PASSO A PASSO REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS

ANÁLISE BRUTA

1 – REGULARIZAÇÃO DE IMOVIES
 Certificar que o terreno está registrado no cartório de imóveis
 CASO N ESTEJA REGISTRADO>>consultaar quais documentos
precisa-se para reguralizar
2 – APROVAÇÃO DOS PROJETOS NA PREFEITURA
 Consultar na prefeitura quais os projetos devem ser apresentados
para aprovação
3 – ELABORAÇÃO DA ART
 Emitir ART de elaboração de projetos e ART de EXECUÇÃO DE
OBRAS
 Da entrada na prefeitura no ALVARA DE CONSTRUÇÃO
4 – DAR ENTRADA NO HABITE-SE
Imóvel está apto para ser habitado
5 – DAR ENTRADA NO CARTORIO DE REGISTROS DE IMOVEIS
Regulariza o imóvel e gera MATRICULA IMOVEIS
PASSO 0 – ANALISE DOS DOCUMENTOS DO IMÓVEL

ESCRITURA PUBLICA é feita no CARTORIO DE NOTAS

Do CARTORIO DE IMÓVEIS parte-se para o CATÓRIO DE
REGISTRO
No CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS é feito a MATRÍCULA DE
REGISTRO CONSTA ATUAL PROPRIETÁRIO
Da MATRÍCULA DE REGISTRO CONSTA ATUAL PROPRIETÁRIO
parte-se para a ELABRAÇÃO DE PROJETOS

PASSO 01 – ELABORAÇAO DE PROJETOS

REGULARIZAÇÃO DO TERRENO POR USUCAPIÃO

IMOVEL IRREGULAR ACARRETA EM:
 O cliente pode levar multa; A obra poderá ser embargada;
 O imóvel fica desvalorizado (Podendo perder até 40% do valor total do
imóvel);
 Os imóveis irregulares não são aceitos em financiamentos; e
 IPTU mais caro.

COMO FAZER O DESDOBRO DE UM LOTE

 TERRENOS E GLEBAS >> DESMEMBRAMENTO

Oposto >> REMEMBRAMENTO>>> LEI FEDERAL
 LOTES a partir dos terrenos >> DESDOBRO
Oposto >> UNIFICAÇÃO>>LEI MUNICIPAL

AVERBAÇÃO
 Serve para RETIFICAR a construção no terreno
 Precisa-se dos documentos da RECEITA e do documento da
PREFEITURA

ESTUDO de viabilidade técnica do lote

IDENTIFICAÇÃO
ANÁLISE TÉCNICA
EXECUÇÃO
Leis Municipais >> averiguar se há lei de desdobro
Cada bairro pode ter suas próprias leis, por isso verificar o zoneamento
desse lote.

CASO o DESDOBRO não seja possível, pode-se partir para uma

INSTITUIÇÃO DE CONDOMINIO

COMO CONSEGUIR ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO

  Projetos aprovados >> arquitetônico, elétrico, hidrossanitário,
incêndio
 Responsabilidade Técnica de Execução >> o responsável pelo
alvará é responsável pela ART
 Documentos do Proprietário
 Certidão de Matrícula

OBRA EMBARGADA, O QUE FAZER?

 FAZER O PROJETO >> a construção está fora da legislação, não
tem recuo, não tem área permeável...>>VERIFICAR a existência de
multas, já que ele está irregular né...>>A FISCALIZAÇÃO da cidade
pode passar essa informação..
 LEI DE ANISTIA
IMOVEL COM APENAS UMA PARTE REGULARIZADA?
 FAZER O PROJETO TODO>> separando o que já está averbado do
que não está averbado>>identificando através de hachuras, quadro
de legendas
COMO DESCOBRI SE O IMOVEL ESTÁ IRREGULAR?
 ATRAVÉS DA MATRICULA (CERTIDÃO DE PROPRIEDADE) >>Tira-
se no CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS >> toda construção,
com toda a sua metragem precisa-se estar AVERBADA nessa
MATRICULA
OBRA EMBARGADA
 No começo da obra >> PROCESSO DE APROVAÇÃO DO
PROJETO>>ALVARA DE CONSTRUÇÃO>> também necessitara do
ACOMPANHAMENTO de um RESPONSAVEL TECNICO
 No final da obra já >> LEVANTAMENTO>>REGULARIZAÇÃO DE
IMÓVEIS
IMOVEL DECADENTE
 CERTIDÃO DE TEMPO >>Edificações com mais de 5 anos de
construídas, pode-se conseguir isenção na RECEITA FEDERAL.
Este documento é emitido pela PREFEITURA. A PREFEITURA
consegue comprovar tal documento através do IPTU ou FOTO
AÉREA
ITBI, O QUE É?
 Este é um encargo que deve ser pago por quem compra a
propriedade e, para oficializar a aquisição e venda, o tributo deve
ser acertado antes da negociação, conforme o guia ITBI, com dicas
para esclarecer o assunto.
ESCRITURA PÚBLICA
  CONTRATO PÚBLICO >> feito no TABELIONATO DE NOTAS E
PROTESTOS (CARTÓRIO DE NOTAS) >>é um contrato público
 Com a ESCRITURA feita, leva-o ao CARTORIO DE REGISTRO
IMÓVEIS para registrar a tranferencia
REGULARIZAÇÃO DE IMOVEL SEM DOCUMENTO DE MATRICULA
 CONTRATO DE COMPRA E VENDA não comprova POSSE>>só
comprova com a CERTIDÃO DE MATRICULA
 CASO não exista CERTIDÃO DE MATRICULA>>precisa-se registrar
o Contrato De Compra E Venda De Imóveis no Cartório De Imóveis
e somente assim então criar a MATRICULA
 ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA e processo de USUCAPIÃO
CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR (história do imóvel)
 DOCUMENTO ao qual conta toda a origem do imóvel, todo o seu
histórico de compra e venda, dados como: metragem,
confrontantes>>possui uma validade
 Solicitado no CARTORIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
CERTIDÃO DE ONUS REAIS (parte financeira do imóvel)
 Registra as penhoras desse imóvel, hipotecas, promessas de
compra e venda, processos na justiça que causaram a penhora do
imóvel
 Solicitado no CARTORIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS – CND
 PREFEITURA >> Servem para comprovar que não há débitos de
IPTU, TSU. Comprova que não débitos na prefeitura
 RECEITA FEDERAL >> Toda construção necessita pagar o INSS.
Onde-se paga o CNO, o imposto dos funcionários >> Para emitir
essa CND necessita-se acessar o sistema da RECEITA FEDERAL,
pelo eCAC (funciona para quem declara o IR), utilizando CPF,
SENHA e CODIGO DE ACESSO, ambos do cliente >> Caso o cliente
tenha perdido a senha, é só “recuperar” a senha, para isso
necessitara de: NUMERO DOS DOIS ULTIMOS IMPOSTOS
DECLARADOS, com isso é so solicitar a TROCA DE SENHA

O que é Certidão de Uso e

Ocupação do Solo?
 A Certidão de Uso e Ocupação do Solo é um documento emitido pelas
Prefeituras, geralmente pela Secretaria Municipal de Planejamento Urbano ou
Secretaria Municipal de Obras.
Este documento atesta e assegura a permissão de
diferentes atividades se localizarem em espaços adequados no município.
Permite que diferentes atividades se concentrem de forma equilibrada no
território do município, mediante controle do uso do solo.
Se já é difícil controlar a expansão urbana, imagina como seria se caso
não existisse restrições de localização no espaço territorial do município.
O uso e ocupação do solo possibilita a orientação do desenvolvimento
urbano de forma orientada.
Este documento comprova a situação regular de determinado
estabelecimento ou atividade, diante da legislação municipal sobre o uso e
ocupação do solo e/ou parcelamento do solo.
A Certidão define apenas os usos do solo permitidos no local, não
podendo ser condiderada como viabilidade ou licença de funcionamento para
qualquer tipo de empreendimento ou atividade.
Na certidão é citado o zoneamento em que determinado imóvel se
encontra, como por exemplo Zona Mista, Zona Residencial, Zona Industrial,
Zona de Proteção de Mananciais, Zona Especial, etc.
A Certidão de Uso do Solo também é solicitada para fins
de Licenciamento Ambiental junto às Secretarias Municipais de Meio Ambiente
e CETESB – Companhia Ambiental do Estado de São Paulo.
A Certidão de Uso do Solo tem validade de 180 dias a contar da data de
sua emissão
TIPOS DE SERVIÇOS QUE VOCÊ PODE ATUAR COM PROJETOS
DE PREFEITURA:
1) Aprovação de um projeto novo;
2) Ampliação de imóveis;
3) Regularização de imóveis;
4) Alvará de construção e de ampliação;
5) Desdobro;
6) Unificação de lote;
7) Habite-se;
 8) Reformas;
9) Certidão de tempo; e
10) Certidão de demolição.
11) Processos da Receita Federal (CND);
12) Processos de cartório: - Usucapião; - Instituição de
Condomínio; - Retificação de área; - Averbação.

IMÓVEIS COMERCIAIS IRREGULARES

Os imóveis comerciais não podem estar irregulares pois se estiver
irregular não é liberado o alvará de funcionamento.

REQUISITOS PARA TRABALHAR COM REGULARIZAÇÃO DE

IMÓVEIS
Registro em órgão competente (CREA/CAU/CFT);
Inscrição Municipal (Cadastro para profissional liberal atuar).

CONHECER AS LEGISLAÇÕES MUNICIPAIS E OS SEUS PONTOS

CHAVE
Plano diretor - Legislação municipal criada com o objetivo de
pensar no crescimento do município como um todo e não apenas
em um morador específico.
Lei de zoneamento - Complementa o plano diretor, pois lá vai
falar de zonas e o que pode ser construído em cada uma dessas
áreas. Então junte o plano com o código.
Código de Obras - Vai falar sobre os critérios construtivos: Os
tipos de projetos exigidos; Vagas de Garagem; Multas; Altura
da edificação; Recuo; Área permeável

CONHECER O SERVIÇOS QUE PRECISARÃO SER EXECUTADOS

Imóvel já foi construído - entrar com projeto de regularização
Ampliação - verificar se a parte existente está irregular.
Verificar se o lote do cliente tem as medidas da matrícula.
Reformar para vender - verifique se está irregular.
REGULARIZAÇÃO DO LOTE
REGULARIZAÇÃO DA OBRA NA PREFEITURA
REGULARIZAÇÃO DA OBRA NA RECEITA FEDERAL
REGULARIZAÇÃO DA OBRA NO CARTORIO DE REGISTRO DE
IMOVEIS