Locacao de Imoveis e Administracao de Alugueis Petrus Mendonca PDF 1.4 Kgwhir 3337 1637348882

O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.
173-53, vedada, por quaisquer meios e

a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
Petrus Mendonça
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
ADMINISTRAÇÃO
DE ALUGUÉIS
Riscos, dúvidas e soluções
COMO OBTER LUCRO

ADMINISTRANDO LOCAÇÕES
2ª Edição
Revista, Ampliada e Atualizada
O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e
Petrus Mendonça
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
ADMINISTRAÇÃO
DE ALUGUÉIS
Riscos, dúvidas e soluções
COMO OBTER LUCRO

ADMINISTRANDO LOCAÇÕES
2ª Edição
Copyright 2020 © Petrus Mendonça
Mendonça, Petrus Leonardo de Souza, 1971.
Locação de Imóveis e Administração de Aluguéis.

Como obter lucro administrando locações.
Riscos, dúvidas e soluções.
2ª Edição – 2020
Petrus Leonardo de Souza Mendonça
Edição do Autor, 2020.
Capítulo I - Da Locação De Imóveis

Capítulo II - Da Administração De Locações
Capítulo III - Do Condomínio Em Edifícios
Capítulo IV - Código De Defesa Do Consumidor Nos Negócios Imobiliários
Inclui Bibliografia
Petrus Leonardo de Souza Mendonça
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E
ADMINISTRAÇÃO DE ALUGUÉIS
Riscos, Dúvidas e Soluções
Como Obter Lucro

Administrando Locações
2ª edição
Recife-PE
2020
PETRUS MENDONÇA
Nasceu no dia 1º de julho no ano de 1971, na cidade
do Recife, capital de Pernambuco. Iniciou suas atividades
profissionais ao lado do seu pai, José de Souza Mendonça
(em memória) aos dezesseis anos de idade, na condição de
aprendiz em sua imobiliária. Após servir ao exército brasileiro
na condição de Oficial da Reserva – R2, consagrou-se
corretor de imóveis em 1994 como o primeiro aluno do
Curso Técnico em Transações Imobiliárias em Pernambuco,
chancelado pelo Sindicato de Corretores de Imóveis de
Pernambuco; mais tarde, como advogado diplomado pela
Universidade Católica de Pernambuco – UNICAP,
especializou-se em contratos imobiliários; em 1987, aos
dezesseis anos de idade, tornou-se sócio da sua imobiliária
Arrecifes Negócios Imobiliários Ltda., empresa especializada
em avaliações técnicas mercadológicas, consultoria imobiliária, compra e venda de imóveis de
terceiros, aluguéis e administração de locações, fundada em 29 de maio do ano de 1979.
Professor universitário da Faculdade de Direito e de Ciências da Administração de
Pernambuco – FCAP/UPE, leciona nas disciplinas de direito e de legislação imobiliária I e II e
de operações imobiliárias II no Curso Superior Sequencial de Gestão Imobiliária; Professor
universitário do Curso de extensão em Documentação e Compra e Venda de Imóveis na prática,
além disso, é pós-graduado em Direito Imobiliário pela Universidade Federal de Pernambuco –
UFPE; ex-presidente do Conselho de Corretores de Pernambuco – CRECI-PE (2014/2015);
ex-corregedor nacional e conselheiro federal do Sistema Cofeci Creci (2016/2018); ex-
presidente da 4ª Câmara Recursal do Cofeci em Brasília DF (2013/2018); escritor, parecerista e
palestrante acadêmico nacional.
Autor do livro Contrato de Corretagem Imobiliária – Questões práticas e jurídicas;
Manual Contrato de Compra e Venda de Imóvel – Aspectos práticos e cautelas devidos; Manual
Contrato de Aluguel – Riscos, dúvidas e soluções, além das Cartilhas Os 15 Erros Fatais na
Hora de Alugar um Imóvel, Riscos na Internet e Locação por Temporada.
O autor integrou a coautoria nos livros 50 Anos de Profissão: a história do corretor de
imóveis de Pernambuco publicado pelo Conselho de Corretores de Pernambuco e Trabalho e
Previdência em Debate da Academia Brasileira de Ciências Criminais – ABCCrim.
Como educador no Curso de Gestão Imobiliária da Faculdade de Direito e de Ciências
da Administração de Pernambuco – FCAP da Universidade de Pernambuco – UPE foi
agraciado como paraninfo de turma nos anos 2014, 2015, 2016, 2017 e 2018.
Por serviços prestados ao mercado imobiliário de Pernambuco foi homenageado com a
Medalha de Honra ao Mérito José Mariano em 2016, maior honraria do parlamento municipal
da cidade do Recife e com a Medalha Disque Denúncia, no ano de 2018, por reconhecido
trabalho no combate a facilitação e ao exercício ilegal da profissão na corretagem pernambucana.
APRESENTAÇÃO
O presente trabalho foi desenvolvido com o intuito de apresentar ao leitor as

principais questões relacionadas à locação de bens imóveis, informações úteis que
poderão alargar seus horizontes nas transações imobiliárias, até porque essa é a
modalidade de negócios mais usual no Brasil. Portanto, a que apresenta maior chance de
ganhar dinheiro. Inclusive, mesmo que o profissional não trabalhe intermediando
locações, é de suma importância conhecer os riscos dos negócios, as cautelas que se deve
ter e quais as melhores soluções para cada caso, pois boa parte dos adquirentes de imóveis
novos ou em construção são investidores que disponibilizarão esses imóveis para locação.
O conteúdo que será apresentado funda-se na prática cotidiana do seu autor e traz
ensinamentos adquiridos ao longo de mais de trinta anos de experiência com seus
negócios e com relacionamento entre seus milhares de clientes espalhados pelo Brasil. O
que você vai encontrar aqui é a prática imobiliária com a fundamentação jurídica que
envolvem os principais problemas na locação de bens imóveis como cobrança de aluguéis
atrasados, modalidades de garantias, multas contratuais, despesas e responsabilidades de
quem está alugando seus imóveis.
A fundamentação do treinamento, portanto, nada mais é do que a forma como o

autor enxerga as locações, suas dificuldades e suas características, de interesse tanto de
proprietários, de locatários, de corretores de imóveis, de advogados como de gestores
imobiliários.
Inclusive, foi elaborado um breve estudo sobre a evolução histórica da locação no

Brasil, desde o início do século passado, apresentando as diversas transformações
ocorridas na legislação imobiliária, muitas vezes influenciada por fatores políticos, outras
por razões sociais. Entretanto, percebe-se, nos diversos momentos, o caráter protecionista
do legislador frente aos locatários para um maior equilíbrio contratual.
Bons estudos!
ÍNDICE
CAPÍTULO I
DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
1. Introdução …………………………………………………………………….... 17
2. A propriedade imobiliária ………………………………………...…………….. 19
3. Avaliando imóveis para locação ………………………………………………..... 20
3.1. É vantagem englobar no valor do aluguel as taxas acessórias da locação? ... 22
4. Contratos em geral ……………………………………………………………… 22
4.1 Conceito ………………………………………………………………... 22
4.2 Contratos realizados pela internet ……………………………………..… 23
4.3 Validade do Negócio Jurídico …………………………………………… 24
4.4 Segurança jurídica ………………………………………………………. 24
5. Contrato de corretagem na locação ……………………………………………… 25
5.1 Honorários de procura de imóvel ……………………………………….. 26
6. Locação imobiliária ……………………………………………………………... 27
7. Arrendamento mercantil x Arrendamento rural x
Arrendamento de ponto comercial x
Locação de imóveis urbanos …………………………………………………….. 28
7.1 Arrendamento rural …………………………………………………….. 28
7.1.1 Arrendamento rural ……………………………………………. 28
7.1.2 Cadastro de imóveis rurais ……………………………………… 29
7.1.3 Averbação de Contrato de Arrendamento ………………………. 29
8. Contrato de locação …………………………………………………………….. 29
9. Quem pode dar o imóvel em locação? …………………………………………... 31
9.1. O cônjuge sobrevivente que reside num bem imóvel da família,
por ser detentor do direito real de habitação, pode alugar o imóvel? …….. 32
10. Requisitos necessários nos contratos de locação ………………………………… 32
11. Tipos de locações …...………………………………………………………….. 33
- Residencial
- Por temporada
- Não-residencial (comercial)
- Built-to-suit
12. Das Partes – Locador X Locatário ……………………………………………… 34
- Quem pode ser parte numa locação? ……………………………………… 34
- Como devem as partes ser identificadas no contrato de locação? ………….. 35
- Um sócio pode ser fiador da sua própria empresa? ………………………... 35
13. Nome da pessoa ……………………………………………………….……..… 35

- Prenome
- Patronímico ou sobrenome ou cognome
- Agnome
14. Objeto contratual ……………………………………………………...……… 36
15. Obrigações na locação ………………………………………………....………. 36
16. Valor do aluguel …………………………………………………...…….…….. 37
- Descontos
- Reajustes
- Ação revisional
- Antecipação de pagamento
- Local de pagamento.
- Recibo de pagamento
17. Procuração …………………………………………………………..………… 38
18. Assinatura do contrato de aluguel ……………………………………..………. 38
19. Idade não gera incapacidade …………………………………………………… 39
- O que deve ser observado quanto a capacidade dos contratantes?
- O menor de idade pode assinar contrato de locação?
- O idoso pode alugar imóvel?
- O idoso pode casar?
20. Posse ………………………………………………………………………….. 40
- Diferenças entre posse, detenção e propriedade
21. Domicílio ou residência? ……………………………………………………… 40
22. Evolução histórica …………………………………………………………….. 41
23. Acordos ………………………………………….……………………………. 42
24. Prazos contratuais ………………………………...…………………………… 43
- Locação residencial
- Locação comercial
- Locação por temporada
25. Luvas …………………………………………………………………………. 44
26. Denúncia vazia ……………………………………………………………….. 44
27. Quando cabe ação de despejo com pedido de liminar ………………………… 44
28. Análise cadastral dos interessados na locação ……………………………….…. 45
- Discriminação é crime
- Pode haver recusa de fiador?7
29. Tipos de garantias locatícia …………………………………………………… 46
- Fiador
- Caução
- Seguro fiança locatícia
- Título de capitalização
30. Fiança ou aval? ………………………………………………………………… 47

31. Cláusula de não-indenizar …………………………………………………….. 48
32. Responsabilidade civil do corretor …………………………………………….. 48
- Pressupostos de responsabilidade civil
- Não existe hierarquia da responsabilidade
- Excludentes da responsabilidade
- Culpa x Dolo
- Dever de indenizar
33. Multa (cláusulas penais) ………………………………………………………. 49
- Multa rescisória
- Multa moratória
- Multa compensatória
34. Os principais erros na locação de imóveis ……………………………………… 50
35. Imóvel alugado pode ser vendido? ……………………………………………… 52
- O que precisa conter numa notificação? …………………………………… 53
- O que fazer quando houver proposta de compra de terceiros com valor
abaixo ao oferecido pelo locador? …………………………………………. 53
- É possível o registro do contrato no Cartório de Títulos e Documentos? ….. 54
- Depois do imóvel ser oferecido ao locatário pode o locador desistir da venda? 54
36. Notificação ao inquilino e o direito de preferência …………………………….. 54
37. Cessão da locação à terceiros …………………………………………………... 55
38. Benfeitorias no imóvel ………………………………………………………… 55
39. Defeitos ocultos – vícios redibitórios ……………………………………………56
40. Vistoria no imóvel ……………………………………………………………... 57
- Descontos no aluguel durante a locação
41. Sublocação …………………………………………………………………….. 57
42. Bem de família ………………………………………………………………… 58
43. Vagas de garagem ……………………………………………………………… 59
44. O ciberespaço no mercado imobiliário ………………………………………… 59
44.1. O Marco Civil na internet ………...………………………………….. 59
45. Nova Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – LGPD ……………………….. 60
46. O que fazer se o locatário não pagar o aluguel? ………………………………… 60
47. Quem paga tem direito de receber a quitação ………………………………….. 61
48. Dívidas de aluguéis ……………………………………………………………. 62
49. Foro de eleição e arbitragem …………………………………………………… 63
50. Modelo de cláusula arbitral ……………………………………………………. 63
51. Testemunhas …………………………………………………………….…….. 63
52. Causas de extinção da locação …………………………………………………. 64
53. Devolução de chaves do imóvel ………………………………………………... 64
53.1 Formas de extinção da locação ………………………………………… 65
54. Como protestar contrato de locação por falta de pagamento de aluguéis ………. 65
55. O que fazer quando o locatário desocupa o imóvel
e não devolve as chaves do imóvel? …………………………………………….. 66
56. Crimes e contravenções nas locações de bens imóveis …………………….…… 67

57. Documentos necessários para locação de imóveis ……………………..………. 70
- Das partes ………………………………………………………………… 71
- Do imóvel ………………………………………………………………… 71
CAPÍTULO II
DA ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÕES
1. Administração de locações ……………………………………………………… 75

1.1 Como surgiu a administração de locações? ……………………………… 76
2. O que deve existir na administração de locações ………………………………... 77
3. Tipos de contratos de administração ………………………………………….… 77
3.1 Percentuais cobrados por administradoras ………………………………. 78
4. Captação de imóveis para locação ………………………………………………. 78
5. Divulgação e vistoria no imóvel antes da locação ……………………………….. 79
6. Taxa de boleto bancário ………………………………………………………… 80
7. Como tornar a administração de locações um negócio produtivo ………………. 81
8. Cobrança suasória de aluguéis ………………………………………………….. 83
- Dicas para obter sucesso nas cobranças de aluguéis atrasados ……………… 84
9. Controle de encargos …………………………………………………………… 85
10. O que deve conter no contrato de administração ……………………………… 87
- Cláusula de intermediação imobiliária
- Cláusula definindo serviços que serão fornecidos pela administradora
- Cláusula “Ad negotia”
- Cláusula de validade do contrato de administração igual ao tempo da locação
- Cláusula de pagamento de honorários
11. A figura do gerente de relacionamento ………………………………………… 89
12. Assessoria jurídica na administração das locações ………………………………. 89
13. O Código de Defesa do Consumidor e sua aplicação na administração de locações 90
14. Direitos e deveres do locador frente à administradora de suas locações …………. 91
15. Direitos e deveres do locatário quando houver administração da locação ………. 92
16. Gestão de contratos ……………………………………………………………. 93
CAPÍTULO III
DO CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIOS
1. Condomínio Edilício ou em edifícios …………………………………………… 97

2. Diferenças entre condômino, morador e inquilino …………………………….… 98
3. De quem é a responsabilidade pelo pagamento da taxa ordinária
de condomínio quando o imóvel estiver alugado? ……………………………….. 99
4. Locatário pode votas nas assembleias? …………………………………………… 100
5. Construtoras e incorporadoras não podem fixar valor menos
de taxas de condomínio para unidades não comercializadas ……………………... 100
6. Locatário inadimplente com a taxa ordinária pode ter seu nome
divulgado publicamente nas dependências do condomínio? …………………….. 101
7. Apresentação e breves comentários aos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil
que tratam do surgimento a extinção dos condomínios em edifícios ……………. 101
8. Conclusão ……………………………………………………………………… 108
CAPÍTULO IV
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
1. Quem pode ser considerado consumidor? ……………………………………… 112

1.1 Vulnerabilidade do consumidor ………………………………………… 112
1.2 Princípios da confiança, da transparência e da equidade ………………… 113
2. Como o corretor de imóveis deve anunciar seus serviços e suas
transações imobiliárias que lhe foram confiadas sem infringir o
Código de Defesa do Consumidor e o Código de Ética da categoria ……………. 113
3. Prazos e responsabilidades previstos no Código de Defesa do Consumidor ……… 114
3.1 Contratos comutativos ………………………………………………….. 115
4. Publicidade de imóveis para venda ou locação obriga o ofertante ………….…….. 115
5. Cláusulas abusivas nos contratos imobiliários ………………………………..….. 116
6. Cobranças indevidas ………………………………………………………….…. 117
6.1 Pagamento só em dinheiro …………………………………………….… 117
7. Compromisso de compra e venda de imóveis e o CDC ………………………….. 118
8. Honorários de corretagem apartados …………………………………………….. 119
ANEXOS
I. Contrato de Locação de Prédio Urbano ………………………………………… 124
II. Laudo de Vistoria ……………………………………………………………… 129
III. Carta de Preferência Na Compra de Imóvel Alugado …………………………. 135
IV. Solicitação de Chaves …………………………………………………………. 136
V. Autorização de Administração de Bens Convencional ………………………….. 137
VI. Autorização Só Locação (Sem Administração) ………………………………… 140
VII. Autorização de Administração de Bens
Com Garantia de Pagamento do Aluguel …………………………………….. 142
VIII. Carta de Boas Vindas ……………………………………………………….. 145
IX. Distrato Comum ……………………………………………………………… 146
X. Distrato Com Ônus …………………………………………………………… 147
XI. Relação de Documentos Cadastrais …………………………………………… 148
XII. Contrato de Locação de Prédio Urbano
(Garantido Por Título De Capitalização) ……………………………………… 151
XIII. Contrato de Locação de Prédio Urbano
(Garantido Por Seguro de Fiança Locatícia) …………………………………… 158
Capítulo I
Da Locação de Imóveis
1 INTRODUÇÃO
O presente trabalho visa estimular o leitor a refletir e a entender os conceitos
básicos que devem nortear os negócios imobiliários que envolvem a locação, a vistoria e a
administração dessas locações. O desconforto pela falta de conhecimento deve existir
para que o desejo de alcançar novas técnicas seja constante, e venha estimular a leitura de
novos livros e a promover pesquisas no campo da obrigação contratual. De início é
importante ressaltar que o mercado imobiliário vem atravessando grandes
transformações, por isso é preciso se manter atualizado todo o tempo. O conhecimento
utilizado há anos já não é mais suficiente para uma transação segura. Os entendimentos
jurisprudenciais de nossos Tribunais já não são mais os mesmos, principalmente no
campo consumerista onde há relação de consumo. Atualmente temos as locações
urbanas, as rurais e as especiais do tipo “built to suit”, as em shopping center e o Sale &
Leaseback. Não se pode esquecer, ainda, as mudanças ocorridas nas legislações
imobiliárias, como o direito de laje, o surgimento do condomínio em multipropriedade,
onde o objeto da locação não é o imóvel, mas a fração de tempo de uso da coisa; os
condomínios de lotes; as tendências de desaparecimento dos shoppings centers como
grandes centros de compra decorrente do avanço da mercancia na internet, dentre outros
fatores.
17
Porém, existem questionamentos no mercado imobiliário que a todo tempo

confundem as pessoas e traz insegurança na hora de comprar ou de aluguel um imóvel,
como exemplo, o que é mais vantajoso, aplicar o dinheiro numa caderneta de poupança,
comprar um imóvel ou realizar uma locação? A resposta para essa pergunta é bastante
subjetiva, pois dependerá de inúmeros fatores como o valor da taxa de juros que é
cobrado num financiamento imobiliário, dos custos com reformas no imóvel durante a
locação ou do percentual da especulação imobiliária que poderá eventualmente existir na
compra e venda. É por essa e outras razões, que existe a necessidade da opinião do
corretor de imóveis nas transações imobiliárias. As taxas de juros e os preços dos imóveis
no Brasil têm oscilado bastante. Por isso, a compra de imóvel financiado só é vantajosa
se a taxa de juros do financiamento não ultrapassar a casa dos 7% ao ano, porém toda
cautela é pouco. Se o financiamento imobiliário estiver vinculado à variação da inflação,
esses contratos não devem ultrapassar o período de cinco anos para que haja maior
segurança financeira. Neste contexto, portanto, deve ser levado em consideração o valor
de compra do imóvel, a especulação financeira, as taxas de juros do financiamento e o
retorno financeiro do capital empregado que não deve ultrapassar 8 ou 10 anos, caso o
imóvel esteja sendo adquirido como investimento imobiliário.
Como escolher um imóvel para comprar? Na hora da escolha de um imóvel deve

ser levado em consideração dois fatores preponderantes: o preço e a localização do
empreendimento. O preço poderá ser negociado, a localização não. Desses dois fatores
poderão sair todo sucesso ou insucesso da transação. É importante, também, tratar da
compra e venda, mesmo quando o objetivo é a locação do imóvel. Ambas as transações
estão entrelaçadas numa simbiose complexa, onde as partes se alternam e se envolvem nas
mais diversas negociações.
Quanto à tecnologia no mercado imobiliário, fica a dúvida se os aplicativos

voltados para auxiliar a população a comprar, avaliar ou alugar imóveis, como revolução
tecnológica, vieram mesmo para ficar? Sem o uso de aplicativos e da tecnologia de bolso,
as informações não terão o alcance desejados. Boa parte dos interessados em transacionar
com imóveis estão na internet, porém quanto mais avança a tecnologia, maior a
necessidade da humanização no atendimento. Os profissionais corretores de imóveis
desaparecerão do mercado ou essa afirmação é mera especulação de quem não conhece o
perfil da corretagem? A atividade imobiliária jamais desaparecerá, porém os profissionais
puramente tecnológicos serão, automaticamente, substituídos pelo inevitável avanço da
tecnologia, isso em qualquer profissão atualmente existente. Não resta dúvida, no
entanto, de que apenas permanecerão aqueles profissionais empreendedores que
investirem em conhecimento técnico, aquisição de novas tecnologias, alternância de
marketing digital e maior agilidade comercial, e que mesmo com tudo isso, adapta seus
hábitos a atendimentos personalizados para seus clientes.
18
2 A PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
O direito à propriedade é um dos mais antigos da civilização humana. Por
propriedade, pode-se definir como o poder da pessoa sobre determinada coisa.
Entretanto, esse poder não é absoluto, ele é limitado; por isso, seu uso sempre dependerá
da boa-fé do seu proprietário e da função social da propriedade dentro da sociedade onde
se encontra. O direito sobre a propriedade pode ser interpretado como elo de ligação da
bem móvel ou imóvel à pessoa. A Constituição Federal do Brasil, em seu art.5º, inciso
XXII prevê: “É garantido o direito à propriedade”. Já o Código Civil brasileiro, em seu
art.1.228 dispõe que: “Propriedade é o poder de usar, de fruir (gozar), de dispor e de
reaver a coisa de quem quer que a possua ou a detenha.” Portanto, por ser a propriedade
uma garantia fundamental prevista na Constituição Federal, todo proprietário pode
vender, alugar, emprestar, ceder ou doar seus bens móveis e imóveis sem a necessidade de
intermediador. A propriedade imobiliária engloba o solo, o espaço aéreo e o subsolo, mas
quem é proprietário não pode utilizar a coisa da forma que deseja. É preciso respeitar as
regras de boa convivência social, o direito de vizinhança e o direito de subjetivo de ir e de
vir das pessoas.
Em relação à propriedade, é possível identificar em algumas pessoas, espécie de

temor como se a propriedade de bens móveis e imóveis pudesse ser confiscada pelo poder
público estatal. Entretanto, em virtude da soberania do Estado Democrático de Direito,
isso jamais poderá ocorrer, pois estaria ferindo de morte o poder constituinte, e traria o
caos para a econômica brasileira pela fuga de investidores de capitais nacionais e
estrangeiros. Porém, essa insegurança política não passa de mera especulação, pois o
direito sobre a propriedade, inclusive de defendê-la contra terceiros, encontra-se
garantido na Constituição Federal/88. Por isso, com base na soberania do poder da
pessoa sobre suas propriedades, jamais os corretores de imóveis possuirão plena
exclusividade de mercado sobre a venda ou a locação de imóveis em relação aos seus
proprietários. É por isso que todo proprietário de imóvel pode alienar, ceder, locar ou
permutar seus bens imóveis sem necessidade de interveniência do corretor de imóveis ou
do advogado. Sem dúvida, o melhor caminho é buscar incessantemente a qualificação
acadêmica, a valorização institucional dos órgãos de classe e o aperfeiçoamento de seus
serviços de intermediação.
Quando se trata do direito sobre a propriedade imobiliária, contudo, não deve

englobar a figura do construtor/incorporador que edifica empreendimentos objetivando a
comercialização com terceiros consumidores. Nesse tipo de negócio, para maior
segurança da sociedade e dos adquirentes de unidades imobiliárias, a presença do corretor
de imóveis é indispensável por seus conhecimentos técnicos e de mercado.
19
Inclusive, o atendimento ao público com objetivo de comercializar bens imóveis,

deve ser realizado por corretor imobiliário legalmente inscrito no Conselho de Classe,
com respaldo na Lei n. 6.530/1978 e no Decreto n. 81.871/1978 (art.3º e seguintes).
É possível existir lei estadual que obrigue a presença do corretor de imóveis nas
transações públicas onerosas de compra e venda de imóveis? Como base no princípio da
hierarquia das leis e dos limites legais impostos pela autonomia em legislar, não podem
leis estaduais e municipais disciplinar e legislar transações onerosas de compra e venda de
bens imóveis, obrigando que haja um corretor de imóveis em todas as transações
imobiliárias. Além do mais, se isso fosse permitido, provavelmente, os advogados seriam
detentores desse direito, pois essas transações antes de serem uma compra e venda são,
também, espécies de negócios jurídicos.
O Brasil, como país capitalista e democrático de direito, não impõe limites para
aquisição de números de bens móveis e imóveis, salvo os componentes do programa
habitacional denominado Minha Casa Minha Vida – MCMV do governo federal, por
serem destinados a famílias de baixa renda para que possam sair do aluguel. Por essa
razão, cada pessoa pode adquirir em sua vida números ilimitados de bens e de direitos,
desde que o faço dentro dos limites da lei. Quem tem imóvel financiado, por exemplo,
pode adquirir outro também por financiamento bancário, desde a soma dos valores das
prestações não ultrapasse o percentual de 30% (trinta) por cento da renda bruta familiar.
3 AVALIANDO IMÓVEIS
PARA LOCAÇÃO
A Lei n. 6.530/78 e o Decreto n. 81.871/78
garantem aos corretores de imóveis a legitimidade para
opinar e avaliar mercadologicamente bens imóveis, sejam
casas, fazendas, granjas, apartamentos, lojas, salas, galpões,
terrenos, dentre outros, independentemente de outras
condições.
Por isso, o corretor imobiliário com registro no Conselho de Classe, mesmo sem
inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, possui direitos para
avaliar bens imóveis a preço de mercado, como prevê o artigo 6º da Resolução Cofeci nº
1.066/2007 “A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a
todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de
Corretores de Imóveis.
20
Parágrafo único – A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de

Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa jurídica, nos termos deste
artigo.” Entretanto, os cursos de avaliação promovidos pelo Sistema Cofeci-Creci são de
extrema importância por possibilitar ao corretor imobiliário conhecimentos específicos
para proceder com avaliações técnicas fundamentadas.
Através da avaliação imobiliária, realizada por um corretor de imóveis, os

proprietários podem conhecer o real valor de seus bens e direitos no mercado imobiliário.
Dessa forma, evitará que o imóvel passe meses desocupados gerando despesas
desnecessárias e desgastes nas suas estruturas físicas.
Avaliar imóveis é uma arte, por isso a ciência da avaliação não é exata. São
inúmeros fatores que podem influenciar no resultado final da avaliação como localização,
características físicas, metragem e estudo de mercado. Por isso, a avaliação realizada por
corretor de imóveis sempre será mercadológica Se houver necessidade de aferir riscos
estruturais que possam comprometer a solidez dos imóveis, não devem os corretores
avaliadores proceder com a avaliação técnica, pois não possuem conhecimentos técnicos
específicos do ramo da engenharia ou da arquitetura para constatar vícios ou defeitos
estruturais do empreendimento. Outrossim, embora os métodos de avaliação sejam
vários: evolutivo, involutivo, sobre frutos e rendimentos de aluguéis, porém o mais
apropriado e utilizado é o comparativo direto de dados de mercado.
Grande perda de dinheiro pode ocorrer quando as pessoas desejam vender,

permutar ou alugar seus imóveis, ou até mesmo comprá-los, sem consultar, previamente,
um profissional, apenas comparando preços com outras ofertas divulgadas na internet.
Acontece que nem sempre as ofertas de imóveis na internet apresentam valores
condizentes com a realidade praticada no mercado. Muitas vezes, incidem sobre esses
imóveis os efeitos da especulação imobiliária.
As avaliações podem ser apresentadas por escrito ou verbalmente. Essas avaliações

quando antecedem o trabalho de intermediação na compra e venda ou de locação de
imóveis, geralmente, são verbais. Nada impede, contudo, que sejam enviadas por
mensagens eletrônicas de e-mails, SMS ou WhatsApp.
Quando para fins judiciais, administrativos, toma de decisões pessoais ou

empresárias, devem vir por escrito, após análise de mercado, com base em pesquisas de
amostras de outros imóveis, cálculos matemáticos, fotografias, dentre outros critérios,
através de PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA – PTAM,
atendendo ao previsto na NBR 14.653, na parte que cabe ao corretor imobiliário, no Ato
Normativo n. 001/08 e na Resolução do Sistema Cofeci-Creci n. 1.066/07, que
21
regulamenta o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI e os pareceres

técnicos mercadológicos. É possível que o avaliador utilize técnicas e mecanismos
diversos em suas avaliações, desde que os cite em seus pareceres, mesmo que sejam
eletrônicos como aplicativos. O avaliador imobiliário deve ser amigo da sabedoria e
favorável ao uso de aplicativos para entender que a tecnologia veio para ajudá-lo em seus
pareceres.
O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI possui avaliadores de

todas as regiões do Brasil e pode ser encontrado no site www.cofeci.org.br. Faça parte
dele, quanto mais bons profissionais avaliadores existir, maior o reconhecimento do
trabalho do Sistema Cofeci-Creci no campo da avaliação imobiliária.
3.1 É vantagem englobar no valor do aluguel as taxas acessórias da locação?
É possível existir no contrato de locação o valor do aluguel acumulando com taxas

e impostos da locação como IPTU, TPEI e taxa ordinária de condomínio. Dessa forma,
o locador ao receber o aluguel, providenciará pessoalmente ou por intermédio de uma
administradora, o pagamento das taxas e dos impostos que incidem sobre o imóvel
alugado. Essa prática, porém, não é vantajosa, embora a probabilidade de atraso no
pagamento do aluguel e das taxas seja bem menor. As principais desvantagens com essa
prática começam no momento de ofertar o imóvel para locação. O imóvel começa a ser
divulgado com valor do aluguel acima do praticado no mercado, isso pode desestimular
eventuais pessoas interessadas em alugar o imóvel, trazendo prejuízo ao locador; outro
ponto negativo diz respeito as datas de reajustes das obrigações acessórias, pois nem
sempre coincidem com a do aluguel e, por último, o retrabalho do locador ou de seu
procurador em ter a preocupação de emitir boletos e efetuar pagamentos de taxas e
impostos mensalmente. Essa prática, portanto, não é recomendada.
4 CONTRATOS EM GERAL
4.1 Conceito
Conceito – Surgimento – Tipos de contrato. Conceito de
contrato. "É o acordo de vontades de natureza patrimonial que
tem por objetivo adquirir, modificar ou extinguir relações
jurídicas". Todo contrato surge com a aceitação da oferta e
termina com o cumprimento da obrigação de fazer ou de pagar.
22
Quem faz uma oferta é denominado de policitante. Quem recebe a proposta de

oblato ou policitado. A oferta para se transformar em contrato é preciso ter a aceitação da
outra parte. Por isso a proposta é um dos elementos fundamentais de todo o contrato. A
proposta deve ser séria para não causar prejuízo do destinatário. De acordo com o
Código Civil, em seu artigo 427 “A proposta de contrato obriga o proponente, se o
contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do
caso.”
Já o artigo 428 do mesmo diploma legal, defende que:
“Deixa de ser obrigatória a proposta:

I. Se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se
também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação
semelhante;
II. Se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar
a resposta ao conhecimento do proponente;
III. Se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;
IV. Se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a
retratação do proponente.”
4.2 Contratos realizados pela internet

Os contratos eletrônicos realizados através da plataforma do ICP-Brasil ou outro
por ela autorizado, possuem os mesmos efeitos dos contratos assinados fisicamente. Os
contratos de locação ou de compra e venda realizados exclusivamente pela internet, fora
do escritório do construtor ou da imobiliária, sejam eles eletrônicos ou digitalizados,
podem ser rescindidos no prazo de até 07 (sete) dias. É o que prevê o artigo 49 do
Código de Defesa do Consumidor: “Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato,
no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou
serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do
estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Parágrafo único –
Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores
eventualmente pagos, a qualquer título, durante o pra de reflexão, serão devolvidos, de
imediato, monetariamente atualizados.”
É bom ressaltar, inclusive, que os contratos realizados pela internet estão sujeitos,
também, as regras previstas no Marco Civil da Internet (Lei nº 12.965/2014), embora
não incidam sobre a locação as regras consumeristas previstas no Código de Defesa de
Consumidor, pois as relações entre locador e locatário estão elencadas na Lei nº
8.245/1991 (Lei do Inquilinato).
23
A possibilidade de rescisão do contrato de locação realizado pela internet, com

base no artigo 49 do CDC, ocorre quando os serviços são publicamente prestados pela
imobiliária/corretor aos interessados pela locação.
4.3 Validade do negócio jurídico

Validade do negócio jurídico. Todo negócio jurídico só produz efeitos se for
válido. Os requisitos mínimos para sua validade são: agente capaz (incapacidade relativa e
absoluta), legitimidade; objeto lícito, possível e determinável; forma prescrita e não
defesa em lei e, por fim, que não haja vícios de consentimento (erro, dolo, coação, estado
de perigo, lesão, fraude contra credores e simulação). Contratos apenas são válidos se
trouxerem todos esses elementos de validade. O contrato firmado com o absolutamente
incapaz (menor de idade) não gera efeitos, por isso é nulo. Já o contrato realizado com
relativamente incapaz, o maior de 16 anos e menor de 18 anos, por exemplo, é anulável.
O contrato anulável, no entanto, subsiste até ser decretada sua anulabilidade. A pessoa
que celebrada contrato com incapaz não pode alegar em seu benefício que desconhecia a
incapacidade.
É aconselhável exigir dos interessados na locação documento de identificação com

foto, comprovante de endereço e rendimentos. Outrossim, é possível que haja
necessidade de averbar o contrato de locação junto a matrícula do imóvel no Ofício de
Registro de Imóveis. Neste caso, deve o contrato de locação vir assinado pelo proprietário
do imóvel e estar descrito no contrato de locação tal como se encontra redigido no
registro de imóveis para que não haja impedimentos. A necessidade de averbar o contrato
de locação ocorre por diversas razões, dentre as mais comuns podem ser citadas a validade
da cláusula de preferência e do contrato de locação, caso o imóvel venha a ser
comercializado com terceiros durante o prazo previsto no contrato ou quando ocorrem
reformas de valores vultuosos e o locatário precisa garantir o tempo mínimo da locação
para que possa compensar os gastos realizados no imóvel.
4.4 Segurança jurídica

Segurança jurídica. Já imaginou se alguém realizasse uma transação de compra e
venda ou de empréstimo de dinheiro, por exemplo, e depois esses negócios pudessem ser
desfeitos unilateralmente por uma parte sem qualquer impedimento ou ônus? A
segurança jurídica existe para apresentar garantias aos negócios jurídicos perfeitos, as
decisões judiciais e aos direitos adquiridos pelas pessoas em seus ambientes profissionais.
24
Por isso, a segurança jurídica é formada pelo ato jurídico perfeito, pela coisa
julgada e pelo direito adquirido, por isso são imutáveis aos olhos do ordenamento
jurídico brasileiro. Quando o contrato válido, caracterizado como negócio jurídico
perfeito, tem alguma de suas cláusulas nula por infração a dispositivos legais, não poderá
inutilizar todo o contrato, salvo se comprometer sua validade. Como exemplo, se no
contrato de aluguel houver cláusula que possibilite o locador de reaver o imóvel locado
pagamento a multa rescisória pactuada dentro do período da locação, a referida cláusula é
nula, porém o contrato não, pois apenas houve infração ao artigo 4º, Caput, da Lei nº
8.245/1991.
5 CONTRATO DE CORRETAGEM NA LOCAÇÃO

Como captar um imóvel? A captação de imóveis é um dos negócios mais rentáveis
na atividade da corretagem imobiliária. A exclusividade nas captações é válida, embora
não seja obrigatória. A principal vantagem da exclusividade baseia-se no fato do
proprietário ter o direito de exigir do corretor de imóveis intermediador a prestação de
contas de suas atividades, incluindo comprovação de anúncios publicitários, número de
visitas virtuais e presenciais ao imóvel e, também, o “ sentimento” interessados nas
transações, onde podem ser constatados defeitos e vantagens do imóvel. Inclusive, eis a
principal razão que devem as chaves do imóvel permanecer na posse do corretor
intermediador enquanto não for negociado. Art. 726 do Código Civil. O artigo 726 do
C.C. garante ao corretor de imóveis o recebimento de seus honorários profissionais se o
imóvel for transacionado dentro do período da exclusividade, mesmo sem a participação
do corretor. “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma
remuneração será devida ao corretor; mas, se, por escrito, for ajustada a corretagem com
exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o
negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.
Autorização para locação. Verbal ou escrita? As autorizações podem ser verbais ou

escritas, porém, em juízo, na cobrança de honorários, prevalece quando for expressa. As
autorizações verbais são o principal motivo de perda de dinheiro e de negócio do corretor
imobiliário. As autorizações escritas devem conter nomes e dados das partes contratantes,
descrição e endereço do imóvel que será comercializado, honorários de intermediação,
valor do imóvel e forma de pagamento, prazo de validade, forma da contratação (com ou
sem exclusividade), data de assinatura do contrato e, por último, testemunhas. O prazo
costumeiro de um contrato de intermediação é de 30 (trinta) dias para locação e de 90
(noventa) dias para compra, venda e permuta. O corretor é mediador ou intermediador
de seus negócios imobiliários? O corretor é mediador quando resolve conflitos, por
exemplo, na administração de locações ou no ajuste de contas; é intermediador quando
aproxima partes nas transações de compra, venda, permuta ou de locações de imóveis.
25
Nas autorizações de locação (contrato de corretagem) é facultado ao corretor

inserir cláusula de mandato com poderes “ad negotia” para que possa representar o
locador no momento de assinar o contrato de locação. Dessa forma, evitará a costumeira
dor de cabeça de colher a assinatura do locador no contrato de aluguel, pois é possível
que esteja viajando, em reuniões de negócio ou mesmo em exames médicos, o que
poderá dificultar a finalização da negociação através do corretor de imóveis. Vale ressaltar,
que as locações de imóveis, diferentemente da compra e venda, são contratos tipicamente
imediatistas, por isso precisam de maior celeridade na conclusão do negócio.
5.1 Honorários de procura de imóvel

A cobrança de honorários na procura de imóveis é modalidade facultada na norma
jurídica, pois possibilita ao corretor a prestar serviços de localizar imóveis que atendam
aos anseios de interessados na locação. Inclusive, ambos os contratantes podem,
simultaneamente, contratar os serviços do corretor de imóveis, desde que um tome
conhecimento da contratação do outro. Honorários. O valor dos honorários profissionais
por intermediação em locações é livre, ficando a critério do corretor imobiliário (Decisão
do CADE – Conselho Administrativo de Defesa Econômica). O recomendável, no
entanto, é que seja algo próximo a 01 mês de aluguel devido aos custos com locomoção,
publicidade e tempo desprendido. Nada impede que o corretor contrate com seus
clientes o valor de seus honorários equivalente a dois ou três vezes o percentual do
primeiro aluguel, ou que seus honorários sejam fixos, desde que em moeda corrente
nacional. Parceria x exercício ilegal da profissão? Todo corretor de imóveis deve estar
aberto a parecerias com outros colegas de profissão, principalmente quando a autorização
de locação for outorgada com cláusula de exclusividade. O pagamento de honorários pela
intermediação, quando houver parceria, deve ser realizado entre corretores de imóveis
devidamente inscritos nos Conselhos de Classe. Por isso, jamais com vizinhos, amigos,
porteiros, administradores de condomínios ou síndicos. Outra questão bastante usual,
ocorre quando o locador desiste da locação antes de assinar o contrato de locação,
inclusive sem ter autorizado o interessado a fazer despesas no imóvel ou a realizar sua
mudança. Se isso vier a ocorrer, nada é devido ao candidato a locação. Por essa razão, o
recomendável é que a posse do imóvel apenas seja dada mediante contrato de locação
assinado. Esse é um erro bastante comum visto no mercado imobiliário, quando as
chaves do imóvel são entregues ao candidato antes da assinatura do contrato de locação.
Agindo dessa forma, muitos problemas poderão ser evitados, e ações de reparação de
danos deixarão de existir.
26
6 LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA
Por LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA, entende-se
como espécie de contrato pelo qual uma das partes (o
locador) se obriga a ceder a outra (locatário) o uso e
gozo de bem imóvel por determinado tempo e mediante
contraprestação. Desta forma, não existe locação se não
houver pagamento de aluguel. Uso de imóvel sem
pagamento de aluguel é denominado contrato de
comodato. A locação de Imóveis Urbanos é regulada
pela Lei n. 8245/91 (Lei do Inquilinato). As exceções
estão previstas no artigo 1º (i) Imóveis de propriedade
da União, dos Estados e dos Municípios. (ii) Vagas de
garagem. (iii) Espaços publicitários. (iv) Apart-hotéis.
(v) Arrendamento mercantil.
Esses imóveis, porém, devem ter seus contratos regulados pelo Código Civil
brasileiro. É comum, inclusive, ver pessoas alugando vagas de garagem ou espaços
publicitários utilizando-se dos preceitos contidos na lei do inquilinato, o que é
totalmente inconcebível, principalmente se vier de um profissional do mercado
imobiliário, seja ele corretor ou advogado.
Vale ressaltar, todavia, que a locação de espaços para instalação de antenas de

estação de rádio de telefonia móvel deve ser regida pela Lei do Inquilinato, com
finalidade não residencial, mesmo quando instaladas nas coberturas de edifícios
residenciais ou em áreas de terreno em regiões residenciais.
As locações de imóveis podem ser residenciais, não-residenciais (comerciais), por

temporada, em shopping center ou built to suit (construir sob encomenda). Todos os
imóveis que ofereçam normais condições de ser habitados, quando legalizados, podem ser
locados, notadamente casas, apartamentos, fazendas, salas, lojas, flats, galpões, terrenos,
etc, estejam situados nas zonas urbanas, mistas ou rurais.
As locações residenciais devem se destinar a moradia do inquilino e de sua família.

Se a locação for realizada com pessoa jurídica como locatária para residência de seus
diretores ou funcionários, a finalidade é não-residencial, além disso deve ser informado
por escrito os nomes das pessoas que residirão no local e suas eventuais alterações de
moradores.
27
7 ARRENDAMENTO MERCANTIL (LEASING DE

MÓVEIS) X ARRENDAMENTO RURAL (REGIDO PELA
LEI N. 4.504/64 – ESTATUTO DA TERRA) X
ARRENDAMENTO DE PONTO COMERCIAL X
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
Como se vê, dependendo do tipo e da finalidade da locação, a classificação pode
ser bem variável. Vale frisar, que no Arrendamento Mercantil existe um tipo de leasing,
onde o locatário, pessoa física ou jurídica, poderá adquirir o bem pagando o preço de
mercado. DIFERENÇAS ENTRE ARRENDAMENTO X ALUGUEL. No
arrendamento o locatário no final da locação poderá adquirir o imóvel, caso queira. Isso
já faz parte dos acertos contratuais; no aluguel, todavia, isso também é possível, apenas se
trata de outra transação imobiliária.
Se houver cláusula informando preço de venda do imóvel no final do contrato de locação
é importante que haja também cláusula de correção desse valor, indexado na variação de
índices do Governo Federal como IGPM-FGV ou IPCA, para que não haja o injusto
enriquecimento de uma parte e o empobrecimento da outra.
7.1 ARRENDAMENTO RURAL – O conceito de arrendamento rural pode ser definido

como contrato de cessão onerosa (locação) de uso de imóvel rural, não pode ser urbano,
entre arrendador (cedente) e arrendatário (cessionário) com finalidade de exploração
agrícola, pecuária, extrativista vegetal, de forma onerosa, ou seja, com pagamento de
aluguel, previsto no art. 3º do Decreto nº 59.566/1966, nos artigos 92 a 96 da Lei nº
4.504/1964 (Estatuto da Terra).
O contrato de arrendamento rural não deve ser confundido com o de parceria

rural. Enquanto no primeiro ocorre a cessão integral da posse do imóvel, no segundo
existe a concordância do uso da terra para exploração agrícola ou animal, onde os lucros,
prejuízos e produção são compartilhados, ou seja, na parceria rural o proprietário da terra
continua na sua posse, apenas permitindo seu uso pelo parceiro. Mesmo assim, faz-se
necessário a formalização da parceria mediante contrato escrito.
7.1.1 Como definir imóvel rural ou urbano? O que define se o imóvel é rural ou urbano
não é sua localização, mas sua destinação. Se o imóvel estiver localizado em zona urbana,
inclusive servido de água e energia elétrica, mas seu uso for para fins de exploração
agrícola ou animal, é caracterizado como imóvel rural. Esse, portanto, é o entendimento
dos tribunais brasileiros. Sendo assim, nos imóveis rurais incidem o Imposto Territorial
Rural – ITR e sobre os urbanos o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU.
28
7.1.2 Cadastro dos imóveis rurais. Quem vai alugar ou adquirir a propriedade de imóvel
rural precisa verificar junto a determinadas instituições se existem restrições ou
impedimentos legais que possam influenciar a negociação. Numa breve síntese é
interessante ressaltar que diferentemente dos imóveis urbanos, os imóveis rurais pode ser
cadastrados nos seguintes órgãos públicos: (a) sobre georreferenciamento, os imóveis
precisam ter cadastro no INCRA e no Sistema de Gestão Fundiária – SIGEF; (b) Se o
imóvel tem finalidade fundiária, deve haver cadastro no Sistema Nacional de Cadastro
Rural – SNCR, que gerará número de cadastro de imóvel rural no CCIR; (c) quanto a
finalidade fiscal, incluem a Receita Federal e o Cadastro de Imóveis Rurais – CAFIR, que
gerará o Imposto Territorial Rural – ITR e, por último, (d) o Cadastro Ambiental Rural
– CAR onde constam todas as informações ambientais sobre o imóvel.
7.1.3 Averbação do Contrato de Arrendamento. O contrato de arrendamento pode ser

averbado no Ofício de Registro de Imóveis onde se encontra matriculado. A averbação
do contrato, tal como na locação de imóvel urbano, garante a continuidade do
arrendamento, mesmo em caso de venda da propriedade. Cabe denúncia vazia nos
contratos de arrendamento? Não é possível requerer a desocupação do imóvel com base
na denúncia vazia prevista na lei do inquilinato. As regras que regem as relações no
arrendamento rural estão previstas no Estatuto da Terra. De acordo com o artigo 95, o
proprietário da terra deverá dar preferência ao arrendatário da renovação do
arrendamento seis meses antes do término do contrato “ em igualdade de condições com
estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o
proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente
notificação extrajudicial das propostas existentes…” Se não houver notificação do dono
da terra, considera-se o contrato de arrendamento automaticamente renovado.
8 CONTRATO DE LOCAÇÃO
A locação de imóvel é a forma mais usual de negócio
imobiliário na seara contratual. O contrato de locação possui
forma livre, pode ser realizado pelas formas verbal ou escrita, e
por qualquer prazo. O contrato de locação deve ser claro, possuir
letras de tamanho nº 12 e ser de fácil entendimento das partes. O
valor do aluguel deve vir estipulado em moeda corrente brasileira,
jamais em dólar ou moedas estrangeiras, ainda que o locatário
seja pessoa jurídica com domicílio fora do Brasil. As cláusulas que
vão de encontro a dispositivos legais, como os previstos na Lei do
Inquilinato são nulos e não geram efeitos.
O contrato de locação deve vir assinado pelas partes
envolvidas, inclusive com rubricas em todas as páginas.
29
O corretor de imóveis só deve assinar o contrato de locação se estiver

representando o locador por força de cláusula de mandato. Essas cláusulas existem
quando o imóvel locado integrar a carteira de administração do corretor/imobiliária.
Muito cuidado com modelos de contratos de locação extraídos das páginas da

internet, pois podem estar desatualizados ou conflitantes com regramentos legais. Por
isso, cada profissional deve possuir como instrumento de trabalho, seu próprio modelo
de contrato de aluguel.
Toda locação pode ser renovada. Contrato prorrogado não é o mesmo que
renovado. Renovar é algo novo. Prorrogar é dar continuidade ao que já existe. A
prorrogação pode se dar por termo aditivo ou por acordo verbal das partes. Deve ser
ajustado acordo do aluguel, por exemplo, por mútuo consenso. Com isso, estabelece
equilíbrio contratual. Os aluguéis devem ter valor compatível com a realidade de
mercado, caso contrário o locatário poderá ter dificuldade para pagá-lo, o que acarretará
possível problema para ambas as partes.
A renovação da locação pode ocorrer mediante termo aditivo ou novo contrato de

locação; já a prorrogação, ocorre naturalmente no silêncio das partes envolvidas na
locação (locador e locatário). Toda locação deve haver pagamento em dinheiro como
contraprestação pelo uso e gozo do imóvel. Locação não pode ser confundida com
contrato de comodato. Comodato, portanto, é a entrega da coisa infungível (aquela que
não pode ser substituída por outra da mesma espécie ou qualidade) por determinado
tempo sem contraprestação em dinheiro.
Adendo ou aditivo contratual, quais as diferenças? Embora a denominação

equivocada de expressões contratuais não seja capaz de invalidar o contrato de locação, é
salutar saber identificar cada uma delas. O adendo contratual, portanto, pode ser
definido como algo que adiciona, soma ou complementa informações ou obrigações das
partes contratantes, sem que haja necessidade de realizar novo contrato de locação.
Exemplo de adendo, quando na vistoria do imóvel foi excluído um armário em um dos
cômodos; o aditivo contratual, por sua vez, acrescenta algo novo, corrige ou altera
cláusulas contratuais para melhor equilíbrio das obrigações. Exemplo de aditivo quando
as partes alteram a data de vencimento do aluguel, do dia 10 para o dia 15 de cada mês,
em virtude de mudança de local de trabalho do locatário.
Contrato de locação verbal. Vale ressaltar, contudo, a possibilidade de existência e

a validade do contrato de locação verbal, embora deva ser taxativamente evitado.
Inclusive, nos contratos verbais não existem cláusulas de garantia caso haja
descumprimento de obrigações, como a do fiador, o seguro fiança, a caução ou título de
30
capitalização, nem respaldo de cláusulas penais como multas moratórias, compensatórias

ou rescisórias da locação.
Como se vê, os contratos de locação verbais são frágeis e devem ser evitados.
Muitos desses contratos nascem por descuido do locador ao permitir entrada do locatário
antes da formalização do contrato de locação. Isso deve ser taxativamente evitado para
que haja maior equilíbrio na relação locatícia, pois o contrato de locação é o instrumento
que traz maior garantia para o locador e para o locatário.
9 QUEM PODE DAR O IMÓVEL EM LOCAÇÃO?

Em regra, quem pode dar em locação o
imóvel é o seu proprietário. Entretanto, existem
casos em que outras pessoas podem, também,
alugar, como exemplo: herdeiro, usufrutuário,
mandatário, filho do proprietário ou o cônjuge.
É sempre aconselhável reconhecer a firma
(assinaturas) das partes contratantes e de seus
prepostos ou procuradores. Quando um herdeiro
aluga imóvel constante de partilha, ainda em
nome do de cujos, deve prestar contas aos demais
herdeiros que não fazem parte da locação.
O herdeiro, de acordo com Princípio Saisine, pode tomar posse e alugar seu
imóvel imediatamente após o falecimento do “de cujos”. Entretanto, deverá prestar conta
aos demais herdeiros concorrentes da herança. E o que acontece se o inventário não for
aberto? Pode o imóvel ser alugado? Pode sim, mas o herdeiro responsável pela locação
deve pagar aos demais herdeiros o valor recebido a título de aluguel. O inventário deverá
ser aberto no prazo de até 60 dias após o falecimento do autor da herança, sob pena de
pagamento de multa sobre o principal do ITCMD (Código de Processo Civil, Art. 983),
mas isso não impede que o imóvel venha a ser alugado, apenas não poderá ser vendido ou
doado. Além do mais, o herdeiro que vier a falecer sem a conclusão do primeiro
inventário não poderá ter seus bens herdados partilhados com seus filhos. Quem não abre
inventário, deve pagar multa no percentual de 40% sobre a avaliação do imóvel (ITCMD
– Imposto de Transmissão Causa Mortis) e não pode casar até a partilha dos seus bens.
Se o locatário tiver interesse em averbar o contrato junto a matrícula imóvel no

Ofício de Registro de Imóveis, quem deve figurar no contrato de locação como locador é
o proprietário do imóvel constante no registro, caso contrário o contrato não poderá ser
averbado.
31
O interesse pela averbação do contrato de aluguel ocorre, comumente, quando o

locatário pretende investir valores elevados em reformas e benfeitorias no imóvel ou
investimentos vultuosos em publicidade para atrair nova clientela.
O contrato de locação dispensa a apresentação de testemunhas, pois é considerado

título extrajudicial executável, conforme prevê o artigo 585 do Código de Processo Civil:
“São títulos executivos extrajudiciais: V – o crédito, documentalmente comprovado,
decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e
despesas de condomínio.” (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006) (grifos nossos).
Eis a importância de o contrato de locação vir por escrito.
Cadastro de inadimplentes – é possível inserir o nome do locatário inadimplente e

de seu fiador no cadastro de devedores, desde que haja previsão contratual, porém,
mesmo com previsão contratual, devem ser notificados antes da negativação. Esse tipo de
cobrança, mesmo sendo eficaz, deve ser evitado por ser de difícil controle. A dívida
depois de quitada, deve o credor imediatamente excluir o devedor do cadastro negativo,
sob pena de pagamento de indenização por perdas e danos. O credor, portanto, tem
prazo de até 5 (cinco) dias para retirar o nome do devedor do cadastro negativo. (Decisão
STJ – REsp 114998).
9.1 O cônjuge sobrevivente que reside num bem imóvel da família,

por ser detentor do direito real de habitação, pode alugar o imóvel?
Não pode. O direito real de habitação não dá ao cônjuge sobrevivente o direito de
alugar ou de emprestar o imóvel a terceiros, seja a relação oriunda de casamento ou de
união estável. (STJ – REsp 1654060).
Vale ressaltar, ainda, que o direito real de habitação do cônjuge sobrevivente no
imóvel do casal encontra-se garantido mesmo se existirem outros bens em nome do casal.
(art. 1.831 do Código Civil).
10 REQUISITOS NECESSÁRIOS
NO CONTRATO DE LOCAÇÃO
O contrato de locação pode ser na forma escrita ou
verbal. Para sua validade e maior segurança jurídica, é
recomendado que seja realizado por escrito, até porque
algumas questões precisam vir detalhadas no próprio
instrumento, como a responsabilidade pelo pagamento de
IPTU, estado de conservação do imóvel, dentre outras.
32
Incidem no contrato de locação as regras impostas na

Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e, na sua falta, as
contidas no Código Civil.
Seguem, abaixo, algumas informações obrigatórias que devem integrar todos os

contratos de locação: (i) Nome completo e qualificação integral das partes (locador,
locatário e fiador). Se as partes contratantes não puderem ser identificadas a validade do
contrato poderá estar comprometida. (ii) Descrição e endereço do imóvel, tal como se
acha transcrito no Cartório de Imóveis ou na prefeitura. (iii) Valor do aluguel em moeda
nacional, índice e periodicidade do reajuste. A periodicidade não poderá ser inferior a 12
(doze) meses (Lei nº 9.069 de 29 de junho de 1995). (iv) Tipo de garantia que será
utilizada. Não pode haver mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de
locação sob pena de grave infração contratual e contração penal. (v) Descrição do imóvel,
obrigações acessórias e responsabilidade por seus pagamentos. (vi) Finalidade da locação:
não-residencial (comercial), residencial ou por temporada. (vii) Duração e prazo do
contrato. (viii) Termo de vistoria podendo ser acompanhado ou não por fotografias. O
termo de vistoria precisa estar assinado por todas as partes envolvidas na locação. (ix)
Multas por atraso no pagamento, compensatória em caso de quebra de contrato, como
exemplo, não realizar seguro de incêndio quando a obrigação encontrasse prevista no
instrumento locatício e, por último, rescisória da locação, permitida apenas ao
locatário/inquilino quando pretende rescindir a locação antes de seu termo final. A multa
rescisória jamais será facultada ao locador/proprietário, pois existe vedação da Lei do
Inquilinato em seu artigo 4º “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato,
não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo,
pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato,
ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará
dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu
empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do
início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta
dias de antecedência.”
11 TIPOS DE LOCAÇÕES
Diversos são os tipos de contratos de locação. Como não existe forma específica
para sua validade, esses contratos podem se formar por simples troca de mensagens, em
papel de caderno, através de escritura pública ou contrato particular. Os mais usuais são:
Contrato de locação sob regime (i) “Built-to-suit” (significa construir sob

encomenda). Tipo de contrato de locação atípico, onde o locador constrói imóvel dentro
das necessidades do inquilino. O prazo é, em média, de 10, 20 ou 30 anos. O retorno do
33
investimento, mediante a prestação do aluguel é de 1% a 1,5%, dependendo do valor da

obra e dos acertos das partes.
A multa rescisória é proporcional ao valor da obra, aproximadamente em
percentual de 10% a 20% em caso de arrependimento, independentemente do estágio da
obra.
A locação (ii) Residencial prevista no artigo 46 da Lei do Inquilinato. Neste caso
deve ser utilizada como moradia do locatário e da sua família. Inclusive, em caso de
morte do locatário, a família permanece no direito de ocupar o imóvel com todas as
obrigações oriundas do contrato de locação. As locações com finalidade residencial
devem ser utilizadas para moradias de seus locatários, jamais para comércio. Nada
impede que o mesmo imóvel seja utilizado para as duas finalidades, se, porém, for em
condomínio, é necessário que haja expressa previsão na Convenção de Condomínio.
Caso contrário, jamais uma unidade residencial em condomínio edilício poderia ser
utilizada para comércio. Já a locação (iii) por Temporada (art. 48) não pode ter prazo
superior a 90 (noventa) dias, nem comporta renovação de prazos. Se isso vier a ocorrer,
passa a ser considerada, automaticamente, uma locação anual. A locação (iv) Não
Residencial (art.51) ou “Locação Comercial”, como é vulgarmente utilizada, é aquela
destina a atividade comercial ou de prestação de serviços. Nada impede, contudo, que
um imóvel possa ser utilizado para fins comerciais e residenciais simultaneamente, porém
é importante que essa condição venha estabelecida no contrato de locação para se evitar
infração e quebra de contrato. Alguns condomínios, porém, não admitem o uso do
imóvel com finalidade diferente daquela prevista em seu regimento interno. Essas regras,
muitas vezes, visam a segurança dos próprios condôminos do edifício; a locação em
Shopping Centers (art.54) que possibilita a livre convenção de cláusulas entre as partes
contratantes por ser caracterizada como atípica, frente aos inúmeros detalhes que podem
ser encontrados nos centros comerciais e que são praticamente impossíveis de serem
regulados pela Lei de Locações; e, por último, a locação Sale & Leaseback que se
distingue dos demais tipos de locação por condicionar a locação do imóvel comercial ao
seu ex-proprietário. Geralmente este tipo de locação é realizado por longo período de
tempo, algo em torno de 10, 20 ou 30 anos, com percentuais de aluguel que podem
variar entre 10% a 12% ao ano. Esse tipo de negócio permite maior rotatividade do
capital de giro da empresa locatária, contratação de novos funcionários, aumento de
produção e maior competitividade no mercado de trabalho.
12 DAS PARTES - LOCADOR X LOCATÁRIO

Locador é quem cede ao outro, determinada coisa infungível (que não pode ser
substituída por outra de mesma espécie, quantidade e qualidade) para uso e gozo por
tempo determinado mediante contraprestação pecuniária. Locatário ou Inquilino é quem
usa a coisa mediante pagamento do aluguel.
34
Quem pode ser parte numa locação? O locador não precisa ser necessariamente o
proprietário do imóvel, embora quase sempre haja a figura do locador coincidindo com a
do proprietário da coisa, haja visto que a locação não exige transferência de domínio.
É possível um pai alugar seu imóvel para o filho?
Sim, é possível, e não exige autorização de outros herdeiros, já que na locação não
existe transmissão de domínio nem pagamento de Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis (ITBI).
Como devem as partes serem identificadas no contrato de locação? A identificação deve
ser completa. Nada de nomes, números ou endereços abreviados ou incompletos. Essas
imperfeições podem acarretar dificuldade de identificação das partes envolvidas na
locação. Pessoa jurídica. Nome fantasia da pessoa jurídica pode não ser o mesmo da razão
social. Em todos os casos, devem vir constando dados completos da(s) pessoa(s) que
irá(ão) representar na locação. Detalhe importante é a análise do contrato social ou
estatuto da pessoa jurídica para constatar se quem irá representá-la na locação possui
poderes de representação extrajudicial.
Se o locatário for casado ou conviver maritalmente, em regime de união estável, deve o
casal configurar no contrato como locatários. Um sócio pode ser fiador da sua própria
empresa? A pessoa jurídica não se confunde com a pessoa física (natural). Portanto, é
perfeitamente possível que um sócio seja fiador da sua empresa e vice-versa. Porém,
quando a empresa for fiadora de seus sócios, é necessário observar se o contrato social
permite esse tipo de garantia em favor dos sócios e de terceiros. Se houver a vedação de
prestar fiança, a garantia só poderá ser prestada com anuência escrita de todos os sócios.
Pode a mesma pessoa figurar na locação como locatário e fiador simultaneamente? Não é
possível. A pessoa do locatário não deve confundir com a do fiador e vice-versa, nem um
cônjuge ser fiador do outro, salvo no regime de separação total de bens.
13 NOME DA PESSOA
Cada pessoa tem seu próprio nome. O nome da pessoa é o seu bem imaterial mais
precioso. O nome simboliza uma pessoa, um fato, um acontecimento que deixou marcas
e até uma personalidade. Por isso, as pessoas gostam de ser tratadas pelo nome. Não se
deve abreviar ou excluir nomes nos contratos, até porque o nome representa uma das
coisas mais importantes numa pessoa. Entretanto, nada impede que pessoas diferentes
possuam o mesmo nome. Quando isso ocorre, denomina-se de homônimos. Por essa
razão, é necessário inserir nos contratos números de identificação através do CPF/MF e
da cédula de identidade. Até pouco tempo, quando o número de CPF podia ser comum
entre marido e mulher, surgimento de homônimos era bastante comum. O direito ao
nome tem função de individualização e identificação. Nome civil. Prenome: o prenome
pode ser simples ou composto. Ex. João Paulo – Ana Maria. Patronímico ou sobrenome
ou cognome (nome de família) ex. Paes Andrade – Souza Cruz. Agnome: quando o
35
descendente possui o mesmo nome do ascendente com as terminações Júnior, Filho,

Neto.
Pseudônimo: os pseudônimos são apelidos que as pessoas carregam consigo e por
conta deles são conhecidas na sociedade. Ex. Lula da Silva. Nome fantasia da pessoa
jurídica pode não ser o mesmo da razão social.
14 OBJETO CONTRATUAL
Para validade do negócio jurídico, o objeto do contrato deve ser lícito, possível e
determinável. Desta forma, o imóvel deve vir definido no contrato e com endereço
completo, sem abreviações. (ex. Apartamento 101 do Edifício Firenze, situado na Rua
Dr. João Flávio, no bairro das Graças, na cidade do Recife-Pernambuco ). Contrato sem
objeto é nulo por não gerar efeitos. O ideal é que o imóvel figure no contrato de locação
tal como se encontra em sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, pois facilitará
seu registro caso haja necessidade de salvaguardar direito contra terceiros. Na locação o
imóvel precisa estar pronto e acabado. Não existe locação de coisa futura, salvo nos
contratos built to suit. Mesmo assim, o pagamento de aluguéis só deve iniciar quando a
obra estiver concluída e o imóvel puder ser habitado.
15 OBRIGAÇÕES NA LOCAÇÃO
Ambos os contratantes têm direitos e obrigações. É um princípio do direito,
inclusive, que uma parte não pode exigir da outra o cumprimento de uma obrigação
antes de adimplir as suas. Por isso, a necessidade de o imóvel estar em condições de
habitabilidade e com o pagamento do aluguel em dia. As principais obrigações, portanto,
são: (i) Do Locador – Entregar o imóvel em condições de uso. Garantir o uso pacífico da
coisa. Realizar reparos necessários no imóvel. Responder por vícios anteriores à locação.
Fornecer recibo de pagamento do aluguel. Pagar taxas imobiliárias. Pagar impostos, taxas
e prêmio de seguro de incêndio. Pagar despesas extraordinárias do condomínio e de
fundo de reserva. (ii) Do Locatário – Pagar aluguéis e encargos nos vencimentos ou, na
falta de vencimento, até o sexto dia útil do mês seguinte. Servir-se do imóvel para o fim a
que se destina. Cuidar como se fosse seu. Restituir o imóvel, fim da locação, nas
condições em que recebeu, salvo os desgastes naturais (v. pintura do imóvel). Informar ao
locador, defeitos, dano ou turbação de terceiros. Reparar danos no imóvel. Não modificar
o imóvel sem prévia autorização do locador. Entregar ao locador documentos do imóvel.
Pagar despesas de energia e água do imóvel. Permitir vistoria no imóvel, previamente
agendada. Cumprir convenção do condomínio. Pagar prêmio de seguro fiança. Pagar
despesas ordinárias de condomínio.
36
16 VALOR DO ALUGUEL
A estipulação de valores do aluguel é livre,
sendo, portanto, admitido que haja correção por
índices oficiais do governo federal. Deve ser em
moeda nacional, vedado locação em moeda
estrangeira como dólar ou euro, inclusive deve
seu valor ser proporcional ao preço praticado no
mercado, sob pena de fraude.
Não se admitem aluguéis irrisórios, muitas vezes camuflados como compensação de
outro tipo de serviço ou como remuneração indireta, como por exemplo, moradia de
empregado (caseiro) em local de trabalho. Vedado em moeda estrangeira ou vinculado à
variação cambial ou ao salário-mínimo. Descontos. Os descontos podem existir, desde
que em parcelas periódicas mediante justificativa comprovada. Não devem ser aceitos
descontos que camuflem correção forçada depois de 12 (doze) meses de iniciado o
contrato de locação, por exemplo, no primeiro ano o aluguel é de R$ 1.000,00; no
segundo ano R$ 2.000,00 e no terceiro ano R$ 3.000,00. Reajustes. Os reajustes devem
ter periodicidade mínima de um ano decorrente do Plano Real. Por isso, jamais pode ser
inferior a 12 meses. Muitos locadores realizam locações com periodicidade de 8 ou 10
meses para antecipar a correção do aluguel, o que é ilegal. Em outros casos simulam
locações por temporada renovando os contratos após o término de cada período como
forma de receber antecipadamente valores de aluguéis, o que também é ilegal e imoral.
Ação revisional. Qualquer das partes que se sentir prejudicada em relação ao preço do
aluguel, poderá ingressar com ação judicial, desde que não tenha havido acordo para
alterar preço do aluguel nos últimos 3 anos. Por essa razão deve ser analisado se há
vantagem em fazer acordos com valor abaixo do preço praticado no mercado.
Antecipação de pagamento: é vedado pagamento antecipado de aluguel, salvo nas
locações por temporada ou sem qualquer das garantias. Ainda que o locatário deseje essa
condição, por ser a Lei do Inquilinato uma norma protecionista do inquilino, não deve o
locador aceitar, pois cometerá transgressão legal caracterizada como contravenção penal.
Local de pagamento do aluguel é no imóvel (obrigação quesível), salvo estipulação em
contrário (obrigação portable). Aluguel deve ser pago no vencimento. Não pode ser pago
em partes. Credor não é obrigado a receber antes do vencimento.
Recibo de pagamento. Devem vir discriminados os pagamentos um a um. Não se

admite, portanto, recibo de pagamento genérico ou cobrança sem prestação de contas,
quando se refere a despesas condominiais. A quitação de pagamento do aluguel deve ser
dada em nome do locador.
37
17 PROCURAÇÃO
O instrumento de procuração nas locações pode ter forma pública ou particular.
Portanto, a procuração pode ser lavrada no próprio escritório do corretor, do advogado
ou da imobiliária. Inclusive, um e-mail, quando se tem conhecimento da origem, tem
validade jurídica. A procuração não precisa ser específica, neste caso pode englobar vários
imóveis ou vários poderes de representação. Deve haver poderes da cláusula “ ad judicia” e
da cláusula “ad negotia”? Se a procuração for jurídica, deve vir constando o nome dos
advogados que defenderão o outorgante em eventuais ações ou procedimentos judiciais.
Deve o procurador vir discriminado no contrato de locação. Na procuração o outorgado
pratica os poderes em nome do outorgante (proprietário do imóvel). Por essa razão, os
poderes precisam estar bem definidos, já que não se aceita interpretação extensiva dos
poderes procuratórios.
18 ASSINATURA DO CONTRATO DE ALUGUEL

O contrato de locação deve ser assinado no escritório imobiliário do corretor ou
no domicílio das partes. Deve ser evitado locais públicos como praças, shopping center,
parques, praias etc. Fornecer sempre uma carta de boas-vindas é elegante e recomendável.
Neste instrumento, deve vir a orientação de que os defeitos existentes no imóvel sejam
informados no prazo de até 5 dias úteis e que seja substituído o segredo das fechaduras
das portas de entrada do imóvel. Deve haver, inclusive, a substituição temporária da
titularidade da energia elétrica e do fornecimento d'água. De quem é essa obrigação? Essa
obrigação é do locatário.
Independentemente do local de assinatura do contrato, recomenda-se que a firma

das partes contratantes seja reconhecida no cartório de notas, embora isso não seja
obrigatório. No momento da entrega do contrato, deve o locatário ser informado do
local e dia de pagamento do aluguel, da sua obrigação de pagar os encargos acessórios da
locação, sobre o estado de conservação e a obrigação de devolvê-lo nas mesmas condições
e, por fim, solicitar que o contrato seja assinado e rubricado em todas as suas páginas por
todos os contratantes. Quanto mais explicado o contrato, maiores as chances de tudo dar
certo. A boa fé e a transparência devem estar presentes em todas as etapas do negócio.
38
19 IDADE NÃO GERA INCAPACIDADE

Algumas vezes, no momento de uma intermediação, surge aquela dúvida sobre a
capacidade do idoso para alugar, comprar ou vender seus bens imóveis.
Havendo dúvida sobre a capacidade do idoso, deve o corretor intermediador
solicitar parecer médico para verificar sua lucidez. Dessa forma, protegerá seu cliente
idoso e os direitos do adquirente de boa-fé contra eventuais futuras impugnações de
terceiros.
O QUE DEVE SER OBSERVADO QUANTO A CAPACIDADE DOS

CONTRATANTES. Como todas as pessoas são iguais perante a lei (Art.5° da
Constituição Federal), se houver dúvida sobre a capacidade, tanto para idosos como para
jovens, deve ser requerido esse atestado médico.
Ter capacidade significa estar em pleno gozo de todas as suas faculdades mentais,
ou seja, ter noção do ato praticado, devendo estar lúcido e explanar suas vontades de
forma clara.
Por segurança, devem os tabelionatos de notas solicitar e arquivar o parecer médico

em caso de dúvida sobre a incapacidade.
Portanto, o idoso pode adquirir e vender seus bens. Não existe restrição legal para venda
por conta de idade, salvo ao menor de 18 anos que dependerá de autorização judicial
(alvará judicial).
O MENOR DE IDADE PODE ASSINAR O CONTRATO DE LOCAÇÃO? Já o

menor de 16 anos deve vir representado por seus pais ou representante legal, no caso um
tutor; se tiver idade entre 16 e 18 é preciso estar assistido por eles, caso contrário o
negócio pode ser inválido, nulo ou anulável a depender de cada caso. (ver artigos 166 e
171 do Código Civil)
O IDOSO PODE ALUGAR IMÓVEL? Se forem casados, poderão isoladamente alugar

seus imóveis. Entretanto, se o contrato for de compra e venda, dependerá da assinatura
(outorga uxória ou marital) da mulher ou do marido, respectivamente, salvo se o
casamento for no regime de separação total de bens.
O IDOSO PODE CASAR? Se o desejo do idoso for o de casar, o regime deverá ser o de
separação total de bens, quando possuir mais de 70 anos (Lei n. 12.344/10). O objetivo
do legislador é a proteção dos bens do idoso, pois o mesmo poderá estar iludido
amorosamente. Na dúvida, procure assessoria de um advogado de sua confiança!!!
39
20 POSSE
A posse é um dos temas mais complexos no
direito imobiliário. O imóvel para ser dado em
locação, precisa, antes de tudo, estar na posse do
locador. Estar na posse não significa ocupar o
imóvel, mas poder usar e usufruir dele no momento
que convier. As chaves do imóvel devem ser
entregues mediante protocolo, com dia, mês e ano
definidos. A posse é o poder da pessoa de usar,
usufruir e gozar da coisa com intenção de ter ou de
proteger contra a intervenção de outra pessoa.
Diferenças entre posse, detenção e propriedade. A detenção ocorre quando a pessoa está
na posse do imóvel, porém em nome de outrem, sem desejo de possuir o imóvel como
seu (ex. caseiro de casa na praia). A propriedade, diferentemente da posse que pode ser
transmitida por simples contrato particular e até pela forma verbal, apenas é transferida
mediante registro do título aquisitivo no Ofício de Registro de Imóveis competente. Na
locação de imóvel a posse direta encontrasse no poder do locatário e a indireta nas mãos
do locador. Posse direta é que decorre do exercício do domínio, mediante a utilização
econômica do imóvel. A posse indireta do imóvel, portanto, continua em poder do
proprietário locador.
As chaves do imóvel apenas simbolizam a entrega da posse do imóvel. Por isso,

tanto a sua entrega quanto a devolução devem ser formalizadas por escrito, mediante
protocolo de recebimento. Não é com a assinatura do contrato que, em tese, as
obrigações na locação se iniciam, mas tão somente com a entrega das chaves (posse). Por
recomendação, jamais devem as chaves do imóvel serem deixadas na portaria do edifício
ou com um vizinho, pois enquanto não forem entregues nas mãos do locador ou do seu
representante legal, as obrigações contratuais continuam a existir.
21 DOMICÍLIO OU RESIDÊNCIA?
O domicílio pode ser a residência da
pessoa, desde que nela resida com ânimo
definitivo. A residência é o local onde a pessoa
mora. O domicílio, por sua vez, onde exerce
suas atividades profissionais.
Portanto, a pessoa pode ter vários domicílios e ser encontrada em cada um deles.
Importante que conste no contrato de locação, espontaneamente, os domicílios dos
40
contratantes e cláusula que obrigue as partes a informar, caso alterem, seus novos
domicílios.
As partes contratantes só saberão a importância de vir definidos contratualmente
os endereços de domicílio no momento em que precise efetuar cobrança, ingressar com
ação judicial ou providenciar notificação extrajudicial.
22 EVOLUÇÃO HISTÓRICA
A locação de bens imóveis sempre existiu no Brasil. A influência do governo
federal nas relações entre locador e locatário também. No passado, a intervenção estatal
interferia periodicamente nas relações locatícias, o que trazia insegurança e desencadeava
certo desestimulo de investidores que desejam comprar imóveis para alugar. Abaixo são
apresentados os principais decretos e leis que influenciaram a locação de bens imóveis
urbanos e rurais até o ano de 1991 quando passou a vigorar a atual Lei do Inquilinato
(Lei nº 8.241/1991).
a. Decreto n.4.403 de 22-1-1921 – Estabeleceu pela primeira vez a prorrogação

automática do contrato de locação.
b. Decreto n.4.624 de 28-12-1922 possibilitou ao inquilino provar que o senhorio
não necessitava do imóvel para impedir a reintegração de posse.
c. Decreto n.24.150 de 20-04-1934–Estabeleceu a Renovação contratos de
arrendamento de prédios urbanos ou rústicos, de uso comercial ou industrial.
Prazo determinado e mínimo de 5 anos. Deveria estar no mesmo ramo a 3 anos.
d. Lei n. 1.300 de 28-11-1950 (antiga Lei do Inquilinato)Regulou locação,
sublocação, despejo, caução. Quem arbitrava valor de aluguel em hotéis ou pensão
era o município.
e. Lei n. 1.708 de 23-10-1952 – Prorrogou a Lei n. 1.330 até 1954.
f. Lei n. 2.699 de 28-12-1955 – Prorrogou a Lei n. 1.330 até 1956 e regulou “o
locatário que adquirir prédio, no curso da locação, e alugá-lo a terceiros, o valor
do aluguel por ele ocupado será arbitrado pela autoridade municipal competente.”
g. Lei n. 3.085 de 29-12-1956 – Regulou reajuste das locações não residenciais de
imóveis urbanos. Em 300% com mais de 10 anos. Em 200% com mais de 5 anos
e menos de 10 anos. Em 50% com menos de 5 anos e mais de 1 ano.
h. Lei n. 3.336 de 10-12-1957 – Prorrogou contratos de arrendamento rurais,
referente à lavoura e à pecuária até 31-12-58 e quando pagos em dinheiro sofrerão
reajuste de até 12%.
i. Lei n.3.494 de 19-12-1958-Estipulava que os contratos de locação residencial não
poderiam ser reajustados acima de 5% por ano de vigência.
j. Lei n.3.912 de 3-7-1961 – Previa que as taxas de impostos municipais, além dos
aluguéis, deveriam ser pagas pelo locatário mediante discriminação no recibo de
41
pagamento do aluguel. Os acordos também passaram a ser livres, mediante

formalização por escrito.
k. Lei n.4.494 de 25-11-1964 – Regulou a locação de prédios urbanos. Nessa época
a caução em dinheiro rendia juros ao inquilino de 12% ao ano. O reajuste dos
aluguéis era vinculado ao salário-mínimo. Havia o “fator de depreciação” na hora
de reajustar os aluguéis através de tabela anexa a esta lei.
l. Decreto-Lei n. 4 de 7-2-1966-Regulou ação de despejo de prédios não
residenciais. O locatário tinha prazo de 3 meses para prédio urbano e 6 meses para
prédios rústicos. Se o locatário viesse a falecer, a locação estaria rescindida.
m. Decreto-Lei n.6 de 14-4-1966 – Vinculava reajustamento das locações residenciais
ao salário-mínimo. (Governo de Castelo Branco).
n. Decreto-Lei n.322 de 7-4-1967 – Estabelecia aumento dos valores dos aluguéis
em 10% no prazo de até 120 dias. (Governo de Costa e Silva)
o. Lei n.5.334 de 12-10-1967-Estabelecia limites de reajuste de aluguéis (12%).
Incidiam apenas sobre imóveis vagos ou que iriam ser alugados a partir daquela
data. O BNH financiava até 40% para os inquilinos comprarem os imóveis.
p. Decreto-Lei n.1.534 de 13-04-1977 – Facultou ao inquilino a possibilidade de
continuar no prédio alugado por período de 2 meses para cada ano ou fração de
ano da locação. A prorrogação de locações não poderia ser superior a 2 anos.
q. Lei n.6.649 de 16-05-1979 – Criou Lei do Inquilinato. Proibiu a chamada
“denúncia vazia”, ou seja, o pedido de retomada do imóvel locado independente
do motivo, apenas no fim do contrato.
r. Lei n.8.245 de 18-10-1991 – Nova Lei do Inquilinato
s. Lei n. 12.112 de 09-12-2009 – Alterações na lei anterior. Multa proporcional ao
tempo restante do contrato. O fiador poderá exonerar-se da fiança na hipótese de
dissolução do casamento dos locatários, porém ficará obrigado ao contrato por
mais 120 dias após a notificação ao proprietário. Nas locações desprovidas de
garantias, havendo falta de pagamento, o prazo para liminar judicial é de 15 dias.
23 ACORDOS
Os acordos são ajustes praticados pelas
partes para alinhar ou equilibrar o negócio
jurídico anteriormente firmado. Os acordos
devem ser claros, espontâneos e de livre vontade
dos interessados. A boa fé deve sempre prevalecer.
Vale ressaltar, contudo, que as partes podem ajustar seus interesses livremente,
desde que não haja infração a algum dispositivo legal. Portanto, se a lei disser que algo
não pode ser realizado, não podem as partes decidir em contrário, mesmo que seja de
interesse mútuo. Seguem abaixo algumas características de acordos:
42
a. Os acordos escritos para desocupar o imóvel, com prazo de 6 meses, mediante

presença de duas testemunhas, cabe ação de despejo com pedido de liminar, na
hipótese de descumprimento;
b. Todo acordo para elevar ou diminuir valores de aluguel deve ser realizado por
escrito. Período de 3 em 3 anos. Antes desse prazo, não cabe ação revisional de
aluguel;
c. Os acordos devem ter participação dos fiadores, data, prazo e assinatura das partes.
Quando os fiadores não participam dos acordos não estão obrigados a respeitá-los;
d. O que a lei proíbe, não podem as partes decidir em contrário.
24 PRAZOS CONTRATUAIS
A Lei do Inquilinato prevê que é livre o ajuste
do prazo no contrato de locação. Por essa razão, o
locador e o locatário podem ajustar o prazo do
contrato pelo tempo que lhes for favorável. Mesmo
assim, a temporariedade é requisito essencial por ser a
locação uma espécie de contrato temporário. Por isso,
deve-se evitar o contrato de locação verbal ou por
prazo indeterminado. Locação residencial: qual prazo
ideal nesse tipo de locação: 12 ou 30 meses?
Locação residencial verbal ou com prazo inferior a 30 meses, só poderá ser

retomada por denúncia cheia (art.9º da Lei 8.245/91) ou motivada (uso próprio ou de
descendentes) ou após decorridos 5 anos da locação. Locação comercial: 12, 24, 36 ou 48
meses. Se o prazo for igual ou superior a 60 meses, cabe ação renovatória do aluguel pelo
locatário. Neste caso, o proprietário não poderá pedir o imóvel durante renovação
judicial. Prazo de 10 anos.
Quando os contratos possuem prazo igual ou superior a dez anos, precisa da vênia
conjugal independente do regime de bens. Caso contrário, o cônjuge ou o companheiro
que não participou da avença locatícia não estará obrigado a respeitar o prazo excedente
aos dez anos. Locação por Temporada. Prazo máximo de 90 dias. Não comporta
renovação. Possibilidade de recebimento de aluguel antecipado. Pode ser realizado em
qualquer imóvel residencial independentemente da época do ano. A Lei n. 10.192/01
(Plano Real), no seu art.2º, §1, prevê que não pode haver reajuste com periodicidade
inferior a 12 meses, embora a Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato) possibilita a realização
de contrato de locação por qualquer prazo.
43
25 LUVAS
Quem pode cobrar luvas, locador ou locatário? É legal
esse tipo de pagamento? O que diz a Lei do Inquilinato? E nos
shopping centers, onde a locação é especial? O direito de cobrar
luvas só é aceito nas locações em shopping center. O locador de
imóvel urbano que cobrar luvas do seu locatário ficará propenso
a devolver o valor recebido, corrigido monetariamente no final
da locação. As luvas, portanto, só podem ser cobradas pelo
locatário que está repassando seu ponto comercial a terceiros ou
em Shopping Center, por ser um tipo de locação especial.
A jurisprudência brasileira tem interpretado não ser cabível ao locador de imóveis

cobrar luvas e aluguéis de seus locatários, pois presume-se que os valores de reformas e de
benfeitorias realizadas no imóvel, que possibilitaram sua valorização, poderiam ser
previamente calculados e inseridos no valor do aluguel. Não é o fato de haver costume
em determinada região de cobrar luvas de seus locatários que a prática pode ser taxada de
legal. Esse, infelizmente, é o argumento utilizado por alguns locadores no momento de
negociar com seus locatários.
26 DENÚNCIA VAZIA
Definição: A Denúncia Vazia é uma espécie de benefício previsto na Lei do
Inquilinato para que não haja motivo ou razão no pedido de desocupação do imóvel.
Prazo mínimo de 30 meses. Específica na locação residencial. O proprietário que pede o
imóvel para uso próprio deve utilizá-lo no prazo de 6 meses pelo período mínimo de 1
ano sob pena de indenização e prisão. Sem este prazo de 30 meses, o proprietário só
poderá reaver o imóvel através da denúncia vazia após decorridos 5 anos. Antes disso,
para retomar o imóvel deverá apresentar razões ou motivos que justifiquem seu pedido.
27 QUANDO CABE AÇÃO DE DESPEJO

COM PEDIDO DE LIMINAR
Seja qual for a causa de pedir, a ação apropriada nas locações residenciais ou não-
residenciais será sempre a de despejo. A ação de despejo com pedido de liminar cabe, nos
seguintes casos: (i) acordos escritos com prazo de 6 meses; (ii) término do prazo de
locação por temporada, se proposta em 30 dias após término do contrato; (iii) morte do
44
locatário sem deixar sucessor legítimo no imóvel, mas apenas pessoas não autorizadas por
ele; (iv) permanência de sublocatário, quando extinta a locação; (v) havendo necessidade
de reformas urgentes no imóvel determinada pelo poder público; (vi) término de prazo
para apresentação de nova garantia; (vii) término de prazo de locação não residencial,
quando a ação foi proposta no prazo de 30 dias após fim do contrato; (viii) falta de
pagamento de aluguéis em contratos desprovidos de garantias.
28 ANÁLISE CADASTRAL DOS

INTERESSADOS NA LOCAÇÃO
A boa seleção de candidatos é fundamental para obter
uma locação tranquila. Por isso, deve ser realizada com
critérios e bastante responsabilidade. Alguns especialistas
chegam a afirmar ser essa uma das principais causas de todo
sucesso ou insucesso na locação. A responsabilidade pela
aprovação de cadastro do locatário e de seus fiadores, ou até
mesmo de outro tipo de garantia locatícia, deve ser do
corretor de imóveis e da imobiliária que estiver
intermediando a transação. Por essa razão, todo cuidado é pouco! O artigo 723 do
Código Civil trata da responsabilidade do corretor de imóveis durante suas
intermediações imobiliárias, prevê que “o corretor é obrigado a executar a mediação com
diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações
sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e
danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do
risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos
resultados da incumbência”. (Incluído pela Lei nº 12.236/2010 ).
Na hora de exigir responsabilidade do corretor de imóveis, precisa ser lembrado

que esse profissional pode ser comparado com empresa seguradora. Por isso, caso haja
problemas na locação como atraso e falta de pagamento de aluguéis, destruição e não
conservação dos imóveis, desrespeito a normas regimentais do condomínio, dentre
outros, que esteja fora do alcance do corretor intermediador, não deverá ser
responsabilizado, salvo se tiver agido com dolo ou com culpa. Neste caso, poderá
responder pelos prejuízos causados. Devem ser vistos os requisitos mínimos do
candidato, tais como nome negativado, vida pregressa em outras locações, crédito e
financiamento junto a instituições financeiras e se existem ações judiciais em andamento
contra ele e seus fiadores. É ilegal a cobrança de taxa de cadastro.
Em regra, as taxas que incidem sobre a locação devem ser de responsabilidade do
locador, exceto as taxas ordinárias de condomínio e de prevenção e extinção de incêndio.
45
Boleto bancário, como colocar em prática? É proibida a cobrança de boleto

bancário do locatário. Entretanto, se for de opção dele este tipo de pagamento, nada
impede que os custos lhe sejam repassados. O ideal é que o contrato de locação venha
com a opção de pagamento no escritório da imobiliária ou do corretor de imóveis e, seja
facultado ao locatário a possibilidade de pagamento através de boleto bancário, desde que
os custos corram por conta dele. Essa preferência do locatário por boleto bancário deve
vir por escrito (carta manuscrita, e-mail ou digitalizada).
Um dos pontos mais importantes na análise cadastral é conferir a capacidade

financeira e a econômica dos interessados na locação. Capacidade financeira não se
confunde com a econômica, enquanto a primeira diz respeito a condição de pagar, a
econômica trata sobre a quantidade de bens móveis e imóveis do locatário.
Discriminação é crime. Os interessados na locação têm o direito de saber porque

seu cadastro foi recuado. Nunca jamais deve haver discriminação por cor de pele, roupas
sujas, tipologia física e região de moradia. Recusar fiador é possível? Sim, todo
proprietário tem o direito de recusar candidatos a locação e seus eventuais fiadores. Se o
corretor agir com culpa (negligência, imperícia ou imprudência) deve indenizar. Não se
deve aceitar simples alegações (declarações) dos candidatos à locação. Alugar pela amizade
é, acima de tudo, assumir riscos. É permitido ao corretor ou imobiliária análise dos
extratos bancários para se averiguar a capacidade de pagamento do inquilino e seu fiador.
Outro ponto de destaque, os documentos apresentados pelos candidatos devem ser
analisados sob total sigilo e confidencialidade, principalmente quando a locação for
intermediada por mais de um corretor de imóveis.
29 TIPOS DE GARANTIAS LOCATÍCIAS

Não existe a melhor garantia num contrato de locação.
Tudo dependerá do interesse e das possibilidades das partes
contratantes. Porém, são quatro os tipos de garantia numa
locação: (i) FIANÇA. A fiança pode ser prestada por pessoa física
ou por jurídica. A fiança é o tipo de garantia mais usual,
inclusive deve ser cedida pelo casal de fiadores. Fiança é contrato
acessório dependente do principal. Fiança é contrato gratuito,
unilateral, acessório, consensual (escrito). Não se admite fiança
verbal. Fiador não é avalista. Fiança é contrato restritivo. No final
do prazo do contrato podem os fiadores renunciar a garantia,
desde que notifiquem o locador por escrito.
Neste caso, por ser a fiança uma espécie de garantia pessoal, continuam solidários
por mais 120 dias após a notificação.
46
O imóvel do fiador responde integralmente pela garantia. Como recusar uma

fiança? Exoneração. Prazos. O fiador casado sob regime de separação total de bens precisa
da concordância do outro cônjuge. (ii) CAUÇÃO. A caução quando em dinheiro não
pode ter valor superior a três o valor do aluguel e deve ser depositada em conta poupança
em nome do locador. A caução pode ser apresentada, ainda, em bens móveis e imóveis.
No final do contrato de locação, se não houver dano ao imóvel ou prejuízo de
responsabilidade do locatário, deve ser devolvida ao locatário corrigida monetariamente
pela caderneta de poupança. A caução, por recomendação, não deve ser utilizada para
compensar o pagamento dos últimos aluguéis, pois não podem ser confundidas com eles;
(iii) SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA. O seguro fiança locatícia é prestado por empresas
seguradoras e podem englobar, além dos aluguéis, despesas acessórias da locação como
pintura e impostos que incidem sobre o bem alugado. O recomendado, neste caso, é uma
gestão do contrato para se evitar que a locação fique desprovida da garantia; (iv)
TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO. É também prestado por empresas seguradoras. Nessa
modalidade o locatário concorre a prêmios e tem o valor da garantia, na maioria das
vezes, devolvida no final da locação, caso não haja prejuízo. Por recomendação final, não
podem as locações vir com mais de um tipo de garantia sob a alegação “maior segurança”.
Se o locatário, todavia, não possuir condições de suportar os riscos da locação e não
apresentar garantias é facultado ao locador não lhe alugar o imóvel. Pode, também, o
imóvel ser locado sem qualquer garantia. Com isso, se houver ação de despejo por falta
de pagamento, a desocupação do imóvel poderá se dar através de liminar judicial.
30 FIANÇA OU AVAL
Fiança ou aval qual a denominação correta? Por que algumas pessoas teimam em
denominar o fiador de avalista numa relação locatícia? Fiador não é avalista. Ambas são
garantias do cumprimento contratual. Diferenças básicas: Fiança é prestada no próprio
instrumento de contrato ou em anexo; tem preferência de ordem na ora da cobrança,
exceto por dispositivo contratual; é uma obrigação acessória que se extingue com a
principal; pode o fiador se exonerar da fiança. Aval é garantia de título de crédito.
Portanto, é ato cambiário. A sua execução não tem preferência de ordem; deve ser
prestada pelo avalista e seu cônjuge; a garantia é limitada ao valor do título; é uma
obrigação principal; não pode o avalista, ao contrário do fiador, desistir do aval.
Portanto, a denominação de avalista numa relação locatícia está equivocada e merece ser
reparada.
47
31 CLÁUSULA DE NÃO INDENIZAR

As cláusulas de não indenizar geram segurança contratual, pois possibilita aos
contratantes, maior clareza e transparência na locação. As partes não podem ajustar o que
a lei veda. (v. segurança jurídica). Embora o imóvel possa apresentar defeitos que
inviabilizem a locação ou que impeçam o locatário de adentrar no imóvel, temporária ou
definitivamente, nada impede que as partes possam transigir valores, prazos e reformas no
imóvel que será alugado. Essas compensações podem vir em forma de descontos nas
parcelas mensais da locação ou em forma de redução no preço do aluguel. De uma forma
ou de outra, deve vir expressa no próprio instrumento locatício. Porém, não podem
contrariar normas de ordem pública, nem infringir direito de vizinhança.
A cláusula de não indenizar é aquela onde são apresentados defeitos,

irregularidades ou vícios no imóvel e mesmo assim o negócio é realizado mediante
repasse da obrigação de consertar a coisa ao locatário. Se o imóvel for alugado com
defeitos ou irregularidades ocultas pode o locatário pleitear abatimento no preço do
aluguel ou rescisão contratual com perdas e danos decorrentes de custos com mudança,
reformas no imóvel, publicidade informando novo endereço etc. Por essa razão não vale a
pena alugar imóveis com defeitos ocultos, pois a relação entre locador e locatário poderá
ficar comprometida, além de gerar obrigação de reparar danos.
32 RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR

Surgimento e regulamentação da profissão. Lei n. 4.116/62. Lei n. 6.530/78.
Decreto n. 81.871/78. Dos 193 países no mundo reconhecidos pela ONU, o Brasil é o
único que possui sistema de controle profissional. Pouco mais de 30 profissões têm
regulamentação por lei no Brasil, dentre elas a do corretor de imóveis. Pressupostos da
Responsabilidade civil: dano, culpa (inteligência da pessoa moderna) e o nexo de
causalidade (entre o fato e o dano).
O Código Civil (art.186 e art.927) define a responsabilidade na culpa

Responsabilidade subjetiva (ideia de culpa) x responsabilidade objetiva (riscos). Não
existe hierarquia (leve, média ou grave). A reparação é proporcional ao dano causado. Na
responsabilidade contratual o dever de indenizar dar-se por inadimplemento contratual.
São excludentes da responsabilidade: culpa da vítima, estado de necessidade (cabe ação
regressiva), caso fortuito ou de força maior.
48
DOLO. Quando há vontade consciente, intencional, de cometer violação ao direito.

CULPA. Quando a pessoa de capacidade mediana age com negligência, imprudência ou
imperícia.
DEVER DE INDENIZAR. Nunca poderá ser superior ao dano causado. O dever de
indenizar independe da apuração da culpa, basta haver nexo de casualidade e a
identificação do responsável.
“Art.186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou

imprudência, violar o direito e causar dano a outrem, ainda quem exclusivamente
moral, comete ato ilícito.”
“Art.927. Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a
repará-lo.”
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de
culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente
desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, riscos para os direitos
de outrem.”
33 MULTAS (CLÁUSULAS PENAIS)

AS MULTAS TRAZEM EQUILÍBRIO AOS
CONTRATOS. As multas, antes do caráter punitivo, têm o
intuito disciplinador. Sua incidência impede o injusto
empobrecimento de uma parte em detrimento ao enriquecimento
da outra.
A existência de multa moratória incidente sobre aluguéis

vencidos, aquela quando há atraso no pagamento, não impede a
possibilidade de perda de desconto por falta de pontualidade,
desde que previstos em contrato.
DECISÃO STJ – Segundo a terceira turma do STJ, em recente decisão, “ apesar

do abono e a multa terem o mesmo objetivo, incentivar o pagamento de obrigações,
trata-se de institutos diferentes com hipóteses de incidência distintas”.
Desta forma, o Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu pela possibilidade de

previsão cumulativa de multa por atraso e de perda de desconto por impontualidade do
pagamento do aluguel. Desta forma, pode haver nos contratos de locação previsão legal
de perda de desconto por impontualidade, geralmente entre 5% ou 10% e incidência da
multa moratória que pode chegar a 20% ou 25% do preço do aluguel.
49
Embora semelhantes, a perda de desconto por impontualidade fundamenta-se na

falta de pagamento na data específica do vencimento, enquanto a multa moratória no
atraso do pagamento, que pode perdurar por longo período de tempo.
Sobre o valor da MULTA MORATÓRIA, vale o previsto no contrato de locação,

dentro do limite legal. A prática de mercado, no entanto, é de 10% a 25% mais juros
legais de 1% ao mês ou fração de mês. Algumas pessoas pensam, equivocadamente, que
vigora nas locações a multa de 2% previstas no Código de Defesa do Consumidor.
Porém, isso não é verdade, pois incidem nas locações as regras da Lei do Inquilinato (Lei
n° 8.245/1991).
Já a Multa por infração contratual (Cláusula penal) em média 3 vezes valor do

aluguel. Os Juros podem ser de 1% ao mês ou fração de mês. Não pode haver mais de
um tipo de punição para o mesmo fato. A Multa RESCISÓRIA deve ser proporcional ao
tempo restante do contrato. Não pode o locador pedir o imóvel dentro do prazo da
locação, ainda que tenha cláusula prevendo essa possibilidade. Se houver transferência do
locatário não existirá infração ao contrato, desde que previamente notificado com prazo
de 30 dias. Entretanto, essa transferência deve ser oficial dentro da mesma empresa.
Sobre a questão do valor da multa, impera o dispositivo de que “O valor da

cominação imposta não pode ultrapassar na cláusula penal não pode exceder o da
obrigação principal” (art.412 CC). O fato gerador da multa por infração contratual é
diferente do dá por rescisão contratual. Portanto, qualquer infração do contrato sujeita-o
à rescisão.
34 OS PRINCIPAIS ERROS
NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Após inúmeras pesquisas com colegas de profissão, é
possível identificar erros simples na hora de alugar imóveis
que podem trazer prejuízos e causar dor de cabeça nas
intermediações. Os principais erros são:
1. Anunciar o imóvel sem prévia vistoria e sem autorização da locação por escrito. A
responsabilidade pelas informações que serão fornecidas aos interessados passa a
ser diretamente do profissional. O Código Civil prevê, em seu artigo 722, que“…
o corretor deve agir de acordo com as instruções recebidas”.
50
Embora a exclusividade não seja obrigatória, as vantagens pelo seu uso são
inúmeras, inclusive “mesmo que o negócio tenha sido realizado diretamente pelas
partes, mas se houver exclusividade, a remuneração do corretor deve ser paga
integralmente” (Art.726 do CC).
2. Fazer contrato de locação verbal ou permitir entrada no imóvel sem contrato. A
locação verbal embora exista, deve ser evitada, pois não estará coberta por
quaisquer garantias.
3. Alugar o imóvel sujo e sem condições de habitabilidade. O imóvel deve ser
alugado em condições de uso e com os sistemas de água e de energia elétrica
funcionando.
4. Receber aluguéis antecipados. O pagamento do aluguel antecipado só é permitido
nas locações desprovidas de garantia ou nas por temporada, ainda que as partes
queiram acordar em contrário. Jamais pode o corretor receber antecipadamente o
último do mês como honorários por seus serviços profissionais (art.43 da Lei do
Inquilinato).
5. Não anunciar em mídias digitais. Vivemos, atualmente, em dois mundos
distintos: o virtual e o físico. Acreditar, portanto, que pode viver sem qualquer um
deles é mera perda de tempo. As mídias digitais são responsáveis por,
aproximadamente, 60% das ligações e as placas de campo 30%.
6. Não utilizar aplicativos nas intermediações com seus clientes. Seus clientes
desejam facilidade e velocidade nas informações. Os aplicativos devem facilitar os
serviços que já existem, nunca excluir ou diminuir a importância dos profissionais.
Portanto, devemos aprender a trabalhar com eles.
7. Realizar locações sem prévio conhecimento da lei do inquilinato. Existe princípio
que defende que “Ninguém pode se escusar de cumprir a lei alegando que não a
conhece”. Nenhuma cláusula tem validade quando vai de encontro a dispositivos
legais.
8. Alugar imóvel sem garantias. Se isso vier a ocorrer, deve haver autorização expressa
do locador. O corretor responde pelos prejuízos causados aos seus clientes quando
executa seus serviços com negligência, imperícia ou imprudência (culpa).
9. Não providenciar prévia análise de dados cadastrais dos interessados antes de
elaborar o contrato de locação. O corretor deve agir de maneira a evitar todos os
possíveis danos aos seus negócios e aos seus clientes. Existem diferenças entra a
capacidade financeira e a capacidade econômica dos interessados na locação.
10. Não estipular contratualmente de quem é a responsabilidade pelos pagamentos
das obrigações acessórias ao contrato (ex. Impostos prediais, Taxa de condomínio
e Taxa de bombeiro). Quando o contrato não é claro nas obrigações, os problemas
logo aparecem.
51
11. Não inserir cláusulas penais (multas) em caso de atraso e de descumprimento

contratual. O contrato sem punição por descumprimento de suas cláusulas não se
encontra completo, porquanto seus efeitos carecem da imposição judicial em fixar
pena indenizatória pelos prejuízos alcançados.
12. Dar informações equivocadas por não conhecer o imóvel. As informações
apresentadas pelo intermediador comprometem a validade do negócio e vinculam
a responsabilidade do profissional. Além do mais, falar do que se conhece é mais
fácil e convincente.
13. Não avaliar o imóvel no preço de mercado. Esta é uma das principais causas de
perda de dinheiro do corretor e dos proprietários dos imóveis. A avaliação
imobiliária, quando solicitada pelo interessado, pode ser realizada por todo
corretor de imóveis inscrito nos conselhos de classe, independentemente de outra
condição. Geralmente os proprietários tendem a comparar seus imóveis com
outros que estão disponíveis no mercado, geralmente com valores mais elevados
por lhes faltar uma referência de valor na região.
14. Não notificar o locatário sobre seu direito de preferência em caso de venda do
imóvel. A não notificação pode gerar direito indenizatório, caso o locatário
comprove cerceamento do direito de preferência e os prejuízos resultantes deste
fato.
15. Fazer acordos verbais acima do valor corrigido pelos índices oficiais do governo
federal. As majorações do aluguel acima do estipulado pelo governo federal devem
ser realizadas por escrito e com anuência dos fiadores.
35 IMÓVEL ALUGADO
PODE SER VENDIDO?
Imóvel alugado pode ser vendido. A venda de
um bem imóvel é algo muito sério e, por isso,
requer cuidados e cautelas especiais, ainda mais se
esse bem encontrasse alugado. Por isso, a presença
de um especialista é fundamental para maior
segurança das partes interessadas.
O imóvel alugado pode ser vendido, porém o locatário goza do direito de

preferência na compra em relação a terceiros. A preferência deve ser ofertada por escrito,
ainda que o contrato de locação seja verbal.
52
Se vários forem os locatários, o imóvel deve ser oferecido a todos em igualdade de

condições. Inclusive, no seu valor integral. Já imaginou o caos que seria se algum
locatário pudesse comprar uma fração de imóvel indivisível?
A notificação deve ser pessoal, ou seja, deve ser recebida pelo próprio locatário ou
por seu procurador legalmente habilitado. Caso o locatário se recuse a recebê-la, pode ser
enviada pelos Correios com aviso de recebimento (AR) ou através de Cartório de Títulos
e Documentos. Se houver previsão contratual para validade de notificações eletrônicas,
então poderão ser enviadas por e-mail ou por qualquer meio eletrônico como WhatsApp
ou Messenger.
O QUE PRECISA CONTER NA NOTIFICAÇÃO?

Para sua validade a notificação precisa ser encaminhada pelo LOCADOR ao
LOCATÁRIO com as seguintes informações. O locatário deve ser notificado na pessoa
constante no contrato de locação e não em outros moradores do imóvel:
• Nome(s) do locatário(s);
• Endereço do imóvel;
• Valor e forma de pagamento;
• Eventuais gravames ou débitos sobre o imóvel;
• Horário e local onde a documentação do imóvel poderá ser examinada durante o
horário comercial.
O QUE FAZER QUANDO HOUVER PROPOSTA DE COMPRA DE

TERCEIROS COM VALOR ABAIXO AO OFERECIDO PELO LOCADOR?
Neste caso, deve ser realizada nova notificação ao locatário para que seja,
novamente, exercido seu direito de preferência. Inclusive, com novo prazo de 30 dias,
caso a negativa de seu interesse não seja imediata. Entretanto, se o valor da proposta for
superior ou melhor do que aquela ofertada ao locatário não há necessidade de nova
notificação.
Fato comum ocorre quando o locatário, na ânsia de dificultar ou de estimular o

proprietário a desistir da venda, demonstra interesse na compra, porém vincula o negócio
a acontecimentos futuros que, muitas vezes, não vão ocorrer. Neste caso, o LOCADOR
não está obrigado a aceitar essa condição, até por que a venda do seu imóvel pode ser
para solução de algum problema. Neste caso, passado o prazo de 30 dias após o
recebimento da notificação, poderá o imóvel ser negociado com terceiros interessados.
Se a proposta do terceiro interessado for de valor inferior ao ofertado ao inquilino

na notificação, deverá ser apresentada nova carta de preferência ao locatário para que
venha a exercer seu direito de preferência. Jamais deve o imóvel ser comercializado por
53
valor inferior ao ofertado ao locatário na notificação de preferência. Se isso vier a ocorrer,

poderá o locatário pleitear perdas e danos ou a aquisição do imóvel se o contrato estiver
registado junto à matrícula do imóvel no RGI.
Se o contrato de aluguel, portanto, estiver registado na matrícula do imóvel no

Cartório de Serviços Registrais, com cláusula de validade da locação em caso de venda e
dentro do prazo de validade, deverá o futuro proprietário respeitar o período da locação,
caso o locatário não tenha interesse em adquiri-lo.
É POSSÍVEL O REGISTRO DO CONTRATO DE ALUGUEL NO

CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS?
Não. Algumas pessoas registram seus contratos no Cartório de Títulos e
Documentos por não haver matrícula no Ofício de Registro de Imóveis. Porém, esse tipo
de registro não gera qualquer efeito ou cria direitos para o locatário.
DEPOIS DO IMÓVEL SER OFERECIDO AO LOCATÁRIO PODE O

LOCADOR DESISTIR DA VENDA?
Se o locatário aceitar a proposta e houver posterior desistência do locador, poderá
pleitear indenização e lucros cessantes, caso seja provado o dano sofrido. Por isso, o
LOCADOR deve ter a certeza de que realmente quer vender o imóvel por aquele valor
antes de ofertá-lo ao LOCATÁRIO (Art.29 da Lei do Inquilinato). É recomendável,
portanto, uma avaliação criteriosa realizada por um especialista imobiliário.
36 NOTIFICAÇÃO AO INQUILINO
E O DIREITO DE PREFERÊNCIA
A notificação deve ser pessoal. Inclusive, tem valor quando realizada por qualquer
meio de comunicação inequívoca. O prazo de validade para resposta do notificado é de
30 dias sob pena de caducar. Deverá conter: imóvel que será vendido, preço, condição de
pagamento, dívidas e ônus reais, horário e local de exame da documentação e todas as
condições do negócio. Inserir cláusula de venda nos contratos de locação. Se o negócio
for a permuta de um imóvel por outro não há direito de preferência. Se o contrato de
locação estiver averbado junto a matrícula do imóvel, pelo menos 30 dias antes, e
contiver cláusula que proteja a locação, deverá o adquirente respeitar o prazo contratual,
caso esteja dentro de sua validade. Depois de notificar o locatário, o locador não pode
voltar se arrepender da venda do imóvel, sob pena de indenização por perdas e danos.
Fatos bastante comuns, melhor exemplificando, ocorrem quando o locatário se
recusa a receber a notificação e quando ao receber, declara interesse, porém não define
prazo para aquisição do imóvel.
54
No primeiro caso, a notificação poderá ser realizada através de cartório de títulos e

documentos por conter “fé pública”; já no segundo, não existe protelação no direito de
preferência.
Portanto, decorridos 30 dias da data da protocolização da notificação, o imóvel
poderá ser comercializado com terceiro interessado em sua aquisição.
37 CESSÃO DA LOCAÇÃO A TERCEIROS

A cessão da locação, a sublocação ou o
empréstimo do imóvel, total ou parcial, dependem do
consentimento prévio e por escrito do locador. A
simples demora não se presume o seu consentimento.
Por isso, se o locatário for repassar o ponto, por
exemplo, deve, antes de assinar o contrato de venda,
obter aceitação do locador para que seja feito novo
contrato com os interessados na locação, inclusive
ajustando prazos e valor do aluguel na nova locação.
Este tipo de negócio engloba três situações: (i) novo contrato de locação; (ii)
distrato da locação anterior e (iii) contrato de compra e venda pelo repasse do ponto e/ou
pela venda, se for o caso, dos utensílios. Esses três contratos devem ser assinados
simultaneamente na presença de todos os interessados para evitar conflitos ou problemas
futuros.
Quando os contratos são assinados separadamente ou quando não há interesse do

locador da cessão da locação, os conflitos vão surgir e a probabilidade de prejuízo é
evidente. Erro bastante comum entre os corretores de imóveis é intermediar cessão de
locações não-residenciais, inclusive ajustando detalhes do novo contrato de locação e
recebendo antecipadamente honorários de intermediação, antes da análise das condições
da nova locação e aceitação do locador do imóvel.
38 BENFEITORIAS NO IMÓVEL
As benfeitorias são reformas nos imóveis locados que aumentam ou favorecem o
uso do bem e podem ser classificadas como: necessárias (indenizáveis), úteis (apenas se
autorizadas) e as voluptuárias (não são indenizáveis). As benfeitorias necessárias
independem de prévio consentimento do locador, mas devem ser comunicadas. Pode
haver cláusula no contrato de locação impedindo levantamento delas.
55
Neste caso, fica o locatário autorizado a retirá-las no final da locação, desde que
não danifique o imóvel, ou, se preferir, a cobrar o valor empregado nelas do locador.
(Art.35 e 36 da Lei n. 8.245/91).
O momento ideal para discutir eventuais benfeitorias que serão realizadas no

imóvel é anterior à formalização do contrato de locação. Deixar para discuti-las
posteriormente pode ocasionar conflitos desnecessários.
Nota: O Código Civil em seu artigo 1.255 prevê que aquele que procede de boa-fé
e edifica em terreno que não é seu, tem direito a indenização. Essa questão vale para as
situações onde determinada pessoa planta ou constrói em área de terreno ou imóvel
pensando que lhe pertence. “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio
perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de
boa-fé, terá direito a indenização.”
39 DEFEITOS OCULTOS – VÍCIOS REDIBITÓRIOS

Vícios ocultos também existem nas locações. O prazo para reclamar é de 90 dias.
Neste caso, cabe rescisão do contrato de locação, mais perdas e danos ou diminuição do
valor do aluguel. Fica a critério do locatário. Se optar pela rescisão contratual, não haverá
incidência de cláusula penal, pois o motivo é justificável. “O locador responde por vícios
ou defeitos anteriores à locação” (art.22, IV, L.I.). A ideia é a de que se o locatário
soubesse dos defeitos existentes no imóvel não teria realizado a locação. Portanto, pode
pleitear a resolução do contrato ou pedir abatimento no preço do aluguel. Se o locador já
conhecia os defeitos, responde ainda por perdas e danos devido sua má-fé. (ex. Imóvel
irregular que não permite liberação de habite-se, contrato deve ser rescindido).
Os principais vícios ocultos na locação podem ser encontrados nas partes elétricas
do imóvel, nas instalações hidráulicas como entupimentos e, ainda, nas infiltrações
decorrentes de vazamentos ou oriundos de chuvas. Os vícios anteriores a locação devem
ser de responsabilidade do locador. O locatário, portanto, pode solicitar abatimento no
valor do aluguel para sanar o problema ou solicitar ao locador que execute os reparos
urgentes. Se o locador se recusar a reparar o problema, pode o locatário desocupar o
imóvel sem ônus pela rescisão. O locatário, neste caso, pode ainda pleitear multa
rescisória da locação, que em geral é de 3 (três) aluguéis. Se o locatário ao saber do
problema, não comunica ao locador, e isso vem a agravar a situação, trazendo danos ao
imóvel, responde com perdas e danos por sua negligência.
56
40 VISTORIA NO IMÓVEL
A vistoria no imóvel deve ser realizada antes e depois de
terminada a locação. O inquilino tem a obrigação de devolver o
imóvel pintado, se assim o tiver recebido, salvo os desgastes
normais pelo tempo. A qualquer momento pode o locador visitar
o imóvel, desde que no horário comercial e mediante prévia
comunicação. A vistoria inicial deve conter todos os detalhes do
imóvel, seus móveis e utensílios, e o estado de conservação deles.
A fotografia é a prova da verdade, por isso é recomendável no ato da vistoria,

principalmente quando o imóvel apresenta defeitos aparentes, fotografá-lo por inteiro.
Porém, as vistorias desprovidas de fotografias continuam válidas e muito utilizadas. Para
não haver conflitos entre o locador e o locatário, é recomendável que ambos assinem o
instrumento e permaneçam com sua via separadamente.
4.1 Descontos no aluguel durante a locação. As partes contratantes podem, de

comum acordo, decidir por reformas ou benfeitorias no imóvel que será locado. Neste
caso, o valor integral dos custos da reforma deve vir inserido no próprio contrato de
locação e os descontos em parcelas mensais, somado ao pagamento do aluguel. É
recomendável que o locador ou seu preposto acompanhe a execução da reforma
pessoalmente. Se isso não for possível, o locatário deve se obrigar a enviar
periodicamente, antes dos descontos no valor do aluguel, fotografias comprovando a
execução dos serviços. Garantir a execução das reformas é um direito de todo locador.
41 SUBLOCAÇÃO
O contrato de locação pode ser total ou parcialmente cedido (sublocado), mas
para isso é necessário a concordância do locador. As sublocações estão previstas,
inicialmente, nos artigos 14 a 16 da Lei nº 6.530/1991. “Aplicam-se às sublocações, no
que couber, os mesmos dispositivos das locações.” Porém, há aspectos específicos da
sublocação, como exemplo o direito de preferência do sublocatário em relação ao
locatário. O sublocador (locatário) não pode transferir mais direito do que tem. Se,
entretanto, foram repassados mais direitos do que se tem, nada afetará ao locador, pois os
riscos ficam restritos ao locatário (sublocador).
57
A sublocação não consentida, dá margem a rescisão contratual. Os aluguéis

devidos pelos sublocatários e a ação de despejo da sublocação não podem ser exigidos
pelo locador. Podem o locatário ou o sublocatário pleitear retenção de benfeitorias, desde
que exista essa possibilidade no contrato de locação. Rescindida a locação, também acaba
a sublocação. No caso de venda, o direito de preferência é do sublocatário. Se vários os
sublocatários, o direito de preferência é de todos ou a qualquer deles, se apenas um se
interessar, com primazia pelo mais antigo e, se da mesma data, ao mais idoso.
Quanto ao valor do aluguel, na sublocação não poderá exceder ao da locação. Se a

habitação for coletiva, ou seja, com várias famílias em espaços separados no mesmo
imóvel, não poderá ser superior ao valor da locação. Se o sublocatário tomar ciência do
valor exagerado do aluguel, poderá reduzi-lo aos limites legais. (art.21 da Lei do
Inquilinato).
42 BEM DE FAMÍLIA
O imóvel protegido como Bem de Família pode ser
alugado, mesmo assim a proteção legal continua válida.
O Bem de Família é o único imóvel residencial da
entidade familiar que serve como sua moradia. O Bem de
Família pode ser legal, quando previsto em lei (Lei nº
8.009/1990) ou voluntário, quando instituído pela
própria família. A entidade familiar pode ser duas pessoas
de sexos diferentes ou do mesmo sexo, até uma única
pessoa morando sozinha. (Lei n. 8.009/90).
Embora o Bem de Família seja o imóvel protegido por lei, existem algumas
possibilidades de penhora: (i) crédito de financiamento, (ii) pensão alimentícia, (iii)
impostos e despesas de condomínio, (iv) hipoteca, (v) condenação criminal e (vi) fiança.
Inclusive, o Bem de Família pode ser instituído pela própria pessoa quando possui vários
bens ou por lei, quando é o único imóvel.
Tipos mais comuns de Família. Dentro da sociedade em que vivemos, é possível

encontrar inúmeros tipos de família. Os mais comuns são (i) matrimonial, originadas
pelo casamento de pessoas heterossexuais ou homossexuais; (ii) informal, decorrente da
união estável entre casais heterossexuais ou homoafetivos; (iii) monoparental, quando
apenas um dos pais cria seus filhos descendentes; (iv) anaparental, na hipótese de não
haver pais, a família é formada apenas por irmãos; (v) quando a família é composta por
uma única pessoa; (vi) mosaico ou reconstituída, na hipótese de pessoas que começam
uma nova vida familiar com outras que tem já possuem filhos; (vii) simultânea ou
58
paralela, quando a pessoa mantém duas ou mais relações paralelas e, por fim, (viii)
eudemonista, é o caso da família afetiva, formada por uma união socioafetiva.
O Tribunal Superior do Trabalho – TST tem decido que o imóvel único da pessoa,
mesmo em nome de sua pessoa jurídica, continua protegido pelo instituto do bem de
família, livre de penhora e de execuções de credores. (Processo nº TST 12551-
05.2016.5.15.0003).
43 VAGAS DE GARAGEM
Locação – É proibida, desde abril de 2012,
a venda ou a locação de vagas de garagem a
pessoas não moradoras do condomínio. A Lei n.
12.607 alterou o art. 1331 do Código Civil, que
permitia a comercialização das vagas caso a
convenção do condomínio não determinasse o
contrário. Agora é o inverso. A convenção do
condomínio deve prever essa possibilidade. A lei não veda a comercialização entre
condôminos. Entretanto, estão fora do alcance da lei os edifícios garagens e os
condomínios com garagens com matrículas separadas. Valores médios de uma vaga de
garagem: locação 30% do valor da taxa condominial ou, na venda, 10% do valor do
imóvel, aproximadamente.
44 O CIBERESPAÇO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

O Ciberespaço é a denominação científica criada para definir o mundo virtual
onde as pessoas se relacionam e divulgam suas ideias. Não é um espaço imaginário, mas
algo bem real, tal qual a terra, o ar e a água. Embora seu ambiente seja estritamente
virtual, os efeitos dos contratos, das ofertas e das negociações ocorrem como se estivessem
no mundo físico. Por essa razão, os efeitos dos negócios realizados na internet são os
mesmos como se tivessem realizados no mundo físico.
44.1 MARCO CIVIL NA INTERNET

O Marco Civil da Internet no Brasil surgiu com a Lei n. 13.709/2014 e veio,
principalmente, para proteger os direitos do consumidor. Além disso, suas principais
características são:
59
a. Proteção à vida íntima das pessoas – Neste aspecto, o repasse de dados pessoais
deve ser protegido por quem o detém, sendo proibido sem a autorização expressa
de cada pessoa.
b. Proteção de informações pessoais – o sigilo de dados só pode ser quebrado com
autorização judicial. Sempre que possível a pessoa deve requerer a exclusão total de
seus dados ao quebrar um contrato virtual.
c. Garantia de privacidade nas comunicações – proteção aos e-mails e mensagens
pelo WhatsApp, tal como ocorrem com correspondências e conversas telefônicas.
d. Maior liberdade de expressão – A liberdade de expressão é uma garantia
constitucional. Porém, cada um responde pelos danos causados a terceiros.
e. Retirada de conteúdo do ar – As retiradas de conteúdo do ar só devem ocorrer por
decisão judicial, exceto quando há pornografia infantil, ameaça, vingança ou
violações à intimidade.
45 NOVA LEI GERAL DE PROTEÇÃO

DE DADOS PESSOAIS – LGPD
Com o advento da nova lei de proteção de dados no Brasil, Lei nº 13.709, de 14
de agosto de 2018, em vigor desde o ano de 2020, as empresas, pessoas e órgãos públicos
passam a ser fiel depositário dos dados e informações de seus clientes e usuários, não
sendo mais possível repassar para terceiros sem expressa autorização. O armazenamento
de dados pessoais deve obedecer a padrões mais rígidos de controle e qualidade. Com isso
não será mais possível repassar ou adquirir “leads” de terceiros sem expressa autorização
de seus usuários. Cada empresa deverá se adequar aos novos padrões comportamentais.
Doravante cada cliente poderá solicitar às empresas dados e informações que

tenham sobre ele, pedir explicações sobre a finalidade de uso desses dados, exigir correção
e exclusão de informações inverídicas.
46 O QUE FAZER SE O LOCATÁRIO

NÃO PAGAR O ALUGUEL?
A principal obrigação do LOCATÁRIO é a de pagar o aluguel e as demais
obrigações acessórias nas datas de seus respectivos vencimentos, além de conservar o
imóvel para que, no final da locação, possa ser devolvido nas mesmas condições em que
foi entregue no início do contrato. Pagar o aluguel no vencimento é obrigação do
LOCATÁRIO e não um favor.
60
A cobrança de MULTA MORATÓRIA por atraso no pagamento do aluguel é

permitida, desde que prevista no contrato. O percentual da multa deve ser coerente e não
pode ultrapassar o valor principal (aluguel). O ideal é que esse percentual seja algo
próximo a 10% ou 15% do valor do aluguel.
Muitos pensam que a multa na locação deve ser 2% (dois por cento) por conta do
Código de Defesa do Consumidor. Entretanto, é bom ressaltar que não incidem nas
locações as regras do CDC, mas apenas da Lei n° 8.245/1991. Inclusive, a LEI DO
INQUILINATO é bem completa e garante uma relação equilibrada entre o LOCADOR
e o LOCATÁRIO.
No momento em que existe atraso no pagamento do aluguel deve o LOCADOR

cobrar a dividia do LOCATÁRIO através de e-mails, cartas-postais registradas,
telefonemas, notificações e telegramas, mensagem de WhatsApp, inclusive com cópia
para o fiador.
Entretanto, essas cobranças devem ser comedidas. Nada de exageros ou ligações

telefônicas em horário tarde da noite. Por isso, não pode haver ameaças, gritos, agressões
físicas ou verbais, ou até mesmo invasão ao imóvel, como pensam alguns, pois apesar de a
propriedade imobiliária ser do LOCADOR quem está na posse direta do imóvel é o
LOCATÁRIO e sua família.
Cobranças em REDES SOCIAIS ou em grupos de WhatsApp que tragam

constrangimento ao LOCATÁRIO ou ao seu FIADOR não é permitida.
Se a dívida continuar a existir após a cobrança, pode o LOCADOR, através de seu

advogado, entrar com AÇÃO DE DESPEJO por falta de pagamento. Se houver cláusula
de MEDIAÇÃO, o conflito pode ser resolvido através do mediador. Uma forma rápida e
barata de pôr fim a problemas.
47 QUEM PAGA TEM O DIREITO

DE RECEBER A QUITAÇÃO
Quem, recebe, por sua vez, deve dar recibo
detalhando cada valor recebido. Com o pagamento do
aluguel não poderia ser diferente. O LOCADOR não pode
dar recibo genérico. Cada valor deve vir discriminado.
61
“O LOCADOR é obrigado a fornecer ao locatário recibo discriminado das

importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.”
(Art.22, inciso VI da Lei n. 8.245/91).
O credor, no entanto, não é obrigado a receber valor diferente do acordado, nem é

a receber o pagamento antes da data aprazada. Da mesma forma, o devedor não é
obrigado a pagar a dívida antes de seu vencimento, nem de forma diferente do estipulado
no contrato. Por essa razão existe diferença entre as expressões “dívida quitada” e “dívida
em dia”. Ainda mais, o LOCADOR não pode se recusar a fornecer recibo de pagamento
de aluguel e seus encargos.
Se o LOCADOR se recusar a receber o aluguel ou seus encargos na data pactuada,

inclusive as chaves do imóvel, deve o LOCATÁRIO consignar (depositar) o pagamento
em juízo. (Consultar um advogado).
O RECIBO DE PAGAMENTO deve vir com valores discriminados, forma de

pagamento, objeto da dívida, data e identificação de quem assina o recibo.
Quem pode assinar o RECIBO DE PAGAMENTO é o credor ou seu

representante autorizado. Neste caso, deve o DEVEDOR exigir a autorização (ou
procuração) pública ou particular, de quem representa o credor naquele ato.
48 DÍVIDAS DE ALUGUÉIS
Prescrição de dívidas. As dívidas de aluguéis e seus encargos prescrevem em 3 anos
da data de seus vencimentos. (art.206, §3 do Código Civil). A prescrição será
interrompida se houver (i) procedimento judicial que constitua em mora o devedor, (ii)
por protesto e (iii) por ato extrajudicial que comprove o direito pelo devedor. O fiador ou
a empresa seguradora que paga dívida de seu afiançado (locatário) fica sub-rogado no
direito de cobrar e ajuizar ação de cobrança desses valores. Se forem vários os fiadores,
todos são responsáveis pelo total da dívida e não por parte dela. Por isso, as ações
judiciais de cobrança e de execução devem ser contra todos os fiadores e não apenas
contra um deles. O novo prazo prescricional a partir do pagamento por um deles, neste
caso, começa a correr da data do pagamento dos débitos.
62
49 FORO DE ELEIÇÃO OU ARBITRAGEM

O foro de eleição deve vir constando no próprio contrato de locação, caso
contrário será o de localização do imóvel. O instituto da arbitragem é possível nas
avenças locatícias (art.3º do Código de Processo Civil). A cláusula arbitral pode vir no
contrato de locação de forma “cheia” ou “vazia”.
A arbitragem encontra-se cada vez mais utilizada nas locações por seu baixo custo e
por sua celeridade na hora de resolver questões controversas. Inclusive, é pelo instituto da
mediação que muitos negócios vêm sendo resolvidos sem a interferência do Poder
Judiciário. Por essa razão, é aconselhável que seja utilizada nos contratos de locação e nos
demais que envolvam transações imobiliárias.
O novo Código de Processo Civil trouxe novidades no campo da mediação, da

conciliação e da arbitragem. Para uma rápida distinção, ocorre a CONCILIAÇÃO
quando uma terceira pessoa age diretamente no litígio, sugerindo às partes opções de
acordo. Já na MEDIAÇÃO, a figura do mediador apenas facilita o entendimento das
partes de que um acordo é o melhor caminho. Caso não haja acordo, o imbróglio será
resolvido por ARBITRAGEM.
50 MODELO DE CLÁUSULA ARBITRAL

“DA RESOLUÇÃO DE CONFLITOS – As partes, livre e espontaneamente,
resolvem estabelecer que as controversas decorrentes direta e indiretamente com o
presente contrato, serão resolvidas por Mediação e Arbitragem, de forma
definitiva nos termos da Lei nº 9.307/96, ficando a PONTE – Câmara de
Mediação e Arbitragem eleita para administrar o procedimento de mediação e
arbitral que será confidencial, por um ou mais árbitros, nomeados conforme
disposto no referido Regulamento, que desde já considera-se aceito pelas partes
para reger o procedimento de Arbitragem, que terá como sede a localidade de
________________.”
51 TESTEMUNHAS
Os contratos e os distratos devem vir com duas testemunhas instrumentárias, que
a tudo devem assistir na avença locatícia. As testemunhas precisam ser de maior idade e
plenamente capazes. Inclusive, devem estar identificadas no próprio contrato.
Todas as páginas devem ser rubricadas e a última assinada por todos os
contratantes.
63
Os contratos de locação, no entanto, não precisam de testemunhas para sua

execução, pois são caracterizados como títulos executivos extrajudiciais, por isso, bastam
existir (art. 585, inciso IV, do Código de Processo Civil).
52 CAUSAS DE EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO

A principal forma de extinção dos contratos é o cumprimento de suas obrigações
pelo qual foi criado. As demais podem ser:
a. Distrato ou resilição bilateral (mútuo acordo) art.9º da Lei n.8.245/91.

b. Retomada do bem alugado. Neste caso, precisa comprovar fato impeditivo. (ex.
uso próprio, extinção contrato de trabalho, demolição etc.)
c. Implemento de cláusula resolutória expressa. Ex. Quando locador rescinde
contrato de trabalho com o locatário e o contrato não está garantido por fiança.
d. Perda total da coisa alugada.
e. Vencimento do prazo contratual.
f. Desapropriação do prédio locado.
g. Morte do locatário. Se não houver sucessores nem sublocatários.
h. Nulidade ou anulabilidade do contrato.
i. Resilição unilateral. Quando há infração legal ou contratual. (ex. deixa de pagar os
aluguéis).
j. Extinção de usufruto. Salvo se o nu-proprietário tiver anuído com a locação.
k. Falência.
l. Falta de pagamento dos aluguéis.
m. Em decorrência da prática de infração legal ou contratual.
n. Para realização de reparos urgentes nos imóveis quando determinado pelo Poder
Público.
53 DEVOLUÇÃO DE CHAVES DO IMÓVEL

A simples entrega das chaves do imóvel não rescinde a
avença locatícia, além de causar insegurança contratual.
Portanto, ao receber as chaves, faz-se necessário que o
locatário devolva formalmente a posse direta do imóvel,
mediante assinatura de “protocolo de entrega de chaves”.
64
Neste caso, tanto o locador passa a ter o direito de realugar o imóvel a terceiros
interessados na futura locação, como cessam as obrigações do ex-locatário de pagar os
aluguéis e os encargos da locação. Se todas as obrigações estiverem satisfeitas, inclusive a
pintura do imóvel, salvo as deteriorações normais do uso, deve existir um distrato
(contrato que encerra o anterior) por escrito entre as partes contratantes.
O distrato nada mais é do que um contrato que cancela outro contrato. Por isso,
deve ser elaborado na mesma forma do contrato e conter a identificação de todas as
partes envolvidas na avença locatícia. O principal texto que deve vir no distrato é o
seguinte:
Texto> “As partes contratantes resolvem, neste ato, rescindir amigavelmente o

presente contrato de locação, que tem por objeto o (descrever o imóvel). Neste ato, as
partes trocam ampla e total quitação para nada mais exigir uma da outra, agora ou
futuramente, em juízo ou fora dele”.
53.1 Formas de extinção da locação.

Os conceitos que veremos abaixo são de extinção das locações, porém possuem
divergências entre os doutrinadores. (1) Resolução é a forma de extinção da locação
quando uma das partes, independente de culpa, não cumpre o contrato. Vale ressaltar
que o STF em seus julgados não aceita a resolução total do contrato quando a infração é
de uma cláusula de efeito geral, como “o descumprimento de uma das cláusulas resolve
por completo este contrato de locação...”. Todas as cláusulas que podem levar a extinção
do contrato precisam estar escritas. Cláusulas tácitas ou verbais, necessitam sempre de
decisão judicial para ter efeitos; (2) Resilição ocorre quando uma das partes decide não
mais continuar com o contrato de aluguel. A resilição pode ser unilateral, por vontade de
apenas uma parte, ou bilateral, quando ambas decidem terminar a locação. Não depende
de decisão judicial, basta haver consenso entre o locador e o locatário. A denominação
RESCISÃO pode ser empregada tanto na resolução quanto na resilição. O instrumento
que deve ser utilizado para formalizar a rescisão é o DISTRATO.
54 COMO PROTESTAR CONTRATO DE LOCAÇÃO

POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS
É possível que o LOCADOR de um imóvel proteste o CONTRATO DE
LOCAÇÃO quando seu LOCATÁRIO estiver inadimplente. Porém, a dívida precisa
estar definida (ser líquida, certa e exigível).
65
Por isso, a dívida dever vir discriminada com a quantidade de dias em atraso, o
valor do aluguel e valor da multa e dos juros previstos em contrato. Se houver outras
obrigações atrasadas como pagamento da taxa condominial, energia elétrica, despesas
com fornecimento de água e do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, devem ser
apresentadas, somada ao débito do aluguel, porém com seus valores separados.
O endereço do imóvel deve estar definido corretamente, com nome e número da

rua onde se localiza, bairro, cidade e estado. Os documentos necessários são: (i) Contrato
de Locação original e (ii) Planilha de Cálculos.
Quem tem poderes para protestar o contrato de locação são os Tabelionatos de

Protestos. Inclusive, não devem os locadores aguardar a dívida se agigantar. Já no
primeiro atraso, é importante levar o contrato para protesto. Dessa forma, facilitará o
pagamento pelo locatário e seus fiadores, caso sejam os principais pagadores.
55 O QUE FAZER QUANDO O LOCATÁRIO

DESOCUPA O IMÓVEL E NÃO
DEVOLVE AS CHAVES DO IMÓVEL?
A primeira coisa é entrar em contato com o
locatário e informá-lo que as obrigações apenas
cessam mediante a entrega formal do imóvel com a
devolução das chaves e a assinatura do “termo de
entrega de chaves”. Caso não obtenha sucesso com o
locatário, deve entrar em contato com os fiadores ou
com a seguradora, caso a garantia prevista no
contrato seja alguma dessas duas hipóteses. Se mesmo
assim não obtiver sucesso, deve ser dado entrada
numa ação judicial e requerer a posse imediata do
bem, informando que se encontra abandonado pelo
locatário.
Nunca jamais deve o locador ou seu preposto adentrar no imóvel sem o

consentimento expresso do locatário ou de seus fiadores, pois a posse direta do imóvel
encontra-se com o locatário. Se isso ocorrer, houve violação ao contrato e invasão de
domicílio, podendo acarretar sérios prejuízos ao locador, além de responder processos
judiciais cíveis e criminais.
66
56 CRIMES E CONTRAVENÇÕES NAS

LOCAÇÕES DE BENS IMÓVEIS
A eficácia das locações imobiliárias está no equilíbrio do contrato com base na
boa-fé objetiva e na observância das normas contidas na Lei do Inquilinato. O simples
atraso no pagamento do aluguel ou estragos provocados no imóvel pelo locatário não
constituem crimes ou contravenções, mas tão somente infrações contratuais passíveis de
pagamento de multa e demais cominações legais previstas no instrumento locatício.
É possível citar diversas penalidades criminais e civis caracterizadas como

contravenção penal, passível, inclusive de prisão simples de cinco dias a seis meses ou
multa de doze vezes o valor do último aluguel, previstas no art.43 da Lei nº 8.245/91,
como exigir do locatário quantia além do valor do aluguel ou de encargos da locação
quando previstos em contrato. Esse tipo de multa criminal deve ser revertido para o
locatário por previsão legal decorrente da coerção do locador. Os locatários, é bom
lembrar, que em boa parte das locações ocupa posição hipossuficiente em relação ao
locador. Não há, contudo, como confundir locatário com ocupante do imóvel, pois este
por não fazer parte da relação locatícia, portanto não pode sofrer penalidade decorrente
do contrato de aluguel.
Existem outras possibilidades de contravenção penal nas locações como exigir mais
de uma modalidade de garantia numa mesma locação e cobrar antecipadamente aluguel
quando a locação não for por temporada ou não estiver protegida por qualquer das
garantias locatícias previstas em lei.
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a
seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado,
revertida em favor do locatário:
V. Exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do
aluguel e encargos permitidos;
VI. Exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de
garantia num mesmo contrato de locação;
VII. cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação
para temporada.
(ARAÚJO JR., Gediel Claudino. MANUAL PRÁTICO DE LOCAÇÃO.
3ª Ed. rev. ampliada e atual. Atlas: São Paulo. 2013.p.25)
As modalidades legais de garantia na locação são fiança, seguro fiança locatícia,

caução e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, com exclusão de qualquer
outra, sendo esta última a menos utilizada no mercado imobiliário.
67
As garantias têm como escopo dificultar a inadimplência do locatário e a “quebra”

do contrato de locação. A fiança é a mais usual, inclusive não pode ser confundida com o
aval, embora ambas necessitem de formalização escrita. *(3) Para a jurista Maria Helena
Diniz, “a fiança dar-se-á por escrito e não admite interpretação extensiva” – CC/12,
art.819). Enquanto uma é garantia fidejussória e acessória a locação, a outra é cambial e
principal, bastante utilizada em títulos de crédito. De acordo como CC/12, no seu artigo
818 “Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação
assumida pelo devedor, caso este não a cumpra” *(4). A Lei do Inquilinato trata da
impossibilidade de haver mais de um tipo de garantia numa mesma locação, todavia é
possível que haja pluralidade de fiadores, tantos quantos forem necessários para garantir o
cumprir do contrato caso o locatário torne-se inadimplente. Na impede, ainda, que a
pessoa jurídica seja fiadora de seus sócios ou funcionários, desde que não haja vedação
expressa em seu contrato social ou estatuto. Se houver, neste caso, todos os sócios
conjuntamente, sem procurador, devem assinar o instrumento locatício para validação da
garantia.
*(3) DINIZ, Maria Helena. CURSO DE DIREITO CIVIL BRASILEIRO. Ed.29.
Saraiva: São Paulo p.480 *(4) (NERY, Nelson Júnior. CÓDIGO CIVIL ANOTADO.
Ed.9ª rev. atual e ampliada São Paulo: Revista dos Tribunais. 2012.p.863
O penhor legal, disciplinado pelo CC/12 nos artigos 1.467 a 1.472, não é tipo de
garantia locatícia, mas apenas espécie de garantia legal onde o locador ao ajuizar ação de
despejo por falta de pagamento com pedido de liminar, desde que não conste outro tipo
de garantia no contrato de locação, poderá reter bens e utensílios que guarnecem o
imóvel alugado. Caso o locatário não concorde com a retenção, poderá apresentar em
juízo caução que venha garantir todo o valor do débito em discussão.
A cobrança antecipada de aluguéis também é espécie de contravenção penal,

exceto se a locação for por temporada com prazo de até 90 (noventa) dias ou se não
houver nenhum dos tipos legais de garantia. A diferença da antecipação desses aluguéis
encontrasse no prazo, pois na locação por temporada é possível exigir todos os três meses
antecipados de uma única vez, enquanto nas locações sem garantias a cobrança deve
ocorrer mês a mês, até o sexto dia útil do mês vincendo, conforme prevê o art.42 da Lei
de Locações “Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador
poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês
vincendo”. *(5) É necessário frisar, no entanto, que não é possível sucessivas locações por
temporada entre as mesmas partes locador e locatário ou entre parentes com o objetivo
de fraudar locação anual em virtude da impossibilidade de cobrança antecipada de
aluguéis e seus encargos. Se isso for imposição do locador, poderá o locatário denunciar
em juízo o abuso de poder econômico e requerer que incidam no pacto locatício as regras
da locação anual. *(5)(ARAÚJO JR., Gediel Claudino. MANUAL PRÁTICO DE
LOCAÇÃO. 3ª Ed. rev. ampliada e atual. Atlas: São Paulo. 2013.p.25)
68
Configuram-se crimes na locação a recusa do locador ou do sublocador de

fornecimento de recibo discriminado de aluguéis e encargos pagos; a não utilização de
imóvel retomado em processo de despejo para uso próprio ou de dependente pelo
período de um ano a contar de cento e oitenta dias da data de entrega do imóvel; a
execução de despejo até trinta dias após o falecimento de cônjuge, ascendentes,
descendentes ou irmãos de pessoas que habitam o imóvel locado e, por último, não
iniciar o proprietário do imóvel demolição ou reparos no imóvel objeto de despejo no
prazo de sessenta dias da data de sua entrega, conforme prevê o artigo 44 da Lei nº
8.245/91. *(6) Se qualquer desses crimes vier a ocorrer poderá o locatário requerer
pagamento de indenização em ação judicial própria de multa equivalente a mínimo de
doze e máximo de vinte e quatro meses de valor do último aluguel atualizado
monetariamente pelo índice constante no contrato de locação ou de valor de aluguel de
nova locação no imóvel que estava locado, sem prejuízo de ação criminal contra o
locador, já que as esferas cíveis e criminais não se misturam.
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a
um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I. Recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares,
a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II. Deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel,
no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando -
o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III. Não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I
do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel,
dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV. Executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá
o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de
doze e no máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado
ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
(ARAÚJO JR., Gediel Claudino. MANUAL PRÁTICO DE LOCAÇÃO. 3ª Ed.
rev. ampliada e atual. Atlas: São Paulo. 2013.p.25)
O objetivo do legislador, neste caso, é de impedir que o locador se beneficie da

própria torpeza ao utilizar o poder judiciário como mecanismo para desalojar o locatário
alegando razões que não seriam praticadas após o despejo. Se isso fosse possível, haveria
fragilidade nas relações locatícias, o que poderia facilmente prejudicar a boa-fé que deve
nortear as relações entre locador e locatário.
69
No mais, devem ser ressaltadas as diferenças entre atraso e recusa de entregar

recibo de pagamento de aluguel. O mero atraso, desde que justificado e por curto prazo
de tempo, não deve ser interpretado como conduta típica de crime, pois a princípio
acreditasse na boa-fé do locador. Ao adentrar no campo das obrigações, em sentido
estrito, temos os contratos o elemento mais importante na fonte das obrigações, por isso
é necessário que cada conduta venha definida contratualmente e suas cominações estejam
previstas para ambas as partes contratantes. Para haver uma obrigação faz-se necessário
três elementos: pessoas capazes, o vínculo obrigacional entre elas e o objeto válido do
contrato. Além do mais, existem os vícios de validade que podem comprometer o
negócio. Para Maria Helena Diniz, “é indubitável que a manifestação da vontade exerce
papel preponderante no negócio jurídico, sendo um de seus elementos básicos. Tal
declaração volitiva deverá ser livre e de boa-fé, não podendo conter vício de
consentimento, nem social, sob pena de invalidade.” *(6) Por isso é preciso analisar
detalhadamente se existe do locador a vontade de não cumprir sua obrigação de entregar
o recibo de pagamento do aluguel ou se apenas houve atraso em seu ato obrigacional.
*(6) DINIZ, Maria Helena. CURSO DE DIREITO CIVIL BRASILEIRO. Ed.29.
Saraiva: São Paulo. p.490
57 DOCUMENTOS NECESSÁRIOS
PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Uma boa análise cadastral é necessária para que
haja locação segura e livre de problemas. Além do mais,
quem dar em locação o seu imóvel quer ter tranquilidade
e receber seus aluguéis em dia. É comum ver candidatos a
locação propor pagamento antecipado de aluguéis como
forma de pressionar o locador a dispensar, algumas vezes,
a análise cadastral e garantias da locação como fiança ou
seguro fiança. Como é comum, também, pressionar o
locador ou o corretor de imóveis impondo que confie na
sua palavra pessoal de que é bom pagador. No primeiro caso, a proposta de pagamento
antecipado, ainda que por vontade do locatário, deve ser evitada, pois configura uma das
hipóteses de crime na locação, como foi visto anteriormente. Na segunda condição, deve
também ser evitada, pois quando o candidato não possui em seu ciclo de amizade alguém
que lhe confie a fiança ou recursos financeiros suficientes para contratar o seguro fiança
locatícia, possivelmente não terá condições para suportar os custos com a locação, e os
riscos tornam-se elevados. Confiança é algo subjetivo, por isso não pede nem se troca, é
conquistada com o tempo. Mesmo diante de todas essas orientações, não há como negar
que toda análise cadastral é subjetiva.
70
Existem pontos que precisam ser considerados no momento de firmar a locação

impossíveis de serem mensurados e avaliados, mas que fazem diferença no momento da
seleção. Por isso, uma boa conversa frente a frente é algo indispensável. Como sugestão
do autor, os documentos necessários para análise e aprovação do cadastro dos interessados
e de seus fiadores são:
- DAS PARTES
(i) Pessoa física
• CPF e Documento de Identificação com fotos (ex. CNH);
• Certidão de estado civil (Nascimento para os solteiros e de Casamento para
os casados);
• Comprovante de residência, contrato de aluguel e os três últimos recibos de
locações passadas;
• Qualificação completa (nome, profissão, estado civil, cédula de identidade,
CPF, endereço físico, endereço eletrônico (e-mail) e telefone;
• Comprovante de rendimentos ou Declaração de Imposto de Renda;
• Comprovante de propriedade de bens móveis e imóveis.
(ii) Pessoa jurídica

• Documentos que comprovem a representação da pessoa jurídica. (Estatuto
+ Ata de eleição de diretoria ou Contrato social e suas últimas alterações ou
a consolidação social);
• Cartão de CNPJ;
• Comprovante de propriedade de bens móveis e imóveis.
- DO IMÓVEL
• Comprovante de pagamento de taxas de energia elétrica e água;
• Laudo de vistoria;
• Chaves do imóvel (verificar se está desocupado);
• Carta de boas vindas;
• Contrato de locação.
Antes de realizar uma locação, ainda na análise cadastral dos interessados, deve-se
consultar os órgãos de cadastro negativo de crédito a fim de verificar se são bons
pagadores ou se já apresentaram problemas de crédito em outras transações. Os
profissionais que intermedeiam locações sem esses cuidados estão sujeitos aos riscos que
poderiam ser facilmente evitados, até porque todo proprietário de imóvel pode recusar
alugar seus imóveis a terceiros sem apresentar razões ou justificativas.
71
ANOTAÇÕES
72
ANOTAÇÕES
73
ANOTAÇÕES
74
Capítulo II
Administração de Locações
1 CONCEITO
A administração de locações envolve todo tipo de imóvel residencial, não-
residencial (comercial), urbano ou rural, porém não deve ser confundida com a
administração de condomínios edilícios ou de loteamentos urbanos ou rurais por
envolver procedimentos e objetos diferentes. Quem pode administrar locações? É
atividade privativa do corretor de imóveis? A administração de locações pode ser
desenvolvida por corretor de imóveis, por administrador de empresas, por advogados,
engenheiros, contadores e outros profissionais. A administração de locações não é
exclusiva do corretor de imóveis ou da imobiliária. Administrar locações é uma arte, por
isso requer sabedoria, jogo de cintura e muita habilidade na hora de negociar e resolver
conflitos entre o locador e seus locatários. Muitas vezes essas relações são antagônicas e
conflituosas, principalmente quando falta diálogo e respeito no trato locativo.
As principais funções de um bom administrador de locações encontrassem em

resolver conflitos, selecionar bons locatários, identificar o melhor tipo de garantia
locatícia, ter bons modelos de contratos e formulários, e conhecer técnicas de mediação e
conciliação de conflitos. Algumas pessoas tratam a administração de locações por
administração de imóveis como atividades similares.
75
Quem administra locações deve, também, cuidar de sua parte estrutural, seus
utensílios e de conservação, por isso necessita de equipe de pedreiros, pintores,
marceneiros, mesmo que tais serviços sejam terceirizados. Vale lembrar que os custos por
esses serviços devem ser repassados ao locador (proprietário do imóvel).
Existe na administração de locações espécie de relação de consumo entre o

contratante (locador) e o contratado (corretor de imóveis ou imobiliária), diferentemente
de como ocorre quando o corretor é autorizado apenas a intermediar transações de
locação ou de compra e venda de imóveis. Entretanto, a relação entre locador e locatário
continua sendo regrada pelas regras e dispositivos elencados na Lei do Inquilinato, como
veremos mais adiante no final deste capítulo. O mandatário é obrigado a indenizar
qualquer prejuízo causado por culpa ou por procurador substabelecido, sem autorização,
quando devia exercer pessoalmente (art. 667 Código Civil). Deve o contrato, neste caso,
prever obrigações inerentes à administração da locação, como exemplo, local de
pagamento do aluguel, prazo para repasse dos aluguéis, responsabilidade por limpeza e
vigilância no imóvel, dentre outros. O contrato deve ser elaborado em nome do locador e
vir assinado pelo corretor, quando houver instrumento de mandato para este fim. Por
isso, jamais deve o corretor de imóveis ou a imobiliária confeccionar o contrato de
locação em seu próprio nome, como se fosse o locador.
1.1 COMO SURGIU A ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS?

A locação de imóveis sempre existiu no Brasil, com isso também a administração
dessas locações. No início, originalmente, era exercida pelos próprios locadores e por seus
empregados, muitas vezes contadores e administradores de suas empresas. Logo surge a
máxima, se existe locação, também há a administração dessa locação. Os atos de
administração são inerentes a própria locação, portanto não existe uma sem a outra. Por
essa razão, a administração de locações e de condomínios pode ser exercida por qualquer
profissional. Não existe norma jurídica específica que defina a atividade como reserva de
mercado. O mais importante, portanto, é que esses profissionais tenham conhecimentos
técnicos ou receba orientações sobre contratos, documentação imobiliária, contabilidade
e direito para maior segurança de seus atos. Não resta dúvida, entretanto, que os serviços
apresentados por administradores profissionais devem ser considerados como necessários
na administração de locações e de condomínios, por existir espécie de preparação de
pessoas envolvidas nessas atividades. O surgimento da Lei nº 4.116/1962 e,
posteriormente, da Lei nº 6.530/1978, regulamentando a atividade profissional do
corretor de imóveis e das imobiliárias, foi um marco para a administração profissional das
locações. É possível afirmar, ainda, que a história da administração de locações ou de
imóveis, como tratam alguns, confunde-se com a própria história do corretor de imóveis.
76
2 O QUE DEVE EXISTIR NA

ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÕES
Administrar locações não se resume apenas a alugar imóveis, receber e repassar
valores de aluguéis, como pretendem alguns profissionais. É espécie de atividade que
transcende a simples prática e ultrapasse os limites da locação. Quem pretende entrar
nessa atividade deve inicialmente se preocupar com dois fatores: o primeiro com um bom
sistema de controle de pagamento e repasse de aluguéis e obrigações acessórias da
locação, como pagamento de taxas, impostos, consumo de água, gás e energia elétrica,
além do prazo final de locação; o segundo fator é sobre a assessoria comercial e jurídica
extrajudicial. Todo proprietário de imóveis necessita de boa assessoria na locação do seu
imóvel, tanto na hora de estimar o valor do aluguel, de renegociar condições na
renovação do contrato, na cobrança de dívidas, na análise de reparos no imóvel e no
ajuizamento de ações de cobrança, de despejo ou rescisória quando o locatário não
cumpre condições estabelecidas na avença locatícia.
3 TIPOS DE CONTRATOS DE ADMINISTRAÇÃO

Os dois tipos básicos de contratos na administração
de locações resumem-se ao contrato convencional e o com
garantia de pagamento de aluguel. No primeiro momento,
o contrato convencional, distingue-se do segundo, com
garantia do pagamento do aluguel, apenas pelo momento
do repasse dos aluguéis que deverá ocorrer após o
pagamento efetuado pelo locatário. Os contratos com
garantia de pagamento de aluguel não devem ser “eternos”
como prometem algumas administradoras, até porque a
corretagem não deve ser confundida com a atividade de
seguradora de valores. O que deve ser garantido é a pontualidade do pagamento e não a
impossibilidade de atraso no pagamento do aluguel pelo locatário. Melhor
exemplificando o contrato de administração com garantia do pagamento de aluguéis, se o
valor do aluguel for pago com atraso todos os meses da locação, o proprietário receberá
esses valores independentemente da pontualidade do pagamento, abatido a taxa de
administração. Entretanto, se o locatário estiver em débito por três ou mais meses
consecutivos ou alternados, os repasses devem ser suspensos no momento em que a ação
de despejo for ajuizada contra o locatário inadimplente. Como se vê, a garantia do
pagamento de aluguéis atrasados deve existir até que a ação de despejo for ajuizada contra
o locatário e seus fiadores.
77
É por essa razão que toda administração com garantia de pagamento de aluguéis
deve vir acompanhada de procuração ad judicia para algum advogado da administradora.
Quando houver repasse ao locador/proprietário de aluguéis atrasados e não pagos

pelo locatário, a administradora ficará sub-rogada nos direitos de receber multa moratória
e juros decorrentes do atraso desses aluguéis no momento do pagamento.
3.1 PERCENTUAIS DE TAXAS COBRADAS

POR ADMINISTRADORAS
Os percentuais médios cobrados pelas administradoras que justifiquem a prestação
de bons serviços é de 10% (dez por cento) a 12% (doze por cento) nos contratos de
administração convencional, e 20% (vinte por cento) a 25% (vinte e cinco por cento)
quando houver garantia no pagamento de repasse de aluguéis. O prazo ideal para repasse
dos aluguéis é de no máximo 07 (sete) dias úteis, pois permite maior organização
financeira da administradora. As datas de vencimentos dos contratos de locação podem
cair em datas múltiplas de cinco, como exemplo, dias cinco, dez, quinze, vinte, vinte e
cinco e trinta de cada mês. Dessa forma haverá maior aproveitamento de tempo dentro
pelas administradoras. Existem administradoras que repassam os aluguéis duas ou três
vezes no mês, o que não é recomendado pela demora na transferência do dinheiro.
Lembre-se que muitos desses proprietários têm urgência em receber seus aluguéis para
pagamento de despesas pessoais como plano de saúde, despesas médicas, aluguéis,
financiamento de carros e apartamentos, cartões de crédito e outros.
4 CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO

A captação de imóveis para locação deve ser realizada por corretor de imóveis. A
captação de imóveis é uma das atividades da corretagem imobiliária prevista na Lei nº
6.530/1978 prevista no artigo 3º “Compete ao corretor de imóveis exercer a
intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária”. Eis uma das razões que a atividade de administrar
locações não pode apenas se restringir a administradores de empresas.
Esses imóveis podem estar ocupados por locatários, por seus proprietários, ou até
mesmo, desocupados. Quando ocupados por locatários, a administração da locação deve
respeitar as regras previstas no contrato de locação vigente, mesmo que esse contrato
esteja por prazo indeterminado. No momento em que os imóveis estão ocupados por
seus proprietários, a locação só deve iniciar após a ocupação do imóvel pelo locatário.
78
Quando desocupados, é a regra, após a locação ser efetuada. É importante lembrar

que o imóvel deve apresentar condições de habitabilidade. Os imóveis defeituosos ou que
não possuem fornecimento de água ou energia elétrica só podem ser locados quando os
locatários assumem a obrigação de consertá-los abatendo os custos no pagamento de
aluguéis mensais ou, também, através da redução desses aluguéis. Ambas as possibilidades
podem ser previamente ajustadas entre as partes contratantes. Se isso vier a ocorrer, que
seja por escrito. É recomendável, entretanto, que os imóveis apresentem boas condições
de conservação e não possuam débitos de qualquer natureza, seja condominial ou de
impostos municipais. Como a locação de imóveis é tipo de negócio cuja característica
principal é o imediatismo, a simples falta de pintura em suas partes internas ou a má
conservação de partes externas como piscina e jardins pode acarretar lentidão na locação,
vez que nem todo locatário está disposto ou possui tempo disponível para efetuar esses
reparos.
5 DIVULGAÇÃO E VISTORIA NO
IMÓVEL ANTES DA LOCAÇÃO
Paraninfando o imortal Machado de Assis, “ nunca
jamais” deve ocorrer a locação de imóveis sem prévia
vistoria. A vistoria, portanto, deve anteceder a divulgação.
A vistoria serve para constatar a possibilidade de locação
do imóvel, suas condições de habitabilidade e a anotações
de móveis e utensílios que guarnecem seus cômodos e
áreas externas, como para resguardar locador e locatário
quanto às suas respectivas obrigações de entregar o imóvel
com possibilidade de vir a ser ocupado e de conservar e
devolver a coisa nas mesmas condições em que foi
recebido no início da locação, salvo as deteriorações de
uso normal.
A vistoria deve sempre ser escrita, datada com dia, mês e ano de sua realização e vir
assinada por ambas as partes contratantes. Pode conter fotos, mas não necessariamente,
embora fotos sejam provas da verdade. A vistoria é composta de três etapas. A primeira
delas quando o imóvel ainda se encontra desocupado; a segunda, após a ocupação pelo
locatário e a terceira e última após a desocupação do imóvel. A vistoria deve ser
detalhada, jamais genérica e precisa destacar todos os pontos positivos e negativos
encontrados no imóvel pelo vistoriador.
79
A divulgação deve conter todos os dados e informações necessárias para que o

interessado na locação possa identificar as características do imóvel e definir se a coisa
interessa a locação. Todo tipo de divulgação é válido, seja por redes sociais, jornais,
revistas, folders, mensagem de WhatsApp, portais imobiliários ou plataforma de
divulgação. Como a oferta obriga o ofertante, a omissão de defeitos ou a divulgação de
informações inverídicas pode, futuramente, ensejar o rompimento do contrato de locação
e o pagamento de danos materiais ocasionado ao locatário.
Exemplo claro sobre isso, quando o imóvel é divulgado para locação por
temporada, afirmando a existência de mobília, inclusive confirmada com fotografias
antigas do imóvel, e no local não existe mobília ou quando existe encontra-se em
péssimas condições de uso e conservação. Por essa razão, só é aconselhável anunciar
imóvel após prévia visita do corretor imobiliário e jamais utilizar fotografais emprestadas
pelo proprietário da coisa.
Com a nova lei de proteção de dados as administradoras devem ter ainda mais
cuidado no armazenamento de informações de seus clientes. Jamais poderão passar dados
pessoais sem prévia autorização de seus proprietários.
6 TAXA DE BOLETO BANCÁRIO

Embora a locação de bens imóveis seja regida pela Lei nº 8.245/1991, em alguns
momentos incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor, pois entre a
administradora e o locatário existe por diversas vezes relação de consumo. O consumidor,
por sua vez, tem direito a receber informações sobre os produtos e serviços que serão
ofertados. Além do mais, o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor assegura que
“são nulas as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que
transfiram responsabilidades a terceiros; estabeleçam obrigações consideradas iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade e obriguem o consumidor a ressarcir os custos
de cobrança de sua obrigação.”
E o que deve ser feito nesse momento? O ideal é que o contrato de locação venha
expressamente prevendo como local de pagamento o escritório físico da imobiliária e
deixe a cargo do locatário a opção de pagamento mediante boleto bancário, querendo,
desde que arque com os custos de emissão desses boletos junto às instituições bancárias.
Essa escolha do locatário deve ser livre, proceder o fechamento do negócio e vir por
escrito em folha de correspondência a parte do contrato de locação.
80
7 COMO TORNAR A ADMINISTRAÇÃO DE

LOCAÇÕES UM NEGÓCIO PRODUTIVO
Se você pensa em iniciar um negócio dando descontos a seus clientes para
diminuir a concorrência, está começando pelo caminho errado. O investimento deve
ocorrer em tecnologia, capacitação e bons profissionais. Tornar a administração de
locações produtiva leva tempo e requer dedicação. É comum ver escritórios imobiliários
iniciando e terminando a atividade de administração de locações por diversas vezes, pois
no início se vê apenas prejuízo.
Alguns detalhes, no entanto, não podem ser esquecidos como mão de obra
qualificada, baixo custo administrativo e cobrança de honorários por serviço prestado. A
mão de obra qualificada talvez seja o ponto de maior dificuldade dos administradores de
locações, por isso muitos preferem montar seu time de funcionários com treinamento e
capacitação. Mesmo assim, é imprescindível que no corpo de funcionários exista ao
menos um ou dois com larga experiência nesse tipo de atividade.
Os honorários na administração de locações são de livre negociação entre a

imobiliária e seus clientes. Não existe tabelamento de preços previstos em lei, nem
definição de tipos de serviços que as administradoras podem estabelecer com seus
clientes. Por essa razão, os serviços e seus valores podem ser livremente estipulados nos
contratos de administração. Entretanto, a forma e os percentuais devem ser claros,
coerentes e facilmente compreendimentos pelo proprietário do imóvel contratante dos
serviços de administração. Os principais percentuais podem ser:
a. Taxa de administração no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor mensal
do aluguel, não podendo essa remuneração ser inferior a 14% (quatorze por
cento) do maior salário-mínimo do país para que os custos com a administradora
sejam compatíveis com a qualidade dos serviços que serão apresentados. Nem
tudo o que é caro é bom, mas tudo o que é bom é caro! Quem cobra “baratinho”
prestará serviços “baratinhos”. Esse é um dos pecados de empresas administradores
que não conseguem alavancar sua carteira de administração;
b. Décima terceira taxa de administração no percentual de 10% (dez por cento)
apenas no mês de dezembro de cada ano para cobrir despesas com décimo terceiro
salário de funcionários, contadores, advogados e outros;
c. Participação de 50% (cinquenta por cento) em todos os valores recebidos do
locatário/inquilino a título de multa, seja ela moratória por atraso no pagamento
do aluguel, rescisória por quebra de contrato mediante devolução antecipada das
chaves ou compensatória quando há infração ao contrato, além de participação
também sobre juros legais e perda de incentivo pela impontualidade do
81
pagamento fora da data de seu vencimento. Os percentuais aplicados na perda do

incentivo pela impontualidade no pagamento do aluguel, geralmente é de 10%
(dez por cento);
d. Cobrança de meio aluguel (50% - cinquenta por cento) sempre que houver
necessidade de renovação da locação, mediante confecção de novo contrato de
aluguel e atualização cadastral do locatário e de seus fiadores;
e. Cobrança de 20% (vinte por cento) sobre o montante da dívida referente a
honorários advocatícios, quando a cobrança for em juízo, que deverá ser revertida
ao advogado responsável pelo ingresso da ação e acompanhamento processual;
f. Se o imóvel vendido ou prometido em venda ao locatário durante o período da
locação poderá constar o pagamento dos honorários da administradora no
percentual de 5% (cinco por cento) pela intermediação na venda, vez que foi ela
quem aproximou as partes, embora inicialmente para locação do imóvel. Neste
caso deverá a administradora providenciar a notificação ao locatário para que seja
exercido seu direito de preferência na compra do imóvel. Esse percentual deverá
incidir também sobre financiamento bancário, quando o imóvel for adquirido
através do Sistema Financeiro de Habitação. Nas doações e/ou permutas, no
entanto, não deve incidir o percentual de 5% (cinco por cento), pois não são
transações que possam vir a ser substituídas pela aquisição do imóvel através do
locatário, satisfazendo o interesse o do locador. Quem doa algo a alguém tem
interesse específico que aquele imóvel venha a pertencer a determinada pessoa,
pois é possível até que haja doação sujeita a encargos ou gravada por usufruto
vitalício. De forma similar, também é na permuta. Quem troca seu bem por
outro, presume que o interesse seja na permuta, e não no retorno que o capital em
dinheiro possa proporcionar. Eis a inteligência lógica do legislador a excluir o
direito de preferência do locatário da permuta e da doação.
g. Cobrança de 100% (cem por cento) de valores cobrados a maior sempre que
houver negociação acima dos índices oficiais de correção do governo federal. Os
contratos de locação sofrem a cada 12 (doze) meses correção no valor do aluguel.
Vale ressaltar que correção não deve ser interpretada como aumento na prestação
do aluguel, mas apenas atualização monetária. Por isso, quando a administradora
consegue aumentar o aluguel acima do valor legalmente estimulado pelo governo
federal, pode reter essa diferença no primeiro mês de pagamento do novo aluguel
para compensar e estimular seus funcionários negociadores, desde que haja
previsão no contrato de administração.
82
8 COBRANÇA SUASÓRIA DE ALUGUÉIS

A cobrança dos aluguéis e seus acessórios deve ser
realizada dentro dos padrões legais. A partir do primeiro
dia útil após o vencimento, o locatário já se encontra em
mora. Se, porém, a data do vencimento cair em dia de
sábado, domingo ou feriado, o dia do vencimento deve
ser considerado o primeiro dia útil subsequente a esses
dias. Por isso, não há necessidade de esperar dez, vinte ou
trinta dias da data do vencimento para entrar com ação de
despejo. No dia seguinte ao do vencimento já é possível
ajuizar ação de cobrança.
Não é o fato de o locatário encontrar-se inadimplente que o locador ou seu
procurador podem tratá-lo com ironia ou grosserias. A cordialidade sempre foi essencial
ao ser humano.
Devem ser evitados exageros que levem o devedor a situações vexatórias ou
ridículas, que possam gerar reparação de danos, caso venham a macular sua honra ou a
sua imagem. Portanto, nada de cobrança pública ou através de mídias sociais.
As pessoas devem se comportar na internet como se estivessem no mundo físico.
Portanto, devem ser respeitados os costumes, as regras, as normas e as leis que regem o
trato com as pessoas, tal qual como se estivessem frente a frente.
A forma ideal de cobrança deve obedecer a seguinte ordem:
1. Com 05 cinco dias após o vencimento, telefonar lembrando ao locatário que seu
aluguel encontrasse vencido;
2. Após decorridos 15 dias deve haver novo telefonema e envio de telegrama ou e-
mail ao locatário lembrando que seu aluguel encontrasse em mora. Inclusive, deve
ser lembrado que o atraso pode gerar cobrança para seu fiador, sem prejuízo de
ação judicial de cobrança;
3. Com 30 dias da data do vencimento deve ser enviado novo e-mail ao locatário ou
telegrama com cópia para seu fiador ou seguradora, em caso de seguro fiança,
cobrando dívidas vencidas e não pagas;
4. Decorridos 60 dias do vencimento deve ser ajuizada ação de despejo por falta de
pagamento contra o locatário e seus fiadores. A ação será extinta se o locatário
purgar (pagar) a dívida.
Entretanto, essa possibilidade só é possível uma vez a cada período de 24 meses,
conforme estabelece o artigo 61, parágrafo único “ Não se admitirá a emenda da
mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro)
meses imediatamente anteriores à propositura da ação”.
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
83
8.1 Dicas Infalíveis Para Obter Sucesso

Nas Cobranças De Aluguéis Atrasados
De imediato é importante ressaltar que não é possível realizar cobranças antes do
vencimento da obrigação. Por isso, não deve ser enviado mensagens para o locatário
lembrando que o seu aluguel vencerá em breve. Se o locatário, todavia, realizou acordo
para pagar seus débitos de forma parcelada, ele só poderá ser cobrado se as parcelas do
acordo não forem pagas em seus respectivos vencimentos. Existe diferença, portanto,
entre em está em dia e está quite com suas obrigações. Quem está em dia, pode ter
dívidas, mas o pagamento das parcelas ocorre nas datas de seus vencimentos. Já quem
encontra-se quite, não tem dívidas. Sendo assim, a primeira dica é:
1. Seja cordial e educado com o devedor nas cobranças. Nada de palavras ásperas e
com tom ameaçador. Ao agir dessa forma, os resultados podem ser
surpreendentes. Como disse o padre Antônio Vieira “a boa educação é como
moeda de ouro, em todo lugar tem valor”;
2. Conheça o valor da dívida. Cobrar o que não conhece pode trazer resultados
negativos e causar vexames durante a cobrança. Por isso, é importante saber valor
do aluguel, data do vencimento, percentuais da multa moratória, taxas de juros e
encargos. Além disso, cobre a dívida de uma vez. Cobranças parceladas devem ser
evitadas;
3. Esteja tranquilo e concentrado na cobrança. O autocontrole é essencial nas
cobranças. Cobrar dívidas poder ser constrangedor para o quem está cobrando e
para quem está sendo cobrado. Por isso, as grosserias, caso surjam durante o ato da
cobrança, não devem ser respondidas com também grosserias, nem tratada com
deboche ou ironia;
4. Traga soluções para o devedor. Quando a pessoa encontrasse em mora, muitas
vezes seus pensamentos ficam confusos e travados. Por isso, é importante
apresentar soluções para o pagamento da dívida, como parcelamento, redução do
valor do sinal, mudança de vencimento do pagamento e muitas outras opções que
possam ajudar o devedor a quitar suas dívidas.
5. Permita que o devedor exponha as razões que levaram ao atraso do pagamento do
aluguel. Saber ouvir é uma grande arte, além de necessário numa cobrança.
9 CONTROLE DE ENCARGOS
Controlar encargos durante a locação é uma das tarefas mais complexas da
administração. Por ser aparentemente fácil, muitos caem no descuido e com isso
permitem que dívidas na locação se agigantem. Não existe boa locação, como não há
administração de locações competente se não for possível controlar as obrigações
84
acessórias do contrato de aluguel. Muitos inquilinos consideram o fato de pagar suas

obrigações em dia como algo que possa gerar o título de bom locatário, mas esquecem
que pagar em dia não é algo opcional que justificasse essa titularidade, mas sim uma
obrigação contratual. Os encargos na locação são todas aquelas obrigações contratuais
passadas para o locatário além do pagamento do aluguel, notadamente o Imposto Predial
e Territorial Urbano – IPTU, as taxas Ordinárias de Condomínio, a Taxa de Extinção e
Prevenção de Incêndio – TPEI, taxas de Terreno de Marinha e as taxas de consumo de
energia elétrica, gás e água encanada. É bom lembrar que quando a administradora não
cobra e controla adequadamente o pagamento desses encargos, atrai para si a
responsabilidade de quitá-los junto ao locador do imóvel.
Alguns proprietários temendo pela inadimplência de seus locatários e por isso

preferem embutir o valor desses encargos no aluguel e arcar com a obrigação de pagá-los
junto às instituições públicas e ao condomínio. Isso é um grande erro, pois além de gerar
trabalho desnecessário para o proprietário ou para a administradora pode trazer prejuízos
para o locador, pois quase sempre a data de correção dessas obrigações não coincide com
a data anual de reajuste do aluguel.
Os passos que devem ser seguidos para que haja controle minucioso de encargos e
maior tranquilidade na locação são:
a. Logo de início é necessário que seja definido no contrato de locação a obrigação

do locatário de pagar as obrigações acessórias e de apresentar os comprovantes de
pagamento quitados no momento de pagar os aluguéis. Sem que haja previsão
contratual obrigando o locatário a tal pagamento de impostos e de taxas
incidentes no imóvel alugado, excluindo as decorrentes de uso da energia elétrica,
água e gás que são de sua responsabilidade pela própria natureza contratual, todas
as demais são de responsabilidade do locador/proprietário do imóvel. Algumas
dívidas possuem natureza propter rem como exemplo as de condomínio e
impostos prediais, ou seja, acompanham a coisa e não seu proprietário. Por essa
razão, ainda que o imóvel venha futuramente a ser comercializado, as dívidas
continuam a existir sobre a coisa.
As dívidas de condomínio e de impostos prescrevem em cinco anos, desde que
não sejam cobradas em ação judicial dentro desse prazo. O ajuizamento de ação
de cobrança interrompe a prescrição da dívida. O locador, no entanto, só poderá
exigir pagamento do locatário no prazo prescricional de até três anos contados da
data de seu vencimento.
b. O segundo passo é que haja pessoa responsável pelo controle e cobrança dessas
obrigações acessórias. Se não houver alguém que cobre e fiscalize os pagamentos,
os riscos podem ser elevados para a administradora, até porque quem confia seu
imóvel à administração de determinada empresa espera que haja organização e
85
competência no controle da locação do seu imóvel. Esse funcionário responsável

deve ser treinado e apresentado as diversas formas de verificar o pagamento dessas
obrigações, inclusive retirando certidões junto aos órgãos fornecedores de serviços
sempre que for necessário. Essas certidões podem ser exigidas por qualquer pessoa
sem que haja necessidade de apresentar razões ou motivos que justifiquem o
requerimento.
c. O terceiro passo diz respeito ao momento da cobrança desses encargos. A melhor
opção é durante o pagamento do aluguel pelo locatário. A administradora deve ser
rígida quanto a isso, pois o valor mensal do aluguel só deve ser aceito mediante a
apresentação dos comprovantes originais das obrigações acessórias. Esses originais
devem ficar arquivados na administradora. Nada impede, contudo, que a
prestação de contas seja realizada pela internet e os comprovantes previamente
enviados por mensagens de e-mail, WhatsApp ou qualquer outro possível.
Se isso ocorrer deve a administradora confirmar a veracidade deles mediante
apresentação de certidões emitidas pelos órgãos competentes cada qual em sua
área de atuação. O recomendável, ainda, é que haja fornecimento de boletos
bancários a cada três ou quatro meses ao ano, isso impedirá que o locatário tenha
que se deslocar mensalmente ao escritório da administradora para pagar o aluguel.
Após cada período de três ou quatro meses, o locatário para apanhar novos boletos
deverá apresentar os comprovantes de pagamento das obrigações acessórias relativo
aos meses anteriores. Nesse modelo de cobrança e controle dos encargos, o
pagamento do aluguel ficará mais suave e confortável para o locatário, o locador e
a administradora.
d. O quarto passo diz respeito a forma ideal de controle de pagamento desses
encargos, que tanto pode ser eletrônica, inclusive através de plataforma digital
CRM própria da administradora ou comprado de empresas especializadas neste
tipo de serviço. Se não houver condições financeiras para isso, o controle deve ser
realizado de forma manual com tabela de pagamento na frente de pasta física
utilizada para arquivar documentos de cada imóvel. Lembre-se que cada imóvel
deve ser administrado de forma personalizada como se fosse único dentro da
administradora.
86
10 O QUE DEVE CONTER NO

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO
É imprescindível a existência de algumas cláusulas nas
autorizações de administração para que a locação possa ser
gerida de forma segura e profissional. Como os serviços
podem ser variados ficará a cargo da administradora a
propositura de condições de trabalho que serão realizados e
do locador, a aceitação. Essas cláusulas não devem ser
imutáveis, salvo quando fundamentais para o trabalho que
será desenvolvido. Os ajustes de cláusulas são necessários,
pois cada pessoa apresenta necessidades diferentes.
No capítulo que trata de formulários e documentos é possível serem encontradas

modelos de cláusulas citadas abaixo. As condições mínimas são as seguintes:
a. Cláusula de intermediação imobiliária. Nesta cláusula deve vir constando prazo de

validade do contrato. O ideal é que a intermediação seja autorizada com
exclusividade, assim possibilitará a administradora promover diligências e analisar
com maior critério o cadastro dos interessados em locar o imóvel. A exclusividade
não é obrigatória, mas é possível. Além do mais, trará conforto e maior segurança
para todos os envolvidos na transação.
b. Cláusula definindo os serviços que serão fornecidos pela administradora. Ao
definir os serviços que serão prestados durante a administração da locação deve vir
constando que despesas e custas processuais, caso haja necessidade de ingressar
com ação judicial contra o locatário, são do locador do imóvel. A administradora
não deve se obrigar com serviços que fogem sua capacidade técnica como
vigilância patrimonial ou reparos nas instalações do imóvel, principalmente
quando o imóvel estiver desocupado. Efetuar despesas enquanto o imóvel
encontrar-se desocupado é temeroso, pois a administradora não pode impedir que
o proprietário cancele o contrato de intermediação a qualquer tempo, mesmo
quando ela tiver efetuado gastos elevados no imóvel. O que pode ocorrer é a
cobrança dessas despesas de forma amigável e até judicial, quando não houver
êxito na cobrança extrajudicial. Portanto, a administradora só deve efetuar
despesas com o imóvel desocupado se for na intermediação imobiliária com
anúncios publicitários e serviços de corretagem.
87
Se houver necessidade de pagar débitos em nome do locador, apenas deve ocorrer

se existir outro imóvel na carteira de administração já alugado, pois assim
possibilitará a administradora descontar do aluguel as despesas que efetuou em
nome e com autorização do locador.
c. Cláusula ad negotia. A cláusula ad negotia transfere poderes para a administradora
agir em nome do locador durante a locação e a administração dessa locação,
podendo emitir recibos, dar quitação, assinar contrato de locação e termos
aditivos, fazer acordos sempre no interesse do locador, promover cobranças,
realugar o imóvel quando desocupado e representar o locador perante o locatário,
seu fiador ou empresas seguradoras. Esta cláusula facilita a locação do imóvel, vez
que não há necessidade de o locador assinar o contrato de locação. A própria
administradora é quem faz isso e, depois, dá ciência ao locador da realização da
locação do imóvel mediante apresentação de cópia do contrato de aluguel assinado
com o locatário e seu fiador. Isso evitará problemas e desgastes desnecessários
quando no momento de assinar o contrato de aluguel o locador estiver em local
incerto ou em situações que não permitam direcionar seu tempo para conclusão
do negócio.
d. Cláusula de validade do contrato de administração igual ao tempo da locação.
Quando a validade do contrato de administração estiver vinculada ao tempo da
locação, ou seja, enquanto o imóvel estiver alugado o contrato de administração
estará em vigor, isso impedirá que o locador cancele o convênio de administração
sem ônus, principalmente quando a locação for tranquila e o locatário não causar
problemas. Além do mais, possibilitará à administradora fazer investimentos
financeiros a médio prazo, pois terá a certeza de recebimento de seus honorários.
e. Cláusula de pagamento de honorários. Como esclarecido anteriormente, todas as
remunerações da administradora devem estar estabelecidas no instrumento de
administração da locação. Não são válidas cobranças e retenção de valores quando
não ajustadas previamente no contrato de administração.
Em resumo, não há necessidade de serem inseridas cláusulas restritivas de direitos,

pois as administradoras deverão agir dentro dos poderes que lhes foram outorgados. Por
essa razão, não se admite interpretação extensiva de suas funções, tal como vender o
imóvel, autorizar reparos, construções e demolições no imóvel sem anuência do locador,
dar o imóvel como garantia etc. No mesmo sentido, não deve o locador impor condições
ao locatário que sejam discriminatórias como vedação a famílias que tenham crianças ou
animais de estimação, que gostem de receber pessoas em sua residência ou que façam
festas com amigos.
88
11 A FIGURA DO GERENTE DE RELACIONAMENTO

Saber administrar uma carteira de locações é bem mais complexo do que o simples
ato de receber e repassar o produto dos aluguéis. Por essa razão, toda carteira precisa
contar com a figura do gerente de relacionamento. Esse profissional deve possuir uma
personalidade alegre, gentil, atenciosa, e estar sempre disposto a ouvir, orientar e atender
seus clientes naquilo que seja possível.
O gerente de relacionamento deve receber percentual sobre o faturamento da sua

carteira de clientes, inclusive sobre os honorários da administradora, multas, juros e o
primeiro aluguel do imóvel. O percentual ideal é algo em torno de 5% a 8% sobre a taxa
de administração da imobiliária.
12 ASSESSORIA JURÍDICA
NA ADMINISTRAÇÃO
DAS LOCAÇÕES
Toda administração de locações ou de
condomínios necessita de assessoria jurídica,
praticamente em tempo integral. Por essa razão, é
aconselhável a administradora firmar convênio com
escritório de advocacia ou com advogado especialista
em direito imobiliário para consultorias ou casos como
ações de despejo, ações de execução e cobranças,
quando os meios extrajudiciais já não surtem mais
efeitos desejados.
O mercado imobiliário está repleto de bons advogados. São esses profissionais que
vão dar sustentação a existência de uma boa carteira de administração. Propor ao locador
de imóveis serviços de administração sem assessoria jurídica especializada é algo
temerário, pois pode comprometer a boa qualidade dos serviços de administração que
vão além do recebimento e repasse de valores de aluguéis e controle de encargos.
89
13 O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

E SUA APLICAÇÃO NA ADMINISTRAÇÃO
DE LOCAÇÕES
O Código de Defesa do Consumidor, embora não se aplique nas locações de bens
imóveis, isso inclusive encontrasse pacificado na doutrina e nas decisões do Supremo
Tribunal Federal, pois é estritamente regrado pelas normas contidas na Lei nº
8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e, na sua falta, pelo Código Civil, tem influência em
outros contratos imobiliários que podem vir entrelaçados na locação, como o da
corretagem e o de compra e venda de imóveis. Por essa razão, em breves linhas, serão
apresentados alguns aspectos práticos dessa norma, possivelmente uma das mais
importantes do direito brasileiro no final do século XX.
No passado não muito distante, o consumidor de produtos e serviços não usufruiu

da proteção legal do estado, decorrente do excesso de liberalidade do poder de contratar.
Exista a clássica tradição de que todas as pessoas eram iguais do ponto de vista econômico
e contratual. Antes do Código de Defesa do Consumidor os problemas eram
solucionados com base nas regras civilistas pelo Código Civil de 1916, onde prevalecia a
proteção da propriedade privada e imperava o egoísmo do indivíduo e a força obrigatória
dos contratos particulares (pacta sunt servanda). Quando o produto adquirido estava
defeituoso, a culpa era do comprador e não do vendedor, por não ter verificado no
momento da aquisição os defeitos existentes. No contrato de compra e venda de imóveis
a prazo, não sendo possível quitar as parcelas vincendas, perdia todo o preço que pagou
ao proprietário do imóvel ou a construtora. Mesmo assim, o Estado sempre procurou
proteger a população de regras e leis tiranas, como fez no ano de 1933 com a criação da
Lei da Usura, ao limitar o valor da taxa de juros e da multa nos empréstimos em dinheiro
e, também, com a Lei do Inquilinato, no ano de 1991, ao proibir o locador de retomar o
imóvel dentro do prazo do contrato ou de rescindir o contrato de locação sem justo
motivo quando a locação fosse realizada por prazo inferior a 30 meses.
Foi no ano de 1990 com o surgimento da Lei nº 8.078 (Código de Defesa do

Consumidor) que o consumidor passou a receber maior proteção do Estado. Logo no
início, em seu art.2º, o consumidor é identificado como “toda pessoa física ou jurídica
que adquire ou utiliza produtos ou sérvios como destinatário final.” Como se vê a pessoa
jurídica pode ser consumidora, desde que seja consumidora final de produtos ou de
serviços, ou seja, não esteja adquirindo esses produtos para repassá-los a seus clientes.
Essa condição, inclusive, é fundamental em toda relação protegida pelo Código de
Defesa do Consumidor.
90
Outra questão relevante, refere-se aos princípios que norteiam as relações

consumeristas. Os princípios são, na verdade, peças importantes dentro de uma norma,
pois trazem maior alcance aos seus efeitos, por ter seus valores preservados dentro do
sistema jurídico e humano das relações pessoais. Os principais princípios, sem abrir mão
de outros tão importantes, são o da boa-fé dos contratos consumeristas e o da
vulnerabilidade do consumidor, o que justifica a hipossuficiência e a desigualdade
evidente das partes na relação jurídica. A boa-fé nada mais é do que agir com clareza,
confiança, equidade e dignidade, cumprir o que foi acordado e apresentar ao
consumidor, exatamente, o que foi prometido e o que ele entendeu que receberia. É por
essa razão, que a intenção das partes tem maior valor do que o sentido literal dos
contratos de adesão. Ao consumidor, ainda, é assegurado acesso à informação e a
liberdade de contratação e de escolha do produto ou do serviço oferecido. Nenhum
consumidor está obrigado a contratar, por essa razão é terminantemente proibido a
prática de venda casada como se vê, comumente, no momento da contratação de
financiamentos bancários, quando o adquirente é obrigado a comprar outros tipos de
serviços como cartões de crédito e seguros ligados ao imóvel.
14 DIREITOS E DEVERES DO LOCADOR FRENTE

À ADMINISTRADORA DE SUAS LOCAÇÕES
A relação do locador com a administradora extrapola a
simples relação de mandante e mandatário, pois deve ser
pautada na confiança e na lealdade de suas recíprocas ações.
Deve haver uma perfeita simbiose de interesses e convergências
de valores. Por isso, é uma relação de confiança. Não há como o
locador interferir no trabalho da administradora, impondo
tratamento diferenciado nos serviços de administração.
Portanto, os modelos de contratos, recibos, prestação de contas,
cartas e formulários devem ser os mesmos para todos os
proprietários, caso contrário a qualidade dos serviços poderá
ficar comprometida. Logo surge a velha expressão: “ou confia,
ou não confia…”
O locador, inclusive, não deve se aliar com o locatário contra a administradora de

seus bens. Lembre-se que a administradora age de acordo com os interesses e em nome
do locador. Pensar diferente disso, é algo incoerente e descabido. Se não há interesse em
prosseguir com a administração da locação, deve o locador romper o contrato com a
administradora pagando-lhe a multa pactuada no contrato de administração.
91
O rompimento de toda procuração (mandato) pode ocorrer ad nutum, ou seja,

quando atos e procedimentos podem ser revogados a qualquer momento por apenas uma
das partes contratantes. É espécie de decisão unilateral, porém arcando com despesas e
consequência do ato. Em contrapartida, deve a administradora prestar conta
periodicamente ao proprietário do imóvel, notadamente quanto a valores recebidos e
repassados, inclusive encaminhar-lhe cópia de todas as correspondências enviadas pelo
locatário. Quem deve tomar decisões sobre requerimentos e solicitações enviadas pelo
locatário é o locador. Na ausência dele, sempre no interesse de seus direitos, não sendo
possível obter contato naquele momento, deve a administradora tomar decisões que
venham a solucionar eventuais problemas apresentados pelo locatário.
15 DIREITOS E DEVERES DO LOCATÁRIO QUANDO

HOUVER ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO
Os locatários, pessoa física ou jurídica, por força do contrato de locação, possuem
seus direitos e obrigações elencados nos artigos 22 e 23 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do
Inquilinato). Nas locações, vale ressaltar, incidem as regras previstas na locação, e não as
consumeristas previstas no Código de Defesa do Consumidor. As obrigações do locatário
em relação às administradoras de locações devem vir previstas no contrato de locação, eis
que esse é o instrumento apropriado para prevenir direitos e resguardar obrigações
quando extrapolam os limites da lei do inquilinato. É bom ressaltar que a administradora
de locações age na condição de mandatária do locador e em nome dele, por força de
contrato de mandato inserido na autorização de locação, embora seja caracterizado como
mandatária profissional para todos os fins e efeitos de direito. Entretanto, em alguns
momentos o candidato a locação ou o locatário podem ter seus direitos protegidos pelo
Código de Defesa do Consumidor, quando comparado a consumidor, mas isso é exceção
à regra. Exemplo clássico sobre isso, quando a oferta pública da locação do imóvel é
apresentada nas redes sociais. Nesse momento, o interessado na locação pode ser
considerado consumidor, eis que a oferta obriga o ofertante.
Os principais direitos do locatário, portanto, são (i) de receber o imóvel em

condições de servir para o fim a que se destina, ou seja, em condições normais de uso,
salvo acordo expresso no bojo do contrato de locação; (ii) de ter garantido o uso pacífico
do imóvel, ou seja, o locador embora seja detentor do direito de visitar o imóvel
semanalmente, nos horários que desejar e sem comunicar previamente seu interesse e as
razões da vistoria, causando transtornos e mal estar aos locatários e, também, (iii) receber
quitação de todo pagamento realizado. As principais obrigações podem ser elencadas
como: (i) pagar pontualmente os aluguéis e encargos da locação.
92
Por isso, pagar em dia os aluguéis não deve ser interpretado como ponto
diferencial que possa intitular o locatário como “bom locatário”; (ii) usar o imóvel com a
finalidade que foi locado e conservar como “se fosse seu” e, principalmente, (iii) restituir
o imóvel quando terminar a locação no estado de conservação em que o recebeu, salvo os
desgastes naturais pelo tempo e uso.
O momento da restituição do imóvel pode ser interpretado como uns dos mais
críticos em toda locação, sendo um dos que mais causam desgastes na relação locatícia
em virtude de interpretações distorcidas e equivocadas de uma parte ou de outro. Por
isso, um bom laudo de vistoria na fase preliminar da locação pode proporcionar maior
tranquilidade para as partes envolvidas, inclusive para o fiador.
16 GESTÃO DE CONTRATOS
Vamos entrar agora numa das partes mais
complexas e delicadas da administração de
locações, a gestão de contratos. A gestão de
contratos envolve uma série de contratos, os de
locação, de administração, de seguro, termos
aditivos, com funcionários, corretores de imóveis,
órgãos da administração pública, fornecedores de
produtos e serviços, e muito mais. Por esse
motivo, é importante a existência de sistema de
administração de contratos.
O primeiro passo do administrador de locações é entender que ninguém consegue

uma boa carteira de administração com trabalho amador. É necessário investir em
tecnologia, mobília e material humano antes iniciar a atividade da administração. Iniciar
a atividade de forma amadora é cansativo e, possivelmente, o levará a desistir de
administrar locações, pois além do trabalho ser intenso, o retorno financeiro é diminuto.
O segundo passo é saber que todo contrato tem ciclo de validade próprio. Como
todo negócio jurídico, ele surge e, posteriormente, extingue-se no momento da conclusão
da obrigação. É justamente esse ciclo de vida do contrato que interessa ao administrador
de locações. Após seu término, é preciso estar atento para renová-lo, principalmente se
estiver garantido por cláusula de seguro fiança, pois haverá necessidade de preparar novo
contrato de locação, caso contrário a locação estará desprovida de garantias e a
responsabilidade pelos prejuízos causados pelo locatário poderá ser da imobiliária.
93
A gestão de contratos, portanto, pode englobar diversas etapas, as mais comuns

entre elas são: (i) gerenciamento de todos os contratos com controle de datas de entrega,
prazos de validade e cumprimento de suas cláusulas. Nada impede, ainda, que um
contrato esteja vinculado a outro como obrigação acessória, como é o caso do contrato de
fiança ou confecção de armários pelo inquilino durante o período da locação; (ii)
controle financeiro que cada contrato poderá proporcionar. Todo contrato precisa dar
lucro ou trazer vantagens para os contraentes. Por isso, a importância dos princípios da
boa-fé objetiva e da transparência das obrigações e, por último, (iii) todo contrato precisa
apresentar padrões de conformidades e atender ao fim a que se destina. Os contratos
precisam trazer resultados e desempenhos significativos dentro de cada empresa.
O terceiro e último passo deve ser que todo contrato e seus termos aditivos devem
elaborados por escrito e permanecer de posse do administrador de locações. Nada de
contratos verbais ou realizados de forma amadora sem data, local de pagamento ou
testemunhas, por exemplo.
Uma boa gestão de contratos obriga o administrador a utilizar planilhas e gráficos

para sempre ter respostas em curto espaço de tempo. Não ter informações ou não saber
interpretar os contratos que estão em seu poder, é característica do mal administrador.
94
ANOTAÇÕES
95
ANOTAÇÕES
96
Capítulo III
Condomínio em Edifícios
Quem vai administrar locações, precisa ter conhecimento sobre regras em

condomínios, direitos e deveres de moradores e condôminos, em especial sobre o
condomínio comum e o condomínio edilício, pois em grande parte das metrópoles
prevalece esse tipo de habitação.
Em apertada síntese, é possível definir o condomínio quando a propriedade da

coisa pertence, simultaneamente, a mais de uma pessoa, em igualdade de direitos, sobre a
totalidade dela e sobre suas partes. Todos os proprietários são definidos como
coproprietários, sujeitando-se as regras e utilização da coisa. Portanto, o direito de um
não pode se sobrepor ao dos demais condôminos. São vários os tipos de condomínios, o
geral, o ordinário, o especial, a multipropriedade e o que nos mais interessa nesse
momento, o edilício, ou condomínio em edifícios.
As denominações do Condomínio Edilício são várias, podendo ser encontradas na

doutrina como “Condomínio por áreas comuns”, “Condomínios por unidades
autônomas”, “Edifício por andares”, “Condomínios em edifícios”, “Condomínios
horizontais” e até “Edifícios por apartamentos”.
97
1 CONDOMÍNIO EDILÍCIO OU EM EDIFÍCIOS

O condomínio edilício surgiu no Brasil no ano de 1928, através do Decreto 5.481,
cujos edifícios com mais de cinco pavimentos, com estrutura em alvenaria, para moradia
ou salas de escritórios, identificadas separadamente e com registro no Ofício de Imóveis,
podem receber a classificação de condomínio em edifícios. No ano de 1964, com o
advento da Lei nº 4.591 a legislação sobre esse tipo de condomínio foi aprimorada, até o
ano de 2002 com o surgimento do novo Código Civil.
As particularidades do condomínio edilício estão elencadas nos artigos 1.331 em

diante do Código Civil. O que é percebido, na vontade do legislador, é que as
características do empreendimento se sobrepõem ao próprio condomínio. Por isso, para
ser caracterizado como condomínio edilício as principais características são:
a. Cada proprietário pode alienar ou onerar a parte exclusiva que lhe pertence, ou
seja, sua unidade habitacional e, ainda, utilizar o logradouro público na frente do
imóvel. É por essa razão que os proprietários de apartamentos e salas comerciais,
por exemplo, ao vender seus imóveis não precisam dar preferência de compra aos
demais condôminos do edifício;
b. Todo condomínio edilício possui partes exclusivas e outras comuns, que podem
ser utilizadas em conjunto por todos os condôminos sem ordem de preferência;
c. Toda unidade habitacional possui fração ideal de terreno de tamanho respectivo a
sua área construída;
d. O condomínio não nasce pronto, ele precisa ser instituído pelos condôminos, no
mínimo dois terços deles, e, em seguida, registrado no Ofício de Registro de
Imóveis para valer perante todos os moradores e condôminos do edifício.
2 DIFERENÇAS ENTRE CONDÔMINO,

MORADOR E INQUILINO
Pode parecer bobagem, mas saber identificar cada
conceito é necessário para definir responsabilidades. Esses
personagens apresentam-se no condomínio de formas
diferentes, seus direitos e deveres são distintos, embora em
algumas situações possam ser confundidos. Para melhor
compreensão, quem é morador nem sempre é inquilino, que
por sua vez não é condômino.
98
De início vale ressaltar que só existe condomínio quando sobre a propriedade

constam vários proprietários, ou melhor definindo, inúmeros coproprietários que
dividem a propriedade em partes de uso comum e partes privadas. Portanto, podem ser
classificados como:
a. Condôminos são proprietários das unidades, ou seja, dos apartamentos, salas ou

lojas. Nada impede que sejam vários os condôminos quando vários forem os
proprietários, por exemplo, quando herdeiros necessários, casados ou conviventes
em união estável. Os filhos dos condôminos também são condôminos por
extensão dos conceitos. Para ser condômino o proprietário não precisa residir no
imóvel. Os promissários compradores e os cessionários compradores de direitos
sobre a propriedade imobiliária também são condôminos para todos os efeitos
legais. (Art.1.334, parágrafo segundo do Código Civil).
b. Morador é a pessoa que simplesmente habita o imóvel. O morador pode ser
condômino, quanto também é proprietário do imóvel, filhos e empregados
domésticos quando também moram no imóvel.
c. Residentes temporários são aqueles ocupantes esporádicos, tipo convidados, que
nenhuma responsabilidade tem sobre o imóvel.
d. Locatário, também denominado de inquilino, por força de contrato de locação, é
morador, mas não é condômino.
3 DE QUEM É A RESPONSABILIDADE
PELO PAGAMENTO DA TAXA ORDINÁRIA
DE CONDOMÍNIO QUANDO O IMÓVEL
ESTIVER ALUGADO?
A responsabilidade pelo pagamento das taxas ordinárias, aquelas que dizem
respeito aos custos operacionais do condomínio, como limpeza, manutenção, salários de
funcionários, empresa de segurança e vigilância, dentre outras, são de responsabilidade do
proprietário do imóvel, mesmo quando repassada ao locatário por força do contrato de
locação. Por essa razão, quando o locatário não pagar a taxa de condomínio, quem deve
ser cobrado amigável ou judicialmente é o locador proprietário do imóvel.
99
4 LOCATÁRIO PODE VOTAR NAS ASSEMBLEIAS?

Os locatários não têm poder para votar nas assembleias extraordinárias ou
ordinárias, salvo quando munido de instrumento de procuração pública ou particular
outorgado por algum condômino.
Essas procurações, geralmente, são outorgadas pelo locador do imóvel quando

precisa se fazer presente e não poderá participar das votações. O condômino que não
participa das assembleias está obrigado a acatar todas as decisões votadas e aprovadas pela
maioria dos presentes, mesmo que dela não concorde.
5 CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS
NÃO PODEM FIXAR VALOR MENOR DE
TAXAS DE CONDOMÍNIO PARA UNIDADES
NÃO COMERCIALIZADAS
O Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu que construtoras e incorporadoras
não podem estabelecer valor a menor nem tampouco deixar de pagar taxa de condomínio
para as unidades ainda não comercializadas, mesmo que haja previsão na convenção de
condomínio. No caso em tela, a construtora defendeu que o pagamento da taxa
condominial em nada lhe seria útil por não utilizar as partes comuns do edifício. Sua
conduta, inclusive, estava fundamentada na convenção de condomínio do imóvel.
Segundo o ministro Villas Bôas Cueva “A disponibilidade dos serviços e a

possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota
condominial. Assim, se o condomínio tem em sua área de lazer piscina, sauna e
academia, e o condômino não usufrui de nenhum deles, não pode utilizar esse
argumento para postular redução no valor da taxa”. A regra civilista, como diversas
jurisprudências, é a de que a taxa condominial seja estipulada de acordo com a fração
ideal do terreno, podendo até ser diversa quando o valor for o mesmo para todos os
condôminos, independentemente da área interna de cada unidade. (REsp 1.816.039).
100
6 LOCATÁRIO INADIMPLENTE COM

A TAXA ORDINÁRIA PODE TER SEU
NOME DIVULGADO PUBLICAMENTE
NAS DEPENDÊNCIAS DO CONDOMÍNIO?
Os meios de cobrança de dívidas de condomínios podem ser várias, mas jamais
deve expor o nome do locatário inadimplente, até porque a dívida de condomínio tem
natureza “propter rem”, ou seja, acompanha o imóvel e não a pessoa do devedor. Além
do mais, quem é o responsável pelo pagamento da dívida é o condômino proprietário e
não seu locatário, ainda que essa obrigação tem sido repassada no contrato de locação.
Entretanto, como o síndico tem a obrigação de dar ciência do número e da

quantidade de inadimplentes no condomínio, pois dependendo do número de
inadimplentes, pode comprometer o funcionamento e a segurança do edifício, por isso
melhor divulgar o número da unidade que se encontra sem pagamento da taxa ordinária
do condomínio.
7 APRESENTAÇÃO E BREVES COMENTÁRIOS

AOS ARTIGOS 1.331 A 1.358 DO CÓDIGO
CIVIL QUE TRATAM DO SURGIMENTO A
EXTINÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM EDIFÍCIOS
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedades exclusivas, e
partes que são propriedades comum dos condôminos.
§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas
outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas
e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que
não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº
12.607, de 2012)
§2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água,
esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal
no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou
101
ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei

nº 10.931, de 2004)
§4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro
público.
§5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura
de constituição do condomínio.
COMENTÁRIOS: Neste artigo temos a possibilidade da unidade ser

comercializada separadamente das demais, inclusive sem necessidade de declaração de
débitos pelo condomínio, eis que as dívidas condominiais são de natureza propter rem,
ou seja, acompanham o imóvel. Por isso, quem adquire imóvel com dívidas, deve pagá-
las. Quanto aos abrigos (garagens) de veículos, esses só podem alienados ou alugados a
terceiros estranhos ao condomínio se houve autorização na convenção do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além
do disposto em lei especial:
I. A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;
II. A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao
terreno e partes comuns;
III. O fim a que as unidades se destinam.
COMENTÁRIOS: A constituição do condomínio só gera efeitos contra terceiros

após seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita
pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo,
obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre
elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio
deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;
II. Sua forma de administração;
III. A competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido
para as deliberações;
IV. As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V. O regimento interno.
102
§1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento
particular.
§2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição
em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:

I. Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II. Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não
exclua a utilização dos demais compossuidores;
III. Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
COMENTÁRIOS: O que se vê nesse artigo é que os direitos conferidos aos

condôminos são os mesmos inerentes ao direito de propriedade, ou seja, de usar, usufruir,
gozar e dispor da propriedade, sem prejuízo que os demais condôminos façam o mesmo.
Art. 1.336. São deveres do condômino:

I. Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações
ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei
nº 10.931, de 2004)
II. Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III. Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV. Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar
de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores,
ou aos bons costumes.
§1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e
multa de até dois por cento sobre o débito.
§2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos
incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não
podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais,
independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição
expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos
restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
COMENTÁRIOS: Neste artigo encontrasse previsto as principais obrigações dos

condôminos para uma boa convivência no condomínio. Dentre elas, a de pagar
mensalmente as taxas condominiais, não alterar fachada do edifício, não realizar obras
que comprometam a solidez do empreendimento e de usar a unidade de forma que não
traga riscos, ou seja, nocivo à saúde, ao sossego e à segurança dos moradores.
103
Além disso, a multa moratória não pode ser superior a 2% (dois por cento) e os
juros ao 1% (um por cento) ao mês e a multa compensatória por infrações às regras do
condomínio de até cinco vezes o valor da taxa ordinária.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os

seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e
danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os
demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos,

preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre
todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de

sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais
correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária
a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato
constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um

condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente
de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por
qualquer condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a
iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada
imediatamente.
104
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em

despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da
assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou
impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das
despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou
reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já

existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação
de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas
partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos
condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro

edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da
unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua

conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em

relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio

ou destruição, total ou parcial.
Seção II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino,
para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá
renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:

I. Convocar a assembleia dos condôminos;
II. Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou
fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III. Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento
judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as
determinações da assembleia;
V. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação
dos serviços que interessem aos possuidores;
105
VI. Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII. Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as
multas devidas;
VIII. Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX. Realizar o seguro da edificação.
§1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de
representação.
§2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia,
salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no

§2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus
membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou
não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos

condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das
despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá

fazê-lo.
§2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer
condômino.
COMENTÁRIOS: Existe a obrigatoriedade de no mínimo uma assembleia geral

anual ordinária para prestação de contas do exercício que encerrará e aprovação de
orçamento contábil para o exercício do ano seguinte, inclusive determinar valor da cota
ordinária do condomínio. Quem deve convocar a assembleia é o síndico. Na sua falta,
um quarto do total dos condôminos. O mandato de síndico é de dois anos, somado ao
conselho fiscal e o subsíndico.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos
a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004).
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia

serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos
presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
106
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas

outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da
convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria

dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem
convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou

por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três

membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual
compete dar parecer sobre as contas do síndico.
COMENTÁRIOS: Percebe-se que a lei criou a figura do conselho fiscal com três
membros, não precisam ser condôminos, que podem, inclusive, serem reeleitos e
receberem remuneração.
Seção III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace

ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda,
por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das
despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante
avaliação judicial.
§2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o
condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos,
proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a

que se refere o §2º do artigo antecedente.
COMENTÁRIOS: A lei prevê a hipótese de extinção do condomínio pela

destruição total ou parcial da edificação ou se houver ameaça de ruína. Os condôminos
poderão decidir pela reconstrução da edificação ou pela venda do imóvel destruído.
107
O condômino que não concordar poderá vender sua unidade pelo valor da
avaliação judicial.
8 CONCLUSÃO
Chegamos ao fim da apresentação de um dos temas mais intrigantes do mercado

imobiliário, a locação e a administração dessas locações. Como se viu, a administração de
locações pode ser realizada por diversos tipos de profissionais, não necessariamente o
corretor ou o administrador de empresas, porém a intermediação imobiliária é atividade
privativa do corretor de imóveis, regulamentada pela Lei nº 6.530/78 e pelo Decreto nº
81.871/78. São esses profissionais, portanto, que detém a capacidade técnica e a
responsabilidade legal para apresentar informações sobre as transações de compra, venda,
locação e permuta de bens imóveis.
Administrar locações não é tarefa para amador. Exige conhecimentos técnicos,

persistência e dedicação. O principal objetivo do trabalho e das pesquisas aqui
apresentadas é que os serviços relacionados com a administração de locações sejam
executados com maestria, e que cada vez mais novas locações possam integrar as carteiras
de administração dos corretores de imóveis e das imobiliárias.
108
ANOTAÇÕES
109
ANOTAÇÕES
110
Capítulo IV
Código de Defesa
do Consumidor
Nos Negócios Imobiliários
O objetivo deste capítulo é apresentar os principais pontos dos negócios

imobiliários que estão relacionados com o Código de Defesa do Consumidor (Lei no
8.078/90). A entrada do Código de Defesa do Consumidor trouxe maior equilíbrio aos
negócios imobiliários, pois o absolutismo do princípio do “pacta sunt servanda” foi
substituído pela boa-fé objetiva e pela função social do contrato. Ao adentrar no tema de
defesa do consumidor, é natural esclarecer que nem todos os negócios imobiliários ou
atividades relacionadas a transações imobiliárias estão necessariamente sob a égide do
Código de Defesa do Consumidor. A locação de bens imóveis urbanos, residenciais ou
não-residenciais) por ser regida pela Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é uma delas,
como também as transações de compra e venda entre particulares sob a tutela do Código
Civil.
Portanto, todos os contratos, mesmo quando realizados entre particulares, devem

respeitar os princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da função social dos
contratos, em sua plenitude, para que haja maior equilíbrio entre as partes envolvidas nas
transações.
111
Por isso, mesmo quando não incidem as regras consumeristas, os acordos de

vontade devem ser equilibrados, paritários e corresponder a verdadeira intenção das
partes em contratar.
Os negócios imobiliários mais usuais onde incidem as regras de proteção aos

direitos do consumidor são os de compra e venda de imóveis novos ou em construção;
compra e venda de lotes em condomínios ou integrantes de loteamentos quando
ofertados pelo construtor; corretagem imobiliária quando ofertada publicamente e os
serviços de administração de locações e de condomínios quando praticados por pessoas
jurídicas.
Por tudo isso, como nosso foco é na administração de locações, vamos frisar alguns
pontos de destaque na relação consumerista entre a imobiliária ou o corretor e seus
clientes, proprietários de imóveis, locatários e fiadores, na condição de prestadores de
serviços imobiliários.
1 QUEM PODE SER

CONSIDERADO CONSUMIDOR?
Em primeira linha, consumidor é toda pessoa, física
ou jurídica, considerada destinatário final na cadeira de
consumo, ou seja, aquele que adquire a propriedade da
coisa móvel ou imóvel para uso próprio ou para uso de
pessoas ligadas por algum vínculo socioafetivo, como a
aquisição de imóvel novo para moradia ou para instalação de consultório médico.
Entretanto, existem os consumidores sob outros prismas consumeristas, como aquele que
embora não tenha adquirido produto, sofreu danos decorrentes de defeitos ou vícios de
fabricação, como exemplo, vítima de explosão de botijão de gás de cozinha, choque
elétrico na geladeira ou incêndio na parte elétrica de uma geladeira, ou quando a pessoa
foi exposta a práticas comerciais sem direito de alterar cláusulas contratuais, ou seja,
aqueles que são vítimas de contratos de adesão como fornecimento de energia elétrica.
1.1 VULNERABILIDADE DO CONSUMIDOR

Todo consumidor é tecnicamente vulnerável (art.4o CDC). A presente premissa
interpreta o consumidor vulnerável por ser obrigado a submeter-se a práticas negociais
impostas pelos prestadores de serviços e fornecedores de produtos, ou por não possuir
conhecimentos técnicos específicos sobre os produtos ou serviços que está adquirindo,
como no caso da aquisição de pacotes de canais de televisão, por exemplo.
112
De forma similar, quando confia a administração da locação do seu imóvel ao

corretor de imóveis ou imobiliária, pois não tem conhecimentos sobre contratos de
locação, cobrança de débitos, sistema de anúncios de imóveis, tipos de garantias locatícias
e muito mais.
1.2 PRINCÍPIOS DA CONFIANÇA, DA TRANSPARÊNCIA

E DA EQUIDADE
As pessoas quando assinam um contrato não pensam que estão sendo enganadas.
Acreditam, portanto, que receberão os produtos ou os serviços que estão adquirindo.
Existe expectativa de que tudo ocorrerá bem. Por isso, a proposta de serviços e de
produtos deve vir com informações claras, precisas e ostensivas, inclusive em língua
portuguesa para fácil entendimento de todos, com preços, prazo de validade, quantidade,
e se apresentam riscos à saúde ou segurança dos consumidores. (art. 31 CDC).
2. COMO O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE

ANUNCIAR SEUS SERVIÇOS E SUAS TRANSAÇÕES
IMOBILIÁRIAS QUE LHE FORAM CONFIADAS SEM
INFRINGIR O CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR E O CÓDIGO DE ÉTICA DA
CATEGORIA
Ofertar produtos e serviços nas redes sociais, em revistas, jornais, portais
imobiliários e grupos virtuais pode parecer algo simples, mas exige atenção e critérios
para não comprometer a imagem de quem está anunciando. Dois dos maiores problemas
enfrentados pelos corretores de imóveis perante as construtoras estão em não acompanhar
o cliente comprador em todas as fases da negociação, até o registro da escritura de
compra e venda, e não utilizar em seus anúncios fotografias e valores atualizados dos
imóveis disponíveis para venda. Isso tem gerado desgaste e fundamentado reclamações
dos construtores. Por essa razão, os corretores precisam refletir se estão agindo dessa
forma. Só assim será possível uma reflexão mais profunda sobre esses procedimentos.
a. Não deve prometer o que não pode cumprir;

b. As informações constantes nos anúncios publicitários devem ser as mesmas
autorizadas pelos contratantes, incluindo fotos, valores dos imóveis e
características do empreendimento;
113
c. As autorizações de venda ou de locação devem ser outorgadas por escrito. O

corretor de imóveis ou imobiliária não pode anunciar ofertas quando autorizadas
verbalmente. Isso vale, também, para locações de curto espaço de tempo, como as
por temporada;
d. Os anúncios de imóveis em construção ou na planta devem conter,
obrigatoriamente, número do memorial de incorporação constante no Registro de
Imóveis;
e. As publicidades devem conter número da inscrição profissional do corretor ou da
imobiliária, em proporção não inferior a 25% do tamanho da logomarca ou do
nome do corretor de imóveis;
f. As informações constantes nas ofertas devem ser claras e precisas;
g. Os valores dos imóveis devem ser em moeda nacional (real), jamais em moeda
estrangeira;
h. Os anúncios devem ser na língua portuguesa;
i. Só anunciar imóveis que possam ser comercializados (venda, locação ou permuta).
3 PRAZOS E RESPONSABILIDADES
PREVISTOS NO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR
Todo produto tem garantia, mesmo que o
fabricante não apresente prazo para por escrito.
Existem, em regra, três possibilidades de prazos que
possibilitam segurança para o consumidor: legal, o
contratual e o estendido. Os prazos legais são
aqueles estabelecidos no Código de Defesa do
Consumidor independentemente de qualquer
previsão contratual, ou seja, 30 dias para produtos não duráveis e 90 dias para os
duráveis, como carro e bicicleta, por exemplo (art. 18 e 26 CDC). No caso de vícios ou
defeitos ocultos, o prazo inicia a partir do momento em que o defeito é descoberto.
Vícios ocultos são aqueles imperceptíveis a olho nu. O prazo contratual não pode ser
inferior ao legal. Quando o prazo contratual for inferior ou superior ao legal, sobre ele
deve ser acrescido o legal. Quando o adquirente do produto encontrasse na sua posse
direta, o prazo para reclamar é reduzido pela metade. O CDC prevê prazo de 30 dias
para troca de produtos defeituosos. O CDC possibilita ao consumidor a restituição de
valores pagos, abatimento no preço ou outro produto similar (art.18 do CDC).
114
Compras realizadas pela internet, possibilita ao consumidor o direito de

arrependimento no prazo de até 7 (sete) dias, independente de defeitos ou vícios do
produto quando o produto for adquirido fora do estabelecimento físico do contratado.
Todos valores pagos devem ser devolvidos, inclusive com frete e despesas com postagens
(art.49 do CDC).
PRAZOS:
a. 20 (vinte) anos para obter do construtor e do incorporador indenização por
defeitos na obra;
b. 30 (trinta) dias para produtos não duráveis;
c. 90 (noventa) dias para produtos duráveis;
d. 07 (sete) dias para compras online (pela internet).
3.1 CONTRATOS COMUTATIVOS

Nos contratos comutativos, aqueles regidos pelo Código Civil, onde as partes são
iguais, quando os objetos adquiridos apresentam VÍCIOS REDIBITÓRIOS (defeitos
ocultos), a parte prejudicada pode pedir redução no preço da coisa ou resolução
contratual mediante devolução da coisa (art. 441 a 446 do Código Civil).
PRAZOS:
Da tradição
a. 30 (trinta) dias para bens móveis
b. 1 (um) ano para bens imóveis
Da data da ciência do fato

a. 180 (cento e oitenta) dias para bens móveis
b. 1 (um) ano para bens imóveis
4 PUBLICIDADE DE IMÓVEIS
PARA VENDA OU ALUGUEL
OBRIGA O OFERTANTE
A oferta obriga o ofertante. O que é prometido
deve ser cumprido. Aquele que vai anunciar produtos
ou serviços deve analisar cuidadosamente aquilo que
será oferecido. A oferta como manifestação da vontade
de contratar, dar publicidade do interesse do ofertante em realizar o negócio.
115
Desta forma, basta a aceitação do interesse para que o contrato se formalize. Por
essa razão, quem vai ofertar produtos ou serviços deve estar atento às condições que serão
oferecidas publicamente. Assim destaca o CDC “Toda informação ou publicidade,
suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com
relação a produtos ou serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor a fazer
veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado” (art. 30 CDC).
A publicidade não pode ser enganosa, nem induzir o consumidor a erro. O

corretor não pode prometer a seu cliente que o imóvel será locado em 10 ou 15 dias, ou
assegurar que o locatário não atrasará o pagamento dos aluguéis, pois são fatos que fogem
da sua capacidade profissional e controle por serem consideradas riscos do negócio.
Outro erro que deve ser evitado pelo corretor de imóveis ou imobiliária é anunciar
transações de imóveis com valores abaixo ou acima dos autorizados por seus proprietários
ou imóveis com características distorcidas da realidade. Se essas informações trouxerem
prejuízos aos interessados em contratar, o corretor poderá ser compelido a arcar com o
ônus e o peso da responsabilidade por seus anúncios publicitários.
5 CLÁUSULAS ABUSIVAS NOS

CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Por cláusulas abusivas temos aquelas que obrigam
o consumidor a fazer ou deixar de fazer algo contra sua
vontade. É importante lembrar que “ninguém está
obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma, senão em
virtude de lei” (art.5o CF). Um exemplo claro da
abusividade contratual surge nos contratos de venda
casada, quando o consumidor é obrigado a contratar
serviços que não lhe interessam para que possa usufruir
de seus direitos. A abusividade pode ocorrer de diversas
formas, inclusive quando forem suprimidos direitos
básicos do consumidor, por exemplo quando afastar
cláusulas que estabeleçam inversão do ônus da prova
sem prejuízo de direitos ao consumidor (art. 51, VI,
CDC) ou quando obrigam a aceitação da arbitragem
nos contratos de adesão (art.51, VII, CDC). A lei
estabelece garantias ao consumidor na defesa de seus
direitos, dentre elas o direito de inversão do ônus da
prova em decorrência de sua hipossuficiência (art. 6º,
VIII, CDC).
116
Na seara imobiliária, exemplo de cláusulas abusivas surgem quando o adquirente

de financiamento bancário na compra de seu imóvel novo é obrigado a contratar cartões
de crédito e créditos pessoais junto ao agente financeiro, ou quando só é possível adquirir
determinado terreno em condomínio, se, também, comprar projeto e contratar
engenheiro indicado pela construtora para edificar a obra.
6. COBRANÇAS INDEVIDAS
O consumidor tem direito a receber em dobro as cobranças indevidas que foram
pagas, mas é necessário provar que houve dolo do credor. As cobranças, mesmo quando
devidas, não podem submeter o devedor ou seus familiares a vexame, ameaças ou
qualquer outro tipo de constrangimento. Embora esse direito seja interpretado por
alguns como um retrocesso por facilitar a inadimplência, evita, na verdade, exageros e
abuso de poder daqueles credores que utilizam de seus direitos para prejudicar e afetar,
ainda mais, o devedor de boa-fé. Dessa forma, o inquilino devedor deve ser cobrado de
forma equilibrada e pessoal, sem gritos, empurrões, palavras de baixo calão ou por
cobrador em sua porta de casa.
6.1 PAGAMENTO SÓ EM DINHEIRO

Por mais que a situação possa ser vexatória,
não existe lei no Brasil que obrigue o empresário
ou o proprietário de imóveis a receber pagamento
em cheque ou cartão de crédito. Por essa razão,
quando o consumidor não estiver com dinheiro
em mãos, cabe a ele verificar a possibilidade de
pagamento com cartão de crédito, antes de
consumir o produto. Ao fornecedor de produtos
ou serviços, é recomendável exibir informações e
alertar seus clientes da impossibilidade de receber
o pagamento que não seja em dinheiro. A única obrigação, portanto, é que o pagamento
seja em moeda nacional, pois ninguém é obrigado a aceitar outro tipo de moeda como
pagamento por seus serviços, ainda que mais vantajoso. Nada impede que o pagamento
seja realizado em outro tipo de produto ou serviços. Quando isso ocorre, surge a
permuta, escambo ou troca.
117
7 COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEIS E O CDC
O compromisso de compra e venda de imóveis novos ou em construção está
sujeito aos dispositivos previstos no Código de Defesa do Consumidor. Esse tipo de
contrato quando firmado diretamente com construtoras, dependem da conclusão de
escritura pública de compra e venda, lavrada por Tabelionato de Notas, exceto quando o
valor fiscal do imóvel for inferior a 30 (trinta) vezes o salário-mínimo do Brasil. Outra
hipótese, quando realizados com interveniência do Sistema Financeiro de Habitação -
SFH, o contrato particular de compra e venda possui força de escritura pública, bastando
que após a quitação do imóvel, a baixa da alienação fiduciária seja averbada no Ofício de
Registro Geral de Imóveis – RGI.
Nessas hipóteses, o adquirente de imóveis encontrasse protegido pelas regras do

Código de Defesa do Consumidor por ser caracterizado como hipossuficiente e não lhe
ser possível discutir e alterar cláusulas e condições contratuais, exceto aquelas que
definem o objeto do contrato, preço do imóvel e condições de pagamento.
Existem condições dentro desse tipo de contrato que merecem atenção especial. A
primeira delas diz respeito à correção e ao valor da multa moratória quando há atraso no
pagamento das prestações periódicas, pois não podem ser demasiadamente elevadas para
não extrapolar a condição do adquirente do imóvel pagá-las. A segunda em relação ao
tamanho do imóvel, cuja diferença de área não pode ser inferir a 5% (cinco por cento) do
definido no contrato de compra e venda. Se a diferença for superior a esse percentual,
cabe ao adquirente do imóvel requerer abatimento no preço do imóvel ou resolver o
contrato, mediante devolução de todo o valor pago.
A terceira e última condição, refere-se à multa rescisória do contrato em caso de

resolução unilateral por parte do comprador que pode ser de 25% (vinte e cinco por
cento) ou 50% (cinquenta por cento), quando o empreendimento estiver protegido pelo
regime do patrimônio de afetação (Lei no 13.786/18 – Lei dos Distratos).
118
8 HONORÁRIOS DE CORRETAGEM APARTADOS

O Superior Tribunal de Justiça – STJ pacificou
entendimento de que os corretores de imóveis têm o
direito de receber seus honorários de intermediação
apartados (separados). Vale ressaltar, todavia, que isso só
é possível se o consumidor adquirente estiver ciente
desse pagamento através de folders, e-mails ou placas de
alerta dentro dos stands de venda. Os honorários em
apartados não podem gerar mais ônus aos adquirentes
de imóveis, apenas devem ser destacados do preço do
imóvel e pagos separadamente ao corretor
intermediador da transação. Melhor exemplificando,
preço total do imóvel é de R$ 200.000,00. Valor dos
honorários do corretor é de R$ 10.000,00, equivalente
a 5% sobre o preço do imóvel. O adquirente do imóvel
pagará R$ 190.000,00 à construtora e R$ 10.000,00 ao
corretor de imóveis ou imobiliária que intermediou a transação.
Essa prática vem sendo adotada por algumas construtoras como forma de reduzir
sua carga tributária. Entretanto, segundo opinião de especialistas, não é vantagem para o
corretor de imóveis, principalmente pelo fato do seu cliente acreditar que está pagando
por serviços que foram contratados pelas construtoras, ainda mais em momento de
elevados gastos financeiros com a aquisição do imóvel.
119
ANOTAÇÕES
120
ANOTAÇÕES
121
ANOTAÇÕES
122
Anexos
I. Contrato de Locação de Prédio Urbano

II. Laudo de Vistoria
III. Carta de Preferência Na Compra de Imóvel Alugado
IV. Solicitação de Chaves
V. Autorização de Administração de Bens Convencional
VI. Autorização Só Locação (Sem Administração)
VII. Autorização de Administração de Bens Com Garantia
de Pagamento do Aluguel
VIII. Carta de Boas Vindas
IX. Distrato Comum
X. Distrato Com Ônus
XI. Relação de Documentos Cadastrais
XII. Contrato de Locação de Prédio Urbano
(Garantido Por Título De Capitalização)
XIII. Contrato de Locação de Prédio Urbano
(Garantido Por Seguro de Fiança Locatícia)
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO
Valor do Aluguel R$ _________________

Valor do Incentivo R$ _________________
Aluguel Incentivado R$ _________________
LOCADOR/A(ES) _______________________________________________________________________
_______________________________________________________________________
ora representado/a(s), por procuração pela sua bastante procuradora XXXXXXXX, CRECI
XXXX-X, CNPJ. XX.XXX.XXX/XXXX-XX, estabelecida nesta Capital.
LOCATÁRIO/A(S) _______________________________________________________________________
_______________________________________________________________________
FIADOR/A(ES) E, como co-obrigado/a(s) solidariamente responsável(eis) com o/a(s) LOCATÁRIO/A(S), na
expressa e irrevogável condição de FIADOR/A(ES) e PRINCIPAL(AIS) PAGADOR/A(ES)
_______________________________________________________________________
_______________________________________________________________________
OBJETO E o(s) imóvel(eis) objeto desta locação é(são): _____________________________________

FINALIDADE _______________________________________________________________________
DA LOCAÇÃO O/a(s) qual(ais) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obriga(m)-se a usar exclusivamente para fins
_______________________________________________________________________
PRAZO O prazo desta locação é de _____ (__________________) meses, com início do prazo em
______________ e término do prazo em ______________________________________
VALOR DO O valor mensal do aluguel, livremente ajustado pelas partes é R$ _____________
ALUGUEL (_____________), exigível no dia ______ (_____________) de cada mês; vencendo-se o
E LOCAL DE primeiro aluguel em ____________ o qual o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) pagará(ão)
PAGAMENTO diretamente à XXXXXX, estabelecida no endereço do seu conhecimento, salvo se houver
disposição contrária neste contrato, indicando-lhe(s) local diferente para pagamento.
REAJUSTE(S) Para o primeiro período da locação, o valor ajustado é R$ _______________
DO ALUGUEL (______________________________________________________________________)
reajustável automaticamente, após cada menor período admitido por lei, tomando-se como
base para cálculo a variação do IGPM/FGV – Índice Geral de Preços do Mercado da
Fundação Getúlio Vargas ou, na sua falta, a do IPC/FGV – Índice de Preços ao Consumidor
da Fundação Getúlio Vargas ou, ainda por acordo entre as partes, para reconduzir o aluguel
ao justo valor de mercado.
MULTA Para os fins previstos na CLÁUSULA 13, fica estipulada e aceita pelas partes a multa
CONVENCIONAL convencional de R$ ___________ (__________________________________________)
equivalente a 3 (três) vezes o valor do aluguel mensal vigente à época da infração,
devidamente corrigido monetariamente.
O valor do aluguel mensal sofrerá uma redução de ______ (__________) por cento, a título
ABATIMENTO OU de incentivo à pontualidade, sempre que for pago até o dia do respectivo vencimento. O
INCENTIVO pagamento efetuado após o dia do vencimento não gozará desse abatimento, sob nenhum
pretexto.
JUROS E Qualquer atraso no pagamento, porventura verificado, caracterizará a mora do/a(s)
CORREÇÃO LOCATÁRIO/A(S), sujeitando-o/a(s) ao pagamento de juros legais e, se o atraso for
MONETÁRIA superior a 30 (trinta) dias, ficará(ão) ainda sujeito/a(s) à correção monetária, incorrendo
também em grave infração contratual, sujeitando-o/a(s) a todas as penalidades previstas
neste contrato e na legislação pertinente à matéria.
1) O/A(S) LOCATÁRIO/A(S), o/a(s) e seu/sua(s) FIADOR/A(ES) têm entre si justa e contratada a presente locação,
que se rege pela Legislação que disciplina a locação de prédio urbano e, notadamente, pelos termos do presente
Contrato, que, obriga as partes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.
2) Vencido o prazo da locação, ou se a locação vier a ser rescindida, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) se obriga(am) a restituir
o imóvel ora locado(s), completamente limpo, pintado (por dentro e por fora) vago e desocupado e no estado em que o
recebeu(ram), salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, independentemente de qualquer notificação, aviso,
medida ou formalidade do/a(s) LOCADOR/A(ES).
2.1 – A seu exclusivo critério o/a(s) LOCADOR/A(ES) poderá(ão) aceitar o encargo de promover a pintura do
imóvel, mediante o pagamento pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) de uma importância equivalente a 1 (um) mês do
aluguel vigente à época.
2.2 – A responsabilidade do/a (s) LOCATÁRIO/A(S) somente será considerada plenamente satisfeita quando
o/a(s) LOCADOR/A(ES) aceitar(em) a devolução das chaves do imóvel, acompanhadas de declaração do
Síndico referente à quitação das obrigações para com o condomínio, se for o caso, bem como da prova da
quitação das contas de consumo de energia elétrica, de água (quando for o caso), dos impostos prediais e das
demais taxas devidas até aquela data. Por ocasião da aceitação das chaves, o/a(s) LOCADOR/A(ES)
formalizará(ão) o ato, por escrito.
3) O aluguel mensal, livremente ajustados pelas partes, é aquele indicado na primeira página deste Contrato, ficando
também a cargo do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) o pagamento da totalidade dos demais encargos contratuais, conforme
disposto na cláusula 5a (quinta) deste instrumento.
3.1 – O aluguel mensal sofrerá reajustes periódicos, os quais serão feitos nos prazos e da forma indicada na
primeira página, tomando-se por base, para efeito de cálculo das devidas correções, o preço e valor
correspondente ao aluguel vigente.
3.2 – As partes concordam expressamente que essas correções previstas sejam de automática aplicação,
tornando-se
dispensáveis quaisquer comunicações, notificações, ou interpelações ao/à(s) LOCATÁRIO/A(S).
4) No prazo desta locação e no da sua eventual prorrogação, ficará a cargo exclusivo do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) o
pagamento da totalidade dos impostos prediais e/ou territoriais, taxas e tributos incidentes sobre o(s) imóvel(eis) ou
que sobre este(s) venham a incidir, pequenas tarifas para pagamento do aluguel e/ou encargos na rede bancária;
respondendo também o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) pelas despesas ordinárias necessárias à administração do prédio
(condomínio), entendendo-se como tais: encargos de força de luz, água e saneamento, salários, encargos trabalhistas e
contribuições previdenciárias dos empregados necessários ao edifício, limpeza e conservação das instalações de uso
comum; manutenção de equipamentos hidráulicos e elétricos de uso comum; de elevadores; pequenos reparos em
partes externas das instalações hidráulicas, elétricas e outros.
5) Todos os pagamentos devidos pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a título de aluguel, impostos municipais, taxas e demais
encargos relacionados no item 4 (quatro) deste instrumento, deverão ser efetuados pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S),
obrigando-se este/a(s) entregar(em) ao/à(s) LOCADOR/A(S) os comprovantes originais de pagamento, devidamente
quitados mensalmente.
5.1 – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) não poderá(ão) parcelar taxas de qualquer natureza e tributos vencidos
incidentes sobre o(s) imóvel(eis), salvo se autorizado/a(s) pelo/a(s) PROPRIETÁRIO/A(S) por escrito, de modo
induvidoso, ficando estipulado e aceito pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) que qualquer parcelamento, ainda que não
vencido, terá que ser pago e liquidado pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) antes da efetiva entrega do(s) imóvel(eis),
sendo esta condição “sine qua non” para a aceitação da devolução.
6) O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) declara(am) neste ato, haver vistoriado o(s) imóvel(eis) objeto desta locação e
constatado encontrar(em)-se ele(s) em perfeito estado de conservação e limpeza, com aparelhos sanitários, instalações
de água, de eletricidade, esgoto, gás e telefone, as vidraças, chaves, torneiras, pias, ralos e demais acessórios, tudo em
condições de perfeito funcionamento e uso.
6.1 – Obriga(am)-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a conservar em perfeita ordem o(s) imóvel(eis) ora recebido(s)
em locação, nas condições em que o(s) recebe(em), bem como todos os seus acessórios, e a realizar às suas
expensas todas as obras necessárias a essa perfeita conservação, correndo por conta do/a(s) LOCADOR/A(ES),
exclusivamente, aquelas que importarem na segurança estrutural do(s) imóvel(eis).
6.2 – Todos os estragos porventura verificados no(s) imóvel(eis), deverão ser reparados pelo/a(s)
LOCATÁRIO/A(S), ficando ele/a(s) responsável(eis) pelo pagamento dos aluguéis e de todos os encargos,
devidamente corrigidos monetariamente, enquanto estiverem sendo efetuados tais reparos e até sua total
conclusão.
7) Para toda e qualquer benfeitoria a ser introduzida no(s) imóvel(eis) ou em suas instalações, quer internas como
externas, e mesmo para colocação de placas, letreiros, etc., faz-se necessária a prévia autorização do/a(s)
LOCADOR/A(ES), por escrito.
7.1 – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) não terá(ão) direito, seja a que pretexto for, à qualquer indenização, nem
mesmo à retenção do(s) imóvel(eis), por eventuais benfeitorias nele(s) realizadas, ainda que tenham o caráter de
necessárias e que tenham sido previamente autorizadas pelo/a(s) LOCADOR/A(ES).
7.2 – Caso não convier ao/à(s) LOCADOR/A(ES) a permanência no(s) imóvel(eis) de qualquer benfeitoria ou
obra, ainda que haja sido autorizada, deverá(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) demoli-la e removê-la às suas custas.
8) Por esta e na melhor forma de direito, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) dá(ão) ao/à(s) LOCADOR/A(ES) a faculdade de
vistoriar o(s) imóvel(eis) ora locado(s). A locação poderá ser rescindida pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) se o/a(s)
LOCATÁRIO/A(S) recusar(em) ou impedir(em), por quaisquer meios, a visita ou vistoria do(s) imóvel(eis) pelo/a(s)
LOCADOR/A(ES) ou por pessoa outra devidamente credenciada por ele/a(s).
8.1 – Se, feita a vistoria, for constatado qualquer dano no(s) imóvel(eis) ou em seus pertences, o/a(s)
LOCADOR/A(ES) notificará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) para, no prazo de 10 (dez) dias, proceder(em) os
reparos e consertos necessários, correndo as despesas respectivas por conta dele/a(s), LOCATÁRIO/A(S), sob
pena de se caracterizar grave infração contratual, motivando a rescisão da locação através da competente ação de
despejo.
8.2 – A locação também poderá ser rescindida se o(s) imóvel(eis) vier(em) a ser exposto(s) à venda e o/a(s)
LOCATÁRIO/A(S), por si ou por interposta pessoa, impedir(em) ou dificultar(em) a sua visitação por parte de
eventuais compradores, no horário das 8:30 às 18:00 horas.
9) Não é permitida a cessão ou transferência deste Contrato, nem a sublocação ou empréstimo do(s) imóvel(eis)
locado(s), no todo ou em parte, ainda que gratuitamente, sem prévio consentimento do/a(s) LOCADOR/A(ES), por
escrito, não se presumindo o consentimento do/a(s) LOCADOR/A(ES) pela simples demora em manifestar
formalmente a sua oposição.
9.1 – Em se tratando de pessoa jurídica, e a locação destinando-se a fins comerciais ou a fins não residenciais,
entender-se-á a sublocação, empréstimo ou transferência não autorizados pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) qualquer
alteração que venha a ser efetuada na firma ou no contrato social do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), objetivando a
entrada ou a saída de sócio(s), fato esse que autorizará a rescisão do presente contrato de pleno direito,
sujeitando-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) à multa convencional estipulada na Cláusula 13 (treze).
10) Havendo regulamento especial para o(s) imóvel(eis) e/ou para os condôminos, imposto pela Administração do
edifício ou pelo Condomínio, obriga(am)-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a respeitá-lo integralmente, passando as
respectivas disposições a constituir cláusulas deste contrato, por extensão jurídica, como se nele estivessem transcritas.
De qualquer forma, não poderá(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) infringir as normas referentes ao direito de vizinhança,
notadamente no que se referir ao sossego e respeito aos seus vizinhos, sendo-lhe(s) ainda terminantemente proibida a
prática, no imóvel, de jogos de azar, leilões e/ou quaisquer eventuais atos contrários aos bons costumes e à ordem
pública.
11) O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) fica(am) obrigado/a(s) a, no curso da locação, satisfazer(em) a todas as intimações dos
poderes públicos a que der(em) causa, as quais motivarão a rescisão do presente contrato.
11.1 – Todas as multas a que o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) der(em) causa, serão por ele/a(s) pagas, ficando ainda
responsável(eis) pelas multas e majorações de impostos, taxas e demais tributos a que der(em) causa pela
retenção indevida dos avisos dos respectivos lançamentos.
12) O/A(S) LOCADOR/A(ES) não terá(ão) qualquer responsabilidade perante o/a(s) LOCATÁRIO/A(S), em caso de
sinistro de qualquer natureza, notadamente desabamento do(s) imóvel(eis), incêndio, mesmo que originado por curto-
circuito ou estrago nas instalações elétricas do(s) imóvel(eis).
13) O/A(S) LOCADOR/A(ES) e o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obrigam-se a respeitar este Contrato tal qual se acha
redigido, incorrendo o Contratante que infringir qualquer das suas cláusulas na multa convencional estipulada na
primeira página deste Instrumento, independentemente de qualquer aviso, formalidade, notificação ou interpelação.
Essa multa será devida e paga, proporcionalmente ao tempo decorrido da locação, inclusive no caso de o/a(s)
LOCATÁRIO/A(S) não manter(em) o(s) imóvel(eis) ora locado(s) em perfeito estado de conservação e limpeza.
14) O/A(S) FIADOR/A(ES) do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), devidamente qualificado/a(s) na primeira folha deste
instrumento, declara(m)-se solidariamente responsável(eis) com ele/a(s) LOCATÁRIO/A(S) por todas as obrigações
assumidas neste Contrato livre e espontaneamente, devendo sua responsabilidade, que se estende aos aluguéis e suas
majorações, multas contratuais, impostos, taxas, despesas de administração, seguros, custas processuais e honorários
advocatícios em eventuais ações de despejo, mesmo que não cientificado/a(s) de tais procedimentos, e bem assim, aos
demais encargos e responsabilidades desta locação, ir até a efetiva entrega das chaves, e estas serem aceitas sem restrição
pelo/a(s) LOCADOR/A(ES), mediante recibo, mesmo depois de findo o prazo contratual.
14.1 – Outrossim, declara(am) expressamente o/a(s) FIADOR/A(ES) e PRINCIPAL(AIS) PAGADOR/A(ES):
a. Que desiste(m) da faculdade de pedir exoneração da fiança, que é assegurada pelo Art. 835 do Código
Civil (Lei n.o 10.406, de 10/02/2002) e renuncia(m) aos direitos previstos nos artigos 366, 837, 838 e 839
do mesmo Diploma Legal.
b. Que não lhe(s) assiste, em ação de execução, por força da solidariedade assumida, o benefício de ordem.
c.Que não é obrigatório para o/a(s) LOCADOR/A(ES) dar(em) prévio conhecimento a ele/a(s),
FIADOR/A(ES), de que seu(s) afiançado(s) se encontra(am) em mora para processamento de ação de
despejo, reconhecendo como obrigação dele(s) FIADOR/A(ES) verificar(em) pessoal e mensalmente a
pontualidade do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), decorrente dos encargos e obrigações aqui assumidos.
14.2 – Em caso de insolvência ou morte do/a(s) FIADOR/A(ES), e se for mais de um, de qualquer deles, o/a(s)
LOCATÁRIO/A(S) se obriga(am) a comunicar por escrito o fato ao/à(s) LOCADOR/A(ES), bem como a
apresentar no prazo de 10 (dez) dias, substituto idôneo, a juízo do/a(s) LOCADOR/A(ES), sob pena de, não o
fazendo, caracterizar-se infração contratual grave que decretará a rescisão do presente contrato,
independentemente de qualquer notificação, medida ou formalidade.
14.3 – A responsabilidade do/a(s) FIADOR/A(ES) e PRINCIPAL(AIS) PAGADOR/A(ES) é solidária para
todos os fins e efeitos de direito e perdurará por prazo indeterminado, até a data da efetiva entrega das chaves,
cuja aceitação será formalizada pelo/a(s) LOCADOR/A(ES), por escrito.
14.4 – A fiança ora contratada se estenderá a eventuais modificações da locação, quer resultantes do texto legal,
quer por acordo entre as partes LOCADOR/A(ES) e LOCATÁRIO/A(S), mesmo que desse acordo não
participe(em) o(s) FIADOR/A(ES), o(s) qual(ais) responderá(ão), sempre, por todos os efeitos de quaisquer
modificações da locação, notadamente a que prorroga a locação por prazo indeterminado se, findo prazo
ajustado, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) continuar(em) na posse do imóvel (Art. 46, parágrafo 1o, Lei 8.245/91),
disposições estas com as quais, de logo, o(s) FIADOR/A(ES) anui(anuem).
14.5 – O FIADOR varão, se for o caso da fiança aqui prestada, garante expressa e formalmente a autenticidade
da assinatura de sua esposa neste Contrato, respondendo civil e criminalmente pela veracidade desta declaração.
15) Tudo quanto for devido em razão deste Contrato será cobrado em ação apropriada no foro desta Capital, correndo
por conta da parte vencida todas as despesas judiciais e extrajudiciais, mais 20% (vinte por cento) de honorários
advocatícios, sendo certo que essa percentagem será reduzida para 10% (dez por cento) quando a responsabilidade for
liquidado amigavelmente no escritório do(s) advogado(s) do/a(s) LOCADOR/A(ES), independentemente de qualquer
procedimento judicial, não podendo o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) se opor(em) ao pagamento de tal porcentagem, sob
qualquer pretexto, desde que esteja(m) em atraso no pagamento do(s) aluguel(éis) e/ou demais encargos da locação.
16) Qualquer atraso no pagamento de aluguel e/ou encargo desta locação sujeitará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) à
MULTA MORATÓRIA DE 1% (um por cento) para cada dia de atraso, até o limite de 20% (vinte por cento) do
principal, além dos juros legais de 1% (um por cento) ao mês ou fração de mês. E, se o atraso for igual ou superior a 30
(trinta) dias, ficará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) sujeito/a(s), também, à correção monetária devida; incorrendo ainda
em grave infração contratural, geradora da rescisão desta locação; sujeitando-o/a(s) às penalidades previstas em lei e,
notadamente, às estipuladas e acordadas neste Contrato de Locação.
17) OUTORGA DE PODERES – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) e o(s) FIADOR/A(ES) e CÔNJUGE(S) – todos já
devidamente qualificados – nomeiam e constituem, neste ato, uns aos outros seus bastantes procuradores para
receber(em), uns pelos outros, qualquer um por quaisquer outros, intimações, citações iniciais, interpelações, e/ou
notificações judiciais ou extrajudiciais resultantes ou consequentes da presente locação, dispensando-se de logo, para
tais fins, toda e qualquer formalidade; obrigando-se, todos, a darem tudo por bom, firme e valioso; outorga de poderes
esta que fazem entre si reciprocamente, em caráter irrevogável e irretratável.
18) Todas as despesas de correntes deste Contrato, inclusive seu registro, serão da exclusiva e inteira responsabilidade
do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), o/a(s) qual(ais) declara(m) que, nesta data, recebeu(ram) as chaves e toma(m) posse do(s)
imóvel(eis), obrigando-se a usá-lo(s) única exclusivamente para fins
___________________________________________________.
19) Havendo interesse do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) em continuar com a locação do imóvel obriga(m)-se a manifestar
seu interesse, por escrito, com até 30 dias de antecedência do término do prazo certo e determinado desta locação,
para, mediante atualização dos seus dados cadastrais, somado aos do(s) seu(s) FIADOR(ES), se for também do
interesse do/a(s) LOCADOR/A(ES), a elaboração do novo instrumento de contrato, ficando pactuado e aceito que em
vindo o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a descumprir tal obrigação, sujeitar-se-á(ão) ao pagamento da multa convencionada
na Cláusula 13 (treze), sem prejuízo do direito do/a(s) LOCADOR/A(ES) de ingressar(em) em juízo com a
competente ação de despejo por não mais convir a Locação.
20) Os aluguéis deverão ser pagos mensalmente na sede da EMPRESA. Entretanto, fica facultado o/a(s)
LOCATÁRIO/A(S) efetuar o pagamento do aluguel na rede bancária, através de boleto, se lhe(s) for mais conveniente
essa modalidade de pagamento, arcando ele/a(s) como pagamento das tarifas cobradas pelo banco. Nessa hipótese,
deverá(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) comunicar à EMPRESA sua intenção, por escrito, para que sejam providenciados
os boletos.
21) O horário de funcionamento do Setor Administrativo da EMPRESA é de 8:00 às 12:00 e de 14:00 às 18:00 de
segunda a sexta, e de 9:00 às 13:00 aos sábados.
22) O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) obriga(m)-se transferir e a manter em seu nome as contas de energia e de água,
respectivamente, perante a (EMPRESA DE ENERGIA ELÉTRICA) e a (EMPRESA DE ÁGUA E SANEAMENTO),
durante todo o prazo da locação, bem como a transferi-las de volta para o nome do/a(s) LOCADOR/A(S) ao término
da locação.
23) As partes pactuam e aceitam que os reajustes dos valores dos aluguéis passem a ter a menor de todas as
periodicidades que, futuramente, a Lei Inquilinária venha a permitir, e isso entrará em vigor tão logo a lei o permita,
tornando-se dispensáveis todo e qualquer aviso, notificação ou formalidade judicial ou extrajudicial.
24) O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) e o/a(s) seu/sua(s) FIADOR/A(ES) confessam que leram, entenderam e aceitam o
presente instrumento de contrato de locação, tal como se acha redigido, nada tendo a lhe opor ou contraditar.
E, por estarem justas e contratadas, as Partes assinam o presente Contrato, na presença de 2 (duas) testemunhas,
elegendo o foro da Comarca do Recife, Pernambuco, para dirimir qualquer eventual demanda oriunda desta Locação,
renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou venha a ser, inclusive o foro de domicílio.
(Local), XX de XXXXXXX de 20XX
____________________________________________
p.p LOCADOR/A(ES)
____________________________________________
LOCATÁRIO(A)
____________________________________________
LOCATÁRIO(A)
____________________________________________
FIADOR(A)
____________________________________________
ESPOSA(O) DO(A) FIADOR(A)
____________________________________________
FIADOR(A)
____________________________________________
ESPOSA(O) DO(A) FIADOR(A)
Testemunhas:
____________________________________________
____________________________________________
LAUDO DE VISTORIA
VARANDA/TERRAÇO 1 Obs.:
1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco
2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas
3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas
4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros
5 Acessórios Armador de Rede
6 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela
VARANDA/TERRAÇO 2 Obs.:
SALA 1 Obs.:
Armário
5 Acessórios Armador de Rede Painel p/TV Prancha
Embutido
SALA 2 Obs.:
Armário
Embutido
LAVABO Obs.:
4 Acessórios Pia Inox Pia Louça Arm. Inferior Arm. Superior
CIRCULAÇÃO Obs.:
4 Acessórios Pia Inox Pia Louça Arm. Inferior Arm. Superior
WC SOCIAL Obs.:
Bacia
6 Acessórios Bacia Simples Assento
Acoplada
Box Acrílico Box Vidro Arm. Inf. Arm. Sup.
Chuveiro Elétrico Chuveiro Pia Mármore Pia Louça
Descarga
Descarga Suspensa
Acoplada
QUARTO 1 Obs.:
Armário
Embutido
7 Janelas Alumínio Madeira
WC DO QUARTO 1 Obs.:
Bacia
Acoplada
Box Acrílico Box Vidro Arm. Inferior Arm. Superior
Descarga
Descarga Suspensa
Acoplada
QUARTO 2 Obs.:
Armário
Embutido
Bacia
Acoplada
Descarga
Descarga Suspensa
Acoplada
QUARTO 3 Obs.:
Armário
Embutido
Bacia
Acoplada
Descarga
Descarga Suspensa
Acoplada
QUARTO 4 Obs.:
5 Acessórios Armador de Rede Arm. Emb. Painel p/TV Prancha
6 Acessórios Bacia Simples Bacia Acop Assento
Descarga Suspensa Desc. Acop.
COZINHA Obs.:
6 Acessórios Armário Inferior Arm. Sup. Prancha Mad. Prancha Vidro
Balcão Inox Balcão Már. Balcão Granilite Interfone
Campainha
COPA Obs.:
ÁREA DE SERVIÇO Obs.:

5 Acessórios Lavanderia Armários
6 Luminárias Spot C ou S/L Plafon
WC DE SERVIÇO Obs.:
Bacia
Acoplada
Box Acrílico Box Vidro Arm. Inf. Arm. Sup.
Chuveiro Elétrico Chuveiro S. Pia Mármore Pia Louça
Descarga Suspensa Desc. Acop.
QUARTO DE SERVIÇO Obs.:

5 Acessórios Armador de Rede Arm. Emb. Painel p/TV Prancha
DADOS COMPLEMENTARES
DESCRIÇÃO OBS.: DESCRIÇÃO OBS.: DESCRIÇÃO OBS.:

SIM NÃO SIM NÃO
Quintal Bomba d'água Área de construção

Estacionamento Gerador Área útil
Salão de festas Central de gás Frente recuada
Playground Portão eletrônico Nº de oitões
Caixão Poço artesiano Nº Garagens pilotis
Piscina Gradeado Nº Garagens subsolo
Motor piscina Lajeado Nº Apartamentos por andar
Sauna Canil Nº Elevadores
Guarita Churrasqueira Leitura relógio energia
Alarme de furto Cisterna Leitura relógio água
Árvores grande porte Alarme de incêndio Valor do IPTU mensal
Valor taxa do condomínio
Observações:
(Local), XX de XXXXXX de 20XX
Ilmo/a(s). Sr/a(s).
Nome completo
Endereço do imóvel
Prezado/a(s) Senhor/a(s):
Comunico(amos) a V. Sa.(s). que o imóvel referido no seu endereço supra está exposto à venda, pelo preço e
nas condições indicadas ao final.
A intermediação da venda está confiada à EMPRESA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., estabelecida na
Rua da Glória, n. 100, no bairro das Graças, no Recife/PE. (Fone 81. XXXXXXX), onde a documentação do imóvel
poderá ser examinada, durante o horário comercial, na hipótese de haver por parte de V.Sa.(s). interesse na aquisição.
Inclusive, não existem débitos ou gravames sobre o imóvel.
Por gentileza, queira(m) informar à IMOBILIÁRIA o horário da conveniência de V.Sa.(s)., para que os
corretores apresentem o imóvel a eventuais clientes interessados na aquisição.
Agradecendo antecipadamente toda a atenção dispensada, firmo(amos) a presente.
Preço e condições de Pagamento:
Cordialmente,
____________________________________________
Proprietário(a):
Endereço:
____________________________________________
Proprietário(a):
Endereço:
TERMO DE SOLICITAÇÃO DE CHAVES
Nome Completo do(a) Cliente Solicitante:

__________________________________________________________________________________________
Identidade: ___________________________________ CPF: ________________________________________
Endereço:
__________________________________________________________________________________________
Fones:
Residencial: ___________________________________ Profissional: __________________________________
Celular: ______________________________________ WhatsApp: ___________________________________
Chaves retiradas às __________________________ Hs. Devolvidas às ______________________________ Hs.
Solicitação – Solicito à ___________________________________ a(s) chave(s) do(s) imóvel(eis) abaixo

referidos(s), para visitação, sem compromisso, comprometendo-me a devolvê-la(s) em até 03 (três) horas.
Imóvel(eis) Quantidade de Chaves

1-
2-
3-
(Local), ______ de ___________________ de ________
____________________________________________
Solicitante
ADMINISTRAÇÃO DE BENS CONVENCIONAL
Nome Completo do(a) Proprietário(a):

__________________________________________________________________________________________
Nacionalidade: ________________________________ Estado Civil: __________________________________
Identidade: ___________________________________ CPF: ________________________________________
Profissão:_____________________________________ Data Aniversário:_______________________________
Endereço:
__________________________________________________________________________________________
E-mail:
__________________________________________________________________________________________
CONDIÇÕES GERAIS
1) O(A) PROPRIETÁRIO(A) autoriza a EMPRESA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., CRECI XXXX-X,

CNPJ.XX.XXX.XXX/XXXX-XX, a promover a locação do imóvel adiante discriminado, de sua propriedade,
assegurando-lhe absoluta exclusividade. O prazo desta exclusividade é de 30 (trinta) dias. Será considerado prorrogado
o prazo, por iguais períodos, se o(a) PROPRIETÁRIO/A não comunicar à EMPRESA, por escrito, até 5 (cinco) dias
antes do término aprazado, seu interesse de não renovar a exclusividade referida.
2) Se o(a) PROPRIETÁRIO(A) ajustar qualquer locação diretamente ou por intermédio de interposta pessoa, no
período de vigência da exclusividade assegurada, indenizará a EMPRESA pelos serviços contratados, mediante o
pagamento à vista do valor equivalente a 1 (um) mês de aluguel.
3) Ocorrendo a locação do imóvel, a EMPRESA obriga-se a prestar ao(à) PROPRIETÁRIO(A) os seguintes serviços de
administração: elaborar Contrato de Locação, receber aluguéis e outros valores consequentes, correlatos ou relativos à
locação celebrada com o(s) Locatário(s), podendo efetuar recebimentos através de bancos credenciados pela
EMPRESA; efetuar ou autorizar, se necessário, pagamentos de impostos e taxas que incidirem sobre o imóvel
administrado; efetuar ou autorizar pequenas despesas eventualmente necessárias à conservação do imóvel, bem como
despesas extras do condomínio (se for o caso), quando não seja de responsabilidade do(s) Locatário(s), abatendo os
respectivos valores dos aluguéis recebidos; prestar assistência jurídica na locação contratada; promover eventuais ações
ou procedimentos judiciais na defesa dos interesses do(a) PROPRIETÁRIO(A), desde que se relacionem com a
locação, correndo por conta deste(a) as custas e despesas necessárias ao andamento da(s) causa(s); reajustar os valores
dos aluguéis conforme as leis do inquilinato vigentes; realugar o imóvel ao se desocupar; exigir Fiador(es) idôneo(s) ou
outra modalidade de garantia da locação; fiscalizar as ocupações do imóvel administrado, exigindo do(s) Locatário(s)
integral cumprimento das obrigações pactuadas.
4) Para os fins aqui previstos, fica a EMPRESA, constituída pelo(a) PROPRIETÁRIO(A) como sua bastante
Procuradora, com os poderes da cláusula “AD NEGOTIA”, para locar e administrar o imóvel de sua propriedade,
podendo: emitir recibos, dar quitações, assinar contratos e fazer acordo(s) com Locatário(s), quando julgar
convenientes aos interesses do(a) Outorgante; representar o(a) PROPRIETÁRIO(A) perante quem de direito, no
estrito cumprimento das finalidades do presente Contrato; constituir ADVOGADO para a defesa dos interesses do(a)
PROPRIETÁRIO(A), com a cláusula “AD JUDICIA”, com poderes para o foro em geral, em qualquer Juízo, Instância
ou Tribunal, podendo propor ações, variar e desistir delas, concordar, discordar, transigir e firmar compromissos;
praticar, enfim, todos os demais atos necessários ao fiel e cabal desempenho do Mandato Procuratório instituído nesta
Cláusula, podendo inclusive substabelecer.
5) O prazo deste CONVÊNIO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO DE BENS será sempre

igual ao prazo da locação do imóvel, ressaltando-se que o presente Convênio de Administração de Bens Convencional
não poderá ser alterado para o Convênio de Administração de Bens com Garantia de Pagamento de Aluguel ou
qualquer outra modalidade durante a vigência de qualquer locação, ficando claro que, para se operar tal alteração,
necessário se faz que as partes formalizem o Contrato específico, cujas cláusulas e condições são diferentes das deste
Contrato.
6) Pelos serviços ora contratados, o(a) PROPRIETÁRIO(A) pagará à EMPRESA o valor integral do primeiro aluguel,
como honorários pela intermediação na locação; e, mensalmente, a importância liquida, livre de impostos e taxas de
qualquer natureza, equivalente a 10% (dez por cento) do valor do aluguel mensal do imóvel administrado, não
podendo esta remuneração jamais ser inferior a 14% (quatorze por cento) de um Salário Mínimo vigente à época dos
recebimentos; ficando acordado também que no mês de dezembro de cada ano pagará mais 10% (dez por cento) como
honorários suplementares. Ocorrendo a hipótese de a EMPRESA receber do(s) Locatário(s) valores referentes a multas
contratuais ou de não lhe(s) conceder abatimento(s) contratuais, quando por ocasião de recebimento(s) de aluguel(eis)
após o vencimento, a EMPRESA terá direito à metade dos valores das multas e dos descontos não concedidos. Fica a
EMPRESA autorizada expressamente a deduzir suas remunerações dos valores recebidos do(s) Locatário(s) ou de seu(s)
Fiador(es), automaticamente, inclusive eventuais valores devidos pelo(a) Inquilino(a) à EMPRESA e que o(a)
PROPRIETÁRIO(A) decida dispensá-los, obrigando-se a creditar os valores devidos ao(à) PROPRIETÁRIO(A) no
prazo de até 7 (sete) dias úteis, após o(s) recebimentos(s).
6.1 Poderá a EMPRESA repassar o aluguel para o/a PROPRIETÁRIO(A), antes de o haver recebido do(s)
locatário(s), querendo; ficando, nessa hipótese, investida nos respectivos direitos creditórios dele(a)
PROPRIETÁRIO(A).
6.2 Havendo necessidade ou conveniência de salvaguardar interesses do(a) PROPRIETÁRIO(A), vindo a
EMPRESA a elaborar novo contrato de locação com mesmo inquilino(a), a EMPRESA fará jus a 50%
(cinquenta por cento) do valor do primeiro aluguel recebido na vigência do novo contrato.
7) A EMPRESA prestará contas dos recebimentos ao(à) PROPRIETÁRIO(A) ou a quem por este(a) expressamente
credenciado, sendo obrigação do(a) PROPRIETÁRIO(A) conferi-las nos Escritórios da EMPRESA ao menos uma vez
em cada semestre. Fica pactuado e aceito que as contas não contestadas pelo(a) PROPRIETÁRIO(A) no prazo de até
180 (cento e oitenta) dias, reputam-se boas, certas, exatas e aprovadas para os fins e efeitos de direito.
8) Na hipótese de o imóvel vir a ser transacionado com qualquer locatário, durante a vigência da locação (por qualquer
documento público ou particular que caracterizar uma transação imobiliária a qualquer título), a EMPRESA fará jus a
uma corretagem correspondente a 5% (cinco por cento) do valor da transação, a qual será devida a partir da data do
ajuste entre as partes.
9) O presente Convênio poderá ser rescindido amigavelmente por qualquer das partes ora contratantes, bastando para
isso que a parte interessada comunique à outra, por escrito, sua intenção, com uma antecedência mínima de 30 (trinta)
dias. Se a rescisão partir do(a) PROPRIETÁRIO(A), a EMPRESA, fará jus ao último aluguel recebido do(s)
Inquilino(s); se, porém, partir da EMPRESA, esta não fará jus aos honorários de 10% (dez por cento) do aluguel
durante aqueles 30 (trinta) dias.
10) O/A PROPRIETÁRIO(A) confessa ter pleno conhecimento de que da locação do imóvel, como de qualquer outro
negócio, decorrem riscos de danos materiais e/ou danos morais. Por isso, a EMPRESA não se responsabiliza por
qualquer prejuízo ou dano, material ou moral, que seja da responsabilidade do(s) locatário(s) ou causado por ele(s), por
seus fiadores ou por terceiros, no imóvel objeto deste contrato ou decorrente da sua locação, sendo certo, entretanto,
que envidará todos os esforços no sentido de conseguir a reparação de tais danos, caso em que comunicará ao(â)
PROPRIETÁRIO(A), para as providências cabíveis. Igualmente, não se responsabilizará por vigilância, limpeza e
conservação do imóvel, podendo, entretanto, contratar serviço de vigilância, prestado por empresa especializada, se o(a)
PROPRIETÁRIO(A) solicitar por escrito tal providência, correndo por conta dele(a) PROPRIETÁRIO(A) as despesas
decorrentes, obrigando-se a antecipar mensalmente o numerário para o(s) pagamento(s) do serviço contratado.
11) Sempre que o aluguel seja reajustado, a EMPRESA fará jus ao valor do reajuste, quando do pagamento do
primeiro mês do aluguel reajustado, sem prejuízo dos seus honorários mensais de 10% (dez por cento).
12) O imóvel a ser administrado é: ________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________
13) O valor locativo mensal sugerido é: ____________________________________________________________
14) O prazo de locação é de até: ______________ (__________________________________) meses.
15) O imóvel destinasse à locação para fins: _________________________________________________________
16) Mensalmente, a EMPRESA creditará os valores ao(à) PROPRIETÁRIO(A) na Conta Bancária n.°:____________
da Agência n°: ________________________________ do Banco: _______________________________________
situada na:___________________________________________________________________________________
OBSERVAÇÕES :
Fica eleito o foro do (CIDADE)/(ESTADO), para dirimir eventuais dúvidas resultantes do presente
Convênio, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou venha a ser.
(Local), ______ de _______________ de _________

Testemunhas:
____________________________________________ ____________________________________________
PROPRIETÁRIO(A)
____________________________________________ ____________________________________________
EMPRESA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
AUTORIZAÇÃO PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEL

__________________________________________________________________________________________
Identidade: ___________________________________ CPF: ________________________________________
Endereço:
__________________________________________________________________________________________
E-mail:
__________________________________________________________________________________________
CONDIÇÕES GERAIS

CNPJ.XX.XXX.XXX/XXXX-XX, a promover a locação do imóvel adiante discriminado, de sua propriedade,
o prazo, por iguais períodos, se o(a) PROPRIETÁRIO/A não comunicar à EMPRESA, por escrito, até 5 (cinco) dias
antes do término aprazado, seu interesse de não renovar a exclusividade referida.
2) A EMPRESA promover aos atos necessários à efetivação da locação, inclusive fará publicidade em jornais;
providenciará a coleta de informações cadastrais do(s) locatário(s) e do(s) seu(s) fiador(es); exigirá fiador(es)
idôneo(s)ou outra modalidade de garantia da locação; e coloca-se à disposição do(a) PROPRIETÁRIO(A) para lhe
prestar esclarecimentos de ordem jurídica, durante a vigência da locação contratada.
3) Pelos serviços ora contratados, o(a) PROPRIETÁRIO(A) pagará à EMPRESA, a título de honorários, a quantia
equivalente ao primeiro aluguel; e, desde já, autoriza a EMPRESA a receber do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) esse primeiro
aluguel, podendo passar-lhe(s) recibo e dar-lhe(s) a devida quitação.
período da vigência da exclusividade assegurada na Cláusula 1 (um), indenizará a EMPRESA pelos serviços
contratados, discriminados na Cláusula 2 (dois), mediante o pagamento da quantia estipulada na Cláusula 3 (três),
competindo à EMPRESA prestar ao(à) PROPRIETÁRIO(A) esclarecimentos de ordem jurídica, relacionados com a
legislação do inquilinato vigente, durante o período da locação contratada.
5) Fica a EMPRESA neste ato constituída pelo(a) PROPRIETÁRIO(A) como sua bastante Procuradora, com os
poderes da cláusula “AD NEGOTIA”, para o fim específico de alugar o imóvel objeto deste Convênio, representando-
o(a) no Contrato de Locação.
6) A EMPRESA não se responsabilizará por limpeza, conservação ou vigilância no imóvel.
7) O(A) PROPRIETÁRIO(A) autoriza a EMPRESA a emitir nota fiscal de prestação de serviços, referente à sua
remuneração ou corretagem, na forma da legislação e dos costumes vigentes.
8) Declara o(a) PROPRIETÁRIO(A) que as despesas do condomínio (se for o caso), impostos prediais, taxas e outros
tributos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel indicado na Cláusula 9 (nove) são de responsabilidade do(s)
locatário(s).
9) O imóvel a ser alugado é: _____________________________________________________________________
10) O valor locativo mensal sugerido é: _____________ (______________________________________________)
11) O prazo de locação é de até: _____________ (______________________________________________) meses.
12) O imóvel destina-se à locação para fim: ( ) Residencial ( ) Não-residencial ( ) Comercial
OBSERVAÇÕES:
Fica eleito o foro do Recife/PE. para dirimir eventuais dúvidas resultantes do presente Convênio, com
renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou venha a ser.
(Local), ______ de _______________ de _________

Testemunhas:
____________________________________________ ____________________________________________
PROPRIETÁRIO(A)
____________________________________________ ____________________________________________
ADMINISTRAÇÃO DE BENS COM GARANTIA DE ALUGUEL

__________________________________________________________________________________________
Identidade: ___________________________________ CPF: ________________________________________
Endereço:
__________________________________________________________________________________________
E-mail:
__________________________________________________________________________________________

CNPJ XX.XXX.XXX/XXXX-XX, a promover a locação do imóvel adiante discriminado, de sua propriedade,
o prazo, por iguais períodos, se o(a) proprietário(a) não comunicar à EMPRESA, por escrito, até 5 (cinco) dias antes
do término aprazado, seu interesse de não renovar a exclusividade referida.
período de vigência da exclusividade assegurada, indenizará a EMPRESA pelos serviços contratados, mediante o
pagamento à vista do valor equivalente a 1 (um) mês de aluguel.
3) Ocorrendo a locação do imóvel, a EMPRESA obriga-se a prestar ao(à) PROPRIETÁRIO(A) os seguintes serviços de
administração: elaborar Contrato de Locação, receber aluguéis e outros valores consequentes, correlatos ou relativos à
locação celebrada com o(s) Locatário(s), podendo efetuar recebimentos através de bancos credenciados pela
EMPRESA, efetuar ou autorizar se necessário, pagamentos de impostos e taxas que incidirem sobre o imóvel
administrado; efetuar ou autorizar pequenas despesas eventualmente necessárias à conservação do imóvel, bem como
despesas extras do condomínio (se for o caso), quando não seja de responsabilidade do(s) Locatário(s), abatendo os
respectivos valores dos aluguéis recebidos; prestar assistência jurídica na locação contratada; promover eventuais ações
ou procedimentos judiciais na defesa dos interesses do(a) PROPRIETÁRIO(A), desde que se relacionem com a
locação, correndo por conta deste(a) as custas e despesas necessárias ao andamento da(s) causa(s); reajustar os valores
dos aluguéis conforme as leis do inquilinato vigentes; realugar o imóvel ao se desocupar; exigir Fiador(es) idôneo(s),
seguro de fiança locatícia ou outra modalidade de garantia da locação; fiscalizar as ocupações do imóvel administrado,
exigindo do(s) Locatário(s) integral cumprimento das obrigações pactuadas.
3.1 Ocorrendo a locação do imóvel, a EMPRESA garante ao(à) PROPRIETÁRIO(A) o pagamento do aluguel
no prazo de até 7 (sete) dias úteis após o vencimento, independentemente do recebimento do(s) Inquilino(s) e,
desde já, fica sub-rogada, por via de consequência, em todos os direitos que couberem ao(à)
PROPRIETÁRIO(A) para recebimento e ressarcimento do(s) aluguel(eis) pago(s) a ele, inclusive multas e outras
cominações contratuais aplicáveis contra o(s) Inquilino(s) ou seu(s) Fiador(es); e esta obrigação da EMPRESA
só se extingue na data em que esta ajuizar contra o(s) Inquilino(s) em mora a competente ação de despejo, ou se
conseguir, extrajudicialmente, a desocupação do imóvel.
4) Para os fins aqui previstos, fica a EMPRESA, constituída pelo(a) PROPRIETÁRIO(A) como sua bastante
Procuradora, com os poderes da cláusula “AD NEGOTIA”, para locar e administrar o imóvel de sua propriedade,
podendo: emitir recibos, dar quitações, assinar contratos e fazer acordo(s) com locatário(s), quando julgar convenientes
aos interesses do(a) Outorgante; representar o(a) PROPRIETÁRIO(A) perante quem de direito, no estrito
cumprimento das finalidades do presente Contrato; constituir ADVOGADO para a defesa dos interesses do(a)
PROPRIETÁRIO(A), com a cláusula “AD JUDICIA”, com poderes para o foro em geral, em qualquer Juízo, Instância
ou Tribunal, podendo propor ações, variar e desistir delas, concordar, discordar, transigir e firmar compromissos;
praticar, enfim, todos os demais atos necessários ao fiel e cabal desempenho do Mandato Procuratório instituído nesta
Cláusula, podendo inclusive substabelecer.
5) O prazo deste CONVÊNIO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO DE BENS será sempre

igual ao prazo da locação do imóvel.
6) Pelos serviços ora contratados, o(a) PROPRIETÁRIO(A) pagará à EMPRESA o primeiro aluguel, caso a locação
seja firmada por até 18 (dezoito) meses; em sendo por prazo superior, pagará 6% (seis por cento) do valor do contrato,
não podendo esses honorários pela intermediação ultrapassar de 1,8 (um vírgula oito) aluguel; e, mensalmente, a
importância líquida, livre de impostos e taxas de qualquer natureza, equivalente a 20% (vinte por cento) do valor do
aluguel mensal do imóvel administrado, não podendo esta remuneração jamais ser inferior a 28% (vinte e oito por
cento) de um Salário Mínimo vigente à época dos recebimentos; ficando acordado também que no mês de dezembro
de cada ano pagará mais 10% (dez por cento) como honorários suplementares. Ocorrendo a hipótese de a EMPRESA
receber do(s) Locatário(s) valores referentes à multa por infração contratual terá direito a esses valores, ficando de logo a
EMPRESA autorizada expressamente a deduzir suas remunerações dos valores recebidos do(s) Locatário(s) ou de seu(s)
Fiador(es), automaticamente, inclusive eventuais valores devidos pelo(s) Inquilino(s) à EMPRESA e que o(a)
PROPRIETÁRIO(A) decida dispensá-los.
6.1 Havendo necessidade ou conveniência de salvaguardar interessado(a) PROPRIETÁRIO(A), vindo a
EMPRESA a elaborar novo contrato de locação com mesmo inquilino(a), a EMPRESA fará jus a 50%
(cinquenta por cento) do valor do primeiro aluguel recebido na vigência do novo contrato.
7) A EMPRESA prestará contas dos recebimentos ao(à) PROPRIETÁRIO(A) ou a quem por este(a) expressamente
credenciado, sendo obrigação do(a) PROPRIETÁRIO(A) conferi-las nos Escritórios da EMPRESA ao menos uma vez
em cada semestre. Fica pactuado e aceito que as contas não contestadas pelo(a) PROPRIETÁRIO(A) no prazo de até
180 (cento e oitenta) dias, reputam-se boas, certas, exatas e aprovadas para todos os fins e efeitos de direito.
8) Na hipótese de o imóvel vir a ser transacionado com qualquer Locatário durante a vigência da locação (por qualquer
documento público ou particular que caracterizar uma transação imobiliária a qualquer título), a EMPRESA fará jus a
uma corretagem correspondente a 5% (cinco por cento) do valor da transação, a qual será devida a partir da data do
ajuste entre as partes.
9) O presente Convênio poderá ser rescindido amigavelmente por qualquer das Partes ora Contratantes, bastando para
isso que a Parte interessada comunique à outra, por escrito, sua intenção, com uma antecedência mínima de 30 (trinta)
dias. Se a rescisão partir do(a) PROPRIETÁRIO(A), a EMPRESA, fará jus ao último aluguel recebido do(s)
inquilino(s); se, porém, partir da EMPRESA, esta não fará jus aos honorários de 20% (vinte por cento) do aluguel
durante aqueles 30 (trinta) dias.
10) O/A PROPRIETÁRIO(A) confessa ter pleno conhecimento de que da locação do imóvel, como de qualquer outro
negócio, decorrem riscos de danos materiais e/ou danos morais. Por isso, a EMPRESA não se responsabiliza por
qualquer prejuízo ou dano, material ou moral, que seja da responsabilidade do(s) locatário(s) ou causado por ele(s), por
seus fiadores ou por terceiros, no imóvel objeto deste contrato ou decorrente da sua locação, sendo certo, entretanto,
que envidará todos os esforços no sentido de conseguir a reparação de tais danos, caso em que comunicará ao(à)
PROPRIETÁRIO(A), para as providências cabíveis. Igualmente, não se responsabilizará por vigilância, limpeza e
conservação do imóvel, podendo, entretanto, contratar serviço de vigilância, prestado por empresa especializada, se o(a)
PROPRIETÁRIO(A) solicitar por escrito tal providência, correndo por conta dele(a) PROPRIETÁRIO(A) as despesas
decorrentes, obrigando-se a antecipar mensalmente o numerário para o(s) pagamento(s) do serviço contratado.
11) Sempre que o aluguel seja reajustado, a EMPRESA fará jus ao valor do reajuste, quando do pagamento do
primeiro mês do aluguel reajustado, sem prejuízo dos seus honorários mensais de 20% (vinte por cento).
12) O imóvel a ser administrado é: ________________________________________________________________
13) O valor locativo mensal sugerido é: _____________________________________________________________
14) O prazo de locação é de até: ________________ (___________________________________________) meses.

15) O imóvel destina-se à locação para fins: _________________________________________________________
16) Mensalmente, a EMPRESA creditará os valores ao(à) PROPRIETÁRIO(A) na Conta Bancária n.°: ____________
da Agência n°: _________________________________ do Banco: ______________________________________
situada na: ___________________________________________________________________________________
OBSERVAÇÕES:
Fica eleito o foro do (CIDADE)/(ESTADO), para dirimir eventuais dúvidas resultantes do presente
Convênio, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou venha a ser.
(Local), ______ de _______________ de ________

Testemunhas:
____________________________________________ ____________________________________________
PROPRIETÁRIO(A)
____________________________________________ ____________________________________________
Ilmo(a) Sr.(a)
Fulano de tal
Rua da Alegria, nº 8, em Cruz de Rebouças,
Recife-Pernambuco
CARTA DE BOAS VINDAS
Prezado cliente,
Temos a grata satisfação de recebê-lo como nosso cliente, desejando que o relacionamento que aqui se
inicia seja profícuo e duradouro. Esperamos poder atendê-lo com satisfação em tudo o que esteja ao nosso
alcance.
Quando desejar, remeta sugestões ou reclamações sempre por escrito. Se, porém, o assunto for urgente,
procure nosso Gerente Administrativo ou qualquer de nossos diretores.
Pedimos atenção às recomendações abaixo pela importância que elas tem:
a. Existindo alguma irregularidade no imóvel que acaba de lhe ser locado, informe-nos por escrito no prazo
de até 5 (cinco) dias, mesmo que tenha passado despercebido no momento em que você vistoriou o
imóvel, para salvaguardar sua responsabilidade quando findar a locação;
b. Faça sua comunicação sempre por escrito e em 2 (duas) vias. Um de nossos funcionários irá ao imóvel
conferir a irregularidade. Depois da conferência, a EMPRESA registrará a irregularidade.
c. Queira, por favor, transferir a titularidade das contas de energia elétrica e água para seu nome, conforme
dispõe a cláusula 21 do contrato de locação anexo;
d. Rogamos de nos esquecer de nos trazer os originais dos comprovantes de pagamento dos encargos da
locação: IPTU, TAXAS DE MARINHA, DE BOMBEIRO, DE CONDOMÍNIO, DE CONSUMO
DE ENERGIA ELÉTRICA E DE ÁGUA, conforme o caso. O não atendimento a essa solicitação
(prevista como obrigação contratual) impedirá nossos funcionários de receberem os aluguéis ou
fornecerem boletos bancários.
e. O horário de funcionamento do Setor Administrativo da EMPRESA é das 9h às 12h e das 13h às 17h de
segunda a sexta-feira, e das 9h às 13h aos sábados;
f. Por fim, o Locatário confirma estar ciente destas importantes recomendações, assina o presente
(Local), _______ de ________________ de _________
____________________________________________
LOCATÁRIO(A)
INSTRUMENTO DE DISTRATO DE LOCAÇÃO
Os signatários, de um lado a Sra. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, brasileira, casada, aposentada,

identidade RG. XXXXXXX-SSP/PE., CPF. XXXXXXXXXXXX, residente e domiciliada nesta Capital, doravante
denominada PRIMEIRA DISTRATANTE, e do outro lado, a Dra. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX ,
brasileira, divorciada, juíza de direito, identidade RG. XXXXXXXXX-SSP/PE., CPF. XXXXXXXXXXXXXXX,
residente e domiciliada nesta Capital, doravante denominada SEGUNDA DISTRATANTE; tem entre si justo e
acordado o desfazimento do contrato de LOCAÇÃO que tem por objeto a Casa situada na Rua
XXXXXXXXXXXXXXX desfazimento este que ora se formaliza, por interesse da SEGUNDA DISTRATANTE,
vez que não mais tem interesse em prosseguir com o negócio.
As partes trocam entre si, plena, rasa e irrevogável quitação, para nada mais exigir uma da outra, agora ou
futuramente, em juízo ou fora dele, com fundamento no negócio jurídico que ora fica rescindido para todos os
fins e efeitos de direito.
Assim, distratadas e satisfeitas, as partes assinam o presente instrumento, com duas testemunhas a tudo
presentes.
(Local), _______ de ________________ de _________

Testemunhas:
____________________________________________ ____________________________________________
PRIMEIRA DISTRATANTE/LOCATÁRIA
____________________________________________ ____________________________________________
SEGUNDA DISTRATANTE/LOCADORA
INSTRUMENTO DE DISTRATO DE LOCAÇÃO COM ÔNUS
Os signatários, de um lado a Sra. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, brasileira, casada, aposentada,

identidade RG. XXXXXXX-SSP/PE., CPF. XXXXXXXXXXXX, residente e domiciliada nesta Capital, doravante
denominada PRIMEIRA DISTRATANTE, e do outro lado, a Dra. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX,
brasileira, divorciada, juíza de direito, identidade RG. XXXXXXXXX-SSP/PE., CPF. XXXXXXXXXXXXXXX,
residente e domiciliada nesta Capital, doravante denominada SEGUNDA DISTRATANTE; tem entre si justo e
acordado o desfazimento do contrato de LOCAÇÃO que tem por objeto a Casa situada na Rua........
desfazimento este que ora se formaliza, por interesse da SEGUNDA DISTRATANTE, vez que não mais tem
interesse em prosseguir com o negócio.
Neste ato, a SEGUNDA DISTRATANTE paga e a PRIMEIRA DISTRATANTE recebe a quantia de
R$ XXXXXXXX (XXXXXXXX) referente ao pagamento proporcional da MULTA RESCISÓRIA, representado
pelo Cheque nº _____________, agência ___________, sacado contra Banco XXXXXXXX, de emissão da
distratante.
As partes trocam entre si, plena, rasa e irrevogável quitação, para nada mais exigir uma da outra, agora ou
futuramente, em juízo ou fora dele, com fundamento no negócio jurídico que ora fica rescindido para todos os
fins e efeitos de direito.
Assim, distratadas e satisfeitas, as partes assinam o presente instrumento, com duas testemunhas a tudo
presentes.
(Local), _______ de ________________ de _________

Testemunhas:
____________________________________________ ____________________________________________
PRIMEIRA DISTRATANTE/LOCATÁRIA
____________________________________________ ____________________________________________
SEGUNDA DISTRATANTE/LOCADORA
RELAÇÃO DE DOCUMENTOS CADASTRAIS
Imóvel: ____________________________________________ Locatário/a(s):

___________________________________________________ Fiador/a(s):
Referência: _____________ Aluguel (R$): ________________
Destinação: ( ) Residencial ( ) Não-residencial ( ) Comercial
FINEZA FORNECER(EM)-NOS FOTOCÓPIAS DOS SEGUINTES DOCUMENTOS:
1. - DO/A(S) PROPONENTE LOCATÁRIO/A(S)

1.1 – Identidade e CPF (marido e mulher).
1.2 – Comprovação de Rendimentos (último contracheque ou recibo do Imposto de Renda).
1.3 – Três (3) últimos recibos de aluguel e também do contrato de locação do imóvel que você ainda ocupe.
1.4 – Cartões de cheques especiais.
1.5 – Contas de energia do imóvel que ocupe.
1.6 – Comprovante de propriedade de veículos.
2. - DO/A(S) PROPONENTE FIADOR/A(S)

2.1 – Identidade e CPF (marido e mulher).
2.2 – Comprovação de Rendimentos (último contracheque ou recibo do Imposto de Renda).
2.3 – Escritura(s) de imóvel(eis) de sua propriedade, no Grande Recife.
2.4 – Cartões de cheques especiais.
2.5 – Contas de energia do imóvel que ocupe.
2.6 – Comprovante de propriedade de veículos.
3. - DO/A(S) PROPONENTE LOCATÁRIO(A) OU PROPONENTE FIADOR/A(S), QUANDO PESSOA

JURÍDICA
3.1 – Contrato Social ou Estatutos (e suas alterações).
3.2 – Cartão de inscrição no CNPJ/MF.
3.3 – Publicação da última A.G.O. e da última A.G.E. (somente quando tratar-se de Sociedade Anônima).
3.4 – Se pessoa jurídica representada por Procurador, fineza juntar fotocópia autenticada da Procuração.
3.5 – Carta de referências fornecidas por dois Bancos com os quais opere(m). Estas cartas só serão aceitas nos
originais.
3.6 – Escritura(s) de imóvel(eis) de sua propriedade, no Grande Recife.
4. - ESCLARECIMENTOS IMPORTANTES
a) - As fichas anexas só serão aceitas para exame quando preenchidas completamente, de forma bem legível.
b) - Reservamo-nos o direito de recusar qualquer Proponente(s) Locatário/a(s) e/ou seu(s) Proponente(s) Fiador/a(s),
sem informar razões ou motivos.
c) - Se você possuir um bom cadastro, facilite-nos conhecê-lo a fundo. A honradez é o maior patrimônio de todo(a)
cidadão(a).
De pleno acordo: Recife/PE, ______ de _______________ de ________
____________________________________________ ____________________________________________
Proponente Atendente
INFORMAÇÕES CADASTRAIS
Imóvel: _________________________________________________ Locatário/a(s):

_______________________________________________________ Fiador/a(s):
Referência: _______________ Aluguel (R$): __________________
Destinação: ( ) Residencial ( ) Não-residencial ( ) Comercial
Nome: _________________________________________________________________________________________
Endereço Residencial: _____________________________________________________________________________
_______________________________ Há quanto tempo reside no endereço acima: ____________________________
Nacionalidade: __________________________________ Estado Civil: ____________________________________
Profissão: ______________________________________ E-mail: ________________________________________
Fone: _________________________________________ WhatsApp: _____________________________________
Identidade: _____________________________________ Órgão Emissor: __________________________________
CPF: __________________________________________ Data Nascimento: ________________________________
Empresa onde trabalha: ____________________________________________________________________________
Endereço profissional: _____________________________________________________________________________
Fone(s) profissional(is): ____________________________________________________________________________
Data da admissão: _______________________________ Renda mensal comprovada: R$: _____________________
Outras fontes de renda: ___________________________________________________________________________
Cargo/função que exerce: __________________________ Há quanto tempo? _______________________________
Possui imóvel(eis) próprio(s)? _______________________ Valor Estimativo: R$ _____________________________
Veículo / marca: ________________ Placa: ________________________ Ano: __________________________
Cônjuge/Nome: _________________________________________________________________________________
Nacionalidade: _________________ Profissão: ______________________ Data Nascimento: ________________
Identidade no: _________________ Órgão: ________________________ CPF: __________________________
Empresa onde trabalha: ____________________________________________________________________________
Endereço profissional: _____________________________________________________________________________
E-mail: ______________________________________ WhatsApp: _____________________________________
Data da admissão: ______________________________ Renda mensal comprovada: R$ ______________________
Cargo/função que exerce: ________________________ Há quanto tempo? ________________________________
As contas bancárias são conjuntas? _________________
Veículo / marca: ________________ Placa: ________________________ Ano: __________________________
REFERÊNCIAS BANCÁRIAS ( ) ELE ( ) ELA

_____________________________ _____________________________ _____________________________
Banco Agência Conta nº
_____________________________ _____________________________ _____________________________
Banco Agência Conta nº
REFERÊNCIAS PESSOAIS (Nome e endereço completo de 2 (duas) pessoas amigas)

1) Nome: _____________________________________ WhatsApp: ____________________________________
Endereço: _____________________________________________________________________________________
2) Nome: _____________________________________ WhatsApp: ____________________________________
Endereço: _____________________________________________________________________________________
Possui homônimo negativo? ( ) ELE ( ) ELA
Declaro(amos) que as informações acima são verdadeiras e autorizo(amos) a EMPRESA a conferi-las.
(Local), _______ de ________________ de ___________
____________________________________________
ASSINATURA

(GARANTIDO POR TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO)

LOCADOR/A(ES) - ___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
ora representado/a(s), por procuração pela sua bastante procuradora XXXXXXXX, CRECI XXXX-X, CNPJ.
XX.XXX.XXX/XXXX-XX, estabelecida nesta Capital.
LOCATÁRIO/A(S) - __________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
GARANTIA DA LOCAÇÃO – TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO – Como garantia das obrigações assumidas neste
contrato, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S), por ser(em) de seu interesse, dá em Caução ao/à(s) LOCADOR/A(ES), o Título
de Capitalização de pagamento único, no valor total de R$. ________________________________
(___________________________________________), subscrito, neste ato, junto à Porto Seguro Capitalização S/A,
através da Proposta de nº _____________________________, no formulário nº ___________________________.
Parágrafo 1º. Ao término do prazo de vigência do Título (12 meses), sob pena de quebra de cláusula contratual, fica
o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obrigado/a(s) a renová-lo sucessivamente enquanto perdurar a locação, no mesmo plano,
mediante reaplicação dos saldos atualizados, ficando, também, o(s) Títulos(s) oriundo(s) da reaplicação caucionado(s)
como garantia de avença locatícia, até a efetiva desocupação do(s) imóvel(eis) e entrega das chaves.
Parágrafo 2º. Para os fins constantes no Parágrafo 1o desta cláusula, o/a(s) LOCADOR/A(ES) liberarão junto à Porto
Seguro Capitalização S/A a Caução dos Títulos vencidos para fins de reaplicação.
Parágrafo 3º. Ainda, para atender o Parágrafo 1o desta cláusula, neste ato o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) concedem ao/à(s)
LOCADOR/A(ES), exclusivamente, poderes para que, em seu nome e a seu favor, possam resgatar o(s) título(s)
vencido(s) e dado(s) em caução a locação, e reaplicar, integralmente, o(s) seu(s) valor(es) de resgate em novo(s)
título(s), junto à Porto Seguro Capitalização S/A, assinando a(s) respectiva(s) Proposta(s) de Subscrição e concordando,
expressamente, com as Condições Gerais do(s) Título(s) de Capitalização.
Parágrafo 4º. Ao término da locação, com a desocupação do(s) imóvel(eis) e a entrega das chaves, sem a existência de
quaisquer débitos do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) para com o/a(s) LOCADOR/A(ES), este/a(s) liberará(rão) junto à Porto
Seguro Capitalização S/A a caução do(s) Título(s), apresentando também documento rescisório da locação firmado
pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) e LOCATÁRIO/A(S), com as firmas reconhecidas.
Parágrafo 5º. No caso de inobservância pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) de quaisquer das cláusulas deste contrato, fica
o/a(s) LOCADOR/A(ES), desde já, autorizado/a(s) a resgatar o Título caucionado, a qualquer momento, mesmo antes
do prazo final de capitalização, inclusive com a correção devida, independentemente de interpelação judicial ou
extrajudicial, pagando-se de qualquer importância que lhe seja devida, fazendo a restituição ao/à(s) LOCATÁRIO/A(S)
do saldo que porventura haja em seu favor. Na hipótese de ser contestado pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) o valor
apresentado, e ser ajuizada a competente ação de prestação de contas, correrão por conta deste todas as despesas, custas
e honorários de advogado.
Parágrafo 6º. AO/Á(S) LOCADOR/A(ES) são conferidos, neste ato, também pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S), os
necessários poderes especiais de representação para substituição dos Títulos dados em caução, caso no curso da locação
venha a ocorrer o termo final do prazo de capitalização. Nesta hipótese os novos Títulos permanecerão em garantia da
locação e das obrigações assumidas pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S), mantidas as demais condições, em especial quanto ao
disposto no parágrafo anterior.
Parágrafo 7º. O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) declara(m) para todos os fins e efeitos de direito, que recebe(em) o(s)
imóvel(eis) locado(s) no estado em que se encontra(m) de conservação e uso, identificado no Relatório referente ao
estado de uso e conservação do(s) imóvel(eis) o(s) qual(is) é(são) parte integrante deste contrato, assinado por todos os
contratantes, obrigando-se e comprometendo-se a devolvê-lo nesse estado, independentemente de qualquer aviso ou
notificação prévia, e qualquer que seja o motivo da devolução, sob pena de incorrer nas cominações previstas neste
contrato ou estipuladas em lei, além da obrigação de indenizar por danos ou prejuízos decorrentes da inobservância
dessa obrigação, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel.
OBJETO E FINALIDADE DA LOCAÇÃO – O(s) imóvel(eis) objeto desta locação é (são) ____________________
___________________________________________________________________________________________,
o/a(s) qual(ais) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obriga(m)-se a usar exclusivamente para fins ________________________.
PRAZO – O prazo desta locação é de ________ (____________________________) meses, com início do prazo em
_________________________________ e término do prazo em _______________________________________.
VALOR DO ALUGUEL E LOCAL DE PAGAMENTO – O valor mensal do aluguel, livremente ajustado pelas
partes, é R$ _______________ (_______________________________________________), exigível no dia _____
(___________________) de cada mês; vencendo-se o primeiro aluguel em _____________________ o/a(s) qual(ais)
o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) pagará(ão) diretamente à ARRECIFES, estabelecida no endereço do seu conhecimento.
Os aluguéis seguintes o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obriga(m)-se a pagar à ARRECIFES, porém, através da Rede Bancária
da Compensação Integrada, utilizando-se de boletos especiais, que deverá(ão) receber, periodicamente, nos escritórios
da ARRECIFES, com antecedência mínima de 3 (três) dias dos respectivos vencimentos; salvo se houver disposição
contrária neste contrato, indicando-lhe(s) local ou modo diferente para pagamento.
REAJUSTE(S) DO ALUGUEL – Para o primeiro período da locação, o valor ajustado é R$.____________________

(_______________________________________________________), reajustável automaticamente, após cada
menor período admitido por lei, tomando-se como base para cálculo do reajustamento a variação do IGPM/FGV –
Índice Geral de Preços do Mercado da Fundação Getúlio Vargas ou, na sua falta, a do IPC/FGV – Índice de Preços ao
Consumidor da Fundação Getúlio Vargas, ou ainda por acordo entre as partes, para reconduzir o aluguel ao justo valor
de mercado.
MULTA CONVENCIONAL – Para os fins previstos na CLÁUSULA 13, fica estipulada e aceita pelas partes a multa
convencional de R$ _________________ (________________________________________________________),
equivalente a 3 (três) vezes o valor do aluguel mensal vigente à época da infração, devidamente corrigido
monetariamente.
ABATIMENTO OU INCENTIVO – O valor do aluguel mensal sofrerá uma redução de _____________________

(___________________________________) por cento, a título de incentivo à pontualidade, sempre que for pago
até o dia do respectivo vencimento. O pagamento efetuado após o dia do vencimento não gozará desse abatimento, sob
nenhum pretexto.
JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – Qualquer atraso no pagamento, porventura verificado, caracterizará a mora
do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), sujeitando-o/a(s) ao pagamento de juros legais e, se o atraso for superior a 30 (trinta) dias,
ficará ainda sujeito/a(s) à correção monetária, incorrendo também em grave infração contratual, sujeitando-o/a(s) a
todas as penalidades previstas neste contrato e na legislação pertinente à matéria.
CONDIÇÕES GERAIS DA LOCAÇÃO
1) – O/A(S) LOCADOR/A(ES) e o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) têm entre si justa e contratada a presente locação, que se
rege pela Legislação que disciplina a locação de prédio urbano (Lei do Inquilinato) e, notadamente, pelos termos do
presente Contrato, que obriga as partes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.
2) – Vencido o prazo da locação, ou se a locação vier a ser rescindida, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) se obriga(m) a restituir
o(s) imóvel(eis) ora locado(s), completamente limpo, pintado (por dentro e por fora), vago e desocupado e no estado
em que o recebeu(ram), salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, independentemente de qualquer notificação,
aviso, medida ou formalidade do/a(s) LOCADOR/A(ES).
2.1 – A seu exclusivo critério o/a(s) LOCADOR/A(ES) poderá(ão) aceitar o encargo de promover a pintura
do(s) imóvel(eis), mediante o pagamento pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) de uma importância equivalente a 1
(um) mês do aluguel vigente à época.
2.2 – A responsabilidade do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) somente será considerada plenamente satisfeita quando
o/a(s) LOCADOR/A(ES) aceitar(em) a devolução das chaves do(s) imóvel(eis), acompanhadas de declaração
do Sindico referente à quitação das obrigações para com o condomínio, se houverem, bem como da prova de
3) – O aluguel mensal, livremente ajustado pelas partes, é aquele indicado neste Contrato, ficando também a cargo
do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) o pagamento da totalidade dos demais encargos contratuais, conforme disposto na cláusula
5ª (quinta) deste instrumento.
3.1 – O aluguel mensal sofrerá reajustes periódicos, os quais serão feitos nos prazos e da forma indicada
neste contrato, tomando-se por base, para efeito de cálculo das devidas correções, o valor correspondente ao
aluguel vigente.
3.2 – As partes concordam expressamente que essas correções sejam de automática aplicação, tornando-se
4) – No prazo desta locação e no da sua eventual prorrogação, ficará a cargo exclusivo do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) o
que sobre este(s) venha(m) a incidir; pequenas tarifas para pagamento do aluguel e/ou encargos na rede bancária;
contribuições previdenciárias dos empregados necessários ao Edifício, limpeza e conservação das instalações de uso
5) – Todos os pagamentos devidos pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a título de aluguel, impostos municipais, taxas e
demais encargos relacionados na cláusula 4 (quatro) deste Instrumento, deverão ser efetuados pelo/a(s)
LOCATÁRIO/A(S), obrigando-se este/a(s) a entregar(em) ao/à(s) LOCADOR/A(ES) os comprovantes originais de
pagamento, devidamente quitados por quem de direito, mensalmente.
incidentes sobre o(s) imóvel(eis), salvo se autorizado/a(s) pelo/a(s) PROPRIETÁRIO/A(S), por escrito, de
modo induvidoso, ficando estipulado e aceito pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) que qualquer parcelamento,
ainda que não vencido, terá que ser pago e liquidado pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) antes da efetiva entrega
do(s) imóvel(eis), sendo esta condição “sine qua non” para a aceitação da devolução.
6) – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) declara(m) neste ato, haver vistoriado o(s) imóvel(eis) objeto desta locação e
6.1 – Obriga(m)-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a conservar em perfeita ordem o(s) imóvel(eis) ora recebido(s)
em locação, nas condições em que o(s) recebe(m), bem como todos os seus acessórios, e a realizar às suas
expensas todas as obras necessárias a essa perfeita conservação, correndo por conta do/a(s)
LOCADOR/A(ES), exclusivamente, aquelas que importarem na segurança estrutural do(s) imóvel(eis).
conclusão.
7) – Para toda e qualquer benfeitoria a ser introduzida no(s) imóvel(eis) ou em suas instalações, quer internas como
mesmo à retenção do(s) imóvel(eis), por eventuais benfeitorias nele(s) realizadas, ainda que tenham o caráter
de necessárias e que tenham sido previamente autorizadas pelo/a(s) LOCADOR/A(ES).
7.2 – Caso não convier ao/à(s) LOCADOR/A(ES) a permanência no(s) imóvel(eis) de qualquer benfeitoria
ou obra, ainda que haja sido autorizada, deverá(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) demoli-la e removê-la às suas
custas.
8) – Por esta e na melhor forma de direito, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) dá(ão) ao/à(s) LOCADOR/A(ES) a faculdade de
LOCATÁRIO/A(S) recusar(em) ou impedir(em), por qualquer meio, a visita ou a vistoria do(s) imóvel(eis) pelo/a(s)
LOCADOR/A(ES) ou por pessoa outra devidamente credenciada por este/a(s).
LOCADOR/A(ES) notificará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) para no prazo de 10 (dez) dias, proceder(em)
os reparos e consertos necessários, correndo as despesas respectivas por conta dele/a(s) LOCATÁRIO/A(S),
sob pena de se caracterizar grave infração contratual, motivando a rescisão da locação, através da competente
ação de despejo.
8.2 – A locação também poderá ser rescindida, se o(s) imóvel(eis) vier(em) a ser exposto(s) à venda e o/a(s)
LOCATÁRIO/A(S), por si ou por interposta pessoa, impedir(em) ou dificultar(em) a sua visitação por parte
de eventuais compradores, no horário das 09:00 às 17:00 horas.
9) – Não é permitida a cessão ou transferência deste Contrato, nem a sublocação ou empréstimo do(s) imóvel(eis)
locado(s), no todo ou em parte, ainda que gratuitamente, sem prévio consentimento do/a(s) LOCADOR/A(ES) por
9.1 – Em se tratando de pessoa jurídica, e a locação destinando-se a fins comerciais ou a fins não
residenciais, entender-se-á como sublocação, empréstimo ou transferência não autorizados pelo/a(s)
LOCADOR/A(ES) qualquer alteração que venha a ser efetuada na firma ou no contrato social do/a(s)
LOCATÁRIO/A(S), objetivando a entrada ou a saída de sócio(s), fato esse que autorizará a rescisão deste
contrato de pleno direito, sujeitando-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) à multa convencional estipulada na
Cláusula 13 (treze).
10) – Havendo regulamento especial para o(s) imóvel(eis) e/ou para os condôminos, imposto pela Administração do
prática, no(s) imóvel(eis), de jogos de azar, leilões e/ou quaisquer eventuais atos contrários aos bons costumes e à ordem
pública.
11) – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) fica(m) obrigado/a(s) a, no curso da locação, satisfazer(em) a todas as intimações dos
poderes públicos a que der(em) causa, sob pena de incorrer(em) em multa por infração contratual e até na rescisão
deste contrato.
11.1 – Todas as multas a que o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) der(em) causa, serão por ele/a(s) pagas, ficando
ainda responsável(eis) pelas multas e majorações de impostos, taxas e demais tributos a que der(em) causa
pela retenção indevida dos avisos dos respectivos lançamentos.
12) – O/A(S) LOCADOR/A(ES) não terá(ão) qualquer responsabilidade perante o/a(s) LOCATÁRIO/A(S), em caso
de sinistro de qualquer natureza, notadamente desabamento do(s) imóvel(eis), incêndio, mesmo que originado por
curto-circuito ou estrago nas instalações elétricas do(s) imóvel(eis).
13) – O/A(S) LOCADOR/A(ES) e o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obrigam-se a respeitar e cumprir este Contrato tal qual
se acha redigido, incorrendo o Contratante que infringir qualquer das suas cláusulas na multa convencional estipulada
neste Instrumento, independentemente de qualquer aviso, formalidade, notificação ou interpelação. Essa multa será
devida e paga, inclusive no caso de o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) não manter(em) o(s) imóvel(eis) em perfeito estado de
conservação e limpeza.
14) – Tudo quanto for devido em razão deste Contrato será cobrado em ação apropriada no foro desta Capital,
correndo por conta da parte vencida todas as despesas judiciais e extrajudiciais, mais 20% (vinte por cento) de
honorários advocatícios, sendo certo que essa porcentagem será reduzida para 10% (dez por cento) quando a
responsabilidade for liquidado amigavelmente no escritório do(s) advogado(s) do/a(s) LOCADOR/A(ES),
independentemente de qualquer procedimento judicial, não podendo o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) se opor(em) ao
pagamento de tal porcentagem, sob qualquer pretexto, desde que esteja(m) em atraso no pagamento do(s) aluguel(éis)
e/ou demais encargos da locação, vencidos.
15) – Qualquer atraso no pagamento de aluguel e/ou encargo da locação sujeitará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) à
MULTA MORATÓRIA de 1% (hum por cento) para cada dia de atraso, até o limite de 20% (vinte por cento) do
principal, além dos juros legais de 1% (hum por cento) ao més ou fração de mês. E, se o atraso for igual ou superior a
30 (trinta) dias, ficará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) sujeito/a(s), também, à correção monetária devida; incorrendo
ainda em grave Infração contratual, geradora da rescisão desta locação; sujeitando-o/a(s) às penalidades previstas em lei
e, notadamente, às estipuladas e acordadas neste Contrato de Locação.
16) – Todas as despesas decorrentes deste Contrato, inclusive seu registro, serão da exclusiva e inteira responsabilidade
imóvel(eis), obrigando-se a usá-lo(s) única e exclusivamente para fins _____________________________________.
17) – Havendo interesse do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) em continuar com a locação do(s) imóvel(eis), obriga(m)-se a
manifestar seu interesse, por escrito, com até 30 dias de antecedência do término do prazo certo e determinado desta
locação, para, mediante renovação do Título de Capitalização e atualização dos seus dados cadastrais, se for também do
interesse do/a(s) LOCADOR/A(ES), elaborar-se novo instrumento de contrato, ficando pactuado e aceito que em
vindo o/a(s) Locatário/a(s) a descumprir tal obrigação, sujeitar-se-á(ão) ao pagamento da multa convencionada na
Cláusula 13 (treze), sem prejuízo do direito do/a(s) LOCADOR/A(ES) de ingressar(em) em juízo com a competente
ação de despejo por não mais convir a locação, ou se preferir(em) o/a(s) LOCADOR/A(ES), poderá(ão), por si ou por
sua procuradora, renovar o Título de Capitalização. Assim, para este fim específico, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S)
outorga(m) ao/à(s) LOCADOR/A(ES), como de logo outorgado(s) fica(m), os necessários poderes para o representar
perante a seguradora emitente do Título.
18) – As partes pactuam e aceitam que os reajustes dos valores dos aluguéis passem a ter a menor de todas as
periodicidades que, futuramente, a Lei Inquilinária venha a permitir; e isso entrará em vigor tão logo a lei o permita,
19) – Fica fazendo parte integrante deste Contrato uma cópia do Laudo de Vistoria do(s) Imóvel(eis) locado(s), datado
de __________, devidamente assinado pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) ou pela sua procuradora, e pelo/a(s)
LOCATÁRIO/A(S), bem como a procuração através da qual o/a(s) LOCADOR/A(ES) outorga(m) à Arrecifes
Negócios Imobiliários Ltda., os poderes para alugar o imóvel.
20) – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) confessa(m) que leu(ram), entendeu(ram) e aceita(m) o presente instrumento de
contrato de locação tal como se acha redigido, nada tendo a lhe opor ou a contraditar.
E, por estarem justas e contratadas, as partes assinam o presente Contrato, na presença de 2 (duas)
testemunhas, elegendo o foro da Comarca do Recife, Pernambuco, para dirimir qualquer eventual demanda oriunda
desta Locação, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou venha a ser, inclusive o foro de
domicílio.
(Local), _______ de ________________ de _________

Testemunhas:
____________________________________________ ____________________________________________
p.p LOCADOR(A)
____________________________________________ ____________________________________________
LOCATÁRIO(A)
____________________________________________
LOCATÁRIO(A)

(GARANTIDO POR SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA)

LOCADOR/A(ES) - ___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
ora representado/a(s), por procuração pela sua bastante procuradora XXXXXXXX, CRECI XXXX-X, CNPJ.
XX.XXX.XXX/XXXX-XX, estabelecida nesta Capital.
LOCATÁRIO/A(S) - __________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
O seguro de Fiança Locatícia contratado pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) junto a PORTO SEGURO CIA. DE
SEGUROS GERAIS, cuja vigência será de ____ (________________) meses, seguida de renovações obrigatórias a
cada período plurianual, garantirá esta locação, nos termos do inciso III, do artigo 37 da Lei do Inquilinato, mediante
pagamento de prêmio.
São de conhecimento do LOCADOR/A(ES) e LOCATÁRIO/A(S) as Condições Gerais do seguro de Fiança Locatícia.
Para efeito desta garantia, os prêmios iniciais e renovações anuais do seguro de fiança locatícia, calculados conforme
NORMAS VIGENTES serão pagos pelo/a(s) Locatário/a(s), de acordo com o inciso XI, do artigo 23 da Lei do
Inquilinato, sob pena de rescisão da locação, com o consequente despejo e cancelamento da apólice.
A apólice garantirá exclusivamente as coberturas especificadas na proposta de seguro.
Eventuais débitos decorrentes do presente contrato, não pagos pelo/a(s) Locatário/a(s) após regularmente instados a
tanto serão comunicados as entidades mantenedoras de bancos de dados de proteção ao crédito (Serasa, SPC, etc.),
quer pelos LOCADOR/A(ES), quer pela Seguradora. Tais débitos incluem todas as despesas com as medidas judiciais
cabíveis.
Para exercer os direitos e dar cumprimento às obrigações desse contrato, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) declara(m)-se
solidário(s) entre si e constituem-se reciprocamente PROCURADORES, conferindo-se mutuamente poderes especiais
para receber citações, notificações e intimações, confessar, desistir e assinar tudo quanto se tornar necessário, transigir
em juízo ou fora dele, fazer acordos, firmar compromissos judiciais ou extrajudiciais, receber e dar quitação.
No caso de abertura de sinistro amparado pela apólice de seguro que garante a presente locação, fica a PORTO
SEGURO CIA. DE SEGUROS GERAIS, constituída mandatária, com poderes para defender os direitos e interesses
do/a(s) LOCADOR/A(ES), representá-lo/a(s) em juízo ou fora dele, outorgar, aceitar, receber e quitar tudo quanto lhe
for devido a título de aluguéis, encargos e multas decorrentes do sinistro, anuir e assinar, com poderes especiais para
transigir, confessar, fazer acordos, firmar compromissos, propor ações e respondê-las, nomear advogado, outorgar
mandato, representá-lo/a(s) perante o fórum em geral e praticar todos atos afins.
O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) declara(m) para todos os fins e efeitos de direito, que recebe(em) o(s) imóvel(eis) locado(s)
no estado em que se encontra de conservação e uso, identificado no Relatório referente ao estado de uso e conservação
do imóvel o qual é parte integrante deste contrato, assinado por todos os contratantes, obrigando-se e
comprometendo-se a devolvê-lo nesse estado, independentemente de qualquer aviso ou notificação prévia, e qualquer
que seja o motivo de devolução, sob pena de incorrer nas cominações previstas neste contrato ou estipuladas em lei,
além da obrigação de indenizar por danos ou prejuízos decorrentes da inobservância dessa obrigação, salvo as
deteriorações decorrentes do uso normal do(s) imóvel(eis).
Declara(m) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S), para todos os fins e efeitos de direito, que recebe(m) o(s) imóvel(eis) locado(s)
com Pintura Interna nova, e assim obriga(m)-se, ao final da locação, a pintá-lo(s) e devolvê-lo(s) no mesmo estado que
recebeu, sob pena de incorrer nas cominações previstas neste contrato ou estipuladas em lei. O/A(S)
LOCATÁRIO/A(S) declara(m) ainda estar ciente(s) de que não devolvendo o(s) imóvel(eis) pintado(s) internamente, a
Seguradora indenizará o/a(s) LOCADOR/A(ES) pelo ônus da pintura, e terá direito de reaver o valor que tiver sido
pago. O/A(S) Segurado/a(s) deverá(ão) comunicar o Sinistro a PORTO SEGURO no prazo máximo de 15 (quinze)
dias a contar da desocupação do(s) imóvel(eis).
OBJETO E FINALIDADE DA LOCAÇÃO – O(s) imóvel(eis) objeto desta locação é (são) ____________________
___________________________________________________________________________________________,
o(s) qual(ais) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obriga(m)-se a usar exclusivamente para fins _________________________.
PRAZO – O prazo desta locação é de ______ (_________________________________) meses, com início do prazo
em __________________________ e término do prazo em ___________________________________________.
VALOR DO ALUGUEL E LOCAL DE PAGAMENTO – O valor mensal do aluguel, livremente ajustado pelas
partes é R$________ (_________________________________), exigível no dia ______ (____________________)
de cada mês; vencendo-se o primeiro aluguel em ____________________ o qual o/a(s) LOCATÁRIO/A(S)
pagará(ão) diretamente à ARRECIFES, estabelecida no endereço do seu conhecimento.
Os aluguéis seguintes o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obriga(m)-se a pagar à ARRECIFES, porém, através da Rede Bancária
da Compensação Integrada, utilizando-se de boletos especiais, que deverá(ão) receber, periodicamente, nos escritórios
da ARRECIFES, com antecedência mínima de 3 (três) dias dos respectivos vencimentos; salvo se houver disposição
contrária neste contrato, indicando-lhe(s) local ou modo diferente para pagamento.
REAJUSTE(S) DO ALUGUEL – Para o primeiro período da locação, o valor ajustado é R$.____________________

(__________________________________________________), reajustável automaticamente, após cada menor
período admitido por lei, tomando-se como base para cálculo do reajustamento a variação do IGPM/FGV – Índice
Geral de Preços do Mercado da Fundação Getúlio Vargas ou, na sua falta, a do IPC/FGV – Índice de Preços ao
Consumidor da Fundação Getúlio Vargas, ou ainda por acordo entre as partes, para reconduzir o aluguel ao justo valor
de mercado.
MULTA CONVENCIONAL – Para os fins previstos na CLÁUSULA 13, fica estipulada e aceita pelas partes a multa
convencional de R$.______________ (___________________________________), equivalente a 3 (três) vezes o
valor do aluguel mensal vigente à época da infração, devidamente corrigido monetariamente.
ABATIMENTO OU INCENTIVO – O valor do aluguel mensal sofrerá uma redução de

__________(__________________________) por cento, a título de incentivo à pontualidade, sempre que for pago
até o dia do respectivo vencimento. O pagamento efetuado após o dia do vencimento não gozará desse abatimento, sob
nenhum pretexto.
JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – Qualquer atraso no pagamento, caracterizará a mora do/a(s)

LOCATÁRIO/A(S), sujeitando-o/a(s) ao pagamento de juros legais e à correção monetária, incorrendo também em
grave infração contratual, sujeitando-o/a(s) também a todas as penalidades previstas neste contrato e na legislação
pertinente à matéria.
CONDIÇÕES GERAIS DA LOCAÇÃO
1) – O/A(S) LOCADOR/A(ES) e o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) têm entre si justa e contratada a presente locação, que se
rege pela Legislação que disciplina a locação de prédio urbano (Lei do Inquilinato) e, notadamente, pelos termos do
presente Contrato, que obriga as partes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.
2) – Vencido o prazo da locação, ou se a locação vier a ser rescindida, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) se obriga(m) a restituir
o(s) imóvel(eis) ora locado(s), completamente limpo, pintado (por dentro e por fora), vago e desocupado e no estado
em que o recebeu(ram), salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, independentemente de qualquer notificação,
aviso, medida ou formalidade do/a(s) LOCADOR/A(ES).
2.1 – A seu exclusivo critério o/a(s) LOCADOR/A(ES) poderá(ão) aceitar o encargo de promover a pintura
do(s) imóvel(eis), mediante o pagamento pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) de uma importância equivalente a 1
(um) mês do aluguel vigente à época.
2.2 – A responsabilidade do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) somente será considerada plenamente satisfeita quando
o/a(s) LOCADOR/A(ES) aceitar(em) a devolução das chaves do(s) imóvel(eis), acompanhadas de declaração
do Sindico referente à quitação das obrigações para com o condomínio, se for o caso, bem como da prova de
3) – O aluguel mensal, livremente ajustado pelas partes, é o indicado neste Contrato, ficando também a cargo do/a(s)
LOCATÁRIO/A(S) o pagamento da totalidade dos demais encargos contratuais, conforme disposto na cláusula 5a
(quinta) deste instrumento.
3.1 – O aluguel mensal sofrerá reajustes periódicos, os quais serão feitos nos prazos e da forma indicada
neste contrato, tomando-se por base, para efeito de cálculo das devidas correções, o valor correspondente ao
aluguel vigente.
3.2 – As partes concordam expressamente que essas correções sejam de automática aplicação, tornando-se
4) – No prazo desta locação e no da sua eventual prorrogação, ficará a cargo exclusivo do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) o
que sobre este(s) venha(m) a incidir; pequenas tarifas para pagamento do aluguel e/ou encargos na rede bancária;
contribuições previdenciárias dos empregados necessários ao Edifício, limpeza e conservação das instalações de uso
5) – Todos os pagamentos devidos pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a título de aluguel, impostos municipais, taxas e
demais encargos relacionados na cláusula 4 (quatro) deste Instrumento, deverão ser efetuados pelo/a(s)
LOCATÁRIO/A(S), obrigando-se este/a(s) a entregar(em) ao/à(s) LOCADOR/A(ES) os comprovantes originais de
pagamento, devidamente quitados por quem de direito, mensalmente.
incidentes sobre o(s) imóvel(eis), salvo se autorizado/a(s) pelo/a(s) PROPRIETÁRIO/A(S), por escrito, de
modo induvidoso, ficando estipulado e aceito pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) que qualquer parcelamento,
ainda que não vencido, terá que ser pago e liquidado pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) antes da efetiva entrega
do(s) imóvel(eis), sendo esta condição “sine qua non” para a aceitação da devolução.
6) – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) declara(m) neste ato, haver vistoriado o(s) imóvel(eis) objeto desta locação e
6.1 – Obriga(m)-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a conservar em perfeita ordem o(s) imóvel(eis) ora recebido(s)
em locação, nas condições em que o(s) recebe(m), bem como todos os seus acessórios, e a realizar às suas
expensas todas as obras necessárias a essa perfeita conservação, correndo por conta do/a(s)
LOCADOR/A(ES), exclusivamente, aquelas que importarem na segurança estrutural do(s) imóvel(eis).
conclusão.
7) – Para toda e qualquer benfeitoria a ser introduzida no(s) imóvel(eis) ou em suas instalações, quer internas como
mesmo à retenção do(s) imóvel(eis), por eventuais benfeitorias nele(s) realizadas, ainda que tenham o caráter
de necessárias e que tenham sido previamente autorizadas pelo/a(s) LOCADOR/A(ES).
7.2 – Caso não convier ao/à(s) LOCADOR/A(ES) a permanência no(s) imóvel(eis) de qualquer benfeitoria
ou obra, ainda que haja sido autorizada, deverá(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) demoli-la e removê-la às suas
custas.
8) – Por esta e na melhor forma de direito, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) dá(ão) ao/à(s) LOCADOR/A(ES) a faculdade de
LOCATÁRIO/A(S) recusar(em) ou impedir(em), por qualquer meio, a visita ou a vistoria do(s) imóvel(eis) pelo/a(s)
LOCADOR/A(ES) ou por pessoa outra devidamente credenciada por este/a(s).
LOCADOR/A(ES) notificará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) para no prazo de 10 (dez) dias, proceder(em)
os reparos e consertos necessários, correndo as despesas respectivas por conta dele/a(s) LOCATÁRIO/A(S),
sob pena de se caracterizar grave infração contratual, motivando a rescisão da locação, através da competente
ação de despejo.
8.2 – A locação também poderá ser rescindida, se o(s) imóvel(eis) vier(em) a ser exposto(s) à venda e o/a(s)
LOCATÁRIO/A(S), por si ou por interposta pessoa, impedir(em) ou dificultar(em) a sua visitação por parte
de eventuais compradores, no horário das 09:00 às 17:00 horas.
9) – Não é permitida a cessão ou transferência deste Contrato, nem a sublocação ou empréstimo do(s) imóvel(eis)
locado(s), no todo ou em parte, ainda que gratuitamente, sem prévio consentimento do/a(s) LOCADOR/A(ES) por
9.1 – Em se tratando de pessoa jurídica, e a locação destinando-se a fins comerciais ou a fins não residenciais, entender-
se-á como sublocação, empréstimo ou transferência não autorizados pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) qualquer alteração
que venha a ser efetuada na firma ou no contrato social do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), objetivando a entrada ou a saída
de sócio(s), fato esse que autorizará a rescisão deste contrato de pleno direito, sujeitando-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) à
multa convencional estipulada na Cláusula 13 (treze).
10) – Havendo regulamento especial para o(s) imóvel(eis) e/ou para os condôminos, imposto pela Administração do
prática, no(s) imóvel(eis), de jogos de azar, leilões e/ou quaisquer eventuais atos contrários aos bons costumes e à ordem
pública.
11) – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) fica(m) obrigado/a(s) a, no curso da locação, satisfazer(em) a todas as intimações dos
poderes públicos a que der(em) causa, sob pena de incorrer(em) em multa por infração contratual e até na rescisão
deste contrato.
11.1 – Todas as multas a que o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) der(em) causa, serão por ele/a(s) pagas, ficando
ainda responsável(eis) pelas multas e majorações de impostos, taxas e demais tributos a que der(em) causa
pela retenção indevida dos avisos dos respectivos lançamentos.
12) – O/A(S) LOCADOR/A(ES) não terá(ão) qualquer responsabilidade perante o/a(s) LOCATÁRIO/A(S), em caso
de sinistro de qualquer natureza, notadamente desabamento do(s) imóvel(eis), incêndio, mesmo que originado por
curto-circuito ou estrago nas instalações elétricas do(s) imóvel(eis).
13) – O/A(S) LOCADOR/A(ES) e o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obrigam-se a respeitar e cumprir este Contrato tal qual
se acha redigido, incorrendo o Contratante que infringir qualquer das suas cláusulas na multa convencional estipulada
neste Instrumento, independentemente de qualquer aviso, formalidade, notificação ou interpelação. Essa multa será
devida e paga, inclusive no caso de o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) não manter(em) o(s) imóvel(eis) em perfeito estado de
conservação e limpeza.
14) – Tudo quanto for devido em razão deste Contrato será cobrado em ação apropriada no foro desta Capital,
correndo por conta da parte vencida todas as despesas judiciais e extrajudiciais, mais 20% (vinte por cento) de
honorários advocatícios, sendo certo que essa porcentagem será reduzida para 10% (dez por cento) quando a
responsabilidade for liquidado amigavelmente no escritório do(s) advogado(s) do/a(s) LOCADOR/A(ES),
independentemente de qualquer procedimento judicial, não podendo o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) se opor(em) ao
pagamento de tal porcentagem, sob qualquer pretexto, desde que esteja(m) em atraso no pagamento do(s) aluguel(éis)
e/ou demais encargos da locação, vencidos.
15) – Qualquer atraso no pagamento de aluguel e/ou encargo da locação sujeitará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) à
MULTA MORATÓRIA de 1% (hum por cento) para cada dia de atraso, até o limite de 20% (vinte por cento) do
principal, além dos juros legais de 1% (hum por cento) ao més ou fração de mês. E, se o atraso for igual ou superior a
30 (trinta) dias, ficará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) sujeito/a(s), também, à correção monetária devida; incorrendo
ainda em grave Infração contratual, geradora da rescisão desta locação; sujeitando-o/a(s) às penalidades previstas em lei
e, notadamente, às estipuladas e acordadas neste Contrato de Locação.
16) – Todas as despesas decorrentes deste Contrato, inclusive seu registro, serão da exclusiva e inteira responsabilidade
imóvel(eis), obrigando-se a usá-lo(s) única e exclusivamente para fins _____________________________________.
17) – Havendo interesse do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) em continuar com a locação do(s) imóvel(eis), obriga(m)-se a
manifestar seu interesse, por escrito, com até 30 dias de antecedência do término do prazo certo e determinado desta
locação, para, mediante renovação do Seguro de Fiança Locatícia e atualização dos seus dados cadastrais, se for também
do interesse do/a(s) LOCADOR/A(ES), elaborar-se novo instrumento de contrato, ficando pactuado e aceito que em
vindo o/a(s) Locatário/a(s) a descumprir tal obrigação, sujeitar-se-á(ão) ao pagamento da multa convencionada na
Cláusula 13 (treze), sem prejuízo do direito do/a(s) LOCADOR/A(ES) de ingressar(em) em juízo com a competente
ação de despejo por não mais convir a locação, ou se preferir(em) o/a(s) LOCADOR/A(ES), poderá(ão), por si ou por
sua procuradora, renovar o Seguro de Fiança Locatícia, obrigando-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a pagá-lo em 4
(quatro) parcelas mensais, juntamente com os aluguéis vincendos. Assim, para este fim específico, o/a(s)
LOCATÁRIO/A(S) outorga(m) ao/à(s) LOCADOR/A(ES), como de logo outorgado(s) fica(m), os necessários poderes
para o representar perante a seguradora emitente do Título.
18) – As partes pactuam e aceitam que os reajustes dos valores dos aluguéis passem a ter a menor de todas as
periodicidades que, futuramente, a Lei Inquilinária venha a permitir; e isso entrará em vigor tão logo a lei o permita,
19) – Fica fazendo parte integrante deste Contrato uma cópia do Laudo de Vistoria do(s) Imóvel(eis) locado(s), datado
de __________, devidamente assinado pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) ou pela sua procuradora, e pelo/a(s)
LOCATÁRIO/A(S), bem como a procuração através da qual o/a(s) LOCADOR/A(ES) outorga(m) à Arrecifes
Negócios Imobiliários Ltda., os poderes para alugar o imóvel.
20) – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) confessa(m) que leu(ram), entendeu(ram) e aceita(m) o presente instrumento de
contrato de locação tal como se acha redigido, nada tendo a lhe opor ou a contraditar.
E, por estarem justas e contratadas, as partes assinam o presente Contrato, na presença de 2 (duas)
testemunhas, elegendo o foro da Comarca do Recife, Pernambuco, para dirimir qualquer eventual demanda oriunda
desta Locação, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou venha a ser, inclusive o foro de
domicílio.
(Local), _______ de ________________ de _________

Testemunhas:
____________________________________________ ____________________________________________
p.p LOCADOR(A)
____________________________________________ ____________________________________________
LOCATÁRIO(A)
____________________________________________
LOCATÁRIO(A)
BIBLIOGRAFIA
ARAÚJO, Fábio Caldas. Posse. Editora Forense, Rio de Janeiro, 2007.
AVVAD, Pedro Elias. Condomínio Edilício. 3ª ed. rev e atual. Forense. 2017.
DARIENZO, Malu de Lourdes. Breves Comentários à Lei do Inquilinato. Unicorpore.

Maringá-PR. 2014.
FUX, Luiz. Locações, processo e procedimentos. Doutrina e jurisprudências. Editora Impetus.

5ª ed. rev. ampl e atual. Niterói-RJ. 2008.
MENDONÇA, Petrus Leonardo de Souza. Contrato de Corretagem Imobiliária – Questões

práticas e jurídicas. Ed. do autor. Recife, 2017.
MENDONÇA, Petrus Leonardo de Souza e outros. Previdência e Trabalho em debate. Editora

Ipanec. Edição ABCCrim - Academia Brasileira de Ciências Criminais. Recife.2019.
NEGRÃO, Theotonio. Código Civil e legislação civil em vigor. Editora Saraiva. 2017.
PEIXOTO, Ulisses Vieira Moreira. Direito Imobiliário. Editora JHMizuno. São Paulo, 2017.
SAMPAIO, Sérgio. Administração de Imóveis. Passo a passo. Edição própria. Ceará, 2001.
SANT’ANNA, Valéria Maria. Manual Prático dos Contratos. Teoria, prática e modelos. Edipro.
4ª ed. rev. ampliada e atual. São Paulo, 2007.
SILVA, De Plácido. Vocabulário jurídico. Ed. 12ª. Forense, Rio de Janeiro, 2012.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada. Doutrina e prática. São Paulo, Atlas,
2010.
petrus@arrecifes.com.br
http://www.petrusmendonca.com.br
@petrus_mendoncca
petrusmendonca
+55 81 9.9986.9482
+55 81 4009.0909
TODOS OS DIREITOS AUTORIAIS RESERVADOS. É proibida a reprodução total

ou parcial por qualquer meio ou forma de divulgação, ainda que impressa ou virtual (Lei
nº 9.610/98). A Violação dos direitos do autor é crime (art nº 184 do Código Penal).
O QUE VOCÊ PRECISA

SABER SOBRE...
ꞏ LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
ꞏ ARRENDAMENTO RURAL
ꞏ ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÕES
ꞏ ADMINISTRAÇÃO PRODUTIVA
ꞏ GESTÃO DE CONTRATOS
ꞏ CONTROLE DE ENCARGOS
ꞏ CONTRATOS ELETRÔNICOS
ꞏ CONDOMÍNIOS EM EDIFÍCIOS
ꞏ LEGISLAÇÕES VIGENTES
ꞏ ANÁLISE DE CADASTROS
ꞏ CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
E SUA APLICAÇÃO NAS LOCAÇÕES
O QUE VOCÊ PRECISA

SABER SOBRE...
ꞏ LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
ꞏ ARRENDAMENTO RURAL
ꞏ ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÕES
ꞏ ADMINISTRAÇÃO PRODUTIVA
ꞏ GESTÃO DE CONTRATOS
ꞏ CONTROLE DE ENCARGOS
ꞏ CONTRATOS ELETRÔNICOS
ꞏ CONDOMÍNIOS EM EDIFÍCIOS
ꞏ LEGISLAÇÕES VIGENTES
ꞏ ANÁLISE DE CADASTROS
ꞏ CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
E SUA APLICAÇÃO NAS LOCAÇÕES

Locacao de Imoveis e Administracao de Alugueis Petrus Mendonca PDF 1.4 Kgwhir 3337 1637348882

Enviado por

Dados do documento

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Locacao de Imoveis e Administracao de Alugueis Petrus Mendonca PDF 1.4 Kgwhir 3337 1637348882

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.

173-53, vedada, por quaisquer meios e

COMO OBTER LUCRO

COMO OBTER LUCRO

Copyright 2020 © Petrus Mendonça

Mendonça, Petrus Leonardo de Souza, 1971.

Locação de Imóveis e Administração de Aluguéis.

Petrus Leonardo de Souza Mendonça

Edição do Autor, 2020.

Capítulo I - Da Locação De Imóveis

Petrus Leonardo de Souza Mendonça

Como Obter Lucro

O presente trabalho foi desenvolvido com o intuito de apresentar ao leitor as

A fundamentação do treinamento, portanto, nada mais é do que a forma como o

Inclusive, foi elaborado um breve estudo sobre a evolução histórica da locação no

13. Nome da pessoa ……………………………………………………….……..… 35

30. Fiança ou aval? ………………………………………………………………… 47

56. Crimes e contravenções nas locações de bens imóveis …………………….…… 67

1. Administração de locações ……………………………………………………… 75

1. Condomínio Edilício ou em edifícios …………………………………………… 97

1. Quem pode ser considerado consumidor? ……………………………………… 112

Porém, existem questionamentos no mercado imobiliário que a todo tempo

Como escolher um imóvel para comprar? Na hora da escolha de um imóvel deve

Quanto à tecnologia no mercado imobiliário, fica a dúvida se os aplicativos

Em relação à propriedade, é possível identificar em algumas pessoas, espécie de

Quando se trata do direito sobre a propriedade imobiliária, contudo, não deve

Inclusive, o atendimento ao público com objetivo de comercializar bens imóveis,

Parágrafo único – A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de

Através da avaliação imobiliária, realizada por um corretor de imóveis, os

Grande perda de dinheiro pode ocorrer quando as pessoas desejam vender,

As avaliações podem ser apresentadas por escrito ou verbalmente. Essas avaliações

Quando para fins judiciais, administrativos, toma de decisões pessoais ou

regulamenta o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI e os pareceres

O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI possui avaliadores de

3.1 É vantagem englobar no valor do aluguel as taxas acessórias da locação?

É possível existir no contrato de locação o valor do aluguel acumulando com taxas

Quem faz uma oferta é denominado de policitante. Quem recebe a proposta de

Já o artigo 428 do mesmo diploma legal, defende que:

“Deixa de ser obrigatória a proposta:

4.2 Contratos realizados pela internet

A possibilidade de rescisão do contrato de locação realizado pela internet, com

4.3 Validade do negócio jurídico

É aconselhável exigir dos interessados na locação documento de identificação com

4.4 Segurança jurídica

5 CONTRATO DE CORRETAGEM NA LOCAÇÃO

Autorização para locação. Verbal ou escrita? As autorizações podem ser verbais ou

Nas autorizações de locação (contrato de corretagem) é facultado ao corretor

5.1 Honorários de procura de imóvel

Vale ressaltar, todavia, que a locação de espaços para instalação de antenas de

As locações de imóveis podem ser residenciais, não-residenciais (comerciais), por

As locações residenciais devem se destinar a moradia do inquilino e de sua família.

7 ARRENDAMENTO MERCANTIL (LEASING DE

7.1 ARRENDAMENTO RURAL – O conceito de arrendamento rural pode ser definido

O contrato de arrendamento rural não deve ser confundido com o de parceria

7.1.3 Averbação do Contrato de Arrendamento. O contrato de arrendamento pode ser

O corretor de imóveis só deve assinar o contrato de locação se estiver

Muito cuidado com modelos de contratos de locação extraídos das páginas da

A renovação da locação pode ocorrer mediante termo aditivo ou novo contrato de

Adendo ou aditivo contratual, quais as diferenças? Embora a denominação

Contrato de locação verbal. Vale ressaltar, contudo, a possibilidade de existência e

capitalização, nem respaldo de cláusulas penais como multas moratórias, compensatórias

9 QUEM PODE DAR O IMÓVEL EM LOCAÇÃO?

Se o locatário tiver interesse em averbar o contrato junto a matrícula imóvel no

O interesse pela averbação do contrato de aluguel ocorre, comumente, quando o