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RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PARA VALOR DE COMPRA/VENDA E LIQUIDAÇÃO

FORÇADA DE IMÓVEL LOCALIZADO À RUA VICENTE SABELLA, N° 738, JARDIM


DAS LARANJEIRAS, BRAGANÇA PAULISTA/SP – LAUDO Nº 5521
Cliente: Banco Santander (Brasil) S.A.

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PARA COMPRA/VENDA E


LIQUIDAÇÃO FORÇADA DE IMÓVEL, LOCALIZADO À RUA VICENTE
SABELLA, N° 738, JARDIM DAS LARANJEIRAS, BRAGANÇA
PAULISTA/SP – LAUDO Nº 5521

Elaborado por:

ENGENHEIRO CIVIL RESPONSÁVEL:


MARCOS MANSOUR CHEBIB AWAD

OBSERVAÇÕES: SALIENTAMOS QUE NO DIA DA VISTORIA IN LOCO, TENTAMOS CONTATO COM O OCUPANTE DO
IMÓVEL, PORÉM O MESMO NÃO QUIS SE IDENTIFICAR. NÃO NOS FOI PERMITIDA A VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL EM
ESTUDO E PARA A REALIZAÇÃO DESTA AVALIAÇÃO NOS BASEAMOS NA ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADIGMA PREVISTA
NA NBR 14653-2:2011.

SETEMBRO DE 2016
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE
COMPRA/VENDA E LIQUIDAÇÃO FORÇADA DE IMÓVEL, LOCALIZADO À RUA
VICENTE SABELLA, N° 738, JARDIM DAS LARANJEIRAS, BRAGANÇA
PAULISTA/SP – LAUDO Nº 5521

De acordo com a solicitação do Banco Santander (Brasil) S.A., a Validar


Engenharia de Avaliações LTDA tem o prazer de apresentar o laudo de
avaliação para determinação de valor de mercado para compra/venda e
liquidação forçada do imóvel referenciado acima.

Este Relatório de Avaliação foi desenvolvido com base nas técnicas da


Engenharia de Avaliações e fundamentado nos dados disponíveis informados
pelos nossos contatos com corretores e profissionais especializados no mercado
imobiliário local.

O resultado desta avaliação está fundamentado no fato de que não existem


restrições quanto à comercialização da propriedade, ou seja, parte-se do
princípio de que não há dívidas nem matrículas com impedimentos jurídicos,
irregularidades tributárias, entre outros.

Somos gratos pela oportunidade de prestar nossos serviços na área da


Engenharia de Avaliações e nos colocamos à inteira disposição de V.Sas. para
quaisquer esclarecimentos que por ventura possam surgir.

Atenciosamente,
Engº Marcos Mansour Chebib Awad
CREA nº 5062265096

Validar Engenharia de Avaliações Ltda.


Rua Sepetiba, n° 416, 1° andar, sala 3 Lapa – São Paulo/SP
Contato: (11) 2387-3610 Celular: (11) 9 6400-6511
Email: marcos.mansour@validarengenharia.com.br
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Ficha Resumo - Laudo nº 5521
Empresa: Validar Engenharia de Avaliações Ltda.
Solicitante: Banco Santander (Brasil) S.A.
Referência: Avaliação técnica para compra/venda e liquidação forçada de imóvel
Data da Vistoria: 28/09/2016
Dados Gerais do Imóvel Avaliando:
Endereço: Rua Vicente Sabella, n°
738, Jardim das Laranjeiras, Bragança
Paulista/SP
Bairro: Jardim das Laranjeiras
Município: Bragança Paulista
Estado: SP
Área Terreno (m²)1
250,00
Área Construída (m²)2
116,50
Metodologia: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Resultado da Avaliação do imóvel
Valor de Mercado para Venda
R$ 236.000,00
Valor de Liquidação Forçada
R$ 144.000,00
Grau de Fundamentação Grau de Precisão
Grau II Grau III
Data Base: 29 de Setembro de 2016

OBSERVAÇÕES: SALIENTAMOS QUE NO DIA DA VISTORIA IN LOCO, TENTAMOS CONTATO COM O OCUPANTE DO
IMÓVEL, PORÉM O MESMO NÃO QUIS SE IDENTIFICAR. NÃO NOS FOI PERMITIDA A VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL EM
ESTUDO E PARA A REALIZAÇÃO DESTA AVALIAÇÃO NOS BASEAMOS NA ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADIGMA PREVISTA
NA NBR 14653-2:2011.

1
Área de terreno extraída da matrícula n° 30.690, do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança Paulista/SP, datada em
05/09/2016.
2
Área construída extraída da matrícula n° 30.690, do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança Paulista/SP, datada em
05/09/2016.
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ÍNDICE

1. OBJETIVO ................................................................................................................ 1
2. LOCALIZAÇÃO ......................................................................................................... 1
3. ZONEAMENTO .......................................................................................................... 4
4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE ................................................................................ 6
5. DOCUMENTAÇÕES ................................................................................................... 8
6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: ........................................... 9
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ................................................................................. 10
8. METODOLOGIA ...................................................................................................... 11
9. ESPECIFICAÇÃO .................................................................................................... 20
10. VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA ........................................................................ 22
11. CONCLUSÃO DE VALORES ...................................................................................... 23

ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA – IMÓVEL AVALIANDO

ANEXO II – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA – ELEMENTOS COMPARATIVOS

ANEXO III – DOCUMENTAÇÃO

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1. OBJETIVO
Em atenção à solicitação do Banco Santander (Brasil) S.A., este
relatório tem por objetivo determinar o valor de mercado para
compra/venda e liquidação forçada da casa localizada na Rua
Vicente Sabella, n° 738, Jardim das Laranjeiras, Bragança Paulista/SP.

2. LOCALIZAÇÃO

 Situação
O imóvel em estudo está localizado na Rua Vicente Sabella, n° 738,
Jardim das Laranjeiras, Bragança Paulista/SP. Como pontos de
referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista
aproximadamente:

 400,00 m da Alameda Quinze de Dezembro;


 530,0 m, da Avenida Doutor José Adriano Marrei Junior;
 1,20 km da Avenida Doutor Pinto Salgado
 1,80 km do centro de Bragança Paulista/SP.

Mapa de Localização da Propriedade em Estudo:

Fonte: Google maps

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 Ocupação Circunvizinha

A região é formada predominantemente por imóveis residenciais


unifamiliares, de baixo à médio padrão construtivo. As opções de
serviços de âmbito local e geral são diversificadas.

A região possui como principais vias de acesso a Alameda Quinze de


Dezembro, Avenida Doutor Pinto Salgado e a Avenida Doutor José
Adriano Marrei Junior, entre outras vias de acesso secundário.

 Transportes
A localização do imóvel é favorecida pela proximidade da Alameda
Quinze de Dezembro, que conecta a região a diversos bairros da cidade
de Bragança Paulista, via transporte privado (automóveis em geral) e
transporte público (ônibus).

 Melhoramentos Públicos

A região é dotada de energia elétrica, ruas pavimentadas, transporte


coletivo, rede de telefonia, coleta de resíduos sólidos, rede de
distribuição de água, comunicação e televisão, esgotamento sanitário,
águas pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária.

A Rua Vicente Sabella é uma via de sentido duplo com 1 (uma) faixa de
rolamento em cada sentido, sem demarcação. A via apresenta
pavimentação em asfalto, guias, sarjetas, calçada e drenagem de
águas pluviais.

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Vista da Rua Vicente Sabella no trecho do imóvel avaliando

Fonte: Arquivo próprio

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3. ZONEAMENTO

Legislação Municipal

 Lei de Zoneamento do Município de Bragança Paulista/SP:

A legislação que Aprova o Código de Urbanismo de Bragança


Paulista/SP e dispõe sobre o Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo
Urbano, é determinada pela Lei complementar n.º 556 de 20 de julho
de 2007 e alterações.

De acordo com essa legislação, a propriedade encontra-se em


perímetro de Zona Mista – Z2M5. Portanto, deve, desta forma,
obedecer aos critérios de uso e ocupação normalmente admitidos neste
segmento.

Fonte: Prefeitura Municipal de Bragança Paulista/SP.

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Fonte: Prefeitura Municipal de Bragança Paulista/SP.

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4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE

TERRENO

Localização do imóvel em estudo – Google Earth Pro

Fonte: Elaborado pelo autor com base no Google Earth Pro.

Área do terreno: 250,00 m² (de acordo com a matrícula n° 30.690,


do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança Paulista/SP, datada em
05/09/2016);

Formato: Regular;

Situação: meio de quadra;

Topografia: plana / praticamente plana.

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Obs.: Recomendamos a apresentação de mapa de quadra e lote,


bem como levantamento planimétrico do imóvel para
confirmação dos limites e confrontações adotados no presente
estudo.

EDIFICAÇÕES:

Área Total Construída: 116,50 m² (de acordo com a matrícula n°


30.690, do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança Paulista/SP,
datada em 05/09/2016).

Padrão Construtivo (Situação Paradigma): Casa Padrão Médio –


Valor Mínimo (IBAPE/SP)
Estado Conservação (Situação Paradigma): Necessitando de
reparos simples – “e”
Idade Aparente (Situação Paradigma): 10 anos

Observações: Salientamos que no dia da vistoria in loco,


tentamos contato com o ocupante do imóvel, porém o mesmo
não quis se identificar. Não nos foi permitida a vistoria interna
do imóvel em estudo e para a realização desta avaliação nos
baseamos na adoção de situação paradigma prevista na NBR
14653-2:2011.

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5. DOCUMENTAÇÕES

Matrícula
Foi nos fornecida a matrícula n° 30.690, do Oficial de Registro de
Imóveis de Bragança Paulista/SP, datada em 05/09/2016. De acordo
com o referido documento o imóvel possui 250,00 m² de área de
terreno e 116,50 m² de área construída.

Certidão Negativa de Débitos


Foi nos fornecida a Certidão Negativa de Débitos do Imóvel em estudo
(expirada em 21/03/2015). De acordo com o referido documento o
imóvel possui 250,00 m² de área de terreno e 116,50 m² de área
construída

Obs. 1.: Para fins de cálculos consideramos a área de terreno e


a área construída descritas na matrícula n° 30.690, do Oficial de
Registro de Imóveis de Bragança Paulista/SP, datada em
05/09/2016, quais sejam 250,00 m² e 116,50 m²,
respectivamente.

Obs. 2.: No dia da vistoria in loco, tentamos contato com o


ocupante do imóvel, porém o mesmo não quis se identificar.
Não nos foi permitida a vistoria interna do imóvel em estudo e
para a realização desta avaliação nos baseamos na adoção de
situação paradigma prevista na NBR 14653-2:2011.

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6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:

Este relatório foi desenvolvido de acordo com as seguintes ressalvas e


condições:

 O resultado desta avaliação fundamenta-se no fato de que não


existem restrições quanto à comercialização da propriedade, ou
seja, não existem dívidas nem matrículas com impedimentos
jurídicos, irregularidades tributárias, entre outros.
 Não faz parte do escopo do presente trabalho a verificação da
efetiva propriedade do imóvel;
 Estudos e laudos ambientais e de contaminação do solo não
fazem parte do escopo deste trabalho;
 A pesquisa de mercado utilizada neste relatório foi elaborada
com base em contatos realizados verbalmente, ou por escrito,
com as fontes mencionadas na planilha de elementos;
 Para fins de cálculos consideramos a área de terreno e a
área construída descritas na matrícula n° 30.690, do
Oficial de Registro de Imóveis de Bragança Paulista/SP,
datada em 05/09/2016, quais sejam 250,00 m² e 116,50
m², respectivamente;
 Recomendamos a apresentação de mapa de quadra e lote,
bem como levantamento planimétrico do imóvel para
confirmação dos limites e confrontações adotados no
presente estudo;
 No dia da vistoria in loco, tentamos contato com o
ocupante do imóvel, porém o mesmo não quis se
identificar. Não nos foi permitida a vistoria interna do
imóvel em estudo e para a realização desta avaliação nos
baseamos na adoção de situação paradigma prevista na
NBR 14653-2:2011.

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7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Bragança Paulista (Estância Climática de Bragança Paulista) é um


município localizado no estado de São Paulo, a aproximadamente 88
km da capital.

A população estimada para 2014, segundo o Instituto Brasileiro de


Geografia e Estatística (IBGE), era de 158.856 habitantes.

O imóvel avaliando está localizado na Rua Vicente Sabella, no Jardim


das Laranjeiras, em região de ocupação predominantemente residencial
unifamiliar.

De acordo com as pesquisas realizadas para o Método Comparativo


Direto de Dados de Mercado, constatamos que imóveis com
características semelhantes ao avaliando apresentam preços pedidos
no patamar de R$ 2.000,00/m², que podem variar em relação à área
construída, área de terreno, padrão construtivo, estado de
conservação, entre outros.

Durante a pesquisa de mercado constatamos alto número de ofertas de


imóveis residenciais para a venda.

Devido aos fatos expostos anteriormente, informações coletadas no


mercado imobiliário local e em atenção ao atual cenário econômico
brasileiro, concluímos que o imóvel avaliando possui baixa liquidez.

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8. METODOLOGIA

A metodologia aplicada no trabalho está fundamentada na NBR-


14653:1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1 –
Procedimentos Gerais), na NBR-14653:2 (Norma Brasileira para
Avaliação de Bens - Parte 2 – Imóveis Urbanos) e nas Normas para
Avaliações de Imóveis Urbanos publicadas pelo IBAPE/SP (Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).

Existem diversos métodos de avaliação de imóveis reconhecidos pelas


normas. A aplicação de cada método depende das características físicas
da propriedade em estudo, da finalidade da avaliação e das
informações disponíveis levantadas no mercado, as quais são tratadas
adequadamente para serem utilizadas na determinação do valor do
respectivo imóvel e demais análises.

É possível que mais de um método seja utilizado para avaliação de um


mesmo imóvel. Quando isso acontece, cada abordagem é julgada
segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de
informações. O resultado da avaliação tanto pode corresponder ao
valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou
de todos.

Aplicação da Metodologia

Devido as características do imóvel em estudo, optamos pelo emprego


do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado” com base
na utilização do Tratamento por Fatores para a definição do valor de
mercado do mesmo.

O método avaliatório utilizado neste laudo está descrito a seguir com


base nas normas mencionadas acima.

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Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

De acordo com o artigo 8.2.1 da ABNT NBR 14653:1, o Método


Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado
do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra.

No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados,


alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e
informações disponíveis, os seguintes procedimentos:

 Tratamento por fatores (utilizado neste trabalho):


homogeneização por fatores e critérios fundamentados por
estudos e posterior análise estatística dos resultados
homogeneizados.
 Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo
uso de metodologia científica que leva à indução de modelo
validado para o comportamento do mercado, como, por exemplo,
modelos de regressão linear.

O Método Comparativo é baseado no levantamento de mercado e


análise de imóveis semelhantes em oferta, ou transacionados
recentemente, em função das características específicas de cada um,
frente as características do imóvel analisado, como, por exemplo,
localização, área, idade, etc.

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Tratamento por fatores

Para cada um dos elementos comparativos de ofertas de imóveis na


região foram utilizados fatores de homogeneização para ajustá-los às
características do imóvel avaliado.

Segundo a norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, no


tratamento por fatores é admitida a priori a existência de relações
fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os respectivos
preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original
do elemento comparativo na forma de somatório.

Fatores relativos a localização (ex. transposição) foram aplicados


sobre a parcela de terreno, já fatores relativos as edificações foram
aplicados sobre a parcela da construção (ex. padrão construtivo).
Alguns fatores foram aplicados sobre ambas as parcelas (terreno e
construção), como por exemplo, o fator oferta e fator área.

Para a homogeneização dos valores unitários utilizamos os seguintes


fatores:

Fator de Oferta:

O Fator Oferta tem a função de descontar “gorduras” geradas devido a


especulação de mercado nos elementos comparativos.

Na impossibilidade da sua determinação, recomenda-se aplicar o fator


consagrado de 0,90. Vale ressaltar que o Fator Oferta deve ser aplicado
sobre elementos que estão ofertados no mercado. Os elementos
pesquisados que foram transacionados não necessitam da aplicação do
mesmo.

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Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do


fator oferta.

Ocorre que, de acordo com o cenário econômico desfavorável e com


fulcro na média de descontos publicada pelo Fipe/Zap, no que tange a
demanda de imóveis, foi adotado o percentual de 0,85 (15% de
desconto).3

Fator de Localização:

O Fator Localização também é conhecido como Fator Transposição e


leva em conta possíveis valorizações e desvalorizações em relação a
diferença de localização entre os elementos comparativos e o imóvel
objeto da avaliação.

O Fator Transposição é expresso com base na relação entre índices


fiscais, obtidos na Planta Genérica de Valores Municipal. Assim, por
intermédio do número do setor e da quadra, identifica-se a localização

Fórmula:

Em municípios (ou regiões) onde o índice fiscal estiver desatualizado


e/ou incoerente atribuiremos notas (para a localização do imóvel
avaliando e elementos pesquisados) que devem ser justificadas em

3
http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2016/05/descontos-em-vendas-de-imoveis-atingem-maior-nivel-desde-2013.html,
acessado em 23.05.2016.

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relação a características que podem valorizar ou desvalorizar o imóvel,


como por exemplo: largura das vias, zoneamento, proximidade a pólos
valorizantes (shopping Center, comércio em geral, pontos de ônibus e
metrô no caso do imóvel avaliando estar localizado em região popular,
etc.).

Fator Obsolescência das Edificações (Idade e Conservação):

Para levar em consideração a depreciação dos imóveis comparativos


em função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de
depreciação seguindo os critérios de Ross-Heidecke, que leva em
consideração a idade aparente e estado de conservação dos imóveis
pesquisados em relação ao imóvel avaliado.

Os coeficientes de Depreciação (Kd) são obtidos através da Tabela de


Ross–Heidecke (segundo norma específica) a qual leva em
consideração a idade do Imóvel (em % de duração) e o estado de
conservação do mesmo. Ao final o coeficiente de depreciação (Kd) é
ajustado para o Foc (fator de obsolecência e conservação) que leva em
consideração a vida útil da benfeitoria.

Fator Padrão Construtivo:

Tem como objetivo adequar os elementos comparatvos utilizados às


características físicas do imóvel em estudo. Leva em consideração a
proporção dos índices obtidos através do estudo “Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos”, do IBAPE/SP.

O referido estudo leva em consideração a classificação as benfeitorias


em diversas classes e grupos em função do parâmetro R8N, fornecido
e atualizado mensalmente pelo Sinduscon.

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Fator Relação Área terreno/construída:

Tem como objetivo adequar os elementos comparativos aos patamares


da relação At/Ac do imóvel em estudo, corrigindo assim possíveis
distorções geradas por conta de proporções diferentes entre elementos
comparativos e o imóvel avaliando.

Fa = Fator de correção de Área:

O fator utilizado para corrigir as diferenças de áreas entre os elementos


comparativos e o imóvel objeto de avaliação foi calculado com base na
fórmula observada no livro Curso Básico de Engenharia Legal e de
Avaliações do Engenheiro Sérgio Antônio Abunahman, da Editora PINI,
2008:

Fa = Área do imóvel pesquisado 1/4 _ Diferença inferior a 30%

Área do imóvel avaliado


e

Fa = Área do imóvel pesquisado 1/8 _ Diferença superior a 30%

Área do imóvel avaliado

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Determinação do Valor De Mercado para Venda com Base no Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado

Planilha de Elementos Pesquisados (resumo)


Relação Área Valor Padrão Construtivo e Estado de Conservação Terreno
Área de Área de terreno Unitário Valor unitário Valor de Distribuição dos
Nº do Testada Fator Estado de
Endereço Contato Preço (R$) terreno construída (m²) / Área descontado Padrão Fator Idade de Venda das Venda das Parcela das Pavimentos / Quantidade Data
item (m) oferta conservação KD Localização Esquina
(m²) (m²) construída fator oferta (IBAPE) (IBAPE) Estimada Edificações Edificações Benfeitorias Distribuição de vagas
(IBAPE)
(m²) (R$/m²) (R$/m²) (R$) interna
Corretora Autônoma - Sra.
Rua Antonio Surianni, n° 203, Jardim Recreio, Casa Padrão Médio
1 Bernadete - Tel.: (11) 99525- 300.000,00 203,00 10,00 150,00 1,35 0,85 1.700,00 1,212 10 c 0,897 1.437,17 215.576,068 70% Intermediária Não 2 suítes 2 27-set
Bragança Paulista/SP. (-)
426

Rua Voluntário Paulo Scaglione, s/n° (em frente Im. Hauzen - Sr. Diniz - Tel.: Casa Padrão Médio 3 dormitórios, sendo 1
2 200.000,00 88,66 5,00 83,21 1,07 0,85 2.043,02 1,212 10 c 0,897 1.437,17 119.587,231 70% Intermediária Não 1 27-set
ao n° 515), Jardim Recreio, Bragança Paulista/SP. (11) 3404-0000 (-) suíte

Rua São Vicente de Paulo, s/n° (ao lado do n° Im. Zap - Sra. Sueli - Tel.: (11) Casa Padrão Médio
3 300.000,00 125,00 7,00 126,00 0,99 0,85 2.023,81 1,212 10 c 0,897 1.437,17 181.083,897 70% Intermediária Não 3 dormitórios 1 27-set
397), Jardim Recreio, Bragança Paulista/SP. 4033-2521 (-)
Rua Maria Vicência Ferrara, n° 41, Laranjeiras, Im. Petini - Sr. José - Tel.: (11) Casa Padrão Médio 3 dormitórios, sendo 1
4 460.000,00 250,00 10,00 170,00 1,47 0,85 2.300,00 1,212 10 b 0,917 1.462,23 248.579,693 70% Intermediária Não 3 27-set
Bragança Paulista/SP. 4031-0396 (-) suíte

Rua Vicente Sabela, s/n° (próximo ao imóvel Im. Kennedy - Sr. Josmar - Casa Padrão Médio 3 dormitórios, sendo 1
5 380.000,00 250,00 10,00 150,00 1,67 0,85 2.153,33 1,212 5 b 0,965 1.522,38 228.356,515 70% Intermediária Não 2 27-set
avaliando), Laranjeiras, Bragança Paulista/SP. Tel.: (11) 4033-8082 (-) suíte

Rua Vicente Sabella, n° 738, Jardim das Casa Padrão Médio


AV - 250,00 10,00 116,50 2,15 - - 1,212 10 e 0,754 1.258,00 146.556,643 - Intermediária Não 27-set
Laranjeiras, Bragança Paulista/SP. (-)

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Planilha de Homogeneização de Valores (Resumo)


Aplicado na
Aplicado na Parcela das Benfeitorias Aplicado em 100% do valor unitário (R$/m²) Parcela do
Valor Unitário Terreno
Valor Valor
Área de terreno Área construída descontado Variação
Nº do item Endereço Preço Fator de Adequação Homogeneizado Fator acumulado Saneado
(m²) (m²) fator oferta Fator Área de Monetária final
ao Obsoletismo e ao Fator Padrão Fator (R$/m²) (R$/m²)
(R$/m²) Fator Área terreno / Área
Estado de Construtivo Transposição
construída
Conservação (Foc)

Rua Antonio Surianni, n° 203, Jardim


1 300.000,00 203,00 150,00 1.700,00 0,8753 1,0000 1,0652 1,06 1,0000 63,36 1.763,36 1,04 1.763,36
Recreio, Bragança Paulista/SP.

Rua Voluntário Paulo Scaglione, s/n°


2 (em frente ao n° 515), Jardim Recreio, 200.000,00 88,66 83,21 2.043,02 0,8753 1,0000 0,9193 1,09 1,0000 -156,29 1.886,73 0,92 1.886,73
Bragança Paulista/SP.
Rua São Vicente de Paulo, s/n° (ao lado
3 do n° 397), Jardim Recreio, Bragança 300.000,00 125,00 126,00 2.023,81 0,8753 1,0000 1,0198 1,10 1,0000 68,34 2.092,15 1,03 2.092,15
Paulista/SP.

Rua Maria Vicência Ferrara, n° 41,


4 460.000,00 250,00 170,00 2.300,00 0,8603 1,0000 1,0484 1,05 1,0000 -2,36 2.297,64 1,00 2.297,64
Laranjeiras, Bragança Paulista/SP.

Rua Vicente Sabela, s/n° (próximo ao


5 imóvel avaliando), Laranjeiras, Bragança 380.000,00 250,00 150,00 2.153,33 0,8263 1,0000 1,0652 1,03 1,0000 -52,20 2.101,13 0,98 2.101,13
Paulista/SP.

Média 2.028,20 - 2.028,20

Valor unitário Saneado (R$/m²) 2.028,20

Desvio Padrão 207,46


Saneamento 30% 2.636,66

Saneamento -30% 1.419,74

Coeficiente de variação inicial 10,84%

Coeficiente de variação final 10,23%

Na determinação do valor de mercado do imóvel em estudo para Venda adotamos o Valor Médio
do intervalo de confiança:

R$ 2.028,20/m² x 116,50 m² = R$ 236.285,44


Arredondamento:
R$ 236.000,00

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Mapa de Localização dos elementos pesquisados em relação ao imóvel avaliando

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9. ESPECIFICAÇÃO
Para determinarmos o valor de mercado para venda do imóvel
atingimos o Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão,
segundo a NBR 14653/11.
Tabela – Graus de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Grau
Item Descrição
III II I

Completa quanto a Completa quanto Adoção de


Caracterização do imóvel
1 todas as variáveis aos fatores utilizados situação
avaliando
analisadas no tratamento paradigma

Quantidade mínima de dados


2 12 5 3
de mercado

Apresentação de Apresentação de
informações relativas a Apresentação de informações
todas as informações relativas a todas as
Identificação dos dados de características dos relativas a todas características dos
3
mercado dados analisadas, com as características dados
foto e características dos dados correspondentes
observadas pelo autor analisadas aos fatores
do laudo utilizados

Intervalo admissível de
4 ajuste para cada fator e para 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50ª
o conjunto de fatores

ª - No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25,
pois é desejável que, com um numero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea

Total de Pontos = 08

Tabela – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de tratamento por
fatores

Graus III II I

Pontos mínimos 10 06 04

Itens 2 e 4 no
Itens 2 e 4 no Grau III
Itens obrigatórios no grau mínimo no Grau II e Todos, no mínimo no
com os demais no
correspondente os demais no mínimo grau I
mínimo no Grau II
no Grau I

Grau adotado: II

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Tabela – Grau de precisão


Grau
Descrição
III II I

Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em torno
1 ≤30% ≤40% ≤50%
da estimativa de tendência
central

Grau adotado: III 14,03%(≤30%)

Cálculo da amplitude do intervalo de confiança para a presente


avaliação:

Amplitude do intervalo de confiança

Distribuiução t 1,533
Desvio Padrão 207,46

(1/2) ^ y 2,24

e 142,33

Amplitude do
intervalo de 14,03%
confiança

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10. VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

Segundo a norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP,


trata-se de valor para uma situação de venda compulsória, típico de
leilões e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando
utilizado, deve ser também apresentado o valor de mercado.
Considerando o cenário atual do imóvel, adotamos um valor para
liquidação forçada de acordo com a seguinte formula:

Cálculo do Valor de Liquidez - Fórmula (Juros Compostos):


Para o cálculo do valor de liquidez, utilizou-se a seguinte fórmula:
VF = VP x (1+i)ˆn

Legenda:
VF = Valor Futuro = Valor de Mercado
VP = Valor Presente = Valor de Liquidez
i = Taxa (adotado em 18% ao ano) – Expressa custo de oportunidade
do ativo estar imobilizado além de gastos com imóvel (Ex. IPTU,
condomínio, manutenção, etc.) durante o período que o imóvel estará a
venda.
n = Prazo para liquidação do imóvel (considerado em 36 meses, ou, 3
anos)
FORMAÇÃO DE VALORES para liquidação forçada
Valor de Mercado Atual (R$) 236.000,00
Período de Exposição 36 meses
Taxa de Desconto 18% a.a.
Valor de liquidação forçada (R$): 144.000,00

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11. CONCLUSÃO DE VALORES

Após todas as considerações e análises das tendências de mercado da região a


qual o imóvel está inserido, concluímos os seguintes valores, na data de 29 de
setembro de 2016:

Valor de Mercado para Venda:


R$ 236.000,00

Valor de Liquidação Forçada:


R$ 144.000,00

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CREA nº 0000958157

Engº Marcos Mansour Chebib Awad


CREA nº 5062265096

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ANEXO I

DOCUMENTAÇÃO
FOTOGRÁFICA – IMÓVEL AVALIANDO

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Foto 01: Vista da fachada

Foto 02: Vista da via de acesso

Foto 03: Vista Fachada (detalhe numeração)

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Foto 04: Vista da fachada

Foto 05: Vista Placa Indicativa – Rua Vicente Sabella

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ANEXO II

DOCUMENTAÇÃO
FOTOGRÁFICA – ELEMENTOS
COMPARATIVOS

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Foto 01: Elemento Comparativo 01.

Foto 02: Elemento Comparativo 02.

Foto 03: Elemento Comparativo 03.

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Foto 04: Elemento Comparativo 04.

Foto 05: Elemento Comparativo 05.

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ANEXO III

DOCUMENTAÇÃO

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