APR-1679-B Novembro/2011

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Antônio Paulo Ronchi

Referências: falência, no 2009.017201-4, 4ª Vara Cível de Sorocaba

33 páginas
RESUMO

or determinação do Juízo de Direito da 4a Vara Cível de Sorocaba, é feito

P laudo de avaliação na ação de falência, sob n 2009.017201-4, de autoria
de Auto Peças Porto Eixo contra TCS – Transportes Coletivos de Soroca-
ba Ltda., para se apurar o valor de mercado de um imóvel urbano.

Os valores são aferidos adotando-se procedimentos e metodologia pre-

conizados pelas normas da Abnt (Associação Brasileira de Normas Técnicas)
e do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

Tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado

do imóvel de matrícula 89.579 do 1º RI de Sorocaba é de R$ 2.511.323,00.
SUMÁRIO

Condições preliminares............................................................... 4
Objetivo da avaliação................................................................ 4
Objeto........................................................................................ 4
Pressupostos............................................................................... 4
Orientação dos trabalhos........................................................... 5
Situação do imóvel...................................................................... 6
A localização............................................................................. 6
O local onde está inserido.......................................................... 6
A infraestrutura urbana.............................................................. 7
As principais características...................................................... 8
Avaliação....................................................................................... 11
Critério....................................................................................... 11
Breve diagnóstico do mercado imobiliário................................ 11
A metodologia utilizada............................................................. 12
Cálculos do valor do imóvel...................................................... 14
Conclusão técnica....................................................................... 32
Palavra final............................................................................ 33
Anexos
1 – Dados de mercado
2 – Análise estatística
3 – Especificação da avaliação
4 – Planilha Involvert: cenário provável
5 – Planilha Involvert: cenários pessimista e otimista
CONDIÇÕES PRELIMINARES
As razões e a maneira pela qual a perícia é feita

Objetivo da avaliação

ncontrar o valor de mercado de uma propriedade situada em perímetro

E urbano na cidade de Sorocaba.

Objeto

rea C, de matrícula 89.579 do 1º RI, com superfície de 10.625,40 m2,

Á de propriedade de TCS – Transportes Coletivos de Sorocaba Ltda.,
assim descrita:
 Condições preliminares

Pressupostos

este trabalho, considera-se que os imóveis estão regularizados, livres

N e desembaraçados de quaisquer ônus e em condições de serem
comercializados imediatamente, e que os dados constantes nos seus regis-
tros têm fundamentação legal.

Deixa de ser feita busca a defeitos em títulos e/ou parâmetros técni-

cos possessórios. As medidas foram obtidas de fontes oficiais. As informa-
ções, tomadas de boa-fé.

Orientação dos trabalhos

om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas

C seguintes etapas:

 Estudo da documentação de interesse técnico fornecido pelo sín-

dico, especialmente cópias das matrículas em apreço;
 Vistoria ao imóvel e vizinhanças (dia 28 de outubro de 2011);
 Análise dos dados obtidos, com participação do arquiteto Tho-
más Paulo Ronchi;
 Elaboração de laudo de avaliação.

5
VISTORIA
Exposição de dados obtidos de vistoria ao terreno e sua vizinhança

A localização

om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas

C seguintes etapas:

O imóvel está situado na avenida Ipanema na sua confluência com a rua

Naim. Na figura 1, tem-se a situação do imóvel [traços vermelhos] em ima-
gem de Google Maps. Na figura 2, a mesma situação, em imagem de satélite
de Google Earth.

Figura 1 – imóvel em mapa Figura 2 – imagem de satélite

O local onde está inserido

enominado Recreio dos Sorocabanos, o lugar está incluído na malha

D urbana de Sorocaba.
 Vistoria

Com relevo suavemente ondulado, na maior parte, o solo da região é

aparentemente seco. O ar denota poluição, em face de movimentação constan-
te e intensa de veículos. Há também passagem constante de pedestres.

A localidade é servida por transporte coletivo, coleta de resíduos sóli-

dos e serviços públicos e comunitários relativos à segurança, educação, cultu-
ra e lazer bem como igrejas de diferentes religiões.

Nesse ínterim, possui infraestrutura completa, e sua ocupação é mista

[residencial multifamiliar e comercial], com padrão de ocupação normal e
facilidade de acessos.

Nota-se que a localidade é formada [em sua maioria] por construções

residenciais de padrão econômico a médio, com tendência de assim permane-
cer em curto prazo. O padrão do comércio observado é normal, com tipo de
comércio local e atratividade média.

Nas imediações são encontrados sem-número de estabelecimentos

comerciais dos mais variados [supermercados, padarias, farmácias, postos de
combustíveis etc.] e prestadores de serviços, especialmente ao longo da ave-
nida Ipanema.

A infraestrutura urbana

avenida Ipanema possui os melhoramentos públicos comuns: meio-fio

A e sarjetas, esgotamento sanitário, pavimentação, rede de água potável,
rede de energia elétrica, iluminação pública e telefonia.

7
 Vistoria

Esses melhoramentos também são encontrados na maior parte das inú-

meras vias secundárias do bairro, nas imediações do imóvel.

As principais características

imóvel está disposto em meio de quadra, com base em dados colhidos in

O loco e do registro, que também enuncia área total de 10.625,40 m2.
Encontra-se atualmente cadastrado na Prefeitura Municipal de Sorocaba
(PMS) sob nº 35.12.65.3590.01.000.

Pela planta de zoneamento da municipalidade, encontra-se em ZR3 –

Zona Residencial 3, e a avenida frontal constitui CCI – Corredor de
Comércio e Indústria.

O terreno faz frente para a avenida Ipanema. Como se mostra pela

fotografia 1, essa frente é configurada por muro de alvenaria pintado.

Foto 1 – Vista da frente para a Avenida Ipanema

8
 Vistoria

O acesso ao imóvel é feito por intermédio de portaria situada em imó-

vel contíguo da mesma proprietária [matrícula 71.549 do 1º RI], na rua Naim.
Esta portaria possui portão metálico de correr e estrutura de guarita, sob enfo-
que na foto 2.

Foto 2 – Portaria de entrada

A maior parte das divisas do imóvel é configurada por muros de alve-

naria. A foto 3 mostra aspectos internos do imóvel, no vértice de divisa da
frente e lado direito.

Foto 3 – Vista parcial do interior do terreno

9
 Vistoria

Internamente, o terreno apresenta-se com topografia em declive para o

fundo. Mediante o cadastro municipal e observações in loco o imóvel não
possui edificações; serve de pátio para ônibus, como se observa genericamen-
te pela foto 4.

Foto 4 – Outra vista do interior do terreno

10
AVALIAÇÃO
Os meios e a atribuição do valor do imóvel

Critério

avaliação é feita com base nas recomendações preconizadas pelas

A seguintes normas em vigor:

 Norma Brasileira NBR 14.653, da Abnt (Associação Brasileira

de Normas Técnicas) - Avaliação de bens - Parte 1 [2004]: Pro-
cedimentos gerais, e Parte 2 [2011]: Imóveis urbanos;

 Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos, do Ibape (Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) de São Paulo,
2005.

Breve diagnóstico do mercado imobiliário

esquisas efetuadas nos últimos meses no mercado imobiliário de Soroca-

P ba revelam existir número ínfimo de ofertas de imóveis de porte e carac-
terísticas similares ao imóvel em avaliação, isto é, com frente para a avenida
Ipanema.

De um modo geral, no mercado imobiliário ao longo ou nas proximida-

des desta avenida, o volume de negócios tem sido bom, e a velocidade de
negociações, média, no último ano. Para glebas, estes itens são inferiores
quando comparados a terrenos urbanos, principalmente situadas em condomí-
nios fechados.
 Avaliação

O bom volume de negócios pode ser explicado pelo “Feirão da Caixa”

e a campanha de lançamento do programa governamental “Minha Casa,
Minha Vida”.

Por sua vez, o imóvel em análise tem um aspecto relevante para sua
formação de valor: frente para avenida de importante circulação no município
e proximidade de vários lançamentos imobiliários relativamente recentes.
Nada obstante, está situado em local que possui infraestrutura compatível ao
padrão da região.

A metodologia utilizada

perito não encontrou número suficiente de dados de mercado1 similares

O na localidade para utilizar o método comparativo direto de dados de
mercado. Neste caso, emprega o método involutivo, destinado a se avaliar
valor potencial de glebas susceptíveis de urbanização.

Este método consiste na apuração do custo do bem cujo valor se deseja

determinar por meio de apuração de receita total auferível na venda de todas
as unidades de projeto (hipotético ou não), que corresponde ao seu máximo e
mais eficiente aproveitamento, deduzindo-se todos os gastos diretos e indire-
tos envolvidos na execução do empreendimento, bem como os seus lucros.

Na avaliação em pauta, utiliza-se o método involutivo vertical2. E sua

1
Dados de mercado são imóveis assemelhados àquele em avaliação, que estão à venda ou foram
vendidos recentemente.
2
D’Amato, Mônica & Pereira Alonso, Nélson Roberto - Imóveis Urbanos – Avaliação de Terrenos –
Método Involutivo Vertical: Editora Pini, 2009.

12
 Avaliação

aplicação é feita com uso da planilha Involvert3.

Este método é aplicado por intermédio de um roteiro, que é apresentado

a seguir:

 Vistoria da região geoeconômica visando coleta de dados de

empreendimentos existentes (concluídos e/ou em execução) e con-
dições de mercado;
 Vistoria do terreno em avaliação, para definir suas características
físicas;
 Verificação da legislação de uso e ocupação do solo;
 Caracterização do empreendimento;
 Cálculo da receita líquida provável;
 Cálculo das despesas
 Prazo de duração do empreendimento;
 Cálculo dos custos financeiros;
 Receita líquida do empreendimento;
 Cálculo do lucro do empreendimento;
 Cálculo do valor do terreno.

Para o cálculo da receita líquida provável é necessário o valor de mer-

cado da unidade.

Esse valor é alcançado por intermédio da comparação com dados de

mercado assemelhados, devidamente homogeneizados na forma usual e de
acordo com as instruções normativas, empregando-se o método comparativo
direto de dados de mercado e o tratamento científico desses dados pela infe-
rência estatística, com uso do software SisReN.

3
Desenvolvida pelo Engº Civil Nélson Roberto Pereira Alonso.

13
 Avaliação

Cálculos do valor do imóvel

■ Vistoria da região geoeconômica

Conforme o capítulo precedente, o terreno possui 10.625,40 m2, com

frente para a avenida Ipanema. Ao longo desta avenida, nas proximidades do
imóvel, predominam prédios comerciais de padrões simples e econômico,
além de conjuntos de prédios residenciais.

■ Vistoria do terreno

 topografia: plano [2 patamares];

 situação na rua: ao nível, em parte;
 superfície: aparentemente seco;
 solo: aparentemente firme e consistente.

■ Verificação da legislação de uso e ocupação do solo

O imóvel possui o seguinte cadastro municipal: 35-12-65-35-90-01-

0000. Pela PGV (Planta Genérica de Valores) da PMS (Prefeitura Municipal
de Sorocaba), para o exercício de 2011, o seu IF (Índice Fiscal) é R$
91,62/m2.

Com base na Planta de Zoneamento, [na maior parte] está inserido em

ZR3, Zona Residencial 3, para a qual, tem-se:

 coeficiente de aproveitamento: 2,0;

 coeficiente máximo de aproveitamento: 3,0;
 taxa de ocupação: 0,7 ou 70%;
 taxa de permeabilidade mínima: 0,20 ou 20%;
 recuos mínimos: frente = 5,00 m; laterais e fundo, pela aplicação da

14
 Avaliação

fórmula Rm = (h ÷ 10,00) + 1,50 m, respeitando o mínimo de 2,00

m, onde Rm é o recuo mínimo, em metros, h é a altura do prédio,
em metros.

No caso em pauta [prédio projetado de quatro pavimentos], será respei-

tado o mínimo de 2,58 m, pelo recuo calculado da seguinte forma:

Rm = (h ÷ 10,00) + 1,50
Rm = (10,80 ÷ 10,00) + 1,50 = 2,58 m

■ Caracterização do empreendimento

No caso em pauta, a vistoria da região geoeconômica próxima ao imó-

vel em avaliação confirmou a possibilidade de edifícios residenciais.

Assim, a partir de pesquisa na região (anexo 1), considera-se prédio de

padrão normal sem elevador e mesmo tipo de usuário, com áreas construídas
e úteis compatíveis com as adotadas.

■■ Área de projeção considerando a taxa de ocupação

A área máxima no térreo é calculada multiplicando-se a área do terreno

pela taxa de ocupação [máxima], da seguinte forma:

Área máxima no térreo = 10.625,40 × 0,70 = 7.437,78 m2

■■ Áreas consideradas

O empreendimento hipotético será dois prédios comerciais para escritó-

rios. Nesse caso, tem-se:

15
 Avaliação

Área máxima de construção permitida : 31.876,20 m2

Área de ocupação máxima permitida : 7.437,78 m2
Área do terreno menos 20% impermeabilização : 8.500,32 m2
Área computável adotada no “pavimento-tipo” : 238,00 m2
Área destinada à circulação vertical : 22,00 m2
Número de blocos : 10
Número de pavimentos (térreo + superiores) : 4
Número de unidades por pavimento : 4
Número total de unidades : 120
Área construída computável adotada : 7.140,00 m2
Área construída não computável : 3.040,00 m2
Áreas externas (estacionamento, jardins) : 8.245,40 m2
Coeficiente de aproveitamento : 0,672
Taxa de ocupação adotada : 22,40%
Número de vagas por unidade : 1
Área adotada para cada vaga : 14,00 m2
Área total das garagens : 1.680,00 m2
Área privativa média por unidade : 46,50 m2
Área construída por unidade : 71,83 m2
Área total construída adotada : 11.860,00 m2
Área construída total por unidade : 98,83 m2
Relação área privativa/área construída : 47,05%

Tomando-se por base prédio residencial com um pavimento térreo e

três andares, com uma vaga de garagem, tem-se o croqui do empreendimento
na figura 3.

2
Caixas d’água 30,00 m
2
Ático Barrilete 30,00 m
2
Casa máquinas 30,00 m
2
4º 260,00 m
2
3º 260,00 m
2
2º 260,00 m
2
Térreo 260,00 m

Figura 3 – croqui do empreendimento

16
 Avaliação

■ Cálculo da receita líquida provável

O valor de mercado da unidade é definido pela comparação de valores

de venda de apartamentos residenciais similares, localizados na região Norte
da cidade.

Como já é dito este valor é aferido pelo método comparativo direto de

dados de mercado, e o tratamento científico desses dados, por meio da infe-
rência estatística.

O imóvel em tela está inserido em região heterogênea quanto a área,

usos e localizações; além disso, os imóveis de um modo geral diferem entre si
quanto a áreas e benfeitorias.

Assim, a inferência estatística é o tratamento adequado para averiguar

essas dissonâncias, normais em mercados, e, a partir delas, obter as principais
tendências e desenvolver um modelo matemático que permita observar as
características específicas de cada um dos imóveis.

Para o caso em exame, foram encontrados 15 dados de mercado na

região circunvizinha, contemporâneos, cujas principais características estão
relacionadas no anexo 1.

Em posse desses dados, estuda-se as variáveis que, em princípio, são

relevantes para retratar o comportamento do mercado e encontrar a tendência
de formação de preços para explicar o valor total do imóvel.

Inicialmente, admite-se que tenham influência nos preços de aparta-

mentos (valor total, variável dependente, em R$) as seguintes características
(ou variáveis independentes):

17
 Avaliação

 Área útil: variável quantitativa, expressa em m2, destinada a

investigar, dentro da amplitude de áreas existentes no mercado,
sua relação com a variação dos preços;

 Vagas de garagem: variável quantitativa, expressa em nº, desti-

nada a investigar, dentro da amplitude existente no mercado, sua
relação com a variação dos preços.

Aplica-se o fator de fonte aos valores dos dados de mercado, isto é,

um desconto de 10%, considerando eventual venda em curto prazo.

A partir das características dos dados de mercado, é estudada uma

equação de regressão, ou modelo matemático, que represente os valores de
venda de imóveis de condições similares ao imóvel em avaliação na região
onde está situado.

O encontro desse modelo pressupõe a representação simplificada das

propriedades e do comportamento do mercado pela possibilidade de ser expli-
car fenômenos complexos utilizando-se somente as variáveis mais significati-
vas, que, via de regra, englobam as influências das demais.

Os estudos estatísticos [detalhado no anexo 2] permitiram um modelo

no qual se verifica que as variáveis principais para o caso em tela estão rela-
cionadas com a área útil e as vagas de garagem.

Dessa forma, o valor total de mercado da unidade aplicável ao caso

pode ser obtido pelo seguinte modelo matemático:

10 10 2 1/2
Valor total = (-1,419905424 +2,514393372 × Vagas de garagem +663121,2847 × Área útil )

18
 Avaliação

A interpretação deste modelo conduz às circunstâncias lógicas para

cada uma das variáveis estudadas:

 Existe uma relação diretamente proporcional do preço com a área

útil: à medida que a área aumenta, o valor total do apartamento
também aumenta;

 Há uma relação direta do preço com o número de vagas de gara-

gem, isto é, à medida que aumenta este número, aumenta o valor
do apartamento.

Pelo gráfico comparativo de preços observados e estimados o poder de

predição deste modelo é considerado bom.

E com base nos parâmetros empregados na avaliação, obtém-se o Grau

de Fundamentação II e o Grau de Precisão III. A especificação desta ava-
liação é apresentada no anexo 3; os itens que se enquadram ao caso em tela
estão ali destacados em azul.

A partir do modelo acima, um apartamento com área útil de 47,00 m2 e

uma vaga de garagem situa-se entre R$ 105.604,31 e R$ 113.233,54, com a
média de R$ 111.398,89, que é adotada como valor básico. Assim, tem-se os
seguintes itens:

Peso de venda do “pavimento-tipo” : 1,00

Peso do custo de construção das vagas : 1,00
Peso do preço de venda das vagas : 1,00
Vantagem da coisa feita : 1,00
Valor de mercado da unidade : R$ 111.398,89
Valor unitário da unidade (área útil privativa) : R$ 2.395,68
Valor unitário da unidade (área total construída) : R$ 1.127,14

19
 Avaliação

■ Cálculo das despesas

Utiliza-se o “custo unitário básico no Estado de São Paulo” publicado

pelo SindusCon-SP (www.sindusconsp.com.br) para CSL (comercial - salas e
lojas) de padrão normal. A economia de escala é estimada em 10%.

Tem-se os seguintes dados:

Desconto médio de custos (10% de economia de escala) : 0,90

Custo unitário básico (PIS) : R$ 654,19
Custo unitário básico com desconto : R$ 588,77
Variação anual de custo de edificações : 0,1100
Variação mensal de custo de edificações : 0,00873
Número de meses para atualização : 2
Itens extras (projetos, cópias, orçamentos etc.) : 3,00%

■ Prazo de duração do empreendimento

O prazo de duração do empreendimento (ne) é expresso em meses.

Deve ser entendido como o somatório dos seguintes períodos: inicial com
projetos (np); registro da incorporação (nri); de construção (nc), e de vendas
das unidades (nv). Depreendem-se os seguintes dados:

Duração da fase de projetos e aprovação : 5

Duração da fase de registro imobiliário : 3
Duração das fases de projeto e registro : 8
Duração da fase de construção e vendas : 20
Duração do empreendimento : 28

■ Cálculo dos custos financeiros

Neste caso, são considerados outorga onerosa, taxa de juros e correção

20
 Avaliação

monetária, fatores dos valores atuais, taxa de vacância, fatores gradientes e

taxa mínima de atratividade.

■■ Cálculo da outorga onerosa

O valor da outorga onerosa (Vo) é calculado pela multiplicação da área

construída excedente (Ace) com o valor venal (Vv) do metro quadrado do ter-
reno, ou seja, o índice fiscal, da seguinte forma:

Vo = Ace × Vv

A área construída excedente constitui a subtração da área construída

computável adotada conforme estudo de viabilidade pela área construída
básica (área do terreno × coeficiente de aproveitamento básico). No caso em
tela, não há área excedente, e o valor é considerado nulo.

■■ Taxa de juros e correção monetária

A taxa de juros cobre o risco financeiro, enquanto a correção monetá-

ria, a variação da moeda. Os seguintes parâmetros são considerados:

Valor da outorga onerosa : R$ 0,00

Taxa [Selic] de juros anual : 11,50%
Correção monetária IPC-FIPE São Paulo : 5,44%
Taxa de rendimento mensal : 1,3577%

■■ Fatores dos valores atuais

Os custos financeiros sobre o valor de mercado do terreno são aferidos

considerando as seguintes incidências: total (ne), durante o prazo de projetos
(np), parcial e decrescente durante o prazo de vendas (n v) com base na vacân-
cia final e durante o prazo de registro da incorporação (nri).

21
 Avaliação

Os fatores de valor atual (FVA)4 das séries dos custos e ganhos finan-
ceiros do empreendimento, com base nos prazos prefixados (n p, nri, nv e ne) e
na taxa de rendimento (r) admitida são os seguintes:

Fator (FVA, r, np + nri) : 7,5326

Fator (FVA, r, nv) : 17,4119
Fator (FVA, r, ne) : 23,1638
Fator (FVA, r, nri) : 2,9203
Fator (FVA’, r, np + nri) : 0,8977
Fator (FVA’, r, np) : 0,9348
Fator (FVA’, r, ne) : 0,6855

■■ Taxa de vacância

A taxa de vacância é obtida em face da análise de mercado característi-

co e contemporâneo à avaliação. Cobre os riscos do mercado.

No caso em tela, é considerada uma taxa de 5,00%, isto é, que 6 apar-

tamentos permaneçam vagos ao fim do empreendimento [6 ÷ 120 = 0,50].

■■ Fatores gradientes

Os fatores atuais das séries gradientes do terreno, da outorga onerosa,

da construção e do empreendimento, custos e ganhos financeiros do empreen-
dimento, com base nos prazos prefixados (np, nri, nv e ne) e na taxa de rendi-
mento mensal (r) admitida são os seguintes:

Gradiente de custos financeiros do terreno : 0,0679%

Gradiente de custos financeiros de outorga onerosa : 0,0679%
Gradiente de custos financeiros de construção : 0,0503%
Gradiente de ganhos financeiros do empreendimento : 0,0715%
Fator V. Atual gradiente C. F. do terreno : 20,89%

4
Fórmula de matemática financeira, pela qual se encontra o valor presente a partir de parcela
n n
mensal de uma série uniforme: FVA r,n = [(1+r) – 1] ÷ [r × (1+r) ].

22
 Avaliação

Fator V. Atual gradiente C. F. outorga onerosa : 14,37%

Fator V. Atual gradiente C. F. da construção 14,70%
Fator V. Atual gradiente G. F. do empreendimento : 10,11%

■■ Taxa mínima de atratividade (L)

A taxa mínima cobre os riscos do empreendimento. É obtida em função

da análise do mercado típico e contemporâneo à avaliação. Neste caso é con-
siderada uma taxa de 12,50%.

■ Receita líquida do empreendimento

A partir dos parâmetros considerados, são calculadas as áreas vendá-

veis do empreendimento, resultando o respectivo valor total das vendas.

Nada obstante, são calculadas as despesas de comercialização e publi-

cidade, legais, impostos e eventuais (de compra: escritura, registros, certidões,
impostos de transmissão, incidência fiscal: PIS e COFINS) e indiretas (propa-
ganda). Esses itens são listados abaixo:

Área total vendável (menos as vagas) : 10.180,00 m2

Área ponderada das garagens (vagas demarcadas) : 4.153,62 m2
Área construída ponderada total vendável : 14.333,62 m2
Valor total das vendas do empreendimento (R$) : R$ 15.348.181,01
Despesas de comercialização e publicidade (3%) : R$ 460.445,43
Despesas legais, impostos e eventuais (4%) : R$ 613.927,24
Despesas indiretas (1%) : R$ 153.481,81
Despesas totais : R$ 1.227.854,48
Receita líquida do empreendimento : R$ 14.120.326,53
Valor presente das unidades vacantes : R$ 458.189,18
Receita líquida final do empreendimento (RLE) : R$ 14.578.515,71

23
 Avaliação

■ Cálculo do lucro do empreendimento (LE)

O lucro do empreendimento é calculado pela aplicação de uma taxa

mínima de atratividade (em %) sobre: o valor de mercado do terreno (VMT), o
valor da outorga onerosa (VO), os custos do empreendimento (CE), os custos
financeiros a valor presente do: terreno (PCFT), da outorga onerosa (PCFO) e da
construção (PCFC). Assim, tem-se a seguinte expressão:

LE = L × (VMT + CE + VO + PCFT + PCFO + PCFC)

■■ Custo do empreendimento (CE)

O custo do empreendimento é calculado considerando o custo de

reprodução atualizado, além de imprevistos e eventuais, remuneração da
construtora e gerenciamento da obra, discriminados abaixo:

Custo unitário de reprodução (R$/m2) : R$ 617,07/m2

Custo direto de construção do empreendimento : R$ 8.590.447,66
Honorários da construtora (10%) : R$ 859.044,77
Imprevistos e eventuais (2%) : R$ 171.808,95
Gerenciamento da obra (2%) : R$ 171.808,95
Custo do empreendimento (CE) : R$ 9.793.110,33
Custo unitário médio final de reprodução : R$ 1.110,33/m2

■ Cálculo do valor do terreno

O valor do terreno (VT) é obtido pela seguinte equação:

Onde: Rle = receita líquida do empreendimento; VO = valor da outorga

onerosa; CE = custo do empreendimento; L = taxa de atratividade; FVGFE =

24
 Avaliação

fator valor presente de ganhos financeiros do empreendimento; F VPCFO = fator

valor presente de custos financeiros da outorga onerosa; F VPCFC = fator valor
presente de custos financeiros da construção; FVPCFT = fator valor presente de
custos financeiros do terreno.

Com os cálculos desenvolvidos pela referida planilha Involvert, encon-

tra-se o fator financeiro, isto é, o denominador da equação acima, o valor de
mercado do terreno e o valor unitário do terreno, apresentados a seguir:

Fator financeiro : 1,3601

Valor de mercado do terreno (VT) : R$ 2.511.322,66
Valor unitário do terreno : R$ 236,35/m2

■ Cenários

Pela aplicação do método involutivo, o valor do empreendimento cor-

responderá ao valor presente de um fluxo de caixa projetado, descontado a
taxas que reflitam adequadamente remuneração de capital e riscos do
empreendimento.

Quanto à renda líquida, são abordados três cenários: provável, otimista

e pessimista, em função de variações das estimativas básicas.

No caso em pauta, as estimativas adotadas são as seguintes:

Item Cenários
Pessimista Provável Otimista
Valor de mercado da unidade 100.259,00 111.398,89 122.538,78
Valor unitário de construção 686,90 654,19 621,48
Taxa de vacância 10,00% 5,00% 2,50%

Tabela 1 – dados estimados para três cenários

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 Avaliação

■■ Aplicação dos dados coletados e estimados em modelo de viabilidade

A análise dos itens da tabela 3 e das estimativas constitui dados aplica-

dos ao método involutivo, por intermédio de modelo determinístico de viabi-
lidade econômica, no caso, o modelo involutivo vertical, que resulta basica-
mente na seguinte fórmula:

Rle = VMT + VO + CE + PCFT + PCFO + PCFC + LE - PGFE

Onde: Rle = receita líquida do empreendimento, compatível com as

suas características e condições do mercado local; VMT = valor do terreno; VO
= valor da outorga onerosa; CE = custo do empreendimento; PCFT = valor pre-
sente dos custos financeiros do terreno; PCFO = valor presente dos custos
financeiros da outorga onerosa; PCFC = valor presente dos custos financeiros
da construção; LE = lucro do empreendimento; PGFE = valor presente dos
ganhos financeiros do empreendimento.

Assim, a partir das premissas da tabela 1 e dos parâmetros já definidos

nos temas anteriores, são projetados fluxos de caixa para o empreendimento.
O cenário provável é apresentado na planilha de anexo 4. Por sua vez, o cená-
rio pessimista e o otimista estão no anexo 5.

Os valores globais e unitários do terreno para os cenários estão na tabe-

la 2.

Cenário Valor do terreno

2
Global (R$) Unitário (R$/m )
Otimista 4.292.963,35 404,03
Provável 2.511.322,66 236,35
Pessimista 655.778,01 61,72

Tabela 2 – valor do terreno para os três cenários

26
 Avaliação

■ Validação do modelo

O modelo proposto tem por base a igualdade dada pela fórmula:

Rle = VMT + VO + CE + PCFT + PCFO + PCFC + LE - PGFE

Dessa fórmula resulta o lucro do empreendimento, considerando-a

como a diferença entre as receitas e os custos, na seguinte equação:

LE = (Rle + PGFE) - (VMT + VO + CE + PCFT + PCFO + PCFC)

Nada obstante, o lucro do empreendimento também é calculado pela
equação:

LE = L × (VT + CE + VO + PCFT + PCFO + PCFC)

Onde: L = taxa mínima de atratividade (em %) e VT = valor de mercado

do terreno (incógnita procurada).

Independentemente das alterações de variáveis, exigidas na modela-

gem, deverá permanecer a identidade de valores entre os cálculos do lucro do
empreendimento por essas duas fórmulas, o que valida assim o modelo.

Nesse ínterim, os itens 102 e 103 das planilhas de anexos 5 e 6 com-

provam a validação do modelo proposto nos três cenários.

■ Aferição de resultados

A partir do modelo proposto, alguns cálculos em face de prerrogativas

e resultados parciais devem guardar relação com o mercado imobiliário, que

27
 Avaliação

são designados como aferição de resultados.

■■ Velocidade de vendas admitida

A velocidade de vendas (Vva) é calculada pela seguinte expressão:

Vva = (1 – Tv) ÷ nv

Onde: Tv = taxa de vacância [número de unidades estimadas que per-

manecerão à venda após o prazo de vendas]; nv = prazo de vendas. No modelo
provável, tem-se:

Vva = ((1 – (6 ÷ 120)) ÷ 20) × 100

Vva = 4,75%

■■ Valor final de cada unidade

O valor final de cada unidade (VFU) é obtido multiplicando-se o preço

de lançamento [valor de mercado] da unidade pela vantagem da coisa feita.
No modelo provável, tem-se:

VFU = 111.398,89 × 1,00

VFU = R$ 111.398,89

■■ Valor da fração ideal do terreno de cada unidade autônoma

O valor da fração ideal do terreno de cada unidade autônoma (VFIAU) é

calculado por meio da relação entre o somatório dos valores do terreno e da
outorga onerosa com o número de unidades, ou seja:

VFIAU = (VT + VO) ÷ nº de unidades

VFIAU = (R$ 2.511.322,66 + 0,00) ÷ 120

28
 Avaliação

VFIAU = R$ 20.927,69

■■ Valor da construção

Tendo em vista que são conhecidos os valores de cada unidade autô-

noma e de sua fração ideal, determina-se o valor da construção (VC) pela sub-
tração dos respectivos valores, ou seja:

VC = 111.398,89 - 20.927,69
VC = R$ 90.471,20

■■ Valor unitário da construção

O valor unitário da construção (VUC) é obtido dividindo-se o valor da

construção pela área total construída por unidade, da seguinte forma:

VUC = 90.471,20 ÷ 98,83

VUC = R$ 915,39

■■ Valor unitário da construção expresso em R8N

O valor unitário da construção expresso em R8N (VR8N) é calculado

dividindo-se o valor unitário da construção pelo valor unitário da construção
expresso em R8N, no seguinte procedimento:

VR8N = 915,39 ÷ 654,19

VR8N = 1,399

Considerando-se padrão médio de apartamento simples sem elevador, o

estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do Ibape-SP com base
no padrão construtivo R8N estabelece o unitário médio de 1,266, mínimo de
1,032 e máximo de 1,500.

29
 Avaliação

Neste caso, o resultado do modelo é normal: encontra-se dentro do

intervalo.

■■ Relação entre lucro do empreendimento e valor do terreno

Recomenda-se que a relação entre o lucro do empreendimento (LE) e o

valor do terreno (VT) seja de pelo menos 50% [ou 0,50].

No caso em pauta, é alcançado o fator 0,71, que se traduz por 71%, cal-
culado da seguinte maneira:
RLT = LE ÷ VT
RLT = R$ 1.783.615,48 ÷ R$ 2.511.322,66
RLT = 0,7102

■■ Velocidade de construção

A velocidade de construção é calculada dividindo-se a área total cons-

truída adotada pelo número de blocos e pela duração da fase de construção e
vendas (nv), ou seja: 29.650,00 m2 ÷ 25 ÷ 20 = 59,30 m2.

Este resultado é considerado normal, admitindo-se uma velocidade de

876,00 m2 mensais, relativa a escritórios, colhida de dados de lançamentos do
mercado imobiliário.

■■ Relação entre valor do terreno e valor total de vendas

A relação entre o valor do terreno (VT) o valor total de vendas do

empreendimento (VTV) é obtida pela seguinte expressão:

RTT = VT ÷ VTV
RTT = R$ 2.511.322,66 ÷ R$ 15.348.181,01

30
 Avaliação

RLT = 0,1636

Este resultado representa 15,16%, situados entre a variação de 15% e

25% admitida pelo mercado, que permite a segurança para indicar o modelo e
o cenário utilizado.

No cenário pessimista, esta relação [com 5,01%] está abaixo do míni-

mo de 15%. Por sua vez, no cenário otimista, a relação entre o lucro do
empreendimento e o valor do terreno [de 46%] está abaixo do mínimo admiti-
do de 50%.

Assim, é considerado plausível o modelo utilizado com o cenário pro-

vável e adotado o valor de mercado do terreno de R$ 2.511.323,00.

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CONCLUSÃO TÉCNICA
A perícia atribui valor ao imóvel

mpregando-se a norma brasileira Abnt NBR 14.653 e a Norma para

E Avaliação de Imóveis Urbanos, do Ibape-SP, no grau II de enquadra-
mento, tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado
para o imóvel de matrícula 89.579 do 1º RI é de R$ 2.511.323,00.

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PALAVRA FINAL
Últimas considerações e forma de apresentação do laudo

ste laudo de avaliação contém 33 folhas, impressas apenas na frente,

E todas rubricadas, menos esta última, que é datada e assinada, e inclui
cinco anexos.

Sorocaba, 18 de novembro de 2011

Antônio Paulo Ronchi

CREA/SP 0601041072

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