CNPJ: 37.274.

046/0001-09

ANO: 2020

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 1. A IMPORTÂNCIA DA DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA

Isso quer dizer que todo imóvel, seja ele um terreno, uma casa ou um apartamento,
tem os registros e certidões negativas que garantem a sua legalidade e asseguram a ausência
de pendências. Dessa maneira, toda essa documentação vai garantir uma venda lícita e uma
compra segura.

1.1. QUAL É A DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA EM COMPRAS E VENDAS?

Vender um imóvel requer muita paciência e tempo, principalmente por parte do

proprietário ou do vendedor.
Para quem está pretendendo vender um imóvel, seja ele uma casa, um apartamento ou
um terreno, a lista de documentos é grande.
E, nesse caso, o ideal é que todo o processo conte com a assessoria de uma imobiliária
de confiança para ajudar tanto na orientação como na providência dos documentos.
A lista da documentação imobiliária para venda é grande e os documentos que fazem
parte dela servirão para mostrar se existem dívidas atreladas e se o imóvel está ou não
regularizado
Os documentos necessários para o vendedor de um imóvel são:
Os documentos necessários para o vendedor de um imóvel são:
 Cópia autenticada da escritura definitiva registrada no Cartório de Registro de
Imóveis;
 Certidão negativa vintenária de ônus reais – documento que mostra todo o histórico do
imóvel nos últimos 20 anos;
 Registro de ações reipersecutórias e alienações – o documento é emitido pelo Cartório
de Registro de Imóveis e mostra se imóvel foi vendido de forma informal e se pode
estar sujeito a reivindicações.
 Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura do município onde o imóvel
está situado ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos;
 Cópia autenticada do IPTU do ano, quitada ou com as parcelas pagas em dia até a data
do negócio – o documento é expedido pela prefeitura da cidade em que o imóvel
localiza-se;
 Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis;

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  Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinada pelo
engenheiro ou arquiteto com respectivo número do CREA;
 Certidão negativa de débitos condominiais, quando se tratar de venda de apartamento.
Além da documentação imobiliária, o vendedor deverá evidentemente apresentar toda
a documentação pessoal e mais uma lista de certidões federais, estaduais e municipais
negativas como pessoa física ou jurídica.
Caso o comprador opte por usar o FGTS na transação, ele precisará, então apresentar
os extratos atualizados da sua conta que poderão ser obtidos na Caixa Econômica Federal.
Se tratando do comprador, esse deverá apresentar todos os seus documentos pessoais
para efetuar a compra, bem como pagar algumas taxas destinadas para quem está comprando
o imóvel.

1.2. QUAL A MELHOR MANEIRA DE FAZER A DOCUMENTAÇÃO

IMOBILIÁRIA?
Como já dissemos a lista da documentação imobiliária não é pequena.
Mas, você precisa ter em mente que toda essa documentação vai garantir uma
negociação segura para ambas as partes: vendedor e principalmente comprador.
E o caminho mais fácil e mais indicado para enfrentar as etapas de uma negociação de
compra e venda de um imóvel com segurança e eficiência é contando com a assessoria de
uma imobiliária qualificada.
Muitas vezes as pessoas optam por não envolver imobiliárias para evitar um custo
adicional, mas se formos levar em conta a falta de experiência e a perda de tempo, certamente
uma assessoria de corretores capacitados vai valer muito a pena.

1.3 DOCUMENTOS PESSOAIS

Primeiramente, antes falar sobre a documentação imobiliária, vamos falar dos

documentos pessoais. Sempre deixe claro ao proprietário e ao comprador os documentos
pessoais que eles precisarão para seguir em frente com o processo.

 Cadastro de Pessoa Física (CPF)

 Carteira de Identidade (RG)
 Comprovante de Residência

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  Declaração de Estado Civil
 Certidão Negativa (de ações na justiça)

1.4. ESCRITURA

A escritura é um documento que oficializa a transferência do imóvel. Ela prova que o

comprador e vendedor estão de acordo e querem realizar a negociação do bem em questão. A
escritura é feita em um tabelionato e é essencial na compra de imóveis à vista. No caso
de imóveis financiados o contrato emitido pela instituição financeira substitui a escritura.
Existem algumas taxas significativas a serem pagas para emissão de uma escritura. O
valor pago no momento da confecção da mesma inclui o ITBI mais taxas do cartório. Em
geral, você pode aconselhar seu cliente a preparar cerca de 5% do valor do imóvel para lidar
com despesas do cartório.
O valor final pode ser um pouco menor, em caso de descontos garantidos por ser a
compra do primeiro imóvel, por exemplo. Mas ter o valor separado é melhor para evitar
surpresas.

1.5. REGISTRO DO IMÓVEL

Este documento é feito no Cartório de Registro de Imóveis referente ao imóvel em

questão. O registro é feito através do envio da escritura ou do contrato de financiamento
assinado para o cartório. Somente após o registro que o imóvel se torna, de fato, propriedade
do comprador. Portanto, é essencial requerer o registro para evitar possíveis problemas
futuros.
1.6. CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS

Essa certidão também é conhecida como Certidão de Inteiro Teor e trata-se de um

documento expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis. A função desta certidão é garantir
que não existe nenhuma restrição quanto ao imóvel. Prova-se por meio dela que o imóvel não
está hipotecado ou penhorado, por exemplo.

1.7. CERTIDÃO DE AÇÕES REAIS E PESSOAIS REIPERSECUTÓRIAS

Esta certidão é obtida junto ao Poder Judiciário. A finalidade deste documento é garantir
que não existem ações de usucapião, demarcatórias, discriminatórias em andamento na

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justiça. Uma declaração negativa indica que o imóvel não é objeto de nenhuma ação deste
tipo.

1.8. CERTIDÃO NEGATIVA DE BENS

Esta certidão prova que a pessoa em questão não possui nenhum imóvel registrado em
seu nome. Em caso de declarações positivas, uma lista com os imóveis registrados é emitida.
Este documento é útil caso o proprietário queira obter algum desconto ou benefício por estar
comprando seu primeiro e único imóvel.

1.9. OUTROS DOCUMENTOS

1.9.1 Certidão Negativa de Impostos

Esta certidão indica que não existe débito ou dívida junto à prefeitura ou à
administração Federal e Estadual. O documento Federal é obtido junto à Fazenda e é igual
para todo território nacional. Já os documentos estaduais e municipais variam de acordo com
o local.
Você consegue emitir estes documentos sem o pagamento de nenhuma taxa na maioria
dos casos. E vários destes documentos são emitidos e autenticados digitalmente. O que
significa que não é necessário sequer comparecer à prefeitura ou à algum cartório. Mas alguns
municípios podem exigir que o documento seja retirado presencialmente.

1.10 CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS

Esta certidão é comumente pedida no caso de apartamentos e imóveis em condomínios

fechados. Naturalmente a maneira de obtenção irá variar de acordo com cada condomínio.
Mas é importante que o comprador peça este documento para evitar surpresas com meses ou
anos de taxas de condomínio atrasadas.

1.11. CÓPIA DO ÚLTIMO IPTU RECEBIDO

Costuma-se pedir uma cópia autenticada do último IPTU. Este documento pode ser
útil para a emissão de diversos documento e certidões citadas ao longo deste artigo. Por fim, é

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importante citar que este artigo pode servir como um ótimo guia introdutório. Mas, não se
esqueça que o ramo da documentação imobiliária é tão complexo que existe cursos completos
sobre o tema. Logo, considere um curso ou um livro completo se quiser se aprofundar no
assunto.

1.12. CONTRATO DE COMPRA E VENDA

O contrato de compra e venda é o documento que definirá o bem a ser transferido, o

valor a ser pago, a forma de pagamento, os prazos e outros detalhes importantes. O contrato
de compra e venda é um dos primeiros a ser assinado. Uma vez que este contrato é feito e
autenticado é necessário levá-lo ao cartório para que a escritura e o registro sejam feitos.
Este documento pode ser feito junto à um advogado especialista em Direito
Imobiliário. Isso acontece caso o vendedor e o comprador optem por não trabalhar com um
intermediário, que seria o corretor de imóveis. Caso um corretor de imóveis esteja envolvido
na negociação será função dele preparar o contrato.
O corretor de imóveis lida com diversos tipos de contratos imobiliários diariamente.
Além do contrato de compra e venda, ele pode ter gerado um contrato de exclusividade, junto
ao proprietário. Ou ainda, o comprador pode ter assinado um documento que atesta que ele
realizou a visita à determinado imóvel. Isso sem contar contratos com inquilinos e
proprietários de imóveis de locação.
Ter uma plataforma imobiliária que facilita a emissão destes contratos é essencial para
o corretor moderno. Se você ainda não conta com uma plataforma deste tipo, dê uma olhada
no ville Imob. Com ele, além da emissão de documentos, você consegue realizar todo o
marketing digital dos imóveis. Desde a publicação no seu site imobiliário (incluso na
plataforma) até a divulgação em redes sociais e portais imobiliários

1.13. QUAL É A DIFERENÇA ENTRE ESCRITURA E REGISTRO DE IMÓVEIS?

Aí está a grande diferença entre estes dois institutos: a Escritura apenas formaliza a
venda e cria um título hábil à transmissão da propriedade do imóvel; o Registro transfere
definitivamente a titularidade do imóvel ao comprador e com ela, todas as obrigações
acessórias (pagamento de condomínio, IPTU etc.).

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 1.14. QUANTO CUSTA PARA FAZER O REGISTRO DE UM IMÓVEL?

Taxa de Registro – esta taxa é cobrada diretamente pelo Cartório

de Registro de Imóveis, e pode variar de acordo com as leis de cada estado. Na
média custa em torno de 1% do valor venal do imóvel, em outras palavras, para
um imóvel com valor venal de R$ 100 mil, você pagará em média 1 mil reais pela taxa
de registro.

1.15. COMO SABER SE O IMÓVEL ESTÁ REGISTRADO EM CARTÓRIO?

Se você não sabe quem é o dono de um determinado imóvel ou apenas quer

confirmar essa informação, vá ao Ofício (cartório) de Registro de Imóveis responsável pela
localidade ou bairro do imóvel que você deseja pesquisar e peça uma certidão da matrícula
pelo endereço do imóvel

1.16. COMO FAÇO PARA SABER SE UM IMÓVEL TEM ESCRITURA?

Através do Cartório 24 Horas é possível solicitar certidão de busca de bens para todos
os Cartórios de Registro de Imóveis do Brasil.

1.17 COMO SABER SE O IMÓVEL ESTÁ BLOQUEADO?

Para verificar se sobre um imóvel existe o gravame da indisponibilidade, o interessado

deve comparecer ao cartório de registro de imóveis competente (aquele da localidade
do imóvel) e pedir uma certidão da matrícula do imóvel. Neste documento é possível verificar
todo o "histórico" daquele imóvel.

1.18 COMO SABER SE O IMÓVEL TEM DÍVIDAS?

Assim, não há chance que antigos débitos sejam cobrados do novo proprietário.
Checar se o imóvel possui dívida de IPTU. Diretamente na subprefeitura onde está localizado
o imóvel ou mesmo no site da prefeitura é possível conferir a situação do imposto somente
com seu número.

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 1.19. COMO SABER SE O IMÓVEL ESTÁ EM SEU NOME?

Solicite uma Certidão em seu nome. Se for positiva trará descrito que imóvel se

encontra em sua propriedade com o respectivo número do Registro no Cartório
de Imóveis. Se for Certidão Negativa, nada consta em seu nome ou não foi possível
localização.

1.20. COMO SABER QUEM É O PROPRIETÁRIO DE UM IMÓVEL?

Grata pela informação. Para saber de fato quem é o legitimo proprietário de um

imóvel, somente com a certidão de matricula do imóvel atualizada, que você consegue no
cartório de registro da região do seu imóvel. tem custo sim, e para satisfazer a sua curiosidade,
tem que gastar, não existe almoço grátis.

1.21 COMO SABER SE O IMÓVEL ESTÁ PENHORADO?

A certidão de Ônus Reais, emitida pela natureza do cartório de registro de imóveis,

informa se há algum ônus positivo que recaia sobre a propriedade, como por exemplo: se o
imóvel foi dado como garantia em um financiamento, se há averbado na matrícula
do imóvel promessa de compra e venda etc1

1.22. COMO DESCOBRIR MATRÍCULA DE IMÓVEL PELO ENDEREÇO?

Consulta no CRI
Entretanto, caso não possua ou não saiba o código de matrícula, apenas com o
endereço completo é possível descobrir o número de inscrição do imóvel. Se você se dirigir a
um cartório, tenha sempre em mãos os seus documentos pessoais, endereço completo do
imóvel, e, se houver, o número de matrícula.

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 1.23 COMO SABER SE UM IMÓVEL ESTÁ REGULARIZADO NA
PREFEITURA?

Regularização Imobiliária - Como saber se meu imóvel está regular ? Através de uma

consulta ao CEDI (Cadastro de Edificações do Município) é possível emitir o histórico da
Edificação. É este documento que comprova a situação da edificação e diz se ele está
regular ou irregular.

1.24 COMO SABER SE O TERRENO ESTÁ REGULARIZADO?

No cartório, é possível comprovar se o lote está registrado de acordo com a aprovação

da prefeitura e também requisitar a certidão de propriedade e negativa de ônus e alienação.
Este documento é imprescindível e mostra se o proprietário que consta no cartório é o mesmo
que está te vendendo o lote e se ele está regular.

1.25. COMO FAÇO PARA VER A SITUAÇÃO DO TERRENO?

Para saber o endereço exato, solicite na Secretaria de Habitação e Urbanismo da

Prefeitura um mapa para localizá-lo. O segundo passo é dirigir-se ao Cartório de Registro de
Imóveis com o endereço completo do imóvel e solicitar uma “cópia da certidão de matrícula
atualizada.

1.26. COMO VERIFICAR A DOCUMENTAÇÃO DE UM TERRENO?

Documentação do terreno ou lote
1. Certidão de Propriedade do Imóvel (Lote) Ela deve ser atualizada junto ao Fórum. ...
2. Histórico do terreno. ...
3. Carnê de IPTU. ...
4. Certidão Negativa de Débitos (CND) ...
5. Por fim, se o proprietário consta como solteiro na certidão de propriedade do terreno,
é importante verificar se ele casou

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 1.27 O QUE SIGNIFICA A PALAVRA INDISPONIBILIDADE?
substantivo feminino Característica ou particularidade do que é (ou está) indisponível.
[Jurídico] Característica dos bens que, sendo transmitidos por herança ou doação, não podem
ser penhorados nem alienados; inalienabilidade. Etimologia (origem da
palavra indisponibilidade).
A lei dá ao proprietário de um imóvel o direito de usar, gozar e dispor da coisa, bem
como reivindicá-la de quem injustamente a possua. Ou seja, na prática o proprietário pode
usar aquele imóvel ou alugá-lo a terceiros, podendo inclusive receber aluguéis pela locação.
Pode também vender aquele bem, no exercício de seu direito de proprietário.
O direito de o proprietário dispor da coisa - por exemplo, o direito de alienar um bem
ou até mesmo dar o bem em garantia - é um dos atributos da propriedade. Ou seja, é um dos
direitos que possui o titular da propriedade de um bem.
No entanto, existem algumas situações em que o proprietário perde o direito de dispor,
por determinação legal, judicial ou administrativa. A indisponibilidade é, portanto, a restrição
do poder de o proprietário de dispor da coisa (vendê-lo ou onerá-lo). Ela impede que o
proprietário venda o imóvel, por exemplo.

Para verificar se sobre um imóvel existe o gravame da indisponibilidade, o interessado

deve comparecer ao cartório de registro de imóveis competente (aquele da localidade do
imóvel) e pedir uma certidão da matrícula do imóvel. Neste documento é possível verificar
todo o "histórico" daquele imóvel. Se houver indisponibilidade, será possível saber.
No entanto, e já indo além da pretensão do presente artigo, para quem atua no mercado
imobiliário e negocia imóveis, não basta que o interessado verifique somente se um imóvel
encontra-se indisponível. É preciso, ainda, que o interessado examine processos judiciais em
nome do proprietário (e cônjuge) daquele imóvel. Isto porque pode ser que existam ações
judiciais em curso que podem desencadear gravames ao imóvel, tais como a penhora do
imóvel ou mesmo sua indisponibilidade.
Portanto, não obstante a importância da consulta à matrícula do imóvel, não é o
bastante. É preciso que o interessado tenha cautelas outras, como consultar um advogado
especialista em direito imobiliário para que realize a due dilligence imobiliária, investigação
minuciosa que visa a segurança daquela negociação. Situação que não é possível explorar
neste espaço, cujo objeto de estudo se restringe a indisponibilidade de bens

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 O que é o sistema CNIB?
O sistema CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens) é um sistema de alta
disponibilidade, criado e regulamentado pelo Provimento Nº 39/2014, da Corregedoria
Nacional de Justiça e se destina a integrar todas as indisponibilidades de bens decretadas por
Magistrados e por Autoridades Administrativas.
O CNIB tem como objetivos dar eficácia e efetividade às decisões judiciais e
administrativas de indisponibilidades de bens, divulgando-as para os Tabeliães de Notas e
Oficiais de Registro de Imóveis de todo o território nacional e para outros usuários do
sistema. E proporcionar segurança aos negócios imobiliários de compra e venda e de
financiamento de imóveis e de outros bens.
Assim, antes de promover quaisquer atos nos cartórios, cumpre aos tabeliães de notas
a consulta ao CNIB, conforme art. 160, § 6º do Provimento 260 da Corregedoria Geral de
Justiça de Minas Gerais (Código de Normas do Extrajudicial de MG), veja-se:
§ 6º Os tabeliães de notas e os oficiais de registro civil com atribuição notarial, antes
da prática de qualquer ato notarial que tenha por objeto bens imóveis ou direitos a eles
relativos, exceto a lavratura de testamento, deverão consultar a base de dados da Central
Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, consignando no ato notarial o resultado da
pesquisa e o respectivo código gerado (“hash”), dispensado o arquivamento do resultado da
pesquisa em meio físico ou eletrônico.
Portanto, através deste sistema se realiza um verdadeiro rastreamento de todos os bens
que o atingido pela indisponibilidade possui em território nacional, evitando a dilapidação do
patrimônio, atuando como importante ferramenta no combate ao crime organizado e na
recuperação de ativos de origem ilícita.

Qual lei trata sobre a indisponibilidade de bens?

A possibilidade de indisponibilidade de bens está presente em diversas legislações,

como por exemplo no caso da execução trabalhista (art. 889 da CLT e 185-A do CTN); na
Recuperação Judicial e Falência (Lei 11.101/05); quando se fala de improbidade
administrativa, em ação civil pública (lei 8.429/92); investigação de CPIs (art. 58, § 3º, CF);
Poder cautelar geral (art. 796 e seguintes do CPC), dentre outros.
No caso específico da indisponibilidade de bens imóveis, a Lei de Registros
Públicos (Lei 6.015/73) estabelece, em seu art. 247, o seguinte:

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 "Averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na
forma prevista na Lei".
Sabe-se que o documento principal de um imóvel é sua matrícula, documento em que
está registrado todo o "histórico" do imóvel (quem é o proprietário, se o imóvel está
penhorado, se é bem de família, se foi inventariado, etc). Assim, caso exista ordem judicial
ordenando que determinado imóvel se torne indisponível, o julgador irá oficiar o cartório de
registro de imóveis competente mandando que averbe, na matrícula do imóvel, a
indisponibilidade.
Daí a importância do estudo da certidão atualizada da matrícula do imóvel, visando
sempre a segurança nas negociações imobiliárias.

A importância de conhecer a indisponibilidade para quem opera no mercado

imobiliário
O conhecimento do instituto da indisponibilidade de bens, sobretudo dos imóveis, é de
suma importância para quem opera no mercado imobiliário. Sejam, corretores de imóveis,
investidores, advogados que atuam na área ou até mesmo proprietários de imóveis, todos
devem entender a que se destina o instituto. O que faz com que os operadores do mercado
imobiliário atuem visando garantir maior segurança e cautela na negociação de imóveis.

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2 DECLARAÇÃO DE TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA:

2.1. PARA QUE SERVE A DECLARAÇÃO DE TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA (DTI)?

Algumas pessoas se esquecem que, além do preço do imóvel, outras quantias pesam
no valor final da moradia. De acordo com a revista Exame, esse custo pode alcançar até 4%
do total. Por isso, é preciso estar atento esse aspecto.
A DTI é necessária, por exemplo, para o pagamento de um imposto específico sobre
transações imobiliárias: o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Sem o pagamento
desse imposto, a transferência de titularidade não é realizada.
Por essa razão, todos aqueles que estão dispostos a investir em imóveis precisam
atentar a esse valor que onera o investimento. A função da DTI é, portanto, ajudar o
contribuinte a saber o quanto deverá pagar de Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis
(ITBI) pela transação do objeto da compra.
Sem o pagamento desse encargo, o comprador não terá nenhum direito de propriedade
sobre o imóvel, ficando impedido de registrá-lo em seu nome, alugá-lo ou vendê-lo.

2.1.2 O QUE É ITBI?

 O que é ITBI?
ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal
que é obrigatório quando acontece qualquer aquisição imobiliária. Ele deve ser pago para
assegurar a transferência do imóvel ao novo comprador. No caso de não haver o pagamento, o
imóvel não é transferido e a documentação não é liberada.
O ITBI é válido para qualquer imóvel que ocorra transferência de propriedade.
 Por que preciso pagar?
Agora que você já sabe o que é ITBI, entenda como pagar.
Como é um imposto cobrado pela prefeitura de cada município, é de suma importância
estar com o imóvel regularizado nos registros públicos. Assim, o acesso é concedido a
serviços básicos como água, luz, asfalto na rua, coleta de lixo, entre outros.
 Quem deve pagar o ITBI?

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 Geralmente, o comprador do imóvel. Mas, isso não é uma regra definida. Há casos em
que, na negociação, o vendedor assumiu o valor a ser pago.
Para ficar claro, o imposto é pago somente quando acontece uma transferência de
imóvel, ou seja, não se paga de forma contínua como outros tributos.
 Quando pagar?
Após o negócio ser fechado, o prazo para pagamento, em média, dura 30 dias. A partir
do pagamento do ITBI, o cartório faz a transferência do imóvel.
Procure saber no seu município, o tempo correto de vencimento do tributo.
 Cálculo do ITBI
Para o cálculo, o valor depende da alíquota de cada município. A taxa costuma variar
entre 2 e 4%.
O cálculo é o resultado da multiplicação entre o valor da compra do imóvel com a
alíquota.
Por exemplo: o valor do imóvel é R$ 200 mil x uma taxa de 2%.
Resultado: R$ 4.000. Este é o valor do ITBI a ser pago.
 É possível ter desconto no ITBI?
Sim, mas apenas no valor da alíquota do tributo. O desconto pode ser conseguido em
três situações:
 Possibilidade de 50%, caso o imóvel seja financiado pelo Sistema Financeiro da
Habitação (SFH);
 Isenção, na hipótese de o comprador está possuindo o seu primeiro imóvel por meio
do SFH, dependendo do valor pago na compra;
 Desconto ou isenção (varia conforme o município) para quem adquire o imóvel
através do Programa Minha Casa, Minha Vida.
 Quando o ITBI não é necessário?
Em certas ocasiões, o imposto não precisa ser pago como na fusão de empresas e
transmissão do imóvel por herança.
Entendeu agora o que é ITBI e como ele funciona?
 

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2.2 COMO FAZER ESSA DECLARAÇÃO?

Atualmente, a declaração de transação imobiliária pode ser feita por meio do site da
Prefeitura Municipal da cidade em que a propriedade está endereçada. Após acessar o portal,
será preciso preencher um questionário online.
Para encontrar esse questionário, o contribuinte deve procurar pela aba finanças ou
recolhimentos. A seguir, aparecerão várias opções de pagamento do ITBI para propriedades
rurais, urbanas, com mandado de segurança ou alguma ação judicial.
Depois de selecionar o item correto, o questionário ficará disponível para o
preenchimento. Normalmente, o primeiro campo que precisa ser completado é o SQL — ou o
número de cadastro do imóvel.
Uma vez digitada essa informação, os dados referentes ao imóvel, como o endereço,
serão preenchidos automaticamente. Então, o próximo passo é fornecer informações sobre o
vendedor, o comprador e o valor do imóvel que foi acordado entre as partes.

Depois de identificada essa soma, o sistema calculará automaticamente o valor do

ITBI a ser quitado. Caso o portal não faça essa tarefa, o interessado pode fazer o cálculo
manualmente.
Para que você entenda melhor essa conta, ensinaremos como fazê-la. O procedimento
é assim: multiplique a base de cálculo — ou seja, o valor venal de referência do imóvel
fornecido pela Prefeitura Municipal — pelo percentual da taxa do imposto da região.
Fica assim: ITBI = base de cálculo x porcentagem do tributo = valor a pagar.
Finalizada essa parte, a próxima é indicar, caso se aplique, o tipo de financiamento em que o
imóvel se enquadra. Por exemplo:
 o sistema financeiro de habitação (SFH);
 o sistema de financiamento de imóveis (SFI); ou
 os programas sociais de habitação como o Minha Casa Minha Vida.
Também será solicitada a data em que o financiamento foi iniciado e o valor total dele.
Em seguida, haverá o campo “instrumento”. Essa informação refere-se ao modo como foi
realizado o contrato.
Em relação a isso, há duas alternativas:

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  por meio particular: quando o contrato não é lavrado (registrado) em um tabelionato
de notas ou cartório. Assim, o documento deve ter as assinaturas das partes (vendedor
e comprador) e de duas testemunhas. As firmas precisam ser reconhecidas em cartório;
 por meio público: feito em um cartório de registro de imóveis.
Depois disso, o sistema solicitará como será feita a transferência da moradia. Nesse
caso, a pessoa indicará se a permuta é parcial — ou seja, de apenas uma parte da
propriedade — ou total. Então, o portal pedirá informações sobre o cartório no qual foi
registrado o imóvel.
Por fim, o sistema emitirá o Documento de Arrecadação Municipal (DAM) para a
efetuação do pagamento em um banco conveniado com o sistema público da cidade. Se
depois de expedir essa guia você notar que faltou ou errou alguma informação, é possível
fazer outra.
Quer saber como proceder se o engano foi percebido após o pagamento? Basta entrar
no site da Secretaria de Finanças do Município. Em algumas prefeituras é possível pedir essa
retificação por meio do portal virtual e logo uma nova guia de pagamento é emitida.
Algumas outras permitem apenas que se faça um agendamento. A partir desse passo, o
contribuinte deverá comparecer na Secretaria Municipal da Fazenda no dia e hora marcada.
Além disso, ele precisará levar alguns documentos:
 o que originou a transação imobiliária: a escritura, o auto de arrematação, o contrato
de compra e venda, etc.;
 a certidão de matrícula atualizada;
 todas as guias do imposto ITBI pagas;
 caso se aplique, o documento de identidade (RG) e o CPF do procurador;
 outros documentos que possam comprovar o erro do pagamento.

2.3. QUANTO SERÁ PRECISO PAGAR DE ITBI?

Para descobrir qual é a taxa cobrada por um município, o interessado pode consultar o
site da Secretaria de Fazenda ou Finanças da cidade. A alíquota do ITBI em Fortaleza, por
exemplo, pode variar entre 2% e 3%. Isso dependerá do valor do imóvel, da data do
pagamento e se ele é financiado ou não.

A média da taxa do ITBI em algumas capitais brasileiras é:

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  Rio de Janeiro: 2%;

 São Paulo: 3%;

 Recife: 3%;

 Salvador: 1% para as moradias populares e 3% para as demais;

 Porto Alegre: 3%; e

 Manaus: 2% para imóveis acima de R$ 20 mil.

Por isso, o investidor deve ter em conta o valor do imposto na hora de comprar uma
casa ou apartamento para evitar surpresas. Se uma pessoa investiu R$ 1 milhão de em um
imóvel, ela pagará cerca de R$ 30 mil nesse imposto.

É importante frisar que o valor pode ser contestado pelo contribuinte, caso ele o
considere injusto. Quem adquire um imóvel na planta também deverá fazer uma DTI e pagar
o tributo. Nessa hipótese, ele será calculado sobre o valor do imóvel apresentado pela
construtora ao comprador.

2.4. QUANDO PAGAR O IMPOSTO?

A guia de recolhimento que é realizada após a emissão da Declaração de Transação

Imobiliária (DTI) tem validade de até 30 dias.

O comprador não será multado ou punido caso não realize o pagamento, mas não
poderá reclamar para si a propriedade do imóvel até que emita uma nova guia e regularize a
situação.

2.5. É POSSÍVEL PARCELAR O ITBI?

Isso depende de cada cidade. Nas grandes metrópoles, como Fortaleza, o parcelamento

é uma realidade devido ao fato de que o valor de mercado dos imóveis é superior
ao de cidades pequenas.

O comprador pode dividir o valor total do tributo em até 3x sem juros. Se for
preciso parcelar em mais vezes, o custo poderá ser dividido em até 6x — porém com juros.

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 O valor dos juros do parcelamento varia, pois eles são calculados seguindo a variação
da Selic, taxa regulada pelo Banco Central. É importante esclarecer que o novo proprietário só
poderá passar o imóvel para o seu nome após o pagamento de todas as parcelas.

2.6. QUAIS DOCUMENTOS SÃO NECESSÁRIOS PARA EMITIR A DTI?

Separar toda a documentação é essencial para que esse processo seja realizado com
tranquilidade. Assim, os documentos exigidos são:

 matrícula do imóvel com, no máximo, 90 dias de emissão;

 documentos oficiais de identificação de todos os compradores e vendedores;

 se o comprador for representado por outra pessoa, será necessário um documento de

identificação dela;

 cópia de contrato de compra e venda, caso a transação já tenha sido realizada;

 se uma das partes da transação for uma empresa, torna-se necessária a cópia do ato
constitutivo e dos aditivos e do ato de eleição do representante legal, quando houver;

 em caso de imóvel financiado, será necessária uma declaração do banco assinada pelo

gerente com os valores bem discriminados;

2.7. EXISTEM CASOS EM QUE A DTI OU O ITBI NÃO EXISTEM?

De acordo com o artigo 156, inciso II, da Constituição da República Federativa do

Brasil de 1988, a cobrança dessas taxas é obrigatória em virtude da transmissão inter
vivos — ou seja, entre pessoas vivas.
Porém, em alguns casos, a mudança de titularidade de um imóvel não exigirá a DTI ou
o pagamento do ITBI — contudo, são casos específicos. Um exemplo é o imóvel herdado.
Nessa situação, a cobrança não ocorre, porque o ITBI, como já citado, é um imposto que recai
sobre operações realizadas inter vivos.
Entretanto, existe outro imposto correspondente para ser pago nesses casos. Trata-se
do Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e por Doação (ITCMD).
Esse também será o tributo correspondente ao ITBI se o imóvel for uma doação, pois o
ITBI é apenas para compra e venda desse tipo de bem. Nos dois casos, o contribuinte não
precisará fazer uma Declaração de Transação Imobiliária.

2
 Outro exemplo de transação que não pagará o ITBI é quando o imóvel for comprado
para fins sociais — como uma instituição de caridade, por exemplo. O comprador deverá
apenas comprovar a finalidade da compra da propriedade — a documentação exigida muda de
cidade para cidade.
Além disso, caso o comprador adquira um imóvel ou terreno com valor de até R$ 45
mil para sua moradia, ele pode ficar isento do pagamento do imposto se conseguir declarar
impossibilidade de pagá-lo.
Esse mesmo princípio aplica-se às residências adquiridas por meio de programas
federais de habitação como o Minha Casa Minha Vida. Em alguns municípios é concedida
isenção total, outros oferecem um bom desconto no pagamento.
Contudo, os programas estaduais e municipais de habitação também podem ser
beneficiários da desobrigação do recolhimento do tributo. Para isso, será preciso uma norma
legislativa municipal ou estadual que permita essa liberação.
Funcionários públicos da cidade de Fortaleza também são isentos do ITBI, mas
precisam comprovar que o imóvel será usado para sua moradia. Nessa situação, o servidor
pode ser ativo ou inativo.
Um caso que pode prever isenção do pagamento é quando o proprietário tem um
imóvel registrado em pessoa física e deseja transferi-lo para pessoa jurídica com a mesma
titularidade.
Será concedida a liberação do imposto apenas se a empresa não for do ramo de
negócios imobiliários, como uma incorporadora, construtora, imobiliária ou holding
patrimonial. Assim, se a transferência for para a abertura de um mercado, por exemplo, o
proprietário poupará gastos com o imposto.

2.8. AFINAL, PARA QUE SERVE ESSA BUROCRACIA?

Depois de esclarecer suas dúvidas sobre como tirar a DTI e sobre a finalidade dela
para o investidor em imóveis, é importante entender para onde vai esse dinheiro, não é
mesmo?
O ITBI é um imposto municipal. Assim como o IPTU, 50% da receita estadual do
IPVA e parcelas do ICMS, esse tributo é uma das principais fontes de renda de uma cidade,
variando de acordo com a força do mercado imobiliário de cada município.

2
 Como sabemos, cada prefeitura tem a obrigação de honrar alguns gastos de forma
obrigatória — como investir 25% da arrecadação em educação, por exemplo. Cabe a cada
cidadão avaliar se seus impostos, incluindo o ITBI, estão sendo bem administrados.

2.9. COMO ORGANIZAR-SE PARA PAGAR ESSE IMPOSTO?

Quando se trata de investimentos, é fundamental organizar-se financeiramente. Para

isso, faça uma pesquisa sobre todos os custos que envolvem o pagamento do ITBI e a
declaração de transação imobiliária.

Consulte esses valores nos sites das prefeituras e procure o serviço de atendimento ao
público do município. Em seguida, reserve essa quantia na poupança. Você poderá fazer o
mesmo com os valores de todos os outros tributos que advém com a compra de uma moradia.

No entanto, algo que pode facilitar muito todo esse processo é contar com a ajuda de
uma empresa imobiliária. Com o auxílio de profissionais especializados no mercado
imobiliário você terá o suporte que precisa para entender quais impostos serão pagos e qual
será o impacto deles no seu orçamento.

Gostou deste artigo? Conseguiu entender o que é a declaração de transação imobiliária

e como pagá-la? Então, que tal deixar aqui a sua opinião? Comente sobre o que achou do
nosso post e conte um pouco sobre as suas experiências com transações imobiliárias!

3 O Registro de Imóveis: Identidade e capacidade das partes

contratantes.

3.1 O QUE É REGISTRO DE IMÓVEIS?

O registro de imóveis é a denominação legal atribuída ao serviço extrajudicial a que se

confere a atribuição de promover o registro da propriedade imobiliária, que visa assegurar aos
respectivos titulares os direitos de propriedade e os direitos reais inerentes.

3.2 ORIGEM E EVOLUÇÃO HISTÓRICA DO REGISTRO DE IMÓVEIS

2
 Ao longo da história sobre a propriedade imobiliária surgiu em 1.500 com o
descobrimento do Brasil, pois todas as terras pertenciam ao domínio público, uma vez que a
propriedade privada foi instituída pela Coroa Portuguesa por meio de doações àqueles que
aqui chegavam como uma forma de incentivo a ocupação das terras descobertas.
As doações de terras chamavam-se de “sesmaria”, que seriam doadas a quem tivesse a
intenção de cultivá-las e que caso não fossem utilizadas seriam devolvidas a Coroa. Porém
com a independência do Brasil e com advento da constituição de 1824 a propriedade passou a
ser protegida por princípios constitucionais. Assim esclarece Diniz (2004, p.15):
“Com o descobrimento do Brasil, em 1500, inicia-se a historia da propriedade
imobiliária brasileira, uma vez que todas as terras passaram ao domínio publico. A Coroa
portuguesa instituiu a propriedade privada mediante doações, reguladas pela Ordenações do
Reino, aqueles que aqui aportaram, estimulando-os dessa forma a ocupar a terra descoberta,
embora não lhes transferisse o domínio pleno das Capitanias […] Os capitães donatários
poderiam doar essas terras a quem pretendessem cultivá-las, sob pena de vê-las retornar à
Coroa […] Esse sistema sesmarial foi suspenso pela Resolução de 17 de julho de 1822. Com a
independência do Brasil e, posteriormente, com a Constituição Imperial de 1824, a
propriedade passou a ser resguardada; consequentemente, baseada em princípios
constitucionais, foram publicadas, em nosso país: […]”.
Entre os anos de 1822 até 1850 enquanto a legislação sobre a propriedade estava em
processo de elaboração, utilizava-se a ocupação de terras pela simples tomada da posse, sem
título algum e trouxe um quadro fundiário brasileiro com quatro situações, sendo em primeiro
as terras não distribuídas, ou que, concedidas a terceiros, haviam voltado ao Estado, às terras
dadas regularmente de sesmarias, as terras dadas de sesmaria e por fim as áreas simplesmente
ocupadas por pessoas sem nenhum título.
As ordenações do reino foram o primeiro sistema jurídico introduzido no Brasil que
previam principalmente que os atos registrais ficariam a cargo dos Tabeliães nomeados pelo
Rei. Em 1850, com o advento da Lei nº 601 em 1854 a posse passou a ser legitimada,
separando-se do domínio público todas as posses registradas no Livro da Paróquia Católica,
discriminando os bens do domínio público do particular, criando o registro paroquial das
terras possuídas pelo Império e obrigando os proprietários rurais a registrarem suas terras,
chamado “registro do vigário”.
Em 1843, com a Lei Orçamentária nº 317, regulamentada pelo Decreto nº 482 de 14
de novembro de 1846, foi criado o Registro de Hipotecas, com o fim de tornar a terra uma

2
base para o credito. O registro de hipotecas serviu de base para a criação do atual Registro de
Imóveis, pois dele desviou-se a ideia de estendê-lo a transmissão da propriedade. Ainda sobre
a evolução histórica Diniz acrescenta (2004, p.16/17):
“[…] b) A Lei n.601, de 18 de setembro de 1850, primeira lei de terras, que veio dar
um grande passo, discriminando os bens do domínio público dos do particular… Os
proprietários rurais, sob severas penas, eram obrigados a registrar suas terras. Com isso, já no
início do século XX, havia um cadastro rural parcial, da competência do Ministério da
Agricultura, por abranger apenas imóveis rurais dos proprietários que solicitassem benefícios
legais. Assim, até a promulgação do estatuto da Terra (Lei n. 4.505, de 30 de novembro de
1964, art. 46, regulamentada pelo Decreto n. 55.891, de 31 de março de 1965), o Governo
Federal não havia cuidado da organização atualizada de um cadastro de imóveis rurais. E a
Lei n. 5.868, de 12 de dezembro de 1972, regulamentada pelo Decerto n. 72.106, de 18 de
abril de 1973, veio criar o sistema nacional de cadastro rural”.
A Lei 1237 de 1864 criou o Registro Geral que englobava todos os direitos reais
imobiliários e com a proclamação da república o Decreto nº 169-A de 19 de janeiro de 1890,
consagrou o Princípio da Especialização, embora a publicidade fosse defeituosa.
O Decreto n. 370, de 02 de maio de 1890, incluiu entre os atos sujeitos a registro o
título que conferia direitos pessoais, para que pudesse transmitir o domínio entre vivos (art.
234). Após o Decreto 451-B instituiu o Registro de Torrens que foi regularizado pelo Decreto
n. 955-A, de 05 de novembro de 1890 e esse decreto já falava em matrícula, denominação
adotada pela Lei n. 6.015/73 para indicar o assentamento de cada imóvel, com suas
especificações físicas e jurídicas.
Com o advento da Constituição de 1891, as terras devolutas passaram ao domínio dos
Estados exceto as faixas de fronteira e zonas de segurança nacional, que continuaram sob o
domínio do Estado. No ano de 1917 passou a vigorar o Código Civil de 1916 tornando o
registro imobiliário uma instituição pública com a função de operar a transmissão do domínio
e o Registro Geral passou a ser denominado de Registro de Imóveis.
Desta forma a Lei n. 4.827/24 e os Decretos nº 18.532/28 e nº 4.857/39 contribuíram
com as normas que constam na Lei nº 6.015/73 e pelo Código Civil em vigor.
Atualmente o Registro de Imóveis é regulamentado pela constituição Federal, pelo
Código Civil e pela Lei 6.015/73 que dispõe sobre os Registros Públicos, englobando desta
forma não somente o Registro de Imóveis, como também o Registro Civil das Pessoas

2
Naturais, o Registro Civil das Pessoas Jurídicas e o Registro de Títulos e Documentos.
Defende Diniz (2004, p. 21) que:
“O sistema registrário brasileiro não foi absolutamente fiel ao alemão, que o inspirou,
adotando critérios mais consentâneos, com a realidade nacional […] poder-se-á afirmar, em
linhas genéricas, que há, portanto, no nosso quadro fundiário: a) Terras particulares, cujos
títulos foram devidamente transcritos pelos seus proprietários no registro imobiliário. b)
Terras devolutas, pertencentes aos Estados ou à União, nas áreas reservadas (faixas de
fronteiras etc.) que, ainda, não são objetos de registro […] c) Terras sem dono, que não são de
particulares, por não terem título transcrito, nem dos Estados, nem da União, por estarem na
posse de alguém em razão de título legitimo anterior ao código Civil de 1916. […]”
O Registro de Imóveis abordado na Lei nº 6015 de 1973 dispõe sobre os Registros
Públicos que se transformou numa instituição pública com a função de operar a transmissão
do domínio, por ser considerado um dos meios aquisitivos da propriedade.
O artigo 1227 do Código Civil de 2002 declara que os direitos reais sobre imóveis
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro imobiliário
dos títulos elencados nos artigos 1.245 a 1.247, salvo nos casos expressos em lei.
Com referido preceito, extrai-se que com o advento do Código civil e alterações
efetuadas pela própria Lei de Registros Públicos, o Registro de Imóveis passou a ter um
destaque no direito como um todo, uma vez que a maioria das relações patrimoniais, que
envolvem imóveis passaram a ser controladas pelo Registro de Imobiliário.

3.3. FINALIDADE E APLICABILIDADE DO REGISTRO DE IMÓVEIS

O registro público é de grande relevância para o direito, não apenas por ser a forma de
transferência efetiva da propriedade de bens imóveis, como também por assegurar a
estabilidade do domínio e a segurança jurídica do proprietário. Assim descreve Carneiro
(2003, p. 261):
“O Registro Imobiliário tem por finalidade a autenticidade, segurança e eficácia dos
atos jurídicos (Lei n. 6.015, de 1973, art. 1º). Quanto aos imóveis, além disso, o registro do
título identifica o imóvel ou direito registrado e é o ato que transfere a propriedade sobre um
imóvel… O objetivo principal do registro imobiliário é o imóvel e os direitos e atos a ele
relativos […] Imóvel é o prédio de área continua, identificado pelos seus limites,
confrontações e características e pelo registro imobiliário.”

2
 Segundo a Lei de Registros Públicos e o atual Código Civil, o Registro de Imóveis
passou a ter função essencial para o direito brasileiro tendo em vista que a maioria das
relações patrimoniais que envolvem imóveis passaram a ser controlada por ele.
Assim, o registro tem por finalidade escriturar os atos translativos ou declaratórios da
propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais e armazenar em seus livros todas as
informações sobre imóveis, aplicar os princípios, sem interferir na vontade das partes,
formalizar a aquisição da propriedade, conferindo ao adquirente a segurança quanto ao direito
real de propriedade, uma vez que sem a segurança jurídica garantida pelo Registro
Imobiliários, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, e danos irreparáveis.
A aquisição da propriedade não basta o simples acordo de vontades entre adquirente e
transmitente, visto que essa transferência somente se opera com o registro do título
imobiliário, antes deste somente existiria o direito pessoal.
Da mesma forma quando se adquire a propriedade pela acessão, usucapião,
desapropriação e pelo direito hereditário, que mesmo nesse caso é imprescindível o acesso ao
Registro de imobiliária para se preservar a continuidade registraria e a eficácia erga omnes.
Portanto, a finalidade principal é de garantir a autenticidade e a segurança dos atos
relacionados aos bens imóveis e surtir os efeitos desejados entre as partes.
No que se refere à aplicabilidade, o registro de imóveis é a serventia encarregada de
registrar ou averbar os atos jurídicos relativos aos bens imóveis, demonstra seu estado atual,
alterações e extinções, dando publicidade, especialidade e continuidade a estes atos, com
caráter de autenticidade e eficácia.
No cenário atual o ato que venha a transferir domínio ou instituir ônus reais, será
objeto de registro e não mais de transcrição ou inscrição, como era no sistema anterior. A
matrícula é o ato que imprime individualidade ao imóvel, ou seja, serão escritos os atos de
registro e averbação, constará todos os dados do imóvel, como sua área, sua localização, suas
confrontações, sua denominação, sua designação cadastral, bem como o nome e qualificação
do proprietário.
Contudo, o registro é o ato que segue a matricula, consiste na transcrição dos atos de
aquisição, transmissão da propriedade e atos que oneram ou restringem o direito real de
propriedade sobre o imóvel. Segundo Avvad (2006,p. 137):
“A Lei de Registro Público modificou a sistemática do registro imobiliário,
estabelecendo um registro próprio para cada imóvel, diferindo dos regulamentos anteriores
que previam registro próprio para cada título, independentemente do número de imóveis que

2
nele contivesse. O registro era efetuado pela transcrição do título, em ordem cronológica,
podendo conter tal transcrição mais de um imóvel ou partes ideais. Pela atual legislação,
optou-se pela adoção da técnica do folio real, que organiza a publicidade imobiliária por
unidade predial. Se uma escritura se referir a dois imóveis, por exemplo, serão abertas duas
matriculas uma para cada imóvel.”
Para ser registrado o imóvel deve ser devidamente identificado, conforme descreve o
artigo 176 da Lei nº 6.015, de 1973 e inscritos no livro 2, pois cada imóvel terá uma matricula
própria que será aberta por ocasião do primeiro registro. A matrícula é a primeira inscrição do
imóvel e encontra-se disposto nos artigos 227 a 235 da referida Lei.
 O Registro é fundado no princípio segundo o qual a transmissão e a extinção de
direitos reais sobre imóveis só se operam por atos “inter vivos” mediante a sua inscrição no
registro imobiliário. A averbação é relativa a modificações não essenciais da matricula ou dos
registros, como por exemplo, as baixas, extinção de direitos, cessões, transferências, bem
como qualquer outra alteração, tais como modificação do nome ou estado civil do titular, a
construção ou demolição de benfeitorias, alteração ou novação de obrigação hipotecaria,
Macedo (1990, p.210) destaca que:
“A atribuição principal do registro de imóveis é a de se constituir no repositório fiel da
propriedade imóvel e dos negócios jurídicos a ela referentes […] além da matricula, são feitos
também o registro e averbação de vários atos enumerados pelo artigo 167 da Lei 6.015, de 31
de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos) entre os quais se definem e se destacam os
seguintes: Matrícula, Registro e Averbação […] O registro e a averbação podem ser definidos
como formalidades legais a que estão sujeito determinado atos jurídicos a fim de que com a
publicidade obtida se tornem autênticos e possam ter valor contra terceiros” (artigo 172 da Lei
de Registros Públicos).
A retificação que está prevista no art. 213 da Lei de Registros Púbicos, poderá ser feita
a requerimento do interessado ou mediante despacho judicial. E por fim, o cancelamento de
atos de registro está disposto nos artigos 248 e seguintes da Lei 6.015/73.
Contudo, ressalta-se que o Registro de Imóveis não se trata de um repositório de
títulos, mas sim em um órgão público controlador de seus aspectos formais, utilizando-se de
princípios registrarios, porém sem interferir na vontade das partes envolvidas no negócio e
com a finalidade exclusiva de garantir a segurança jurídica, e publicidade de seus atos perante
a sociedade.

2
 Assim, o Registro de Imóveis pode ser definido como órgão auxiliar do Direito Civil,
mais especificamente uma parte do Direito das Coisas, que cuida exclusivamente de atos que
dizem respeito à propriedade de bens imóveis, destinado ao assentamento, de um título, seja
ele um documento público ou um documento particular, outorgando-lhes oponibilidade a
terceiros, com ampla publicidade e destinado ao controle, cadastro, eficácia, segurança e
autenticidade das relações jurídicas lhes garantido presunção relativa da propriedade,
conceituada por Diniz (2004, p. 13):
“O registro imobiliário seria o poder legal de agente do oficio público, para efetuar
todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo atos
de escrituração, assegurando aos requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade
e a instituição de ônus reais de fruição, garantia ou de aquisição. Com isso o assentamento da
proteção especial a propriedade imobiliária, por fornecer meios probatórios fidedignos da
situação do imóvel, sob ponte de vista da respectiva titularidade e dos ônus reais que o
gravam, e por revestir-se de publicidade, que lhe é inerente, tornando os dados registrados
conhecidos de terceiros”.
Segundo Dip (2005, p.62), em sua obra “Registro de imóveis: define o Registro
Imobiliário como instituição e acrescenta:
“Consiste o registro imobiliário, sob o aspecto institucional, em um sistema de
publicidade provocada e estável de situações jurídicas prediais, que opera mediante inscrição
de fatos jurídicos (lato sensu), e cuja finalidade é a de assegurar, formalmente, determinados
interesses da comunidade. O registro imobiliário está voltado as exigências da segurança
estática do domínio e direitos reais menores sobre os imóveis e da segurança dinâmica do
comercio e do credito predial.”
Assim, o serviço extrajudicial do registro de imóveis consiste no poder atribuído ao
serventuário competente e revestido de fé pública, que através de atos de escrituração anotam
em livros específicos todas as transações que se referem aos bens imóveis e seus respectivos
efeitos gerados, sendo assim assegurada a proteção ao direito real de propriedade.
O registro imobiliário é fundamental para a garantia do domínio e para a efetiva
constituição do direito de propriedade, tendo em vista que no direito brasileiro, os negócios
jurídicos, por si só não transferem o domínio sendo imprescindível o registro do ato
translativo de propriedade na circunscrição imobiliária competente.
A denominação “Registro de Imóveis”surgiu na égide do Código Civil de 1916,
estabelecendo aos ofícios encarregados de anotar em livros próprios todos os atos que digam

2
respeito a bens imóveis, ou seja, trasladar para os seus livros as transcrições necessárias à
validade e publicidade jurídica da aquisição e transferência da propriedade, bem como as
inscrições aos encargos reais que venham a pesar sobre elas, as respectivas averbações acerca
dos fatos que afetam a propriedade cuja aquisição ou transferência já constem do Registro, ou
acerca de atos que venham a anular os atos ali inscritos. Como define Castanheira
(1977, apudCARNEIRO, 2003):
“Segundo ensina o Prof. Eduardo SocratesCastranheira Sarmento, “Registro” deriva
do latim, regesta, plural de neutro de regestur (copiado, transladado), é o lançamento ou cópia
em livro próprio, de ato que se tenha praticado ou de documento que se tenha passado para
sua lembrança e conservação. Garfa-se igualmente Registro. Acrescenta, o ilustrado mestre,
que essa mesma expressão é usualmente utilizada para designar o livro onde se faz a anotação
ou lançamento ou a transcrição do ato, como ainda, a própria repartição pública ou cartório
incumbido de tais atos. No Brasil os Registros Públicos são divididos em três categorias, que
são: os pessoais; os reais; os obrigacionais. A segunda delas, que abrange a propriedade de um
modo geral, está classificada em: registro de imóveis, e das propriedades marítima,
aeronáutica, intelectual e industrial”.
A atividade do registro imobiliário foi estabelecida constitucionalmente pelo artigo
236 da Constituição Federal dispõe que “os serviços notariais e de registro são exercidos em
caráter privado, por delegação do Poder Público”. Conforme enfatiza Avvad, (2006, p.135):
“O artigo 236 da atual Constituição dispõe sobre os Serviços Notariais e de Registro,
anteriormente denominados genericamente “cartórios”, exercícios em caráter privado, por
delegação do Poder Público. Prescreveu o referido artigo que uma lei ordinária regulamentaria
atividades dos notários e dos oficiais de registro público e disporia sobre sua responsabilidade
civil e criminal, definindo a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário, além de
estabelecer normas gerais para fixação dos emolumentos relativos aos atos por eles
praticados. O parágrafo 3º do artigo 236 prevê a obrigatoriedade do concurso público de
provas e títulos para ingresso na atividade notarial e de registro. A Lei n. 8.935, de 18 de
novembro de 1994, regulamenta o artigo 236 da Constituição Federal, dispondo sobre
Serviços Notariais e de Registro […] Enquanto uma escritura pode ser lavrada em qualquer
tabelionato do município, o seu registro só poderá ser feito no Registro de Imóveis da
circunscrição onde o imóvel se localizar. Ao lavrar a escritura pública referente a um imóvel,
o notário deve verificar se a documentação está perfeita, a fim de garantir a segurança jurídica

2
do negócio. A transmissão do domínio ou da propriedade do imóvel, só ocorre após o registro
do título no registro de imóveis da circunscrição onde ele se situa”.
A Lei nº 8.935/94, regulamentou o dispositivo constitucional (artigo 236 da CF/1988)
quando define que:“Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são
profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade
notarial e de registro”.
Portanto, compreende-se a atividade registral é exercida em caráter privado por
particulares investidos em função pública por delegação.

4 CERTIDÕES IMOBILIÁRIAS

4.1 Certidões imobiliárias: saiba quais certidões são emitidas em Cartório de Imóveis.

O Cartório de Registro de Imóveis é responsável pela emissão das certidões
imobiliárias. Necessárias para comprovar, por exemplo, o histórico de proprietários de
determinado imóvel ou ainda se há dívidas ou não envolvidas no bem em questão, além de
outros objetivos, as certidões imobiliárias proporcionam maior segurança jurídica e
documental para os atos.

Confira todos os tipos existentes e os detalhes que diferenciam cada uma delas.

4.1.1 Certidão em inteiro teor

Também conhecida como “certidão de matrícula” ou “certidão de registro”, a certidão

em inteiro teor traz o texto integral da matrícula do imóvel. É usada para que se tenha
conhecimento de todo o histórico do imóvel. Nela poderão ser visualizados e comprovados
todos os atos de registro ou averbação praticados na matrícula. Geralmente, é exigida para a
lavratura de escrituras ou contratos bancários, pois por meio dela sabe-se seguramente a
identificação do imóvel e do seu atual proprietário.

4.1.2 Certidão de ônus e ações reais ou pessoas reipersecutórias

Essa certidão atesta se há ônus ou ações judiciais constantes na matrícula do imóvel.

Ela também é exigida para a lavratura de escrituras ou contratos bancários, pois por meio

2
dela, se sabe especificamente e seguramente se há algum ônus incidindo sobre o imóvel
(como hipoteca ou penhora), se há alguma indisponibilidade determinada ou se há alguma
pendência judicial capaz de atingir o futuro adquirente. A certidão pode ser negativa ou
positiva, conforme o caso.

4.1.3 Certidão de transcrição

Há imóveis ainda registrados no sistema anterior (da transcrição), ou seja, não foi
praticado nenhum ato relativo a ele após o ano de 1976, quando entrou em vigência a Lei nº
6.015/73. Caso seja essa a situação do imóvel em questão, a certidão de transcrição deverá
substituir a certidão em inteiro teor da matrícula.

4.1.4 Certidão negativa de propriedade

Trata-se da certidão que afirma ou nega que determinada pessoa é proprietária ou não
do imóvel registrado na serventia.

4.1.5 Certidão quinzenária, vintenária ou trintenária

Essa certidão mostra o histórico do imóvel por, respectivamente, quinze, vinte ou

trinta anos. É por meio dela que se obtém conhecimento de toda a cadeia dominial do imóvel
e suas mudanças durante o período solicitado. Assim, caso o imóvel já tenha sido objeto de
uma matrícula encerrada, deve-se expedir certidões em inteiro teor de cada matrícula até
chegar à última, pois só assim o interessado terá conhecimento de toda a cadeia dominial
desse imóvel.

2
5. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS: AUTORIZAÇÕES PARA
VENDA E LOCAÇÃO, VENDA COM E SEM EXCLUSIVIDADE.

5.1 O QUE É O CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL?

O contrato de compra e venda funciona como um compromisso entre o vendedor e o

comprador. Nele, fica registrada a intenção do primeiro entregar a posse do imóvel para o
segundo, o qual deverá disponibilizar a quantia correspondente ao valor da propriedade
adquirida.
Isso porque a venda só se concretiza com a lavratura da escritura pública por um
tabelião no cartório de registro, sendo essa a etapa posterior à da assinatura do contrato.
Ele tem por objetivo estipular o valor acertado entre as partes na negociação, as
condições e formas de pagamento. Segundo o Código Civil, instrumento jurídico que rege os
contratos desse tipo, as duas partes devem ser capazes e o bem lícito.
A partir do momento em que o contrato for assinado por ambas as partes e registrado
em cartório, cria-se o direito real da compra do imóvel. Ou seja, caso o registro do documento
não seja feito, a venda do imóvel não tem nenhum valor juridicamente. Dessa forma, caso
algum dos envolvidos resolva voltar atrás no negócio, será impossível exigir qualquer
reparação.

5.2. COMO O CONTRATO FUNCIONA?

No contrato, é essencial que as obrigações do comprador e do vendedor em relação à

negociação que está sendo realizada fiquem bem claras. Por essa razão, a elaboração do
documento é uma atividade crítica e, portanto, deve ser acompanhada por um advogado com
conhecimentos nesse tipo de transação, para evitar qualquer equívoco.
Assim como o vendedor deve ter cuidado na elaboração, o comprador deve analisar
muito bem o documento antes de prestar firma a fim de evitar assumir alguma
responsabilidade que não seja sua.
O primeiro passo para elaborar um contrato de venda de imóvel é redigir o documento.
É possível encontrar uma série de modelos na internet que podem ser utilizados para facilitar

2
esse processo. Após redigi-lo, é necessário que ambas as partes analisem todos os dispositivos
descritos para que verifiquem se estão de acordo ou não.
Em seguida, comprador e vendedor devem se dirigir até um cartório de registro, onde
deverá ser realizada a assinatura e o reconhecimento de firma do contrato. A partir daí, o
documento toma força jurídica.

5.3. QUAL A SUA IMPORTÂNCIA?

O contrato é um instrumento jurídico que garante o cumprimento dos deveres e

direitos de ambas as partes em uma determinada relação comercial. No caso dos imóveis, essa
importância se demonstra na garantia de que a venda se concretizará, uma vez que ela só
acontece com a passagem da escritura.
É por meio da realização do contrato firmado em cartório que se tem a certeza de que
tudo o que foi acordado entre as partes deverá ser cumprido, com o objetivo de evitar
qualquer tipo de complicação.
No caso de alguma das partes descumprir com suas obrigações, é possível que o
comprador ou vendedor entre com um processo de modo a ser reparado por qualquer
inconveniência causada pelo não cumprimento de algum dispositivo.
Quando o imóvel é negociado por parcelas e houver qualquer atraso no pagamento, a
Lei do Comprador estabelece que poderão ser aplicadas multas de 2% sobre o valor da
prestação e 12% ao ano de juros de mora.
Caso o vendedor não aceite receber parcelas em atraso, agindo de má-fé para acarretar
maiores juros, o comprador pode exigir a sua presença no cartório onde foi firmado o contrato
para que receba em frente ao tabelião.

2
 5.4. QUAIS INFORMAÇÕES DEVEM CONSTAR NO CONTRATO?
Existem diversas informações de relevância que devem ser inseridas no contrato para
que ele acabe não cumprindo com o seu papel garantidor de direitos.
Em um primeiro momento, o contrato deve contar com os nomes, nacionalidades,
profissões, identificações e endereços de ambos os envolvidos — comprador e vendedor. Em
situações em que o segundo for casado, é preciso que os dados de seu companheiro também
constem no contrato para que ele assine a escritura.
É necessário, também, que os dados do imóvel estejam presentes no contrato. Entre
eles, podemos destacar o endereço, número e data de registro junto à prefeitura, a descrição
do imóvel e características e dimensões da propriedade que está sendo negociada.
Em negociações onde estão sendo cobradas correções monetárias e juros sobre o saldo
devedor do imóvel, devem constar as taxas praticadas e o índice indexador aplicado em caso
de atraso de alguma das parcelas combinadas.
Quando o imóvel estiver localizado dentro de um condomínio, para fins de proteção
do comprador e vendedor, todas as restrições urbanísticas do local devem ser registradas no
contrato. Já no caso de imóveis comprados na planta, o contrato precisa incluir algumas
informações importantes, como:

 a data de início e término da obra;

 o valor total do imóvel e as condições de pagamento (financiamento, consórcio
etc.);
 os dados completos tanto do comprador quanto da construtora e dos
representantes da edificação do imóvel;
 o prazo de carência para a desistência do contrato;
 multa por atraso nos pagamentos;
 localização;
 metragem total do imóvel.

2
 5.5. QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS?

A lista de documentos necessários para a elaboração e assinatura do contrato é grande.

No entanto, a maioria desses itens é de fácil acesso e apenas alguns podem demandar um
pouco mais de esforço.

 Documentos do imóvel

 Para a propriedade, será necessário reunir:

 cópia autenticada da escritura em nome do vendedor;

 certidão negativa de impostos, de dívidas condominiais e a vintenária de ônus

reais;

 cópia autenticada da quitação do IPTU do ano;

 planta aprovada pela prefeitura;

 averbação da construção registrado no cartório de imóveis.

Documentos do comprador

Para o comprador é preciso reunir:

 cópia do RG e CPF;

 em caso de estado civil casado, o RG e CPF do companheiro e certidão

autenticada de casamento;

 dados pessoais como endereço e profissão.

Documentos do vendedor

O vendedor precisa reunir mais documentos do que o comprador de modo a resguardar

a venda contra qualquer pendência em seu nome. Entre os papéis estão:

 cópia do RG e CPF;

 em caso de estado civil casado, o RG e CPF do cônjuge e certidão autenticada

de casamento;

 comprovante de residência;

2
  certidão negativa de ações cíveis, de protestos no âmbito federal e na da justiça
do trabalho;

 certidão negativa de tutela e interdição.

5.6 QUAIS CUIDADOS SÃO NECESSÁRIOS ANTES DE ASSINAR O CONTRATO?

Até agora vimos algumas informações essenciais para que você entenda como são as
regras para a confecção de um contrato. Porém, há, ainda, alguns fatores que precisam ser
conhecidos para que você possa se resguardar de possíveis prejuízos financeiros ou
emocionais. Vejamos algumas dessas precauções.

 Conheça bem com quem está negociando

Não importa se você está firmando o contrato de venda de imóvel com uma
construtora ou um proprietário individual, em ambos os casos é essencial que você pesquise
sobre a sua idoneidade.
No caso de uma pessoa física, é preciso verificar se ela tem antecedentes criminais, o
que pode ser feito pessoalmente em um fórum criminal, acessando o site da Secretaria de
Segurança Pública do Estado ou o Departamento da Polícia Civil, Estadual ou Federal.
Além disso, o Ministério Extraordinário de Segurança Pública e a Secretaria Nacional
de Segurança Pública (SENASP) lançaram um aplicativo chamado Sinesp (Sistema Nacional
de Informações de Segurança Pública) Cidadão.
Com essa tecnologia, o interessado pode acessar a aba “Mandado de prisão” e saber
quem é procurado pela polícia — talvez pareça exagero, mas fazer essa pesquisa evitará
golpes imobiliários.
Por outro lado, quando uma construtora ou incorporadora tem uma má reputação, é
fácil achar na internet comentários negativos a respeito dela. Por isso, fique atento a
reclamações de clientes sobre atraso de obras, falta de cumprimento de cláusulas contratuais,
a não entrega de imóveis etc.
Em alguns casos, é possível acessar nos sites dos Tribunais de Justiça os processos que a
empresa imobiliária responde. Investigue quais dessas ações judiciais foram iniciadas por
falta de comprometimento da construtora.

2
  Leia o memorial descritivo

Já ouviu falar do memorial descritivo? Muitas pessoas desconhecem a existência desse

documento indispensável. Entretanto, é muito importante ler essa declaração que contém
todas as características do imóvel que será entregue pela construtora ou incorporadora.
Sendo assim, o memorial descritivo é como um rascunho do que será a moradia. Caso
a empresa responsável pela edificação não entregue o imóvel, por exemplo, com o
acabamento prometido, esse documento pode ser usado para iniciar uma reclamação judicial
por descumprimento de contrato.

 Verifique a quitação das cotas condominiais

Quando se vai comprar um imóvel localizado dentro de um condomínio, seja de casas,

seja de apartamentos, é imprescindível verificar se as taxas condominiais estão em dia. Ter
essa certeza não depende apenas de acessar os últimos recibos de pagamento.
Para estar realmente seguro da inexistência de débito, faça um levantamento junto ao
síndico ou à administradora do empreendimento. Eles podem informar com precisão sobre
eventuais mensalidades ou multas em aberto.
Veja que ao se tornar o dono do imóvel, você passa a ser responsável por todas as suas
pendências, mesmo que originadas em um período anterior à compra. Isso se estende aos
impostos, por isso, verifique como anda o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) da
propriedade.

 Exija a vistoria do imóvel

Antes de providenciar a escritura pública do imóvel a ser adquirido, é importante fazer

sua vistoria. Isso deve acontecer, ao menos, 24 horas antes de concluir o negócio. Essa visita
ao imóvel tem a finalidade de examinar suas condições e identificar se está tudo em ordem
O mais recomendado para esse momento é ser acompanhado por profissionais
especializados em construção. Entre os especialistas indicados para averiguar minuciosamente
o estado da edificação estão engenheiros civis e arquitetos.

2
 Contratar um eletricista e um encanador também pode ser de grande valia para realizar
uma completa verificação. Ao final, constatando que não há danos estruturais, nem na parte
elétrica e hidráulica do imóvel, você pode finalizar a compra com tranquilidade.

 Observe as datas de pagamento e desocupação

Em caso de o imóvel ser comprado por meio de pagamento parcelado, é indispensável

indicar no contrato a quantidade de parcelas, bem como a data do vencimento dessas
obrigações. É necessário registrar todos os detalhes desse parcelamento, como o local de
pagamento e relacionados a multas e correções por atraso.
Para se assegurar quanto à data em que será possível entrar na posse do bem comprado
— quando há atuais moradores —, é muito importante apontar no contrato o dia em que ele
será desocupado. Assim fica formalizado o prazo máximo para o bem ser entregue a você, e
as penalidades caso essa data não seja cumprida.
 Atente-se à multa e à cláusula de desistência

Preste muita atenção às cláusulas contratuais que indicam as penalidades em caso de

desistência da compra e venda. Esse item é elementar ao pleno entendimento de como
funciona a compra de um apartamento, casa ou terreno.
Na imensa maioria dos contratos, costumam ser previstas multas para ambas as partes,
em caso de desistência. Tendo em vista que esse tipo de penalidade está em acordo com a lei,
procure ficar ciente dos valores que ele envolve.
Assim você fica a par do custo com o qual terá de arcar, se decidir mudar de ideia
quanto à compra. Veja também quanto o vendedor tem que acertar com você, caso ele desista
de concluir a transação.
Para você ter uma ideia, ao comprador costuma ser aplicada a perda do sinal ofertado,
a título de penalidade pela desistência do negócio.

 Arquive os documentos

Outra atitude que resguardará você é arquivar todas as documentações relativas à

negociação do imóvel. Faça isso de modo organizado, criando uma pasta virtual e outra física
com as informações referentes à compra, por exemplo.

2
 Até mesmo mensagens eletrônicas trocadas com corretores ou representantes da
empresa devem ser armazenadas. Caso no futuro seja preciso entrar com uma ação judicial,
todos esses dados podem ser utilizados como provas.
Além disso, manter os documentos arquivados e organizados evita que eles sejam
perdidos, tornando necessária a emissão de uma segunda via, o que pode ser muito
dispendioso financeiramente.

 Busque ajuda profissional

Com certeza, você notou quantos aspectos importantes e minuciosos precisam ser
levados em consideração para firmar um contrato de compra e venda. Essa tarefa pode ser um
desafio para pessoas que não têm muito tempo ou pouco conhecimento sobre o mercado
imobiliário.
Contudo, com a ajuda de profissionais, será mais fácil escolher um imóvel, negociá-lo
e conduzir o fechamento da venda com mais segurança.
Outro auxílio muito eficiente é o uso de ferramentas virtuais para a busca do melhor
imóvel. Essas soluções da tecnologia são oferecidas por meio de aplicativos imobiliários que
conectam construtoras ou incorporadoras com pessoas interessadas em adquirir um imóvel.
Com essa ajuda, ficará mais fácil decidir pela casa, apartamento ou terreno que mais
favoreça você e a sua família
Lembre-se de que nenhuma transação comercial deve ser realizada com base em
palavras, e, sim, com a firma de um contrato. Além disso, verificar a documentação e tomar
alguns cuidados essenciais fará com que o processo de compra e venda seja mais tranquilo.

 Confira a documentação

É indispensável a conferência da documentação do imóvel. Para isso, é necessário

verificar os documentos no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região na qual
está localizada a residência.
Se o imóvel que está comprando já estiver pronto, é obrigatório que se tenha um
registro da escritura no cartório e o histórico de negociações anteriores. Por outro lado, se a
moradia ainda estiver na planta, é fundamental verificar o registro da propriedade do terreno e
da incorporação da construção.

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 Esse último documento garante ao comprador que o projeto está aprovado e que os
requisitos legais obrigatórios serão cumpridos pela construtora ou incorporadora. Nele
constam, por exemplo, os quadros de área ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas)
que especificam as metragens da área privativa, comum, total e a fração ideal de cada
apartamento.

6 COMO DEFINIR A FORMA DE PAGAMENTO?

O sucesso da compra de um imóvel está em grande parte relacionado a escolha certa

da forma de pagamento. Assim, entender como funciona a compra de um apartamento à vista
e parcelado é fundamental. Isso vai permitir tomar a decisão de compra pautada na realidade
do momento financeiro que você vivência.
Dessa maneira, é essencial para evitar futuros transtornos, como a inadimplência, no
caso do imóvel financiado. Por essa razão, trouxemos a seguir as alternativas de pagamento
comumente disponíveis para a compra de imóveis. Veja!

 À vista
Essa é a forma mais simples de pagar por um imóvel, pois ter o valor total do bem
dispensa negociar parcelamentos ou buscar por um financiamento imobiliário. Quitar a
propriedade à vista é vantajoso ainda pelo poder de barganha que isso proporciona.
Nesse caso, deve-se ter o cuidado de ter clareza quanto ao custo total da compra,
somando a ela os custos acessórios à compra. Esses gastos, se desconsiderados ou mal
calculados, podem pegar de surpresa o comprador.
Então, ao decidir pela quitação à vista da casa, apartamento ou terreno, some ao seu
valor os custos com os impostos, e as taxas cartoriais. Inclua nas suas contas também o custo
com a mudança, e deixe uma quantia separada para possíveis adequações a realizar no imóvel.
 Financiamento imobiliário
Quando se decide realizar uma aquisição imobiliária por meio de financiamento,
torna-se imprescindível conhecer as etapas desse processo. De posse dessa informação, fica
bem mais fácil buscar a aprovação da operação de crédito. Veja, abaixo, quais fases estão
envolvidas em financiar um imóvel!

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  Simulação do financiamento
Fazer uma simulação de crédito ajuda a conhecer os valores que você conseguirá ter
liberados pela financeira. Esse tipo de projeção de custos é disponibilizado nos sites dos
bancos públicos e privados, assim como pelas financeiras.
Realizar a simulação permite visualizar o valor das parcelas, de acordo com o valor da
entrada que você informar. Dessa maneira, perceber se as prestações se encaixam bem no
orçamento ou se é necessário começar a promover ajustes.

 Análise de crédito
Essa etapa é crucial para a aprovação do crédito imobiliário, já que só quem tem
capacidade de pagamento consegue financiar um imóvel. Nessa fase do processo será
analisada a renda de quem vai comprar o imóvel, bem como a situação do seu crédito na praça
A comprovação de renda pode ser feita por uma só pessoa ou incluir mais
participantes. Como as prestações não podem exceder 33% dos rendimentos brutos, fazer a
comprovação de ganhos em conjunto aumenta o valor do crédito a ser liberado.

 Documentação necessária
Para requerer um financiamento imobiliário, é preciso estar com toda a documentação
pessoal original. As demais papeladas requisitadas durante o processo serão os atestados de
estado civil, renda e situação junto à Receita Federal de todos os participantes no
financiamento.
A documentação do imóvel também deve ser juntada, para ser submetida á apreciação
da entidade financiadora. Os papéis do imóvel vão comprovar sua condição regular, e que ele
está em condições de ser objeto do financiamento.

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 7 QUAL É O PRÓXIMO PASSO DA COMPRA DO IMÓVEL?
Passar o imóvel para o seu nome sucede à celebração do contrato e venda, após as
partes cumprirem o que nele estiver pactuado. O ato de transmitir a propriedade definitiva do
bem depende de fazer lavrar o registro do terreno, casa ou apartamento no nome de quem o
comprou.
Isso porque o registro de imóvel é o ato cartorial no qual fica declarado quem é o
legítimo proprietário do imóvel. Para providenciar esse documento, é preciso recorrer ao
Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está situado.
Os trâmites do registro demandam apresentar o contrato de compra e venda realizado
entre as partes, tendo o imóvel por objeto. Para lavrar a escritura, o cartório vai solicitar
também os documentos pessoais do comprador, além das certidões do vendedor.
Com tudo devidamente apresentado, o tabelionato vai preparar a escritura, para
posterior validação pelo comprador e vendedor. Para concluir o procedimento, devem ser
pagos os impostos e as taxas de transmissão de imóveis, e os custos cartoriais.
Isso tudo feito, o comprador vai receber a matrícula atualizada da propriedade, já
indicando o bem registrado em seu nome.
Agora que você chegou ao final da leitura, esperamos que esteja melhor informado
sobre o contrato de compra e venda de imóvel. Também que se sinta mais seguro acerca de
como funciona a compra de um apartamento. Esses conhecimentos são muito valiosos para o
bom resultado de uma aquisição imobiliária. Portanto, esse entendimento deve resultar em
bons negócios para você!

2
 1. NOÇÕES BÁSICAS SOBRE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS.

O Sistema Financeiro de Habitação - SFH -, foi criado pela Lei nº 4.380/64, com o
objetivo de implantar uma política de habitacional de alcance a todas as classes sociais,
principalmente aquelas assalariadas, sem recursos para adquirir um imóvel pelas condições,
até então, existentes. Para exercer as funções de orientar, disciplinar e controlar a política
habitacional, pretendida foi criado o Banco Nacional de Habitação - BNH –, como parte
integrante do SFH. Desde sua criação até 1986, quando foi extinto, o BNH desempenhou suas
funções com a participação das instituições financeiras autorizadas a operar com crédito
imobiliário, financiando milhões de moradias por todo o país. Uma vez extinto o BNH, suas
funções foram transferidas para o Banco Central. Por questões estruturais, as operações desse
setor reduziram-se enormemente, ocasionando um colapso na construção civil. A significativa
queda nas atividades do setor levou o governo a estudar novos mecanismos que pudessem dar
uma retomada de crescimento do mercado imobiliário. Nasceu, assim, a Lei nº 9.514/97, o
chamado SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário e que atualmente responde pela maior
parte dos financiamentos de imóveis. Pelo novo instituto, a garantia hipotecária foi substituída
pela Alienação Fiduciária do Imóvel. A Alienação fiduciária é um tipo de financiamento
utilizado na comercialização de bens. Nesse tipo de contrato, o bem é adquirido com recursos
da instituição financiadora que mantém o domínio sobre o mesmo até que ele seja, totalmente
pago. Enquanto houver a dívida, o comprador tem o direito de uso, mas o domínio do bem
pertence ao financiador. Essa é uma garantia de rápida constituição e de rápida execução. Por
esse sistema, o mutuário que deixar de honrar sua obrigação financeira poderá vir a perder seu
imóvel rapidamente pois, embora o bem esteja em seu nome, ele só terá o direito de usufruí-
lo, já que o direito de dispor só existirá após a quitação da dívida ou de sua transferência.
Igualmente, só terá a propriedade plena (domínio integral) após cumprida a obrigação de
quitar o preço. De forma esquemática podemos sintetizar a essência da lei da seguinte forma:

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  O construtor ou o incorporador, para lançar e entregar um empreendimento, firma
com o adquirente um contrato de compra e venda da unidade com pagamento
parcelado;
 O próprio imóvel comercializado constitui-se na garantia da dívida contraída junto
ao construtor, o que é feito com a alienação fiduciária em garantia, normatizado na
própria Lei n° 9.514/97, nos artigos 22 a 33
 Sendo titular desse crédito, o construtor busca negociá-lo com a companhia
securitizadora mediante a cessão de crédito; d) A companhia securitizadora por sua
vez emite títulos – CRI vinculados ao crédito adquirido do construtor e promove a sua
colocação no mercado financeiro
Para que haja uma sintonia neste ciclo de pagar rendimentos aos investidores e cobrar
juros dos adquirentes, a lei cuidou de homogeneizar as condições de crédito, utilizando os
mesmos critérios para o cálculo de juros, de correção monetária e de garantia. Assim, o artigo
5º determina as condições essenciais para o financiamento, tratando das condições
monetárias, financeiras e securitárias. O artigo 17 cuida das garantias nas operações do
financiamento imobiliário, entre elas a alienação fiduciária, admitindo-se todavia outras
tradicionais garantias já existentes em nosso direito, como a hipoteca. Como o interesse maior
consiste em simplificar a garantia do empréstimo e a celeridade na execução dos
inadimplentes, a lei concentrou-se na garantia fiduciária a partir do já citado artigo 22. O
conceito deste tipo de garantia vem já no seu artigo 22: “ A alienação fiduciária regulada por
esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia,
contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Muito embora na alienação fiduciária haja a transferência do domínio da propriedade para o
credor, este não é o seu objetivo, mas sim o de lhe dar garantia, no caso de inadimplência do
devedor. A alienação fiduciária é um contrato acessório, porquanto, sua natureza é a de
garantir o recebimento de um crédito existente em outro contrato, dito principal, como por
exemplo uma compra e venda, em que o comprador, não pagando o bem à vista, obtém um
parcelamento, dando em garantia o próprio bem adquirido, obrigando-se assim a cumprir o
avençado, sob pena de, não o fazendo, ver-se expropriado do imóvel, através de um
procedimento previsto na própria lei (arts. 26 e 27).
Importante observar que na alienação fiduciária, o construtor, o incorporador ou
mesmo o particular, ao fazer a comercialização do imóvel receberá a garantia da fidúcia,

2
podendo reter em seu nome ou buscar recursos no mercado, faz a cessão do direito a terceiros
interessados em investir seu capital. Diz o parágrafo primeiro do art. 22 que: “...a alienação
fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das
entidades que operam no SFI”. À margem da Lei nº 9.514/97 que instituiu o SFI, existem
outras modalidades de financiamento para a aquisição de imóvel. Essa variação vai desde o
financiamento bancado pelo próprio vendedor até aqueles que ainda são tidos e mantidos pelo
poder público.
A Caixa Econômica Federal, hoje o principal agente público para o financiamento de
moradias, tem várias modalidades, destacando-se:
- PLANO FUNDO DE AMPARO AO TRABALHADOR - FAT- HABITAÇÃO –
O Plano é operado em duas linhas: • SFI. Financiamento de imóveis na planta e/ou em
construção. Nessa perspectiva, o plano objetiva viabilizar a produção de empreendimentos na
planta ou em fase de construção diretamente a pessoas físicas, alavancando a indústria da
construção civil, gerando emprego e renda. Tem acesso a esse plano todas as pessoas físicas,
independente das faixas de renda, já que o construtor/incorporador é devedor solidário até a
entrega das unidades ao mutuário. A operação consiste na emissão de Carta de Garantia de
financiamento a quem pleiteia o financiamento – Construtora/Proponente e está por sua vez
faz a contratação individual com os interessados através de contrato particular de
compromisso de compra e venda. A amortização é pelo sistema SAC-Sistema de Amortização
Constante. O limite de financiamento é de R$ 180.000,00 • Carta de Crédito - Fat-Habitação –
Residencial. Linha de crédito imobiliário destinado às pessoas físicas com recursos do Fundo
de Amparo ao Trabalhador, vinculada ao programa de geração de emprego e renda na
indústria da construção civil e ao SFI. Destina-se à aquisição de terreno e à construção ou
somente à construção se o candidato já possuir o terreno. Amortização pelo Sistema SAC e
prazo máximo de financiamento de 204 meses, devendo a construção ser concluída no prazo
de até 18 meses.
II - PLANO CONSTRUCARD. LINHA DE FINANCIAMENTO
HABITACIONAL d
Destinada a aquisição de material de construção, reforma ou ampliação de imóvel
residencial urbano. Existem dois momentos distintos neste sistema. Primeiro é a fase de
utilização do crédito, cuja utilização deverá ocorrer no prazo máximo de seis meses. Após
esse período ou do uso total do crédito antes disto, vem o segundo momento, que é o de

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amortização do empréstimo e que é calculado pelo sistema Price. O valor do financiamento
poderá ir até R$ 180.000,00 e deverá ser liquidado no prazo máximo de 36 meses.

III- PLANO FGTS – CASA PRÓPRIA

Tem acesso qualquer trabalhador, observados alguns requisitos, como:
 Ser filiado ao regime do FGTS há mais de três anos;
 Não ser proprietário ou promitente comprador de imóvel residencial financiado pelo
SFH, em qualquer parte do território nacional;
 Não ser proprietário de qualquer tipo de imóvel no município onde exerça sua
ocupação, bem como nos municípios limítrofes;
 Exclusivamente para aquisição de imóvel residencial concluído ou em construção, não
sendo possível utilizar os recursos somente para a compra do terreno;
 O recurso deve ser utilizado para o pagamento parcial do preço de aquisição de imóvel
residencial, financiado fora do Sistema Financeiro de Habitação;

IIIA - PLANO FGTS

Financiamento de imóveis na planta e/ou em construção com recursos do FGTS. Para
usufruir desse financiamento, o interessado deve atender aos seguintes requisitos:
 Renda familiar de até R$ 4.500,00;
 Que o empreendimento escolhido para adquirir o imóvel já tenha sido aprovado pela
Caixa e com o uso deste tipo de recurso financiamento é feito diretamente da Caixa
para o mutuário, devendo necessariamente contar com a interveniência de Entidades
Organizadoras ou Agentes Promotores, tais como Sindicatos, Cooperativas,
Associações, Construtoras, COHAB e órgãos semelhantes.

IIIB – PLANO CARTA DE CRÉDITO FGTS INDIVIDUAL

- Destinado às famílias com renda familiar de até R$ 4.500,00 e destinados à aquisição

da casa própria. O valor da carta de crédito varia de acordo com a renda familiar, podendo
chegar a R$ 64.000,00, correspondendo a 80% do valor venal do imóvel, desde que seja novo.
Para o imóvel usado o limite é de R$ 44.000,00 e sendo somente o terreno, limita-se esse

2
valor a R$ 8.000,00. O valor do encargo mensal não poderá ser superior a 25% da renda bruta
familiar, chegando a 30% em casos especiais a critério da Caixa.
Depois de aprovada a ficha do candidato, é expedida a Carta de Crédito, com a
validade de 30 dias, podendo ser prorrogada por mais 30.
O prazo máximo de amortização é de 239 meses.

IIIC – SISTEMA NACIONAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL –

SNHIS –
Depois de mais de 15 anos de tramitação do Projeto de Lei nº 2.710/2002, o
Congresso Nacional aprovou a Lei nº 11.124, de 16 de junho de 2005, que institui o Sistema
Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS, cujo objetivo é viabilizar para a
população de baixa renda o acesso à terra urbanizada (terrenos) e à habitação digna e
sustentável, com implementação de políticas e programas de investimentos e subsídios para
viabilizar financiamentos à população de menor renda. A Caixa Econômica Federal será o
agente financeiro operador do SNHIS, podendo o Conselho Monetário Nacional autorizar
outros agentes financeiros a atuar no Sistema Financeiro de Habitação. Os recursos para o
financiamento serão originados do FAT – Fundo de Amparo ao Trabalhador, do FGTS –
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social
– FNHIS, criado pela mesma lei, e por outros fundos ou programas que vierem a ser
incorporados ao SNHIS.

8.1 OUTROS SERVIÇOS OFERECIDOS PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

 CARTA DE CRÉDITO CAIXA – LETRA HIPOTECÁRIA – LONGA –

COMERCIAL.
Trata-se de uma linha de financiamento para imóveis comerciais novos ou usados,
para atender aos micros, pequenos e médios empresários, comerciantes e profissionais
liberais. Os recursos são provenientes da própria Caixa, porém vinculada ao SFI com a
garantia do próprio imóvel nos termos da legislação específica do SFI. O limite de
financiamento é de R$ 180.000,00, amortizáveis em até 60 meses pelo Sistema SACRE
(Sistema de Amortização Constante) e taxa nominal de juros de 15% a.a.
• Consórcio Imobiliário Caixa. Destina-se a aquisição de imóveis prontos, novos,
usados, lotes urbanizados, aquisição de imóvel rural, quitação de saldo devedor habitacional

2
etc. Funciona nos mesmos moldes dos demais tipos de consórcio. O adquirente da cota recebe
a carta de crédito correspondente ao valor contratado, ao ser contemplado. No consórcio da
Caixa é possível usar o FGTS para dar lance.
• PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – PAR.
Nesse programa, que é destinado à população de baixa renda, as unidades residenciais
serão adquiridas com recursos de um fundo financeiro, constituído exclusivamente para esse
fim. A Caixa, em parceria com os Estados e Municípios publica os editais informando ao
segmento da construção civil, quais as áreas priorizadas em diversas regiões do Brasil. As
principais características do programa são:
• Envolvimento de Órgãos públicos e empresas, em parcerias, tais como: − Ministério
da Fazenda; − Secretaria de Estado e Desenvolvimento Econômico; − Caixa Econômica
Federal;
• Empresas do ramo da construção civil;
• Empresas imobiliárias na área de administração de imóveis O valor máximo de cada
unidade é de R$ 20.000,00 e cada empreendimento poderá contar com no máximo 160
unidades, sendo que cada construtora poderá ter vários empreendimentos, desde que esse total
não ultrapasse 1.000 unidades. O tamanho mínimo de cada unidade é de 37m2, devendo
conter necessariamente dois quartos. Os Estados e Municípios priorizados, deverão adotar
medidas de redução ou isenção de ITBI, IPTU etc. Uma vez pronta a unidade, a Caixa fará
um contrato de arrendamento por determinado prazo, findo o qual, o arrendatário poderá
exercer o direito de compra. Por ser o principal gestor do Sistema Financeiro de Habitação, a
Caixa Econômica Federal reúne um maior número de alternativas de financiamento
imobiliário. Entretanto, outros segmentos empresariais e financeiros também têm linhas de
crédito destinado à aquisição da casa própria. Destacam-se os seguintes: Plano Direto da
Construtora - A empresa, ao lançar um empreendimento, cria uma tabela com preços
preestabelecidos e sem qualquer vinculação a agentes financeiros. O aporte para a construção
é basicamente da construtora e, a medida em que vão sendo comercializadas as unidades, os
adquirentes assumem o papel de alocar os recursos necessários. São previamente estipulados
os índices de reajuste, com maior aplicação o INCC e o CUB. Estipula-se, normalmente,
ainda, que, após o Termo de Habite-se o reajuste passe a ser pelo IGP-M e incidindo-se ainda
os juros de 1% ao mês. Bancos Particulares - Destinam-se a interessados/adquirente, desde
que preencha os requisitos exigidos por cada instituição de crédito. Leva-se em conta
sobretudo o relacionamento e a reciprocidade entre o cliente e o banco. Além do indexador

2
pactuado, o financiador cobra juros normalmente oscilando entre 12% a 18% ao ano e o prazo
de financiamento máximo é de 15 anos. É uma das modalidades de financiamento mais
onerosas para o adquirente, já que o banco tem como principal característica obter a maior
rentabilidade para a aplicação de seu capital financeiro.

9. NOÇÕES BÁSICAS SOBRE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas. Incorporador é a pessoa física ou jurídica que administra
uma incorporação imobiliária, coordenando-a e levando-a a termo. O incorporador somente
poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de
Registro de Imóveis, os documentos comprovando a propriedade do terreno; a inexistência de
débitos de impostos, protesto de títulos; ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao
imóvel, aos alienantes e ao incorporador; os projetos de construção devidamente aprovados
pelas autoridades competentes. O número do registro da incorporação, bem como a indicação
do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações,
propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos
anúncios “classificados”. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e
preços certos, determinados ou determináveis, deverá informar obrigatoriamente aos
adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra. O incorporador
responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou
compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação
ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras. É vedado ao incorporador alterar o
projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns ou
modificar as suas especificações.
A Lei nº 4.591/64, em seu artigo 28 expressa: “Considera-se incorporação imobiliária
a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou
parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Dentro
da atividade imobiliária, um dos tópicos mais importantes diz respeito às INCORPORAÇÕES
IMOBILIÁRIAS. Isto porque uma incorporação imobiliária implica em tomar um terreno e
sobre ele edificar unidades distintas e independentes entre si, para venda e entrega futura,
porém unidas por situações necessárias a fim de atender os objetivos de uma habitação

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coletiva. Significa, portanto, mobilizar fatores de produção com objetivos definidos para
construir e, antes, durante ou após a conclusão da construção, vender as unidades imobiliárias
que integram a edificação coletiva. Para tanto, há o envolvimento de pessoas e técnicos das
mais variadas especialidades e funções, objetivando levar a cabo o empreendimento até a sua
conclusão, e finalizando todo o processo com a individualização e discriminação de cada uma
das unidades edificadas, fazendo o assentamento no Registro de Imóveis da circunscrição a
que originalmente o terreno encontrava-se matriculado. Até 1964 a atividade de construção
civil era feita de forma desordenada e sem qualquer legislação específica. Os poucos
empresários que de dispunham a construir prédios condominais se perdiam na própria falta de
planejamento e na incerteza da liquidez de recebimento das unidades vendidas durante a
construção. Muitos compradores atrasavam os pagamentos e conseqüentemente, atrasava-se
ou inviabilizava-se a conclusão do empreendimento. Com a criação do BNH em agosto de
1964 tornou-se necessária uma legislação regularizadora da atividade de construção civil
voltada para as edificações residenciais. Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de
zembro foi sancionada a Lei nº 4.591, recebendo o nome de Condomínio e Incorporações, por
dispor sobre “Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”. Os primeiros 27
artigos da lei tratam das relações condominais e os artigos 28 ao 66 se ocupam das edificações
ou conjunto de edificações de prédios residenciais e não residenciais. Quem pode ser
considerado incorporador? A resposta está no artigo 28, parágrafo único da referida Lei:
“Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e
realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de
edificações compostas de unidades autônomas”. O incorporador é pois a figura central de uma
incorporação imobiliária. É dele a idéia de empreender o projeto, planejar o negócio,
assumindo a responsabilidade pelos recursos financeiros necessários ao empreendimento e
ainda, pela comercialização e o registro de cada unidade junto ao Registro de Imóveis. O
incorporador, para lançar um empreendimento, deverá seguir um roteiro, em conformidade
com as características de cada projeto, porém todos eles sujeitos à Lei 4.591/64. Este roteiro é
basicamente: • Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir; • Ter os projetos
aprovados nos órgãos competentes; • Registrar o Memorial de Incorporação no Cartório de
Registro de Imóveis; • Contratar a construção; • Comercializar as unidades que compõem o
projeto; • Concluir a obra; • Fazer o registro individual no Cartório de Registro de Imóveis de
cada unidade comercializada; • Instalar o condomínio com entrega do prédio aos condôminos.

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 10. SINAL (ARRAS)
Arras é o sinal da negociação imobiliária. A principal função das arras é inibir a
desistência das partes em contratar.
A Lei de Arras tem como finalidade resguardar os direitos das partes envolvidas em
uma transação imobiliária: comprador e vendedor.
Na hipótese de desistência do comprador, o vendedor fica com a importância ora dada
como sinal.
Se a desistência ocorrer por parte do vendedor, o mesmo deverá pagar o sinal em
dobro ao pretenso comprador.
Se no contrato se fixou direito de arrependimento, não haverá direito a indenização
suplementar.
Quando o contrato é cumprido corretamente, as arras podem ser devolvidas, ou
abatidas do valor que ainda falta para quitação do contrato, o que costuma ocorrer com mais
frequência.
No caso de descumprimento do contrato, se quem deu as arras, ou pagou o sinal,
desiste do negócio, ele perde o valor das arras em favor da parte contrária. No caso de quem
recebeu as arras desistir do contrato, terá que devolvê-las em dobro a quem as pagou.
O contrato também pode prever o direito de arrependimento. Nesse caso, não há
direito à indenização suplementar, pois as arras já servem como indenização suficiente.
Caso o contrato não tenha previsão do direito de arrependimento, a parte prejudicada
poderá solicitar, judicialmente, além das arras, os demais prejuízos que ocorreram em razão
do desfazimento do contrato.
As arras estão previstas nos artigos 417 a 420 d0 Código Civil.
LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.
Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de
arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou
computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por
desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver
o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização
monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de
advogado.

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 Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior
prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a
execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da
indenização.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das
partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu
perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente.
Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
A quantia dada como garantia de negócio (sinal ou arras) pode ser retida integralmente
em razão de inadimplência contratual, mesmo nos casos em que seja superior a 50% do valor
total do contrato.

11. AFORAMENTO OU ENFITEUSE?

Aforamento, enfiteuse ou emprazamento, é a relação jurídica, por via da qual o
proprietário, senhorio direto (o senhorio direto, na grande maioria das Comarcas e Municípios
onde existe a enfiteuse, é o poder Público (Prefeitura Municipal ou União), ou, então,
entidades religiosas) autoriza outra pessoa (o foreiro, ou enfiteuta) a usar, gozar e dispor do
terreno, com certas restrições e obrigações, dentre estas a de pagamento do foro ou pensão
anual. O aforamento é um direito real, onde o Senhorio é titular do domínio direto e o foreiro
do domínio útil. O somatório dos domínios direto e útil constitui o domínio pleno, no qual se
acham reunidos todos os atributos de propriedade, ou seja, o uso, o gozo e a disposição. Para
exercer o domínio útil sobre o bem alheio, além do foro anual, o foreiro deverá também pagar
ao senhorio, o laudêmio, que é uma porcentagem de 2,5% calculado sobre o valor atualizado
da propriedade. O laudêmio só é pago em caso de transferência de domínio útil, por venda ou
doação.
A enfiteuse é um contrato perpétuo, enquanto que contrato por tempo limitado
constitui-se arrendamento. Existem dois tipos de enfiteuse: civil e administrativa. A enfiteuse
civil é constituída sobre bens particulares e públicos (do domínio municipal) e a
administrativa, sobre imóveis da União, como terrenos da Marinha.
O Novo Código Civil, que entrou em vigor a partir de janeiro do ano de dois mil e três
(2003), em Livro Complementar, Disposições Finais e Transitórias, no Artigo nº 2.038, diz:

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“Fica proibida a constituição de Enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até
sua extinção, as disposições do Código Civil, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores”.
De acordo com o Código Civil de 1916, art. 693: “Todos os aforamentos, inclusive os
constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 10
(dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5%
(dois e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais
pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as
disposições imperativas deste Capítulo.”
Assim, as enfiteuses particulares já registradas existirão enquanto não consolidados os
domínios direto e útil – ou não extintas.
Uma vez que a enfiteuse civil foi abolida, faz-se necessário que os enfiteutas solicitem
na prefeitura o resgate de aforamento ou extinção de enfiteuse para obter o domínio direto do
seu imóvel. Antes do novo código civil, o foreiro poderia transmitir a enfiteuse a terceiros por
meio de venda ou doação do imóvel foreiro, mediante pagamento do laudêmio. Porém hoje a
transmissão do aforamento não é mais permitida. Os cartórios de notas não fazem escritura
pública de compra e venda de imóvel foreiro. Isso significa que o enfiteuta só poderá vender
ou doar um imóvel foreiro depois da extinção de enfiteuse, estando este ato praticado,
devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Para descobrir se o seu imóvel é aforamento, solicite no Cartório de Registro uma
Matrícula atualizada do Registro do Imóvel e verifique se nele consta “carta de aforamento”
como forma original de aquisição do terreno, e verifique se o aforamento já foi extinto. Tome
os passos necessários para obter o domínio direto junto a Prefeitura Municipal, se esse for o
caso. Para isso, dirija-se à Secretaria Municipal de Tributos com a Petição de Extinção de
Enfiteuse juntamente com os seguintes documentos necessários:
-Certidão Negativa de Débitos (IPTU)
-Certidão de Cadastro com limites atualizados (Obtido no setor de cadastro da
prefeitura)
-Cópia do RG e do CPF do requerente.
-Cópias do(s) termo (s) de transferência (s) ou ESCRITURA PÚBLICA (quando
houver)
-Matrícula atualizada do Registro do Imóvel (Obtida no cartório de Registro de
Imóveis)

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 Depois que dá entrada com a petição, o requerente deverá pagar o laudêmio e dez
pensões anuais, após o que o procurador geral do município encaminhará o Instrumento
Particular de Extinção de Enfiteuse e Transmissão de Domínio Direto para que seja assinado
pelo prefeito municipal. Esse documento deverá ser levado ao cartório de Registro de Imóveis
para que esse ato praticado seja registrado e averbado na matrícula do seu imóvel. Após essa
averbação, você será o titular do domínio direto, e seu imóvel estará apto para realização da
escritura de compra e venda.
O processo de extinção de enfiteuse é burocrático e envolve algumas idas ao cartório e
à prefeitura. Por isso é recomendável a assessoria de um profissional. Poderá poupar seu
tempo e energia agilizando o processo ao contratar uma imobiliária ou despachante
imobiliário   para realizar os serviços.
Se você descobrir que tem um imóvel aforado e pretende vendê-lo, não deixe para
cuidar desse assunto na última hora, quando for transmitir a escritura. Isso poderá atrasar ou
impedir a concretização do negócio, porque a transmissão do domínio direto pela prefeitura e
a averbação do mesmo na matrícula do Cartório de Registro de imóveis é um processo que 
poderá se estender por  alguns meses. Exerça o seu direito de resgate do aforamento e torne-se
o proprietário titular do domínio direto do seu imóvel.
Perguntas dos leitores:
1) Como a prefeitura calcula o laudêmio e o foro?
O laudêmio corresponde 2,5% sobre o valor da área do terreno, (não cobra sobre o
valor de área construída). A avaliação é feita por uma comissão da prefeitura.
Laudêmio = Área X Valor/m² X 2,5%
O foro corresponde a 10 pensões anuais pelo foreiro, onde cada pensão é calculada
0,04644 sobre o valor da área do terreno.
Foro = Área X Valor/m² X 0,04644 X 10
2) Em caso de venda, é melhor fazer a extinção do aforamento antes ou depois da
venda?
O vendedor sempre precisará fazer a extinção do aforamento antes da venda, porque
que não se transfere mais um aforamento desde que o mesmo foi abolido. Não conseguirá
fazer a escritura dando emissão de posse antes da extinção do aforamento.
3) Quando tempo demora mais ou menos o processo de extinção de enfiteuse?

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 Para a obtenção da extinção de enfiteuse, o processo leva de 60 a 90 dias, se as taxas
forem pagas em tempo hábil. Após isso, o ato praticado deverá ser averbado na matrícula do
Cartório de Registro de Imóveis, e o prazo do cartório para fazer a averbação é de até 30 dias.

BIBLIOGRAFIA
AVVAD, Pedro Elias e LIMA, Rafael Augusto de Mendonça. Direito
Imobiliário. Rio de Janeiro: Renovar, 2001.

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BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentários à Lei do Inquilinato.
São Paulo: Saraiva, 1997.
CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporação Imobiliária. Rio de
Janeiro: Renovar, 2003.
FIÚZA, César. Direito Civil. Curso Completo. Belo Horizonte: Del Rey,
2001.
FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais,
1999.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínios e Incorporações. Rio de
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RESENDE, José Machado. Operações Imobiliárias. Goiânia: AB Editora,
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Legislação Tutelar do Consumo. Rio de Janeiro: Forense, 2002.
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São Paulo: Saraiva, 2003.
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