O Ebook de Uma Avaliação Imobiliária

O e-book de uma avaliação imobiliária
Miguel Camacaro Pérez
Com o patrocínio da
Escrito por:

Engenheiro Civil - Avaliador
Com a colaboração de:
Ernesto Mock Díaz

Arquiteto - Avaliador
Não é permitida a reprodução total ou parcial deste livro, nem o seu
processamento informático, nem a transmissão sob qualquer forma ou
meio, seja eletrônico, mecânico, por fotocópia, por registo ou outros
métodos, sem autorização prévia por escrito do autor.
Direitos reservados Copyright© 2021, sobre a primeira edição do Ing. Miguel

Camacaro Pérez (mundovalor@gmail.com) e Miguel Camacaro Ediciones
(cursoediciones@gmail.com). C.R. Ciudad Roca, Urbanización Ágata, Calle
5, Casa 05-08, Barquisimeto, Venezuela.
Edição:
Miguel Camacaro Ediciones
Planejamento de pesquisa
Investigação do mercado imobiliário
Ernesto Mock Díaz
Processamento de informações estatísticas
Miguel Camacaro Pérez y Ernesto Mock
Design
Textos em portugués:
Revisão e correção de textos:
Equipe da Pelli Sistemas Engegnaria
Segundo leitor:
Antonio Pelli Neto
Arte de capa:
Foto de capa
https://elaxioma.com/panama/
Depósito legal:
Nº LA2021000259
ISBN:
978-980-18-2058-1
In memoriam a:
Jesús Alí Camacaro Pérez y Sergio Antônio Abunahman,
Meus dois grandes irmãos,

e a todos os avaliadores, vítimas de COVID 19.
Apresentaçã o
A Avaliação de imóveis é um ramo relativamente novo da ciência, com a
publicação dos primeiros trabalhos técnicos da área ocorrendo nas décadas de 1920 e
1930. É uma atividade multidisciplinar e requer conhecimentos das áreas de Engenharia,
Arquitetura, Economia e Estatística.
O profissional que está iniciando nesta área irá defrontar com a dificuldade de
encontrar material didático que permita desenvolver, no espaço de tempo razoável, as
habilidades necessárias para atuar na prestação de serviços de qualidade e
tempestividade requerida pelos contratantes. No início de sua jornada, este profissional
irá enfrentar um problema que pode levá-lo a desistir de sua empreitada: a busca de
material de apoio em um único local de estudo.
O material apresentado pelo Engenheiro Miguel Camacaro vem preencher esta
lacuna. Abordando o assunto com uma didática refinada, sem deixar de lado o rigor
técnico exigido para o trabalho, desenvolve o conteúdo com maestria, levando o
profissional a uma jornada que se inicia na análise da documentação, seus aspectos
legais, passando pela descrição do imóvel, análise de mercado, interpretações
estatísticas e finalizando na elaboração do laudo de avaliação com fundamentação e
precisão requerida pelos contratantes. É um material completo elaborado com a
qualidade Miguel Camacaro.
O Engenheiro Miguel Camacaro sempre foi um entusiasta desta área da Ciência
de Avaliar Bens e, em sua busca por conhecimento, sempre sentiu falta de um material
atualizado e completo, como o que foi desenvolvido nesta obra. Ao tomar a iniciativa de
condensar seus conhecimentos acumulados ao longo de anos de profissão como
Avaliador, o Engenheiro Miguel atendeu a uma demanda antiga dos profissionais da área
e desenvolveu uma obra que será um importante difusor dos conhecimentos construídos
ao longo dos cerca de 100 anos da ciência de avaliar bens.
Antônio Pelli Neto

CEO Pelli Sistemas Engenharia
Prefacio
A pandemia COVID 19 mudou para sempre o homem que teve que reinventar o
uso de espaços físicos e suas horas de trabalho para interagir o máximo possível com
as diferentes aplicações de comunicação. Essa situação acelerou o uso de novas
tecnologias, o que resultou em uma mudança nas formas tradicionais de relacionamento
pessoal, trabalho de produção, prática profissional e trabalho de pesquisa.
Esta situação inesperada levou o autor deste trabalho a aventurar-se no mundo
da comunicação, contando com poderosas redes sociais, para aproveitar a sua
abrangência mundial e divulgar diversos temas da engenharia legal e de avaliação.
Como resultado de um esforço individual, nasceu Mundo Valor, o canal de avaliação,
meio de comunicação audiovisual que tem por missão partilhar a história da valoração e
as fontes de conhecimento, divulgando o trabalho de investigação do seu criador,
juntamente com o de outros autores, em diferentes línguas, para o benefício coletivo dos
avaliadores latino-americanos, tornando-se mais uma oportunidade de aprender e
avançar.
Com o material publicado da série estaTIPSticos, do canal Youtube ©, foi
ministrado o primeiro curso on-line da Miguel Camacaro Ediciones, intitulado
"Interpretações Estatísticas em Avaliações de Imóveis", que teve o apoio informático da
empresa Pelli Sistemas Engenharia do Eng. Antônio Pelli (Brasil), que cedeu
gratuitamente a licença temporária do programa SisDEA para uso de participantes de
diversos países da América e da Europa.
Após a conclusão do curso, surge a ideia de fazer este e-book, um documento
técnico que reúne grande parte do conteúdo audiovisual da referida série e que se
complementa com material de diversas fontes de informação, tais como: conferências,
livros, palestras e projetos de graduação. O autor do livro contou com a colaboração do
Arq. Ernesto Mock (Panamá), ex-aluno do curso, que demonstrou uma dedicação
disciplinada que possibilitou seu aprendizado da metodologia científica, a partir da
estatística inferencial, para sua aplicação no setor imobiliário avaliações.
Hoje existe um grande desafio para os avaliadores, dada a crescente indústria de
avaliações automatizadas, que contam com o respaldo de grandes empresas de
avaliação e que estão fortemente posicionadas pelo uso de novas tecnologias
inteligentes para processar grandes bancos de dados. Por esse motivo, o avaliador deve
se preparar e / ou se atualizar para fortalecer seus conhecimentos e ser capaz de
interpretar os resultados estatísticos desses macromodelos que subsidiam os estudos
de mercado.
Este e-book, pela sua abordagem inovadora, prática e interativa, que incorpora as
normas nacionais e internacionais de valorização e medição imobiliária, será de grande
utilidade para o património técnico dos avaliadores. É um compêndio de conhecimentos
técnicos que certamente contribuirá para otimizar as interpretações dos resultados
estatísticos nos trabalhos de avaliação e na análise do mercado imobiliário.
Afirma-se que as pessoas que participaram deste projeto editorial, como
colaborador ou como segundo leitor, não são responsáveis pelos erros que apareçam
no conteúdo do livro, estes são de responsabilidade exclusiva do autor.

Introducció n
No Brasil, no início da década de 1970, foram dados os primeiros passos para a
aplicação da metodologia científica em avaliações imobiliárias na América Latina, por
meio do trabalho do Ing. Domingos de Saboya Barbosa Filho1.
Esta iniciativa científica tem sido desenvolvida segundo linhas de investigação,
“por profissionais independentes, empresas públicas e privadas, associações
profissionais e, principalmente, por universitários, na procura constante de métodos e
técnicas que garantam uma conclusão segura nos trabalhos de avaliação”2.
Los modelos econométricos son un claro ejemplo del uso de herramientas para el
análisis del comportamiento de los precios del mercado inmobiliario. Basados en la
inferencia estadística, es posible utilizarlos para realizar la estimación puntual y por
intervalo de los valores inmobiliarios de mercado en los avalúos inmobiliarios.
Nesse avanço científico, o cumprimento das normas técnicas para avaliações tem
permitido que os avaliadores desenvolvam procedimentos que garantam a otimização
dos resultados para a apresentação de laudos de avaliação aos seus clientes.
Este e-book é um produto que pode ser transformado em um manual ou guia para
avaliadores aprovarem critérios sobre o que um laudo de avaliação deve conter,
principalmente a explicação sobre a interpretação dos resultados estatísticos na
utilização de modelos econométricos. O conteúdo deste trabalho é baseado no
cumprimento das seguintes normas:
 Normas Internacionais de Avaliação – IVS3, com vigência a partir de 31 de
janeiro de 2020;
 ABNT NBR 14653-1:2019. Parte 1: Procedimentos gerais 4;
 ABNT NBR 14653-2:2011. Parte 2: Imóveis urbanos 5; e
 ABNT NBR 12721:2006 Corrigido Version 3: 2021 Avaliação dos custos de
construção de unidades para o desenvolvimento imobiliário e outras
provisões para a construção de condomínios - Procedimento 6.
1
Dantas, Rubens (2009).
2 Pelli, Antônio (2020).
3 https://www.ivsc.org/standards/international-valuation-standards/IVS
4
https://www.abntcatalogo.com.br/norma.aspx?ID=420739
5 https://www.abntcatalogo.com.br/norma.aspx?ID=86344
 IPMS7: Edifícios residenciais 3A Multifamiliares (2016)
Devido à importância da questão regulatória no trabalho de avaliação, este livro
começa com um importante resumo do conteúdo das normas de avaliação e medição
nacionais e internacionais, onde se encontram os aspectos mais relevantes que serão
cumpridos no laudo de avaliação de uma unidade residencial multifamiliar, o documento
base para expor o aspecto da avaliação. Após essa etapa normativa, é feita uma breve
explicação da evolução do laudo de avaliação, a fim de estabelecer alguns termos de
referência para o procedimento de estimativa do valor de mercado dos imóveis.
Para a formalidade do corpo escrito, é apresentada uma capa com a identificação
do produto de avaliação, o nome do edifício onde se encontra o imóvel avaliando e a
identificação da empresa de auditoria que efetuou o laudo de avaliação. De imediato há
a comunicação ao cliente, o sumário executivo dos resultados, as certificações dos
autores profissionais do trabalho de avaliação, bem como a identificação formal do
relatório e dos profissionais.
Quanto ao conteúdo do relatório, ele foi estruturado em seções. Tudo começa com
o Seção A Informação geral, com base na exposição do objetivo, da finalidade, da
identificação do autor da avaliação e do proprietário do imóvel. Neste caso, por se tratar
de um produto de avaliação a apresentar a uma instituição financeira, também são
identificados o tipo de operação e a garantia. Da mesma forma, é indicado o tipo de
imóvel, o seu estado de ocupação e a data de validade do relatório técnico.
Com base nas expectativas acordadas entre o cliente e os avaliadores, são
apresentados os graus de fundamentação e precisão a serem alcançados para a
qualificação do laudo de avaliação, considerando o conteúdo das normas brasileiras
(ABNT) já mencionadas.
Na Seção B, estão os elementos de localização do imóvel objeto da avaliação, ou
seja, a descrição sucinta do imóvel e do edifício do qual ele faz parte. Também a
localização com um plano de referência, uma breve exposição sobre o zoneamento, a
área, as estradas, os serviços e os usos, presentes na área de influência do imóvel
avaliando.
Na Seção C, estão os aspectos legais, referentes à titularidade do imóvel (direitos
do proprietário), informações sobre a matrícula do documento condominial, as alíquotas,
bem como quaisquer informações adicionais sobre as limitações legais do imóvel.
7 https://ipmsc.org/standards/residential/
Também incorpora a apresentação dos limites do imóvel, informações sobre a vaga de
estacionamento, a alíquota de condomínio e a situação jurídica do bem imobiliário.
Na Seção D, se faz referência às características do imóvel, destacando-se os
dados da área de construção (medida, legal e avaliando), uma breve descrição dos
espaços do imóvel, informação sobre o tipo de construção do edifício e do imóvel
avaliando, o estado de conservação e manutenção, tanto do edifício como da
propriedade objeto, fechando esta seção com as informações gráficas correspondentes.
Na Seção E, mais uma vez, são destacadas as normas nacionais e internacionais que
foram utilizadas no procedimento de avaliação imobiliária.
Na Seção F, com base no conteúdo das normas, são apresentadas as diferentes
etapas do procedimento de avaliação, tais como: solicitação e revisão da documentação
entregue aos avaliadores, descrição dos trabalhos da vistoria realizados. A partir dessas
informações, procedemos à compilação dos dados de mercado e seu diagnóstico, que
embasará a seleção da metodologia a ser utilizada para estimar o valor de mercado.
Os dois últimos pontos desta secção são reveladores da importância da utilização
de metodologia científica, apoiada em inferência estatística, no tratamento dos dados de
mercado, que se realiza através de modelos econométricos para explicar o
comportamento dos preços imobiliários.
É feita uma explicação ampla do procedimento estatístico, a partir da identificação
da população e da amostra, passando a desenvolver no que diz respeito aos modelos
econômicos e econométricos, o que inclui as propriedades, os pressupostos básicos e
os erros de especificação da modelagem.
A Seção G, é a parte culminante do trabalho de investigação realizado, aí a
interpretação dos resultados estatísticos, a representação do modelo econométrico
através das funções de regressão e estimação, bem como a estimativa pontual e
intervalar para o valor de mercado do bem avaliando. As informações sobre os intervalos
admissíveis por norma são incorporadas.
A Seção H, trata-se especificamente do atendimento à Norma ABNT NBR 14653-
2, para a qualificação do laudo de avaliação considerando os graus de fundamentação
e precisão.
Na Seção I, as premissas consideradas são explicitamente esclarecidas, bem
como as ressalvas e condicionantes das informações apresentadas pelos avaliadores.
Na Seção J do laudo de avaliação são apresentadas as informações necessárias para
o adequado entendimento das conclusões do valor. Com estrito cumprimento das
normas, é feito um resumo com os aspectos mais importantes exigidos, incluindo o valor
de mercado.
Na Seção K, existem os anexos para complementar a base do que está exposto
no relatório, tais como: a planta do imóvel, a base de dados e os resultados do processo
estatístico, a documentação legal, as credenciais dos avaliadores e, por último, mas não
menos importante, referências bibliográficas.
Caro leitor, sinta-se confortável e tenha o melhor instrumento que o homem
inventou, o livro, para levá-lo em uma agradável aventura pelo espaço do conhecimento
que lhe permite crescer profissionalmente humano.
O autor
Indice
Índice de Tabelas ............................................................................................................. v
Índice de Figuras ........................................................................................................... vii
Normas de Avaliação e Medição..................................................................................... 1
Norma Internacional de Avaliação.................................................................................. 1
Estrutura Conceitual das NIA ............................................................................. 2
Normas Generais das NIA................................................................................... 2
Normas de Ativos das NIA .................................................................................. 2
NIA101 Escopo de trabalho ............................................................................. 2
NIA102 Investigações e conformidade ........................................................... 4
NIA103 Laudos de Avaliação ........................................................................... 6
NIA104 Base de Valor ...................................................................................... 7
NIA105 Abordagem e Métodos de Avaliação ............................................... 10
Norma Nacional de Avaliação ....................................................................................... 17
Norma Internacional de Medição .................................................................................. 32
Desenvolvimento do laudo de avaliação ..................................................................... 45
Comunicação ................................................................................................................. 49
Resumo executivo ......................................................................................................... 50
Certificaciones ............................................................................................................... 51
Identificación.................................................................................................................. 53
Conteudo do laudo de avaliação .................................................................................. 54
A. Informação Geral ....................................................................................................... 54
A.1 Objetivo ....................................................................................................... 54
A.2 Finalidade .................................................................................................... 54
A.3 Solicitante .................................................................................................... 54
A.4 Proprietário.................................................................................................. 55
A.5 Entidade Financeira .................................................................................... 55
A.6 Tipo de Operação ........................................................................................ 55
A.7 Tipo de Garantia .......................................................................................... 55
A.8 Tipo de Imóvel ............................................................................................. 56
A.9 Tipo de Ocupação ....................................................................................... 56
i
A.10 Prazo Límite para Apresentar o Laudo .................................................... 56
A.11 Graus de Fundamentação e Precisão ...................................................... 56
B. Elementos de localização do imóvel........................................................................ 57
B.1 Descripção................................................................................................... 57
B.2 Endereço ..................................................................................................... 57
B.3 Localização.................................................................................................. 58
B.4 Zoneamento................................................................................................. 59
B.5 Zona ............................................................................................................. 61
B.6 Estradas....................................................................................................... 61
B.7 Serviços ....................................................................................................... 62
B.8 Usos ............................................................................................................. 63
C. Aspectos legais ......................................................................................................... 64
C.1 Direitos de propriedade .............................................................................. 65
C.2 Limites ......................................................................................................... 66
D. Aspectos Físicos ....................................................................................................... 67
D.1 Área de construção..................................................................................... 68
D.2 Distribuição de espaços ............................................................................. 70
D.3 Características de construção ................................................................... 70
D.4 Estado de conservação e manutenção ..................................................... 72
D.5 Informação Gráfica ..................................................................................... 73
E. Normas de avaliação e medição de imóveis ........................................................... 76
F. Procedimento de Avaliação ...................................................................................... 77
F.1 Pedido de Documentação ........................................................................... 77
F.2 Revisão da Documentação ......................................................................... 77
F.3 Inspeção do imóvel avaliando .................................................................... 78
F.4. Coleta de dados de mercado ..................................................................... 79
F.5 Diagnóstico de Mercado ............................................................................. 82
F.6 Selección de la Metodología ....................................................................... 91
F.7 Tratamento dos Dados ................................................................................ 92
F.7.1 Tratamento por Fatores ........................................................................ 93
F.7.2 Tratamento Científico ........................................................................... 99
F.8 Aspectos Econométricos - Estadísticos.................................................. 104
F.8.1 População ............................................................................................ 105
F.8.2 Amostra ............................................................................................... 107
ii
F.8.3 Variáveis .............................................................................................. 108
F.8.4 Modelo Económico ............................................................................. 114
F.8.5 Modelo Econométrico ......................................................................... 114
F.8.6 Linearidade no Modelo de Regressão ............................................... 116
F.8.7 Estimadores populacionais do modelo de regressão ...................... 125
F.8.8 Coeficientes de Determinação e Correlação ..................................... 128
F.8.9 Desvio Padrão do Modelo................................................................... 134
F.8.10 Testes de significância MRL............................................................. 136
F.8.11 Hipóteses Básicas do MRL ............................................................... 141
F.8.12 Erros de especificação MRL ............................................................. 156
F.8.13 Puntos Atípicos ................................................................................. 162
F.8.14 Pontos Máximo e Mínimo ................................................................. 167
F.8.15 Poder de predição do modelo .......................................................... 170
G. Interpretação Estatística dos Resultados ............................................................. 174
H. Graus de Fundamentação e Precisão .................................................................... 182
I. Suposições, Ressalvas e Limitações ...................................................................... 184
J. Conclusões .............................................................................................................. 186
K. Anexos .................................................................................................................... 189
K.1. Planta do Apartamento Tipo.................................................................... 189
K.2. Base de Dados ......................................................................................... 190
K.3 Saídas do Programa SISDEA ................................................................... 191
K.4. Documentação legal ................................................................................ 192
K.5 Credenciais dos avaliadores .................................................................... 193
K.6 Referência bibliográfica............................................................................ 194
iii
Índice de Tabelas
Tabela 1 Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas .................................. 18
Tabela 2 (Tabela 1) Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de
regressão linear. .......................................................................................... 27
Tabela 3 (Tabela 1) Graus de fundamentação (continuação) ........................................ 28
Tabela 4 (Tabela 2) Enquadramento de laudo de acordo com seu grau de fundamentação
ao usar modelos de regressão linear............................................................ 31
Tabla 5 (Tabela 5) Grau de precisão em casos de uso de modelos de regressão linear
ou tratamento por fatores. ............................................................................ 31
Tabela 6 Tabela da Norma IPMS (NIMI) ....................................................................... 38
Tabela 7 Resultado do cálculo das áreas da planta....................................................... 41
Tabela 8 Resultados de áreas individuais por método ................................................... 42
Tabela 9 Normas de desenvolvimento urbano uso residencial de alta densidade RM-3. 60
Tabela 10 Tipos de edifícios localizados na área de influência do imóvel ...................... 61
Tabela 11 Infraestrutura de serviços básicos no setor ................................................... 63
Tabela 12 Dados do registro do título de propriedade e do título de PH......................... 66
Tabela 13 Limites do imóvel avaliando .......................................................................... 67
Tabela 14 Áreas do bem imóvel avaliando .................................................................... 69
Tabela 15 Distribuição de espaços................................................................................ 70
Tabela 16 Características de construção ...................................................................... 71
Tabela 17 Características de construção (continuação) ................................................ 72
Tabela 18 Estado de conservação e manutenção do edifício ........................................ 73
Tabela 19 Fontes de informação ................................................................................... 82
Tabela 20 Medidas de tendência central e dispersão .................................................... 99
Tabela 21 Classificação das variáveis ......................................................................... 113
Tabela 22 Linearidade de acordo com Gujarati ........................................................... 117
Tabela 23 Equações normais e finais para os coeficientes dos regressores ................ 126
Tabela 24 Resultados dos coeficientes da equação de regressão ............................... 128
Tabela 25 Interpretação do coeficiente de determinação ............................................. 132
Tabela 26 Coeficiente de correlação e relação de dependência .................................. 134
Tabela 27 Interpretação do coeficiente de correlação ................................................. 134
Tabela 28 Interpretação do desvio padrão do modelo ................................................. 136
Tabela 29 Graus de fundamentação para a significância dos parâmetros ................... 138
Tabela 30 Graus de fundamentação para a significância global do modelo ................. 140
Tabela 31 Análise de variância (ANOVA) .................................................................... 141
Tabela 32 Teste de significância global ....................................................................... 141
v
Tabela 33 Quantidade mínima de dados para o grau de fundamentação .................... 143
Tabela 34 A micronumerosidade................................................................................. 144
Tabela 35 Micronumerosidade e variáveis qualitativas ................................................ 144
Tabela 36 Verificação a relação entre variáveis - dados de amostra ........................... 144
Tabela 37 Normalidade: causas, consequências e soluções ....................................... 146
Tabela 38 Pruebas gráficas y numéricas – Normalidad ............................................... 146
Tabela 39 Tolerância percentual da distribuição normal .............................................. 147
Tabela 40 Normalidade: comparação de porcentagens da distribuição normal ............ 148
Tabela 41 Homocedasticidade: causas, consequências e soluções ............................ 150
Tabela 42 Testes Gráficos e Numéricos - Homocedasticidade .................................... 150
Tabela 43 Colinearidade: causas, consequências e soluções ..................................... 153
Tabla 44 Testes Gráficos e Numéricos - Multicolinearidade ........................................ 154
Tabela 45 Tipos de erros de especificação ................................................................. 156
Tabela 46 Omissão de variáveis importantes: causas, consequências e detecção ...... 157
Tabela 47 Omissão de variáveis importantes .............................................................. 157
Tabela 48 Inclusão de variáveis irrelevantes: causas, consequências e detecção ....... 158
Tabela 49 Inclusão de variáveis irrelevantes ............................................................... 159
Tabela 50 Forma funcional incorreta: causas, consequências e detecção ................... 160
Tabela 51 Forma funcional incorreta ........................................................................... 160
Tabela 52 Forma Funcional Incorreta - Gráfico de Dispersão ..................................... 161
Tabela 53 Erros de medição: causas, consequências e detecção ............................... 161
Tabela 54 Especificação incorreta do erro: causas, consequências e detecção........... 162
Tabela 55 Coeficientes das equações de regressão e estimativa ................................ 177
Tabela 56 Elasticidade da variável de resposta ........................................................... 177
Tabela 57 Elasticidade da variável de resposta por projeções de valor ....................... 178
Tabela 58 Interpretação da elasticidade da variável explicada .................................... 178
Tabela 59 Estimativa pontual do valor do imóvel ......................................................... 179
Tabela 60 Intervalo de valores admissíveis (tabelado) ................................................ 180
Tabela 61 Grau de fundamentação - cálculo ............................................................... 182
Tabela 62 (Tabla 2) Enquadramento de laudo de acordo com seu grau de fundamentação
ao usar modelos de regressão linear.......................................................... 183
Tabela 63 Conformidade com o conteúdo do ponto 9.2.1.1 da Norma......................... 183
Tabela 64 Grau de precisão em casos de uso de modelos de regressão linear ou
tratamento por fatores. ............................................................................... 184
Tabela 65 Requisitos mínimos NIA 103 - laudo de avaliação ...................................... 188
vi
Índice de Figuras
Figura 1 Norma de medição de imóveis ........................................................................ 37
Figura 2 Planta típica do edifício multifamiliar ............................................................... 39
Figura 3 Critérios de medição da unidade residencial ................................................... 40
Figura 4 Localização relativa do edifício no plano da cidade ......................................... 58
Figura 5 Referência do terreno no plano de zoneamento Mosaico Nº 7-F ..................... 59
Figura 6 Estrada local ................................................................................................... 62
Figura 7 Fotografias / ambiente urbano e estradas / edifício residencial – imóvel .......... 74
Figura 8 Fotografias do edifício residencial – imóvel avaliando ..................................... 75
Figura 9 Preços de apartamentos na Cidade do Panamá ............................................. 89
Figura 10 Preços de apartamentos em Río Abajo ......................................................... 89
Figura 11 Imagem de satélite com o polígono - imóvel avaliando ................................ 106
Figura 12 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs área de construção .................. 118
Figura 13 Gráfico de Dispersão inicial - Preço Total vs Quarto.................................... 119
Figura 14 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs banheiro .................................. 120
Figura 15 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs vaga de estacionamento .......... 120
Figura 16 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs Idade ....................................... 121
Figura 17 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs qualidade ................................. 122
Figura 18 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs evento...................................... 122
Figura 19 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs. Pavimentos do edifício ............ 123
Figura 20 Gráfico de dispersão inicial - Preço Total vs Distância ao polo valorizante .. 124
Figura 21 Gráfico de dispersão entre as variáveis X e Y ............................................. 129
Figura 22 Interpretação da significância das variáveis explicativas ............................. 138
Figura 23 Histograma de erros do modelo .................................................................. 148
Figura 24 Testes gráficos - Homocedasticidade .......................................................... 151
Figura 25 Matriz de correlações isoladas .................................................................... 155
Figura 26 Matriz de correlações com influência ......................................................... 155
Figura 27 Valores estimados do gráfico de dispersão vs resíduos padronizados......... 163
Figura 28 Detecção gráfica de outliers ........................................................................ 164
Figura 29 Gráfico de dispersão - ponto influenciante .................................................. 165
Figura 30 Gráfico da distância de Cook ...................................................................... 166
Figura 31 Resultado do teste da Distância de Cook .................................................... 166
Figura 32 Gráfico de pontos máximos e mínimos (área vs valor unitário) .................... 168
Figura 33 Gráfico de pontos máximos e mínimos (área vs valor total) ......................... 168
Figura 34 Gráfico de pontos máximos e mínimos (área vs valor unitário) .................... 169
Figura 35 Gráfico de pontos máximos e mínimos (área vs valor total) ......................... 170
vii
Figura 36 Teste de ajuste para o modelo 1 ................................................................. 171
Figura 39 Teste de ajuste do modelo em estudo ......................................................... 173
Figura 40 Informações sobre a equação de regressão................................................ 176
Figura 41 Resultados da estimativa de pontual e intervalar ......................................... 179
Figura 43 Mosaico de resultados ................................................................................ 181
viii
Normas de Avaliação e Medição
Normas de Avaliação e Medição

Norma Internacional de Avaliação
No âmbito da celebração do XXXI Congresso Pan-Americano de Avaliação na
cidade do Rio de Janeiro em 2016, organizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias em Engenharia (IBAPE)8, os membros da União Pan-Americana de
Associações de Avaliação (UPAV)9 afirmaram que as organizações afiliadas devem
estabelecer diretrizes para o desenvolvimento de normas técnicas locais ou adaptar suas
normas existentes aos conceitos defendidos e estabelecidos pelo International Valuation
Standards (IVS) 10.
Também foi declarado que a UPAV adota a definição de Valor de Mercado vigente
contida na norma, bem como reconhece e adota as demais definições estabelecidas no
preâmbulo da norma IVS.
The International Valuation Standards Council (IVSC)11, em portugués, O Conselho
Internacional de Normas de Avaliação (CINA)12, é uma organização independente e sem
fins lucrativos, comprometida com a melhoria da qualidade da profissão de avaliação. O
principal objetivo é gerar confiança e credibilidade pública na avaliação, produzindo
normas e garantindo sua adoção e implementação universal para a avaliação de ativos
em todo o mundo.
As normas referência, para o laudo de avaliação que é apresentado como exemplo
deste e-book, é a International Valuation Standards (IVS) vigentes13 em vigor a partir de
8
https://ibape-nacional.com.br/site/
9 https://www.upav.net/normas-internacionales-de-valuacion-ivs/
10 https://www.ivsc.org/standards/international-valuation-standards/IVS
11
https://www.ivsc.org/
12 Torres, Julio (2019)
13 No processo final da primeira edição deste livro, foi anunciada a publicação do IVS que entrará em vigor
a partir do ano de 2022, para que, em uma segunda edição, o conteúdo do livro seja adaptado às mudanças
que possam ocorrer, ocorrem nesta norma ou com qualquer documento que seja fonte de informação que
precise ser atualizada neste e-book.
1
31 de janeiro de 2020, cuja tradução para o portugués seria Norma Internacional de
Avaliação (NIA). Consistem em requisitos obrigatórios que devem ser seguidos para
afirmar que uma avaliação foi realizada de acordo com o seu conteúdo. Alguns aspectos
das normas não ditam ou obrigam qualquer tipo de ação, mas fornecem princípios e
conceitos fundamentais que devem ser considerados ao realizar uma avaliação. As NIA
são organizadas da seguinte forma:
Estrutura Conceitual das NIA
Serve como um preâmbulo para as NIA. A Estrutura Conceitual contém os
princípios gerais para avaliadores que seguem as NIA em relação à objetividade,
julgamento, competência e desvios aceitáveis as NIA.
Normas Generais das NIA
Estes estabelecem os requisitos para a execução de todo o trabalho de
avaliação, incluindo: os termos de um contrato de avaliação, bases de valor, abordagens
e métodos de avaliação e informações de avaliação. Eles são projetados para serem
aplicáveis à avaliação de todos os tipos de ativos e para qualquer finalidade de
avaliação.
Normas de Ativos das NIA
As normas de ativos incluem requisitos relacionados a tipos específicos de ativos.
Esses requisitos devem ser seguidos em conjunto com as regras gerais ao realizar a
avaliação de um ativo. As normas também incluem certas informações básicas sobre as
características de cada tipo de ativo que influencia o valor, bem como requisitos
adicionais para o ativo, relacionados a abordagens e métodos de avaliação comumente
usados. Entre os pontos considerados no corpo escrito da norma estão:
NIA101 Escopo de trabalho
Um escopo de trabalho (às vezes chamado de termos de trabalho) descreve os
termos fundamentais do trabalho de avaliação, como os ativos a serem avaliados, o
2
propósito da avaliação e as responsabilidades das partes envolvidas na avaliação. Entre
os requisitos gerais estão:
20.1 Todos os conselhos de avaliação e o trabalho aplicado em sua preparação
devem ser apropriados para a finalidade pretendida.
20.2 Um avaliador deve garantir que o (s) destinatário (s) do conselho de avaliação
entendam o que deve ser fornecido e quaisquer limitações em seu uso antes
de ser concluído e informado sobre isso.
20.3 Um avaliador deve comunicar o escopo do trabalho ao seu cliente antes da
conclusão da tarefa, incluindo o seguinte:
(a) Identificar o avaliador;
(b) Identidade do (s) cliente (s) (se houver);
(c) Identidade de outros usuários pretendidos (se houver);
(d) Ativo (s) sendo avaliados;
(e) Moeda da avaliação;
(f) Objetivo da avaliação;
(g) Base / bases de valor a serem utilizadas;
(h) Data de avaliação;
(i) A natureza e o escopo do trabalho do avaliador e quaisquer
limitações do próprio trabalho;
(j) A natureza e as fontes de informação nas quais o avaliador se
baseia;
(k) Suposições significativas e / ou suposições especiais;
(l) Tipo de relatório que está sendo elaborado;
(m) Restrições à utilização, distribuição e publicação do laudo de
avaliação; e
3
20.4 Sempre que possível, o escopo do trabalho deve ser estabelecido e acordado
entre as partes de um trabalho de avaliação antes que o avaliador comece
seu trabalho. No entanto, em certas circunstâncias, o escopo de uma
atribuição de avaliação pode não estar claro no início da atribuição. Nesses
casos, à medida que o escopo é esclarecido, os avaliadores devem se
comunicar e chegar a um acordo sobre o escopo do trabalho com seu cliente.
20.5 Um escopo de trabalho por escrito pode não ser necessário. No entanto, os
avaliadores são responsáveis por comunicar o escopo do trabalho ao seu
cliente.
20.6 Alguns aspectos do escopo de trabalho podem ser tratados em documentos,
como instruções de compromisso permanente, contratos principais de
serviço ou as políticas e procedimentos internos de uma empresa.
NIA102 Investigações e conformidade
Como princípio geral para o cumprimento das NIA, as atribuições de avaliação,
incluindo análises de avaliação, devem ser realizadas de acordo com todos os princípios
estabelecidos nas NIA que sejam apropriados para o propósito, termos e condições
estipulados no escopo de trabalho.
Em relação às investigações, o seguinte deve ser levado em consideração:
20.1 As investigações feitas durante um trabalho de avaliação devem ser
apropriadas para o propósito de avaliar o trabalho e a (s) base (s) de valor.
20.2 Devem ser recolhidas evidências suficientes por meio de: inspeção,
investigação, cálculo e análise, para garantir que a avaliação está
devidamente apoiada.
20.3 Limites para a extensão das investigações do avaliador podem ser
acordados.
4
20.4 Quando um trabalho de avaliação envolve a confiança em informações
fornecidas por outra pessoa que não o avaliador, deve-se considerar se as
informações são confiáveis ou se podem ser invocadas de alguma outra
forma, sem afetar adversamente a credibilidade da opinião de valor.
20.5 Ao considerar a credibilidade e confiabilidade das informações fornecidas,
os avaliadores devem considerar questões como: (a) o objetivo da avaliação;
(b) o que as informações significam para a conclusão da avaliação; (c) A
experiência da fonte em relação ao assunto em questão; e (d) se a fonte for
independente do ativo em questão e / ou de quem receberá a avaliação
(consulte NIA 101 Escopo de trabalho, parágrafos 20.3 (a)).
20.6 O objetivo da avaliação, as bases de valor, a amplitude e os limites das
investigações e quaisquer fontes de informação em que se possa confiar,
fazem parte do escopo do trabalho que deve ser comunicado a todas as
partes interessadas (consulte NIA101 Escopo de trabalho).
20.7Se, durante o processo de comissionamento, ficar claro que as investigações
incluídas no escopo do trabalho não resultarão em uma avaliação confiável,
ou que as informações que deveriam ser fornecidas por terceiros não estão
disponíveis ou são inadequadas, ou a limitações sobre A pesquisa é tão
substancial que o avaliador não pode avaliar suficientemente os dados e
premissas, a comissão de avaliação não cumprirá com as NIA.
Em relação ao registo de avaliação, deve ser mantido um registo do trabalho
realizado durante o processo de avaliação e a base do trabalho a partir do qual as
conclusões foram alcançadas durante um período razoável após a conclusão da
atribuição, tendo em consideração quaisquer disposições legais, legais ou requisitos
regulamentares.
5
No contexto do cumprimento de outras normas, é indicado conforme na Estrutura
Conceitual das Normas, quando devem ser observados requisitos estatutários, legais,
regulamentares e outros requisitos da autoridade competente, que diferem de alguns
dos requisitos das IVS, o avaliador deve seguir os requisitos estatutários, legais,
regulamentares ou outros requisitos da autoridade (designados como um “desvio”). Essa
avaliação terá sido desenvolvida de acordo com NIA.
NIA103 Laudos de Avaliação
Em sua introdução, esta norma indica que é essencial que o laudo de avaliação
comunique as informações necessárias para um entendimento adequado da avaliação
ou revisão de uma avaliação. O laudo deve fornecer aos usuários estipulados uma
explicação clara da avaliação que permita sua compreensão e entendimento. O laudo
deve estabelecer uma descrição clara e precisa do escopo do trabalho, sua finalidade e
uso pretendido (incluindo quaisquer limitações sobre esse uso) e divulgação de
quaisquer premissas.
O comprimento com esta norma é aplicável desde laudos narrativos abrangentes
até laudos resumidos. Entre os requisitos gerais desta norma estão:
20.1 O objetivo da avaliação, a complexidade do ativo que está sendo avaliado e
as necessidades do usuário determinarão o nível de detalhe apropriado para
o laudo de avaliação.
20.2 O cumprimento desta norma não requer um formulário ou formato particular,
o relatório deve ser suficiente para comunicar aos usuários previstos o
escopo da atribuição de avaliação, o trabalho realizado e as conclusões
alcançadas.
20.3 O relatório também deve ser suficiente para que um avaliador profissional
experiente, sem estar envolvido na tarefa de avaliação, analise o relatório e
entenda os conceitos e como eles foram aplicados.
6
Em relação aos laudos de avaliação, afirma-se que o laudo é o resultado de uma
tarefa que envolve a avaliação de um bem ou ativos, portanto, o laudo deve conter, no
mínimo, o seguinte:
(a) O escopo do trabalho executado;
(b) O uso pretendido;
(c) A abordagem ou abordagens adotadas;
(d) O método ou métodos aplicados;
(e) Os principais insumos usados;
(f) As suposições feitas;
(g) A (s) conclusão (ões) de valor e as principais razões para quaisquer
conclusões alcançadas, e
(h) A data do relatório (que pode ser diferente da data de avaliação).
O ponto que corresponde aos informes de revisão de avaliação, é indicado que
este deve conter, pelo menos, o seguinte:
(a) O escopo da revisão realizada;
(b) O laudo de avaliação que está sendo revisado e as entradas;
(c) Premissas nas quais esse relatório foi baseado;
(d) As conclusões do revisor sobre o trabalho em análise, incluindo as
razões que as apoiam, e
(e) A data do relatório (que pode ser diferente da data de avaliação).
NIA104 Base de Valor
O seguinte pode ser lido como um destaque no conteúdo da norma em letras em
negrito: O cumprimento desta norma obrigatória exige que o avaliador selecione a (s)
base (s) de valor apropriada e siga todos os requisitos aplicáveis associados a essa base
de valor, seja esses requisitos estão incluídos como parte desta norma (para bases de
valor definidas pela NIA) ou não (para bases de valor não definidas pela NIA).
7
Na introdução, é apontado que as bases de valor (às vezes chamadas de normas
de valor) descrevem as premissas fundamentais nas quais os valores nos quais é
relatado devem se basear. É fundamental que a base (ou bases) de valor sejam
adequadas aos termos e ao propósito da avaliação do trabalho, pois a base de valor
pode influenciar ou ditar a seleção de métodos, dados e premissas do avaliador e a
opinião final do valor.
É indicado posteriormente que um avaliador pode ser obrigado a usar bases de
valor definidas por lei, regulamento, contrato privado ou outro documento. Essas bases
devem ser interpretadas e aplicadas de maneira adequada. Existem certos elementos
comuns nas diferentes bases de valor, tais como: uma transação presumida, uma data
de transação presumida e as supostas partes da transação. A suposta transação pode
assumir várias formas:
(a) uma transação hipotética,
(b) uma transação efetiva,
(c) uma transação de compra (ou entrada),
(d) uma transação de venda (ou saída) e / ou
(e) uma transação em um determinado mercado hipotético com
características especificadas.
A data de transação presumida influenciará em quais informações e dados
devem ser considerados pelo avaliador em uma avaliação. Muitas bases de valor
refletem suposições relativas às partes de uma transação e fornecem um certo nível de
descrição das partes.
Relativamente às Bases de Valor definidas pelas NIA, é ainda apresentada uma
lista não exaustiva das outras bases de valor prescritas por lei jurisdicional individual ou
reconhecidas e adoptadas por acordo internacional:
8
(a) Bases de valor definidas nas NIA
1. Valor de mercado (seção 30),
2. Renda de mercado (seção 40),
3. Valor justo (seção 50),
4. Valor / valor do investimento (seção 60),
5. Valor de sinergia (seção 70), e
6. Valor de liquidação (seção 80)
(b) Outras bases de valor (lista no exhaustiva)
1. Valor razoável (Normas internacionais de relatórios financeiros)
(seção 90),
2. Valor de mercado normal (Organização para Cooperação e
Desenvolvimento Econômico) (seção 100)
3. Valor de mercado justo (US Internal Revenue Service) (seção 110)
4. Valor razoável (legal / estatutário) (seção 120).
A norma considera que os avaliadores devem escolher a base de valor relevante
(ou bases) de acordo com os termos e o propósito da avaliação atribuída. De acordo
com a NIA 101 Escopo de trabalho, a base de valor deve ser adequada ao propósito da
avaliação e a fonte de definição de qualquer base de valor usada deve ser citada ou
explicada. Os avaliadores são responsáveis por compreender a regulamentação, a
jurisprudência e outras orientações interpretativas relacionadas à base de valor utilizada.
Neste trabalho de pesquisa, tudo o que diz respeito à Base de Valor - Valor de
Mercado será citado, os restantes dos conceitos podem ser vistos no conteúdo da
norma. A definição estabelecida na NIA é a seguinte:
“Valor de mercado é o valor estimado pelo qual um ativo ou passivo deve ser
trocado na data de avaliação, entre um comprador interessado e um
vendedor interessado, em uma transação nas condições de concurrencia,
9
após a comercialização adequada e onde as partes agiram com
conhecimento, prudência e sem a obrigação”14.
A norma é ampla ao considerar que o conceito de Valor de Mercado supõe um
preço negociado em um mercado aberto e competitivo no qual os participantes atuam
livremente: o mercado de ativos pode ser um mercado internacional ou um mercado
local. O Valor de Mercado de um ativo refletirá seu maior e melhor uso, ou seja, o uso
de um ativo que maximize seu potencial e que seja possível, legalmente permissível e
financeiramente viável.
Ressalta-se também que a natureza e a fonte dos dados de avaliação devem ser
consistentes com a base de valor, que por sua vez deve levar em consideração o objetivo
da avaliação. As informações disponíveis e as circunstâncias relacionadas ao mercado
para o ativo que está sendo avaliado devem determinar qual método ou métodos são
mais relevantes e apropriados.
Se baseado em informações derivadas de mercado devidamente analisadas,
cada abordagem ou método usado deve fornecer uma indicação de Valor de Mercado.
É discutido abaixo que o valor de mercado não reflete os atributos de um ativo que são
valiosos para um proprietário ou comprador específico que não estão disponíveis para
outros compradores no mercado. Essas vantagens podem estar relacionadas às
características físicas, geográficas, econômicas ou jurídicas de um ativo.
NIA105 Abordagem e Métodos de Avaliação
A introdução a esta norma sugere que abordagens de avaliação relevantes e
apropriadas devem ser levadas em consideração. As três abordagens descritas e
14 A partir do minuto 5:54 do vídeo “A importância das ofertas nas avaliações imobiliárias”, o autor deste e-
book faz uma apresentação sobre a interpretação do valor de mercado estabelecido na NIA e propõe o
conceito de Valor Imobiliário de Mercado baseado na aplicação do Método Comparativo de Dados de
Mercado, sob o critério da unicidade e probabilidade. Você pode acessar o vídeo neste link:
https://www.youtube.com/watch?v=ZTRQqFD9Tl8.
10
definidas, a seguir, são as principais abordagens utilizadas na avaliação. Todos eles se
baseiam nos princípios econômicos de equilíbrio de preços, antecipação de benefícios
ou substituição. As principais abordagens de avaliação são:
(a) abordagem de mercado,
(b) abordagem de renda, e
(c) abordagem de custo.
No entanto, a norma considera que o objetivo ao selecionar as abordagens e
métodos de avaliação para um ativo é encontrar o método mais adequado para as
circunstâncias particulares. Nenhum método é adequado em todas as situações
possíveis. O processo de seleção deve considerar, no mínimo:
(a) A (s) base (s) e premissa (s) de valor apropriada (s), determinada (s)
pelos termos e pela finalidade de avaliação da atribuição;
(b) Os respectivos pontos fortes e fracos das abordagens e métodos de
avaliação possíveis;
(c) A adequação de cada método em vista da natureza do ativo, e as
abordagens e métodos usados pelos participantes no mercado relevante, e
(d) A disponibilidade de informações confiáveis que são necessárias para
aplicar o (s) método (s).
Em relação aos critérios de utilização das abordagens, os avaliadores não são
obrigados a utilizar mais de um método para a avaliação de um ativo, principalmente
quando o avaliador tem um alto grau de confiança na precisão e confiabilidade de um
único método, dados os fatos e as circunstâncias do compromisso de avaliação. Da
mesma forma, é enfatizado que os avaliadores devem maximizar o uso das informações
de mercado pertinentes observáveis nas três abordagens. Independentemente da fonte
das informações e premissas usadas na avaliação, um avaliador deve desenvolver uma
11
análise adequada para avaliar essas informações e premissas, bem como sua
adequação para o propósito da avaliação.
Neste trabalho de pesquisa (e-book), apenas a referência à abordagem de
mercado será feita, as outras abordagens podem ser lidas e interpretadas igualmente no
conteúdo da Norma. Essa abordagem específica fornece uma indicação de valor ao
comparar o ativo com ativos idênticos ou comparáveis (ou seja, semelhantes) para os
quais as informações de preço estão disponíveis. A abordagem de mercado deve ser
aplicada e ter um peso significativo nas seguintes circunstâncias:
(a) O ativo em questão foi recentemente vendido em uma transação
apropriada a ser considerada com base no valor;
(b) O ativo em questão ou ativos substancialmente semelhantes são
negociados publicamente, e / ou
(c) Existem transações observáveis frequentes e / ou recentes de ativos
semelhantes.
Sobre o papel do avaliador e a aplicação da abordagem de mercado, a norma
indica que, ao usar esta abordagem nas seguintes circunstâncias, um avaliador deve
considerar se qualquer uma das outras abordagens pode ser aplicada e ponderada para
corroborar a indicação do valor da abordagem de mercado:
(a) As transações envolvendo o ativo em questão ou ativos substancialmente
semelhantes não são recentes o suficiente considerando os níveis de
volatilidade e atividade do mercado;
(b) O ativo ou ativos substancialmente semelhantes são negociados
publicamente, mas não ativamente negociados;
(c) As informações sobre as transações de mercado estão disponíveis, mas
os ativos comparáveis têm diferenças significativas com o ativo em questão,
para os quais, potencialmente, requerem ajustes subjetivos.
12
(d) As informações sobre transações recentes não são confiáveis (por
exemplo, rumores, informações ausentes, comprador sinérgico, não é uma
transação independente, venda angustiante, etc.).
(e) O elemento crítico que afeta o valor do ativo é o preço que ele alcançaria
no mercado mais do que o custo de reprodução ou sua capacidade de gerar
receita.
No que se refere aos dados de mercado e sua ligação com o bem avaliando
(ativo), a norma considera que a heterogeneidade de muitos ativos significa que muitas
vezes não é possível encontrar evidências de transações de mercado envolvendo ativos
idênticos semelhantes. Quando as informações de mercado comparáveis não se
relacionam com o ativo exato ou substancialmente o mesmo, o avaliador deve
desenvolver uma análise comparativa das semelhanças e diferenças qualitativas e
quantitativas entre os ativos comparáveis e o ativo em questão.
Freqüentemente, ajustes serão necessários com base nesta análise
comparativa. Esses ajustes devem ser razoáveis e os avaliadores devem documentar
as razões para os ajustes e como eles foram quantificados. Assim, a abordagem de
mercado freqüentemente usa fatores de mercado derivados de um conjunto de
comparáveis, cada um com um fator diferente. A seleção do fator apropriado dentro da
faixa requer julgamento, considerando fatores qualitativos e quantitativos.
Para fins de explicação do conteúdo da norma sobre Métodos de Abordagem de
Mercado, é importante observar que a estimativa do valor de mercado é geralmente feita
usando o Método de Dados de Mercado Comparativo, que a norma chama de Método
de Transação Comparável, também conhecido como guia método de transação, que usa
informações sobre transações envolvendo ativos que são iguais ou semelhantes ao ativo
em questão para chegar a uma indicação de valor.
13
Desta forma, também é indicado que quando as transações comparáveis
consideradas envolvem o ativo em questão, este método é algumas vezes conhecido
como método de transações anteriores. Caso tenha havido poucas transações recentes,
o avaliador pode considerar os preços de ativos idênticos ou semelhantes que se
encontram listados ou colocados à venda, desde que a relevância desta informação seja
claramente estabelecida, analisada criticamente e documentada.
Posteriormente, explica-se que, ao se considerar a cotação ou oferta de compra
ou venda, o peso atribuído ao preço de cotação / oferta deve levar em consideração o
nível de comprometimento inerente ao preço e há quanto tempo a lista / oferta está no
mercado. Por exemplo, uma oferta que representa um compromisso vinculativo de
comprar ou vender um ativo a um determinado preço pode merecer mais peso do que
um preço cotado sem tal compromisso vinculativo.
O método de transação comparável pode usar uma gama de diferentes
evidências comparáveis, também conhecidas como unidades de comparação, que
formam a base comparável. Por exemplo, algumas das unidades de comparação usadas
para interesses imobiliários incluem preço por metro quadrado (ou por pé quadrado),
aluguel por metro quadrado (ou por pé quadrado) e taxas de capitalização.
Entre as principais etapas para a aplicação do método de transações
comparáveis estão:
(a) Identificar as unidades de comparação utilizadas pelos participantes no
mercado relevante;
(b) Identificar transações comparáveis relevantes e calcular as principais
métricas de avaliação para essas transações;
(c) Realizar uma análise comparativa consistente das semelhanças e
diferenças qualitativas e quantitativas entre os ativos comparáveis e o
ativo em questão;
14
(d) Faça os ajustes necessários, se houver, às métricas de avaliação para
refletir as diferenças entre o ativo em questão e os ativos comparáveis
(ver parágrafo 30.12 (d));
(e) Aplicar as métricas de avaliação ao ativo em questão, e
(f) Se várias métricas de avaliação foram usadas, reconcilie as indicações
de valor.
Com referência ao desempenho do profissional de avaliação ao aplicar o método,
o próximo ponto da norma afirma que um avaliador deve escolher transações
comparáveis seguindo o seguinte contexto:
(a) Evidência de múltiplas transações, geralmente preferível a uma única
transação ou evento,
(b) A evidência de transações de ativos muito semelhantes (idealmente
idênticas) fornece uma melhor indicação de valor do que os ativos para
os quais os preços de transação requerem ajustes significativos,
(c) As transações que ocorrem mais perto da data de avaliação são mais
representativas do mercado do que as transações mais antigas /
desatualizadas, particularmente em mercados voláteis;
(d) Para a maioria das bases de valor, as transações devem ser "transações
independentes",
(e) Informações suficientes sobre a transação devem estar disponíveis para
permitir que o avaliador desenvolva um entendimento razoável do ativo
comparável e avalie a evidência de métricas de avaliação / comparáveis;
(f) As informações sobre transações comparáveis devem ser obtidas de uma
fonte confiável e confiável, e
(g) As transações reais fornecem melhores evidências de avaliação do que
as transações previstas
15
Em seguida, o profissional de avaliação deve analisar e ajustar quaisquer
diferenças materiais entre as transações comparáveis e o ativo em questão. Exemplos
de diferenças comuns que justificariam ajustes podem incluir, mas não estão limitados
a:
(a) Características do material (idade, tamanho, especificações, etc.);
(b) Restrições de saída sobre o ativo em questão ou ativos comparáveis;
(c) Localização geográfica (localização do ativo e / ou localização onde o
ativo pode ser negociado / usado) e os ambientes econômicos e
regulatórios relativos;
(d) Rentabilidade ou capacidade de gerar lucro com os ativos;
(e) Crescimento histórico ou esperado;
(f) Taxas de retorno / cupom;
(g) Tipos de garantias;
(h) Termos incomuns em transações comparáveis; Y
(i) Características da propriedade (por exemplo, forma legal de posse,
porcentagem de propriedade).
Como se pôde verificar, a norma detalha os conceitos de valor, a abordagem e o
método de mercado, com suas características, condições e limitações, que o avaliador
deve conhecer para otimizar a apresentação dos laudos de avaliação.
Embora o método de avaliação seja cuidadosamente considerado, não há
informações técnicas que permitam recomendar ferramentas de análise para o
tratamento de dados de mercado, por exemplo, utilizando o método de preços
hedônicos, apoiado na inferência estatística das transações comparáveis, buscando
assim a solução estimar o valor probabilístico de mercado, tudo baseado na aplicação
de metodologia científica.
16
Desta forma, a partir de agora, serão apresentados os assuntos relativos à
utilização de normas de avaliação a nível nacional e a sua correspondente comparação
com o âmbito das normas internacionais acima enunciadas.
Norma Nacional de Avaliação
Conforme observado inicialmente, no Acordo do Rio de Janeiro de 2015, foi
declarado que as organizações filiadas devem estabelecer diretrizes para o
desenvolvimento de normas técnicas locais ou adequar suas normas existentes aos
conceitos preconizados e estabelecidos pelas International Valuation Standards (IVS) 15.
Da mesma forma, no ponto 5 da declaração é indicado que:
“A Assembleia da UPAV, aqui reunida, exorta as organizações que a
compõem, a darem uma adequada divulgação desta afirmação e a
promoverem o conhecimento e a formação na gestão da norma NIA entre os
seus associados nacionais, de forma a obter a maior eficácia das disposições
aqui contidas, estabelecendo o ano de 2020 como meta para atingir esse
objetivo”.
Embora o conteúdo do ponto 5 tenha sido cumprido, também é verdade que a
grande maioria das organizações membros da UPAV não consegue estabelecer normas
de avaliação para cada um dos países que representam. A Sociedad de Ingeniería de
Tasación de Venezuela (Soitave)16 e o Instituto de Valuaciones y Peritaje de Panamá
(IVAPPAN)17, embora envidem esforços nesse sentido, até o momento seus países não
dispõem de um instrumento técnico regulatório para a elaboração de laudos de
avaliação.
15
https://www.ivsc.org/standards/international-valuation-standards/IVS
16
https://www.soitave.com/articulos/normativas
17 https://www.ivappan.org/wp-content/uploads/2021/02/COMUNICADO-002-2020-IVAPPAN.pdf
17
Em função dessa situação, neste trabalho de pesquisa, optou-se por utilizar as
normas de avaliação técnica que se aplicam na República Federativa do Brasil. Essas
normas são publicadas por meio da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)18
e o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE)19 participa
ativamente de sua preparação.
É um guia básico para a avaliação de imóveis quando a metodologia científica é
aplicada para estimar o valor de mercado. A tabela a seguir identifica as normas em
vigor no Brasil para a realização de avaliações imobiliárias:
Tabela 1 Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas 20
Código Título Data de Publicação
ABNT NBR 14653-1:2019 Parte 1:

27/06/2019
Versão Corrigida:2019 Procedimentos gerais
Parte 2:
ABNT NBR 14653-2:2011 03/02/2011
Imóveis urbanos

27/06/2019
Versão Corrigida:2019 Imóveis rurais e seus componentes
Parte 4:
ABNT NBR 14653-4:2002 30/12/2002
Empreendimentos
Parte 5:
Máquinas, equipamentos,
05/06/2006
ABNT NBR 14653-5:2006 instalações e bens industriais em
geral

30/06/2008
Versão Corrigida:2009 Recursos naturais e ambientais
Parte 7:
Bens de patrimônios históricos e 26/02/2009
ABNT NBR 14653-7:2009
artísticos
18
http://www.abnt.org.br/
19
https://ibape-nacional.com.br/site/
20 Camacaro (2021) recuperado de https://youtu.be/Fv52yVBFnFc
18
Neste re-book será utilizado o conteúdo das normas ABNT NBR 14653-1: 2019.
Parte 1: Procedimentos Gerais, que orienta a consolidação dos conceitos gerais,
métodos e procedimentos dos serviços técnicos de avaliação imobiliária. Em relação ao
escopo da norma, são apresentadas as diretrizes para avaliação imobiliária:
a) Classificação da sua natureza;
b) Estabelecimento de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
c) Descrição das atividades básicas;
d) Definição da metodologia básica;
e) Especificações das avaliações;
f) Requisitos básicos para laudos de avaliação.
Em relação ao item c) na descrição das atividades básicas, os aspectos
essenciais que devem ser acordados antes da realização da avaliação, entre outros:
a) Objeto: aluguel, arrendamento, empréstimo, aquisição, doação, alienação,
doação em pagamento, troca, garantia, fins contábeis, seguro, leilão,
prêmio, indenização, tributos e outros;
b) Objetivo: valor de mercado da compra e venda ou aluguel, outros valores
como valor de risco, valor patrimonial, valor econômico, custo de
reprodução depreciado, valor de liquidação forçada, valor de
desmontagem, indicadores de viabilidade e outros;
c) Prazo para apresentação do relatório;
d) Expectativa quanto ao grau de fundamentação;
e) Forma de apresentação;
f) Condições a serem observadas, no caso de relatórios especiais.
Uma vez esclarecidos os aspectos essenciais, devem ser cumpridas as atividades
básicas, como:
6.1 Solicitação de documentação;
19
6,2 Revisão de documentação;
6.3 Vistoria do ativo avaliando;
6,4 Coleta de dados de mercado;
6.5 Diagnóstico de mercado;
6.6 Seleção da metodologia;
6.7 Processamento de dados;
6.8 Resultados da avaliação;
6.9 Premissas, reservas e limitações.
Em relação ao item f) das diretrizes, a norma indica os requisitos mínimos para a
apresentação do laudo de avaliação, os quais são apresentados a seguir:
(a) Identificação do solicitante da avaliação;
(b) Objetivo da avaliação;
(c) Finalidade da avaliação;
(d) Identificação e caracterização do ativo avaliando;
(e) Documentação utilizada para a avaliação;
(f) Premissas e limitações da avaliação;
(g) Dados e informações realmente usados;
(h) Memória de cálculo;
(i) Indicação do (s) método (s) utilizado (s) justificando sua seleção;
(j) Especificação da avaliação;
(k) Resultado da avaliação e sua data base;
(l) Plena qualificação jurídica e assinatura dos responsáveis técnicos da
avaliação;
(m) Local e data de preparação do laudo;
(n) Outros requisitos fornecidos nas outras partes desta norma.
20
A norma na Seção 7 refere-se à metodologia aplicável e especificamente em 7.1
Geral, afirma que a metodologia é basicamente função da natureza do ativo avaliando,
da finalidade da avaliação, da disponibilidade, quantidade e qualidade das informações
coletadas do mercado.
A seleção do método deve ser justificada e seguir o que está estabelecido nesta
norma (em todas as suas partes) de forma a representar o comportamento do mercado
por meio de modelos que explicam racionalmente a convicção de valor. No ponto 7.2
são expostos os métodos de identificação do valor de um bem, seus frutos e direitos,
observando-se o seguinte:
7.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado;
7.2.2 Método involutivo;
7.2.3 Método evolutivo;
7.2.4 Método de capitalização da renda.
Outros métodos também são indicados, tais como: o Método para identificar o
custo de um bem (comparação direta de custos e quantificação de custos) e os métodos
para identificar indicadores de viabilidade do uso econômico de um empreendimento.
Relativamente ao ponto 8 Especificações das avaliações, entende-se por
especificação o tempo necessário, os recursos investidos, bem como a disponibilidade
de dados de mercado, a metodologia e a natureza do tratamento a utilizar. As avaliações
podem ser especificadas com base em sua fundamentação e precisão.
A fundamentação depende da profundidade do trabalho de avaliação, que
contempla a seleção da metodologia com base na confiabilidade, qualidade e quantidade
dos dados disponíveis. O estabelecimento inicial pelo cliente contratante do grau de
fundamentação exigido tem por objetivo determinar o comprometimento no trabalho de
avaliação, mas não representa garantia de obtenção de altos graus de fundamentação.
21
A precisão é estabelecida quando é possível medir o grau de certeza e o nível de
erro tolerável em uma avaliação. Depende da natureza do ativo, da finalidade da
avaliação, da situação do mercado, do escopo da coleta de dados (quantidade,
qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.
Os graus de fundamentação e precisão nas avaliações são definidos nas demais
partes desta norma, observados o critério geral de atribuição de notas em ordem
numérica e crescente, sendo o grau I o menor e o grau III o maior.
Da mesma forma, as disposições da ABNT NBR 14653-2: 2011 são consideradas
neste laudo. Parte 2: Propriedades urbanas. Esta parte é obrigatória em qualquer
declaração escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os
conceitos, métodos e procedimentos gerais especificados na ABNT NBR 14653-1 para
serviços técnicos de avaliações de imóveis urbanos.
Na seção 8 desta norma, faz-se referência aos procedimentos metodológicos,
onde se afirma que para a aplicação dos métodos de avaliação citados na seção 8 da
ABNT NBR 14653-1: 2001 (hoje 2019), são recomendados os seguintes:
8.1 Procedimentos gerais;
8.2. Métodos para identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos;
8.3 Métodos para identificar o custo de uma propriedade.
No ponto 8.1.1, ressalta-se que, para identificar o valor de mercado, sempre que
possível, prefira o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido
em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1: 2001 (hoje 2019). No ponto 7.2.1 afirma-se que este
método identifica o valor de mercado do bem através do tratamento técnico dos atributos
dos elementos comparáveis que constituem a amostra.
Na aplicação deste método para a avaliação imobiliária, a natureza dos bens, a
indisponibilidade dos dados e as suas características, bem como os prazos limitados
para a realização da avaliação podem levar à recolha de amostras que não cumpram as
22
suposições formales de amostras aleatórias simples, exigidas por modelos de estatística
inferencial.
Desta forma, as amostras utilizadas neste tipo de avaliação são consideradas
"amostras acidentais" que devem ser as mais representativas possível em relação à
população, apesar de não serem utilizadas técnicas tradicionais para a recolha de
amostras aleatórias simples.
O profissional de engenharia de avaliações, para atingir a representatividade
máxima da amostra, deve especificar claramente as características dos imóveis que
compõem a população investigada, tomando como referência as características do bem
avaliando, além de levar em consideração os aspectos mencionados no ponto 6.4 desta
norma. Com o uso desse cuidado, a aplicação da estatística inferencial torna-se viável.
Para a aplicação do método comparativo de dados de mercado, a norma
recomenda o cumprimento das seguintes etapas:
8.2.1.1 Planejamento de pesquisa
8.2.1.2 Identificação das variáveis do modelo
8.2.1.2.1 Variável dependente
8.2.1.2.2 Variáveis independentes
8.2.1.3 Coleta de dados de mercado
8.2.1.4 Processamento de dados
8.2.1.4.1 Tratamento por fatores
8.2.1.4.2 Tratamento científico
8.2.1.5 Campo de arbitrio
Relativamente ao ponto 8.2.1.4.2, o tratamento por fatores é aplicável a uma
amostra constituída por dados de mercado com as características mais semelhantes
possíveis no que diz respeito ao bem avaliando. Os fatores devem ser calculados por
23
metodologia científica, conforme mencionado no ponto 8.2.1.4.3, justificando-os do
ponto de vista prático e teórico, com inclusão de validação, quando pertinente.
A sua validade temporal e âmbito regional devem ser claramente explicados,
podendo ser revistos no prazo máximo de quatro anos ou menos, sempre que
necessário. Os fatores podem ser:
a) Calculados e divulgados conjuntamente com os estudos que lhe deram
origem, pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, indicadas em
3.20, bem como pelas universidades públicas inscritas no sistema
CONFEA / CREA desde que os estudos sejam da autoria de profissionais
da Engenharia e arquitetura;
b) Deduzidos e referendados pelo próprio engenheiro avaliador, utilizando a
metodologia científica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia,
amostragem e cálculos que lhes deram origem estejam anexados ao
laudo de avaliação
Relativamente ao ponto 8.2.1.4.3 para tratamento científico, quaisquer que sejam os
modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e a formação de valores, os seus
pressupostos devem ser devidamente explicados e comprovados. Quando necessário, medidas
corretivas devem ser tentadas, com impacto na classificação dos graus de fundamentação e
precisão.
Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado,
consideradas de interesse do engenheiro avaliador, como regressão espacial, análise
envoltória de dados e redes neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que
devidamente classificadas do ponto de vista teórico e prático, incluindo validação quando
relevante.
Os Anexos C, D e E resumem as características e fundamentos básicos dessas
ferramentas analíticas, para fins informativos, visando sua divulgação para o
24
desenvolvimento técnico da engenharia de avaliação. No caso de utilização de modelos
de regressão linear, deve-se considerar o conteúdo do Anexo A.
Conforme o ponto 8.2.1.5, campo arbitrário (intervalo de decisão), o ponto 8.2.1.5.1
indica que está definido no ponto 3.8 da ABNT NBR 14653-1: 2001 (hoje 2019) e é a
faixa com amplitude de 15%, mais ou menos, em torno da estimativa da tendência
central utilizada na avaliação.
De acordo com o ponto 8.2.1.5.2, o campo de arbitrio pode ser utilizado quando
as variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não foram incluídas no modelo devido
à escassez de dados de mercado, falta de homogeneização ou por serem variáveis não
estatisticamente significativas em termos dos modelos de regressão, desde que a
amplitude de mais ou menos 15% seja suficiente para absorver influências não
consideradas e que os ajustes sejam justificados.
Já no ponto 8.2.1.5.3, quando a amplitude do campo de arbitrio não é suficiente
para absorver as influências não consideradas, o modelo é insuficiente para que a
estimativa do valor atinja o grau mínimo de fundamentação para o método comparativo
direto de dados de mercado, e este fato deve ser observado no relatório.
Conclui-se no ponto 8.2.1.5.4 que o campo de arbitrio não deve ser confundido
com o intervalo de confiança de 80% calculado para definir o grau de precisão da
estimativa.
No ponto 9 se refere às especificações das avaliações, que já foram tratadas
anteriormente na Parte 1 da norma, as quais estão relacionadas tanto ao
comprometimento do engenheiro de avaliações, quanto ao mercado e às informações
que podem ser extraídas.
Estabelecer inicialmente o grau de fundamentação pelo contratante é uma forma de
comprometimento com o trabalho de avaliação, mas não representa necessariamente
uma garantia de obtenção de altos graus de fundamentação.
25
Para o autor deste trabalho técnico 21, o grau de fundamentação é o nível que um
laudo de avaliação de um imóvel urbano pode atingir com base no atendimento aos
requisitos estabelecidos nas Tabelas 1 e 2 do Ponto 9.2 da Norma, quando aplicado o
Método Comparativo de Dados de Mercado.
O cumprimento do procedimento estabelecido pela Norma e a obtenção dos
resultados do tratamento científico de homogeneização dos dados de mercado, por meio
de inferência estatística (modelo de regressão linear), permitem definir o enquadramento
do relatório de acordo com o seu grau de fundamentação.
Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do
mercado e da amostra coletada, não podendo, portanto, ser definido a priori. Enquanto
o autor do e-book considera que o grau de precisão é o nível que um laudo de avaliação
de um imóvel urbano pode atingir com base no atendimento ao disposto na Tabela 5 do
ponto 9.2.3 da Norma quando se aplica o Método Comparativo de Dados de Mercado.
E consiste em comparar os resultados do estudo com os percentuais tabulados
referentes à amplitude do intervalo de confiança em torno da medida de tendência
central, para definir o enquadramento do relatório de acordo com o grau de precisão
alcançado.
Em referência ao item 9.1.2, todo trabalho realizado de acordo com os requisitos
desta Norma será denominado laudo de avaliação ou laudo de avaliação. O grau de
fundamentação alcançado deve ser explicado no corpo escrito do laudo.
Nos casos em que o grau mínimo I não seja atingido, devem ser indicados e
justificados os itens das tabelas de especificações que não puderem ser atendidos, bem
como os procedimentos e cálculos utilizados para estimar o valor. Enquanto no ponto
21
Camacaro, M. (2021). Recuperado de https://youtu.be/Fv52yVBFnFc.
26
9.1.3 os laudos de uso privado, de acordo com o ponto 10.3 da ABNT NBR 14653-1:
2001, podem ser dispensados de especificação, desde que haja acordo entre as partes.
Conforme afirmado anteriormente na interpretação do autor, o ponto 9.2.1 indica
que o grau de fundamentação, no caso da utilização de modelos de regressão linear,
deve ser determinado de acordo com a Tabela 1 (numeração da norma), observando o
disposto nos pontos 9.1 a 9.2., que é apresentado abaixo:
Tabela 2 (Tabela 1) Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão

linear.
Grau de fundamentação
Ítem Descrição
III II I
Caracterização Completa quanto Completa quanto Adoção de
do imóvel a todas as às variáveis situação
1
avaliando variáveis utilizadas no paradigma
analisadas modelo
Quantidade
6 (k+1), onde k é 4 (k+1), onde k é 3 (k+1), onde k é
mínima de dados
o número de o número de o número de
2 de mercado,
variáveis variáveis variáveis
efetivamente
independentes independentes independentes
utilizados
Apresentação de
informações
relativas a todos Apresentação de Apresentação de
os dados e informações informações
Identificação dos variáveis relativas a todos relativas aos
3 dados de analisados na os dados e dados e variáveis
mercado modelagem, com variáveis efetivamente
foto e analisados na utilizados no
características modelagem modelo
observadas pelo
autor do laudo
27
Tabela 3 (Tabela 1) Graus de fundamentação (continuação)

Ítem Descrição
III II I
Admitida, desde que:
Admitida para
a) as medidas das
apenas uma variável,
características do
desde que: a) as
imóvel avaliando não
medidas das
sejam superiores a
características do
100 % do limite
imóvel avaliando não
amostral superior,
sejam superiores a
nem inferiores à
100% do limite
metade do limite
amostral superior,
Não amostral inferior
4 Extrapolação
admitida nem inferiores à
b) o valor estimado
metade do limite
não ultrapasse 20 %
amostral inferior, b) o
do valor calculado no
valor estimado não
limite da fronteira
ultrapasse 15% do
amostral, para as
valor calculado no
referidas variáveis,
limite da fronteira
de per si e
amostral, para a
simultaneamente, e
referida variável
em módulo
Nível de
significância
(somatório do
valor das duas
caudas) máximo
5 10% 20% 30%
para a rejeição
da hipótese nula
de cada
regressor (teste
bicaudal)
Nível de
significância
máximo admitido
para a rejeição
6 1% 2% 5%
da hipótese nula
do modelo
através do teste
F de Snedecor
28
De acordo com o ponto 9.2.1.1 para atingir o grau III, é obrigatório:
a) Apresentação do laudo na modalidade completa;
b) Apresentação da análise do modelo no laudo de avaliação, verificando a
coerência do comportamento da variação das variáveis em relação ao
mercado, bem como as elasticidades em torno do ponto de estimação;
c) Identificação completa dos endereços dos dados de mercado utilizados
no modelo, bem como das fontes de informação;
d) Selecionar a estimativa de tendência central.
O ponto 9.2.1.2 indica que é permitido ao engenheiro de avaliações efetuar ajustes
prévios aos atributos dos dados de mercado, sem prejuízo do grau de fundamentação,
desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes:
a) Conversão de valores a prazo em valores à vista, com as taxas de
desconto practicadas no mercado na data de referência da avaliação;
b) Conversão de valores para a moeda nacional na data de referência da
avaliação;
c) Conversão de áreas reais de construção em áreas equivalentes, desde
que com base em coeficientes publicados (por exemplo, os da NBR
12.721) ou inferidos do mercado;
d) Incorporação de luvas de aluguel com a consideração do prazo
remanescente do contrato e taxas de desconto practicadas do mercado
financeiro.
No ponto 9.2.1.3 é permitida a utilização do tratamento prévio dos preços
observados, limitada a um único fator de homogeneização, desde que fundamentado
nos termos do ponto 8.2.1.4.2, sem prejuízo dos ajustamentos referidos em 9.2.1.2
29
(exemplo: aplicação do fator fonte para a transformação dos preços de oferta para as
condições da transação).
Para o ponto 9.2.1.4 recomenda-se não extrapolar as variáveis que
presumivelmente explicariam a variação do preço e que não foram consideradas no
modelo, principalmente quando o campo de arbitrio não é suficiente para a compensação
necessária na estimativa do valor.
No ponto 9.2.1.5, indica-se que o engenheiro de avaliações deve analisar o
modelo, verificando a consistência da variação das variáveis em relação ao mercado,
bem como examinar as elasticidades em torno do ponto de estimação.
No ponto 9.2.1.6 para o enquadramento global do laudo com base nos graus de
fundamentação, os seguintes critérios devem ser considerados:
a) Na Tabela 1, três colunas (graus III, II e I) e seis itens são identificados;
b) Cumpridos os requisitos do grau I, acrescenta-se um ponto; dois pontos
para o grau II e três pontos para o grau III;
c) O enquadramento global do relatório em termos de sua fundamentação
deve considerar a soma das pontuações obtidas para o conjunto de itens,
de acordo com a Tabela 2 (numeração da norma).
Em seguida, para o ponto 9.2.1.6.1, no caso de amostras homogêneas, será
adotada a Tabela 1, nas seguintes condições:
a) Os itens 3 e 4 serão admitidos para Grau III, a fim de caracterizar
homogeneidade;
b) Para os itens 5 e 6, será atribuído o Grau III, uma vez que o modelo de
regressão é nulo.
30
Tabela 4 (Tabela 2) Enquadramento de laudo de acordo com seu grau de fundamentação ao

usar modelos de regressão linear.
Grados III II I
Pontos
16 10 6
Mínimos
2, 4, 5 e 6 no mínimo
2, 4, 5 e 6 no grau III
Itens no grau II e os Todos, no mínimo no
e os demais no
obrigatórios demais no mínimo grau I
mínimo no grau II
no grau I
Em relação ao grau de precisão, no ponto 9.2.3 é referida a Tabela 5 (numeração
da norma):
Tabla 5 (Tabela 5) Grau de precisão em casos de uso de modelos de regressão linear ou

tratamento por fatores.
Grau de precisão
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo
de confiança de 80%
≤30% ≤40% ≤50%
em torno da estimativa
da tendência central..
Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassa 50%, não há classificação do resultado em termos de
precisão, sendo necessário justificá-la com base no diagnóstico de mercado.
31
Norma Internacional de Medição
Por mais de um século, a Building Owners and Managers Association International
(BOMA) 22, isto é, a Associação Internacional de Proprietários e Gestores de Edifícios,
estabeleceu normas para medir edifícios 23. Em 1915, a associação publicou seu
primeiro método de norma para medir pisos de edifícios de escritórios, uma metodologia
aceita e aprovada pela American National Standards Institute (ANSI)24.
Ao longo dos anos, a norma foi revisada para refletir as mudanças nas
necessidades do mercado imobiliário e a evolução do design de edifícios de escritórios.
Entre as normas que foram publicadas estão:
• Edifício de escritórios (ANSI / BOMA Z65.1)
• Edifício Industrial (ANSI / BOMA Z65.2)
• Áreas Brutas de um edifício (ANSI / BOMA Z65.3)
• Edifício Multi-Residencial (ANSI / BOMA Z65.4)
• Vendas de unidades em Edifício (ANSI / BOMA Z65.5)
• Propriedades de uso misto (ANSI / PUMP Z65.6)
Hoje, a BOMA participa da Coalizão de Normas Internacionais de Medição de
Imóveis (CNIMI), em inglês The International Property Measurement Standards Coalition
(IPMSC)25. Esta organização foi formada em 30 de maio de 2013 após reunião no Banco
Mundial em Washington DC, e tem como objetivo alcançar a harmonização das normas
nacionais de medição da propriedade criando e adotando padrões internacionais
acordados para medição de propriedade.
22 https://www.boma.org/BOMA/BOMA-Standards/Home.aspx
23
Camacaro, M. (2021). Recuperado de https://youtu.be/oTg8ITAqJqo
24
https://ansi.org/
25 https://ipmsc.org/standards/
32
As Normas Internacionais para Medição de Imóveis (NIMI) são desenvolvidas por
um grupo de mais de 80 organizações profissionais e sem fins lucrativos que trabalham
juntas para implementar normas internacionais para medição de imóveis26.
Uma norma internacional garantirá que os ativos imobiliários sejam medidos de
forma consistente, promoverá a eficiência do mercado por meio do aumento da
confiança entre investidores e ocupantes, fornecendo medições imobiliárias consistentes
para transações e avaliações. Entre as normas que desenvolveram estão:
• IPMS: Edifícios comerciais (novembro de 2014)
• IPMS: Edifícios residenciais (setembro de 2016)
• IPMS: Edifícios Industriais (janeiro de 2018)
• IPMS: Edifícios comerciais (setembro de 2019)
A IPMS para edifícios de escritórios, residenciais, industriais e comerciais foi
desenvolvido pelo Comitê independente de definição de normas e estabelece uma
metodologia consistente para medir edifícios em todo o mundo.
A Coalizão IPMS reconheceu que outras classes de propriedade também podem
se beneficiar de normas de medição consistentes, como escolas, hospitais, hotéis e
acomodação de estudantes. A Coalizão espera desenvolver IPMS para este tipo de
propriedade no futuro.
A Associação Espanhola de Análise de Valor (AEV)27 é uma organização sem
fins lucrativos fundada no final de 2012, sendo membro de The International Valuation
Standards Council (IVSC), The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA)28 e
a Associação Hipotecária Espanhola (AHE)29.
26https://www.rics.org/es/upholding-professional-standards/sector-standards/real-estate/international-
property-measurement-standards/
27
https://www.asociacionaev.org/
28
https://tegova.org/
29 http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/
33
Em Assembleia Geral da Associação, realizada em 7 de abril de 2016, foi
aprovada a norma para medição e definição de superfícies imobiliárias.
Com esta norma pretende-se também ter em consideração e assumir em
Espanha os critérios de medição e identificação de superfícies imobiliárias aprovadas
pela International Property Measurement Standards Coalition. Os gráficos e planos
incluídos no documento são iguais aos incluídos nos critérios do IPMS.
Além disso, o Anexo II inclui, a título informativo, alguns dos planos
representativos de superfícies ou medidas com os quais esta norma não estabelece
correspondência por não serem relevantes em Espanha.
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT30) é uma organização
sem fins lucrativos fundada em 28 de setembro de 1940. É uma entidade nacional de
normalização no Brasil. Entre as normas que foram desenvolvidas relacionadas às
normas de medidas imobiliárias estão:
• NBR 16636-1: 2017 Elaboração e desenvolvimento de serviços técnicos
especializados para projetos arquitetônicos e urbanos Parte 1: Diretrizes e
terminologia.
• NBR 16636-2: 2017 Elaboração e desenvolvimento de serviços técnicos
especializados para projetos arquitetônicos e urbanos. Parte 2: Projeto de
Arquitetura.
• NBR 14653-2: 2011 - Avaliações imobiliárias - Parte 2: Propriedades
urbanas.
• NBR31 12721: 2006 Versão corrigida 2: 2007. Estimativa de custos unitários
de construção de empreendimentos imobiliários e outras provisões para
edifícios de condomínios - Procedimento.
30
http://www.abnt.org.br/
31
No ponto D.1 Área de construção do laudo são explicados os critérios de medição das áreas de acordo
com a norma.
34
O Fundo para la Normalização e Certificação de Qualidade (Fondonorma)32 da
Venezuela, É uma associação civil sem fins lucrativos, com personalidade jurídica e
patrimônio próprio. Foi criada em 1973 com o objetivo de desenvolver atividades de
normalização e certificação na Venezuela em todos os setores industriais e de serviços,
e para formar talentos humanos nessas especialidades.
Possui reconhecimento e projeção internacional em suas atividades de
normalização, certificação e formação de talentos humanos, avalizadas por associações
e acreditações. Ele é membro aderente da Comissão Pan-Americana de Normas
Técnicas (COPANT33) e mantém intercâmbio permanente com organizações homologas
na região e em outros continentes.
Entre as normas que foram desenvolvidas relacionadas às normas de medidas
imobiliárias estão:
• Norma 1750: 1987. Especificações gerais para edifícios.
• Norma 2000-2: 1999. Setor de construção. Medições e Codificação de Itens
para Estudos, Projetos e Construções. Parte 2: Edifícios. Suplemento à
Norma Covenin - Mindur 2000 / II.A-92.
• Covenin - Mindur de edifícios.
• Norma 3466: 1999. Engenharia civil e arquitetura. Desenho técnico.
Representação de vistas, seções e cortes.
• Norma 3474: 1999. Engenharia civil e arquitetura. Desenho técnico.
Coordenação modular. Princípios e regras.
32
https://www.fondonorma.org.ve/index.php/es/
33 https://www.copant.org/index.php/en/
35
Na realização de trabalhos de avaliação imobiliária é imprescindível a realização
de medições do imóvel avaliando, uma vez que os critérios dessas medições
correspondem à metodologia de avaliação a utilizar e, portanto, aos regulamentos de
medição associados ao tipo de propriedade e a abordagem de avaliação.
No nível pan-americano, não existe uma norma internacional para a medição de
bens imóveis para fins de avaliação, a União Pan-Americana de Associações de
Avaliação (UPAV)34 não tratou do assunto até o presente. A nível nacional, a Sociedade
de Engenharia de Avaliação da Venezuela (Soitave)35 e o Instituto de Avaliações e
Perícia do Panamá (IVAPPAN)36, não tem uma norma específica para medir
propriedades para fins de avaliação.
Embora haja uma norma de medição de edifícios com mais de 100 anos, os
padrões internacionais são muito recentes. Em 1998, o autor deste e-book apresentou
a primeira versão do trabalho sobre a medição de imóveis e sua correspondência com
os métodos de avaliação imobiliária.
Após vinte anos, o autor, com base em seus novos conhecimentos e na
experiência adquirida em sua prática profissional, interpreta as normas internacionais de
medição imobiliária para adaptá-los à realidade de seu país, a Venezuela.
Em Mundo Valor37, o canal das avaliações, existem dois vídeos intitulados:
“Tomando las medidas en serio…un paso para unificar criterios”, Primera Parte38 y
Segunda Parte39.
É importante destacar que o produto deste trabalho constitui uma opinião não
colegiada, mas com bases técnicas e jurídicas, que visa incentivar a participação de
34
https://www.upav.net/
35 https://www.soitave.com/
36 https://www.ivappan.org/
37
https://www.youtube.com/channel/UCsVWgYn4HXZ_MnKhvog3IdA
38
https://www.youtube.com/watch?v=oTg8ITAqJqo&t=2s
39 https://www.youtube.com/watch?v=kTq2Zr43yiE&t=446s
36
outros avaliadores imobiliários para aprofundar a questão e formar comitês em los países
da América Latina para desenvolver normas de medição de edifícios para fins de
avaliação de propriedades.
A informação seguinte é extraída desses documentos audiovisuais com o
objetivo de expor os critérios de medição do bem avaliando, considerando a estimativa
do valor imobiliário pelo método comparativo de dados de mercado, que é indicado
posteriormente no laudo. A imagem a seguir mostra o plano que inclui os critérios de
medição da norma para a unidade residencial multifamiliar:
Figura 1 Norma de medição de imóveis
37
Agora, a tabela a seguir mostra as informações da norma:
Tabela 6 Tabela da Norma IPMS (NIMI)
Tipo Multifamiliar Norma recomendada
IPMS-3A Residencial
• Da face externa da parede externa;
• A partir da linha central das paredes
Condominio compartilhadas (parede divisória) entre os
ocupantes; y
• Da superfície acabada de paredes
compartilhadas com instalações comuns.
Nesse sentido, comenta-se que a norma IPMS define o termo “face dominante”
e propõe três formas de mensuração que dependem do tipo de fechamento (bloco ou
parede de vidro) e do tamanho das janelas.
Em relação ao sublinhado, a critério do autor deste trabalho, a medição caberia
à face interna da parede externa (perímetro), visto que a referida parede é propriedade
comum de direito coletivo. É também a critério do autor, no que diz respeito às paredes
comuns (de corredores, dutos, escadas, elevadores, etc.), que sejam excluídas do
cálculo da área de uso privativo, ou seja, medem até a face interna da parede adjacente.
Mas dutos e colunas verticais estão incluídos.
Com base na parte conceitual da primeira parte do vídeo e na experiência no
exercício da profissão de engenheiro civil, o autor da obra interpreta o conteúdo das
normas internacionais de medição para sua adaptação aos critérios técnicos
considerados no seu país. Neste caso particular, será analisada a planta típica de um
edifício multifamiliar com quatro (04) apartamentos por andar 40, para medir unidades
residenciais e espaços comuns, considerando abordagens de mercado e custos.
40
No vídeo antes exposto de normas e medidas, há uma explicação abrangente dos critérios de medição
para tipos de propriedade e como adaptá-los à abordagem de avaliação de propriedade.
38
Nesta imagem você pode ver a distribuição do tipo de planta e os critérios de
medição:
Figura 2 Planta típica do edifício multifamiliar
Este andar é composto por seis unidades habitacionais, desde o apartamento
VM-1 ao apartamento VM-6, todas com sala de estar - sala de jantar, cozinha, um quarto
principal com banho privativo, dois quartos secundários e uma zona de servicio; também
está incluída a área de serviço do AS-1, composta pela área de circulação vertical
(núcleo da escada), despensa (bica de lixo) e área de circulação horizontal (corredores).
É uma planta simétrica com dois tipos de apartamentos, os que ficam na esquina e os
que ocupam os espaços centrais da planta.
A fim de realizar as medições correspondentes para a identificação do imóvel na
figura a seguir são os critérios propostos:
39
Figura 3 Critérios de medição da unidade residencial
Ao usar a abordagem de mercado, para calcular a área da propriedade VM1, a
medição é feita a partir da face interna da parede do perímetro, enquanto é medida a
partir da linha central da parede divisória com o apartamento VM2 e finalmente a
medição é da face interna da parede do corredor.
No caso do VM2, repete-se o critério referente à parede divisória com VM1 e
VM3, os mesmos critérios com as paredes perimetrais e o do corredor, incluem no
cálculo da área, os espaços de colunas e dutos. Para VM3, as mesmas métricas se
aplicam. Para a abordagem do custo, as medidas para o cálculo da área são tomadas a
partir da face externa das paredes do perímetro. Abaixo estão as tabelas de resultados
para a planta típica e para cada um dos apartamentos:
40
Tabela 7 Resultado do cálculo das áreas da planta
De acordo com a tabela da planta, a área de construção de uso misto deve ser
usada para a abordagem de custo, ou seja, 509,14 m2, que é composta por uma área
comum de 78, 14 m2 e uma área de propriedade privada de 431,00 m2, esta última é
usada para a abordagem de mercado. O fator de relação entre a área bruta de
construção e a área vendível (Fra) é de 1,18. A tabela a seguir mostra o cálculo para
cada propriedade de apropriação individual da planta:
41
Tabela 8 Resultados de áreas individuais por método
No quadro resumo das áreas de cada unidade residencial, elas são classificadas
de acordo com a abordagem. Para Apartamento VM-1, a área a ser usada no Método
Comparativo de Dados de Mercado (MCDM) é 71,65 m2, enquanto para o Método
Comparativo de Custos de Reprodução (MCCR) é 84,64 m2, a mesma interpretação
correspondendo às outras propriedades da planta. Devido à distribuição dos espaços do
projeto arquitetônico, no andar existem quatro apartamentos Tipo 1 (71,65 m2) e dois
apartamentos Tipo 2 (72,20 m2).
Com base no exposto nos vídeos, conclui-se que o avaliador deve ter qualificação
e ter expertise para identificar a área avalianda do imóvel em correspondência com o
método a ser utilizado para estimar o valor de mercado imobiliário.
Ao fazer medições de uma propriedade, o avaliador deve ter todas as
ferramentas técnicas e programas (software) que permitem que você cumpra as normas
internacionais para medidas imobiliárias ou as normas locais de su país, esto es, con
una guía consensuada de referencia.
42
Nos cursos de formação de profissionais de avaliação, é imprescindível a
incorporação de uma disciplina sobre medição e fiscalização de imóveis, para otimizar a
preparação técnica do avaliador.
Recomenda-se que as associações profissionais de todos os países onde não
existam padrões de medição para avaliações imobiliárias organizem atividades para a
produção deste documento indispensável, considerando o existente a nível
internacional, para a unificação dos critérios de medição.
43
Laudo de avaliação
Camacaro & Mock

44
Empresa de auditoria de engenharia de avaliação

Desenvolvimento do laudo de avaliação

Foi possível ler na parte deste trabalho correspondente à Norma Internacional de
Avaliação, que de acordo com o conteúdo da NIA103 Laudos de Avaliação, o corpo
escrito a ser apresentado deve conter uma explicação clara da avaliação que permita a
sua compreensão considerando o seu âmbito, a sua finalidade e a sua utilização. Além
disso, indicar a natureza do trabalho de avaliação, os trabalhos realizados e as
conclusões.
Sobre este assunto, e que já foi exposto na parte deste trabalho correspondente à
Norma Nacional de Avaliação, a Norma ABNT 14653-1: 2019 indica os requisitos
mínimos para a apresentação do laudo de avaliação que se entendem, pelo que se faz
necessário apresentar um relatório escrito que atenda às especificações
regulamentares.
Neste sentido, é muito importante formalizar a entrega do laudo com ima
comunicação dirigida ao cliente onde se identifique o bem avaliando com o respetivo
endereço, a metodologia utilizada, os valores específicos e intervalares, bem como a
apresentação das normas de avaliação e mensuração efetivamente utilizadas, que
também incluem o grau de fundamentação e o grau de precisão para a qualificação do
laudo.
Como um sumário executivo, é relevante apresentar toda a informação
correspondente a: data da solicitação, nome do requerente, nome do proprietário, tipo
de imóvel e sua localização, que é complementada com informação sobre a área de
construção (avalianda), limites, dados cadastrais de propriedade, graus de
fundamentação e precisão alcançados de acordo com o conteúdo da norma técnica
45
utilizada, e a identificação do ativo é adicionada por meio de fotografias da fachada do
edifício, do imóvel ou do ambiente urbano local.
No que diz respeito às certificações, é de extrema importância a disponibilização
de identificação pessoal e profissional, registro e autorização de sindicatos, instituições
bancárias e financeiras. Essas informações se repetem na seção correspondente à
identificação, além de apresentarem informações sobre o tipo de imóvel e seu endereço,
são reiteradas as assinaturas dos responsáveis pelo laudo de avaliação.
Há uma observação relevante sobre os direitos autorais: o reconhecimento da
autoria da obra, bem como a proibição de reprodução do relatório técnico. Fica
autorizada a utilização das informações e da metodologia desenvolvida nesta avaliação,
desde que citada a fonte bibliográfica aí indicada.
O conteúdo do laudo baseia-se no seguimento das orientações normativas que
regem a informação correspondente ao imóvel sobre a sua identificação através da
informação geral, dos elementos de localização, da consideração dos aspectos jurídicos
e das características do bem avaliando. Destaca-se a apresentação das normas, bem
como o procedimento de avaliação, as interpretações estatísticas dos resultados obtidos
e as conclusões sobre o valor de mercado imobiliário.
Cada ponto do relatório parte de uma fundamentação teórica para orientar o leitor
sobre o escopo, objetivos e conceitos que embasam os procedimentos metodológicos,
destacando a orientação sobre o conteúdo das normas que correspondem ao tema
abordado no ponto. É importante participar que no e-book existem diversos links para
acesso a vídeos, livros, work papers, apresentações, etc.; que complementam as
informações discutidas em cada seção do laudo de avaliação.
As respostas para cada um dos pontos das seções são identificadas com este
tipo de separadores:
46
Iniciação
Iniciación
Terminação
Por fim, mas não menos importante, existem os anexos como suporte
complementar a todas as seções do laudo de avaliação.
47
Comunicação
Cidade de Panamá, 08 de junho de 2021
Seghor:
Eng. Marfel Tasable
Via Umberto I, 21, 33097
Spilimbergo (PN) Italia
De acordo com as instruções contidas em seu comunicado de 1º de junho de 2021,
foi elaborado o laudo de avaliação do apartamento identificado com o Nº 28A, andar 28,
Edificio PH. Miradores Residences, localizado na Avenida La Pulida, Corregimiento de
Rio Abajo, Cidade de Panamá, Panamá.
La estimativa pontual do valor imobiliário de mercado é: cento e oitenta e oito mil
unidades monetárias (UM 188.000,00), enquanto a estimativa intervalar está entre
[150.000,00 e 190.000,00] UM. Para estimar o valor, foi considerada a abordagem de
mercado, com base na aplicação de metodologia científica, utilizando modelagem
econométrica da base de dados coletada no mercado imobiliário.
O conteúdo do laudo atende às Normas Internacionais de Avaliação (IVS), às
Normas Internacionais de Medição Imobiliária (IPMS), às Normas Brasileiras ANBT NBR
14653-1 e 2 (Anexo A) e NBR 12721: 2006 Versão corrigida 2: 2007. De acordo com a
avaliação dos resultados obtidos, o laudo de avaliação atingiu Grau III para o grau de
fundamentação e para o grau de precisão.
Miguel Camacaro Pérez Ernesto Mock Díaz

Engenheiro Civil-Avaliador Arquiteto-avaliador
49
Resumo executivo
Resumo executivo da avaliação

Data: 08 de junho de 2021 Fotografias
Solicitante: Ing. Marfel Tasable
Proprietario: Ing. Marfel Tasable
Tipo de imóvel: Apartamento
Endereço : apartamento identificado com o Nº
28A, andar 28, Edificio PH. Miradores
Residences, localizado na Avenida La Pulida,
Corregimiento de Rio Abajo, Cidade de Panamá,
Panamá.
Área de construção
Descrição
(avaliando)
Apartamento 28A 90,00 m2
Limites (de acordo com documentos)
Norte: Finca No. 30311975 – Código 8710
Sul: Finca No. 30311978 – Código 8710
Leste: Finca No. 30311979 – Código 8710
Oeste: Finca No. 30311980 – Código 8710

Dados de Registro: data 29/12/2020, Escritura 5473 Folio Real 30312150, Código
ubicación 8710. Notaria Décima del Circuito de Panamá.
De acordo com a Norma ABNT NBR Grau de fundamentación: III
14653 - Partes 1 e 2 (Anexo “A”), o laudo
de avaliação atingiu os seguintes graus: Grau de precisión: III
Valor imobiliário do mercado
Cento e oitenta e oito mil unidades monetárias (UM 188.000,00)

50
Certificações
Certificação Técnica do Laudo de Avaliação
O abaixo assinado, Miguel Camaçaro Pérez, Engenheiro Civil, Cédula de
Identidade Nº. V-7.306.383, devidamente registrado no Colégio de Engenheiros da
Venezuela C.I.V. 40.148, na Sociedade Venezuelana de Engenharia de Avaliação
SOITAVE 495 e na Superintendência de Bancos e Outras Instituições Financeiras P-
074; autorizado pelo requerente para o laudo de avaliação, afirma que:
 Como Engenheiro Civil e protegido pela Lei do Exercício de Engenharia e
Arquitetura, estou habilitado a realizar a vistoria técnica de imóveis. Na qualidade
de perito certifico o estado de conservação e manutenção do ben imóvel
avaliando.
 Regista-se que o Arquitecto Ernesto Mock participou nos trabalhos da vistoria
cumprindo as normas legais em vigor.
 Na estimativa do valor do imóvel utilizaram-se como justas metodologias
essencialmente objetivas, científicas e universalmente aceites, com base em
informação obtida junto de terceiros ou em bancos de dados especializados.
 Não tem interesse de qualquer espécie na propriedade avaliada e não se
pronuncia sobre a documentação legal do imóvel.

Engenheiro Civil-Avaliador
51
Certificação Técnica do Laudo de Avaliação
O abaixo assinado, Ernesto Mock Díaz, Arquiteto Estrutural, Cidadão do Panamá,
Carteira de Identidade nº 3-0081-607, devidamente registrado na Sociedade de
Engenheiros e Arquitetos do Panamá (SPIA) Registro de Arq. Nº 96-0057-001 e no
Instituto de Avaliações e laudos de avaliação do Panamá (IVAPPAN) Registro nº 005,
autorizado pelo requerente para o laudo de avaliação, declara abaixo que:
 Na qualidade de Arquiteto e profissional de avaliação imobiliária, protegido pela
Lei do Exercício de Engenharia e Arquitetura da República do Panamá, tenho
competência para realizar a inspeção técnica de bens imóveis. A vistoria do ben
avaòiando foi realizada de acordo com as rígidas medidas e protocolos de
biossegurança expedidos pelo Ministério da Saúde da República do Panamá
(MINSA) desde 12 de março de 2020 e Circular INSP-002/20 do Instituto de
Avaliações e Peritos de Panamá (IVAPPAN).
 O muito bom estado do imóvel é registado em termos do seu estado de
conservação e manutenção.
 Colaborei na preparação do conteúdo do relatório técnico; portanto, concordo
com o procedimento utilizado, as fontes de informação consultadas e os
resultados obtidos.
 Não tem interesse de qualquer espécie na propriedade avaliada e não se
pronuncia sobre a documentação legal da propriedade.
Ernesto Mock Díaz

Arquiteto-avaliador
52
Identificação
Laudo de Engenharia de avaliação
Referente à avaliação de imóvel residencial (apartamento) identificado com o nº
28A, 28º andar, Edifício PH. Miradores Residences, localizado na Avenida La Pulida,
Corregimiento de Río Abajo, Cidade do Panamá, Panamá.
Avaliadores:

NOTA:
É proibida a reprodução parcial e / ou total do relatório técnico sem a aprovação prévia do autor.
Entende-se que a avaliação é válida apenas para o (s) bem (s) descrito (s) no laudo, não podendo
ser utilizada para determinar o valor de outros ativos, por mais semelhantes que sejam. É
autorizada a utilização tanto das informações quanto da metodologia desenvolvida nesta
avaliação, desde que citada a fonte bibliográfica.:
Camacaro, Miguel (2021) O e-book de avaliação imobiliária. Miguel Camacaro Ediciones.

Venezuela.
53
Conteudo do laudo de avaliação

A. Informação Geral
A.1 Objetivo
De acordo com o conteúdo do ponto 6 da ABNT NBR 14653-1:2019 Procedimentos
Gerais, dentre os aspectos essenciais a serem definidos para a seleção do método de
avaliação e especificação dos níveis de fundamentação e precisão do laudo, estão: o
objetivo, a finalidade e o prazo para a apresentação do relatório.
Neste laudo de avaliação, o objetivo é estimar o valor de mercado imobiliário do

ativo avaliando.
A.2 Finalidade
De acordo com o conteúdo do ponto A.1 deste relatório, outro aspecto a
considerar é a finalidade do laudo.
La finalidade deste laudo, de acordo com o teor do ponto A.1, é para fins de
garantia bancária, ou seja, o Banco da Hipoteca do Avaliador solicita a apresentação de
laudo de avaliação do imóvel para análise da relação de garantia-crédito para deliberar
sobre o valor do empréstimo a aprovar para a operação comercial realizada pelo
proprietário do bem imobiliário.
A.3 Solicitante
Neste ponto, a Norma de Avaliação Internacional, NIA (em vigor desde 31 de
janeiro de 2020), NIA101 Escopo do Trabalho, é indicado no ponto 20.3 que o avaliador
deve comunicar o escopo do trabalho, incluindo o seguinte: (b) Identidade do cliente.
O requerente deste laudo de avaliação é o Eng. Marfel Tributável 41 conforme

comunicado entregue aos avaliadores em 1º de junho de 2021.
41 Nome fictício do assistente virtual, ver em: https://www.youtube.com/watch?v=UYibngMOhik

54
A.4 Proprietário
Quando se realiza uma avaliação imobiliária, o que se busca é valorizar os direitos
sobre aquele bem, de forma que seja essencial identificar os direitos reais sobre o bem
e quem é o seu titular legal.
Com base nas informações que serão explicadas posteriormente no ponto C.1
sobre os Aspectos Legais deste relatório, o apartamento é propriedade do Eng. Marfel
Tasable.
A.5 Entidade Financeira
Conforme já referido no ponto A.2 deste relatório, a identificação da entidade
financeira é ratificada.
Banco da Hipoteca do Avaliador, registrado na Superintendência de Bancos e

outras entidades financeiras e membro da Associação Nacional de Bancos 42.
A.6 Tipo de Operação
Conforme já indicado no ponto A.2 deste relatório, gado o tipo de operação
bancária é:
Crédito comercial com garantia hipotecária.
A.7 Tipo de Garantia
Conforme já mencionado no ponto A.2, o tipo de garantia é:
Garantia real representada pelo imóvel avaliando nos termos do documento do

empréstimo com base na Lei das Garantias Reais e Recíprocas do Estado 43.
42 Todas as referidas instituições correspondem a nomes fictícios, mas no momento da realização do laudo
de avaliação, é aconselhável identificar por extenso todas as entidades onde o conteúdo do laudo será de
interesse e o cumprimento dos requisitos correspondentes.
43 Identificação fictícia.
55
A.8 Tipo de Imóvel
De acordo com o teor da ABNT NBR 14653-1: 2019, no ponto 4. Classificação
dos bens, frutos e direitos, subponto 4.1 Classificação dos bens, os bens imóveis são
classificados como bens tangíveis.
O imóvel avaliando é: um apartamento (unidade residencial multifamiliar).
A.9 Tipo de Ocupação
De acordo com o teor da ABNT NBR 14653-1: 2019, no ponto 6.3 Vistoria do bem
avaliando, especificamente no ponto 6.3.4, consta que quando o engenheiro avaliador
realizar a vistoria, o uso atual deve ser considerado e identificado.
A unidade residencial está atualmente vaga.
A.10 Prazo Límite para Apresentar o Laudo
De acordo com o teor do ponto A.1 deste laudo, outro aspecto a ser definido é o
prazo de entrega.
A data prevista para a apresentação do laudo é 8 de junho de 2021.
A.11 Graus de Fundamentação ePrecisão
Com base no conteúdo da norma brasileira estabelecida no ponto A.1 deste
laudo, a expectativa sobre os graus de fundamentação e precisão a serem alcançados.
pelo laudo de avaliação deve ser acordada entre o solicitante e o avaliador.
Grau de fundamentação III e Grau de precisão III
56
B. Elementos de localização do imóvel
De acordo com o teor da ABNT NBR 14653-1: 2019, no ponto 6.3 Vistoria do bem
avaliando, especificamente no ponto 6.3.4, consta que quando o engenheiro avaliador
realiza a vistoria, as características físicas de localização devem ser consideradas, por
esta razão nesta parte do laudo se apresentam os diferentes elementos, como:
B.1 Descripção
O engenheiro avaliador com o apoio das informações prestadas pelo solicitante /
ou proprietário do imóvel deve vistoriar tanto o imóvel avaliando como a edificação onde
o mesmo se encontra para fazer uma descrição que contribua para a identificação do
imóvel.
O imóvel avaliando faz parte de 01 (uma) torre de apartamentos com 28 (vinte e

oito) pavimentos, dos quais 06 (seis) pavimentos correspondem a estacionamentos.
No plano arquitetônico um total de 6 (seis) apartamentos estão distribuídos por
andar, com áreas privativas entre 80 e 90 m2. O prédio possui portão de entrada com
controles de segurança, hall de entrada, área de elevadores, estacionamentos e áreas
sociais.
B.2 Endereço
Este elemento de identificação permite a localização do imóvel nos planos da
cidade, região ou país, bem como nos planos de cartografia cadastral. O endereço
proporciona maior segurança jurídica aos proprietários, sendo necessário para a
contratação de serviços públicos e privados. É uma referência importante para o
avaliador para cumprir a comissão de avaliação.
O imóvel residencial (apartamento) identificado com o nº 28A, está no 28º andar,

Edifício PH. Miradores Residences, localizado na Avenida La Pulida, Corregimiento de
Río Abajo, Cidade do Panamá, Panamá.
57
B.3 Localização
Atualmente, existem diferentes fontes para localizar um imóvel no contexto
urbano como no contexto mundial. Por exemplo na ferramenta Google Earth Pro44 Basta
inserir o nome do prédio para que o imóvel seja localizado imediatamente e também
facilita ao avaliador a visualização do entorno urbano e das vias locais. Da mesma forma,
com o cursor posicionado sobre a imagem do edifício, as coordenadas geográficas
podem ser observadas para complementar os dados geográficos de referência.
Na figura a seguir, tirada de Google Earth©, a localização do edifício residencial

onde o imóvel avaliando faz parte é identificada:
Figura 4 Localização relativa do edifício no plano da cidade
As coordenadas do imóvel são:

Coordenada Norte: N 996.717,17; Coordenada Leste: E 664.130,76
44 https://www.google.com/intl/es/earth/
58
B.4 Zoneamento
No ponto 7.3.2 Caracterização da região ABNT 14653-2: Imóveis urbanos, consta
que o engenheiro avaliador deverá apurar o uso do solo, de acordo com os planos de
zoneamento ou as leis de ordenamento do território em vigor.
Para o presente caso, no Mosaico Nº 7-F do Plano de Zoneamento45 da Cidade

de Panamá, elaborado pela Unidade de Informação Gráfica Territorial do Ministério da
Habitação e Ordenamento do Território, o lote de terreno onde foi construído o edifício
PH. Miradores Residences está em uma área de Atividade Residencial46, Categoria Zona
Residencial de Alta Densidade, com código Residencial Multifamiliar 3 (RM-3),
conforme indicado pela elipse vermelha destacada na figura a seguir:
Figura 5 Referência de lote de terreno no plano de zoneamento -Mosaico Nº 7-F
Agora, com base na Tabela Síntese das Normas de Desenvolvimento Urbano da

Cidade do Panamá e do Distrito Especial de San Miguelito, contida na Resolução nº 169-
2004 de 8 de outubro de 2004, publicada no Diário Oficial nº 25.158 de 14 de outubro de
2004, pelo Ministério da Habitação e Ordenamento do Território da República do
45
https://www.miviot.gob.pa/viceot/dgz/7-f.jpg
46 https://www.miviot.gob.pa/viceot/dgz/descripcion-norma-zonificacion-ciudad-panama2.pdf
59
Panamá, para a Residência de Alta Densidade, código RM-3, o conteúdo da tabela de

síntese onde são observadas as variáveis está transcrito na tabela seguinte:
Tabela 9 Normas de desenvolvimento urbano para uso residencial de alta densidade RM-3
Usos permitidos Área
Normas de Densidade
mínima do
desenvolvimento Código Neta
Principal Complementar lote
urbano (hab/ha)
(m2)
• Edificios multifamiliares
• Bifamiliar
• Casas geminadas
• Edifícios educacionais
• Religiosos
Residencial de • institucionais
RM-3 1.500,00 800,00
alta densidade •Culturais
• Filantrópicos
• Asistenciais
• Escritórios
• Lojas comerciais no
térreo
Fundo Altura Área Área livre
Frente mínima
mínimo máxima de ocupação máxima mínima
(m)
(m) (andar) (m2) (m2)
De acordo 100% da área de
De acordo
20 40 com a construção por retiros
com os retiros
densidade (no terreo)
Estacionamento
Retiro lateral Retiro posterior para moradia Linha de
(m) (m) por área de construção
construção
a) No térreo e cinco
andares: Até 125 m2 1
No térreo e cinco • preso a uma
andares: parede
• preso a uma parede acabamento Até 160 m2 1,25
de acabamento voltado para o
voltado para o vizinho
Até 200 m2 1,5 O
vizinho. b) Na torre:
estabelecido
Na torre: • 5.00 m
ou a pelo
• na área de serviço: c) preso a uma
Até 300 m2 2,0 menos 5,00
1,50 m parede de
metros da
• nas áreas habitáveis: acabamento voltado
linha da
2.50 m para o vizinho Até 400 m2 2,5 propriedade
• quando adjacente ao quando é contíguo
zoneamento com RM-3, C2 ou I.
residencial, aplique a d) quando estiver Até 500 m2 3
opção de anexo Nº 2 adjacente a um
y 3. zoneamento
residencial, aplique Mais de
3,5
a opção de anexo 3. 500 m2
60
B.5 Zona
Prosseguindo com o ponto 7.3.2 Caracterização da região, indicada acima, o
engenheiro avaliador em seus trabalhos de vistoria deve observar as atividades que
ocorrem na área de influência do bem avaliando, bem como averiguar se há
atendimento às leis em vigor de ordenamento do território.
Com base no que se observa no local, pelos tipos de edifícios e seus usos, bem
como por informações obtidas de outras fontes47, o imóvel está localizado em um setor
residencial - comercial, onde estão os seguintes edifícios:
Tabela 10 Tipos de edifícios localizados na área de influência do imóvel avaliando
Tipo de edifícios
Casas unifamiliares Scola (primária e secundária)
Edifícios multifamiliares Restaurantes e Pizzarias
Casas geminadas Instalações esportivas
Igrejas Hospitais e Clínica Privada
Universidades Construções do governo
Farmacia Parque recreativo
Centros comerciais Posto Policial
Supermercados Corpo de Bombeiros
B.6 Estradas
Com base nos pontos 7.3.1 e 7.3.2 Caracterização da região, o engenheiro
avaliador em seus trabalhos de vistoria deve observar também o sistema viário do setor
de influência do imóvel avaliando que faz parte da malha viária urbana, para informar
sobre a infraestrutura e se há limitações de acesso ao imóvel.
47 https://www.google.com/maps
61
A estrada está totalmente desenvolvida no setor. O acesso ao edifício residencial

é feito através da Avenida La Pulida, que faz a ligação com a Av. 12 de Octubre, que
funciona como uma via transversal que liga a Via España (Sul) e a Via Transístmica
(Norte). A partir daí há uma conexão com outros setores importantes da cidade do
Panamá. Para seguir uma imagem onde você pode ver o acima mencionado:
Figura 6 Estrada local
B.7 Serviços
Em relação à infraestrutura urbana, a norma no ponto 7.3.1 indica que o
engenheiro avaliador, ao realizar a vistoria técnica ao imóvel, deve buscar fontes de

62
informação sobre a existência, além de observar no local, do transporte coletivo, coleta
de resíduos sólidos, água potavel, energia elétrica, telefones, rede de cabos para
transmissão de dados, comunicação e televisão, rede de esgoto e pluvial, canalizações,
entre outros serviços.
A partir da visturia técnica, observou-se que a área possui a infraestrutura dos

serviços básicos consolidados que operam normalmente, e que são apresentados na
tabela a seguir:
Tabela 11 Infraestrutura de serviços básicos no setor
Infraestrutura de serviços
Rede de águas pluviais Serviço de Internet e TV a cabo.
Rede de iluminação pública Serviço de limpeza urbana
Rede de abastecimento de água potável Transportes públicos e privados.
Rede de energia elétrica Rede de esgoto
Rede de telefonia fixa e móvel Serviço de gás (botijões).
B.8 Usos
Em relação a este elemento particular, nos pontos 7.3.1 Caracterização da região
e 7.3.2 Caracterização do terreno, a vistoria técnica e as informações sobre os
regulamentos e as normas de zoneamento, o engenheiro avaliador deve verificar a
conformidade de uso.
Para este caso particular, o uso dado ao terreno está em conformidade com o
atual zoneamento e codificação estabelecido no Regulamento de Desenvolvimento
Urbano do Ministério da Habitação e Ordenamento do Território (MIVIOT).
63
C. Aspectos legais
Dentro das Atividades Básicas, ponto 6 da Norma NBR 14653-1: 2019, há a
referência à exigência de documentação onde se afirma que o profissional de engenharia
de avaliação deve solicitar ao cliente, proprietário ou interessado, toda a documentação
legal do imóvel para realizar o trabalho.
A norma é muito clara quando indica que não cabe ao avaliador profissional
analisar a legitimidade da documentação legal do imóvel ou realizar estudos, auditorias,
exames, medições 48 e vistorias previas para o desenvolvimento da avaliação 49. A norma
reitera que é muito importante que antes de iniciar o procedimento de avaliação, o
engenheiro avaliador deve possuir o documento do imóvel avaliando.
Quando o cliente não fornece ou não possui os documentos necessários para
iniciar a avaliação, o avaliador deve analisar a possibilidade de prosseguir ou não com
o trabalho de avaliação. Caso você não possua os documentos e proceda à realização
da avaliação, deverá registrar no laudo esta infração e os motivos do procedimento sem
aquela informação legal.
Por esse motivo, é muito importante que o engenheiro avaliador tenha
conhecimentos básicos de Direito Imobiliário ao desenvolver uma avaliação de um bem
imobiliário. Nesse sentido, afirma-se que Direito Imobiliário “é o conjunto de normas e
leis que regem todas as operações que podem ser realizadas sobre bens imóveis -
aqueles que, pelas suas características físicas, não podem se deslocar do local onde se
encontram.”50
48 Embora a norma o expresse claramente, o autor deste e-book considera muito importante que o avaliador
verifique in loco, os limites físicos e as áreas do ativo avaliando, procedendo então à comparação com o
que está contido no documento jurídico. Caso existam diferenças, esta condição deve ser registrada e a
forma como afeta a avaliação do imóvel no respetivo laudo.
49
Esses conjuntos de atividades fariam parte do que é conhecido no setor imobiliário italiano, como Due
Dilligence, que é o processo de investigação que visa verificar a conformidade de uma propriedade com as
legislações em vigor desde o urbano, construção, cadastral e ambiental. Neste link existe um artigo que trata
do assunto https://www.diritto.it/due-diligence-uno-strumento-imprescindibile-nella-valutazione-delle-
aziende/
50 Conceito básico retirado de https://www.unir.net/derecho/revista/derecho-inmobiliario/
64
Para as transações imobiliárias, é necessário regular a forma como os direitos que
uma pessoa singular ou coletiva detém sobre os bens imóveis ou parte deles são
constituídos, transmitidos, modificados, adquiridos ou extintos. Assim, em geral, o direito
imobiliário aborda: a regulamentação dos direitos imobiliários sobre os bens imóveis, a
venda de bens imóveis ou operações imobiliárias e a constituição e administração de
comunidade de proprietários, entre outros.
Precisamente essa documentação regulamentar, que faz parte da informação
sobre os aspectos jurídicos do bem avaliando, deve ser documentada e devidamente
registrada, para que o engenheiro avaliador possa aceitar um trabalho de avaliação.
Seguem alguns pontos importantes para responder a esta seção do laudo de avaliação
e atender ao disposto na regulamentação.
C.1 Direitos de propriedade
De acordo com o teor do artigo 545 do Código Civil da Venezuela, “propriedade
é o direito de usar, gozar e dispor de algo com exclusividade, com as restrições e
obrigações estabelecidas pela lei”. Sendo a propriedade um princípio fundamental dos
direitos reais, estes consistem no poder que uma pessoa, seja legal ou física, tem sobre
uma coisa e contra terceiros.
Eles são basicamente divididos em direitos de propriedade e direitos de limitação
de domínio. A lei imobiliária regula o que é propriedade e os direitos que concede, como
é adquirida, compartilhada ou transmitida. Quanto aos direitos limitativos, regula
situações como o usufruto, a habitação ou a servidão de um bem51.
Quando uma avaliação é feita, o que é avaliado são os direitos reais que um
proprietário possui sobre uma propriedade. Portanto, o engenheiro avaliador deve estar
51 Considerações retiradas de https://www.unir.net/derecho/revista/derecho-inmobiliario/
65
ciente se o título de propriedade, ou outros documentos principais ou acessórios, estão
devidamente registrados em cartórios do país.
Da mesma forma, deve estar pendente se houver hipoteca sobre o imóvel,
medidas de proibição de cessão e oneração, medidas de apreensão, decretos de
desapropriação, etc., caso existam, deverám constar em laudo de avaliação.
Os documentos entregues aos avaliadores encontram-se devidamente

registrados na Notaria Décima del Circuito de Panamá. É evidente que o titular dos
direitos patrimoniais do imóvel é o Eng. Marfel Tasable, de acordo com:
Tabela 12 Dados do registro do título de propriedade e do título de PH.
Código de
Nº Data Documento Folio Real
localização
28A 29/12/2020 5473 30312150 8710
Código de
Nº Data Documento Folio Real
localização
NA 26/12/2018 22994 30311975 8710
A propriedade dispõe de uma vaga de estacionamento, identificada com o Nº 51,

localizada no andar 1 do edifício. A taxa de participação nas despesas comuns do
edifício é de 0,164%. No documento de empréstimo para aquisição de imóvel existe
uma hipoteca sobre o imóvel avaliando.
C.2 Limites
Para comprovar técnica e juridicamente esse ponto do relatório, é necessário
definir o que é a identificação do imóvel:
“É a recolha de informação e a verificação dos elementos físicos e legais do
imóvel, através da prática de fiscalização cadastral e outros meios
probatórios para identificar em documentos cartográficos e / ou cadastrais a
66
sua localização, limites, extensão, construções e / ou edifícios , e especificar
o direito de propriedade ou posse.”52
Então, entre todas essas atividades de identificação, o engenheiro avaliador
deve verificar se os limites que estão descritos nos documentos de propriedade
correspondem aos limites físicos que são observados quando a inspeção in loco é feita.
Se o imóvel estiver inserido em condomínio, como é o caso em estudo, os limites
que constam do documento condominial também devem ser revistos para comparação
das informações documentais. Se houver diferenças, os limites válidos são aqueles que
constam no documento de condomínio, desde que não haja erros neste documento
original. Esta situação deve ser exposta no corpo escrito do relatório.
De acuerdo con el documento de adquisición, con el documento de condominio

y con lo observado en sitio, estos son los linderos:
Tabela 13 Limites do imóvel avaliando
Limite Apartamento 28A
Norte Finca No. 30311975 – Código 8710
Sul Finca No. 30311978 – Código 8710
Leste Finca No. 30311979 – Código 8710
Oeste Finca No. 30311980 – Código 8710
D. Aspectos Físicos
De acordo com o conteúdo da norma ABNT NBR 14653-2, no ponto 7.3.3
caracterização de edificações e bens, com base na vistoria do imóvel, o engenheiro
avaliador deve estar atento aos aspectos construtivos, quantitativos, qualitativos e
tecnológicos, e compare-os com a documentação disponível.
52 Conceito retirado do link:http://www.catastrobogota.gov.co/glosario/identificacion-predial
67
Deve-se também estar atento aos aspectos arquitetônicos e paisagísticos, a
adequação da edificação em relação aos usos recomendados para a região. O conteúdo
da norma neste ponto é muito importante, pois patologias aparentes como anomalias,
quebras, avarias de construção, entre outras, devem ser reportadas, conforme
estabelecido na Norma ABNT53 NBR 13752 que podem influenciar significativamente na
variação de preços dos elementos da amostra. A seguir, os pontos deste laudo são
expostos para atender às disposições da norma:
D.1 Área de construção
Os critérios NIMI para unidades residenciais multifamiliares, conforme discutido na
seção Normas Internacionais de Medição, são a base para a medição de imóveis. No
entanto, o autor do e-book concluiu, com base em sua análise, que existe uma área para
cada abordagem de avaliação: a área vendável (abordagem de mercado) e a área bruta
(abordagem de custo), cada uma determinada com os critérios de medição
estabelecidos lá.
Já no glossário da NBR 14653-2, no ponto 3.3 é definida a área total de construção
das unidades de condomínio: é a área resultante da soma da área privativa real e a cota
de área comum a ela atribuída definida de acordo com NBR 12721. Para conhecer um
pouco mais sobre este conceito, foi realizada a pesquisa e obtidas as seguintes
definições:
3.7.2.1 Áreas de uso privativo: áreas cobertas ou descobertas que definem

o conjunto de espaços e instalações de uma unidade autónoma, cuja
utilização é privativa dos respectivos titulares de direitos, calculada de acordo
com os critérios definidos em 5.3. Eles são subdivididos em áreas privativas
principais e áreas privativas acessórias.
3.7.2.1.1 Área privada principal: área da unidade autónoma de uso
exclusivo, destinada à habitação, actividade ou uso principal do edifício,
68
situada num determinado piso ou em dois ou mais pisos interligados por um

acesso também privativo.
3.7.2.1.2 Área privada accesória: área da unidade autônoma de uso
exclusivo, localizada fora dos limites físicos de sua área privativa principal,
destinada a usos acessórios, tais como: armazéns, área de serviço e
estacionamentos.
Na sequência do estabelecido no ponto 3.7.2.1, remete-se para o conteúdo do
ponto 5. Critérios de determinação e cálculo das áreas e, especificamente, do ponto 5.3
para a medição da área privada real da unidade autónoma, que se define da seguinte
forma: superfície delimitada pela linha que circunda os espaços privados, cobertos ou
descobertos da unidade autónoma, excluindo as áreas não edificadas, e considerando
as projecções:
a) as faces externas das paredes externas do edifício e as paredes que
separam as dependências privadas da unidade autônoma das dependências
de uso comum; e
b) os eixos das paredes que separam as dependências privadas da unidade
autônoma considerada das dependências privadas das unidades autônomas
contíguas.
A área do imóvel é baseada nas informações do documento de propriedade e no

que é medido no local, de acordo com os critérios da norma NBR 12721, resumindo
assim:
Tabela 14 Áreas do bem imóvel avaliando
Área Área Área
Descrição Legal Medida avalianda
(m2) (m2) (m2)
Apartamento 28A 90,00 90,00 90,00
69
D.2 Distribuição de espaços
A norma ABNT NBR 12721: 2006 Versão corrigida 3: 2021 define unidade
autônoma como parte integrante da edificação vinculada a uma alíquota de terreno e
bens comuns, observadas as limitações da Lei, constituída por espaços e instalações de
uso privado e para a parte correspondente aos espaços e instalações de uso comum do
edifício, destinados ou não a habitação, indicados com um número ou letra, para efeitos
de identificação e diferenciação.
O engenheiro avaliador deve investigar o conteúdo da memória descritiva do
projeto, obter as plantas arquitetônicas, os renders ou as imagens publicitárias, tudo que
possa orientá-lo a realizar a vistoria e poder comparar os espaços do projeto do imóvel
com os espaços que são observados no local.
Com base na informação do piso do apartamento, que consta do Anexo K.1, e

com base na vistoria in loco, foi recolhida a informação sobre os diferentes espaços que
o bem avaliando apresenta:
Tabela 15 Distribuição de espaços
Espaços ou ambientes do imóvel
Lobby e sala da família Quarto principal com banheiro e closet.
Sala de jantar Dois quartos secundários
Cozinha Banheiro secundário
Lavanderia Terraço ou varanda
D.3 Características de construção
Para recolher informações sobre as características construtivas do edifício, áreas
internas e externas, bem como a área interna da unidade residencial tributável, o
engenheiro avaliador, no melhor dos casos, deve conhecer detalhadamente o conteúdo
70
da memória descritiva e planos do projeto de arquitetura e engenharia. Isto permitirá
obter informações sobre o tipo de edifício, o sistema construtivo, os materiais de
construção utilizados, os equipamentos instalados e as obras exteriores, que deverão
constar do laudo de avaliação.
Esta avaliação técnica do edifício (unidade residencial avalianda) é essencial
para estabelecer parâmetros de comparação com outros edifícios, quando se investigam
elementos comparáveis que permitam recolher uma amostra representativa do mercado
para a aplicação do método comparativo de dados de mercado, também para identificar
os custos de construção unitários para o tipo de edifício analisado.
A tabela a seguir mostra as principais características construtivas dos diferentes
espaços do imóvel avaliando.:
Tabela 16 Características de construção
Descrição Características
Sistema de construção Convencional mista
infraestrutura Fundação profunda com estacas - concreto armado.
Caixilharia de viga-coluna com capitéis, corte de

Superestrutura paredes. Concreto reforçado. Lajes de mezanino pós-
tensionadas.
Escadas Tipo tesoura de concreto - emergência, duas por nível.
Parede Blocos de concreto
Acabamentos de piso Material cerâmico importado
Revestimento (paredes e Repelido em ambos os lados nas paredes internas e

teto) externas. Acabamento liso no apartamento.
71
Tabela 17 Características de construção (continuação)
Descrição Características
Estrutura blindada em ferro, material de PVC com
acabamento laminado, aglomerado / melamina,
Portas
moldura de alumínio cinza, três corpos de vidro
transparente.
Caixilharia de alumínio cinzento, três corpos de vidro
Janelas
transparente.
Instalações elétricas Embutido em lajes e paredes (tubulação e fiação)
Instalações sanitárias Embutido em lajes e paredes
Três elevadores Goldstar - capacidade de 900 kg (15

Instalações mecânicas
pessoas).
Controle de acesso no lobby - circuito fechado.

Sistema de segurança
Intercomunicadores internos.
Cozinha: base e unidades de ar, aglomerado /
Carpintaria melamina. Tampo em granito. Armário - aparadores de
aglomerado / madeira melamina.
Molduras de portas, grades de varanda e escadas.
Forja
Caixas de escada de emergência.
Chaveiro Fechadura multiponto / blindada.
Pintura Borracha - esmalte
Vidros Claro - cinza.

Ar condicionado tipo split, lava-louças com pia de aço
Equipamentos - móveis
inoxidável. Lavadora secadora. Panela de concreto.
Peças sanitárias Cor / lavatório branco. Chuveiros de parede.

Sistema de armazenamento de água - tanque de
Outras instalações e
concreto. Sistema de bombeamento. Piscina com
equipamentos
estação de tratamento.
D.4 Estado de conservação e manutenção
Esta avaliação técnica deve ser baseada em um instrumento de medição
especialmente projetado que contenha informações sobre os aspectos gerais do estado
72
atual da propriedade, em termos de qualidade dos materiais de construção, uso,
manutenção, especialmente a influência externa e interna do ambiente no edifício.
É muito importante, conforme assinalado no início desta secção, reportar
patologias aparentes como anomalias, avarias de construção, entre outras, pois todas
as informações sobre o estado da construção, em termos de diagnóstico das patologias
dos componentes, bem como orçamentos de obra para correção de avarias ou
realização de trabalhos de manutenção, permitem uma visão geral do ativo avaliando.
Portanto, o instrumento54 Isso permitiria gerar uma escala de estados da propriedade
que contribuirá para otimizar a opinião do avaliador.
A tabela a seguir apresenta as informações correspondentes ao imóvel

avaliando e ao edifício:
Tabela 18 Estado de conservação e manutenção do edifício
Estado Estado Vida Idade
Descrição
conservação manutenção Útil Aparente
Novo
Edifício Normal 75 2
Muito bom
Novo
Apartamento Normal 75 2
Muito bom
Novo
Outros espaços Normal 75 2
Muito bom
D.5 Informação Gráfica
Na fase de vistoria, a fotografia do bem avaliando é muito necessária e
importante, pois revela as condições atuais do bem imobiliário. A prova fotográfica é
vinculativa para a prova do facto escrito sobre o estado de conservação e manutenção
do imóvel, pelo que é de grande interesse por parte do contratante dos serviços de
54
A recomendação do autor deste e-book é que o instrumento seja submetido a uma norma especial que
garanta objetividade em sua aplicação.
73
avaliação, seja o proprietário ou entidade pública ou privada, mas especialmente por
revisores da avaliação.
A seguir é apresentado o laudo fotográfico da edificação e do imóvel avaliando:

Figura 7 Fotografias / ambiente urbano e estradas / edifício residencial – imóvel
Ambiente urbano - Via 12 de Octubre Estrada local – Vía España
Estrada de acesso principal Edifício PH. Miradores Residences
Hall Área do elevador no térreo
74
Figura 8 Fotografias do edifício residencial – imóvel avaliando
Elevadores no andar dos

Sala de jantar principal
apartamentos
Quarto principal Cozinha - lavanderia
Varanda Banheiro
75
E. Normas de avaliação e medição de imóveis
As atuais Normas Internacionais de Avaliação consistem em requisitos obrigatórios
que devem ser seguidos para afirmar que uma avaliação foi realizada de acordo com
seu conteúdo. Alguns aspectos das normas não ditam ou obrigam qualquer tipo de ação,
mas fornecem princípios e conceitos fundamentais que devem ser considerados ao
realizar uma avaliação.
Por outro lado, as Normas Brasileiras da ABNT apresentam diretrizes para os
procedimentos de excelência relacionados à prática profissional e são exigidas em todos
os trabalhos técnicos escritos relacionados às atividades de engenharia de avaliação.
Enquanto as Normas Internacionais de Medição de Imóveis garantem que os
ativos imobiliários sejam medidos de forma consistente, promovendo a eficiência do
mercado por meio do aumento da confiança do investidor e ocupante, fornecendo
medições imobiliárias consistentes para transações e avaliações.
O conteúdo das seguintes normas nacionais e internacionais foi usado neste

laudo:
• Normas Internacionais de Avaliação - NIA, em vigor desde 31 de janeiro
de 2020.
• ABNT NBR 14653-1: 2019. Parte 1: Procedimentos gerais;
• ABNT NBR 14653-2: 2011. Parte 2: Imóveis urbanos;
• ABNT NBR 12721: 2006 Versão corrigida 3: 2021 Avaliação dos custos de
construção das unidades para incorporação imobiliária e outras provisões
para construção de condomínios - Procedimento.
• IPMS: Edifícios residenciais 3A Multifamíliar (2016)
76
F. Procedimento de Avaliação
Atender ao que determina a norma ABNT NBR 14653-1: 2019. Parte 1:
Procedimentos gerais, nas atividades básicas, em seguida, os seguintes pontos são
desenvolvidos:
F.1 Pedido de Documentação
No ponto 6.1 da norma consta que o engenheiro avaliador é responsável por
solicitar ao contratante ou ao interessado, a documentação do bem para a execução da
obra.
O proprietário formaliza por meio de comunicado o pedido de laudo de avaliação

para atender a exigência de instituição financeira em processo de empréstimo
hipotecário com garantia real de imóvel avaliando. Em outra comunicação, os
avaliadores concordam em realizar o trabalho de avaliação e exigem que o proprietário
apresente as seguintes informações:
1. Cópia do documento de propriedade, devidamente notarizado e / ou
registrado de acordo com o disposto na Lei da Propriedade Horizontal;
2. Certificação de ônus;
3. Cópia do documento de condomínio;
4. Plantas do imóvel avaliando e do edifício (se aplicável);
5. Relatório descritivo do projeto (se aplicável);
6. Arquivo cadastral (se aplicável);
7. Solvência Municipal (se aplicável).
F.2 Revisão da Documentação
A norma reitera que antes de iniciar o procedimento de avaliação, é muito
importante que o engenheiro avaliador tenha os documentos do imóvel avaliando para
realizar a revisão prévia e permitir que ele identifique os direitos patrimoniais, limites, o
endereço exato, a área de construção, a distribuição dos espaços, a situação jurídica, e
tudo o que o documento expressa para ser incorporado no laudo de avaliação.
77
Nas secções A, B, C e D encontram-se os elementos de identificação do bem

avaliando com base na documentação legal e na investigação realizada pelo engenheiro
avaliador.
F.3 Inspeção do imóvel avaliando
É relevante destacar a importância da qualificação profissional como engenheiro
civil e arquiteto para a realização da vistoria do bem avaliando e, consequentemente, da
sua identificação, que inclui as seguintes atividades:
a. Medições das áreas internas do imóvel e sua comparação com as áreas
estabelecidas no documento de condomínio e no documento de
propriedade. Aqui é importante considerar os atuais Normas
Internacionais de Medição de Imóvel e suas adaptações aos critérios de
medição das normas locais;
b. Verificação dos limites físicos que correspondem aos estabelecidos no
documento de propriedade e do condomínio;
c. Identificação das áreas de uso exclusivo, das vagas de estacionamento,
guarda malas e depósitos que correspondem ao imóvel avaliando;
d. Identificação dos espaços comuns das edificações do prédio referentes a:
guarita, hall de entrada, sala de reuniões, salão de festas, áreas de jogos,
academia, sauna, churrasqueira, piscinas, áreas esportivas e de lazer,
skybar, áreas verdes, entre outras facilidades;
e. Observe o estado de manutenção e conservação da área interna do
imóvel, bem como do edifício do qual se insere. Caso sejam detectadas
importantes patologias construtivas, um especialista da área deve ser
chamado para diagnosticar as falhas e analisar o estado do imóvel;
78
f. Identificar as características da construção e os elementos de qualidade,
tanto do apartamento como do edifício;
g. Por meio de instrumento pré-elaborado, poderá ser realizada a
qualificação da edificação do imóvel avaliando; e
h. Inspecionar a área de influência onde o imóvel está localizado,
especialmente no que diz respeito a serviços públicos, estradas,
transporte e ambiente urbano local.
Todos esses elementos quantitativos e qualitativos da inspeção in loco são as
variáveis potenciais que permitirão a coleta de informações de mercado.
Em relação ao que consta nesta parte do laudo de avaliação, verifica-se que

todos os elementos relevantes foram considerados nas seções B, C e D do laudo de
avaliação, atendendo assim a esta parte do procedimento de avaliação.
F.4. Coleta de dados de mercado
Uma vez identificadas as variáveis que, na opinião do perito avaliador, podem
fazer parte do modelo econométrico para explicar o comportamento dos preços de
mercado, continua a fase de levantamento de informações sobre o mercado imobiliário.
De acordo com o ponto 8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado da norma
ABNT NBR 14653-2, esta atividade visa obter uma amostra representativa para explicar
o comportamento do mercado a que pertence o bem avaliando e que constitui a base do
processo de avaliação.
No ponto 6.4 da norma ABNT NBR 14653-1, indica-se que esta etapa de coleta
de informações deve ser planejada com antecedência, levando em consideração: as
características do bem avaliando disponibilidade de recursos, informações e
investigações prévias, planos e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim,
tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliação.
79
São levantados aspectos quantitativos, portanto, é aconselhável buscar o
máximo de dados de mercado possível, com atributos comparáveis aos do imóvel
avaliando, enquanto, para os aspectos qualitativos, na fase de coleta de dados, é
aconselhável:
a) Encontrar dados de mercado com atributos tão semelhantes quanto
possível aos do imóvel avaliando;
b) Identificar e diversificar as fontes de informação. As informações devem
ser comparadas, na medida do possível, para aumentar a confiabilidade
dos dados de mercado.;
c) Identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado
coletados; e
d). Pesquisar dados de mercado de preferência contemporâneos à data de
referência da avaliação.
Nesta etapa, o engenheiro avaliador investiga o mercado, coleta dados e
informações confiáveis, preferencialmente sobre as transações realizadas e as ofertas,
contemporâneas à data-base da avaliação, com suas principais características
econômicas, físicas e locacionais.
As fontes de informação devem ser diversificadas e totalmente identificadas.
Recomenda-se que as características dos dados de mercado sejam verificadas pelo
engenheiro avaliador. A norma cita explicitamente a importância dos dados das ofertas
para a estimativa do valor de mercado, mas alerta para a necessidade de se observar
as superestimações que em geral têm os preços oferecidos e, sempre que possível,
fazer comparações com os preços das transações registradas.
Na amostragem, deve-se ter cuidado com o uso de informações baseadas em
opiniões subjetivas do informante e recomenda-se a visita a cada imóvel tomado como
80
referência, com o intuito de verificar, na medida do possível, as informações de interesse.
Da mesma forma, deve-se atentar para os aspectos quantitativos e qualitativos.
E, por fim, compare as informações obtidas por meio das fontes consideradas
para obter maior confiabilidade dos dados coletados.
De acordo com Pelli 55, na etapa de coleta de dados de mercado, busca-se obter
elementos que formem uma amostra representativa, com atributos mais semelhantes
aos do imóvel avaliando, capazes de explicar o comportamento do mercado imobiliário
na região a que pertence o imóvel.
De acordo com a experiência do autor deste trabalho, as fontes usuais de coleta
de dados são:
1. Os sitos web de empresas de marketing imobiliário na Internet;
2. Jornais e revistas especializadas;
3. Corretores e agentes imobiliários;
4. Nos cartórios imoviliários;
5. Nos bancos de dados de hipotecas e bancos comerciais;
6. Nas unidades de pesquisa de mercado imobiliário das universidades;
7. Em empresas de consultoria imobiliária;
8. Nas câmaras imobiliárias e de construção;
9. Com construtores e incorporadores privados;
10. Nos avisos colocados nos imóveis ofertados, inclusive por pessoas
físicas; e
11. Nos documentos de compra e venda registrados nas bases de dados de
empresas de engenharia e arquitetura.
55 Pelli, Antonio (2020)
81
É importante ter em mente, durante a fase de coleta, que os dados de mercado
disponíveis são provenientes de transações (vendas realizadas) ou ofertas, e tudo será
baseado na qualidade e quantidade dos dados da amostra, portanto, geralmente os
dados são coletados de uma ou mais variáveis no mesmo momento no tempo (dados de
corte transversal) ou a combinação de dados transversais coletados em diferentes
momentos no tempo (agrupamento temporal de dados).
Para este laudo de avaliação foram coletadas informações na mesma data,

portanto, o banco de dados é do tipo corte transversal. As fontes correspondem a uma
investigação na internet e no registro público, com especial interesse nos portais ou
páginas da web de empresas especializadas no mercado imobiliário. As fontes são:
Tabela 19 Fontes de informação
Informante Link
icasas https://www.icasas.com.pa
Compreolaquile https://www.compreoalquile.com
Sea Confiable Panamá https://seaconfiablepty.com
Inmopanama https://www.inmopanama.com
Mlsacobir https://propiedades.mlsacobir.com
Casas 24 https://www.casas24.com
Gogetit Panamá https://www.gogetit.com.pa
Registro Público de Panamá https://www.rp.gob.pa/
F.5 Diagnóstico de Mercado
A Norma ABNT NBR 14.653-1 define o termo Mercado como o lugar no qual
bens, frutos e direitos são oferecidos e negociados entre compradores e vendedores,
por meio de um mecanismo de preços. É caracterizada por sua estrutura, situação,
82
conduta e desempenho. A estrutura do mercado para um determinado tipo de bem, fruto
e direito, geralmente está relacionada a ciclos econômicos de longo prazo, refere-se ao
grau de concentração de compradores e vendedores.
Segundo Pelli (2020), a estrutura é determinada pelas condições de oferta e
demanda, considerando o grau de concentração dos vendedores, o perfil dos
compradores, o grau de diferenciação dos produtos e as condições de entrada no
mercado.
A norma indica que as estruturas básicas do mercado podem ser, de forma
resumida:
a. Concorrência perfeita: situação em que o número de vendedores e
compradores é alto o suficiente para que um agente isolado não possa
influenciar o comportamento dos preços;
b. Monopólio: consiste em um único vendedor;
c. Monopsônio: consiste em um único comprador;
d. Oligopólio: consiste em um pequeno número de vendedores; y
e. Oligopsônio: consiste em um pequeno número de compradores.
No que se refere às particularidades do mercado imobiliário, a norma indica que
este se caracteriza por ser um “mercado imperfeito”, com bens não homogêneos,
estoque limitado, liquidez diferenciada e grande influência de fatores externos.
Nesse mercado, muitas vezes há informações sobre os preços desejados pelos
vendedores (as ofertas) ou os preços das transações que estão sujeitas a
inconsistências derivadas dos interesses do informante, influenciando na amostra que é
coletada pelo profissional da avaliação engenharia para a aplicação do método
comparativo de acesso direto aos dados de mercado.
A situação do mercado está geralmente relacionada a variações de curto prazo
na oferta e demanda e suas consequências sobre os preços dependendo das
83
circunstâncias econômicas, sociais e ambientais. O comportamento do mercado
corresponde ao padrão de comportamento adotado pelos agentes para se ajustarem à
situação de mercado, por meio de ações como política de preços, formas de pagamento,
estratégias de vendas, oferta de novos produtos, entre outros.
O autor brasileiro também destaca que, nessa análise, observam-se as políticas
de preços do fornecedor, modalidades de vendas, promoções e atratividade, ofertas e
opções de troca, além da criação de fundos imobiliários ou outros dispositivos financeiros
que viabilizem o empreendedorismo.
O desempenho do mercado refere-se aos resultados finais alcançados e é
determinado pela análise do seu comportamento em um determinado período de tempo.
Importa assim observar a evolução da indústria da construção, a presença e evolução
de empreendimentos especializados no setor imobiliário (centros comerciais,
hipermercados, etc.) e a evolução das estruturas de condomínios residenciais e
comerciais.
Seguem abaixo informações para o diagnóstico de mercado deste laudo de

avaliação: A República do panamá 56 localizada na América Central, possui uma área de
75.420 Km2 com o que está entre os menores países da América Latina. Panamá, com
uma população de 4.279.000 pessoas, está na posição 129 da tabela populacional
composta por 196 países e apresenta uma densidade populacional moderada, 57
habitantes por Km2.
Sua capital é Cidade de Panamá e sua moeda Balboa, equivalente ao dólar
americano. Panamá É a 76ª economia em volume do PIB. A sua dívida pública em 2020
era de 29.434 milhões de euros, com uma dívida de 63,46% do PIB. Sua dívida per
capita é de € 6.879 por habitante. A última taxa de variação anual do IPC publicada no
Panamá é de março de 2019 e foi de -0,2%.
56 https://datosmacro.expansion.com/paises/panama
84
O Panamá teve o maior número de casos de COVID-19 por 100.000 habitantes

na América Latina, com grandes consequências para seu PIB até 2020, já que a
economia depende de setores gravemente afetados pela pandemia, como transporte
aéreo, turismo e construção. A pobreza aumentou dois pontos percentuais, enquanto a
dívida pública disparou quase 20 pontos percentuais do PIB. O Panamá enfrenta o
desafio de reativar o crescimento e a redução da pobreza e, ao mesmo tempo, equilibrar
suas contas fiscais.
De acordo com um relatório do Banco Mundial 57 O desemprego atingiu 18,5%
em 2020, e cerca de 130.000 pessoas deverão cair abaixo da linha de pobreza de $ 5,5
por dia, implicando um aumento na taxa de pobreza de 12,1% em 2019 para 14,9% em
2020. Políticas governamentais, que incluem políticas sociais, as transferências às
famílias (Panamá Solidario) no valor equivalente a 1,3% do PIB, tiveram papel
fundamental na mitigação dos efeitos adversos da crise. Estima-se que, sem o apoio das
transferências sociais, a pobreza teria aumentado para 20,8%.
Após uma contração do Produto Interno Bruto (PIB) de 17,9% em 2020, projeta-
se que o Panamá experimentará uma forte recuperação em 2021 ajudada pelo aumento
da produção mineira e pelo início de novos investimentos públicos, como a extensão da
Linha do Metrô 2 e a construção da Linha 3. Esta recuperação, juntamente com o apoio
contínuo a segmentos vulneráveis da população através de políticas de mitigação,
deverá reduzir a pobreza no período pós-pandemia.
Uma equipe do Fundo Monetário Internacional chefiada por Alejandro Santos
manteve encontros virtuais com as autoridades panamenhas de 19 a 30 de abril de 2021
no âmbito da consulta do Artigo IV para 2021. Eles assinalaram que a reativação da
economia global e políticas macroeconômicas favoráveis contribuíram para sustentar a
recuperação no Panamá.
As perspectivas para 2021 são otimistas, mas diante da contínua incerteza
global, principalmente devido ao surgimento de novas cepas de COVID-19, o balanço
de riscos pode cair para o lado negativo.
Se se situa no contexto atual de crise epidemiológica, é mais do que evidente
que o mercado imobiliário, como todos os setores da atividade econômica do Panamá e
do mundo, foi afetado, ainda mais se levarmos em conta que o país já vinha registrando
57 https://www.bancomundial.org/es/country/panama/overview
85
queda nesta linha desde antes da pandemia, o que gerou um excesso de oferta de
imóveis em diferentes modalidades.58
De acordo com a agência de classificação Moody’s59 e outras agências
internacionais de classificação consideraram que a economia do Panamá foi uma das
menos afetadas na América Central pela pandemia COVID-19. No entanto, a
emergência sanitária afetou o ritmo do mercado imobiliário panamenho, em termos de
vendas e aluguéis, e sua recuperação dependerá do crescimento do Produto Interno
Bruto (PIB).
“O fato da localização privilegiada do país, que é considerado um polo logístico
60
, e sua dinâmica atividade financeira lhe confere vantagens para o desenvolvimento do
setor imobiliário ”, esta citação é de Francisco Cheng, presidente da Associação
Panamenha de Corretores e Promotores Imobiliários (Acobir), que também comenta:
“Em 2020 observamos uma redução nas vendas de casas verticais com
empreendimentos novos, construídos, em construção e pré-venda, que
caíram de 2.410 unidades em 2019 para 1.710 unidades em 2020. Ou seja,
uma queda de 29% nas vendas”.
O presidente da Acobir continua destacando que, de forma semelhante, as
vendas de residências horizontais caíram de 4.290 unidades em 2019 para 3.110
unidades em 2020, o que representa uma redução de 28%. Porém, indica que no mesmo
período houve redução de 40% no estoque total de unidades, o que é considerado
positivo.
Assim, em 2019 foram contabilizadas 25.539 unidades, enquanto em 2020 o
número caiu para 15.374 unidades. O representante do sindicato imobiliário lembra
ainda que:
“O excesso de oferta é um dos muitos obstáculos que se colocam no
caminho do ressurgimento do setor imobiliário e da construção, seguido de
uma cadeia de circunstâncias que vai desde a moratória devido ao alto índice
de desemprego e suspensão dos contratos, à ampliação das exigências
devido à análise de risco dos bancos como resultado da instabilidade
58https://www.prensa.com/economia/vision-fresca-del-sector-inmobiliario-para-este-2021/
59https://forbescentroamerica.com/2021/05/20/recuperacion-del-mercado-inmobiliario-en-panama/
60 Un hub logístico es el lugar donde se reúnen las cargas de mercancías con la finalidad de ser
redistribuidas, en pocas palabras es un puerto o aeropuerto que funcionan como centros de conexiones y
logística de distribución. Fuente: https://www.tradelog.com.ar/
86
econômica e lento retorno na concessão de empréstimos provisórios que são

necessários para a ativação do projeto”.
Conclui que esses obstáculos diminuirão à medida que o processo de vacinação
continuar e a economia for reativada.
Recentemente61, a Associação Panamenha de Corretores e Promotores
Imobiliários (Acobir) e a Associação de Incorporadores Imobiliários da América Latina
(ADI LATAM) firmaram uma aliança com o objetivo de colaborar e identificar
oportunidades de negócios, bem como compartilhar boas práticas no setor imobiliário
setor.
ACOBIR expressou que através desta nova aliança esperam para o país e para
os profissionais do sindicato maiores possibilidades de aprofundar conhecimentos,
estreitar laços de cooperação, intercâmbio de delegações empresariais e
relacionamento com o setor imobiliário a nível latino-americano.
A incorporadora Casco Development & Partners62 identificou nichos de mercado,
com os chamados projetos imobiliários de nova geração, como a revitalização de sítios
históricos que se refletem nas experiências realizadas no centro antigo da cidade e se
aventura fortemente no Corregimiento de Santa Ana.
Os sócios da empresa promotora consideram que “o setor imobiliário foi afetado
comercialmente no Panamá, mas, do ponto de vista da habitação residencial, mais
recentemente ...”.
Também detalham uma característica do comportamento do consumidor, que é
que as pessoas estão percebendo que precisam de outro tipo de produto imobiliário com
varandas, jardins, áreas abertas e espaços para a realização de seus trabalhos, por
exemplo. Essas circunstâncias agora exigem uma nova visão para adaptar os espaços
residenciais à exigência por mudanças ou novos parâmetros para atender a essa
demanda crescente.
Por sua parte, Álvaro Antadillas63, Associate Director of Newmark, comenta que
não estão previstas novas construções para este ano de 2021 na Cidade do Panamá,
mas há um excesso de oferta do mercado de escritórios, para que as construções
existentes possam aproveitar a demanda crescente.
61 https://www.laestrella.com.pa/economia/210531/establecen-alianza-regional-impulsar-oportunidades-
sector-inmobiliario-pais
62
https://www.prensa.com/economia/vision-fresca-del-sector-inmobiliario-para-este-2021/
63 https://www.inversiones3000.com/blog/sector-inmobiliario-en-panama-que-esperar-este-2021
87
Ele explica também que essa fase faz parte do ciclo de qualquer mercado
imobiliário em que existem quatro fases: expansão, excesso de oferta, recessão e
recuperação. O Panamá deverá entrar na última fase durante este ano de 2021, por isso
continua sendo um destino atraente para as transnacionais.
Resumindo, 2021 promete escritórios, residências e espaços comerciais mais
amplos e criativos por um preço mais competitivo, pelo que se procura um novo espaço
para um negócio, esta é a melhor altura para investir. De fato, o Ministro Conselheiro
para Facilitação de Investimentos Privados do Panamá, José Alejandro Rojas Pardini,
garante que se espera um crescimento econômico positivo.
De acordo com a informação da Direcção de Propriedade Horizontal do Ministério
da Habitação e Ordenamento do Território (Miviot)64, Um total de 3.220 novas unidades
imobiliárias, entre residenciais e comerciais, foram incorporadas ao Regime de
Propriedade Horizontal (PH), após a conclusão da tramitação de 76 resoluções, no
primeiro semestre de 2021.
O Ministro da Habitação e Ordenamento do Território (Miviot), Rogelio Paredes,
reuniu-se com a Sociedade de Engenheiros e Arquitetos do Panamá (SPIA) e a Câmara
de Construção do Panamá (CAPAC), onde discutiram os planos de habitação no país e
a construção como um importante elemento na reativação econômica, promovido pelo
Governo do Presidente Laurentino Cortizo Cohen.
O Ministro da Habitação aproveitou a oportunidade para destacar os projetos
habitacionais promovidos pelo Bom Governo como o Plano de Gradualidade Residencial
Social, conhecido como Plano Progreso, os conjuntos residenciais Miguel Mickey Sierra
que se desenvolverão em San Miguelito, Urbanização Paso Ancho em Chiriquí e Altos
de Los Lagos - Segunda Etapa em Colón, assim como o Fundo de Solidariedade à
Habitação, que proporcionam e permitirão continuar proporcionando um lar seguro a
milhares de famílias de baixa renda.
65
Da pesquisa de mercado foi possível obter esta informação sobre os preços
unitários das ofertas de apartamentos localizados na Cidade do Panamá e no setor de
influência onde se encontra o imóvel avaliando:
64
https://www.miviot.gob.pa/2021/07/08/incorporan-3-mil-202-unidades-inmobiliarias-a-ph-en-primer-
semestre-de-2021/
65 https://www.encuentra24.com/panama-es/cnad/statistic/type/realestate
88
Figura 9 Preços de apartamentos na Cidade do Panamá
Este gráfico mostra o comportamento dos preços unitários dos apartamentos na

Cidade do Panamá, no período entre o mês 04/2019 até o mês 06/2021, com uma
amostra total de 168.839 dados. A tendência é de queda estimada em 7,86%, com preço
médio de 2.012,00 $/m2 compreendido em um intervalo entre [1.910,00; 2.109] $/m2.
Figura 10 Preços de apartamentos em Río Abajo
Este gráfico mostra o comportamento dos preços unitários dos apartamentos no

Corregimiento em Río Abajo, no período entre o mês 04/2019 até o mês 06/2021, com
uma amostra total de 1.344 dados. Não há tendência clara devido aos preços altos e
89
baixos ao longo do período investigado, sendo o preço médio 1.486,00 $/m2

compreendido em um intervalo entre [1.333,00; 1.592,00] $/m2.
Uma vez apresentada uma visão atualizada do mercado imobiliário de
apartamentos na Cidade do Panamá, mesmo com as limitações da informação empírica,
é possível basear a opinião dos avaliadores nas características do mercado:
Estrutura: destaca-se a existência de um excesso de oferta de edifícios de
escritórios. Enquanto há um déficit de unidades residenciais para o setor
menos favorecido do país. É projetado para atender a demanda dos
compradores, amparado pelos planos do governo nacional. É preciso que as
pessoas exijam novos produtos com varandas, jardins, áreas abertas e
espaços para a realização dos seus trabalhos. O Panamá deve entrar na
fase de recuperação do mercado imobiliário durante este ano de 2021.
Situação: algumas causas de desatenção à demanda são a moratória
devido ao alto nível de desemprego e suspensão de contratos, a ampliação
das exigências para análise de risco dos bancos em decorrência da
instabilidade econômica e o lento retorno da concessão de empréstimos
provisórios, tem influenciado as variações em demanda no curto prazo.
Conduta: o mercado encontra-se em fase de sobreoferta com tendência de
recuperação, após a situação da COVID 19. O excesso de oferta tem trazido
consequências como a queda dos preços dos apartamentos. Os agentes de
mercado conhecem a evolução dos preços e promovem estratégias
agressivas para manter os níveis de preços constantes, de forma a satisfazer
a procura de produtos imobiliários.
Desempenho: Entre 2019 e 2020, registou-se uma redução nas vendas de
habitações multifamiliares com empreendimentos novos, construídos, em
construção e em pré-venda. De acordo com os gráficos apresentados,
verifica-se uma tendência de queda nos preços dos apartamentos, no
período 04 / 2019-06 / 2021, ao nível da Cidade do Panamá e do distrito de
Río Abajo, onde se encontra o imóvel tributável. O ano de 2021 promete
escritórios, residências e espaços comerciais mais amplos e criativos por um
preço mais competitivo.
90
F.6 Selección de la Metodología
No ponto 7.1 Generalidades da ANBT NBR 14653-1, afirma-se que a metodologia
aplicável se baseia, basicamente, na natureza do ativo avaliando, na finalidade da
avaliação e na disponibilidade, quantidade e qualidade das informações coletadas no
mercado.
O autor deste livro considera que a estimativa do valor de um imóvel segue uma
metodologia de pesquisa que se baseia na análise estatística de uma amostra recolhida
de transações de compra e venda e ofertas no mercado imobiliário. Os resultados
obtidos no processamento dos dados (base empírica) são apresentados em laudo
técnico identificado como Laudo de Avaliação Imobiliária.
Para estimar o valor de mercado do bem expresso em laudo de avaliação, a
seleção da metodologia deve ser justificada e atender ao disposto no conteúdo da
norma. O objetivo é retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que
fundamentem a convicção de valor.
Quando se trata de imóveis, o método que deve ser utilizado sempre que
possível, e é o mais recomendado, é o método de comparação direta de dados de
mercado. No ponto 7.1 da norma é definido como segue:
“Identifica o valor de mercado do bem por meio do tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, componentes da amostra. Quando
utilizamos o método comparativo, buscamos inferir um valor representativo
para o bem avaliando, com base em outros bens que apresentam
semelhanças entre si, e que as diferenças porventura existentes são
pequenas ou insignificantes”.
91
Como o conhecimento de todos os bens disponíveis em um determinado mercado
(a população) é normalmente inatingível em sua totalidade, usamos amostras, cujos
valores fornecem estimativas do valor médio entre todos os bens que compõem a
população.
A seleção do Método Comparativo de Dados de Mercado é ratificada com a

aplicação da metodologia científica baseada no conteúdo da norma.
F.7 Tratamento dos Dados
Neste ponto do e-book, é apresentado o tratamento dos dados, uma das etapas
mais importantes no procedimento de aplicação do método selecionado para estimar o
valor do bem avaliando.
A norma NBR14.653 - Parte 2 recomenda no ponto 8.2.1.4.1 fazer um resumo das
informações obtidas, utilizar os histogramas de frequência para observar o
comportamento de cada uma das variáveis, e através dos gráficos de dispersão observar
a relação entre elas. Nesta etapa, é verificado o equilíbrio da amostra, a influência das
variáveis que presumivelmente explicam a variação do preço, a forma dessa variação,
possível dependência entre elas, identificação de pontos atípicos, entre outras
observações.
Desta forma, as respostas obtidas no mercado podem ser comparadas com os
pressupostos a priori do engenheiro avaliador, a fim de propor a formulação de novas
hipóteses.
O processamento de dados depende da qualidade e quantidade de informação
proveniente da análise do mercado imobiliário, bem como das técnicas estatísticas
utilizadas. Nesse sentido, a norma apresenta dois tipos de processamento de dados:
92
 Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, com base
em estudos de acordo com o ponto 8.2.1.4.2 e posterior análise estatística
dos resultados homogeneizados.
 Tratamento científico: tratamento da evidência empírica por meio do uso
da metodologia científica que resulta em um modelo validado do
comportamento de mercado.
A norma indica que deve ser levado em consideração que qualquer modelo é
uma representação simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as
informações. Portanto, é necessário ter cuidado científico na sua elaboração, desde o
planejamento da pesquisa e do trabalho de campo, até a análise final dos resultados.
A norma também recomenda que o poder preditivo do modelo deve ser verificado
a partir de um gráfico de dispersão entre os preços observados no eixo das abscissas
versus os valores estimados no eixo das ordenadas, e deve resultar em pontos próximos
à bissetriz do primeiro quadrante. Outros procedimentos de validação alternativos
podem ser usados. Os tipos de processamento de dados são detalhados abaixo:
F.7.1 Tratamento por Fatores
No tratamento por fatores, o valor do imóvel é apurado através da comparação
direta de dados de mercado para imóveis com características semelhantes. Os dados
coletados na etapa da pesquisa são homogeneizados por meio da aplicação de fatores,
que devem ser calculados por métodos científicos e revisados, no máximo, a cada quatro
anos. A norma requer que os fatores podem ser:
 Calculados e divulgados juntamente com os estudos originais, por
associações técnicas reconhecidas, conforme estabelecido no ponto 3.2
da ABNT 14653-2, bem como por universidades ou entidades públicas
93
cadastradas no Sistema CONFEA / CREA desde que os estudos sejam
realizados por engenheiros ou arquitetos;
 Deduzidos e validados pelo próprio engenheiro avaliador, utilizando a
metodologia científica, conforme item 8.2.1.4.3, desde que a metodologia
original, amostragem e cálculos estejam anexados ao laudo de avaliação.
Para o tratamento por fatores, a norma indica que devem ser consideradas as
informações do Anexo B - Procedimentos para a utilização do tratamento por fatores. Na
introdução ressaltam que quando se aplica o método comparativo de dados de mercado,
e se utiliza o tratamento por fatores, admite-se que a priori a validade da existência de
relações fixas entre os atributos específicos e seus respectivos preços.
Os fatores devem ser calculados com base no uso de metodologia científica, de
forma que representem o comportamento do mercado com um determinado escopo
espacial e temporal. Esses fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora do
campo de aplicação para o qual foram calculados, em relação às características
quantitativas e qualitativas do imóvel, tipo, região e validade temporal do estudo que os
gerou.
Em relação à amostra, recomenda-se a utilização de dados de mercado com
características muito semelhantes ao imóvel avaliando, a fim de se obter pequenos
ajustes no processo de homogeneização. Portanto, os dados de mercado devem ser
usados:
(a) Com atributos tão semelhantes quanto possível aos do imóvel avaliando
ou do imóvel paradigma 66;
66
De acordo com o ponto 3 Termos e definições da ABNT 14653-2, o imóvel paradigma é aquele imóvel
hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou como referência de
avaliação.
94
(b) Que eles são contemporâneos. Se eles não atenderem a essa condição
e não puderem ser atualizados diretamente com a fonte, então a
atualização usando índices resultantes de pesquisas de mercado é
suportada.
Para a utilização deste tratamento, consideram-se como dados de mercado com
atributos semelhantes, aqueles que, em cada um dos fatores de homogeneização,
calculados em relação ao imóvel avaliando ou o imóvel paradigma, estejam entre os
valores 0,50 e 2,00.
Após a homogeneização, é permitido o uso de critérios estatísticos reconhecidos
para a detecção e eliminação de dados discrepantes para o saneamento da amostra.
Recomenda-se que os dados discrepantes possam ser removidos um a um, começando
pelo que estiver mais longe da média. Admite-se a reinserção de dados anteriormente
retirados no processo de saneamento.
Com relação aos erros de especificação, o engenheiro de avaliação deve
incorporar apenas as variáveis importantes no processo de homogeneização no modelo
e não incorporar variáveis irrelevantes ao modelo. Os fatores de homogeneização não
podem ser usados fora de sua tipologia, campo de aplicação e escopo regional e
temporal.
As fontes dos fatores de homogeneização devem ser explicadas no laudo de
avaliação. É aconselhável evitar ou não utilizar fatores que, aplicados isoladamente em
relação ao imóvel avaliando ou paradigma, heterogeneizem os valores originais. Essa
recomendação só é válida com a confirmação do efeito de heterogeneização após a
aplicação conjunta dos fatores.
O seguinte é um procedimento recomendado pelo autor deste e-book para aplicar
o tratamento por fatores. Os passos a seguir são:

95
1. Identificação das características do imóvel avaliando. Transformação
dessas informações em variáveis para comparação com os valores das
variáveis da amostra de imóveis;
2. Recolha de informação sobre imóveis comparáveis com base nas
variáveis do imóvel avaliando (a partir de operações de registro ou ofertas
publicadas);
3. Obtenção dos factores de correcção das variáveis a partir de um estudo
prévio do comportamento dos preços de mercado para a data em que é
efectuada a avaliação (preferencialmente os valores oriundos de modelos
econométricos e não os valores tabelados).
4. Se os fatores não forem atualizados, então, será necessário aplicar um
fator de ajuste para atualizá-los na data da avaliação, que também deve
ser calculado por meio de pesquisa de mercado.
5. Com a informação obtida nos pontos anteriores, proceder à
homogeneização por fatores para cada comparável em relação ao imóvel
avaliando.
6. Calcule as medidas de tendência central e dispersão.
7. Faça o saneamento da amostra utilizando o conceito de desvio médio.
8. Após o saneamento da amostra, as medidas de tendência central e
dispersão são recalculadas.
9. O intervalo de valores do imóvel avaliando é determinado com um certo
nível de confiança.
10. Conclua com o valor de mercado imobiliário.
96
Quanto ao processo de homogeneização 67, isto é conseguido dividindo o
resultado da operação matemática dos fatores aplicados aos valores das variáveis do
imóvel comparável pelo resultado da operação matemática dos fatores aplicados aos
valores das variáveis do imóvel avaliando.
Nesse sentido, apresenta-se a expressão matemática da função de
homogeneização por fatores:
ℎ = (7.1.1)
Onde:
Phi: Preço 68 homogeneizado do imóvel comparável i da amostra.
Poi : Preço original do imóvel comparável i da amostra.
ℎ : Fator de homogeneização de preço do imóvei comparável i
referido ao preço do imóvel avaliando.
Para determinar o fator de homogeneização de preço do bem imóvel
comparável i no que se refere ao preço do imóvel avaliando, obtém-se a seguinte
expressão:
.…
ℎ = para i =1...n
.…
(7.1.2)
ℎ : fator de homogeneização do preço do imóvel comparávei i da

Onde:
amostra.
Fi1: fator referido à variável 1 correspondente ao bem imóvel
comparável i.
67 Na versão original do Ing. Gilson Lima, havia duas alternativas para o tratamento de homogeneização, a
primeira referia-se à comparação com um imóvel padrão e a segunda ao imóvel avaliando. A segunda
alternativa é para uso geral por avaliadores, daí a base para a modificação feita pelo autor do livro.
68 O preço pode ser o total (UM) ou o preço unitário (UM/m2).
97
Fi2: fator referido à variável 2 correspondente ao bem imóvel
comparável i.
Fik: fator referido à variável k correspondente ao bem imóvel
comparável i .
Ft1: fator referido à variável 1 correspondente ao bem imóvel avaliando.
Ft2: fator referido à variável 2 correspondente ao bem imóvel avaliando.
Ftk: fator referido à variável k correspondente ao bem imóvel avaliando.
Uma vez obtidos os preços homogeneizados dos imóveis comparáveis, o preço
médio homogeneizado é determinado de acordo com a seguinte expressão:
!
1
ℎ= ℎ
n
" (7.1.3)
O valor do imóvel é obtido multiplicando-se o preço médio homogeneizado pela
área do imóvel avaliando:
# = ℎ $% (7.1.4)
Onde:
# : valor do imóvel avaliando
ℎ : valor unitário medio homogeneizado do imóvel avaliando.
$% : área de construção do imóvel avaliando.
Desde que os preços médios sejam estimados a partir de uma amostra de
mercado e a homogeneização dos fatores seja usada para tratar as diferenças de
atributos entre o imóvel avaliando e o imóvel comparável, é aconselhável analisar
estatisticamente os resultados.
Uma vez obtido o valor médio da amostra, assume-se um nível de confiança e
os graus de liberdade são levados em consideração para determinar o intervalo de
98
confiança onde possivelmente estará o valor de mercado imobiliário do ativo
avaliando.69.
A tabela a seguir mostra as estatísticas mais utilizadas na análise dos resultados
da homogeneização por fatores:
Tabela 20 Medidas de tendência central e dispersão

Tipo de estatística
Medida Equação
usada
∑!(" &
&=
Media Tendência central
)
∑!("|& − &|
+, =
*
Desvio médio Dispersão
)
∑!("1& − & 23
/=0
Desvio padrão Dispersão
)−1
/
4# =
Tendência central e
&
Coeficiente de variação
dispersão
/
5 = & ± 78"9:;!9"<
Tendência central e
√)
Intervalo de confiança
dispersão 3
F.7.2 Tratamento Científico
O ponto 8.2.1.4.3 da ABNT NBR 14653-2 refere-se ao tratamento científico e
afirma que quaisquer que sejam os modelos a serem utilizados para inferir o
comportamento do mercado e a formação de seus valores, suas premissas devem ser
69 Um exemplo de aplicação do tratamento por fatores está entre as páginas 164 e 172 do livro “O Método
Contributivo nas Avaliações Imobiliárias”. Miguel Camaçaro (2016). Pode-se acessar através deste link
https://www.sfogliami.it/fl/157854/19y8fqxjf7dzk2k3pr234yy5d6hyjzn
99
devidamente explicadas e testadas. Quando necessário, as correções devem ser feitas
com impacto nos graus de fundamentação e precisão.
Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado, de
interesse do engenheiro avaliador, tais como: regressão espacial, análise envoltória de
dados ou redes neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente
explicadas do ponto de vista teórico e prático, e quando relevante, a validação será
incluída.
Nos anexos C, D e E da norma, as características e fundamentos básicos dessas
ferramentas analíticas são apresentados de forma resumida, a título de informação, de
forma que possam ser divulgados para o desenvolvimento técnico da engenharia de
avaliação. No caso de modelos de regressão linear, o conteúdo do anexo A deve ser
observado.
Quando se fala em fatores que afetam o valor de mercado dos imóveis, é
necessário o uso de um modelo, e isso nada mais é do que uma representação
simplificada da realidade do mercado. Modelos econométricos são uma classe particular
de modelos que objetivam quantificar as relações entre variáveis com base nas leis
econômicas que as suportam.
Em sentido amplo, pode-se dizer que a análise econométrica preocupa-se em
desenvolver modelos por meio dos quais possam ser verificadas hipóteses sobre os
sistemas econômicos. Os modelos que relacionam o preço de um imóvel com suas
características são conhecidos como "modelos de formação de preços" ou "modelos de
preços hedônicos"70.
O modelo de formação de preço hedônico pode ser expresso por meio da
seguinte função:
70 González (2006)
100
= > 1?, A, B2 + D (7.2.1)
Onde:
P : preço do bem com base em seus atributos.
f : forma funcional.
L : variáveis de localização.
E : variáveis estruturais.
T : variáveis temporárias.
ε : erros.
Ao tentar explicar o comportamento dos preços imobiliários com base em uma
população de m preços observados (Yi ) considerando k características influentes
KXij , M = 1, … , NO o modelo de regressão linear geral é usado:
Yi =β0 + β1 Xi1 + β2 Xi2 + β3 Xi3 +...+βK X iK + εi ; para i=1,…,m (7.2.2)
Y1,…,Ym: variável dependente (preço do imóvel).

Onde:
X1k,…,Xmk: variáveis independentes (características intrínsecas e
extrínsecas do imóvel).
β0,…,βk: parâmetros do modelo (atributos).
ε1,…,εm: erros aleatórios do modelo.
Geralmente, não é econômica ou temporariamente viável obter todos os dados
de mercado de uma população, por isso trabalhamos com um subconjunto de n
elementos dessa população, denominado amostra. A equação do modelo é:
Yi =b0 + b1 Xi1 + Z3 Xi2 + b3 X i3 +...+ bK XiK + ei ; para i=1,…,n (7.2.3)
Onde:
Y1,…,Yn: variável dependente (preço do imóvel).
b0,…,bk: parâmetros estimados correspondentes a β0,…,βk.
101
e1,…,en: são os respectivos estimadores dos ε1,…,εn, chamados resíduos
do modelo.
O desenvolvimento do conteúdo do Anexo A da norma, intitulado procedimentos
para utilização do modelo de regressão linear, é apresentado a seguir: a análise de
regressão é a técnica mais utilizada para estudar o comportamento da variável
dependente em relação às demais, denominada independente ou explicativa, que são
responsáveis pela variabilidade de preços.
No modelo de regressão linear para representação do mercado, a variável
dependente é expressa como uma combinação linear das variáveis independentes, em
escala original ou transformada, e as respectivas estimativas dos parâmetros
populacionais, incluindo erros, que se originam de:
 Efeitos de variáveis não detectadas e variáveis importantes não incluídas
no modelo.
 Observação acidental ou imperfeições de medição.
 Variações no comportamento humano, como diferentes habilidades de
negociação, desejos, necessidades, compulsões, caprichos, ansiedades,
diferenças de poder aquisitivo, diferenças culturais, entre outros.
Com base na amostra retirada do mercado, a estimativa dos parâmetros do
modelo de regressão é feita pelo método dos mínimos quadrados ou máxima
verossimilhança. Na modelagem, devem ser expostas as hipóteses sobre o
comportamento das variáveis dependentes e independentes, com base no
conhecimento que o engenheiro avaliador tem do mercado, quando as hipóteses nulas
ou alternativas são formuladas para cada parâmetro populacional.
O conteúdo da norma destaca a necessidade, ao usar modelos de regressão, de
observar os pressupostos básicos, que são explicados em detalhes posteriormente
neste trabalho, principalmente no que diz respeito à especificação, normalidade,

102
homocedasticidade, não multicolinearidade, nenhuma autocorrelação, independência ou
não existência de outliers, a fim de obter avaliações não tendenciosas, eficientes e
consistentes. Entre as premissas básicas, temos:
(a) Evitar a micronumerosidade, ou seja, o número de observações deve ser
maior que o número de variáveis do modelo;
(b) Cuidar do equilíbrio da amostra, com dados bem distribuídos para cada
variável no intervalo amostral;
(c) Os erros são variáveis aleatórias com variância constante, ou seja, são
homocedásticos;
(d) Os erros são variáveis aleatórias com distribuição normal;
(e) Os erros não são autocorrelacionados, ou seja, são independentes na
condição de normalidade;
(f) O engenheiro de avaliação deve considerar seriamente a inclusão de
variáveis importantes no modelo, incluindo aquelas decorrentes da
interação, e a exclusão de variáveis irrelevantes;
(g) No caso de alta correlação linear entre qualquer um dos conjuntos de
variáveis independentes, ou seja, multicolinearidade, deve-se examinar a
coerência das características do bem avaliando com a estrutura de
multicolinearidade inferida, caso haja incoerência, é proibido a utilização
de o modelo para fins de estimativa do valor de mercado;
(h) Não deve haver correlações entre os erros e as variáveis independentes
do modelo, nos gráficos de dispersão não pode haver evidência de
regularidade estatística com relação às variáveis independentes; e
103
(i) Possíveis pontos de influência 71, ou aglomerados deles, devem ser
investigados e sua retirada está condicionada à apresentação de
justificativas.
Como complemento a los supuestos descritos en el Anexo A, el modelo de
regresión lineal debe cumplir con los siguientes:
• O modelo é linear nos parâmetros;

• A variável independente corresponde a números reais que não contêm
nenhuma perturbação aleatória; e
• O número de observações n deve ser maior que o número de parâmetros
estimados pelo modelo.
A seção F.8 apresentará os testes necessários para conformidade com os
supostos básicos.
F.8 Aspectos Econométricos - Estadísticos
A econometria pode ser definida como a ciência social em que as ferramentas da
teoria econômica, matemática e inferência estatística são aplicadas à análise dos
fenômenos sociais72. Nas avaliações imobiliárias, a econometria é utilizada para modelar
os preços e atributos de propriedades comparáveis observados no mercado imobiliário,
a fim de estimar o valor de mercado imobiliário com o uso de inferência estatística.
Existem três regras de ouro da econometria: testar, testar e testar73. Mas todo teste
requer um procedimento, neste caso, os modelos econométricos seguem a seguinte
metodologia:
1. Declaração da teoria ou hipótese.

2. Especificação do modelo matemático da teoria.
3. Especificação do modelo econométrico da teoria.
4. Obtenção de dados.
5. Estimativa dos parâmetros do modelo econométrico.
71 En este supuesto se debe hacer referencia es a puntos discrepantes o atípicos como los puntos influyentes
y los outliers.
72
[Goldberger (1964) en Gujarati(1997)]
73 [d.e. hendry (1980) en Gujarati(1997)]
104
6. Teste de hipóteses
7. Previsão ou predição.
8. Uso do modelo para fins de controle ou política.
Um modelo é uma representação simplificada da realidade. Modelos
econométricos são uma classe particular de modelos que objetivam quantificar as
relações entre variáveis com base nas leis econômicas que as suportam. Em sentido
amplo, pode-se dizer que a análise econométrica preocupa-se em desenvolver meios
pelos quais possam ser verificadas hipóteses sobre os sistemas econômicos.
A base fundamental para a modelagem econométrica é a identificação dos
atributos ou características do bem avaliando necessários para a obtenção de
informações de mercado e geração da amostra representativa que será tratada
estatisticamente para estimar o valor de mercado. Os conceitos e procedimentos para
explicar o tratamento estatístico dos dados de mercado são detalhados a seguir.
F.8.1 População
A ciência baseada em uma análise econométrica para explicar certos fenômenos
sociais (econômicos) usa a estatística como uma ferramenta para chegar a conclusões.
A estatística é dividida em: estatística descritiva e estatística inferencial.
A estatística descritiva é o ramo da estatística que coleta, analisa e caracteriza
uma amostra para descrever as características e o comportamento da população em
estudo; enquanto a estatística inferencial é o conjunto de métodos estatísticos que
permitem inferir o comportamento de uma população em estudo a partir das informações
fornecidas por uma amostra. Em ambas as definições surge o termo população, que, no
contexto deste laudo de avaliação, pode ser definido como o conjunto total de dados do
segmento do mercado imobiliário que se pretende analisar e estudar. Segmento de
mercado é entendido como o agrupamento de todos os indivíduos com determinadas
características ou atributos que devem ser processados estatisticamente.
105
Para o estudo de caso, a população será representada por unidades residenciais

multifamiliares, com áreas entre [60,00 y 140,00] m2, localizados em prédios que
possuem entre 10 e 40 pavimentos, localizados na área Corregimiento de Río Abajo da
Cidade de Panamá. O polígono populacional tem os seguintes limites: Nordeste: Rio
Abajo; Noroeste: Via Simón Bolívar ou Transístmica; Sudeste: Via Brasil; e Sudoeste:
Autopista Corredor Sur. A figura a seguir mostra a poligonal e os pontos das edificações
localizadas no setor e um provável pólo valorizante, o Parque Recreativo e Cultural
Omar.
Figura 11 Imagem de satélite com o polígono - imóvel avaliando 74
Oceano Pacífico
74 Fonte da imagem: Google Earth Pro.

106
F.8.2 Amostra
O conhecimento de todos os bens disponíveis em um determinado mercado (a
população) normalmente é inatingível em sua totalidade e resultaria em um
procedimento muito caro. Por isso são utilizadas amostras, que a norma ABNT NBR
14653-1 em seu glossário as define como um conjunto representativo da população. Ou
é um conjunto reduzido de dados de segmento de mercado, representativo da
população. De acordo com o conteúdo do ponto 8.2.1.4.1 da ABNT NBR 14635-2, a
qualidade da amostra deve ser garantida a partir de:
 A correta identificação dos dados, com a especificação e quantificação
das principais variáveis consideradas, incluindo aquelas não utilizadas
no modelo;
 Demonstração de fontes de informação;
 Identificação das fontes de informação, observada a exceção contida no
ponto 8.2.1.3.3;
 Quantidade de dados de mercado realmente usados com base no grau
de fundamentação;
 A sua semelhança relativamente ao imóvel avaliando, quanto à
localização, ao destino, ao grau de utilização e às características físicas.
As diferenças em relação ao bem tributável devem ser tratadas através
dos modelos adotados;
 Inserção de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes
casos, o engenheiro avaliador deve atestar que considerou as
diferenças significativas entre estes grupos, sendo obrigatório verificar a
influência das interações entre as variáveis.
De acordo com o teor do ponto 7.2.1 da norma ABNT NBR 14653-1, ao aplicar o
método comparativo de dados de mercado em avaliações imobiliárias, a natureza dos

107
bens, a indisponibilidade de dados e suas características, bem como os prazos limitados
para o desenho da avaliação podem levar à coleta de amostras que não atendem
totalmente às premissas formais de uma amostragem aleatória padrão simples, exigida
por modelos de inferência estatística.
Portanto, as amostras utilizadas neste tipo de avaliação são melhor descritas
como "amostras acidentais", que devem ter a maior representação possível em relação
à população, embora nenhuma técnica tradicional seja usada para coletar amostras
aleatórias simples.
O profissional de engenharia, para obter a representatividade máxima da
amostra, deve especificar claramente as características dos imóveis que compõem a
população investigada, tomando como referência as características doimóvel avaliando.
Com o uso desses cuidados, a aplicação de estatísticas inferenciais torna-se viável.
Foi levantada uma amostra com tamanho n igual a 106 dados75 correspondentes
aos preços de venda registrados ou ofertas de mercado, para unidades residenciais
multifamiliares, com áreas entre [60,00 y 140,00] m2, localizadas em edifícios de 10 a 40
andares, localizados na área do Corregimiento de Río Abajo da Cidade de Panamá.
F.8.3 Variáveis
É entendido por variável 76, o atributo que assume vários valores em diferentes
pontos de observação. Para o processo de modelagem econométrica, são considerados:
a variável dependente ou resposta (preço unitário ou total) e as variáveis independentes
ou explicadas.
75
É o tamanho da amostra original que pode ser aumentado se a análise o justificar ou diminuído devido à
presença de pontos atípicos (outliers ou influenciantes) que podem ser removidos após serem analisados
para otimizar os resultados da estimativa do modelo de regressão. No anexo K.2 deste laudo de avaliação
estão os detalhes dos elementos comparáveis usados como uma amostra de mercado.
76
O vídeo “Variável: conceito, classificação e exemplos em avaliações” pode ser acessado neste link
https://www.youtube.com/watch?v=ZB-jV6_iDLA&t=796s
108
Estas, por sua vez, podem ser identificados por suas características (área do
terreno, área de construção, quarto, banheiro ou guarda mala), pela condição
(conservação, qualidade, nível ou unidade p / nível) e pela externalidade (localização,
serviços, equipamentos ou distância a um pólo valorizante).
A variável representa um aspecto observável de um atributo e deve apresentar
variações ou diferenças em relação ao mesmo atributo. Entre os princípios básicos de
uma variável estão:
• Os valores devem ser mutuamente exclusivos;
• O conjunto de valores possíveis deve ser exaustivo;
• Deve ser representativo para explicar o atributo;
• Todos os itens da amostra devem ser classificados; e
• As categorias devem ser adaptadas à realidade local ou regional.
As variáveis podem ser classificadas basicamente em três tipos: quantitativas,
qualitativas e proxy. Uma variável é quantitativa quando um atributo ou característica
pode ser quantificado por meio de instrumentos de medição ou por contagem. Elas são
classificadas como contínuas e discretas, a escala de medição é de intervalo ou razão.
Pela forma como são medidas, possuem valores objetivos, devendo sempre ser usadas
porque são as variáveis-chave no processo analítico. Exemplos: área do imóvel, frente
de um lote, número de quartos, etc.
Uma variável é qualitativa quando o atributo ou característica não pode ser
medido ou contado, mas qualificado, ou seja, é representado em categorias. A escala
de medição é nominal ou ordinal. Por representarem situações ou condições com certo
grau de subjetividade, cuidados especiais devem ser tomados na construção de escalas
para essas variáveis. Exemplos: qualidade de construção, estado de conservação,
localização no espaço urbano, etc. Elas são classificadas em:
109
 Codificada: a norma ABNT NBR 14653-2 no anexo A, no ponto A.6 indica
que a construção dessas variáveis deve ser explicada, com a descrição
necessária e suficiente de cada código adotado, de forma a permitir o
enquadramento mais claro dos dados de mercado e a imóvel avaliando,
e garantir que todos os elementos da mesma característica sejam
agrupados no mesmo item da escala. Ressalta-se também que a escala
deve ser composta por números naturais consecutivos e em ordem
crescente (1, 2,3 ...); dependendo da importância das características
possíveis na formação do valor, com valor inicial igual a 1. Não é
necessário que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das
posições da escala construída.
 Dicotômica (também conhecida como binária ou dummy): a norma indica
que qualquer variável que só pode assumir dois valores deve ser tratada
como dicotômica. Extrapolação ou interpolação são proibidas nesta
situação. É comum usar os valores 0 e 1 para a variável dicotômica.
Quando há mais de duas opções, n -1 variáveis dicotômicas são usadas
para representar n situações. Assim, para a variável de localização, por
exemplo, quando existem três setores urbanos que devem ser
identificados para um estudo, duas variáveis dicotômicas são utilizadas
criando a formalidade das variáveis politômicas.
 Codificada ajustada: anorma estabelece que os códigos podem ser
extraídos da amostra por meio de modelos de regressão com o uso de
variáveis dicotômicas, desde que haja pelo menos três dados para cada
característica. É proibida a extrapolação ou interpolação das variáveis
expressas por meio de códigos ajustados.
110
Enquanto uma variável proxy é usada para substituir outra variável que é difícil
de medir e presume-se que tenha uma relação de pertinência. Eles podem substituir
variáveis qualitativas com uma diminuição significativa na subjetividade. Exemplo:
localização, representada pelo índice tributário; conservação, através do Critério
Heideck ou qualidade de construção, pelos custos unitários.
No entanto, é importante apresentar o conteúdo do ponto 8.2.1.2 Identificação
das variáveis do modelo. Nas variáveis dependentes ou explicadas. Para a correta
especificação da variável dependente, a norma indica que é necessária uma
investigação de mercado em relação ao comportamento e formas de expressão dos
preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento)
bem como observar a homogeneidade das medições.
Em relação às variáveis independentes, afirma-se que estas correspondem às
características físicas (por exemplo, área, frente, etc.), localização (como urbanização,
rua, distância a um pólo de influência, entre outras) e econômicas (como oferta ou venda,
momento da negociação, venda à vista ou a crédito, entre outros).
As variáveis devem ser selecionadas com base em teorias existentes,
conhecimentos adquiridos, bom senso e outros atributos que sejam relevantes no
desenvolvimento do trabalho, uma vez que algumas variáveis consideradas no
planejamento da pesquisa podem apresentar pouca relevância na explicação do
comportamento da variável explicada ou vice-versa.
Posteriormente, no corpo escrito da norma, lê-se que, sempre que possível, é
recomendado o uso de variáveis quantitativas. As diferenças qualitativas nas
características das propriedades podem ser especificadas na seguinte ordem de
prioridade:
111
a) Pelo uso de tantas variáveis dicotômicas quantas forem necessárias,
especialmente quando a quantidade de dados é abundante e os graus de
liberdade necessários para o modelo estatístico definido nesta norma
podem ser preservados (por exemplo, aplicação de condições
"Booleanas" do tipo "Maior que" ou "menor que", "sim" ou "não");
b) Pelo uso de variáveis proxy77: custos unitários básicos das entidades
setoriais, para expressar o padrão construtivo; índice fiscal, índice de
desenvolvimento urbano, renda média do chefe da família, níveis de
renda da população, para expressar a localização; coeficientes de
depreciação para expressar o estado de conservação dos ativos; valores
unitários de instalações para aluguel para expressar a localização nas
avaliações de ativos comerciais para venda.
c) Por meio de códigos ajustados, quando seus valores são extraídos da
amostra, com a utilização dos coeficientes das variáveis dicotômicas que
cada uma das características representa. O modelo utilizado para gerar
os códigos deve constar do laudo de avaliação, vide item A.7 da Norma.
d) Por meio de variáveis codificadas construídas de acordo com o ponto A.6
da Norma.
Para a aplicação da inferência estatística (análise de regressão múltipla) neste

laudo de avaliação, a seleção das variáveis foi feita com base nas características do
imóvel avaliando e o seu entorno. Neste caso, dez variáveis são totalizadas, das quais
uma é explicada e nove são explicativas, as quais são mostradas na tabela a seguir:
77 De notar que as variáveis proxy definidas no ponto 3.77 da Norma não devem ser confundidas com a
atribuição das variáveis codificadas, nem obtidas a partir de relações ou conceitos deduzidos da própria
amostra.
112
Tabela 21 Classificação das variáveis 78

Tipo de Escala de
Variável IM79 Descripción Unidade
Variável medição
Ac
Explicativa
Área legal ou
Área m2 Quantitativa Razão
avaliando do imóvel.
Continua
Ha
Explicativa
Número de quartos
Quarto adim Quantitativa Razão
do imóvel.
Discreta
Ba
Explicativa
Número de banheiros
Banheiro adim Quantitativa Razão
do imóvel.
Discreta
Pe
Quantidade de vagas Explicativa
Vaga de
de estacionamento adim Quantitativa Razão
estacionamento
do imóvel. Discreta
Ed
Idade do prédio onde Explicativa
Idade o imóvel está año Quantitativa Razão
localizado. Discreta
Qualidade do edifício
Ca
Alta 3 Explicativa
Qualidade Media adim Categórica ordinal
2
Alta Discreta
Media 1
Ev
Tipo de evento Explicativa
Evento
adim Dicotômica ordinal
Oferta:1 Registro:0
Discreta
Número de Explicativa
Pavimentos do
Pi pavimeintos do adim Quantitativa Razão
edifício
edifício. Discreta
Distância do prédio
DPV
Explicativa
Distância ao ao ponto central do
m Proxy Razão
pólo valorizante Parque Recreativo y
Continua
Cultural Omar.
Preço total das
Explicativa
vendas registradas
Preço total PT UM Quantitativa Razão
ou ofertas de
Continua
mercado.
78 Para compor esta lista de variáveis, é necessária uma revisão gráfica prévia para analisar o
comportamento da variável explicada com as variáveis explicativas individualmente, bem como entre as
variáveis explicativas, a fim de observar a tendência, intensidade, formato da curva e dispersão dos dados,
bem como a presença de correlação entre as variáveis e outliers. A lista inicial pode ser modificada uma vez
realizados os testes de validação do modelo de regressão, entre os quais se destacam: a significância das
variáveis, a significância global, a multicolinearidade ou os erros de especificação como: variáveis
importantes omitidas ou irrelevantes.
79 Significa identificação no modelo, ou seja, sua nomenclatura matemática.
113
F.8.4 Modelo Económico
A estimativa do valor de um bem é feita com base nas suas características
intrínsecas (atributos) e extrínsecas (externalidades). Baseia-se em modelos
económicos onde o valor será função da natureza do imóvel e das condições de mercado
onde é consumido ou vendido. A função de um modelo econômico é a seguinte:
# = >1$, e, g, 4, , f2 (8.4.1)
Onde:
V: valor imobiliário (variável explicada)
1$, e, , 4, , f2: Variáveis explicativas
Na utilização de um modelo econômico, pode-se interpretar o seguinte: um
indivíduo pagará mais por um imóvel na medida em que os atributos desse ativo
atendam às suas necessidades. E também para maior satisfação o cliente estará
disposto a consumir um produto a um preço mais alto.
Com base na tabela do ponto F.8.3, é proposta a função do modelo econômico

para este corpo escrito da avaliação:
B = >1$%, hi, ei, g, Aj, 4i, Ak, l, * #2 (8.4.2)
F.8.5 Modelo Econométrico
Um modelo econométrico pode ser considerado uma representação matemática
(estocástica) de um modelo econômico, e é feito por meio de uma função que relaciona
uma variável independente com um grupo de variáveis independentes para explicar um
fenômeno econômico. Um procedimento sucinto para a formulação de um modelo
econométrico é o seguinte:
114
1. Abordagem de um modelo inicial.
2. Coleta de dados (tratamento).
3. Cálculo do modelo.
4.Validação do modelo.
5. Predição e simulação de resultados.
Entre os pré-requisitos para a formulação do modelo econométrico está a
adequada formação teórica do fenômeno em estudo, o conhecimento suficientemente
preciso da realidade a ser descrita, a análise prévia de modelos econométricos
semelhantes e se conclui com o conhecimento a priori da limitações e possibilidades da
informação estatística disponível.
De acordo com González (2006)80, no caso do mercado imobiliário, os modelos
que relacionam o preço de um imóvel com suas características são conhecidos como
"modelos de formação de preços" ou "modelos de preços hedônicos", sendo casos
particulares de modelos econométricos em que as equações são modelos
microeconômicos.
Esse método parte da ideia de que o conjunto de características que compõem
um bem heterogêneo se reflete em seu preço de mercado. Portanto, assume-se que o
preço desse bem pode ser decomposto de acordo com seus diferentes atributos e,
portanto, um preço implícito pode ser atribuído a cada um desses atributos uma vez que
a equação do preço hedônico tenha sido estimada.
A representação matemática é mostrada abaixo na seguinte equação:
m = no + n" & " + ⋯ + Znq & q + D , para i=1...n (8.5.1)
80
González (2006). Você pode ver o conteúdo do livro usando o seguinte link:
https://www.sfogliami.it/fl/157865/b4ktbrr71xgy6qd4jy5g4c63q6ps9ve
115
Sendo:
m : a variável explicada (preço do imóvel).
& " … & r: as variáveis explicativas (atributos intrínsecos e extrínsecos
dos imóveis).
n" … nr : parâmetros do modelo.
D" … D! : erros aleatórios do modelo.
Com base na tabela do ponto F.8.3, o modelo econométrico teórico para

as variáveis explicativas é proposto neste corpo escrito da avaliação:
B = no + n" $% + n3 hi + ns ei + nt g
+nu Aj + nv 4i + nw Ak + nx l + ny * # + D
(8.5.2)
F.8.6 Linearidade no Modelo de Regressão
Em relação à linearidade no modelo de regressão 81, existem dois significados a
serem interpretados, o primeiro deles e talvez o "mais natural" da linearidade é aquele
em que a esperança condicional de Y é uma função linear de Xi :
A 1m/& 2 = no + n" & (8.6.1)
A função é linear na variável e nos parâmetros. Geometricamente, a curva de
regressão é uma linha reta. O outro significado refere-se à linearidade dos parâmetros,
diz-se que uma função é linear nos parâmetros, n , se somente é elevado à potência
1:
A 1m/& 2 = no + n" & 3 (8.6.2)
81 Gujarati, D. y Porter, D. (2010)

116
A função não é linear na variável, mas é linear nos parâmetros. Ao se referir a
um modelo de regressão linear, o termo regressão "linear" sempre significará uma
regressão linear nos parâmetros (os β) que só serám elevados à primeira potência.
Porém, as variáveis explicativas do modelo podem ter diferentes
comportamentos (lineares ou não lineares), principalmente quando transformações da
escala original são necessárias para linearização82 das funções no ajuste do modelo.
Aqui está uma tabela explicativa sobre o conceito de linearidade83 e os modelos de
regressão:
Tabela 22 Linearidade de acordo com Gujarati
O modelo é linear nos O modelo é linear nas variáveis?

parâmetros? Sim Não
Sim MRL MRL
Não MRNL MRNL

Nota: MRL significa modelo de regressão linear e MRNL significa modelo de regressão não linear
Para o procedimento de modelagem, no Anexo A da norma ABNT
NBR14653-2, recomenda-se que o comportamento da variável dependente seja
analisado primeiro em relação a cada variável independente, na escala original. Esta
atividade pode orientar o avaliador a visualizar qual transformação ele deve usar.
Existem soluções estatísticas para encontrar a transformação mais
adequada, como transformações via Box e Cox. Pode-se ler também que as
transformações utilizadas para linearizar devem, na medida do possível, refletir o
82 No livro de R. Dantas (2006), páginas [107 a 110] e [148 a 152], há uma explicação mais detalhada sobre
linearização, veja neste link _ https://issuu.com/miguelcamacaroediciones9/docs/completodantas

83
Uma explicação mais extensa sobre linearidade pode ser vista no vídeo "Sobre linearidade em modelos
de regressão" que pode ser acessado através deste link: https://www.youtube.com/watch?v=5Q-uH55o8Xw
117
comportamento do mercado, preferindo-se as transformações mais simples das
variáveis com resultados favoráveis.84.
Depois de realizar as transformações, se houver, a linearidade do modelo deve
ser examinada fazendo o gráfico de dispersão entre a variável dependente com cada
uma das variáveis independentes com as respectivas transformações.
Seguindo a recomendação da norma, e utilizando o módulo Variáveis- Exibir

85
Variáveis do SisDEA , A seguir, os gráficos de dispersão da variável explicada são
apresentados com cada uma das variáveis explicativas, todas em sua escala original:
Figura 12 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs área de construção
84 «Um modelo nunca pode ser uma descrição totalmente precisa da realidade. Para descrever a realidade,
é necessário desenvolver um modelo tão complexo que teria pouca utilidade prática. Em qualquer
construção de modelo, abstração ou simplificação até certo ponto é inevitável. O princípio da lâmina de
barbear de Occam, ou princípio da parcimônia, afirma que um modelo deve ser mantido o mais simples
possível, ou, como Milton Friedman diria, "Uma hipótese [modelo] é importante se 'explica' muito, com pouco
... "Isso significa que algumas variáveis-chave devem ser introduzidas no modelo que capturem a essência
do fenômeno em estudo, relegando qualquer influência menor e aleatória ao termo de erro.» Fonte:
https://laeconometria.blogspot.com/2015/04/parsimonia.html
85
Neste link https://www.youtube.com/watch?v=nkGe6oyl0Mw o Eng. Antônio Pelli apresenta um tutorial do
programa.
118
Neste gráfico de dispersão de duas variáveis quantitativas contínuas, observa-se

uma função linear ascendente, com tendência de aumento do preço total conforme a
área aumenta, há uma dispersão dos dados ao longo e ao redor da linha amarela, com
concentração de dados entre 70 y 100 m2. O comportamento da nuvem de pontos é
consistente com o mercado. Existem dois pontos com valores altos distantes marcados
com um círculo que terão que ser analisados por testes estatísticos.
Figura 13 Gráfico de Dispersão inicial - Preço Total vs Quarto
Neste gráfico, típico de uma variável quantitativa discreta como variável

dependente, há uma linha de tendência inclinada com uma inclinação positiva, isso é
interpretado que o preço total na média aumenta quando a propriedade passa de dois
quartos para três quartos, não há dispersão dos dados ao longo da linha, todos os pontos
concentrados nas linhas verticais para cada um dos dois valores assumidos pela
variável. Os preços mais baixos são observados para propriedades de dois quartos, mas
alguns preços mais elevados também são observados para propriedades de dois
quartos, quando comparados aos preços de propriedades de três quartos. Aqueles
dados com preços elevados devem ser revistos para verificar a sua coerência com o
mercado, ou se de facto o seu valor medido corresponde à influência de outras variáveis
associadas ao preço.
119
Figura 14 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs banheiro
Neste gráfico em que uma variável quantitativa discreta participa como

dependente, não se observa tendência na linha que une os pontos, não há dispersão
dos dados ao longo da linha laranja, todos os pontos concentrados nas linhas verticais.
Observa-se uma maior concentração de imóveis com dois banheiros, é evidente que se
trata de uma amostra muito desequilibrada.
Figura 15 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs vaga de estacionamento
120
Neste gráfico, típico de uma variável quantitativa discreta como variável

dependente, há uma linha de tendência com inclinação positiva, isso é interpretado que
o preço total na média aumenta quando o imóvel passa de uma vaga para duas vagas,
não ha dispersão de dados, todos os pontos concentrados nas linhas verticais para cada
um dos dois valores assumidos pela variável. Os preços mais baixos são observados
nos imóveis com uma vaga, mas também existem alguns preços mais elevados, quando
comparados com os preços dos imóveis com duas vagas. Aqueles dados com preços
elevados devem ser revistos para verificar a sua coerência com o mercado, ou se de
facto o seu valor medido corresponde à influência de outras variáveis associadas ao
preço.
Figura 16 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs Idade
Neste gráfico de dispersão, observa-se uma ligeira inclinação da reta, que pode
ser interpretada como: o preço total do imóvel aumenta com a idade, o que é considerado
contrário ao comportamento dos preços de mercado. Uma grande concentração de
dados é observada entre 2 e 8 anos. Há uma alta dispersão de dados ao longo e ao
redor da linha laranja. O círculo vermelho identifica um ponto que se mostrou atípico em
quase todos os gráficos anteriores e que também deve ser analisado.
121
Figura 17 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs qualidade
Este gráfico mostra uma inclinação positiva da linha que pode ser interpretada
como: imóveis de Qualidade 3, em média, têm preços totais mais altos do que imóveis
de Qualidade 2, enquanto imóveis de Qualidade 2 são maiores do que imóveis de
Qualidade 1. Uma maior concentração de imóveis de Qualidade 2 for observada, uma
amostra desequilibrada é evidente. A tendência é coerente com o mercado.
Figura 18 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs evento
122
Para esta variável dicotômica, observa-se uma reta com inclinação negativa, isto
pode ser interpretado que os preços registrados em média são superiores aos
oferecidos, não há dispersão dos dados ao longo da linha laranja, todos os pontos
concentrados em retas verticais. Uma concentração equilibrada de dados é observada.
O comportamento não é coerente com o mercado, por isso será interessante realizar os
testes correspondentes para ver se esta situação se deve mesmo a uma causalidade
temporária.
Figura 19 Gráfico de dispersão inicial - Preço total vs. Pavimentos do edifício
Neste gráfico de dispersão, observa-se uma função linear ascendente, com

tendência de aumento do preço total à medida que aumenta o número de andares do
edifício, há grande dispersão de dados ao longo e ao redor da linha laranja. A maior
concentração de pontos está entre os andares 19 e 33 dos edifícios da amostra.
123
Figura 20 Gráfico de dispersão inicial - Preço Total vs Distância ao polo valorizante
Para esta variável proxy, observa-se uma reta com inclinação positiva, ou seja,
uma tendência de aumento do preço total à medida que ele se afasta do pólo valorizador,
há uma grande dispersão dos dados ao longo e ao redor da linha colorida laranja,
destacando dois pontos muito distantes da nuvem. A maioria dos pontos está entre 400
e 1.500 m de distância. Uma concentração equilibrada de dados é observada. O
comportamento dos preços é contrário à hipótese assumida para esta variável, portanto
a tendência dos preços deve ser analisada quando o ajuste da amostra é feito pelo
modelo de regressão linear.
Em conclusão, o modelo econométrico proposto pela equação (8.5.2) é linear nos
parâmetros e linear nas variáveis, o que foi confirmado com as relações lineares entre a
variável dependente e cada uma das variáveis independentes.86.
86 As tendências observadas correspondem às relações de dependência entre duas variáveis em um plano,
quando interagem conjuntamente com outras variáveis, nos hiperplanos, essas tendências podem ser
modificadas pela influência de algumas variáveis sobre outras, portanto se deve fazer o cálculo do modelo
de regressão para verificar a verdadeira relação entre a variável dependente e cada uma das variáveis
independentes na equação de regressão e tomar a decisão de deixá-la ou retirá-la com base na coerência
dos resultados com o comportamento do mercado. Se houver transformações de escala, os sinais e
magnitudes dos regressores das variáveis também devem ser verificados para ver se são individualmente
importantes para explicar a variação da variável resposta.
124
F.8.7 Estimadores populacionais do modelo de regressão
Selecionado o método de valoração, identificada a população, coletada a
amostra e apresentada a tabela com as variáveis que compõem o modelo econométrico,
segue-se a etapa de aplicação da análise de regressão linear, definida por Gujarati
(2020) como:
“A análise de regressão trata do estudo da dependência da variável
explicada de uma ou mais variáveis, as variáveis explicativas, com o objetivo
de estimar e / ou prever a média populacional ou o valor médio da explicada
em termos de valores conhecidos ou fixos. (em amostras repetidas) das
explicativas”.
Uma equação matemática para representar um modelo de regressão linear
simples é a seguinte:
Yi = 0 + 1 Xi + i , para i =(1...n) (8.7.1)
Onde:
Yi : variável explicada
Xi : variável explicativa
0, 1: regressores populacionais
i: erros
Agora, para o cálculo dos estimadores ou regressores populacionais, uma vez
feita a recolha da amostra, a seguinte equação é usada:
Yi = b0 + b1 Xi + ei (8.7.2)
Onde, b0 y b1 são os estimadores populacionais que devem ser calculados, para
isso existem dois métodos amplamente utilizados: o Método dos Mínimos Quadrados
125
Ordinários (MMCO) e o Método da Máxima Verossimilhança (MMV)87. Neste livro, vamos
nos referir apenas ao primeiro deles. A estimativa dos regressores é obtida minimizando
a diferença quadrática entre os valores observados e os valores estimados pela equação
de regressão, ou seja, a variação não explicada (residual ou erro) da forma Km − m{ O, que
resulta na seguinte equação:
! !
g3= 1m −Zo − Z" & 23 (8.7.3)
(" ("
A soma dos quadrados dos resíduos deve ser mínima. Para obter o
sistema de equações normais, a função é derivada em relação a Zo y Z", logo se iguala
a zero. As equações resultantes são as seguintes:
Tabela 23 Equações normais e finais para os coeficientes dos regressores
Equação normal Equação Final
∑ m − Z" ∑ &
m − )Zo − Z" & Zo =
)
)∑& m − ∑& ∑m
& m − Zo & − Z" &3 Z" =
) ∑ & 3 − K∑ & 3 O
Além do sistema de equações normais apresentado, no vídeo indicado no pé de
página 99, há uma explicação detalhada para calcular os coeficientes ou regressores
com um exemplo para o modelo de regressão linear aplicando a solução matricial.
Estimativas de mínimos quadrados têm algumas propriedades ideais ou ótimas, que
estão contidas no famoso Teorema de Gauss-Markov, dados os supostos do modelo de
regressão linear clássico, os estimadores de mínimos quadrados, dentro da classe dos
87
Uma explicação mais detalhada pode ser vista no vídeo "Cálculo dos estimadores populacionais de um
MRL usando MMCO" pode ser acessado neste link:
https://www.youtube.com/watch?v=icQfEjBcCDE&t=14s
126
estimadores lineares não-tendenciosos, têm variância mínima, eles são MELI (Melhor
Estimador Linear não-tendencioso88)”. As propriedades dos estimadores são:
Linearidade: em relação à equação 8.6.2, b1 sendo uma função linear de ei
é normalmente distribuído.
Não-tendenciosos: não enviesados, isto é, as suas esperanças
matemáticas coincidem com os valores a serem estimados.
Eficiência: eles são estimadores não tendenciosos com variação mínima,
ou eficientes.
Consistência: à medida que o tamanho da amostra aumenta
indefinidamente, os estimadores convergem para seus verdadeiros valores
populacionais. São consistentes.
Considerando o exposto, a seguir, as informações dos resultados do modelo de
regressão linear para a avaliação do apartamento descrito acima.
Conforme indicado nos pontos F.8.3 a F.8.6 deste laudo, a análise estatística
inferencial foi inicialmente proposta utilizando uma amostra de 106 dados. 89 para as 10
variáveis90.
A introdução da base de dados no programa SisDEA91 foi realizada com a
instrução Importar dados do Excel92, classificadas e editadas as variáveis, foram
revisados os gráficos de dispersão, os seguintes resultados foram obtidos:
88 As siglas em inglês são BLUE o que significa: Best Linear Unbiased Estimator.
89
Pontos discrepantes foram detectados na amostra que foram desabilitados após serem revisados.
90 Os regressores das variáveis Quarto e Banheiro não foram estatisticamente significantivas e o sinal dos
coeficientes não foi coerente com o comportamento do mercado (ponto 9.2.1.5 da Norma). Além disso, o
regressor da variável Evento apresentou um sinal negativo que poderia ser interpretado que as vendas
registradas tiveram preços superiores às ofertas, o que podería ser reflexo da crise pós-COVID, mas seu
regressor não foi significativo. Todas as três variáveis foram desabilitadas do modelo.
91
O SisDEA é um produto da Pelli Sistemas Engenharia (https://pellisistemas.com/) e neste link
https://www.youtube.com/watch?v=jRt7DgM8pko&t=4s pode acessar ao vídeo "A avaliação imobiliária: Um
modelo de regressão linear usando o programa SisDEA" para ver um exemplo completo onde o programa
é usado para processar o banco de dados de mercado.
92
Neste link: https://www.youtube.com/watch?v=9DWLqY1BLfo, O Ing. Antonio Pelli explica como importar
um banco de dados Excel para o SisDEA.
127
Tabela 24 Resultados dos coeficientes da equação de regressão 93
Variável Média Mínimo Máximo Coeficiente t Sig(%) Escala
Ac 91,00 67,00 130,00 0,0074697308 11,90 0,01 x
Pe 1,29 1,00 2,00 0,0418803200 2,21 2,96 x
Ed 5,94 2,00 15,00 -0,0093945542 -2,75 0,72 x
Ca 2,00 1,00 3,00 0,0314091579 1,78 7,87 x
Pi 24,96 10,00 38,00 0,0062835578 4,25 0,01 x
DPV 1.020,01 194,99 2.214,47 -0,0000708250 -3,34 0,12 x
PT 12,11 11,85 12,45 11,2874707400 177,97 0,01 ln(y)
Na tabela anterior você pode ver os resultados dos coeficientes da equação de

regressão, a média, os valores mínimo e máximo de cada variável, bem como seu t
calculado, a significância e a escala de cada uma. Esta informação será útil para
explicação nos testes correspondentes para a validação do modelo. Assim, com o uso
dos valores dos coeficientes das variáveis, a equação de regressão é construída:
ln ~B = 11,28747 + 0,0074697$% + 0,041880 g − 0,0093945Aj

+ 0,0314094i + 0,0062835 l − 0,000070825* #
F.8.8 Coeficientes de Determinação e Correlação
No ponto F.8.5 vimos o procedimento para calcular os coeficientes dos
estimadores populacionais do modelo de regressão linear simples, mas a relação de
dependência entre as variáveis do modelo ainda não foi explicada, ou seja, aquela
explicada com as explicativas. Tampouco foi exposto o poder explicativo do modelo,
indicador da variação dos valores amostrais em torno de seu valor médio, ou seja, o
93 Tabela que reporta a instrução para exportar livros Excel do SisDEA, adaptada pelo autor.
128
ajuste do modelo. Para explicar esses dois aspectos importantes da análise de
regressão, nos voltamos para as seguintes definições:
Coeficiente de Determinação 94: conforme já afirmado, a solução do modelo de
regressão é baseada no método dos mínimos quadrados ordinários (MMCO), que
minimiza a soma dos resíduos quadrados do modelo de regressão linear para determinar
os estimadores.
Se um modelo se ajusta bem aos dados, ele torna pequenas as diferenças entre
os valores observados e os estimados, ou seja, eles apresentam os erros mínimos, então
os resultados das previsões são ajustados à realidade do mercado. Para medir a
eficiência do modelo em minimizar erros, é necessário calcular o Coeficiente de
Determinação, por este motivo partimos da seguinte figura:
Figura 21 Gráfico de dispersão entre as variáveis X e Y
94 Através da Tabela ANOVA também é possível explicar adequadamente esse ponto a partir do minuto
18:32 do vídeo "Do teste de significância global do MRL" que pode ser acessado neste link:
https://www.youtube.com/watch?v=WLlH8p4YHYE&t=4s
129
Como pode ser visto, existem duas linhas, a primeira, que representa a equação
do modelo de regressão, m{ = Zo + Z" & , é inclinada e de cor preta; e a segunda é uma
linha paralela ao eixo das abcissas, em vermelho, que passa na altura da média amostral
( m).
Ao representar graficamente o ponto que representa a variável & no eixo X, se
obtem o ponto m , que representa o valor observado no mercado, enquanto que m{
representa o valor estimado pela equação de regressão e está localizado na linha de
regressão. A diferença entre cada um dos pontos é chamada de variação e elas
correspondem a:
Variação explicada: é a diferença entre o valor estimado m{ e a média da
amostra m, isto é, (m{ − m).
Variação não explicada: é a diferença entre o valor observado no mercado
m e o valor estimado m{ , isto é, (m − …m ).
Variação total: : é a diferença entre o valor observado no mercado m e a
média da amostra m, isto é, (m − m).
Agora, a variação total é igual à soma da variação explicada mais a variação não
explicada, e a fórmula matemática que relaciona essas variações é igual a:
(m − m )= (m{ − m )+ (m − …m ) (8.8.1)
Si se elevam ao quadrado os términos da equacão, a soma dos quadrados da
variação é obtida assim:
SQT =SQE+SQR (8.8.2)
Onde:
SQT: soma dos quadrados total
SQE: soma dos quadrados explicada
130
SQR: soma dos quadrados não explicada ou erros.
A expressão matemática desta relação de soma de quadrados é a seguinte:
∑1m − m23 = ∑Km{ − m O + ∑Km − …m O

3 3
(8.8.3)
Então, a estatística que é usada para quantificar a qualidade do ajuste do modelo
é o Coeficiente de Determinação (‰3 ), que representa a proporção da variação total
explicada pelo modelo de regressão, e é obtida dividindo a soma dos quadrados
explicada pela soma dos quadrados total, ou seja:
Š‹Œ ∑1Ž{ 9Ž2

‰3 = = ∑1
Š‹• Ž 9Ž2
(8.8.4)
O resultado desta estatística é um número decimal, mas para sua interpretação
é expresso em porcentagem. Varia entre 0%, indica que o modelo não explica nenhuma
parte da variabilidade dos dados de resposta em torno de sua média, e 100%, indica que
o modelo explica toda a variabilidade dos dados de resposta em torno de sua média95.
Embora o coeficiente de determinação meça o poder explicativo do modelo, ou
seja, a força da relação entre o modelo e a variável resposta, ele não fornece um teste
de hipótese formal para essa relação. O teste F de significância global determina se esta
relação é estatisticamente significativa, como será visto mais pra frente.
De acordo com González (2006)96 alguns autores recomendam o uso do
Coeficiente de Determinação Ajustado ‰•• 3 pois leva em consideração o número de
variáveis em relação às observações, o que facilita a comparação entre diferentes
modelos de regressão, quando há mudança no número de variáveis (k) ou na quantidade
de dados (n) de um modelo para outro. Tem a seguinte fórmula:
95 Minitab Blog Editor (2019)

96
González, M.A.(2016) Pode ser lido na pág. 59 neste link:
https://issuu.com/miguelcamacaroediciones9/docs/2completogonz__lez
131
)−1
‰•• 3 = 1 − 11 − ‰ 3 2 ‘ ’
)−N−1
(8.8.5)
A maioria dos programas especializados calcula essas duas estatísticas que são
indicadores iniciais da precisão do modelo e também são utilizadas para classificar
diferentes modelos quando as variáveis ou o número de dados na amostra variam. Como
regra geral, valores dos coeficientes de determinação acima de 66,67% são
recomendados para modelos de regressão em análises de mercado imobiliário97.
No Anexo A da norma, no Poder de Explicação, indica que, na mesma amostra,
a explicação do modelo pode ser medida por meio do coeficiente de determinação.
Também recomenda a utilização do coeficiente de determinação ajustado, pois o
coeficiente de determinação cresce com o aumento das variáveis independentes e não
leva em consideração os graus de liberdade perdidos para cada parâmetro estimado. A
norma não recomenda valores percentuais mínimos para os coeficientes.
A tabela a seguir mostra a imagem da saída do programa junto com a

interpretação correspondente:
Tabela 25 Interpretação do coeficiente de determinação 98
Imagen da saída Interpretação
O coeficiente de determinação (R2) é igual

a 0,7382, o que indica que 73,82% da
variação dos valores unitários em torno da
média é explicada pelas variáveis
independentes incluídas no modelo. O
26,18% não explicável possivelmente se
origina das variáveis não incluídas ou da
aleatoriedade do comportamento humano.
97
Pelli (2020) aponta que os modelos mais justos apresentam R2 maior do que 0,75, sendo isso uma
referência, não uma obrigação.
98 Na imagem observam-se dois coeficientes de determinação, o da esquerda é o da equação de regressão
e o da direita da equação de estimação, ambos devem estar sempre acima de 0,6667 de acordo com a
regra geral citada ou 0,75 recomendado no pé de página anterior.
132
Coeficiente de correlação 99: como um termo de referência para este ponto, a
dependência entre uma variável explicada e uma variável explicativa (s) em um modelo
de regressão linear será discutida100. A estatística que mede essa dependência é o
Coeficiente de Correlação (r)101, e a forma funcional mais simplificada para realizar o
cálculo é aquela que utiliza o coeficiente de determinação do modelo de regressão linear,
sendo a fórmula a seguinte:
“ = ”‰ 3 (8.8.6)
De acordó com Pelli (2020), o coeficiente de correlação indica a forma e a força
da associação entre as variáveis, que pode variar de -1 a 1, no caso de correlação
simples (duas variáveis) e de 0 a 1, no caso de correlação múltipla (mais de dois
variáveis).
Quanto à interpretação dos resultados do cálculo estatístico, quando o
coeficiente de correlação é igual a zero, não há correlação linear entre as variáveis,
enquanto um coeficiente igual a um indica uma correlação linear perfeita, ou seja, foi
explicada toda a variação.
É interessante que nos modelos de regressão múltipla a relação de dependência
entre as variáveis explicadas e as variáveis explicativas dos modelos é forte, ou seja, as
magnitudes dos coeficientes são altas, próximas da unidade. Embora seja uma medida
estatística de associação linear entre as variáveis, isso não implica necessariamente em
alguma relação de causa e efeito.
O conteúdo das duas partes da norma ABNT 14653 não se refere a esta
estatística. Na bibliografia especializada existem várias tabelas para a classificação da
99
A partir do minuto 39:16 do vídeo "Sobre multicolinearidade em variáveis em um MRL – Primeira Parte"
há uma ampla explicação sobre correlação linear, que pode ser acessada neste link:
https://www.youtube.com/watch?v=-Ar_8s0Upyo&t=2s
100
A dependência linear entre as variáveis explicativas será discutida no ponto F.8.11 atendendo a hipótese
básica sobre a multicolinearidade.
101 Em outras fontes bibliográficas, o coeficiente de determinação é representado por este símbolo R.
133
correlação, aqui é retirada a referência da regra prática contida nas informações do vídeo
citado no pé de página 99, para a qual é apresentada a seguinte tabela:
Tabela 26 Coeficiente de correlação e relação de dependência
Valor de r Relação de dependência
|“| = 0 Nula
0 • |“| – 0,50 Fraca
0,50 • |“| – 0,75 Média
0,75 • |“| • 1 Forte
|“| = 1 Perfeita
Em relação ao resultado do coeficiente de correlação, a tabela a seguir mostra a

imagem da saída do programa junto com a interpretação correspondente:
Tabela 27 Interpretação do coeficiente de correlação
O coeficiente de correlação (r) é igual a

0,8592, indicando forte correlação entre a
variável explicada e as variáveis
explicativas.
F.8.9 Desvio Padrão do Modelo
No ponto anterior, foi discutido o Coeficiente de Determinação do modelo de
regressão múltipla, e no desenvolvimento de sua equação foi mencionada a soma de
quadrados não explicada ou erros (SQR). A partir desta soma, o desvio padrão do
modelo pode ser calculado de acordo com a seguinte fórmula:
134
—™‰ 0∑Km − …m O
3
—˜ = 0 =
š. ?. )−N−1
(8.9.1)
Onde:
—˜ : é o desvio padrão do modelo.
): número de dados de amostra.
N: número de variáveis independentes no modelo.
—™‰: soma de quadrados não explicada ou erros.
š. ?.: graus de liberdade do modelo.102
Dantas (2002)103 ndica que si se eleva ao quadrado o desvio padrão, obtém-se
a variância do modelo, que é uma medida diagnóstica, ou seja, quando for necessário
selecionar entre dois modelos satisfatórios, será escolhido aquele de maior precisão,
portanto, o aquele com a menor variância. A variância diminui à medida que uma variável
é incorporada ao modelo, se a redução for significativa, então há indícios de que a
variável é importante para explicar a variabilidade dos preços, se não for significativa, a
variável não deve ser incluída.
A norma não se refere explicitamente ao desvio padrão do modelo, mas no ponto
A.2 Premissas básicas, na letra d) pode-se ler que o engenheiro de avaliação deve
incorporar no modelo apenas as variáveis importantes no processo de homogeneização
e não incorporar variáveis irrelevantes no modelo. E como dito anteriormente, o desvio
padrão, que resulta em variância, é uma medida para analisar a incorporação de
variáveis importantes ou a desincorporação de variáveis irrelevantes no modelo.
102
Uma explicação ampla do termo pode ser conferida no vídeo “Sobre os graus de liberdade ...”, que pode
ser acessado neste link https://www.youtube.com/watch?v=TCk-vCCR3Os
103 O Dr. Rubens Dantas explica o assunto na página 121 de seu livro que pode ser lido neste link:
https://issuu.com/miguelcamacaroediciones9/docs/completodantas
135
Em relação ao resultado do desvio padrão do modelo, a tabela a seguir mostra a

imagem da saída do programa junto com a interpretação correspondente:
Tabela 28 Interpretação do desvio padrão do modelo
O desvio padrão do modelo de regressão

é igual a 0,07568. Se quiser fazer uma
comparação com outros modelos, deve
estar atento à escala e à unidade de
medida da variável resposta.
F.8.10 Testes de significância MRL
Em um modelo de regressão linear, é muito importante verificar a significância
individual dos parâmetros populacionais a partir do teste de significância dos
estimadores populacionais que acompanham as variáveis independentes do modelo104.
Aqui está o procedimento para o teste:
1. Enunciado de hipóteses: um teste de hipótese é uma regra que especifica
se uma afirmação sobre uma população pode ou não ser rejeitada
dependendo da evidência fornecida por uma amostra de dados, baseada
na Teoria da Probabilidade. O teste de hipótese examina duas hipóteses
mutuamente exclusivas sobre uma população: a hipótese nula (H0) e a
hipótese alternativa (H1). Para o modelo de regressão linear, temos as
seguintes hipóteses:
H0 : nq =0; isto é, a variável Xik não é importante para explicar o
fenômeno em estudo, contra
104Uma explicação mais extensa deste teste pode ser vista no vídeo “Sobre o teste de significância do
parâmetro em um MRL” que pode ser acessado através deste link:
https://www.youtube.com/watch?v=Xwp5uVH9jZM&t=2s
136
H1 : nq ≠ 0; isto é, a variável Xik é importante e deve permanecer no
modelo.
2. Nível de significância: é a probabilidade de erro ao decidir rejeitar a
hipótese nula assumindo que ela é verdadeira. É denotado pela letra
grega œ. É definido para este caso:
œ = P(rejeitar H0 /H0 verdadeira)105 (8.10.1)
3. Estatística de teste: uma estatística de teste é uma variável aleatória
calculada a partir dos dados da amostra e usada em um teste de hipótese
para comparar seus valores com o que é esperado sob a hipótese nula.
Para este caso, a estatística é igual a:
Zq
7q∗ =
/1Zq 2
(8.10.2)
Sendo: 7q∗ : a estadística do teste; Zq : é o estimador do parámetro nq , e,
/1Zq 2: o desvio padrão estimado correspondente ao estimador do
parâmetro nq . O tipo de teste é bicaudal.
4 Regra de decisão: Se t* calculado é maior que o tabelado (žŸ9 /¡,¢9£9Ÿ )
ou o valor p é menor que o nível de significancia , se rejeita a hipótese
nula, portanto, o parâmetro populacional é estatisticamente significativo e
a variável associada é importante para explicar as variações da variável
dependente ou explicada, portanto deve permanecer no modelo.
No Anexo A da norma, no ponto A.3 Testes de significância, afirma-se que o nível
máximo de significância permitido para os demais testes estatísticos é de 10% e serão
105
Na bibliografia consultada, esse nível de significância geralmente é igual a 5%, até mesmo alguns
programas estatísticos o pré-definem, porém, mais adiante, será discutida a tolerância ao falar da Norma
NBR 14.653-2 e dos Graus de Fundamentação.
137
compatíveis com a especificação da avaliação. No caso da utilização de modelos de
regressão linear, o grau de fundamentação de acordo com o ponto 9.2.1 da ANBT NBR
14653-2, deve ser determinado de acordo com o conteúdo da Tabela 1 - Grau de
fundamentação na utilização de modelos de regressão linear, e no que diz respeito ao
significado individual dos parâmetros, o item nº 5 apresentado a seguir deve ser
atendido:
Tabela 29 Graus de fundamentação para a significância dos parâmetros

Ítem Descrição
III II I
Nível máximo de
significância α para a rejeição
da hipótese nula de cada
5 10% 20% 30%
regressor (soma do valor das
duas caudas da distribuição
de probabilidade)
Em relação ao resultado da significância das variáveis explicativas, a imagem a

seguir mostra a saída do programa e, em seguida, a interpretação correspondente:
Figura 22 Interpretação da significância das variáveis explicativas
Todos os regressores apresentam significância inferior a 10%, o que permite

que este item seja classificado como Grau Fundamentação III. Conclui-se que as
variáveis são importantes para explicar a variação nos preços dos imóveis.
138
Em um modelo de regressão linear, é muito importante verificar a significância
global do modelo 106. Aqui está o procedimento para o teste:
1. Enunciado de hipóteses: um teste de hipótese é uma regra que especifica
se uma afirmação sobre uma população pode ou não ser rejeitada
dependendo da evidência fornecida por uma amostra de dados, baseada
na Teoria da Probabilidade. O teste de hipótese examina duas hipóteses
mutuamente exclusivas sobre uma população: a hipótese nula (H0) e a
hipótese alternativa (H1). Para o modelo de regressão linear, temos as
seguintes hipóteses:
ho : n" = n3 = ⋯ = nq = 0 ; nenhuma variável selecionada para a
construção do modelo é importante para explicar a variabilidade dos
preços observados, contra
H1 : nq ≠ 0 ; pelo menos uma das variáveis é importante para
explicar a variabilidade dos preços observados.
2. Nível de significância: é a probabilidade de erro ao decidir rejeitar a
hipótese nula assumindo que ela é verdadeira. É denotado pela letra
grega œ. É definido para este caso:
œ = P(rejeitar H0 /H0 verdadeira) 107 (8.10.3)
3. Estatística de teste: uma estatística de teste é uma variável aleatória
calculada a partir dos dados da amostra e usada em um teste de hipótese
para comparar seus valores com o que é esperado sob a hipótese nula.
Para este caso, a estatística é igual a:
106 Uma explicação mais extensa deste teste pode ser vista no vídeo “Sobre o teste de significância global
do LMR” que pode ser acessado através deste link: https://www.youtube.com/watch?v=WLlH8p4YHYE

107
Na bibliografia consultada, esse nível de significância é geralmente igual a 1%, até mesmo alguns
programas estatísticos o pré-definem, porém, mais adiante será explicado sobre tolerância ao falar da
Norma NBR 14.653-2 e dos Graus de fundamentação.
139
∑Km{ − mO
3
)−N−1
=
¥
∑Km − m{ O
3 N
(8.10.4)
Sendo, n: o número de dados da amostra (tamanho) y K: o número de
variáveis independientes. O tipo de teste é unicaudal.
4. Regra de decisão: Se Fc (calculado) é maior que o
¤ ;£;¢9£9Ÿ (tabelado) ou o valorp for menor que o nível de significância
α, a hipótese nula é rejeitada, portanto, pelo menos uma das variáveis
independentes incluídas no modelo é importante para a explicação da
variabilidade dos preços observados no mercado.
No ponto A.2.2 do Anexo A da norma, afirma-se que a significância dos
subconjuntos de parâmetros, quando relevantes, pode ser testada pela análise de
variância por partes.
No caso da utilização de modelos de regressão linear, o grau de fundamentação
de acordo com o ponto 9.2.1 da ANBT NBR 14653-2, deve ser determinado de acordo
com o conteúdo da Tabela 1 - Grau de fundamentação na utilização de modelos de
regressão linear, e quanto ao significado global do modelo, o item Nº 6 apresentado a
seguir deve ser atendido:
Tabela 30 Graus de fundamentação para a significância global do modelo

Ítem Descrição
III II I
Nível máximo de significância α
admitido para a rejeição da
6 1% 2% 5%
hipótese nula do modelo por
meio do teste F de Snedecor.
A seguir, a tabela ANOVA é apresentada com os resultados do cálculo da

estatística F e a imagem da saída do programa:
140
Tabela 31 Análise de variância (ANOVA)

Soma dos Graus de
Fonte de Variação Variância F calculado
Quadrados Liberdade
Explicada 1,45 6 0,24 42,30
Não explicada 0,52 90 0,01
Total 1,97 96
Tabela 32 Teste de significância global

O F calculado108 é igual a 42,30;
enquanto o nível de significância do
modelo é de 0,01%, que é menor que o
nível de significância α, então a hipótese
nula é rejeitada e pelo menos uma das
variáveis independentes incluídas no
modelo é importante para a explicação
da variabilidade do preços observados
no mercado. O Grau de Fundamentação
III é alcançado de acordo com a Tabela
30.
F.8.11 Hipóteses Básicas do MRL
Secondo Gujarati (2010) as hipóteses sobre a (s) variável (s) Xi e o termo de erro
é relevante para alcançar uma interpretação válida dos valores estimados da regressão.
Uma hipótese básica, como as que serão explicadas posteriormente, é uma condição ou
108Usando a função do Excel INV.F.CD (0,01;6;90) se obtem o Fcrítico igual a 3,009<42,30 e com
DIST.F.CD (42,30;6,90) se obtem um valor p igual a 3,83743E-24< menor do que o 0,01 do teste, cumprindo
assim as duas regras de decisão de rejeição da hipótese nula.
141
suposição de teste matemático-estatístico, que deve atender à equação do modelo de
regressão linear para sua correta especificação.
Primeira hipótese: «o número de observações n deve ser maior que o número de
parâmetros a serem estimados pelo modelo »109. Isto é, o número de observações (n)
deve ser maior que o número de parâmetros a estimar (β). Se tivermos a seguinte
equação do modelo de regressão linear múltipla:
m = no + n" & " + ⋯ + nq & q + D ; para l =(1…n) (8.11.1)
Então, a seguinte expressão deve ser satisfeita:
) > 4§)7i“1no , n" ,…,nq ) (8.11.2)
Agora, se você tiver um modelo de regressão linear simples:
m = no + n" & + D ; para l =(1…n) (8.11.3)
De acordo com a suposição, uma vez que existem dois parámetro no y n", o
número mínimo de observações (n ) Seriam três, mas será que com essa quantidade de
dados é possível modelar o comportamento de um segmento do mercado imobiliário?
Existem normas para verificar essa premissa básica?
A resposta à primeira questão é não, pois ao se utilizar um tamanho amostral
pequeno não é possível generalizar os resultados do cálculo do modelo de regressão
linear. A segunda resposta é sim.
No caso da utilização de modelos de regressão linear, o grau de fundamentação
de acordo com o ponto 9.2.1 da ANBT NBR 14653-2, deve ser determinado de acordo
com o conteúdo da Tabela 1 - Grau de fundamentação na utilização de modelos de
109 Uma explicação mais extensa é apresentada no vídeo "Do suposto básico sobre micronumerosidade em
MRL" que pode ser acessado por meio deste link:

https://www.youtube.com/watch?v=WJiP7TmkOe0&t=3s
142
regressão linear, e quanto ao significado global do modelo, o item Nº 2 apresentado a
seguir deve ser atendido:
Tabela 33 Quantidade mínima de dados para o grau de fundamentação
Ítem Descrição
III II I
Quantidade mínima 6 (k + 1), onde k 4 (k + 1), onde k 3 (k + 1), onde k
de dados de é o número de é o número de é o número de
2
mercado realmente variáveis variáveis variáveis
usados. independentes. independentes. independentes.
No Anexo A da norma, é feita referência à micronumerosidade no ponto A.2
Premissas Básicas:
a) Para evitar a micronumerosidade, o número mínimo de dados realmente
usados (n) no modelo, deve atender aos seguintes critérios, em relação ao
número de variáveis independentes (k):
n ≥ 3 (k + 1)
para n ≤ 30, ni ≥ 3
para 30 < n ≤ 100, ni ≥ 10% n

(8.11.4)
para n > 100, ni ≥ 10
Onde:
ni : é o número de dados com a mesma característica quando são
utilizadas variáveis qualitativas: categorizadas, ajustadas
categorizadas e dicotômicas.
Para verificar a micronumerosidade, os seguintes cálculos são feitos com base

em um tamanho de amostra (n) de 97 dados e com seis variáveis independentes (k):
143
Tabela 34 A micronumerosidade
Solução para a condição Interpretação
3 (k + 1)= 3(6+1) =21<97 Não há micronumerosidade
Para verificar a micronumerosidade nas variáveis qualitativas, o cálculo de n

i
começando pelo tamanho da amostra (n) que são 97 dados, com a seguinte condição,
para 30 < n ≤ 100, n ≥ 10% n, isso implica que n = 10% x 97 = 9,7 se aproxima a 10 dados.
i i
Na tabela a seguir, os resultados da comprobação:
Tabela 35 Micronumerosidade e variáveis qualitativas
Variável IM Teste Decisão

Alta Média Baixa
Qualidad Ca 3 2 1 Permanece na amostra
10 77>10 10
Para conformidade com o item 2 da Tabela 34, os cálculos correspondentes são

apresentados com base em um tamanho de amostra (n) igual a 97 dados e com seis
variáveis independentes (K):
Tabela 36 Verificação a relação entre variáveis - dados de amostra
III II I
6 (k + 1)= 6(6+1)=42 4 (k + 1)= 4(6+1)=28 3 (k + 1)= 3(6+1)=21
Como pode ser visto, 42 <97, portanto, o Grau de fundamentação III é alcançado.
144
Segunda hipótese: « A variável independente é representada por números reais que
não têm perturbação aleatória »110. Afirma-se que os números reais são valores que
representam uma quantidade (zero, positiva ou negativa) que são as bases do cálculo e
da análise matemática. Números naturais, inteiros, racionais e irracionais estão incluídos
neste conjunto. Entre as características dos números reais estão:
• Eles têm uma ordem (conjunto ordenado).
• Não há espaços vazios neste conjunto de números (conjunto completo).
• Pode ser expressa como uma expansão decimal infinita.
ℝ ∈ 1−∞; +∞2
• Eles são representados em linha reta real e seu domínio é o seguinte:
O modelo de regressão linear usado para estimar o valor da propriedade
tributável requer dados do mercado imobiliário. De cada imóvel referencial ou
comparável para o estudo, as informações são extraídas dos valores, não aleatórios e
expressos em números reais, das variáveis independentes, que são função das
características ou atributos fixos.
Todas as variáveis são expressas em números reais sem perturbação aleatória,

portanto, esta hipótese básica do modelo é cumprida.
Terceira hipótese: « O erros são variáveis aleatórias com distribuição normal »111. Os
erros D são variáveis aleatórias que representam a influência combinada (na variável
dependente) de um grande número de variáveis independentes que não foram
explicitamente inseridas no modelo de regressão. O modelo de regressão linear clássico
110 Uma explicação mais extensa é exposta no vídeo "Sobre números reais, perturbação aleatória e
variabilidade de variáveis" que pode ser acessado através deste link:
https://www.youtube.com/watch?v=GDRpSOJsRYQ&t=848s
111 Uma explicação mais extensa é exposta no vídeo "Da normalidade da distribuição de frequência de erros
em um MRL Parte I" deste link: https://www.youtube.com/watch?v=qS1bHBL0NV4 e a Parte II deste outro

link: https://www.youtube.com/watch?v=3tiGCVVCUCw&t=468s.
145
assume que a variável D é normalmente distribuído com média A1D 2 =0; a variância
AKD 3 O = « 3 y co variância AKD D• O = 0. Isto é: D ~N(0, « 3 ). A tabela a seguir contém as
causas, consequências e soluções para cumprir esta hipótese.:
Tabela 37 Normalidade: causas, consequências e soluções
Causas Consequências
A estimativa da variância é afetada. Não
Presença de outliers, pequenas amostras há garantia para a validade dos testes de
e omissão de variáveis importantes. hipótese (t e F). Os intervalos de
confiança aumentam.
Soluções
Revisão dos dados da amostra. Aumente o tamanho da amostra. Transformação das
variáveis. Remoção de outliers (se houver dados suficientes).
Para a detecção de Normalidade na distribuição de erros, existem testes gráficos
e testes numéricos, a maioria dos programas estatísticos contém módulos que facilitam
a realização de gráficos e cálculos matemáticos. A tabela a seguir resume os testes:
Tabela 38 Pruebas gráficas y numéricas – Normalidad
Testes gráficos Testes numéricos
Kolmogorov-Smirnov (KS)
Histogramas de frequências
Shapiro-Wilk (SW)
Gráfico dos valores estimados vs os erros Jarque-Bera (JB)

padronizados. Anderson Darling (AD)
Os gráficos de dispersão normais, P-P e Crámer-Von (CV)

Q-Qplot. Lillie Fors (LF)
No Anexo A da norma, é feita referência ao Ponto A.2.1.2 Normalidade, a
verificação da normalidade pode ser realizada através dos seguintes testes:
a) Pelo teste gráfico do histograma dos erros padronizados da amostra, a
fim de observar se ela se aproxima de uma curva de distribuição normal;
146
b) Por análise gráfica de erros 112 padronizados versus os valores estimados,
observando-se os pontos dispostos de forma aleatória e que a grande
maioria deles estão localizados no intervalo [-2;2].
c) Comparando a frequência relativa dos erros padronizados da amostra nos
intervalos de [-1;1], [-1,64;1,64] y [-1,96;1,96], com as probabilidades da
distribuição normal padrão nos mesmos intervalos, ou seja, 68%, 90% y
95%.
d) Pelo teste gráfico dos resíduos padronizados ordenados versus os quartis
da distribuição normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz
do primeiro quadrante.
e) Por testes de ajuste não paramétricos, como, por exemplo, o chi
cuadrado, o Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o Jarque-
Bera113.
Em relação ao ponto c), é apresentada uma sugestão válida para os percentuais
dos intervalos da distribuição:
Tabela 39 Tolerância percentual da distribuição normal
Intervalo Tolerância
¬ − «; ¬ + «
¬ − «; ¬ + «
63-73
− 1,64«; ¬ + 1,64«
¬¬ −
− 1,64«;
1,64«; ¬¬ +
+ 1,64«
1,64«
85-95
¬¬ −
− 1,96«;
1,96«; ¬¬ +
+ 1,96«
1,96« 90-100
112 Uma explicação do gráfico indicado pode ser vista no vídeo que pode ser acessado por meio deste link,
https://www.youtube.com/watch?v=dwc05YhfVv8 do Ing. Antonio Pelli.
113 Um exemplo da aplicação do teste de Jarque-Bera pode ser visto a partir do minuto 7:42 do vídeo "Da
normalidade da distribuição de frequência de erros em um MRL Parte II" que pode ser acessado neste link:
https://www.youtube.com/watch?v=3tiGCVVCUCw
147
Para verificar essa hipótese, é possível utilizar três tipos de informação da saída
do programa, sendo o primeiro, o histograma de frequência de erro (módulo Ajuste
SisDEA):
Figura 23 Histograma de erros do modelo
O segundo, para comparar as frequências relativas, por isso se utiliza a saída do

programa mostrado nesta tabela.:
Tabela 40 Normalidade: comparação de porcentagens da distribuição normal
Imagen de saída Interpretação
Usando a tabela de tolerância e

fazendo a comparação, há uma
aproximação das porcentagens abaixo
da curva de distribuição normal em
relação à distância do desvio padrão.
O terceiro, a presença de pontos atípicos (outliers) na amostra. Conforme

observado na tabela 52, para garantir a normalidade, é necessário respeitar os
percentuais das probabilidades sob a curva de Distribuição Normal, neste caso, ela é
analisada entre [-1,96s; + 1,96s] da média & e a porcentagem é de 95%, portanto, é
tolerável aceitar um número de 5% de pontos outliers.
148
Como pode ser visto na Tabela 28 Interpretação do coeficiente de correlação,

existe um outlier que representa 1,03% <5%. Em conclusão, com base nos três tipos de
informação previamente descritos e verificados, pode-se assegurar que os erros
possuem um histograma de frequência que se aproxima de uma distribuição normal.
Quarta hipótese: « Os erros são variáveis aleatórias com a esperança matemática igual
a zero e variância constante »114. Em outras palavras, os erros são homocedásticos.
Mas o que significa homocedasticidade? A palavra vem do verbo grego
skedanime, que significa dispersar ou espalhar, portanto, o significado de
homocedasticidade, ou igual (homo) dispersão (cedasticidade), ou igual variância. A
variação em torno da linha de regressão (a linha da relação média entre X e Y) é a
mesma para todos os valores de X.
O modelo de regressão linear clássico assume que a variável D é normalmente
distribuída com média A1D 2 =0; a variância AKD 3 O = « 3 , isto é: D ~N(0, « 3 ) que é
interpretado: os erros são normalmente distribuídos com média zero e variância igual a
« 3.
O princípio da homocedasticidade indica que a variância é constante dado
qualquer valor das variáveis explicativas: Var(D |Xi )=« 3 . Quando a Var(D |Xi )=« 3 , então
a situação é apropriadamente conhecida como heterocedasticidade, ou dispersão
desigual, ou variância desigual.
Na tabela a seguir se pode ver as causas, consequências e soluções para
atender a esta hipótese:
114
Uma explicação mais extensa é apresentada no vídeo “Sobre a homocedasticidade nos erros do modelo
de regressão linear” que pode ser acessado através deste link:
https://www.youtube.com/watch?v=XVYdmW1wAKc&t=1620s
149
Tabela 41 Homocedasticidade: causas, consequências e soluções
Banco de dados de grupo misto. Omissão Os estimadores MCO são não viesados,
de variáveis importantes. Presença de mas ineficientes, eles não são mais os
dados atípicos. Transformação incorreta melhores estimadores lineares não
de variáveis. Assimetria de uma ou mais viesados (MELI). Os testes de hipótese (t,
variáveis preditivas ou de longo alcance. F) sob os supostos de Gauss-Markov não
Isso costuma ser um problema ao usar são mais válidos na presença de
dados de seção transversal. heterocedasticidade.
Soluções
Revisão dos dados da amostra. Remoção de outliers. Análise das escalas dos grupos
amostrais e separação dos grupos. Adicione mais variáveis (menos provável).
Transformação das escalas das variáveis (explicadas e explicativas).
Para a detecção da homocedasticidade existem testes gráficos e testes
numéricos, a maioria dos programas estatísticos contém módulos que facilitam a
realização de gráficos e cálculos matemáticos. A tabela a seguir resume os testes:
Tabela 42 Testes Gráficos e Numéricos - Homocedasticidade 115
Testes Gráficos Testes numéricos

Gráfico de dispersão entre os erros
Levene (LE)
quadrados da regressão versus os
Goldfelf-Quandt (GQ)
valores estimados e com as variáveis do
Breusch-Pagan-Godfrey (BPG)
modelo.
Park (TP)
Gráfico dos valores estimados vs os erros
White (TW)
padronizados.
Glesjer TG) y Spearman (TS)
115 Um exemplo da aplicação do teste Breusch-Pagan-Godfrey (BPG) pode ser visto a partir do minuto 27:00
do vídeo "Sobre homocedasticidade nos erros do modelo de regressão linear" que pode ser acessado neste
link: https://www.youtube.com/watch?v=XVYdmW1wAKc
150
No Anexo A da norma, é feita referência em A.2.1.3 à Homocedasticidade,
podendo ser realizada sua verificação para o modelo de regressão linear, entre outros,
por meio dos seguintes testes:
a) Pelo teste gráfico dos resíduos padronizados versus os valores
estimados, os quais devem apresentar a disposição dos pontos de forma
aleatória, sem seguir qualquer tendência ou padrão de comportamento;
b) Pelos testes de Park y de White.
Para verificar esta hipótese, utiliza-se a parte gráfica do módulo Resíduos do

programa SisDEA.:
Figura 24 Testes gráficos - Homocedasticidade
Por meio do gráfico de dispersão dos erros padronizados versus os valores

estimados pelo modelo, pode-se observar que a nuvem de pontos não apresenta
nenhuma tendência, o que é um indicativo de que eles estão dispostos aleatoriamente
e são interpretados: os erros de o modelo tem comportamento homocedástico, ou seja,
os erros têm variância constante.
151
Quinta hipótese: « Não deve haver relação exata entre qualquer uma das variáveis
independentes »116. A colinearidade ocorre quando uma variável explicada é uma
combinação linear de outra variável preditora do modelo de regressão, isso é o que se
espera, mas quando o preditor está linearmente relacionado a outras variáveis
explicativas do modelo, há multicolinearidade.
Falamos de uma multicolinearidade perfeita em um modelo de regressão com k
variáveis independentes (X1, X2...Xk) quando existe uma relação colinear exata e a
seguinte equação é satisfeita:
-" &" + -3 &3 + … + -q &q = 0 (8.11.5)
-" , -3 … -s : são constantes que não são necessariamente zero

simultaneamente.
Uma multicolinearidade quase perfeita ou de alto grau é apresentada em um
modelo de regressão com k variáveis independentes (X1, X2...Xk) quando há uma relação
colinear quase exata e a seguinte equação é satisfeita:
-" &" + -3 &3 + … + -q &q + k = 0 (8.11.6)
Sendo k é o termo de erro estocástico.
Na prática econométrica existe sempre, em maior ou menor grau, uma
dependência aproximada. Por isso se diz que nao é uma questão de grau não de
existência. Supõe-se que a dependência linear entre as variáveis de um modelo é um
problema da amostra e não da população. A colinearidade surge pela natureza dos
dados, principalmente na área da economia com variáveis que representam valores de
116 Uma explicação mais extensa é exposta no vídeo "Sobre multicolinearidade em variáveis em um MRL -
Parte Um" deste link: https://www.youtube.com/watch?v=-Ar_8s0Upyo e a Segunda parte deste outro link:
https://www.youtube.com/watch?v=MO2EOfVLaBY&t=878s.
152
mercado. Na tabela a seguir você pode ver as causas, consequências e soluções desta
hipótese:
Tabela 43 Colinearidade: causas, consequências e soluções
 Métodos de coleta de dados.  Os estimadores MCO são tendenciosos,
 Restrições do modelo. Seleção da consistentes e eficientes, mas têm
função do modelo. Modelo com variâncias altas.
excesso de variáveis.  Inversão de sinais nos regressores em
Micronumerosidade. relação aos que se teriam na ausência
 Nas séries temporais, os deste problema.
regressores que apresentam  Intervalos de confiança mais longos.
comportamentos enviesados:  Dificuldade em interpretar os efeitos
aumentam ou diminuem com o isolados dos regressores.
tempo.
 Altos valores de R2 com regressores não
significativos.
 Sensibilidade dos estimadores MMCO e
seus erros padrão quando há pequenas
mudanças nos dados.
 Altas correlações entre pares de variáveis
explicativas ou regressivas.
Soluções
 Revisão dos dados da amostra.
 Colete outras informações.
 Excluir covariáveis do modelo, as menos significativas, mas a omissão de variáveis
importantes deve ser analisada.
 Transformação de escalas das variáveis explicativas.
 Use estimadores tendenciosos (regressão de crista).
 Análise do componente principal.
 Análise de cluster.
 Aceite a multicolinearidade e observe suas consequências.
 Use o modelo desde que a propriedade de avaliação siga os padrões estruturais
que produzem dependência linear.
Para a detecção de colinearidade entre as variáveis independentes do
modelo de regressão linear, a maioria dos programas estatísticos contém módulos que
facilitam o desempenho de gráficos e cálculos matemáticos. A tabela a seguir resume
os testes:
153
Tabla 44 Testes Gráficos e Numéricos - Multicolinearidade117
Testes Gráficos Testes numéricos
Gráfico de dispersão entre os valores das Coeficientes de correlação (isolados ou com

variáveis que participam do modelo. influência) - Matriz de correlação.
Gráfico de dispersão entre os erros Determinante de X’X

quadrados da regressão versus os Coeficiente de determinação do modelo R2 .
valores das variáveis do modelo.
Regressões auxiliares
Método H-plot (Cornsten & Gabriel)
Fator de inflação de variância (F.I.V.).
Raízes características
Método R-1h-plot (Ramírez et al)
Número ou índice de condição
No Anexo A da norma, é feita referência ao Ponto A.2.1.5 Colinearidade ou
multicolinearidade. Em relação a esta hipótese a ser testada no modelo de regressão
linear, a norma indica:
A.2.1.5.1 Uma forte dependência linear entre duas ou mais variáveis
independente causa alterações no modelo e limita seu uso. As variações nas
estimativas dos parâmetros podem ser muito grandes e levar à aceitação da
hipótese nula e à eliminação das variáveis fundamentais.
A.2.1.5.2 Para verificar a multicolinearidade, deve-se primeiro analisar a
matriz de correlação, que reflete dependências lineares de primeira ordem
entre as variáveis independentes, com atenção especial para resultados
maiores que 0,80. Como também é possível que ocorra multicolinearidade,
mesmo quando a matriz de correlação apresenta coeficientes baixos,
recomenda-se verificar a correlação de cada variável com subconjuntos de
117 Um exemplo da aplicação do teste Fator de inflação de variância (F.I.V.) pode ser visto a partir do minuto
14:38 do vídeo “Sobre multicolinearidade em variáveis em um MRL- Segunda Parte” que pode ser acessado
neste link: https://www.youtube.com/watch?v=MO2EOfVLaBY
154
outras variáveis independentes, por meio de regressões auxiliares, e utilizar
análise de variância por partes.
A.2.1.5.3 Para processar os dados na presença de multicolinearidade,

recomenda-se a adoção de medidas corretivas, como a ampliação da
amostra ou a adoção de técnicas estatísticas mais avançadas, como a
análise de componentes principais.
A.2.1.5.4 Nos casos em que a propriedade de avaliação segue os padrões
estruturais do modelo, a existência de multicolinearidade pode ser ignorada.
Para verificar essa hipótese, são utilizadas as informações do módulo

Correlações do SisDEA. A matriz de correlações isoladas e com influência serám
usadas:
Figura 25 Matriz de correlações isoladas
Figura 26 Matriz de correlações com influência 118
Ao revisar os valores das correlações, fica evidente que não há altas correlações
entre as variáveis (menos de 0,80), o que explica que não há presença de
multicolinearidade entre as variáveis independentes.
118
Recomenda-se observar os resultados da matriz de correlações com influência e nas escalas
transformadas das variáveis (se foram produzidas).
155
F.8.12 Erros de especificação MRL
Após expor o que corresponde à condição de linearidade nos modelos, a
significância individual dos parâmetros, a significância global do modelo e as hipóteses
básicas do modelo de regressão linear, procedemos à interpretação dos erros de
especificação. A tabela a seguir lista os erros de especificação mais comuns no modelo
de regressão linear:
Tabela 45 Tipos de erros de especificação
Erros de especificação
• Omissão de variáveis importantes
• Inclusão de variáveis irrelevantes
• Forma funcional incorreta
• Erros de medição nos valores das variáveis explicadas e explicativas.
• Especificação incorreta do termo de erro
Doravante, e de forma sucinta 119, uma explicação de cada erro de especificação
será feita, começando com:
Omissão de variáveis importantes: Em um modelo de regressão linear, é aquela
variável explicativa que contém ou carrega informações relevantes para explicar as
variações da variável explicada. Entende-se como omissão de uma variável importante,
sua não inclusão como explicativa na estrutura do modelo. A tabela a seguir apresenta
as causas, consequências e detecção:
119
Uma explicação mais extensa é exposta no vídeo "Dos erros de especificação em um MRL" deste link:
https://www.youtube.com/watch?v=Ky_ObrbU1b4
156
Tabela 46 Omissão de variáveis importantes: causas, consequências e detecção
Causas Consequências Detecção
• Os parâmetros
estimados são
tendenciosos e
• Testes t
inconsistentes.
• Teste de Durbin
•A variância dos
Watson120
resíduos e os parâmetros
Sub-ajuste do modelo • Forma iterativa de
não são estimados
exclusão de variáveis
corretamente.
relevantes (avaliação do
• Intervalos de confiança,
modelo).
testes de hipóteses e
previsões podem não ser
confiáveis.
Se o teste for feito com todas as variáveis e for ordenado da maior para a menor
pela estatística t* em valor absoluto, temos:
Tabela 47 Omissão de variáveis importantes
Variável |t*| Raj2 Se Observação
Com todas as variáveis NA 0,7208 0,07568 Modelo ajustado
Desabilitando só AC 11,90 0,2896 0,12072 Raj2 Se
Desabilitando só Pi
Raj2
4,25 0,6683 0,08248 Se
Desabilitando só DPV
Raj2
3,34 0,6896 0,07979 Se
Desabilitando só Ed
Raj2
2,75 0,7006 0,07836 Se
Desabilitando só Pe
Raj2
2,21 0,7088 0,07728 Se
Desabilitando só Ca
Raj2
1,78 0,7141 0,07657 Se
Para o modelo ajustado o Raj2 é 0,7208; quando se desabilita q variável AC o Raj2

baixa a 0,2896, e o Se aumenta de 0,07568 até 0,12072, então ele verifica-se a
importância da variável para a modelagem. Nas demais variáveis, as mudanças foram
120 Um exemplo da aplicação do teste Durbin Watson pode ser visto a partir do minuto 24:30 do vídeo "Dos
erros de especificação em uma MRL" que pode ser acessado neste link:
157
moderadas nas estatísticas de comparação em relação aos valores da variável AC.

Conclui-se que todas as variáveis analisadas são importantes, portanto, não há erro de
especificação no modelo.
Inclusão de variáveis irrelevantes: Em um modelo de regressão linear, é aquela
variável explicativa que não carrega informações importantes para explicar as variações
da variável explicada. Entende-se como inclusão de uma variável irrelevante, sua não
omissão como explicativa na estrutura do modelo. A tabela a seguir apresenta as
causas, consequências e detecção:
Tabela 48 Inclusão de variáveis irrelevantes: causas, consequências e detecção
• Os estimadores COM • Teste t

permanecem não enviesados e
• Teste de Ramsey Reset
consistentes, mas ineficientes.
(RS)121
Sobre-ajuste do • A variância do erro é estimada
• Teste do Multiplicador de
modelo corretamente.
Lagrange (ML).
• Os procedimentos de intervalo
• Forma iterativa de incluir
de confiança e teste de
variáveis relevantes
hipótese permanecem válidos.
(avaliar o modelo).
Como já relatado, as variáveis Ha, Ba e Ev foram desabilitados do modelo porque

seus regressores não eram estatisticamente significativos. Os sinais dos regressores
(-) não foram coerentes com o comportamento do mercado imobiliário. Como teste para
saber se as variáveis são importantes no modelo, foi feito um cálculo com e sem as
variáveis desabilitadas, sendo estos os resultados:
121 Um exemplo da aplicação do teste Ramsey Reset (RS) pode ser visto a partir do minuto 39:35 do vídeo
"Dos erros de especificação em um MRL" que pode ser acessado neste link:
158
Tabela 49 Inclusão de variáveis irrelevantes
Variável Raj2 Se Observação
Sin Ha, Ba, Ev 0,7208 0,07568 Modelo ajustado
Habilitando só Ha 0,7181 0,07604 Baixou o Raj2 e aumentou Se
Habilitando só Ba 0,7261 0,07495 Aumentou el Raj2 e diminuiu Se
Habilitando só Ev 0,7190 0,07595 Baixou o Raj2 e aumentou Se
Como pode ser visto na coluna de observação, a única variável que "otimizou" os
valores foi Ba, enquanto que Ha e Ev não contribuíram em nada para as estatísticas de
comparação. Em conclusão, são variáveis irrelevantes.
Forma funcional incorreta: O seguinte modelo de regressão, corretamente
especificado, explica o comportamento dos preços dos imóveis:
?)m = no + n" & + n3 & 3 + D" (8.12.1)
Por alguma razão, um avaliador usando o mesmo banco de dados que gerou o
modelo 8.12.1, usa este outro modelo:
m = œo + œ" & + œ3 & 3 + D3 (8.12.2)
Em relação ao modelo verdadeiro, este modelo possui um erro de especificação
devido à forma funcional incorreta. A função correta é a transformação de escala na
variável explicada (log-linear), enquanto a incorreta é aquela que não teve
transformação. A tabela a seguir apresenta as causas, consequências e detecção:
159
Tabela 50 Forma funcional incorreta: causas, consequências e detecção
Forma funcional incorreta. Os estimadores são Teste de Ramsey Reset

tendenciosos (RS).
Para o propósito de explicar os resultados, partimos da equação de regressão

correta, que é a seguinte:
ln ~B = 11,28747 + 0,0074697$% + 0,041880 g − 0,0093945Aj

+ 0,0314094i + 0,0062835 l − 0,000070825* #
A equação alternativa é a seguinte (sem transformação na variável de resposta):
~B = 24.267,69 + 1.438,00$% + 7.767,43 g − 1.743,99Aj

+ 6786,144i + 1.155,53 l − 12,8362* #
Para efeitos de comparação das duas equações, a seguinte tabela é apresentada
com algumas estatísticas de teste:
Tabela 51 Forma funcional incorreta
Valor
Modelo Raj2 Se estimado Precisão I.C
(UM)
Correcto 0,7208 14.458,80 186.912,38 6,51%
Alternativo 0,7251 14.421,00 190.946,95 6,50%
Com os resultados apresentados na tabela, podem ser observados valores muito

semelhantes das estatísticas, mesmo na precisão do intervalo de confiança, mas há uma
diferença percentual + 2,16% com o valor estimado pelo método alternativo.
Foram revisados outros resultados como normalidade na distribuição dos erros,
multicolinearidade, teste de ajuste, detecção de pontos atípicos etc.; e os dois modelos
atenderam aos testes de verificação dos supostos básicos, exceto no teste de
homocedasticidade, para o qual são apresentados os diagramas de dispersão:
160
Tabela 52 Forma Funcional Incorreta - Gráfico de Dispersão para Modelos de Regressão
Correto Alternativo
Em relação ao gráfico do modelo com a forma funcional correta, nenhuma

tendência é observada e há um outlier, enquanto, no gráfico do modelo da função
alternativa, mostra que não há aleatoriedade (Heterocedasticidade) e com a presença
de dois outliers. Nesse sentido, conclui-se que não há erro de especificação devido à
forma funcional incorreta do modelo.
Erros de medição nos valores das variáveis explicadas e explicativas: seja o
seguinte modelo de regressão, corretamente especificado:
m = no + n" &" + n3 &3 + D (8.12.3)
Se as variáveis são medidas como: m ∗ = m + ® ; & ∗ = & + ¯ , sendo ® e ¯ os
m = °o + °" &"∗ + °3 &3∗ +D ∗

erros, o novo modelo é:
∗ (8.12.4)
Ao usar aproximações nas medições de Y, X; um erro de especificação é
cometido. A tabela a seguir apresenta as causas, consequências e detecção:
Tabela 53 Erros de medição: causas, consequências e detecção
Em Y, os parâmetros serão nao

tendencios e consistentes, mas
Erros de medição suas variâncias serão maiores. Ao analisar a natureza dos dados.
Em X, os estimadores MMCO são
enviesados e inconsistentes.
161
Não há função de dependência com outras variáveis quando as medidas das

variáveis explicadas e explicativas foram feitas, ou seja, são medidas diretas feitas e /
ou calculadas pelo profissional responsável pela coleta de dados, tomando como válidas
as fontes consultadas. Sem erro de especificação.
Especificação incorreta do termo de erro: Considere, por exemplo, as seguintes
equações de regressão sem o termo de interseção:
m = n" & D (8.12.5) m = œ" & +D (8.12.6)
Nesse sentido, o erro de especificação se deve ao viés do estimador do erro do
modelo 8.12.6, que está na forma aditiva e no modelo correto 8.12.5 está na forma
multiplicativa, portanto:
A 1œ±" 2 ≠ n" (8.12.7)
A tabela a seguir apresenta as causas, consequências e detecção:
Tabela 54 Especificação incorreta do erro: causas, consequências e detecção
Especificação incorreta Estimadores MMCO são Observe a forma

do termo de erro. tendenciosos. funcional da equação
Não há especificação incorreta devido ao caráter aditivo do termo de erro na

equação de regressão dos modelos considerados de preços de mercado.
F.8.13 Puntos Atípicos
Após analisar as hipóteses básicas do modelo de regressão expostas nos pontos
anteriores, é importante verificar se existem pontos atípicos, conhecidos como outliers

162
ou pontos influenciantes, uma vez que os estimadores de mínimos quadrados não são
robustos quando pontos desta natureza contribuem para o ajuste.
Pontos outliers: Os outliers são pontos que possuem resíduos muito altos que os
distanciam da nuvem de pontos. Eles são geralmente visíveis ao fazer o gráfico de
dispersão dos valores estimados pelo modelo de regressão versus os resíduos
padronizados. Na figura a seguir, extraída do módulo Resíduos do programa
especializado em avaliações imobiliárias do SisDEA, pode-se constatar a presença
desses pontos:
Figura 27 Valores estimados do gráfico de dispersão vs resíduos padronizados
Como pode ser visto, existem dois outliers por apresentarem resíduos
padronizados elevados, ou seja, maiores que 2, isso significa que estão a mais de dois
desvios-padrão do valor médio estimado. A distribuição normal tem a característica de
95% dos dados estarem entre [1,96µ y -1,96µ] medido a partir da média. O programa se
aproxima de dois como o limite para os pontos típicos do modelo. A tolerância na
permanência de outliers é de 5%, obedecendo a citada característica da Distribuição
Normal. No ponto A.2.1.6. do Anexo A da ABNT NBR 14.653-2 afirma-se que a
163
existência dos pontos outlier pode ser verificada por meio do gráfico de dispersão dos
resíduos versus as variáveis independentes, e também com os valores ajustados.
Para verificar a presença de pontos outlier no modelo, repete-se a apresentação

do gráfico dos valores estimados versus os erros padronizados122 na imagem seguinte:
Figura 28 Detecção gráfica de outliers
Como pode ser visto, existe um círculo vermelho que indica a presença de um
outlier. Existem duas linhas vermelhas paralelas que passam pelos valores [-2;2] 123 e
isso corresponde à aproximação do intervalo [-1,96s;+1,96s] da Distribuição Normal. Um
ponto localizado acima ou abaixo desses limites é considerado um outlier.
Como pode ser visto na Tabela 28 Interpretação do desvio padrão do modelo,
existe um outlier que representa 1,03% <5%, portanto conclui-se que não há problema
devido à presença deste tipo de pontos para a validação do modelo de regressão.
Pontos influenciantes: são pontos que possuem pequenos resíduos, mesmo em
alguns casos são nulos, o que os faz se distanciar da nuvem de pontos do modelo de
regressão.
122 O erro padronizado é determinado dividindo a diferença entre o valor observado e o valor estimado pelo
modelo entre desvio padrão do modelo.
123
Existem programas estatísticos que consideram um outlier quando ultrapassa os limites do intervalo
[-3s;3s].
164
Uma das consequências de mantê-los no modelo é que eles podem mudar a
tendência do mercado. Um exemplo gráfico desta situação é observado nesta figura:
Figura 29 Gráfico de dispersão - ponto influenciante
2.000.000
1.800.000
1.600.000
1.400.000
p.unitario
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
20 40 60 80 100
edad
Fonte: Pelli (2020)

Pontos influenciantes, ou pontos de influência conforme identificados no texto
referenciado 124:
“…são casos que afetam significativamente o valor da equação de
regressão. A presença de pontos de influência não deve constituir um
problema de regressão ... o analista deve estar ciente da presença de tais
pontos porque, entre outras coisas, podem ser casos errôneos”.
A presença de pontos de influência no modelo pode ser verificada usando a
Distância de Cook. Nesta figura, extraída do módulo Resíduos do programa de avaliação
imobiliária SisDEA, todos os dados com valor estatístico de teste maior que 1 são
considerados pontos influenciantes:
124
Ver referências a J. M. Marín. P. 363 neste link:
http://halweb.uc3m.es/esp/Personal/personas/jmmarin/esp/GuiaSPSS/18reglin.pdf
165
Figura 30 Gráfico da distância de Cook
Antes de tomar a decisão de eliminá-los, devem ser verificados caso tenha havido
erros na medição ou qualquer problema de digitação dos dados na coleta da amostra.
No ponto A.2.1.6. do Anexo A da ABNT NBR 14.653-2 afirma-se que a existência
de pontos influenciantes pode ser detectada por meio de técnicas avançadas como a
Distância de Cook (conforme já explicado) ou Mahalanobis125.
Do módulo de Resíduos do programa utilizado para basear o procedimento de

cálculo, apresenta-se o gráfico da Distância de Cook:
Figura 31 Resultado do teste da Distância de Cook
125 Veja nas referências em Agudelo, Camilo (2020) neste link:

https://repository.udistrital.edu.co/bitstream/handle/11349/25042/MatizAgudeloCamilo2020.pdf?sequence=
1
166
Como pode ser visto na figura anterior, interpreta-se que não há pontos
influenciantes no modelo de regressão analisado.
F.8.14 Pontos Máximo e Mínimo
Em um modelo de regressão, ao fazer transformações na variável resposta, é
muito importante prestar atenção à função matemática da equação, pois é possível que
apareça um ponto máximo (função côncava) ou um ponto mínimo (função convexa),
gerando problemas na estimativa dos valores.
Para ilustrar esta situação, uma equação de regressão de um modelo é
apresentada onde a variável Vu é expressa através de uma função de raiz quadrada:
~ = µ, Ÿ¶ − ·, ··¸¹ + ·, ·º¸¤» − º, ¼¸½ + ·, Ÿ¡ ¾ − ·, ·º¿¹À + Ÿ, ¿¡ ÁÀ + ·, ¸ÂÁ³

”³´
Ao fazer a transformação para a escala original da variável de resposta, a
seguinte equação de estimativa é obtida:
~ = 1µ, Ÿ¶ − ·, ··¸¹ + ·, ·º¸¤» − º, ¼¸½ + ·, Ÿ¡ ¾ − ·, ·º¿¹À + Ÿ, ¿¡ ÁÀ + ·, ¸ÂÁ³2¡

³´
Agora, utilizando o módulo Projetar do SisDEA, na aba Pontos Máx / Mín
- RL existem dois gráficos de dispersão com a área no eixo das abcissas e o valor total
e / ou o valor unitário no eixo das ordenadas. Começamos com o valor unitário, conforme
mostrado na figura a seguir:
167
Figura 32 Gráfico de pontos máximos e mínimos (área vs valor unitário)
O gráfico mostra cinco curvas, uma preta correspondendo aos preços unitários
médios estimados pela função de estimativa, as em azul representam os valores do
intervalo de confiança e as em laranja, os do intervalo de previsão. Não há concavidade
ou convexidade da curva preta. Mas em quanto ao valor total? A imagem é apresentada
na figura a seguir:
Figura 33 Gráfico de pontos máximos e mínimos (área vs valor total)
168
A função côncava da curva preta é evidenciada, sendo o círculo vermelho o ponto
máximo da função (7.000 m2). A função matemática estima o mesmo valor total para
diferentes áreas como pode ser visto com os pontos indicados com as setas vermelhas,
ou seja, para 11.000,00 m2, o valor total é 350.000,00 UM, que é exatamente o mesmo
para uma área aproximada de 3.400,00 m2. Então, o modelo não deve ser usado ou
usado com restrições, uma vez que as estimativas não podem ser generalizadas.
A solução para esta condição é realizar testes de linearização ou transformação
da variável explicativa até obter uma equação de estimação sem pontos máximos ou
mínimos. No entanto, não é necessário abusar das transformações nas variáveis para
ajustar os dados a uma determinada função. A equação do modelo final deve ser
parcimoniosa, ou seja, deve conter as variáveis mais importantes para explicar os
valores de mercado e ser de fácil interpretação.
Para o caso em estudo encontram-se as seguintes imagens extraídas do módulo

indicado:
Figura 34 Gráfico de pontos máximos e mínimos (área vs valor unitário) - caso em estudo
169
Figura 35 Gráfico de pontos máximos e mínimos (área vs valor total) - caso em estudo
Na observação dos gráficos não há evidências de pontos máximos e mínimos,

portanto, o modelo não possui restrições para seu uso.
F.8.15 Poder de predição do modelo
Tendo verificado o cumprimento das hipóteses básicas do modelo de regressão
linear e tendo passado em todos os testes complementares para a validação do modelo,
deve ser verificado o poder preditivo do modelo (teste de ajuste).
Em relação ao exposto, o ponto 8.2.1.41 Preliminares da Norma ABNT NBR
14653-2: 2011, indica que o poder preditivo do modelo ‫ ؘ‬deve ser verificado por meio do
gráfico de dispersão dos preços observados no eixo das abcissas e dos valores
estimados pelo modelo no eixo das ordenadas, que deve conter pontos próximos à
bissetriz do primeiro quadrante. O programa SisDEA do módulo Aderência apresenta o
teste gráfico para análise do ajuste do modelo, conforme pode ser observado nas figuras
170
a seguir para diferentes modelos de regressão com seus respectivos coeficientes de
determinação:
Figura 36 Teste de ajuste para o modelo 1
2
R =0,4848
2
R =0,6294 ϴ
171
2
R =0,8544 ϴ
Nos três gráficos você pode ver duas linhas inclinadas, uma de cor amarela que
é a bissetriz que corresponde à condição ideal126, quando o R 2 for igual 1, isto é, quando
os valores estimados são iguais aos preços observados. Na medida em que o R 2
aproxima-se de 1, nessa medida as linhas tendem a ser paralelas diminuindo o ângulo
ϴ entre as linhas retas.
Veja o gráfico do modelo 1 (R 2=0,4848) e compare com o modelo 2 (R 2=0,6294),
têm inclinações diferentes das linhas e uma diferença de tamanho nos ângulos. O
tamanho do ângulo diminui ainda mais no modelo 3 (R 2=0,8544). Observe também a
alta dispersão da nuvem de pontos no gráfico do modelo 1 quando comparada com a do
modelo 2, e ainda mais se comparada com a do modelo 3.
126
Essa condição é quase impossível para modelos que utilizam dados do mercado imobiliário.
172
Para o caso em estudo, apresenta-se a imagem do modelo com um R 2=0,7382:
Figura 39 Teste de ajuste do modelo em estudo
2
R =0,7382
ϴ
No gráfico você pode ver a dispersão dos dados ao longo da linha vermelha,
com uma maior concentração da nuvem de pontos entre [150.000 y 200.000] UM, após
esse intervalo, a dispersão aumenta. É importante notar que a localização dos pontos
ao redor da linha vermelha nos permite saber se os preços, em relação aos valores,
estão subestimados (pontos abaixo) ou superestimados (pontos acima).
Por exemplo, no ponto contido no círculo vermelho, o preço é aproximadamente
165.000 UM e corresponde a um valor de 150.000 UM, enquanto o círculo verde, o
preço é 220.000 UM e seu valor estimado é de aproximadamente 245.000 UM. No
primeiro caso, o modelo subestimou o preço e, no segundo, superestimou.
Essa aleatoriedade da predição é característica do modelo de regressão, pois a
diferença entre o que é observado e o que é estimado corresponde aos erros, que é
uma variável aleatória com soma igual a zero. Conclui-se que o poder preditivo
corresponde à natureza dos dados considerados e se baseia no ajuste feito pela
equação de estimação do modelo.
173
G. Interpretação Estatística dos Resultados
A interpretação estatística é a etapa fundamental na análise dos resultados das
pesquisas sobre o comportamento dos preços do mercado imobiliário que permitem
uma explicação adequada do valor de mercado.
A teoria econômica por trás do modelo de preços hedônicos baseia-se no fato de
que o preço dos imóveis que são negociados no mercado depende diretamente de suas
características intrínsecas e extrínsecas.
Este modelo permite conhecer a influência de cada variável explicativa,
individualmente, na variação da variável explicada, sob o critério “Ceteris Paribus”127.
Geralmente, as equações que explicam a variação nos preços dos imóveis são de dois
tipos:
~B = no + n" $% + n3 hi + ns ei
Aditiva sem transformação
(1)
ln ~B = no + n" $% + n3 hi + ns ei
Aditiva com transformação
(2)
A equação (2) sofreu uma transformação logarítmica na variável resposta, ao
aplicar a propriedade dos logaritmos naturais ela retorna à escala original e se torna
uma equação multiplicativa:
~B = g ÃÄ . g Ã Å¥
. gÃ Æ•
. g ÃÇ È• (3)
Na equação (1), para calcular a elasticidade da variável explicativa quando há
mudanças de unidade ou condição da variável explicada, os cálculos devem ser
127 Ceteris Paribus é uma frase latina que significa literalmente "em igualdade de condicões", mas que
devemos traduzir como tudo o mais sendo constante ou tudo o mais sendo igual. É usado principalmente
em matemática e economia. Na exposição científica, é utilizado para o estudo de uma única variável que
será a única que muda e todas as outras permanecem constantes, para que possamos ver a influência que
a mudança dessa variável produz. Fonte: https://www.sdelsol.com/glosario/ceteris-paribus/
174
realizados individualmente, enquanto na equação (3), a elasticidade é observada
diretamente nas bases do expoentes.128
A equação (2) é conhecida como equação de regressão, enquanto a equação (3)

129
é chamada de equação de estimativa . Substituindo os valores das variáveis do
imóvel avaliando em (3), o valor pontual do imóvel é estimado, e a partir dele, usando
a teoria dos intervalos de confiança 130, a estimativa intervalar é alcançada.
Antes de fazer referência aos intervalos admissíveis, é importante relatar no
campo da arbitragem, contido na Norma, que é o intervalo com amplitude de 15%, para
cima ou para baixo, em torno da estimativa da tendência central utilizada na avaliação.
Pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação imobiliária não
estão contempladas no modelo, devido à escassez de dados de mercado, à falta de
fatores de homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis não são
estatisticamente significativas no modelo de regressão, desde que a amplitude de mais
ou menos 15% é suficiente para absorver as influências não consideradas e que os
ajustes sejam justificados.
Pode-se ler também que quando a amplitude do campo de arbitrio não é suficiente
para absorver as influências não consideradas, o modelo é insuficiente para que a
avaliação alcance o grau mínimo de fundamentação no método comparativo de dados
de mercado e esse fato deve ser refletido no laudo. O campo de arbitrio não deve ser
confundido com o intervalo de confiança de 80% calculado para definir o grau de
precisão. No Anexo A da Norma ABNT NBR 14653-2, no ponto A.10 indica-se que a
128
A explicação pode ser vista no vídeo “Interpretação da equação de estimação de um MRLM” que pode
ser acessado neste link https://www.youtube.com/watch?v=j0-jG-T5IS8&t=33s
129 No ponto A.9 Apresentação do modelo da Norma ABNT NBR 14653-2, é indicado que a variável
dependente no modelo de regressão deve ser apresentada no laudo na forma não transformada.
130
Há uma ampla explicação sobre o assunto no vídeo “Estimativa pontual e intervalar em avaliações
imobiliárias”, que pode ser acessado neste link: https://www.youtube.com/watch?v=3--vKlDOODY&t=3s
175
estimativa intervalar visa estabelecer, quando solicitado pelo cliente, um intervalo de
valores admissíveis em torno da estimativa pontual média ou do valor arbitrado.
Ao adotar a estimativa pontual da tendência central, a norma recomenda que a
faixa de valores permitidos seja simultaneamente limitada:
(a) No intervalo de predição ou no intervalo de confiança de 80% para a
estimativa da tendência central 131;
(b) Ao campo de arbitrio.
Ao adotar o valor arbitrado, a norma recomenda que a faixa de valores
admissíveis seja limitada simultaneamente:
(a) Para o intervalo em torno do valor arbitrado com amplitude igual ao
intervalo de predição ou o intervalo de confiança de 80% para a
estimativa de tendência central;
(b) Para o campo arbitrário em torno da estimativa da tendência central.
Por fim, ressalta-se que, no caso de utilização do valor arbitrado, esse fato deve
ser citado e a probabilidade associada ao intervalo não será calculada.
Para a interpretação dos resultados, esta imagem é inicialmente apresentada

sobre a equação de regressão:
Figura 40 Informações sobre a equação de regressão
131
A norma determina que o intervalo de confiança será utilizado se o objetivo for estimar o valor de
mercado. Se o objetivo é estimar preços, deve-se utilizar o intervalo de predição.
176
Com as informações sobre a nomenclatura das variáveis, os coeficientes dos

regressores da equação e das escalas, obtém-se a seguinte equação de regressão:
ln ~B = 11,28747 + 0,0074697$% + 0,041880 g − 0,0093945Aj

+0,0314094i + 0,0062835 l − 0,000070825* #
Para obter a equação de estimação, procedemos com a aplicação das

propriedades dos logaritmos naturais e da potenciação, obtendo esta tabela.:
Tabela 55 Coeficientes das variáveis das equações de regressão e estimativa
Descrição Constante Ac Pe Ed Ca Pi DPV
Coeficientes 11,2875 0,0075 0,0419 -0,0094 0,0314 0,0063 -0,0001
Transformação 79.815,3196 1,0075 1,0428 0,9906 1,0319 1,0063 0,9999
Com os coeficientes transformados passamos a estruturar a equação de

estimação que tem a seguinte função multiplicativa:
~B = 78.812,3196. 1,0075Å¥ . 1,0428 ˜ . 0,9906ŒÉ . 1,0319Ê• . 1,0063 . 0,9999Ë Ì
A tabela a seguir mostra os coeficientes de elasticidade do modelo que são

determinados pela seguinte função (1-coeficiente de transformação), e este resultado é
multiplicado por 100 para obter a porcentagem:
Tabela 56 Elasticidade da variável de resposta
Descrição Ac Pe Ed Ca Pi DPV
Elasticidade 0,75% 4,28% -0,94% 3,19% 0,63% -0,01%
Esses coeficientes também podem ser calculados dando valores às variáveis, ou

seja, variações de unidades ou mudanças de condições. Nesta tabela estão as projeções
dos valores com suas elasticidades:
177
Tabela 57 Elasticidade da variável de resposta por projeções de valor
Ac Pe Ed Ca Pi DPV PT Elasticidade
90 1 2 3 28 1.537,34 187.985,98
91 1 2 3 28 1.537,34 189.395,45 0,75%
90 1 2 3 28 1.537,34 187.985,98
90 2 2 3 28 1.537,34 196.026,08 4,28%
90 1 2 3 28 1.537,34 187.985,98
90 1 3 3 28 1.537,34 186.228,21 -0,94%
90 1 2 1 28 1.537,34 176.540,28
90 1 2 2 28 1.537,34 182.173,27 3,19%
90 1 2 3 28 1.537,34 187.985,98 3,19%
90 1 2 3 28 1.537,34 187.985,98
90 1 2 3 29 1.537,34 189.170,92 0,63%
90 1 2 3 29 1.537,34 189.170,92
90 1 2 3 29 1.637,34 187.835,85 -0,71%
Como pode ser visto nas células vermelhas existem variações para cada variável
de resposta e na última coluna estão as elasticidades que são exatamente as mesmas
da tabela 62, exceto aquela correspondente à variável DPV, porque a mudança não foi
unitária, mas foi feita variando 100 metros (de 1.537,24 até 1.637,34) para tornar a
mudança percentual visível, o que é explicado na tabela a seguir:
Tabela 58 Interpretação da elasticidade da variável explicada 132
Variável Interpretação
Ac
Para cada aumento de unidade na área, o valor total do imóvel aumenta
em 0,75%.
Pe
Para cada aumento em uma vaga de estacionamento, o valor total do
imóvel aumenta em 4,28%.
Ed133
Para cada ano de antiguidade do edifício, o valor total do imóvel diminui
0,94%.
Ca
Um edifício de alta qualidade é 3,61% mais valorizado do que um edifício
de qualidade média-alta, enquanto um edifício de qualidade média-alta é
3,61% mais valorizado do que um de qualidade média.
Para cada aumento do número de pavimentos do edifício, o valor total do
Pi
imóvel aumenta 0,63%.
DPV
Para cada 100 metros de aumento que a localização do edifício se afasta
do Parque Recreacional e Cultural Omar, o valor total do imóvel diminui
0,71%.
132
Estes valores tabulados sobre a elasticidade da variável explicada diferem dos reportados pelo programa
SisDEA, pois os do programa referem-se aos valores médios das variáveis.
133 A variável idade apresentou inicialmente uma tendência incoerente com o comportamento do mercado,
quando o gráfico de dispersão entre PT y Ed, mas quando faz parte das variáveis explicativas como um
todo, seu comportamento é oposto, o que corrobora que o comportamento individual difere do
comportamento do grupo quando é um modelo de regressão linear.
178
Uma vez realizada a interpretação da equação de estimação, passamos para a

estimativa pontual, que pode ser vista na tabela a seguir.:
Tabela 59 Estimativa pontual do valor do imóvel 134
Descrição Ac Pe Ed Ca Pi DPV Vtotal
Dados do imóvel 90,00 1 2 3 28 1.537,34 NA
Valor do imóvel 1,9587 1,0428 0,9814 1,0988 1,1924 0,8968 187.985,9827
Ressalta-se que estes cálculos foram realizados utilizando um livro de cálculo do

Excel, a fim de comparar os resultados com a saída do módulo Projetar valores do
SisDEA, na imagem a seguir os resultados:
Figura 41 Resultados da estimativa de pontual e intervalar 135
Os resultados que podem ser interpretados da seguinte forma estão enquadrados

na caixa vermelha na imagem: a estimativa pontual da tendência central (mediana) é
187.985,98 UM, e a estimativa intervalar com um nível de confiança de 80%, significa
134
Não foram efetuadas extrapolações dos valores das variáveis, respeitando assim o teor do ponto 9.2.1.4
da Norma que expõe sobre o assunto, e também pelo cumprimento do grau de fundamentação III.
135 Embora o modelo de regressão tivesse o valor total como variável explicativa, a estimativa pontual
também foi feita para o valor unitário (2.008,73 UM/m2) e intervalar [2.021,86;2.157,82] UM/m2. Que é
semelhante aos preços unitários médios na Figura 9 (2012,00 UM/m2) mas difere dos preços médios na
Figura 10 (1486,00 UM/m2) da fonte citada para a Cidade do Panamá.
179
que, se forem tomadas 100 amostras do mesmo tamanho, com as mesmas variáveis e
sob as mesmas condições de coleta, o valor médio de mercado da população estará
contido em 80 dos intervalos calculados, e possivelmente estará contido no intervalo
entre [181.967,19; 194.203,85] UM.
De acordo com a norma, o intervalo de previsão (ver caixa amarela) pode ser
usado para a ficação de preços e corresponde ao intervalo entre
[169.615,06;208.346,65] UM. Na caixa verde, está o campo de arbitrio que está incluído
no intervalo [159.788,09; 216.183,88] UM.
O intervalo de valores admissíveis é determinado usando o Intervalometro.xlsx136,

como se pode verificar na tabela a seguir e na imagem correspondente, desde que o
valor arbitrado seja igual ao valor estimado de tendência central:
Tabela 60 Intervalo de valores admissíveis (tabelado)
Cálculo do intervalo Gráfico do intervalo
Valor Total do imóvel (UM)

Estimativa central 187.985,98
Intervalo de confiança
181.967,19 194.203,85
Intervalo de predição
169.615,06 208.346,65
Campo de arbitrio
159.788,08 216.183,88
Valor arbitrado 187.985,98
Intervalo arbitrado
181.967,19 194.203,85
Intervalo de valores admissíveis
181.967,19 194.203,85
Em conclusão, o intervalo de valores admissíveis está entre [181.967,19;

194.203,85] UM.
136
É uma ferramenta programada pelo autor deste e-book do Excel para calcular o intervalo admissível de
valores. Se pode solicitá-lo em cursoediciones@gmail.com.
180
Figura 42 Mosaico de resultados137
137 É uma representação gráfica idealizada pelo autor do livro para materializar os resultados do estudo,
desta forma é possível explicar a interpretação dos vários testes estatísticos para a validação do modelo de
preços hedônicos.
181
H. Graus de Fundamentação e Precisão
No ponto 9.2.1 da Norma ABNT NBR 14653-2, afirma-se que o grau de
fundamentação, no caso da utilização de modelos de regressão linear, deve ser
determinado de acordo com a Tabela 1 (numeração da norma), observando o que é
indicado nos pontos 9.1 a 9. 2., enquanto o grau de precisão no ponto 9.2.3 é referido
na Tabela 5 (numeração da norma).
Em diferentes pontos do conteúdo do laudo, foi feita referência ao cumprimento

dos itens para os graus de fundamentação e à comparação dos resultados do intervalo
de confiança para o grau de precisão. Abaixo, as tabelas correspondentes:
Tabela 61 Grau de fundamentação - cálculo
Ítem Descrição Conformidade Pontos
Características do imóvel Informações completas sobre todas as

1 3
avaliando. variáveis analisadas foram preenchidas.
Quantidade mínima de dados

A condição para este item foi atendida:
2 de mercado realmente 3
6 (6 + 1)=42<97
usados.
Foram apresentadas as informações relativas
a todos os dados e às variáveis analisadas na
Identificação de dados de
3 modelagem, com fotografia e características 3
mercado.
observadas no local pelos autores do laudo de
avaliação.
4 Extrapolação Os dados não foram extrapolados 3
Nível máximo de significância

5 para rejeição da hipótese α <10% 3
nula (t).
Nível máximo de significância

6 α admitido para rejeição da α <1% 3
hipótese nula (F).
Total pontos 18
182
Como pode ser observado em todos os itens da tabela, o grau de fundamentação

III atingiu o total de 18 pontos. Para o enquadramento global do laudo em termos de sua
fundamentação, deve ser considerada a soma dos pontos obtidos para o conjunto de
itens, de acordo com a Tabela 2 (numeração da norma).
Tabela 62 (Tabla 2) Enquadramento de laudo de acordo com seu grau de fundamentação ao
usar modelos de regressão linear
Graus III II I
Pontos
16 10 6
mínimos
2, 4, 5 e 6 no grau III e 2, 4, 5 e 6 no grau II e

Ítems Todos, pelo menos no
os demais no mínimo os demais no mínimo
obrigatórios grau I.
no grau II. no grau I.
A soma foi de 18 valores>16, ou seja, todos os itens estão no grau III, mas
também deve ser cumprido o conteúdo do ponto 9.2.1.1, o que indica que para atingir o
grau III é obrigatório:
Tabela 63 Conformidade com o conteúdo do ponto 9.2.1.1 da Norma
Descrição Resultado
a) Apresentação do laudo na modalidade completa De acordo com a norma
b) Apresentação da análise do modelo no laudo de

avaliação, verificando a coerência do comportamento
da variação das variáveis em relação ao mercado, De acordo com a norma
bem como as elasticidades em torno do ponto de
estimativa.
c) Identificação completa dos endereços dos dados
de mercado utilizados no modelo, bem como das De acordo com a norma
fontes de informação.
d) Selecionar a estimativa de tendência central. De acordo com a norma
Diante do exposto, conclui-se que o laudo de avaliação se enquadra no Grau de

Fundamentação III
183
Em relação ao grau de precisão, no ponto 9.2.3 é referida a Tabela 5 (numeração

da norma):
Tabela 64 Grau de precisão em casos de uso de modelos de regressão linear ou tratamento por
fatores.
Grau de precisão
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo
de confiança de 80%
≤30% ≤40% ≤50%
em torno da estimativa
da tendência central.
Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassa 50%, não há classificação do resultado em termos de
precisão, sendo necessário justificá-la com base no diagnóstico de mercado.
Da figura 37 extrai-se a porcentagem para o limite mínimo do intervalo de

confiança (80%), que é de 3,20%, e a porcentagem para o limite máximo que é 3,31%,
se somados chega a 6,51% a menos do que os 30% exigidos para o grau de precisão
III. Portanto, o grau de precisão III é alcançado neste laudo.
I. Suposições, Ressalvas e Limitações
No ponto 6.9 da Norma ABNT NBR 14653-1, no texto pode-se ler que sempre
que o profissional da engenharia de avaliacões assumir situações ou fatos que possam
afetar a seleção da abordagem ou o resultado do trabalho, deve esclarecer
explicitamente no laudo de avaliação as suposições consideradas, bem como as
reservas e condições limitantes. Estas estão intimamente ligadas, na maioria das vezes,
às restrições do profissional da engenharia de avaliacões em desenvolver investigações
mais aprofundadas ou em obter os esclarecimentos necessários.
Exemplos de suposições, ressalvas e condições limitantes são: adequação das
fontes de informação, adoção de área específica no caso de informações divergentes,
na revisão das condições de domínio, nos exames de passivos ambientais sobre os
imóveis, nas evidências de defeitos ocultos, não verificação de medidas, impossibilidade
de inspeção, entre outros.
184
Os avaliadores abaixo assinados expõem as suposições, ressalvas e condições

limitantes, consideradas na elaboração deste laudo de avaliação:
(a) Fica ratificada a conformidade com o teor das normas internacionais -
nacionais de avaliação e medição indicadas no ponto E do laudo de
avaliação;
(b) Todas as informações referidas: os documentos legais, as informações
cadastrais, os planos e a memória descritiva, foram fornecidas pelo
cliente;
(c) A vistoria do imóvel foi realizada por profissionais de engenharia e
arquitetura, considerando tanto os espaços internos da unidade
residencial multifamiliar como as áreas externas do edifício. As condições
do ambiente urbano e das vias vicinais também foram observadas;
(d) As tarefas de medição da propriedade e a identificação de espaços foram
baseadas nas normas nacionais internacionais atuais e critérios técnicos
locais para engenharia, arquitetura e construção;
(e) Nenhuma possível patologia de construção da propriedade foi
evidenciada no momento da inspeção;
(f) As bases de dados imobiliários provêm de fontes de informação de uso
público e notório (cadastro e ofertas) sem qualquer tipo de intervenção ou
modificação prévia à análise estatística inferencial pelos avaliadores
profissionais;
(g) Para a escala categórica da variável qualidade da construção, foi
considerada a experiência dos profissionais de arquitetura e engenharia,
com base no conhecimento dos produtos imobiliários desenvolvidos na
cidade, considerando os materiais de construção e o sistema construtivo;
(h) Variáveis ambientais não foram consideradas;
(i) O Parque Recreacional e Cultural Omar, espaço aberto e gratuito à
disposição da cidade do Panamá, foi selecionado como ponto de
valorizante. A sua localização privilegiada é o local preferido para o
desenvolvimento de atividades desportivas, culturais, religiosas, sociais e
de promoção da saúde.138;
138
O site do parque http://www.parqueomar.gob.pa/ Ele está em construção e estará disponível em breve.
As informações podem ser obtidas neste link: https://www.facebook.com/ParqueOmarPma/
185
(j) Não foram considerados os efeitos espaciais de macro e micro

localização, ou seja, o uso de regressão espacial ou geoestatística, por
não terem sido objeto deste trabalho de pesquisa acadêmica; e
(k) O método comparativo de dados de mercado foi selecionado por sua
adequação para estimar o valor de mercado quando há informações
suficientes sobre o mercado imobiliário.
J. Conclusões
De acordo com as Normas Internacionais de Avaliação em vigor desde
31/01/2020, e no que se refere ao IVS103 Laudos de Avaliação, afirma-se que é
imprescindível que o laudo de avaliação comunique as informações necessárias
para o adequado entendimento da avaliação ou revisão de uma avaliação.
O laudo deve fornecer aos usuários estipulados uma explicação clara da avaliação
que permita sua compreensão e entendimento. O relatório deve estabelecer uma
descrição clara e precisa do escopo da atribuição, sua finalidade e uso pretendido
(incluindo quaisquer limitações sobre esse uso) e divulgação de quaisquer suposições.
A conformidade com esta norma é aplicável desde laudos narrativos abrangentes
até laudos resumidos. Entre os requisitos gerais desta norma estão:
20.1 O objetivo da avaliação, a complexidade do ativo que está sendo
avaliado e as necessidades do usuário determinarão o nível de detalhe
apropriado para o laudo de avaliação.
20.2 O cumprimento desta norma não requer um formulário ou formato
particular, o laudo deve ser suficiente para comunicar aos usuários previstos
o escopo da atribuição de avaliação, o trabalho realizado e as conclusões
alcançadas.
186
20.3 O laudo também deve ser suficiente para que um avaliador profissional
experiente, sem estar envolvido na avaliação, analise o laudo e compreenda
os conceitos e como eles foram aplicados.
No ponto referido aos laudos de avaliação, afirma-se que o laudo é o resultado
de uma cessão que envolve a avaliação de um bem ou bens, pelo que deve conter, no
mínimo, o seguinte:
(a) O escopo do trabalho executado;
(b) O uso pretendido;
(c) A abordagem ou abordagens adotadas;
(d) O método ou métodos aplicados;
(e) Os principais insumos usados;
(f) As suposições feitas;
(g) A (s) conclusão (ões) de valor e as principais razões para quaisquer
conclusões alcançadas, e
(h) A data do relatório (que pode ser diferente da data de avaliação).
No desenvolvimento da redação deste laudo de avaliação, observância estrita

das Normas Internacionais de Avaliação (NIA), Normas Brasileiras de Avaliação (ABNT
NBR) e Normas Internacionais de Medição Imobiliária (NIMI). De forma a complementar
as informações da NIA 103, a seguir, serão dadas respostas aos pontos indicados nesta
parte da norma:
El punto 30.1 señala que los informes de valuación, deben contener, como
mínimo, lo siguiente:
187
Tabela 65 Requisitos mínimos NIA 103 - laudo de avaliação
Requisitos mínimos Respostas
a) O escopo do trabalho: Estimar o valor de mercado

b) O uso pretendido: Hipoteca
c) A abordagem adotada: Mercado
d) O método aplicado: Método comparativo de dados de mercado
e) Informações utilizadas: Preços de imóveis (vendas e ofertas)
f) Suposições: Veja o ponto I deste laudo: Suposições, Ressalvas e
Limitações.
O imóvel residencial (apartamento) identificado com o Nº
28A, 28º andar, Edifício PH. Miradores Residencias,
g) Conclusões de valor: localizado na Avenida La Pulida, Corregimiento de Río
Abajo, Cidade do Panamá, Panamá; Tem um Valor de
Mercado Imobiliário de: cento e oitenta e oito mil
unidades monetárias (UM 188.000,00)139.
h) A data do relatório: 08 de junho de 2021
É tudo, finalizou, foi lido e concordam em assinar,

139
O resultado do valor de mercado foi arredondado em valor inferior ao 1% permitido no ponto 6.8.1 da
Norma ABNT NBR 14653-1: 2019.
188
K. Anexos
K.1. Planta do Apartamento Tipo
189
Planta do apartamento piloto
Fonte: https://miradoresresidences.com/apartamentos/
K.2. Banco de Dados
190
Localização dos edifícios e o polo valorizante
Nº Fotografía Edificio Dirección Ac Ha Ba Pe Ed Ca Ev Pi DPV CN CE Pu PT
1 PH Arenas Park Parque Lefevre, Via Principal 67,00 2 2 1 5 2 1 23 1.157,96 995.826,77 664.877,32 2.462,69 165.000,00
Via España, detrás del Parque

2 PH Sky Park 69,00 2 2 2 6 2 1 30 743,08 995.936,32 663.973,95 2.449,28 169.000,00
Omar
Av La Pulida, muy cerca de la 12

4 PH Vista Marina Tower 105,00 3 2 2 8 1 1 16 1.541,94 996.720,96 664.136,51 1.619,05 170.000,00
de octubre.
5 PH Central Park Vía Transístmica 90,00 2 1 2 7 2 1 17 2.214,47 997.255,21 663.090,55 1.755,56 158.000,00
Ave 12 de Octubre con calle 77 A

6 PH Victoria Hills 117,00 3 3 2 10 2 1 29 1.475,42 996.620,19 663.519,31 1.709,40 200.000,00
Oeste.
Calle 67 Este con Calle Matilde de

7 PH The Cosmopolitan 87,00 2 2 1 9 1 1 19 762,67 994.471,02 663.670,31 1.954,02 170.000,00
Obarrio de Malex
8 PH Loma Vista Tower Via España, Carrasquilla 112,00 2 1 1 4 3 1 31 881,82 995.670,62 663.162,59 2.280,00 255.360,00
9 PH Torres de Castilla Vía España 83,00 3 2 1 4 2 1 30 937,97 995.100,64 662.972,94 2.349,40 195.000,00
Carrasquilla a tan solo 100 metros

10 PH Midpark 78,00 2 2 1 3 2 1 24 687,96 995.404,76 663.250,38 2.130,00 166.140,00
de Vía España.
Banco de dados - laudo de avaliação Miradores Residences
Vía España, a pocos metros de la

11 PH Metropolitan Park 83,00 2 2 1 4 2 1 38 1.145,86 994.801,57 662.830,30 2.018,07 167.500,00
Fernández de Córdoba.

12 PH Midpark 94,00 2 2 1 3 2 1 24 687,96 995.404,76 663.250,38 1.980,00 186.120,00
de Vía España.
13 PH Park Point Calle 78, Carrasquilla 83,00 3 2 1 2 2 1 37 489,75 995.685,71 663.886,41 1.987,95 165.000,00
14 PH Hyde Park Calle 74 Este 121,00 3 2 2 10 2 1 25 194,99 995.219,47 663.712,40 1.809,92 219.000,00
15 PH Premium Tower Calle 73 Este 81,00 3 2 1 7 2 1 33 935,09 994.305,17 664.189,19 2.067,90 167.500,00
16 PH Coral Tower Calle 80 Este 81,00 3 2 2 5 3 1 26 782,71 995.966,98 664.043,02 2.469,14 200.000,00
Parque Lefevre, Av Central

17 PH Splendor by the Park España, calle 78 C Este con calle 81,00 2 2 1 8 2 1 31 578,49 995.772,57 663.854,83 2.345,68 190.000,00
El Saril.
21 PH Park Lane Tower Av. Martin Luther King 98,00 2 3 1 4 2 1 20 1.155,82 996.283,05 663.512,30 1.785,71 175.000,00

Oeste.
Av. Martin Luther King, Hato

24 PH Foresta Tower 114,00 3 2 2 7 2 1 23 1.095,25 996.237,38 663.565,66 1.982,46 226.000,00
Pintado

25 PH Midpark 94,00 2 2 2 3 2 1 24 687,96 995.404,76 663.250,38 2.070,00 194.580,00
de Vía España.
26 PH Park Point Calle 78, Carrasquilla 67,00 2 3 1 2 2 1 37 489,75 995.685,71 663.886,41 2.447,76 164.000,00


29 PH Foresta Tower 107,00 2 2 2 7 3 1 23 1.095,25 996.237,38 663.565,66 1.869,16 200.000,00
Pintado
30 PH Paradise Tower Av. 5 C Norte, Hato Pintado 105,00 3 2 1 15 1 1 12 1.523,41 996.595,39 663.303,12 1.571,43 165.000,00
Avenida Martin Luther King, Hato

31 PH Vista Belle Tower 100,00 3 3 1 12 1 1 27 1.118,43 996.257,46 663.552,55 1.700,00 170.000,00
Pintado.
32 PH Vista Verde Calle 65 Este, Carrasquilla 73,00 2 2 2 6 1 1 24 550,08 995.111,26 663.362,55 2.397,26 175.000,00
34 PH Sky Level Calle 80 y 1/2 este 130,00 2 2 2 11 2 1 20 1.476,80 996.598,10 663.441,23 1.923,08 250.000,00
35 PH Mirador del Golf Calle 1 Parque Lefevre 96,00 2 2 1 14 2 1 10 717,23 995.843,40 664.215,44 1.718,75 165.000,00

37 PH Foresta Tower 112,00 3 3 2 7 3 1 23 1.095,25 996.237,38 663.565,66 2.053,57 230.000,00
Pintado

38 PH Midpark 75,00 2 2 1 3 2 1 24 687,96 995.404,76 663.250,38 2.200,00 165.000,00
de Vía España.

Oeste.
42 PH Victoria Royale Ave. 12 de Octubre, Hato Pintado 113,00 3 2 2 7 3 1 22 1.483,55 996.622,25 663.496,47 2.221,68 251.050,00

44 PH Sky Level Calle 80 y 1/2 este 130,00 2 2 2 11 3 1 20 1.476,80 996.598,10 663.441,23 1.692,31 220.000,00
45 PH Alegria Parque Lefevre con Vía España 78,00 3 2 1 4 2 1 24 591,87 995.753,82 663.707,17 1.948,72 152.000,00
46 PH Sole Tower Av. Martin Luther King 76,00 2 2 1 3 2 1 15 548,78 995.567,97 663.502,21 2.171,05 165.000,00
47 PH Central Park Vía Transístmica 92,00 3 2 1 7 3 1 17 2.214,47 997.255,21 663.090,55 1.684,78 155.000,00

Obarrio de Malex

de octubre.
Avenida central España, a 100

50 PH Gaudi 70,00 2 2 1 3 2 1 25 787,52 995.983,87 663.904,95 2.321,43 162.500,00
metros de la 12 de octubre.

Obarrio de Malex
53 PH Las Hortensias Via España, Parque Lefevre 94,00 3 2 1 9 2 1 13 842,13 996.029,13 664.031,15 1.691,49 159.000,00
55 PH Residencial el Sol Via España, Carrasquilla 96,00 2 2 1 4 2 1 24 475,27 995.671,60 663.901,61 2.145,83 206.000,00
59 PH The Rim Tower Av- 12 de octubre 85,00 2 2 2 11 2 1 15 1.473,82 996.624,63 663.542,47 1.647,06 140.000,00

Obarrio de Malex
62 PH Parque Lindo Parque Lefevre, Via Principal 75,00 2 2 1 10 1 1 14 1.204,53 995.881,86 664.896,45 1.800,00 135.000,00
64 PH El Doral Av. 12 de octubre 76,00 2 2 1 11 1 1 21 1.818,39 996.977,33 663.539,04 1.710,53 130.000,00

Calle La Carrasquilla, San

68 PH Royal Tower 91,00 3 2 2 4 2 1 24 596,97 995.288,80 663.316,24 2.162,36 196.775,00
Francisco
70 PH Canvas Tower Parque Lefevre 71,00 2 2 1 3 1 1 20 1.261,64 996.289,54 664.535,83 2.239,44 159.000,00
71 PH Sunflower Calle 71 BIS, Carrasquilla 80,00 2 2 1 7 2 1 11 517,23 995.266,92 663.393,62 1.812,50 145.000,00
73 PH Green Point Parque Lefevre, Via Principal 134,00 3 2 2 10 2 1 17 515,02 995.702,60 663.811,38 1.417,91 190.000,00
Parque Lefevre, Av Central

74 PH Splendor by the Park España, calle 78 C Este con calle 82,00 3 2 2 8 2 1 31 578,49 995.772,57 663.854,83 1.890,24 155.000,00
El Saril.
75 PH Alegria Parque Lefevre con Vía España 67,00 2 2 1 4 2 1 24 591,87 995.753,82 663.707,17 2.089,55 140.000,00

de octubre.
Ave. La Pulida crerca de la Ave.

78 PH Miradores Residences 92,81 2 2 2 2 2 0 28 1.537,34 996.717,17 664.130,76 1.939,45 180.000,00
12 de octubre.

12 de octubre.

12 de octubre.

12 de octubre.

12 de octubre.

12 de octubre.

12 de octubre.

12 de octubre.
86 PH Alegria Parque Lefevre, Av. España 75,60 2 2 1 4 2 0 24 591,87 995.753,82 663.707,17 2.380,95 180.000,00
Calle 81 Este, Altos del Golf, Altos

93 PH Simjá 90,39 2 2 1 5 2 0 26 697,38 995.818,09 664.221,89 2.162,99 195.513,00
de Golf

94 PH Simjá 90,20 2 2 1 5 2 0 26 697,38 995.818,09 664.221,89 2.106,43 190.000,00
de Golf

95 PH Simjá 105,94 3 2 1 5 2 0 26 697,38 995.818,09 664.221,89 2.104,97 223.000,00
de Golf

96 PH Simjá 106,34 3 2 1 5 2 0 26 697,38 995.818,09 664.221,89 2.285,12 243.000,00
de Golf

97 PH Simjá 90,20 2 2 1 5 2 0 26 697,38 995.818,09 664.221,89 2.217,29 200.000,00
de Golf

Obarrio de Malex

Obarrio de Malex

100 PH Midpark 83,30 3 2 1 3 2 0 24 687,96 995.404,76 663.250,38 1.920,77 160.000,00
de Vía España.

101 PH Midpark 95,32 3 2 1 3 2 0 24 687,96 995.404,76 663.250,38 1.930,34 184.000,00
de Vía España.

102 PH Midpark 80,14 2 2 1 3 2 0 24 687,96 995.404,76 663.250,38 2.063,39 165.360,00
de Vía España.

103 PH Gaudi 71,60 2 2 1 2 2 0 25 787,52 995.983,87 663.904,95 1.892,46 135.500,00

104 PH Gaudi 80,15 2 2 1 2 2 0 25 787,52 995.983,87 663.904,95 2.121,02 170.000,00
K.3 Saídas do Programa SISDEA
191
Dado Edificio Fuente de información Ac Pe Ed Ca Pi DPV PT
1 PH Arenas Park https://www.icasas.com.pa 67,00 1,00 5,00 2,00 23,00 1.157,96 165.000,00
2 PH Sky Park https://www.icasas.com.pa 69,00 2,00 6,00 2,00 30,00 743,08 169.000,00
3 PH Arenas Park https://www.icasas.com.pa 77,00 2,00 5,00 2,00 23,00 1.157,96 170.000,00
4 PH Vista Marina Tower https://www.compreoalquile.com 105,00 2,00 8,00 1,00 16,00 1.541,94 170.000,00
5 PH Central Park https://www.compreoalquile.com 90,00 2,00 7,00 2,00 17,00 2.214,47 158.000,00
6 PH Victoria Hills https://www.compreoalquile.com 117,00 2,00 10,00 2,00 29,00 1.475,42 200.000,00
7 PH The Cosmopolitan https://www.compreoalquile.com 87,00 1,00 9,00 1,00 19,00 762,67 170.000,00
8 PH Loma Vista Tower https://seaconfiablepty.com 112,00 1,00 4,00 3,00 31,00 881,82 255.360,00
9 PH Torres de Castilla https://www.compreoalquile.com 83,00 1,00 4,00 2,00 30,00 937,97 195.000,00
10 PH Midpark https://www.compreoalquile.com 78,00 1,00 3,00 2,00 24,00 687,96 166.140,00
11 PH Metropolitan Park https://www.compreoalquile.com 83,00 1,00 4,00 2,00 38,00 1.145,86 167.500,00
13 PH Hyde Park https://www.compreoalquile.com 121,00 2,00 10,00 2,00 25,00 194,99 219.000,00
14 PH Premium Tower https://www.compreoalquile.com 81,00 1,00 7,00 2,00 33,00 935,09 167.500,00
15 PH Coral Tower https://www.compreoalquile.com 81,00 2,00 5,00 3,00 26,00 782,71 200.000,00
16 PH Splendor by the Park https://www.compreoalquile.com 81,00 1,00 8,00 2,00 31,00 578,49 190.000,00
17 PH Loma Vista Tower https://www.compreoalquile.com 82,00 2,00 4,00 3,00 31,00 881,82 213.900,00
19 PH Arenas Park https://www.compreoalquile.com 73,00 1,00 5,00 2,00 23,00 1.157,96 163.000,00
20 PH Park Lane Tower https://www.compreoalquile.com 98,00 1,00 4,00 2,00 20,00 1.155,82 175.000,00
23 PH Foresta Tower https://www.compreoalquile.com 114,00 2,00 7,00 2,00 23,00 1.095,25 226.000,00
25 PH Park Point https://www.compreoalquile.com 67,00 1,00 2,00 2,00 37,00 489,75 164.000,00
28 PH Foresta Tower https://www.compreoalquile.com 107,00 2,00 7,00 3,00 23,00 1.095,25 200.000,00
29 PH Paradise Tower https://www.compreoalquile.com 105,00 1,00 15,00 1,00 12,00 1.523,41 165.000,00
Banco de dados laudo de avaliação para o e-book
30 PH Vista Belle Tower https://www.compreoalquile.com 100,00 1,00 12,00 1,00 27,00 1.118,43 170.000,00
31 PH Vista Verde https://www.compreoalquile.com 73,00 2,00 6,00 1,00 24,00 550,08 175.000,00
33 PH Sky Level https://www.compreoalquile.com 130,00 2,00 11,00 2,00 20,00 1.476,80 250.000,00
34 PH Mirador del Golf https://www.compreoalquile.com 96,00 1,00 14,00 2,00 10,00 717,23 165.000,00
36 PH Foresta Tower https://www.inmopanama.com 112,00 2,00 7,00 3,00 23,00 1.095,25 230.000,00
38 PH Mirador del Golf https://www.compreoalquile.com 102,00 1,00 14,00 2,00 10,00 717,23 184.000,00
40 PH Victoria Royale https://www.inmopanama.com 113,00 2,00 7,00 3,00 22,00 1.483,55 251.050,00
42 PH Sky Level https://propiedades.mlsacobir.com 130,00 2,00 11,00 3,00 20,00 1.476,80 220.000,00
43 PH Alegria https://propiedades.mlsacobir.com 78,00 1,00 4,00 2,00 24,00 591,87 152.000,00
44 PH Sole Tower https://propiedades.mlsacobir.com 76,00 1,00 3,00 2,00 15,00 548,78 165.000,00
45 PH Central Park https://www.compreoalquile.com 92,00 1,00 7,00 3,00 17,00 2.214,47 155.000,00
47 PH Gaudi https://www.compreoalquile.com 70,00 1,00 3,00 2,00 25,00 787,52 162.500,00
50 PH Las Hortensias https://www.compreoalquile.com 94,00 1,00 9,00 2,00 13,00 842,13 159.000,00
52 PH Residencial el Sol https://www.compreoalquile.com 96,00 1,00 4,00 2,00 24,00 475,27 206.000,00
56 PH The Rim Tower https://propiedades.mlsacobir.com 85,00 2,00 11,00 2,00 15,00 1.473,82 140.000,00
57 PH The Cosmopolitan https://propiedades.mlsacobir.com 73,00 1,00 9,00 2,00 19,00 762,67 160.000,00
58 PH Arenas Park https://propiedades.mlsacobir.com 77,00 1,00 5,00 2,00 23,00 1.157,96 160.000,00
59 PH Mirador del Golf https://propiedades.mlsacobir.com 97,00 1,00 14,00 2,00 10,00 717,23 165.000,00
60 PH Victoria Royale Particular 128,62 1,00 7,00 2,00 29,00 1.483,55 234.650,00
63 PH Royal Tower https://www.compreoalquile.com 91,00 2,00 4,00 2,00 24,00 596,97 196.775,00
65 PH Canvas Tower https://www.compreoalquile.com 71,00 1,00 3,00 1,00 20,00 1.261,64 159.000,00
66 PH Sunflower https://www.compreoalquile.com 80,00 1,00 7,00 2,00 11,00 517,23 145.000,00
68 PH Alegria https://www.compreoalquile.com 67,00 1,00 4,00 2,00 24,00 591,87 140.000,00
70 PH Vista Marina Tower https://www.casas24.com 89,00 2,00 8,00 1,00 16,00 1.541,94 168.000,00
71 PH Miradores Residences https://www.gogetit.com.pa 92,81 2,00 2,00 2,00 28,00 1.537,34 180.000,00
72 PH Miradores Residences Registro Publico de Panama 92,93 1,00 2,00 2,00 28,00 1.537,34 162.779,69
78 PH Alegria Registro Publico de Panama 75,60 1,00 4,00 2,00 24,00 591,87 180.000,00
79 PH Victoria Royale Registro Publico de Panama 128,62 2,00 7,00 2,00 29,00 1.483,55 247.750,00
85 PH Simjá Registro Publico de Panama 90,39 1,00 5,00 2,00 26,00 697,38 195.513,00
90 PH The Cosmopolitan Registro Publico de Panama 98,48 1,00 9,00 2,00 19,00 762,67 180.000,00
91 PH The Cosmopolitan Registro Publico de Panama 89,28 1,00 9,00 2,00 19,00 762,67 157.514,77
92 PH Midpark Registro Publico de Panama 83,30 1,00 3,00 2,00 24,00 687,96 160.000,00
95 PH Gaudi Registro Publico de Panama 80,15 1,00 2,00 2,00 25,00 787,52 170.000,00
96 PH Torres de Castilla Registro Publico de Panama 83,50 1,00 4,00 1,00 30,00 937,97 194.810,00
97 PH Torres de Castilla Registro Publico de Panama 74,00 1,00 4,00 1,00 30,00 937,97 160.200,00
SisDEA Home - Modelagem de Dados
T... Variável Valor Médio t Calculado Coef.Equação Transf. Elast.

Ac 91,0000 11,90 0,007470 x 0,39%
Pe 1,0000 2,21 0,041880 x 0,35%
Ed 5,9381 -2,75 -0,009395 x -0,10%
Ca 2,0000 1,78 0,031409 x 0,05%
Pi 24,9588 4,25 0,006284 x 0,15%
DPV 1.020,0142 -3,34 -0,000071 x -0,12%
PT 12,1007 177,97 11,287471 ln(y)
1/7
Gráfico da elasticidade da função no ponto médio
Estimativa p/Ac
12,38
12,36
12,34
12,32
12,3
12,28
12,26
12,24
12,22
12,2
12,18
12,16
12,14
12,12
12,1
12,08
12,06
12,04
12,02
12
11,98
11,96
11,94
11,92
70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130
2/7
Estimativa p/Pe
12,142
12,14
12,138
12,136
12,134
12,132
12,13
12,128
12,126
12,124
12,122
12,12
12,118
12,116
12,114
12,112
12,11
12,108
12,106
12,104
12,102
1 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2
3/7
Estimativa p/Ed
12,135
12,13
12,125
12,12
12,115
12,11
12,105
12,1
12,095
12,09
12,085
12,08
12,075
12,07
12,065
12,06
12,055
12,05
12,045
12,04
12,035
12,03
12,025
12,02
12,015
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
4/7
Estimativa p/Ca
12,13
12,125
12,12
12,115
12,11
12,105
12,1
12,095
12,09
12,085
12,08
12,075
12,07
1 2 3
5/7
Estimativa p/Pi
12,18
12,17
12,16
12,15
12,14
12,13
12,12
12,11
12,1
12,09
12,08
12,07
12,06
12,05
12,04
12,03
12,02
12,01
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
6/7
Estimativa p/DPV
12,16
12,15
12,14
12,13
12,12
12,11
12,1
12,09
12,08
12,07
12,06
12,05
12,04
12,03
12,02
200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 2.200
7/7
T... Variável Valor Médio t Calculado Coef.Equação Transf. Elast.

Ac 91,00 11,90 0,007470 x 4,82%
Pe 1,00 2,21 0,041880 x 4,28%
Ed 5,94 -2,75 -0,009395 x -1,21%
Ca 2,00 1,78 0,031409 x 0,63%
Pi 24,96 4,25 0,006284 x 1,77%
DPV 1.020,01 -3,34 -0,000071 x -1,42%
PT 180.000,69 177,97 11,287471 ln(y)
1/7
Estimativa p/Ac
240.000
235.000
230.000
225.000
220.000
215.000
210.000
205.000
200.000
195.000
190.000
185.000
180.000
175.000
170.000
165.000
160.000
155.000
150.000
70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130
2/7
Estimativa p/Pe
187.500
187.000
186.500
186.000
185.500
185.000
184.500
184.000
183.500
183.000
182.500
182.000
181.500
181.000
180.500
180.000
1 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2
3/7
Estimativa p/Ed
187.000
186.000
185.000
184.000
183.000
182.000
181.000
180.000
179.000
178.000
177.000
176.000
175.000
174.000
173.000
172.000
171.000
170.000
169.000
168.000
167.000
166.000
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
4/7
Estimativa p/Ca
185.500
185.000
184.500
184.000
183.500
183.000
182.500
182.000
181.500
181.000
180.500
180.000
179.500
179.000
178.500
178.000
177.500
177.000
176.500
176.000
175.500
175.000
174.500
1 2 3
5/7
Estimativa p/Pi
194.000
192.000
190.000
188.000
186.000
184.000
182.000
180.000
178.000
176.000
174.000
172.000
170.000
168.000
166.000
164.000
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
6/7
Estimativa p/DPV
191.000
190.000
189.000
188.000
187.000
186.000
185.000
184.000
183.000
182.000
181.000
180.000
179.000
178.000
177.000
176.000
175.000
174.000
173.000
172.000
171.000
170.000
169.000
168.000
167.000
166.000
200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 2.200
7/7
D... Observado Estimado Resíduo Resídu... Residuo/DP ... Residuo/DP ... Variação Inicial Variação Resi... Variação Expli...
1 12,013701... 11,908178... 0,10552... 0,88% 1,15 1,39 0,50% 2,16% -0,09%
2 12,037654... 12,028972... 0,00868... 0,07% 0,10 0,11 0,29% 0,01% 0,38%
3 12,043554... 12,024755... 0,01879... 0,16% 0,22 0,25 0,24% 0,07% 0,31%
4 12,043554... 12,103135... -0,0595... -0,49% -0,73 -0,79 0,24% 0,69% 0,09%
5 11,970350... 11,990544... -0,0201... -0,17% -0,22 -0,27 1,03% 0,08% 1,37%
6 12,206073... 12,291789... -0,0857... -0,70% -1,24 -1,13 0,44% 1,43% 0,09%
7 12,043554... 11,991448... 0,05210... 0,43% 0,60 0,69 0,24% 0,53% 0,14%
8 12,450430... 12,354946... 0,09548... 0,77% 1,62 1,26 5,79% 1,77% 7,21%
9 12,180755... 12,096654... 0,08410... 0,69% 1,09 1,11 0,23% 1,37% -0,17%
10 12,020586... 12,048706... -0,0281... -0,23% -0,33 -0,37 0,43% 0,15% 0,53%
11 12,028739... 12,132198... -0,1034... -0,86% -1,27 -1,37 0,36% 2,08% -0,25%
12 12,134147... 12,168221... -0,0340... -0,28% -0,45 -0,45 0,02% 0,23% -0,05%
13 12,296827... 12,387221... -0,0903... -0,74% -1,44 -1,19 1,72% 1,59% 1,77%
14 12,028739... 12,072585... -0,0438... -0,36% -0,52 -0,58 0,36% 0,37% 0,35%
15 12,206073... 12,131471... 0,07460... 0,61% 1,00 0,99 0,44% 1,08% 0,22%
16 12,154779... 12,075880... 0,07889... 0,65% 1,00 1,04 0,09% 1,21% -0,31%
17 12,273264... 12,172734... 0,10053... 0,82% 1,42 1,33 1,31% 1,96% 1,08%
18 12,189486... 12,089184... 0,10030... 0,82% 1,31 1,33 0,30% 1,95% -0,29%
19 12,001505... 11,952996... 0,04850... 0,40% 0,54 0,64 0,63% 0,46% 0,69%
20 12,072541... 12,130435... -0,0578... -0,48% -0,73 -0,76 0,08% 0,65% -0,12%
21 12,189486... 12,104124... 0,08536... 0,70% 1,12 1,13 0,30% 1,41% -0,10%
22 12,245293... 12,315729... -0,0704... -0,58% -1,06 -0,93 0,89% 0,96% 0,87%
23 12,328290... 12,286788... 0,04150... 0,34% 0,64 0,55 2,36% 0,33% 3,08%
24 12,178599... 12,210102... -0,0315... -0,26% -0,43 -0,42 0,22% 0,19% 0,23%
25 12,007622... 12,071657... -0,0640... -0,53% -0,75 -0,85 0,56% 0,80% 0,48%
26 12,170238... 12,108655... 0,06158... 0,51% 0,80 0,81 0,17% 0,74% -0,03%
27 12,288620... 12,206896... 0,08172... 0,67% 1,19 1,08 1,57% 1,30% 1,67%
28 12,206073... 12,265909... -0,0598... -0,49% -0,86 -0,79 0,44% 0,69% 0,35%
29 12,013701... 11,971671... 0,04203... 0,35% 0,47 0,56 0,50% 0,34% 0,55%
30 12,043554... 12,085442... -0,0418... -0,35% -0,51 -0,55 0,24% 0,34% 0,21%
31 12,072541... 12,003409... 0,06913... 0,57% 0,81 0,91 0,08% 0,93% -0,22%
32 12,043554... 11,985014... 0,05853... 0,49% 0,67 0,77 0,24% 0,66% 0,09%
33 12,429216... 12,322852... 0,10636... 0,86% 1,75 1,41 5,08% 2,19% 6,11%
34 12,013701... 11,989777... 0,02392... 0,20% 0,27 0,32 0,50% 0,11% 0,64%
35 12,301383... 12,413255... -0,1118... -0,91% -1,81 -1,48 1,81% 2,43% 1,59%
36 12,345835... 12,303257... 0,04257... 0,34% 0,67 0,56 2,76% 0,35% 3,61%
37 12,013701... 12,026296... -0,0125... -0,10% -0,15 -0,17 0,50% 0,03% 0,66%
38 12,122691... 12,034596... 0,08809... 0,73% 1,08 1,16 0,00% 1,51% -0,53%
39 12,072541... 12,167742... -0,0952... -0,79% -1,22 -1,26 0,08% 1,76% -0,51%
40 12,433407... 12,276943... 0,15646... 1,26% 2,53 2,07 5,22% 4,75% 5,39%
41 12,100712... 12,087380... 0,01333... 0,11% 0,17 0,18 0,01% 0,03% 0,00%
42 12,301383... 12,354261... -0,0528... -0,43% -0,83 -0,70 1,81% 0,54% 2,25%
43 11,931636... 12,046116... -0,1144... -0,96% -1,28 -1,51 1,67% 2,54% 1,36%
44 12,013701... 11,987072... 0,02662... 0,22% 0,30 0,35 0,50% 0,14% 0,63%
45 11,951180... 11,995012... -0,0438... -0,37% -0,48 -0,58 1,33% 0,37% 1,66%
46 12,013701... 12,105024... -0,0913... -0,76% -1,10 -1,21 0,50% 1,62% 0,10%
47 11,998433... 11,988180... 0,01025... 0,09% 0,12 0,14 0,66% 0,02% 0,89%
1/4
48 11,996382... 11,976014... 0,02036... 0,17% 0,23 0,27 0,69% 0,08% 0,90%
49 11,944058... 12,075145... -0,1310... -1,10% -1,50 -1,73 1,45% 3,33% 0,78%
50 11,976659... 12,031815... -0,0551... -0,46% -0,63 -0,73 0,94% 0,59% 1,07%
51 12,149502... 12,151668... -0,0021... -0,02% -0,03 -0,03 0,07% 0,00% 0,09%
52 12,235631... 12,188830... 0,04680... 0,38% 0,66 0,62 0,77% 0,42% 0,89%
53 12,019743... 12,091723... -0,0719... -0,60% -0,86 -0,95 0,44% 1,01% 0,24%
54 11,884489... 11,982949... -0,0984... -0,83% -1,04 -1,30 2,65% 1,88% 2,92%
55 11,931636... 12,057646... -0,1260... -1,06% -1,42 -1,67 1,67% 3,08% 1,17%
56 11,849398... 11,955507... -0,1061... -0,90% -1,09 -1,40 3,52% 2,18% 4,00%
57 11,982929... 11,918281... 0,06464... 0,54% 0,70 0,85 0,86% 0,81% 0,87%
58 11,982929... 11,982875... 0,00005... 0,00% 0,00 0,00 0,86% 0,00% 1,16%
59 12,013701... 11,997247... 0,01645... 0,14% 0,19 0,22 0,50% 0,05% 0,66%
60 12,365850... 12,364315... 0,00153... 0,01% 0,03 0,02 3,25% 0,00% 4,40%
61 12,001505... 11,982875... 0,01863... 0,16% 0,21 0,25 0,63% 0,07% 0,83%
62 12,043554... 12,094850... -0,0512... -0,43% -0,62 -0,68 0,24% 0,51% 0,15%
63 12,189816... 12,184742... 0,00507... 0,04% 0,07 0,07 0,30% 0,00% 0,41%
64 12,104593... 12,087654... 0,01693... 0,14% 0,21 0,22 0,00% 0,06% -0,02%
65 11,976659... 11,899243... 0,07741... 0,65% 0,82 1,02 0,94% 1,16% 0,86%
66 11,884489... 11,956472... -0,0719... -0,61% -0,75 -0,95 2,65% 1,01% 3,23%
67 12,013701... 11,990345... 0,02335... 0,19% 0,26 0,31 0,50% 0,11% 0,64%
68 11,849398... 11,963949... -0,1145... -0,97% -1,18 -1,51 3,52% 2,55% 3,87%
69 12,128111... 12,193132... -0,0650... -0,54% -0,86 -0,86 0,01% 0,82% -0,27%
70 12,031719... 11,983619... 0,04810... 0,40% 0,55 0,64 0,33% 0,45% 0,29%
71 12,100712... 12,175584... -0,0748... -0,62% -0,97 -0,99 0,01% 1,09% -0,38%
72 12,000153... 12,134600... -0,1344... -1,12% -1,63 -1,78 0,64% 3,51% -0,37%
73 12,004446... 12,043171... -0,0387... -0,32% -0,45 -0,51 0,60% 0,29% 0,70%
74 12,187017... 12,136542... 0,05047... 0,41% 0,67 0,67 0,28% 0,49% 0,20%
75 12,044729... 12,136542... -0,0918... -0,76% -1,14 -1,21 0,24% 1,64% -0,26%
76 12,100712... 12,085051... 0,01566... 0,13% 0,19 0,21 0,01% 0,05% -0,01%
77 12,013701... 12,134525... -0,1208... -1,01% -1,47 -1,60 0,50% 2,83% -0,33%
78 12,100712... 12,028189... 0,07252... 0,60% 0,88 0,96 0,01% 1,02% -0,35%
79 12,420175... 12,406195... 0,01398... 0,11% 0,24 0,18 4,80% 0,04% 6,49%
80 12,371375... 12,398651... -0,0272... -0,22% -0,45 -0,36 3,40% 0,14% 4,55%
81 12,210811... 12,156134... 0,05467... 0,45% 0,74 0,72 0,49% 0,58% 0,46%
82 12,259613... 12,156134... 0,10348... 0,84% 1,44 1,37 1,09% 2,08% 0,75%
83 12,386935... 12,294299... 0,09263... 0,75% 1,47 1,22 3,82% 1,66% 4,58%
84 12,300473... 12,156134... 0,14434... 1,17% 2,05 1,91 1,79% 4,04% 0,99%
85 12,183382... 12,134366... 0,04901... 0,40% 0,65 0,65 0,25% 0,47% 0,18%
86 12,154779... 12,132947... 0,02183... 0,18% 0,29 0,29 0,09% 0,09% 0,09%
87 12,314927... 12,250520... 0,06440... 0,52% 0,97 0,85 2,07% 0,80% 2,53%
88 12,400817... 12,253508... 0,14730... 1,19% 2,31 1,95 4,21% 4,21% 4,21%
89 12,206073... 12,132947... 0,07312... 0,60% 0,98 0,97 0,44% 1,04% 0,23%
90 12,100712... 12,108609... -0,0078... -0,07% -0,10 -0,10 0,01% 0,01% 0,01%
91 11,967275... 12,039888... -0,0726... -0,61% -0,83 -0,96 1,08% 1,02% 1,09%
92 11,982929... 12,088295... -0,1053... -0,88% -1,24 -1,39 0,86% 2,15% 0,40%
93 12,122691... 12,178081... -0,0553... -0,46% -0,73 -0,73 0,00% 0,60% -0,20%
94 12,015880... 12,064691... -0,0488... -0,41% -0,58 -0,64 0,48% 0,46% 0,48%
2/4
95 12,043554... 12,073392... -0,0298... -0,25% -0,36 -0,39 0,24% 0,17% 0,27%
96 12,179780... 12,068980... 0,11080... 0,91% 1,42 1,46 0,23% 2,38% -0,54%
97 11,984178... 11,998017... -0,0138... -0,12% -0,16 -0,18 0,84% 0,04% 1,12%
3/4
Gráfico de Residuos padronizados x Valores estimados
Resíduos Regressão
2,5
1,5
0,5
-0,5
-1
-1,5
-2
-2,5
11,7 11,8 11,9 12 12,1 12,2 12,3 12,4 12,5 12,6
4/4
1 165.000,00 148.475,88 16.524,12 10,01% 1,15 1,39 0,50% 1,47% 0,17%
2 169.000,00 167.539,04 1.460,96 0,86% 0,10 0,11 0,31% 0,01% 0,42%
3 170.000,00 166.834,14 3.165,86 1,86% 0,22 0,25 0,27% 0,05% 0,35%
4 170.000,00 180.436,67 -10.436,... -6,14% -0,73 -0,79 0,27% 0,59% 0,17%
5 158.000,00 161.223,06 -3.223,06 -2,04% -0,22 -0,27 0,94% 0,06% 1,24%
6 200.000,00 217.899,53 -17.899,... -8,95% -1,24 -1,13 0,35% 1,72% -0,13%
7 170.000,00 161.368,79 8.631,21 5,08% 0,60 0,69 0,27% 0,40% 0,23%
8 255.360,00 232.105,11 23.254,89 9,11% 1,62 1,26 6,99% 2,91% 8,40%
9 195.000,00 179.271,03 15.728,97 8,07% 1,09 1,11 0,16% 1,33% -0,24%
10 166.140,00 170.878,06 -4.738,06 -2,85% -0,33 -0,37 0,44% 0,12% 0,56%
11 167.500,00 185.757,66 -18.257,... -10,90% -1,27 -1,37 0,38% 1,79% -0,11%
12 186.120,00 192.571,19 -6.451,19 -3,47% -0,45 -0,45 0,01% 0,22% -0,07%
13 219.000,00 239.718,52 -20.718,... -9,46% -1,44 -1,19 1,68% 2,31% 1,46%
14 167.500,00 175.007,72 -7.507,72 -4,48% -0,52 -0,58 0,38% 0,30% 0,41%
15 200.000,00 185.622,63 14.377,37 7,19% 1,00 0,99 0,35% 1,11% 0,09%
16 190.000,00 175.585,25 14.414,75 7,59% 1,00 1,04 0,05% 1,12% -0,32%
17 213.900,00 193.442,19 20.457,81 9,56% 1,42 1,33 1,22% 2,25% 0,87%
18 196.710,00 177.936,92 18.773,08 9,54% 1,31 1,33 0,22% 1,89% -0,36%
19 163.000,00 155.281,71 7.718,29 4,74% 0,54 0,64 0,61% 0,32% 0,71%
20 175.000,00 185.430,39 -10.430,... -5,96% -0,73 -0,76 0,11% 0,58% -0,05%
21 196.710,00 180.615,15 16.094,85 8,18% 1,12 1,13 0,22% 1,39% -0,19%
22 208.000,00 223.178,86 -15.178,... -7,30% -1,06 -0,93 0,79% 1,24% 0,63%
23 226.000,00 216.812,36 9.187,64 4,07% 0,64 0,55 2,42% 0,45% 3,09%
24 194.580,00 200.807,40 -6.227,40 -3,20% -0,43 -0,42 0,15% 0,21% 0,13%
25 164.000,00 174.845,35 -10.845,... -6,61% -0,75 -0,85 0,56% 0,63% 0,53%
26 192.960,00 181.435,50 11.524,50 5,97% 0,80 0,81 0,11% 0,71% -0,10%
27 217.210,00 200.164,64 17.045,36 7,85% 1,19 1,08 1,51% 1,56% 1,49%
28 200.000,00 212.332,48 -12.332,... -6,17% -0,86 -0,79 0,35% 0,82% 0,19%
29 165.000,00 158.208,73 6.791,27 4,12% 0,47 0,56 0,50% 0,25% 0,59%
30 170.000,00 177.272,22 -7.272,22 -4,28% -0,51 -0,55 0,27% 0,28% 0,27%
31 175.000,00 163.310,64 11.689,36 6,68% 0,81 0,91 0,11% 0,73% -0,10%
32 170.000,00 160.334,00 9.666,00 5,69% 0,67 0,77 0,27% 0,50% 0,20%
33 250.000,00 224.774,22 25.225,78 10,09% 1,75 1,41 5,98% 3,42% 6,86%
34 165.000,00 161.099,50 3.900,50 2,36% 0,27 0,32 0,50% 0,08% 0,65%
35 220.000,00 246.041,35 -26.041,... -11,84% -1,81 -1,48 1,77% 3,64% 1,13%
36 230.000,00 220.412,76 9.587,24 4,17% 0,67 0,56 2,90% 0,49% 3,73%
37 165.000,00 167.091,41 -2.091,41 -1,27% -0,15 -0,17 0,50% 0,02% 0,67%
38 184.000,00 168.483,96 15.516,04 8,43% 1,08 1,16 0,00% 1,29% -0,45%
39 175.000,00 192.478,93 -17.478,... -9,99% -1,22 -1,26 0,11% 1,64% -0,41%
40 251.050,00 214.688,31 36.361,69 14,48% 2,53 2,07 6,17% 7,11% 5,85%
41 180.000,00 177.616,11 2.383,89 1,32% 0,17 0,18 0,02% 0,03% 0,02%
42 220.000,00 231.946,24 -11.946,... -5,43% -0,83 -0,70 1,77% 0,77% 2,12%
43 152.000,00 170.436,21 -18.436,... -12,13% -1,28 -1,51 1,42% 1,83% 1,28%
44 165.000,00 160.664,16 4.335,84 2,63% 0,30 0,35 0,50% 0,10% 0,64%
45 155.000,00 161.945,07 -6.945,07 -4,48% -0,48 -0,58 1,17% 0,26% 1,48%
46 165.000,00 180.777,78 -15.777,... -9,56% -1,10 -1,21 0,50% 1,34% 0,21%
47 162.500,00 160.842,30 1.657,70 1,02% 0,12 0,14 0,64% 0,01% 0,86%
1/4
48 162.167,00 158.897,48 3.269,52 2,02% 0,23 0,27 0,66% 0,06% 0,87%
49 153.900,00 175.456,23 -21.556,... -14,01% -1,50 -1,73 1,26% 2,50% 0,83%
50 159.000,00 168.016,17 -9.016,17 -5,67% -0,63 -0,73 0,87% 0,44% 1,02%
51 189.000,00 189.409,75 -409,75 -0,22% -0,03 -0,03 0,03% 0,00% 0,04%
52 206.000,00 196.580,97 9.419,03 4,57% 0,66 0,62 0,66% 0,48% 0,72%
53 166.000,00 178.389,24 -12.389,... -7,46% -0,86 -0,95 0,45% 0,82% 0,32%
54 145.000,00 160.003,12 -15.003,... -10,35% -1,04 -1,30 2,10% 1,21% 2,41%
55 152.000,00 172.412,63 -20.412,... -13,43% -1,42 -1,67 1,42% 2,24% 1,14%
56 140.000,00 155.672,04 -15.672,... -11,19% -1,09 -1,40 2,68% 1,32% 3,15%
57 160.000,00 149.983,50 10.016,50 6,26% 0,70 0,85 0,80% 0,54% 0,89%
58 160.000,00 159.991,37 8,63 0,01% 0,00 0,00 0,80% 0,00% 1,07%
59 165.000,00 162.307,37 2.692,63 1,63% 0,19 0,22 0,50% 0,04% 0,66%
60 234.650,00 234.290,05 359,95 0,15% 0,03 0,02 3,52% 0,00% 4,73%
61 163.000,00 159.991,37 3.008,63 1,85% 0,21 0,25 0,61% 0,05% 0,81%
62 170.000,00 178.947,82 -8.947,82 -5,26% -0,62 -0,68 0,27% 0,43% 0,22%
63 196.775,00 195.779,01 995,99 0,51% 0,07 0,07 0,22% 0,01% 0,30%
64 180.700,00 177.664,84 3.035,16 1,68% 0,21 0,22 0,02% 0,05% 0,00%
65 159.000,00 147.155,17 11.844,83 7,45% 0,82 1,02 0,87% 0,75% 0,91%
66 145.000,00 155.822,45 -10.822,... -7,46% -0,75 -0,95 2,10% 0,63% 2,61%
67 165.000,00 161.190,93 3.809,07 2,31% 0,26 0,31 0,50% 0,08% 0,65%
68 140.000,00 156.991,87 -16.991,... -12,14% -1,18 -1,51 2,68% 1,55% 3,07%
69 185.000,00 197.428,50 -12.428,... -6,72% -0,86 -0,86 0,00% 0,83% -0,28%
70 168.000,00 160.110,49 7.889,51 4,70% 0,55 0,64 0,36% 0,33% 0,36%
71 180.000,00 193.994,28 -13.994,... -7,77% -0,97 -0,99 0,02% 1,05% -0,33%
72 162.779,69 186.204,35 -23.424,... -14,39% -1,63 -1,78 0,63% 2,95% -0,17%
73 163.480,00 169.934,87 -6.454,87 -3,95% -0,45 -0,51 0,59% 0,22% 0,71%
74 196.225,00 186.566,34 9.658,66 4,92% 0,67 0,67 0,20% 0,50% 0,10%
75 170.200,00 186.566,34 -16.366,... -9,62% -1,14 -1,21 0,27% 1,44% -0,14%
76 180.000,00 177.202,93 2.797,07 1,55% 0,19 0,21 0,02% 0,04% 0,02%
77 165.000,00 186.190,44 -21.190,... -12,84% -1,47 -1,60 0,50% 2,41% -0,16%
78 180.000,00 167.407,96 12.592,04 7,00% 0,88 0,96 0,02% 0,85% -0,26%
79 247.750,00 244.310,56 3.439,44 1,39% 0,24 0,18 5,58% 0,06% 7,48%
80 235.950,00 242.474,31 -6.524,31 -2,77% -0,45 -0,36 3,70% 0,23% 4,90%
81 200.950,00 190.257,51 10.692,49 5,32% 0,74 0,72 0,39% 0,61% 0,31%
82 211.000,00 190.257,51 20.742,49 9,83% 1,44 1,37 1,00% 2,31% 0,54%
83 239.650,00 218.447,04 21.202,96 8,85% 1,47 1,22 4,25% 2,42% 4,88%
84 219.800,00 190.257,51 29.542,49 13,44% 2,05 1,91 1,75% 4,69% 0,74%
85 195.513,00 186.160,79 9.352,21 4,78% 0,65 0,65 0,18% 0,47% 0,08%
86 190.000,00 185.896,77 4.103,23 2,16% 0,29 0,29 0,05% 0,09% 0,03%
87 223.000,00 209.090,06 13.909,94 6,24% 0,97 0,85 2,08% 1,04% 2,44%
88 243.000,00 209.715,73 33.284,27 13,70% 2,31 1,95 4,78% 5,95% 4,37%
89 200.000,00 185.896,77 14.103,23 7,05% 0,98 0,97 0,35% 1,07% 0,10%
90 180.000,00 181.427,12 -1.427,12 -0,79% -0,10 -0,10 0,02% 0,01% 0,03%
91 157.514,77 169.377,93 -11.863,... -7,53% -0,83 -0,96 0,97% 0,76% 1,05%
92 160.000,00 177.778,75 -17.778,... -11,11% -1,24 -1,39 0,80% 1,70% 0,49%
93 184.000,00 194.479,35 -10.479,... -5,70% -0,73 -0,73 0,00% 0,59% -0,20%
94 165.360,00 173.631,54 -8.271,54 -5,00% -0,58 -0,64 0,48% 0,37% 0,52%
2/4
95 170.000,00 175.148,94 -5.148,94 -3,03% -0,36 -0,39 0,27% 0,14% 0,32%
96 194.810,00 174.377,85 20.432,15 10,49% 1,42 1,46 0,16% 2,24% -0,56%
97 160.200,00 162.432,43 -2.232,43 -1,39% -0,16 -0,18 0,79% 0,03% 1,05%
3/4
Gráfico de Residuos padronizados x Valores estimados
Residuos Estimativa
3
2,5
1,5
0,5
-0,5
-1
-1,5
-2
-2,5
-3
150.000 160.000 170.000 180.000 190.000 200.000 210.000 220.000 230.000 240.000 250.000
4/4
SisDEA Home - Modelagem de Dados 24/07/2021
Ejercicio final ebook 22072021:3
Dados Observado Estimado Resíduo Resíduo Relati... Residuo/DP Regressão Distância de Cook
1 12,01 11,91 0,11 0,88% 1,39 0,0147
2 12,04 12,03 0,01 0,07% 0,11 0,0003
3 12,04 12,02 0,02 0,16% 0,25 0,0007
4 12,04 12,10 -0,06 -0,49% -0,79 0,0161
5 11,97 11,99 -0,02 -0,17% -0,27 0,0024
6 12,21 12,29 -0,09 -0,70% -1,13 0,0162
7 12,04 11,99 0,05 0,43% 0,69 0,0059
8 12,45 12,35 0,10 0,77% 1,26 0,0328
9 12,18 12,10 0,08 0,69% 1,11 0,0040
10 12,02 12,05 -0,03 -0,23% -0,37 0,0007
11 12,03 12,13 -0,10 -0,86% -1,37 0,0209
12 12,13 12,17 -0,03 -0,28% -0,45 0,0016
13 12,30 12,39 -0,09 -0,74% -1,19 0,0467
14 12,03 12,07 -0,04 -0,36% -0,58 0,0033
15 12,21 12,13 0,07 0,61% 0,99 0,0187
16 12,15 12,08 0,08 0,65% 1,04 0,0129
17 12,27 12,17 0,10 0,82% 1,33 0,0343
18 12,19 12,09 0,10 0,82% 1,33 0,0057
19 12,00 11,95 0,05 0,40% 0,64 0,0022
20 12,07 12,13 -0,06 -0,48% -0,76 0,0051
21 12,19 12,10 0,09 0,70% 1,13 0,0041
22 12,25 12,32 -0,07 -0,58% -0,93 0,0175
23 12,33 12,29 0,04 0,34% 0,55 0,0025
24 12,18 12,21 -0,03 -0,26% -0,42 0,0023
25 12,01 12,07 -0,06 -0,53% -0,85 0,0098
26 12,17 12,11 0,06 0,51% 0,81 0,0073
27 12,29 12,21 0,08 0,67% 1,08 0,0126
28 12,21 12,27 -0,06 -0,49% -0,79 0,0081
29 12,01 11,97 0,04 0,35% 0,56 0,0114
30 12,04 12,09 -0,04 -0,35% -0,55 0,0078
31 12,07 12,00 0,07 0,57% 0,91 0,0242
32 12,04 11,99 0,06 0,49% 0,77 0,0119
33 12,43 12,32 0,11 0,86% 1,41 0,0284
34 12,01 11,99 0,02 0,20% 0,32 0,0022
35 12,30 12,41 -0,11 -0,91% -1,48 0,0367
36 12,35 12,30 0,04 0,34% 0,56 0,0043
37 12,01 12,03 -0,01 -0,10% -0,17 0,0001
38 12,12 12,03 0,09 0,73% 1,16 0,0298
39 12,07 12,17 -0,10 -0,79% -1,26 0,0208
40 12,43 12,28 0,16 1,26% 2,07 0,0639
41 12,10 12,09 0,01 0,11% 0,18 0,0004
42 12,30 12,35 -0,05 -0,43% -0,70 0,0104
43 11,93 12,05 -0,11 -0,96% -1,51 0,0099
44 12,01 11,99 0,03 0,22% 0,35 0,0019
45 11,95 12,00 -0,04 -0,37% -0,58 0,0183
46 12,01 12,11 -0,09 -0,76% -1,21 0,0083
47 12,00 11,99 0,01 0,09% 0,14 0,0001
1/4
48 12,00 11,98 0,02 0,17% 0,27 0,0004
49 11,94 12,08 -0,13 -1,10% -1,73 0,0159
50 11,98 12,03 -0,06 -0,46% -0,73 0,0049
51 12,15 12,15 0,00 -0,02% -0,03 0,0000
52 12,24 12,19 0,05 0,38% 0,62 0,0034
53 12,02 12,09 -0,07 -0,60% -0,95 0,0051
54 11,88 11,98 -0,10 -0,83% -1,30 0,0266
55 11,93 12,06 -0,13 -1,06% -1,67 0,0291
56 11,85 11,96 -0,11 -0,90% -1,40 0,0420
57 11,98 11,92 0,06 0,54% 0,85 0,0069
58 11,98 11,98 0,00 0,00% 0,00 0,0000
59 12,01 12,00 0,02 0,14% 0,22 0,0011
60 12,37 12,36 0,00 0,01% 0,02 0,0000
61 12,00 11,98 0,02 0,16% 0,25 0,0003
62 12,04 12,09 -0,05 -0,43% -0,68 0,0057
63 12,19 12,18 0,01 0,04% 0,07 0,0001
64 12,10 12,09 0,02 0,14% 0,22 0,0006
65 11,98 11,90 0,08 0,65% 1,02 0,0193
66 11,88 11,96 -0,07 -0,61% -0,95 0,0134
67 12,01 11,99 0,02 0,19% 0,31 0,0004
68 11,85 11,96 -0,11 -0,97% -1,51 0,0140
69 12,13 12,19 -0,07 -0,54% -0,86 0,0094
70 12,03 11,98 0,05 0,40% 0,64 0,0108
71 12,10 12,18 -0,07 -0,62% -0,99 0,0130
72 12,00 12,13 -0,13 -1,12% -1,78 0,0323
73 12,00 12,04 -0,04 -0,32% -0,51 0,0025
74 12,19 12,14 0,05 0,41% 0,67 0,0046
75 12,04 12,14 -0,09 -0,76% -1,21 0,0152
76 12,10 12,09 0,02 0,13% 0,21 0,0007
77 12,01 12,13 -0,12 -1,01% -1,60 0,0261
78 12,10 12,03 0,07 0,60% 0,96 0,0041
79 12,42 12,41 0,01 0,11% 0,18 0,0005
80 12,37 12,40 -0,03 -0,22% -0,36 0,0019
81 12,21 12,16 0,05 0,45% 0,72 0,0037
82 12,26 12,16 0,10 0,84% 1,37 0,0134
83 12,39 12,29 0,09 0,75% 1,22 0,0133
84 12,30 12,16 0,14 1,17% 1,91 0,0260
85 12,18 12,13 0,05 0,40% 0,65 0,0014
86 12,15 12,13 0,02 0,18% 0,29 0,0003
87 12,31 12,25 0,06 0,52% 0,85 0,0062
88 12,40 12,25 0,15 1,19% 1,95 0,0333
89 12,21 12,13 0,07 0,60% 0,97 0,0032
90 12,10 12,11 -0,01 -0,07% -0,10 0,0001
91 11,97 12,04 -0,07 -0,61% -0,96 0,0049
92 11,98 12,09 -0,11 -0,88% -1,39 0,0099
93 12,12 12,18 -0,06 -0,46% -0,73 0,0044
94 12,02 12,06 -0,05 -0,41% -0,64 0,0020
2/4
95 12,04 12,07 -0,03 -0,25% -0,39 0,0009
96 12,18 12,07 0,11 0,91% 1,46 0,0260
97 11,98 12,00 -0,01 -0,12% -0,18 0,0004
3/4
Gráfico - Distância de Cook
1
0,95
0,9
0,85
0,8
0,75
0,7
0,65
0,6
0,55
0,5
0,45
0,4
0,35
0,3
0,25
0,2
0,15
0,1
0,05
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95
4/4
I... Variável Transf. Alias x1 x2 x3 x4 x5 x6 y

Ac x x1 0 0,01 0,49 0,03 0,23 0,41 0,78
Pe x x2 0,01 0 0,08 0,09 0,10 0,20 0,23
Ed x x3 0,49 0,08 0 0,06 0,34 0,12 0,28
Ca x x4 0,03 0,09 0,06 0 0,05 0,03 0,18
Pi x x5 0,23 0,10 0,34 0,05 0 0,18 0,41
DPV x x6 0,41 0,20 0,12 0,03 0,18 0 0,33
PT ln(y) y 0,78 0,23 0,28 0,18 0,41 0,33 0
1/8
Correlações parciais com influência
Correlações com influência p/Ac

0,85 0,782
0,8
0,75
0,7
0,65
0,6
0,55 0,494
0,5
0,41
0,45
0,4
0,35
0,3 0,233
0,25
0,2
0,15
0,1 0,033
0 0,005
0,05
0
1 2 3 4 5 6 7
2/8
Correlações com influência p/Pe

0,25
0,227
0,24
0,23
0,22 0,201
0,21
0,2
0,19
0,18
0,17
0,16
0,15
0,14
0,13
0,12 0,102
0,11 0,09
0,1
0,077
0,09
0,08
0,07
0,06
0,05
0,04
0,03
0,02 0,005
0
0,01
0
1 2 3 4 5 6 7
3/8
Correlações com influência p/Ed

0,54 0,494
0,52
0,5
0,48
0,46
0,44
0,42
0,4
0,38 0,338
0,36
0,34
0,32 0,278
0,3
0,28
0,26
0,24
0,22
0,2
0,18
0,16 0,118
0,14
0,12 0,077
0,1 0,063
0,08
0,06
0,04 0
0,02
0
1 2 3 4 5 6 7
4/8
Correlações com influência p/Ca

0,2 0,184
0,19
0,18
0,17
0,16
0,15
0,14
0,13
0,12
0,11
0,09
0,1
0,09
0,08 0,063
0,07
0,06 0,047
0,05 0,033
0,04 0,028
0,03
0,02
0
0,01
0
1 2 3 4 5 6 7
5/8
Correlações com influência p/Pi
0,44 0,409
0,42
0,4
0,38
0,338
0,36
0,34
0,32
0,3
0,28
0,26 0,233
0,24
0,22
0,18
0,2
0,18
0,16
0,14 0,102
0,12
0,1
0,08 0,047
0,06
0,04
0
0,02
0
1 2 3 4 5 6 7
6/8
Correlações com influência p/DPV
0,44 0,41
0,42
0,4
0,38
0,36 0,332
0,34
0,32
0,3
0,28
0,26
0,24 0,201
0,22 0,18
0,2
0,18
0,16
0,118
0,14
0,12
0,1
0,08
0,06 0,028
0,04
0
0,02
0
1 2 3 4 5 6 7
7/8
Correlações com influência p/PT

0,85 0,782
0,8
0,75
0,7
0,65
0,6
0,55
0,5
0,409
0,45
0,4 0,332
0,35 0,278
0,3 0,227
0,25 0,184
0,2
0,15
0,1
0,05 0
0
1 2 3 4 5 6 7
8/8
Prueba de ajuste del modelo
Gráfico de Valores Estimados x Observados
255.000
250.000
245.000
240.000
235.000
230.000
225.000
220.000
215.000
210.000
Estimado
205.000
200.000
195.000
190.000
185.000
180.000
175.000
170.000
165.000
160.000
155.000
150.000
145.000
140.000
140.000 160.000 180.000 200.000 220.000 240.000
Observado
4/5
Gráfico de Aderência à Curva Normal Reduzida
0,44
0,42
0,4
0,38
0,36
0,34
0,32
0,3
0,28
0,26
0,24
0,22
0,2 0,186
0,18 0,175
0,16 0,144 0,144
0,14
0,124
0,12 0,113
0,1
0,08
0,06
0,041 0,041
0,04 0,031
0,02
0
-3 -2 -1 0 1 2 3
5/5
1) Modelo:
· Apartamentos
2) Data de referência:
· giovedì 22 luglio 2021
3) Informações Complementares:
Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 7
Variáveis utilizadas no modelo: 7
Total de dados: 97
Dados utilizados no modelo: 97
4) Estatísticas:
Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0,8591979 / 0,8624545
Coeficiente de determinação: 0,7382210
Fisher - Snedecor: 42,30
Significância do modelo (%): 0,01
5) Normalidade dos resíduos:
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 65%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 93%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 98%
6) Outliers do modelo de regressão:
Quantidade de outliers: 1
% de outliers: 1,03%
7) Análise da variância:
Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado F

Quadrados Liberdade Médio
Explicada 1,454 6 0,242 42,300
Não Explicada 0,515 90 0,006
Total 1,969 96
8) Equação de regressão:
ln (PT) = +11,28747074 +0,007469730809 * Ac +0,04188032005 * Pe -0,009394554182 * Ed +0,03140915786 * Ca

+0,00628355785 * Pi -7,082502159E-005 * DPV
· Função estimativa (moda):
PT = +79359,48682 * e^( +0,007469730809 * Ac) * e^( +0,04188032005 * Pe) * e^( -0,009394554182 * Ed) * e^(
+0,03140915786 * Ca) * e^( +0,00628355785 * Pi) * e^( -7,082502159E-005 * DPV)
· Função estimativa (mediana):
PT = +79815,3196 * e^( +0,007469730809 * Ac) * e^( +0,04188032005 * Pe) * e^( -0,009394554182 * Ed) * e^(
+0,03140915786 * Ca) * e^( +0,00628355785 * Pi) * e^( -7,082502159E-005 * DPV)
· Função estimativa (média):
PT = +80044,2169 * e^( +0,007469730809 * Ac) * e^( +0,04188032005 * Pe) * e^( -0,009394554182 * Ed) * e^(
+0,03140915786 * Ca) * e^( +0,00628355785 * Pi) * e^( -7,082502159E-005 * DPV)
9) Testes de Hipóteses:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Ac x 11,90 0,01
Pe x 2,21 2,96
Ed x -2,75 0,72
Ca x 1,78 7,87
Pi x 4,25 0,01
DPV x -3,34 0,12
PT ln(y) 177,97 0,01
10) Correlações Parciais:
Correlações parciais para Ac Isoladas Influência

Pe 0,41 0,01
Ed 0,47 0,49
Ca 0,20 0,03
Pi -0,09 0,23
DPV 0,34 0,41
PT 0,73 0,78
Correlações parciais para Pe Isoladas Influência

Ed 0,19 0,08
Ca 0,20 0,09
Pi -0,03 0,10
DPV 0,25 0,20
PT 0,40 0,23
Correlações parciais para Ed Isoladas Influência

Ca -0,05 0,06
Pi -0,50 0,34
DPV 0,11 0,12
PT 0,05 0,28
Correlações parciais para Ca Isoladas Influência

Pi 0,09 0,05
DPV 0,06 0,03
PT 0,31 0,18
Correlações parciais para Pi Isoladas Influência

DPV 0,04 0,18
PT 0,29 0,41
Correlações parciais para DPV Isoladas Influência

PT 0,12 0,33
Modelo:
Apartamentos
Data de Referência:
22 de julio de 2021
Informações Complementares:unidades residenciales multifamiliares, con áreas comprendidas entre

[60,00 y 140,00] m2, ubicadas en edificios que tienen entre 10 y 40 pisos, localizados en la zona
Corregimiento de Rio Abajo
Dados para a projeção de valores:
· Ac = 90,00
· Pe = 1,00
· Ed = 2,00
· Ca = 3,00
· Pi = 28,00
· DPV = 1.537,34
· Edificio =
· Fuente de información =
Valores da Mediana para Nível de Confiança de 80%
· Valor Unitário
· Mínimo =
· Médio =
· Máximo =
· Valor Total
· Minimo (3,20%) = 181.967,19
· Médio = 187.985,98
· Máximo (3,31%) = 194.203,85
· Intervalo Predição
· Minimo (9,77%) = 169.615,06
· Máximo (10,83%) = 208.346,65
· Mínimo (IP) =
· Máximo (IP) =
·
· Campo de Arbítrio
· RL Mínimo = 159.788,09
· RL Máximo = 216.183,88
Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2
Item Descrição Grau Grau Grau Pontos

obtidos
III II I
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a Completa quanto às Adoção de situação
avaliando todas as variáveis variáveis utilizadas no paradigma
analisadas modelo
2 Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o III
dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
3 Identificação dos dados Apresentação de Apresentação de Apresentação de
de mercado informações relativas a informações relativas a informações relativas
todos os dados e todos os dados e aos dados e variáveis
variáveis analisados na variáveis analisados na efetivamente
modelagem, com foto modelagem utilizados no modelo
e características
conferidas pelo autor
do laudo
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas Admitida, desde que:
uma variável, desde a) as medidas das
que: a) as medidas das características do
características do imóvel avaliando não
imóvel avaliando não sejam superiores a 100
sejam superiores a % do limite amostral
100% do limite superior, nem
amostral superior, inferiores à metade do
nem inferiores à limite amostral
metade do limite inferior; b) o valor
amostral inferior, b) o estimado não
valor estimado não ultrapasse 20 % do
ultrapasse 15% do valor calculado no
valor calculado no limite da fronteira
limite da fronteira amostral, para as
amostral, para a referidas variáveis, de
referida variável per si e
simultaneamente, e
em módulo
5 Nível de significância 10% 20% 30% III
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
6 Nível de significância 1% 2% 5% III
máximo admitido para a
rejeição da hipótese nula
do modelo através do
teste F de Snedecor
K.4. Documentação legal
192
Marfel Tasable y Marfel Contribuible
veintiocho A (28A)
veintiocho A (28A)
veintiocho A (28A)
Marfel Tasable y
Marfel Contribuible
Marfel Tasable
Marfel Contribuible
Vientiocho 28A
28A
K.5 Credenciais dos avaliadores
193
Miguel Alberto Camacaro Pérez
Formación profesional
 (1983) Ingeniero Civil graduado en la
Universidad de los Andes – ULA
(Venezuela).
 (1989) Curso de postgrado en Tasación de
Bienes Inmuebles Urbanos, en la Facultad
de Arquitectura de la Universidad de los Andes.
 (2000) Magíster Scientiae en Gerencia de la Construcción en la
Universidad Centroccidental Lisandro Alvarado. Primera Cohorte
del Convenio UCLA - University of Florida.
Experiencia profesional
 Treinta y siete (37) años de experiencia profesional en el campo
de la ingeniería de tasación y de la ingeniería legal. Amplia
experiencia en la banca comercial e hipotecaria. Experto en
comercialización, investigación, entrenamiento y consultoría en
bienes raíces.
Experiencia comunicacional
 Conferencista y ponente en eventos nacionales e internacionales.
 Profesor universitario.
 Editor, escritor y traductor de libros especializados en tasación.
 Autor del libro El método contributivo en los avalúos inmobiliarios”
 Creador del canal Mundo Valor, el canal de los avalúos
 Creador del programa comunicacional estaTIPSticos.
Competencia en idiomas
 Español, lengua materna.
 Portugués, italiano e inglés
Ernesto Mock Díaz
Formación profesional
 (1996) Licenciatura en Arquitectura Estructural
 Universidad Católica Santa María La Antigua
USMA, Panamá.
 (2007) Postgrado de Diseño de Proyectos
 Universidad Interamericana de Panamá
Panamá.
 (2008) Maestría en Gerencia de Proyectos
 Universidad Interamericana de Panamá (Panamá).
 (2016) Título de Experto Internacional en Catastro Multipropósito
Universidad de Jaén (España).
 (2020) Especialización en Finanzas Corporativas
George Washington University/Aden Business School (USA).
Experiencia profesional
 Veinticinco (25) años de experiencia profesional en el campo de
la Arquitectura y de las valuaciones inmobiliarias.
Experiencia docente
 Coordinador y facilitador en los diplomados de valuaciones
Inmobiliarias - Ivappan, Panamá.
Competencia en idiomas
 Español, lengua materna.
 Cantones, inglés.
K.6 Referência bibliográfica
194
Referência Bibliográfica
K.6.1 Material do curso, workshops e livros.
Abunahman, Sérgio. (2005). Curso Básico de Ingeniería Legal y de Tasaciones.
(Camacaro, Miguel Trad.). Barquisimeto. Venezuela: Miguel Camacaro
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México: McGraw Hill Interamericana, S.A. (Obra original publicada en
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Gujarati, D y Porter, D (2010) Econometría. (P. Carril Trad.) Quinta Edición.
McGraw-Hill/interamericana editores, S.A. de C.V. México.
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Estadística. (Villagómez, Hugo Trad.). México: Editorial Limusa, S.A. de
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Industriales. Caso: Zona Industrial II, de la Ciudad de Barquisimeto. Lapso
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de Especialización en Tasación de Bienes Inmuebles Urbanos. Universidad
Centroccidental Lisandro Alvarado. Barquisimeto, Venezuela.
K.6.3 Documentos Normativos
Associação Brasileira de Normas Técnicas (Brasil). (2019). NBR 14.653-1
Avaliação de bens – Parte 1: Procedimientos gerais.
Associação Brasileira de Normas Técnicas (Brasil). (2011). NBR 14.653-2
Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos.
Associação Brasileira de Normas Técnicas (Brasil). (2021). ABNT NBR
12721:2006 Versão Corrigida 3:2021 Avaliação de custos unitários de
construção para incorporação imobiliária e outras disposições para
condomínios edilícios — Procedimento.
Building Owners and Managers Association International (BOMA) Multi-
Unit Residential Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA
Z65.4—2010)).
International Valuation Standards Council (2020). International Valuation
Standards. London. UK.
International Property Measurement Standards (2016). Residential Buildings

(English).London. UK.
K.6.4 Consulta em páginas web, blogs e vídeos

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O e-book de uma avaliação imobiliária

Miguel Camacaro Pérez

Miguel Camacaro Pérez

Com a colaboração de:

Ernesto Mock Díaz

Direitos reservados Copyright© 2021, sobre a primeira edição do Ing. Miguel

Meus dois grandes irmãos,

Antônio Pelli Neto

Miguel Camacaro Pérez

Normas de Avaliação e Medição

No âmbito da celebração do XXXI Congresso Pan-Americano de Avaliação na

cidade do Rio de Janeiro em 2016, organizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias em Engenharia (IBAPE)8, os membros da União Pan-Americana de

Associações de Avaliação (UPAV)9 afirmaram que as organizações afiliadas devem

estabelecer diretrizes para o desenvolvimento de normas técnicas locais ou adaptar suas

normas existentes aos conceitos defendidos e estabelecidos pelo International Valuation

Standards (IVS) 10.

contida na norma, bem como reconhece e adota as demais definições estabelecidas no

preâmbulo da norma IVS.

The International Valuation Standards Council (IVSC)11, em portugués, O Conselho

Internacional de Normas de Avaliação (CINA)12, é uma organização independente e sem

fins lucrativos, comprometida com a melhoria da qualidade da profissão de avaliação. O

principal objetivo é gerar confiança e credibilidade pública na avaliação, produzindo

normas e garantindo sua adoção e implementação universal para a avaliação de ativos

As normas referência, para o laudo de avaliação que é apresentado como exemplo

deste e-book, é a International Valuation Standards (IVS) vigentes13 em vigor a partir de

31 de janeiro de 2020, cuja tradução para o portugués seria Norma Internacional de

são organizadas da seguinte forma:

Estrutura Conceitual das NIA

Serve como um preâmbulo para as NIA. A Estrutura Conceitual contém os

princípios gerais para avaliadores que seguem as NIA em relação à objetividade,

julgamento, competência e desvios aceitáveis as NIA.

Normas Generais das NIA

Estes estabelecem os requisitos para a execução de todo o trabalho de

avaliação, incluindo: os termos de um contrato de avaliação, bases de valor, abordagens

e métodos de avaliação e informações de avaliação. Eles são projetados para serem

aplicáveis à avaliação de todos os tipos de ativos e para qualquer finalidade de

Normas de Ativos das NIA

As normas de ativos incluem requisitos relacionados a tipos específicos de ativos.

avaliação de um ativo. As normas também incluem certas informações básicas sobre as

adicionais para o ativo, relacionados a abordagens e métodos de avaliação comumente

usados. Entre os pontos considerados no corpo escrito da norma estão:

NIA101 Escopo de trabalho

Um escopo de trabalho (às vezes chamado de termos de trabalho) descreve os

termos fundamentais do trabalho de avaliação, como os ativos a serem avaliados, o

propósito da avaliação e as responsabilidades das partes envolvidas na avaliação. Entre

os requisitos gerais estão:

20.1 Todos os conselhos de avaliação e o trabalho aplicado em sua preparação

devem ser apropriados para a finalidade pretendida.

de ser concluído e informado sobre isso.

20.3 Um avaliador deve comunicar o escopo do trabalho ao seu cliente antes da

conclusão da tarefa, incluindo o seguinte:

(a) Identificar o avaliador;

(b) Identidade do (s) cliente (s) (se houver);

(c) Identidade de outros usuários pretendidos (se houver);

(d) Ativo (s) sendo avaliados;

(e) Moeda da avaliação;

(f) Objetivo da avaliação;

(g) Base / bases de valor a serem utilizadas;

(h) Data de avaliação;

(i) A natureza e o escopo do trabalho do avaliador e quaisquer

limitações do próprio trabalho;

(j) A natureza e as fontes de informação nas quais o avaliador se