LAUDO DE AVALIAO

CIDADE
Quadra 55 - Lotes 04 a 10 Prdio Comercial 487,95 m
MARO/2005

1.

SOLICITAO Solicitante

2.

PROPRIETRIO Proprietrio

3.

INTERESSADO Interessado

4.

OBJETO Imvel constitudo por 07 (sete) lotes urbanos sob n. 04, 05, 06, 07, 08, 09 e 10, situados na quadra n. 55, referentes matrcula n 1.234, totalizando uma rea de 4.413,30 m, documentado no 5 Ofcio do R. I. de Cascavel, sem benfeitorias averbadas. Sobre os lotes existem duas edificaes em alvenaria e uma quadra esportiva descoberta, uma construo com rea de 475,95 m e outra com rea de 12,00 m, no local est instalado o Colgio Cidade. Localizao O imvel est localizado na frente da Rua Julio Verne, fundos com a Rua Paulo Paim e faz esquina com a Rua Presidente Joo Figueiredo. Municpio de Cidade Paran. Documentao Matrcula n 1.234, registrada no Cartrio de Registro de Imveis 1 Ofcio da Comarca de Cascavel datada de 16/02/2.005; Mapa da Quadra 55, mostrando a situao dos lotes de acordo com o descrito na matrcula 1.234 e a situao atual conforme vistoriado;

4.1

4.2

5.

OBJETIVO Determinao de Valor de Mercado.

6.

FUNDAMENTAO DA AVALIAO

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliao de terreno e edificao enquadrando-se no Grau II de Fundamentao, conforme Tabela 12 de enquadramento e definies constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.

7.

METODOLOGIA Na obteno do valor de mercado, foi utilizado o Mtodo Evolutivo, item 8.2.4 da Norma Brasileira NBR-14.653-2, norma da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas:

7.1. Terreno O Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado o que melhor espelha a realidade do valor de mercado do terreno. 7.2. Edificao a. A edificao foi avaliada atravs do Mtodo da Quantificao do Custo , onde apurado o valor da edificao da forma como se encontra, a partir de oramento discriminado, custos unitrios bsicos praticados na regio oeste e fornecidos pelo Sinduscon/Oeste-PR, para o tipo de padro construtivo. b. Foi procedida a depreciao da edificao em funo de sua idade, vida til e estado de conservao. Os mtodos utilizados que combinam os dados considerados, foram os seguintes: "Mtodo da Linha Reta combinado com Heidecke" para seu valor mnimo. "Mtodo de Ross combinado com Heidecke" para seu valor mdio. "Mtodo da Parbola de Kuentzle combinado com Heidecke" para seu valor mximo Para a vida til da edificao foram utilizadas tabelas consagradas do IBAPE-PR Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Estado do Paran. Sobre o valor do terreno + edificao empregou-se o Fator de Comercializao , razo entre o valor de mercado de um bem e o seu valor de reedio, que pode ser maior ou menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.

c.

d.

7.3

Fatores Utilizados Descrevemos os fatores utilizados, de acordo com as caractersticas e peculiaridades do lote.

7.3.1 Fator de Oferta (Fo) Usualmente os imveis so ofertados em valor superior ao que so efetivamente transacionados, devido elasticidade de preo por parte do vendedor, que tende a ceder no curso da negociao, devendo ser aferido por meio de contnua observao de mercado. Para imveis em transao adotamos fator = 1,00. Os descontos para vendas de lotes, esto sendo praticados com um fator de: 0,95. 7.3.2 Fator de Localizao (Floc) Leva-se em considerao a localizao do imvel na malha urbana, pela observao do mercado imobilirio e pela prpria experincia do profissional, uma vez que, por mais assemelhados que os elementos sejam, a amostragem possui discrepncias relativas localizao. 7.3.3 Fator de rea (Frea) Este fator corrige a variao de preos entre imveis com grandes diferenas de reas, o valor obtido atravs de frmula emprica de uso corrente, utilizando a raiz oitava para a diferena de rea > 30% e raiz quarta com at 30% de rea maior que a rea avalianda. n Frea = (Ap/Aa)^ Ap = rea pesquisada Aa = rea avalianda n = 0,125 ou 0,25

7.3.4 Fator de Topografia (Ftopo) aquele que corrige as diferenas entre imveis cujo perfil topogrfico difere, sendo o mais adotado aquele que considera a situao paradigma num lote plano com nota 100, onde os demais fatores so os seguintes: Declive at 5% de 5 a 10% > 10% Nota 95 90 80 Aclive suave acentuado Nota 95 90

7.4

Consideraes sobre as edificaes avaliadas Abaixo descrevemos as edificaes que foram vistoriadas "in loco", onde observamos: 1) A edificao construda sobre os lotes n 04 a 10, conforme verificado in loco , constituda de um prdio trreo, com rea total estimada de 487,95 m, destinado a estabelecimento de ensino, de um depsito em alvenaria e de uma quadra esportiva descoberta. A construo em alvenaria, com idade aparente de 23 anos, de baixo padro construtivo, com caractersticas de funcionalidade especficas para finalidade a que foi projetada, em estado de conservao desgastada. Consideramos para este trabalho, a rea construda do prdio com 487,95 m, sendo que o depsito e a quadra esportiva foram includos no oramento discriminativo.

2)

3)

8. 8.1

CARACTERSTICAS DO IMVEL Microrregio O imvel est localizado no Municpio de Cidade, bairro centro, na quadra n. 21, com frente para a Rua Paulo Paim n 108, com densidade demogrfica normal, numa regio com boa vizinhana. Acesso e infraestrututra O acesso se d atravs da Av. Marechal Deodoro, seguindo direita na Rua Dr. Paulo Paim. Possui os seguintes equipamentos urbanos: pavimentao asfltica, meio fio e sarjetas, arborizao, rede de energia, rede telefnica fixa e mvel, iluminao pblica, rede de gua tratada, rede de esgotos domsticos e coleta de lixo. Lotes Situao conforme informado na matrcula 1.234: Lotes - 07 lotes (numerao de 04 a 10) rea total - 4.413,30 m Testada - 45,00 m (frente para Rua Dr. Paulo Paim) Formato - Irregular Topografia - Plana

8.2

8.3

rea de cada lote, conforme matrcula 1.234: Lote 04 - 750,00 m - Vazio Lote 05 - 963,30 m - Vazio Lote 06 - 450,00 m - Vazio Lote 07 - 450,00 m - Ocupado (quadra poliesportiva + construo) Lote 08 - 525,00 m - Ocupado (quadra poliesportiva) Lote 09 - 525,00 m - Ocupado (quadra poliesportiva) Lote 10 - 750,00 m - Ocupado (construo) SOMA - 4.413,30 m Obs.: Verificamos in loco que todos os lotes, unificados, possuem forma retangular e suas confrontaes medem 45,00 m x 100,00 m, totalizando desta forma uma rea de 4.500,00 m. Existe uma divergncia nas confrontaes do lote 05, observamos no local e verificamos um mapa da quadra na prefeitura onde suas confrontaes medem: Norte 35,00 m, confronta com a Rua Pres. Joo Figueiredo; Sul 35,00 m, confronta com o lote n 04; Leste 30,00 m, confronta com o lote n 06 e Oeste 30,00 m, confronta com a Rua Paulo Paim. Estas novas confrontaes devero ser retificadas na matrcula do imvel pois so as existentes no local. Para este laudo, adotamos as reas atuais existentes, referentes somatria da rea de todos os lotes, e com a rea do lote 05 corrigida (com 1.050,00 m), resultando uma rea total de 4.500,00 m.

8.4

Prdio Comercial rea total - 487,95 m P direito - 3,00 m Idade real - 23 anos Idade Aparente - 23 anos Vida til - 60 anos Estado de Conservao - Heidecke - Reparos Simples Valor Residual (decimal) - 0,10 Caractersticas Construtivas Fundao - Concreto armado Fechamento lateral e interno - Alvenaria de tijolos Estrutura - Concreto armado Estrutura da cobertura Tesouras de madeira e laje Cobertura - Telhas fibrocimento 6mm e laje Esquadrias - Ferro Pisos - Piso de cimento alisado, cermica e taco Revestimento interno e externo - Reboco com pintura ltex pva e leo Instalao hidrulica - 02 banheiros coletivos e 02 banheiros individuais Instalao eltrica - Aparelhos de baquelite e bocal para lmpada Diviso Interna: Ptio coberto de recreao, cantina, cozinha, despensa, lavanderia, circulao, depsito, 02 sanitrios individuais, sala diretoria, 02 sanitrios coletivos, circulao, sala de secretaria, 04 salas de aula e depsito.

9.

DETERMINAO DO VALOR DO IMVEL A composio do valor total do imvel avaliando foi obtida atravs da conjugao de mtodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reproduo das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializao, ou seja: VI = (VT + VB) . FC onde: VI o valor do imvel; VT o valor do terreno; VB o valor da benfeitoria; FC o fator de comercializao. As planilhas de clculo elaboradas para a determinao dos valores dos lotes e das edificaes, esto includas nos anexos.

9.1

Determinao do valor dos lotes Aps pesquisa realizada na regio onde esto inseridos os lotes, adotamos seus valores finais dentro dos seguintes intervalos: Lote Lotes 04 a 10 Superior 213.210,00 Inferior 103.320,00 Adotado 115.000,00

Obs.: Adotamos dentro do campo de arbtrio, o valor de R$ 115.000,00 (Cento e quinze mil reais) por considerarmos o valor mais adequado que foi obtido atravs da observao das amostras ofertadas / transacionadas e devido ao mercado encontrar-se normal para negociaes. 9.2 Determinao do valor das edificaes e benfeitorias Face ao mtodo de clculo das construes atravs de oramento discriminativo, que nos fornece o valor da obra como se fosse nova, os oramentos resultaram em:

EDIFICAO Prdio Comercial 9.3

Oramento 181.972,40

Depreciao das edificaes Os clculos da depreciao das edificaes e benfeitorias encontram-se nos anexos, obtivemos a idade aparente "in loco", levamos em conta a idade e as condies atuais de cada edificao, onde resumimos os resultados depreciados na tabela abaixo: EDIFICAO Prdio Comercial Superior 110.836,54 Inferior 85.134,36 Adotado 98.000,00

9.4

Fator de comercializao Utilizamos um fator de comercializao, resultante da razo entre o valor de mercado de prdios comerciais e seu custo de reproduo, atravs de elementos pesquisados. Fator de comercializao mdio 0,9836

9.5

Valor do imvel Face conservao do prdio e devido o mercado na cidade de Cidade encontrar-se ativo, o valor final do imvel avaliando corresponder ao somatrio dos valores adotados para o lote e edificao prximo ao seu limite mdio, conforme segue: IMVEL 115.000,00 98.000,00 213.000,00 0,9836 209.506,80 210.000,00

1. Lotes 04 a 10 2. Edificaes Soma Fator de comercializao - FC

R$ R$ R$ R$

TOTAL ARREDONDADO

R$

10.

CONSIDERAES Na vistoria observamos que o prdio tem uma slida construo e est sendo mantido em manuteno regular. Verificamos no local e no mapa da quadra da prefeitura que as confrontaes medem 30,00 m x 35,00 m. Estas novas confrontaes devero ser retificadas na matrcula do imvel pois so as existentes no local. Salientamos que para este laudo, adotamos a rea atual existente dos lotes, com a rea do lote 05 corrigida, resultando uma rea total de 4.500,00 m.

11.

VALOR FINAL Em funo do contido nos itens anteriores, o valor total do imvel aps arredondamento permitido por norma :

R$ 210.000,00 (Duzentos e dez mil reais)

12. ENCERRAMENTO

a. Data da vistoria e da pesquisa: Imvel vistoriado no dia 11 de fevereiro de 2.005. Pesquisa realizada entre 11 e 18 de fevereiro de 2.005. b - Local e data do laudo de avaliao: Cascavel, 07 de maro de 2.005 c - Responsvel tcnico:

Eng. Civil Ronald Peixoto Drabik CREA PR-13.007/D Membro do IBAPE-PR

IBAPE-PR INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA

13.

ANEXOS DOCUMENTAO DOMINIAL Matrcula n 1.234 do RGI 5 Ofcio de Cidade, datada de 17/02/2005; DOCUMENTAO TCNICA Mapa da Quadra 55, mostrando a situao dos lotes de acordo com o descrito na matrcula 1.234 e a situao atual conforme vistoriado; AVALIAO DO IMVEL Mapa de Cidade, localizando os lotes pesquisados; Pesquisa imobiliria; Memorial de clculo da homogeneizao; Oramento discriminado da edificao; Depreciao da edificao; Fator de Comercializao. DOCUMENTAO FOTOGRFICA Imvel avaliando ART ANOTAO DE RESPONSABILIDADE TCNICA Comprovante de ART n. 200513007-5