Operações Imobiliárias

Técnico em
Transações
Imobiliárias
T
OPERAÇÕES T
IMOBILIÁRIAS I
Técnico em
Transações
Imobiliárias
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
AUTORES
Paula Elizabeth Cassel de Araújo
Jessiel Rodrigues de Oliveira
Expediente Direitos Autorais
DIRETOR PRESIDENTE
Arnaldo Manoel Alves
DIRETORA DE OPERAÇÕES
Jaqueline Araújo
DIRETORA ESCOLAR
Maria Tereza N. Abdal S. Cunha INSTITUTO BRASILEIRO DE EDUCAÇÃO
PROFISSIONAL DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETÁRIA ESCOLAR
Lisamar Delazeri Castro
Informamos que é de inteira
COORDENAÇÃO DE CONTEÚDO responsabilidade do(s) autor(es)
Ariane Francine Serafim a emissão dos conceitos.
REVISÃO
Nenhuma parte desta publicação poderá
Maria Tereza N. Abdal S. Cunha
ser reproduzida por qualquer meio ou
Ariane Francine Serafim
forma sem prévia autorização do IBRESP.
Valéria Serafim
Davi Bagnatori Tavares
A violação dos direitos autorais é crime
PROJETO GRÁFICO E DIAGRAMAÇÃO estabelecido na Lei 9.610/98 e punido de
João Carlos Rossi Fonseca acordo com o Art. 184 do Código Penal.
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

Dados Internacionais
Suelide Catalogação
Costa na Publicação (CIP)
CRB-8/5213
Sueli Costa CRB-8/5213
Araújo, Paula Elisabeth Cassel de

Araújo, Paula Elisabeth Cassel de
Operações imobiliárias [livro eletrônico] / Paula
Operações imobiliárias [livro eletrônico] / Paula
Elisabeth Cassel de Araújo, Jessiel Rodrigues de
Elisabeth Cassel de Araújo, Jessiel Rodrigues de
Oliveira. – São Paulo: IBRESP, 2020.
Oliveira. – São Paulo: IBRESP, 2020.
158 p.
158 p.
Formato: PDF
Formato: PDF
ISBN: 978-65-88399-01-9
ISBN: 978-65-88399-01-9
1. Marketing 2. Vendas 3. Mercado imobiliário
1. Marketing 2. Vendas 3. Mercado imobiliário
I. Oliveira, Jessiel Rodrigues de II. Título
I. Oliveira, Jessiel Rodrigues de II. Título
CDD-658
CDD-658
Índices para catálogo sistemático:

Índices para catálogo sistemático:
1. Vendas : Marketing 658
1. Vendas : Marketing 658
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Imobiliárias IMOBILIÁRIAS
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Sumário
Caro(a) aluno(a), o componente curricular de Operações Imobiliárias foi desenvolvido
pelos professores Paula Elizabeth Cassel Araújo e Jessiel Rodrigues de Oliveira.
A professora Paula é responsável pelas aulas:
` AULA 1. A ATIVIDADE DE CORRETAGEM:

CONTEXTO E EVOLUÇÃO HISTÓRICA, PÁG. 11
` AULA 2. O CORRETOR DE IMÓVEIS: CARACTERÍSTICAS,

O EXERCÍCIO PROFISSIONAL E OS ENCARGOS
DA PROFISSÃO, PÁG. 25
` AULA 3. ÓRGÃOS FISCALIZADORES E ENTIDADES DE CLASSE:

COFECI, CRECI, SINDICATOS E ASSOCIAÇÕES, PÁG. 49
` AULA 4. CÓDIGO DE ÉTICA DO CORRETOR DE IMÓVEIS, PÁG. 61
` AULA 5. EMPRESA IMOBILIÁRIA:

A CONSTITUIÇÃO DA EMPRESA, PÁG. 73
` AULA 6. CONHECIMENTOS NECESSÁRIOS AOS CORRETORES

DE IMÓVEIS: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, LOCAÇÃO,
CONDOMÍNIO, LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA, PÁG. 89
E o professor Jessiel é responsável pelas aulas:
` AULA 7. REGISTRO DE IMÓVEIS, PÁG. 107
` AULA 8. AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS, PÁG. 121
` GLOSSÁRIO, PÁG. 152
` REFERÊNCIAS, PÁG. 153
` GABARITO, PÁG. 156
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OPERAÇÕES
Vamos conhecer os professores?
Paula Elizabeth Jessiel Rodrigues

Cassel de Araújo de Oliveira
Professora Professor
Especialista em Direito Civil e Processual Civil, Pós-graduado em Tecnologias Aplicadas à Edu-

tem licenciatura e bacharelado em Ciências Jurídicas. cação e Práticas do Ensino Superior, tem licenciatura
Atuou como Diretora de Serviços Administrativos e em Matemática e Física. Já atuou como professor
professora de ensino técnico no Centro Paula Sou- na Universidade Cidade de São Paulo e Faculdade
za. Atualmente é advogada e coordenadora respon- Paschoal Dantas, assim como em escolas particu-
sável por projetos do eixo tecnológico de Gestão e lares e estaduais. Atualmente é professor do curso
Negócios, na área de Ética e Direito, no Centro Pau- de Técnico em Transações Imobiliárias no Centro
la Souza, sendo responsável pela formação de do- Paula Souza.
centes e servidores administrativos. Também desen-
volve e ambienta conteúdos para plataformas
virtuais de aprendizagem para o Centro Paula Souza Agora que já conhecemos os profes-
e demais instituições públicas e privadas. sores e sabemos como as aulas do nosso
componente curricular estão organizadas,
vamos estudar?
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Apresentação
Caro(a) aluno(a),
Seja bem-vindo(a) ao componente curricular Operações Imobiliárias do curso Técnico

em Transações Imobiliárias. Sou a professora Paula e com o professor Jessiel preparei este
material para te auxiliar a compreender melhor a profissão que você pretende exercer.
Assim, nosso componente curricular inicia com estudos de temas que nos permitirão
entender os bastidores que levaram à aprovação da Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a), que
regulamentou a profissão de corretor de imóveis no Brasil; as funções dos órgãos fiscali-
zadores e dos órgãos de classe; o Código de Ética do Corretor de Imóveis; a profissão de
corretor de imóveis e o mercado atual; Sistema Financeiro de Habitação; locação; con-
domínio; loteamentos; incorporação imobiliária; e a constituição da empresa imobiliária.
Espero que nosso componente curricular possa se tornar o seu manual de cabeceira,
a fim de que você possa encontrar nele as respostas necessárias para resolver os seus
desafios diários ao exercer as atividades de corretor de imóveis.
Bons estudos!
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
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Objetivo de
aprendizagem
Contribuir para o desenvolvimento profissional dos corretores de imóveis, por meio
da formação técnica em Transações Imobiliárias, especificamente com o conteúdo do
componente curricular Operações Imobiliárias.
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Transações
OPERAÇÕES
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Aula 1
A atividade de Corretagem:
contexto e evolução histórica
A Atividade de Corretagem:
Caro(a) aluno(a),
Você já ouviu falar em profissão regulamentada? Será que todas as profissões precisam ser
regulamentadas? Sabia que a profissão de corretor de imóveis é regulamentada?
Bom, nesta aula trataremos de temas que nos permitirão responder a todas essas perguntas,
bem como compreender o processo histórico pelo qual passou a regulamentação da profissão
de corretor de imóveis no Brasil. No final desta aula, você será capaz de entender que é impor-
tante zelar pelo bom exercício profissional, por uma prestação de serviço ética, para que esse
processo de valorização e reconhecimento da profissão, que se iniciou em 1937, seja contínuo.
Para tanto, estudaremos:
` Profissões regulamentadas;
` Evolução histórica da profissão de corretor de imóveis;
` Atividade de corretagem.
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OPERAÇÕES
Profissões regulamentadas
A Constituição Federal (BRASIL, 1988), em seu Art. 5º, inciso XIII, nos assegura que a regra na
legislação brasileira é a de que podemos exercer qualquer atividade profissional. Vamos verificar?
Art. 5º, XIII - é livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas
as qualificações profissionais que a lei estabelecer (BRASIL, 1988).
Você observou que o final do artigo fala sobre atender as qualificações profissionais que a lei
estabelece? Então, isso quer dizer que, em regra, o exercício da atividade profissional no Brasil é
livre, mas a lei pode estabelecer limites para o exercício das profissões.
Isso é muito importante para que você compreenda que nem todos os trabalhos ou profissões
podem ser condicionados ao cumprimento de exigências legais para o seu exercício. Por lei, só
podem exigir restrições para profissões que podem acarretar perigo ou dano à coletividade, como
as profissões ligadas à área da saúde, ou a engenharia, advocacia, entre outras.
Assim, a lei não pode impor restrições ao exercício de profissões que não ofereçam tais riscos.
Dessa forma, podemos resumir a questão da seguinte forma: em regra, o exercício da atividade
profissional é livre. Porém, nos casos em que o seu exercício possa causar risco para as pessoas,
a legislação deve regulamentá-la.
12
Aula 1
Para facilitar o entendimento, podemos exemplificar com dois casos que foram julgados pelo
Supremo Tribunal Federal (STF).
O primeiro deles tratou da profissão de músico, em que se questionou perante o STF sobre a
necessidade de o músico se inscrever no Conselho Profissional dos músicos para que pudesse
exercer sua profissão, conforme exigia a Lei nº 3.857/80. Nesse caso, o STF entendeu que essa
exigência era incompatível com a Constituição Federal, pois, para os Ministros do Supremo, a
atividade de músico, ainda que mal exercida, não tem potencial de causar grande prejuízo à
sociedade. Logo, trata-se de profissão que não precisa de controle ou de autorização. Pode ser
livremente exercida, mesmo por quem não possua “formação” em uma escola ou faculdade de
música. Vamos verificar um trecho dessa decisão?
(...) Nem todos os ofícios ou profissões podem ser condicionadas ao cumpri-

mento de condições legais para o seu exercício. A regra é a liberdade. Apenas
quando houver potencial lesivo na atividade é que pode ser exigida inscrição
em conselho de fiscalização profissional. A atividade de músico prescinde de
controle. Constitui, ademais, manifestação artística protegida pela garantia da
liberdade de expressão. (...)
STF. Plenário. RE 414426, Rel. Min. Ellen Gracie, julgado em 01/08/2011.
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
No segundo caso, o STF decidiu não ser possível exigir o diploma de curso superior de jorna-
lismo, registrado pelo Ministério da Educação, para o exercício da profissão de jornalista, já que
não se exige qualificação técnica para que a pessoa possa exercer a liberdade de expressão (STF.
Plenário. RE 511961, Rel. Min. Gilmar Mendes, julgado em 17/06/2009).
Legal! Com isso já conseguimos responder às perguntas iniciais desta aula, pois verificamos
que nem todas as profissões precisam ser regulamentadas e descobrimos quais são as hipóteses
em que isso ocorre: quando o exercício profissional puder ocasionar um risco à coletividade.
Evolução histórica da profissão

de corretor de imóveis
Agora que você já estudou o tópico Profissões regulamentadas e os questionamentos que
envolvem essa temática, fica fácil entendermos todo o processo que levou à aprovação da Lei
nº 6.530 (BRASIL, 1978a), que é a lei que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, disci-
plina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências. Essa lei sofreu
alterações em 2003 e 2015.
SAIBA MAIS: para ter acesso à íntegra da Lei nº 6.530/78, acesse o link:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6530.htm
Agora, vamos juntos fazer um giro histórico?
A primeira legislação que vigorou no Brasil e regulamentou a venda de imóveis foi o conjunto
de leis portuguesas denominadas Ordenações do Reino, que estabeleciam:
(...) se for senhor de alguma cousa e vender duas vezes a desvairadas pessoas, o
que primeiro houver a entrega della será della feito verdadeiro senhor, se della
pagou o preço por que lhe foi vendida ou se houve o vendedor por pago della,
porque concorrendo assim na dicta venda entrega a cousa e paga do preço, o
fazem senhor della.
Dessa forma, a venda do imóvel era realizada com a entrega do bem pelo proprietário, sem
evidências da existência de um intermediador na comercialização de imóveis.
Foi após a vinda da família real portuguesa para o Brasil, quando as cidades começaram a tomar
uma forma mais urbana, que nasceu a profissão de agente de negócios imobiliários.
14
Aula 1
No entanto, foi somente com a industrialização brasileira, em 1930, que o mercado imobiliário
passou a ser uma fonte atraente de investimentos, devido ao enorme fluxo de migração nacional,
principalmente para a cidade de São Paulo.
O nascimento do primeiro sindicato de corretores de imóveis, o Sindimóveis, no Rio de Janeiro,

em 1937, e do Sindicato de São Paulo, formado 01 ano depois, em 1938, foi um marco importante
na valorização e regulamentação da profissão.
Em 1942, os dois sindicatos firmaram um convênio que tinha a finalidade de adotar medidas
de interesse para a classe e aperfeiçoar as transações imobiliárias no Brasil. Como não havia, na
época, uma regulamentação legal que disciplinasse a relação entre o corretor e o cliente, as
normas do convênio foram utilizadas como uma verdadeira legislação supletiva, passando a ser
adotada por várias cidades brasileiras. Olhe que interessante o decálogo (conjunto de 10 normas)
do corretor, aprovado por esses sindicatos:
1. O Corretor vive o valor e seriedade de sua palavra, de sua ação e de seu espírito de iniciativa;
2. É o espírito de cooperação, e nunca o de competição ou concorrência, que deve presidir
as relações entre os Corretores. Não há necessidade de perturbar o negócio entregue a
outro Corretor, pois todo dia fica sempre aberta a porta da colaboração;
3. Não deve o Corretor aceitar a incumbência de venda ou de compra de um imóvel que seja
entregue a outro, cumprindo-lhe, portanto, indagar sempre do cliente a respeito;
4. Nenhum Corretor deve oferecer um imóvel sem estar devidamente autorizado pelo cliente
ou por outro Corretor autorizado;
5. Não cabe ao Corretor o direito de prender em suas mãos um negócio, se não tiver a pro-
babilidade de realizá-lo;
6. Ao oferecer um negócio, cabe ao Corretor apresentar dados rigorosamente certos, nunca
omitindo detalhes que o depreciem;
7. Diante de cliente e estranhos, nunca deve o Corretor atacar, mas ao contrário, defender e
justificar seus colegas. Só com esse ânimo conseguirá elevar o nível da classe, com pro-
veito geral para si próprio;
8. As queixas devem ser levadas por escrito ao conhecimento do Sindicato, e nunca expostas
ao público. O desprestígio de um Corretor reflete o conceito de todos os seus colegas;
9. Da camaradagem, respeito e amizade entre os Corretores resultará inevitavelmente a ele-
vação moral da classe e um campo mais vasto de negócios e oportunidades para todos;
10. O Corretor deve colocar estes preceitos da ética profissional acima de seus interesses
materiais, respeitando-os incondicionalmente.
Percebam, nesse decálogo, principalmnte, a preocupação com a valorização da classe.
Nesse sentido, os primeiros passos para a regulamentação da profissão foram dados em 1937,
por meio de uma comissão formada por membros dos sindicatos do Rio de Janeiro e de São
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Paulo. No entanto, é somente depois de muitas idas e vindas de projetos de lei no Congresso
Nacional que, em 1962, é publicada a Lei nº 4.116, regulamentando a profissão.
Em 1974, foi encaminhado pelo Sindicato dos Advogados do antigo Estado da Guanabara ao
procurador-geral da República um ofício solicitando que a lei que regulamentava a profissão de
corretor de imóveis fosse considerada incompatível com a Constituição Federal, ou seja, incons-
titucional. Vamos ver quais foram os argumentos que eles utilizaram para efetuar este pedido?
Primeiro porque essa atividade, mesmo que exercida por inepto, não prejudicará
ninguém. Segundo, porque não há requisito de capacidade técnica para exercê-la.
Quais diplomas, que aprendizado, que prova de conhecimento se exigem para o
exercício da profissão? Nenhum é necessário; logo, a evidência não se justifica a
regulamentação. A honestidade do indivíduo por si só não pode ser considerado
como o único requisito para o ingresso na profissão (trechos extraídos do relatório
proferido pelo ministro Thompson Flores).
Em 1975, o Supremo Tribunal Federal declarou a Lei nº 4.116/62 totalmente inconstitucional.

Assim, a intermediação e a administração imobiliária passaram a ser exercidas por qualquer ci-
dadão ou empresa.
A categoria dos corretores, no entanto, permaneceu unida e organizada para continuar na

busca, levando a demanda ao Congresso Nacional e à Presidência da República, de uma nova
lei que regulamentasse a profissão.
Assim, em 1976, é apresentado ao Congresso Nacional pelo Ministro do Trabalho, o Sr. Arnaldo
Pietro, o Projeto de Lei nº 3.090. O projeto é aprovado pela Câmara e pelo Senado, e, em 1978,
é sancionada pelo Presidente Geisel a Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a), que regulamenta novamente
a profissão de corretor de imóveis.
Para que você entenda melhor esses e outros marcos históricos, vamos ver uma linha do
tempo da profissão de corretor de imóveis:
~ 1937 – Nascimento do 1º sindicato de corretores de imóveis, o Sindimóveis.
~ 1938 – Surgimento da Associação Profissional dos Corretores de Imóveis.
~ 1942 – Lançamento do decálogo (conjunto de 10 regras, princípios

filosóficos, morais, políticos) do corretor, que descreve como
deveria ser o espírito e a conduta dos profissionais.
~ 1956 – Apresentação, pelo Sindicato dos Corretores de Imóveis,

de uma proposta para formação de curso técnico.
16
Aula 1
~ 1962 – Publicação da Lei nº 4.116, regulamentando a profissão.
~ 1962 – Constituída a primeira diretoria do Conselho

Federal de Corretores de Imóveis – Cofeci.
~ 1962 – Criado o Conselho Federal (Cofeci) e os Conselhos Regionais (CRECIs).
~ 1975 – Supremo Tribunal Federal declara a Lei nº 4.116 inconstitucional.

Assim, a intermediação e a administração imobiliária passaram
a ser exercidas por qualquer cidadão ou empresa.
~ 1976 – É apresentado ao Congresso Nacional pelo Ministro do

Trabalho, o Sr. Arnaldo Pietro, o Projeto de Lei nº 3.090.
~ 1978 – É sancionada, pelo Presidente Geisel, a Lei nº 6.530, que

regulamenta novamente a profissão de corretor de imóveis.
~ 2003 – O Código Civil traz um capítulo sobre a Corretagem: Capítulo XIII, Arts. 722 a 729.
SAIBA MAIS: para ter acesso ao Capítulo XIII, Arts. 722 a 729, do Código
Civil (BRASIL, 2002), acesse: https://www.crecies.gov.br/codigo-civil-
-corretagem/
Bom, como você pode observar, não foi um processo fácil para que a profissão de corretor de
imóveis fosse regulamentada. Foram muitos anos de luta até sua valorização e reconhecimento.
Atividade de corretagem
Bom, agora que já conhecemos a evolução histórica da profissão de corretor de imóveis,
vamos entender melhor o que é corretagem?
Corretagem, na área imobiliária, é o trabalho do corretor de imóveis. Significa fazer acordo

por meio de negociação para a compra e venda de imóveis.
E quem é o corretor de imóveis? É o profissional que faz a intermediação de negócios imo-

biliários. O corretor deve utilizar sua capacidade técnica profissional a favor de seus clientes, de
forma que eles fiquem plenamente satisfeitos com os resultados obtidos.
Para tanto, é fundamental que você, como futuro corretor de imóveis, explore muito todo o
conhecimento que você pode adquirir aqui em nosso curso, pois tenho certeza de que você não
será apenas mais um. E sim, será “O” corretor de imóveis.
17
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Vamos continuar nossa aula!
Bom, já a taxa de corretagem ou comissão é a remuneração que o corretor de imóveis recebe

pelo seu trabalho. Ou seja, pelo atendimento, intermediação e negociação.
Nos Arts. 722 a 729 do Código Civil (BRASIL, 2002) (que já falamos anteriormente aqui em nossa
aula e você pode acessar o link no saiba mais para ter mais informações), é estabelecido que a
taxa de corretagem é a forma de remuneração da prestação de serviços dos corretores de imóveis.
O que mais esses artigos dizem? Vou detalhá-los e explicá-los para você:
O Art. 722 diz que o corretor, por meio de contrato de corretagem e de suas competências
técnicas profissionais, fará a conciliação dos interesses das partes envolvidas, facilitando a ne-
gociação.
O que isso quer dizer: que o corretor de imóveis é um profissional que deve utilizar sua for-
mação técnica, obtida por meio do curso Técnico em Transações Imobiliárias, para aproximar
pessoas que possuem interesses em comum de compra/ venda/ locação de imóveis.
O Art. 723 diz que o corretor é obrigado a executar a mediação com zelo e prudência, e a
prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
O que isso quer dizer: que o desempenho das atividades profissionais do corretor de imóveis
exige clareza, transparência e honestidade na conduta. Sendo assim, o corretor não deve ter
nunca uma conduta que cause prejuízos aos seus clientes.
O Art. 724 diz que a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei nem ajustada entre
as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
O que isso quer dizer: que a remuneração do corretor, uma vez que ele tenha conseguido
o resultado previsto no contrato, pode ser Fixa, quando for estabelecida uma quantia certa,
ou Variável, quando for um percentual do valor do negócio em transação. A remuneração
deve ser pactuada antes e constar no contrato.
O Art. 725 diz que a remuneração é devida ao corretor uma vez que ele tenha conseguido
o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de
arrependimento das partes.
O que isso quer dizer: que assim que o negócio estipulado no contrato for fechado, o cor-
retor de imóveis deve receber a taxa de corretagem/ comissão acordada, mesmo que uma
das partes se arrependa da transação. Ou seja, mesmo que haja o distrato entre as partes, o
corretor não deve devolver a comissão, pois sua atividade profissional já foi desempenhada.
18
Aula 1
O Art. 726 diz que, se por escrito for pactuada a corretagem com exclusividade, o corretor
terá direito à remuneração integral acordada, mesmo que o negócio tenha sido realizado sem
sua intermediação, exceto se comprovada a falta de atitude do corretor. Portanto, se combinada
a corretagem exclusiva, a comissão se torna devida, mesmo que o negócio seja concluído dire-
tamente pelo proprietário do imóvel.
O que isso quer dizer: se por escrito for pactuado um contrato de exclusividade com o
corretor de imóveis, mesmo que o proprietário venda sem sua intermediação, a taxa de
corretagem deverá ser paga ao corretor de imóveis, exceto se for comprovado que ele não
tenha demonstrando esforço para a negociação do imóvel.
O Art. 727 diz que, se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o
corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem
lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo
contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
O que isso quer dizer: que a remuneração será devida ao corretor de imóveis sempre que
o negócio for concluído por consequência da aproximação realizada pelo corretor, mesmo
que o período de exclusividade já tenha esgotado ou que o corretor tenha sido dispensado.
O Art. 728 diz que, se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a
remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
O que isso quer dizer: se a transação for feita por mais de um corretor, todos deverão receber
a mesma remuneração.
O Art. 729 diz que os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a
aplicação de outras normas da legislação especial.
O que isso quer dizer: que esses artigos não excluem demais leis que regulam e disciplinam
as atividades de corretagem do corretor de imóveis.
Para o corretor de imóveis desenvolver as atividades de corretagem, é fundamental que ele

conheça esses artigos do Código Civil (BRASIL, 2002), uma vez que eles determinam as obrigações
e direitos dessa categoria para o exercício pleno da atividade profissional.
Você deve estar se perguntando agora: mas quanto posso cobrar pelo meu trabalho?
O Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) dá os direcionamentos de como a

cobrança da taxa de corretagem pode ser feita. Conforme sua última atualização (consulta feita
em dezembro de 2020), é permitida a livre determinação de valores e negociação entre as partes.
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Essa liberdade de cobrança garante maior competitividade entre os corretores de imóveis.
IMPORTANTE: fundamental que você, como corretor de imóveis, esteja

sempre atento às leis, normas e diretrizes que regulam e orientam a ativi-
dade de corretor de imóveis. Por isso, esteja sempre ligado nas Associações,
Conselhos e Sindicatos, além de participar de eventos, que sempre podem
te trazer muitas informações e atualizações. Estar sempre bem relacionado
com profissionais e entidades da área fará de você um profissional atento
e conectado com sua área. Vale ressaltar ainda que é importante que você
sempre cheque as informações com pessoas e fontes de confiança. Em
tempos de fake news, não dá para acreditar em tudo o que recebemos
sem que pesquisemos na fonte correta a veracidade da notícia.
Portanto, sempre que um corretor de imóveis é contratado, a taxa de corretagem é previa-

mente acordada por meio do contrato.
O valor do trabalho do corretor de imóveis a ser cobrado deve estar de acordo com o nível
do serviço prestado. Por isso, estude! Aproveite a oportunidade que você está tendo em nosso
curso. Depois, continue se especializando. Invista em você. Esteja sempre atento ao mercado
imobiliário, defina em qual segmento você vai querer trabalhar e estude-o: imóveis na planta,
usados, novos, comerciais.
20
Aula 1
Atualmente e usualmente, a média cobrada pelos corretores de imóveis é entre 5% e 10% do

valor do imóvel, no caso de transação de compra e venda. Porém, lembro mais uma vez que o
valor da cobrança é livre e deve ser negociado entre as partes.
Exemplo: se a taxa de corretagem acordada for de 5% e o valor do imóvel vendido for de R$

300.000,00, a remuneração a ser recebida pelo corretor de imóveis será de R$ 15.000,00.
Porém, o valor da taxa de corretagem pode estar embutido no valor do imóvel, pois não
necessariamente deve ser um valor percentual do imóvel. Pode ser um valor fixo, independen-
temente do valor de venda final.
Quem paga a taxa de corretagem ao corretor, conforme o Código Civil, é quem contrata.
Ou seja, quando o dono de um imóvel contrata um corretor de imóveis para que ele procure
um comprador para o seu imóvel, será o dono do imóvel que pagará a taxa de corretagem. Já
se uma pessoa contrata um corretor de imóveis para que ele procure um imóvel que ele esteja
querendo comprar, será o comprador que fará o pagamento ao corretor.
No caso de transação de imóveis novos, que pertencem às construtoras, a remuneração do

corretor já está incluída no valor da venda do imóvel, e não pode ser cobrado valor a mais do
comprador. As vendas, normalmente, só iniciam depois de acordados 2 contratos, entre:
• Construtora e cliente: compromisso de compra, no qual o cliente se compromete a pagar

e a construtora a entregar o imóvel, no prazo estipulado;
• Corretor de imóveis/imobiliária e cliente: contrato de prestação de serviços do corretor

de imóveis/imobiliária.
Quando se trata de loteamentos, há formas diferenciadas. Geralmente, a comissão equivale

ao valor total da entrada e é repassada para a imobiliária responsável, que repassa posteriormente
ao corretor.
No caso de transação de locação de imóvel, o honorário do corretor de imóveis não se cha-

ma taxa de corretagem, mas taxa de administração. Quem paga pelos serviços prestados pelo
corretor de imóveis é o proprietário.
Para não haver problemas futuros, antes de iniciar a prestação de seu serviço como corretor de
imóveis acorde com seu cliente, com todos os detalhes possíveis dos honorários a serem pagos/
recebidos. Essa negociação deve ser feita de uma forma educada e formal. Não transpareça ao
seu cliente, em nenhum momento, que o mais importante para você é a comissão. Deixe claro
que o que você quer é que esteja satisfeito e feliz com a transação imobiliária, tornando assim a
comissão uma consequência de um trabalho feito com êxito e profissionalismo.
21
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Síntese da aula
` Nem todas as profissões precisam ser regulamentadas e que somente há necessidade de
regulamentação quando o exercício profissional puder oferecer um risco à coletividade;
` A profissão de corretor de imóveis foi regulamentada pela

primeira vez em 1962, por meio da Lei nº 4.116;
` Em 1975, o Supremo Tribunal Federal declarou a Lei nº 4.116 totalmente

inconstitucional. Assim, a intermediação e a administração imobiliária
passaram a ser exercidas por qualquer cidadão ou empresa;
` Em 1976, o Ministro do Trabalho, o Sr. Arnaldo Pietro, apresenta um projeto de lei

que é sancionado em 1978 pelo Presidente Geisel, regulamentando novamente a
profissão de corretor de imóveis, por meio da Lei nº 6.530, em vigor até os dias atuais;
` O corretor precisa zelar pelo bom exercício profissional, por uma prestação de
serviço ética, dentro dos parâmetros de legalidade, a fim de que esse processo de
valorização e reconhecimento da profissão, que iniciou em 1937, seja contínuo;
` A corretagem é o ofício do corretor de imóveis, o qual deve

seguir as diretrizes dos Arts. 722 a 729 do Código Civil;
` O Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) dá os direcionamentos

de como a cobrança da taxa de corretagem pode ser feita. Conforme sua última
atualização, é permitida a livre determinação de valores e negociação entre as partes.
22
Aula 1
Exercícios
Vamos verificar se você compreendeu a matéria desta aula?
Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisão.
1. Todos os trabalhos ou profissões podem ser condicionados ao cumprimento de exigências legais

para o seu exercício.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
Gabarito e respostas na página 156
2. A Lei nº 4.116/1962, que regulamentava a profissão de corretor de imóveis, foi declarada

inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal, e um dos argumentos utilizados para essa declaração
foi o de que não havia requisitos de capacidade técnica para exercê-la.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
3. O processo de regulamentação da profissão de corretor de imóveis foi um processo fácil, que não
demandou muitas idas e vindas de projetos de lei ao Congresso Nacional.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
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Aula 2
O Corretor de Imóveis: características, o
exercício profissional e os encargos da profissão
O Corretor de Imóveis:
características, o exercício
profissional e os encargos
da profissão
Caro(a) aluno(a),
Vamos conversar um pouco sobre a carreira que você escolheu? Quais são as característi-
cas que um corretor de imóveis precisa ter para desempenhar bem a sua profissão? O que um
corretor de imóveis pode fazer? Quais são os desafios que precisa enfrentar para se destacar no
mercado de trabalho?
` O corretor e o mercado de trabalho atual;
` Atuação profissional;
` Encargos da profissão.
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
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Aula 2
O Corretor e o mercado de trabalho atual

Primeiramente quero lembrá-lo que não há como falarmos do corretor de imóveis da atuali-
dade, das características deste profissional e das formas de exercer essa profissão sem mencio-
narmos o quanto o desenvolvimento tecnológico tem impactado a forma de atuar das carreiras,
inclusive a do corretor.
Vivemos hoje a Revolução 4.0 (há quem afirme que já estamos na 5.0). A carreira 4.0 ca-
racteriza-se por uma internet mais presente em todos lugares, móvel, por sensores menores e
mais poderosos, alta conectividade, automação, cyber sistemas, biotecnologia, nanotecnologia,
interatividade entre máquina e homem.
Nesse contexto, em 20 anos as pessoas e as coisas mudaram mais do que em séculos da

nossa história.
Mas o que tudo isso tem a ver com você?
Tem a ver que na carreira nunca foi tão essencial desenvolver habilidades como adaptabilidade,
criatividade e comunicação.
A carreira 4.0 do corretor de imóveis é focada no protagonismo humano, e o profissional

precisa entender essa mudança para se reinventar a todo momento, com o intuito de não per-
der seu espaço no mercado e manter a competitividade. Hoje, na era digital, o perfil do corretor
mudou e a sua forma de atuar também.
É preciso entender essa mudança.
Temos imobiliárias on-line, corretores on-line e o contato com o cliente pode ocorrer de onde
quer que estejamos. O escritório poderá estar no seu próprio celular.
A tecnologia mudou a forma que as pessoas consomem e é preciso que você esteja acom-
panhando para ofertar um produto que atenda às necessidades do seu cliente. Quer ver como
isso acontece?
SAIBA MAIS: convido você a assistir o vídeo a seguir, antes de

continuarmos nossa conversa. https://www.youtube.com/
watch?v=mWMv6mTxXDs
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Assim, para se adaptar a esse mercado, é preciso que o corretor da atualidade desenvolva:
Flexibilidade – é preciso ser flexível para se moldar às mudanças do novo cenário;
Multidisciplinaridade – é preciso conhecer além da sua área de atuação profissional;
Criatividade – não dá para fazer o nosso trabalho sempre da mesma

forma, portanto é necessário acompanhar as mudanças e inovar;
Inteligência emocional – é preciso aprender a lidar com os

diferentes tipos de personalidade de forma construtiva;
Relacionamento interpessoal – é preciso aprender a ser colaborativo, a

criar uma rede de relacionamento com pessoas que te agreguem valor.
Bom, certamente desenvolver todas essas características é o desafio do corretor moderno,

que precisa estar atento a um mercado de trabalho dinâmico, em que tudo acontece na velo-
cidade da internet.
Exercício profissional
Agora vamos conversar um pouco sobre as atividades que o corretor de imóveis pode de-
senvolver.
O corretor de imóveis pode exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação

de imóveis. Pode atuar na captação de imóveis para negociação, além de novos clientes, na ad-
ministração de imóveis e até mesmo na avaliação de imóveis. Nesse último caso, para conseguir
o registro no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI), além de possuir o título de
técnico em transações imobiliárias, é necessário que ele possua o certificado de conclusão do
curso de Avaliação de Imóveis.
É possível que essas atividades sejam exercidas pelo corretor por meio de uma pessoa jurídica,
devidamente inscrita no CRECI.
Agora vamos estudar cada uma dessas atividades que o corretor de imóveis pode desempenhar:
Compra/venda
Quando alguém está querendo comprar ou vender um imóvel, o que ele está buscando? É
esta pregunta que o corretor de imóveis deve fazer para seu cliente: o que você quer?
É fundamental conhecer o seu cliente e saber o que ele quer com a compra ou a venda do
imóvel que está buscando. Estude e conheça seu cliente para oferecer o melhor serviço possível.
28
Aula 2
Para tanto, é necessário ouvi-lo e fazer perguntas cujas respostas ofereçam a você informações
que vão te auxiliar a ter êxito na comercialização do imóvel em questão.
Caso seja uma situação de venda, vá conhecer o imóvel e estude toda a sua infraestrutura e
entorno, assim como suas limitações, condições e os pontos que agregam valor.
Por exemplo: se for um apartamento que esteja com problemas estruturais de infiltração,
esse é um fato importante que deve ser pontuado e levado ao conhecimento dos interessa-
dos pela compra. Nesse caso, faz-se necessário saber se o valor do imóvel (solicitado pelo
dono do imóvel) já está considerando essa condição ou pode ser um ponto a ser negociado.
Outro exemplo pode ser se o entorno do imóvel é um local que oferece fácil acesso a
transporte público ou possui lugares estratégicos da cidade. Esse cenário é importantíssimo
e auxilia como fator agregador de valor, ou o contrário, na divulgação do imóvel.
Tais questões são muito interessantes e vão fazer a diferença para publicização da venda do
imóvel.
Após conhecer o imóvel, o corretor deve tirar fotos que o valorizem. Quantas vezes não ve-
mos fotos de imóveis com bagunças e sujeiras aparentes? Com certeza isso não agrega valor à
comercialização de um imóvel.
Uma alternativa interessante na prestação de serviços do corretor para o cliente é a realização

de vídeos do imóvel. Os vídeos devem seguir as seguintes características:
~ O corretor de imóveis deve fazer uma apresentação pessoal, informando seu nome, tem-
po de experiência profissional e um breve relato do imóvel, indicando os aspectos mais
relvantes;
~ O vídeo pode ser feito com o celular, de preferência na posição horizontal. É importante
segurar com as duas mãos, fazendo os movimentos (lentos) de baixo para cima (vertical)
e da esquerda para a direita (horizontal);
~ Evite movimentos bruscos;
~ Todos os ambientes devem ser filmados (em média 10 a 15 segundos por ambiente);
~ Não é necessário narração tampouco legendas;
~ Cuidados ao filmar os banheiros: não filme o vaso sanitário.
Dê preferência à pia, espelho e iluminação;
~ Ao finalizar o vídeo, pergunte se o cliente gostou e faça um convite
para uma visita presencial. Não esqueça de deixar o seu contato.
ATENÇÃO: antes de fazer a filmagem, certifique-se de que o imóvel esteja apre-

sentável, limpo e organizado.
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Após conhecer o imóvel e fazer as fotos e filmagens necessárias para a divulgação, o corretor
deve conversar com o cliente (proprietário do imóvel que tem pretensão de vendê-lo) sobre
as condições da prestação de serviços. Como vimos na aula anterior, o corretor de imóveis e o
cliente podem pactuar contrato de exclusividade ou não. E o que isso significa?
Significa que, se firmarem um contrato de exclusividade, o corretor de imóveis é o único pro-

fissional da área autorizado a vender o imóvel. Mesmo que o imóvel seja vendido pelo proprietário
sem a intermediação do corretor, deverá ser paga a comissão acordada, a não ser que se comprove
que o corretor de imóveis estava se omitindo e deixando de realizar o trabalho como deveria.
Caso o contrato não tenha exclusividade, o corretor apenas receberá a comissão se concretizar
o negócio, podendo o proprietário do imóvel contratar outros profissionais.
Muito importante você saber que, ao assinar contrato de exclusividade com seu cliente, você
deve oferecer serviço diferenciado, garantindo mais qualidade e efetividade ao serviço. Isso sig-
nifica investir mais tempo nos anúncios, divulgação e prospecção de possíveis compradores.
O cliente que busca um contrato de exclusividade com o corretor quer agilidade no processo.
Portanto, o corretor de imóveis deverá potencializar a divulgação do imóvel em mídias diferen-
ciadas e estar em constante contato com o cliente, informando sempre o andamento e status
do negócio.
Na verdade, essas são atitudes que o corretor de imóveis deve ter sempre, em qualquer con-
trato. Porém, quando há exclusividade, elas devem ser potencializadas, de forma que o seu cliente
perceba a vantagem e os benefícios.
É importante definir como será a prestação de serviços:

~ Se contrato de exclusividade (por quanto tempo) ou não;
~ Valor do imóvel;
~ A taxa de corretagem;
~ Estratégias utilizadas para divulgação (em quais canais e como serão feitas).
Depois disso definido, é fundamental a elaboração do contrato de prestação de serviços de

corretagem imobiliária, que trará transparência e segurança para ambas as partes.
SAIBA MAIS: para acessar modelos de contratos, inclusive o de

corretagem imobiliária, acesse o link: http://www.creci-pe.gov.br/
modelos_contratos.php
Bom, depois dos assuntos básicos definidos, é hora da construção do anúncio do imóvel.
30
Aula 2
Nas aulas de Comunicação e Expressão e de Marketing Imobiliário, você verá esse assunto
com mais propriedade. Mas vale sempre lembrar:
Colocar placas ou faixas é uma forma eficaz de comunicar que

o imóvel está à venda. Mas é importante sempre consultar a
legislação do município sobre a Comunicação Visual;
Anunciar em sites, plataformas e redes sociais que atinjam o público-alvo daquele imóvel;
Escrever os anúncios com ortografia correta, de forma clara, objetiva e

que traga informações importantes e que despertem interesse;
Atualizar sempre as informações do imóvel. Ou seja, é necessário estar sempre

em contato com o proprietário, para que essas atualizações sejam possíveis;
Acompanhar os acessos aos anúncios para, caso não esteja dando

certo, analisar o motivo pelo qual não está havendo interessados.
O corretor de imóveis deve elaborar o Termo/ Controle de Visitação de Imóvel. Esse instru-
mento serve como garantia e registro de que o corretor de imóveis realmente mostrou o imóvel
para os interessados.
SAIBA MAIS: para acessar modelo de Termo/ Controle de Visitação de

Imóvel, acesse o link: http://www.creci-pe.gov.br/modelos_
contratos.php
Ao encontrar possíveis interessados, você deverá seguir cada passo de uma negociação, con-
forme explicado nas aulas de Organização e Técnicas de Negociação.
No momento que as partes estão negociando valores e formas de pagamento, você, como
corretor de imóveis, deve atuar esclarecendo dúvidas e colocando-se à disposição para auxiliar.
Mais uma vez, reforço aqui a importância de você estudar todas as aulas do nosso curso, para
que de fato consiga fazer a intermediação de forma exitosa.
Em seguida, é o momento da formalização do negócio. É importante o corretor de imóveis

conhecer as principais questões jurídicas que envolvem não apenas os contratos de compra e
venda e de corretagem, mas também a documentação e a responsabilidade civil decorrente. Por
isso, se aprofunde nas aulas de Direito Imobiliário, que apresenta tais questões de forma mais
detalhada. Porém, faz-se necessário contar sempre com o auxílio de um advogado.
O acordo das partes feito no momento do fechamento deve ser formalizado por meio do
contrato, que deve ser orientado por um advogado. A aquisição de uma propriedade no orde-
namento jurídico brasileiro acontece mediante o registro de título (escritura) de transferência de
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
propriedade entre vivos, por meio do serviço de registro imobiliário competente (conforme Art.
1.245 do Código Civil).
O corretor deve propiciar as condições para a formalização do acordo (assinatura do contra-

to) e a entrega das demais documentações e das chaves. Assim, você precisa facilitar o diálogo
entre as partes.
Finalizado o processo, o corretor precisa fazer o acompanhamento do pós-venda, entrando

em contato com os clientes para saber a satisfação deles e se colocar à disposição para quaisquer
necessidades.
Permuta
A permuta imobiliária é uma transação comercial. É considerada uma modalidade de negócio
imobiliária, com segurança jurídica. Acontece por meio da troca de bens entre duas pessoas ao
mesmo tempo. Esses bens podem ser terrenos, casas, apartamentos, imóveis comerciais, entre
outros.
Ou seja, a permuta imobiliária acontece quando, por exemplo, uma pessoa quer comprar
uma casa e quer dar como parte do pagamento uma outra casa que possui maior (ou menor)
valor. Outro exemplo é quando uma pessoa quer vender um apartamento e aceita outro imóvel
de menor valor como parte do pagamento.
Note que, nos dois exemplos, estamos falando de transações imobiliárias em que parte do
pagamento de um imóvel é um outro imóvel de menor valor. Por esse motivo, a parte que rece-
berá o imóvel de maior valor deverá pagar a diferença.
Portanto, a permuta imobiliária não necessariamente é realizada com bens de valores iguais,
visto que pode haver a compensação financeira de uma das partes.
O corretor de imóveis, quando se depara com uma situação de permuta imobiliária, que é
cada vez mais comum, deve desempenhar seu trabalho da mesma forma como na modalidade
de compra e venda sem permuta.
32
Aula 2
Porém, ele deve atentar-se às peculiaridades que essa transação exige:
1. Os compradores devem avaliar os imóveis e chegar a um acordo

dos valores que cada imóvel vai ter no contrato.
É fundamental aqui que o corretor cheque sempre com ambas as partes

se estão confortáveis com os valores. Nunca deixe seus clientes com a
sensação de que estão “perdendo dinheiro” ou em “desvantagem”.
2. Verifique se os dois imóveis estão com todos os documentos regularizados.

Ou seja, pesquise se os imóveis possuem alguma pendência financeira
ou administrativa. Adiante veremos quais são esses documentos.
Caso uma das partes ainda queira algum documento adicional, não tem problema.
Isso mostra que eles querem segurança na transação imobiliária. Por isso, caso um dos
clientes solicite algum outro documento, você não deve agir de forma incompreensiva.
E quais são esses outros documentos que podem ainda ser solicitados?
~ Consulta em sistemas de proteção ao crédito, como SCPC e

SERASA, para verificar a saúde financeira do comprador.
~ Documento de desapropriação, para saber se aquele imóvel
será desapropriado ou não. Esse documento pode ser retirado
na prefeitura da cidade apenas pelo proprietário.
Bom, com os documentos em ordem, é hora do contrato!
Há necessidade de escritura pública, lavrada em um tabelião de notas. O contrato deve des-

crever, com todos os detalhes, os imóveis que estão envolvidos na permuta.
O que seria esse “detalhadamento”? É constar os valores dos imóveis e como a diferença de
valores (caso haja) será paga, informações de localizações e como será feita a entrega dos bens.
O interessante da permuta imobiliária é que, caso os valores dos imóveis sejam iguais, o ne-
gócio é isento de tributação de imposto de renda, já que não existe a torna (complementação
pela diferença do valor).
Você deve estar pensando: quem paga o corretor de imóveis?
A permuta imobiliária é uma transação um pouco mais complexa para o corretor, pois envolve
mais visitas a cada imóvel e mais tempo de negociação para chegar a um acordo com os dois
lados sobre os valores e condições da permuta. Por isso, são consideradas duas vendas em uma
mesma operação.
Assim, o interessante é que, normalmente, os dois interessados na permuta pagam comissão

ao corretor de imóveis.
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
34
Aula 2
Locação
Locação de imóveis é a cessão de uma parte, proprietária do bem, à outra do direito de usu-
fruto desse bem em troca de um pagamento por um tempo determinado.
O locador é o proprietário do imóvel, é quem cede.
O locatário ou inquilino é quem paga pelo uso do imóvel.
O contrato de locação é o que vai reger essa relação. Nas aulas de Direito Imobiliário, há todas
as peculiaridades desse contrato, pois, para o corretor que pretende trabalhar com locação, é
imprescindível conhecer muito bem a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) (BRASIL, 1991).
Alguns corretores de imóveis não querem trabalhar com locação por achar que a remunera-
ção não é tão vantajosa quanto à de compra/venda. Porém, é uma alternativa interessante, pois
é uma transação muito mais rápida e constante.
É importante que o corretor de imóveis entenda o motivo pelo qual alguém loca um imóvel.
Veja que há uma grande diferença entre locação e transação de compra e venda.
A pessoa que está colocando seu imóvel para locação provavelmente trata esse imóvel como
um investimento, renda extra. Por isso, ela não quer “perder dinheiro”.
Por outro lado, uma pessoa que está buscando um imóvel para locação não está comprando
sua casa própria. Portanto, como em qualquer outra transação, o corretor precisará compreender
o que cada cliente quer para que possa oferecer a melhor prestação de serviços que for possível.
Todas as questões sobre Atendimento e Negociação que já vimos aqui em nossas aulas e
que estão nos demais componentes curriculares também devem ser colocadas em práticas nas
atividades de locação de imóveis.
Então vamos ver as questões particulares:
O corretor, como sempre, deve conhecer bem o imóvel disponível para locação a fim
de passar para os possíveis locatários todas as possibilidades e limitações estruturais;
O corretor deve verificar o valor do aluguel do imóvel, valor do

condomínio (quando tiver) e condições de pagamento do IPTU;
Formas de pagamento: boleto bancário, depósito em conta ou

qualquer outra forma de pagamento que o locador quiser;
Garantia de locação: o locador poderá exigir do locatário uma garantia para que
ele ceda o imóvel para uso. Ele poderá solicitar apenas uma das garantias:
35
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
~ Caução: geralmente é uma quantia em dinheiro que o locatário fornece ao

locador, não podendo exceder o valor de três aluguéis. Deverá ser depositada
em conta poupança. Quando finalizado o contrato, caso não haja dívidas, o
locador deverá devolver o valor ao locatário com os rendimentos da poupança.
~ Fiança: é quando o locatário apresenta uma pessoa (fiador), que se

responsabiliza pela locação, caso o locatário não cumpra alguma.
~ Seguro-fiança: é um seguro de uma companhia seguradora que o locatário

pode fazer. Como é um seguro, ele deve ser renovado todo ano.
ATENÇÃO: o locador só poderá solicitar cobrança antecipada do valor do aluguel

caso o locatário não ofereça uma das garantias de locação.
O corretor deve saber muito bem quais são os direitos e deveres de cada parte na locação,
que são:
Deveres do locador:
Entregar o imóvel em condições de uso;
Fornecer os recibos de pagamento do aluguel;
Pagar as despesas extraordinárias do condomínio, como reformas

no prédio, fundo de reserva, manutenções etc.
Deveres do locatário:
Pagar o aluguel no prazo e local acordados, conforme contrato;
Utilizar o imóvel conforme determinado no contrato

(para fins residenciais ou comerciais);
Restituir o imóvel, no final do contrato da locação, conforme foi recebido;
Não realizar modificações no imóvel sem prévia autorização

por escrito do proprietário do imóvel;
No caso de apartamento, cabe ao locatário pagar as despesas ordinárias do

condomínio, como limpeza, água, luz, salários dos funcionários etc.
O corretor de imóveis deve conversar com o proprietário para que ele já estipule como será
o reajuste do valor do aluguel. Isso deve ser informado ao locatário e essa informação deverá
constar do contrato.
36
Aula 2
Documentos para negociação de imóvel

Agora vamos conhecer os documentos exigidos para a negociação do imóvel, tanto na com-
pra/ venda como na permuta e locação.
O corretor de imóveis deve conhecer e saber qual a documentação fundamental que garante
saber as condições do imóvel.
Vamos ver quais são esses documentos:
~ Matrícula atualizada do imóvel: é o dossiê do imóvel, que registra todas alterações es-
truturais realizadas nele e aponta restrições, caso o imóvel tenha alguma, como hipoteca,
promessa de compra e venda, arrolamento em alguma ação que possa resultar em penhora.
A cópia da matrícula pode ser retirada no Cartório de Registro de Imóvel da região em que
o imóvel está localizado.
~ Certidões: são os documentos que garantem o estado civil das partes envolvidas (pois,
caso a pessoa seja casada, o cônjuge também precisa ser averiguado); que garantem que
o imóvel negociado não consta de nenhum inventário de herança; que certificam que o
bem não está passando por processo de execução municipal, estadual e federal.
Vamos ver quais são essas certidões:

9 Certidão de Distribuição Cível;
9 Certidão de Nascimento/Casamento;
9 Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;
9 Certidão Negativa de Débitos Federais de Pessoa Física;
9 Certidão Negativa de Débitos na Junta Comercial;
9 Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários.
~ IPTU e condomínios: é importante solicitar documento que comprove que, até a data de
assinatura do contrato, os débitos referentes ao IPTU e condomínio estão pagos.
SAIBA MAIS: para saber como é feito o reajuste de aluguel, acesse o link:
https://meulugar.quintoandar.com.br/igp-m-reajuste-de-aluguel/
No momento que há o interesse de uma pessoa em alugar um imóvel, todas as questões que
acabamos de ver devem ser negociadas.
37
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
O corretor deve ouvir a proposta e levá-la ao proprietário do imóvel, auxiliando na análise.

Mas lembre-se: o imóvel não é seu. Por isso, você auxiliará com informações técnicas e práticas,
mas a decisão é do proprietário.
O que pode ser negociado? Valores, garantia de locação, pagamento de IPTU e demais taxas,
dia de vencimento, reformas que se façam necessárias. Tudo isso deverá estar de forma clara
no contrato.
Negócio fechado, é hora da vistoria!

Antes mesmo de iniciar o trabalho de anúncio e divulgação do imóvel para seu cliente, é im-
portante fazer com ele a vistoria do imóvel com relatório de fotos, verificando as condições do
imóvel. Faça anotações sobre o estado de conservação. Depois, faça um termo de vistoria por
escrito. Essas condições do imóvel também estarão no contrato.
Esse é um processo fundamental que muitas vezes as pessoas não fazem de forma adequada.
Você, como um corretor de imóveis diferenciado, deixará claro para as duas partes o quanto essa
etapa é importante. Você pode pedir a eles que a façam com você.
Portanto, assim que o negócio for fechado, faça a vistoria com o locatário, observando e
verificando se tudo o que está no contrato está em conformidade com as condições do imóvel,
pois é exatamente assim que ele deverá devolvê-lo. Depois disso, assina-se o contrato e o termo
de vistoria.
38
Aula 2
Pesquisa de mercado imobiliário

A pesquisa de mercado imobiliário consiste em avaliar este mercado em uma determinada
cidade ou região e tem como objetivos principais: examinar o potencial para comercialização de
novos empreendimentos, identificar as preferências da população e avaliar o poder aquisitivo das
pessoas. Todas essas e demais informações devem ser detalhadas em um relatório.
É um nicho muito interessante para atuação do corretor de imóveis. Para aqueles que gostam
de pesquisa, investigação e antecipação dos fatos, é uma excelente alternativa. Mas é funda-
mental que todo corretor de imóveis faça esse tipo de estudo para melhorar sua produtividade
e expandir os negócios.
O corretor de imóveis, ao fazer estudo do mercado imobiliário, deve reunir uma série de
dados e transformá-los em informação, contribuindo assim para o planejamento estratégico e
definição das metas de negócio.
Exemplo: ao ler que nos anos seguintes os juros de financiamento de imóveis deverão
ficar mais baixos, o corretor pode trabalhar com essa notícia de forma estratégica. Uma
possibilidade é levar essa informação para clientes que costumam comprar imóveis para
vender em ocasiões oportunas do mercado (como essa).
Mas o corretor não deve simplesmente chegar e falar: “Olha, ouvi dizer que…”. Essa não é uma
atitude profissional. Ele deve pesquisar em mais fontes (confiáveis), buscando mais informações
39
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
para fazer uma apresentação que demonstre, com simulações, como o cliente poderá ganhar
dinheiro e em quanto tempo.
Nunca, de forma alguma, o corretor deve levar informações equivocadas. Quanto mais você
demonstrar profissionalismo, mais segurança seus clientes terão em você.
Fontes confiáveis que podem auxiliar:
~ IBGE – Mercado imobiliário: no site do IBGE, você pode encontrar informações e estudos
referentes ao mercado imobiliário.
SAIBA MAIS: https://www.ibge.gov.br/
~ Secovi – Sindicato da Habitação: no site da Secovi, há sempre informações relevantes do

setor imobiliário, como pesquisas, índices, legislações e anuários.
SAIBA MAIS: https://www.secovi.com.br/
~ COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis e CRECI – Conselho Regional de

Corretores de Imóveis: no site do COFECI e dos CRECIs, há informações importantes da
área imobiliária que você pode utilizar em suas pesquisas.
SAIBA MAIS: https://www.cofeci.gov.br/
~ Blogs confiáveis: sempre que acessar um blog, tome cuidado para ter certeza de que é
uma fonte confiável, pois nem todos os blogs possuem curadoria e controle de postagens.
Por isso, assegure-se de que o responsável pelo blog seja uma fonte confiável.
Como exemplo de blog confiável temos o Blog Corretor Ibresp.
SAIBA MAIS: https://www.ibresp.com.br/blog/
~ Revistas e jornais de grande circulação: leia sempre os cadernos de economia e tendên-

cias dos grandes jornais e revistas. Trazem sempre muitas informações interessantes que
podem impactar na área imobiliária.
Você deve estar se perguntando: mas como faço essas pesquisas?
Existem várias formas de fazer pesquisa de mercado imobiliário, mas o ponto principal é en-
tender qual objetivo: saber o comportamento, as necessidades e as preferências do consumidor?
Acompanhar tendências?
Depois de saber o que você quer ter de informações, verifique as fontes que poderão oferecer
tais dados. Fazer pesquisas diretamente com os clientes também é importante.
Fazer pesquisa de mercado de forma detalhada não é simples. Caso você se interesse pelo
assunto, se especialize. Tenho certeza de que agregará valor ao seu trabalho e se tornará um
diferencial.
40
Aula 2
Captação de imóveis
A captação de imóveis é o processo de busca de imóveis que estão disponíveis para comer-
cialização. Essa atividade só pode ser desenvolvida pelo corretor de imóveis. Portanto, é uma
ação que requer técnica e profissionalismo.
Podemos dizer que o primeiro contato com o cliente proprietário de um imóvel acontece
por meio da captação. Portanto, é uma etapa importante que deve ser feita de forma estratégica.
Captar imóveis não é falar para o proprietário que está querendo vender um imóvel: “Oi, sou
corretor de imóveis e quero vender seu imóvel”. Essa abordagem deve obedecer a premissas de
atendimento para que o cliente/ proprietário confie em você ou na empresa em que você trabalha.
O que o proprietário do imóvel quer? Ele quer sentir segurança em saber que o imóvel dele
está sob os cuidados de uma pessoa qualificada, que ele não terá problemas e, claro, que con-
seguirá realizar a venda ou locação de maneira eficaz e satisfatória.
Vamos ver como pode ser feito isso:

9 Estude as regiões em que você fará a captação de imóveis, verificando se
conseguirá prospectar clientes interessados naquele tipo de imóvel.
9 Apresente-se ao proprietário do imóvel dizendo quem é você como profissional,
que você estava pesquisando imóveis para comercialização e que gostaria de
conversar melhor com ele para verificar possível trabalho em conjunto.
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
9 Apresente-se sempre com roupas adequadas. Demonstre profissionalismo

com a sua imagem, comportamento e linguagem.
9 Apresente estratégias de comercialização: mostre em quais canais você
anunciará, de acordo com o público-alvo que possa interessar-se pelo imóvel.
9 Faça fotos e vídeos bem-feitos, pois essa é uma ótima estratégia.
9 Não minta e não omita informações.
9 Assim como já falamos nesta nossa aula, faça um contrato
de prestação de serviços de corretagem.
Temos dois tipos de captação de imóveis:
~ Receptiva: é quando o cliente procura um corretor de imóveis ou uma empresa interme-

diadora para comercialização de seu imóvel.
~ Ativa: é quando o corretor de imóveis ou uma empresa procura proprietários de imóveis

interessados em comercializar.
42
Aula 2
Administração de imóveis
Administração de imóveis é a intermediação da locação, entre o proprietário e o inquilino, por
meio da gestão do imóvel, aluguel e eventuais problemas que possam surgir. É a intermediação
entre proprietário e inquilino. Pode ser realizada pelo próprio proprietário do imóvel, por uma
imobiliária, por um corretor de imóveis ou por um advogado.
Mas aqui vamos ver como você, enquanto corretor de imóveis, pode atuar nessa área.
A administração de imóveis é um serviço que o corretor de imóveis pode oferecer aos seus
clientes.
O que o corretor de imóveis deverá fazer como administrador do imóvel? Após o contrato ser
assinado, da forma como vimos aqui em nossa aula, o corretor deverá:
9 Fazer a gestão dos documentos referentes à locação. Para isso, é
importante que tenha local apropriado para guardar os documentos
físicos e que faça cópia de segurança em meios virtuais;
9 Prestar todos os esclarecimentos possíveis às duas partes: locador e locatário;
9 Ser o intermediário entre proprietário e inquilino para resolução
de eventuais problemas que possam surgir;
9 Prover o meio de pagamento mensal do aluguel: boleto ou depósito em conta;
9 Receber mensalmente o pagamento da locação e
atuar de forma que não haja inadimplência;
9 Expedir recibo de pagamento mensal do aluguel;
9 Zelar pelo imóvel e cobrar, se necessário, a entrega do imóvel
em condições iguais às que foram entregues.
Como o corretor de imóveis recebe por esse serviço prestado?

Muitos corretores de imóveis e imobiliárias cobram o valor do primeiro aluguel assim que o
contrato é fechado, e depois cobram uma porcentagem do valor mensal, que é, em geral, de 10%.
ATENÇÃO: isso não é uma regra. O corretor de imóveis tem liberdade para
fazer a cobrança da forma que achar melhor. Porém, é sempre importante
ter parâmetros para saber como você pode cobrar seus honorários.
IMPORTANTE: sobre a atividade de avaliação de imóveis, teremos adiante

uma aula especialmente para ela.
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Encargos da profissão
O corretor e, se for o caso, a pessoa jurídica a ele vinculada têm a obrigação de efetuar o pa-
gamento da anuidade para o CRECI – Conselho Regional do Estado em que estiverem inscritos.
O valor das anuidades foi fixado pela Lei º 6.530 (BRASIL, 1978a), Art. 16.
TOME NOTA: esses valores são corrigidos anualmente pelo índice oficial de preços
ao consumidor e você pode consultar as alterações, assim como realizar a impressão
do boleto para pagamento do valor da anuidade diretamente no site do Conselho
Regional em que mantiver sua inscrição.
O Art. 6º da Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a) prevê que as pessoas jurídicas inscritas no Conselho
Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos
direitos das pessoas físicas nele inscritas.
Prevê ainda que o corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias e manter
sua autonomia profissional, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato
44
Aula 2
dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, nas delegacias da Federação
Nacional de Corretores de Imóveis.
O corretor de imóveis associado e a imobiliária devem ajustar, entre si, como serão desem-
penhadas as funções correlatas à intermediação imobiliária e quais serão os critérios da partilha
dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.
Assim, desde que não haja elementos que caracterizem vínculo empregatício, previstos no
Art. 3º da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), o contrato de associação não implica troca
de serviços, pagamentos ou remuneração entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado.
Vamos verificar este artigo?
Art. 3º. Considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de
natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário
(BRASIL, 1943).
Bom, agora que abordamos as principais atividades desempenhadas pelo corretor de imóveis,
seguem algumas orientações de boas práticas para o dia a dia:
9 Visto que muitos clientes chegam até o corretor de imóveis por meio das redes
sociais, tenha perfis e fotos que demonstrem profissionalismo e credibilidade;
9 Nas redes, crie conteúdos e compartilhe informações que sejam relevantes e

interessem aos agentes do mercado imobiliário (todos os envolvidos no processo);
9 Dicas de conteúdo para redes sociais: os conteúdos devem ser em formato de

orientações para o cliente, exemplos: melhores parques de Campinas; 5 motivos
para você morar em Araraquara; 3 motivos para você financiar seu imóvel; comprar
imóvel pronto ou na planta?; 5 motivos para investir em imóveis etc. Ou seja:
elabore e promova conteúdos que sejam de interesse para a área imobiliária;
9 Participe de eventos da área imobiliária, que podem trazer atualizações

técnicas e profissionais, bem como aumentar e melhorar o networking, como:
cursos, palestras, workshops, congressos, convenções, fóruns, feiras etc.;
9 Tenha comprometimento, responsabilidade e pontualidade com

todos os compromissos e informações dos clientes;
9 Seja sempre educado, independentemente da situação;
9 Entenda que o trabalho do corretor de imóveis é de servir, orientar e facilitar a

transação imobiliária. A venda é uma consequência das ações que a antecedem;
9 O corretor de imóveis não é vendedor. Ele é agente facilitador do mercado imobliário.
45
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Síntese da aula
` Devido ao desenvolvimento tecnológico, o perfil do
corretor mudou e a sua forma de atuar também;
` É preciso entender essa mudança para que o corretor mantenha a

competitividade e não perca seu espaço no mercado de trabalho;
` É preciso que o corretor da atualidade desenvolva, entre outras

características, flexibilidade, multidisciplinaridade, criatividade,
inteligência emocional e relacionamento interpessoal;
` Para que o corretor exerça a função de avaliador de imóveis, devidamente

inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI), é necessário
que, além de possuir o título de Técnico em Transações Imobiliárias, ele
possua o certificado de conclusão do curso de Avaliação de Imóveis;
` O corretor de imóveis pode exercer atividades de intermediação

na compra, venda, permuta e locação de imóveis;
` O valor da anuidade, fixado pela Lei nº 6.530/1978, sofre alterações

anuais, devendo o corretor consultar as alterações no site do
Conselho Regional em que mantiver sua inscrição;
` O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo

sua autonomia profissional, mediante contrato de associação específico.
46
Aula 2
Exercícios
1. O corretor de imóveis pode exercer a função de Avaliador de Imóveis, independentemente de curso

específico e de registro no CNAI.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
2. Sempre que o corretor prestar serviços para uma imobiliária ele deve ser devidamente registrado
como empregado, nos moldes da CLT.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
3. O valor da anuidade paga pelas pessoas jurídicas ao Conselho Regional depende do valor do capital
social da empresa imobiliária.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
47
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
48
Aula 3
Órgãos Fiscalizadores e Entidades de Classe:
COFECI, CRECI, sindicatos e associações
Órgãos Fiscalizadores
e Entidades de Classe:
COFECI, CRECI, sindicatos
e associações
Caro(a) aluno(a),
Agora vamos lá: por que algumas profissões têm órgãos de fiscalização e outras não? Qual a
diferença entre o COFECI, o CRECI, os sindicatos e associações da área imobiliária? Para tanto,
estudaremos:
` Conselhos de Classe – COFECI/CRECI;
` Associações;
` Sindicatos;
` Custeio das Atividades Sindicais.
No final desta aula, você será capaz de diferenciar cada uma das instituições estudadas, en-
tender a função que exercem e a importância delas para o exercício da atividade profissional de
corretor de imóveis.
49
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
50
Aula 3
Conselhos de Classe –
autarquias profissionais
Agora que você sabe o que é profissão regulamentada, fica mais fácil entender que a lei pode
criar órgãos para fiscalizar esse exercício profissional, para verificar se o profissional, na sua rotina
de trabalho, observa as normas técnicas que foram regulamentadas.
Os órgãos que possuem esse poder de fiscalização são chamados de Conselhos de Classe. Eles
são pessoas jurídicas de direito público interno, constituídas sob a forma de autarquias federais,
o que significa dizer que exercem uma atividade tipicamente pública.
Por causa disso, eles possuem privilégios conferidos pela administração pública, como a pos-
sibilidade de arrecadar, de forma obrigatória, contribuições dos seus filiados, também chamadas
de anuidades.
Assim, a anuidade dos Conselhos possui natureza tributária, razão pela qual a falta de paga-
mento pode gerar cobrança via execução fiscal.
TOME NOTA: segundo o Art. 8º da Lei nº 12.514 (BRASIL, 2011a), para que
os Conselhos Profissionais ajuízem execução fiscal cobrando anuidades em
atraso, é necessário que o total da quantia executada seja de, no mínimo,
quatro vezes o valor da anuidade. Mesmo não tendo o poder de executar
a dívida, o Conselho Profissional poderá adotar outra sanção contra o
inadimplente: poderá suspender ou cancelar seu registro profissional. Assim,
o fato de os conselhos não poderem executar dívidas inferiores a quatro
vezes o valor cobrado anualmente da pessoa física ou jurídica inadimplente
não impede que seja feita a suspensão ou o cancelamento do registro do
profissional que deixar de efetuar o pagamento das anuidades. Isso está
previsto no Art. 8º, parágrafo único, da Lei nº 12.514 (BRASIL, 2011a), que
trata das contribuições devidas aos conselhos profissionais em geral.
STJ. 2ª Turma. Resp. 1659989-MG, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em

25/04/2017. Resumo extraído do site www.dizerodireito.com.br (informativo
603, STJ).
51
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
COFECI / CRECI
O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) e os Conselhos Regionais de Corretores
de Imóveis (CRECIs) são Conselhos Profissionais, que, conforme estudamos, têm a finalidade de
fiscalizar o exercício da atividade profissional do corretor de imóveis.
A Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a), em seu Art. 5º, dispõe que:
Art 5º. O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina

e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos
em autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao
Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.
O COFECI tem sede em Brasília e possui competência para atuar em todo o território nacio-
nal. Já os CRECIs têm sede na capital do estado ou dos estados pelos quais são responsáveis, a
critério do Conselho Federal.
O Conselho Federal é composto por dois representantes de cada Conselho Regional, eleitos
dentre os seus membros. Os Conselhos Regionais, por sua vez, são compostos por 27 membros,
eleitos pelos profissionais inscritos.
As atribuições do Conselho Federal estão estabelecidas no Art. 16 da Lei nº 6.530 (BRASIL,

1978a), entre as quais podemos citar: baixar normas de ética profissional; criar e extinguir Con-
selhos Regionais; elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis; fixar as
multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais.
Já as atribuições dos Conselhos Regionais estão fixadas no Art. 17 da mesma lei, entre as quais
podemos citar: decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretor de Imóveis e de pessoas jurídi-
cas; expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição; impor sanções; baixar resoluções
no âmbito de sua competência.
SAIBA MAIS: para complementar seu estudo, você pode consultar a Lei
nº 6.530/1978, por meio do link: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/
leis/l6530.htm
52
Aula 3
Associações
As associações são formadas por indivíduos que decidem se unir para lutar por seus interesses
comuns. A associação não possui finalidade lucrativa, como acontece com as sociedades.
Assim, a primeira coisa que precisamos entender é que qualquer pessoa pode criar uma
associação, desde que organize um grupo com fins lícitos e interesses comuns e que não haja
objetivo de ganhar dinheiro.
Como exemplos de associações do mercado imobiliário podemos citar a Associação das Em-
presas do Mercado Imobiliário (ADEMI), Associação das Empresas Loteadoras (AELO), Associação
Brasileira de Mercado Imobiliário (ABMI), Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis
(ABADI) e outras.
53
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
A Constituição Federal (BRASIL, 1988) garante, em seu Art. 5º, incisos XVII e XVIII, que as
pessoas são livres para se associarem e para constituírem associações, independentemente de
autorização estatal.
O Código Civil (BRASIL, 2002), por sua vez, em seus Arts. 53 a 61, traz as regras para criação,
funcionamento e dissolução das associações.
Para o nosso estudo, é importante saber que a associação é uma pessoa jurídica constituída
mediante Estatuto e registrada no Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas (CRPJ).
É possível que a associação institua por meio de seu estatuto a cobrança de mensalidade dos
associados, a fim de custear as despesas administrativas com a sua manutenção.
No entanto, a própria Constituição Federal (BRASIL, 1988) garante, em seu Art. 5º, inciso XX,
que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.
SAIBA MAIS: se você quiser se aprofundar mais nessa discussão, sugiro

que leia o artigo Condomínio de fato: agoniza, mas não morre, disponí-
vel em: https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/526537897/con-
dominio-de-fato-agoniza-mas-nao-morre.
Bom, voltando ao conceito de associação, pelo que estudamos, é possível perceber que elas
não são Conselhos Profissionais, que pertencem à administração pública e, por isso, pode instituir
taxas que são consideradas tributos.
O pagamento dessas taxas, mais conhecidas como anuidades, é obrigatório, sob pena de
ajuizamento de ação de execução fiscal para cobrança da dívida, bem como proibição do exer-
cício profissional.
As associações, por outro lado, são constituídas livremente e, apesar da possibilidade de seus
estatutos preverem a cobrança de mensalidade, ela não é obrigatória para aqueles que não de-
sejam se associar, ressalvadas as discussões que já expusemos.
SAIBA MAIS: para complementar seu estudo, você pode visitar

o site da Associação Brasileira de Mercado Imobiliário.
Segue link: http://www.abmi.org.br/eventos
54
Aula 3
Sindicatos
Os sindicatos surgiram em meados do século XIX em virtude da união dos trabalhadores, que
dividiam o mesmo espaço na indústria e buscavam melhorias para as suas condições de trabalho.
Essas uniões deram origem aos sindicatos, entidades que, representando a coletividade, pas-
saram a ostentar um poder maior de barganha perante os empregadores, conferindo melhores
perspectivas de trabalho aos empregados.
Com o passar do tempo, foram criadas também entidades sindicais que representassem os
empregadores, também chamados de sindicatos representativos da categoria econômica ou
sindicatos patronais.
Nesse sentido, a realidade trabalhista brasileira tem entidades coletivas que representam os
dois polos da relação.
O sindicato tem hoje um importante papel na elaboração de acordos e convenções coletivas

de trabalho. A importância desses instrumentos é que eles têm o poder de estabelecer normas
capazes de regular as relações entre as partes, empregador e empregado.
Assim, para verificar quais são os direitos de um determinado trabalhador, é preciso analisar
se, além das leis, também existe, para a categoria, algum acordo coletivo ou convenção coletiva.
É importante que você saiba que, como ocorre na associação, a filiação ao sindicato é livre,
não podendo o empregado ou o empregador ser obrigado a se filiar.
Entre os sindicatos do setor imobiliário podem ser citados o SECOVI (Sindicato das Empre-
sas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e
Comerciais), também conhecido como o Sindicato da Habitação, e o SINDUSCON (Sindicato
da Indústria da Construção Civil), de grande importância no setor. Para conhecer melhor, visite
a página de cada um desses sindicatos de seu estado.
55
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Por último, antes de falarmos sobre o custeio das entidades sindicais, sugiro que você visite a
página do sindicato dos corretores de imóveis do seu estado, bem como da Federação Nacional
dos Corretores de Imóveis (Fenaci), que coordena as atividades dos sindicatos filiados, a fim de
acompanhar suas atividades em prol de melhorias na atuação do corretor.
SAIBA MAIS: você pode acessar o site da Fenaci por meio do seguinte
link: http://www.fenaci.org.br/
Custeio das entidades sindicais

O custeio das entidades sindicais foi um tema bastante discutido pela mídia devido às altera-
ções que sofreu com a Reforma Trabalhista de 2017.
Assim, por certo, você irá lembrar que o trabalhador não é mais obrigado a pagar o valor co-
brado pelo sindicato a título de contribuição sindical.
No entanto, esse assunto pode causar certa dúvida, uma vez que o sindicato tem a possibili-
dade de cobrar dos seus filiados a contribuição confederativa.
Então, vamos entender exatamente como isso funciona? Vamos juntos!
Se você fizer novamente a leitura do Art. 8º, inciso IV, da Constituição Federal (BRASIL, 1988),
que já estudamos, será possível perceber que a Constituição assegurou aos sindicatos a possibilida-
de de cobrar duas contribuições diferentes: a contribuição fixada pela assembleia geral (chamada
de contribuição confederativa) e a contribuição prevista em lei (chamada de contribuição sindical).
A contribuição confederativa não é um tributo. Ela é fixada pela assembleia geral do sindicato
e o seu pagamento somente é exigido daqueles que optaram por se filiar.
A contribuição sindical, por outro lado, era instituída por lei e considerada um tributo. Por-
tanto, o pagamento dessa contribuição era obrigatório. Funcionava da seguinte forma: todos
aqueles que faziam parte de uma determinada categoria econômica ou profissional, ou de uma
profissão liberal, deveriam pagar ao sindicato representativo da mesma categoria ou profissão o
equivalente a 01 dia do seu trabalho. Os empregados realizavam esse pagamento, normalmente,
no mês de março.
No entanto, a Reforma Trabalhista, por meio da Lei nº 13.467 (BRASIL, 2017a), alterou todos os
dispositivos que dispunham sobre a Contribuição Sindical como sendo algo obrigatório (Arts. 578,
579, 582 e 587 da CLT (BRASIL, 1943)), passando a ser tratada como um pagamento facultativo.
Assim, hoje, os sindicatos não estão mais autorizados a cobrar, de forma obrigatória, a contri-
buição sindical, podendo cobrar apenas dos seus filiados a contribuição confederativa.
56
Aula 3
Síntese da aula
` Os Conselhos de Classe são órgãos criados para fiscalizar o
exercício profissional das pessoas a eles vinculadas;
` Os Conselhos de Classe podem arrecadar, de forma obrigatória,

contribuições dos seus filiados, também chamadas de anuidades;
` O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) e os Conselhos Regionais

de Corretores de Imóveis (CRECIs) são Conselhos Profissionais, que têm a finalidade
de fiscalizar o exercício da atividade profissional do corretor de imóveis;
` O COFECI tem competência para atuar em todo o território nacional.

Já os Conselhos Regionais têm competência estadual;
` As associações são formadas por indivíduos que decidem se unir para lutar
por seus interesses comuns. A associação não tem finalidade lucrativa;
` A Constituição Federal garante que “ninguém poderá ser

compelido a associar-se ou a permanecer associado”;
` Apesar de o estatuto das Associações prever a cobrança de mensalidade,

essas não são obrigatórias para aqueles que não desejam se associar;
` Os sindicatos são constituídos para representar os interesses de determinada classe

profissional, tanto de empregadores quanto de empregados. Eles têm um papel
importante na elaboração de acordos e convenções coletivas de trabalho;
` Com a Reforma Trabalhista, a contribuição sindical deixou de ser obrigatória;
` Os sindicatos podem cobrar a contribuição confederativa, que deve

ser paga por aqueles que desejam se filiar ao sindicato.
57
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Exercícios
Vamos verificar se você compreendeu o conteúdo desta aula?
1. Entre as finalidades do CRECI podemos citar:

A. ( ) Elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis.
B. ( ) Fixar multas e anuidades.
C. ( ) Expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição.
D. ( ) Baixar normas de ética profissional.
E. ( ) Elaborar normas técnicas para construção civil.
58
Aula 3
2. Com relação aos sindicatos, assinale a alternativa correta:

A. ( ) O pagamento da contribuição sindical é obrigatório.
B. ( ) Contribuição confederativa é o tributo devido por todos aqueles
que pertencem a determinada categoria profissional.
C. ( ) O sindicato tem hoje um importante papel na elaboração de acordos e convenções

coletivas de trabalho. No entanto, esses acordos e convenções não têm o poder de
estabelecer normas capazes de regular as relações entre empregador e empregado.
D. ( ) Os sindicatos são constituídos para representar os interesses de determinada

classe profissional, tanto de empregadores quanto de empregados.
E. ( ) Os sindicatos são constituídos e funcionam como órgão de direitos do consumidor.
3. No que diz respeito às associações, assinale a alternativa correta:

A. ( ) As associações podem cobrar mensalidades mesmo daqueles que não são associados.
B. ( ) Associação é uma pessoa jurídica com finalidade lucrativa, como a sociedade.
C. ( ) As associações são formadas por indivíduos que decidem
se unir para lutar por seus interesses comuns.
D. ( ) As associações pertencem à administração pública.

E. ( ) A associação é um órgão fiscalizador de classes profissionais.
4. No que diz respeito aos Conselhos Profissionais, assinale a alternativa correta:

A. ( ) A anuidade cobrada pelos Conselhos Profissionais não possui natureza tributária.
B. ( ) Os Conselhos Profissionais são entidades privadas responsáveis
pela fiscalização do exercício profissional.
C. ( ) Todas as profissões têm Conselhos Profissionais.

D. ( ) A falta de pagamento das anuidades dos Conselhos Profissionais

pode gerar cobrança dos profissionais via execução fiscal.
E. ( ) Todas as profissões, mesmo não sendo regulamentadas,

são obrigadas a ter conselhos profissionais.
5. A filiação ao sindicato é obrigatória para que o empregado possa se beneficiar dos acordos e
convenções coletivas celebradas em benefício da categoria.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
59
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
60
Aula 4
Código de Ética do Corretor de Imóveis
Código de Ética do
Corretor de Imóveis
Caro(a) aluno(a),
Em nossa 4ª aula, vamos estudar o Código de Ética do Corretor de Imóveis.
Provavelmente você consegue se lembrar de alguma atitude profissional que tenha lhe cha-
mado atenção por ter, por exemplo, causado prejuízos financeiros ou até mesmo morais ao
cliente, ou por ter prejudicado os próprios colegas de profissão. Nesse sentido, para que possamos
entender as condutas permitidas ao corretor de imóveis e as consequências do seu descumpri-
mento, estudaremos:
` Ética e Código de Ética;
` Código de Ética do Corretor de Imóveis;
` Código de Ética e a Lei nº 6.530/1978.
No final desta aula, você será capaz de reconhecer práticas que infringem o Código de Ética
do Corretor de Imóveis e entender como se instaura o processo disciplinar, assim como os tipos
de punição disciplinar.
Bons Estudos!
61
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Ética e Código de Ética

Começaremos nosso estudo compreendendo a diferença entre ética e código de ética.
Pois bem, podemos definir ética, não tendo a pretensão de esgotarmos seu significado, como
uma consciência coletiva de quais são as condutas adequadas para uma convivência harmoniosa,
que privilegie o interesse de todos em detrimento do próprio interesse ou do interesse de alguns.
Nesse sentido, a ética pressupõe liberdade. Portanto, o seu cumprimento depende da escolha
individual de cada um. Assim, você pode decidir se prefere colocar os seus interesses acima de
qualquer outro, mesmo sabendo que isso pode prejudicar muitas pessoas.
A norma jurídica, por sua vez, se diferencia da ética, justamente porque não há liberdade
para o seu cumprimento. Ao contrário, a sua observância é obrigatória, concordando ou não os
indivíduos, sob pena de punição do Estado no caso de seu descumprimento.
Assim, não há consequências senão sociais para aquele que descumpre comportamentos
éticos. De acordo com o Art. 5º, inciso II, da Constituição Federal (BRASIL, 1988), “ninguém será
obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.
Bom, agora que já conseguimos identificar a diferença entre ética e lei, podemos concluir que
o Código de Ética Profissional utiliza o vocábulo “ética” apenas para anunciar o tipo de norma
que tratará. Portanto, as pessoas que devem se submeter as suas regras não possuem liberdade
para cumpri-las ou não, o que evidencia sua natureza de lei.
Visto isso, vamos conversar sobre o Código de Ética Profissional do Corretor de Imóveis.
62
Aula 4
Código de Ética do
Corretor de Imóveis
O Código de Ética do Corretor de Imóveis foi publicado na Resolução-COFECI nº 326, de
1992 (BRASIL, 1992).
É possível verificar, logo no Art. 1º da resolução, o objetivo pelo qual esse Código foi criado:
“fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional”.
Não pretendemos aqui copiar todos os artigos do Código e analisar um por um. Nossa in-
tenção é que você consiga compreender os valores que permearam sua idealização, razão pela
qual mencionaremos somente aqueles que forem importantes para cumprir o objetivo proposto.
No entanto, você pode acessar a íntegra do código por meio do link: http://www.crecies.
gov.br@crecies.gov.br/Dowloads_Arquivos/documentos_internos/RESOLUCOES/1992/resolu-
cao326_92.pdf.
Essa lei contém apenas 10 artigos, que recomendo a leitura, por se tratarem justamente da
forma pela qual o corretor de imóveis deve conduzir sua atuação profissional.
Assim, tanto o Art. 2º quanto os incisos V, VI, X e XI do Art. 3º tratam da forma zelosa com a
qual o corretor precisa agir no momento de exercer suas atividades, bem como do respeito e
consideração no tratamento com os colegas de profissão.
O Art. 4º traz alguns deveres que devem ser observados no relacionamento com os clientes.
Ao analisarmos os incisos de I a X, verificamos que novamente todos eles exigem do corretor
atitudes respeitosas, zelosas e transparentes. Vamos verificar?
Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

I. inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II. apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca
omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais
circunstâncias que possam comprometer o negócio;
III. recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV. comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou
documentos a ele destinados;
V. prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio,
contas pormenorizadas;
63
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
VI. zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio,

reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
VII. restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
VIII. dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;
IX. contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
X. receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo
mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido
consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.
O Art. 5º traz a orientação de que “O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos
profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência
ou infrações éticas”.
O tema responsabilidade civil do corretor de imóveis foi trabalhado no curso de Direito Imo-
biliário, portanto sugiro que você retome a leitura desse ponto no material.
Agora, e a responsabilidade penal dos corretores, como isso pode ocorrer?
Toda vez que o corretor praticar alguma conduta que se enquadre em um crime previsto no
Código Penal ou em outra Legislação Penal Especial, ele pode ser responsabilizado nessa esfera.
Assim, perceba que, dependendo da conduta praticada, o corretor pode responder nas três esferas:
civil (exemplo: indenização por danos morais, materiais), administrativa (penalidades aplicadas
pelo CRECI) e penal (justiça criminal).
TOME NOTA: como exemplos de crimes que podem ser praticados durante o
exercício da atividade profissional de corretor podemos citar o crime de falsificação
de documento particular – Art. 298 do Código Penal (falsificar a assinatura do cliente
no laudo de vistoria do imóvel); o crime de estelionato, previsto no Art. 171 do Código
Penal; e o crime de lavagem de dinheiro, previsto na Lei nº 9.613 (BRASIL, 1998).
Vamos voltar aos artigos do Código de Ética?
O Art. 6º trata de atitudes proibidas ao corretor, relacionadas ao enriquecimento ilícito, ao

locupletamento (aumento de patrimônio de forma ilícita).
O Art. 7º do Código de Ética prevê que compete ao CRECI em que o corretor está inscrito
apurar as faltas que este cometer e aplicar as penalidades.
64
Aula 4
O Art. 8º elenca as hipóteses em que a penalidade é considerada leve e grave. Observe o quadro:
Considerar a profissão como alto título de honra e não praticar

nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;
Observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu

mister com dignidade;
Exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade,

observando as prescrições legais e regulamentares;
Auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do

cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e
fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de que
tiver ciência;
Apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos,

nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos
riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;
Recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores

ou documentos a ele destinados;
Transgressão ética grave Prestar ao cliente, quando solicitado, ou logo que concluído o
negócio, contas pormenorizadas;
Restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
Dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a

qualquer título;
Contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços

profissionais;
Receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações

pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo
diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou
for praxe usual na jurisdição;
Aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se

ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se
a fraude;
Promover a intermediação com cobrança de “over-price”;

Locupletar-se, por qualquer forma, à custa do cliente;
65
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou

vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente
prestados;
Angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza,

com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro
profissional ou para a classe;
Desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
Deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização

ou intimações para instrução de processos;
Acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem

ilegalmente atividades de transações imobiliárias;
Transgressão ética grave
Praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
Promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
Abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo

justo e prévia ciência do cliente;
Solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de

concessões ilícitas;
Utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando

no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe;
Receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja
expressamente autorizado para tanto.
Transgressão ética leve Tudo o que desatender os demais preceitos do Código de Ética.
Perceba, caro(a) aluno(a), que o Código de Ética elenca padrões de conduta para resolver
determinadas situações-problema, que correspondem a valores importantes e que devem ser
respeitados para o bom exercício da atividade profissional.
A Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a) também elenca, em seu Art. 20, algumas condutas que são
proibidas ao Corretor de Imóveis. Vamos verificar?
Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos

nos órgãos de que trata a presente lei é vedado:
I. prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
66
Aula 4
II. auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;
III. anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado
através de documento escrito;
IV. fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar
o número de inscritos;
V. anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de
registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;
VI. violar o sigilo profissional;
VII. negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou
documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
VIII. violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
IX. praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime
ou contravenção;
X. deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.
Código de Ética
e a Lei nº 6.530/1978
Analisando os 10 artigos do Código de Ética que estudamos anteriormente e também as
vedações impostas ao corretor por meio da Lei n. 6530 (BRASIL, 1978a), você observará que ele
não trata das penalidades que serão aplicadas caso suas normas sejam descumpridas nem do
procedimento que deve ser observado no trâmite da punição, ou seja, como se inicia o processo
disciplinar, possibilidade de defesa do acusado, entre outros.
Onde iremos encontrar essas regras? Elas existem?
Existem sim. Lembra-se da regra do Art. 5º, inciso II, da Constituição Federal “ninguém será
obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”?
Logo, as espécies de sanções foram disciplinadas na Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a), em seu Art.
21º, e são elas:
~ Advertência verbal;
~ Censura;
~ Multa;
~ Suspensão da inscrição, até noventa dias;
~ Cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.
67
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Na determinação da sanção aplicável, o Conselho Regional deve se orientar pelas circunstân-

cias de cada caso concreto, de modo a considerar a gravidade da infração.
Os instrumentos que norteiam o procedimento para aplicação dessas penalidades são: Reso-
lução-COFECI nº 146 (BRASIL, 1982), que trata do Código de Processo Disciplinar; Lei nº 6.530
(BRASIL, 1978a), que regulamenta a profissão de corretor de imóveis; e o Decreto nº 81.871 (BRASIL,
1978b), que regulamenta a Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a).
O Art. 38 do Decreto nº 81.871 (BRASIL, 1978b) estabelece, em 13 incisos, hipóteses de infra-

ção disciplinar e, logo no inciso I, trata da hipótese de transgredir normas de ética profissional.
Vamos verificar?
Art 38. Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis:

I. transgredir normas de ética profissional;
O Processo Disciplinar pode ser instaurado por auto de infração ou representação. O primeiro
é instaurado pelo próprio agente de fiscalização do CRECI e o segundo inicia-se por despacho
do Presidente do CRECI, em denúncia, comunicação de membro ou servidor do COFECI ou do
CRECI, ou ainda ofício de autoridade pública.
Após ser devidamente notificado da instauração do processo disciplinar, o acusado tem 15

dias para apresentar defesa; e da decisão que concluir pela punição, cabe recurso ao COFECI,
no prazo de 30 dias.
As penas de advertência, censura e de multa serão comunicadas pelo CRECI ao autuado por
meio de ofício reservado. Somente em caso de reincidência é que deverá constar de certidão a
menção a essas penalidades.
Já a pena de suspensão será anotada na Carteira de Identidade Profissional do Corretor de

Imóveis ou do responsável pela pessoa jurídica, sendo que, no caso de não apresentação da car-
teira no prazo de 10 dias, o CRECI deverá converter a penalidade aplicada na de cancelamento
da inscrição.
Com relação à penalidade de multa, se ela não for paga no prazo de 30 dias, contados da data
de comunicação da decisão final que determinou sua aplicação, ela será inscrita como dívida
ativa para cobrança judicial.
Se a infração cometida também constituir ilícito penal, o Presidente do CRECI comunicará o

fato à autoridade competente para que essa tome as providências que se fizerem necessárias e,
se for o caso, instaure o processo penal.
68
Aula 4
Note, então, que existem consequências sérias para aquele que não observa as regras do
Código de Ética, razão pela qual devemos ser cautelosos e diligentes para não as desrespeitar.
Além disso, na maior parte das vezes, sabemos se as nossas atitudes estão de acordo com a
ética ou não.
Assim, esperamos que nossas aulas proporcionem a inspiração necessária para alcançar sem-
pre a boa vontade.
Síntese da aula
` Podemos definir ética como uma consciência coletiva de quais são
as condutas adequadas para uma convivência harmoniosa;
` Ética pressupõe liberdade;
` O Código de Ética Profissional possui natureza de lei

porque o seu cumprimento é obrigatório;
` O Código de Ética do Corretor de Imóveis foi criado com o objetivo de “fixar a

forma pela qual deve se conduzir o corretor, quando no exercício profissional”;
` Dentre outros valores que nortearam a criação das regras do Código de Ética dos
Corretores de Imóveis, destacam-se o respeito, zelo profissional e a transparência;
` Corretor de imóveis, dependendo da conduta praticada, pode responder civil,

penalmente e administrativamente por atos profissionais danosos ao cliente;
` Compete ao CRECI em que o corretor está inscrito apurar as

faltas que este cometer e aplicar as penalidades;
` As espécies de sanções disciplinares são: advertência verbal, censura,

multa, suspensão da inscrição, até noventa dias, cancelamento
da inscrição com apreensão da carteira profissional.
69
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Exercícios
1. Obedecendo ao Código de Ética, com relação aos clientes, cumpre

ao corretor de imóveis, entre outros deveres:
I. Inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo;

II. Recusar transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
III. Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de
valores ou documentos a ele destinados.
É correto o que se afirma em:

A. ( ) I apenas.
B. ( ) III apenas.
C. ( ) II e III apenas.
D. ( ) I, II e III.
E. ( ) I e III apenas.
70
Aula 4
2. Com relação às infrações disciplinares, assinale a alternativa correta:

A. ( ) Constituem espécies de sanções disciplinares apenas advertência verbal e censura.
B. ( ) Transgredir normas ético-disciplinares não constitui

infração disciplinar da parte do corretor de imóveis.
C. ( ) Se a infração cometida pelo corretor também constituir ilícito penal,

o Presidente do CRECI comunicará o fato à autoridade
competente para que essa instaure o processo penal.
D. ( ) Compete ao COFECI apurar as faltas ético-disciplinares

que o corretor de imóveis cometer e aplicar as penalidades.
E. ( ) Se a infração cometida pelo corretor também constituir ilícito

penal, o Presidente do Sindicato Patronal comunicará o fato à
autoridade competente para que essa instaure o processo penal.
3. Qual das penalidades pode ser anotada na carteira de

identidade profissional do corretor de imóveis?
A. ( ) Advertência.
B. ( ) Suspensão.
C. ( ) Multa.
D. ( ) Censura.
E. ( ) Apreensão.
4. O corretor de imóveis que aceita tarefas para as quais não está preparado ou que
Gabarito e respostas nas páginas 156-157

não se ajusta às disposições vigentes ou ainda que possam prestar-se à fraude
pratica uma penalidade considerada de natureza leve pelo Código de Ética.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
5. O corretor pode anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem que seja necessário
mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
71
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
72
Aula 5
Empresa Imobiliária: a constituição da empresa
Empresa Imobiliária:
a constituição da empresa
Caro(a) aluno(a),
Nesta aula, vamos aprender como o profissional da área imobiliária pode exercer suas ativida-
des, quais são as modalidades de empresa mais conhecidas no Brasil e aspectos relacionados a
questões tributárias. No final, você terá informações suficientes para sozinho conseguir responder
ao seguinte questionamento: qual a melhor modalidade de empresa para o meu caso?
` Espécies de empresário;
` Enquadramento como ME e EPP;
` Noções de Direito Tributário;
` Simples Nacional.
Espécies de empresário
Há quatro espécies de empresário hoje no Brasil:
I. Empresário individual (Art. 966 do Código Civil);
II. Sociedade empresária (Art. 981 do Código Civil);
III. Empresário individual de responsabilidade limitada – EIRELI

(Art. 980, “a”, do Código Civil);
IV. Sociedade limitada unipessoal (artigo introduzido pela MP nº 881 (BRASIL, 2019)).
Vamos conversar um pouco sobre cada um deles para que você possa, quando precisar cons-
tituir uma empresa, tomar a decisão mais acertada para o seu caso. Vamos lá?
73
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Empresário individual
É a pessoa física que realiza uma atividade empresarial.
O empresário individual deve registrar sua atividade na Junta Comercial do Estado. Quando o
registro é feito, a Junta Comercial impõe que esse empresário individual tenha um CNPJ.
Aqui é necessária uma distinção muito importante, pois as pessoas costumam fazer confusão:
o empresário individual não é uma pessoa jurídica, mesmo tendo um CNPJ, porque somente a
lei pode dizer quem é pessoa jurídica ou não. Vejamos o que diz o Art. 44 do Código Civil:
Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:

I. as associações;
II. as sociedades;
III. as fundações;
IV. organizações religiosas;
V. os partidos políticos;
VI. as empresas individuais de responsabilidade limitada.
74
Aula 5
Pela análise do Art. 44 do Código Civil, é possível observar que não consta do rol das pessoas
jurídicas o empresário individual.
Então você poderia se perguntar: por que essa informação é importante? Ocorre que o empre-
sário individual não constitui uma nova pessoa para exercer sua atividade profissional. Ele mesmo
como pessoa natural exerce essa atividade e, caso enfrente dificuldades financeiras para pagar
seus credores, todo o seu patrimônio pode ser utilizado para pagamento das dívidas. Quando há
a constituição de uma nova pessoa jurídica, o patrimônio pessoal da pessoa física do empresário
fica protegido, e somente poderá ser utilizado para pagamento das dívidas da pessoa jurídica o
patrimônio desta. Assim, podemos falar que há uma distinção de patrimônio.
Podemos concluir que o empresário individual é aquele que exerce a atividade empresarial
em nome próprio, respondendo com todo o seu patrimônio pelas obrigações que vier a contrair.
Chamamos isso de responsabilidade ilimitada.
Outro detalhe importante com relação ao empresário individual diz respeito ao nome que ele
utilizará para exercer sua atividade profissional. O empresário individual não pode utilizar “nome
fantasia”.
Vamos aprofundar um pouquinho?
O nome empresarial identifica o exercente da atividade empresária, ou seja, o empresário, a

sociedade empresária ou a EIRELI (empresa individual de responsabilidade limitada).
Existem três espécies de nome empresarial:
A) Firma individual (Art. 1.156 do Códgo Civil);
B) Firma Social ou Razão Social (Art. 1.157 do Código Civil);
C) Denominação (Art. 1.160 do Código Civil).
A firma individual identifica o empresário, que deverá exercer suas atividades utilizando obri-
gatoriamente o seu nome civil por extenso ou abreviado e, se houver interesse, seguido do
ramo da atividade. Detalhe: o sobrenome não pode ser abreviado. Os empresários individuais
obrigatoriamente devem utilizar a firma individual como nome empresarial. Exemplo: José da
Silva Imobiliária.
A firma social ou razão social é utilizada nas espécies de sociedades em que o nome empre-
sarial deve ser obrigatoriamente o nome civil dos sócios que a representam. O legislador permite
que a firma social seja composta pelo nome de apenas um dos sócios, seguido da expressão
“companhia (CIA)”, por extenso ou abreviada. As sociedades que possuem sócios de responsabi-
75
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
lidade ilimitada devem obrigatoriamente adotar a firma social como nome empresarial. Exemplo:
Roberto Carlos da Silva & CIA.
A denominação é uma espécie de nome empresarial que pode ser livremente criado pelos
sócios ou empresário, também conhecida como nome fantasia. As sociedades limitadas, a EIRELI
e as sociedades anônimas podem adotar essa espécie de nome empresarial. Exemplo: Viva mais
negócios imobiliários LTDA; Viva mais negócios imobiliários EIRELI.
TOME NOTA: as juntas comerciais são autarquias estaduais que possuem competência
dentro dos limites territoriais do estado em que estão constituídas. Portanto, o
nome registrado na Junta Comercial de São Paulo, por exemplo, terá exclusividade
e proteção dentro dos limites do estado de São Paulo (Art. 1.166 do Código Civil).
Agora, voltando ao empresário individual, apenas para sanar qualquer dúvida que possa surgir,
é importante entendermos que a figura do empresário individual não se confunde com a so-
ciedade, pois são espécies distintas e estamos estudando cada uma delas para que você possa
compreender as especificidades.
Você poderá estar se perguntando: professora, empresário individual e microempreendedor

individual é a mesma coisa?
E lhe respondo: o microempreendedor individual (MEI) é uma forma de exercício da ativida-

de profissional como empresário individual, só que possui regras específicas, inclusive de renda
máxima anual.
Assim, não confunda, pois a sociedade empresarial não pode ser considerada MEI, mas tão
somente o empresário individual que possua receita bruta anual de no máximo R$ 81.000,00
(informação de março de 2020).
O MEI deve aderir a uma forma simplificada de recolhimento de tributos, que é o Simples
Nacional, o que implica um pagamento unificado dos tributos necessários para o exercício da
atividade profissional.
No entanto, não iremos nos estender na análise do MEI porque existe muita discussão sobre
a possibilidade de o corretor de imóveis utilizar essa modalidade de empresário individual, tendo
em vista considerações a respeito de ela ter sido criada para tirar da informalidade atividades que
não têm regulamentação legal.
76
Aula 5
Sociedades empresárias
Sociedade limitada
O Código Civil (BRASIL, 2002) prevê como espécies de sociedades empresárias: sociedade em
conta de participação, sociedade em nome coletivo, sociedade em comandita simples, sociedade
em comandita por ações, sociedade limitada e sociedade anônima.
Provavelmente você deve ter escutado falar apenas das duas últimas, que são mais conhe-
cidas. Exceto a sociedade em conta de participação, as demais perderam um pouco a utilidade
em razão, principalmente, de características como a responsabilidade ilimitada dos sócios pelas
dívidas contraídas pela empresa.
Assim, nesta aula, vamos conversar apenas sobre a sociedade limitada, pois, das mencionadas,
sem dúvida é a mais utilizada pelos corretores que pretendem constituir uma sociedade.
Então, vamos analisar algumas de suas características?
A sociedade limitada é composta por no mínimo duas pessoas, que realizam um contrato
social, em que devem ser estipuladas regras específicas, como o valor do capital social, que é a
soma que os sócios se comprometem a investir na empresa, a designação e responsabilidade
dos administradores da empresa, as hipóteses de dissolução da empresa, entre outras que os
sócios queiram estabelecer.
77
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Esse contrato social deve ser registrado na Junta Comercial do Estado em que a empresa pre-
tende exercer suas atividades, e os sócios poderão optar se pretendem que o nome empresarial
seja firma social ou denominação, conforme estudamos anteriormente.
Deve ser acrescentada ao nome empresarial sempre a expressão LTDA, e, se os sócios optarem
pela denominação, deverá ser acrescentado, obrigatoriamente, o ramo da atividade.
Como o próprio nome dessa sociedade diz, a responsabilidade dos sócios pelas dívidas con-
traídas pela empresa é limitada ao patrimônio da própria empresa, não podendo atingir, em regra,
o patrimônio pessoal de cada sócio.
A expressão em regra foi utilizada porque existem situações excepcionais, que chamamos
de desconsideração da personalidade jurídica, em que, mesmo nesses tipos de sociedade de
responsabilidade limitada, o patrimônio dos sócios poderá ser atingindo.
Isso acontece nos casos em que se comprove que, no exercício da atividade profissional, os
sócios se utilizaram da empresa para operar com desvio de finalidade (lavagem de dinheiro, en-
cobrir ato ilícito, lesar credores) ou fizeram confusão patrimonial (misturaram os bens pessoais
com os da empresa, por exemplo quando o sócio compra um carro em nome da empresa para
uso pessoal).
Empresa individual de responsabilidade

limitada – EIRELI
Esta espécie de empresa foi introduzida no Brasil pela Lei nº 12.441 (BRASIL, 2011b), portanto
é considerada recente para o Direito.
A EIRELI não é uma espécie de sociedade, tendo em vista a própria redação do Art. 980-A do
Código Civil (BRASIL, 2002), que menciona que a empresa individual de responsabilidade limitada
será constituída por uma única pessoa.
Essa modalidade, no entanto, difere do empresário individual, que estudamos anteriormente,

porque a EIRELI é uma pessoa jurídica e a responsabilidade do empresário é limitada.
Na verdade, essa nova modalidade de pessoa jurídica buscou diminuir a criação de socieda-
des limitadas de “fachadas”, em que uma pessoa emprestava seu nome para que o outro sócio
pudesse montar uma sociedade limitada e conseguisse ter a proteção patrimonial. Aquele sócio
que emprestava o nome possuía apenas uma pequena parcela do capital social, não raras vezes
com 1%, e não atuava em nenhum ato decisório, tampouco administrativo da sociedade.
78
Aula 5
A fim de acabar com essa situação do empresário que pretendia exercer a atividade empre-
sarial sozinho, mas queria ter seus bens pessoais protegidos, foi criada a empresa individual de
responsabilidade limitada.
Ocorre que o mesmo Art. 980-A do Código Civil previu que, para constituir uma EIRELI, o
empresário individual deveria iniciar suas atividades com um capital social de, no mínimo, 100
vezes o valor do salário-mínimo.
Pois bem, quantos empresários individuais que estão iniciando sua atividade econômica pos-
suem condições de iniciar a empresa com esse valor mínimo de capital social? Muito poucos.
Por esse motivo, a criação da EIRELI não conseguiu acabar de vez com as sociedades limitadas
de “fachada”.
Bom, agora que já explicamos seu conceito e a razão de sua criação, vamos analisar alguns
detalhes sobre essa modalidade de empresa.
Para constituição do nome empresarial da EIRELI, o empresário pode optar pela firma indi-
vidual ou denominação, com o acréscimo da expressão “EIRELI” no final, ao contrário, como já
estudamos, do empresário individual de responsabilidade ilimitada, que deve, obrigatoriamente,
utilizar a modalidade firma individual.
Outra observação importante é que o empresário individual de responsabilidade limitada, desde

que pessoa física, só pode constituir uma única EIRELI. Essa observação é importante porque a
Instrução Normativa DREI nº 47 do Departamento de Registro Empresarial – DREI, publicada em 3
de agosto de 2018, autorizou expressamente uma pessoa jurídica a constituir mais de uma EIRELI.
79
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Sociedade limitada unipessoal –

Medida Provisória nº 881/19
Esta é uma tremenda novidade legislativa e fresquinha para vocês. Vamos conferir?
Os comentários sobre a sociedade limitada unipessoal ainda são poucos e teremos que analisar
os resultados de sua incidência na prática.
Contudo, o que podemos afirmar é que essa nova modalidade de sociedade pode ser cons-
tituída por uma única pessoa.
Apesar de parecer estranho, pois normalmente temos a ideia de que uma sociedade pressupõe
no mínimo duas pessoas, essa modalidade já é comum em outros países, e, no Brasil, a sociedade
unipessoal de advogados já existe desde 2016.
A sociedade limitada unipessoal tem como vantagem a proteção patrimonial dos bens pes-
soais do empresário e não se exige valor mínimo para sua constituição, o que a difere da EIRELI.
Além disso, como já estudamos, o empresário individual, pessoa física, só poderá constituir
uma única EIRELI. Assim, se desejar ter outra empresa, não poderá optar novamente por essa
modalidade.
A sociedade limitada unipessoal, por sua vez, não traz restrição quanto à possibilidade de o
mesmo titular possuir mais de uma sociedade limitada unipessoal.
80
Aula 5
Enquadramento como ME e EPP

Ainda para ajudá-lo a verificar qual a melhor forma de você exercer sua atividade profissional,
vamos tecer alguns comentários sobre as microempresas (ME) e as empresas de pequeno porte
(EPP).
Muitas pessoas confundem, acreditando que a ME e a EPP são espécies de empresa. Contudo,
já estudamos as modalidades de empresas existentes no Brasil e elas não estiveram presentes,
até então, no nosso estudo.
Você sabe por quê?
Porque ME e EPP não são espécies de empresas, mas um enquadramento que tem como base
o valor bruto anual de suas receitas, o que lhes permite ter um tratamento jurídico diferenciado,
com a finalidade de incentivá-las pela simplificação de suas obrigações administrativas, tributárias,
previdenciárias e creditícias, ou pela eliminação ou redução destas por meio de lei.
Esse tratamento diferenciado para as Microempresas e Empresas de Pequeno Porte foi deter-
minado pela Constituição Federal, em seu Art. 170, inciso IX. Vamos verificar?
Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e

na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme
os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:
[...]
IX. tratamento favorecido para as empresas de pequeno porte constituídas sob

as leis brasileiras e que tenham sua sede e administração no País.
Assim, foi em obediência ao comando constitucional que o legislador editou a Lei Comple-
mentar nº 123 (BRASIL, 2006a), que institui o Estatuto Nacional da Microempresa e da Empresa
de Pequeno Porte.
Essa Lei Complementar, por sua vez, em seu Art. 3º, incisos I e II, trouxe um conceito objetivo
para qualificar juridicamente a ME e a EPP, uma vez que estabeleceu que será considerada Mi-
croempresa a atividade empresarial, seja ela individual, seja de sociedade empresária, que possua
renda bruta anual de até R$ 360.000,00, ao passo que será considerada Empresa de Pequeno
Porte a atividade empresarial que tenha receita bruta anual superior a R$ 360.000,00, mas até
R$ 4.800.000,00.
81
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Sugiro que você sempre consulte a lei para obter esses valores atualizados.
Segue link para acesso: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm
TOME NOTA: note que a receita é bruta e não líquida, bem como anual e não mensal.
Importante esclarecer também que algumas espécies, mesmo que se enquadrem na receita
bruta prevista na lei, não poderão se enquadrar nos benefícios da Lei Complementar nº 123 (BRA-
SIL, 2006a), por expressa vedação dos incisos do parágrafo 4º do Art. 3º. O legislador entendeu
que as pessoas jurídicas tratadas nesses incisos não eram compatíveis com o público-alvo que
a lei pretendia alcançar. Entre elas podemos mencionar as empresas que exercem atividade de
financiamento ou investimento de crédito imobiliário.
Tributos a pagar na área imobiliária

Após esses apontamentos sobre as possibilidades existentes para constituir uma empresa no
Brasil, é importante que você compreenda de que forma a legislação tributária afeta o seu negócio,
seja os pagamentos que você precisará realizar como empresário, seja a forma de orientar o seu
cliente no momento de uma compra, venda ou locação.
Não se esqueça que o profissional da área imobiliária que queira se destacar no mercado de
trabalho deve possuir um conhecimento amplo e integrado das relações que possam interferir
no negócio que ele está intermediando.
O tributo é uma dessas relações que interferem no negócio que as partes estão celebrando, e
uma orientação precisa e acertada pode transmitir a confiança que o cliente precisa para fechar
o negócio com você.
Então, não perca essa oportunidade de se tornar um profissional diferenciado. A Constituição

Federal (BRASIL, 1988) previu a existência de cinco espécies de tributos no Brasil: impostos, taxas,
contribuição de melhoria, contribuição especial e empréstimo compulsório.
Então, não confunda! Os impostos são apenas uma espécie de tributo.
No nosso estudo, iremos nos concentrar em alguns impostos que são importantes no dia a
dia do corretor de imóveis.
Assim, apenas para facilitar, vamos analisar a tabela seguinte, que nos permitirá compreender
quais são os tipos de impostos existentes e qual o ente federativo (União/ Estados/ Distrito Federal/
Municípios) que possui competência para criar esses tributos.
82
Aula 5
Ente Federativo com competência

Impostos
para instituir o imposto
• Imposto de Importação de
Produtos Estrangeiros (II);
• Imposto de Exportação, para o Exterior, de
Produtos Nacionais ou Nacionalizados (IE);
• Imposto de Renda e Proventos
de Qualquer Natureza (IR);
• Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI);
• Imposto sobre Operações de Crédito,
União Câmbio e Seguro ou relativas a Títulos
ou Valores Mobiliários (IOF);
• Imposto sobre a Propriedade
Territorial Rural (ITR);
• Imposto sobre Grandes Fortunas (IGF),
nos termos de Lei Complementar;
• Impostos residuais;
• Impostos extraordinários de guerra.
• Imposto sobre a Transmissão Causa

Mortis e Doação, de Quaisquer
Bens ou Direitos (ITCMD);
• Imposto sobre Operações Relativas à
Estados/ Distrito Federal Circulação de Mercadorias, sobre Prestações
de Serviços de Transporte Interestadual e
Intermunicipal e de Comunicação (ICMS);
• Imposto sobre a Propriedade de
Veículos Automotores (IPVA).
• Imposto sobre a Propriedade

Predial e Urbana (IPTU);
• Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, a
Qualquer Título, por Ato Oneroso, de
Bens Imóveis, por natureza ou Acessão
Municípios/ Distrito Federal Física, e de Direitos Reais sobre Imóveis,
exceto os de Garantia, bem como Cessão
de Direitos a sua Aquisição (ITBI);
• Imposto Sobre Serviços de
Qualquer Natureza (ISSQN).
83
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Assim, observando o quadro, você conseguirá identificar que o ITBI (Imposto sobre Transmis-
são de Bens Imóveis), imposto bem conhecido nas transações imobiliárias, é de competência
do Município. Essa informação é extremamente relevante para que você compreenda que o
percentual que irá incidir (alíquota) sobre o valor venal do imóvel, para determinar o valor que
deve ser pago de tributo, dependerá de cada município.
Em regra, os municípios fixam suas alíquotas entre 1% e 3%. Na cidade de São Paulo, por exem-
plo, a alíquota do ITBI é de 3%, exceto nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro
de Habitação, no Programa de Arrendamento Residencial e naquelas que envolvam Habitação
de Interesse Social, em que a alíquota é de 0,5%, conforme você pode conferir: https://www.
prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/fazenda/servicos/itbi/index.php?p=2513
Agora vamos imaginar o seguinte caso para compreender como isso tudo funciona na prá-
tica: João, que mora na cidade de São Paulo, procura você para auxiliá-lo a vender um imóvel
residencial localizado na cidade de Campinas-SP. Em duas semanas, você consegue achar um
comprador para o imóvel de João. Agora, para concluir as tratativas, ele faz as seguintes perguntas:
Onde o imóvel deve ser registrado?
De quem é a responsabilidade pelo registro?
É preciso fazer a escritura pública?
Quem deve pagar o ITBI?
Você consegue ajudar João?

A primeira coisa que precisamos saber é que, quando compro ou vendo um imóvel, é necessário
que o registro seja efetuado no cartório de registro de imóvel específico, ou seja, de onde o bem
está localizado. Então, por mais que João e o comprador residam na cidade de São Paulo, esse
imóvel terá que ser registrado em Campinas, uma vez que o cartório competente para efetuar o
registro é o do local onde o imóvel está localizado.
E quem é o responsável pelo registro? Comprador ou vendedor?

Toda vez que se compra um imóvel, para torná-lo regular, é necessário fazer o registro no
cartório de imóveis a fim de que seja gerada a matrícula atualizada no nome do comprador. Esse
procedimento é feito por meio do recolhimento de tributo e da realização da escritura pública,
no caso dos imóveis com valor acima de 30 salários-mínimos.
Há uma regra interessante no Brasil: se você vende um imóvel e compra outro dentro do
prazo de 180 dias, você fica isento de qualquer pagamento de imposto de renda. Essa é uma
informação importante, pois quanto mais conhecimento você fornece para o seu cliente, mais
confiança você gera.
84
Aula 5
SAIBA MAIS: para aprofundar seu conhecimento, assista ao vídeo dispo-

nível na TV CRECI-SP: https://tv.crecisp.gov.br/midia?v=4DBP2ROZ94.
Simples Nacional
O Simples Nacional é um Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribui-
ções devidos pelas Microempresas e Empresas de Pequeno Porte. A adesão ao Simples Nacional
é facultativa.
O Art. 13 da Lei Complementar nº 123 (BRASIL, 2006a) relaciona os impostos e contribuições

que poderão ser recolhidos mediante documento único de arrecadação. Vamos verificar?
Art. 13. O Simples Nacional implica o recolhimento mensal, mediante documento

único de arrecadação, dos seguintes impostos e contribuições:
I. Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica - IRPJ;
II. Imposto sobre Produtos Industrializados - IPI, observado o disposto no inciso
XII do § 1o deste artigo;
III. Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL;
IV. Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS, obser-
vado o disposto no inciso XII do § 1o deste artigo;
V. Contribuição para o PIS/Pasep, observado o disposto no inciso XII do § 1o
deste artigo;
VI. Contribuição Patronal Previdenciária - CPP para a Seguridade Social, a cargo
da pessoa jurídica, de que trata o art. 22 da Lei nº 8.212, de 24 de julho de
1991, exceto no caso da microempresa e da empresa de pequeno porte que
se dedique às atividades de prestação de serviços referidas no § 5º-C do art.
18 desta Lei Complementar;
VII. Imposto sobre Operações Relativas à Circulação de Mercadorias e Sobre
Prestações de Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal e de
Comunicação - ICMS;
VIII. Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza - ISS.
As empresas imobiliárias foram inseridas no regime de tributação do Simples Nacional somente

em 2014. A locação de imóveis próprios e o loteamento e incorporação continuam excluídos
pela Lei Complementar.
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Síntese da aula
` O empresário individual é aquele que exerce a atividade empresarial em nome próprio,
respondendo com todo o seu patrimônio pelas obrigações que vier a contrair;
` O empresário individual não pode utilizar “nome fantasia”;
` O microempreendedor individual (MEI) é uma forma de exercício da atividade profissio-

nal como empresário individual, que tem receita bruta anual limitada ao máximo de R$
81.000,00 (valor de março de 2020);
` A sociedade limitada é composta por no mínimo duas pessoas, que realizam um contrato
social, que deve ser registrado na Junta Comercial do Estado em que a empresa preten-
de exercer suas atividades;
` Na sociedade limitada, a responsabilidade dos sócios pelas dívidas contraídas pela em-
presa é limitada ao patrimônio da própria empresa;
` A EIRELI é uma modalidade de pessoa jurídica constituída por uma única pessoa, que
possui responsabilidade limitada ao patrimônio da empresa;
` Para constituir uma EIRELI, o empresário individual deve iniciar suas atividades com um
capital social de, no mínimo, 100 vezes o valor do salário-mínimo;
` A partir da Medida Provisória nº 881 (BRASIL, 2019), tornou-se possível constituir a socie-
dade limitada unipessoal, em que é possível a proteção patrimonial dos bens pessoais do
empresário, único titular, e não exige valor mínimo para sua constituição;
` A ME e EPP não são espécies de empresas, mas enquadramentos que têm como base
o valor bruto anual das receitas da empresa e que permitem ter um tratamento jurídico
diferenciado;
` Será considerada Microempresa a atividade empresarial que aufira renda bruta anual de
até R$ 360.000,00 e Empresa de Pequeno Porte a atividade empresarial que tenha re-
ceita bruta anual entre R$ 360.000,00 e R$ 4.800.000,00 (valores de dezembro de 2019);
` A Constituição Federal previu a existência de cinco espécies de tributos no Brasil: impos-

tos, taxas, contribuição de melhoria, contribuição especial e empréstimo compulsório;
86
Aula 5
` O ITBI é de competência do Município;
` Quem faz escritura pública não é o cartório de imóveis, mas o tabelião de notas;
` O Simples Nacional é um Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Con-

tribuições devidos pelas Microempresas e Empresas de Pequeno Porte. A adesão ao Sim-
ples Nacional é facultativa.
Exercícios
Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne na aula para revisão.
1. A sociedade empresária que tem em um determinado ano-calendário

receita bruta igual a R$ 360.000,00 será considerada:
A. ( ) Microempresa.
B. ( ) Empresa de Pequeno Porte.
C. ( ) MEI.
D. ( ) Sociedade Limitada.
E. ( ) Empresa de Grande Porte.
2. Observados os requisitos legais, o Simples Nacional permite o recolhimento mensal, mediante

documento único de arrecadação, entre outros, dos seguintes impostos e contribuições:
A. ( ) Imposto de Importação, ISS e IOF.
B. ( ) IOF, Cofins e ITR.
C. ( ) CSLL, ISS e IRPJ.
D. ( ) ITR, da contribuição para o PIS/PASEP e da contribuição para o FGTS.
E. ( ) ITBI.
3. Para constituir uma EIRELI, o empresário individual deve iniciar suas atividades
com um capital social de, no mínimo, 100 vezes o valor do salário-mínimo.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
4. Não se admite no Brasil a sociedade unipessoal (sociedade constituída por uma só pessoa)
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
88
Aula 6
Conhecimentos Necessários
aos Corretores de Imóveis
Conhecimentos
Necessários ao Corretor
de Imóveis: financiamento
imobiliário, locação,
condomínio, loteamentos
e incorporação imobiliária
Caro(a) aluno(a),
Nesta aula, vamos estudar temas que estão diretamente ligados ao exercício da sua atuação
profissional como corretor de imóveis. Portanto, conhecê-los é de suma importância para que
você se destaque no mercado de trabalho, demonstrando uma postura segura diante do seu cliente.
Assim, vamos estudar juntos os seguintes tópicos:
` Financiamento imobiliário;
` Ações locatícias: ação de despejo, ação de consignação de alu-

guel e acessórios da locação e ação revisional de aluguel;
` Gleba, lote e loteamento;
` Condomínio;
` Incorporação Imobiliária.
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Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
90
Aula 6
Financiamento Imobiliário
É muito comum que, em uma negociação envolvendo a compra e venda de um imóvel, o
comprador pretenda utilizar o financiamento bancário.
Nesse caso, você, como corretor de imóveis, pode ser indagado a respeito de questões como
estas: este imóvel pode ser financiado? Qual a taxa média de juros? Quais são as modalidades de
financiamento? É possível financiar pelo Programa Minha casa Minha Vida?
Bom, vamos juntos tentar resolver essas questões?
A primeira coisa que você precisa saber é que quem quer financiar um imóvel precisa escolher
um tipo de financiamento e um tipo de amortização de juros.
No Brasil, temos algumas modalidades de financiamento e cada uma delas possui regras
próprias. Vamos verificar rapidamente?
O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), mais conhecido como caderneta de

poupança, é o maior financiador de crédito no Brasil. O Banco Central do Brasil, por meio da
Resolução nº 4.676 (BANCO CENTRAL DO BRASIL, 2018), determina que no mínimo 65% dos
depósitos realizados nas cadernetas de poupança das instituições pertencentes ao SBPE devem
ser direcionados a operações de financiamento imobiliário.
Outro financiador do mercado de crédito no Brasil é o FGTS. Uma modalidade de financia-

mento ligada ao FGTS é o pró-cotista, destinado a quem tem conta ativa no FGTS e que tenha
realizado no mínimo 36 contribuições. Caso a conta esteja inativa, é necessário que ela tenha
saldo igual ou superior a 10% do valor do imóvel. Não há limite de renda familiar para solicitar
essa modalidade de financiamento, podendo ser utilizada para comprar imóveis novos ou usados,
assim como terrenos, ou para construir. O teto é de R$ 1.500.000,00 e é possível usar o valor do
FGTS para abater o valor financiado.
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é outra modalidade de financiamento, criada pela Lei
nº 4.380 (BRASIL, 1964a) com o objetivo de facilitar que pessoas de baixa renda pudessem adquirir
a sua casa própria. O valor máximo de um imóvel que se enquadra no SFH é de R$ 1.500.000,00,
e o financiamento não pode representar mais de 80% do valor do imóvel. Não é permitido ter
utilizado o FGTS para financiamento ou construção do imóvel em questão, nos últimos 3 anos.
É possível usar o valor do FGTS para abater o valor financiado.
O programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) é vinculado ao SFH e estimula as famílias que
possuem uma renda mensal de até R$ 7.000,00 a adquirirem seu imóvel próprio. Existem quatro
faixas de renda contempladas no programa, e aqueles que auferem renda bruta de até R$ 4.000,00
podem receber um subsídio do governo de até R$ 29.000,00. O valor máximo do imóvel adquirido
também varia de acordo com a faixa de renda bruta auferida pelo comprador.
91
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
IMPORTANTE: sugiro que você sempre consulte o site da Caixa para obter
esses valores atualizados. Segue link para acesso: http://www.caixa.gov.br/
voce/habitacao/minha-casa-minha-vida/Paginas/default.aspx
O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), por sua vez, engloba todos os financiamentos que não
se encaixam no SFH, ou seja, imóveis acima do valor de R$ 1.500.000,00, o que acaba por aten-
der o comércio de imóveis de luxo e os investidores. Nessa modalidade, não é possível utilizar
os recursos do FGTS.
Além das regras específicas de cada financiamento, é preciso observar também que o per-
centual de juros aplicado muda conforme o financiamento e a instituição bancária. Segue um
comparativo dos juros aplicados pelos principais agentes financeiros no mês de dezembro de 2019.
Comparativo de juros para financiamento de imóveis

Sistema Financeiro Sistema de Financiamento
Banco pró-cotista FGTS limite do financiamento
Habitacional (SFH) Imobiliário (SFI) - carta de crédito
Caixa (modalidades até 80% do valor para imóveis novos
a partir de 6,5% ao ano + TR a partir de 6,5% ao ano + TR entre 8,76% e 9,01% ao ano + TR
tradicionais) e 70% do valor para usados
Caixa (atualizada pela inflação) a partir de 2,95% + IPCA a partir de 2,95% + IPCA não opera até 80% do valor o imóvel
Caixa (linha nova com

de 8% até 9,75% ao ano não opera não opera até 80% do imóvel novo ou usado
taxa de juros fixa)
a partir de 6,99% ao ano + TR (na 9% ao ano + TR (disponível
Banco do Brasil a partir de 6,99% ao ano + TR até 80% do valor do imóvel novo ou usado
carteira habitacional hipotecária) para imóveis novos e usados)
Banco do Brasil (linha nova,
a partir de 3,45% + IPCA a partir de 3,45% + IPCA não opera até 70% do valor o imóvel (para clientes private e estilo)
atualizada pela inflação)
até 82% do valor do imóvel (tanto
Itaú Unibanco a partir de 7,45% ao ano + TR a partir de 7,45% ao ano + TR não opera
para novos como usados)
a partir de 7,30% ao ano + TR (na
Bradesco a partir de 7,30% ao ano + TR não opera até 80% do valor do imóvel novo ou usado
carteira habitacional hipotecária)
a partir de 7,59% +TR (apenas Até 90% do valor do imóvel (tanto
Santander a partir de 7,99% ao ano + TR a partir de 7,99% ao ano + TR
para imóveis novos) para novos como usados)
Fonte: Levantamento G1 junto aos bancos

Fonte: Alvarenga (2019).
É possível acessar esta tabela em: https://g1.globo.com/economia/noticia/2020/02/20/veja-comparativo-das-taxas-de-juros-de-financiamento-imobiliario.ghtml
Agora você deve estar se perguntando: existe um percentual máximo que as instituições
financeiras podem utilizar para instituir os juros?
E a resposta é: não! As instituições financeiras devem se orientar pelo mercado. Assim, o Banco
do Brasil, por exemplo, não pode cobrar na mesma época e na mesma modalidade de finan-
ciamento juros que ultrapassem a média do valor cobrado pelas demais instituições financeiras.
No site do Banco Central, você tem acesso aos juros de mercado por ano.
Quer conferir? Acesse: https://www.bcb.gov.br/estatisticas/txjuros
92
Aula 6
Características do SFH e
SFI – tabela comparativa
SFH SFI
Lei de criação Nº 4.380, de 1964 Nº 9.514, de 1997
Quem tem acesso Apenas pessoa física Pessoa física e jurídica
Tipo de garantia Hipoteca ou alienação fiduciária Alienação fiduciária
Prazo de financiamento Até 35 anos (420 meses) Até 35 anos (420 meses)
Taxa de juros a.a. Até 12% Livre (negociação caso a caso)
FGTS Pode utilizar Não pode utilizar
Sem restrição desde que possa ser alienado, legalizado e

Tipo de imóvel Residencial, desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus
livre de ônus. Exemplos: comercial, misto, rural
Limite de financiamento Não superior a 80% da Avaliação do Imóvel Sem limite
Limite de avaliação Até 1,5 milhão Sem limite
Renda máxima que pode

30% Sem limite
ser comprometida
Tipo de contrato Instrumento Particular com Poder de Escritura Pública ou Escritura Pública Escritura Pública
Carteira Hipotecária
Você já ouviu falar sobre Carteira Hipotecária? Sabe o que é?
É um sistema de financiamento imobiliário, sendo os recursos da poupança ou do FGTS as

suas garantias. Ele atende as classes com maior poder aquisitivo, obedecendo aos parâmetros
do Conselho Monetário Nacional. Ele é o chamado Sistema Hipotecário.
Não existem regras prefixadas por lei, podendo cada instituição estabelecer as suas próprias
regras.
A carteira hipotecária permite ao contratante do financiamento, seja pessoa física, seja jurídica,
a obtenção de financiamento em uma modalidade parecida com o SFI, pois as condições são
livres. Diferentemente do SFH, não é possível a utilização do FGTS e geralmente usa-se de 30%
a 60% do valor do imóvel como referência para o valor a ser financiado.
Em referência às prestações, elas são corrigidas pelo índice das cadernetas de poupança, a
TR (Taxa Referencial).
Algumas características da Carteira Hipotecária tratam do valor de financiamento, que não

apresenta limite. O comprometimento da renda e o risco também são as instituições financeiras
que avaliam e o percentual de juros varia entre 14% e 18%.
93
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Ações locatícias
Agora, estudaremos as ações locatícias. É muito importante que você saiba que a Lei de Lo-
cações traz regras relacionadas ao direito material e processual.
Mas você sabe o que são os Direitos Material e Processual? Vamos conhecê-los?
Bem, o Direito Material trata das normas relacionadas aos direitos de cada indivíduo, como o
direito do locatário de encerrar o contrato de locação, por prazo indeterminado, mediante aviso
por escrito ao locador com antecedência mínima de 30 dias.
Já o Direito Processual traz normas que possibilitam ao titular do direito material se socorrer
do Poder Judiciário caso seu direito seja desrespeitado.
Assim, como no componente curricular de Direito Imobiliário tratamos de algumas regras

relacionadas ao direito material e também abordamos a ação renovatória, agora estudaremos
apenas as três ações locatícias que faltaram: a ação de despejo, a ação de consignação de aluguel
e acessórios da locação e a ação revisional de aluguel. Perceba, apenas para evitar confusões,
que a Lei de Locações trata de quatro ações locatícias. Veremos neste tópico apenas as três que
mencionamos, já que a ação renovatória já foi estudada no componente curricular de Direito
Imobiliário.
Antes de mais nada, gostaria de chamar a sua atenção para a importância de o profissional da
área imobiliária conhecer a Lei de Locações, uma vez que nenhum cliente se sentirá confortável
em fechar um negócio com alguém que desconheça as regras do jogo.
Então vamos começar!
94
Aula 6
Ação de despejo
As regras da ação de despejo estão previstas nos Art. 59 a 66 da Lei nº 8.245 (BRASIL, 1991),
que é a Lei de Locações.
Essa modalidade de ação é utilizada quando se pretende rescindir o contrato de locação. O

Art. 59, § 1º, incisos I ao IX, elenca, utilizando exemplos, algumas hipóteses, como: “a falta de
pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento” e “o término do prazo da locação
para temporada”.
É possível a concessão de medida liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, mediante

caução equivalente a 3 aluguéis.
O pedido de rescisão da locação pode ser acumulado ao pedido de cobrança dos aluguéis,
se o motivo do despejo for a falta de pagamento.
No caso de despejo por falta de pagamento, é permitido ao locatário evitar a rescisão da

locação se, dentro do prazo de 15 dias concedidos para desocupação do imóvel, ele efetuar o
depósito judicial que contemple a integralidade dos valores devidos, exceto se ele já tiver se be-
neficiado dessa hipótese nos últimos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Nos casos de denúncia vazia (quando o locador pode solicitar a retomada do imóvel sem a
necessidade de apresentar justificativas), despejo para uso próprio e para demolição ou obras, se
o locatário, na contestação, concordar com a desocupação do imóvel, ele será autorizado pelo
juiz a desocupar no prazo de seis meses.
Ação de consignação de aluguel

e acessórios da locação
A ação de consignação de aluguel e acessórios da locação está prevista no Art. 67 da Lei de
Locações.
É uma ação que visa ao depósito dos valores devidos ou até mesmo entrega das chaves do
imóvel, a fim de evitar as consequências legais de sua não realização, quando o locador está de
alguma forma impedindo que o locatário cumpra com a sua obrigação.
Pode ser realizada judicial ou extrajudicialmente. O procedimento para consignação extrajudi-

cial está previsto no Art. 539 do Código de Processo Civil e é uma tentativa de resolver o problema
por meio de estabelecimento bancário oficial, sem a necessidade de ajuizar uma ação. Contudo,
95
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
caso o locador manifeste sua recusa ao banco, será necessário entrar com a ação judicial para
efetuar o depósito.
No procedimento judicial, o autor deverá realizar o depósito do que entende devido no prazo
de 24 horas a partir da citação do réu.
Ação revisional de aluguel

A ação revisional de aluguel está prevista nos Arts. 68 a 70 da Lei de Locações. Ela tem por
objetivo rever o valor do aluguel, adequando-o ao patamar do mercado. Pode ser proposta tanto
pelo locador, em regra visando majorar o aluguel, quanto pelo locatário, visando reduzir o aluguel.
O autor da ação revisional de aluguel pode pedir ao juiz que determine liminarmente o valor
de um aluguel provisório que não poderá ser inferior, se a ação for proposta pelo locatário, a
80% do aluguel vigente nem superior, se a ação for proposta pelo locador, a 80% do valor pedido.
Em regra, haverá perícia para a atribuição do valor correto e, na contestação, o réu pode fazer
uma contraproposta.
Por fim, as partes podem fazer acordo para desocupação do imóvel, o qual, se não for cum-
prido, enseja mandado de despejo no mesmo processo.
96
Aula 6
Gleba, Lote e Loteamento

Você sabe a diferença entre gleba, lote e loteamento? E a diferença entre loteamento irregular
e loteamento clandestino? Se você ficou em dúvida para responder essas perguntas, é hora de
me acompanhar nesta aula.
A lei que trata desses temas é a Lei nº 6.766 (BRASIL, 1979). Ela estabelece as regras do par-
celamento do solo urbano. Você pode consultá-la em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/
Leis/L6766.htm.
A gleba é o gênero que abriga várias espécies, como o loteamento e o desmembramento.
O loteamento é a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação com abertura de

novas vias de circulação, como ruas públicas ou seu prolongamento, ou ainda modificação ou
ampliação das vias existentes.
Já o desmembramento é a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação com o apro-

veitamento do sistema viário que já existe. Aqui não há criação, modificação e nem ampliação
do sistema de circulação.
Portanto, desmembrar é mais simples do que lotear. No desmembramento, há a divisão da

gleba em terrenos e a venda desses terrenos.
97
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
No entanto, para criar um loteamento, é preciso realizar um pedido na prefeitura, que irá
verificar se ele respeita as regras estabelecidas no plano diretor, principal instrumento da política
urbana, pois traz as regras de como a cidade pode crescer, institui regras relacionadas ao direito
de vizinhança, ao direito ambiental, entre outras. Cada município possui o seu plano diretor.
Após o loteamento ser aprovado na prefeitura, é necessário buscar a aprovação no Cartório

de Imóveis. Fique atento, pois essa aprovação não é automática. Então, caso você esteja traba-
lhando na venda de um loteamento, não é porque ele foi aprovado na prefeitura que também o
será no Cartório de Registro de Imóveis.
Quer saber por que essa informação é de suma importância para você que pretende ser cor-
retor? O Art. 51 da Lei nº 6.766 (BRASIL, 1979) prevê que aquele que comercializa loteamento
não aprovado no Cartório de Registro de Imóveis comete crime contra a administração pública.
Vamos verificar esse artigo? É muito importante que você seja cauteloso para não entrar em
enrascadas como corretor e comprometer sua carreira.
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.

(...)
III. fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao pú-
blico ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato
a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta)
vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único. O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.
I. por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros
instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou
desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.
Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos
no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados
em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor
ou gerente de sociedade.
Nesse sentido, podemos dividir os tipos de loteamento em: loteamento regular (urbano ou
rural), loteamento irregular e loteamento clandestino.
O loteamento regular é aquele que foi aprovado pelo Município e registrado no Cartório de
Registro de Imóveis, ou seja, está em condições de comercialização.
O loteamento irregular é aquele que foi aprovado na prefeitura, mas não foi registrado ou
a execução da obra não segue o projeto. Vamos analisar um exemplo de loteamento irregular
98
Aula 6
para facilitar? O plano diretor de determinado município estabelece que os lotes não podem ter
menos de 200 m². O loteador, burlando as regras, faz tudo com 400 m² e depois divide os lotes.
O loteamento clandestino é aquele que não é aprovado nem registrado. Esse tipo de lote-
amento é desconhecido do poder público e geralmente descobre-se que não poderia existir
qualquer loteamento naquela região.
Você, como corretor de imóveis, precisa ficar atento a esse tema e buscar informações para
verificar se o loteamento é regular antes de comercializá-lo. Como já mencionamos, você pode
responder civil e até criminalmente por essa ausência de cautela.
99
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Condomínio
No componente de Direito Imobiliário, estudamos a diferença entre condomínio geral e con-
domínio edilício. Se você não se lembra, volte lá e consulte novamente o material.
Neste tópico, estudaremos as alterações promovidas pela Lei nº 13.465 (BRASIL, 2017b), no
que diz respeito ao condomínio de lotes e ao loteamento de acesso controlado.
Antes dessa lei, não havia previsão legal a respeito do “condomínio fechado”. O que se fazia
era uma solicitação ao Município, que permitia que o espaço de determinado residencial fosse
murado e fechado.
No entanto, por se tratar de um bairro residencial fechado, as casas são privadas, mas as ruas
continuam públicas (bens de uso comum do povo), portanto administradas pelo município. A
solução para resolver esse entrave foi a criação de associações de moradores de bairro para
administração desses espaços públicos (como coleta de lixo, iluminação pública, entre outras).
Ocorre que, diante disso, surgiram questionamentos ainda não pacificados pelos nossos Tribu-
nais Superiores sobre a obrigatoriedade do pagamento da taxa de administração pelos moradores,
100
Aula 6
uma vez que muitos alegam que não são obrigados a contribuir com a manutenção dos espaços
devido à liberdade para se associar garantida pela Constituição Federal.
Outro problema era com relação à entrada de não residentes nesses locais.
A Lei nº 13.465 (BRASIL, 2017b) tratou desses temas e trouxe uma regulamentação antes ine-
xistente para os loteamentos fechados, denominando-os de loteamento de acesso controlado.
Acrescentou o artigo 36-A à Lei de Parcelamento do Solo Urbano (BRASIL, 1979), tratando do
papel desempenhado pelas associações de moradores de bairro. Contudo, não deixou muito
claro sobre a obrigatoriedade dos titulares dos imóveis arcarem com as despesas de manutenção
do loteamento, não resolvendo definitivamente a questão. Vamos verificar?
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imó-

veis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos
assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entida-
des civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse
público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina
de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o
empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por crité-
rios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita

seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos,
cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.
O parágrafo 8º do Art. 2º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, no entanto, colocou fim às

dúvidas sobre a entrada de não residentes nesses locais. Vamos verificar como ficou?
§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento,

definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regula-
mentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de
acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente
identificados ou cadastrados.
O condomínio de lotes, por sua vez, também foi instituído pela Lei nº 13.465 (BRASIL, 2017b),
que acrescentou o artigo 1.358-A ao Código Civil e trouxe algumas inovações, permitindo que
frações ideais de lotes sejam comercializadas sem a necessidade de uma construção, o que atende
o interesse dos compradores quanto a uma maior liberdade para a construção das casas, assim
como, por se tratar de um condomínio, o pagamento da taxa de administração é obrigatório.
Assim, não há que se confundir o condomínio de lotes com o loteamento fechado, pois no
condomínio de lotes é possível comercializar fração ideal de terra sem nada construído em cima.
101
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Incorporação Imobiliária
Neste tópico, estudaremos a incorporação imobiliária, a fim de conseguir responder às se-
guintes perguntas: o que é incorporação? Quem pode incorporar no Brasil? Existe vantagem na
incorporação? Quais são os principais procedimentos que devem ser observados para incorporar?
Então vamos lá!
A primeira coisa que temos que saber é que a lei que regulamenta a incorporação imobiliária
no Brasil é a Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964b) e que o grande objetivo dessa lei foi regularizar os con-
tratos de promessa de compra e venda, conferindo mais segurança aos negócios e auxiliando a
economia do país.
Mas o que é incorporação imobiliária?
É a atividade que pode ser exercida por qualquer pessoa física ou jurídica, independentemen-
te de ter o CRECI, com o intuito de promover e realizar construção para venda de edificações
compostas de unidades autônomas.
O Ministro Luis Felipe Salomão, no Recurso Especial 1.535.012-RJ, conceituou incorporação

imobiliária como: “a expressão que designa a iniciativa do empreendedor que, com a venda
antecipada das unidades autônomas, obtém capital necessário para a construção de edifício
de apartamentos, sob o regime condominial”. O incorporador nem sempre é quem constrói
o empreendimento. Portanto, não podemos ter a compreensão errada de que incorporador e
construtor são a mesma pessoa. Assim, é possível encontrar em um lançamento imobiliário os
seguintes personagens: incorporador, construtor e instituição financeira.
Toda incorporação imobiliária é dividida em pelo menos três fases:

1) Localização do imóvel no qual serão construídas as edificações;
2) Entrega dos documentos ao cartório de imóveis;
3) Registro da incorporação.
102
Aula 6
A primeira fase é muito importante para o incorporador, pois a compra de um imóvel com
vícios documentais ou problemas ambientais pode gerar prejuízos capazes, inclusive, de invia-
bilizar o negócio.
A segunda fase é a da entrega de documentação ao cartório de imóveis. Os documentos que

devem ser entregues estão listados no Art. 32, incisos de “a” até “p”, da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964b).
Após a análise do Oficial de Registro de Imóveis, a documentação fica arquivada em cartório.
A terceira fase é a do registro da incorporação. É apenas depois dessa fase que as unidades
autônomas podem ser comercializadas.
O incorporador deve também arquivar o memorial descritivo com as especificações da obra

projetada no cartório competente de registro de imóveis, para que possa negociar as unidades
autônomas vinculadas ao empreendimento.
É importante sabermos que o número do registro, bem como a indicação do cartório com-
petente, constará obrigatoriamente dos anúncios, impressos, publicações, propostas e contratos.
O contrato correto na incorporação é a promessa de compra e venda porque o imóvel ainda

não foi construído. A partir do momento que for construído, teremos o contrato de compromisso
de compra e venda.
O Art. 35-A da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964b), inserido pela Lei nº 13.786 (BRASIL, 2018), especifica
as informações que obrigatoriamente devem constar do quadro-resumo, entre elas o valor refe-
rente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário.
Mas qual a vantagem da incorporação?
Aquele que compra um imóvel em que ocorreu a incorporação pode se sentir mais seguro,
pois há um procedimento rigoroso de entrega de documentos, com responsabilização civil e
criminal do oficial de registro, nos casos em que forem arquivados documentos que contrariem
a lei ou dada certidão sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.
Ademais, o incorporador é responsável pelo empreendimento, respondendo em conjunto

com o construtor pela execução da obra.
Assim, aquele que incorpora terá, após o registro da incorporação, mais facilidade para con-
seguir a participação de uma instituição financeira que se interesse em oferecer crédito para
desenvolver o projeto.
Por fim, para finalizar este estudo, sugiro que você leia:
Os comentários sobre a Lei nº 13.786 (BRASIL, 2018), que trouxe

importantes alterações à lei de incorporação imobiliária;
E a Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964b), no que diz respeito à responsabilidade pelo

desfazimento do contrato, que se encontram no material de Direito Imobiliário.
103
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Síntese da aula
` No Brasil, temos algumas modalidades de financiamento e cada uma delas possui
regras próprias: Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE); FGTS pró-
cotista; Sistema Financeiro de Habitação (SFH); Sistema Financeiro Imobiliário (SFI);
` A Lei de Locações trata de quatro ações locatícias: a ação de despejo, a ação de consignação
de aluguel e acessórios da locação; ação revisional de aluguel; e ação renovatória;
` A ação de despejo é uma modalidade utilizada quando se pretende rescindir o contrato de locação;
` A ação de consignação de aluguel e acessórios da locação

está prevista no Art. 67 da Lei de Locações;
` A ação de consignação de aluguel e acessórios da locação é uma ação que visa ao

depósito dos valores devidos ou até mesmo entrega das chaves do imóvel, a fim
de evitar as consequências legais de sua não realização, quando o locador está de
alguma forma impedindo que o locatário cumpra com a sua obrigação;
` A ação revisional de aluguel tem por objetivo rever o valor do aluguel, adequando-o ao
patamar do mercado. Pode ser proposta tanto pelo locador quanto pelo locatário;
` A Gleba é o gênero que abriga várias espécies, como o loteamento e o desmembramento;
` Loteamento é a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias
de circulação, ou seu prolongamento, ou ainda modificação ou ampliação das vias existentes;
` Desmembramento é a subdivisão de glebas em lotes destinados à

edificação com o aproveitamento do sistema viário que já existe;
` Aquele que comercializa loteamento não aprovado no Cartório de Registro

de Imóveis comete crime contra a administração pública;
` O loteamento pode ser regular (urbano ou rural), irregular ou clandestino;
` É vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos não residentes,

devidamente identificados ou cadastrados, nos loteamentos de acesso controlado;
` Incorporação imobiliária é a atividade que pode ser exercida por qualquer

pessoa física ou jurídica com o intuito de promover e realizar construção
para venda de edificações, compostas de unidades autônomas.
104
Aula 6
Exercícios
1. Assinale a alternativa que apresenta o sistema de financiamento para imóveis acima do valor de R$
1.500.000,00, que atende o comércio de imóveis de luxo e os investidores.
A. ( ) SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.
B. ( ) SFH – Sistema Financeiro de Habitação.
C. ( ) SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.
D. ( ) FGTS pró-cotista.
2. É vedado veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados

afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos
ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
3. A respeito do loteamento de acesso controlado, assinale a alternativa correta:

A. ( ) O loteamento de acesso controlado não é permitido pelo ordenamento jurídico brasileiro,
tendo em vista que as vias públicas são bens de uso comum do povo, razão pela qual não
pode existir qualquer restrição à sua utilização.
B. ( ) O loteamento de acesso controlado somente é permitido caso os moradores adquiram
onerosamente a propriedade das vias públicas, podendo, assim, restringir o acesso público
ao loteamento.
C. ( ) É vedado, no loteamento de acesso controlado, o impedimento de acesso aos pedestres ou
a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
D. ( ) Não se permite a criação de associações de moradores de bairro para administrar os lotea-
mentos de acesso controlado.
E. ( ) É permitido no loteamento o acesso controlado de acesso aos pedestres ou a condutores
de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
4. A negociação pelo incorporador das unidades autônomas vinculadas ao empreendimento depende

de prévio arquivamento do memorial descritivo no cartório competente de registro de imóveis.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
5. A diferença básica entre loteamento e desmembramento é que neste último, aproveita-se o sistema
viário existente, não ocorrendo abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento,
modificação ou ampliação dos já existentes.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
105
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
106
Aula 7
Registro de Imóveis
Registro de imóveis
Caro(a) aluno(a), agora que já estudamos tantas questões importantes relacionadas a ope-
rações imobiliárias, vamos nesta aula estudar Registro de Imóveis, ato que individualiza e define
a titularidade de um imóvel. Por isso, os objetivos desta aula são atualizar, informar, orientar e
instruir você, como corretor de imóveis, a respeito da documentação necessária para conclusão
de toda e qualquer transação imobiliária. O que se pretende é que, após esses estudos, você seja
capaz de transmitir aos clientes segurança quanto à concretização do negócio.
` Assentos Registrais: nomenclatura;
` Registro;
` Matrícula;
` Averbação do Imóvel no Cartório de Registro;
` Escritura do imóvel;
` Impostos, taxas e certidões.
Para iniciarmos, tome nota:
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS: é o local onde são feitos os serviços de registro de

imóveis e serviços notariais, que asseguram a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia
dos atos jurídicos.
Nesse cartório, o corretor de imóveis pode saber a quem realmente pertence um determinado
imóvel. Ele é o depositário de todo o histórico dos bens imóveis e nele você consegue informa-
ções sobre o imóvel por meio de certidões, para saber se existem restrições ou qualquer outra
situação que não permita uma transação de compra e venda do imóvel.
IMPORTANTE: é no Cartório de Registro de Imóveis que serão feitas

a matrícula, registro e as averbações sobre um determinado imóvel.
107
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Os cartórios de imóveis estão divididos em territórios que recebem o nome de “áreas de atu-
ação”. Dessa forma, quando do registro referente a um imóvel, você deve atentar-se para saber
qual é o cartório responsável por essa região.
Agora, vamos falar sobre os documentos de responsabilidade do Cartório de Registro de

Imóveis, pois essas informações serão muito importantes durante seu trabalho como corretor
de imóveis. Vamos lá:
Registro de matrícula é o documento que certifica a existência, perante a lei, do

imóvel, contendo os dados que registram sua identificação, como localização,
descrição detalhada do imóvel, medidas e confrontações, proprietário e
qualquer outra ocorrência pelo qual o imóvel possa ter passado;
Escritura pública é o documento elaborado por um tabelião, que registra

a transação de compra e venda e faz com que ela tenha fé pública;
Títulos judiciais são aqueles provenientes de processos julgados,

que, portanto, autorizam o seu cumprimento;
Averbações são os registros efetuados pelo Cartório de Registro de Imóveis com as

alterações, mudanças e históricos que ocorrem. Têm como objetivo tornar esses
acontecimentos públicos, além de cumprirem o que foi determinado por um juiz;
Registro de compra, venda e doação é o procedimento que visa

dar eficácia jurídica ao negócio realizado pelas partes;
Loteamento é a divisão de terra em lotes menores destinados à edificação;
Permuta – aplica-se a qualquer tipo de imóvel: terreno, casa,

apartamento. É a forma de contrato em que as partes se obrigam
mutuamente a dar uma coisa por outra de valores equivalentes;
Benfeitorias são as melhorias ou recuperação de partes do imóvel que

podem ser objeto de registro em cartório, como acréscimo de área;
Sentença declaratória de usucapião é a maneira pela qual uma pessoa se torna

proprietária de um imóvel após a posse continuada, sendo necessário que se
faça o registro da sentença proferida na ação de usucapião no Cartório de
Registro de Imóveis para efeito da publicidade e registro do proprietário;
Partilha é a divisão de bens imóveis em caso de falecimento, divórcio e outros. Depois de

sentença proferida por um juiz, o cartório pode fazer os devidos registros para o beneficiário;
108
Aula 7
Cartas de adjudicação são o ato judicial mediante o qual se estabelece que

uma propriedade seja transferida de seu dono para o credor, que assume todos
os direitos de domínio e posse inerentes a toda e qualquer alienação;
Alienação e arrematação são a transferência de domínio de um imóvel de um indivíduo

para terceiros quando esse não consegue de alguma maneira cumprir as obrigações
contratuais, pagamentos de financiamentos, condomínios e outros; na arrematação,
recebem-se os bens livres de ônus, ou seja, obtêm-se a propriedade e a posse do
imóvel sem dívidas a serem quitadas, como impostos, condomínios e outros;
Hipoteca – direito dado ao credor de receber um bem

imóvel como garantia de pagamento;
Penhora e outros contratos são atos legais que se constituem na execução,

por falta de pagamento, de tomar o imóvel dado como garantia;
Modelos de documentos de transferências.
É importante lembrar ainda que as certidões relativas ao imóvel, como quinzenária, vintenária,
trintenária, dominial, de ônus real, de inteiro teor do imóvel e outras, poderão ser obtidas no car-
tório de imóveis. Essas são certidões compostas pelas certidões de matrícula atual, bem como
dos últimos anos do imóvel, podendo ser verificado por meio delas algum tipo de ônus, como
penhora, hipoteca, usufruto etc. ou que não pesa nenhum tipo de ônus sobre o imóvel.
Dos Assentos Registrais:

nomenclatura
Os procedimentos relativos aos registros públicos, com o fim de garantir a autenticidade,
segurança e eficácia dos atos jurídicos, são estabelecidos pela Lei nº 6.015 (BRASIL, 1973), que
determina:
Art. 16. Os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os re-

gistros são obrigados:
1º a lavrar certidão do que lhes for requerido;
2º a fornecer às partes as informações solicitadas.
109
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Art. 19. A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório,

conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos
legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias.
Dessa forma, os cartórios de registros de imóveis oferecem com segurança as informações

jurídicas relativas à propriedade.
Dispõem os Arts. 172 e 236 da Lei nº 6.015 (BRASIL, 1973):
Art. 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a
averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos
de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa”
quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em
relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
Art. 236. Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir
esteja matriculado.
IMPORTANTE: observa-se que, para qualquer efeito legal, é obrigatório o

registro da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Caro(a) aluno(a), o Cartório de Registro de Imóveis é o lugar onde tudo é feito em termos de
documentação de um imóvel. Então poderíamos fazer a seguinte pergunta: será que os cartórios
de registro de imóveis fazem parte do Judiciário? A resposta é: não! Esses cartórios são instituições
particulares que participaram de um concurso público e receberam essa delegação do Estado.
Quem fiscaliza as atividades de registro cartoriais é o Poder Judiciário.
Registro
De acordo com a lei, o proprietário de imóvel só é dono se esse imóvel estiver registrado em
seu nome. Portanto, podemos afirmar que o registro é o ato que declara quem é o verdadeiro
proprietário.
O registro imobiliário possibilita a publicidade por meio do histórico como compra/ venda e
outras alterações que venham a ser feitas a qualquer tempo em um imóvel.
110
Aula 7
Para se fazer um registro de imóvel, são necessários procedimentos, como pagar custas car-
torárias, que podem variar de acordo com o estado do imóvel, e impostos como o ITBI (Imposto
sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).
O registro pode ser feito por qualquer pessoa, bastando que seja apresentada a documentação
e seja efetuado o pagamento, que pode ser em dinheiro ou cheque, sendo os valores cobrados
de acordo com a tabela oficial de custas e emolumentos cartorários, que são os custos de taxas
e impostos estabelecidos por cada Unidade da Federação (estados).
Vamos ver um exemplo de registro imobiliário:
111
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Matrícula
A matrícula é o documento que confirma a existência do imóvel e contém informações sobre
seus proprietários. Há também informações referentes às características desse imóvel, suas me-
didas e todas as demais informações relevantes a respeito da existência e transações ocorridas,
como compra/ venda.
Todo imóvel deve ter matrícula, pois as qualificações dos proprietários e o histórico da vida
do imóvel estarão descriminados nesse registro, como ações judiciais, inventários, doações, des-
membramentos, hipotecas/ alienações fiduciárias, desapropriações, usufruto, enfim, tudo o que
diz respeito ao imóvel.
Então você, como corretor, deve, antes de qualquer coisa, averiguar a existência desse do-
cumento e seu conteúdo, pois isso evitará muitos problemas. Caso não tenha a matrícula no
Cartório de Registro de Imóveis, pode haver algum problema. Portanto, tome cuidado e faça
sempre uma verificação aprofundada.
Averbação do imóvel
no cartório de registro
O termo averbação já indica a função desse documento, pois averbar é o ato de anotar, regis-
trar. A averbação faz constar da matrícula fatos que gerem qualquer alteração realizada no imóvel.
Dessa forma, todo o histórico vai sendo escrito por meio da averbação na matrícula.
Podem ser citadas modificações como construções no imóvel, alterações de nome de rua,
contrato de locação, caução e cessão fiduciária, usucapião e muitas outras.
Os profissionais que executam as averbações são os registradores e notários, profissionais que

prestam serviço privado por meio de delegação do poder público nos cartórios de registros de
imóveis. Eles averbam nos livros de registro que ficam guardados sob os cuidados dos titulares
em seus cartórios.
As averbações têm por finalidade tornar públicas todas as alterações do imóvel. Isso faz com
que haja uma segurança jurídica.
Para que a averbação seja feita, é necessária a apresentação da documentação solicitada pelo
Cartório de Registro de Imóveis. Seu custo é variável, de acordo com o tipo de averbação a ser
realizada.
112
Aula 7
Escritura do imóvel
Agora iremos juntos estudar um assunto que parece simples, porém que requer um pouco
mais de atenção de sua parte. Então vamos ler, entender e assimilar.
Juntos iremos conseguir tranquilamente.
Os principais tipos de escrituras públicas de venda de imóvel são:
Escritura Definitiva de Compra e Venda – o proprietário é possuidor do título definitivo.
Escritura de Promessa de Compra e Venda – título provisório usado para as transações fi-
nanciadas pelo proprietário. Após pagamento do financiamento, poderá ter a Escritura Definitiva
de Compra e Venda.
Escritura de Cessão de Direitos Aquisitivos – é outorgada ao vendedor quando ele possui

uma Escritura de Promessa de Compra e Venda que não foi quitada e resolve vender o imóvel.
Ou seja, se ainda tem dívida a ser paga, essa deverá ser negociada com o credor.
Escritura de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos – é quando o vendedor possui a

Escritura de Promessa de Compra e Venda, porém a parte de quem vende é recebida a prazo.
Escritura de Cessão de Direitos Hereditários – a pessoa recebeu um imóvel de herança, mas

o inventário ainda não está concluído ou ainda não foi aberto e ela deseja vender o imóvel; ha-
vendo interessado em adquirir esse imóvel e aceitar esse tipo de escritura, ele ficará candidato
no inventário como se fosse herdeiro.
Escritura de Cessão de Benfeitorias e Direitos Possessórios – quando o imóvel não tem

número de matrícula no RGI (Registro Geral de Imóveis) e apenas se for uma posse legítima e
pacífica. O registro é formalizado pela escritura pública, feita no Cartório de Notas.
SAIBA MAIS: caro(a) aluno(a), para saber mais, acesse o link: http://www.
mundonotarial.org/docness.html
113
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Impostos, taxas e certidões

O que nós corretores podemos dizer para um potencial comprador de imóvel sobre os valores
que se referem a taxas e impostos? Bem, devemos orientá-los que esse tipo de transação gera
uma despesa extra em torno de 5% do valor do imóvel, ou seja, no caso de um imóvel de R$
4.800.000,00, sua despesa com impostos e taxas será em torno de R$ 240.000,00. Dessa forma,
o cliente já se preparará e poderá quitar todos os tributos inerentes à transação de compra.
Entre esses tributos está o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso
“Inter Vivos”). Esse tributo é cobrado pela prefeitura do município no qual se localiza o imóvel
urbano. A porcentagem de cobrança varia de 1% a 3% do valor do imóvel. Porém, é necessário
verificar, pois varia de um munícipio para outro.
A taxa para escritura do imóvel é cobrada, o que dá validade oficial ao documento a ser elabo-
rado, e seu valor é calculado conforme o valor venal do bem. Não há como determinar um valor
exato, pois o custo final da escritura dependerá do valor do imóvel e da taxa aplicada ao município.
Há também o Laudêmio da Marinha, conforme o local onde o imóvel se localiza. É cobrado

pelo Governo Federal quando o imóvel está a 80 metros ou menos da faixa litorânea do mar.
114
Aula 7
Você sabia que durante as transações imobiliárias serão solicitadas algumas certidões? É. De-
pendendo do que você esteja fazendo, o cartório solicitará as documentações necessárias para
cada caso, mas fique tranquilo porque eles informam a maneira de conseguir, os lugares nos
quais podem ser obtidas e as outras documentações que o próprio cartório obtém, facilitando
o seu trabalho. Essas certidões são:
~ Certidão de Ações e de Família, Exceto Executivos Fiscais ou simplesmente

Certidão Cível – documento emitido pelo Tribunal de Justiça.
~ Certidão de Objeto e Pé Trabalhista – Tribunal Regional do Trabalho (TRT).
~ Certidão de Objeto e Pé Federal – Justiça Federal Cível, Criminal,
Execuções Fiscais, Previdenciário, Juizado Especial Federal.
~ Certidão de Objeto e Pé Homônimo.
~ Certidão de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais. (Período de 10 anos).
~ Certidão dos 10 Cartórios de Protestos. (Período de 5 anos).
~ Certidão de Matrícula / Transcrição (Atualizada/ Vintenária/ Negativa
de Ônus). Certidão Negativa de Débitos IPTU – Prefeitura.
~ Certidão da Justiça Federal – Ações e Execuções Cíveis, Fiscais,
Criminais e dos Juizados Especiais Federais Criminais Adjuntos.
~ Certidão da Justiça do Trabalho – Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas.
~ Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos
Federais e à Dívida Ativa da União – (Negativa).
~ Registro Civil de Pessoas Naturais – Certidão do que constar em nome
do atual proprietário sobre interdição, emancipação e ausência.
~ Repartição da Fazenda Pública – Certidão de que o imóvel
não está sujeito a recuo ou desapropriação.
~ Prefeitura Municipal – Certidão de auto de vistoria, denominado “habite-se”.
~ Departamento de Saúde do Estado – Certidão do que
constar sobre multas e infrações legais.
~ Departamento de Urbanismo da Prefeitura – Certidão de que
o imóvel não está sujeito a restrições para construção.
~ Diretoria de Impostos e Taxas sobre a Riqueza Imobiliária da
Secretaria da Fazenda – Certidão de localização do imóvel.
~ Procuradora de Terras do Estado – Certidão do que
constar de concessões, arrendamentos e outros.
~ Justiça do Trabalho – Certidão de distribuição de ações,
execuções e penhoras relativas a questões trabalhistas.
115
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
~ Ministério da Aeronáutica – Certidão sobre zonas de proteção e aeroportos.

~ Ministério do Exército – Certidão sobre planos de desapropriação.
~ Ministério da Marinha – Certidão sobre zona de faixa litorânea.
Bem, agora você deve, antes de mais nada, diante da transação imobiliária que está sendo feita,
providenciar os documentos necessários para fazer os devidos registros cartoriais legais, como:
registro de imóveis, averbação, registro de contrato de compra e venda, registro de contrato de
locação etc. Não é tão complicado como pode parecer, pois hoje, na maioria das vezes, os do-
cumentos necessários podem ser obtidos de maneira eletrônica. Os próprios cartórios tomam
essa providência e as taxas são também anunciadas pelos cartórios. Não se preocupe! Se as
partes tiverem os documentos pessoais e do imóvel em ordem, essa será a etapa mais tranquila.
Já falamos anteriormente em nossas aulas do nosso componente curricular, mas vale a pena
lembrar os impostos que temos:
ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Inter Vivos – trata-se de um imposto sobre a
transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos.
Imposto de Renda sobre o Lucro Imobiliário – estamos falando sobre um imposto de

competência federal que é cobrado sobre transações de compra de imóvel com lucro.
ITCMD – Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação – este imposto é um tribu-
to de competência dos estados e do Distrito Federal. O fator que o gera é a transmissão
causa mortis de imóveis ou a doação de quaisquer bens ou direitos e está na Constituição
Federal, Art. 155, I e §1º (BRASIL, 1988).
Art. 155. Compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir impostos sobre:
I. transmissão causa mortis e doação, de quaisquer bens ou direitos; (Redação

dada pela Emenda Constitucional nº 3, de 1993)
II. operações relativas à circulação de mercadorias e sobre prestações de ser-

viços de transporte interestadual e intermunicipal e de comunicação, ainda
que as operações e as prestações se iniciem no exterior; (Redação dada pela
Emenda Constitucional nº 3, de 1993).
A incidência desse imposto acontece quano há transmissão de bens móveis e imóveis resul-
tante de herança ou doação.
116
Aula 7
Laudêmio
Imposto no valor de 5% do valor do imóvel arrecadado pela Secretaria do Patrimônio da União,
quando se trata de Terrenos de Marinha na faixa de 80 metros ou menos de proximidade do mar
ou rios influenciados pelas marés. No dia 7 de agosto de 2018, instituiu-se, por meio da Portaria
nº 7.687 da SPU (BRASIL, 2018), que os imóveis da região da orla do estado de São Paulo podem
solicitar à Secretaria de Patrimônio da União o domínio direto em regime de aforamento, estando
livres de pagamentos de taxa de laudêmio.
Esse imposto deve ser pago exclusivamente pelo vendedor e será cobrado quando da trans-
ferência do domínio da propriedade mediante venda ou dação em pagamento, porém nos casos
de doação e herança não cabe pagamento.
Síntese da aula
` O Cartório de Registro de Imóveis tem como função básica deter todas as
documentações e informações fiéis do imóvel e dos negócios jurídicos a ele referentes;
` Os Impostos, Taxas e Certidões sobre a aquisição de uma nova casa

compreende muito mais que o valor estipulado pelo vendedor;
` As certidões são necessárias para garantir ao comprador a

real situação do imóvel que ele está adquirindo.
117
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Exercícios
Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisão.....
1. O que é uma Certidão de Registro de Imóveis?

A. ( ) Uma certidão é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis dotado de fé
pública que serve para atestar algum aspecto do imóvel.
B. ( ) Uma certidão é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Notas dotado de fé
pública que serve para atestar algum aspecto do imóvel.
C. ( ) Uma certidão é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis dotado de fé
pública que serve para atestar o valor do imóvel.
D. ( ) Uma certidão é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis sem fé pública
que serve para atestar algum aspecto do imóvel.
E. ( ) Certidão de relação de proprietários com ônus reais.
2. Relacione as colunas a que se referem os principais tipos de

certidão que o Cartório de Registro de Imóveis oferece.
A. Certidão de matrícula.
B. Certidão de relação de proprietários.
C. Certidão de ônus reais.
D. Certidão negativa de endereço.
E. Certidão vintenária e Certidão quinzenária.
F. Certidão negativa de propriedade.
( ) Contém todos os dados atualizados do imóvel e serve para comprovar dados do imóvel e
da propriedade. É solicitada em diversas situações, como na elaboração de escrituras pelos
tabelionatos.
118
Aula 7
( ) Essa certidão informa se o imóvel possui algum ônus de natureza real. Se o imóvel foi dado
em garantia em um financiamento ou se existe um registro de um compromisso de compra
e venda, esses ônus aparecerão nessa certidão.
( ) Essa certidão é um documento que atesta e existência ou a inexistência de imóveis registra-
dos em nome de uma determinada pessoa na cidade ou na Zona de Responsabilidade daquele
determinado Cartório ao qual foi requerida. Para a liberação de recursos do FGTS, essa certi-
dão pode ser solicitada.
( ) São certidões compostas pela matrícula atual do imóvel, além dos registros dos últimos 20 e
15 anos, respectivamente. Solicitada geralmente para a compra e venda de imóveis para
atestar a regularidade da cadeia dominial.
( ) Lista todos os proprietários que compõem um determinado condomínio. Trata-se de uma
certidão necessária para a elaboração e as alterações nas Convenções de Condomínio.
( ) Serve para informar que não existe imóvel registrado naquele endereço.
3. O ITBI é um imposto cobrado por quem?

A. ( ) Estado.
B. ( ) Federação.
C. ( ) Município.
D. ( ) Cartório.
E. ( ) Bairro.
4. As atribuições do Cartório de Registro de Imóveis são:

A. ( ) Partilha.
B. ( ) Penhora e outros contratos.
C. ( ) Averbações.
D. ( ) Títulos judiciais.
E. ( ) Todas estão corretas.
5. Assinale a alternativa INCORRETA referente à matrícula:

A. ( ) A matrícula é ato obrigatório para todos os bens imóveis, e será criada quando for feito o
primeiro registro de um determinado bem.

B. ( ) Dela deverão constar todas as informações relativas ao imóvel, como os antigos proprietários,
quando foi feita a primeira matrícula e a situação do bem, ou seja, se há sobre ele algum ônus
real, como hipoteca.
C. ( ) Quando uma pessoa vai registrar um determinado imóvel, esse pedido é processado, e será
realmente efetivado no prazo de 30 dias.
D. ( ) O ato de processamento do registro chama-se prenotação, e esse ato é importante, pois
determina a ordem de prioridade do registro, estabelecendo o marco inicial do direito de
propriedade.
E. ( ) Assim, caso haja duas escrituras relativas ao mesmo imóvel a serem registradas, a que tiver
sido prenotada em primeiro lugar é que estará registrada no Cartório Imobiliário.
119
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
120
Aula 8
Avaliação de Bens Imóveis

Caro(a) aluno(a),
Nesta aula, vamos juntos estudar sobre avaliação de bens imóveis: normas e avaliações, mé-
todos para avaliação de imóveis sobre Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, conhecido
como PTAM.
O que se espera do nosso estudo é que ao seu término você possa determinar o valor
de mercado do imóvel que você está avaliando, fazendo uso de técnicas e normas.
` Um pouco da história da avaliação de imóveis;
` Finalidade da avaliação de imóveis;
` Diferença entre valor e preço;
` Quem está habilitado a executar a avaliação de imóveis;
` Aspectos legais;
` Perito judicial;
` Avaliação imobiliária;
` Normas e métodos que regem a elaboração de laudos de avaliação de imóveis;
` Métodos para avaliação de imóveis.
Mas, antes de iniciarmos, me responda a seguinte pergunta: PARA QUE SERVE A AVALIAÇÃO
DE UM IMÓVEL? Você já parou para pensar nisso?
Com certeza, não é determinar um valor a um imóvel.
121
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Um pouco da história
Bem, agora vamos ver um pouco da história da avaliação de imóveis, pois é muito importante
que saibamos como ela começou, o que aconteceu ao longo do tempo e qual é a situação hoje.
O mercado imobiliário tem uma diferença evidente dos demais mercados, sendo uma delas a
complexidade. Entre os vários motivos de complexidade estão as características de seus produtos,
que diferem muito daquelas dos demais bens de consumo.
A avaliação de imóveis não é recente no Brasil e já era retratada no século passado, quando
já se destacava a importância de procedimentos bem definidos quando da avaliação de terrenos.
122
Aula 8
Em 1914, Luiz Carlos Berrini lançou um livro com o título em Avaliação de terrenos. Por volta
de 1950, o engenheiro Augusto Luiz Duprat registrou proposta para normatização de avaliação
de terrenos, que foi examinada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas, a ABNT. Foi o
marco das normas técnicas para avaliação imobiliária.
Essas normas da ABNT foram modificadas diversas vezes com a missão de atender as deman-
das do mercado. Em 1977, foi firmado entre a ABNT e o Banco Nacional da Habitação um acordo
para a padronização das normas para avaliação de imóveis.
Em 1977, a NB 502 (ABNT, 1989) foi estabelecida pela ABNT para regular o tratamento quan-
do da avaliação de imóveis urbanos. Em 1989, a ABNT divulgou a norma ABNT NBR 5676, que
alterava normas anteriores, em seguida a NBR 8799 (ABNT, 1985), que tratava da avaliação de
imóveis rurais, e a NBR que tratava da avaliação de glebas urbanas.
Em meados de 2000, a ABNT editou as normas da série nº 14653, dividida em partes, que veio
a consolidar as técnicas de avaliação de imóveis. Vamos ver quais são elas:
NBR 14653 parte 1: Procedimentos gerais.
NBR 14653 parte 2: Imóveis urbanos.
NBR 14653 parte 3: Imóveis rurais.
NBR 14653 parte 4: Empreendimentos.
NBR 14653 parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral.
NBR 14653 parte 6: Recursos naturais e ambientais.
NBR 14653 parte 7: Patrimônios históricos.
IMPORTANTE: quando fazemos uma intermediação de uma negociação

imobiliária, nossos clientes não só procuram informações sobre o negó-
cio como também assuntos inerentes à profissão de corretor de imóveis e
até mesmo outros assuntos. Quando você estabelece uma comunicação
informal demonstrando um nível de conhecimento bom, gera confiança,
segurança e seus negócios tendem a ter sucesso.
123
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
124
Aula 8
Finalidade da avaliação de imóveis

Entende-se que a avaliação de imóveis pode ser realizada atendendo diversos fins, suprindo
demandas diversificadas, obedecendo a diversos critérios, características, especificações e fina-
lidades no âmbito judicial e extrajudicial.
A avaliação de imóveis tem como finalidade a busca do valor do imóvel em acordo ao preço
atribuído pelo mercado em que está inserido, ou mesmo sobre um direito, podendo ser aplicado
em diversas situações, como:
9 Compra e venda de imóvel;
9 Locação e arrendamento;
9 Ações revisionais ou renovatórias do aluguel;
9 Aumento de capital;
9 Seguro imobiliário;
9 Desapropriações;
9 Indenizações;
9 Incorporação, fusão ou cisão de empresas;
9 Separações e divórcios (Lei nº 11.441 (BRASIL, 2007a));
9 Inventário;
9 Partilha de bens;
9 Desconstituição de excesso de penhora;
9 Estudo de viabilidade imobiliária;
9 Ações judiciais e extrajudiciais;
9 Avaliação de imóveis para leilões;
9 Avaliações para financiamentos habitacionais, comerciais ou rurais.
IMPORTANTE: as avaliações imobiliárias são instrumentos que podem ser

aplicados em várias situações e não são usados apenas nos momentos das
transações de compra e venda ou locação de um imóvel.
125
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Diferença entre valor e preço

Agora veremos algo que a princípio pode parecer desnecessário: diferença entre valor e preço.
Contudo, estamos falando da avaliação de um imóvel cujo valor é considerável e que, para muitos,
é a realização de um sonho e, para outros, a oportunidade de ganhar dinheiro com a negociação.
Mas, para você, que realizará o seu trabalho, o que realmente importa é atender as partes envol-
vidas da melhor maneira possível. Portanto, seja sempre ético. Aja de maneira a atender normas
e leis e isso lhe garantirá tranquilidade e segurança no exercício da profissão.
Aqui você irá perceber que, além dos valores monetários envolvidos, existem também valores
sentimentais, o que faz com que você deva ter muito cuidado ao tratar desse tema com as partes
envolvidas. Vamos lá então.
O avaliador de imóveis irá lidar com os sentimentos e as necessidades de seus clientes e deverá
ser bem hábil em lidar com essas questões.
Costumeiramente, o homem avalia seus bens e tudo ao seu redor de uma maneira trivial.
A avaliação sempre é qualitativa: se o que está sendo avaliado é bonito, feio, e assim por diante.
É compreendendo as necessidades e desejos humanos que entendemos por que o homem dá
valor às coisas.
126
Aula 8
Portanto, atribuir valor aos bens que produz é uma ação fundamental do homem para suprir
suas necessidades
E assim o homem atribui valor aos seus bens, praticando o ato de valorar, ou seja, emitir juízo
de valor.
Vamos dizer assim: valor é o que se leva e preço é o que se paga. Parece simples, mas não é,
pois o valor do bem varia de uma pessoa para outra, considerando a necessidade, a utilidade e
o apego que cada um tem por esse bem. Já o preço é o valor monetário expresso. Portanto, a
diferença está no que o bem representa para cada uma das partes, comprador e vendedor. Estão
alocados aí valores monetários, sentimentais e as necessidades.
É bom sempre lembrarmos que valor e preço não são sinônimos. A NBR 14653-1 (ABNT, 2001,
p. 5) diz que preço é a “quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envol-
vendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”.
O conceito de valor é precisamente aquele que é o objetivo de uma avaliação. Há vários tipos
de valor, como: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado, valor contábil e
muitos outros. Entre os vários tipos de valor, devemos adotar o valor de mercado. Esse é o único
valor que poderá ser usado em uma avaliação.
A NBR 14653-1 (ABNT, 2001, p. 5) define assim o valor de mercado: “Quantia mais provável pela
qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro
das condições do mercado vigente”. O entendimento é que o valor de mercado é o resultado de
uma transação entre uma pessoa que está vendendo um bem e outra que está comprando, todos
voluntariamente e com conhecimento das condições da negociação e do bem propriamente dito.
Veja que, quando estamos fazendo uma avaliação, existem duas partes com interesses di-
ferentes, por isso temos que ter cuidado ao tratar do assunto com cada uma delas. Devemos
entender que, para quem vende, muitas vezes existem, além do valor, sentimentos construídos
ao longo de anos de luta para consolidar aquele bem, anos de relação com o lugar. Do outro
lado, há o interesse, as necessidades e os custos que isso pode representar. Vamos com muita
calma, porque estamos intermediando uma negociação difícil.
IMPORTANTE: se, ao emitir um laudo de avaliação, os valores negociados

forem diferentes dos apresentados, insira no contrato de compra/ venda
que ambas as partes estão cientes dos valores. Quem está habilitado a
executar a avaliação de imóveis?
127
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Quem está habilitado a executar

a avaliação de imóveis?
O Parecer Técnico deve ser assinado por um corretor de imóveis, de acordo com a Lei de nº
6.530 (BRASIL, 1978a), que regulamenta o exercício da profissão, e o Decreto nº 81.871 (BRASIL,
1978b), com o Art. 6º, parágrafo único, da Resolução-COFECI nº 1.066 (BRASIL, 2007b), que exige
que o profissional possua título de Técnico em Transações Imobiliárias.
Assim, para que a avaliação ocorra dentro dos requisitos exigidos pela lei, deve haver a contra-
tação de um profissional habilitado na área, ou seja, o corretor de imóveis, devidamente inscrito
no CRECI e com registro no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.
A avaliação na negociação imobiliária é um dos passos mais importantes e requer muita cautela.
O profissional deve conhecer os requisitos necessários para avaliar o bem, conforme dispõe a
lei de registros públicos, Lei nº 6.015 (BRASIL, 1973), que visa assegurar a autenticidade dos fatos.
Para um negócio seguro e de qualidade, tem-se a obrigatoriedade da emissão do PTAM (Parecer

Técnico de Avaliação Mercadológica) ou Laudo Pericial. Em acordos extrajudiciais e operações
comerciais, o laudo é o que define as negociações, pois pode mensurar as condições do imóvel.
O corretor de imóveis que deseja ser avaliador de imóveis e emitir seu parecer
técnico, denominado pelo COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) de
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), deve realizar sua inscrição
no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI). Paga-se ao COFECI
uma taxa única de 30% (trinta por cento) do valor da anuidade do CRECI,
que emitirá o certificado e encaminhará ao CRECI o número do
registro de avaliador de imóveis e sua matrícula, que estará
também na sua carteirinha do CRECI. Esse certificado tem
validade de 3 (três) anos, a partir da data da emissão, e
a renovação poderá ser feita por meio de uma
nova prova de conhecimentos sobre
avaliação mercadológica
de imóveis.
128
Aula 8
Ao lado você encontrará o

exemplo do requerimento de
inscrição no cadastro nacional
Anexo I
de avaliadores imobiliários:
REQUERIMENTO DE INSCRIÇÃO NO CADASTRO NACIONAL DE
AVALIADORES IMOBILIÁRIOS
COFECI
CRECI .......Região/........
Nome do Corretor de Imóveis: ___________________________________________

CPF nº ___________________ RG nº _________________ CRECI nº __________
Endereço: ____________________________________________________________
( ) possuidor de diploma de Curso Superior em Gestão Imobiliária ou

equivalente
( ) possuidor de certificado de Curso de Avaliação de Imóveis
Requer, na forma que dispõe a Resolução-COFECI nº 1.066/2007, sua inclusão

no CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS, para o que anexa
os documentos abaixo relacionados (cópias):
( ) Diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente

( ) Certificado de Conclusão de Curso de Avaliação Imobiliária
( ) Comprovante de recolhimento da Taxa de Inscrição
( ) Duas fotos 3 x 4, coloridas
( ) Outro (especificar): ______________________________________________
_______________________, ___ de ________________de 20__.

 Assinatura do requerente 
Obs: 1. O CRECI deve receber o requerimento, em protocolo, processar,
informando da situação do requerente junto ao Conselho Regional, encaminhando,
a seguir, ao COFECI, para inclusão no CNAI.
IMPORTANTE: O requerente deve assinar DENTRO do espaço reservado,

correndo risco de ter o Requerimento devolvido caso ultrapasse os limites.
2. Três vias: 1ª - COFECI; 2ª - CRECI; 3ª - Requerente
TOME NOTA: para corretores que não têm formação acadêmica em gestão de
negócios imobiliários ou similar, mas fizeram o curso de Técnico em Transações
Imobiliárias, será necessário fazer uma especialização em avaliação imobiliária. Esses
cursos devem ser reconhecidos pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis
(COFECI) ou pelo CRECI.
129
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
As avaliações de bens exigem técnica e qualificação específica, e é importante conhecer e en-

tender as leis que tratam desses procedimentos. Existem leis e normas que regulam esse trabalho,
como leis municipais, estaduais, federais e normas e regulamentos da Associação Brasileira de
Normas Técnicas (ABNT). Essa atividade de avaliação dos bens imóveis avalia o valor de mercado
desses bens, necessário para que seja feita compra ou venda.
O Direito Civil faz parte do direito privado e é responsável por estabelecer as normas que
regem as relações das pessoas naturais e pessoas jurídicas.
A responsabilidade civil é, portanto, a responsabilidade que o agente tem de indenizar quem

ele prejudicou com dolo ou culpa. Entre as pessoas naturais existem os corretores de imóveis e
entre as pessoas jurídicas há as incorporadoras.
Resolução nº 957, de 22 de maio de 2006,

do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI)
Essa resolução (BRASIL, 2006b) dispõe sobre a competência do corretor de imóveis na ela-
boração de parecer técnico de avaliação imobiliária. Você, como futuro profissional, precisa
conhecê-la. Por isso, vamos ver o que está descrito no Art. 2º:
Art. 2º – É competente para elaboração de parecer técnico de avaliação merca-

dológica o Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho
Regional de Corretores de Imóveis e com inscrição válida no Cadastro Nacional
de Avaliadores Imobiliários que seja, cumulativa ou alternativamente:
I. possuidor de diploma de curso superior em

gestão imobiliária ou equivalente;
II. possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.
Analisando essa resolução, percebemos que o profissional que tem diploma de curso supe-
rior em gestão imobiliária pode elaborar parecer técnico de avaliação, assim como quem tem
certificado de especialização em avaliação imobiliária.
Apesar do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia) também atribuir a capa-

cidade de avaliar imóveis a seus profissionais inscritos, a justiça usa a base de dados do COFECI
para solicitar perícia judicial, quando de processos de partilha ou de separação judicial. É impor-
tante, portanto, ter o nome no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, pois, uma vez que
é permitida a atuação como perito judicial, isso aumenta as possibilidades de trabalho.
130
Aula 8
Perito judicial
Já que falamos sobre atuar como perito judicial, vamos saber do que se trata essa atividade.
Um perito judicial é designado para realizar avaliações e perícias em juízo, ou seja, em pro-
cessos que ocorrem na justiça, atuando como auxiliar do juiz, conforme o Código Civil em vigor.
Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de
conhecimento técnico ou científico.§ 1º Os peritos serão nomeados entre os
profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devida
mente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado.
SAIBA MAIS: no link a seguir, você terá importantes informações sobre

perito judicial. Caso queira saber um pouco mais sobre esse importante
nicho de mercado para atuação, acesse: https://www.manualdepericias.
com.br/perito-por-area/profissoes-e-pericias/assuntos-de-interesse/
avaliacao-corretor-de-imoveis-resolucao-cofeci-no-95706/
Normas e métodos de avaliação

Normas sempre são assuntos mais densos, pois existem para serem cumpridas, visando a uma
uniformidade de alguma ação. Para avaliar imóveis, temos um método, portanto existem normas
que precisamos seguir, para que não seja algo estabelecido de forma subjetiva.
Então vamos ter que falar aqui sobre quais são essas normas. Vamos lá?
Entende-se que a avaliação de imóveis pode ser realizada atendendo diversos objetivos, que
podem ser judiciais, venda/compra, partilha de bens, inventário etc.
Para tanto, faz-se necessário obedecer a critérios e normas, que a família da NBR (Norma
Brasileira) 14653 descreve os métodos que devem ser utilizados em cada caso.
A elaboração de laudos de avaliação não obedece a uma formatação preestabelecida. Você

poderá ver alguns modelos nos links que estarão no final desta aula. Também terá um link sobre
laudo.
131
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
A Resolução-COFECI n° 1.066 (BRASIL, 2007b), “CONSIDERANDO o disposto no art. 3º da Lei

n.º 6530/78 que atribui ao Corretor de Imóveis, entre outras, a competência para opinar sobre
comercialização imobiliária”, estabelece que:
Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, cuja organização

e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a
quem cabe também expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para
os Corretores de Imóveis nele inscritos, será compartilhado com os Conselhos
Regionais de Corretores de Imóveis-Creci’s.
Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de

Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele
não inscrito opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo
3º, in fine, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978 (COFECI, 2007).
Significa que o corretor que não estiver devidamente inscrito e não possuir o CNAI (Cadastro
Nacional de Avaliadores Imobiliário) poderá mesmo assim emitir opinião, no entando, não ne-
cessariamente foram utilizados critérios científicos na elaboração da avaliação. Ou seja, o valor
opinado pode, eventualmente, estar correto, contudo não existe uma garantia de que o valor
esteja preciso. Sem a devida credencial, o corretor não poderá atuar como avaliador, conforme
as exigências legais para esse exercício.
Quando o corretor possuir certificação de especialista em avaliação e for efetuar trabalho

avaliatório, as avaliações deverão ser feitas baseadas nas normas técnicas da ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas), portanto o avaliados deve aplicar metodologia apropriada.
Já falamos aqui de NBR e ABNT. Você sabe o que uma sigla tem a ver com a outra?
NBR, como já falamos, é uma norma brasileira técnica, elaborada pela Associação Brasileira
de Normas Técnicas (ABNT).
Agora veremos de forma resumida a família da NBR 14653 para que possamos ter ciência do
que se trata. Porém, cabe a você, aluno, ler na íntegra essa NBR sempre que for elaborar um laudo.
ABNT NBR 14653-1:2001 – Versão Corrigida 2019 – Avaliação de bens – Parte

1: Procedimentos gerais
A parte 1 da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliação de empreendimentos, quanto: à
classificação da sua natureza; à instituição de descrição da metodologia básica; à especificação
das avaliações; aos requisitos básicos de laudos e de pareceres técnicos da avaliação.
` Finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia,

fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outras;
132
Aula 8
` Objetivo: mensurar valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores,

tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor
de desmonte (ver definição na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros.
ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos

Esta parte da NBR 14653 fornece os procedimentos para a avaliação de imóveis urbanos,
quanto: à classificação da sua natureza; à instituição de terminologia, definições, símbolos e abre-
viaturas; à descrição das atividades básicas; à definição da metodologia básica; à especificação
das avaliações; aos requisitos básicos de laudos de avaliação.
Esta parte da NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da NBR 14653-1, no que diz
respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e
servidões urbanas.
ABNT NBR 14653-3:2019 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais

Esta parte da NBR 14653 detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para
a avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto: à instituição de terminologia, definições,
símbolos e abreviaturas; à classificação da sua natureza; à descrição das atividades básicas; à defi-
nição da metodologia básica; à identificação do valor de mercado ou outra referência de valor; à
especificação das avaliações; aos requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
Esta parte da ABNT NBR 14653 é exigível em todas as manifestações técnicas escritas vincu-
ladas às atividades de engenharia de avaliações de imóveis rurais.
ABNT NBR 14653-4:2002 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos

Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliação de empreendimentos quanto: à
classificação da sua natureza; à instituição de terminologia, definição, símbolos e abreviaturas; à
descrição da metodologia básica; à especificação das avaliações; aos requisitos básicos de laudos
e de pareceres técnicos da avaliação.
ABNT NBR 14653-5:2006 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipa-

mentos, instalações e bens industriais em geral
Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliação de empreendimentos quanto: à
classificação da sua natureza; à instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
à descrição das atividades básicas; à definição da metodologia básica; à especificação das ava-
liações; aos requisitos básicos de laudos e de pareceres técnicos de avaliação.
ABNT NBR 14653-6:2008 – Versão Corrigida: 2009 – Avaliação de bens –

Parte 6: Recursos naturais e ambientais
Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a valoração de recursos naturais e ambientais
quanto: à classificação da sua natureza; à instituição de terminologia, definições, símbolos e abre-
133
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
viaturas; à descrição das atividades básicas; à definição da metodologia básica; à especificação

das avaliações; aos requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
ABNT NBR 14653-7:2009 – Avaliação de bens – Parte 7: Bens de patrimônios

históricos e artísticos
Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliação de imóveis do patrimônio histórico
e artístico e eventuais bens a eles integrados, no que diz respeito: à classificação da sua nature-
za; à instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; à descrição das atividades
básicas; à definição da metodologia básica; à especificação dos laudos; aos requisitos básicos
dos laudos e de pareceres técnicos.
TOME NOTA: as normas da ABNT podem ser adquiridas nos postos de intermediação
da ABNT ou pelo endereço eletrônico www.abnt.org.br/.
IMPORTANTE: para fazer avaliações imobiliárias, é necessário conhecer

a NBR 12721, de 1999, que tem o título: “Avaliação de custos unitários e
preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em
condomínio – Procedimento”. Ela trata da classificação das edificações
conforme o padrão de construção, pois, do ponto de vista do sistema
construtivo, os imóveis se classificam em padrão normal, baixo e alto.
SAIBA MAIS:
esta apresentação é de
grande valia para seu
aprendizado e para
facilitar a montagem
de sua planilha de
avaliação (PTAM).
Vamos lá então assistir:
www.youtube.com/
watch?v=Krwxf6XC3gI
134
Aula 8
Métodos de avaliação de imóveis

Você sabe por que é importante estudar as Normas Técnicas relacionadas à área de avaliação
de imóveis?
É importante para que você, quando for avaliar um imóvel, saiba utilizar uma metodologia
técnica específica estabelecida (nesse caso pela NBR 14653) que determina os parâmetros e o
método que será utilizado na avaliação.
Você já deve ter percebido, nessas nossas aulas, que as definições e conceitos empregados
na avaliação de imóveis são de fundamental importância para uma comunicação eficiente en-
tre os profissionais da área. O objetivo é que as informações sejam uniformes, possibilitando e
facilitando o entendimento de todos. Ao ser utilizada uma única linguagem, evitam-se conflitos
na transmissão de informações, na elaboração de documentos e nas atividades que envolvem
a avaliação imobiliária.
Para determinar um valor, o melhor método é a comparação com dados de bens que se as-
semelham ao bem que será avaliado, de preferência no mesmo período. Caso não seja possível,
por se tratar de um bem bastante singular, deve-se fazer uso de outros métodos para consolidar
a avaliação.
Os métodos que podem ser utilizados para a avaliação de um bem ou seus frutos estão indi-
cados nas partes 2 e 3 da NBR 14653, que veremos agora:
Método involutivo
Este método se baseia em estudos econômicos. Neste método, avalia-se o bem antes de sua
construção, por isso ele é formado por um alto grau de subjetividade. Basicamente, essa avaliação
está baseada nas características do imóvel e nas condições de mercado imobiliário da região.
Método evolutivo
O método evolutivo avalia o imóvel com base nos valores do terreno e das benfeitorias, consi-
derando assim toda evolução do bem imóvel. Este método é o mais utilizado quando da avaliação
de imóveis urbanos especiais.
Trata-se de um método analítico que obtém o valor por meio do cálculo direto ou indireto
dos valores do imóvel. Nele é considerada a conjuntura do mercado com base no fator de co-
mercialização.
135
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Agora vamos ver uma figura que ilustra a fórmula matemática de obtenção do valor do imóvel.
Valor do Terreno Bruto

+
Custo de
Valor de Incorporação = Reedição X Fator = Valor do Imóvel
+
Valor de Construção
Este método geralmente é empregado em imóveis que quase não mudam de proprietário e
quase não há como comparar com outros, pois há poucas amostras. Exemplos: hospitais, escolas,
indústrias específicas.
Método analítico
Este método analítico visa à obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto
dos valores do imóvel, incluindo nesse cálculo o valor do terreno, da construção e das benfeitorias.
Método comparativo direto

de dados do mercado
Neste método, estabelece-se o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico
dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
De acordo com Baptistella (2015), a NBR 14653 diz que o método comparativo direto de dados
do mercado consiste em obter uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis
com características, tanto quanto possível, semelhantes às do bem avaliando, usando-se toda a
evidência possível.
A classificação do padrão construtivo de um imóvel é imprescindível para estabelecer o pro-

jeto-padrão, necessário para avaliar o imóvel.
SAIBA MAIS: você pode baixar pelo link a seguir o Anuário do Mercado
Imobiliário de 2018. Nele obterá informações sobre o cenário do mer-
cado imobiliário no ano de 2018. https://www.secovi.com.br/downloads/
url/2394
136
Aula 8
PTAM – Parecer Técnico de

Avaliação Mercadológica
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é conhecido como PTAM, denominação dada
ao documento elaborado por corretores de imóveis que fazem avaliação de imóveis, de acordo
com a Resolução nº 957 (BRASIL, 2006b), aperfeiçoada pela Resolução nº 1.066 (BRASIL, 2007b)
do COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis).
O PTAM é o resultado do estudo que o corretor devidamente cadastrado no CNAI (Cadastro

Nacional de Avaliadores de Imóveis) faz sobre o valor de um imóvel.
O PTAM é muito utilizado pelas instituições financeiras e órgãos de justiça. As instituições

financeiras o utilizam antes do financiamento para obter os reais valores e as condições atuais
do imóvel.
Já no parecer judicial é utilizado em várias situações, como cálculo de herança, divórcio, re-
novatórias de aluguéis ou quando há divergência entre o real valor do patrimônio e o avaliado.
Essa avaliação não tem uma fórmula predeterminada, mas normas e regras devem ser segui-
das, sempre lembrando que, para fazer uma avaliação profissional, é necessário seguir a ABNT
(Associação Brasileira de Normas Técnicas) ou IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias
de Engenharia), no caso de engenheiros.
Alguns passos devem orientar o avaliador na hora de fazer uma análise, como:
9 fazer uma pesquisa da região para saber da existência de hospitais, clínicas, escolas,
restaurantes, padarias, mercados, shoppings, segurança e transporte público;
9 avaliar a estrutura do imóvel para saber se há rachaduras, infiltrações,
estado da pintura e se há necessidade de reformas;
9 verificar o tempo do imóvel e se foram feitas reformas;
9 verificar os acabamentos, como revestimentos, estruturas
do teto, iluminação, portas e janelas;
9 verificar se há garagem disponível no imóvel;
9 verificar se há móveis planejados;
9 fazer um levantamento dos últimos 5 (cinco) anos do imóvel,
para saber se houve valorização ou depreciação.
Bem, vou lhe explicar o que é depreciação: sabe-se que contabilmente um imóvel sofre depre-
ciação anual de 4% de seu valor. Vamos entender melhor: um imóvel que valeria R$ 800.000,00
137
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
hoje e conta com mais de 20 (vinte) anos, tem um valor residual (valor depois da depreciação)
de R$ 500.000,00. O valor depreciado é a diferença entre o valor original e o residual, ou seja,
R$ 300.000,00.
Para calcular a depreciação no caso citado, esse imóvel teria desvalorização média de R$
12.000,00 por ano. Tecnicamente, no próximo ano ele valerá R$ 488.00,00 e assim por diante.
É necessário ainda saber o valor de outros imóveis à venda nas imediações. Deve-se conferir
a documentação e definir a metodologia a ser usada: Método Comparativo Direto de Dados do
Mercado, Método Analítico, Método Evolutivo ou Método Involutivo. Só então inicia-se o pro-
cesso de avaliação.
IMPORTANTE: é importante que você saiba que o imóvel deve ser anali-
sado do ponto de vista da durabilidade, do material utilizado e da relação
entre a qualidade (e aparência) dos acabamentos e o padrão construtivo
do imóvel. Os principais aspectos observados pelos usuários são os pisos,
revestimentos de parede, forros e esquadrias. As patologias de constru-
ção, defeitos que ela apresenta, como rachaduras, umidade etc., serão
observadas, porém sua causa e risco só podem ser identificados por um
profissional da área de engenharia, cabendo ao avaliador mercadológico
apenas registrá-las, pois são aspectos que diminuem o valor do imóvel.
O Mercado Imobiliário exige do avaliador o conhecimento das metodologias de avaliação de

bens do mercado imobiliário. Para isso, é necessário entender esse mercado e seu funcionamento,
os mecanismos existentes e suas diferenças com outros mercados.
O avaliador precisa estar qualificado para fazer uma boa avaliação. Se o imóvel estiver com
algum dano, é aconselhável que o proprietário faça o reparo antes de colocá-lo à venda, para
que não haja desvalorização. Quem compra sempre quer fazer uma reforma, mas isso é desejo
do comprador, não uma necessidade do vendedor.
Algumas informações importantes para a avaliação de imóveis:
A garagem é um item fundamental. Caso o imóvel não tenha vaga, pode perder até 30% do
seu valor, e o imóvel que possui mais de uma vaga pode ter uma valorização de mais de 10%.
Uma área de lazer coberta é mais valorizada e, dependendo das características e metragem
dessa área, pode valorizar até 20% o imóvel.
138
Aula 8
A vantagem de fazer uma avaliação do imóvel é ter a garantia de uma boa transação imobiliária
para contratar um seguro para o imóvel, realizar inventário, facilitar argumentos em processos
judiciais, atualizar o valor do patrimônio e muito mais.
Selo Certificador
As avaliações dos imóveis devem ter um selo que certifica que o laudo de avaliação merca-
dológica foi elaborado por um corretor de imóveis devidamente habilitado e inscrito no CNAI,
mantido pelo Sistema COFECI-CRECI, nos moldes estabelecidos pela Resolução-COFECI nº
1.066 (BRASIL, 2007b) e Ato Normativo nº 001/2011 (BRASIL, 2011c).
Esses selos deverão ser usados da seguinte maneira: 1° selo na via de avaliação do cliente;
2° selo na via de avaliação do corretor; 3° selo na Declaração de Avaliação Mercadológica (DAM), a
qual ficará arquivada no CRECI do corretor por cinco anos; 4° selo na cópia de avaliação do imóvel.
Fonte: Resolução-COFECI nº 1066/2007
TOME NOTA: para a obtenção do selo certificador, deve-se fazer a solicitação ao

CRECI da sua jurisdição.
SAIBA MAIS: para verificar um exemplo de solicitação dos selos ao

CRECISP da 2ª região, acesse o link: https://www.crecisp.gov.br/Files/
c3aba4c7b3_requerimento-site-selo-certificador.pdf
Para verificar outro exemplo, agora do CRECIBA, acesse:

http://creciba.gov.br/wp-content/uploads/2017/07/cartilhacnai.pdf
139
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Laudo de avaliação
Um trabalho de avaliação deve ter seu resultado apresentado por meio de um laudo. Portanto,
a elaboração dele é a etapa final da avaliação.
Tipos de laudo
Para que você compreenda melhor os tipos de laudo, apresentaremos os que existem, além
dos itens que devem constar do laudo de avaliação, de acordo com as normas legais.
Mas antes...
TOME NOTA: a responsabilidade na realização de um laudo é muito grande por

parte do avaliador, que deve ter conhecimento acerca dos itens, procedimentos e
diretrizes para uma avaliação de bens.
Os laudos de avaliação são classificados quanto ao seu destino. Conforme a Norma Brasileira
para Avaliação de Bens (ABNT, 2019), os laudos são apresentados em duas modalidades: simpli-
ficado e completo.
O laudo simplificado deve conter as informações necessárias para o entendimento do soli-

citante, uma vez que sua utilização serve para aferições simples, de modo que os corretores de
imóveis possam emitir um valor de referência inicial. Este laudo também é usado para compa-
rações mercadológicas simples e rápidas em áreas urbanas.
O laudo completo deve conter todas as informações que se façam necessárias para que ele
seja auto explicável. É importante ter um laudo eficiente, com descrição completa dos dados
do solicitante sem abreviaturas, com a descrição do imóvel em conformidade com a matrícula,
escritura da propriedade, IPTU, localização, dimensões, entre outros.
Há casos em que o laudo de avaliação não segue os requisitos mínimos estabelecidos pela
norma. Esse documento é chamado de laudo de avaliação de uso restrito, ou seja, é um laudo
que obedece às condições específicas que foram combinadas pelo avaliador e o contratante,
mas não tem validade para outros usos ou para exibição a terceiros. Esse tipo de laudo serve
apenas para o proprietário saber o valor do seu bem, não pretendendo usá-lo para outro fim
(locação, venda etc.).
Outro relatório técnico semelhante ao laudo de avaliação é o parecer técnico, definido pela
norma (ABNT, 2019) como um “relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por
um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade”.
140
Aula 8
Esse parecer é dado quando o perito ou profissional habilitado, dentro de sua especialidade,
emite um relatório descrevendo o que foi constatado, concluindo ou avaliando fundamentalmente
o direito ou os valores dos bens móveis ou imóveis.
Itens que devem constar do laudo de avaliação

Os itens-padrão que obrigatoriamente devem constar de cada tipo de laudo estão descritos na
NBR 14653. As informações mínimas estabelecidas como obrigatórias são um pouco diferentes
para imóveis urbanos e imóveis rurais. Os requisitos para os imóveis urbanos encontram-se no
item 10 da parte 2 da NBR 14653, e os requisitos para imóveis rurais, no item 11 da parte 3 da
mesma norma.
Veja alguns itens que devem estar presentes nas avaliações quando feitas.
Identificação do solicitante
Solicitante é a pessoa física ou jurídica (ou representante legal) que contrata o trabalho ava-
liatório.
Motivo do laudo, quando informado pelo solicitante

Ao contratar uma avaliação de imóvel, normalmente o solicitante explica o motivo da solici-
tação: venda, compra, utilização do bem como garantia ou doação em pagamento, entre outras
finalidades.
Objetivo da avaliação
O objetivo da avaliação está no que se busca identificar, naquilo que se quer ter como resul-
tado da avaliação. Geralmente, esse objetivo é determinar o valor de mercado ou de outro valor
do imóvel.
Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

Aqui deverão ser descritas todas as limitações da avaliação: possíveis incoerências, assim como
insuficiência ou falta de informações sobre o imóvel avaliando. Toda documentação relativa ao
bem deve ser fornecida pelo contratante, logo as limitações se devem a motivos que estão fora do
alcance do avaliador, por isso é importante que todas as ressalvas sejam devidamente registradas.
Identificação e caracterização do imóvel avaliando

Aqui será feita a apresentação do imóvel e do que se trata a avaliação. Deve-se começar in-
dicando o endereço e apresentando todas as informações necessárias. Também deverá ser feita
a classificação do imóvel como urbano ou rural; se for urbano, tem de ser mencionado o tipo
de uso; se rural, tem que ser indicada a classificação de suas dimensões e o tipo de exploração.
Todos os aspectos físicos e de utilização do bem observados na vistoria que sejam impor-
tantes para a formação do valor devem ser descritos. Aspectos que não estejam relaciona-
dos ao imóvel, mas que exerçam influência no seu valor também devem ser registrados. Por
isso, é frequente a necessidade de se fazer uma descrição do entorno do imóvel avaliando.
141
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

PTAM - Tipologia Apartamento
1 Responsável
Avaliador Atuação Data
Sandro Gasparo Cardoso Avaliador de Imóveis segunda-feira, 12 de abril de 2021
2 Caracterização
Caracterização da Avaliação:
 Identificação: Apartamento Curitiba – Garantia BB
 Tipo de Valor a ser Inferido: Valor de Venda
 Descrição: Processo BB – Apartamento dado em garantia imobiliária – Processo 12345-6
3 Finalidade
A finalidade do presente estudo é a determinação do valor de mercado de venda do imóvel avaliando aqui apresentado.
Dentro da área de Avaliações de Imóveis, defini-se "valor de mercado" como sendo a quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
4 Resultado
Valor atribuído ao Apartamento:
Imóvel Avaliado Valor de Venda
Avenida Visconde de Guarapuava, 5683 - Bloco B, unidade 234 R$ 892.993,71 → (R$ 900.000,00)
5 Diagnóstico de Mercado
Para a tipologia "Apartamento", microrregião avaliatória "Curitiba", composta por dezenove cidades, nos termos do imóvel aqui avaliado, para
venda, pode-se considerar o Mercado Imobiliário como tendo performance Recessiva, Nível de Ofertas Alto e Liquidez Baixa.
6 Discussão Estatística
6.1 Metodologia Utilizada
Aqui, utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando-se em consideração as
diversas características e comportamentos do Mercado Imobiliário regional.
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com amostra de natureza e características
intrínsecas e extrínsecas diversas, a partir de dados pesquisados no próprio mercado. Os atributos dos dados obtidos são trabalhados por
meio de técnicas de inferência estatística, valendo-se de modelo matemático de regressão linear.
142
Aula 8
Avaliação
Variação de Bens
Graus Imóveis
Soma dos Quadrados Quadrado Médio F Calculado Significância
Não Explicada 47 22809406,8678746 485306,529103715
Total 58 116106080,842569
11 Avaliando
Os parâmetros obtidos, para o avaliando, são os seguintes:
Avenida Visconde de Guarapuava, 5683 - Bloco B, unidade 234

O Apartamento possui 218m² de área privativa principal construída e 2(DUAS) vagas de garagem. Apresenta as seguintes características:
"Dormitório de Empregada", "Excesso de Ruído Externo (Barulho)", "Hidromassagem", "Interfone" e "Sistema de Climatização".
A unidade dispõe da seguinte divisão interna residencial: Áreas de Serviço(Qtd. 1), Armários Completos(Qtd. 5), Banheiros Sociais(Qtd. 1),
Copas(Qtd. 1), Cozinhas(Qtd. 1), Dormitórios(Qtd. 2), Lavabos(Qtd. 1), Salas(Qtd. 1) e Suítes(Qtd. 2).
O imóvel está localizado em um condomínio, de nome "Edifíco Casa Real", cuja infraestrutura é: "Automação do Portão", "Central de Gás",
"Iluminação Comunitária", "Rede Coletora de Esgoto Sanitário", "Rede de Abastecimento de Água Potável" e "Rede de Energia Elétrica".
O Condomínio possui a seguinte configuração de equipamentos: Churrasqueira(Qtd. 1), Playground(Qtd. 1), Portaria(Qtd. 1), Quadra
Esportiva(Qtd. 1), Sala de Ginástica(Qtd. 1) e Salão de Festas(Qtd. 1).
O tipo de uso "Residencial Multifamiliar" é predominante no entorno do Imóvel Avaliando e a infraestrutura presente nesta região é a seguinte:
"Guias e Sarjetas", "Iluminação Pública", "Rede Coletora de Esgoto Sanitário", "Rede Coletora Pluvial", "Rede de Abastecimento de Água
Potável", "Rede de cabeamento para TV", "Rede de Energia Elétrica", "Rede de Transmissão de Dados" e "Rede de Gás".
Os serviços presentes na região do entorno são: "Coleta de Lixo", "Comércio", "Esporte/Lazer" e "Transporte Coletivo".
Atributos de Cálculo do Avaliando: Data do Evento(X1)=14 , Renda IBGE 2010(X2)=9862,06 , Infraestrutura presente no Endereço(X3)=9 ,
Tipo do Negócio (Oferta)(X4)=0 , Padrão de Acabamento Automático(X5)=799 , Área Privativa Principal Construída(X6)=218 , Equipamentos
do Condomínio - Elevador (Qtd.)(X7)=0,1 , Equipamentos do Condomínio - Playground (Qtd.)(X8)=1 , Equipamentos do Condomínio - Salão de
Festas (Qtd.)(X9)=1 , Estado de Conservação(X10)=1 e Andar do Apartamento(X11)=7.
Endereço completo: Avenida Visconde de Guarapuava, 5683 - Bloco B, unidade 234. CEP: 80045-030. Bairro: Alto da Rua XV.
Curitiba/Paraná.
Fonte: http://www.castler.com.br/PTAM.pdf
Coordenadas (Sirgas2000 / WGS84) Latitude - y Longitude - x Fuso
UTM
A parte 3 da NBR 14653 (ABNT, 2019)7186346 m
estabelece que a672058 m
região 22J
dos imóveis rurais seja um tó-
Geodésica
pico Decimal no laudo. Para esse tipo
obrigatório -25,429894°
de imóvel, outros-49,289091°
subitens também- são fundamentais:
Geodésica Sexagesimal -25° 25' 47,62" -49° 17' 20,73" -
Data da vistoria;
Descrição detalhada
Inferido das terras, construções, instalações
Nível de Confiança e produções
Estimador Pontual vegetais;
Precisão
Venda
Valor
Descrição detalhada 80%e equipamentos,Mediana
das máquinas grau III
obras e trabalhos de melhoria das terras.

Valor Unitário
Indicação do(s)
Estimador pontual - Valor método(s)
Mediano (Unitário) e procedimento(s)
R$ 4.096,30 / m² (0%) utilizado(s)
Intervalo de Confiança
Deve-se registrar (Unitário) R$ 3.678,66
qual ou quais foram os métodos / m² (-10,2%) à R$ 4.620,92
e procedimentos usados / m² (12,81%)
para a elaboração
da avaliação. Os usos
Campo de Arbítrio (Unitário)dos métodos devem ser justificados seguindo o estabelecido
R$ 3.481,86 / m² (-15%) à R$ 4.710,75 / m² (15%) pela Norma
Brasileira que regula as avaliações.
Amplitude (Unitário) R$ 942,26 / m² (23%)
Valor Definido (Unitário) R$ 4.096,30 / m² (0%)

Especificação da avaliação
O grau de especificação atingido por uma avaliação deve ser indicado em um laudo para que
Valor Total
ele fique completo. Deve-se apresentar, também, um demonstrativo de como a pontuação foi
atingida, quando isso for previamente solicitado pelo contratante e acordado entre as partes.
Página11
143
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Tratamento dos dados e identificação do resultado

Neste item é apresentada a memória de cálculo do tratamento dos dados e descrito o passo
a passo de todos os cálculos efetuados, os quais dependem da metodologia aplicada.
Resultado da avaliação e data de referência

Aqui será apresentado o resultado da avaliação para a respectiva data de referência. Sabe-se
que o valor de um bem é único e é válido apenas para o momento da avaliação, uma vez que,
com o passar do tempo, acontecimentos podem alterar significativamente as condições do
mercado e consequentemente alterar o valor do imóvel.
Qualificação legal e assinatura

Este é o último item de um laudo de avaliação: a qualificação legal completa e a assinatura
do profissional responsável pela avaliação.
Esses são os itens básicos que um laudo de avaliação completo deve ter. Caso seja um laudo
simplificado, devem constar de forma resumida apenas alguns itens. Por exemplo, um dos itens
não obrigatórios é a apresentação dos cálculos efetuados para o tratamento dos dados.
Estrutura e apresentação do laudo

Não há uma normatização de estrutura para apresentação do laudo ou para como os itens
obrigatórios devem ser apresentados. Entretanto, é fundamental, para facilitar a compreensão
do conteúdo, que a organização e a apresentação do laudo sejam boas.
A capa é a primeira página de um laudo. Dela constam a identificação, a finalidade da avaliação

e a data de referência.
Em seguida vem o sumário do laudo com o objetivo de apresentar uma ideia geral daquilo
que será encontrado na leitura.
As páginas seguintes mostram o corpo do laudo propriamente dito. Nelas serão expostas
basicamente a descrição detalhada do bem, do mercado e da metodologia adotada e as con-
clusões fundamentadas, ou seja, estarão presentes as principais informações sobre a avaliação
no corpo do laudo.
Após a conclusão do corpo do laudo, vem a última parte, que são os anexos. Neles são inclu-
sos todos os dados e documentos que ajudam na compreensão da avaliação, que podem ser:
Demonstrativos de cálculo;
Fotografias;
Identificação de dados de referência;
144
Aula 8
Plantas e demais desenhos técnicos;
Escrituras;
Memoriais descritivos, entre outros documentos.
TOME NOTA: bom, até aqui vimos os aspectos fundamentais quando da elaboração
do Parecer Técnico de uma avaliação baseado nas determinações da norma. Porém,
é importante salientar que qualquer um pode estabelecer o próprio roteiro para fazer
um laudo de avaliação. Mas não esqueça que as exigências da Norma Brasileira para
Avaliação de Bens e suas respectivas partes devem ser sempre seguidas. A ordem da
apresentação aqui exposta pode ser alterada, e você pode ainda incluir informações
e outros dados relevantes à avaliação.
Diferença entre Parecer Técnico

e Laudo de Avaliação
Parecer Técnico é elaborado por meio de critérios técnicos, como já vimos, com finalidade
mercadológica.
Já o Laudo Técnico de Avaliação é elaborado sobre a estrutura do bem e emitido por arquiteto
ou engenheiro (NBR 14653). A única exigência é que seja feito por arquiteto e/ou engenheiro,
que são os profissionais capacitados para passar informações sobre questões estruturais, visto
que o corretor não tem a formação específica para esse fim.
Renumeração
Referente aos honorários do avaliador, a referência é o valor do imóvel avaliado, mas a forma
de calcular possui variação em cada região. Em São Paulo, o CRECI disponibiliza uma tabela fixa.
Por exemplo, considerando um imóvel cujo valor seja de R$ 25.000,00, o honorário do avaliador
será de R$ 882,63; já ao avaliar um imóvel com valor entre R$ 400.000,00 e R$ 500.000,00, o
avaliador receberá R$ 4.069,69. Também existe a prática de atribuir um percentual de 0,25% a
0,50% do valor do imóvel para o avaliador.
IMPORTANTE: o corretor imobiliário pode consultar a tabela no CRECI

da sua região para saber qual o valor mínimo a ser cobrado para emitir o
Parecer Técnico Mercadológico.
145
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Tabela do CRECISP
TABELA REFERENCIAL I
AVALIAÇÕES PARA FINS DE LOCAÇÃO
*************VALOR DA LOCAÇÃO ************ HONORÁRIOS

Até R$ 2.500.00 100 %
De R$ 2.501,00 até R$ 4.000.00 95%
De R$ 4.001.00 até R$ 5.500.00 90%
De R$ 5.501.00 até R$ 7.000.00 85%
De R$ 7.001.00 até R$ 8.500.00 80%
De R$ 8.501.00 até R$ 10.000.00 75%
De R$ 10.001.00 até R$ 11.500.00 70%
De R$ 11.501.00 até R$ 12.500.00 65%
De R$ 12.501.00 até R$ 15.000.00 60%
De R$ 15.001.00 até R$ 20.000.00 55%
De R$ 20.001.00 até R$ 25.000.00 50%
TABELA REFERENCIAL II
AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS
************* VALOR DO IMÓVEL ************ HONORÁRIOS

até R$ 35.000.00 R$ 882.63
de R$ 35.001.00 até R$ 45.000.00 R$ 970.89
de R$ 45.001.00 até R$ 55.000.00 R$ 1.067.98
de R$ 55.001.00 até R$ 65.000.00 R$ 1.174.78
De R$ 65.001.00 até R$ 75.000.00 R$ 1.292.25
De R$ 75.001.00 até R$ 85.000.00 R$ 1.421.48
De R$ 85.001.00 até R$ 105.000.00 R$ 1.627.50
De R$ 105.001.00 até R$ 110,000.00 R$ 1.719.66
De R$ 110.001.00 até R$ 120.000.00 R$ 1.837.59
De R$ 120.001.00 até R$ 130.000.00 R$ 1.935.67
De R$ 130.001.00 até R$ 140.000.00 R$ 2.024.13
De R$ 140.001.00 até R$ 150.000.00 R$ 2.106.40
De R$ 150.001.00 até R$ 200.000.00 R$ 2.466.23
De R$ 200.001.00 até R$ 250.000.00 R$ 2.779.25
De R$ 250.001.00 até R$ 300.000.00 R$ 3.065.83
De R$ 300.001.00 até R$ 400.000.00 R$ 3.589.50
De R$ 400.001.00 até R$ 500.000.00 R$ 4.069.69
De R$ 500.001.00 até R$ 600.000.00 R$ 4.520.08
De R$ 600.001.00 até R$ 700.000.00 R$ 4.948.12
De R$ 700.001.00 até R$ 800.000,00 R$ 5.358.46
De R$ 800.001.00 até R$ 900.000.00 R$ 5.754.24
De R$ 900.001.00 até R$ 1.000.000.00 R$ 6.137.73
De R$ 1.000.001.00 até R$ 1.500.000.00 R$ 7.919.12
De R$ 1.500.001.00 até R$ 2.000.000.00 R$ 9.544.10
De R$ 2.000.001.00 até R$ 3.000.000.00 R$ 12.505.98
De R$ 3.000.001.00 até R$ 4.000.000.00 R$ 15.217.28
De R$ 4.000.001.00 até R$ 5.000.000.00 R$ 17.757.94
De R$ 5.000.001.00 até R$ 10.000.000,00 R$ 28.973.48
Valores superiores aos acima previstos deverão ser obtidos mediante aplicação de simples regra de
três
Fonte: https://www.crecisp.gov.br/Media/tabela_honorarios.pdf
Já no estado de Minas Gerais, por exemplo, existem duas formas de renumeração. A primeira
se refere ao pagamento de um avaliador sem o compromisso de que ele seja o intermediador
da venda desse imóvel. Nesse caso, o avaliador pode cobrar um percentual de 0,2% a 0,6% do
valor do imóvel. A outra se refere à contratação de um corretor avaliador, que, além de avaliar o
imóvel, também será o responsável pela venda, locação ou ainda administração.
146
Aula 8
Tabela do SINDIMÓVEIS/MG
Fonte: http://www.crecimg.gov.br/outros/site/pdf/tabela_ptam.pdf
147
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Síntese da aula
` A avaliação de imóveis tem como objetivo calcular o valor de mercado
para venda ou o valor do aluguel para locação, com a finalidade de
obter prova de valor do bem imóvel, cumprindo exigências legais;
` Sobre quem está habilitado a executar a avaliação de imóveis e aprendemos que

tem que ser um profissional habilitado e capacitado. Somente os formados em
cursos com autorização do COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis)
têm direito a inscrever seus nomes no CNAI (Cadastro Nacional dos Avaliadores
de Imóveis) e podem emitir PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica),
dando dessa forma a devida seriedade que uma avaliação imobiliária requer;
` Sobre perito judicial aprendemos que ele é uma pessoa que possui vasto
conhecimento técnico em sua área de atuação, sendo habilitado para emitir um
laudo técnico que serve como meio de prova em questões provenientes de litígio;
` Para elaborar um PTAM, são utilizados ferramentas e estudos específicos,

bem como toda a normativa da ABNT. Portanto, o parecer é possível de ser
comprovado matematicamente, superando assim o achismo com a ciência;
` O Parecer Técnico é um relatório emitido por um corretor inscrito

no CRECI capacitado e legalmente habilitado em assunto de sua
responsabilidade. Nesse caso, o corretor avaliador possui CRECI e CNAI;
` O laudo de avaliação é um documento elaborado por peritos para apresentar

as conclusões a respeito da estimativa de preços ou valores do bem avaliado.
Sobre os tipos de laudo, o simplificado é muito utilizado para aferições
simples e para que os corretores de imóveis possam emitir apenas um
valor de referência inicial, por isso é apenas instrumento de orientação;
` O laudo simplificado não deve ser utilizado em

transações comerciais em definitivo ou litígio;
` O laudo completo é o documento principal, um instrumento jurídico, criado de

acordo com as Normas da ABNT. Esse instrumento é fundamental em qualquer
tipo de operação que envolva o imóvel não apenas na compra e venda, mas
também em processos judiciais, uma vez que concede segurança jurídica;
` A importância e o significado das normas e dos métodos de avaliação de imóveis;
148
Aula 8
` A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem

avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis;
` Devem ser seguidas de maneira rigorosa as normas da ABNT apresentadas;
` Sobre os métodos de avaliação de imóveis, pode-se observar que eles foram

criados para facilitar o exercício da profissão dos avaliadores, uma vez que
requer grandes conhecimentos acerca do mercado imobiliário, além das
práticas e da importância do pleno domínio sobre os métodos de avaliação
regulamentados pelas normas e diretrizes vigentes. A ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas) regulamenta diversos Métodos de Avaliação de
Imóveis para os diferentes tipos de propriedades, e agora que você aprendeu
poderá recorrer a esses conhecimentos para elaborar uma avaliação.
Exercícios
Caso tenha ficado em dúvida sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisar a matéria.
1. A avaliação de imóveis é um conjunto de conhecimentos técnico-científicos aplicado à:

A. ( ) Análise e avaliação técnico-econômica de empreendimentos.
B. ( ) Análise e avaliação do custo de reprodução de bens.
C. ( ) Avaliação do custo de reprodução de bens.
D. ( ) Avaliação de bens.
E. ( ) Análise e avaliação dos custos diretos e indiretos de produção de um bem.
149
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
2. Valor de mercado deve ser entendido como o:

A. ( ) Somatório do valor do terreno, das benfeitorias e de eventuais equipamentos de um imóvel.
B. ( ) Valor estimado de um bem sem considerar os custos adicionais do comprador, aplicáveis aos
valores finais de compra e venda, tais como ITBI, despesas de escritura e registro, já embutidas
as despesas com comissão.
C. ( ) Valor estimado de um bem considerando os custos adicionais do comprador, aplicáveis aos
valores finais de compra e venda, tais como ITBI, despesas de escritura e registro, já embutidas
as despesas com comissão.
D. ( ) Valor estimado de um bem considerando os custos adicionais do comprador, aplicáveis aos
valores finais de compra e venda, tais como ITBI, despesas de escritura e registro, sem con-
siderar as despesas com comissão.
E. ( ) Total dos custos necessários para se repor o bem com explicitação do estado em que se
encontra, sem considerar eventual depreciação.
3. A precisão de um laudo será estabelecida:

A. ( ) Conforme a necessidade legal que determinou a valoração do bem;
B. ( ) Conforme a finalidade a que se destina: comercialização,
desapropriação ou liquidação forçada.
C. ( ) Quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação.
D. ( ) Pelo solicitante ou contratante do serviço, conforme sua conveniência ou necessidade.
E. ( ) Pelo avaliador, conforme a necessidade estabelecida
pelo solicitante ou contratante do serviço.
4. No ano de 2000, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou a NBR 14653-1 Ava-
liação de Bens – Parte I: Procedimentos Gerais, na qual especifica o conteúdo mínimo do laudo
de avaliação. Entre as informações que o laudo deverá conter está a identificação do(s) método(s)
de avaliação, que dispensa a justificativa de escolha.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
5. No ano de 2000, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou a NBR 14653-1 Ava-
liação de Bens – Parte I: Procedimentos Gerais, na qual especifica o conteúdo mínimo do laudo
de avaliação. Entre as informações que o laudo deverá conter está a identificação da pessoa física
ou jurídica e/ou representante legal que tenha solicitado o trabalho.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
6. Método comparativo de dados de mercado:
A. ( ) É um método indireto de avaliação de imóveis, já que está subordinado à aplicação inicial de
outro método ou do conhecimento prévio do valor venal ou de locação de um imóvel.
B. ( ) Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos ele-
mentos comparáveis, constituintes da amostra. Exige o tratamento seletivo dos dados reco-
lhidos no mercado que integra o bem.
C. ( ) Pode ser apropriado pelo CUB – Custo Unitário Básico de Construção, indicador mone-
tário que reflete o custo básico para a construção civil. Seu objetivo é disciplinar o mercado
de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos do setor
da construção civil.
D. ( ) É um método indireto de avaliação de imóveis, por meio de tratamento técnico dos atributos
dos elementos comparáveis, apropriado pelo CUB – Custo Unitário Básico de Construção.
150
Aula 8
E. ( ) É um método pouco praticado, mas comum no mercado imobiliário. Basicamente consiste

na Avaliação Imobiliária levando em consideração o valor de renda que será gerado pela
propriedade. Em outras palavras, o valor do imóvel é determinado de acordo com o valor
que o cliente pode obter com o aluguel desse mesmo bem.
7. O método involutivo caracteriza-se pela utilização de um critério indireto de valoração de uma gleba
ou terreno de grandes dimensões, considerando-se seu aproveitamento por meio de subdivisão
de área maior em lotes menores.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
8.
O PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é necessário em várias situações:
I. O PTAM é fundamental em uma Ação Revisional de aluguel.
II. O PTAM é solicitado em caso de partilha de bens de um casal que está se separando.
III. O PTAM é solicitado em caso de reajuste anual de aluguel quando da
aplicação do índice estabelecido no contrato de locação.
IV. O PTAM é imprescindível quando da desocupação de um imóvel que estava locado
para a conferência se ele se encontra na mesma condição de quando foi alugado.
Alternativas:
A. ( ) Somente I e III estão corretas.
B. ( ) Somente I e II estão corretas.
C. ( ) Somente II e III estão corretas.
D. ( ) Somente I, III e IV estão corretas.
E. ( ) Todas estão corretas.
9. O PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é solicitado em caso de ações judiciais, como
separações, revisionais de aluguel, desapropriações etc. Analise as situações e assinale a alternativa
correta.
A. ( ) João tem cadastro no CNAI e por esse motivo não será responsabilizado
judicialmente caso haja alguém erro grave.
B. ( ) O corretor de imóveis ficará responsável pelo PTAM que realizou enquanto ele existir.
C. ( ) O juiz nunca vai intimar o corretor de imóveis para explicar o PTAM.
D. ( ) João é corretor de imóveis e possui o CNAI, por isso pode fazer o parecer.
E. ( ) João é corretor de imóveis e não possui o CNAI, mesmo assim pode fazer o parecer.
10. Para a emissão do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, devem ser observados os requisitos
mínimos exigidos pela Resolução nº 1.066/2007, Art. 5º, que são:
— Identificação do solicitante.
— Objetivo do parecer técnico.
— Identificação e caracterização do imóvel.
— Indicação da metodologia utilizada.
— Valor resultante e sua data de referência.
— Identificação, breve currículo e assinatura do corretor de imóveis avaliador.
A. ( ) Verdadeiro.
B. ( ) Falso.
151
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Glossário
Alvará – trata-se de um documento emitido por órgão público para autorizar alguém a praticar
determinado ato. Em muitos casos, serve para permitir a incorporação e/ou construção de
um projeto arquitetônico.
BNH – sigla de Banco Nacional de Habitação.
Cobertura – apartamento localizado no último andar de um prédio. A cobertura costuma ser

diferenciada das demais unidades, já que pode incluir áreas de lazer ao ar livre e apresentar
configuração duplex (dois pavimentos) ou triplex (três pavimentos).
Contrato de gaveta – trata-se do registro em papel daquilo que foi combinado verbalmente
entre duas pessoas. Uma das partes registra o acordo em um contrato que será guardado para
fins de confirmação da negociação. Por não ser registrado em cartório, esse tipo de docu-
mento não é oficial. Em outras palavras, significa que permanecerá na gaveta — daí o nome.
Crédito imobiliário – é o empréstimo concedido por instituições financeiras a pessoas que

querem adquirir imóveis por meio de um financiamento habitacional. O crédito imobiliário
está disponível no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Sistema de Financiamento
Imobiliário (SFI).
Formal de partilha – emitido por juízes em caso de necessidade da divisão de bens, o docu-
mento é empregado quando uma pessoa morre e deixa algo para distribuir entre os herdeiros
ou um casal se divorcia e precisa resolver a situação dos bens que possui, por exemplo. Assim,
um imóvel que pertence a duas pessoas separadas, ou seja, advindo de herança, só pode ser
legalmente vendido quando há formal de partilha.
Imóvel na planta – designação usual para empreendimentos comercializados na fase de

lançamento, ou seja, antes do início da construção. Isso explica o termo imóvel na planta, já
que o comprador visualizará o futuro apartamento apenas por meio de simulações e repre-
sentações gráficas dos ambientes.
Imposto sobre transmissão – chamado em alguns municípios de Imposto sobre Transmissão

de Bens Imóveis e em outros de Imposto sobre Transmissão Inter vivos, é uma taxa propor-
cional ao valor de um imóvel ou direitos reais sobre bens imóveis cobrada pela prefeitura toda
vez que há alteração do proprietário.
Vistoria de imóvel – é o processo de inspeção feito para conferir se o imóvel está de acordo
com o que foi apresentado no contrato de compra ou locação. Também representa a verifi-
cação realizada por peritos designados por bancos e outras instituições em obras ou imóveis
financiados por esses agentes financeiros.
152
Torna – em permuta imobiliária, é a complementação de uma parte do valor em dinheiro.
Zoneamento urbano – é uma divisão que determina o uso e a ocupação do solo, bem como
as atividades de urbanização de um município. Essas normas são estabelecidas pelo plano
diretor de cada cidade, a fim de definir os tipos de construção permitidos em zonas especí-
ficas — residencial, industrial, comercial, de serviços etc.
Referências
ABNT. ABNT NB 502: avaliação de imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 1989.
ABNT. ABNT NBR 8799: avaliação de imóveis rurais - Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, 1985.
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2019. Disponível em: <https://g1.globo.com/economia/noticia/2019/12/12/veja-comparativo-
das-taxas-de-juros-de-financiamento-imobiliario.ghtml>. Acesso em: 13 abr. 2020.
Banco Central do Brasil. Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018. Dispõe sobre os integrantes
do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), do Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)... Diário Oficial da União: 2 ago. 2018.
BAPTISTELLA, M. O uso de redes neurais e regressão linear múltipla na engenharia de

avaliações: determinação dos valores venais de imóveis urbanos. Curitiba, 2005.
BRANDELLI, L. Teoria Geral do Direito Notarial. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
BRASIL. Medida Provisória nº 881, de 30 de abril de 2019. Institui a Declaração de Direitos

de Liberdade Econômica, estabelece garantias de livre mercado, análise de impacto
regulatório, e dá outras providências. Diário Oficial da União: 30 abr. 2019.
BRASIL. Portaria nº 7.687, de 1º de agosto de 2018. Diário Oficial da União: 2 ago. 2018.
BRASIL. Lei nº 13.467, de 13 de julho de 2017. Altera a Consolidação das Leis do Trabalho
(CLT), aprovada pelo Decreto-Lei no 5.452. Diário Oficial da União: 14 jul. 2017a.
BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização

fundiária rural e urbana. Diário Oficial da União: 12 jul. 2017b.
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Diário Oficial da União: 17 mar. 2015.
BRASIL. Lei nº 12.514, de 28 de outubro de 2011. Dá nova redação ao art. 4º da Lei nº 6.932, de 7
de julho de 1981, que dispõe sobre as atividades do médico-residente; e trata das contribuições
devidas aos conselhos profissionais em geral. Diário Oficial da União: 31 out. 2011a.
153
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
BRASIL. Lei nº 12.441, de 11 de julho de 2011. Altera a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), para
permitir a constituição de empresa individual de responsabilidade limitada. Diário Oficial da União: 12 julho 2011b.
BRASIL. COFECI. Ato Normativo nº 001, de 2011. Normatiza a inscrição no CNAI – Cadastro
Nacional de Avaliadores Imobiliários e seus consectários. Diário Oficial da União: 2011c.
BRASIL. Lei nº 11.441, de 4 de janeiro de 2007. Altera dispositivos da Lei no 5.869, de 11 de janeiro
de 1973 – Código de Processo Civil, possibilitando a realização de inventário, partilha, separação
consensual e divórcio consensual por via administrativa. Diário Oficial da União: 5 jan. 2007a.
BRASIL. Resolução-COFECI nº 1.066, de 22 de novembro de 2007. Estabelece nova regulamentação para o

funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências. Diário Oficial da União: 29 nov. 2007b.
BRASIL. Resolução nº 957, de 22 de maio de 2006. Dispõe sobre a competência do

Corretor de Imóveis para a elaboração de parecer técnico de avaliação imobiliária
e dá outras providências. Diário Oficial da União: 26 maio 2006b.
BRASIL. Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006. Institui o Estatuto Nacional da

Microempresa e da Empresa de Pequeno Porte. Diário Oficial da União: 15 dez. 2006a.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: 11 jan. 2002.
BRASIL. Lei nº 9.613, de 3 de março de 1998. Dispõe sobre os crimes de “lavagem” ou ocultação de bens, direitos
e valores; a prevenção da utilização do sistema financeiro para os ilícitos previstos nesta Lei; cria o Conselho de
Controle de Atividades Financeiras - COAF, e dá outras providências. Diário Oficial da União: 4 março 1998.
BRASIL. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário,
institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Diário Oficial da União: 21 nov. 1997.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União: 21 out. 1991.
BRASIL. [Constituição (1988)]. Constituição da República Federativa do

Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência da República, 1988.
BRASIL. Resolução-COFECI nº 146, de 6 de agosto de 1982. Aprova o Código

de Processo Disciplinar. Diário Oficial da União: 10 ago. 1982.
BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do

Solo Urbano e dá outras Providências. Diário Oficial da União: 20 dez. 1979.
BRASIL. Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978. Dá nova regulamentação à profissão

de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização
e dá outras providências. Diário Oficial da União: 15 maio 1978a.
154
BRASIL. Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978. Regulamenta a Lei nº 6.530, de 12 de maio de
1978, que dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento
de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências. Diário Oficial da União: 30 jun. 1978b.
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos,

e dá outras providências. Diário Oficial da União: 31 dez. 1973.
BRASIL. Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964. Institui a correção monetária nos contratos
imobiliários de interesse social. Diário Oficial da União: 30 set. 1964a.
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em

edificações e as incorporações imobiliárias. Diário Oficial da União: 21 dez. 1964b.
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Leis do Trabalho. Diário Oficial da União: 9 ago. 1943.
CARVALHO, F. C. et al. Economia monetária e financeira: teoria e prática. Rio de Janeiro: Campus, 2007.
COELHO, F. U. Curso de direito civil. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
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FARIA, R. V. Operações Imobiliárias – estruturação e tributação. São Paulo: Saraiva, 2016.
GONÇALVES, C. R. Direito Civil Brasileiro. 14. ed. São Paulo: Saraiva, 2016.
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TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil. São Paulo: Gen, 2019. v. único.
155
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
Gabarito
Aula 1
1. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: somente necessitam de regulamentação as profissões que puderem causar,
pelo seu exercício, um risco à coletividade.
2. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA. — Comentário: de fato, um dos argumentos utilizados para declaração de incons-
titucionalidade da Lei nº 4.116/1962 é que a lei não disciplinava os requisitos de capacidade técnica para exercê-la.
3. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: não foi um processo fácil. Para que a profissão de corretor de imóveis
fosse regulamentada, foram muitos anos de luta pela sua valorização e reconhecimento.
Aula 2
1. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: para que o corretor exerça a função de avaliador de imóveis devidamente
inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI), é necessário que, além de possuir o título de Técnico em
Transações Imobiliárias, ele possua o certificado de conclusão do curso de Avaliação de Imóveis.
2. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: o corretor pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua
autonomia profissional, mediante contrato de associação específico.
3. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA. — Comentário: conforme previsto na Lei nº 6.530/1978, em seu Art. 16, parágrafo
1º, o valor cobrado pela anuidade está relacionado ao valor do capital social.
Aula 3
1. RESPOSTA: C — Comentário: expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição, conforme dispõe o Art. 17 da Lei nº
6.530/1978.
2. RESPOSTA: D — Comentário: os sindicatos representam os interesses das categorias profissionais, tanto que participam da
elaboração de Acordos e Convenções Coletivas de Trabalho, e podem ser constituídos para representar os interesses de
empregados e empregadores.
3. RESPOSTA: C — Comentário: a finalidade de se instituir uma associação é unir pessoas que possuem interesses comuns e
não têm finalidade lucrativa.
4. RESPOSTA: D — Comentário: os Conselhos Profissionais são autarquias federais e, por isso, possuem privilégios conferidos
pela administração pública, como a possibilidade de arrecadar, de forma obrigatória, contribuições dos seus filiados, chamadas
de anuidades e de cobrá-las via execução fiscal.
5. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: o Art. 8º da Constituição Federal prevê que ninguém será obrigado a
filiar-se ou a manter-se filiado a sindicato, e as regras estabelecidas nos acordos e convenções coletivas de trabalho possuem
natureza de norma, portanto são obrigatórias para a categoria, independentemente de filiação.
Aula 4
1. RESPOSTA: D — Comentário: todos os deveres dispostos nos itens I, II e III estão previstos no Art. 4º da Resolução-COFECI
nº 326/1992.
2. RESPOSTA: C — Comentário: o Art. 41 da Resolução-COFECI nº 146/82, menciona que “Se a infração constituir ilícito penal,
o Presidente do CRECI comunicará o fato à autoridade competente, para as providências que se fizerem necessárias”.
156
3. RESPOSTA: B — Comentário: o Art. 21, § 4º, da Lei nº 6.530/1978 prevê que “A pena de suspensão será anotada na carteira
profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada
a penalidade, o Conselho Nacional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição”.
4. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: o Art. 8º do Código de Ética do Corretor de Imóveis prevê que essa é uma
infração de natureza grave.
5. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: o Art. 20, inciso V, da Lei nº 6.530/1978 prevê que é vedado ao corretor
anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no
Registro de Imóveis.
Aula 5
1. RESPOSTA: A — Comentário: o Art. 3º, inciso I, da Lei Complementar nº 123/06 preceitua que será considerada Microempresa
a atividade empresarial, seja ela individual, seja sociedade empresária, que aufira renda bruta anual de até R$ 360.000,00.
2. RESPOSTA: C — Comentário: conforme dispõe o Art. 13, incisos I, III e VIII, da Lei Complementar nº 123/06.
3. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA — Comentário: o Art. 980-A do Código Civil dispõe que “a empresa individual de
responsabilidade limitada será constituída por uma única pessoa titular da totalidade do capital social, devidamente integra-
lizado, que não será inferior a 100 (cem) vezes o maior salário-mínimo vigente no País”.
4. RESPOSTA: a afirmação é FALSA — Comentário: porque, a partir da Medida Provisória nº 881/19, tornou-se possível constituir
a sociedade limitada unipessoal.
Aula 6
1. RESPOSTA: A — Comentário: o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) engloba todos os financiamentos que não se encaixam
no SFH, ou seja, imóveis acima do valor de R$ 1.500.000,00, o que acaba por atender o comércio de imóveis de luxo e os
investidores.
2. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA — Comentário: pois é a previsão do Art. 50 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano
(Lei nº 6.766/79), que prevê ser crime contra a administração pública.
3. RESPOSTA: C — Comentário: é o que dispõe o parágrafo 8º do Art. 2º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano.
4. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA — Comentário: isso é o que dispõe o Art. 2º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano
(Lei nº 6.766/1979).
5. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA — Comentário: isso é o que dispõe o Art. 32 da Lei de Incorporação Imobiliária
(Lei nº 4.591/1964).
Aula 7
1. RESPOSTA: E — Comentário: certidão de relação de proprietários com ônus reais. É o documento fornecido pelo Oficial de
Registro de Imóveis e pode ser de Ônus, Quinzenária/ Vintenária/ Trintenária e Negativa de Propriedade. A Certidão de Ônus
pode ser positiva, quando pesar sobre o imóvel algum tipo de ônus (hipoteca, penhora usufruto etc.), ou negativa, quando
não pesar nenhum tipo de ônus sobre o imóvel.
2. RESPOSTA: (A) / (C) / (F) / (E) / (B) / (D).
3. RESPOSTA: C — Comentário: o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI) é previsto na Constituição Federal
(BRASIL, 1988), em seu Art. 156, inciso II, sendo de competência dos municípios. Em termos de legislação ordinária, o ITBI é
de competência dos municípios, tendo legislação própria para cada um deles.
157
Técnico em
Transações
OPERAÇÕES
4. RESPOSTA: E — Comentário: a matrícula, o registro, a averbação, a partilha, os títulos judiciais e todos os atos relativos
aos bens imóveis que se processam sob formalidades no Cartório de Registro de Imóveis são atribuições dessa instituição.
Todas estão corretas.
5. RESPOSTA: A — Comentário: a Lei nº 6.015/73 determinou, em seu Art. 228, a abertura da matrícula para todo imóvel que
sofrer algum tipo de ato jurídico a ser registrado em cartório, porém ainda existem imóveis sem registro, sendo o contrato
chamado de gaveta o único documento que pode ser usado pelo atual proprietário.
Aula 8
1. RESPOSTA: D — Comentário: de acordo com a NBR 14653-1/2001, a engenharia de avaliações é defendida como o conjunto
de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de bens. A ABNT refere-se a bens como sendo
bens móveis e imóveis.
2. RESPOSTA: A — Comentário: o valor de mercado não pode servir de base de cálculo do ITBI ou outros impostos e comissões,
pelo fato de a base de cálculo do imposto ser o valor da compra, sendo esta ratificada pela transmissão do imóvel. O valor
venal do imóvel é aquele pelo qual ele será transacionado em uma situação de compra e venda no mercado.
3. RESPOSTA: C — Comentário: a NBR 14653-1, em seu item 9, diz: “a precisão será estabelecida quando for possível medir
o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da
conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia
e dos instrumentos utilizados”.
4. RESPOSTA: a afirmação é FALSA — Comentário: nessa NBR, quando se lê “Instituição de descrição da metodologia básica”,
significa que se deve especificar o método – ou métodos, dependendo do caso – e justificá-lo para dar validade à avaliação
em conformidade com as normas e leis, sendo recomendável que o engenheiro de avaliações esclareça o método avaliatório
e sua fundamentação ou justificativa.
5. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA — Comentário: na NBR 14653-1, o item 10, que trata da apresentação do laudo de
avaliação, diz que o laudo de avaliação deverá conter algumas informações, entre elas a identificação da pessoa física ou
jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho.
6. RESPOSTA: B — Comentário: na NBR 14653-1, item 8.2.1, o método comparativo direto de dados de mercado identifica o
valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
7. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA — Comentário: método involutivo é aquele em que o avaliador formula um lotea-
mento hipotético na área urbanizada a avaliar.
8. RESPOSTA: C — Comentário: a avaliação mercadológica do imóvel se faz necessária no caso de processos judiciais, como
partilha de herança. A avaliação mercadológica em caso de ações revisionais pode ser solicitada, mas ela não faz parte do
índice oficial de reajuste de aluguéis.
9. RESPOSTA: D — Comentário: o corretor pode ser responsabilizado em caso de erro ou pode ser chamado para dar explica-
ções sobre um parecer mercadológico. O PTAM tem vida útil, por isso ele não tem validade indeterminada e sem o CNAI o
corretor não pode apresentar o PTAM. No caso, a questão D é a única correta.
10. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA — Comentário: o Art. 5º da referida resolução identifica os requisitos mínimos:
Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter os seguintes
requisitos mínimos: I) identificação do solicitante; II) objetivo do parecer técnico; III) identificação e caracterização do imó-
vel; IV) indicação da metodologia utilizada; V) valor resultante e sua data de referência; VI) identificação, breve currículo e
assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.
158
9 786 588 39 9019
Técnico em
Transações
Imobiliárias

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Índices para catálogo sistemático:

` AULA 1. A ATIVIDADE DE CORRETAGEM:

` AULA 2. O CORRETOR DE IMÓVEIS: CARACTERÍSTICAS,

` AULA 3. ÓRGÃOS FISCALIZADORES E ENTIDADES DE CLASSE:

` AULA 4. CÓDIGO DE ÉTICA DO CORRETOR DE IMÓVEIS, PÁG. 61

` AULA 5. EMPRESA IMOBILIÁRIA:

` AULA 6. CONHECIMENTOS NECESSÁRIOS AOS CORRETORES

E o professor Jessiel é responsável pelas aulas:

` AULA 7. REGISTRO DE IMÓVEIS, PÁG. 107

` AULA 8. AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS, PÁG. 121

` GLOSSÁRIO, PÁG. 152

` REFERÊNCIAS, PÁG. 153

` GABARITO, PÁG. 156

Vamos conhecer os professores?

Paula Elizabeth Jessiel Rodrigues

Especialista em Direito Civil e Processual Civil, Pós-graduado em Tecnologias Aplicadas à Edu-

Seja bem-vindo(a) ao componente curricular Operações Imobiliárias do curso Técnico

Para tanto, estudaremos:

` Evolução histórica da profissão de corretor de imóveis;

(...) Nem todos os ofícios ou profissões podem ser condicionadas ao cumpri-

Evolução histórica da profissão

Agora, vamos juntos fazer um giro histórico?

O nascimento do primeiro sindicato de corretores de imóveis, o Sindimóveis, no Rio de Janeiro,

Percebam, nesse decálogo, principalmnte, a preocupação com a valorização da classe.

Em 1975, o Supremo Tribunal Federal declarou a Lei nº 4.116/62 totalmente inconstitucional.

A categoria dos corretores, no entanto, permaneceu unida e organizada para continuar na

~ 1937 – Nascimento do 1º sindicato de corretores de imóveis, o Sindimóveis.

~ 1938 – Surgimento da Associação Profissional dos Corretores de Imóveis.

~ 1942 – Lançamento do decálogo (conjunto de 10 regras, princípios

~ 1956 – Apresentação, pelo Sindicato dos Corretores de Imóveis,

~ 1962 – Publicação da Lei nº 4.116, regulamentando a profissão.

~ 1962 – Constituída a primeira diretoria do Conselho

~ 1962 – Criado o Conselho Federal (Cofeci) e os Conselhos Regionais (CRECIs).

~ 1975 – Supremo Tribunal Federal declara a Lei nº 4.116 inconstitucional.

~ 1976 – É apresentado ao Congresso Nacional pelo Ministro do

~ 1978 – É sancionada, pelo Presidente Geisel, a Lei nº 6.530, que

Corretagem, na área imobiliária, é o trabalho do corretor de imóveis. Significa fazer acordo

E quem é o corretor de imóveis? É o profissional que faz a intermediação de negócios imo-

Vamos continuar nossa aula!

Bom, já a taxa de corretagem ou comissão é a remuneração que o corretor de imóveis recebe

Para o corretor de imóveis desenvolver as atividades de corretagem, é fundamental que ele

O Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) dá os direcionamentos de como a

Essa liberdade de cobrança garante maior competitividade entre os corretores de imóveis.

IMPORTANTE: fundamental que você, como corretor de imóveis, esteja

Portanto, sempre que um corretor de imóveis é contratado, a taxa de corretagem é previa-

Atualmente e usualmente, a média cobrada pelos corretores de imóveis é entre 5% e 10% do

Exemplo: se a taxa de corretagem acordada for de 5% e o valor do imóvel vendido for de R$

No caso de transação de imóveis novos, que pertencem às construtoras, a remuneração do

• Construtora e cliente: compromisso de compra, no qual o cliente se compromete a pagar

• Corretor de imóveis/imobiliária e cliente: contrato de prestação de serviços do corretor

Quando se trata de loteamentos, há formas diferenciadas. Geralmente, a comissão equivale

No caso de transação de locação de imóvel, o honorário do corretor de imóveis não se cha-

` A profissão de corretor de imóveis foi regulamentada pela

` Em 1975, o Supremo Tribunal Federal declarou a Lei nº 4.116 totalmente

` Em 1976, o Ministro do Trabalho, o Sr. Arnaldo Pietro, apresenta um projeto de lei

` A corretagem é o ofício do corretor de imóveis, o qual deve

` O Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) dá os direcionamentos

1. Todos os trabalhos ou profissões podem ser condicionados ao cumprimento de exigências legais

2. A Lei nº 4.116/1962, que regulamentava a profissão de corretor de imóveis, foi declarada

Flexibilidade – é preciso ser flexível para se moldar às mudanças do novo cenário;

Multidisciplinaridade – é preciso conhecer além da sua área de atuação profissional;

Criatividade – não dá para fazer o nosso trabalho sempre da mesma

Inteligência emocional – é preciso aprender a lidar com os

Relacionamento interpessoal – é preciso aprender a ser colaborativo, a

Colocar placas ou faixas é uma forma eficaz de comunicar que

Escrever os anúncios com ortografia correta, de forma clara, objetiva e

Atualizar sempre as informações do imóvel. Ou seja, é necessário estar sempre

Acompanhar os acessos aos anúncios para, caso não esteja dando

O corretor deve verificar o valor do aluguel do imóvel, valor do

Formas de pagamento: boleto bancário, depósito em conta ou

Entregar o imóvel em condições de uso;

Fornecer os recibos de pagamento do aluguel;

Pagar as despesas extraordinárias do condomínio, como reformas

Pagar o aluguel no prazo e local acordados, conforme contrato;

Utilizar o imóvel conforme determinado no contrato

Restituir o imóvel, no final do contrato da locação, conforme foi recebido;

Não realizar modificações no imóvel sem prévia autorização

No caso de apartamento, cabe ao locatário pagar as despesas ordinárias do