Parecer Técnico de Vistoria

PERÍCIAS E PATOLOGIAS
AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS
VISTORIAS E INSPEÇÕES
SUMÁRIO

1. OBJETIVO ................................................................................................................... 2
2. DADOS DO IMÓVEL E LOCALIZAÇÃO ..................................................................... 3
3. DILIGÊNCIA ................................................................................................................... 4
4. PARECER ....................................................................................................................... 8
ANEXO 01: ART .............................................................................................................. 14

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PARECER TÉCNICO DE ENGENHARIA kalupcv@gmail.com
CONTRATO 2021/017 FONE: (11) 99286-9186
CONDOMÍNIO SMART SANTA CECÍLIA, APTO 0306B CREA-SP: 5070365824
PARECER TÉCNICO DE ENGENHARIA
INTERESSADO/CONTRATANTE:
JAIME PINHEIRO GUIMARÃES NETO
AV. Duque de Caxias, 61, apto 0306B

Condomínio Smart Santa Cecília
Campos Elíseos – CEP 01.214-100
São Paulo-SP
____________________________________________________________________________________
PARECER

O presente Parecer tem como finalidade apresentar as constatações de manifestações

patológicas inerentes às condições físicas e técnicas de desempenho de revestimento
cimentício para piso instalado no imóvel do CONTRATANTE. A edificação afetada para a qual
se promove a diligência está localizada na Avenida Duque de Caxias, 61, apto 0306B,
Condomínio Smart Santa Cecília – Campos Elíseos – São Paulo/SP.
1. OBJETIVO

As inspeções prediais e vistorias técnicas de engenharia devem ser realizadas apenas

por profissionais habilitados, devidamente registrados nos conselhos profissionais na área de
engenharia e arquitetura (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou
Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU), dentro das respectivas atribuições
profissionais contempladas nas Leis Federais nº 5.194, de 21/12/1966, e nº 12.378, de
31/12/2010, e resoluções do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) e
Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU-BR).
Desta forma, o presente PARECER TÉCNICO tem como objetivo ser importante
instrumento na solução e preservação dos relacionamentos em decorrência de litígios entre
cidadãos e organizações e; nesse sentido, consiste em documento fundamental para dirimir
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dúvidas técnicas decorrentes de mau funcionamento ou detecção de anomalias durante o

tempo de vida útil de materiais e serviços executados no âmbito da construção civil.
Utilizando-se de tais considerações, o CONTRATANTE, solicitou a avaliação técnica
deste engenheiro acerca das manifestações patológicas ocorridas no Revestimento de Piso
Cimentício instalado no interior de sua unidade imóvel com o objetivo de esclarecer a causa
do comportamento inesperado do material que apresenta excessiva pulvurulência em
determinados trechos do imóvel.
2. DADOS DO IMÓVEL E LOCALIZAÇÃO
O imóvel objeto da presente vistoria está localizado na Avenida Duque de Caxias, 61,
apto 0306B, Condomínio Smart Santa Cecília – Bairro Campos Elíseos – São Paulo/SP.
A localização em vista superior extraída com o auxílio do GoogleMaps segue abaixo

representada.
Imagem 01 – Localização Geográfica do Imóvel
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O imóvel do SOLICITANTE foi marcado com um contorno tracejado amarelo.
3. DILIGÊNCIA
No dia 20 de Julho de 2021, o Engenheiro Civil Kalup Carvalho Valente procedeu com
a inspeção “in loco”, com o objetivo de registrar e caracterizar as anomalias reclamadas pelo
SOLICITANTE no que concerne ao Revestimento de Piso Cimentício instalado na APA e
Quarto da residência de Jaime Pinheiro G. Neto.
Foram recolhidos registros fotográficos e depoimentos, todos relativos ao Piso do

imóvel na região onde está instalada a mesa de jantar e a mesa de escritório. As anomalias
foram demarcadas com contorno tracejado em amarelo.
Imagem 02 – Trecho de ocorrência de anomalias
Seria fácil, nessa situação, correlacionar então a anomalia encontrada a “pressão e

desgaste” impostos pelas rodas da cadeira de escritório em destaque na imagem, não fosse o
fato que o piso aludido é recomendado para alto tráfego. Logo, sendo inesperada a “causa x
efeito” suposta em questão.
Vejamos então, o que estabelece o material de divulgação do fabricante disponível em

seu site quanto às características técnicas do produto.
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Nesse ponto, é importante citar que tanto o fabricante, quanto o modelo do material
foram observados de documentos e citações acostadas nos autos, bem como de anamnese
realizada com o SOLICITANTE.
No catálogo da empresa nsBrazil, citada como fabricante da tecnologia,
aparentemente, aplicada no imóvel onde ocorreu a diligência, o Tecnocimento® é o único
material indicado com a tecnologia de revestimento cimentício polimérico, cujas

características e finalidades seguem replicadas a seguir:
TECNOCIMENTO®
O Tecnocimento® é um revestimento cimentício

polimérico de secagem rápida, desenvolvido
para atender a necessidade da arquitetura
contemporânea, transformando a rusticidade do
cimento em um visual sofisticado, de alto padrão
estético e personalidade, preservando o charme
de suas nuances, aspecto e cor.
Versátil e moderno, pode ser aplicado em

ambientes internos e externos, em piso,
paredes e teto, além de bancadas e outras
superfícies, proporcionando amplitude e
leveza aos ambientes, pois, é monolítico (sem
juntas) e de baixa espessura.
Além de interagir facilmente com outros

materiais, proporcionando liberdade criativa ao
projeto, pode ser aplicado sobre superfícies
íntegras já existentes, como cerâmicas,
porcelanatos e outras, tornando-se uma ótima
opção para quem quer evitar o quebra quebra,
otimizando tempo, recursos e evitando o
desgaste com obras imprevistas.
Sua formulação de alta tecnologia oferece maior

flexibilidade da argamassa e retração reduzida
(não trinca por si só).
A limpeza e conservação é feita de forma prática

e rápida, com detergente neutro concentrado
(Stripper 100) e aplicação de cera (Rocket 21),
renovando seu aspecto e prolongando a vida útil
do piso.
Tabela 01 – Descrição do produto disponível no catálogo da nsBrazil
No material é possível observar as vantagens competitivas do material como

“versatilidade, flexibilidade, retração reduzida, opções de cores e praticidade na limpeza e
conservação”, bem como o Sistema construtivo do produto formado por 1 Camada de Base, 2
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Camadas de Revestimento e 2 Camadas de Acabamento que perfazem juntas entre 1 e 4mm

de camada total de produto.
Por sua vez, do Boletim Técnico do material, podem ser extraídas informações
complementares como a metodologia de aplicação e os cuidados que devem ser tomados
durante a execução para garantir a cura adequada do material e seu desempenho durante a
vida útil. Chama atenção neste ponto no material, o destaque direcionado a capacidade de
“altas resistências abrasivas e mecânicas”; “alto tráfego” e; “alta performance”, vejamos nos
extratos a seguir:
Imagem 03 – Diferenciais técnicos do produto
Depreende-se do próprio texto a aplicação em escritórios e a resistência a abrasão

como diferenciais comerciais e técnicos do produto. Nesse sentido, avalia-se então que o uso
dentro de um imóvel residencial com baixo tráfego, mesmo no regime “home office” se
enquadraria perfeitamente nas recomendações do produto.
Contudo, percebeu-se, após aproximadamente 1 (hum) ano de instalado o produto,

conforme relatos do SOLICITANTE incluídos na lide, o comportamento inesperado do
material em seu uso residencial, iniciando-se assim, as solicitações por revisões e reparos
objeto da reclamação que originou este Parecer.
Mesmo após corrigido o primeiro ponto de fragilidade, ocorrido na mesma região,

novos pontos de anomalias voltaram a ocorrer em poucos meses subsequentes,
permanecendo até o presente momento.
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Durante a vistoria deste engenheiro, aferiu-se uma área estimada de 0,30m2 (0,50m x
0,60m) conforme Imagem 04 a seguir, onde se pode perceber a degradação repetitiva e
avançada do material.
Imagem 04 – Aferição de área afetada
Não obstante, outros pontos fora do raio de circulação da cadeira de escritório,

contudo suscetíveis à abrasão decorrente da movimentação de mesas também apresenta
característica preliminar de “esfarelamento” e deterioração precoce do material aplicado,
conforme demonstrado pelos registros abaixo apresentados.
Imagem 05 – Pontos em estágio preliminar de “desagregação” sob o pé das mesas
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Desta forma, resta claro que as anomalias detectadas estão diretamente ligadas a
capacidade de resistência à compressão prometida pelo produto.
Neste ponto então, é de extrema importância avaliar quais os fatores de desempenho

característicos do material, informações essas também disponíveis no Boletim Técnico do
fabricante, analisemos:
Imagem 06 – Dados Técnicos do produto disponíveis em seu Boletim Técnico
Assim, do item destacado na Imagem 06 acima, se esclarece que a capacidade de

compressão do material é da ordem de 258 kg/cm2 – unidade MPa convertida para kg/cm2
para facilitar a compreensão dos fatos.
De forma simples, no Parecer a seguir, tais informações diligenciadas por esse

engenheiro, serão avaliadas no que concerne às características de desempenho esperadas
pelo produto com a finalidade de determinar as prováveis causas das anomalias observadas.
4. PARECER

Concluída a apresentação de dados, documentos, registros fotográficos, o engenheiro

responsável por este Parecer indica haver elementos substanciais que estabeleçam relação
direta de prejuízo provocado pela má execução do serviço de Revestimento de Piso
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Cimentício além de informações técnicas de desempenho abaixo do desejado para o produto

instalado imóvel inspecionado.
A NBR 11.801/1992 Argamassa de alta resistência mecânica para pisos é a norma

técnica brasileira responsável por especificar os parâmetros de desempenho mínimo de
projetos para materiais argamassados de alto desempenho com aplicação em pisos de
qualquer natureza e foi aprovada seguindo orientações e revisão do Comitê Brasileiro de
Cimento, Concretos e Agregados e da Comissão de Estudo de Concreto de Alta Resistência
para Pisos, sendo referência, portanto, a ser aplicada nesta análise.
Em suas orientações, a norma aludida estabelece que as argamassas de alta

resistência mecânica são classificadas em 3 grupos conforme Tabela 02:
Grupo A Solicitação predominante por abrasão, causada pelo arraste e rolar de cargas pesadas,
tráfego de veículos de rodas rígidas e impacto de grande intensidade.
Grupo B Solicitação predominante por abrasão, causada pelo arraste e rolar de cargas médias, tráfego
de veículos de rodas rígidas, tráfego intenso de pedestre e impacto de pequena intensidade.
Grupo C Solicitação predominante por abrasão, causada pelo arraste e rolar de pequenas cargas
leves, tráfegos de veículos de rodas macias e pequeno trânsito de pedestres.
Tabela 02 – Classificação dos Grupos de Solicitação das Argamassas de Alta resistência (NBR 11.801/1992)
Infelizmente, o Boletim Técnico do produto Tecnocimento® não apresenta a
caracterização do seu material conforme orientações da norma, não sendo possível avaliar
para quais das 3 (três) aplicações, seria apropriado, informação essa, de indispensável e
fundamental necessidade, uma vez que dada a solicitação desejada, seria possível avaliar a
adequada aplicabilidade do produto.
Contudo, a despeito da norma, observa-se ainda, os parâmetros de resistência que

devem ser atendidos por produtos voltados para alta resistência, conforme a seguir:
Imagem 07 – Parâmetros de Resistência estabelecidos na NBR 11.801 para Argamassas de Alta Resistência
Do material já exposto no capítulo anterior, constata-se que, independente do Grupo

de Solicitação ao qual o material avaliado neste Parecer se enquadra, a Resistência à
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Compressão Simples do Tecnocimento® está dimensionada abaixo do limite mínimo de
norma, que exige 40 MPa, quando o produto descreve possuir 25,3 MPa.
Sobre esse ponto, ainda é importante citar que o Boletim Técnico do Produto
referencia o indíce de Compressão testado a norma divergente do objetivo de aplicação do
produto, no caso a NBR-5739/07: Concreto – Ensaios de Compressão de Corpos de
Prova Cilíndricos - Esta Norma especifica o método de ensaio para a determinação da
resistência à compressão de corpos de prova cilíndricos de concreto moldados conforme
a NBR5738 e testemunhos extraídos conforme a NBR7680-1, não possuindo qualquer
referência ao desempenho de Argamassas Cimentícias para aplicação em revestimentos de
piso.
Por conseguinte, a norma referenciada encontra-se com Status de Cancelada no hall

de normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) desde o dia 30/05/2018,
tendo sido substituída pela NBR-5739/18: Concreto – Ensaios de Compressão de Corpos
de Prova Cilíndricos, sendo portanto, invalida para quaisquer fins de citação ou referência
em materiais produzidos a partir da data de seu cancelamento.
Os pisos à base de cimento têm em seu baixo custo, grande aplicabilidade e

variedade estética algumas de suas características mais lembradas. Executados em áreas
internas ou externas, com acabamento liso ou rugoso, pigmentados ou não, tais pisos são
prioritariamente artesanais em seu processo, dependendo de mão de obra especializada. Na
execução de pavimentos com acabamento cimentado, é necessário observar prescrições
quanto ao nivelamento da base ou contrapiso, o apiloamento e umedecimento da superfície,
o correto dimensionamento dos quadros/painéis e a inserção de guias (removíveis ou não)
para demarcação das juntas de dilatação, se aplicáveis.
De espessura variável, recomenda-se que os pisos à base de cimento não tenham

dimensão vertical inferior a 1cm ou 10mm. Pisos de menor espessura, como o de cimento
queimado, granilites e marmorites exigem um mínimo de três a quatro etapas em sua
execução, tornando o controle executivo primordial para a obtenção de um revestimento
horizontal capaz de atender aos requisitos de projeto.
Assim, entende-se que a espessura final do produto Tecnocimento® acabado, na
ordem de até 4mm, consiste em fator preponderante para o surgimento de manifestações

patológicas de desagregação, conforme as visualmente observadas neste Parecer.
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A respeito dos itens constantes no escopo desta análise, dá-se então, o seguinte
parecer:
• Do não cumprimento do tempo de cura pelo SOLICITANTE :

A obra executada no imóvel consta realizada no final do ano de 2019, porém
as manifestações patológicas se apresentaram aproximadamente 1 (hum) ano
depois em sua primeira ocorrência, sendo afastada, portanto qualquer
possibilidade de descumprimento dos tempos de cura do produto final, uma
vez que, se descumprido conforme sugerido, as anomalias para este tipo de
material teriam surgido nas primeiras semanas de uso do material, quando o
mesmo ainda encontra-se no chamado período de “pega”.
• De danos causados por manutenção inapropriada:

De acordo com as observações percebidas acerca das características visuais
do piso, não há como se relatar qualquer indício de falta de manutenção ou
aplicação inadequada de produtos de limpeza, uma vez que, excluindo as
manifestações patológicas observadas, o piso não apresenta qualquer tipo de
mancha ou aspecto de oleosidade ou sujidade incrustada.
• De prejuízos decorrentes de mão de obra desqualificada:
Por se tratar de material patenteado, resta fundamental avaliar, com cautela, a
qualificação técnica da mão de obra aplicada, uma vez que neste perfil de
produto, decorre a necessidade de controle rigoroso de qualidade, não
cabendo ao agente leigo da ação, no caso o SOLICITANTE, avaliar e fiscalizar
se as condições técnicas determinadas pelo fabricante à época da execução
foram, por ventura, adequadas ou não. A saber, por exemplo:
- Houve verificação do nivelamento e estado de agregação do

contrapiso?
- Foi realizada varrição do contrapiso antes do início dos serviços?
- Película de água foi aspergida no contrapiso para preparação do
substrato e aplicação da camada de base do produto?
- Os intervalos de tempo de aplicação entre as camadas foi superior a
4 horas?
- O traço da argamassa foi rigorosamente controlado, incluindo o que
tange a presença de água?
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- O produto final foi mantido sob condições de umidade afim de evitar

a desagregação e surgimento de manifestações patológicas por
ações higroscópicas?
Veja a quantidade de elementos e condições técnicas de execução capazes de
impactar no resultado final e qualidade do serviço que podem provocar o
surgimento de vícios ocultos como os observados. Os quais não podem ser
contestados em decorrência de ausência de Entrega de Relatório Técnico de
Controle de Qualidade do Serviço, prerrogativa inerente a boa fé na prestação
de serviços com necessário controle rigoroso de qualidade.
É salutar ainda, que se reconhece como praxe de mercado da prestação de

serviços de aplicação de produtos patenteados, o credenciamento das
empresas parceiras e autorizadas a comercializar e executar os serviços
controlados de forma exclusiva, através da criação de programas de
treinamento técnico que visam garantir a boa técnica e eficiência da mão de
obra utilizada e desta forma, a continuidade do Certificado de Credenciamento
estabelecido entre as partes
• Da resistência do piso quanto à compressão/abrasão

Conforme apresentado no início deste capítulo e em informações extraídas do
Boletim Técnico do produto, constata-se que os limites mínimos de
desempenho para Resistência à compressão do material, intimamente ligados
a capacidade de absorver impactos por abrasão são 40% inferiores ao
determinado na NBR-11801/1992, caracterizando o produto, portanto, como
material inadequado para Revestimento em Piso, qualquer que seja a sua
classe de aplicação.
Observa-se que todos os trechos onde há a exigência maior nos níveis de

abrasão naturais no uso residencial como pés de mesas e cadeiras
apresentam anomalias de desempenho, fatores estes discrepantes mesmo
para os 258kg/cm2 caracterizados na descrição do produto como parâmetro de
resistência padrão. É simples observar que o peso de 1 cadeira de escritório
(peso médio de 7kg) e 1 pessoa de 60kg juntos não perfazem, mesmo que
concentrados em um único ponto de força, o equivalente a mais de 70kg/cm2,
consideração suficiente para atestar que o vício oculto observado provem de
características de falha na execução e em escala subsequente, falha de projeto
por descumprimento à norma.
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Do disposto acima, conclui-se que a causa da anomalia observada – o esfarelamento

ou desagregação do piso em regiões suscetíveis ao arraste (abrasão) é decorrente de
selamento prematuro de camada superficial em razão do surgimento de diferencial de pega
ou endurecimento, o que dificulta a fuga da água de exsudação e eventual ar aprisionado sob
a superfície da argamassa, fazendo com que esses componentes exerçam uma pressão sob
a superfície, provocando o surgimento de bolhas quando solicitados e resultando em áreas
“desplacadas” ou “desagregadas” de tamanhos variados.
Não restando nada a comentar, o engenheiro responsável pela elaboração deste

PARECER se responsabiliza pelo conteúdo e veracidade das informações contidas neste.
Eng. Kalup Carvalho Valente
CPF 856.502.692-20
CREA-SP 50702653824
- 13
CONTRATO 2021/017 FONE: (11) 99286-9186
ANEXO 01: ART

- 14
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PERÍCIAS E PATOLOGIAS

PARECER TÉCNICO DE ENGENHARIA

AV. Duque de Caxias, 61, apto 0306B

O presente Parecer tem como finalidade apresentar as constatações de manifestações

As inspeções prediais e vistorias técnicas de engenharia devem ser realizadas apenas

dúvidas técnicas decorrentes de mau funcionamento ou detecção de anomalias durante o

2. DADOS DO IMÓVEL E LOCALIZAÇÃO

A localização em vista superior extraída com o auxílio do GoogleMaps segue abaixo

Imagem 01 – Localização Geográfica do Imóvel

O imóvel do SOLICITANTE foi marcado com um contorno tracejado amarelo.

Foram recolhidos registros fotográficos e depoimentos, todos relativos ao Piso do

Imagem 02 – Trecho de ocorrência de anomalias

Seria fácil, nessa situação, correlacionar então a anomalia encontrada a “pressão e

Vejamos então, o que estabelece o material de divulgação do fabricante disponível em

aparentemente, aplicada no imóvel onde ocorreu a diligência, o Tecnocimento® é o único

material indicado com a tecnologia de revestimento cimentício polimérico, cujas

O Tecnocimento® é um revestimento cimentício

Versátil e moderno, pode ser aplicado em

Além de interagir facilmente com outros

Sua formulação de alta tecnologia oferece maior

A limpeza e conservação é feita de forma prática

No material é possível observar as vantagens competitivas do material como

Camadas de Revestimento e 2 Camadas de Acabamento que perfazem juntas entre 1 e 4mm

Imagem 03 – Diferenciais técnicos do produto

Depreende-se do próprio texto a aplicação em escritórios e a resistência a abrasão

Contudo, percebeu-se, após aproximadamente 1 (hum) ano de instalado o produto,

Mesmo após corrigido o primeiro ponto de fragilidade, ocorrido na mesma região,

Imagem 04 – Aferição de área afetada

Não obstante, outros pontos fora do raio de circulação da cadeira de escritório,

Imagem 05 – Pontos em estágio preliminar de “desagregação” sob o pé das mesas

Neste ponto então, é de extrema importância avaliar quais os fatores de desempenho

Imagem 06 – Dados Técnicos do produto disponíveis em seu Boletim Técnico

Assim, do item destacado na Imagem 06 acima, se esclarece que a capacidade de

De forma simples, no Parecer a seguir, tais informações diligenciadas por esse

Concluída a apresentação de dados, documentos, registros fotográficos, o engenheiro

Cimentício além de informações técnicas de desempenho abaixo do desejado para o produto

A NBR 11.801/1992 Argamassa de alta resistência mecânica para pisos é a norma

Em suas orientações, a norma aludida estabelece que as argamassas de alta

Infelizmente, o Boletim Técnico do produto Tecnocimento® não apresenta a

Contudo, a despeito da norma, observa-se ainda, os parâmetros de resistência que

Do material já exposto no capítulo anterior, constata-se que, independente do Grupo

Compressão Simples do Tecnocimento® está dimensionada abaixo do limite mínimo de

Por conseguinte, a norma referenciada encontra-se com Status de Cancelada no hall

Os pisos à base de cimento têm em seu baixo custo, grande aplicabilidade e

De espessura variável, recomenda-se que os pisos à base de cimento não tenham

Assim, entende-se que a espessura final do produto Tecnocimento® acabado, na

ordem de até 4mm, consiste em fator preponderante para o surgimento de manifestações

• Do não cumprimento do tempo de cura pelo SOLICITANTE :

• De danos causados por manutenção inapropriada:

- Houve verificação do nivelamento e estado de agregação do

- O produto final foi mantido sob condições de umidade afim de evitar

É salutar ainda, que se reconhece como praxe de mercado da prestação de

• Da resistência do piso quanto à compressão/abrasão

Observa-se que todos os trechos onde há a exigência maior nos níveis de

Do disposto acima, conclui-se que a causa da anomalia observada – o esfarelamento

Não restando nada a comentar, o engenheiro responsável pela elaboração deste

Eng. Kalup Carvalho Valente

ANEXO 01: ART

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