Apostila - Avaliacoes Imoveis Rurais

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ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES APLICADAS
A IMÓVEIS RURAIS
CCAAM
MPPIINNAASS//SSPP
22002200
Engenharia de Avaliações Aplicadas a Imóveis Rurais
OBJETIVOS
INDÍCE
1. OBJETIVOS .......................................................................................................................... 3
2. INTRODUÇÃO ...................................................................................................................... 4
3. CONCEITOS BÁSICOS .......................................................................................................... 6
4. CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 ..................................................................................... 14
5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO ................................................................................................ 31
5.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ........................................... 32
5.2 MÉTODO DA RENDA ......................................................................................................... 33
5.3 MÉTODO EVOLUTIVO ....................................................................................................... 35
6. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS ...................................................................................... 36
7. AVALIAÇÃO DE TERRA NUA .............................................................................................. 38
7.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS .................................................................. 39
7.2 SITUAÇÃO ......................................................................................................................... 51
7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO ..................................................................................... 52
7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO ............................................................... 52
7.3.2 FATORES DE SITUAÇÃO ................................................................................................... 58
7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO CONJUGADOS PARA CLASSE DE CAPACIDADE DE
USO E SITUAÇÃO ............................................................................................................. 59
7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL ............................................................. 63
7.5 VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS .................................................................. 64
7.6 HOMOGENEIZAÇÃO.......................................................................................................... 65
7.6.1 NOTA AGRONÔMICA (NA) .............................................................................................. 67
7.6.2 DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES .......................................................... 68
7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA) .......................................................................... 69
7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN) .......................................................................................... 70
7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) ...................................................... 71
7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL ............................................................................................... 73
7.7.1 CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA ................................................................................... 74
7.7.2 CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO ........................................................................................ 75
7.7.3 CRITÉRIO DE CHAUVENET ............................................................................................... 76
7.7.4 CRITÉRIO DE ARLEY ......................................................................................................... 77
7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMÓVEL AVALIANDO ............................................................. 79
7.9 INTERVALO DE CONFIANÇA E CAMPO DE ARBÍTRIO ........................................................ 80
8. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS ......................................................................................... 83
9. AVALIAÇÃO DE CULTURAS ................................................................................................ 84
9.1 AVALIAÇÃO DE CULTURAS DOMÉSTICAS ......................................................................... 84
9.2 AVALIAÇÃO CULTURAS COMERCIAIS................................................................................ 85
9.3 AVALIAÇÃO DE PASTAGENS.............................................................................................. 88
10. AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS ........................................................ 91
1
OBJETIVOS
11. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS .................................................................. 96

12. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES........................................................................................... 98
13. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS ................................................................................... 99
14. VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL .................................................................................. 101
15. BIBLIOGRAFIA ................................................................................................................. 103
2
OBJETIVOS
1. OBJETIVOS
A avaliação de propriedades rurais é matéria altamente especializada, que exige

conhecimentos pormenorizados, quer no campo das atividades agropecuárias, quer no campo
da engenharia de avaliações. Desta forma se faz necessário, que o avaliador tenha
conhecimento das técnicas das ciências agrárias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e outras) e
da matemática, além dos conhecimentos gerais do mercado imobiliário rural, para a execução
da avaliação de um imóvel rural.
Este texto tem como objetivo primordial, apresentar aos profissionais de engenharia
agronômica, agrônomos e florestais, os conceitos teóricos básicos, utilizados na execução da
Engenharia de Avaliações aplicada a Imóveis Rurais. Também tem o intuito de facilitar e
difundir os conhecimentos já publicados por diversos profissionais, trabalhos estes que se
encontram avulsos por todo o país, a fim de que os avaliadores tenham cada vez mais
segurança na determinação de justos valores, os mais próximos da perfeição.
3
INTRODUÇÃO
2. INTRODUÇÃO
O campo de avaliações de imóveis rurais é vasto e necessita de profissionais habilitados

e dispostos a trabalhar. Normalmente os mais habilitados são os Engenheiros Agrônomos,
Agrônomos e Florestais, mas vemos também muitos Engenheiros Civis, Agrimensores e
Corretores trabalhando na área, mesmo que sem a devida habilitação.
A avaliação de imóveis consiste na determinação técnica do valor de um bem ou de seus
rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou de um empreendimento, para uma data
e um lugar determinado. (Glossário de Terminologia do IBAPE-SP).
No entanto, é importante entender que o valor ou o resultado final de uma avaliação,
que na maioria das vezes envolve pesquisas vindas das mais simples as mais complexas, sobre
diversos temas distintos, depende de um mercado livre, onde a oferta e a procura são os
fatores principais e que justificam os resultados.
“Leis econômicas são relativas, diferente das matemáticas, que são

absolutas. Para que se verifiquem, é necessário, antes de qualquer coisa, um
mercado livre, isto é, sem constrangimentos de qualquer espécie e aberto a
todos.” (FIKER)
Para uma melhor compreensão dos efeitos do mercado, normalmente observa-se que
quanto menor for à oferta de um imóvel, ou quanto maior for sua procura, maior será seu
valor de mercado, pois esse será um imóvel raro. Em contrapartida, para que o valor de
mercado do imóvel esteja abaixo de um suposto valor real, menor do que o bem realmente
vale, implica que a oferta está em alta ou a procura é pequena.
Para que um imóvel seja considerado como rural, não basta que se situe em área rural
ou não urbana, inclusive ele pode estar localizado em área urbana, mas sim que seja explorado
com finalidades rurais, como: produção de grãos e frutos, criação de animais, produção de
madeira, etc., ou seja, são áreas onde a melhor alternativa de exploração econômica é
qualquer uma das atividades agropecuárias existentes.
No âmbito da avaliação de bens imóveis, faz-se necessário entender também, que além
do terreno (ou terra nua), existem as benfeitorias, que consistem em qualquer melhoramento
concedido pelo homem, que não pode ser retirado ou removido, sem sofrer algum tipo de
dano ou fratura. Além disto, também podem ser objeto de avaliação num imóvel rural: as
máquinas e equipamentos, os veículos, os semoventes, as florestas nativas e os produtos
diversos.
4
INTRODUÇÃO
Assim sendo, a avaliação de um imóvel rural envolve muito componentes de uma

propriedade, onde cada um pode demandar conhecimentos específicos e procedimentos
matemáticos distintos, gerando uma grande complexidade ao trabalho de avaliação.
LIMA (2002) descreve muito bem a complexidade destes atributos, citando um exemplo,
em que um elemento de pesquisa chega a ter seu valor final formado por até oito atributos,
como: área; localização; culturas; recursos naturais; construções; terras; rebanhos e oferta.
A metodologia indicada para a avaliação de imóveis rurais recomenda decompor a
avaliação das propriedades rurais em pelo menos dois elementos distintos: benfeitorias e
terra nua.
Na avaliação das benfeitorias, é comum separar os componentes reprodutivos (culturas
comerciais ou domésticas) e não reprodutivos (edificações, obras e melhorias da terra, entre
outros). Também não deve ser esquecido de computar a utilidade e obsolescência do item
avaliado no momento da valoração deste bem, que será representado na equação
matemática pelo coeficiente de depreciação, no caso das edificações depreciação física e
funcional.
Entretanto, além destas características intrínsecas das propriedades rurais citadas, o
valor delas é também influenciado por fatores externos, principalmente relacionados aos
acontecimentos do mercado agropecuário em que está inserida a unidade de produção
avaliada.
LIMA (2002) relata que para entender o significado destas influências externas é
essencial que o avaliador rural compreenda a dependência do valor das terras rurais na
economia agrícola. Trata-se de uma verdade de mercado que o valor das terras tende a
incrementar em tempos de preços de commodites elevados e decrescer quando estas
commodites baixam de preço, assunto comprovado inclusive em diversos estudos.
Nos últimos 50 anos surgiram às primeiras normas de avaliações de imóveis, sempre
organizadas por entidades públicas e/ou institutos voltados para a engenharia de avaliações.
Todos foram trabalhos de grande importância, que ganharam relevância a partir da década de
60, época do grande surto de desapropriações, que se estendeu até a década de 70.
Atualmente a norma brasileira de avaliações de imóveis vigente é a NBR 14.653, que
visa consolidar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de
avaliações de bens. Esta norma é dividida em diversas partes, Parte 1 – Procedimentos Gerais
e Parte 3 – Imóveis Rurais consideradas como básicas para o trabalho na área.
5
CONCEITOS BÁSICOS
3. CONCEITOS BÁSICOS
Entende-se por avaliação o conjunto de operações com as quais se podem somar juízo
sobre o valor de um bem, e, no caso específico de bens imóveis, sobre o justo valor de uma
propriedade ou de um direito a ela relativo.
Para muitos autores o processo avaliatório tem por objetivo fixar o valor de troca das
coisas vendáveis ou o que se mede pela quantidade de outros bens que, numa economia de
trocas, poderia ser obtido por um bem da propriedade avalianda. É o poder de aquisição que
pode ser comparado com qualquer mercadoria, porém é mais cômodo medi-lo em termos
monetários. Neste caso obtendo o preço do produto, isto é, o valor da troca, expresso em
somas monetárias.
A ideia de valor está intimamente ligada à ideia de utilidade, ou seja, só tem valor aquilo
que é útil. Na teoria econômica, conceitua-se utilidade como a capacidade que possuem
certos bens de satisfazer uma necessidade, e, mais, para que uma coisa seja considerada útil,
é necessária a ocorrência de três condições:
• existência de alguma relação entre as qualidades dessa coisa e a necessidade

ou desejo;
• conhecimento desta relação;
• possibilidade dela (relação) ser utilizada.
A ideia de valor remonta aos mais velhos costumes de troca, desde o escambo de bens
entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes parâmetros vetustos são determinantes para
estabelecer o valor das coisas.
O valor dos objetos no mecanismo de trocas sempre foi regulado por três conceitos:
• utilidade;
• raridade;
• trabalho em consegui-lo.
CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processo avaliatório nos
seguintes termos:
“De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, pode-se dizer
que: Avaliar é medir o valor. O valor é uma grandeza e, como tal, suscetível
de ser medida. Por sua vez, Medir é comparar. Daí infere-se que avaliação é
a determinação do valor de uma coisa obtida por comparação com outras
semelhantes”.
6
CONCEITOS BÁSICOS
A NBR 14.653-1:2001 estabelece no item 3, que para os efeitos desta norma, aplicam-
se as seguintes definições, dentre elas a definição de avaliação de bens, que é:
“3.5 - Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de

avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização
econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”
A dificuldade de se obter uma definição única e precisa para o que venha a ser valor, foi
responsável pelo surgimento de duas escolas ou correntes universais sobre o que se entende
por valor:
• Escola Univalente: defende que o valor de um determinado bem é único,

num dado momento, qualquer que seja a finalidade da avaliação;
• Escola Pluralista: defende o princípio de que conceituação de valor pode
mudar, de acordo com a finalidade de sua determinação.
Segundo PELLEGRINO (1983), os adeptos da escola ou corrente pluralista conferem ao

valor um caráter extremamente subjetivo, sujeito as mais diversas variações, em função dos
mais insignificantes detalhes. Assim é que surge o valor de mercado: venal; contábil;
intrínseco, artístico; estimativo etc.
Dado a inexistência de consenso filosófico entre valor e preço, dado que o objetivo final
do processo avaliatório é a obtenção de uma soma capaz de traduzir, em termos monetários,
todos os quesitos objetivos e subjetivos deste processo. Distingue-se, portanto, três conceitos
igualmente importantes: Preço de Mercado; Valor de Mercado e Valor Potencial.
• Preço de Mercado: o montante de dinheiro que deve ser entregue ou pode

ser obtido no mercado ativo, sob as condições imediatas e existentes numa
determinada data. O preço pago pela propriedade desconsidera os motivos,
pressões e o conhecimento.
• Valor de Mercado: o preço mais alto, em termos de dinheiro, que uma
propriedade alcançaria num mercado aberto e competitivo, sob todas as
condições necessárias a uma venda justa, na qual o comprador e o vendedor
procederiam de forma prudente, com todos os conhecimentos
indispensáveis, assumindo que o preço não seria afetado por estímulos
indevidos.
• Valor Potencial: representado pela capacidade que o imóvel possui de
produzir renda máxima.
Segundo PELLEGRINO (1983), a diferença entre preço e valor de mercado, é que, num
dado momento o valor significa o que a propriedade vale, enquanto o preço expressa a
quantia pela qual ele pode ser vendido.
7
CONCEITOS BÁSICOS
O valor potencial é utilizado em avaliação, para mostrar se, em face do valor potencial,
um negócio imobiliário oferece atrativos para a aplicação do capital.
Embora a lei refira-se a preço de mercado, o termo técnico mais adequado é valor de
mercado, conforme definido pelo item 3.44 da NBR 14.653-1:2001:
“3.44 Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem, numa data referência, dentro
das condições de mercado vigentes”.
Esse valor não é necessariamente o preço pelo qual este bem será transacionado ou
ofertado, pois o valor de mercado é um processo matemático e/ou estatístico de modelagem
de dados, que são obtidos através de coleta de informações sobre os preços pelos quais
imóveis com características semelhantes foram negociados ou estão sendo ofertados.
Portanto, preço e valor são conceitos distintos. Enquanto o valor de mercado se refere ao
valor mais provável de um bem, o preço reflete a quantia monetária pela qual o bem está
sendo transacionado. (PELLI NETO, 2005).
Seguindo o disposto na legislação, considera-se justa a indenização que reflita o preço
atual de mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais, matas
e florestas e as benfeitorias indenizáveis observadas os seguintes aspectos:
Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993.
I - localização do imóvel;
II - aptidão agrícola;
III - dimensão do imóvel;
IV - área ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias.
§ 2o Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e

qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado
superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel.
Segundo Demétrio (1991) do ponto de vista jurídico, terra (ou "bem-de-raiz") pode ser
conceituada como qualquer porção da superfície terrestre sobre o qual podem ser exercidos
os direitos de propriedade que dizem respeito não somente à área da superfície, mas também
a coisas tais como a cobertura vegetal natural, as construções e outras benfeitorias feitas pelo
homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfície, tais como plantações e
pedreiras, por exemplo.
O conceito econômico de terra, segundo BARLOWE (1972) é muito amplo abrangendo
o somatório dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem, sobre os quais a possessão
de qualquer porção da superfície terrestre permite controle. Subdivide-se a terra como:
espaço, natureza, fator de produção, bem de consumo, situação, propriedade e capital, cujas
definições são:
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CONCEITOS BÁSICOS
• Terra como espaço: espaço cúbico (jazidas minerais) e espaço acima da

superfície (construções e explorações agrícolas);
• Terra como natureza: ambiente natural determinado pelas condições
climáticas, topográficas e edáficas;
• Terra como fator de produção: fonte natural de alimentos, fibras, materiais
de construção, minerais e outras matérias primas utilizadas na sociedade
moderna. Está estreitamente ligado ao conceito de terra como "bem-de-
consumo";
• Terra como situação: modernamente, grande importância é atribuída ao
conceito de terra como situação, isto é, sua localização em relação: ao
mercado consumidor, vias de acesso e outros aspectos socioeconômicos. Em
Perícia e Avaliação de Engenharia aplicada a Imóvel Rural a situação do
imóvel aparece, em escala de grandeza, logo após a capacidade de uso, na
estimativa do valor das terras;
• Terra como propriedade: tem conotação com os direitos e responsabilidades
que indivíduos ou grupos exercem sobre a posse e uso da terra.
Os imóveis de destinação rural são aqueles cuja melhor alternativa econômica de

exploração é realizada pela atividade agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro
industrial, mas não significa que obrigatoriamente estão situados na zona rural.
O Estatuto da Terra (Lei nº 4.504, de 30 / 11 / 1964), define em seu artigo 4º o seguinte:
Artigo 4 - Para os efeitos desta Lei, definem-se:
I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua
localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou
agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, ou quer seja,
pela iniciativa privada;
II - "Propriedade Familiar", o imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado
pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de trabalho, garantindo-
lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com área máxima fixada
para cada região e tipo de exploração, e eventualmente trabalho com a ajuda
de terceiros;
III - "Módulo Rural", a área fixada nos termos do inciso anterior;
IV - "Minifúndio", o imóvel rural de área e possibilidades inferiores às da
propriedade familiar;
V - "Latifúndio", o imóvel rural que:
a) exceda à dimensão máxima fixada na forma do artigo 46, § 1°, alínea "b",
desta Lei, tendo-se em vista as condições ecológicas, sistemas agrícolas
regionais e o fim a que se destine;
9
CONCEITOS BÁSICOS
b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e tendo área igual ou

superior à dimensão do módulo de propriedade rural, seja mantido
inexplorado em relação às possibilidades físicas, econômicas e sociais do
meio, com fins especulativos, ou seja, deficiente ou inadequadamente
explorado, de modo a vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural.
Obedecendo ao disposto na fundamentação legal, a avaliação de imóveis rurais consiste

na determinação técnica do preço de mercado do imóvel como um todo, estando aí incluídas
as terras, seus recursos naturais e benfeitorias.
Tendo em vista este procedimento, separação do valor da terra nua das benfeitorias,
quando da avaliação, normalmente, os seguintes componentes são separados:
• TERRAS - são avaliadas em função de sua capacidade de uso, localização e

outros fatores, porém sem vegetação e sem benfeitorias, dentro do conceito
de terra nua;
• RECURSOS NATURAIS (desde que não tenham sido considerados junto com
a terra nua) - tudo aquilo que pode ser considerado como dádiva da natureza
que se encontra sobre o solo, fixado ou não a ele, ou mesmo logo abaixo da
superfície e que possa ser extraído para vender ou ser usado na propriedade
tais como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e cascalheiras,
jazidas diversas, nascentes e quedas d'água;
• BENFEITORIAS PRODUTIVAS (capital fundiário produtivo) - abrangem todas
as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar
rendimentos, oriundos da venda de seus produtos: reflorestamentos, pastos
cultivados ou melhorados, culturas permanentes (cafezais, pomares etc.);
• BENFEITORIAS NÃO PRODUTIVAS (capital fundiário auxiliar) - abrangem
todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam
rendimentos próprios, embora contribuam para o êxito das explorações. É o
caso das edificações em geral (casas, galpões, estábulos, pocilgas, currais e
outras) e dos chamados melhoramentos fundiários (trabalhos de
conservação do solo, sistemas de irrigação e drenagem, açudes e outros
trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no próprio solo);
• SEMOVENTES (capital de exploração fixo, vivo) - animais de lide e auxiliares
e os produtores (ou de rendimento);
• MOTORES, MÁQUINAS E IMPLEMENTOS - abrangem veículos, tratores,
máquinas de benefício, conjunto motobomba, arados, grades, ferramentas
e utensílios, arreios, mobiliário e outros (capital de exploração fixo,
inanimado);
• PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - incluem os produtos adquiridos no
comércio (sementes, mudas, fertilizantes, corretivos, rações, produtos
fitossanitários, combustíveis e lubrificantes) ou os produzidos na
propriedade e ainda não vendidos como colheitas pendentes ou
10
CONCEITOS BÁSICOS
armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de exploração

circulante).
A determinação do valor da riqueza mineral não será incluída no valor de propriedade

rural neste trabalho, por ser matéria estranha aos profissionais das ciências agrárias, e sim
específica do Engenheiro de Minas, Geólogo entre outros.
No entanto, o valor destas jazidas deve ou não ser incluído no valor das propriedades
dependendo dentre outros fatores, da existência de alvará de exploração, quer seja de
pesquisa ou lavra.
Conforme dito acima, deve-se separar a terra nua das outras benfeitorias existentes na
propriedade para fazer a avaliação deste imóvel rural, assim é importante definir o que é terra
nua, mas o que vemos é não há consenso sobre a definição de terra nua, como se pode ver a
seguir.
O INCRA, na sua antiga Instrução Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1,
apresentava o seguinte conceito de terra nua:
"Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais, nos termos dos
artigos 43, inciso I, e 64 do Código Civil.”
Entende-se, portanto por acessões naturais tudo o que se encontrar incorporado a terra
sem a intervenção do proprietário, ou seja, são os elementos naturais existentes na terra,
como as áreas de vegetação nativa, rios, etc.
O antigo Código Civil apresentava a seguinte definição:
Artigo 43 - São bens imóveis;
Inciso I: "O solo com a sua superfície, os seus acessórios e adjacências naturais,
compreendendo as árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo”.
Artigo 64 - Não se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa

sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.
Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imóvel e o segundo, de
forma não muito clara, define benfeitoria.
Com a entrada em vigor do novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002)
houve mudanças nos artigos e definições sobre o que são bens imóveis e benfeitorias, que se
encontram transcritos abaixo:
Artigo 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou
artificialmente.
Artigo 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
11
CONCEITOS BÁSICOS
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso

habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou sejam, de elevado
valor.
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se
deteriore.
Artigo 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos

sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.
Notem que os conceitos se alteraram um pouco, mas que ainda possuem o mesmo
significado, principalmente se nos ativer aos artigos 79 e 97 para definir o conceito de terra
nua.
A Constituição Federal, no seu artigo 184 diz que os imóveis desapropriados serão
indenizados em títulos da dívida agrária e as benfeitorias úteis e necessárias em dinheiro, mas
em nenhum momento se refere à definição de terra nua. Pode-se deduzir que excluindo as
benfeitorias úteis necessárias todo o restante é terra nua.
O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum momento deixam claro
o conceito de terra nua, mas a medida provisória 1997-34, de 13 de janeiro de 2000, que
alterou alguns artigos destas leis, diz o seguinte:
Art. 3 - Os artigos 2º, 6º, 7º, 11º, 12º, 17º e 18º da Lei n.º 8.629, de 25 de fevereiro
de 1993, passam a vigorar com as seguintes alterações:
Art. 12 - Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado do
imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais, matas e
florestas e as benfeitorias indenizáveis observadas os seguintes aspectos:
I - localização do imóvel;
II - aptidão agrícola;
III - dimensão do imóvel;
IV - área ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias.
§ 1º Verificado o preço atual de mercado da totalidade do imóvel, proceder-

se-á à dedução do valor das benfeitorias indenizáveis a serem pagas em
dinheiro, obtendo-se o preço da terra a ser indenizado em TDA.
§ 2º Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e qualquer
outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado superar, em
qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel.
A norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, admite para fins de cálculo de valor da terra nua a
seguinte condição, estabelecida pelo artigo 10.1.2:
12
CONCEITOS BÁSICOS
“Artigo 10.1.2 - É admissível na avaliação a determinação do valor da terra

nua a partir de dados de mercado de imóveis com benfeitorias, deduzindo-
se o valor destas.”
Concluindo, recomenda-se que conste no laudo e/ou parecer técnico a definição de

terra nua, para dirimir quaisquer dúvidas.
13
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
4. CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
A ABNT NBR 14653, sob o título geral "Avaliação de bens", contém as seguintes partes:
• Parte 1: Procedimentos gerais;

• Parte 2: Imóveis urbanos;
• Parte 3: Imóveis rurais;
• Parte 4: Empreendimentos;
• Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
• Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
• Parte 7: Patrimônios históricos.
Esta Parte 1 desempenha o papel de guia e visa consolidar os conceitos, métodos e

procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens.
A avaliação de bens, de seus frutos e direitos é uma análise técnica para identificar
valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo,
finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes
claramente explicitadas.
Os conceitos de valor, preço e custo são distintos:
• O valor de um bem decorre de várias características, entre as quais se

destacam sua raridade e sua utilidade para satisfazer necessidades e
interesses humanos e sofre influências por suas características singulares e
condições de oferta e procura. Trata-se de um conceito econômico abstrato
e não de um fato.
• O preço é uma expressão monetária que define uma transação de um bem,
de seu fruto, de um direito, ou da expectativa de sua transação. O preço é
um fato, relacionado às capacidades financeiras, às motivações ou aos
interesses específicos do comprador ou do vendedor.
• O custo tem relação com o total dos gastos diretos e indiretos necessários à
produção ou aquisição de um bem, fruto ou direito.
A norma estabelece os princípios geralmente considerados e aceitos, conforme a

natureza do bem e o objetivo e a finalidade da avaliação, citam-se os seguintes:
14
• a) lei da oferta e da procura: observados isoladamente estes dois aspectos,

o preço de um bem diminui com o aumento da sua oferta e cresce com o
aumento da sua procura;
• b) princípio da semelhança: em uma mesma data, dois bens semelhantes,
em mercados semelhantes, têm valores semelhantes;
• c) princípio da proporcionalidade: as diferenças de valor são proporcionais
às diferenças das características relevantes dos bens;
• d) princípio da substituição: um bem pode substituir outro considerando-se
aspectos como utilidade, destinação, funcionalidade, durabilidade,
características tecnológicas, desempenho técnico e econômico;
• e) princípio da rentabilidade: o valor de um bem, passível de exploração
econômica, é função da renda que previsivelmente proporciona;
• f) princípio do maior e melhor uso: o valor de um bem que comporta
diferentes usos e aproveitamentos é o que resulta economicamente de
maneira mais eficiente, consideradas as suas possibilidades legais, físicas e
mercadológicas;
• g) princípio da exequibilidade: quando existirem vários cenários ou
possibilidades, são adotados os mais viáveis.
Segundo a norma a abordagem de valor de uma avaliação depende de seu objetivo e

finalidade. As principais abordagens de valor dizem respeito à identificação do valor de
mercado e de valores com características específicas.
As abordagens de valor podem ser:
• abordagem pelo valor de mercado:

• abordagem por valores específicos:
Segundo a NBR 14653 – Parte 1, a abordagem pelo valor de mercado significa: “É

identificada a quantia mais provável pela qual um bem seria transacionado no mercado.”
Na sequência alguns tipos de valor podem traduzir ou se identificar com o valor de mercado:
• O valor econômico, quando forem adotadas condições e taxas de desconto

médias praticadas no mercado;
• O valor patrimonial, quando, em situações específicas, a soma dos valores
dos bens do patrimônio corresponder ao valor de mercado;
• O valor em risco, quando o bem for segurado pelo valor de mercado (caso
usual do automóvel);
Já a abordagem por valores específicos, significa que são valores distintos do valor de
mercado, entre eles:
15
• O valor especial, que reflete características ou premissas relevantes apenas

para um comprador especial, desconsideradas na identificação do valor de
mercado. O valor econômico, quando forem adotadas premissas vinculadas
a um comprador especial (por exemplo: taxas de desconto, isenções fiscais,
projeções de receitas e despesas), adquire o caráter de um valor especial;
• O valor patrimonial, pois a soma dos valores dos bens componentes do
patrimônio usualmente não representa o seu valor de mercado;
• O valor de liquidação forçada, que difere do valor de mercado, em razão de
condições especiais destinadas a comercializar o bem em prazo inferior ao
usual;
• O valor em risco, que identifica o montante para fins de cobertura securitária
do bem, de acordo com critérios estabelecidos na apólice, quando
diferentes do valor de mercado;
• O valor sinérgico, quando as sinergias estiverem disponíveis a um comprador
determinado (por exemplo, caso de combinação de fluxos de caixa de
empresas do mesmo segmento e união de terrenos com ganho de
aproveitamento).
Segundo a NBR 14.653 – Parte 1 o mercado é o ambiente no qual bens, frutos e direitos
são ofertados e transacionados entre compradores e vendedores, mediante um mecanismo
de preços.
O mercado se caracteriza por sua estrutura, conjuntura, conduta e desempenho, que
podem ser assim resumidos.
A estrutura do mercado para um determinado tipo de bem, fruto e direito, normalmente
relacionada aos ciclos econômicos de longo prazo, diz respeito ao grau de concentração de
compradores e vendedores.
A conjuntura de mercado diz respeito normalmente a variações de curto prazo na oferta
e demanda, e suas consequências sobre os preços, em função de circunstâncias econômicas,
sociais e ambientais.
A conduta do mercado corresponde ao padrão de comportamento que os agentes
adotam para se ajustar à conjuntura do mercado, por meio de ações como política de preços,
formas de pagamento, estratégias de venda, oferta de novos produtos, entre outras.
O desempenho do mercado refere-se aos resultados atingidos e é aferido por meio da
análise do seu comportamento em determinado período.
Desta forma, a norma defini valor de mercado como: “a quantia mais provável pela qual
se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência,
dentro das condições do mercado vigente.”.
Cada um dos elementos dessa definição tem sua própria natureza conceitual:
a) "quantia mais provável ... " se refere ao preço expresso ou convertido

em moeda corrente, que pode ser obtido pelo bem numa transação
na qual as partes sejam independentes entre si e sem interesses
16
especiais na transação. Esse valor exclui preços alterados por

circunstâncias especiais, como financiamento atípico, arranjos
especiais em permutas ou retrovendas;
b) “...pela qual se negociaria ... " se refere ao fato de que o valor do bem
é uma quantia estimada, e não o preço preestabelecido por uma das
partes ou pelo qual a transação é finalmente realizada;
c) "... voluntariamente ... " se refere à presunção de que cada parte está
motivada para efetuar a transação, sem estar forçada a completá-la;
d) "... e conscientemente um bem ... " se refere à presunção de que as
partes são conhecedoras das condições do bem e do mercado em
que está inserido;
e) "... numa data de referência ... " indica que o valor de mercado
estimado está referido a uma data, e, portanto, pode variar ao longo
do tempo. A eventual mudança das condições de mercado pode
conduzir a um valor diferente, em outra data;
f) "... dentro das condições do mercado vigente" significa que o valor
reflete as condições da estrutura, da conjuntura, da conduta e do
desempenho do mercado na data de referência da avaliação. Entre
essas condições está o tempo de exposição do bem no mercado, que
pode ser suficiente, de acordo com as suas especificidades, para
chamar a atenção de interessados e atingir o preço mais
representativo das condições do mercado.
A norma apresenta algumas particularidades interessantes do mercado imobiliário, que

se caracteriza como um "mercado imperfeito", com bens não homogêneos, com estoque
limitado, com liquidez diferenciada e grande influência de fatores externos.
Desta forma, nesse mercado, tem-se acesso, muitas vezes, apenas aos preços desejados
pelos vendedores (as ofertas) ou a preços de transações sujeitos a deformações decorrentes
dos interesses do informante, influindo na amostra que é coletada pelo profissional da
engenharia de avaliações no método comparativo direto de dados de mercado.
O item 6 da norma, Atividades básicas, define alguns aspectos essenciais a serem
esclarecidos previamente ao desenvolvimento da avaliação, entre outros:
a) finalidade: locação, arrendamento, comodato, aquisição, doação,

alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis,
seguro, arrematação, adjudicação, indenização, tributação e outros;
b) objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros
valores, como valor em risco, valor patrimonial, valor econômico,
custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor de desmonte;
indicadores de viabilidade e outros;
c) prazo-limite para apresentação do laudo;
d) expectativa em relação ao grau de fundamentação;
17
e) forma de apresentação;
f) condições a serem observadas, no caso de laudos de uso restrito.
Quanto a vistoria do bem avaliando a norma prevê o seguinte:
a) A vistoria é atividade essencial para o processo avaliatório.

b) Em casos excepcionais, quando essa atividade for impossível ou
inviável, admite-se a adoção de uma situação-paradigma, desde que
acordada entre as partes e explicitada no laudo, observadas
prescrições específicas descritas em 6.9 desta parte 1 e das demais
partes desta Norma.
c) A vistoria deve ser efetuada pelo profissional da engenharia de
avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem
avaliando, daí resultando informações essenciais para a respectiva
avaliação.
d) Recomenda-se que a vistoria seja realizada pelo responsável técnico
pela avaliação.
Na fase de coleta de dados convém:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis

aos do bem avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as
informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com
objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de
mercado coletados;
d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a
data de referência da avaliação.
O item 6.6 da NBR 14.653 – Parte 1 define a escolha da metodologia de trabalho.
• A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem

avaliando, o objetivo e a finalidade da avaliação e os dados de mercado
disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível,
preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme
definido em 7.2.1.
Já o item 6.7 da NBR 14.653 – Parte 1 recomenda sobre o tratamento dos dados
amostrais.
• Os dados devem ser tratados para obtenção de modelos de acordo com a

metodologia escolhida.
18
O item 6.8.1 Arredondamento define o tema arredondamento da seguinte forma:
• Permite-se arredondar o resultado da avaliação, bem como os limites do

intervalo de confiança e do campo de arbítrio, em até 1 %.
De uma forma muito clara a norma define que a metodologia aplicável é função,
basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade,
qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser
justificada e ater-se ao estabelecido nesta norma (todas as partes), com o objetivo de retratar
o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o
convencimento do valor.
Segundo a norma o método comparativo direto de dados de mercado é aquele que
identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Na aplicação deste método para a avaliação imobiliária, a natureza dos bens, a
indisponibilidade dos dados e de suas características, bem como os prazos limitados para a
concepção da avaliação, podem levar à coleta de amostras que não atendem na integra aos
pressupostos formais das amostras aleatórias simples, exigidos pelos modelos de estatística
inferencial.
Segundo a norma o método Involutivo é aquele que identifica o valor do bem, alicerçado
no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-
econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem
e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para
execução e comercialização do produto. O método involutivo pode identificar o valor de
mercado.
Já o método evolutivo é aquele que identifica o valor do bem pelo somatório dos valores
de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser
considerado o fator de comercialização.
Por último a norma define o método da capitalização da renda, como aquele que
identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista,
considerando-se cenários viáveis. O método da capitalização da renda pode identificar o valor
de mercado.
O item 8 da NBR 14.653 – Parte 1 diz respeito sobre as especificações das avaliações. A
especificação é resultante do prazo demandado, dos recursos despendidos, bem como da
disponibilidade de dados de mercado, da metodologia e da natureza do tratamento a ser
empregado.
Conforme determina a norma as avaliações podem ser especificadas quanto à
fundamentação e precisão.
A fundamentação é função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o
envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade
dos dados disponíveis.
19
Importante destacar que o estabelecimento inicial pelo contratante do grau de

fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho
avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação.
A precisão é estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro
tolerável em uma avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da
conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade
e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.
Os graus de fundamentação e de precisão nas avaliações são definidos nas demais
partes da norma, guardado o critério geral de atribuir graus em ordem numérica e crescente,
onde o grau I é o menor e o grau III é o maior.
Após expor pontos centrais e relevantes da NBR 14.653 – Parte 1 – Procedimentos
Gerais é hora de passar a expor os pontos relevantes das avaliações de imóveis rurais,
disciplinadas pela NBR 14.653 – Parte 3 – Imóveis Rurais.
A NBR 14.653 – Parte 3 diz que a determinação do valor de um imóvel rural, deve ser
definido por um procedimento, onde são seguidos regras e fatores.
Atualmente os trabalhos de Perícias e Avaliações de Engenharia para Imóveis Rurais são
normatizados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), e especificado na norma
brasileira ABNT NBR 14.653-3 / 2004 (Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais e
Parte 3: Imóveis Rurais).
Segundo especifica a norma, a terra nua deve ser classificada segundo o Manual
Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – III aproximação ou o que vir a
substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais, conforme apresentado a seguir:
5.2 Classificação dos componentes dos imóveis rurais
5.2.1 Terras
5.2.1.1 As terras podem ser enquadradas segundo o Sistema de Classificação

da Capacidade de Uso das Terras, (ver Bibliografia, [17)) ou outros sistemas
de classificação de caráter nacional ou regional, como, por exemplo, os
oriundos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e da
Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária (Embrapa).
5.2.2 – Benfeitorias
a) culturas, como lavouras, pastagens plantadas, pastagens naturais

melhoradas e florestas plantadas;
b) construções (por exemplo, casa, galpão, cercas) e instalações (por
exemplo, rede de energia elétrica, rede de distribuição de água);
c) obras e trabalhos de melhoria das terras.
5.2.3 – Máquinas e Equipamentos
20
a) fixos: aqueles que, removidos, podem restar imprestáveis ou inservíveis

quanto ao seu uso ou funcionalidade;
b) removíveis: aqueles que podem ser utilizados em outro local ou
propriedade, sem prejuízo de sua funcionalidade.
5.2.4 – Veículos
Bens utilizados para o transporte de pessoas, animais ou coisas, de uso misto

ou uso específico, como camionetas, tratores (de pneus ou de esteiras),
caminhões, colheitadeiras e motoniveladoras.
5.2.5 – Semoventes
Animais de rebanhos que constituem patrimônio, como bovinos, equinos,

muares, asininos, ovinos e caprinos.
5.2.6 – Recursos Naturais
a) florestais;
b) hídricos;
c) minerais.
A seguir, alguns conceitos básicos e fundamentais para o sucesso do trabalho, que se

enquadram nas atividades básicas de avaliação de imóveis rurais.
7. Atividades Básicas
7.1. Generalidades: É recomendável que o Engenheiro de Avaliações esclareça,

por ocasião da contratação, aspectos essenciais para definir o método
avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que pretende
atingir, entre outros:
# finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, dação em

pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação,
adjudicação 1 e outros;
# objetivo: valor de mercado, de compra e venda ou de arrendamento;
outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de
reedição, preço de liquidação forçada; indicadores de viabilidade e outros;
# prazo limite previsto para a apresentação do laudo;
# condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
1 Adjudicação: Atopelo qual os bens penhorados ao devedor, e levados à praça, ou leilão, são transmitidos ao credor
exequente, ou outro devidamente habilitado, a seu requerente e para pagamento do seu crédito, por preço igual ao da
avaliação, quando não houve licitantes, ou pelo valor do maior lanço, quando arrematado por terceiros.
21
As atividades básicas correspondem às seguintes etapas, estabelecida no item 7.1.2:
# conhecimento e requisição de documentação;

# vistoria;
# coleta de dados;
# diagnóstico do mercado;
# escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;
# tratamento dos dados de mercado;
# identificação do valor do bem.
É de fundamental importância a atenção a todas as etapas citadas para que o trabalho

seja feito de maneira criteriosa e correta, possibilitando obter o justo valor do imóvel
avaliando, assim como garantido o cumprimento da imparcialidade do Engenheiro de
Avaliações contratado para o serviço.
De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3/2004, no item 7.3, define-se vistoria como:
“A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliação conhecer, da melhor

maneira possível, o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence,
de forma a orientar a coleta de dados. Além do previsto na ABNT NBR
14.653-1/2004, devem ser observados os aspectos relevantes na formação
do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da avaliação,
constantes em 7.3.1 e 7.3.2”.
No mesmo momento da vistoria, o avaliador tem a oportunidade de levantar outras

informações vitais para a caracterização do imóvel e da sua região de influência, fatores estes
que podem ser relevantes para a apuração do valor da propriedade avalianda.
É durante a vistoria que o avaliador deve fazer uma minuciosa caracterização da região
e do próprio imóvel avaliando, que vai embasar a análise do mercado agropecuário da região
e qual a sua influência sobre o preço das terras. Outra utilidade destas informações destina-
se ao planejamento da pesquisa de elementos amostrais.
Para todos os trabalhos deve-se fazer antecipadamente um planejamento da pesquisa,
que permita um adequado levantamento de dados de campo, conforme as orientações dos
seguintes itens da norma vigente:
7.4 Pesquisa para estimativa do valor de mercado
7.4.1 Planejamento da pesquisa – na pesquisa, o que se pretende é a

composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis
com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando,
usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa deve iniciar-se pela
caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e
conceitos existentes advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre
a formação do valor.
22
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são

relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas às supostas
relações entre si e com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas
a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem
de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa
ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de
dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevista, entre outros).
7.4.2 Identificação das variáveis do modelo – As variáveis do modelo são

identificadas como:
# variável dependente: para a especificação correta da variável dependente, é

necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas
de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de
referência, formas de pagamento). É também necessário observar a
homogeneidade nas unidades de medida;
# variável independente: as variáveis independentes referem-se às
características físicas (área, classes de capacidade de uso das terras, entre
outros), de situação (acesso, localização, distância a centro de referência, entre
outros) e econômicas (ofertas ou transações, época, condição do negócio – à
vista ou a prazo). As variáveis devem ser escolhidas com base em teorias
existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se
revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis
consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se mostrar
pouco relevantes posteriormente e vice-versa.
7.4.3 Levantamento de dados
7.4.3.1 Tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para

explicar o comportamento do mercado, no qual o imóvel avaliando está
inserido.
7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatório.
Nesta etapa, o Engenheiro de Avaliações investiga o mercado, coleta dados e
informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações realizadas
e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas
principais características econômicas, físicas e de localização.
7.4.3.4 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A
identificação das fontes é necessária, exceto no laudo de uso restrito, quando
as partes podem acordar diferentemente.
23
7.4.3.5 Em geral, os preços de oferta contêm superestimativas. Assim, sempre

que possível, quantificá-las pelo confronto com dados de transações
efetivadas.
7.4.3.7 Os dados de mercado devem ter suas características descritas pelo
Engenheiro de Avaliações até o grau de detalhamento que permita compará-
los com o bem avaliando.
7.4.3.8 Recomenda-se que os dados pesquisados tenham características
verificadas pelo profissional da engenharia de avaliações.
7.4.3.9 Recomenda-se, quanto aos dados pesquisados, especial atenção à
classificação das terras.
7.4.3.10 São aceitos os seguintes dados:
# transações;
# ofertas;
# em caráter excepcional, opiniões ou estimativas de valor de profissionais
da engenharia de avaliações, de funcionários de órgãos oficiais da área de
avaliações rurais ou de agentes do setor imobiliário, na carência de dados de
transações ou ofertas.2
Agora é possível compreender melhor a importância da vistoria da propriedade

avalianda e do planejamento de pesquisa, pois são eles que vão estabelecer as diretrizes para
um adequado e eficiente trabalho de levantamento de dados, conforme exposto nas
orientações da norma.
Todas as propriedades que compõem a amostragem devem, preferencialmente, ser
vistoriadas pelo Engenheiro de Avaliações, para que ele possa checar as informações
coletadas, possibilitando a correta caracterização delas. Deve-se dar preferência por trabalhar
com transações (ou negócios realizados) e ofertas, evitando-se ao máximo a utilização de
opiniões ou informações de órgãos oficiais.
Depois de coletados os dados eles devem sofrer um tratamento com o intuito de checar
sua viabilidade de utilização na determinação de valor da propriedade avalianda, conforme
descrito a seguir:
2 No caso de opiniões ou estimativas de valor o profissional de engenharia de avaliações deve justificar a sua utilização
e o laudo atinge no máximo Grau I de fundamentação. Caso a maioria dos dados seja constituída de opiniões, o laudo não
atinge sequer o Grau I de fundamentação.
24
7.7 Tratamento dos dados
7.7.1 Preliminares
7.7.1.1 É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações

obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de frequência
para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas. Nesta etapa,
verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis variáveis-
chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis dependências entre
elas, identificação de pontos atípicos, entre outros. Assim, podem-se
confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori do
Engenheiro de Avaliações, bem como permitir a formulação de novas
hipóteses.
7.7.1.2 Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de
um dado de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a
adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média
praticada pelo mercado, à data correspondente a esse dado, discriminando-
se a fonte.
7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e
em função da qualidade e da quantidade de dados e informações
disponíveis:
# tratamento por fatores – homogeneização por fatores e critérios,
fundamentados por estudos conforme 7.7.2.1, e posterior análise estatística
dos resultados homogeneizados;
# tratamento científico – tratamento de evidências empíricas pelo uso de
metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o
comportamento do mercado
7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação
simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas
informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua
elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o
exame final dos resultados.
7.7.2 Tratamento por fatores
7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados devem ser compatíveis com a data de

referência da avaliação e a região para qual são aplicáveis. Devem ser,
alternativamente e de acordo com o grau de fundamentação, oriundos de:
• Estudo embasados em metodologia científica;

• Publicações de entidades técnicas reconhecidas;
• Publicações cientificas;
25
• Análise do profissional da engenharia de avaliações.
7.7.2.3 No caso de utilização de tratamento por fatores, deve ser observado

o anexo B.
Complementando o tratamento por fatores, existem alguns pontos importantes que

estão relatados no Anexo B, transcritos na sequência.
B.1 Generalidades
B.1.1 Neste tratamento de dados, aplicável ao método comparativo direto de

dados de mercado, é admitida a priori a validade da existência de relações fixas
entre os atributos específicos e os respectivos preços.
Para isso, são utilizados fatores de homogeneização calculados conforme
7.7.2.1, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com
determinada abrangência espacial e temporal.
B.1.2 É recomendável que sejam utilizados dados de mercado:
a) com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando;

b) que sejam contemporâneos. Nos casos de exame de dados não
contemporâneos, é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário
através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles,
devendo, neste caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à
fonte. Quando a atualização na forma mencionada for impraticável, só será
admitida a correção dos dados por índices resultantes de pesquisa no
mercado.
Esta nova norma, NBR 14.653 – Parte 3, instituiu o conceito de trabalhar apenas com
dados semelhantes ao avaliando, segundo critério estabelecido pela própria norma, mas
variando segundo o grau de fundamentação do trabalho.
Abaixo uma das referências da norma quanto aos dados semelhantes:
B.1.2.1 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado

com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de
homogeneização, calculados em relação ao avaliando, estejam contidos entre 0,50
e 2,00.
B.1.2.2 O preço homogeneizado de cada dado amostral, resultado da aplicação de
todos os fatores de homogeneização, deve estar contido no intervalo de 0,50 a
2,00, em relação ao preço observado no mercado.
Quanto a homogeneização o Anexo B cita o seguinte:
B.1.3 Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos
consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da
amostra. Os dados discrepantes devem ser retirados um a um, com início pelo que
26
estejam mais distantes da média. Admite-se a reintrodução de dados

anteriormente retirados do processo.
Quanto aos fatores de homogeneização o Anexo B da norma cita os seguintes:
• Fator de fonte;
• Fator de classe de capacidade de uso;
• Fator de situação;
• Outros fatores.
Voltando a análise da norma, agora discutindo conceitos relacionados com a

metodologia de avaliação.
8 Metodologia aplicável
8.1 Método comparativo direto de dados de mercado – Ao utilizar a inferência

estatística com modelos de regressão linear, consultar os requisitos mínimos
estabelecidos no anexo A. No caso de utilização de tratamento por fatores,
consultar o anexo B.
8.2 Método da capitalização da renda
8.2.2 No caso de avaliações de florestas nativas com exploração autorizada

pelo órgão competente, pastagens e culturas, devem ser observados os
procedimentos de 8.2.2.1 a 8.2.2.3.
8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a

partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da
produção vegetal.
8.2.2.2 Na determinação da renda líquida, deve-se considerar a receita
bruta, deduzido os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da
utilização da terra.
8.2.2.2.1 O custo da utilização da terra, entre outras formas, pode ser
calculado por meio do custo de oportunidade sobre o capital que ela
representa ou o valor do seu arrendamento.
8.2.2.3 A análise de risco e a taxa de desconto devem ser definidas
conforme o grau de fundamentação.
8.4 Método evolutivo
8.4.1 A composição do valor total do imóvel avaliando é obtida por meio
da conjugação de métodos, a partir dos valores da terra nua, das
benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas, e das obras e trabalhos de
melhoria das terras, bem como o passivo e o ativo ambiental, quando
considerados, ou seja:
27
𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 = 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 + 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 + 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 + 𝐴𝐴𝐴𝐴 − 𝑃𝑃𝑃𝑃
Onde:
VTI é o valor total do imóvel;
VTN é o valor da terra nua;
VBR é o valor das benfeitorias reprodutivas;
VBNR é o valor das benfeitorias não reprodutivas;
AA é o ativo ambiental;
PA é o passivo ambiental.
8.4.4 quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser

considerado método eletivo para a avaliação de imóveis rurais cujas
características sui generis impliquem a inexistência de dados em número
suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de
mercado.
Atualmente, a norma vigente da ABNT instituiu os conceitos de grau de precisão e de

fundamentação, em substituição aos tipos de laudos: expedito, norma e rigoroso da norma
antiga. Agora é feita uma classificação do trabalho do avaliador, segundo o nível de precisão
do trabalho apresentado, conforme resumo a seguir:
9 Especificações das avaliações
9.1 Generalidades
9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o

empenho do Engenheiro de Avaliações, como com o mercado e as
informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo
contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a
determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa
garantia de alcance de graus elevados de precisão. Quanto ao grau de
precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da
amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.
A fundamentação será determinada para a avaliação da terra nua e das benfeitorias,

tanto as reprodutivas como as não reprodutivas.
O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por

objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de
alcance de graus elevados de fundamentação.
Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do
mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.
28
9.1.2 - Portanto, os graus de precisão e fundamentação atingidos não podem

ser objeto de imposição por parte do contratante do laudo de avaliação.
A seguir destacaremos os procedimentos específicos para a avaliação dos diversos

componentes existentes nas propriedades rurais.
10 Procedimentos específicos
10.1 Terras Nuas
10.1.1 Na avaliação das terras nuas, deve ser empregado,

preferencialmente, o método comparativo direto de dados de mercado.
Importante ressaltar que os procedimentos apresentados são fundamentais à avaliação

do bem, mas sua correta aplicação não é garantia de sucesso, pois não existe tratamento
matemático capaz de corrigir as distorções derivadas de uma vistoria mal feita ou deficiente,
ou seja, o trabalho de campo bem feito é certeza de sucesso.
Voltando aos procedimentos específicos para a avaliação dos diversos componentes
existentes nas propriedades rurais, tem-se o seguinte:
10.4 Construções e instalações
10.2.1 As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de

custo, devem ser feitas por orçamentos qualitativos e quantitativos,
compatíveis com o grau de fundamentação.
10.2.3 A depreciação deve levar em conta:
# aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e do estado

de conservação;
# aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no
contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a
obsolescência e a funcionalidade do item.
10.5 Pastagens.
10.5.1 Na avaliação em separado das pastagens plantadas, recomenda-se o

emprego do custo de formação, com a aplicação de um fator de depreciação
decorrente da diminuição da capacidade de suporte da pastagem.
29
10.6 Culturas
10.6.1 Na avaliação em separado das culturas, recomenda-se o empregado

o método da capitalização da renda para a identificação do valor econômico,
onde devem ser observados os procedimentos previstos em 8.
10.7 Florestas nativas
De ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo direto de

dados de mercado.
Quando existir utilização econômica autorizada pelo órgão competente,
pode ser utilizado o método da capitalização da renda.
No caso de valoração do ativo ambiental decorrente das florestas nativas,
devem ser observadas as prescrições da NBR 14-653-6.
10.9 Obras e trabalhos de melhorias das terras

Quando essas obras e trabalhos de melhoria das terras não tiverem sido
contemplados em outros itens da avaliação, a identificação do valor deve ser feita
pelo custo de reedição. É recomendada a citação das fontes consultadas e
apresentação dos cálculos efetuados.
De acordo com a norma da ABNT NBR 14.653-3/2019, na apresentação dos laudos de

avaliação devem constar obrigatoriamente o seguinte:
11 Apresentação de Laudos de Avaliação
O laudo de avaliação deve conter, além do estabelecido pela ABNT NBR 14.653-1, no
mínimo as informações abaixo relacionadas:
a) roteiro de acesso ao imóvel avaliando;

b) descrição da região, conforme 7.3.1
c) classificação dos bens avaliandos, conforme a Seção 5
Outras considerações sobre a norma serão apresentadas no decorrer do trabalho,

quando necessário para esclarecer os procedimentos recomendados para a avaliação de um
determinado item.
30
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Uma constante preocupação da Engenharia de Avaliações é que a determinação do valor

de mercado de um bem seja feita de forma técnica e seguindo uma determinada metodologia,
apresentando um resultado de qualidade e bem fundamentado, com o menor grau possível
interferência da subjetividade do avaliador no resultado.
O objetivo principal é a valoração de bens, que se faz através de balizamento pelo valor
de mercado que se estima, normalmente, através de observações dos preços praticados no
referido mercado.
A escolha da metodologia de avaliação a ser empregada pode ser baseada no
atendimento das seguintes condições:
• natureza do bem a avaliar;

• finalidade da avaliação;
• disponibilidade, quantidade e qualidade de informações;
• deve ser justificada;
• suportar o convencimento do valor.
Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho é a determinação do valor

de mercado de um imóvel, quais são as metodologias disponíveis para esta identificação?
O Método Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que como o próprio nome
diz, visa determinar o valor baseando-se na comparação direta com outros imóveis ofertados
ou transacionados no mercado, efetuando é claro, as correções devidas às diferenças entre
eles. Pode ser utilizado por meio do tratamento por fatores ou o tratamento científico.
O Método da Renda (ou The Income Capitalization Approach) se baseia na capitalização
de um rendimento obtido na exploração do imóvel rural, a uma taxa de mercado, para
determinar o valor total da propriedade.
O Método Involutivo é aquele que identifica o valor do bem avaliando por meio de um
“projeto hipotético”, ou seja, o avaliador tem que elaborar um projeto de exploração da
propriedade, buscando o aproveitamento eficiente de todos os recursos disponíveis no
imóvel, mas dentro da realidade de mercado local. Utilizado para imóveis atípicos ou quando
não há elementos semelhantes para comparação.
O Método Evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus
componentes, ou seja, da terra nua mais as benfeitorias, para a identificação do valor de
mercado, deve ser considerado o fator de comercialização, que serve para adequar o valor
encontrado ao valor de mercado.
31
Todos os métodos são eficientes desde que aplicados adequadamente.

Independentemente do método escolhido haverá sempre a necessidade do conhecimento do
mercado, o que só pode ser obtido a partir de uma boa base de informações.
Além destes, existem os seguintes métodos para identificar o custo de um bem:
• Método Comparativo Direto de Custo: identifica o custo do bem por meio

de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra;
• Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do bem ou de suas
partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das
quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
5.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
O método comparativo é também conhecido como método direto ou sintético, pois se

baseia na comparação direta do imóvel avaliando com outros imóveis ofertados ou
negociados no mercado, procedendo às correções das diferenças entre eles, visto que não
existem imóveis iguais.
Essas correções buscam transpor as condições encontradas nos imóveis pesquisados
para as do imóvel avaliando, utilizando-se, para isso, da homogeneização dos elementos que
exercem influência no valor das terras, quais sejam:
• características físicas;
• localização e acesso;
• benfeitorias;
• culturas;
• entre outros, específicos para cada propriedade ou região.
Esta metodologia é dependente da coleta de elementos no mercado imobiliário da

região, imóveis ofertados ou negociados, os quais devem ser verificados e analisados, por
meio de uma vistoria criteriosa, tal como a executada na propriedade avalianda. Quanto mais
precisas às descrições dos elementos a serem utilizados, menor a margem de erro na
transposição deles (homogeneização).
Uma consideração relevante que deve ser feita, é a dificuldade de se conseguir
elementos amostrais no meio rural, as amostras são muito mais escassas do que na zona
urbana, dada as características das propriedades rurais e do mercado de imóveis rurais de
uma região.
Deve-se lembrar de que este método é considerado eficiente, apenas onde houver
abundância de informações, tanto do próprio imóvel avaliando como do mercado, imóveis
32
comparativos. Caso contrário, o método é falho, e isso é possível de se acontecer em

determinadas regiões do país, ou em certas épocas, quando os dados não estejam atualizados
e a movimentação do mercado de compra e venda de imóveis esteja estagnada.
A dificuldade deste método consiste exatamente na comparação, pois é conhecido que
as fazendas têm características distintas, como: áreas cultivadas; quantidade e tamanho de
benfeitorias não reprodutivas; produções diferentes; tipos de solos; disponibilidade de água;
cobertura vegetal natural (matas) etc.
Além disso, deve estar claro que sua aplicação para a avaliação de imóveis rurais é muito
trabalhosa, pois o mais comum neste método, para a avaliação de imóveis rurais, é a sua
utilização via tratamento por fatores, que são os responsáveis pela transposição das
informações do mercado para a propriedade avalianda.
Na opção de tratamento por fatores, recomenda-se que deve existir um fator para cada
variável independente, e que, preferencialmente, este fator deve evitar o uso de notas, dado
a subjetividade dos mesmos, assim facilmente existiria mais de 05 fatores para um trabalho
considerado simples, podendo chegar a mais de 10 em trabalhos mais complexos ou
elaborados.
Assim, imaginem a quantidade de elementos amostrais que deveria ser empregada para
tornar a amostra significativa, principalmente no caso de uma avaliação de grau de
fundamentação III, o que torna a aplicação do método extremamente oneroso e difícil.
Na prática ocorre que o método comparativo de dados de mercado será o método mais
utilizado para a avaliação de terra nua, como veremos a seguir.
5.2 MÉTODO DA RENDA
Também denominado de indireto, o método da renda consiste em determinar o valor

da propriedade avalianda por meio da capitalização da renda líquida na sua exploração.
Em matemática financeira, sempre que se conhece a renda proveniente de um capital,
pode-se determiná-lo quando submetido a uma determinada taxa de juros. Por analogia, o
mesmo princípio se aplica aos imóveis rurais em geral, ou seja, conhecendo a sua renda
líquida, efetiva ou potencial, pode-se determinar o seu valor.
Esse método só tem condições de ser aplicado com segurança nas propriedades rurais
bem organizadas e com contabilidade em ordem. Mesmo assim, deve-se ter muita cautela na
escolha da taxa de capitalização da renda líquida a ser aplicada.
Para seu sucesso o método depende da análise dos balanços dos últimos anos (03 a 05)
da propriedade e da criteriosa escolha da taxa de juros, pois ambas as variáveis serão
utilizadas para auferir o valor da propriedade.
33
Os problemas do método são:
• reduzido número de imóveis rurais com balanços confiáveis e bem

estruturados;
• dúvidas quanto a taxa de juros que será aplicada.
Este método parte do pressuposto que o preço de uma propriedade rural está
relacionado com a renda que ela é capaz de produzir, capitalizada a uma determinada taxa de
juros, cuja equação matemática pode ser representada da seguinte forma:
RL
VP = � � × 100
I
Equação 1: Método da Renda
onde;
Vp = valor da propriedade;
Rl = renda líquida/ha;
i = taxa de juros.
Importante frisar que no cálculo da renda líquida (Rl) devem-se considerar as receitas
totais e os custos totais da propriedade, enfatizando que os custos totais devem incluir os
custos diretos (custeio) e indiretos, como: depreciação, juros e amortizações.
𝑅𝑅𝑅𝑅 = (𝑅𝑅𝑅𝑅 − 𝐶𝐶𝐶𝐶)

Equação 2: Renda líquida
onde;
Rl = renda líquida; 3
Rb = renda bruta;
Ct = custos totais.
A grande dificuldade do método consiste na determinação da taxa de capitalização que

será utilizada no trabalho, já que não existem estudos técnicos, embasados estatisticamente,
que informe qual é a taxa de renda para imóveis rurais.
Assim, devido à falta de trabalhos publicados relacionados com este tema, sugere-se o
seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo com o método comparativo direto de
dados de mercado, ele pode determinar a renda líquida possível da referida propriedade. Com
estes dois valores pode-se calcular a taxa de renda atual daquele imóvel com suas
características espelhadas na avaliação. Uma taxa média, resultado de diversas verificações
na mesma região, pode então ser utilizada e justificada em outros laudos onde a avaliação
será feita utilizando-se também do método da renda.
3 O valor da renda líquida deve ser preferencialmente calculado na unidade R$/ha, medida padrão em Engenharia de
Avaliações para o valor da terra de imóveis rurais.
34
5.3 MÉTODO EVOLUTIVO
Como acima exposto, o método EVOLUTIVO se fundamenta na avaliação de um bem

pela soma de custos de suas parcelas componentes, como por exemplo: o valor da
propriedade avalianda é o resultado da soma da avaliação do terreno e da benfeitoria, cada
qual avaliado segundo uma metodologia distinta, consistindo assim, numa conjugação de
métodos.
Seguindo o exposto, para cada informação do conjunto amostral deve-se fazer a
decomposição do seu valor total do imóvel (VTI) em valor em terra nua e em benfeitorias,
após a decomposição do valor nos diversos elementos, cada um deve ser avaliado segundo a
metodologia recomendada ou mais viável para apurar o valor do componente. Ao término
deste procedimento é que se encontra o valor da terra nua de cada elemento amostral, que
será utilizado na avaliação da terra nua da propriedade avalianda.
O valor total (ou final) da propriedade avalianda é o resultado do somatório do resultado
da avaliação de cada um dos seus componentes, apurado cada um segundo diferentes
metodologias, característica chave do método evolutivo.
35
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
6. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
Conforme exposto, o método comparativo direto de dados de mercado seria inviável,

pois o elevado número de variáveis independentes exigiria um elevado número de amostras
para sua análise, sendo este elevado número de amostras o fator limitante, conhecidas as
limitações do mercado de terras em cada região.
O inconveniente do método da renda recai sobre a ausência de balanços confiáveis,
dada à baixa ou mesmo ausência de escrituração nas propriedades rurais, somado a incerteza
quanto à taxa de juros a ser empregada.
Desta forma, analisando as metodologias de avaliação de bens disponíveis, é possível
afirmar que a avaliação de um imóvel rural deverá ser feita pelo método evolutivo.
O método evolutivo determina o valor de um bem, por meio do somatório do valor
individual de cada parcela da propriedade, determinado segundo sua própria metodologia de
avaliação.
O desmembramento destes elementos gera uma sensível redução dos fatores de
homogeneização utilizados para a terra nua, facilitando e viabilizando os trabalhos do
avaliador de imóveis rurais.
Corriqueiramente ouvimos dizer que não existem imóveis iguais, cada um tem suas
próprias características, para imóveis rurais isto é ainda mais verdadeiro, dado o grande
número de variáveis independentes que podem ser atribuídas a ele.
Os imóveis rurais, diferentemente de outros imóveis, possuem muitas vezes uma
complexa estrutura produtiva, que engloba diversos elementos diferentes interagindo para a
expressão máxima de sua capacidade produtiva. Estes elementos podem ser naturais, como:
terra; recursos hídricos; recursos florestais; etc., ou não, como: culturas; construções e
edificações, obras e melhorias do terreno, etc.
Por isso é importante fazer a separação destes elementos em grupos, como pode ser
facilmente visualizado na figura 1.
36
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
IMÓVE RURAL
Terra Nua Culturas
Máquinas e
Construções
Implementos
Produtos
Semoventes
diversos
Recursos
Outros
Naturais
Figura 1 - Composição de um imóvel rural
Dada à complexidade dos imóveis rurais, além de visto alguns conceitos e legislações
sobre a avaliação de imóveis rurais, o avaliador deve proceder, no mínimo, a separação do
mesmo em terra nua e benfeitorias.
Segundo recomendações da norma, a terra nua deve ser avaliada pelo método
comparativo direto de dados de mercado, enquanto as benfeitorias pelo método
recomendado em virtude de suas características, mas que variam entre o método da renda e
de custos.
Ao término da avaliação de cada um dos elementos existentes na propriedade, deve ser
feito o somatório destas parcelas para a apuração do valor total do imóvel rural.
37
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
7. AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
O método comparativo direto de dados de mercado é a metodologia recomendada pela

ABNT, na norma brasileira NBR 14.653-3:2004 (Avaliação de Bens – Parte 3: Imóveis Rurais)
para a avaliação da terra nua.
Normalmente o valor da terra nua (que é a variável dependente) flutua em função de
alguns fatores (denominados variáveis independentes), como por exemplo:
Imóvel
Rural
TERRA NUA Benfeitorias Outros
Classe de
Recursos
Capacidade Situação Dimensão Outros
Naturais
de Uso
Figura 2 - Critérios empregados para avaliação de imóvel rural
Dentre os fatores que influenciam o valor da terra nua, maior ênfase será dada a classe
de capacidade de uso e a situação, pois são os fatores mais usuais e utilizados pelos diversos
avaliadores de imóveis rurais. Isto não significa que os outros fatores não são importantes,
são apenas pouco usuais, mas não menos importantes dadas às condições e características do
trabalho a ser executado.
Para acompanhar o estudo de cálculo do valor da terra nua (VTN) é apresentado na
sequência, com as informações pertinentes, os dados para a apuração do valor da terra nua,
distribuído nos exercícios 2 a , apresentados oportunamente conforme são apresentados os
tópicos do assunto.
38
7.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS
Segundo BERTOLINI (1994), no âmbito da ciência do solo, as inúmeras classificações

existentes podem ser reunidas em duas categorias distintas: classificação pedológica (ou
taxonômica) e classificação técnica.
A classificação técnica é aquela executada em favor de uma determinada característica
específica de interesse do pesquisador (ou avaliador), com algum caráter específico ou
prático, como por exemplo, em classes de capacidade de uso.
No exame das propriedades rurais o avaliador terá que observar certas características
físicas que são importantes para a fixação do valor, dentre eles estão os solos das
propriedades.
As diferentes denominações regionais dos solos, não permitem a qualquer profissional
determinar com precisão sobre qual tipo de solo está-se referindo. Visando evitar que tais
denominações resultem em dúvidas e procurando trabalhar com informações técnicas, se faz
necessário utilizar um critério capaz de caracterizar os diversos tipos de solos num mesmo
parâmetro, possibilitando comparação entre diferentes propriedades, inclusive de diferentes
regiões.
Para tanto foi escolhido o sistema de classificação em classes de capacidade de uso, que
foi desenvolvido para a conservação do solo, pelo Serviço de Conservação de Solo dos Estados
Unidos, representando um grupamento qualitativo de tipos de solos sem considerar a
localização ou as características econômicas da terra, visando obter classes homogêneas de
terras, com máxima capacidade de uso sem risco de degradação do solo.
Nos trabalhos de avaliação de imóveis rurais, o critério está baseado no Manual para
Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de
Uso, III Aproximação.
Neste critério, as terras estão divididas em três grupos principais e, estes grupos
divididos em oito classes de capacidade de uso e, estas em até quatro subclasses cada
(exceção à classe I).
Grupo A Grupo B Grupo C
Classe
Classe I Classe V
VIII
Classe II Classe VI
Classe
Classe III
VII
Classe IV
Figura 3: Sistema de classificação em classes de capacidade de uso
39
Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. As
classes baseadas no grau de limitação de uso e as subclasses na natureza da limitação de uso.
Existem ainda as unidades de capacidade de uso que não fazem parte deste estudo.
Para possibilitar o enquadramento das terras nesta classificação seria recomendável que
o profissional tenha em mãos a análise dos solos do imóvel avaliando ou então que tenha
conhecimentos de pedologia para que, no momento da vistoria, detalhar os principais solos.
Segundo LEPSCH (1983) toda classificação técnica deve ser apoiada em determinado
número de pressuposições, estabelecidas em função dos objetivos que se tem em vista e das
condições socioeconômicas da área de trabalho. A seguir transcrevemos estas
pressuposições:
A classificação de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o
planejamento de práticas de conservação do solo, deve ser feita pela interpretação do
levantamento do meio físico, efetuado com o uso de métodos computacionais e/ou
fotogrametria, para as interpretações prévias e trabalhos de campo. Ela é baseada em
combinações de efeito do clima, características e propriedades da terra relacionadas com os
riscos de erosão, limitações de uso, capacidade produtiva e manejo do solo.
São consideradas como restrições permanentes, dentre outras: o declive, a textura, a
profundidade efetiva do solo, os efeitos anteriores da erosão, a permeabilidade, a capacidade
de retenção de água, o tipo de argilominerais. Já os arbustos, árvores ou tocos possíveis de
serem removidos ou deficiências de fertilidade do solo que podem ser normalmente
corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e adubos, não são consideradas como
características permanentes. Em resumo, as condições temporárias, ainda que possam ser
importantes para o planejamento, não servem de base à classificação.
Ao se proceder a classificação, tem-se que levar em conta o nível de manejo referente
ao grau de utilização das técnicas agrícolas comprovadas pela experimentação e pesquisa
agronômica, e que refletem determinado grau de aplicação de capital e de tecnologia.
Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser similares
apenas no que diz respeito ao grau de limitação de uso para fins agrícolas e/ou risco de
depauperamento do solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes
tipos de solos, e muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razão,
generalizações seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo
não podem ser feitas ao nível de classe, sem levar em conta todas as características e
propriedades dos solos (para isso, geralmente é necessário determinar a unidade de
capacidade de uso).
A classificação da capacidade de uso não é um grupamento de acordo com o uso
econômico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisição, mas sim um sistema
destinado a promover a conservação dos solos.
Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades de
aproveitamento mais intensivo do solo, sem o risco de depauperamento intensivo, e por isso,
em uma mesma região em idênticas condições de localização, a terra cuja capacidade de uso
40
do solo permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietário

maior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente, um maior valor.
Distâncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas, localização em função
das demais áreas, recursos e habilidade de indivíduos que operam na lavoura e características
de direito de propriedade não são critérios para a classificação da capacidade de uso.
Segundo LEPSCH (1983), para caracterização das classes e subclasses de capacidade de
uso deve-se conhecer:
• as possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo (grupos);

• as práticas de controle de erosão e as práticas complementares de
melhoramentos (classes);
• as limitações do solo (subclasses).
Os grupos, do sistema de classificação em classes de capacidade de uso, se referem às

possíveis utilizações que se podem aplicadas aos solos de cada grupo, e, foram divididas em:
• GRUPO A: Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes,

pastagens e / ou reflorestamento e vida silvestre, comporta as classes I, II,
III e IV.
• GRUPO B: Terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas
para pastagens e / ou reflorestamento e / ou vida silvestre, porém
cultiváveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do solo,
comporta as classes V, VI e VII.
• GRUPO C: Terras não adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens ou
reflorestamento, porém apropriadas para proteção da flora e fauna
silvestre, recreação ou armazenamento de água, comporta apenas a classe
VIII.
As classes de capacidade de uso relacionam a aptidão dos grupos com as respectivas

práticas de controle à erosão, necessárias para a preservação do solo. As classes foram
divididas em oito, designadas por numeral romano, podendo ser assim resumidas:
• CLASSE I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de

conservação.
• CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação.
• CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação.
• CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão
limitada, com sérios problemas de conservação.
• CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento,
sem necessidade de práticas especiais de conservação, cultiváveis apenas
em casos muito especiais.
41
• CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / ou

reflorestamento, com problemas simples de conservação, cultiváveis apenas
em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo.
• CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou
reflorestamento, com problemas complexos de conservação.
• CLASSE VIII: terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento,
podendo servir apenas como abrigo e proteção de fauna e flora silvestre,
como ambiente para recreação, ou para fins de armazenamento de água.
E, as limitações do solo, por sua vez, foram divididas em quatro subclasses, designadas
pelas seguintes letras:
• e = pela erosão presente e / ou risco de erosão;

• s = relativas ao solo;
• a (ou w) = por excesso de água;
• c = climáticas.
A natureza da limitação é representada por letras minúsculas, de modo que a subclasse

é representada pelo numeral romano da classe seguido da letra que designa a limitação
(exemplo: IIIe que significa pertencer a classe III e subclasse e, devido a um problema de
erosão).
O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o paramétrico e o
sintético. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro, paramétrico, classifica as terras com
base única na limitação mais severa que possui e o segundo, sintético, de acordo com o
somatório dos graus de limitações e aptidões do solo.
Com base no critério paramétrico, MENDES SOBRINHO & YAMANAKA (1966) sugeriram
uma régua para classificação de terras. A principal vantagem deste critério é que, uma vez
estabelecida à tabela, ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo, mas
habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter
resultados consistentes em um mesmo trato de terra.
A seguir apresentação conforme a Classificação do Manual para Levantamento Utilitário
do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso (1983), um resumo
das caracterizações das diferentes classes e subclasses de capacidade de uso:
CLASSE I - são solos que tem poucas restrições quanto à sua utilização, podem ser
cultivados com intensidade, utilizados para pastagens, vegetação campestre,
florestas ou mesmo como reserva para animais silvestres, com mínimos riscos de
depauperamento, sem exigir práticas ou medidas especiais de conservação do
solo. Normalmente, são solos profundos, de fácil mecanização, com boa retenção
de umidade no perfil e fertilidade de média a alta. São áreas planas ou com
declividades muito suaves (< 2%), sem riscos de inundação e sem grandes
restrições climáticas. Não há afloramentos de rocha, nem o lençol de água é
42
permanentemente elevado ou qualquer outra condição que possa prejudicar o

uso de máquinas agrícolas. Dependendo de bons sistemas de manejo, podem
mesmo ser cultivadas com plantas que facilitem a erosão, como o algodão, milho
ou mandioca, plantado em linhas retas, sem perigo apreciável de erosão
acelerada. As práticas comuns de melhoria e manutenção da fertilidade do solo,
inclusive a rotação de culturas e aplicação de corretivos e fertilizantes, devem ser
usadas mesmo nas terras da classe I. Esta classe não admite subclasses.
CLASSE II – os solos desta classe possuem algumas limitações que reduzem a
escolha das culturas ou exigem práticas moderadas de conservação, ou seja,
apresentam limitações moderadas para o seu uso. Estão sujeitas a riscos
moderados de depauperamento, mas são terras boas, que podem ser cultivadas
desde que lhes sejam aplicadas práticas simples de conservação do solo, de fácil
execução, para produção segura e permanente de colheitas entre médias e
elevadas, de culturas anuais adaptadas à região. A declividade já pode ser
suficiente para provocar enxurradas e erosão. Em terras planas, podem requerer
drenagem, porém sem necessidade de práticas complexas de manutenção dos
drenos. Podem enquadrar-se nessa classe também terras que não tenham
excelente capacidade de retenção de água. Cada uma dessas limitações requer
cuidados especiais, como aração e plantio em contorno, plantas de cobertura,
cultura em faixas, controle de água, proteção contra enxurradas advindas de
glebas vizinhas, além das práticas comuns referidas para a classe I, como rotações
de cultura e aplicações de corretivos e fertilizantes. A classe II admite as seguintes
subclasses:
a) Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente ondulado,

oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (classe de declive entre
2% e 6%);
b) Subclasse IIs: terras produtivas, com relevo plano ou suavemente
ondulado, com ligeira limitação pela capacidade de retenção de água, ou
baixa saturação de bases (caráter distrófico), ou pouca capacidade de
retenção de adubos (baixa capacidade de troca catiônica - CTC);
c) Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com ligeiras
restrições de drenagem ou excesso de água, sem riscos de inundação,
mas, uma vez instalado o sistema de drenos, é de fácil manutenção e, a
probabilidade da salinização, pequena;
d) Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente
onduladas, com ligeiras limitações climáticas (seca prolongada até três
meses).
43
CLASSE III – os solos desta classe possuem severas limitações que reduzem a
escolha dos vegetais ou exigem práticas especiais de conservação, ou ambas, com
severos riscos de depauperamento, principalmente no caso de culturas anuais.
Requerem medidas intensas e complexas de conservação do solo, a fim de
poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produção média a
elevada, de culturas anuais adaptadas. Esta classe pode apresentar variações
(subclasses), de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais
fatores limitantes são: a declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez
de água no solo (regiões semiáridas não irrigadas) e pedregosidade.
Frequentemente, essas limitações restringem muito a escolha das espécies a
serem cultivadas, ou a época do plantio ou operações de preparo e cultivo do solo.
A classe III admite as seguintes subclasses:
a) Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive entre

6% e 12%), relevo suavemente ondulado a ondulado, com deflúvio
rápido, com riscos severos à erosão sob cultivos intensivos, podendo
apresentar erosão laminar moderada e / ou sulcos superficiais e rasos
frequentes, também em terrenos com declives da classe entre 2% e 6% e
solos muito erodíveis, como aqueles com mudança textural abrupta;
b) Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com
fertilidade muito baixa (caráter álico) ou limitadas ainda por:
profundidade efetiva média, ou drenagem interna moderada a pobre; ou
risco acentuado de salinização, ou dificuldades de preparo do solo devido
à presença de pedras ou argilas expansivas (caráter vértico);
c) Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitações moderadas por
excesso de água, mas sem riscos frequentes de inundações: a drenagem
é possível, mas, sua manutenção complexa;
d) Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com
moderadas limitações climáticas, como a escassez de água em regiões
semiáridas.
CLASSE IV – os solos desta somente são utilizados para lavouras com limitações
muito severas quanto a escolha das culturas, pois os solos necessitam de
manuseio muito cuidadoso. Estes solos têm riscos ou limitações permanentes
muito severas quando usadas para culturas anuais, apresentam declividade de
12% a 20 %. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razoável, mas não são
adequados, para cultivos intensivos e contínuos. Usualmente, devem ser mantidas
com pastagens, mas podem ser suficientemente boas para certos cultivos
ocasionais (na proporção de um ano de cultivo para cada quatro a seis anos de
pastagem) ou para algumas culturas anuais, porém com cuidados muito especiais.
Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive íngreme,
erosão severa, obstáculos físicos, como pedregosidade ou drenagem muito
44
deficiente, baixa produtividade, ou outras condições que as tornem impróprias

para o cultivo moto mecanizado regular. Em algumas regiões, onde a escassez de
chuvas seja muito sentida, de tal maneira a não serem seguras as culturas sem
irrigação, as terras deverão ser classificadas na classe IV, são previstas as seguintes
subclasses:
a) Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de erosão para

cultivos intensivos, geralmente com declividades acentuadas (classe de
declive entre 10 e 15%), com deflúvio muito rápido, podendo apresentar
erosão em sulcos superficiais muito frequentes, em sulcos rasos
frequentes ou em sulcos profundos ocasionais; também é o caso de
terrenos com declives da classe entre 5% e 10%, mas com solos muito
suscetíveis à erosão, tais como os Podzólicos com mudança textural
abrupta;
b) Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou
apresentando pedregosidade (30% - 50%), com problemas de moto
mecanização, ou ainda com pequena capacidade de retenção de água
aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas);
c) Subclasse IVa: solos úmidos, de difícil drenagem, dificultando trabalhos
de moto mecanização e ainda com outra limitação adicional, tal como
risco de inundação ocasional, que impede cultivo contínuo;
d) Subclasse IVc: terras com limitações climáticas moderadas a severas,
ocasionando períodos prolongados de seca, não sendo possíveis colheitas
em anos muito secos, ou então com risco ocasional de geada.
CLASSE V – em geral os solos das classes V a VIII não se prestam a agricultura. Em

face de outros fatores, além dos riscos de erosão, os solos desta classe estão
sujeitos a limitações que comprometem sua utilização. São solos planas, ou com
declives muito suaves, praticamente livres de erosão, mas impróprias para serem
exploradas com culturas anuais, e que podem, com segurança, serem apropriadas
para pastagens, florestas ou mesmo para algumas culturas permanentes, sem a
aplicação de técnicas especiais. Embora se apresentando praticamente planas e
não sujeitas à erosão, não são adaptadas para exploração com culturas anuais
comuns, em razão de impedimentos permanentes, tais como muito baixa
capacidade de armazenamento de água, encharcamento (sem possibilidade de ser
corrigido), adversidade climática, frequente risco de inundação, pedregosidade ou
afloramento de rochas. Em alguns casos, é possível o cultivo exclusivo de arroz;
mesmo assim, risco de insucesso pelas limitações advindas principalmente do
risco de inundação. O solo, entretanto, tem poucas limitações de qualquer
espécie, para uso em pastagens ou silvicultura. Podem necessitar de alguns tratos
para produções satisfatórias tanto de forragens como de arbustos e árvores.
Entretanto, se tais tratos forem dispensados, não serão sujeitas à erosão
45
acelerada. Por isso, podem ser usadas permanentemente sem práticas especiais
de controle de erosão ou de proteção do solo, são previstas para a classe V as
seguintes subclasses:
a) Subclasse Vs: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio

praticamente nulo, podendo apresentar como limitações os seguintes
fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de água, drenagem
interna muito rápida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade
intensa e problemas advindos de pequena profundidade efetiva;
b) Subclasse Va: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio
praticamente nulo, severamente limitado por excesso de água, sem
possibilidade de drenagem artificial e / ou risco de inundação frequente,
mas que podem ser usadas para pastoreio, pelo menos em algumas
épocas do ano;
c) Subclasse Vc: terras planas com limitações climáticas severas, com longos
períodos de seca e / ou risco frequente de geada, neve ou ventos frios.
CLASSE VI – solos dessa classe possuem limitações severas que restringem seu
emprego, são terras impróprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas
para produção de certos cultivos permanentes úteis, como pastagens, florestas e
algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que
adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas permanentes
protetoras deve ser feito com restrições moderadas, com práticas especiais de
conservação do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de vegetação, são
medianamente suscetíveis de danificação pelos fatores de depauperamento do
solo. Normalmente as limitações que apresentam, são em razão da declividade
excessiva (20% a 40%) ou pequena profundidade do solo, ou presença de pedras
impedindo emprego de máquinas agrícolas. Quando a pluviosidade da região é
adequada para culturas, as limitações da classe VI residem, em geral, na
declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade. Nas
regiões semiáridas, a escassez de umidade, muitas vezes, é a principal razão para
o enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as seguintes subclasses:
a) Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, com

culturas permanentes protetoras do solo, como por exemplo:
seringueira, cacau ou banana), são medianamente suscetíveis à erosão,
com relevo ondulado e declividades acentuadas (classe de declive entre
10% e 15%, ou entre 5% e 10% para solos muito erodíveis), propiciando
deflúvio moderado a severo; dificuldades severas de moto mecanização,
pelas condições topográficas, com risco de erosão que pode chegar a
muito severo; presença de erosão em sulcos rasos muito frequentes ou
sulcos profundos frequentes;
46
b) Subclasse VIs: terras constituídas por solos rasos ou, ainda, com
pedregosidade (30% - 50%) e/ou rochas expostas na superfície. Outra
condição que pode caracterizá-las é a pequena produtividade dos solos,
como no caso das Areias Quartzosas em terrenos não planos;
c) Subclasse VIa: solos muito úmidos, com pequenas ou nulas possibilidades
de drenagem artificial, acarretando problemas à moto mecanização,
agravados por certa suscetibilidade à erosão ou recebimento de
depósitos erosivos oriundos de áreas vizinhas;
d) Subclasse VIc: terras com limitações climáticas muito severas, a ocasionar
seca edafológica muito prolongada que impeça o cultivo mesmo das
plantas perenes mais adaptadas.
CLASSE VII – os solos dessa classe possuem severas limitações que restringem seu
uso, além de serem impróprias para culturas anuais, apresentam severas
limitações, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo,
pastagens e florestas. Sendo altamente suscetíveis de danificação, exigem severas
restrições de uso, com práticas especiais. Normalmente, são muito íngremes,
erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com deficiência de água
muito grande. Os cuidados necessários a elas são semelhantes aos aplicáveis à
classe VI, com as diferenças de poder ser necessário maior número de práticas
conservacionistas, ou que estas tenham que ser mais intensivas, a fim de prevenir
ou diminuir os danos por erosão. Requerem cuidados extremos para controle da
erosão. Seu uso, tanto para pastoreio como para produção de madeira, requer
sempre cuidados especiais. Suas subclasses são as seguintes:
a) Subclasse VIIe: terras com limitações severas para outras atividades que
não florestas, com risco de erosão muito severo, apresentando
declividades muito acentuadas (mais de 40% de declividade) propiciando
deflúvios muito rápidos ou impedindo a moto mecanização; presença de
erosão em sulcos muito profundos, muito frequentes;
b) Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com
associações rochosas, solos rasos a muito rasos ou, ainda, com agravante
de serem constituídas por solos de baixa capacidade de retenção de água;
c) Subclasse VIIc: terras com limitações climáticas muito severas, a exemplo
das terras situadas em regiões semiáridas, em locais onde a irrigação seria
imprescindível, mas é impraticável.
CLASSE VIII – nessa classe estão incluídos todos os solos que não pode ser utilizado
para qualquer tipo de produção vegetal de valor comercial. Prestam-se apenas
para proteção e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreação e turismo
ou armazenamento de água em açudes. Consistem, em geral, em áreas
extremamente áridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem
47
possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou severamente erodidas ou

encostas rochosas, ou, ainda dunas arenosas. Inclui-se aí a maior parte dos
terrenos de mangues e de pântanos e terras muito áridas, que não se prestam
para pastoreio. São possíveis as seguintes subclasses:
a) Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremamente

acentuados e deflúvios muito rápidos, a expor os solos a alto risco de
erosão inclusive a eólica, como é o caso das dunas costeiras; presença de
processos erosivos muito severos, inclusive voçorocas;
b) Subclasse VIIIs: terras constituídas por solos muito rasos e / ou com tantas
pedras a afloramentos de rocha, que impossibilitem plantio e colheita de
essências florestais;
c) Subclasse VIIIa: terras planas permanentemente encharcadas, como
banhados ou pântanos, sem possibilidade de drenagem ou apresentando
problemas sérios de fertilidade, se drenados, como no caso dos solos
Tiomórficos;
d) Subclasse VIIIc: terras com limitações climáticas muito severas, como as
das áreas áridas, que não se prestam mesmo ao pastoreio ocasional.
Além das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que não possibilitam o
desenvolvimento de vegetação: são áreas denominadas como tipos de terreno. Entre elas,
enquadram-se os afloramentos contínuos de rochas, areias de praias, áreas escavadas pelo
homem etc.
Na tabela a seguir, encontra-se uma planilha com características dos solos que limitam
a sua exploração, a análise desta planilha no levantamento de campo, serve como ferramenta,
facilitadora, à classificação da classe da capacidade de uso dos solos da propriedade avalianda.
Seu uso é extremamente simples, e, a determinação da referida classe ocorre quando se
encontra para a área avaliada o fator mais restritivo.
48
Tabela 1 – Fatores para classificação dos solos
Classe de Capacidade de Uso

Fator limitante Característica
I II III IV V VI VII VIII
a. Muito alta >70 % X
b. Alta - 50 % a 70 % X
1. Fertilidade natural ou produtividade
c. Média - 30 % a 50 % X
aparente (V%)
c. Baixa - 10 % a 30 % X
d. Muito baixa < 10 % X
a. Muito profundo > 200 cm X
b. Profundo - 100cm a 200 cm X
2. Profundidade efetiva c. Moderadamente profundo - 50 cm a 100cm X
e. Raso - 25 cm 50 cm X
d. Muito raso < 25 cm X
a. Excessiva X
b. Forte X
c. Acentuada X
d. Bem drenado X
3. Drenagem interna
e. Moderada X
f. Imperfeita X
g. Mal drenado X
h. Muito mal drenado X
a. Muito rápido X
b. Rápido X
4. Deflúvio superficial c. Moderado X
d. Lento X
e. Muito lento X
a. Sem pedras X
b. Ligeiramente pedregoso < 1% X
c. Moderadamente pedregoso 1% a 10% X
5. Pedregosidade
d. Pedregoso 10% a 30% X
e. Muito pedregoso 30% a 50% X
f. Extremamente pedregoso > 50% X
a. Ausente X
b. Ocasional X
6. Riscos de Inundação
c. Freqüente X
d. Muito freqüente X
a. < 2% X
b. 2% a 6% X
c. 6% a 12% X
7. Classe de declividade
d. 12% a 20% X
e. 20% a 40% X
f. > 40% X
a. Não aparente X
b. Ligeira X
8. Grau de erosão laminar c. Moderada X
d. Severa X
e. Muito severa X
a. Ocasionais X
9. Sulcos rasos b. Freqüentes X
c. Muito freqüentes X
a. Ocasionais X
10. Sulcos médios b. Freqüentes X
a. Ocasionais X
11. Sulcos profundos b. Freqüentes X
12. Voçorocas X
a. Muito longa X
b. Longa X
13. Seca edafológica c. Média X
d. Curta X
e. Muito curta X
49
Importante ressaltar que neste trabalho vamos nos concentrar apenas em classificar as
terras em classes de capacidade de uso, não detalhando ao nível de subclasse, pois este é um
procedimento ainda pouco usual em avaliações de imóveis rurais.
Agora é fácil perceber que o valor da terra nua deve estar diretamente relacionado com
o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietário. Isto significa
que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo e quanto maior a gama
de uso que o solo permite, maior deve ser o valor deste, em contrapartida, quanto menor a
liberdade, provavelmente, menor o seu valor.
Isto pode ser muito bem visualizado na figura 4, onde está claro que a classe de
capacidade de uso I permite qualquer tipo de uso sem limitações, enquanto a classe de
capacidade de uso VIII não permite nenhum uso comercial e ainda possui severas limitações
ao uso do solo.
Aumento da intensidade de uso do solo

Classe Cap. Uso
Sentido das Silvicultura Pastoreio Cultivo Intensivo

Vida silvestre e
ocasional ou
aptidões e das
recreação
limitado
Cultivo
Moderado
Complexo
Intensivo
aparente
Limitado
limitações
Simples
Não
I
Aumento da adaptabilidade e
Aumento das limitações e dos
II
SUB-UTILIZAÇÃO DA
da liberdade de escolha de uso
III
IV
V
riscos de uso
VI
SOBRE-UTILIZAÇÃO DA
VII
VIII
Figura 4 - Resumo da variação do tipo e da intensidade máxima de utilização da terra sem risco de
erosão acelerada em função das classes de capacidade de uso, retirado de KOZMA (1984)
Deve-se dispensar uma atenção especial com relação às propriedades com

infraestrutura adequada e acima da média, pois os melhoramentos aplicados aos solos podem
eliminar alguns fatores restritivos como: erosão; fertilidade; e etc., permitindo classificá-lo em
uma classe menos restritiva e possivelmente de maior valor comercial.
Este é o único meio de incluir a aplicação de tecnologia no valor da terra, pois os demais
melhoramentos advindos desta infraestrutura como ótimas pastagens, culturas de alta
50
produtividade serão avaliadas especificamente quando da determinação do valor daquelas,

onde deverão ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por hectare deste
imóvel com relação a outras propriedades.
Existem atualmente diversas ferramentas tecnológicas, de produtos digitais ou
hardwares e softwares, que auxiliam o avaliador nos trabalhos de classificação dos solos em
classes de capacidade de uso, principalmente devido aos avanços do geoprocessamento e dos
sistemas de informações geográficas (SIG’s).
Figura 5: Exemplo de classificação em classes de capacidade de uso
7.2 SITUAÇÃO
Situação, ou localização é o próximo item analisado que exerce influência significativa

no valor da terra nua, sendo sua avaliação discutida a seguir.
LIMA (2005) ensina que o critério de julgamento da localização de um imóvel rural
refere-se, principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados
consumidores dos produtos explorados.
Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique à exploração pecuária de
grande porte, localizada no limite urbano de uma cidade bastante populosa, que não possua,
entretanto, um frigorífico, em cotejo com outra propriedade submetida à mesma exploração
e possuindo as mesmas características, porém afastada vários quilômetros do perímetro
urbano, contando com a proximidade de um frigorífico capaz de absorver a sua produção.
51
Certamente a segunda propriedade terá um valor superior a primeira, para aquele tipo de
exploração.
KOZMA (1985) referindo-se ao trabalho do Engenheiro Agrônomo Octávio Teixeira
Mendes Sobrinho, que quantificou estas diferenças, assim se manifesta sobre o problema:
“... A longa vivência de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos

habilitou, durante o contínuo exercício, aquilatar as implicações econômicas
entre a situação do imóvel e o valor da propriedade. Sucessivos
levantamentos de vários milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo,
elaborados ao longo do tempo mencionado, quer para financiamento
agropecuário, com garantia hipotecária da propriedade (Banco do Brasil)
quer para desapropriações por utilidade pública (aproveitamento
hidrelétricos), nos forneceram vasto cabedal de elementos, permitindo:
ordenação de seis categorias de situações da propriedade rústica, com base,
sobretudo, nas classes de estradas; e o estabelecimento de uma escala
refletindo a relação existente entre a situação do prédio rústico e seu valor”.
7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO
Segundo a norma da ABNT NBR 14.653-3:2004, a metodologia recomendada para a

avaliação de terra nua é o método comparativo direto de dados de mercado, e, como visto
anteriormente este critério baseia-se na utilização de fatores de homogeneização para a
apuração do valor da terra nua (VTN) da propriedade avalianda.
Os fatores de homogeneização servem para transformar a propriedade amostral ou
avalianda em um elemento comparável, principalmente com outros elementos da mesma
região geoeconômica.
Neste trabalho vamos discutir somente os fatores de homogeneização para as classes
de capacidade de uso e para a situação dos imóveis rurais, avaliados ou amostrais.
7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
Diversos profissionais atuantes na área de conservação dos solos realizaram trabalhos

procurando estabelecer um valor relativo a cada classe de capacidade de uso, em ordem
decrescente às limitações de explorações rurais, capazes de refletir, com apreciável margem
de segurança a renda possível (ou máxima) da terra em cada uma das classes de capacidade
de uso dos solos.
A ideia destes trabalhos era de demonstrar que a exploração comercial de uma
determinada cultura nas diferentes classes de capacidade era afetada pelas restrições ou
52
limitações inerente a própria classe, que contribuiriam por reduzir o valor líquido das colheitas
conforme as condições do trabalho.
Esta ideia foi proposta primeiramente pelo Engenheiro Agrônomo MENDES SOBRINHO
(1966), que então confeccionou a tabela a seguir. Nesta pode-se notar que o valor relativo à
produção de arroz foi expresso em porcentagem.
Tabela 2 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo
Classe de Escala de
Critério
Cap. de Uso Valores (%)
terras para culturas, sem problemas de conservação e fertilidade,
I 100
exige adubação de manutenção.
terras de culturas, com pequenos problemas de conservação e
II 95
fertilidade exigem práticas simples (nivelamento).
terras de culturas, com sérios problemas de conservação e fertilidade
III 75
exigem práticas complexas (terraceamento).
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem
IV 55
problemas de conservação.
terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida
V 50
de pecuária leiteira.
terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação,
VI 40
fertilidade exige práticas simples, renda líquida de pecuária leiteira.
terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade
VII exige práticas complexas (estradas de acesso), renda líquida de 30
exploração silvícola.
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservação,
VIII 20
renda líquida de eventual exploração piscícola.
Fonte: Mendes Sobrinho
As explorações rurais que refletem a renda líquida de maior rentabilidade para cada
classe foram definidas para uma época e região pré-fixadas e não devem ser seguidas como
únicas. Para cada região podem-se adaptar estas rendas, seguindo os padrões locais próprios.
53
Tabela 3 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo
Classe de Cap. Escala de

Critério
de Uso Valores (%)
Renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de
I 100
melhoramento e / ou proteção do solo
Renda líquida da agricultura sujeita a despesas com práticas
II 95
conservacionistas simples.
Renda líquida da agricultura sujeita a despesas com práticas
III 75
conservacionistas intensivas.
Renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens
IV 55
em quatro anos (pecuária leiteira do tipo médio).
Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem
V 50
despesas com práticas especiais.
Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio) sujeita
VI 40
a despesas com práticas conservacionistas em pastagens.
VII Renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30
VIII Renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20
Fonte: Vegni Neri (1976)
Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em
extensa pesquisa de propriedades vendidas ou à venda para uma região. Outros autores
também procederam aos mesmos cálculos, em outras regiões, chegando a valores diversos,
reunidos pelo Engenheiro Agrônomo, professor da Escola Superior de Agricultura 'Luís de
Queiroz', USP, Geraldo Vitorino FRANÇA (1983), a seguir apresentados:
Tabela 4 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade segundo vários autores.
Classe de Valores relativos em porcentagem

Capacidade de
Uso dos Solos Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Médias
I 100 100 100 100 100
II 80 67 95 80 80
III 64 44 75 60 61
IV 51 30 55 52 47
V 41 20 50 44 39
VI 33 13 40 28 29
VII 26 9 30 14 20
VIII 21 6 20 7 13
Fonte: França
54
Uma das razões para as diferenças entre os diversos autores, segundo o professor
FRANÇA (1983), é a não consideração, por nenhum destes, das naturezas das limitações, ou
seja, das Subclasses de Capacidade de Uso. Outra razão seriam as condições regionais próprias
de cada estudo.
Segundo FRANÇA (1983), quando numa mesma classe de capacidade de uso ocorrem
duas ou mais limitações de mesmo grau (ou seja, subclasses de capacidade de uso), a
dificuldade de corrigi-las ou mantê-las sob controle diminui na seguinte ordem:
E > W(A) > S > C

Equação 3: Ordem de importância dos fatores de subclasse
onde:
e = erosão ou risco de erosão;
w (a) = excesso de água (ou deficiência de oxigênio);
s = limitações inerentes ao solo e;
c = limitações devidas ao clima.
Ou seja, erosão apresenta o maior grau de limitação, enquanto o clima o menor. O

esquema a seguir proposto por LEPSCH et alii (1983) resume as principais características a
serem observadas nas classes, subclasses e unidades:
55
Tabela 5 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas subdivisões.
Classe de Capacidade de Uso das Terras

Classes Subclasses Unidades
I
1) declive acentuado
2) declive longo
3) mudança textural abrupta
4) erosão laminar
5) erosão em sulcos
II 6) erosão em voçorocas
e 7) erosão eólica
8) depósitos de erosão
9) permeabilidade baixa
III 10) horizonte A arenoso
1) pouca profundidade efetiva

IV 2) textura arenosa em todo perfil
3) pedregosidade
4) argilas expansivas
V 5) baixa saturação em bases
s
6) toxicidade de alumínio
7) baixa capacidade de troca
8) ácidos sulfatos / sulfetos
9) alta saturação com sódio
10) excesso de sais solúveis
VI
11 excesso de carbonatos
1) lençol freático elevado

2) risco de inundação
VII a
3) subsidência em solos orgânicos
4) deficiência de oxigênio no solo
1) seca prolongada
VIII 2) geada
c 3) ventos frios
4) granizo
5) neve
Com este refinamento, a definição da natureza das limitações, é lícito admitir-se uma
variação entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso, de acordo com as
subclasses, variação essa que é da ordem de 10% a 15%.
Com base nestes argumentos, FRANÇA (1983) organizou a tabela apresentada a seguir,
na qual são propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso,
utilizados na região de Piracicaba. Para outras regiões deve-se verificar se os valores relativos
correspondem à realidade, caso contrário, faz-se necessário a adoção justificada de novos
valores relativos.
56
Tabela 6 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade de Uso e Limitações do
Solo.
Classe de Capacidade Valores Relativos a Subclasse de Cap. de Valores Relativos a

de Uso Classe Cap. de Uso Uso Subclasse Cap. Uso
I 100 100
IIs 88
II 80 IIe 80
IIe,s 74
IIIs 68
IIIw 64
III 61
IIIe 60
IIIe,s 56
Ivs 50
IV 47 Ive 47
Ive,s 44
V 39 Vw 39
VIe 32
VI 29
VIe,s 26
VIIe 23
VII 20
VIIe,s 17
VIII 13 VIII 13
Fonte: França
Para a Classe I não são admitidas subclasses e, para a Classe VIII não foi detectada
nenhuma variação no valor em função das severas limitações de uso já impostas a classe.
Desta forma têm-se definido valores relativos para as classes e subclasses de capacidade
de uso de solo segundo diversos autores.
Conforme exposto por LIMA (2005), qual será a curva de solos adequada para o trabalho
que você, leitor, está fazendo? É preciso esclarecer que todas estas curvas já apresentadas
estão corretas para as regiões e épocas onde foram elaboradas, mas o problema é com a
adoção de qualquer uma destas sem os cuidados necessários.
Ainda segundo LIMA (2005) talvez esteja aqui à razão das críticas à utilização do critério
“classes de capacidade de uso”: em vez de se testar qual a curva de valores que representa a
região em estudo, diversos profissionais aplicam uma mesma “curva” para diferentes
localidades, gerando distorções. O correto é a verificação da representatividade daquela curva
frente ao mercado em análise, com as necessárias precauções.
57
7.3.2 FATORES DE SITUAÇÃO
Da mesma forma que foi feita para a classe de capacidade de uso, diversos autores
estudaram o efeito da situação no rendimento líquido das culturas, este estudo forma a base
atualmente para determinação dos fatores de situação.
A tabela a seguir, organizada pelo Engenheiro Hélio de Caires, sintetiza a solução
proposta pelo Engenheiro Octávio T. Mendes Sobrinho.
Tabela 7 - Escala de valores de terras segundo a situação e viabilidade de circulação.
Circulação Escala
de
Situação Importância das Praticabilidade durante
Tipo de Acesso valor
distâncias o ano (%)
Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100
Primeira classe não
Muito boa Relativa Permanente 95
pavimentada
Boa Não pavimentada Significativa Permanente 90
Estradas e servidões de Vias e distâncias se Sem condições
Desfavorável 80
passagem equivalendo satisfatórias
Distâncias e classes Problemas sérios na
Má Fecho nas servidões 75
se equivalendo estação chuvosa
Fechos e interceptadas
Problemas sérios
Péssima por córregos sem 70
mesmo nas secas
ponte
Fonte: Caires
LIMA (2005) explica que se deve lembrar que está tabela também foi elaborada, a
exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, a partir de dados de mercado para uma
determinada região e época. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas
regiões, mas não significa que representa o Brasil rural. Como exemplo, podemos citar
trabalho realizado recentemente onde não foram detectadas em nível de mercado
imobiliário, diferenças de valores por hectare para terras, com frente para asfalto ou com
frente para estradas de terra de boa qualidade.
Atualmente existe uma nova tabela de caracterização da situação do imóvel rural,
desenvolvida pelos técnicos do INCRA e, em vigência desde 2007. Nesta tabela os técnicos do
INCRA incorporaram ao elemento tipo de acesso, a questão do acesso fluvial, muito
importante em regiões mais remotas do país, locais estes muitas vezes sem nenhum tipo de
estrada.
58
Tabela 8 – Situação do imóvel em relação à localização e acesso
Características
Valor
Tipo de acesso
Situação Importância Praticabilidade Relativo
Fluvial das distâncias durante o ano (%)
Terrestre
(navegabilidade)
Não
Ótima Asfaltada 0–1h Permanente 100
significativa
1ª classe não
Muito boa 1–3h Relativa Permanente 95
asfaltada
Não
Boa 3–6h Significativa Permanente 90
pavimentada
Estradas e
Sem condições
Regular servidões de 6 – 12 h Significativa 80
satisfatórias
passagem
Problemas
Fecho nas
Desfavorável Parte do ano Significativa sérios na 75
servidões
estação chuvosa
Fechos e
Problemas
interceptada
Má Restrita Significativa sérios mesmo 70
por córrego
na seca
sem ponte
Fonte: INCRA (2007), Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de KOSMA (1986)
Assim analisando-se as tabelas pode-se concluir que, o item a ser observado com maior
cuidado é o tipo de acesso, vindo num segundo plano a distância e a praticabilidade destes
acessos.
7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO CONJUGADOS PARA CLASSE DE CAPACIDADE DE

USO E SITUAÇÃO
Concentrando-se no método comparativo direto de dados de mercado, proposto pelo

Engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do pressuposto de que os principais fatores
determinantes do valor da terra em uma propriedade rural são:
• capacidade de uso dos diversos solos;

• situação do imóvel em relação às zonas de influência da região.
59
Notam-se neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os diferentes tipos de
solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em
porcentagem.
Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localização do imóvel com valores
relativos também expressos em porcentagem.
O Engenheiro Agrônomo KOZMA (1984), baseando-se nos estudos de MENDES
SOBRINHO (1966), montou uma nova tabela, relacionado às Classes de Capacidade de Uso
com a situação da propriedade, resultando disto, coeficientes para cada tipo de solo e
situação.
Com isto, depois de determinado o valor da relação de uma CLASSE versus determinada
SITUAÇÃO de solo, por uma simples multiplicação, pode-se determinar os índices
agronômicos (IA), que expressam o valor de uma determinada combinação de classe da
capacidade de uso e situação.
Tabela 9 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de
capacidade de uso e situação segundo KOZMA
Classe
Situação I II III IV V VI VII VIII
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%

ótima - 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
boa - 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
desfavorável - 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
má - 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
péssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
Fonte: Kozma
Do mesmo modo procedeu FRANÇA (1983), quando relacionou as diferentes classes de

solo com as diversas situações possíveis.
60
capacidade de uso e situação segundo FRANÇA
Classe
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%
ótima - 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
muito boa 95% 0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123
boa - 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
desfavorável - 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
má - 75% 0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098
péssima - 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: França
Também se pode acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA - Instituto Nacional de

Colonização e Reforma Agrária, na instrução normativa n.º 08 / 93 (Sistemática de
Desapropriação por Interesse Social), cujos valores são:
capacidade de uso e situação segundo o INCRA
Classe
100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30%
ótima - 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300
muito boa
0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285
95%
boa - 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255
regular - 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210
desfavorável
0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180
- 60%
má - 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150
Fonte: INCRA IN nº 8 de 1993
Atualmente o INCRA utiliza em seus trabalhos de Avaliação de Imóveis Rurais uma nova
tabela com fatores de ponderação, conforme tabela a seguir.
61
Tabela 12 – Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras considerando a classe de

capacidade de uso e situação
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%
Ótima 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
Muito Boa 95% 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124
Boa 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
Regular 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
Desfavorável 75% 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098
Má 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: INCRA (2006) – Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de FRANÇA (1983) e citado por LIMA
(2005).
Como se notam, as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade de Uso, enquanto

FRANÇA (1983) sugeriu que as diferenças entre as diversas tabelas podem ser resultantes, em
parte, da não utilização das subclasses.
Assim, ele sugeriu a inclusão, na tabela anterior, das subclasses de capacidade de uso,
resultando então a tabela a seguir.
Tabela 13 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas considerando a classe e
subclasse de capacidade de uso e situação, segundo FRANÇA (1983).
CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO
SITUAÇÃO I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII
100% 88% 80% 74% 68% 64% 60% 56% 50% 47% 44% 39% 32% 26% 23% 17% 13%
Ótima 100% 1,00 0,88 0,8 0,74 0,68 0,64 0,6 0,56 0,5 0,47 0,44 0,39 0,32 0,26 0,23 0,17 0,13
Muito boa
0,95 0,836 0,76 0,703 0,646 0,608 0,57 0,532 0,475 0,447 0,418 0,37 0,304 0,247 0,219 0,162 0,123
95%
Boa 90% 0,90 0,792 0,72 0,666 0,612 0,576 0,54 0,504 0,45 0,423 0,396 0,351 0,288 0,234 0,207 0,153 0,117
Desfavorável
0,80 0,704 0,64 0,592 0,544 0,512 0,48 0,448 0,4 0,376 0,352 0,312 0,256 0,208 0,184 0,136 0,104
80%
Má 75% 0,75 0,66 0,6 0,555 0,51 0,48 0,45 0,42 0,375 0,353 0,33 0,293 0,24 0,195 0,173 0,128 0,097
Péssima 70% 0,70 0,616 0,56 0,518 0,476 0,448 0,42 0,392 0,35 0,329 0,308 0,273 0,224 0,182 0,161 0,119 0,091
Fonte: França
Com base nestes quadros, o trabalho do Engenheiro de Avaliações torna-se mais rápido
e fácil, uma vez que determinada ou conhecida a classe de capacidade de uso dos solos e a
sua situação, quanto ao tipo de acesso, determina-se o coeficiente ou o valor unitário básico
62
para uma determinada condição, este valor denominamos a partir de agora como índice
agronômico (IA).
Deve-se lembrar sempre que estas tabelas, como já demonstrado, têm valores
diferentes, dependendo da região e da época em que foram realizadas, ou seja, não se
recomenda a adoção de nenhuma das tabelas listadas neste trabalho sem que antes seja feita
uma verificação prévia com dados de mercado, plenamente justificada, de que a mesma
retrata o funcionamento do mercado de terras agrícolas da região.
Da mesma forma, esta classificação de solos por capacidade de uso não implica
necessariamente a ocorrência de todas as classes em todas as regiões deste País, sendo
perfeitamente possível criar-se uma equação das classes apenas com aquelas mapeadas no
local analisado.
Aos dois fatores já citados, capacidade de uso das terras e situação, pode-se juntar um
terceiro, que seria a dimensão das propriedades, pois se sabe que imóveis rurais têm variações
significativas no valor, devido ao tamanho. Dependendo da região existirão outros fatores,
como potencial de irrigação, pluviosidade, porcentagem de área com cobertura florística
natural (mata nativa) etc., cuja homogeneização poderá ser feita utilizando-se da mesma
sequência sugerida a seguir.
7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL
A avaliação consiste, simplificadamente, na transposição de uma série de ofertas e/ou

transações de imóveis para o local do imóvel avaliando, utilizando-se para isto da
homogeneização dos elementos pelos fatores que exercem influência no valor das terras.
Para a realização de um trabalho de avaliação de imóvel rural é necessário que sejam
cumpridas as seguintes etapas:
• 1ª etapa - Organização e sistematização das informações gerais da região

de influência sobre o imóvel;
• 2ª etapa - Vistoria do imóvel, com descrição, dimensionamento e
qualificação das benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias 4;
• 3ª etapa - Coleta de dados e diagnósticos do mercado;
• 4ª etapa - Escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;
• 5ª etapa - Tratamento estatístico dos dados de mercado;
• 6ª etapa - Cálculo do valor do imóvel;
• 7ª etapa - Conclusão do trabalho e apresentação dos resultados em laudo
circunstanciado.
4 Benfeitoria voluptuária é aquela que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem.
63
Para formar a amostra recomenda-se a busca de transações (negócios realizados) e

imóveis ofertados na região, ou quando for o caso, número de amostras insuficientes,
buscam-se as opiniões de fontes idôneas e ligadas ao setor imobiliário rural regional, para
compor um conjunto de elementos de qualidade e número suficiente para obtenção de um
resultado confiável, que mais se aproxime do valor provável de mercado, para o imóvel rural
objeto da avaliação.
Quando necessária à utilização de opiniões no conjunto amostral deve-se limitar o
número de amostras ao máximo de 50% do total de elementos válidos, segundo o Manual de
Levantamento Fundiário do INCRA (2007) – Módulo III. As opiniões deverão ser coletadas com
base na descrição de um imóvel paradigma ou padrão da região, utilizando-se da linguagem
regional, para que os emitentes dessas opiniões se refiram a um imóvel cujo valor possa servir
como base para a avaliação.
Todos os elementos pesquisados deverão ser consignados em Fichas de Pesquisa, que
contemplem o máximo possível de atributos. O técnico responsável poderá acrescentar outras
informações que considerar relevantes.
Os dados básicos devem ser obtidos na mesma região de influência do imóvel avaliando.
Não havendo na região número de elementos suficientes para compor a amostra, pode ser
ampliada a área de pesquisa, com justificativa plausível.
LIMA (2005) define como região de características geoeconômicas semelhantes aquela
de mesma atividade econômica, mesma malha viária, sob influência do mesmo centro
consumidor.
7.5 VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
O interesse do Engenheiro de Avaliações é buscar encontrar o verdadeiro valor de um

bem, neste caso, uma propriedade rural. Isto não pode ser feito sem o conhecimento
detalhado deste bem e do contexto onde ele está inserido.
Cabe ao avaliador solicitar ao interessado, toda a documentação sobre a propriedade
em estudo, que entender necessária para o bom desenvolvimento de seu trabalho, como:
título de domínio, plantas, históricos de produção etc.
Além destas, o profissional pode utilizar-se também de cartas de solos, levantamentos
aerofotogramétricos, imagens de satélite, cartas planialtimétricas, etc.
De posse deste material, o trabalho de campo pode começar com a vistoria ao imóvel
analisado, onde deve ser identificado, independentemente do método a ser adotado ou da
combinação de métodos, os seguintes dados básicos da propriedade, durante os trabalhos de
vistoria:
64
• dados cadastrais da propriedade e proprietário;

• características físicas, como:
e) vegetação;
f) relevo;
g) tipos de solos;
h) classes de capacidade de uso dos solos;
i) recursos hídricos;
j) recursos naturais;
• situação (características da vizinhança);

• benfeitorias;
• tipo e volume da produção (receita e despesa).
Para facilitar seu trabalho, o profissional pode se valer de algumas fichas de pesquisa e
coleta de dados. LIMA (2005) ressalta um velho ditado: “Uma fotografia vale mais que mil
palavras”. Ou seja, o laudo deve vir sempre acompanhado de documentação fotográfica.
O levantamento de dados, tanto do imóvel avaliando como das amostras, imóveis
ofertados ou negociados, deve obedecer ao mesmo critério, pois nada adiantaria ao avaliador
procederem a uma minuciosa vistoria no imóvel avaliando se não proceder da mesma maneira
na sua amostragem de dados.
7.6 HOMOGENEIZAÇÃO
Esta etapa consiste na preparação dos dados coletados do imóvel paradigma, ou

avaliando, e das amostras levantadas na mesma região geoeconômica para a realização da
homogeneização dos dados.
Em um processo avaliatório, na maioria das vezes, acaba-se comparando objetos com
características desiguais. Ou seja, todo o imóvel, quer seja urbano ou rural, é, por natureza,
único, sendo que a única relação possível entre eles se refere à capacidade de gerar bem-estar
ou bens e serviços úteis a seu proprietário.
No caso específico de propriedades rurais e, conforme MOREIRA (1984), a
homogeneização de dados amostrais se obtém aplicando coeficientes corretivos para
determinadas características (ou atributos) dos imóveis rurais. Estes coeficientes, cuja
determinação ou escolha, advém da prática do avaliador, formam a base de toda a boa
avaliação.
65
Embora na definição destes coeficientes haja algo de subjetivo, muitos deles encontram-
se tabelados e tem sido amplamente utilizado, sem muita contestação, por avaliadores de
reconhecida habilidade. Estes coeficientes são:
• coeficientes de características físicas (capacidade e uso do solo);

• coeficientes do tipo e volume de produção (capacidade de gerar renda
líquida);
• coeficientes de localização e/ou situação (proximidade com centros
fornecedores de insumos e consumidores da produção);
• coeficientes de forma de pagamento (redução do preço à vista etc.).
O método comparativo tem como fonte de dados os imóveis que foram negociados ou
estão em oferta no mercado imobiliário.
Ao mesmo tempo, este método trabalha com valores de terra nua (VTN), que não estão
disponíveis, uma vez que as propriedades são negociadas com as respectivas benfeitorias.
Somente para reafirmar o já exposto, a principal diferença entre as diversas
propriedades rurais são as culturas (ou benfeitorias reprodutivas) e as construções e
instalações (ou benfeitorias não reprodutivas), além de rebanhos, máquinas e equipamentos.
Para viabilizar este trabalho de avaliação, a recomendação é a separação do valor das culturas
(ou benfeitorias reprodutivas) das construções e instalações (ou benfeitorias não
reprodutivas), dos rebanhos, das máquinas e equipamentos em cada uma das amostras. Como
resultado desta separação, valor do imóvel – valor das culturas – valor das construções – valor
dos rebanhos – valor das máquinas, determinamos o valor de TERRA agora dita NUA, isto é,
sem qualquer benfeitoria realizada pelo proprietário, ocupante ou explorador.
E no que isto ajuda? Esta “separação” nos permite trabalhar com as propriedades como
se todas estivessem sem benfeitorias, possibilitando compará-las utilizando-se de suas
características mais significativas tanto do ponto de vista agronômico, quanto do produtor
rural: fertilidade natural, topografia, profundidade, drenagem etc. associado ao tipo de
acesso, parâmetros para os quais existem sistemas de classificação que nos permitem
compará-los.
A homogeneização é a etapa onde o valor da terra nua de cada amostra gera um valor
para a propriedade avalianda, pela correlação entre suas notas agronômicas, para tanto é
necessário o seguinte procedimento:
• caracterização detalhada da propriedade avalianda, conforme as Fig. 1 e 2

desta monografia;
• escolha da tabela com o fator de homogeneização a ser utilizado adequado
à região;
• cálculo da nota agronômica do imóvel avaliando e das amostras;
• determinação das amostras semelhantes, seus limites de variação;
• determinação do fator de oferta ou elasticidade;
• cálculo do valor da terra nua (VTN) de cada amostra;
66
• homogeneização dos elementos amostrados, cada elemento amostrado

conferirá ao imóvel avaliando um VTN;
• elaboração do conjunto, definido, como amostra homogeneizada, que
deverá ser saneada.
Definidos estes critérios, digamos básicos, iremos agora analisar as informações que nos
são fornecidas pelos profissionais que trabalham ou encontram-se envolvidos na
comercialização de imóveis, como Corretores de Imóveis, Cartorários e etc.
Assim na sequência da apostila iremos expor a metodologia de cálculo da nota
agronômica (NA), a determinação do Fator de Elasticidade (fe), a equação do valor de terra
nua (VTN), possibilitando assim o estabelecimento do conjunto amostral semelhante para a
posterior homogeneização dos dados amostrais.
7.6.1 NOTA AGRONÔMICA (NA)
A nota agronômica (NA) é um indicador do potencial de uso da propriedade, seja ela a

avalianda ou uma amostra, pois relaciona as áreas de cada classe de capacidade de uso dos
solos da propriedade com um determinado índice agronômico (IA).
O índice agronômico (IA) é o fator resultante da combinação da classe de capacidade de
uso e da situação, podendo ser encontrado em qualquer uma das diversas tabelas de
homogeneização existentes.
É de fundamental importância executar uma criteriosa escolha da tabela de fator de
ponderação a ser utilizada, pois o resultado, valor da terra nua (VTN), é diretamente afetado
por esta decisão.
Antes de calcular a nota agronômica (NA) de qualquer propriedade se deve
primeiramente efetuar uma visita ao imóvel para estabelecer quais são as classes de
capacidade de uso da propriedade, além de determinar qual a área de cada uma destas
classes.
Cabe ressaltar que segundo a metodologia citada na norma, deve-se trabalhar com o
sistema de classificação das terras pela metodologia de classes de capacidade de uso, ou seja,
não se deve trabalhar com a classificação regional dos solos, como: solos de cultura, solos de
primeira, solos de cerrado, solos mecanizáveis, solos de pastagens etc., conforme já explicado
em capítulos anteriores.
Assim, cada uma das glebas de terra do imóvel rural vai ter uma determinada classe de
capacidade de uso e área, portanto valendo-se da fórmula da média ponderada pode-se
determinar qual a nota agronômica (NA) da propriedade.
67
De posse destas informações, procede-se então o cálculo da nota agronômica da

propriedade, por meio da seguinte equação:
[(𝐴𝐴1 × 𝐼𝐼𝐼𝐼1 ) + (𝐴𝐴2 × 𝐼𝐼𝐼𝐼2 ) + (𝐴𝐴𝑛𝑛−1 × 𝐼𝐼𝐼𝐼𝑛𝑛−1 ) + (𝐴𝐴𝑛𝑛 × 𝐼𝐼𝐼𝐼𝑛𝑛 )]

NA = � �
𝐴𝐴𝑡𝑡
Equação 4: Nota Agronômica (NA)
onde;
NA = nota agronômica do imóvel;
A1 = área da gleba 1;
IA1 = índice agronômico da gleba 1;
A2 = área da gleba 2;
IA 2 = índice agronômico da gleba 2;
An-1 = área da gleba n-1;
IA n-1 = índice agronômico da gleba n-1;
An = área da gleba n;
IA n = índice agronômico da gleba n;
At = área total do imóvel analisado.
Este cálculo deve ser repetido para a propriedade avalianda e para todas as
propriedades amostradas, conforme exemplo a seguir.
7.6.2 DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES
Segundo LIMA (2005), as normas de avaliação recomendam a utilização de amostras de

mercado semelhantes ao avaliando. Mas, afinal, como definir fazendas semelhantes?
A princípio, seriam propriedades com as mesmas atividades econômicas,
exemplificando: na avaliação de um imóvel com cultivo de cana, laranja e pastagens, devem-
se procurar amostras com as mesmas atividades. Outra referência seria comparar as notas
agronômicas (NA) do imóvel avaliando com a das amostras.
Conforme previsto na norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no artigo B.1.2.1 deve-se
trabalhar na fase da homogeneização somente com os dados compreendidos em intervalos.
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖. = 𝑁𝑁𝑁𝑁𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 × 0,50
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠. = 𝑁𝑁𝑁𝑁𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 × 2,00

Equação 5: Limites dos dados semelhantes grau de fundamentação I
onde;
Liminf. = limite inferior do conjunto amostral semelhante;
Limsup. = limite superior do conjunto amostral semelhante;
68
NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda.
Caso o presente laudo esteja enquadrado nos graus II de fundamentação a norma

vigente preconiza o seguinte:
9.3.5 – É obrigatório nos graus II e III o seguinte:

Equação 6: Limites dos dados semelhantes grau de fundamentação II.
Caso o presente laudo esteja enquadrado nos graus III de fundamentação a norma
vigente preconiza o seguinte:
9.3.5 – É obrigatório nos graus III o seguinte:

Equação 7: Limites dos dados semelhantes grau de fundamentação III
Assim, procede-se o cálculo do limite inferior (Liminf.) e do superior (Limsup.) de variação

dos dados amostrais em torno da nota agronômica (NA). Após a determinação dos limites do
conjunto amostral semelhante, devem-se excluir os elementos que não se encontram dentro
do intervalo, restando um novo conjunto amostral semelhante para trabalhar na fase de
homogeneização.
7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA)
Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que têm valor
numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de que, para aqueles dados que
estão à venda (ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE (fe),
isto é, aquela margem de negociação entre o preço pedido e o efetivamente transacionado.
Segundo LIMA (2005), na área de avaliação de imóveis urbanos, onde dispomos de uma
base de dados maior, em períodos normais, entendam-se períodos em que a oferta e a
procura são equivalentes, esta margem é de 10% sobre o valor total do imóvel, já na área
rural, frequentemente nos deparamos com margens diferentes, mas como a sua apuração é
demorada, e tempo não é uma coisa que se tem em trabalhos de avaliação, o usual é utilizar
o fe = 0,10.
69
A verificação desta margem deve ser feita, pela comparação de diversas ofertas com
negociações efetivamente realizadas na região em estudo, para que se possa adotar o
coeficiente correto para a região, no momento da avaliação.
Além disto, como se trata de um fator de homogeneização, também está sujeito às
mesmas regras dos dados semelhantes, portanto devendo se enquadrar nos respectivos
limites, dentro do grau de fundamentação adotado para o trabalho.
7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN)
As informações coletadas no mercado imobiliário regional definem as propriedades de

forma geral: com área total, áreas plantadas, culturas existentes, benfeitorias não
reprodutivas, área impróprias para agricultura, áreas de reserva legal etc.
Isto significa dizer que, é imprescindível uma pesquisa a mais completa e detalhada
possível, inclusive com a vistoria da propriedade, com a descrição das produções de culturas,
taxas de lotação de pastagens, estado de conservação de construções etc.
Como a fonte de pesquisa não nos fornece diretamente o valor da terra nua,
principalmente, porque este item não é comercializado isoladamente, o avaliador é quem
deve definir este valor.
Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que têm valor
numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de que, para aquelas amostras
que estão à venda (são ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR
ELASTICIDADE (fe).
Deve-se lembrar de que o valor do imóvel ofertado consiste na composição de terra nua
e benfeitorias. Uma observação pertinente neste ponto é que o fator de elasticidade (fe) deve
ser aplicado como um fator de desconto no valor do imóvel ofertado, assim sendo ele incide
sobre qual valor? O valor total do imóvel ofertado ou sobre o valor do imóvel ofertado menos
as suas benfeitorias?
Levando-se em conta que ao ofertar uma propriedade no mercado, o proprietário
estabelece um preço para todo o imóvel, conhecidamente no meio rural como “porteira
fechada”, ou seja, composto de terra nua e de benfeitorias.
Sabendo que o preço ofertado engloba uma margem de negociação pré-estabelecida
pelo comerciante, aqui denominada como fator de elasticidade (fe), fica claro que esta
margem incide sobre o todo, ou seja, terra nua e benfeitorias, pois como foi dito que o
proprietário de uma terra não tem conhecimento, ou não o aplica, o conceito de terra nua
quando oferta um imóvel no mercado.
Assim, o fator de elasticidade deve ser aplicado exclusivamente sobre o valor total do
imóvel (VTI), pois no caso de ser aplicado sobre o valor total do imóvel menos suas
benfeitorias, geraria um incremento incorreto no valor da terra nua da propriedade, pois se
deixaria de descontar a margem de negociação imposta pelo proprietário sobre o valor das
70
benfeitorias, o que é incorreto, visto que, na negociação do tipo “porteira fechada”, a terra
nua e as benfeitorias perfazem um valor único.
Desta forma chegamos neste momento na definição do valor da terra nua (VTN) da
propriedade, quer seja ela uma oferta ou negócio realizado, conforme visto na seguinte
equação:
[𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 × (1 − 𝑓𝑓𝑒𝑒 )] − 𝑉𝑉𝑉𝑉

VTN = � �
𝐴𝐴𝐴𝐴
Equação 8: Valor da terra nua (VTN)
onde;
VTN = valor da terra nua por unidade de área;
VTI = valor total do imóvel (ofertado ou transacionado);
fe = fator de elasticidade;
Vb = valor das benfeitorias;
At = área do imóvel.
O valor da terra nua (VTN) deve ser expresso em reais por hectare (R$/ha).
Importante salientar que o fator de elasticidade (fe), parte da equação acima, só existe
quando o imóvel for oferta, nos casos de negócio realizado este não existe, ou podemos
considerar que assume o valor de 1.
Este procedimento deve ser realizado para todos os elementos que compõe o conjunto
amostral semelhante.
7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO)
Após a realização destas etapas, cálculo da nota agronômica, verificação dos dados
semelhantes e cálculo do valor da terra nua, todas as etapas de preparação dos dados, o
avaliador encontra-se apto a proceder à homogeneização do conjunto amostral.
O resultado destas etapas deve ser uma tabela ou figura contendo no mínimo as
seguintes informações: identificação do elemento, nota agronômica e valor da terra nua,
também pode incluir a nota agronômica da propriedade avalianda, conforme ilustra a figura
6.
71
Amostra
02
NA e VTN
Amostra Amostra
03 01
NA e VTN PARADIGMA NA e VTN
NA
VTN=?
Amostra Amostra
04 05
NA e VTN NA e VTN
Figura 6: Estrutura de relação entre imóvel paradigma e elementos amostrais
Estas informações são as necessárias para proceder à homogeneização do conjunto

amostral, que consiste na transposição de um provável valor determinado pela amostra n ao
imóvel paradigma ou avaliando, resultando numa nova informação, denominada valor da
terra nua indexado (VTNindexado).
Como fazer esta transposição de valores?
É simples, porque temos a disposição às seguintes informações: a NA e o VTN da
amostra, assim como, a NA da propriedade paradigma, então podemos estabelecer uma
relação entre estas NA’s e assim inferir um possível valor para a propriedade avalianda.
Adota-se um procedimento simples, para relacionar o valor da terra nua da propriedade
amostral com a determinação do valor da terra nua da propriedade avalianda, onde a nota
agronômica dos elementos é que possibilita a comparação.
Assim, cria-se para a propriedade avalianda um conjunto de valores denominados de
valor de terra nua indexado (VTNindexado), que será a base para o saneamento, ou tratamento
estatístico do conjunto amostral. A equação que se utiliza para isto está descrita a seguir:
�𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝 × 𝑁𝑁𝑁𝑁𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 �
𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖 = � �
𝑁𝑁𝑁𝑁𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝
Equação 9: Valor da terra nua indexado (VTNindexado)
72
onde;
VTNindexado = valor da terra nua indexado para a propriedade avalianda;
VTNpesquisa = valor da terra nua do imóvel pesquisado;
NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda;
NApesquisa = nota agronômica do imóvel pesquisado.
7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL
O saneamento amostral, etapa também designada como eliminação de dados suspeitos,

representa a operação, dentro dos cálculos estatísticos, onde se procuram elementos
integrantes da amostragem que possuam desvios acentuados em relação à média,
procedimento através do qual se torna mais homogêneo e confiável os dados saneados.
Os dados homogeneizados, pelo critério da nota agronômica (NA) é que serão saneados
pelos diferentes critérios disponíveis, para tanto temos que considerar fundamentais os
seguintes dados: identificação do elemento e o seu VTNindexado, organizados como na seguinte
tabela:
Tabela 14: Modelo de um quadro resumo para o saneamento
Elemento VTNindexado
Amostra 01 1.257,00
Amostra 02 1.165,00
Amostra n 1.031,00
Média 1.151,00
Desvio-padrão 113,65
O saneamento destes dados poderá ser feito segundo quatro critérios, sendo que a
adoção de um ou outro critério dependerá dos objetivos e da metodologia utilizada na coleta
de dados. São critérios utilizados e aceitos para o saneamento amostral:
• critério da Média aritmética;

• critério do Desvio-padrão;
• critério de Chauvenet;
• critério de Arley.
Importante enfatizar que os critérios de saneamento sempre devem ser aplicados sobre
os dados homogeneizados, nunca se deve aplicar um método de saneamento sobre um
conjunto de dados já saneado por qualquer outro critério.
73
7.7.1 CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA
Este critério consiste na definição de um limite inferior e outro superior para a variação
dos dados amostrais, devendo-se desconsiderar os valores que não se encontram contidos
neste intervalo estabelecido, que são dados considerados discrepantes.
Descrição das etapas de cálculo:
• cálculo da média aritmética do conjunto amostral;
∑𝑛𝑛𝑖𝑖=1 𝑥𝑥𝑖𝑖
𝑥𝑥̅ =
𝑛𝑛
Equação 10: Média aritmética
• cálculo do desvio padrão do conjunto amostral;
∑𝑛𝑛
𝑖𝑖=1(𝑥𝑥𝑖𝑖− 𝑥𝑥̅ )2
S =�
𝑛𝑛 − 1
Equação 11: Desvio-padrão
onde:
xi = valor de um dado amostral;
n = número de elementos do conjunto amostral;
x� = média aritmética simples;
s = desvio-padrão.
• cálculo dos limites inferior e superior;
A definição dos limites leva em conta a média aritmética da amostra multiplicada

por um coeficiente de variação de 30% (trinta por cento) para menos e para mais.
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿.𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖. = 0,70 × 𝑥𝑥̅
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿.𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠. = 1,30 × 𝑥𝑥̅

Equação 12: Limites no critério da média
onde:
Liminf. = limite inferior do intervalo;
Limsup. = limite superior do intervalo;
74
• saneamento dos dados amostrais;
Após a determinação dos limites, utiliza-se como critério de saneamento a

eliminação de todos os elementos que se encontrarem fora deste intervalo, ou
seja, trinta por cento acima ou abaixo da média são excluídos durante o processo
de saneamento.
• cálculo da nova média aritmética e do novo desvio padrão.
Quando existir elementos amostrais eliminados, deve-se proceder ao cálculo da

nova média aritmética e do novo desvio-padrão.
Ao final do procedimento, obtêm-se um novo conjunto amostral, denominado de

saneado, com uma média aritmética, denominada média saneada (x� s ) e um desvio-padrão,
também denominado de desvio-padrão saneado (ss).
Este procedimento é aplicado uma única vez, ou seja, possui somente uma operação de
saneamento, não podendo ser repetido.
7.7.2 CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO
Este critério diferencia-se do anterior no seguinte aspecto, para a determinação dos

limites, inferior e superior, calculam-se os mesmos pela subtração ou adição do desvio-padrão
do valor da média aritmética do conjunto amostral, conforme as equações a seguir:
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖. = 𝑥𝑥̅ − 𝑠𝑠
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿.𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠 = 𝑥𝑥̅ + 𝑠𝑠
Equação 13: Limites no critério do desvio-padrão
onde;
Liminf. = limite inferior do intervalo;
Limsup. = limite superior do intervalo;
s = desvio-padrão.
Toda a memória de cálculo restante do critério é igual ao do critério da média, ou seja,

após verificação dos elementos que estão abaixo e/ou acima dos limites, obtém-se um novo
conjunto amostral saneado, onde se calcula a média aritmética saneada (x� s ) e o desvio-padrão
saneado (ss), caso existir dados eliminados.
Assim como para o critério da média, este critério também é aplicado uma única vez,
sempre sobre os dados homogeneizados. Nunca se aplica qualquer critério de saneamento
sobre dados já saneados, sempre sobre os dados homogeneizados.
75
7.7.3 CRITÉRIO DE CHAUVENET
Neste critério, os limites são substituídos pelo cálculo do valor do d/s amostragem, onde
d representa a diferença entre o valor do VTNindexado de um elemento da amostra (xi) e a
média (x�), expresso em valores absolutos (módulo), divididos pelo desvio-padrão (s), para em
seguida compará-lo com um “d/scrítico” tabelado.
|𝑥𝑥𝑖𝑖 − 𝑥𝑥̅ |
D/𝑠𝑠 =
𝑠𝑠
Equação 14: d/s critério de Chauvenet
onde;
d/s = d/s;
xi = valor do elemento analisado;
x� = média aritmética do conjunto amostral;
s = desvio-padrão do conjunto amostral.
Neste método existe um pequeno macete que pode ser aplicado, trata-se do cálculo de
apenas o d/sinferior e o d/ssuperior. Neste caso o valor do elemento utilizado para calcular o
d/sinferior corresponde ao elemento que apresenta o menor valor do VTNindexado, enquanto
para o d/ssuperior utilizamos o elemento de maior valor do conjunto amostral.
Após a determinação dos limites inferior e superior, deve-se encontrar o valor do
d/scrítico, que é tabelado e varia em função do número de elementos do conjunto amostral
(n), conforme tabela a seguir.
Tabela 15 – d/s crítico do critério de Chauvenet
n (nº elementos) d/s (valor crítico) n (nº elementos) d/s (valor crítico)
3 1,38 17 2,180
4 1,54 18 2,200
5 1,650 19 2,220
6 1,730 20 2,240
7 1,800 21 2,260
8 1,860 22 2,280
9 1,920 23 2,300
10 1,960 24 2,310
11 1,995 25 2,330
12 2,030 26 2,350
13 2,060 27 2,360
14 2,100 28 2,370
15 2,130 29 2,380
16 2,160 30 2,390
76
O saneamento neste método ocorre através da comparação com os valores calculados

de d/s, quer sejam apenas inferior e superior ou todos, com o valor do d/scrítico, serão
eliminados todos os dados cujo resultado seja superior ao valor tabelado, se for menor ou
igual ao valor tabelado não há necessidade de expurgar nenhum elemento do conjunto
amostral.
Nesta metodologia deve-se fazer um novo procedimento de saneamento caso tenha
ocorrido à eliminação de qualquer dado do conjunto amostral, pois o critério estabelece que
sejam feitos tantos procedimentos de saneamento quantos forem necessários até não houver
mais dados eliminados.
Ao término de cada etapa do processo de saneamento deve-se calcular a nova média
aritmética (x� s ) e o novo desvio-padrão (ss) do conjunto amostral restante. Na etapa final, ou
última verificação, estes dados passam a ser denominados de saneados.
Este método apresenta algumas diferenças em relação os outros dois métodos
apresentados, primeiramente quanto à forma de determinação dos seus valores limites,
inferior e superior, que não formam um intervalo, depois quanto à forma de determinação
dos dados expurgados, agora feito por meio da comparação dos valores calculados com um
valor tabelado, e finalmente, que este método deve ser reaplicado sempre que houver dados
eliminados, até que estes cessem e não seja mais necessária a operação de saneamento.
7.7.4 CRITÉRIO DE ARLEY
O critério de Arley possui a mesma metodologia do critério de Chauvenet, sendo o termo

d/s substituído por r. Assim como no critério anterior o valor de comparação “rcrítico” é
tabelado, e para se encontrá-lo deve-se proceder ao exame em uma tabela de dupla entrada,
em função de V (grau de liberdade) e α (nível).
O cálculo do r é idêntico ao cálculo do d/s, inclusive quanto à validade da dica fornecida
para o critério de Chauvenet.
|𝑥𝑥𝑖𝑖 − 𝑥𝑥̅ |
R =
𝑠𝑠
Equação 15: r do critério de Arley
onde;
rinf. = limite inferior;
rsup. = limite superior;
xi = valor do elemento analisado;
s = desvio padrão do conjunto amostral.
77
Para encontrar o rcrítico na tabela, deve ser determinado o V e o α do conjunto amostral,

sendo o V = graus de liberdade. Especificamente para o critério de Arley o grau de liberdade
(V) é calculado da seguinte forma: V=n-2.
Com o dado número de elementos (n) encontramos na tabela 19 o valor de α, depois
na tabela seguinte, 20, com o α e o V é só localizar o valor do rcrítico.
Tabela 16 – Nível de α
Nível
n Até 5 De 6 a 10 De 11 a 50 Mais de 50
α 10% 5% 1% 0,1%
Tabela 17 - Critério de Arley - “r” crítico
α
V
10% 5% 1% 0,1%
1 1,397 1,409 1,414 1,414
2 1,559 1,645 1,715 1,730
3 1,611 1,757 1,918 1,982
4 1,631 1,814 2,051 2,178
5 1,640 1,848 2,142 2,329
6 1,644 1,870 2,208 2,447
7 1,647 1,885 2,256 2,540
8 1,648 1,895 2,294 2,616
9 1,649 1,903 2,324 2,678
10 1,649 1,910 2,348 2,730
11 1,649 1,916 2,368 2,774
12 1,649 1,920 2,385 2,812
13 1,649 1,923 2,399 2,845
14 1,649 1,926 2,412 2,874
15 1,649 1,928 2,423 2,899
16 1,649 1,931 2,432 2,921
17 1,649 1,933 2,440 2,941
18 1,649 1,935 2,447 2,959
19 1,649 1,936 2,454 2,975
20 1,649 1,937 2,460 2,990
21 1,649 1,938 2,465 3,003
22 1,648 1,940 2,470 3,015
23 1,648 1,941 2,475 3,026
24 1,648 1,941 2,479 3,037
25 1,648 1,942 2,483 3,047
26 1,648 1,943 2,487 3,056
27 1,648 1,943 2,490 3,064
28 1,648 1,944 2,492 3,071
29 1,648 1,945 2,495 3,078
30 1,648 1,945 2,498 3,085
35 1,648 1,948 2,509 3,113
40 1,648 1,949 2,518 3,134
45 1,647 1,950 2,524 3,152
50 1,647 1,951 2,529 3,166
78
Assim como para o critério de Chauvenet, o teste é específico para cada elemento,
sendo usual testar as extremidades, ou seja, o maior e o menor elemento, caso estes sejam
inferiores ao rcrítico tabelado, não há necessidade de eliminar nenhum elemento da
amostragem, entretanto caso sejam maiores, deve-se eliminar ambos os elementos, ou
apenas o que for maior, preservando o de valor inferior.
Caso ocorra a eliminação de algum elemento, deve-se proceder a um novo saneamento
do conjunto amostral restante, pois este critério estabelece que sejam feitos tantos
procedimentos de saneamento até que não seja eliminada mais nenhuma amostra após o
procedimento de saneamento.
Igualmente ao critério anterior, no término do processo de saneamento deve-se calcular
a nova média saneada (x� s ) e o novo desvio-padrão saneado (ss) do conjunto amostral final.
7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMÓVEL AVALIANDO
Após a conclusão do saneamento dos dados amostrais, por qualquer um dos critérios
apresentados, parte-se para definir o valor da propriedade avalianda.
O avaliador tem que definir qual será o valor da terra nua da propriedade avaliando com
base nos dados do conjunto amostral saneado, dentre estes dados qual será o VTN/ha da
propriedade avalianda?
Após o saneamento dos dados amostrais, tem-se um conjunto de dados que
representam valores que cada amostra contribuiu para a determinação do valor da
propriedade avalianda, assim deve-se calcular uma nova média e desvio padrão do conjunto
amostral restante. Este novo valor da média (x� s ) e do desvio-padrão (ss) denominamos de
saneados.
Importante ressaltar que foram apresentados no tópico anterior 04 (quatro) critérios
possíveis de saneamento para o conjunto de dados homogeneizados, mas destes critérios qual
adotar na execução dos trabalhos de avaliação, ou então qual o melhor critério de
saneamento?
Quando terminar de aplicar qualquer um dos critérios de saneamento, o avaliador tem
que calcular o valor da nova média saneada e do novo desvio-padrão saneado, resultado
obtido somente com os dados resultantes do saneamento amostral.
Para que serve esta média e desvio-padrão saneado?
O valor da média saneada (x� s ) será considerado como o valor da terra nua por hectare
(VTN/ha) da propriedade avalianda, pois ela é o valor que pode substituir todos os valores da
variável, isto é, é o valor que a variável teria se em vez de variável ela fosse constante.
O desvio-padrão é uma medida de variabilidade do conjunto amostral, portanto
demonstra como está a variação dos dados em torno da média, o que significa que quanto
maior o desvio-padrão, maior a heterogeneidade do conjunto amostral.
79
Em avaliações de bens, pelo método comparativo de dados de mercado, o avaliador

sempre busca elementos para o conjunto amostral o mais semelhantes possível ao paradigma,
desta forma quer se buscar o conjunto amostral mais homogêneo, que é justamente aquele
conjunto resultante do critério que apresentar o menor valor de desvio-padrão saneado.
Para avaliar o valor da terra nua da propriedade paradigma, deve-se multiplicar a sua
área (ha) pelo valor da média saneada (x� s ), conforme equação a seguir:
𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 = (𝑥𝑥̅ × 𝐴𝐴𝐴𝐴)

Equação 16: Valor da terra nua da propriedade avalianda
onde:
VTNavalianda = valor da terra nua da propriedade avalianda;
At = área total da propriedade avalianda.
7.9 INTERVALO DE CONFIANÇA E CAMPO DE ARBÍTRIO
O alicerce do trabalho de avaliação é a pesquisa consistente, que permita um

tratamento estatístico do conjunto amostral que ofereça aos avaliadores a segurança de que
o valor por ele adotado esteja dentro do intervalo de confiança, ou do campo de arbítrio.
O intervalo de confiança (IC) representa o intervalo de variação dos dados amostrais em
torno da média, obtido por meio da subtração ou adição do erro padrão da média,
multiplicado por um coeficiente de probabilidade, que pode ser resumido na seguinte
equação:
𝑠𝑠𝑠𝑠
I. 𝐶𝐶. [𝜇𝜇]: �𝑥𝑥̅𝑠𝑠 ∓ �𝑡𝑡 × � ��
�𝑛𝑛𝑠𝑠
Equação 17: Intervalo de confiança (IC)
onde;
I. C. [μ] = intervalo de confiança para a média populacional ou verdadeira;
x� s = média saneada;
t = percentil da distribuição de Student, com grau de liberdade (V = n-1) e 80% de
confiança;
ss = desvio padrão saneado;
ns = número de elementos do conjunto saneado
Isto significa que com um coeficiente de confiança de 80% de certeza esse
intervalo calculado contém a média populacional ou verdadeira.
80
O valor de t, ou percentil da distribuição de Student, pode ser encontrada na tabela a

seguir, sendo estabelecido pela norma que devemos trabalho com o nível de confiança de
80%.
Tabela 18 – Valores do percentil da Distribuição de Student
Nível de confiança 80%

Percentis
Grau de liberdade (V=n-1)
t0,90
1 3,080
2 1,890
3 1,640
4 1,530
5 1,480
6 1,440
7 1,420
8 1,400
9 1,380
10 1,370
11 1,360
12 1,360
13 1,350
14 1,340
15 1,340
16 1,340
17 1,333
18 1,330
19 1,328
20 1,325
∞ 1,282
A nova norma, ABNT NBR 14.653-3:2004, introduziu uma alteração no conceito de

intervalo de confiança e de campo de arbítrio, pois nos trabalhos baseados na antiga norma,
ABNT NBR 8.799:1985, o avaliador considerava o intervalo de confiança como o campo de
arbítrio. Atualmente existe uma diferenciação para os dois conceitos como pode ser visto a
seguir na definição do campo de arbítrio:
81
“B.4 – o campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido entre o

valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente utilizados
no tratamento, limitado a 15% em torno do valor calculado. Caso não seja
adotado o valor calculado, o Engenheiro de Avaliações deve justificar sua
escolha.”
𝐶𝐶𝐶𝐶 = (𝑥𝑥̅𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠. ∓ 15%)

Equação 18: Campo de arbítrio (CA)
onde;
CA = campo de arbítrio;
x� s = média saneada;
Desta forma, o intervalo de confiança passa a ser utilizado para estabelecer o grau de
precisão do trabalho e o campo de arbítrio para inferir um provável valor da propriedade
avalianda, que pode variar dentro de certas condições, na faixa calculada para o campo de
arbítrio, mas na realidade, essa decisão do avaliador não deve ser aleatória, e sim
fundamentada nos elementos de que ele dispõe ao realizar o trabalho da avaliação.
82
AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS
8. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS
As benfeitorias podem ser divididas em:
• BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (capital fundiário produtivo): abrangem

todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar
rendimentos advindos da venda de seus produtos, como:
k) reflorestamentos;
l) pastos cultivados ou melhorados;
m) culturas anuais;
n) culturas perenes e semiperenes;
o) canaviais;
p) cafezais;
q) pomares e etc.
• BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (capital fundiário auxiliar): abrangem

todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam
rendimentos próprios, embora contribuam para o êxito das explorações. É o
caso das:
r) edificações em geral;
s) casas;
t) galpões;
u) estábulos;
v) pocilgas;
w) currais e outras instalações;
x) assim como os chamados melhoramentos fundiários, como:
y) trabalhos de conservação do solo;
z) sistemas de irrigação e drenagem;
aa) açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado,
efetuados no próprio solo.
Todas as benfeitorias existentes na propriedade avalianda devem ser citadas e
dimensionadas no momento da vistoria do imóvel rural, sendo aquelas localizadas em áreas
de preservação permanente e/ou de reserva legal identificadas em separado.
A seguir, iremos detalhar a metodologia para determinação do valor de mercado de
cada um destes tipos de benfeitorias.
83
AVALIAÇÃO DE CULTURAS
9. AVALIAÇÃO DE CULTURAS
As culturas, permanentes ou não, existentes em uma propriedade rural, podem ter

finalidade comercial ou não, constituindo-se simplesmente em plantações domésticas, que
não integram a exploração econômica do imóvel, em função desta finalidade, será feita a
escolha dos critérios de avaliação.
Assim, verifica-se a existência de duas frentes de trabalho, uma primeira e, mais
importante, voltada para a determinação do valor econômico das culturas comerciais, e outra
estudando a determinação dos valores de indenizações para as culturas domésticas.
As benfeitorias reprodutivas localizadas em áreas de preservação permanente e/ou área
de reserva legal serão identificadas, descritas no laudo, porém não avaliadas. As benfeitorias
não reprodutivas localizadas em áreas de preservação permanente e reserva legal que se
encontre em desconformidade com a legislação ambiental não serão avaliadas. Já as que
atendam aos requisitos legais serão avaliadas e computadas no valor da indenização.
9.1 AVALIAÇÃO DE CULTURAS DOMÉSTICAS
Para avaliação de CULTURAS DOMÉSTICAS (ou não comerciais) deve-se utilizar o critério
do custo de reposição, isto é, avaliação da cultura pelo custo de formação dela.
O custo de formação compreende todos os custos necessários para a implantação da
cultura, como: custo da muda e as despesas necessárias ao plantio e à manutenção, até a
idade em que se inicia nova produção, caso o pomar ou a árvore já estivesse em produção,
caso contrário, até a idade em que a avaliação está sendo feita.
A equação que demonstra isto é a seguinte:
VB = 𝐶𝐶𝐶𝐶
Equação 19: Culturas domésticas
onde:
Vb = valor da benfeitoria;
Cf = custo de formação.
Atualmente é dada uma importância secundária a avaliação das culturas domésticas,

mas em determinadas situações, como as avaliações de pequenas propriedades rurais, elas se
84
constituem num importante item, pois se não geram renda diretamente, pelo menos, elas são
responsáveis por uma boa parcela da economia de subsistência da família que explora o
referido imóvel, portanto este item, mesmo que não constando da nova norma, tem que ser
avaliado e indenizado ao pequeno produtor.
9.2 AVALIAÇÃO CULTURAS COMERCIAIS
As produções vegetais, assim entendidas, são todas as culturas, inclusive as pastagens e

florestas plantadas, existentes em uma propriedade rural que têm finalidade comercial, será
em função desta finalidade que será feita a escolha dos seus critérios de avaliação.
Para fins de avaliação das culturas comerciais devem-se conhecer os seguintes aspectos
da cultura e das suas práticas agrícolas:
• espécie botânica;
• área de plantio em ha. e/ou covas;
• estágio presente e desenvolvimento do ciclo vegetativo;
• estado fitossanitário e tratos culturais;
• espaçamento entre plantas;
• culturas intercaladas;
• plantio em terraços, contornos, cordões, banquetas individuais e outros.
O critério para avaliação de CULTURAS COMERCIAIS é o valor econômico (VE) da cultura.

Todos os dados necessários para o cálculo do valor econômico (VE), que deve ser obtido
segundo a produtividade da própria propriedade, ou adequado de estudos publicados por
Institutos de Pesquisa, como o Instituo de Economia Agrícola (IEA) da Secretaria de Agricultura
de São Paulo (fonte de exemplo), ou equivalente em outros Estados.
Importante salientar, que estes estudos se baseiam numa produtividade pré-
determinada, que deve e tem que ser equipara à produção do imóvel em estudo. Em outras
palavras, sugere-se cuidado quando da adoção de tabelas com valores médios de produção,
uma vez que cada imóvel tem uma produtividade única, que está diretamente relacionada ao
nível tecnológico empregado em seu sistema de produção.
Uma análise mais aprofundada do assunto e, considerando o princípio básico
estabelecida na norma, que visa determinar o valor otimizado do bem avaliado, pode-se
determinar uma metodologia básica para a avaliação de culturas comerciais.
Admitindo-se como princípio básico, calcular o valor econômico do bem, resta uma
única fórmula de cálculo, que considera o valor integral da produção futura da cultura, ou seja,
baseia-se a metodologia no conceito de LUCRO CESSANTE, onde se devem restituir ao seu
proprietário todos os rendimentos líquidos futuros que o mesmo deixar de auferir com a
perda do bem.
85
Na avaliação de culturas comerciais, adotam-se o método do valor econômico (VE), que

calcula o valor presente dos rendimentos líquidos esperados, deduzido todas as despesas
vincendas e, submetido a um coeficiente de risco, inerente a atividade agropecuária.
A expressão algébrica que melhor traduz o determinado na norma é:
VE = 𝑅𝑅𝑅𝑅 × 𝐹𝐹𝐹𝐹 × 𝑟𝑟
Equação 20: Valor econômico (VE)
onde;
VE = valor econômico da cultura;
Rl = receita líquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos todos

os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de
erradicação, se houver.
RL = 𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅 − 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷
Equação 21: Receita líquida (Rl)
onde;
Rl = renda líquida;
Receitas = receitas totais da cultura;
Despesas = despesas totais da cultura.
Normalmente adota-se a variável taxa de risco o valor de 10% (dez por cento),
entretanto muitos trabalhos sugerem que esta taxa deve ser compatível com a cultura e os
seus riscos de produção, de acordo com a região em análise. Uma fonte alternativa para
determinação da taxa de risco seria o Seguro Agrícola, o grande inconveniente desta opção é
que no Brasil o seguro agrícola ainda é uma coisa incipiente.
Detalhando a expressão anterior, quanto ao cálculo do fator de valor presente obtém-
se a seguinte equação:
[(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 − 1]
FA = � �
[𝑖𝑖 × (1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 ]
Equação 22: Fator de atualização (Fa), para série de pagamentos constantes (ou uniformes)
1
FA = � �
(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛
Equação 23: Fator de atualização (Fa), para série de pagamentos únicos
onde;
86
Fa = fator de atualização (para valor presente);

i = taxa de juros;
n = número de períodos.
Outra grande dificuldade de deste método, consiste, na determinação do valor da taxa

de juros, empregada no cálculo do fator de valor presente. Embora a constituição federal
estabeleça um teto de 12% a.a. para a taxa de juros bancários é entendimento que sua adoção
(mesmo que justificada) seja motivo de controvérsias, pois, a única alternativa de rendimento
garantida pelo governo federal é a Caderneta de Poupança, com rendimento anual de 6% a.a.
Desta maneira, conforme a norma especifica, deve-se justificar a escolha da taxa de
juros que será adotada nos cálculos executados no laudo de avaliação.
Reorganizando a equação do valor econômico (VE), surgem estas 02 (duas) equações
para a determinação do valor de uma determinada cultura comercial:
((1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 − 1)
VE = �(𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅 − 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷) × � � × 𝑟𝑟�
(𝑖𝑖 × (1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 )
Equação 24: Valor econômico (VE), com fator de atualização para série de pagamentos
constantes (ou uniformes)
1
VE = �(𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅 − 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷) × � � × 𝑟𝑟�
(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛
Equação 25: Valor econômico (VE), com fator de atualização para série de pagamentos únicos
Assim, verifica-se a existência de um método básico para avaliação de culturas

comerciais, que prevê o cálculo do valor econômico do bem, com base no rendimento líquido
integral da cultura, uma vez que se procura o valor de um bem produtivo, que está gerando
renda para a propriedade avalianda.
Existem momentos, em que não se conhece o estágio de desenvolvimento da plantação
no ciclo de desenvolvimento da cultura, e, estando à mesma em produção, o valor da
benfeitoria devem ser calculado pelo custo de formação de uma cultura semelhante mais os
rendimento líquidos presentes, que o possuidor daquela cultura deixar de auferir enquanto
espera a sua nova plantação entrar em fase produtiva.
Este conceito era o adotado na norma antiga, ABNT NBR 8.799:1985, que determinava
que o valor de uma cultura comercial fosse o resultado do somatório do valor atual do seu
custo de formação, acrescido do valor presente das expectativas de receitas líquidas deixadas
de auferir, durante o período de formação da cultura, correspondentes ao número de anos
menos um necessário para que a planta atinja a idade produtiva, multiplicado por um
coeficiente de risco. A expressão algébrica que melhor expressa este conceito é a seguinte:
VC = [𝐶𝐶𝐶𝐶 + (𝑅𝑅𝑅𝑅 × 𝐹𝐹𝐹𝐹 × 𝑟𝑟)]

Equação 26: Valor cultura, norma NBR 8.799
87
onde:
VC = valor da cultura;
Cf = custo de formação;
Rl = receita líquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
Em se tratando de culturas não recomendadas para o local (ou região), deve-se

considerar apenas e tão somente, o valor atual do custo de formação desta cultura.
Em resumo, a avaliação de culturas deverá ser feita, sempre que possível, pelo método
do valor econômico, quando não houver condições de se aplicar esta metodologia, deve-se
justificar a escolha de metodologia alternativa, desde que esta seja perfeitamente adequada.
Deve-se atentar especial cuidado, para que os custos utilizados estejam equiparados à
produtividade da propriedade. Exemplo: um determinado estudo apresenta um custo de
formação de R$1.000,00/ha considerando uma expectativa de produção de 100 toneladas/ha,
a utilização deste custo em uma propriedade com produção de 50 toneladas/ha a estaria
supervalorizando, enquanto outra com produção de 150 toneladas/ha a subvalorizaria.
9.3 AVALIAÇÃO DE PASTAGENS
Pastagem cultivada, para fins de avaliação, nada mais é do que um tipo de “cultura
perene”, onde temos a fase de plantio, o período de formação e o ciclo de utilização,
entretanto devido a questões culturais a avaliação de pastagens segue uma metodologia
diferente da avaliação das culturas comerciais.
Segundo a norma brasileira para avaliação de imóveis rurais, NBR 14.653-3:2004, no que
se refere à avaliação de pastagens estabelece o seguinte:
10.3.3 – Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com a aplicação de um

fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de suporte da
pastagem.
10.3.3.1 – Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores
médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condições, pelo
período restante da vida útil, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive
o custo da terra.
A diferença está no produto: carne, leite, animais para cria, animais melhorados
(reprodutores), matéria seca, silagem, feno, etc.
Se a pastagem cultivada pode ser enquadrada como uma cultura, a recomendação para
a avaliação é a seguinte, deve-se determinar qual o custo para formação de uma pastagem
88
semelhante e depreciá-la conforme seu estado vegetativo, a expressão que demonstra isto é
fornecida abaixo:
VP = 𝐶𝐶𝐶𝐶 × 𝑑𝑑
Equação 27: Valor das pastagens
onde:
VP = valor da pastagem;
Cf = custo de formação, que se resume neste caso ao custo de plantio, retirado de
uma planilha adaptada à tecnologia utilizada no imóvel em estudo;
d = depreciação.
Podem ser previstas, por exemplo, as operações de preparo do solo, plantio, insumos e
tratos culturais, já os custos relativos ao desbravamento (derrubada, destoca,
encoivaramento, catação, etc.) somente serão admitidos em regiões de fronteira agrícola,
onde tais operações foram recentemente realizadas e ainda não ocorreu à amortização desse
capital investido. Essa condição é confirmada quando não se verifica mais no mercado a
ocorrência de negócios com valoração de terras brutas (cobertura vegetal primária).
O técnico deve prestar atenção para as planilhas de custos, que devem representar a
realidade da região avalianda e as condições encontradas na propriedade avalianda.
Há uma grande dificuldade, no caso das pastagens, em utilizar-se o método da
determinação do valor econômico (VE), pela simples falta de informações detalhadas e
precisas sobre a exploração de animais a pasto. Assim vários autores, depois de estudos
diversos, concluíram que este pode ser equiparado ao valor do arrendamento da pastagem,
durante um tempo correspondente ao período entre o plantio e a liberação para o pastoreio.
O valor calculado corresponde a uma pastagem NOVA, recém-implantada. E para
aquelas já com alguns períodos de utilização? A nossa recomendação acompanha o trabalho
de SAVIETTO (1997) e LIMA (2005): a esse valor será aplicado um coeficiente de depreciação
em função do estado vegetativo e fitossanitário.
89
Os itens a serem considerados na depreciação de pastagens são:
• incidência de ervas daninhas invasoras;

• falhas na formação ou claros na pastagem;
• processos erosivos;
• presença de cupinzeiros ou sauveiros;
• baixo nível de manejo, como excesso de pastoreio;
• ausência de divisão de pastagem, o que implica baixo nível de manejo;
• aspecto vegetativo ruim, com as plantas não atingindo a altura média da
espécie.
A depreciação será realizada considerando:
• ÓTIMO - não ocorrência dos itens acima

• BOM – ocorrência de um dos itens acima;
• REGULAR – ocorrência de dois dos itens acima;
• PRECÁRIO - ocorrência de três dos itens acima
• MAU – ocorrência de quatro dos itens acima;
• PÉSSIMO – ocorrência de cinco ou mais dos itens acima.
Ou seja, temos o seguinte quadro demonstrativo dos coeficientes de depreciação:
Tabela 19 – Coeficientes de depreciação para pastagens
Classificação Ótimo Bom Regular Precário Mau Péssimo

Depreciação 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00
Fonte: LIMA (2005)
90
AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS
10. AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS
Sob essa designação genérica incluem-se aquelas benfeitorias que estão vinculadas ao
solo e não podem ser negociadas separadamente da terra, compreendendo as construções e
instalações como:
• casas;
• galpões para máquinas e veículos;
• depósitos;
• secadores;
• pocilgas;
• aviários;
• armazéns;
• estábulos;
• silos;
• abrigos;
• cercas;
• estradas internas;
• represas;
• barragens;
• poços;
• sistemas de irrigação e drenagem;
• trabalhos de conservação dos solos;
• etc.
Recomenda-se utilizar o Método da Quantificação de Custo que consiste na

identificação do custo de reedição de um bem semelhante ao avaliado, ou seja, o custo
necessário para a reprodução de um bem semelhante, descontado a depreciação, tendo em
vista o estado de conservação e funcionalidade do bem avaliado.
Poderá ser utilizado, alternativamente, o Critério Residual que consiste na comparação
de valores de imóveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou não) com outros sem
essas benfeitorias, determinando-se assim, o valor de mercado daquelas. Esse critério deve
ser utilizado quando houver elementos suficientes para ampla pesquisa e convicção do
avaliador.
Do texto da Norma pode-se concluir que, a fórmula básica para determinação do valor
das benfeitorias não reprodutivas pode ser expressa como:
91
VC = �𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢Á𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟 × 𝐴𝐴 × 𝑑𝑑𝑓𝑓𝑓𝑓 �
Equação 28: Valor das benfeitorias não reprodutivas
onde,
VC = valor da benfeitoria não reprodutiva;
Custounitário = custo unitário de reposição (R$/m2);
A = área total da construção (m2);
dff = coeficiente de depreciação física e funcional.
O custo unitário deve ser determinado, preferencialmente, por orçamentos, ou então

por tabelas previamente testadas e aprovadas para a região analisada.
O coeficiente de depreciação deve considerar o estado físico e funcional do item
analisado.
O ilustre Engenheiro MAGOSSI (1983) sugere que, para instalações rústicas, o
coeficiente de depreciação física não deve seguir o critério linear, em função da idade
aparente e da vida útil presumível do bem, e sim, recomenda, unicamente o emprego do
critério baseado no estado de conservação do bem avaliando. Os fatores por ele
recomendados estão expressos na tabela a seguir:
Tabela 20 – Coeficientes de depreciação para construções rurais
Estado de conservação Exemplos de características Fator de depreciação (%)

Ótimo Nova 1,00
Bom Necessita de pintura 0,80
Regular Anterior + troca de telhas 0,60
Precário Anterior + trincas 0,40
Mau Anterior + problemas estruturais 0,20
Péssima Sem condições de reforma 0,00
Fonte: Magossi (1983)
Outra metodologia de determinação do coeficiente de depreciação física é a tabela

linear, elaborada pelos peritos judiciais para a capital de São Paulo, que considera a vida útil
provável e aparente do imóvel, portanto, não seria a mais recomendada para a zona rural,
abaixo demonstraremos sua forma de cálculo:
KD = (1 − 𝑅𝑅)𝑛𝑛
Equação 29: Fator de depreciação
onde,
Kd = coeficiente de depreciação;
92
R = razão de depreciação;
n = idade.
Na tabela seguinte, podem-se encontrar alguns valores pré-determinados da razão de

depreciação física em função do tipo da construção.
Tabela 21 – Razão de depreciação em função do tipo de construção
Tipo de construção Razão de depreciação
Barracos 4,00%
Residências proletária, rústica/médio comercial 1,50%
Residência médio superior / luxo 2,00%
Apartamentos e escritórios 2,50%
Armazéns e indústrias 1,50%
Construções de madeira 4,00%
Tabela 22 - - Fatores de depreciação em função do tipo de construção e da idade
R
n
1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0
1 0,990 0,985 0,980 0,975 0,970 0,965 0,960
2 0,980 0,970 0,961 0,951 0,941 0,931 0,922
3 0,970 0,955 0,942 0,927 0,913 0,898 0,884
4 0,960 0,941 0,923 0,903 0,885 0,867 0,849
5 0,951 0,927 0,904 0,881 0,858 0,837 0,815
6 0,942 0,913 0,886 0,858 0,832 0,807 0,782
7 0,932 0,900 0,868 0,834 0,807 0,789 0,751
8 0,923 0,886 0,851 0,816 0,783 0,757 0,721
9 0,914 0,873 0,834 0,796 0,760 0,726 0,692
10 0,904 0,860 0,818 0,776 0,758 0,700 0,664
15 0,860 0,798 0,738 0,683 0,633 0,586 0,542
20 0,818 0,739 0,667 0,602 0,543 0,490 0,442
25 0,778 0,686 0,604 0,530 0,466 0,410 0,360
30 0,740 0,636 0,546 0,467 0,400 0,342 0,294
35 0,703 0,589 0,493 0,389 0,343 0,287 0,240
40 0,669 0,546 0,446 0,362 0,294 0,240 0,195
45 0,636 0,507 0,402 0,319 0,254 0,201 0,159
50 0,605 0,470 0,364 0,280 0,217 0,168 0,130
55 0,575 0,436 0,333 0,240 0,190 0,141 0,106
60 0,548 0,405 0,298 0,218 0,160 0,117 0,086
Fonte: Estudo de Edificações – Valores de venda (1987)
93
A depreciação funcional é aquela derivada da “inadequação, superação e/ou anulação”

da edificação dentro do contexto da atividade econômica do imóvel e da região, ou devida ao
seu sub-aproveitamento.
É muito importante destacar isto: a análise da funcionalidade deve ser feita dentro do
contexto do imóvel avaliando e, também, dentro do contexto da região, adotando-se sempre
o BOM SENSO, nunca o avaliador devem utilizar-se do seu contexto particular/pessoal, por
meio de suas crenças e convicções.
Como exemplo pode-se citar uma propriedade com uma quantidade de construções
destinadas à produção de café, só que a atividade hoje se resume à exploração de cana de
açúcar, tanto no imóvel em estudo como em toda a região, sendo o plantio de café inviável
devido a problemas de mão de obra e condições de clima, neste caso as benfeitorias citadas
não apresentam mais nenhuma funcionalidade.
A análise da funcionalidade das construções deve abranger alguns itens, como: podem
ser utilizadas para outra atividade dentro do imóvel? Em caso positivo, quanto em termos de
capacidade operacional? Em caso negativo, tem valor como material usado para
aproveitamento em outras benfeitorias? A resposta a estas perguntas e é lógico, a outras que
forem condizentes com o problema, é que determinará a “funcionalidade” da construção.
Outra questão seria também o dimensionamento e capacidade operacional com relação
ao tamanho do imóvel e respectiva produção. Por exemplo, silos com capacidade muito
superior a capacidade de produção no imóvel, e sem condições de armazenar produções de
terceiros. Neste caso, a depreciação funcional seria em função da porcentagem utilizada
atualmente.
Segundo LIMA (2005) pode-se classificar a funcionalidade de um bem nos seguintes
critérios:
• Adequada: edificação está perfeitamente adequada à sua utilização;

encontra-se 100% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando
o imóvel e a região num período de um ano agrícola;
• Inadequada: edificação está parcialmente adequada à sua utilização;
aproximadamente 75% de sua capacidade é aproveitada e/ou funcional
e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano
agrícola;
• Superada: edificação está superada, considerando as recomendações
técnicas atuais, mas aproximadamente 50% de sua capacidade ainda é
aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região
num período de um ano agrícola;
• Residual: edificação não tem utilidade nenhuma, servindo apenas como
fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada,
considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola.
94
Juntando a depreciação física proposta por MAGOSSI (1983) com a depreciação por
funcionalidade proposta por LIMA (2005), surgem os seguintes coeficientes de depreciação
física e funcional, conforme apresentado na tabela abaixo:
Tabela 23 – Coeficientes de depreciação física e funcional
Depreciação Funcional
Depreciação
física 100% utilizada ou 75% utilizada ou 50% utilizada ou 20% utilizada ou
ótima média regular valor residual
Ótimo – 100% 1,00 0,75 0,50 0,20
Bom – 80% 0,80 0,60 0,40 0,16
Regular – 60% 0,60 0,45 0,30 0,12
Precário – 40% 0,40 0,30 0,20 0,08
Mau – 20% 0,20 0,15 0,10 0,04
95
AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS
11. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS
A avaliação de máquinas e implementos agrícolas deve ser feita pelo método

comparativo direto, com a citação das fontes, conforme a norma vigente da ABNT NBR 14.653-
3:2004, que especifica o seguinte:
10.6 – Equipamentos e máquinas agrícolas – a avaliação pode ser feita pelo

comparativo direto de dados de mercado ou pela apuração do custo de reedição,
quando não existir mercado para o bem. Recomenda-se a citação das fontes de
consulta e apresentação dos cálculos efetuados.
No caso de não ser possível a aplicação deste método por falta de elementos
comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar entre outros o critério
sugerido por FILLINGER (1985) que consiste, resumidamente em:
• fixar o preço do equipamento novo, segundo pesquisa de mercado;

• determinar a vida útil provável do bem, com base em tabelas publicadas
(vide livro Engenharia de Avaliações, páginas 130 / 132);
• calcular a razão de depreciação anual
• por último, calcular a taxa de depreciação pela idade do equipamento.
Tabela 24 – Coeficientes de depreciação física e funcional
Período de depreciação (anos)

Bem
Limite inferior Média Limite Superior
Veículos utilitários 3 4 5
Maquinário e equipamentos agrícolas em geral,
8 10 12
incluindo silos para grãos, cercas e obras
Edificações rurais 20 25 30
Fonte: PINI
Ou seja, máquinas e equipamentos deste tipo, têm suas vidas úteis, estimadas em no
máximo igual ao limite superior, o que corresponde a uma depreciação anual de:
96
AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS
100
D=
𝐴𝐴
Equação 30: Depreciação máquinas e implementos
onde:
D = percentual anual de depreciação;
A = número de anos previsíveis de vida útil.
A idade limite superior não significa que o equipamento com idade maior que este não
tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a depreciação anual do
equipamento.
97
AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES
12. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES
A avaliação de animais de lide ou de criações (gado, cavalos, suínos, aves, etc.) também
deve ser feita pelo método comparativo direto, com a citação das fontes consultadas.
Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados à engorda serão
avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados à reprodução e bezerros pelo valor
unitário, e assim por diante.
Para animais de elite ou de raça a avaliação também deve ser feita por comparação,
tomando-se os cuidados necessários se forem utilizados dados de leilões (forma de
pagamento, genealogia etc.).
98
AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS
13. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS
A aplicação das recomendações a seguir deve ser utilizada apenas quando o valor das
matas naturais já não tiver sido incluído no valor da terra nua, pois naturalmente é
considerada como acessão natural da terra.
A avaliação de matas naturais ou nativas deve, em primeiro lugar, atender ao pré-
requisito de ser passível de exploração exibindo-se de autorização do órgão fiscalizador, com
a apresentação do alvará.
Uma vez atendido este preceito, a avaliação é feita segundo o inventário florestal da
área para determinação do volume e tipo de madeira existente, conforme recomendação da
norma da ABNT NBR 14.653-3:2004:
10.4 – Florestas nativas – para a identificação do valor da terra em conjunto com

a sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito em 10.4.1 e 10.4.2.
10.4.1 – Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo direto
de dados de mercado.
10.4.2 – Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão
competente pode ser utilizado o método da capitalização da renda, onde
devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for
necessário o inventário florestal, este deve ser executado para a área avalianda.
O método residual aqui indicado consistiria em determinado o volume de madeira

explorável, quantificar o tempo e o custo necessário para a retirada desta, em um único corte.
Lembrar o custo relativo referente ao mercado consumidor e especial atenção ao tempo, uma
vez que o próprio mercado consumidor tem uma capacidade de absorção da matéria prima
segundo a lei de oferta e procura.
A determinação do volume de madeira existente na propriedade pode ser feita pela
seguinte equação:
𝜋𝜋
𝑉𝑉𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚 = � × 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷2 × 𝐻𝐻 × 𝐹𝐹𝐹𝐹 × 𝐹𝐹𝐹𝐹�
4
Equação 31: Volume de madeira
onde:
Vmadeira = volume de madeira em st/árvore;
DAP = diâmetro à altura do peito médio;
H = altura comercial média do povoamento;
99
AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS
Ff = fator de forma do tronco, devido ao espaçamento e a espécie cultivada;

Fe = fator de empilhamento para a espécie em estudo.
Todos estes cálculos e explicações somente têm validade caso exista alvará de
exploração da madeira, entretanto se não houver alvará, ela deixa, é lógico, de ter valor
comercial em uma transação de compra e venda de propriedades rurais, como volume de
madeira.
Nestes casos, a análise deve envolver diversas variáveis, como:
• valorização real que a mata exerce no entorno devido à preservação de

nascentes e diminuição dos riscos de depauperação do solo entre outros;
• se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal nº 4.771, de
15 de setembro de 1965 com a nova redação dada pela Lei Federal nº 7.803
de 18 de julho de 1989 que impõe a Reserva Florestal Legal (RFL), caso
contrário, se está atendendo à Lei Federal nº 8.171 de 17 de janeiro de 1991,
art. 99, que obriga ao proprietário rural, quando for o caso, a recompor,
mediante o plantio, em cada ano, de pelo menos um trinta avos da área total
para complementar a referida RFL;
• gastos para manutenção da área ocupada pela mata natural;
• sequestro de carbono
Lembrar de que as recomendações acima não esgotam o assunto, extremamente

complexo, e que merece uma, análise individual e criteriosa de especialista no assunto.
100
VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL
14. VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL
Finalmente chegamos ao término do trabalho de avaliação de um imóvel, mas para

chegar até aqui tivemos que cumprir diversos procedimentos, como decompor o valor dos
imóveis em terra nua e benfeitorias, e apurar qual o valor isolado de cada um destes
elementos.
Como já foi dito, estamos trabalhando com o método evolutivo, que determina que o
valor de um bem corresponda ao somatório de todos os seus elementos.
Assim, depois de apurar o valor em separado de cada elemento, deve-se, simplesmente,
somar o valor apurado para cada elemento para estabelecer o valor total da propriedade
avalianda.
𝑉𝑉𝑉𝑉𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 = 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 + � 𝑉𝑉𝑏𝑏
Equação 32: Valor final da propriedade avalianda
onde;
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
∑ Vb = somatório do valor das diversas benfeitorias existentes na propriedade
avalianda.
Uma ressalva importante que deve ser feita, mesmo que no final do trabalho, é sobre o
valor do passivo da propriedade. Mas o que é o passivo de uma propriedade?
Assim como na contabilidade, o passivo é uma conta de resultado negativo, pois nela
estão às pendências que incidem sobre a propriedade, quer sejam de cunho: legal, fiscal,
tributário, ambiental, etc., mas que não estão sendo atendidas.
Recentemente, passamos a nos preocuparmos mais com o passivo ambiental do imóvel
rural, verificando quais pontos da legislação ambiental que não estão sendo cumpridos na
propriedade. Este descumprimento gera uma obrigação de fazer para solucioná-lo, onde é
necessário dispor de recursos financeiros, materiais e temporais para sua realização.
Quando nos deparamos com um imóvel que possui estas pendências, deve-se apurar
qual o valor necessário para arcar com os custos de regularização desta propriedade, este
valor corresponde ao passivo, no caso citado de cunho ambiental.
Além desta conta com o meio ambiente, também podem existir outros passivos que
devem ser considerados, como: a obrigatoriedade do georreferenciamento, a regularização
de títulos e documentos, entre outros.
101
VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL
Estes passivos não podem ser apurados e simplesmente desconsiderados, portanto, eles
devem fazer parte da equação de cálculo do valor final da propriedade avalianda, que
reorganizada pode ser expressa da seguinte forma:
𝑉𝑉𝑉𝑉𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 = ��𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 + � 𝑉𝑉𝑉𝑉 + 𝐴𝐴𝐴𝐴� − 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝 �
Equação 33: Valor final da propriedade avalianda, descontado o passivo
onde:
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
∑ Vb = valor das benfeitorias;
Vtpassivo = valor total dos passivos existentes para a propriedade avalianda.
Desta forma, fica concluído o trabalho de avaliação de um imóvel rural, com a completa
apuração do seu valor.
102
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105

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11. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS .................................................................. 96

A avaliação de propriedades rurais é matéria altamente especializada, que exige

O campo de avaliações de imóveis rurais é vasto e necessita de profissionais habilitados

“Leis econômicas são relativas, diferente das matemáticas, que são

Assim sendo, a avaliação de um imóvel rural envolve muito componentes de uma

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“3.5 - Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de

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“3.44 Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria

Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993.

§ 2o Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e

• Terra como espaço: espaço cúbico (jazidas minerais) e espaço acima da

Os imóveis de destinação rural são aqueles cuja melhor alternativa econômica de

Artigo 4 - Para os efeitos desta Lei, definem-se:

b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e tendo área igual ou

Obedecendo ao disposto na fundamentação legal, a avaliação de imóveis rurais consiste

• TERRAS - são avaliadas em função de sua capacidade de uso, localização e

armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de exploração

A determinação do valor da riqueza mineral não será incluída no valor de propriedade

Artigo 43 - São bens imóveis;

Artigo 64 - Não se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa

§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso

Artigo 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos

§ 1º Verificado o preço atual de mercado da totalidade do imóvel, proceder-

“Artigo 10.1.2 - É admissível na avaliação a determinação do valor da terra

Concluindo, recomenda-se que conste no laudo e/ou parecer técnico a definição de

4. CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

• Parte 1: Procedimentos gerais;

Esta Parte 1 desempenha o papel de guia e visa consolidar os conceitos, métodos e

• O valor de um bem decorre de várias características, entre as quais se

A norma estabelece os princípios geralmente considerados e aceitos, conforme a

• a) lei da oferta e da procura: observados isoladamente estes dois aspectos,

Segundo a norma a abordagem de valor de uma avaliação depende de seu objetivo e

• abordagem pelo valor de mercado:

Segundo a NBR 14653 – Parte 1, a abordagem pelo valor de mercado significa: “É

• O valor econômico, quando forem adotadas condições e taxas de desconto

• O valor especial, que reflete características ou premissas relevantes apenas

a) "quantia mais provável ... " se refere ao preço expresso ou convertido

especiais na transação. Esse valor exclui preços alterados por

A norma apresenta algumas particularidades interessantes do mercado imobiliário, que

a) finalidade: locação, arrendamento, comodato, aquisição, doação,

Quanto a vistoria do bem avaliando a norma prevê o seguinte:

a) A vistoria é atividade essencial para o processo avaliatório.

Na fase de coleta de dados convém:

a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis

O item 6.6 da NBR 14.653 – Parte 1 define a escolha da metodologia de trabalho.

• A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem

• Os dados devem ser tratados para obtenção de modelos de acordo com a

O item 6.8.1 Arredondamento define o tema arredondamento da seguinte forma:

• Permite-se arredondar o resultado da avaliação, bem como os limites do

Importante destacar que o estabelecimento inicial pelo contratante do grau de

5.2 Classificação dos componentes dos imóveis rurais

5.2.1.1 As terras podem ser enquadradas segundo o Sistema de Classificação

a) culturas, como lavouras, pastagens plantadas, pastagens naturais

5.2.3 – Máquinas e Equipamentos

a) fixos: aqueles que, removidos, podem restar imprestáveis ou inservíveis

Bens utilizados para o transporte de pessoas, animais ou coisas, de uso misto

Animais de rebanhos que constituem patrimônio, como bovinos, equinos,

5.2.6 – Recursos Naturais

A seguir, alguns conceitos básicos e fundamentais para o sucesso do trabalho, que se