em 26/09/2017.
● O valor incontroverso deverá continuar a ser pago no tempo e modo contratados por aquele que pretende a
revisão do contrato. TJSP; Apelação nº1001208-60.2017.8.26.0566; Relator Des. Irineu Fava; Órgão Julgador:
17ª Câmara de Direito Privado; J. em 21/02/2018; TJSP, Apelação nº1055125-77.2017.8.26.0506; Rel. Des.
Jonize Sacchi de Oliveira; Órgão Julgador: 24ª Câmara de Direito Privado; J. em 09/08/2018.

TUTELA PROVISÓRIA
● AGRAVO DE INSTRUMENTO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO REVISIONAL – PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA
PARA AUTORIZAR O DEPÓSITO DOS VALORES SUGERIDOS PELO AUTOR E SUSPENSÃO DAS COBRANÇAS - INDEFERIMENTO –
INCONFORMISMO – REJEIÇÃO – Diante de pedido de tutela provisória, o juiz deve exercer a denominada cognição sumária, à luz
da regra do art. 300, caput, do CPC – Caso em que os elementos trazidos com a inicial não alcançam o grau de probabilidade
exigido por lei - Inexistência de elementos de convicção suficientes acerca da alegada abusividade do valor das parcelas
cobradas pela vendedora – Alegações genéricas de abusividade - Inadmissibilidade do valor que se pretende consignar
indicado unilateralmente pelo agravante, sem qualquer respaldo contratual – Decisão mantida – NEGARAM PROVIMENTO AO
RECURSO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2089627-49.2021.8.26.0000; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8ª Câmara
de Direito Privado; Foro Central Cível - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/07/2021; Data de Registro: 15/07/2021)
● TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – Ação revisional de contrato c.c. repetição de indébito e pedido liminar de consignação do
valor que os autores entendem devido, com elidência da mora - Compromisso de compra e venda de imóvel - Indeferimento da
medida antecipatória que visava autorização para depósito incidental do valor considerado incontroverso das parcelas,
suspensão dos efeitos da mora e exclusão ou abstenção de inserção de nome nos órgãos de proteção ao crédito - Autorização
para o depósito do valor informado das prestações admitida, não, porém, com a amplitude da pretendida elisão da mora -
Inocorrência de abusividade, in casu, da inserção/manutenção de nome em cadastros de inadimplentes - Decisão parcialmente
reformada - Agravo provido em parte. (TJSP; Agravo de Instrumento 2106001-43.2021.8.26.0000; Relator (a): Correia Lima; Órgão
Julgador: 20ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 42ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/05/2021; Data de Registro:
06/06/2021)

O AFASTAMENTO DA MORA
● A ação de revisão das cláusulas contratuais não possui o condão, por si só, de afastar os efeitos da mora
(súmula nº 380 do STJ: simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da
mora do autor). Nesse sentido: TJSP; Agravo de Instrumento 2022921-21.2020.8.26.0000; Relator (a): Jayme
de Oliveira; Órgão Julgador: 13ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VI - Penha de França - 2ª Vara Cível;
Data do Julgamento: 04/04/2020; Data de Registro: 04/04/2020;

EXECUÇÃO DA COMPRA E VENDA
• adquirente: obrigação de fazer/entregar;

• pelo vendedor: obrigação de pagar;
• enquadramento como documento público
(escritura) ou particular (promessa) (art.
784, II e III)

Questões
Visão geral do
CPC/2015
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matéria
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imobiliária

ATA NOTARIAL
PROVA TÉCNICA SIMPLIFICADA
PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS

A IMPORTÂNCIA DA ATA NOTARIAL
✔ Previsão expressa na Lei Federal nº 8.935/94, art. 7º, III;

✔ Meio atípico no CPC/1973;
✔ Previsão expressa no CPC/2015:
Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a
requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos
poderão constar da ata notarial.
✔ Consequências para instrução probatória:

• a fé pública agrega forte carga de convencimento à prova;
• transferência do ônus de invalidação da prova à outra parte;

A IMPORTÂNCIA DA ATA NOTARIAL
depoimento documentação do
abandono do (declaração) conteúdo de um
constatação imóvel locado de testemunhas; e-mail (IP, horário
do estágio de para fins de e outros);
andamento despejo;
das obras; conversas discussões e
EXEMPLOS DE
e postagens situações
APLICAÇÕES EM
entrega de em facebook, ocorridas em
verificação da AÇÕES
(in)existência de chaves de um whatsapp e reuniões
IMOBILIÁRIAS
servidão ou de imóvel locado; outros; societárias ou
encravamento de assembleias de
imóvel; condomínio;
barulho de usucapião
vizinhança; extrajudicial;
Inspeção/vistoria esbulhou ou
predial; turbação;

PROVA TÉCNICA SIMPLIFICADA
Art. 464. A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação.
§ 2º De ofício ou a requerimento das partes, o juiz poderá, em

substituição à perícia, determinar a produção de prova técnica
simplificada, quando o ponto controvertido for de menor complexidade.
§ 3º A prova técnica simplificada consistirá apenas na inquirição de

especialista, pelo juiz, sobre ponto controvertido da causa que
demande especial conhecimento científico ou técnico.
§ 4º Durante a arguição, o especialista, que deverá ter formação

acadêmica específica na área objeto de seu depoimento, poderá valer-
se de qualquer recurso tecnológico de transmissão de sons e imagens
com o fim de esclarecer os pontos controvertidos da causa.

Art. 381. A produção antecipada da prova será admitida nos

casos em que:
I - haja fundado receio de que venha a tornar-se impossível ou

muito difícil a verificação de certos fatos na pendência da ação;
III - o prévio conhecimento dos fatos possa justificar ou evitar o

ajuizamento de ação.
 Alta aplicabilidade em ações de vícios construtivos;

 Interrupção da prescrição;
 Modalidades:
 Exame - avaliação de fatos relativos a pessoas e bens
móveis;
 Vistoria – inspeção sobre bens imóveis;
 Avaliação – mensuração do valor de bens;

Art. 382. Na petição, o requerente apresentará as razões que justificam a

necessidade de antecipação da prova e mencionará com precisão os fatos sobre
os quais a prova há de recair.
§ 2º O juiz não se pronunciará sobre a ocorrência ou a inocorrência do fato, nem

sobre as respectivas consequências jurídicas.
§ 3º Os interessados poderão requerer a produção de qualquer prova no mesmo

procedimento, desde que relacionada ao mesmo fato, salvo se a sua produção
conjunta acarretar excessiva demora.
§ 4º Neste procedimento, não se admitirá defesa ou recurso, salvo contra

decisão que indeferir totalmente a produção da prova pleiteada pelo requerente
originário

Questões
Visão geral do
CPC/2015
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matéria
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imobiliária

TÍTULOS EXECUTIVOS;
IMPENHORABILIDADE NA INCORPORAÇÃO;
FRAUDE À EXECUÇÃO;

TÍTULOS EXECUTIVOS
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...)

II – a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor;
III – o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas;
IV – o instrumento de transação referendado pelo Ministério Público, pela
Defensoria Pública, pela Advocacia Pública, pelos advogados dos transatores ou
por conciliador ou mediador credenciado por tribunal; (...)
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de

condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em
assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Art. 515. São títulos executivos judiciais, cujo cumprimento dar-se-á de acordo
com os artigos previstos neste Título:
I – as decisões proferidas no processo civil que reconheçam a exigibilidade de
obrigação de pagar quantia, de fazer, de não fazer ou de entregar coisa;

IMPENHORABILIDADE NA INCORPORAÇÃO
XII – os créditos oriundos de alienação

de unidades imobiliárias, sob regime de
incorporação imobiliária, vinculados à
execução da obra.

FRAUDE À EXECUÇÃO – CPC/73
Art. 593. Considera-se em fraude de execução a

alienação ou oneração de bens:
I - quando sobre eles pender ação fundada em direito Hipótese objetiva

real;
II - quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria

Hipótese subjetiva
contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à
insolvência;
III - nos demais casos expressos em lei.

FRAUDE À EXECUÇÃO – SÚMULA 375 do STJ
SÚMULA 375 - STJ
O reconhecimento da fraude à execução depende do

registro da penhora do bem alienado ou da prova de
má-fé do terceiro adquirente. (DJe 30/03/2009)
FRAUDE À EXECUÇÃO - TEMA 243 STJ – Resp. Repetitivo:
PROCESSO CIVIL. RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC. FRAUDE DE EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO.
SÚMULA N. 375/STJ. CITAÇÃO VÁLIDA. NECESSIDADE. CIÊNCIA DE DEMANDA CAPAZ DE LEVAR O ALIENANTE À
INSOLVÊNCIA. PROVA. ÔNUS DO CREDOR. REGISTRO DA PENHORA. ART. 659, § 4º, DO CPC. PRESUNÇÃO DE FRAUDE.
ART. 615-A, § 3º, DO CPC.
1. Para fins do art. 543-c do CPC, firma-se a seguinte orientação:
1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3º do
art. 615-A do CPC.
1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do
terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ).
1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se
presume;
a má-fé se prova.
1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente
tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de tornar-se letra morta o disposto
no art. 659, § 4º, do CPC.
1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de
bens realizada após a averbação referida no dispositivo.
2. Para a solução do caso concreto: 2.1. Aplicação da tese firmada.
2.2. Recurso especial provido para se anular o acórdão recorrido e a sentença e, consequentemente, determinar o
prosseguimento do processo para a realização da instrução processual na forma requerida pelos recorrentes.
(REsp n. 956.943/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro João Otávio de Noronha, Corte
Especial, julgado em 20/8/2014, DJe de 1/12/2014.)
FRAUDE À EXECUÇÃO – Art. 54 da Lei n. 13.097/2015
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em
relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as
seguintes informações:
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de
cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de
Processo Civil ;
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus
quando previstos em lei; e
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial
possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código
de Processo Civil .
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para
fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto
nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005 , e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que
independam de registro de título de imóvel.
FRAUDE À EXECUÇÃO – CPC/2015
Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com
pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido
averbada no respectivo registro público, se houver;
II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo
de execução, na forma do art. 828;
III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou
outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a Hipóteses objetivas
fraude;
IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o
devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;
Hipótese subjetiva
§ 1º A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.
§ 2º No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem

E os bens sujeitos a
o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a
registro?
exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde
se encontra o bem.
FRAUDE À EXECUÇÃO – Art. 54 da Lei n. 13.097/2015 modificado pela Lei.
N. 14.383/2022
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em
relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as
seguintes informações: (...)
§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de
evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts.
129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de
registro de título de imóvel
§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a
caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:
(Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do
art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.

Questões
Visão geral do
CPC/2015
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matéria
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imobiliária

AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS EM LEILÃO JUDICIAL
Arrematação e preço vil:
Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.
Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo
juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se
vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
Imissão na posse do imóvel nos autos da própria execução:
Art. 901 (...) § 1º A ordem de entrega do bem móvel ou a carta de
arrematação do bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na
posse, será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as
garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da
comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução.

Questões a serem enfrentadas na análise de risco para aquisição:
• informações do edital;
• análise completa dos autos e das respectivas certidões do imóvel
e do executado;
• existência e regularidade nas intimações dos interessados
(art. 889):
✔ executado e exequente;
✔ coproprietário do bem indivisível;
✔ titular de direito real sobre o mesmo bem;
✔ outro credor com penhora sobre o mesmo bem;
✔ promitente comprador ou promitente vendedor;
• restrições a pessoa do arrematante (art. 890);

• existência de possuidor direto sobre o imóvel (ex: denúncia

em 90 dias na locação residencial);
• existência de direitos reais de gozo;
• existência de dívidas sobre o imóvel (ex: IPTU e taxa de
condomínio);
• valor do lance comparado com o valor mínimo indicado no
edital ou 50% da avaliação (art. 891) – preço vil;
• outros vícios de ordem processual ou material na execução
ou na expropriação (art. 903, § 1º, I);
• despesas com arrematação (leiloeiro, ITBI, emolumentos);
• restrições urbanísticas ou construtivas no local do imóvel;
• restrições ou passivo ambiental sobre o imóvel;

Questões
Visão geral do
CPC/2015
1 2 3

matéria
4 5 6
imobiliária

PREVISÃO NORMATIVA
Art. 190. Versando o processo sobre direitos que admitam autocomposição, é lícito às partes plenamente
capazes estipular mudanças no procedimento para ajustá-lo às especificidades da causa e convencionar
sobre os seus ônus, poderes, faculdades e deveres processuais, antes ou durante o processo.
Parágrafo único. De ofício ou a requerimento, o juiz controlará a validade das convenções previstas neste
artigo, recusando-lhes aplicação somente nos casos de nulidade ou de inserção abusiva em contrato de
adesão ou em que alguma parte se encontre em manifesta situação de vulnerabilidade.
Art. 191. De comum acordo, o juiz e as partes podem fixar calendário para a prática dos atos processuais,
quando for o caso.
§ 1º O calendário vincula as partes e o juiz, e os prazos nele previstos somente serão modificados em casos
excepcionais, devidamente justificados.
§ 2º Dispensa-se a intimação das partes para a prática de ato processual ou a realização de audiência cujas
datas tiverem sido designadas no calendário.

CARACTERÍSTICAS IMPORTANTES
• É o fato jurídico voluntário;
• Regular dentro dos limites fixados no próprio ordenamento jurídico, certas

situações jurídicas processuais ou alterar o procedimento;
• Fonte de norma jurídica processual e, assim, vincula o órgão julgador;
• É uma cláusula geral, da qual se extrai o subprincípio da atipicidade da

negociação
• Serve à concretização do princípio de respeito ao autorregramento da vontade no

processo.

IMPORTANTE JULGADO DO STJ
3. O CPC/2015 formalizou a adoção da teoria dos negócios jurídicos processuais, conferindo flexibilização
procedimental ao processo, com vistas à promoção efetiva do direito material discutido. Apesar de essencialmente
constituído pelo autorregramento das vontades particulares, o negócio jurídico processual atua no exercício do
múnus público da jurisdição.
4. São requisitos do negócio jurídico processual: a) versar a causa sobre direitos que admitam
autocomposição; b) serem partes plenamente capazes; c) limitar-se aos ônus, poderes, faculdades e
deveres processuais das partes; d) tratar de situação jurídica individualizada e concreta.
5. O negócio jurídico processual não se sujeita a um juízo de conveniência pelo juiz, que fará apenas a
verificação de sua legalidade, pronunciando-se nos casos de nulidade ou de inserção abusiva em contrato
de adesão ou ainda quando alguma parte se encontrar em manifesta situação de vulnerabilidade.
6. A modificação do procedimento convencionada entre as partes por meio do negócio jurídico sujeita-se a
limites, dentre os quais ressai o requisito negativo de não dispor sobre a situação jurídica do magistrado.
As funções desempenhadas pelo juiz no processo são inerentes ao exercício da jurisdição e à garantia do
devido processo legal, sendo vedado às partes sobre elas dispor.
(STJ - EDcl no REsp n. 1.810.444/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 13/12/2021,
DJe de 15/12/2021.)

CONTRATOS DE LOCAÇÃO

EXEMPLOS DE LIVRE CONVENÇÃO NA LEI N. 8245/91
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo;
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à
variação cambial ou ao salário mínimo;
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar
cláusula de reajuste;
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo
anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado;
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições
livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei;
Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de
reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira: I - dos
imóveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;

RESTRIÇÃO EXPRESSA NA LEI N. 8245/91
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que
visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a
prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na
hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

ALGUMAS SUGESTÕES...
• renúncia de impenhorabilidade pelo locatário e/ou fiador;
• dispensa da caução para o levantamento de valores no cumprimento provisório;
• impossibilidade de atribuição de efeito suspensivo à impugnação e aos embargos à execução;
• cláusulas arbitral;
• eleição de foro;
• escolha do perito;
• condições da vistoria do imóvel;
• redistribuição do ônus da prova;

ALGUMAS SUGESTÕES...
• liminar por falta de pagamento em qualquer hipótese;
• ampliação de prazo para a denúncia da locação ou desocupação do imóvel em contrato por prazo
indeterminado;
• remoção de stand em área interna do shopping, se ultrapassado o prazo de notificação para a

desocupação, sem direito à indenização;
• obrigatoriedade de tutela antecedente pelo autor para o juízo analisar a legalidade das convenções;
• Tudo que não for expressamente proibido pela Lei de Locações poderá́ ser livremente pactuado
pelas partes

DISPENSA DE CAUÇÃO EM AÇÃO DE DESPEJO
• Negócio jurídico processual em contrato de locação não residencial (sem

garantias) que preveja a dispensa a exigência de caução para o despejo
liminar por falta de pagamento?
Os contratantes concordam e estabelecem que, no caso de falta de

pagamento do valor do aluguel, o locador poderá propor ação de despejo
formulando pedido liminar, na forma do caput do inciso IX do art. 59 da Lei n.
8.245/90, restando dispensada a prestação de caução no valor equivalente a
três meses de aluguel, prevista no art. § 1º do mesmo artigo.”

TJSP – Contrato de locação – dispensa de caução
para despejo - nulidade
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de despejo. Estabelecimento de ensino. Liminar indeferida.

Celebração de distrato da locação com a previsão de que o imóvel seria desocupado até
20/12/2021. Fiadores que se exoneraram da fiança. Locatária que, mesmo depois de notificada
extrajudicialmente sobre sua mora, continuou a ocupar o imóvel. Evidenciado o inadimplemento
dos aluguéis e tratando-se de contrato desprovido de garantia, é possível a concessão da liminar
para desocupação do imóvel. Pretensão dos locadores quanto à dispensa de caução que, no
entanto, não pode ser acolhida. Negócio jurídico processual previsto em instrumento de distrato
de locação que não pode servir de fundamento a afastar a caução que é exigida por lei para a
concessão do despejo. Necessidade, ademais, de observância às exigências do art. 63, §2º, da Lei
8.245/91. Desocupação que somente poderá ocorrer depois do prazo de seis meses, em período
que coincida com as férias escolares. Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2062328-63.2022.8.26.0000; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão

Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 33ª Vara Cível; Data do Julgamento:
TJSP – Contrato de locação – desequilíbrio –
nulidade do negócio
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – NEGÓCIO JURÍDICO PROCESSUAL –

INOBSERVÂNCIA DA BOA-FÉ – RELAÇÃO JURÍDICA DIAGONAL Cláusula que previu o "negócio
jurídico processual" que se limitou a prever benefícios ao locador, como a redução dos prazos,
desocupação do imóvel de forma imediata e sem garantia, recursos apenas com efeito devolutivo
e custeio de eventuais provas sempre pelo locatário, a quem não foi prevista qualquer garantia
ou vantagem. Em verdade, não se configurou negócio processual fruto de autonomia de vontades,
mas sim de um modo de afastar a aplicação da lei específica quando esta se mostrava
desfavorável ao autor da ação de despejo ou credor dos respectivos alugueis. Cláusula que
dispensa o dever de prestar caução para fins de liminar que deve ser afastada. Declaração de
invalidade que pode ser feita de ofício pelo julgador. RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; Agravo de
Instrumento 2233478-88.2017.8.26.0000; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 30ª
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 22ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/03/2018;
Data de Registro: 26/03/2018)
PRAZOS PROCESSUAIS EM AÇÕES LOCATÍCIAS
• É possível cláusula em contrato de locação não residencial prevendo

negócio jurídico processual que reduz prazos processuais ou determina a
sua contagem em dias corridos ?
“Os contratantes concordam e estabelecem que, no caso de propositura de

ação judicial, todos os prazos processuais são reduzidos e fixados em 05
(cinco) dias, inclusive e especialmente, os prazos de defesa, como a
contestação e embargos à execução; bem como que a contagem dos prazo
ocorrerá em dias corridos e não em dias úteis"

STJ – Redução de prazos processuais prevista em
contrato de locação
O Tribunal de origem, ao afastar a aplicabilidade do art. 190 do CPC/2015 para o reconhecimento da
intempestividade da apelação da parte contrária, observou que o magistrado pode, de ofício, recusar a
aplicação de eventual convenção que seja reconhecida como nula. Acrescentou que, na hipótese em
apreço, o prazo é peremptório (art. 1.003, § 5o, do CPC/2015), insuscetível de ser modificado, exceto se
de comum acordo entre o juiz e as partes. Assim, concluiu que o teor do item "b" da cláusula 6 do
contrato celebrado entre as partes ("todos os prazos processuais são reduzidos e fixados em 05 (cinco)
dias, inclusive e especialmente, os prazos de defesa, como a contestação e embargos à execução") é
nulo, por afrontar os arts. 190, 191, 218 e 1.003, § 5o, do CPC/2015.
Nota-se que a nulidade da referida cláusula contratual prestigia a própria defesa, porque dirigida a
reduzir, especialmente, os prazos de defesa, como a contestação e embargos à execução. Assim, o
princípio da boa-fé objetiva, relativa à proibição do comportamento contraditório (non venire contra
factum proprio), repelida por nosso ordenamento jurídico, impede que a parte se beneficie da própria
torpeza, ao valer-se, em seu favor, da interpretação que lhe seja mais favorável segundo a própria
conveniência, ora invocando o contrato nulo, ora defendendo-o válido quando lhe for conveniente.
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp n. 1.922.986/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
13/12/2021, DJe de 17/12/2021.)
TJSP – Contrato de locação – Contagem de prazo
em dias corridos
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Contrato de locação comercial - Embargos à execução

– Decisão agravada que indeferiu o pedido de gratuidade da justiça, e recebeu os
embargos sem atribuição de efeito suspensivo. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE
DO RECURSO. Alegação dos agravados em contraminuta. Contrato de locação com
cláusula de negócio jurídico processual que estipulava a contagem de prazos em
dias corridos. Artigo 190, parágrafo único do CPC. Contrato firmado na modalidade
adesiva, no qual cabe ao locatário aceitar ou não as cláusulas do pacto firmado
pelo locador. Preliminar afastada. Tempestividade reconhecida.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2257839-67.2020.8.26.0000; Relator (a): Francisco
Shintate; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 40ª
Vara Cível; Data do Julgamento: 31/05/2021; Data de Registro: 31/05/2021)
TJSP – Prazos processuias contados em dias
corridos - Previsão em contrato de locação
APELAÇÕES. CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Desnecessária a produção de outras provas no presente

caso. PRETENSÃO DE COMPENSAÇÃO DE CONDENAÇÕES POR PARTE DOS VENDEDORES. Inviabilidade. Apelo nº
1004956-25.2018 que não fora acolhido, ficando o recurso dos réus prejudicado nesse tocante, em decorrência
da ausência de reciprocidade de créditos compensáveis. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA
PENAL. Réus que se comprometeram a vender terreno à autora mediante o pagamento do preço de R$
477.000,00. Saldo devedor de R$ 318.000,00, por sua vez, que haveria de ser pago mediante o sistema de
consórcios do Banco do Brasil S/A. (...) SUCUMBÊNCIA. Manutenção dos critérios fixados pelo Juízo a quo.
Adoção do critério pactuado pelas partes em negócio jurídico processual que contrariaria a distribuição do
ônus sucumbencial em cotejo com o deslinde da controvérsia. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO
E RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO, NA PARTE EM QUE CONHECIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1007740-72.2018.8.26.0224; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 2ª Câmara de
Direito Privado; Foro de Guarulhos - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/05/2019; Data de Registro:
24/05/2019)
RENÚNCIA A INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS
• Negócio jurídico processual em contrato de locação não residencial com

renúncia, pelo locatário, a indenização por benfeitorias necessárias
Os contratantes concordam e estabelecem que quaisquer tipo de benfeitorias,

ainda que necessárias, realizadas pelo locatários no imóvel não serão
indenizadas

TJSP
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA.
REVELIA. EFEITO DA INATIVIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO DIREITO DO
RÉU APELANTE (ART. 373, I DO CPC). INSTRUMENTOS DE PARCELAMENTO DE
DÍVIDA E DE DISTRATO. AUSÊNCIA DOS ELEMENTOS LEGAIS PARA CARACTERIZAÇÃO
DA SIMULAÇÃO. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE
RENÚNCIA NO CONTRATO DE CESSÃO DE ESPAÇO, MESMO QUE NECESSÁRIAS,
ENCONTRA RESPALDO NA RESSALVA DO ART. 35, DA LEI 8.245/91.FUNDO DE
COMÉRCIO. AUSÊNCIA DE PROVA A ENSEJAR DIREITO À INDENIZAÇÃO. RECURSO
NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1007988-22.2017.8.26.0564; Relator (a):
Alfredo Attié; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo
do Campo - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/04/2018; Data de Registro:
10/04/2018)
EFICÁCIA EXECUTIVA DE LAUDO DE VISTORIA E ORÇAMENTO
• negócio jurídico processual em contrato de locação dispondo que o laudo

elaborado por empresa escolhida pelas partes, acompanhado de
orçamento para reparo dos danos ao imóvel, constituam, conjuntamente,
documento suficiente para a execução judicial de crédito líquido e certo
“Os contratantes, com base nos arts. 190 e 200 do CPC, reconhecem que no
caso de divergência com relação aos reparos de que devem ser promovidos
pelo locatário na ocasião da devolução do imóvel, será elaborado laudo e
orçamento pela empresa xxxxxxx, sendo esse conjunto documental dotado de
eficácia executiva, apto a ensejar a execução judicial de crédito líquido e
certo”

CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

PACTO DE NÃO PROPOSITURA DE AÇÃO
• Negócio jurídico processual em promessa de compra e venda de imóvel

que vede a propositura de ação judicial em razão de situação do imóvel ou
do vendedor que poderia ter sido verificada antes da celebração do
contrato
A PROMITENTE COMPRADORA reconhece ter assumido o ônus de auditar as situações relacionadas à

Área, à PROMITENTE VENDEDORA, seus sócios, bem como de todos os demais aspectos cuja apuração
entendia necessário para decidir pela conclusão negócio; por isso, as partes convencionam as
condições da Área (fática, jurídica e econômica), bem como as situações da PROMITENTE VENDEDORA
ou de seus sócios, não constituem fundamentos idôneos a justificar eventual pedido de (i) entrega de
quantia inferior à expressamente pactuada; (ii) abatimento do preço; (iii) recebimento de indenização; ou
(iv) resolução do negócio, pelo que se comprometem a não formular demanda com tais fundamentos.”

OBRIGATORIEDADE DE DEFERIMENTO DE TUTELA PROVISÓRIA

que que preveja a obrigatoriedade do deferimento de pedido de tutela
provisória para transferência da titularidade do imóvel perante o Registro
de Imóveis em caso de negativa do vendedor
“Sem prejuízo das demais consequências do descumprimento da obrigação de assinar a escritura

pública de compra e venda, as Partes expressamente acordam que poderão requerer judicialmente a
execução específica desta obrigação, hipótese em que, nos termos autorizados pelo art. 190 do Código
de Processo Civil, deverá o Juízo competente deferir medida liminar postulada pela Parte interessada,
sem oitiva da parte contrária, se PROMITENTE VENDEDORA se recusar a assinar a escritura pública de
compra e venda, ou em cumprir formalidades registrais, ou ainda a fornecer e/ou assinar documentos
exigidos pelo Tabelionato de Notas e/ou Ofício de Imóveis competentes, desde que comprovado o
pagamento das parcelas devidas até o momento.”

POSSE E RENÚNCIA AO DIREITO DE RECORRER

que que preveja que preveja a renúncia ao direito de recorrer contra
decisão liminar que determine a reintegração na posse
“Não purgada a mora no prazo de 15 (quinze) dias úteis, o Promitente Vendedor poderá
ter o negócio como desfeito, tornando-se, a partir do esgotamento do dito prazo,
injusta a posse exercida pelo Promitente Comprador, renunciando o Promitente
Comprador ao direito de recorrer contra decisão que determine a reintegração, em
sede de tutela provisória ou definitiva, com ou sem imposição de multa, sendo essa
uma condição essencial para que o Promitente Vendedor anuísse com a imissão na
posse do Imóvel pelo Promitente Comprador antes do adimplemento integral do
preço;”

MARCUS VINÍCIUS BORGES
marcus@mnadvocacia.com.br
Marcus Vinícius Motter Borges
marcus-vinícius-motter-borges-62b40b102
marcusvinicius.borges.9
marcus@mnadvocacia.com.br

Apresentação - Contencioso Imobiliário - Ilmm - 08.2022 - V2

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Marcus Vinícius Motter Borges

Execução civil e Arrematação de Negócios

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Execução civil e Arrematação de Negócios

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Das Normas Da Função Dos Sujeitos Do Dos Atos Da Tutela Da Formação, Da

Parte Especial (arts. 381-1072)

Livro I: Livro II: Livro III: Livro

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X - Do Julgamento IX - Das Providências

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IX - Da Habilitação X - Das Ações de Família XI - Da Ação Monitória XII - Da Homologação

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Execução civil e Arrematação de Negócios

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AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL;

AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL;

EXECUÇÃO DA COMPRA E VENDA;

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(1) AÇÃO DE RESOLUÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA

MOTIVO: ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS

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✔ Prazo de 180 dias para entrega após a data prevista para

• Devolução integral com correção + multa contratual;

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(2) AÇÃO DE RESOLUÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA

MOTIVO: INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE

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• devolução integral + correção (índice previsto no contrato) - retenção

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• Imputação das despesas ao comprador (pós conclusão):

• Devolução em parcela única:

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(3) AÇÃO DE RESILIÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM

MOTIVO: DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE

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Fase pré-processual: necessidade prévia notificação, mesmo com cláusula resolutória

"Nos termos de pacífica jurisprudência desta egrégia Corte, o desfazimento do contrato de

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Fase pré-processual: legitimidade: dispensável outorga uxória na promessa de

“Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência

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• Desconstitutiva: desfazimento do contrato pela desistência de

• Condenatória: devolução de valores pagos e aplicação de

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§ 1º O autor pode optar pelo foro de

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3. Para a admissibilidade da reconvenção é imperiosa a conexão com o pedido ou causa de

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• Resolução com pedido de devolução de valores + penalidades contratuais

• Improcedência: "A sentença, qualquer que seja sua natureza, de procedência ou

• Revenda: Por fim, fica autorizada a recomercialização do imóvel, independentemente do

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Pedido antecipatório de devolução antecipada das parcelas;

● O pagamento e o depósito judicial:

● A existência de saldo devedor após a procedência do pedido revisional: