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Elaborado por:
OBSERVAÇÕES: SALIENTAMOS QUE NO DIA DA VISTORIA IN LOCO, TENTAMOS CONTATO COM O OCUPANTE DO
IMÓVEL, PORÉM O MESMO NÃO QUIS SE IDENTIFICAR. NÃO NOS FOI PERMITIDA A VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL EM
ESTUDO E PARA A REALIZAÇÃO DESTA AVALIAÇÃO NOS BASEAMOS NA ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADIGMA PREVISTA
NA NBR 14653-2:2011.
SETEMBRO DE 2016
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE
COMPRA/VENDA E LIQUIDAÇÃO FORÇADA DE IMÓVEL, LOCALIZADO À RUA
VICENTE SABELLA, N° 738, JARDIM DAS LARANJEIRAS, BRAGANÇA
PAULISTA/SP – LAUDO Nº 5521
Atenciosamente,
Engº Marcos Mansour Chebib Awad
CREA nº 5062265096
OBSERVAÇÕES: SALIENTAMOS QUE NO DIA DA VISTORIA IN LOCO, TENTAMOS CONTATO COM O OCUPANTE DO
IMÓVEL, PORÉM O MESMO NÃO QUIS SE IDENTIFICAR. NÃO NOS FOI PERMITIDA A VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL EM
ESTUDO E PARA A REALIZAÇÃO DESTA AVALIAÇÃO NOS BASEAMOS NA ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADIGMA PREVISTA
NA NBR 14653-2:2011.
1
Área de terreno extraída da matrícula n° 30.690, do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança Paulista/SP, datada em
05/09/2016.
2
Área construída extraída da matrícula n° 30.690, do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança Paulista/SP, datada em
05/09/2016.
Validar Engenharia de Avaliações Ltda.
Rua Sepetiba, n° 416, 1° andar, sala 3 Lapa – São Paulo/SP
Contato: (11) 2387-3610 Celular: (11) 9 6400-6511
Email: marcos.mansour@validarengenharia.com.br
Site: www.validarengenharia.com.br
ÍNDICE
1. OBJETIVO ................................................................................................................ 1
2. LOCALIZAÇÃO ......................................................................................................... 1
3. ZONEAMENTO .......................................................................................................... 4
4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE ................................................................................ 6
5. DOCUMENTAÇÕES ................................................................................................... 8
6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: ........................................... 9
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ................................................................................. 10
8. METODOLOGIA ...................................................................................................... 11
9. ESPECIFICAÇÃO .................................................................................................... 20
10. VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA ........................................................................ 22
11. CONCLUSÃO DE VALORES ...................................................................................... 23
1. OBJETIVO
Em atenção à solicitação do Banco Santander (Brasil) S.A., este
relatório tem por objetivo determinar o valor de mercado para
compra/venda e liquidação forçada da casa localizada na Rua
Vicente Sabella, n° 738, Jardim das Laranjeiras, Bragança Paulista/SP.
2. LOCALIZAÇÃO
Situação
O imóvel em estudo está localizado na Rua Vicente Sabella, n° 738,
Jardim das Laranjeiras, Bragança Paulista/SP. Como pontos de
referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista
aproximadamente:
Ocupação Circunvizinha
Transportes
A localização do imóvel é favorecida pela proximidade da Alameda
Quinze de Dezembro, que conecta a região a diversos bairros da cidade
de Bragança Paulista, via transporte privado (automóveis em geral) e
transporte público (ônibus).
Melhoramentos Públicos
A Rua Vicente Sabella é uma via de sentido duplo com 1 (uma) faixa de
rolamento em cada sentido, sem demarcação. A via apresenta
pavimentação em asfalto, guias, sarjetas, calçada e drenagem de
águas pluviais.
3. ZONEAMENTO
Legislação Municipal
4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE
TERRENO
Formato: Regular;
EDIFICAÇÕES:
5. DOCUMENTAÇÕES
Matrícula
Foi nos fornecida a matrícula n° 30.690, do Oficial de Registro de
Imóveis de Bragança Paulista/SP, datada em 05/09/2016. De acordo
com o referido documento o imóvel possui 250,00 m² de área de
terreno e 116,50 m² de área construída.
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
8. METODOLOGIA
Aplicação da Metodologia
Fator de Oferta:
Fator de Localização:
Fórmula:
3
http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2016/05/descontos-em-vendas-de-imoveis-atingem-maior-nivel-desde-2013.html,
acessado em 23.05.2016.
Determinação do Valor De Mercado para Venda com Base no Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado
Rua Voluntário Paulo Scaglione, s/n° (em frente Im. Hauzen - Sr. Diniz - Tel.: Casa Padrão Médio 3 dormitórios, sendo 1
2 200.000,00 88,66 5,00 83,21 1,07 0,85 2.043,02 1,212 10 c 0,897 1.437,17 119.587,231 70% Intermediária Não 1 27-set
ao n° 515), Jardim Recreio, Bragança Paulista/SP. (11) 3404-0000 (-) suíte
Rua São Vicente de Paulo, s/n° (ao lado do n° Im. Zap - Sra. Sueli - Tel.: (11) Casa Padrão Médio
3 300.000,00 125,00 7,00 126,00 0,99 0,85 2.023,81 1,212 10 c 0,897 1.437,17 181.083,897 70% Intermediária Não 3 dormitórios 1 27-set
397), Jardim Recreio, Bragança Paulista/SP. 4033-2521 (-)
Rua Maria Vicência Ferrara, n° 41, Laranjeiras, Im. Petini - Sr. José - Tel.: (11) Casa Padrão Médio 3 dormitórios, sendo 1
4 460.000,00 250,00 10,00 170,00 1,47 0,85 2.300,00 1,212 10 b 0,917 1.462,23 248.579,693 70% Intermediária Não 3 27-set
Bragança Paulista/SP. 4031-0396 (-) suíte
Rua Vicente Sabela, s/n° (próximo ao imóvel Im. Kennedy - Sr. Josmar - Casa Padrão Médio 3 dormitórios, sendo 1
5 380.000,00 250,00 10,00 150,00 1,67 0,85 2.153,33 1,212 5 b 0,965 1.522,38 228.356,515 70% Intermediária Não 2 27-set
avaliando), Laranjeiras, Bragança Paulista/SP. Tel.: (11) 4033-8082 (-) suíte
Na determinação do valor de mercado do imóvel em estudo para Venda adotamos o Valor Médio
do intervalo de confiança:
9. ESPECIFICAÇÃO
Para determinarmos o valor de mercado para venda do imóvel
atingimos o Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão,
segundo a NBR 14653/11.
Tabela – Graus de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Grau
Item Descrição
III II I
Apresentação de Apresentação de
informações relativas a Apresentação de informações
todas as informações relativas a todas as
Identificação dos dados de características dos relativas a todas características dos
3
mercado dados analisadas, com as características dados
foto e características dos dados correspondentes
observadas pelo autor analisadas aos fatores
do laudo utilizados
Intervalo admissível de
4 ajuste para cada fator e para 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50ª
o conjunto de fatores
ª - No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25,
pois é desejável que, com um numero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea
Total de Pontos = 08
Tabela – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de tratamento por
fatores
Graus III II I
Pontos mínimos 10 06 04
Itens 2 e 4 no
Itens 2 e 4 no Grau III
Itens obrigatórios no grau mínimo no Grau II e Todos, no mínimo no
com os demais no
correspondente os demais no mínimo grau I
mínimo no Grau II
no Grau I
Grau adotado: II
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em torno
1 ≤30% ≤40% ≤50%
da estimativa de tendência
central
Distribuiução t 1,533
Desvio Padrão 207,46
(1/2) ^ y 2,24
e 142,33
Amplitude do
intervalo de 14,03%
confiança
Legenda:
VF = Valor Futuro = Valor de Mercado
VP = Valor Presente = Valor de Liquidez
i = Taxa (adotado em 18% ao ano) – Expressa custo de oportunidade
do ativo estar imobilizado além de gastos com imóvel (Ex. IPTU,
condomínio, manutenção, etc.) durante o período que o imóvel estará a
venda.
n = Prazo para liquidação do imóvel (considerado em 36 meses, ou, 3
anos)
FORMAÇÃO DE VALORES para liquidação forçada
Valor de Mercado Atual (R$) 236.000,00
Período de Exposição 36 meses
Taxa de Desconto 18% a.a.
Valor de liquidação forçada (R$): 144.000,00
ANEXO I
DOCUMENTAÇÃO
FOTOGRÁFICA – IMÓVEL AVALIANDO
ANEXO II
DOCUMENTAÇÃO
FOTOGRÁFICA – ELEMENTOS
COMPARATIVOS
ANEXO III
DOCUMENTAÇÃO