Apostila do Curso de

Documentação
Imobiliária
para
Corretores de Imóveis
 Curso de
Documentação Imobiliária

Sumário
ASPECTOS DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2
ASPECTOS SOBRE DIREITO DE PROPRIEDADE 2
ASPECTOS SOBRE DIREITO DE CONSTRUIR 4
ASPECTOS DO DIREITO DE VIZINHANÇA 4
ASPECTOS SOBRE DIREITO AMBIENTAL 5
RESPONSABILIDADE CIVIL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS 5
DOCUMENTAÇÃO OBRIGATÓRIA 7
ESCRITURA 7
LISTA DE DOCUMENTOS DO VENDEDOR, SE PESSOA FÍSICA 8
LISTA DE DOCUMENTOS DE COMPRADOR(ES), SE PESSOA FÍSICA 9
LISTA DE DOCUMENTOS DE COMPRADOR OU VENDEDOR, SE PESSOA JURÍDICA 11
LISTA DE DOCUMENTOS DE CORRETOR(A) DE IMÓVEIS 12
LISTA DE DOCUMENTO DE PROCURADOR (CASO HAJA) 12
LISTA DE DOCUMENTOS DO IMÓVEL 12
LISTA DE DOCUMENTOS ADICIONAIS PARA LAVRATURA DA ESCRITURA 13
REGISTRO DE IMÓVEIS 13
TIPOS DE CARTÓRIOS NO BRASIL 14
LISTA DE DOCUMENTOS PARA REGISTRO DO IMÓVEL 15
SOBRE CERTIDÕES 16
CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CRIMINAIS 17
CERTIDÃO DOS CARTÓRIOS DE PROTESTOS 17
CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CÍVEIS ESTADUAIS 18
CERTIDÃO DE FALÊNCIA E CONCORDATA 18
CERTIDÃO DO DISTRIBUIDOR DE EXECUTIVOS FISCAIS MUNICIPAIS E ESTADUAIS 18
CERTIDÃO DE OBJETO E PÉ 18
CERTIDÃO DE DISTRIBUIÇÃO DA JUSTIÇA FEDERAL 19
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS 19
CERTIDÃO DA JUSTIÇA DO TRABALHO 19
CERTIDÃO DE INTERDIÇÃO, TUTELA E CURATELA 19
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS AOS TRIBUTOS FEDERAIS E À DÍVIDA ATIVA DA UNIÃO 20
CERTIDÃO DA JUNTA COMERCIAL (SE PESSOA JURÍDICA) 20
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DO INSS (SE PESSOA JURÍDICA) 20
CERTIDÃO DE REGULARIDADE DE SITUAÇÃO DO FGTS (SE PESSOA JURÍDICA) 20
CERTIDÃO NEGATIVA DE TRIBUTOS FEDERAIS DA PESSOA JURÍDICA 21
CERTIDÃO NEGATIVA DE IMPOSTOS MUNICIPAIS (DO IMÓVEL) 21
CERTIDÃO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL 21
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO FLORESTAL (PARA IMÓVEL RURAL) 21
O CONTRATO 22
CONTRATO DE COMPRA E VENDA 22
CONTRATO DE LOCAÇÃO 22
CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA TEMPORADA 23
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS 23
FRAUDES E PENHORA 24
IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA 26
DOAÇÃO E USUFRUTO 28
USUCAPIÃO 30
USUCAPIÃO ORDINÁRIA 30
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA 30
USUCAPIÃO ESPECIAL 31
USUCAPIÃO POR ABANDONO DO LAR DE EX-CÔNJUGE 31
TERMOS MAIS USADOS 32

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Aspectos do Direito Imobiliário

Neste material sobre “DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA”, serão discorridos sobre
aspectos relevantes quanto aos documentos envolvidos na compra, na venda ou na
locação de um imóvel, seja urbano ou rural, assim como serão abordadas questões
condominiais.
A maioria dos problemas que ocorrem nas transações de imóveis, entre particulares,
pode ser evitada com cautelas adotadas anteriormente à concretização da negociação.
É necessário realizar uma adequada pesquisa da documentação do imóvel e da saúde
financeira dos envolvidos, bem como é de fundamental importância preparar um
contrato que defina claramente os direitos e as obrigações que serão de
responsabilidade de cada parte envolvida.

ASPECTOS SOBRE DIREI TO DE PROPRIEDADE

Propriedade: denota aquilo que pertence a uma pessoa.

Princípio de grande importante no fundamento da nossa sociedade.
Art. 5º da Constituição da República Federativa do Brasil (CRFB) de 1988: Todos são
iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, GARANTINDO-se aos brasileiros
e aos estrangeiros residentes no País a INVIOLABILIDADE do DIREITO à vida, à liberdade,
à igualdade, à segurança e à PROPRIEDADE.
Alínea XXIII do Art. 5º da CRFB/1988: A propriedade atenderá a sua função social.
Art. 170 da CRFB/1988: A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho
humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme
os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: [...] II - propriedade
privada; III - função social da propriedade; [...]

A SABER:
A função social da propriedade está diretamente relacionada à sua capacidade
produtiva (objetivo social). Portanto, ao objeto da propriedade deve-se dar um
destino ÚTIL em termos sociais.
Exemplos de destino útil no caso de propriedades imobiliárias: Moradia, produção
rural, instalação de uma empresa, seja escritório, loja ou indústria.
Exemplos de imóveis que não apresentam destinação útil: Terreno baldio, casa
abandonada.

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É nesse contexto que reside parte da justificativa para a existência do que se chama
USUCAPIÃO, que é a obtenção do direito de posse ou de aquisição de um bem, devido
ao seu uso prolongado, contínuo e ininterrupto, durante um tempo estabelecido por lei

Seguem artigos do Código Civil (CC), LEI nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito
de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1º. O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades
econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o
estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico
e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2º. São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou
utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3º. O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por
necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em
caso de perigo público iminente.
§ 4º. O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir
em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de
considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou
separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico
relevante.
§ 5º. No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao
proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em
nome dos possuidores.
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo
correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o
proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou
profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos
minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros
bens referidos por leis especiais.
Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais
de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação
industrial, obedecido o disposto em lei especial.
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao
seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem.

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ASPECTOS SOBRE DIREITO DE CONSTRUIR

Seguem artigos do Código Civil (CC), LEI nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002:

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas,
diretamente, sobre o prédio vizinho.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro
e meio do terreno vizinho.
§ 1º. As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as
perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2º. As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não
maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais
de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir
que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo,
não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem
impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio
vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a
quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua
edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três
metros do terreno vizinho.

ASPECTOS DO DIREITO DE VIZINHANÇA

Seguem artigos do Código Civil (CC), LEI nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002:

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em
comum aos donos dos prédios confinantes.
Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio,
poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno
invadido.
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo
onde caíram, se este for de propriedade particular.
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode,
mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem,
cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

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§ 1º. Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se

prestar à passagem.

ASPECTOS SOBRE DIREI TO AMBIENTAL

Art. 1.309 do CC/2002: São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para
uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
Artigo 225 da CRFB/1988: Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente
equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-
se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as
presentes e futuras gerações. [...] § 3º. As condutas e atividades consideradas lesivas ao
meio ambiente sujeitarão os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais e
administrativas, independentemente da obrigação de reparar os danos causados.
Art. 2º, § 2º, do Código Florestal (Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012): As obrigações
previstas nesta Lei têm natureza real e são transmitidas ao sucessor, de qualquer
natureza, no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.

A SABER:
Área Contaminada: uma área, local ou terreno onde há comprovadamente poluição
ou contaminação causada pela introdução de quaisquer substâncias ou resíduos que
nela tenham sido depositados, acumulados, armazenados, enterrados ou infiltrados
de forma planejada, acidental ou até mesmo natural.
Por não haver fronteiras físicas determinísticas no solo entre os terrenos, a
contaminação do solo e do lençol freático expande-se na condição e velocidade de
fluidez do elemento contaminante.

RESPONSABILIDADE CIV IL DOS CORRETORES DE

IMÓVEIS

Art. 5º do CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL dos Corretores de Imóveis (Resolução

COFECI 326 de 1992): O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos
profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência,
negligência ou infrações éticas.
Art. 14 do CDC - Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de setembro de
1990): O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa,
pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação
dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição
e riscos. [...] § 4º. A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada
mediante a verificação de culpa.
Seguem artigos do Código Civil (CC), LEI nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002:

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Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de
mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se
a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a
prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do
negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao
cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das
alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da
incumbência.
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar
direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede
manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou
pelos bons costumes.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa,
nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo
autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

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Documentação Obrigatória
Em se tratando de documentação imobiliária, há de se entender que para os trâmites
obrigatórios que determinam a transferência da propriedade existe uma lista de
documentos obrigatórios a serem utilizados para efetivar a escrituração e o registro no
Cartório de Imóveis.
Em adição, existe uma lista de documentos importantíssimos que será apresentada para
assegurar que um corretor de imóveis, de verdade, realizou sua atividade com todo o
zelo, prudência e emprenho que a Lei estabelece.

ESCRITURA

Fato Jurídico: todo acontecimento relevante para o direito e suscetível de regulação

pela norma jurídica, podendo decorrer de uma ocorrência natural ou de uma conduta
pessoal.
Art. 212 do CC/2002: Salvo o negócio a que se impõe forma especial, o fato jurídico
pode ser provado mediante: I - confissão; II - documento; III - testemunha; IV -
presunção; V - perícia.

Ato Jurídico: toda conduta lícita que tem por objetivo a aquisição, o resguardo, a
transmissão, a modificação ou ainda a extinção do direito (Escritura pública é um ato
jurídico).
Art. 108 do CC/2002: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário
mínimo vigente no País.

A SABER:
A escritura de um imóvel é um ato jurídico praticado no Cartório de Notas, o qual
contém a manifestação de vontade das partes em realizar essa transmissão de
propriedade.
A escritura pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, mesmo que em outro
município daquele onde se localiza o imóvel.

Art. 215 do CC/2002: A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento

dotado de fé pública, fazendo prova plena.
§ 1º. Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:

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I - data e local de sua realização;

II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam
comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e
demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do
casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
IV - manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V - referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do
ato;
VI - declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de
que todos a leram;
VII - assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu
substituto legal, encerrando o ato.

Também é necessária a apresentação de uma lista de documentos do comprador, do

vendedor, do imóvel e de procuradores (caso haja), assim como do corretor de imóveis
que intermediou o negócio.
Seguem 7 listas de documentos para cada caso.

LISTA DE DOCUMENTOS DO VENDED OR, SE PESSOA

FÍSICA

1. Documento de Identificação válido em todo território nacional. Pode ser o RG ou a

CNH. Mas é importante que esteja atualizado. É comum ser solicitado que o RG
tenha menos de 10 anos de emissão. Já a CNH é um documento que já tem data de
validade.
2. CPF - Cadastro de Pessoas Físicas.
3. Se a pessoa for SOLTEIRA, deve apresentar a Certidão de Nascimento original, ou sua
cópia autenticada, com data de emissão há, no máximo, 90 dias. Esse documento é
obtido no Cartório de Registro Civil, onde foi registrado seu nascimento.
4. Se a pessoa for CASADA, então apresentará a Certidão de Casamento, original, ou
sua cópia autenticada, também com data de emissão há, no máximo, 90 dias. Esse
documento é obtido no Cartório de Registro Civil, onde foi registrado seu
casamento.
5. Se a pessoa for casada ANTES de 31 de dezembro de 1977, no regime de Comunhão
Parcial de Bens ou no regime de Separação Total de Bens, deverá apresentar
Escritura de Pacto Antenupcial com Registro no Ofício de Registro de Imóveis.

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6. Se a pessoa for casada APÓS 31 de dezembro de 1977, no regime da Comunhão

Universal de Bens ou no regime da Separação Total de Bens, ou ainda pelo regime
da Participação Final nos Aquestos, então, nestes casos é que deverá apresentar a
Escritura de Pacto Antenupcial com Registro no Ofício de Registro de Imóveis.
7. Se a pessoa for SEPARADA, DIVORCIADA ou VIÚVA, apresentará a Certidão de
Casamento contendo a devida averbação do atual estado civil. Igualmente pode-se
apresentar a original, ou sua cópia autenticada, com data de emissão há, no máximo,
90 dias. Esse documento é obtido no Cartório de Registro Civil, onde foi registrado
seu casamento.
8. Quando a pessoa não for casada, ou seja, se for solteira, separada judicialmente,
divorciada ou viúva, também deve apresentar uma declaração, que pode ser feita
no próprio ato de escritura do imóvel, de que não vive em regime de união estável.
9. Se houver união estável, então o companheiro ou a companheira deverá
comparecer no Cartório de Notas e manifestar sua anuência em relação ao ato no
próprio instrumento. Também deverá apresentar a Escritura Pública de União
Estável, se houver, com registro no Ofício de Registro de Títulos e Documentos,
lembrando, se houver.
10. No caso de estrangeiros, apresenta-se a certidão de Nascimento, quando solteiro,
ou de Casamento, quando casado, separado, divorciado ou viúvo, contendo a devida
averbação do atual estado civil. O documento apresentado deve ser o original ou
cópia autenticada e extraída no máximo em 90 dias, além de ter que conter a devida
legalização Consular e posteriormente traduzida para o português através de
Tradutor Público Juramentado e registrada no Ofício de Registro de Títulos e
Documentos.
11. Fotocópia do comprovante de residência, que pode ser uma conta de água, luz,
telefone fixo ou mesmo uma declaração com firma reconhecida do proprietário,
quando imóvel for locado.
12. Certidão Negativa da Secretaria da Fazenda Estadual.
13. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas.
14. Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da
União.
15. Se a pessoa for empregador ou produtor, também deve apresentar a Certidão
Negativa da Previdência Social.
16. Por fim, deverá informar qual é a sua Profissão.

LISTA DE DOCUMENTOS DE COMPRADOR(ES), SE

PESSOA FÍSICA

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São os mesmos documentos dos vendedores, exceto as Certidões Negativas da

Secretaria da Fazenda Estadual, de Débitos Trabalhistas, da Previdência Social e a
Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União.
1. Documento de Identificação válido em todo território nacional. Pode ser o RG ou a
CNH. Mas é importante que esteja atualizado. É comum ser solicitado que o RG
tenha menos de 10 anos de emissão. Já a CNH é um documento que já tem data de
validade.
2. CPF - Cadastro de Pessoas Físicas
3. Se a pessoa for SOLTEIRA, deve apresentar a Certidão de Nascimento original, ou sua
cópia autenticada, com data de emissão há, no máximo, 90 dias. Esse documento é
obtido no Cartório de Registro Civil, onde foi registrado seu nascimento.
4. Se a pessoa for CASADA, então apresentará a Certidão de Casamento, original, ou
sua cópia autenticada, também com data de emissão há, no máximo, 90 dias. Esse
documento é obtido no Cartório de Registro Civil, onde foi registrado seu
casamento.
5. Se a pessoa for casada ANTES de 31 de dezembro de 1977, no regime de Comunhão
Parcial de Bens ou no regime de Separação Total de Bens, deverá apresentar
Escritura de Pacto Antenupcial com Registro no Ofício de Registro de Imóveis.
6. Se a pessoa for casada APÓS 31 de dezembro de 1977, no regime da Comunhão
Universal de Bens ou no regime da Separação Total de Bens, ou ainda pelo regime
da Participação Final nos Aquestos, então, nestes casos é que deverá apresentar a
Escritura de Pacto Antenupcial com Registro no Ofício de Registro de Imóveis.
7. Se a pessoa for SEPARADA, DIVORCIADA ou VIÚVA, apresentará a Certidão de
Casamento contendo a devida averbação do atual estado civil. Igualmente pode-se
apresentar a original, ou sua cópia autenticada, com data de emissão há, no máximo,
90 dias. Esse documento é obtido no Cartório de Registro Civil, onde foi registrado
seu casamento.
8. Quando a pessoa não for casada, ou seja, se for solteira, separada judicialmente,
divorciada ou viúva, também deve apresentar uma declaração, que pode ser feita
no próprio ato de escritura do imóvel, de que não vive em regime de união estável.
9. Se houver união estável, então o companheiro ou a companheira deverá
comparecer no Cartório de Notas e manifestar sua anuência em relação ao ato no
próprio instrumento. Também deverá apresentar a Escritura Pública de União
Estável, se houver, com registro no Ofício de Registro de Títulos e Documentos,
lembrando, se houver.
10. No caso de estrangeiros, apresenta-se a certidão de Nascimento, quando solteiro,
ou de Casamento, quando casado, separado, divorciado ou viúvo, contendo a devida
averbação do atual estado civil. O documento apresentado deve ser o original ou
cópia autenticada e extraída no máximo em 90 dias, além de ter que conter a devida
legalização Consular e posteriormente traduzida para o português através de

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Tradutor Público Juramentado e registrada no Ofício de Registro de Títulos e

Documentos.
11. Fotocópia do comprovante de residência, que pode ser uma conta de água, luz,
telefone fixo ou mesmo uma declaração com firma reconhecida do proprietário,
quando imóvel for locado.
12. Por fim, deverá informar qual é a sua Profissão.

LISTA DE DOCUMENTOS DE COMPRADOR OU

VENDEDOR, SE PESSOA JURÍDICA

1. Cópia autenticada do Contrato Social, quando não houver alterações.

2. Se o Contrato Social sofreu alguma alteração, então deve-se apresentar a cópia
autenticada do Contrato Social e Alterações Contratuais, ou a última Alteração
Contratual Consolidada.
3. Se for uma Associação, sociedade anônima ou entidades sem fins lucrativos, então
apresenta-se a cópia autenticada do Estatuto Social.
4. Cópia autenticada da Ata de Eleição da Diretoria.
5. Ata de autorização de alienação. Esta ata somente é necessária quando determinado
pelo Estatuto Social ou Contrato Social.
6. Cartão do CNPJ.
7. Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da
União.
8. Certidão Negativa da Previdência Social.
9. Certidão Negativa da Secretaria da Fazenda Estadual.
10. Certidão Simplificada da Junta Comercial com validade de 90 dias.
11. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas.
Devem ser apresentados os documentos do representante legais da empresa, sendo:
12. Documento de Identificação válido em todo território nacional. Pode ser o RG ou a
CNH. Mas é importante que esteja atualizado. É comum ser solicitado que o RG
tenha menos de 10 anos de emissão. Já a CNH é um documento que já tem data de
validade.
13. CPF - Cadastro de Pessoas Físicas.
14. Fotocópia do comprovante de residência, que pode ser uma conta de água, luz,
telefone fixo ou mesmo uma declaração com firma reconhecida do proprietário,
quando imóvel for locado.
15. Informar o Estado civil atual.

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16. Por fim, deverá informar qual é a sua Profissão.

LISTA DE DOCUMENTOS DE CORRETOR(A) DE

IMÓVEIS

Se Pessoa física:
1. Documento de Identificação válido em todo território nacional. Pode ser o RG ou a
CNH. Mas é importante que esteja atualizado.
2. CPF - Cadastro de Pessoas Físicas
3. Fotocópia do comprovante de residência, que pode ser uma conta de água, luz,
telefone fixo ou mesmo uma declaração com firma reconhecida do proprietário,
quando imóvel for locado.
Se Pessoa Jurídica:
1. Cartão do CNPJ.
2. Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da
União.
3. Certidão Negativa da Previdência Social.
4. Certidão Simplificada da Junta Comercial (validade 90 dias).

LISTA DE DOCUMENTO DE PROCURADOR (CAS O

HAJA)

1. Documento de Identificação válido em todo território nacional. Pode ser o RG ou a

CNH. Mas é importante que esteja atualizado.
2. CPF - Cadastro de Pessoas Físicas.
3. Fotocópia do comprovante de residência, que pode ser uma conta de água, luz,
telefone fixo ou mesmo uma declaração com firma reconhecida do proprietário,
quando imóvel for locado.
4. Informar qual é a sua Profissão.
5. Procuração Pública original.

LISTA DE DOCUMEN TOS DO IMÓVEL

1. Certidão Negativa de Ônus, de Ações Reais ou Pessoais Reipersecutórias e de Inteiro

Teor, emitida pelo Ofício do Registro de Imóveis competente, com validade de 30
dias.

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2. Carnês do IPTU.
3. Certidão Negativa de Débitos Municipais.
4. Declaração de Quitação do Condomínio emitida pela Administradora de Condomínio
ou pelo Síndico.
5. Isenção do ITBI emitida pela Prefeitura da sede do imóvel.
6. Cópia do Contrato Particular da negociação do imóvel.
Importante: Quando tratar-se de Imóvel de marinha, existem 2 documentos adicionais:
7. CAT - Certidão de Autorização para Transferência, emitida pela Secretaria do
Patrimônio da União – SPU.
8. Recolhimento do Laudêmio, que é recolhido por meio de guia apresentada pelo
Cartório ou pelo órgão arrecadador.
Importante: Caso tratar-se de imóvel da COHAB, existe mais um documento necessário:
9. Termo de quitação, podendo ser fotocópia do instrumento de cancelamento junto
ao Ofício de Registro de Imóveis.

LISTA DE DOCUMENTOS ADICIONAIS PARA

LAVRATURA DA ESCRITU RA

Trata-se dos documentos de comprovação de pagamento de valores recolhidos por

parte dos compradores, antes da lavratura da escritura, sendo:
1. ITBI - Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis, o qual é recolhido por meio de guia
apresentada pelo Cartório ou pela Prefeitura da sede do imóvel.
2. ITCMD - Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação, recolhido por meio de guia
apresentada pelo Cartório ou pelo órgão arrecadador.
3. FRJ - Fundo do Reaparelhamento do Judiciário, recolhido por meio de guia
apresentada pelo Cartório.

Registro de Imóveis
O Registro do imóvel é o ato jurídico que estabelece quem é o proprietário do imóvel
ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.
Seguem artigos do Código Civil (CC), LEI nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002:

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 Curso de
Documentação Imobiliária

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre
vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos
títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido
como dono do imóvel.
§ 2º. Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade
do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono
do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial
do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar
que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel,
independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

TIPOS DE CARTÓRIOS N O BRASIL

1. Cartório de Registro Civil é responsável pelos atos que afetam diretamente a relação
jurídica entre diferentes cidadãos, ou seja, emitir certidões de nascimento e
casamento, acordos pré-nupciais, adoção, registro de óbito, reconhecimento de
paternidade, interdição, opções de nacionalidade e emancipação de menores.
2. Cartório de Notas é o responsável por dar fé pública a um documento, ou seja,
elaborar escrituras, procurações, testamentos, reconhecer firma e autenticar cópias.
Lembrando, este é o cartório para lavrar a Escritura Pública do imóvel.
3. Cartório de Registro de Imóveis é responsável pela matrícula, registro e averbação
de atos relativos a bem imóvel. Por isso, neste cartório é arquivado todo o histórico
dos imóveis da região onde se localiza. Portanto, o registro do imóvel está restrito
ao cartório de imóveis que atende à região onde o imóvel está situado. Somente
existirá um único Cartório de Registro de Imóveis em cada região. Em cidades
pequenas é comum ter um único Cartório de Registro de Imóveis para atender a
cidade inteira, mas as cidades maiores são divididas em algumas regiões e cada
região tem um único Cartório de Registro de Imóveis.
4. Tabelionato de protesto serve para dar publicidade da inadimplência de uma
obrigação. O protesto de títulos e outros documentos de dívida é um direito do
credor para provar que a obrigação que tinha o devedor de lhe pagar uma quantia
certa, reconhecida como dívida em dinheiro, não foi cumprida na data marcada para
o pagamento. Então, é no cartório de protestos que se protocolam os documentos

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 Curso de
Documentação Imobiliária

de dívidas para cumprimento da obrigação, intima os devedores, recebe pagamento,

lavra o protesto em caso de não quitação e expede certidões relativa a dívidas.
5. Cartório de Registro Civil de Títulos e das Pessoas Jurídicas, também conhecido
apenas por Cartório de Registro de Títulos, trata das relações de pessoas jurídicas,
registrando e guardando documentos particulares. É nesse cartório que se pode
registrar contratos, atos constitutivos, estatuto ou compromissos das sociedades
civis, religiosas, morais, científicas ou literárias, bem como o das fundações e das
associações de utilidade pública.

A SABER:
Os cartórios que interessam no contexto deste material são o de Notas (para a
escritura) e o de Registro de Imóveis (para o registro do imóvel).
O registro do imóvel é feito na matrícula, ou seja, os dados da compra e venda são
anotados na matrícula daquele determinado imóvel transacionado.
A matrícula do imóvel é o número que um determinado imóvel recebe na primeira
vez que seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Esse número de ordem é
único, exclusivo e intransferível. É o número desse imóvel e de nenhum outro. Na
matrícula do imóvel são averbados todos os atos jurídicos do imóvel.

LISTA DE DOCUMENTOS PARA REGISTRO DO

IMÓVEL

1. Escritura Pública original ou uma cópia autenticada pelo Cartório que a lavrou. Se a
escritura pública tiver sido lavrada fora da comarca, será necessário proceder ao
reconhecimento de firma do subscritor desta. Existem casos de alienação fiduciária
em que não existe a Escritura Pública, mas sim um Instrumento Particular com força
de Escritura Pública. Nesses casos, deve-se apresentar as 3 vias desse documento.
Muitos cartórios dispensam o reconhecimento de firma das partes envolvidas.
Contudo, a indicação é que se faça, sim, o reconhecimento de firma das partes
envolvidas.
2. Pagamento do ITBI referente ao imóvel a ser registrado.
3. Apresentar o comprovante de quitação do IPTU do corrente ano.
4. Certidão do registro do imóvel, devidamente atualizada, com validade de 30 dias,
caso o título anterior esteja registrado em outro Ofício.
5. Cópias autenticadas da cédula de identidade e do Cadastro de Contribuinte de
Pessoa Física (CPF) do adquirente.

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 Curso de
Documentação Imobiliária

Sobre Certidões
As Certidões dos vendedores e do imóvel compõem um conjunto de documentos de
suma importância nas transações imobiliárias.
Pelas certidões torna-se possível demonstrar atos, fatos ou direitos que se queira, ou
precise, comprovar.
Numa transação imobiliária, importa comprovar que o imóvel esteja livre de ônus e que
pode ser transacionado com segurança. Também importa comprovar que os
vendedores não estejam inadimplentes, nem estejam sendo processados, a ponto de o
imóvel correr risco de ficar impedido à venda.
Portanto, é fundamental comprovar que, tanto o imóvel, quanto seus proprietários,
estejam livres para procederem a transferência da propriedade.
A propriedade imóvel é assunto inerente aos Direitos Reais ou Direitos das Coisas.
Direito Real é o campo do direito patrimonial cujas regras tratam do poder dos homens
sobre as coisas apropriáveis. É um ramo do direito privado que trata dos direitos de
posse e propriedade tanto dos bens móveis quanto dos bens imóveis. As coisas
apropriáveis são aquelas que podem ser objeto de propriedade e que, por serem úteis
e raras, despertam interesse econômico. Não são coisas apropriáveis os bens
abundantes que não tenham valoração econômica, como, por exemplo, a água do mar,
o ar que se respira, a luz do sol. Ninguém pode ser proprietário da luz do sol. A energia
gerada a partir do uso da luz, a qual pode ser comercializada, não é a luz do sol. A coisa
pública também não é apropriável.
Direito Real trata das formas pelas quais os direitos de posse e propriedade podem ser
transmitidos. É importante entender que somente pessoas, exclusivamente, podem ter
direitos sobre as coisas. Os Direitos Reais se constituem do direito sobre a coisa própria
(propriedade) e o direito sobre a coisa alheia (posse por usufruto, gozo ou fruição).
Art. 1.225 do CC/2002: São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;

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 Curso de
Documentação Imobiliária

X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII - a concessão de direito real de uso; e
XIII - a laje.
Art. 1.227 do CC/2002: Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por
atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos
referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

As Certidões, portanto, apresentam a legitimidade desse direito.

CERTIDÃO DOS DISTRIB UIDORES CRIMINAIS

Esta é uma certidão que se torna necessária em função do Artigo 91 do Código Penal
que estabelece como efeito da condenação em processo criminal, a obrigação de
indenizar o dano causado pelo crime, prevendo a perda do bem em favor da União.
Art. 91 do Código Penal (Decreto-Lei nº 2.848, de 7 de dezembro de 1940): Art. 91 - São
efeitos da condenação:
I - tornar certa a obrigação de indenizar o dano causado pelo crime;
II - a perda em favor da União, ressalvado o direito do lesado ou de terceiro de boa-fé:
a) dos instrumentos do crime, desde que consistam em coisas cujo fabrico, alienação,
uso, porte ou detenção constitua fato ilícito;
b) do produto do crime ou de qualquer bem ou valor que constitua proveito auferido
pelo agente com a prática do fato criminoso.
§ 1º. Poderá ser decretada a perda de bens ou valores equivalentes ao produto ou
proveito do crime quando estes não forem encontrados ou quando se localizarem no
exterior.
§ 2º. Na hipótese do § 1º, as medidas assecuratórias previstas na legislação processual
poderão abranger bens ou valores equivalentes do investigado ou acusado para
posterior decretação de perda.

CERTIDÃO DOS CARTÓRI OS DE PROTESTOS

O Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015), em seu Artigo 789,
dispõe que “O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o
cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei”.
Portanto a Certidão dos Cartórios de Protestos ganha peso e relevância. É interessante
que seja obtida esta certidão, pelo menos, dos últimos 5 anos.
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 Curso de
Documentação Imobiliária

Caso não existam protestos, será expedida a certidão negativa.

Se existirem protestos, a certidão será expedida como positiva e detalhará quais são os
dados dos protestos existentes para o documento pesquisado. Na certidão de protesto
positiva, conterá informações do credor, devedor e qual o tipo de protesto. Nas cidades
que possuem mais de um cartório de protesto, a pesquisa deve ser feita em todos os
cartórios de protestos para torna-la eficiente.

CERTIDÃO DOS DISTRIB UIDORES CÍVEIS ESTAD UAIS

No contexto de débitos, esta certidão é muito importante, pois abrange as ações

judiciais movidas em nome da parte requisitante. Nesta Certidão constarão quaisquer
ações cíveis que o requerente possa estar respondendo.

CERTIDÃO DE FALÊNCIA E CONCORDATA

Esta certidão é igualmente útil para aferir a qualificação econômico-financeira do

vendedor. Como o nem diz, é apresentada a existência ou a inexistência de ações de
falência e concordata. Ainda que seja uma certidão, normalmente, vista como opcional
no caso de o vendedor ser uma pessoa física, vale a pena obtê-la.

CERTIDÃO DO DISTRIBU IDOR DE EXECUTIVOS

FISCAIS MUNICIPAIS E ESTADUAIS

Essa Certidão atesta possíveis ações em nome do vendedor, que possam estar sofrendo
algum tipo de cobrança de crédito de natureza fiscal, sejam impostos, taxas e tributos.
Caso, nessa Certidão, conste algum apontamento, torna-se necessário obter a Certidão
de Objeto e Pé.

CERTIDÃO DE OBJETO E PÉ

Este é um documento oficial sobre o objeto do processo e em que "pé" ele está, ou seja,
em que fase do trâmite está o processo.
A Certidão de Objeto e Pé é expedida pelo cartório judicial da vara em que tramita ou
tramitou a ação e contém um breve resumo do processo, incluindo a natureza da ação,
as partes envolvidas, os principais atos praticados, a movimentação, as intimações das
partes e a fase processual. Com esta certidão, é possível que alguém que não consultou
os autos do processo tenha informação a respeito dos atos já praticados.
Dessa forma, pode-se avaliar o risco da compra de um imóvel em que o vendedor tenha
algum processo e, junto com o comprador, decidir, de acordo com atos já praticados
desse processo, se a compra poderá ou não ser realizada.

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 Curso de
Documentação Imobiliária

CERTIDÃO DE DISTRIBUIÇÃO DA JUSTIÇA FEDERAL

Esta certidão é um documento que informa a existência de processo em nome do

requisitante nos Fóruns da Justiça Federal do Estado onde for solicitada, seja processo
cível, fiscal ou criminal.
Caso esta certidão apresente-se positivada, seja em razão de processo distribuído,
existência de homônimo ou qualquer inconsistência do banco de dados, o interessado
deverá procurar a Seção Judiciária da Justiça Federal mais próxima de seu domicilio.

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS

A CNDT - Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, comprova a inexistência de débitos

inadimplidos perante a Justiça do Trabalho. A Certidão não é emitida quando em seu
cadastro constar um dos seguintes dois casos:
1. Se houver inadimplemento de obrigações estabelecidas em sentença
condenatória transitada em julgado proferida pela Justiça do Trabalho ou em
acordos judiciais trabalhistas;
2. Se houver inadimplemento de obrigações decorrentes de execução de acordos
firmados perante o Ministério Público do Trabalho ou Comissão de Conciliação
Prévia.
Para expedição da CNDT, organizou-se o Banco Nacional de Devedores Trabalhistas -
BNDT, centralizado no Tribunal Superior do Trabalho, a partir de informações remetidas
por todos os 24 Tribunais Regionais do Trabalho do país. Deste Banco constam as
pessoas físicas e jurídicas que são devedoras inadimplentes em processo de execução
trabalhista definitiva.

CERTIDÃO DA JUSTIÇA D O TRABALHO

Esta certidão é um documento fornecido pela Justiça do Trabalho onde consta a

existência ou a inexistência de ações trabalhistas, em uma determinada Comarca. Dessa
forma, o documento aponta a quantidade de ações e o número do processo ao qual está
relacionado àquele CPF, no caso de pessoa física, ou CNPJ, no caso da pessoa jurídica.

CERTIDÃO DE INTERDIÇ ÃO, TUTELA E CURATEL A

Esta certidão também é conhecida por Certidão de Incapacidade Civil ou ainda por
Certidão de Não Interdição. Esta certidão ganha importância, pois um dos requisitos
legais para a validade do Ato Jurídico é que o agente desse ato seja capaz.
Essa Certidão de Interdição serve para comprovar se a pessoa está interditada, tutelada
ou curatelada. A certidão será negativa caso a pessoa não esteja interditada, nem
tutelada, tampouco curatelada. As pessoas interditadas são impossibilitadas de
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 Curso de
Documentação Imobiliária

administrar bens e movimentar contas. As pessoas tuteladas são os menores incapazes

e protegidos por parentes ou pessoas capazes. As pessoas que possuam curatelas de
outra pessoa também não poderão, sozinhas, administrar bens e movimentar contas
bancárias.

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS AO S

TRIBUTOS FE DERAIS E À DÍVIDA AT IVA DA UNIÃO

Esta certidão somente será emitida quando for verificada a regularidade fiscal do
contribuinte quanto aos créditos tributários federais administrados pela Secretaria da
Receita Federal do Brasil e quanto à Dívida Ativa da União administrada pela
Procuradoria Geral da Fazenda Nacional.
A regularidade fiscal, caracteriza-se pela não existência de pendências relativas a
débitos, a dados cadastrais e à apresentação de declarações.

CERTIDÃO DA JUNTA CO MERCIAL (SE PESSOA

JURÍDICA )

Esta certidão é emitida pela Junta Comercial do Estado onde se encontra a empresa.
A Junta Comercial normalmente disponibiliza uma Certidão Simplificada que já é
suficiente, pois é nela que são relatadas algumas informações básicas sobre a empresa
tais como nome empresarial, CNPJ, data de início de atividade, atividades econômicas,
capital social, sócios e suas respectivas participações no capital social e filiais, quando
existirem.

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DO INSS (SE

PESSOA JURÍDICA)

Esta certidão é emitida pela Secretaria de Estado da Fazenda e aponta se existem

pendencias e débitos tributários do contribuinte junto ao Instituo Nacional de
Seguridade Social.

CERTIDÃO DE REGULARIDADE DE SITUAÇÃO DO

FGTS (SE PESSOA JURÍDICA)

Estar regular perante o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço é condição obrigatória

para o empregador. Esta certidão, que também é chamada de CRF - Certificado de
Regularidade do FGTS, demonstra a situação de regularidade do empregador.

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 Curso de
Documentação Imobiliária

CERTIDÃO NEGATIVA DE TRIBUTOS FEDERAIS DA

PESSOA JURÍDICA

Esta certidão é emitida no CNPJ do estabelecimento matriz, tendo validade para todos
os demais estabelecimentos.

CERTIDÃO NEGATIVA DE IMPOSTOS MUNICIPAI S

(DO IMÓVEL)

Também chamada de Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários, esta

certidão aponta a existência de débitos de IPTU, Contribuição de Melhoria e taxas
diversas, abrangendo débitos inscritos e não inscritos na Dívida Ativa.
Não confunda a Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários com a Certidão
de INFORMAÇÕES de Tributos Imobiliários, que é uma certidão que apenas traz
informações cadastrais relativas ao lançamento de IPTU de um determinado imóvel,
mas não apresenta seus débitos.

CERTIDÃO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL

A CCIR - Certidão de Cadastro de Imóvel Rural, como o nome já diz, se refere

especificamente a imóveis rurais, sendo um documento pelo INCRA - Instituto Nacional
de Colonização e Reforma Agrária, e constitui prova do cadastro do imóvel rural.
O certificado é indispensável para desmembrar, remembrar, arrendar, hipotecar,
vender ou prometer em venda o imóvel rural e para homologação de partilha amigável
ou judicial.

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO FLORESTAL (PA RA

IMÓVEL RURAL)

Esta certidão informa a existência ou inexistência de processos em tramitação, além dos

resultados de recursos a autos de infração com base no banco de dados do Sistema de
Cadastro, Arrecadação e Fiscalização (SICAFI), bem como informações sobre autuações
ambientais.

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 Curso de
Documentação Imobiliária

O Contrato
Basicamente, existem 4 contratos muito comumente utilizados no exercício da atividade
profissional dos corretores de imóveis:
1. Contrato de Compra e Venda;
2. Contrato de Locação (ou Arrendamento);
3. Contrato de Locação para Temporada;
4. Contrato de Administração de Imóvel.

Em todos os contratos imobiliários, devem ser respeitados alguns requisitos contratuais

que garantam a validade do contrato, dentre eles, o Princípio da Autonomia da Vontade,
que consiste no poder das partes de estipular livremente, mediante acordos de vontade,
a disciplina de seus interesses, limitando-se apenas às normas de ordem pública e dos
bons costumes.
Ainda que as partes concordem consensualmente, o contrato deve reportar à legislação,
não podendo estabelecer direitos ou obrigações que sejam contrários ao que a lei
estabeleça.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Pelo Contrato de Compra e Venda, um dos contratantes se obriga a transferir a

propriedade ao outro, que, por sua vez, se obriga a pagar-lhe o preço em dinheiro. Nesse
contrato, é fundamental que conste:
- Dados pessoais e endereço das partes envolvidas;
- Dados do imóvel, objeto do contrato, incluindo a localização do imóvel, seu número e
data de registro, descrição, confrontações, áreas e demais características que
distinguem o imóvel;
- Preço e descrição da forma e local de pagamento, incluindo o valor de sinal e prazo de
financiamento (se for o caso).

CONTRATO DE LOCAÇÃO

Pelo Contrato de Locação, uma das partes, intitulada locador, cede à outra parte,
intitulada locatário, o uso e gozo do imóvel, por tempo determinado ou não, mediante
certa retribuição, normalmente em dinheiro. Nesse contrato, importa que conste, pelo
menos:
- Dados pessoais das partes envolvidas, seja do locador, do locatário e do fiador, caso
tenha sido definido um fiador;

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 Curso de
Documentação Imobiliária

- Descrição do imóvel objeto do contrato, incluindo o endereço completo;

- Valor do aluguel, forma e local de pagamento, índices e periodicidade de reajuste;
- Garantia apresentada pelo locatário, a qual pode ser caução, fiança, seguro de fiança
locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento;
- Identificação das despesas que ficarão a cargo do locatário, como por exemplo, IPTU e
taxas, entre outras;
- Destinação do imóvel (se residencial, comercial ou outra);
- Período de vigência do contrato.

CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA TEMPORADA

O Contrato de Locação para Temporada é relativamente similar ao contrato de Locação,

com a diferença que esta locação se destina especificamente à residência, de forma
temporária, por tempo não superior a 90 dias. Neste caso é comum que o locador
ofereça o imóvel mobiliado e, neste caso, deve constar no contrato a descrição dos
móveis e utensílios que o guarnecem, assim como o estado em que se encontram,
mediante um termo de vistoria.

CONTRATO DE ADMINIST RAÇÃO DE IMÓVEIS

Pelo Contrato de Administração de Imóveis, o contratante, proprietário de um imóvel

que fora alugado, pagará à contratada um preço em dinheiro, normalmente definido
por taxa percentual do valor do aluguel, para que esta preste os serviços para promover
a administração do aluguel do seu imóvel. Dentre os serviços que podem ser
contratados, normalmente, se incluem acompanhar o procedimento da locatária no que
tange ao bom uso do imóvel locado e na execução das cláusulas contratuais, vistoriar
periodicamente o imóvel, notadamente quando de sua efetiva ocupação ou
desocupação, providenciar a renovação do contrato de locação ou dos termos de
reajuste de aluguel em épocas oportunas, bem como denunciá-la em seu vencimento,
se for o caso; efetuar o recebimento mensal de aluguel, expedindo os respectivos
recibos, colocando o valor líquido à disposição do contratante.

23
 Curso de
Documentação Imobiliária

Fraudes e Penhora
Para a concretização do negócio imobiliário com sucesso, faz-se necessário
compreender, e evitar, os riscos inerentes à fraude ao credor e fraude à execução.

A principal diferença entre a Fraude contra Credor e a Fraude contra Execução está
relacionada ao momento de sua ocorrência. A fraude contra credor ocorre se a dívida
já exista antes de existir alguma demanda judicial. Já a fraude contra execução ocorre
se a demanda judicial já existe.

Seguem artigos do Código Civil (CC), LEI nº 10.406/, de 10 de janeiro de 2002, sobre
FRAUDE CONTRA CREDOR:
Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os
praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o
ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus
direitos.
§ 1º. Igual direito assiste aos credores cuja garantia se tornar insuficiente.
§ 2º. Só os credores que já o eram ao tempo daqueles atos podem pleitear a anulação
deles.
Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente,
quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro
contratante.
Art. 160. Se o adquirente dos bens do devedor insolvente ainda não tiver pago o preço
e este for, aproximadamente, o corrente, desobrigar-se-á depositando-o em juízo, com
a citação de todos os interessados.
Parágrafo único. Se inferior, o adquirente, para conservar os bens, poderá depositar o
preço que lhes corresponda ao valor real.
Art. 161. A ação, nos casos dos arts. 158 e 159 , poderá ser intentada contra o devedor
insolvente, a pessoa que com ele celebrou a estipulação considerada fraudulenta, ou
terceiros adquirentes que hajam procedido de má-fé.
Art. 162. O credor quirografário, que receber do devedor insolvente o pagamento da
dívida ainda não vencida, ficará obrigado a repor, em proveito do acervo sobre que se
tenha de efetuar o concurso de credores, aquilo que recebeu.
Art. 163. Presumem-se fraudatórias dos direitos dos outros credores as garantias de
dívidas que o devedor insolvente tiver dado a algum credor.
Art. 164. Presumem-se, porém, de boa-fé e valem os negócios ordinários indispensáveis
à manutenção de estabelecimento mercantil, rural, ou industrial, ou à subsistência do
devedor e de sua família.
24
 Curso de
Documentação Imobiliária

Art. 165. Anulados os negócios fraudulentos, a vantagem resultante reverterá em

proveito do acervo sobre que se tenha de efetuar o concurso de credores.
Parágrafo único. Se esses negócios tinham por único objeto atribuir direitos
preferenciais, mediante hipoteca, penhor ou anticrese, sua invalidade importará
somente na anulação da preferência ajustada.

Seguem artigos do Código de Processo Civil (CPC), LEI nº 13.105/2015, sobre

FRAUDE CONTRA EXECUÇÃO:
Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de
constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o
ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de
embargos de terceiro.
§ 1º. Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor.
§ 2º. Considera-se terceiro, para ajuizamento dos embargos:
I - o cônjuge ou companheiro, quando defende a posse de bens próprios ou de sua
meação, ressalvado o disposto no art. 843;
II - o adquirente de bens cuja constrição decorreu de decisão que declara a
ineficácia da alienação realizada em fraude à execução;
III - quem sofre constrição judicial de seus bens por força de desconsideração da
personalidade jurídica, de cujo incidente não fez parte;
IV - o credor com garantia real para obstar expropriação judicial do objeto de
direito real de garantia, caso não tenha sido intimado, nos termos legais dos atos
expropriatórios respectivos.
Art. 831. A penhora deverá recair sobre tantos bens quantos bastem para o pagamento
do principal atualizado, dos juros, das custas e dos honorários advocatícios.
Art. 832. Não estão sujeitos à execução os bens que a lei considera impenhoráveis ou
inalienáveis.
Art. 833. São impenhoráveis:
I - os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução;
II - os móveis, os pertences e as utilidades domésticas que guarnecem a residência
do executado, salvo os de elevado valor ou os que ultrapassem as necessidades
comuns correspondentes a um médio padrão de vida;
III - os vestuários, bem como os pertences de uso pessoal do executado, salvo se
de elevado valor;
IV - os vencimentos, os subsídios, os soldos, os salários, as remunerações, os
proventos de aposentadoria, as pensões, os pecúlios e os montepios, bem como
as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do

25
 Curso de
Documentação Imobiliária

devedor e de sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de

profissional liberal, ressalvado o § 2º;
V - os livros, as máquinas, as ferramentas, os utensílios, os instrumentos ou outros
bens móveis necessários ou úteis ao exercício da profissão do executado;
VI - o seguro de vida;
VII - os materiais necessários para obras em andamento, salvo se essas forem
penhoradas;
VIII - a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada
pela família;
IX - os recursos públicos recebidos por instituições privadas para aplicação
compulsória em educação, saúde ou assistência social;
X - a quantia depositada em caderneta de poupança, até o limite de 40 (quarenta)
salários-mínimos;
XI - os recursos públicos do fundo partidário recebidos por partido político, nos
termos da lei;
XII - os créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de
incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.
§ 1º. A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem,
inclusive àquela contraída para sua aquisição.
§ 2º. O disposto nos incisos IV e X do caput não se aplica à hipótese de penhora para
pagamento de prestação alimentícia, independentemente de sua origem, bem como às
importâncias excedentes a 50 (cinquenta) salários-mínimos mensais, devendo a
constrição observar o disposto no art. 528, § 8º , e no art. 529, § 3º .
§ 3º. Incluem-se na impenhorabilidade prevista no inciso V do caput os equipamentos,
os implementos e as máquinas agrícolas pertencentes a pessoa física ou a empresa
individual produtora rural, exceto quando tais bens tenham sido objeto de
financiamento e estejam vinculados em garantia a negócio jurídico ou quando
respondam por dívida de natureza alimentar, trabalhista ou previdenciária.
Art. 834. Podem ser penhorados, à falta de outros bens, os frutos e os rendimentos dos
bens inalienáveis.

IMPENHORABILIDADE DO BEM DE F AMÍLIA

Assunto disposto na Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990:

Art. 1º. O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável
e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou
de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus
proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

26
 Curso de
Documentação Imobiliária

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam

a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os
equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde
que quitados.
Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal,
previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
I - revogado;
II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou
à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função
do respectivo contrato;
III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do
seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal,
observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas
em função do imóvel familiar;
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo
casal ou pela entidade familiar;
VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença
penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens;
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Art. 5º. Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se
residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia
permanente.
Parágrafo único. Na hipótese de o casal, ou entidade familiar, ser possuidor de vários
imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor,
salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no Registro de Imóveis e na forma do
art. 70 do Código Civil.

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Doação e Usufruto
A pessoa proprietária de um bem, conforme o Artigo 1.228 do Código Civil, tem a
faculdade de usar, gozar e DISPOR da coisa. Por dispor, entende-se o direito de transferir
essa propriedade para outra pessoa, seja de forma onerosa, num processo de compra e
venda, ou de forma gratuita, através de uma doação.

A SABER:
Considera-se DOAÇÃO o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do
seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra (Art. 538 do Código Civil - Lei nº
10.406/2002).

Para se efetivar a doação de um imóvel, deve-se lavrar uma Escritura Pública de Doação,
feita e assinada em Cartório de Notas. Todas as documentações se fazem necessárias,
sendo a documentação do imóvel, a do doador (mesmos documentos da lista de
documentos do vendedor) e do donatário (mesmo documentos da lista de documento
do comprador). Os impostos também deverão ser pagos.
Depois de lavrada a escritura de doação do imóvel, ela deve ser registrada no Cartório
de Registro de Imóveis. Somente depois do registro na matrícula desse imóvel é que a
propriedade fica de fato transferida à pessoa do donatário.
Também é possível realizar uma doação com reserva de usufruto. Nesse caso, transmite-
se somente a nua-propriedade para o donatário, sendo que o usufruto fica reservado ao
doador. Isso significa que o doador tem o direito de permanecer no uso e no gozo do
imóvel pelo prazo estipulado, que pode, inclusive, ser vitalício.

Seguem alguns artigos do Código Civil (CC), LEI nº 10.406/2002, sobre

USUFRUTO:
Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um
patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e
utilidades.
Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á
mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.399. O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o
prédio, mas não mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do
proprietário.
Art. 1.402. O usufrutuário não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do
exercício regular do usufruto.

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Art. 1.403. Incumbem ao usufrutuário:

I - as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;
II - as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.
Art. 1.407. Se a coisa estiver segurada, incumbe ao usufrutuário pagar, durante o
usufruto, as contribuições do seguro.
§ 1º. Se o usufrutuário fizer o seguro, ao proprietário caberá o direito dele resultante
contra o segurador.
§ 2º. Em qualquer hipótese, o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da
indenização do seguro.
Art. 1.408. Se um edifício sujeito a usufruto for destruído sem culpa do proprietário, não
será este obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelecerá, se o proprietário
reconstruir à sua custa o prédio; mas se a indenização do seguro for aplicada à
reconstrução do prédio, restabelecer-se-á o usufruto.
Art. 1.409. Também fica sub-rogada no ônus do usufruto, em lugar do prédio, a
indenização paga, se ele for desapropriado, ou a importância do dano, ressarcido pelo
terceiro responsável no caso de danificação ou perda.
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de
Imóveis:
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II - pelo termo de sua duração;
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído,
ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a
exercer;
IV - pela cessação do motivo de que se origina;
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª
parte, e 1.409;
VI - pela consolidação;
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens,
não lhes acudindo com os reparos de conservação;
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e
1.399).

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Usucapião
Usucapião é uma forma de transferência de propriedade disciplinada pela Constituição
da República Federativa do Brasil de 1988 (Artigo 183 e 191) e pelo Código Civil (artigos
1.238 a 1.244).
Pré-requisito básico e fundamental para aquisição da propriedade por usucapião é a
posse do imóvel, por determinado lapso de tempo, de forma contínua e ininterrupta.
O ornamento jurídico para a usucapião encontra-se em legislação esparsa.
Existem quatro modalidades de usucapião de bens imóveis, as quais se subdividem em
um total de oito possibilidades, de acordo com a situação.

USUCAPIÃO ORDINÁRIA

Esta modalidade de usucapião se fundamenta pela prescrição aquisitiva, havendo 2

possibilidades, sendo:
1. Posse prolongada pelo tempo de 10 anos contínuos, com justo título (alguma
comprovação da posse) e boa-fé (Art. 1.242 do CC).
2. Posse prolongada pelo tempo de 5 anos contínuos, tendo constituído moradia ou
ter realizado obras ou serviços produtivos, bem como tenha havido aquisição
onerosa do imóvel com base em registro regular que fora posteriormente
cancelado (parágrafo único do Art. 1.242 do CC).

USUCAPIÃO EXTRAORDIN ÁRIA

Esta modalidade de usucapião apresenta 2 possibilidades, sendo uma fundamentada no

decurso de tempo que causa a prescrição aquisitiva e outra pela prescrição diminuída
por ter o possuidor dado destinação que atende a função social:
1. Posse prolongada pelo tempo de 15 anos contínuos (Artigo 1.238 do CC).
2. Posse prolongada pelo tempo de 10 anos contínuos e ter o possuidor constituído
sua moradia, ou ter realizado obras ou serviços produtivos (parágrafo único do
Art. 1.238 do CC).

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USUCAPIÃO ESPECIAL

Esta modalidade de usucapião apresenta 3 possibilidades, sendo uma para imóvel rural,
outra para imóvel urbano individual e uma terceira para imóvel urbano coletivo:
1. Para imóvel rural: Posse prolongada pelo tempo de 5 anos contínuos de imóvel
com área máxima de 50 hectares em zona rural, ter tornado a propriedade
produtiva, ter constituído moradia e não ser possuidor ou proprietário de outro
imóvel, seja urbano ou rural (Artigo 191 da Constituição Federal, Lei nº 6.969/1981
e Artigo 1.239 do CC).
2. Para imóvel urbano individual: posse prolongada pelo tempo de 5 anos contínuos
de imóvel em área urbana com, no máximo, 250 m2, onde tenha sido constituída
moradia própria ou da família, não sendo possuidor ou proprietário de outro
imóvel seja urbano ou rural, além de não ter tido esse tipo de benefício de
usucapião anteriormente Artigo 183 da Constituição Federal, Lei nº 10.257/2001
e Artigo 1.240 do CC).
3. Para imóvel urbano coletivo: posse prolongada pelo tempo de 5 anos contínuos
de imóvel em área urbana com mais de 250 m2, destinada à moradia da população
posseira, que estes sejam de baixa renda e que não sejam possuidores ou
proprietários de outro imóvel urbano ou rural (Lei nº 10.257/2001).

USUCAPIÃO POR ABANDO NO DO LAR DE EX -

CÔNJUGE

Por esta modalidade de usucapião, aquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e
sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m², cuja
propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-
o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não
seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (Art. 1.240-A do CC e Lei nº
12.424/2011).

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Termos mais usados

Segue lista de termos mais usados e seus significados no assunto da Documentação
Imobiliária.

Alvará – se o imóvel está em fase de inventário é necessário pedir ao Juiz da Vara

respectiva o Alvará de Autorização, para efetivar a venda; é o caso também quando o
imóvel está em nome de menor;
Carta de Adjudicação – Quando os herdeiros renunciam a seus direitos de herança em
favor de um deles; ou no caso de divórcio, quando um cônjuge renuncia a favor do outro;
aí então o juiz adjudica o imóvel;
Carta de Arrematação – O comprador compra um imóvel através de leilão judicial e pelo
arremate em leilão, recebe essa carta;
Convenção de Condomínio – Para estabelecer normas, regras, deveres, direitos e
obrigações de um condomínio;
Escritura de Cessão – Quando o vendedor possuir uma promessa de compra e venda e
nada mais deve; então cede os seus direitos definitivamente ao novo comprador;
Escritura de Compra e Venda – também chamada de Escritura Definitiva – Feita quando
o comprador paga o preço total, sendo emitida na posse definitiva do imóvel;
Escritura de Compra e Venda com o Pacto Adjeto de Hipoteca - Quando o comprador
paga o total do preço, porém através de empréstimo, ficando o imóvel hipotecado ao
credor, ou à instituição que cedeu o empréstimo como garantia de pagamento;
Escritura de Doação – Quando o imóvel foi havido gratuitamente. Exemplo: o pai doa
para o filho; geralmente neste caso pai guarda para si o direito de usufruto, ficando
então o imóvel gravado, através de cláusula inserida na escritura. Pode doar também
sem manter o usufruto;
Escritura de Doação em Pagamento – Quando a pessoa tem uma dívida e, não tendo
como pagar, dá o imóvel em pagamento da dívida, claro que com a concordância do
credor;
Escritura de Mútuo ou Hipoteca – Quando o proprietário se confessa devedor e dá o
imóvel em garantia da dívida;
Escritura de Permuta – Quando se troca o imóvel por outro, mesmo de diferentes
valores;
Escritura de Promessa de Cessão – No caso do vendedor possuir uma promessa de
compra e venda e prometer ceder o saldo da dívida que tem com o dono anterior.
Escritura de Promessa de Compra e Venda – É lavrada quando o comprador paga a
prazo pelo imóvel;

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Formal de Partilha – Quando o imóvel é adquirido por inventário de herança ou por

inventário de divórcio;
Procuração em Causa Própria – Quando o outorgado (procurador) pode formalizar uma
venda sem qualquer anuência do outorgante (vendedor), inclusive sem prestação de
contas. Está sujeita ao pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e
sujeita à averbação do RGI (Registro Geral de Imóveis) respectivo;
Pró-soluto – o comprador compra o imóvel a prazo e dá o preço total como pago, ou
seja, as promissórias ficam desvinculadas do imóvel, sem a garantia do mesmo;
Pró-solvendo – compra do imóvel a prazo, cujo preço só é considerado pago após a
liquidação da última promissória, ou seja, as promissórias ficam vinculadas ao imóvel
como garantia da dívida.
Re-Ratificação – Para a necessidade de retificar erros ou omissão em uma escritura
anterior;
Rescisão – Documento lavrado para desfazer uma determinada transação;
Testamento – Documento pelo qual o herdeiro se habilita no inventário a fim de
transferir a propriedade para o seu nome;
Usucapião – É a aquisição de imóvel, via processo judicial, em razão de posse por longo
período;

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